Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1568/038/2014/9 6
Bytová jednotka, č. 242/6 Revoluční 242, Žandov Kraj Liberecký, okres Česká Lípa, obec Žandov, k.ú. Žandov u České Lípy, kód k.ú. 794481, LV 569
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:
419 SJM Gustav Makula, Revoluční 242, 471 07 Žandov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Magdalena Makulová, Revoluční 242, 471 07 Žandov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Gustav Makula, Revoluční 242, 471 07 Žandov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Magdalena Makulová, Revoluční 242, 471 07 Žandov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
Vlastník pozemku:
EURODRAŽBY.CZ; č. obj.:, 12.3.2014 U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
IČ: 25023217 DIČ:
telefon: fax:
e-mail:
Ing. Miroslav Bažant Jasmínová 2750, 470 01 Česká Lípa
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 10402462
telefon: 605858917
DIČ: CZ5504250774
fax:
e-mail:
[email protected]
ÚČEL OCENĚNÍ:
Pro účely úvěrového řízení u České spořitelny, a.s. (ocenění stávajícího stavu)
Účel úvěru:
koupě jiné
výstavba
Současný stav 240 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
9 stran
v České Lípě, dne 14.2.2014
změna stavby
14.2.2014
rekonstrukce
leasing
Budoucí stav
Datum zpracování :
14.2.2014
Počet příloh:
4
Otisk razítka
Ing. Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI
stavba dokončena v r. 1940 rekonstrukce v r. Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha zateplení, fasáda ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné kovové Využití: bydlení bydl., podn. Okolí: bytová zóna ostatní Přípojky: voda elektro
Počet podlaží celkem: Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
242/6
1.NP
3
Typ
2+1
Konstrukce: zděné kovové Využití: bydlení bydl., podn. Okolí : bytová zóna ostatní Přípojky: voda elektro
1
z toho nadzemní:
okna
dveře
autobus silnice II.,III.tř
2
m2
m2
ks
m2
m2
48,39
0,00
9,40
0
57,79
53,09
Současný stav 239 861 Kč 0 Kč 231 031 Kč 240 000 Kč 41 948 Kč
Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění
Počet bytů/nebytů
8/0
Celková Započitatelná Podíl Obvyklá cena plocha plocha na společných jednotky jednotky částech domu a pozemku
m2
- z toho hodnota pozemku
lokální - plyn prodejná do 6 měsíců
PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek stání Terasa
Obvyklá cena
okna, dveře
betonové montované dřevěné jiné pronájem podnikání část. obsazen volný objekt průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace plyn telefon zp. příjezd
MHD železnice dálnice/silnice I. tř okrajová část - bytové domy zděné 1 990 () neudržovaná - k částečné rekonstrukci
z toho podzemní:
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
BUDOUCÍ STAV
betonové montované dřevěné jiné pronájem podnikání část. obsazen volný objekt průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace plyn telefon zp. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Prodejnost nemovitosti:
změna stavby v r.
x
0 Kč 727 241 Kč
Kč/m2
591 / 4 979
4 521 Kč/m2
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč x 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu.
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce
Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 569 Kopie katastrální mapy Obec Žandov je město s veškerou základní infrastrukturou a pracovními příležitostmi. Žandov je cca 10 km severozápadně od okresního města Česká Lípa. -2-
Poloha nemovitosti
Stavba bytového domu je na severním okraji obce Žandov u místní komunikace v zastavěné části obce mezi bytovými domy. Přístup je z veřejné komunikace.
RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Exekuce Komentář: Nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. RIZIKO Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitost není pronajímána
Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Popis bytové/nebytové jedn. Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby
Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
Jedná se o zděný bytový dům s valbovou střechou s bleskosvodem s taškovou krytinou. Svislé nosné konstrukce jsou zděné. Bytový dům obsahuje 8 bytových jednotek. Jedná se o bytovou jednotku 2+1 umístěnou v 1. nadzemním podlaží bytového domu v č.p. 242 2+1 Základy jsou betonové, svislé konstrukce jsou zděné. Střecha je valbová s taškovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, okna jsou plastová, vnitřní omítky jsou vápenné, podlahy obytných místností jsou prkenné a PVC, kanalizace standardní, vodoinstalace studená i teplá, vytápění lokální plynové. TUV elektrický boiler. Byt je v původním stavu. Popis betonové pasy zděné tl. 45 cm a více rovný podhled dřevěný vázaný tašková pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné běžné obklady betonové hladké plné dveře plastová PVC lokální třífázová bleskosvod studená i teplá standardní rozvod zemního plynu bojler chybí WC, umyvadla, vana chybí požární hydranty instalační šachty
-3-
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
2
Pozemek p.č. 419 o velikosti 1767m evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Cena pozemků v obci a okolí se v současné době pohybuje od 200,-Kč do 500,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 200,-Kč/m2.
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
419
Výměra m2 1 767
Jednotková cena Spoluvlastnický Kč/m2 podíl 200 591 / 4 979 1 767 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 41 948 41 948
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Základy jsou betonové, svislé konstrukce jsou zděné. Střecha je valbová s taškovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, okna jsou plastová, vnitřní omítky jsou vápenné, podlahy obytných místností jsou prkenné a PVC, kanalizace standardní, vodoinstalace studená i teplá, vytápění lokální plynové. TUV elektrický boiler. Byt je v původním stavu.
Výpočet podlahových ploch jednotky Název pokoj pokoj kuchyň chodba koupelna sklep sklep Celková podlahová plocha
Typ výměry byt byt byt balkon byt byt byt
Podlahová plocha 11,39 m2 15,83 m2 15,86 m2 2,73 m2 2,59 m2 4,06 m2 5,35 m2 57,79 m2
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50 0,50
Započítaná plocha 11,39 m2 15,83 m2 15,86 m2 2,73 m2 2,59 m2 2,03 m2 2,67 m2 53,09 m2
Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC) Rozestavěnost Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [Kč/m2] Kč % roků roků % Kč
Současný stav 57,79 12 584 727 241 100,00 74 26 74,00 189 083
-4-
Budoucí stav
Výpočet porovnávací hodnoty Zdůvodnění koeficientu Kc
Lokalita / Popis Typ stavby
Plocha m2
Podlaží
Dispozice
Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Oceňovaná jednotka Okraj města Žandov 2+1 ve zděném bytovém domě zděný bytový dům
53,09
X 1.NP
2+1
X
X
X
X
Srovnávané jednotky Žandov, Osvobození
Stejné město, stejný typ domu, lepší stav. Lepší nemovitost.
3+1, OV, 1.NP ze 4.NP, v panelovém domě, původní stav. panelový dům
69,00
1.NP
3+1
328 000
4 754
Žandov, Volfartická
0,83
3 929
stejné město, podobný typ domu, ale zděný, původní stav, lepší nemovitost.
2+1 OV, zděný dům, 54m2, dobrý stav. 4.NP ze 4. NP zděný dům
54,00
4.NP
2+1
350 000
6 481
Žandov, Pod Dubovkou
0,68
4 382
Stejné město, stejný typ domu, stejné vybavení. Srovnatelná nemovitost.
2+1 ve zděném bytovém domě. 2.NP ze 4.NP. OV. Po celkové rekonstrukci. 66m 2. zděný dům
66,00
2.NP
2+1
Variační koeficient před úpravami: 31,57 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
670 000
10 152
Variační koeficient po úpravách:
0,52
5 244
12,07 % 2 4 518 Kč/m 2 53,09 m 239 861 Kč
2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho obvyklá cena předzahrádek: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
Seznam příloh:
počet stran A4 v příloze: 1 1 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Znalecká doložka:
240 000Kč 0Kč 0Kč 240 000Kč 2 53,09m 2 4 521Kč/m
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí.
-5-
-6-
-7-
-8-
-9-
