1. Inleiding In het geval u overweegt een vakantiewoning aan te kopen gelegen in Parc Les Etoiles wilt u wellicht meer weten over de mogelijke gevolgen voor de belastingheffing met betrekking tot de aankoop en het bezit van deze woning. Hieronder treft u hiervan een korte algemene uitwerking aan zowel voor particuliere kopers woonachtig in Nederland als particuliere kopers woonachtig in België. 2. Uitgangspunt In het project Parc Les Etoiles, te Blaimont in België worden vakantiewoningen te koop aangeboden. De voornoemde vakantiewoningen kunnen ofwel worden gebruikt als vakantiewoning voor eigen gebruik ofwel worden gebruikt als belegging. 3. Belastingplicht 3.1 Nederland Natuurlijke personen die in Nederland wonen zijn ook in Nederland belasting verschuldigd over de Belgische vakantiewoning. Een Nederlandse binnenlandse belastingplichtige dient immers belasting te betalen over zijn wereldinkomen. In Nederland geldt voor de meeste situaties dat de inkomsten uit de vakantiewoning in de heffing worden betrokken als inkomsten uit sparen en beleggen in box 3. De inkomsten voor box 3 worden hierbij forfaitair gesteld op 4% over de werkelijke waarde van de vakantiewoning per 1 januari van het desbetreffende jaar. Over het forfaitaire inkomen wordt vervolgens 30% (effectief 1,2%) belasting geheven. In het Verdrag ter voorkoming van dubbele belasting tussen Nederland en België (hierna te noemen; het Verdrag) zijn nadere afspraken gemaakt over de verdeling van heffingsrechten. Volgens het Verdrag is de belastingheffing over onroerende zaken toegewezen aan het land van ligging. Het bovenstaande brengt in de voorliggende situatie met zich mee dat de heffing over de vakantiewoning is toegewezen aan België en Nederland een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting zal verlenen. 3.2 België In het Belgische belastingstelsel wordt onderscheid gemaakt tussen personen die woonachtig zijn in België en personen die niet in België wonen. Bij de bepaling van het inwonerschap gaat het om de werkelijke woonplaats van de belastingplichtige.
/Pagina 1 van 8
Natuurlijk personen die in België hun woonplaats hebben worden geacht inwoner (ingezetene) te zijn van België. Het inwonerschap brengt met zich mee dat zijn wereldwijde inkomen onderworpen is aan Belgische inkomstenbelasting (personenbelasting). Natuurlijk personen die niet in België wonen zijn onderworpen aan de belasting voor nietrijksinwoners. Voor een Nederlandse belastingplichtige met een vakantiewoning in België betekent dit dat de inkomsten uit de vakantiewoning in België worden belast als zijnde Belgische inkomsten uit onroerende goederen. 4. Particuliere koper woonachtig in Nederland 4.1 Algemeen Hieronder zullen wij kort ingaan op de belastingen waar u als inwoner van Nederland mee te maken krijgt wanneer u mocht besluiten een vakantiewoning aan te schaffen in het project Parc Les Etoiles. 4.2 Belastingheffing in België 4.2.1. Belastingheffing bij aankoop 4.2.1.1. Registratierechten Wanneer u in België een (vakantie)woning koopt dient u hierover registratierechten te betalen. Deze registratierechten zijn vergelijkbaar met de Nederlandse overdrachtsbelasting. Het tarief van de registratierechten voor een vakantiewoning in de Belgische Ardennen bedraagt 12,5%. 4.2.1.2. Bouw nieuwe woning Bij de bouw van een nieuwe woning is slechts de grond onderworpen aan registratierechten. Voor het gebouw geldt dat hiervoor BTW dient te worden afgedragen. Om voor het BTW-regime bij de bouw van een nieuwe woning in aanmerking te komen dient aan twee voorwaarden te worden voldaan. Ten eerste dient de koper de woning zelf gebouwd te hebben, hebben laten bouwen of met BTW te hebben aangekocht. Ten tweede dient de verkoop uiterlijk plaats te vinden op 31 december van het jaar volgend op het jaar waarin de woning voor het eerst wordt geregistreerd in het register van de onroerende voorheffing. Het normale BTW-tarief in België is 21%. Heffing vindt hierbij in beginsel plaats over de betaalde bouwsom. 4.2.1.3. Gebruikte nieuwe woning Zoals hierboven reeds staat aangegeven zijn bij de overdracht van een (vakantie)woning registratierechten verschuldigd. In het geval er sprake is van de bouw van een nieuwe woning betaalt men geen registratierechten maar BTW. In bepaalde gevallen kan ook de overdracht van een reeds gebruikte nieuwe woning plaatsvinden met toepassing van het BTW-regime. /Pagina 2 van 8
Een (vakantie)woning wordt nog als nieuw beschouwd tot 31december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikname van de woning. Indien een woning bijvoorbeeld op 1 augustus 2014 voor het eerst in gebruik is genomen dat wordt deze woning dus tot 31 december 2016 als nieuw gezien. Tot eind 2016 kan de belastingplichtige er dan, onder bepaalde voorwaarden, voor kiezen de woning met BTW te verkopen. Deze voorwaarden houden in dat de belastingplichtige de woning dan zelf heeft gebouwd of heeft gekocht met de heffing van BTW. 4.2.1.4. Gebruikte bestaande woning Bij de verkoop van een gebruikte bestaande (vakantie)woning, waarbij niet meer voldaan wordt aan de voorwaarden genoemd onder 4.2.1.3., zijn bij de overdracht van deze woning registratierechten verschuldigd. Deze registratierechten zijn volgens de verkoopdocumentatie in de verkoopprijs inbegrepen. De woning wordt derhalve vrij op naam aangeboden. 4.2.2. Belastingheffing bij bezit België kent geen vermogensbelasting. Hier tegenover staat dat België wel een jaarlijkse onroerende voorheffing kent over de vakantiewoning. Dit is een belasting op het (fictieve) inkomen uit onroerend goed, vergelijkbaar met de Nederlandse onroerende zaakbelasting. De hoogte van de onroerende voorheffing kan verschillen per gewest, provincie en gemeente. Vaststelling vindt plaats in de vorm van een procentuele aanslag, gebaseerd op het geïndexeerde kadastrale inkomen (KI). Het KI kan gezien worden als een forfaitair huurbedrag dat wil zeggen een netto huuropbrengst die bij verhuur zou zijn verkregen. Ook in de situatie dat u de woning daadwerkelijk verhuurt vindt er in beginsel geen heffing plaats over de daadwerkelijk ontvangen huurinkomsten. Er wordt dan nog steeds uitgegaan van het KI. Het voorgaande is anders in het geval er voor beroepsdoeleinden wordt verhuurd. Onroerende voorheffing wordt geheven van degene die op 1 januari van het aanslagjaar eigenaar, vruchtgebruiker, erfpachter of opstalhouder is. De jaarlijkse onroerende voorheffing bedraagt per woning ongeveer € 240-€ 276 (2009) per jaar. Het KI voor de vakantiewoningen in het project Parc Les Etoiles zal volgens de verkoopdocumentatie naar schatting € 482 tot € 555 (2009) per woning bedragen. De definitieve vaststelling van de voornoemde waarde zal, na splitsing van de percelen, plaatsvinden. Behalve de onroerende voorheffing zal over de vakantiewoning jaarlijks tevens provinciale belasting en gemeentebelasting betaald dienen te worden. Per woning (ongeacht het type) in het project Parc Les Etoiles dient op dit moment per jaar € 75 provinciale belastingen en € 275 gemeentebelasting (2009) betaald te worden.
/Pagina 3 van 8
4.2.3. Belastingheffing bij verhuur 4.2.3.1. Algemeen Wanneer de vakantiewoning wordt verhuurd vindt er in beginsel een belastingheffing plaats over de fictieve huurinkomsten in de vorm van de onroerende voorheffing (zie paragraaf 4.2.2.). Hierbij mag de rente van een eventuele bijbehorende financiering nog in aftrek worden gebracht. In het geval er sprake is van gemeubileerde verhuur dient u twee soorten inkomsten aan te geven namelijk de inkomsten met betrekking tot de woning en de inkomsten met betrekking tot de meubels. Bij gemeubileerde verhuur wordt het geïndexeerde KI verhoogd met de opbrengst van de verhuur van de meubels en stofferende huisraad. Deze opbrengst, roerend inkomen genoemd, wordt forfaitair vastgesteld op 40% van de totale huurprijs. Op de voornoemde opbrengst wordt vervolgens een forfaitaire aftrek toegestaan van 50% voor afschrijving en onderhoud. Het netto gedeelte bedraagt dan dus 20% van de huurprijs. Voorbeeld: De woning wordt in een jaar gedurende 10 maanden gemeubileerd verhuurd voor een bedrag van € 700 per maand. De totale daadwerkelijke huurinkomsten bedragen dan € 7.000 per jaar. Forfaitair roerend inkomen (40%* € 7.000)= Forfaitaire aftrek (50%* € 2.800)= Belastbaar bedrag
€ 2.800 € 1.400-/€ 1.400
4.2.3.2. Enkel onroerende inkomsten minder dan € 2.500 Voor natuurlijke personen die niet in België wonen en in België enkel niet verhuurde onroerende zaken bezitten of onroerende zaken bezitten waarvan het totaalbedrag van de onroerende inkomsten minder dan € 2.500 bedraagt, geldt dat zij wel onroerende voorheffing verschuldigd zijn maar geen jaarlijkse aangifte personenbelasting voor niet-inwoners hoeven in te dienen. 4.2.3.3. Beroepsmatige verhuur In het geval er sprake is van een beroepsmatige verhuur waarbij een belastingplichtige wordt aangemeld als beroepsmatige belegger geldt een ander belastingregime. In het onderliggende memo zullen wij hier verder niet op ingaan. Mocht u hier vragen over hebben dan kunt u hierover altijd contact met ons opnemen. 4.2.4. Belastingheffing bij verkoop Bij de verkoop van de vakantiewoning binnen vijf jaar na aankoop door u in privé wordt de verkoopwinst belast met 16,5% Belgische personenbelasting. Na deze periode wordt er dus geen belasting meer geheven over eventueel behaalde vermogenswinst.
/Pagina 4 van 8
4.2.5. Belastingheffing bij schenken en erven 4.2.5.1. Schenkingsrechten onroerende zaken Bij schenking door een inwoner van Nederland van een vakantiewoning in België zal schenkingsrecht worden geheven in België. België sluit hierbij aan bij de ligging van het onroerend goed. De schenkingsrechten worden geheven over de bruto waarde van de vakantiewoning. Naarmate de waarde van de vakantiewoning toeneemt stijgt het belastingtarief (3%-30%). Daar de schenker ten tijde van de schenking woonachtig is in Nederland zal tevens Nederland schenkingsrechten willen heffen. Nederland sluit hierbij aan bij de woonplaats van de schenker en heft over het wereldvermogen. Het bovenstaande leidt in beginsel tot een dubbele belastingheffing. Nederland zal vervolgens een vermindering verlenen. 4.2.5.2. Successierechten onroerende zaken De erfgenamen van een Nederlandse eigenaar van een vakantiewoning in België kunnen in geval van overlijden ook te maken krijgen met de Belgische belastingheffing. Het Belgische belastingstelsel onderscheidt twee soorten belastingen bij overlijden te weten successierechten en recht van overgang. De voornoemde successierechten worden geheven over de gehele nalatenschap van de rijkinwoner. Het recht van overgang is van toepassing op (de bruto waarde van) het vermogen van de nietrijksinwoner. Het bovenstaande betekent dat een inwoner van Nederland met een vakantiewoning in België te maken krijgt met het recht van overgang. Net als bij schenkingsrecht is het belastingtarief progressief (3%-30%). Daar de erflater ten tijde van zijn overlijden woonachtig is in Nederland zal tevens Nederland successierechten willen heffen. Nederland sluit hierbij aan bij de woonplaats van de erflater en heft over het wereldvermogen. Net zoals bij schenking leidt het bovenstaande in beginsel tot een dubbele belastingheffing. Nederland zal vervolgens een vermindering verlenen. 4.2.6. Belastingaangifte in België Jaarlijks zult u in België een belastingaangifte moeten indienen waarin de inkomsten dienen te worden opgenomen. Het voorgaande is slechts anders indien u niet in België woont en het totaalbedrag van de onroerende inkomsten minder bedraagt dan € 2.500 (zie hierover onderdeel 4.2.3.2.). Een niet ingezetene die onroerende zaken bezit in België dient zich hiervoor te laten registreren bij het Centraal Taxatiekantoor Brussel Buitenland. Vervolgens zal er dan aan u een aangiftebiljet worden uitgereikt. Indien u dit wenst kunnen wij u van dienst zijn bij het verzorgen van het voornoemde biljet. /Pagina 5 van 8
5. Particuliere koper woonachtig in België 5.1 Algemeen Zoals wij ook in onderdeel 3.2. hebben aangegeven zijn natuurlijk personen die hun woonplaats hebben in België voor hun wereldwijde inkomen onderworpen aan Belgische personenbelasting. Hieronder zullen wij kort ingaan op de belastingen waar u als inwoner van België mee te maken krijgt wanneer u mocht besluiten een vakantiewoning aan te schaffen in het project Parc Les Etoiles. 5.2 Belastingheffing in België 5.2.1. Belastingheffing bij aankoop Wanneer u in België een (vakantie)woning koopt dient u hierover registratierechten te betalen. Het tarief van de registratierechten voor een vakantiewoning in de Belgische Ardennen bedraagt 12,5%. 5.2.2. Belastingheffing bij bezit Over de vakantiewoning in de Belgische Ardennen betaalt u jaarlijks onroerende voorheffing. Dit is een belasting op het (fictieve) inkomen uit onroerend goed. De hoogte van de onroerende voorheffing kan verschillen per gewest, provincie en gemeente. Vaststelling vindt plaats in de vorm van een procentuele aanslag, gebaseerd op het geïndexeerde kadastrale inkomen (KI). Het KI kan gezien worden als een forfaitair huurbedrag dat wil zeggen een netto huuropbrengst die bij verhuur zou zijn verkregen. Ook in de situatie dat u de woning daadwerkelijk verhuurt vindt er in beginsel geen heffing plaats over de daadwerkelijk ontvangen huurinkomsten. Er wordt dan nog steeds uitgegaan van het KI. Het voorgaande is anders in het geval er voor beroepsdoeleinden wordt verhuurd. Onroerende voorheffing wordt geheven van degene die op 1 januari van het aanslagjaar eigenaar, vruchtgebruiker, erfpachter of opstalhouder is. Het KI voor de vakantiewoningen in het project Parc Les Etoiles zal volgens de verkoopdocumentatie naar schatting € 482 tot € 555 (2009) per woning bedragen. De definitieve vaststelling van de voornoemde waarde zal, na splitsing van de percelen, plaatsvinden. 5.2.3. Belastingheffing bij verhuur Wanneer de vakantiewoning wordt verhuurd vindt er in beginsel een belastingheffing plaats over de fictieve huurinkomsten in de vorm van de onroerende voorheffing (zie paragraaf 5.2.2.). In het geval er sprake is van gemeubileerde verhuur dient u twee soorten inkomsten aan te geven namelijk de inkomsten met betrekking tot de woning en de inkomsten met betrekking tot de meubels.
/Pagina 6 van 8
Bij gemeubileerde verhuur wordt het geïndexeerde KI verhoogd met de opbrengst van de verhuur van de meubels en stofferende huisraad. Deze opbrengst, roerend inkomen genoemd, wordt forfaitair vastgesteld op 40% van de totale huurprijs. Op de voornoemde opbrengst wordt vervolgens een forfaitaire aftrek toegestaan van 50% voor afschrijving en onderhoud. Het netto gedeelte bedraagt dan dus 20% van de huurprijs. Voorbeeld: De woning wordt in een jaar gedurende 10 maanden gemeubileerd verhuurd voor een bedrag van € 700 per maand. De totale daadwerkelijke huurinkomsten bedragen dan € 7.000 per jaar. Forfaitair roerend inkomen (40%* € 7.000)= Forfaitaire aftrek (50%* € 2.800)= Belastbaar bedrag
€ 2.800 € 1.400-/€ 1.400
5.2.4. Belastingheffing bij verkoop Bij de verkoop van de vakantiewoning binnen vijf jaar na aankoop door u in privé wordt de verkoopwinst belast met 16,5% personenbelasting. Na deze periode wordt er dus geen belasting meer geheven over eventueel behaalde vermogenswinst. 5.2.5. Belastingheffing bij schenken en erven 5.2.5.1. Schenkingsrechten onroerende zaken Bij schenking door een inwoner van België van een vakantiewoning in België zal schenkingsrecht worden geheven in België. België sluit hierbij aan bij de woonplaats van de schenker. De schenkingsrechten worden geheven over de bruto waarde van de vakantiewoning. Naarmate de waarde van de vakantiewoning toeneemt stijgt het belastingtarief (3%-30%). 5.2.5.2. Successierechten onroerende zaken De erfgenamen van een Belgische eigenaar van een vakantiewoning in België kunnen in geval van overlijden te maken krijgen met de heffing van successierechten (tarief: 3%-30%). De voornoemde successierechten worden geheven over de gehele nalatenschap van de rijkinwoner. 5.2.6. Belastingaangifte Jaarlijks zult u de bovengenoemde inkomsten in de aangifte personenbelasting dienen op te nemen.
/Pagina 7 van 8
6. Conclusie In het onderliggende memo zijn wij kort ingegaan op de fiscale gevolgen voor particulieren woonachtig in Nederland of België die besluiten een vakantiewoning te kopen in het project Parc Les Etoiles. Het memo is bedoeld als een algemeen memo en is niet op alle situaties van toepassing. Om te kunnen beoordelen of de fiscale gevolgen zoals in het memo beschreven ook in uw situatie gelden kunt u altijd contact met ons opnemen.
Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, ESJ Accountants & Belastingadviseurs
Mr. M.F.P. de Clercq Belastingadviseur
/Pagina 8 van 8
