Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 35 45 98
1. Ocenění dle platných předpisů – cena dle vyhlášky č. 441/2013 Sb. a) Pozemky parcelní číslo 176 a 177/1 v k.ú. Zdounky, okres Kroměříž Pozemky parcelní číslo 176, 177/1 Obec Zdounky K atastrální územ í Zdounky Počet obyvatel Malý lexikon obcí ČR 2013 do 5000 K raj Z línský Základní cena příloha č. 2, tab. 1 ZCv K č/ m2 1 200,00 Plocha pozem ků P m2 1597 Úprava ceny pozemku, tabulka č. 2 přílohy č. 2 vyhlášky Znak Popis zn. Číslo Popis V1 O1 Počet obyvatel II. nad 2000 do 5000 0,85 O2 Význam obce I V. os tatní obce 0,60 O3 Poloha obce V. os tatní 0,80 O4 Tech. infrastruktura I. kom pletní 1,00 O5 Dopravní obslužnost I II . železnice i autobus 1,00 O6 občanská vybavensot I II . základní 0,95 Z ákladní cena pozem ku ZC 465,12 Index trhu s nemovitoými věcmi, tabulka č. 1 příloha č. 3 vyhlášky 1 Situace na trhu II. m alý zájem -0,03 2 Vlastnické vztahy I V. bez vlivu 0,00 3 Z m ěny v okolí I II . bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů II. bez vlivu 0,00 5 Povodňové riziko II. střední riziko 0,80 It 0,78 Index omezujících vlivů pozemku, tabulka č. 2 příloha č. 3 vyhlášky 1 Svažitost I V. do 15 % 0,00 2 Z ákadové podm ínky I II . neztrížené 0,00 3 Ochranná pásm a I. m imo ochranná pásma 0,00 4 Om ezení užívání I. bez om ezení 0,00 5 Geometrický tvar II. bez vlivu 0,00 6 Ostatní neuvedené II. bez vlivu 0,00 Io 1,00 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 3 příloha č. 3 vyhlášky 1 Druh a účel užití stavby I. rezidenční nad 2000 obyvatel 1,00 2 Převažující zástavba II. rezidenční 0,00 3 Poloha v obci II. navazuje na střed 0,00 4 Možnost napojení I. kom pletní 0,00 5 Občanská vybavenost I. dostupné vše 0,00 6 Dopravní dostupnost VI. dobrá 0,00 7 Hrom adná doprava I V. do 500 m -0,02 8 Výhodnost pro kom erci II. bez m ožnosti využití 0,00 9 Obyvatelstvo II. bezproblém ové 0,00 10 Nezaměstnanost I. m írně zvýšená -0,02 11 Vlivy neuvedené II. bez vlivu 0,00 Ip 0,9600 Cena pozemků CP = ZC*It*Io*Ip*P 553 353,78
b) Pozemek parcelní číslo 1283/32 – lesní pozemek v k.ú. Zdounky – id. ½ Výměra lesního pozemku……SLT 3D………….128,0 m2 Jednotková cena pozemku…..STL 3D………7,13 Kč/m2 Podíl……………………………………………….…0,5 Cena podílu na pozemku: /(128*7,13)/2……..452,80 Kč Porost na pozemku je křovinový nálet. Ten nemá ani hodnotu otopu. c) Hlavní stavba – RD čp. 263 - rodinný dům umístěný na pozemku parcelní číslo 176 v obci Zdounky Výměry pro ocenění: OP = (133,10 x 5,8) + /(113,05 x 3,6) : 2/ = 975,47 m3
Výpočet ceny rodinného domu - stanovení ceny dle § 35 přílohy 24 vyhlášky, rodinný dům Rodinný dům čp. 263 Obec K atastrální území Počet obyvatel K raj Základní cena Obestavěný prostor Znak 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
13
Malý lexikon obcí ČR 2013
příloha č. 24 ZC K č/m3 OP m3 Konstrukce a vybavení RD, rekr. chalup a domků příloha 24, tabulka č. 2 Popis zn. Číslo Popis Druh stavby II. řadový Provedení obv. stěn I. kotovice, cihla, kámen Tloušť ka obv. Stěn II. nad tl. 45 cm Podlažnost II. hodnota 2 Napojení na veř. sítě V. kompletní Vytápění III. ústřední Zákl. příslušenství III. koupelna, WC Ostatní vybavení I. bez dalšího vybavení Venkovní úpravy III. bežný rozsah Vedlejší stavby II. bez vedlejších staveb Pozemky III. nad 800,0 m2 Jiné kriterium II. jedná část má odpojeny inž. sítě Stáří staby y Stav
80 III.
Zdounky Zdounky 2 138 Zlínský 2 061,00 975,47
rekonstrukce jednoho bytu modernizace oken a oprava střechy nutná
V1 -0,01 -0,08 0,03 0,01 0,08 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,01 -0,05 -0,01 0,65 0,85
Iv
0,55
Index trhu s nemovitoými věcmi, tabulka č. 1 příloha č. 3 vyhlášky It dle pozemku 0,78 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 3 příloha č. 3 vyhlášky Ip dle pozemku 0,9600
Cena nemovitostí celkem
CSp = OPxZCUxItxIp
823 427,22
Administrativní cena dle cenového předpisu č. 441/2013 Sb. – rekapitulace cen : a) pozemky dle LV č. 875, k.ú. Zdounky b) pozemek parcelní číslo 1283/32, k.ú. Zdounky c) RD čp. 263 včetně příslušenství, obec Zdounky Administrativní cena ke dni ocenění
= 553 353,80 Kč = 910,00 Kč = 823 427,20 Kč = 1 377 691,00 Kč
Administrativní cena nemovitostí (zaokrouhleno)
1 377 690,00 Kč
2. Zjištění hodnoty nemovitostí metodou porovnaní a analýzy situace Předmětem ocenění je dvoubytový rodinný dům, ve kterém jeden byt je po zdařilé rekonstrukci, stav druhého je průměrný, přičemž ten má odpojené inženýrské sítě. Celkově dům starší osmdesátí let realizovaný ze smíšeného zdiva potřebuje výměnu oken, revizi krovu a výměnu krytiny, dobrý stav vybavení dolního bytu je důsledkem záplav, které toto území postihují v intervalu kratším sta let. Stavba je objemově velká, mimo obytné části je zde průjezd vhodný k parkování osobního vozidla, dvě hospodářská stavení a velmi plošně atraktivní zahrada ve funkčním celku se stavební plochou. Předmětem ocenění je i podíl na lesním pozemku, kdy parcela je maličká, není zde lesní porost ale plevelnaté křoviny, které nelze využít ani jako palivo. -2-
Dvougenerační rodinné domy nejsou v současné době oblíbenou komoditou, navíc v samotných Zdounkách je v nabídce více jak deset domů různých velikostí, stavu, vybavení v cenovém rozpětí od 250 tis. po 3,5 mil. Kč, převládají domy nabízené za cenu cca 1 mil. Kč. Z inzercí v místě vybírám domy, jež mají velký objem, jeden velký nebo dva byty, zahradu pokud možno o velké ploše: Příklad 1.: Prodej RD po rekonstrukci v krásném prostředí u Kroměříže o ploše 90 m2 (nové: vnitřní omítky, eurookna, dveře, veškeré rozvody, dlažba/dřevěné palubky, kuch. linka, sprch.kout, 2 WC, voda obecní/ze studny, vytápění plyn.kotlem/krb.kamny, dřevěná schodiště, pevný internet, tel.), zahrada, zahradní sklep, stodola jako garáž. Kompletně podřezané. Zbývá dokončit fasádu a natřít plechovou střechu.
Velmi pěkně a čistě zrekonstruovaná stavba poblíž oceňovaného domu, nedokončená fasáda kazí dojem, avšak technicky dům v podstatně lepším stavu než objekt posuzovaný. Zahrada ovšem o mnoho menší. Alternativní vytápění – lokální kamna na tuhá paliva a plynový kotel.
Příklad 2.: Prodej většího rodinného domu o dispozicích 5+1 s garáží. Dům je po částečné rekonstrukci - střecha, koupelna, WC, některé rozvody elektřiny, odpady. V 1.NP se nachází průjezd, předsíň, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna a WC. V 2.NP jsou 2 ložnice, dětský pokoj, WC a vstup do podkroví s možností rozšíření na obytné místnosti. Vytápění domu je možné krbovými kamny v obou podlažích, nebo v suterénu kombinovaně kotlem na plyn nebo tuhá paliva napojené na ústřední topení. K domu náleží uzavřený dvůr, který je přístupný z ulice.
Opět objemově velký dům avšak s malou zahradou. Jen jedno podlaží přizpůsobené k bydlení, nová střecha umožňuje půdní vestavbu. Okna deštěná jako u stavby posuzované. Stavba je podsklepená. Zajímavostí je opět alternativní vytápění a to ve třech verzích – kamna v podlažích ústřední plyn a ústřední tuhá paliva. -3-
Příklad 3.: k prodeji samostatně stojící rodinný dům v obci Zdounky. Dům je v dobrém technickém stavu, podsklepený, s velkou zahradou. Dům je napojen na obecní vodovodní vodovod, má vlastní studnu. Elektřina 220/ 380V. Plynové topení / kotel na tuhá paliva.
Inzerce nabízí opět velký dům současně s velkou zahradou. Tento dům je ovšem volně stojící. Inzerované ceny jsou cenami požadovanými, nikoliv sjednanými. Je v nich zahrnutá i provize RK a poplatky za další služby. Navíc, jak již bylo zmíněno výše, v samotných Zdounkách lze vybírat z dalších deseti domů. Obec i přes relativně dobrou občanskou vybavenost má málo pracovních příležitostí a je umístěná neatraktivně vzhledem k větším sídelním útvarům, kde lze práci získat rychleji. Obecně v okrese Kroměříž chybí větší zaměstnavatel, což posouvá region mezi oblasti s nejvyšší nezaměstnanosti. A nový úsek dálnice D1, který probíhá okresem je od Zdounek přece jenom dosti vzdálený, ke sjezdu 244 je to 15 km po silnicích III. třídy. Podíl na lesním pozemku má z hlediska trhu zcela mizivou hodnotu, měl by být vyčištěn od křovin a opětovně zalesněn dle pokynů lesního hospodáře. Výnos na tokové ploše lze pak očekávat ve třetí generaci. Na základě výše uvedeného určuji obvyklou cenu posuzovaných nemovitostí evidovaných na LV č. 875 metodou srovnání a analýzy situace ve výši Cena nemovitostí metodou analýzy situace Cena id. ½ pozemku parcelní číslo 1283/32 v k.ú. Zdounky
920 000,00 Kč 500,00 Kč
C) Závěr: Administrativní cena nemovitostí …………………..…………….…………1 377 690,00 Kč Cena určená analýzou situace……………….........…………………………….920 000,00 Kč Obvyklou cenu posuzovaných nemovitostí evidovaných na LV č. 875 vedeném pro katastrální území Zdounky, obec Zdounky, okres Kroměříž, tj. pozemku parcelní číslo 176 – zastavěná plocha a nádvoří s rodinným domem čp. 263 včetně pozemku parcelní číslo 177/1 – zahrada vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák.č.151/97 Sb. určuji ve výši:
920 000,00 Kč -4-
Slovy : devětsetdvacettisíc korun českých Obvyklá cena id. ½ pozmeku parcelní číslo 1283/32 – lesní pozemek v k.ú. a obci Zdounky v okrese Kroměříž činí 500,00 Kč, slovy: pětsetkorunčeských.
V Otrokovicích, dne 14. června 2014 Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 5652 - 92/2014 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 79/14.
Mapové podklady:
Rodinný dům č.p. 263 Zdounky, zahrada leží jižně od domu, východní parkoviště náleží ubytovně
Fotodokumentace:
-5-
Pohled na stavbu RD čp. 263 z ulice Tyršova, Zdounky
-6-
dvorní část s průjezdem
