ZNALECKÝ
PO SUDEK
číslo: 5796 - 75 / 15 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu id. 1/10 na pozemku p.č. St. 719/1, jehož součástí je rodinný dům č.p. 290 a pozemku p.č. 2585/1, včetně příslušenství, evidováno na LV č. 84 v k.ú. Starý Hrozenkov, obec Starý Hrozenkov, Zlínský kraj
Vlastníci nemovitostí dle KN:
Janíčková Jana, Provazní 2219, 688 01 Uherský Ostroh Michalec František, č.p. 290, 687 74 Starý Hrozenkov Michalec František, č.p. 290, 687 74 Starý Hrozenkov Michalec Petr, Podhradí 157/21, 783 35 Horka nad Mor. Nováková Marcela, Okružní 1443, 688 01 Uherský Ostroh
i.d. 1/10 i.d. 6/10 i.d. 1/10 i.d. 1/10 i.d. 1/10
Objednatel:
Exekutorský úřad Brno - město Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor Hlinky 41/104, 603 00 Brno
Účel zpracování posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku pro účely provedení exekuce prodejem nemovitých věcí
Vypracoval:
Ing. Jiří Fiala
V Brně dne 17.6.2015
Ing. Lukáš Dřínovský, Ph.D. vedoucí znalecké sekce prokurista společnosti
A. S I T U A C E : 1. Zadání znaleckého posudku : Usnesením Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, č.j. 030 EX 1103/07-259 ze dne 4.5.2015 je uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id. 1/10 na pozemku p.č. St. 719/1, jehož součástí je rodinný dům č.p. 290, a pozemku p.č. 2585/1, včetně příslušenství, evidováno na LV č. 84 v k.ú. Starý Hrozenkov, obec Starý Hrozenkov, Zlínský kraj. Úkolem znaleckého ústavu je provést ocenění nemovitých věcí, jejich příslušenství, jednotlivých práv a závad s nemovitými věci spojenými, a to cenou obvyklou. Znalecký ústav provede ocenění cenou obvyklou rovněž samostatně pro každou jednotlivou movitou věc. 2. Podklady pro zpracování znaleckého posudku : a) Usnesení č.j. 030 EX 1103/07-259 ze dne 4.5.2015 vydané Exekutorským úřadem Brno-město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno b) Oznámení č.j. 030 EX 1103/07-260 ze dne 4.5.2015 vydané Exekutorským úřadem Brno-město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno c) Výpis z KN, LV č. 84 pro k.ú. Starý Hrozenkov, ze dne 4.5.2015 d) Znalecký posudek č. 2891-69/05, vypracovaný dne 7.6.2005, panem Ladislavem Kolaříkem e) Informace o oceňovaných nemovitostech včetně přístupových parcel a náhledu katastrální mapy pořízené na internetových stránkách www.cuzk.cz f) Místní šetření provedené dne 4.6.2015 zástupcem znaleckého ústavu Stavexis, s.r.o., za účasti pana Františka Michalce (staršího a mladšího) g) Fotodokumentace pořízená při místním šetření h) Výkresová dokumentace, akce: Novostavba rodinného domku, obsahující: (řezy, půdorysy, situaci, pohledy, technickou zprávu) poskytnutá panem Františkem Michalcem, kterou vyhotovil Ing. František Novoměstský i) Internetové stránky www.mapy.cz j) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění k) Informace z trhu nemovitostí, z databáze MOISES a z vlastní databáze l) Informace z registru UIR-ADR povodňové databáze Kooperativa pojišťovny, a.s.
3. Místní šetření : Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo svoláno místní šetření na den 4.6.2015. Na tomto místním šetření se povinný pan Michalec Petr nedostavil, byl přítomen jeho otec František Michalec a bratr František Michalec, tito oceňovaný majetek zpřístupnili, a sdělil informace týkající se oceňovaných nemovitostí. Při místním šetření byla provedena prohlídka oceňovaného majetku a byla pořízena fotodokumentac.
B. N Á L E Z : 1. Vlastnické a evidenční údaje : Vlastníci nemovitostí dle KN:
Janíčková Jana, i.d. 1/10 Provazní 2219, 688 01 Uherský Ostroh Michalec František, i.d. 6/10 č.p. 290, 687 74 Starý Hrozenkov Michalec František, i.d. 1/10 č.p. 290, 687 74 Starý Hrozenkov Michalec Petr, i.d. 1/10 nám. Osvobození 16/46, 783 35 Horka nad Mor. Nováková Marcela, i.d. 1/10 Okružní 1443, 688 01 Uherský Ostroh
Nemovitosti dle LV č. 84 pro k.ú. Starý Hrozenkov: - pozemek p.č. St. 719/1 vedený v KN jako zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba, Starý Hrozenkov, č.p.290, rodinný dům - pozemek p.č. 2585/1 vedený v KN jako zahrada, způsob ochrany: rozsáhlé chráněné krajinné území, zemědělský půdní fond 2. Dokumentace a skutečnost : Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id. 1/10 na pozemku p.č. St. 719/1, jehož součástí je rodinný dům č.p. 290, a pozemku p.č. 2585/1, včetně příslušenství, evidováno na LV č. 84 v k.ú. Starý Hrozenkov, obec Starý Hrozenkov, Zlínský kraj. Níže uvedený text popisuje nemovitosti, s ohledem na dostupné informace, přičemž se vychází z výše uvedených (doložených) podkladů a ze zjištění při místním šetření. Rodinný dům č.p. 290 je samostatně stojící, o jednom nadzemním podlaží, podsklepený, s obytným podkrovím a sedlovou střechou, pokrytou keramickými taškami. Příslušenství rodinného tvoří vedlejší stavba: hospodářská budova – dřevěná stavba o jednom nadzemním podlaží, se sedlovou střechou pokrytou pozinkovaným plechem. Další vedlejší stavbu tvoří chlév - jedná se o zděnou přízemní stavbu se sedlovou střechou, která přechází do pultové střechy. Stavba
slouží pro chování domácích zvířat. Další příslušenství k domu je tvořeno venkovními úpravami (opěrná zděná zeď, zpevněné plochy, přípojka vody, kanalizace a elektro, jímka (již nepoužívaná), betonové venkovní schody, ocelová branka s pletivovým plotem, ocelové vrata, dřevěný plot a betonová podezdívka), dále se na pozemku p.č. 2585/1 nachází ovocné a okrasné porosty. Příslušenství je převážně v průměrném stavu, částečně se zanedbanou údržbou. Zákres hlavního objektu v katastrální mapě souhlasí se skutečným stavem zjištěným při místním šetření, pouze nejsou zakresleny malé vedlejší stavby o rozměru každé cca 20 m 2. Obec Starý Hrozenkov se nachází v okrese Uherské Hradiště, kraj Zlínský. Obec leží přibližně 40 km jihovýchodně od Uherského Hradiště, a 50 km jihovýchodně od Zlína. Starý Hrozenkov je jeden z nejvýznamnějších hraničních přechodů mezi Českou a Slovenskou republikou. V obci žije cca 910 obyvatel, je zde dobrá občanská vybavenost: pošta, mateřská škola, základní škola, veřejná knihovna, kulturní zařízení, přírodní amfiteátr, zdravotnické zařízení, dům s pečovatelskou službou, tělocvična, 2x víceúčelová hřiště, koupaliště, sportovní hala, prodejny potravin i smíšeného zboží a pohostinství. Další aktivní činnost zde vyvíjí tělovýchovná jednota Sokol, Český svaz rybářů a Sbor dobrovolných hasičů. V současnosti se v obci nachází veřejný vodovod i plynovod, kanalizace s napojením na čističku odpadních vod Rodinný dům byl dle sdělení při místním šetření postaven v roce 1989, kdy v tomto roce bylo provedeno i kolaudační rozhodnutí o užívání stavby. Na domě byla po celou dobu užívání prováděná běžná údržba, byla provedena rekonstrukce koupelny v 1.NP: nová vana, sprchový kout, umyvadlo a keramické obklady, žádné jiné rekonstrukce nebyly zjištěny, v roce 2001 byl rodinný dům napojen na plyn. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. Po stavebně technické stránce je rodinný dům v dobrém technickém stavu. Přístup a příjezd k oceňovanému majetku je bezproblémový ze zpevněné veřejné komunikace na pozemku p.č. 2585/8 (ostatní plocha, ostatní komunikace), který je ve vlastnictví obce Starý Hrozenkov. Na LV č. 84 pro k.ú. Starý Hrozenkov ze dne 4.5.2015 jsou uvedena v části CLV tato omezení vlastnického práva: • 11x Zástavní právo exekutorské • 3x Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu • 3x Zahájení exekuce • 7x Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti • 7x Nařízení exekuce Podrobněji viz. LV a informace o řízení v příloze znaleckého posudku. Žádná jiná omezení a rizika nebyla z dostupných podkladů zjištěna. Z dostupných informací a předaných podkladů vyplývá, že na oceňovaných nemovitostech neváznou žádná věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, resp. nebyla tato zjištěna. Objekt využívají vlastníci nemovité věci k bydlení. Dle vyhledávání adres v registru UIR-ADR je adresa oceňovaného domu vedena v databázi Kooperativy pojišťovny, a.s. s kódem záplavy 1, tedy v území bez rizika vzniku povodně nebo záplavy.
3. Výčet oceňovaného majetku: 3.1. Rodinný dům č.p. 290 3.2. Příslušenství 3.3. Pozemky 3.4. Trvalé porosty 4. Popis oceňovaného majetku: 4.1. Rodinný dům č.p. 290: Rodinný dům je samostatně stojící, o jednom nadzemním podlaží, podsklepený, s obytným podkrovím a sedlovou střechou, pokrytou keramickými taškami. Konstrukční provedení a vybavení je podrobněji uvedeno v následující tabulce. Stavební prvek Základy Svislé konstrukce
Popis Betonové pásy s izolací proti zemní vlhkosti Z CP plných a dutých do tl. 40 cm Keramický strop HURDIS do ocelových I nosníků – rovný podhled Stropy a podhledy Keramické vložky MIAKO do nosníků HONOS – rovný podhled Zastřešení mimo krytinu Střecha sedlová, dřevěný krov Krytina střechy Keramická taška Klempířské konstrukce Z pozinkovaného plechu Vnitřní omítky Vápenné omítky a malby, dřevěné obložení Fasádní omítky Břizolitová omítka, sokl z kabřince Vnitřní obklady Keramické obklady u kuchyňské linky a v koupelně Schody Dřevěné a betonové do 1.PP Dveře Dřevěné dveře plné a prosklené, ocelové zárubně Okna Dřevěná zdvojená Keramická dlažba, PVC, koberec, cementový potěr Povrchy podlah v 1.PP Ústřední topení – tuhá paliva, 2x lokální – tuhá paliva, Vytápění ústřední vytápění – plynový kotel Elektroinstalace Provedeny běžné rozvody (230V a 380V) Rozvod vody Proveden rozvod teplé a studené Zdroj teplé vody Elektrický bojler Instalace plynu Ano Kanalizace Odkanalizování do veřejného řádu, (dříve do jímky) Vybavení kuchyní Kuchyňská linka, dřez, plynový sporák Vnitřní hygienické vybavení Vana, umyvadla, WC kombi, sprcha Ostatní -
Stáří, technický stav : Rodinný dům byl dle sdělení při místním šetření postaven v roce 1989, kdy v tomto roce bylo provedeno i kolaudační rozhodnutí o užívání stavby. Na domě byla po celou dobu užívání prováděná běžná údržba, byla provedena rekonstrukce koupelny v 1.NP v roce 1998: nová vana, sprchový kout, umyvadlo a keramické obklady, žádné jiné rekonstrukce nebyly zjištěny, v roce 2001 byl rodinný dům napojen na plyn. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. Po stavebně technické stránce je rodinný dům v dobrém technickém stavu, avšak některé prvky krátkodobé životnosti vykazují značné morální opotřebení (okna, dveře, obklady, kuchyňská linka). Dispozice domu : 1.PP: garáž, uhelna, sklep, 2x sklad, prádelna, kotelna, chodba 1.NP: zádveří, chodba, koupelna, WC, spíž, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, dětský pokoj, balkon Podkroví: 3x dětský pokoj, pracovna, chodba, sklad, WC, koupelna Zastavěná plocha (m 2) Popis 1.PP 1.NP Podkroví
Výpočet / komentář 3,80*2,45+10,20*12,50 3,80*2,45+10,20+12,50 10,20*12,50
Zastavěná plocha celkem:
Celkem m2 136,81 136,81 127,50
401,12 m2
Podlahová plocha (m 2) Popis 1.PP 1.NP Podkroví
Výpočet / komentář 37,13+12,73+9,15+4,80+7,80+14,82+13,20+7,43 6,15+13,77+4,80+3,0+4,50+11,85+25,28+15,20+12,73+9,15+15,0 12,64+12,64+22,26+9,72+9,76+4,65+3,10+4,96
Podlahová plocha celkem:
Celkem m2 107,06 121,43 79,73
308,22 m2
Výkaz výměr (m 3 obestavěného prostoru) Popis 1.PP 1.NP Podkroví + zastřešení
Celkem:
Výpočet / komentář (10,20*12,50)*2,51 (10,20*12,50)*2,77 (10,20+12,50)*2,55+(10,20*12,50*2,78/2)
Celkem 320,03 353,18 502,35
1.175,56 m3 obestavěného prostoru
Pozn.: Výměry jsou převzaty z poskytnuté projektové dokumentace
4.2. Příslušenství : Příslušenství objektu k bydlení tvoří dvě vedlejší stavby a to hospodářská budova a chlév pro zvířata. Hospodářská budova: Jedná se o jednoduchou přízemní stavbu, které je vybudována v pravé dvorní části. Stavba má jedno nadzemní a jedno podzemní podlaží, vybudována na betonových základových pásech. V 1.PP jsou svislé stěny tvořeny z kamene, v úrovni 1.NP jsou dřevěné z půlkruhových kulatin, střecha je sedlová a je pokryta pozinkovaným plechem. Okna jsou dřevěná dvojitá, dveře dřevěné, podlahy tvoří betonová mazanina. Stavba je užívaná od roku 1991 a jsou na ni prováděny běžné údržby, stavebně technický stav objektu je průměrný. Zastavěná plocha 1.NP: Obestavěný prostor:
5,10*3,95=20,15 m2 (5,10*3,95*2,30)+(5,10*3,95*2,35)+(5,10*3,95*2,15/2)=115,33 m3
Pozn.: Výměry jsou převzaty ze znaleckého posudku č. 2891-69/05, vypracovaného panem Ladislavem Kolaříkem
Chlév: Jedná se o jednoduchou přízemní stavbu, které je vybudována v levé dvorní části s jedním nadzemním podlažím, vybudovaným na základových pásech. Konstrukce svislých stěn jsou zděné tl. 30 cm, stropy jsou rovné, střecha je sedlová pokrytá keramickou taškou. Okna jsou dřevěná jednoduchá, dveře dřevěné, podlahy tvoří betonová mazanina. Stavba je užívaná od roku 1990 a jsou na ni prováděny běžné údržby. Objekt vykazuje větší morální opotřebení, stavebně technický stav objektu je průměrný. Zastavěná plocha 1.NP: Obestavěný prostor:
4,40*4,40=19,36 m2 (4,40*4,40*2,60) + (4,40*4,40*2,20/2)=71,63 m3
Pozn.: Výměry jsou převzaty ze znaleckého posudku č. 2891-69/05, vypracovaného panem Ladislavem Kolaříkem
Obě vedlejší stavby jsou však v nesouladu s evidencí v KN, kde na pozemku p.č. 2585/1 nejsou zakresleny vedlejší stavby (hospodářská budova a chlévy). Další příslušenství k domu je tvořeno venkovními úpravy (opěrná zděná zeď, zpevněné plochy, přípojka vody, kanalizace a elektro, jímka, betonové venkovní schody, opěrné zdi, ocelová branka s pletivovým plotem, ocelové vrata, dřevěný plot, betonová podezdívka, dále ovocnými a okrasnými porosty). Příslušenství je převážně v průměrném stavu, částečně se zanedbanou údržbou.
4.3. Pozemky : Předmětem ocenění jsou dva pozemky, a to pozemek p.č. St. 719/1 a p.č. 2585/1. Pozemek p.č. St. 719/1 je v KN veden jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 226 m 2 a je zastavěn rodinným domem č.p. 290. Pozemek p.č. 2585/1 je v KN veden jako zahrada se způsobem ochrany – rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fond o výměře 1.112 m 2, na kterém se nachází vedlejší stavby. Pozemky mají nepravidelný, lichoběžníkový tvar a jsou svažitého charakteru. Dle platného územního plánu obce Starý Hrozenkov, se oceňované pozemky nachází v pásmu plochy označené jako: BI – plochy pro bydlení individuální.
4.4. Trvalé porosty: Na oceňovaném pozemku p.č. St. 719/1 se nachází okrasné trvalé porosty, na pozemku p.č. 2585/1 se nachází udržovaný travní porost, déle okrasné dřeviny a ovocné stromy různého druhu a stáří.
C. P O S U D E K : Znalecký posudek je zpracován na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření. Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo svoláno místní šetření na den 4.6.2015. Na tomto místním šetření se povinný pan Michalec Petr nedostavil, byl přítomen jeho otec František Michalec a jeho bratr František Michalec, který oceňovaný majetek zpřístupnil a sdělil informace týkající se oceňovaných nemovitostí. Při místním šetření byla provedena prohlídka oceňovaného majetku a byla pořízena fotodokumentace. Stanovován je odhad ceny obvyklé, která bude stanovena v souladu s obvyklou metodikou oceňování nemovitostí obvyklou cenou. Nemovité věci jsou popsány výše v posudku. Ocenění majetku je provedeno na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření, a to ke dni místního šetření 4.6.2015. 1. Metodika ocenění : 1.1. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti : Cena obvyklá = statisticky vyhodnocená největší četnost skutečně realizovaných cen v daném místě a čase. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována cena obvyklá takto: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním“. Pro stanovení obvyklé ceny (resp. mnohdy připodobňovanému pojmu tržní hodnoty), nemovitosti neexistuje žádný závazný předpis. Hodnota nemovitosti bude stanovena na základě dostupných metod, které jsou reálně použitelné v ekonomických podmínkách v ČR ke dni ocenění a nejlépe vystihují hodnotu (potažmo cenu) nemovitého majetku. Pro určení hodnoty (ceny) nemovitosti se zpravidla používají dále uvedené dílčí metody ocenění a analýzou jejich výsledků je pak obvykle stanoven návrh výsledné hodnoty nemovitosti. Obvykle jsou užívány následující dílčí metody ocenění, přičemž se použijí ty metody, které mají pro daný případ vypovídací
schopnost a pro které je k dispozici dostatek objektivních vstupních údajů a informací: - Zjištění věcné hodnoty – reprodukční cena staveb snížená o přiměřené opotřebení, představuje odhad na základě nákladového způsobu ocenění - Výnosová hodnota – vychází z předpokládaného výnosu daných nemovitostí při uplatnění stávajících kritérií pronájmu - Porovnávací metoda – stanovení hodnoty na základě informací z trhu nemovitostí, tedy porovnání s realizovanými prodeji obdobných nemovitostí v podobných lokalitách, případně srovnání s vhodnými reprezentanty nabízenými na realitním trhu - Shrnutí a odborné stanovení obvyklé ceny (resp. návrhu tržní hodnoty) nemovitosti 1.2. Metoda stanovení věcné hodnoty : Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. Nemovitosti zpravidla dělíme na: - stavby - venkovní úpravy - pozemky (včetně vodních ploch) Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti (kromě pozemků) mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito vstupními údaji jsou: - délka [m] - zastavěná plocha [m 2] - obestavěný prostor [m 3] - vnitřní využitelná (pronajmutelná) plocha [m 2] - stáří stavby - reprodukční pořizovací cena 1 m 3 obestavěného prostoru, 1 m 2 zastavěné plochy, příp. 1 m délky - opotřebení stavby Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zjistit příp. stanovit: - stáří stavby a stav běžné údržby - technické a morální opotřebení - provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků - předpokládanou životnost (další trvání stavby)
- metodu výpočtu opotřebení a odůvodnit její použití U venkovních úprav se vychází z reprodukční ceny s odpočtem opotřebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s přihlédnutím k jejich stavu a provedení. U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m 2 pozemku. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. 1.3. Metoda výnosová : Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí apod. Vyjádření hodnoty nemovitosti pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat vývoj ekonomiky v ČR. Současná hodnota nemovitosti je pak určena podle tohoto schématu: stanovení množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího stabilizovaného výnosu stanovení odpovídající kapitalizační míry (skladba faktorů r1 - r4) využití kapitalizace, tj. převodu budoucích peněz na jejich současnou kvantitativní úroveň Hodnota majetku vyjádřená výnosovou metodou vyplývá ze vzorce V = 100 * Z / r , kde V je výnosová hodnota majetku Z je čistý roční stabilizovaný výnos r je kapitalizační míra Kapitalizační míra je stanovena na základě vyhodnocení současné míry ekonomické výnosnosti bezpečných investic, vyhodnocení dalších ekonomických vlivů, běžných a specifických rizik ve vztahu k nemovitosti. 1.4. Metoda porovnávací : Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit hodnotu nemovitosti. Využitelné jsou i nabídky realitního trhu s tím, že k takto získaným informacím je třeba přistupovat patřičně kriticky, vzhledem k tomu, že prvotní nabídková cena zpravidla postupně klesá ke skutečné realizované ceně. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost znalce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv
na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje, případně stavu nabídky. Cena nemovitosti se utváří na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem znalce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné obvyklé ceny. Nemovitost je charakterizována kvalitativními parametry jako např. využitelný prostor (využitelná plocha), polohou, velikostí apod. Kvalitativní parametry lze rozdělit do několika úrovní: a) Základní dělení - objekty mohou být porovnány podle typu, podtypu a speciální charakteristiky, dále dle materiálové charakteristiky, fyzického opotřebení, funkční a ekonomické zastaralosti a kvality provedení. b) Charakteristika prostoru - podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavenosti. Popsat fyzické opotřebení, funkční a ekonomickou zastaralost a kvalitu jednotlivých konstrukcí. c) Další důležitá charakteristika je poloha: - Poloha v rámci ČR - okres, obec, katastrální území, poloha v místě, zóna a poloha v zóně - Vybavenost obce (katastrálního území) a vybavenost konkrétní lokality, v níž je nemovitost situována. Je důležité sledovat cenotvorné charakteristiky vydávané statistickým úřadem. d) Velikost - Užitný prostor - Zastavěná plocha - Obestavěný prostor 1.5. Aplikace metod : Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot. Z výpočtových metod se často používají hodnoty vypočtené metodou výnosovou a metodou stanovení věcné hodnoty. Metoda výnosová je významná při hodnocení nemovitostí komerčního charakteru, tedy s určitým výnosovým potenciálem. Věcná hodnota vystupuje spíše jako pomocná a umožňující utvoření představy o rozsahu a nákladovosti majetku. V tomto případě bude určena pouze hodnota porovnávací, která má však nejlepší vypovídací schopnost pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného majetku.
2. Ocenění majetku : 2.1. Identifikační údaje : Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje (oblasti):
755001 Starý Hrozenkov 592609 Starý Hrozenkov 910 01.02.2014 CZ0722 Uherské Hradiště Zlínský kraj (Střední Morava)
2.2. Porovnávací hodnota oceňovaného majetku : Porovnávací hodnota oceňovaného majetku je stanovena s využitím dále uvedených srovnávacích nemovitostí, které jsou v současné době nabízeny na realitním trhu. Jedná se o obdobné nemovitosti situované v obdobných lokalitách okresu Uherské Hradiště. V případě níže uvedených nabídkových cen realitních kanceláří je při zohlednění těchto informací zapotřebí uvažovat s jistým poklesem cen, neboť obvykle bývají nabídky realitních kanceláří vyšší, než později skutečně obchodované ceny. V současné době lze spatřovat dostatek obdobných nemovitostí nabízených na trhu v blízkých lokalitách.
Srovnávací nemovitost č.1: Nabídka prodeje rodinného domu v obci Starý Hrozenkov, okres uherské Hradiště, o dispozičním řešení 5+1. Nabídka dle RK je za 2.149.000,- Kč, tj. 17.908,- Kč/m 2 plochy domu včetně pozemkového zázemí.
Srovnávací nemovitost č.2: Nabídka prodeje rodinného domu v obci Starý Hrozenkov, okres uherské Hradiště, o dispozičním řešení 5+1. Nabídka dle RK je za 1.900.000,- Kč, tj. 13.571,- Kč/m 2 plochy domu včetně pozemkového zázemí.
Srovnávací nemovitost č.3: Nabídka prodeje rodinného domu ve městě Bojkovice, okres uherské Hradiště, o dispozičním řešení 6+2. Nabídka dle RK je za 2.300.000,Kč, tj. 12.778,- Kč/m 2 plochy domu včetně pozemkového zázemí.
Srovnávací nemovitost č.4: Nabídka prodeje rodinného domu v obci Šanov, okres Zlín, o dispozičním řešení 4+1. Nabídka dle RK je za 2.280.000,- Kč, tj. 7.600,- Kč/m 2 plochy domu včetně pozemkového zázemí.
Srovnávací nemovitost č.5: Nabídka prodeje rodinného domu v obci Bánov, okres Uherské Hradiště, o dispozičním řešení 5+1. Nabídka dle RK je za 1.990.000,- Kč, tj. 9.045,- Kč/m 2 plochy domu včetně pozemkového zázemí.
Srovnávací nemovitost č.6:. Nabídka prodeje rodinného domu v obci Strání, okres Uherské Hradiště, o dispozičním řešení 6+1. Nabídka dle RK je za 1.999.000,- Kč, tj. 13.327,- Kč/m 2 plochy domu včetně pozemkového zázemí.
Srovnávací nemovitost č.7: Nabídka prodeje rodinného domu v obci Bánov, okres Uherské Hradiště, o dispozičním řešení 5+1. Nabídka dle RK je za 2.300.000,- Kč, tj. 6.133,- Kč/m 2 plochy domu včetně pozemkového zázemí.
Srovnávací nemovitost č.8: Nabídka prodeje rodinného domu ve městě Bojkovice, okres Uherské Hradiště, o dispozičním řešení 2x 2+1. Nabídka dle RK je za 1.490.000,- Kč, tj. 10.567,- Kč/m 2 plochy domu včetně pozemkového zázemí.
Srovnávací nemovitost č.8: Nabídka prodeje rodinného domu ve městě Bojkovice, okres Uherské Hradiště, o dispozičním řešení 5+1. Nabídka dle RK je za 2.450.000,Kč, tj. 8.719,- Kč/m 2 plochy domu včetně pozemkového zázemí.
Komentář: Porovnávací hodnota oceňovaného majetku je stanovena na základě výše použitých srovnávacích nemovitostí. Na základě provedené analýzy v příslušné lokalitě a pro daný trh s nemovitostmi po posouzení ostatních cenotvorných faktorů, které mají vliv na hodnotu nemovitosti, je porovnávací hodnota odvozena ve výši 8.000,- Kč/m 2 plochy domu se zohledněním 1.PP s koef. 0,5 a balkonu s koef. 0,3, kdy v této ceně je již zohledněno pozemkové zázemí, velikost užitné plochy domu, stavebně-technický stav domu a lokalita umístění domu. Porovnávací hodnota oceňovaného majetku je takto stanovena ve výši 1.953.520,- Kč. Výpočet: (107,06 m 2 x 0,5 + 110,93 m 2 + 79,73 m 2) x 8.000,- Kč/m 2= 1.953.520,- Kč Pozn.: S ohledem na skutečnost, kdy pozemky p.č.St. 719/1 a p.č. 2585/1 spolu s objektem č.p. 290 a s příslušenstvím tvoří jeden funkční celek, není možné a účelné stanovení hodnoty pro každou nemovitost zvlášť (viz. náhled katastrální mapy + ortofoto).
Oceňovaný majetek - celkem: Porovnávací hodnota
1 953 520 Kč
2.3. Obvyklá cena oceňovaného majetku : Na základě provedené analýzy v příslušné lokalitě a po posouzení ostatních cenotvorných faktorů, které mají vliv na hodnotu nemovitostí, je návrh obvyklé ceny oceňovaného majetku stanoven s využitím výsledku metody porovnávací, která v tomto případě nejlépe vystihuje podmínky trhu v daném segmentu, a tím i prodejnost dané nemovitosti. Silné stránky: Dobrá občanská vybavenost obce Starý Hrozenkov Klidná a atraktivní lokalita pro bydlení v údolí Bílých Karpat Dostatečné pozemkové zázemí užívané spolu s oceňovaným rodinným domem, včetně rozsáhlého příslušenství užívaného v jednom funkčním celku s domem a pozemky Právně bezproblémový přístup k oceňovanému majetku Slabé stránky: Dům postaven v roce 1987, od té doby bez větších rekonstrukcí, některé prvky krátkodobé životnosti vykazují zvýšené morální opotřebení Obec patří mezi nejznámější hraniční přechody s vysokým pohybem automobilové dopravy Výslednou hodnotu majetku jako celku v tomto případě ovlivňuje také skutečnost, že se jedná o ocenění spoluvlastnického podílu ve výši pouze id. 1/10 k výše uvedeným nemovitým věcem. V současné době v tomto segmentu trhu v
podstatě neexistuje (nebo je pouze velmi omezená) poptávka po koupi takovýchto částí nemovitých věcí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti je v tomto případě vhodné výslednou cenu majetku redukovat a nikoliv provést pouze matematický propočet jako prostý podíl (konkrétně 10%) z ceny nemovitého majetku jako celku. V tomto konkrétním případě se přikláníme k redukci výše uvedeného spoluvlastnického podílu o 20%. Potom tedy, pokud bychom uvažovali hodnotu majetku jako celku na základě výsledku porovnávací hodnoty ve výši 1.950.000,- Kč (po mírném zaokrouhlení na celé padesátitisíce), výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí odpovídající spoluvlastnickému podílu ve výši id. 1/10 spatřujeme ve výši: Výpočet:
1.950.000,- Kč × 0,8 x 0,10 = 156.000,- Kč
Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu id. 1/10 ve vlastnictví Petra Michalce (nar. 3.6.1977) p.č.St. 719/1, jehož součástí je objekt k bydlení Starý Hrozenkov, č.p.290 a pozemku p.č. 2585/1, včetně příslušenství, situováno v k.ú. Starý Hrozenkov, obec Starý Hrozenkov, Zlínský kraj, odhadujeme ve výši: Obvyklá cena
150 000 Kč
Na LV č.84 pro k.ú. Starý Hrozenkov ze dne 4.5.2015 jsou uvedena v části CLV tato omezení vlastnického práva: • 11x Zástavní právo exekutorské • 3x Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu • 3x Zahájení exekuce • 7x Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti • 7x Nařízení exekuce Tato omezení vlastnického práva však nejsou, s ohledem na účel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé ceně nijak zohledněna. Žádná jiná omezení a rizika nebyla z dostupných podkladů zjištěna. Z dostupných informací a předaných podkladů vyplývá, že na oceňovaných nemovitostech neváznou žádná věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, resp. nebyla tato zjištěna. Příslušenství a trvalé porosty spojené s oceňovanými nemovitostmi jsou vyjmenovány v části B.4.2. a B.4.4. výše v posudku. Jedná se o příslušenství doplňující funkčnost hlavního objektu. Toto příslušenství a trvalé porosty jsou samostatně v podstatě neobchodovatelné, jejich existence je však zohledněna v obvyklé ceně oceňovaného majetku.
D. Z Á V Ě R : Zadání znaleckého posudku : Usnesením Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, č.j. 030 EX 1103/07-259 ze dne 4.5.2015 je uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id. 1/10 na pozemku p.č.St.719/1, jehož součástí je objekt k bydlení Starý Hrozenkov, č.p.290 a pozemku p.č. 2585/1, včetně příslušenství, evidováno na LV č.84 v k.ú. Starý Hrozenkov, obec Starý Hrozenkov, Zlínský kraj. Úkolem znaleckého ústavu je provést ocenění nemovitých věcí, jejich příslušenství, jednotlivých práv a závad s nemovitými věci spojenými, a to cenou obvyklou. Znalecký ústav provede ocenění cenou obvyklou rovněž samostatně pro každou jednotlivou movitou věc. Odpovědi zpracovatele znaleckého posudku : Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu id. 1/10 na pozemku p.č.St. 719/1, jehož součástí je objekt k bydlení Starý Hrozenkov, č.p.290 a pozemku p.č. 2585/1 , včetně příslušenství, situováno v k.ú. Starý Hrozenkov, obec Starý Hrozenkov, Zlínský kraj, odhadujeme ke dni 4.6.2015 ve výši:
150.000,- Kč Slovy: jednostopadesáttisíc korun českých
Pozn.: 1) Příslušenství objektu k bydlení tvoří hospodářská budova a zděné chlévy. Další příslušenství k domu tvoří venkovní úpravy (opěrná zděná zeď, zpevněné plochy, přípojka vody, kanalizace a elektro, jímka, betonové venkovní schody, ocelová branka s pletivovým plotem, ocelové vrata, dřevěný plot, betonová podezdívka, dále ovocnými a okrasnými porosty). 2) Nebyla zjištěna žádná věcná břemena, výměnky ani žádná nájemní, pachtovní či předkupní práva vztahující se k oceňovanému majetku. 3) Ve výsledné obvyklé ceně oceňovaného majetku nejsou zohledněny zástavní práva exekutorská, zahájení a nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji nemovitostí a zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu. Jiná omezení vlastnického práva nebyla k oceňovanému majetku zjištěna.
V Brně dne 17.6.2015
Seznam příloh :
1. Fotodokumentace ze dne 4.6.2015 2. Mapy oblasti 3. Výpis z KN 4. Náhled katastrální mapy + orotofoto
Posudek byl vyhotoven ve třech stejnopisech, obsahuje celkem 42 stran textu, včetně titulního listu, znalecké doložky a příloh. Ve dvou vyhotoveních byl předán objednateli a jedno vyhotovení zůstává v archivu kanceláře (znaleckého ústavu).
ZN ALECKÁ
DOLO ŽK A
Znalecký posudek proveden znaleckým ústavem ve smyslu §21, odst.1, zák.č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících ve znění pozdějších předpisů, zapsaným do I. oddílu seznamu ústavů dne 7.12.1992 (č.j. 701/92-OOD MSpr. ČR), kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady motorových vozidel a tržní oceňování podniků a v oboru stavebnictví s rozsahem znaleckého oprávnění vlastnosti stavebních hmot a výrobků, stavby obytné a průmyslové, tepelnou techniku, a to rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky č.j. 5/2013-OSD-SZN/6 ze dne 4.2.2013. Znalecký posudek zapsán pod číslem 75/15 v seznamu znaleckých posudků, vypracovaných znaleckou kanceláří (ústavem). Odměna účtována přiloženou fakturou.
Ing. Jiří Fiala zodpovědný zpracovatel posudku a osoba oprávněná ke stvrzení posudku a podat případné vysvětlení
Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc., MBA vedoucí znaleckého ústavu
Fotodokumentace ze dne 4.6.2015
Pohledy na rodinný dům z ulice
Kuchyně
Koupelna
Obývací pokoj
Ložnice
Pokoje v 2.NP
Pokoj v 2.NP
Dětský pokoj
WC v 2.NP
Koupelna v 2.NP
Garáž
Sklep
Vedlejší stavba – chlévy
Vedlejší stavba- hospodářská budova
Pozemek p.č. 2585/1
