ZNALECKÝ POSUDEK č. 7944-227/2010 o ceně nemovitosti - domu Císařský č.p. 90 s příslušenstvím a pozemky parc.č. st. 290, 417/1 v k.ú. Císařský, obec Šluknov, okres Děčín, kraj Ústecký
Objednatel posudku:
Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/3 415 01 Teplice
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 506/10-92)
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb., podle stavu ke dni 23.6.2010 posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice tel.: 603872207 e-mail:
[email protected] Posudek obsahuje včetně titulního listu 13 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Srbicích 30.6.2010
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - domu Císařský č.p. 90 s příslušenstvím a pozemky parc.č. st. 290, 417/1 v k.ú. Císařský, obec Šluknov, okres Děčín, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 506/10-92 ze dne 10.6.2010) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je ocenění provedeno ve dvou krocích. V prvním kroku je spíše informativně stanovena administrativní cena podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ve druhém kroku je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Císařský 90 407 77 Šluknov Kraj: Ústecký Okres: Děčín Obec: Šluknov Katastrální území: Císařský Počet obyvatel: 5 744 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 70,1720 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 70,17 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 23.6.2010 za přítomnosti vlastníka nemovitosti pana Jáchyma Frömmela a znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací 110 Ex 506/10-92 ze dne 10.6.2010 - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Děčín ze dne 26.5.2010 (LV č. 884) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:2880 ze dne 26.5.2010 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - mapa Šluknovský výběžek v měřítku 1:50000
-35. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 884 pro k.ú. Císařský je uvedeno: A - Vlastnické právo: Frömmel Jáchym, Císařský 90, 407 77 Šluknov B - Nemovitosti: Pozemky: parc.č. st. 290 251 m2 zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 417/1 498 m2 zahrada Budovy: Císařský, č.p. 90, způsob využití bydlení, na parcele st. 290 B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti podrobně viz. příloha - LV č. 884 D - Jiné zápisy: Bez zápisu. E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 884 Dle dostupných podkladů nebyly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti, zejména uzavřené nájemní smlouvy apod.. 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici, ocenění je provedeno na základě vlastních měření a zjištění znalce a na základě sdělení vlastníka nemovitosti. 7. Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná se o nemovitost, kterou tvoří dům č.p. 90 - samostatně stojící, s jedním částečným podzemním podlažím, jedním nadzemním podlažím a podkrovím a dále pozemek tímto domem zastavěný a pozemek zahrady v jednotném funkčním celku. Situování je při zpevněné obslužné komunikaci, vedoucí částí Šluknova - Císařský. Dům je napojen pouze na el. energi, voda je čerpána ze studny v 1.PP (v současné době nefunkční domácí vodárna), žumpa pouze pro suchý záchod. Další příslušenství tvoří kolna přistavěná k domu a suchý záchod, dále venkovní úpravy na pozemcích - částečné zpevnění z kamenné dlažby, polorozpadlé oplocení ze zbytků latí na svlacích a kamenných sloupcích, s kamennou podezdívkou. Území je rovinné. Přístup je ze zpevněné obslužné komunikace. Šluknov je menším městem okresu Děčín, které leží ve Šluknovském výběžku v blízkosti hranic s
-4Německem, ve vzdálenosti cca 10 km od většího Rumburku a cca 40 km od Děčína. V místě je přiměřená občanská vybavenost a v místě oceňované nemovitosti nekompletní vybavenost inženýrskými sítěmi (pouze rozved el. energie). Spojení je linkovým autobusem a železniční. 8. Obsah posudku 1. Informativně administrativní cena a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Dům Císařský č.p. 90 b) Vedlejší stavby b1) Kolna c) Porosty c1) Trvalé porosty d) Pozemky d1) Pozemky 2. Obvyklá cena
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Vzhledem k účelu je ocenění provedeno ve dvou krocích. V prvním kroku je spíše informativně stanovena administrativní cena podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ve druhém kroku je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku.
1. Informativně administrativní cena a) Porovnávací hodnota a1) Dům Císařský č.p. 90 - § 26a Jak bylo uvedeno, jedná se o dům s jedním částečným podzemním podlažím, jedním nadzemním podlažím a podkrovím, samostatně stojící. Dům je zděný, se sedlovou střechou s polovalbami, s krytinou z břidlice, s částečnými klemp. konstrukcemi z pozink. plechu, s fasádou úpravou vápennou omítkou hladkou a obkladem břidlicí. Stropy jsou převážně dřevěné s viditelnými trámy nebo s rovným podhledem a zešikmené v podkroví, vnitřní úpravy povrchů štukovou omítkou hladkou a obklad dřevem, podlahy jsou prkenné a z kamenné dlažby, schody v 1.PP kamenné, v NP dřevěné. Jsou osazena dvojitá rámová okna a rámové náplňové dveře. Je proveden rozvod světelné a motorové elektroinstalace, studené vody a kanalizace. Vytápění je lokální kamny na tuhá paliva, ohřev teplé vody v brutaru. Je osazena vana, umyvadlo, uhelný sporák.
-5Výčet místností: 1.PP: Jedna sklepní místnost a schodiště. 1.NP: Chodba a schodiště, kuchyň, komora (pokoj), ložnice, koupelna, komora. Podkroví: Chodba, 4 pokoje resp. komory (bez vytápění, okna pouze jednoduchá střešní). Charakter stavby: Dům má jedno nadzemní podlaží a podkroví a je v něm jeden byt, jedná se o ocenění rodinného domu. Stáří a opotřebení: Stáří předpokládám vzhledem k provedení cca 100 roků, údržba je podprůměrná, výskyt množství závad (vlhkost zdiva, opadané omítky stěn i stropů, propadlé uhnilé podlahy v 1.NP, dožitá krytina a výplně otvorů, schody). Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 20a):
Rodinný dům Ústecký kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel 100 roků 3 080,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 1.NP: Podkroví:
3,60*5,80+1,60*3,60 14,10*9,00 14,10*9,00
Název podlaží 1.PP: 1.NP: Podkroví:
= = =
Zastavěná plocha 26,64 m2 126,90 m2 126,90 m2
26,64 m2 126,90 m2 126,90 m2 Konstrukční výška 2,10 m 2,60 m 2,40 m
Obestavěný prostor: Spodní stavba: (3,60*5,80+1,60*3,60)*1,80 Vrchní stavba: 14,10*9,00*(0,30+2,60) Zastřešení: 14,10*9,00*(1,00+3,35/2)
= = =
47,95 m3 368,01 m3 339,46 m3
Obestavěný prostor – celkem:
=
755,42 m3
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost ZP / ZP1 = 2,21 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení:
ZP1 = 126,90 m2 ZP = 280,44 m2
-6Název znaku 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota větší než 2 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Přípojka elektro, vlastní studna na pozemku 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti)
č.
Vi
III III III I II
0,00 0,00 0,03 0,00 -0,05
I II
-0,08 -0,05
I II II
0,00 -0,03 0,00
II III V
0,00 0,00 0,40
Koeficient pro stáří 100 let: 0,60 12
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V13 * 0,60 = 0,197 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - žádný obchod nebo pouze se základními potravinami 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - žádná základní škola ani sportovní zařízení 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - žádné zdravotnické zařízení 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č.
Pi
I II
0,00 0,02
II III I
-0,01 0,00 -0,03
I
-0,04
I IV II I III II
-0,05 0,03 0,00 -0,04 0,00 0,00
12
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 0,880 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka - u obdobných nemovitostí ve zhoršeném stavebně technickém stavu je poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,950 i=1
č.
Ti
II
-0,05
II II
0,00 0,00
-7-
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,197 * 0,880 * 0,950 = 0,165 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 3 080,- Kč/m3 * 0,165 = 508,20 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 508,20 Kč/m3 * 755,42 m3 = 383 904,44 Kč Dům Císařský č.p. 90 - zjištěná cena = 383 904,44 Kč
b) Vedlejší stavby b1) Kolna - § 7 Kolna přistavěná k domu, se suchý záchodem. Obvodové stěny převážně dřevěné, jednostarnně obité, pultová střecha s lepenkovou krytinou, podlaha z cihené dlažby, osazeny dřevěné dveře a kovová vrata.. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:
typ F dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Obestavěný prostor: Vrchní stavba: (12,55*3,15+1,10*1,15)*(2,25+0,85/2) Obestavěný prostor – celkem:
= =
109,13 m3 109,13 m3
Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové stěny S 3. Stropy S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce C 7. Úprava povrchů S 9. Dveře S 10. Okna C 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace C Součet upravených objemových podílů:
Obj. podíl [%] 8,30 31,90 21,20 11,10 1,60 6,00 3,70 1,40 10,80 4,00
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 8,30 1,00 31,90 1,00 21,20 1,00 11,10 0,00 0,00 1,00 6,00 1,00 3,70 0,00 0,00 1,00 10,80 0,00 0,00 93,00
-8Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,9300
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * *
970,- Kč/m3 0,9300 1,0000 2,1210 0,8980
Základní cena upravená
=
1 718,19 Kč/m3
Plná cena:
109,13 m3 * 1 718,19 Kč/m3
=
187 506,07 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 70 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 70 = 85,714 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %
-
159 380,16 Kč
Kolna - zjištěná cena
=
28 125,91 Kč
c) Porosty c1) Trvalé porosty Několik okrasných dřevin. Okrasné dřeviny oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku [Kč]: Celková výměra pozemku [m2]: Celková pokryvná plocha porostů [m2]: Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: Cena okrasných dřevin je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných dřevin: Trvalé porosty - zjištěná cena
*
54 247,00 749 50 3 621,30 0,085
=
307,81 =
307,81 Kč
d) Pozemky d1) Pozemky - § 27 - § 32 Pozemek zastavěný domem a pozemek zahrady v jednotném funkčním celku. Je uplatněna srážka za nemožnost napojení na vodovod a splaškovou kanalizaci. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2:
-9Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 251,00 70,17
Zastavěná plocha st. 290 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Cena [Kč] 17 612,67 17 612,67
-5 % -7 % -12 % * *
2 113,52 15 499,15 0,8980 2,1730 30 244,33
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 70,17 Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 498,00 70,17
Zahrada 417/1 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem
Cena [Kč] 34 944,66 34 944,66
-5 % -7 % -12 % * * *
Pozemky - zjištěná cena
=
4 193,36 30 751,30 0,4000 0,8980 2,1730 24 002,67 54 247,- Kč
Rekapitulace a) Dům Císařský č.p. 90 b) Kolna c) Trvalé porosty d) Pozemky
= = = =
383 904,44 Kč 28 125,91 Kč 307,81 Kč 54 247,- Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
466 585,16 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
466 590,- Kč
- 10 -
2. Obvyklá cena Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Podrobný popis jednotlivých staveb a pozemků je uveden v ocenění administrativní cenou.
Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod:
a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). V tomto případě je použita nákladová cena staveb stanovená s použitím publikace Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku (ÚRS Praha) s úpravou na aktuální cenovou úroveň (uvažují se pouze hlavní stavby vzhledem k váze věcné hodnoty při stanovení obvyklé ceny) a obvyklá cena pozemků, stanovená v tomto případě na základě zkušeností znalce. Ocenění: Stavby: Dům Císařský č.p. 90 Základní cena (ÚRS Praha 1999): Úprava na CÚ 2010 (1,343*1,055*1,021):
= *
3 220,- Kč/m3 1,447
Základní cena upravená
=
4 659,- Kč/m3
Plná cena: 755,42 m3 * 4 659,- Kč/m3 Opotřebení odborným odhadem: 85,000 % Úprava ceny za opotřebení
=
3 519 502,- Kč
-
2 991 577,- Kč
Dům Císařský č.p. 90 - zjištěná cena
=
527 925,- Kč
- 11 Pozemky 749 m2 á 150,- Kč/m2
=
112 350,- Kč
Pozemky - zjištěná cena
=
112 350,- Kč
= =
527 925,- Kč 112 350,- Kč
Rekapitulace Dům Císařský č.p. 90 Pozemky Výsledná cena nemovitosti činí celkem
640 275,- Kč
Výsledná věcná hodnota nemovitosti po zaokrouhlení činí
640 280,- Kč
b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Typ hodnocené nemovitosti (rodinný dům) se v dané lokalitě běžně nepronajímá, dosažitelné nájemné v místě obvyklé nelze objektivně zjistit.
c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. K dispozici údaje o prodejích a inzerci v obdobných lokalitách Šluknova: Prodej, dům rodinný, 180 m2, Císařský, Šluknov Naše společnost Vám zprostředkuje prodej rodinného domu 6+1 v obci Císařské u Šluknova k rekonstrukci. V přízemí domu se nachází kuchyň, dva pokoje, koupelna a suchá toaleta. V prvním patře jsou čtyři pokoje. Dům je částečně podsklepen s vlastní studánkou s pitnou vodou. Nemovitost se nachází v klidné a hezké lokalitě Šluknovska. Vyřízení hypotéky dle možností a požadavku klienta. Ev. číslo: 126002. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 405831, vloženo 28.6.2010, inzerovaná cena 530 tis. Kč. Užitná plocha uvedena 180 m2, pozemek 749 m2. Jedná se o inzerci oceňované nemovitosti. Prodej, dům rodinný, 238 m2, Císařský, Šluknov Roubený dům v nejsevernějším městě Lužických hor,na hranici s Německem,ve Šluknově-Císařském.Na pozemku o rozloze 1000m2,udržovaném, s ovocnými a jehličnatými stromy.Malé klidné město s bohatou historií,vlasním,zrekonstruovaným zámkem,loutkovým divadlem...Kraj štědrý i na výlety.V okolí rozhledny, Jedná se o samostatně stojící dvoupodlažní jednotku,se sedlovou střechou ,pokrytou eternitem,o velikosti 5+1.V domě jsou nové rozvody vody,čerpané vlastní vodárnou,z vlastní studny.Nově též elektrické rozvody a plyn.přípojka.V koupelně plynový kotel pro ohřev teplé vody a topení.V kuchyni plovoucí V místě škola,školka,lékař,obchody,pošta i kulturní zázemí,pro děti i dospělé.Dobrá dostupnost busem i
- 12 vlakem. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 0135003717, vloženo 25.5.2010, inzerovaná cena 1,856 mil. Kč. Užitná plocha uvedena 238 m2, pozemek 1009 m2. Prodej, dům rodinný, 260 m2, Šluknov Rodinný dům o velikosti 5+1 se zahradou v centru Šluknova. Cihlová konstrukce, z 1/4 podsklepen. Sklep: 2 skladovací místnosti Přízemí: Předsíň, chodba, obývací pokoj, ložnice, kuchyň, koupelna, WC. Patro: 2 pokoje, úložné místnosti. Elektrické rozvody 230/390V, obecní vodovod, bojler na teplou vodu, vlastní septik s přípojkou na obecní kanalizaci. Zastavěná plocha: 123m2, plocha pozemku: 215m2. Volný ihned. Financování zajistíme. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky N6665, vloženo 15.4.2010, inzerovaná cena 754 tis. Kč. Užitná plocha uvedena 260 m2, pozemek 215 m2.
Vyhodnocení srovnávací hodnoty: U porovnávaných nemovitostí činí jednotková cena za 1 m2 užitné plochy cca 2,9 tis. Kč (oceňovaná a stavem srovnatelná) až 7,8 tis. Kč (v podstatně lepším stavu, ale ve stejné lokalitě), při porovnání přes užitnou plochu, po úpravě na parametry oceňované nemovitosti (zejména inzerce, horší nebo obdobný stav) cca 2 až 2,5 tis. Kč/m2. Pro podlahovou plochu oceňované nemovitosti cca 220 m2 (včetně sklepa) srovnávací hodnota činí cca 440 až 550 tis. Kč.
d) Zdůvodnění obvyklé ceny Pro ocenění cenou obvyklou byly stanoveny hodnoty věcná a srovnávací. V regionu jsou prodejní ceny u všech typů nemovitostí převážně pod věcnou hodnotou, pouze u rodinných domů se této hodnotě v lepších lokalitách blíží a jsou zhruba na úrovni administrativní ceny. Obvyklá cena je stanovena bez vlivu nařízených exekucí a exekučních příkazů k prodeji nemovitostí. Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši:
Výsledná obvyklá cena nemovitosti
Výsledná obvyklá cena nemovitosti činí
450 000,- Kč
450 000,- Kč
slovy: čtyřistapadesáttisíc Kč
V Srbicích, 30.6.2010 Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice
- 13 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 7944-227/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 201 10. V Srbicích, 30.6.2010 Ing. Zdeněk Garlík
