1. előadás: Bevezetés

1. előadás: Bevezetés

1. előadás: Bevezetés Az élet folyamán számos olyan helyzet adódik, melynek kapcsán szükségessé válhat ingatlanok értékének meghatározása, pl.: - ingatlan adás-vétel miatti értékelés, - ingatlan bérbeadás miatti értékelés, - vagyonközösség megszüntetése célú értékelés, - jelzálog kölcsön felvételéhez, - biztosítási összeg meghatározása miatti értékelés, - vagyonértékelés, stb. Ingatlanok meghatározás:

értékbecslésével

kapcsolatosan

elengedhetetlen

néhány

fogalom-

Piaci (forgalmi) érték A piaci (forgalom) érték azt az árat jelenti, amely összegért egy vagyontárgyban, vagy vagyonjogban vagy vagyonjogban való teljeskörű érdekeltség méltányosan, szerződés keretei között, az értékelés időpontjában várhatóan eladható, feltételezve a következőket: - az előadó az eladásra hajlandó, - ismert legalább egy vételi szándék, - az adás-vétel lebonyolításához ésszerűen hosszú idő áll rendelkezésre (figyelemmel a piaci helyzetre, az ingatlan jellegére, a lebonyolíthatóság időtartamára), - az adásvételi tárgyalások időszakában az érték nem változik jelentősen, - az értékesítés megfelelő nyilvánossággal történik, - az adott esetben konkrét külső beavatkozás nem játszik szerepet, - a vételi szándék valós a vevő és eladó részéről is garantált a jó szándék. Bruttó újraelőállítási költség A föld vagy épületingatlan építésének a tulajdonos terhére felmerült költsége, beleértve a vissza nem térülő adókat. Nettó újraelőállítási költség A bruttó újraelőállítási költségeknek az avulással elhasználódással csökkentett összege épületingatlan esetében. Értékcsökkenés Az értékcsökkenés az állóeszköz kopása, elhasználódása illetve egyéb értékvesztése, amely a használat, az idő múlása, vagy a műszaki és paci változások miatti avulás következtében keletkezik. Funkcionális avultság Erkölcsi kopás. A kifejezés a jelenlegi használatra való alkalmasságot és a további használhatóságot jellemzi.

1-1

Óravázlat az Ingatlan értékbecslés, földügyi jog előadásaihoz Az ingatlan értékbecslési bizonyítványt (nagyobb értékű ingatlanok esetében tanulmányt) az értékbecslési megbízásban rögzített célra lehet felhasználni. Adott esetben adás-vétel kapcsán a kölcsönösen elfogadott eladási vagy vételár meghatározására. Bérbeadás esetében a bérleti díj meghatározására. Közös vagyon megszüntetése esetén a megegyezés előkészítésére. Pénzintézeti hitelkihelyezés esetén a hitel összegének és feltételeinek a meghatározására. Építmények biztosítása kapcsán a biztosítás díjának meghatározására. Ingatlan-fejlesztés Egy adott ingatlan jövőbeni más irányú hasznosíthatóságának vizsgálata. Funkcióváltás -

1-2

Barna mezős beruházás Zöld mezős beruházás

2. előadás: Ingatlan-nyilvántartás

2. előadás: Ingatlan-nyilvántartás Az ingatlan fogalma A tulajdon tárgyai két fő kategóriát alkotnak. Ingatlannak nevezzük azokat a tulajdon tárgyakat, amelyek egyik helyről a másikra egyáltalán nem, vagy csak állaguknak lényeges sérelmével helyezhetők át; birtoklásuk fizikailag helyhez kötött. Jogi értelemben az ingatlan jogtárgy, ellentétben a személlyel, a jogalannyal. Ingatlan a föld, illetőleg ennek egyes elhatárolt részei; a telek és mindaz (épület, növényzet stb.), ami vele alkotórészi kapcsolatban van (solium et res soli). Azokat a jogtárgyakat, amelyek nem sorolhatók az ingatlanok kategóriájába, ingóknak nevezzük. Nemzeti vagyonunknak több mint 50%-át az ingatlanok (földek, erdők, épületek, építmények) teszik ki. A tulajdonjog tárgyának tekintélyes hányada tehát ingatlan. Az ingatlanoknak a gazdasági életben betöltött kiemelkedő szerepe és értéke megköveteli, hogy számba vegyük és megbízható leltárba foglaljuk azokat.

Az ingatlan-nyilvántartás fogalma A nyilvántartás valamely szempontból egy közös halmazba tartozó javak számbavételét, jellemző adataiban bekövetkező változások rendszeres követését, és igény esetén a tartalmáról, vagy annak meghatározott részéről történő adatok szolgáltatását jelenti. A nyilvántartás megvalósítása a tárgyait jellemző különböző paraméterek számbavételével, számontartásával, és ezek közül valamelyik folyamatos, és szigorú számsorrendbe rendezésével történik. A nyilvántartás akkor felel meg rendeltetésének, ha abból bármely időpontban a valóságos állapotnak megfelelő információk nyerhetők, és bármely időpontban megállapítható, ha a nyilvántartásból valamely, egyébként tárgyát képező elem hiányzik. A nyilvántartás létrehozásának technikai feltétele, hogy legyen olyan adathordozó, amelyre az információ bejegyezhető, módosítható, és tartósan megmarad.

Magyarországon korábban alkalmazott ingatlan-nyilvántartási rendszerek 1. A telekkönyv A telekkönyvi nyilvántartás létrehozását megelőzően kerültek kiadásra az ún. helyszínelési rendeletek (1853-1854). Kijelölt bizottságok összeírták az ingatlanokat és jegyzőkönyvbe vették a tényleges birtokosokat. Ezekből készültek az ún. telekjegyzőkönyvek, melyek egyes településeken a mai ingatlan-nyilvántartás szerkesztéséig érvényben voltak. A telekjegyzőkönyves ingatlan nyilvántartásnak nem volt földmérési igényeket is kielégítő térképi alapja. Az ingatlanok fekvését vázlatokon tüntették fel, melyek tartalmaztak azonosító (hrsz) adatot is, de földmérési célú felhasználásra (pl. kitűzésre) nem voltak alkalmasak. Ezek a vázlatok csak az ingatlanok helyszíni fekvésének és szomszédsági viszonyainak szemléltetésére szolgáltak. Az 1886. évi XXIX. tc. kimondta, hogy a telekjegyzőkönyveket telekkönyv betétekké kell átalakítani. Ez volt az ország tőkés fejlődésének egyik legfontosabb intézménye a II. világháború végéig. A pártállami négy évtizedben a földbirtok politika és a tulajdoni viszonyok gyökeres megváltozása szükségessé tette a telekkönyv intézmény rendszerének újraszabályozását (54/1960. (XI.27.) Korm. Rendelet és a 2/1960. (XII.25.) IM vhr.) Ennek

2-1

Óravázlat az Ingatlan értékbecslés, földügyi jog előadásaihoz megfelelően a telekkönyv a „járásbírság mint telekkönyvi hatóság” által vezetett nyilvántartás volt, ami 1972-ben átszervezés folytán a földhivatalok hatáskörébe és szervezetéhez került át. A telekkönyvi nyilvántartási rendszer telekkönyvi betétből, térképből, irattárból és különböző mutatókból állt. A telekkönyvi betét „A” lapja a birtoklap, „B” lapja a tulajdoni lap, „C” lapja a teherlap. A telekkönyvi térkép az 1:2880 méretarányú (kivételesen 1:1440) kataszteri térkép egy nyomdai másolata volt, melyen a változásokat folyamatosan vezetni kellett. A különböző mutatók a helyrajzi szám mutatók, névmutatók és speciális lajstromok voltak. A telekkönyvi nyilvántartás csak a forgalomképes ingatlanokat tartalmazta, a közterületekre nem terjedt ki. Később létesítettek egy ún. központi telekkönyvet az utak, vasutak és más országos méretű vonalas létesítmények nyilvántartására, ez azonban nem tette teljessé a nyilvántartási rendszert. 2. A földadókataszter II. József terveinek kudarca ellenére, a szabadságharc bukása után egy 1849. október 20-án kibocsátott császári nyílparancs elrendelte az ún. állandó kataszter létesítését. (A kataszter szó – latinul – rovatokra osztott, nyilvántartásra használatos ívet jelent. A rendszer részleges kidolgozásáig is bevezettek egy ideiglenes földadó katasztert (földadó ideiglenes). A jogi alapokat végül is az 1875. évi VII. tc. mondta ki: a földbirtokok arányos megadóztatása céljából minden földbirtok tiszta jövedelmét ki kell nyomozni, és általános földadókatasztert kell készíteni, melyhez részletes felméréseket kellett végezni. A földadókataszter készítése során a tényleges birtokost jegyezték be tulajdonosnak. Vita esetén igazolni kellett a tulajdonjogot. A földadó alapja a föld tiszta hozadékba volt. Ezt becsléssel határozták meg. Az azonos termelési, földrajzi, éghajlati és közgazdasági viszonyok alapján becslőjárásokat alakítottak ki ezen belül pedig osztályozási vidékeket. Az osztályozási vidékeken belül az azonos művelési ágakat minőségi osztályokba sorolták. Kiszámították, hogy 1 katasztrális hold (1600 -öl), nagyságú területen, átlagos gazdálkodási körülmények mellett mennyi tisztajövedelem érhető el, és ezt az akkori pénzegységben aranykoronában fejezték ki. Gyakorlatilag ma is ez a rendszer van érvényben. Az időközi változásokat nem vezették intézményesen, ezért 1909-ben elrendelték a földadókataszter kiigazítását és a változások vezetését. Ezt a rendszert használták az adózás alapjaként a II. világháború végéig. A háború után a földadókatasztert a földbirtok-politikai változások miatt adózási célokra nem használták, de jobb híján a földreform, tagosítás, stb. eljárások során alkalmazták, mert a szükséges adatokat tartalmazta. A földadókatasztert az Állami Földnyilvántartás bevezetéséig (1963.) használták. 3. Az Állami Földnyilvántartás Az Állami Földnyilvántartás az 1963. évi 32. tvr., és a végrehajtására kiadott 37/1963.(XII. 24.) Korm. Rendelet alapján, 1964. január 1-én lépett hatályba. A földadókatasztert – a földek minősítésére vonatkozó rendelkezések kivételével – hatályon kívül helyezték. Az állami földnyilvántartás a mezőgazdaság szocialista átalakítása után került bevezetésre, és a nagyüzemi szocialista mező- és erdőgazdaság tervezését, irányítását és ellenőrzését szolgálta. Az állami földnyilvántartás országos rendszert képezett, nyilvántartási egysége a község (város) volt. Alapmunkarészei a következők voltak: - birtokív, - földnyilvántartási térkép, 2-2

2. előadás: Ingatlan-nyilvántartás -

községi földkönyv, községi összesítők.

A jelenleg hatályos magyar ingatlan-nyilvántartási rendszer Az ingatlan-nyilvántartás célja Az új egységes ingatlan-nyilvántartás egyesíti a telekkönyv jogi, és az Állami Földnyilvántartás gazdasági célját. Jogi cél: az ingatlanokhoz kapcsolódó jogok és törvényes érdekek védelme, az ingatlanforgalom biztonságának biztosítása. Gazdasági célok: - adatok szolgáltatása a földeket érintő közgazdasági és üzemi tervezéshez, - a földek rendeltetésszerű használatának, az ingatlanforgalom állami ellenőrzésének biztosítása, - adatok szolgáltatása területrendezési feladatokhoz, - adatok szolgáltatása statisztikai adatgyűjtéshez, - adatok szolgáltatása egyes pénzügyi kötelezettségek megállapításához (adókivetés). Az ingatlan-nyilvántartás tárgya Az ingatlan-nyilvántartás tárgyát képezik általánosságban az ingatlanok (a földterület és annak alkotórészei /épület, fa, lábon álló termés/). Az önálló ingatlan, az, ami (mint jogtárgy) önállóan birtokolható, átruházható. Önálló ingatlanként kell nyilvántartani: a föld felszínét részletenként (a továbbiakban földrészlet) az épülettel együtt, ha az épület tulajdonjoga a földtulajdonost illeti meg, az épületet akkor, ha az nem, vagy csak részben a földtulajdonos tulajdona, továbbá a társasházban lévő öröklakást, a szövetkezeti házban lévő szövetkezeti lakást, valamint az említett házakban a külön tulajdonban álló, nem lakás céljára szolgáló helyiséget (a továbbiakban egyéb önálló ingatlan) (1973. évi 31. tvr.4.§.). A földrészlet A földrészlet – mint nyilvántartási fogalom – a föld felszínének a természetben összefüggő, vonalas létesítmények és határvonalak által meg nem szakított része, melynek minden részére nézve a tulajdoni (használói, kezelői) viszonyok azonosak. Kivétel: - az építési telek és a - közterület, melyek több földrészletet alkotó összefüggő területek. A földrészleten álló épület, ha tulajdonosa a földrészlet tulajdonosával azonos, nem képez önálló ingatlant. Egyéb önálló ingatlanok Ezek a sajátos nyilvántartási módok a következők: - társasházak nyilvántartása, - részház nyilvántartása, 2-3

Óravázlat az Ingatlan értékbecslés, földügyi jog előadásaihoz -

szövetkezeti házak nyilvántartása, közös udvar nyilvántartása, önálló tulajdonú épület nyilvántartása, közterületről nyíló pince nyilvántartása, termelőszövetkezeti részarány nyilvántartása.

Ezeknek a sajátos nyilvántartási módoknak van egy közös jellemzőjük. Minden esetben arról van szó, hogy az önállóan forgalomlépes tulajdontárgyakat valamilyen jogi kapcsolat fűzi egy az alapnyilvántartás tárgyát képező földrészlethez. Asz összetartozás egy ún. tulajdoni törzslap (a telekkönyvben főbetét) és a hozzátartozó meghatározott (de változtatható) számú tulajdoni különlap (a telekkönyvben albetétek) kialakításával realizálódik. A közös udvar és a termelőszövetkezeti részarány kivételével ezeket a sajátos nyilvántartási kategóriába tartozó (sorolható) objektumokat nevezzük egyéb önálló ingatlanoknak. A közös udvar mivel megjelenik a térképi ábrázolásban földrészletnek minősül, annak ellenére hogy a nyilvántartása a már említett tulajdoni törzslap és tulajdoni különlap konstrukcióban történik. A termelőszövetkezeti részarány mint ingatlan jellegű vagyontárgy, sajátos jellege folytán sem az önálló ingatlanok (földrészletek), sem az egyéb önálló ingatlanok kategóriájába nem sorolható, ezért önálló kategóriát képez. A fentiek szerint tehát egyéb önálló ingatlannak minősül az épület akkor, ha az nem, vagy részben nem a földtulajdonos tulajdona, továbbá a társasházi öröklakások, a nem lakás céljára szolgáló egyéb építmények és helyiségek (garázsok, üzlethelyiségek, földalatti pincék, stb.). Az önálló tulajdonú épület fogalmát a Ptk. Vezette be. Korábban a föld és az épület tulajdonjoga elválaszthatatlan volt. A jelenlegi szabályozás szerint az épület tulajdonjoga az építtetőt illeti meg, akkor is, ha szerződés, jogszabály vagy hatósági engedély alapján idegen (vagy állami tulajdonban, használatban levő) földterületen épít. (Épületkiemelés). A közterületről nyíló pince megközelítéséhez nincs szükség szolgalmi jogra, ennél fogva a felszíni földrészlettől függetlenül, önállóan forgalomképes. Ez a körülmény indokolja, hogy egyéb önálló ingatlanként szerepeljen a hatósági nyilvántartásban. Azt a földrészletet, amely alá közterületről nyíló pince benyúlik, ugyan úgy kell nyilvántartani, mintha a pince nem is létezne. Nyilvántartási szempontból az önálló tulajdonban levő pincékkel azonos elbírálás alá esnek a közterületről nyíló földalatti garázsok, raktárak, stb. A tulajdoni lap A tulajdoni lap az ingatlan-nyilvántartás jogi célja megvalósításának alapmunkarésze. A tulajdoni lapok speciális formája a tulajdoni törzslap és a tulajdoni különlap, amely a bejegyzett önálló-, és egyéb önálló ingatlanok fizikai kapcsolatára, összetartozására utal. A tulajdoni lap I. része Az ingatlan számszerű, vagy számszerűsíthető (kódolható) adatait tartalmazza. Az ingatlant jellemző (nem leíró) adatokat helyszíni eljárás (felmérés, földminősítés) keretében határozzák meg. A tulajdoni lap I. részén van feltüntetve a községnév, községkód, tulajdoni lapszám, hrsz, az ingatlan postai címe, jogi jelleg, alrészlet, alosztály, művelési ág, terület, kataszteri tiszta jövedelem, illető szolgalom (személytől független). A tulajdoni lap I. részén nyilvántartott adatok egy országosan egységes számítógépes adatbázisban vannak feldolgozva. A földhivatalok által kezelt tulajdoni lapok I. részét számítógéppel állítják elő.

2-4

2. előadás: Ingatlan-nyilvántartás A tulajdoni lap II. része Az alapvető (tulajdoni, kezelői, használói) jogokat, a szerzés jogcímét a bejegyzés rangsorát és a tulajdoni hányadot tartalmazza. Az egyes bejegyzéseket folyamatosan sorszámozzák. Változás esetén a bejegyzést át kell húzni, úgy, hogy továbbra is olvasható maradjon, s az utalás a változásokra című rovatban fel kell tüntetni annak a bejegyzésnek a sorszámát, amely a változás eredményeként keletkezett. A tulajdoni lap III. része Az egyéb jogokat, és jogilag jelentős tényeket (általában terheket és a korlátozásokat) tartalmazza. Az egyes bejegyzéseket itt is folyamatosan sorszámozzák. Változás esetén a megszűnt bejegyzést át kell húzni, úgy hogy továbbra is olvasható maradjon, s az utalás a változásokra című rovatban fel kell tüntetni annak a bejegyzésnek a sorszámát, amely a változás eredményeként keletkezett. A művelési ág Az ingatlan-nyilvántartás szempontjából a különböző hasznosítású területeket ún. művelési ágakba soroljuk. Azokat a földrészleteket illetve alrészleteket, melyek a jogszabályban meghatározott feltételek alapján egyik művelési ágba sem sorolhatók be, művelés alól kivett területként kell nyilvántartásba venni. Az ingatlan-nyilvántartás számítógépes adatbázisában az egyes művelési ágak, és a művelés alól kivett területek megnevezései egy-egy kódolt segéd állományt alkotnak. A földrészletek rekordjaiban ezekre csak kódszámok utalnak, de adatszolgáltatás esetén a tényleges megnevezések kerülnek kiírásra. Szántó Szántó művelési ágban kell nyilvántartani azokat a földterületeket, amelyek a tényleges használatban rendszeres szántóföldi művelés alatt állnak, függetlenül az alkalmazott agrotechnikai eljárástól, az ideiglenes ugarolástól, vagy parlagon hagyástól. Szántóként kell nyilvántartani a - ritka telepítésű gyümölcsös - szőlő-, gyümölcsfa-, díszfa iskola - gyógynövény-, komló ültetvény és a - külterületi kert hasznosítású területeket is. Rét (Gyep) Rét művelési ágban kell nyilvántartani azokat a földterületeket, melyek fűtermését rendszeresen kaszálják (esetenként legeltetik. Szőlő Szőlő művelési ágú az a földterület, amelyen a termesztett fő növény a szőlő. Ide tartoznak még az ún. szőlőalany telepek. Kert Kert művelési ágba kell sorolni a belterületen fekvő üzemszerű művelés alatt (zöldség, virág, dísznövény, vegyes hasznosítású területek) álló területeket; a nagyüzemi 2-5

Óravázlat az Ingatlan értékbecslés, földügyi jog előadásaihoz művelés alatt nem álló, nem kivett területeket; a volt zártkertekben 1500 m2-ig a szántóföldeket, valamint belterületen a hasznosítható parlagterületeket. Gyümölcsös A művelési ága annak a területnek, amelyen a termesztett főnövény gyümölcsfa illetve gyümölcsös bokor. Legelő A művelési ága annak a földterületnek, amelynek fűtermését rendszeresen legeltetik (esetenként kaszálják). Nádas Művelési ágban tartjuk nyilván azokat a területeket, amelyeken ipari, építkezési, illetve mezőgazdasági felhasználása alkalmas nád vagy gyékény terem. Erdő Az alább felsorol területeket erdő művelési ágban kell az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni: - erdőjellegű, faállománnyal borított területek - erdőfelújításra kijelölt területek - más célra nem hasznosítható erdei tisztások - csemetekertek - minimum 4 fa-sorból álló erdősávok - karácsonyfa, fűzfavessző, sarjmeggy, lomb-nyerés céljára szolgáló epreskert, cellulóznyár - külterületi park (arborétum) - nem állandó erdei utak, vasutak, nyiladékok, rakodók, vezeték védősávok az erdőn belül - gátak, csatornák menti erdősávok - bányaszolgalommal terhelt biztonsági területek Halastó Az a mesterséges vízfelület, amelyet haltenyésztésre használnak Ide tartozik még a teleltető és ivadéknevelő tó, valamint ezek tartozékai, pl. töltés, táp- és lecsapoló csatorna. Művelés alól kivett területek a) Településekkel kapcsolatban - beépített és beépítetlen építési telkek - épületek által elfoglalt területek - közpark, játszótér, belterületi arborétum - gyógyászati és üdülési célú területek - sporttelepek, állandó jellegű táborok - vásártér, kiállítási terület - temető - szemét lerakóhely 2-6

2. előadás: Ingatlan-nyilvántartás b) termeléssel, szolgáltatással kapcsolatban - ipartelepek, üzemi területek, meddő hányók - külszíni fejtések - tároló területek (depónia) - vízművek + védőterületei, szennyvíztisztító telepek - majorok - gépállomások - dögterek - terméketlen területek c) közlekedéssel, hírközléssel kapcsolatban - országos és helyi közutak (utcák, járdák, közterek), saját használatú utak - 3 m-nél szélesebb, földrészleten (szőlő, gyümölcsös) belüli szállításra, közlekedésre szolgáló utak - közforgalmú, ipari és gazdasági vasutak - kikötők szárazföldi területe - rádió, tv adótornyok működéséhez szükséges területek d) vízgazdálkodással kapcsolatban - folyók, patakok, vízfolyások - tavak, víztározók - mocsár (ha nem alkalmas nádasnak) - csatornák • felszíni vízelvezető • hajózható-, • öntözési-, - árkok - védőtöltések. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok -

tulajdonjog kezelői jog földhasználati jog haszonélvezeti jog telki szolgalmi jog elővásárlási jog visszavásárlási jog vételi jog tartási és életjáradék jog jelzálog jog végrehajtási jog

Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető tények -

kiskorúság gondnokoltság építésügyi korlátozás

2-7


kisajátítási eljárás megindítása az ingatlan jogi jellege elidegenítési és terhelési tilalom perindítás árverés kitűzése zárlat tulajdonjog fenntartás ingatlan-nyilvántartással kapcsolatos, jogilag jelentős tények

Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei -

2-8

a bejegyzés elve a rangsor elve a valósággal való egyezőség elve a közhitelesség elve az okirati elv a nyilvánosság elve a kötelező használat elve a teljesség elve

3. előadás: Épületszerkezettani ismeretek

3. előadás: Épületszerkezettani ismeretek (alapozás, építési módok, falszerkezetek, áthidalások, födémek) Alapozási módok a) sík alapozás; b) mély alapozás. Síkalapozásnak azokat az építési módokat nevezzük, amikor az építményt felszínhez közeli talajrétegre helyezik. Mélyalapozásnak azokat az alapozási módokat nevezik, amikor az építmény terhét (önsúly + hasznos terhelés) a felszínhez képest mélyen fekvő talajrétegre külön szerkezeti elemek viszik át.

1. ábra: Alapozási módok Síkalapozások fajtái -

sáv alapozás (2. ábra) pont (tömb) alapozás (3. ábra) gerenda – és gerendás alapozás (4. és 5. ábra) lemezalapozás (6. ábra)

Mélyalapozások fajtái -

cölöpalapozás (7. ábra) kútalapozás (8. ábra) szekrény alapozás légnyomásos alapozás

3-1

Óravázlat az Ingatlan értékbecslés, földügyi jog előadásaihoz

2. ábra: Sávalapozás

3. ábra: Pont (tömb) alapozás

4. ábra: Gerenda alapozás 3-2


5. ábra: Lemez alapozás

6. ábra: Gerenda-rács alapozás

7. ábra: Cölöp alapozás 3-3


8. ábra: Kút alapozás Építési módok -

hagyományos építési mód öntött beton, salakbeton építési mód blokkos építési mód paneles építési mód acél vagy vasbeton vázszerkezetű építési mód fa, műfa, műanyag szerelt szendvicsszerkezetű építési mód vegyes szerkezetű építési mód

Hagyományos építési mód esetén a függőleges teherhordó szerkezet anyaga tégla, kő, vályog. Az alkalmazott kötőanyag mész és cement. Az építés során tömör falat alakítanak ki. Elrendezés szerint: -

hosszfalas harántfalas vegyes elrendezésű

Jellemzői: -

3-4

kis szilárdságú, de nagysúlyú anyagból készült falszerkezetek csak korlátozott szintszám kialakítását teszik lehetővé, a teherhordó szerkezet kötöttsége miatt szintenként azonos alaprajzú elrendezést kell kialakítani, a terhelés változásai miatt a szintenkénti falvastagság különböző.

3. előadás: Épületszerkezettani ismeretek Öntött beton építési mód esetében mind a függőleges, mind a vízszintes teherhordó szerkezetek egy műveletben készülnek szintenkénti öntéssel. A betonszerkezetben előzetesen elhelyezésre kerülnek a nyílászárók tok részei és a gépészet csövei. Előnye, hogy gyors a szerkezet kialakítása. Hátránya, hogy a vasbeton falszerkezet nem elégíti ki a hő- és hangtechnikai követelményeket, ezeket utólagos kiegészítő megoldásokkal kell megoldani. Blokkos építési mód esetén a külső és belső teherhordó falszerkezeteket előregyártott, kis- és közép vagy nagy elemekből alakítják ki. A függőleges határoló szerkezetet vasbeton koszorúba befogott vasbeton födémpallók zárják le födémként. A blokkos építési mód 4-5 lakásszint kialakítását teszi lehetővé. Paneles építési mód esetében a külső és belső teherhordó falszerkezeteket és a födémeket üzemben előregyártott nagyméretű elemekből szerelik össze. A külső teherhordó határoló szerkezetek 3 rétegűek, míg a belső szerkezetek 1 rétegűek. Az építési mód 5-10 lakószintes épület építését teszi lehetővé. Acél és vasbeton vázszerkezetű építési mód esetében a teherhordó falszerkezetek teljes kiküszöbölése mellett a teherhordó szerkezet vázpillérekből és kiváltó gerendákból álló térbeli rúdszerkezet. Ez a megoldás teljes kötetlenséget biztosít mind a téralakítás mind a formálás és terület kihasználás tekintetében a szintszám megkötése nélkül. Fa,- műanyag szendvics szerelt szerkezetekből kialakított építmények családi vagy hétvégi házépületek egy vagy két lakószinttel, esetleg modul méretekből korlátlanul variálható egy vagy kétszintes iroda, raktár, üzlet vagy tároló rendeltetésű épületek. Vegyes szerkezetű építmények a) alacsonyabb rendű építmények, általában földszintes kialakítással - előregyártott vasbeton garázsok, - raktárak különböző nyílászárókkal, - előregyártott és helyszínen összeszerelhető pavilonok, - aluminium garázsok, - raktárak hőszigeteléssel vagy anélkül, - egyszerű sátorszerkezetek raktározási céllal. b) igényesebb építmények egy vagy többszintes szerkezettel. - gömbkupolás sátorszerkezetek (pl. fedett uszoda), - fa vázszerkezetű építmények (raktárak, irodák, tárolók), - panelos építési mód részleges alkalmazásával kialakított „ALFA típusú” családi ház, - olyan építmények, amelyek nem egyszerűen egyik vagy másik építési formához kapcsolódnak, hanem főként teherhordó szerkezeteikben több szerkezeti megoldást testesítenek meg. Nyílás áthidalók -

Boltívek: Kő vagy tégla anyagú, egyirányú síkgörbe alakú, hajlításmentes szerkezet. A fugák sugárirányúak. Jelentős az ív alakú zárókő. Építés alatt zsaluzást igényel. 3-5


Egyenes áthidalók - fagerenda - kőgerenda - acél áthidalók - előregyártott vasbeton áthidalók - monolit vasbeton áthidalók.

Födémek Fa födémek -

csapos gerendafödém (9. ábra) pórfödém (10. ábra) pólyásfödém (11. ábra) borított gerendafödém (12. ábra) pallófödém (13. ábra)

9. ábra: Csapos gerendafödém

10. ábra: Pórfödém

11. ábra: Pólyásfödém

3-6


12. ábra: Borított gerendafödém

13. ábra: Pallófödém Acélgerendás födémek -

Téglaboltozatos (poroszsüveg) födém (14. ábra)

14. ábra: Téglaboltozatos (poroszsüveg) födém Monolit vasbeton födémek -

alulbordás monolit vasbeton födém (15a-b. ábra) felülbordás monolit vasbeton födém (15c-d. ábra)

3-7


15. ábra: Monolit vasbeton födémek (a, b – alulbordás; c, d – felülbordás) Előregyártott vasbeton födémek -

3-8

Gerendás- béléstestes födémek; Vasbeton illetve feszített vasbeton gerendákat és beton illetve kerámia anyagú béléstesteket alkalmazó szerkezetek; Pallófödémek; Feszített vasbeton körüreges födémpallók alkalmazásával készül. A födémpallók együtt dolgozása külön megoldást igényel (egyébként repedést, kirajzolódást okozó födémtípus).


4. előadás: Épületszerkezettani ismeretek (lépcsők, szigetelések, tetőszerkezetek, héjalások, nyílászárók, burkolatok, épületgépészet) Lépcsők A lépcső a szintkülönbségek kiegyenlítésének szerkezete: az épület egymás feletti szintjeit lépcső köti össze, az épület és környezete közötti magasságkülönbséget lépcső egyenlíti ki. Kialakításuk szerint, alaprajzi elrendezésük lehet: - egyenes karú lépcső, - íves karú lépcső, - kör illetve csigalépcső.

1. ábra: Lépcsőtipusok A lépcsők szerkezeti típusai: - lebegő lépcsők, - gyámolított lépcső, - kő, műkő szerkezetek, - monolit lépcsők, - előregyártott lépcsők.

Szigetelés Az épületet érő nedvesség elleni védelem. A nedvesség lehet külső vagy belső eredetű.

4-1

Óravázlat az Ingatlan értékbecslés, földügyi jog előadásaihoz Külső nedvesség: -

a terepszint felett a csapadék a talajban talajvíz, talajnedvesség, talajpára

2- ábra: Lebegő lépcsők

4-2


3. ábra: Gyámolított lépcsők

4. ábra: Talajvíz elleni szigetelés Belső nedvesség: -

használati víz üzemi víz és pára

4-3


5. ábra: Üzemi víz- és pára elleni szigetelés

Tetőszerkezetek A tetők az építmény csapadék hő- és páravédelmét ellátó szerkezetek. Alaptípusai: - magas tetők, - lapos tetők. Magastetők formai kialakításai: - nyeregtető, - sátortető, - kontyolt nyeregtető, - manzárd tető, - félnyereg tető, - fűrészfogas tető. A tetők hajlásszög szerinti csoportosítása: - alacsony hajlású vagy lapostetők 2-5%, - kishajlású tetők 6-12%, - közepes hajlású tetők 13-17 %, - magas hajlású tetők 15 %-nál nagyobb lejtéssel. Alacsonyhajlású tetőknél bitumenes vagy műanyaglemez csapadékszigetelést (lágyfedést), kis és közepes hajlású tetőknél fém illetve hullámpala fedést (táblásfedést) alkalmaznak.

4-4

4. előadás: Épületszerkezettani ismeretek Magas hajlású tetők esetében kemény fedéseket (pala, kő, műpala, cserép, betoncserép, rézlemez stb.), hagyományos növényi fedéseket (zsupp, nád, zsindely), illetve bitumenes zsindelyt (pikkelyes fedés) alkalmaznak.

Fedélszékek Anyaguk jellemzően fa, de létezik fém illetve vasbeton szerkezetű is. Hagyományos ácsszerkezetek elemei: - szarufák: ferde helyzetűek a fedél formáját alkotják, tartják a héjazatot közvetlenül tartó lécezést vagy deszkázatot, - szelemenek: vízszintes helyzetű a tető hossz irányában húzódó gerendák (talp-, taréj -közép szelemenek), - kötőgerendák: a szarufák vízszintes terheit felvevő, vízszintes kereszt irányú gerenda, - oszlopok: a szelemenek alátámasztását végző nyomott gerendák, - dúcok: az oszlopokat merevítő ferde helyzetű gerendák, - fogópárok: az oszlop- szarufa-szelemen csomópontokat a főállásukban két oldalról egymással összekötő palló pár, - könyökfák: a tető hossz irányában elhelyezett, a szélerőt felvenni képes, 45°-os elhelyezésű széles pallók vagy keskeny gerendák.

6. ábra: Mérnöki fedélszerkezetek

Tetőhéjalás -

Cserépfedés Nádfedés 4-5


7. ábra: A fedőcserepek rögzítése

4-6

8. ábra: Cserépfedések


9. ábra: Nádfedések

Nyílászárók A falszerkezetekbe kialakított nyílásokba építik be. Feladata: Az épület és környezete közötti kapcsolat megteremtése (külső nyílászárók), - a személy és áruforgalom részére a ki és bejárás lehetőségeinek biztosítása vagy megakadályozása, - időjárás kedvezőtlen hatásai elleni védelem, - az épület helyiségeinek bevilágítása, - homlokzatképzés. Az építmény helyiségei közötti kapcsolat megteremtése (belső nyílászárók) - személy és áruforgalom lehetőségének megteremtése vagy megakadályozása, - belső térképezés, - belső terek összekapcsolása, - belső terek elválasztása, - funkcionális és esztétikai igények kielégítése. A nyílászárók csoportosíthatók: -

rendeltetésük, anyaguk, szerkezeti rendszerük,

4-7


nyitásmódjuk, irányuk stb szerint.

Rendeltetésük szerint: -

kapuk, ajtók, ablakok, portálok, üvegfalak, kiegészítő szerkezetek.

Anyaguk szerint: -

fából, fémből, műanyagból, üvegből, több anyag kombinációjából készült szerkezetek.

Szerkezeti rendszerük szerint: A nyílászárók két fő részből állnak: - tok szerkezet, - szárny szerkezet. Ajtók részei: - tok, - szárny. A tok részei: - függőleges tokszárak, - szemöldökfa, - vasküszöb. A szárnyak száma szerint: - egyszárnyú, - kétszárnyú, - három vagy többszárnyú. A szárnyak működése szerint: - lengő ajtó, - hajtogatható ajtó, - tolóajtó, - billenő ajtó, - forgó ajtó. Nyílás iránya szerint: - kifelé- befelé nyíló - balos jobbos nyitású

4-8


Burkolatok Elhelyezkedésük szerint: -

falburkolatok, padlóburkolatok.

Anyaguk tapintása szerint: -

hidegburkolatok melegburkolatok

Falburkolatok Külső burkolatok anyaguk szerint lehetnek: - kő (kemény mészkő, puha mészkő, márvány, gránit) - betonöntvény, - műkő, - tégla (klinkertégla) - kerámia, - kismozaik (képzőművészeti alkotás) - fémlemez (acél, alumínium, réz, bronz) - üvegburkolat - faburkolat, - műanyag burkolat. Padlóburkolatok -

fapadlók, kőanyagú padlók, hézag nélküli padlók, lágy anyagú padlók, ipari padozatok, mezőgazdasági padozatok.

Fapadlók -

hajópadló ….. padló parketta - rakpadlóra szegezett - bitumenbe ragasztott (forró) - hideg bitumenbe ragasztott - mozaik parketta - szalag parketta

Kőpadlók -

természetes anyagú kőlapburkolatok mesterséges anyagú kőlapburkolatok 4-9


műkőlap márványmozaik tégla kőagyaglap mázas kerámia keramitlap keramitkő

Hézag nélküli padlók -

beton aszfalt magnezit műanyag

Lágy anyagú padlóburkolatok -

linóleum gumi padló gumilap padló PVC padló szőnyegpadló

Vakolatok -

belső vakolat homlokzati vakolat

Festés, mázolás, tapétázás

Épületgépészet Vízellátás -

melegvíz ellátás tüzi víz vezeték

Csatornahálózat -

4-10

szennyvízhálózat csapadékvíz hálózat

4. előadás: Épületszerkezettani ismeretek Gázellátás Elektromos energia ellátás, villámvédelem Fűtéstechnika Légtechnika Felvonók Híradástechnikai berendezések

4-11

5. előadás: Épületdiagnosztika

5. előadás: Épületdiagnosztika Az épület értékelőjének nincs módja műszeres diagnosztikai vizsgálatokat végezni, szerkezeti feltárásokat foganatosítani. Ha az épület szemrevételezése során valamely szerkezetben hibát észlel – köteles az értékelésben azt közölni. A szemrevételezéses diagnosztika nagy szakmai tapasztalatot igényel. A természetes elhasználódástól független épületszerkezeti hiba jelentősen befolyásolja az építmény értékét. Az építmény értékét befolyásoló tényezők: - az építési mód, - az építés éve, - a természetes elhasználódás, - bekövetkezett meghibásodás. A meghibásodások oka lehet: - tervezési hiba, - kivitelezési hiba, - gyártmány hiba, - természeti káresemény (vihar, talajmozgás, stb), - karbantartás, felújítás mértéke, rendszeressége, esetisége, - rendeltetéstől eltérő használat, - természetes elhasználódás. Szerkezeti hibák, meghibásodások műszaki háttere: - hőfizikai követelmények, - épületszerkezetek nedvességtechnikai egyensúlya, - léghőmérséklet és légnedvesség tartalom, - légmozgási követelmények, - épületszerkezetek hőtágulása. Talajvíz és egyéb nedvesség elleni szigetelések meghibásodása: - talajvíz, talajnedvesség, - légköri csapadék, - üzemi víz, - építési nedvesség, - páralecsapódás. A rosszul elkészített, vagy tönkrement víznyomás elleni szigetelés esetén az épület talajvízszint alatti szintjein a talajvíz összefüggő nyílt vízfelülettel jelentkezik. Eláztatja a falszerkezetet, fal és padlóburkolatot. Hosszú távon az épület szerkezeteiben stabilitást veszélyeztető károsodások keletkezhetnek. A talajnedvesség elleni szigetelés tönkremenetele szemrevételezéssel megállapítható. A pincefal nedvesedik, a vakolat elszíneződik, dohossá válik az alagsori v. pinceszinti helyiségek levegője. A lábazati fal szigetelésének tönkremenetele esetén a talajnedvesség felszívódik. Az oldalfal vakolat elszíneződik, feltáskásodik „lerohad”.

5-1

Óravázlat az Ingatlan értékbecslés, földügyi jog előadásaihoz A felszívódó nedvesség hatására a falazó anyagból a sók kioldódnak, a pincefal és a lábazati fal kivirágzik. A nedvességet magába szívó lábazati fal télen kifagy és idővel tönkremegy. A falak nedvesedése általában kijavítással megakadályozható, de költségigényes. Ezért az értékbecslőnek az érték képzésnél figyelembe kell lennie. Talajpára elleni szigetelés hiánya vagy meghibásodása esetében az érintett helyiségek levegője, „nehéz”, dohos. A padlószerkezet elsősorban a fa alapanyagú, tönkremegy, elrohad. A folyamatos nedvesedés gombásodáshoz is vezethet. Üzemi víz elleni szigetelés az épületben folyó tevékenység során keletkezett, folyamatosan jelen lévő víz, nedvesség hatása ellen véd. Ha a nedvesség által támadható szerkezet körbejárható, a meghibásodás hamar észlelhető. Ellenkező esetben csak hosszabb idő eltelte után. Korróziós jelenségek fa- és fémszerkezetekben: - Tetőszerkezetek faanyagának állapota. - Faburkolatok állapota. - Hőszigetelési hiányosságok. - Hőhid. - Alapozás hibái. - Teherhordó szerkezetek maradandó és ideiglenes elváltozásai. - Falszerkezetek elváltozásai (egyenlőtlen süllyedés hatására). Tetőszerkezetek elváltozásai. Tetőtér beépítésének utólagos hibái. Lapos tetők hibajelenségei. Válaszfalszerkezetek elváltozásai és hibái. Nyílászáró szerkezetek elváltozásai és hibái. Épületgépészeti hibák. - vízellátás, - csatornázás, szennyvízelvezetés.

5-2

6. előadás: Környezetvizsgálat, közművek, építmények várható élettartama, műszaki állapot

6. előadás: Környezetvizsgálat, közművek, építmények várható élettartama, műszaki állapot Az ingatlan értékbecslés folyamatának jelentős lépése a vizsgált ingatlan környezetének vizsgálata. A környezetvizsgálat szempontjai változhatnak annak függvényében, milyen típusú ingatlanról van szó. Más szempontok érvényesülnek lakóingatlan, ipari vagy kereskedelmi ingatlan és más pl. mezőgazdasági ingatlan esetében. Lakás célú ingatlan esetében jelentős meghatározni, hogy az adott település mely részén helyezkedik el. Annak milyen a „presztizse”. Megközelítve milyen módon lehetséges. Egyrészt közforgalmú járművel, illetve annak legközelebbi megállójától gyalogosan mennyi idő alatt érhető el. Amennyiben az ingatlan csak gépkocsival közelíthető meg, jelentős az, hogy milyen minőségű útvonalon. Szilárd burkolatú úton, vagy földúton. Az ingatlan környezetében milyen távolságban érhetők el a közhivatalok (pl. polgármesteri hivatal, rendőrség, stb.) iskola (általános és középiskola) óvoda. Milyen távolságban oldható meg a napi és az esetenkénti bevásárlás. Milyen forgalmi szempontból az ingatlan közvetlen környezete. Forgalmas, zajos, nyugodt, csendes stb. Kereskedelmi, vendéglátóipari célú ingatlan esetében szintén fontos szempont az ingatlan közvetlen környezetének forgalma. Ebben az esetben azonban a nagy forgalom értéknövelő tényezőként jelentkezik, míg ugyanez lakóingatlan esetében éppen értékcsökkentő. Lakóingatlan esetében további szempont az épület állapota. Öröklakás esetén az, hogy az illető ingatlan az épület hányadik szintjén helyezkedik el. Lakóingatlan esetében nagy jelentőségű a tájolás. Kertes lakóingatlan esetén a kert mérete, állapota növényzete, karbantartottsága, a kertben található egyéb létesítmények (kerítés, támfalak, medence, gépkocsitároló stb.). Közművek A közművek megléte alapvető meghatározásában: - vezetékes ivóvíz, - szennycsatorna, - vezetékes gáz, - elektromos áram, - vezetékes telefon, - esetlegesen kábeltévé.

jelentőséggel

bír

az

ingatlan

értékének

Az ivóvíz és a szennyvízcsatorna már majdnem az egész ország területén kiépített. A szennyvízcsatorna hiánya esetében a szennyvíz elhelyezése megoldható más módon is, zártrendszerű szennyvíztárolóval.

6-1

Óravázlat az Ingatlan értékbecslés, földügyi jog előadásaihoz A vezetékes gáz szintén kiváltható tartályos gázzal. Mind a szennyvízcsatorna, mind a gázvezeték kiváltása azonban költségesebb megoldás. Ilyen módon, ilyen esetekben ezt figyelembe kell venni az értékmeghatározásban. Építmények, épületszerkezetek várható élettartama Az átlagos élettartam átlagos minőségű anyagokból, átlagos minőségben készült, átlagos magyarországi időjárási körülményeknek kitett, átlagos rendeltetésszerű használattal igénybevett, átlagosan karban tartott és javított épületek átlagos elhasználódási időtartama, amely időtartam alatt az egyes szükségessé váló cserék vagy javítások elvégzésre kerülnek. - vert falú építmények 50 – 70 év - vályogtégla falazatú építmények 60 – 80 év - tömörfalú téglaszerkezetű építmények 150 – 200 év - mészhomoktégla szerkezetű építmények 100 év - mésztufa szerkezetű építmények 80 –100 év - terméskő falszerkezetű építmények 100 – 200 év - monolit betonszerkezetű építmények 200 év - beton kőszerkezetű építmények 200 év - falazóblokkos építmények 150 év - házgyári panelszerkezeti építmények 80 – 100 év - acélház szerkezetű építmények 100 – 150 év - monolit vasbetonváz szerkezetű építmények 150 év - öntött beton szerkezetű építmények 80 – 100 év - könnyűszerkezetes építmények 70 – 90 év A hazánkban előírt éves amortizáció épületekre évi 1%. A használhatóság megítélése, mértéke Az építmény használhatósága éppolyan fontos, mint az élettartam vagy karbantartottság. Az építmény életkora, a javítás, karbantartás mértéke és módja, a használati mód alapvetően határozzák meg a használhatóság napi mértékét, amit %-ban szoktak kifejezni. Az átlagos használhatóság -–napi értelemben – az eredeti új állapothoz képest fennálló eltérés. Ez egy mindig csökkenő tényező, melynek mértékét a következők szerint lehet megállapítani: - az építés évében a használhatóság 100%, - a használhatóság átlagos amortizációja a használati évek szerint 1%, amely egyben magában foglalja az alkalmazott anyagok és szerkezetek korszerűtlenségét (erkölcsi avulás), - átlagos rendeltetésszerű használat mellett, az ezzel összefüggő amortizáció évi átlagos mértéke 0- 0,5%, - átlagos gondozás mellett (karbantartás, javítás, felújítás) a használati érték évi csökkenésének mértéke, további 0 – 1% (amortizáció).

6-2

7. előadás: Országos településrendezési és építési követelmények, rendezési tervek

7. előadás: Országos településrendezési és építési követelmények, rendezési tervek. Ingatlan más irányú hasznosíthatóságának vizsgálata Az ingatlanok értékbecslése kapcsán gyakran felmerül egy adott ingatlan esetlegesen más irányú hasznosításának lehetősége. Annak vizsgálata, hogy egy adott ingatlan a későbbiekben milyen célra lesz hasznosítható, elsősorban az adott település hatályos rendezési terve alapján lehetséges. Minden település rendelkezik a területére vonatkozó rendezési tervvel. A rendezési terveket – arra jogosultsággal rendelkező – településtervező mérnökök készítik. Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény (Építési törvény) előírása szerint: „területet felhasználni, telket alakítani, építményt, építményrészt, épületegyüttest építeni, átalakítani, bővíteni, felújítani, átalakítani, helyreállítani, korszerűsíteni, lebontani, elmozdítani, rendeltetését megváltoztatni (együttesen építési munkát végezni) és ezekre hatósági engedélyt adni e rendelet (253./1997.(XII. 20.)) és mellékletei, valamint a helyi településrendezési eszközök (helyi építési szabályzat és a szabályozási terv) rendelkezései szerint szabad.”

Településrendezési eszközök A területek felhasználásának, a telkek alakításának, továbbá az építésnek a feltételeit és módját az e rendeletben foglaltak szerinti településrendezési tervben (településszerkezeti és szabályozási terv), illetve a helyi építési szabályzatban kell meghatározni. A helyi építési szabályzat és a szabályozási terv A szabályozási tervben és a helyi építési szabályzatban kell meghatározni: - a bel és külterületek közös határvonalát, - a beépítésre szánt illetve beépítésre nem szánt területeket. Ezen belül az egyes övezetek lehatárolását. - az egyes területrészeken belül a közterületek és az egyéb területrészek elkülönítését, - a közterületeken belül a különböző célokat szolgáló területeket (közút, köztér, közpark stb.), - a közterületnek nem minősülő területeken belül a telkek építési telkek, területek kialakítására és beépítésére vonatkozó előírásokat, - az egyes területrészeken belül a védett és a védelemre tervezett, valamint a védő területeket, továbbá építményeket, - az infrastruktúra hálózatok építmények szabályozást igénylő elemeit. Építési övezetek, övezetek Építési övezet: a beépítésre szánt vagy beépített területek területfelhasználási egységein belüli egyes területrészeken a felhasználás és az építés feltételeit és módját meghatározó besorolás.

7-1

Óravázlat az Ingatlan értékbecslés, földügyi jog előadásaihoz A területfelhasználási egységek területeit közterületekre és egyéb közterületnek nem minősülő területekre, továbbá azokat beépítésre szánt területek esetén építési övezetekbe, beépítésre nem szánt területek esetén övezetekbe kell sorolni. Az építési övezeteket a meglévő vagy tervezett szerepkörük, beépítettségük és karakterbeli különbségeik alapján úgy kell besorolni, hogy az azokon belüli – azonos helyzetben lévő – telkeket azonos értékű építési jogok és kötelezettségek illessék. Az újonnan beépítésre kerülő, vagy jelentős átépítésre kerülő területek építési övezeteire vonatkozóan meg kell határozni: - a kialakítható legkisebb telekméreteket, - beépítési módot, - a beépítettség legmagasabb mértékét, - a megengedett legkisebb és legnagyobb építmény magasságot, - a beépítettség feltételének közművesítettségi mértékét, - a zöld felület legkisebb mértékét, - a megengedett környezetterhelési határértéket, - a terepszint alatti építményeket. A fentieken túlmenő az előírásokban meg lehet határozni a helyi sajátosságok megőrzése vagy kialakítása érdekében a telkek legkisebb szélességi és mélységi méreteit, az építészeti karakter jellemzőit is.

Példák a lakóterületi építési övezetekre: NL-I. építési övezet 1) Az övezet építési telkei csak teljes közművesítettség esetén építhetők be. 2) Az övezet építési telkeinek kialakítása során alkalmazandó legkisebb telekméreteket, azok legnagyobb beépítettségét, továbbá az építhető építménymagasság mértékét – a beépítési mód függvényében – a következő táblázat szerint kell meghatározni:

7-2


Beépítési módja

Övezeti jele

Az építési telek Legkisebb területe m2

Legnagyobb beépítettsége %

I-SZ-1

900

25

Építményének legkisebblegnagyobb építmény magassága (H) m 12,50 – 22,50

I-SZ-2

1800

25

22,50 – 33,00

I-Z-1

700

12,50 – 22,50

I-Z-2

1200

45 75∗ 45 75∗

Szabadon álló

Zárt sorú

∗

22,50 – 33,00

Csak mindkét oldalon zártsorú beépítésű saroktelek esetén alkalmazható!

3) Az övezetben állattartási építmény és melléképítményei, növénytermesztés célját szolgáló építmény nem helyezhető el.

valamint

KL-II. építési övezet 1) Az övezet építési telkei csak teljes közművesítettség esetén építhetők be. 2) Az övezet építési telkeinek kialakítása során alkalmazandó legkisebb telekméreteket, azok legnagyobb beépítettségét, továbbá az építhető építménymagasság mértékét – a beépítési mód függvényében – a következő táblázat szerint kell meghatározni:

beépítési módja

övezeti jele

Az építési telek legkisebb területe m2

legnagyobb beépítettsége %

II – SZ – 1

700

20

II– SZ – 2 II – SZ – K II – 0 – 1 II– 0 – K II – Ikr – 1 II – Ikr – K II – Z – 1

900 450 700 400 700 400 360

II-Z-2

500

II-Z-K

300

II-Cs

180

30 30 30 30 30 30 40 75∗ 40 75∗ 40 75∗ 75

építményének legkisebblegnagyobb építmény magassága (H) m 7,50 – 9,50

Szabadon álló Oldalhatáron álló Ikresen csatlakozó

Zártsorú

Csoportos

9,50 – 14,50 K - 6,00 K 6,00 – 7,50 K 7,50 -9,50 9,50-14,50 K -6,00

K: Csak kialakult esetben alkalmazható besorolási =: Lehetőség, az építménymagasságot a meglévő beépítés figyelembevételével kell meghatározni! ∗ : Csak mindkét oldalon zártsorú beépítésű saroktelek esetén alkalmazható!

7-3

Óravázlat az Ingatlan értékbecslés, földügyi jog előadásaihoz KEL-III. építési övezet 1.) Az övezet építési telkei csak legalább részleges közművesítettség esetén építhetők be. 2.) Az övezet építési telkeinek kialakítása során alkalmazandó legkisebb telekméreteket, azok legnagyobb beépítettségét, továbbá az építhető építménymagasság mértékét – a beépítési mód függvényében – a következő táblázat szerint kell meghatározni:

beépítési módja


övezeti jele


III-Sz-1 III-Sz-2 III-Sz-K III-0-1 III-0-K III-Ikr-1 III-Ikr-K III-Z-1

700 900 600 700 550 700 550 550

III-Z-K

400

Zártsorú

Csoportos∗∗

III-Cs

180


20 30 30 30 30 30 30 35 75∗ 35 775∗ 75

építményének legkisebblegnagyobb építmény magassága (H) m -6,00 -7,50 K - 4,50 K -7,50 K -7,50 K - 6,00

K: Csak kialakult esetben alkalmazható besorolási =: Lehetőség, az építménymagasságot a meglévő beépítés figyelembevételével kell meghatározni!

∗ : Csak mindkét oldalon zártsorú beépítésű saroktelek esetén alkalmazható! ∗∗: Csak teljes közművesítettség esetén alkalmazható beépítési mód. 3) Az övezet építési telkein a) az állattartásról szóló helyi önkormányzati rendelet szerinti állattartó épület, továbbá b) a melléképítmények elhelyezhetők.

FL-IV. építési övezet 1.) Az övezet építési telkei csak legalább részleges közművesítettség esetén építhetők be. 2.) Az övezet építési telkeinek kialakítása során alkalmazandó legkisebb telekméreteket, azok legnagyobb beépítettségét, továbbá az építhető építménymagasság mértékét – a beépítési mód függvényében – a következő táblázat szerint kell meghatározni:

7-4


beépítési módja

övezeti jele

Szabadon álló Oldalhatáron álló

IV-Sz-1 IV-0-1 IV-0-K IV-Ikr-1 IV-Ikr-K IV-Z-1

Ikresen csatlakozó Zártsorú


900 900 800 900 700 700


30 30 30 30 30 35 75∗

építményének legkisebblegnagyobb építmény magassága (H) m - 6,00 - 4,50 K - 6,00 K - 6,00


∗ : Csak mindkét oldalon zártsorú beépítésű saroktelek esetén alkalmazható! 3) Az övezet építési telkein a) az állattartásról szóló helyi önkormányzati rendelet szerinti állattartó épület, továbbá b) a melléképítmények elhelyezhetők.

Példák üdülőterületi építési övezetekre: ÜÜ-V. építési övezet 1) Az övezet építési telkei csak legalább részleges közművesítettség esetén építhetők be. 2) Az övezet építési telkeinek kialakítása során alkalmazandó legkisebb telekméreteket, azok legnagyobb beépítettségét, továbbá az építhető építménymagasság mértékét – a beépítési mód függvényében – a következő táblázat szerint kell meghatározni:

beépítési módja

övezeti jele


Szabadon álló

V-Sz-1

2000


10

építményének legkisebblegnagyobb építmény magassága (H) m - 14,50

ÜÜ-VI. építési övezet 1) Az övezet építési telkei csak legalább részleges közművesítettség esetén építhetők be. 2) Az övezet építési telkeinek kialakítása során alkalmazandó legkisebb telekméreteket, azok legnagyobb beépítettségét, továbbá az építhető építménymagasság mértékét – a beépítési mód függvényében – a következő táblázat szerint kell meghatározni: 7-5


beépítési módja

Szabadon álló Oldalhatáron álló Ikresen csatlakozó Csoportos

övezeti jele



VI-Sz-1 VI-Sz-K VI-0-1 VI-Ikr-1

1100 700 500 360

10 10 15 15

építményének legkisebblegnagyobb építmény magassága (H) m -10,00 K - 4,50 - 6,00

VI-Cs

180

30

- 6,00


HÜ-VII. építési övezet 1) Az övezet építési telkei csak legalább részleges közművesítettség esetén építhetők be. 2) Az övezet építési telkeinek kialakítása során alkalmazandó legkisebb telekméreteket, azok legnagyobb beépítettségét, továbbá az építhető építménymagasság mértékét – a beépítési mód függvényében – a következő táblázat szerint kell meghatározni: Az építési telek legkisebb területe m2


beépítési módja

övezeti jele

Szabadon álló Oldalhatáron álló Ikresen csatlakozó Csoportos

VII-Sz-1 VII-0-1 VII-Ikr-1

550 360 360

15 15 15

építményének legkisebblegnagyobb építmény magassága (H) m - 6,00 - 4,50 - 6,00

VII-Cs

180

30

- 6,00

HÜ-VIII. építési övezet 1) Az övezet építési telkei csak legalább részleges közművesítettség esetén építhetők be. 2) Az övezet építési telkeinek kialakítása során alkalmazandó legkisebb telekméreteket, azok legnagyobb beépítettségét, továbbá az építhető építménymagasság mértékét – a beépítési mód függvényében – a következő táblázat szerint kell meghatározni:

7-6


beépítési módja

övezeti jele


VIII-Sz-1 VIII-0-1 VIII-Ikr-1



550 360 360

15 15 15

építményének legkisebblegnagyobb építmény magassága (H) m - 4,50 - 4,50 - 4,50

7-7

8. előadás: Ingatlanértékbecslési szakvélemény Felhasználhatóság, érvényesség. Szerződés. Illeték.

8. előadás: Ingatlanértékbecslési szakvélemény. Felhasználhatóság, érvényesség. Szerződés. Illeték. Az ingatlan értékbecslés eredményét egy dokumentumban – értékelési bizonyítvány, értékbecslési szakvélemény – rögzítjük. Az értékbecslési dokumentumoknak vannak formai és tartalmi követelményei. Az értékelés folyamata a megbízással kezdődik. A megbízás feltétlen részét képezi az értékbecslési dokumentumnak. - A megbízó és a megbízott személye. - A megbízás tárgya. - Az értékelési bizonyitvány felhasználásának célja. Milyen dokumentumok álltak rendelkezésre az értékbecslés elkészítéséhez: - tulajdoni lap, - 0ingatlan nyilvántartási térkép másolat, - építési terv (alaprajzok, területek), - társasház alapító okirat stb., - fényképek. A helyszíni szemle alkalmával szerzett tapasztalatok. Az értékbecslési módszer kiválasztásának szempontjai. Esetleges összehasonlító adatok (forrás megnevezéssel). Az ingatlan értékelése, értéknövelő és értékcsökkentő tényezők számszerű meghatározása. A becsült érték meghatározása. Az értékelési bizonyítvány felhasználásával kapcsolatos kikötések. - publikációs tilalom (kivéve a szerző engedélyével), - érvényességi határidő, - felhasználási cél korlátozása. Az értékelő nem érdekeltség díjazása nincs összefüggésben a meghatározott értékkel. Az értékbecslési bizonyítvány dátum és sajátkezű aláírás nélkül nem válthat ki. Adásvételi szerződés Ingatlanok adásvétele esetén a szándékot szerződésbe foglalják. A szerződést általában ügyvéd készíti, de ha nem, akkor mindenképpen ügyvédi ellenjegyzéssel kell ellátni. A szerződésnek szigorú tartalmi követelményei vannak. A szerződő felek neve, azonosítója (lakcím, anyja neve, születési idő). Az adásvétel tárgyát képező dolog (ingatlan) részletes leírása. A dologgal kapcsolatosan fennálló terhek esetleg kötelezettségek. A vételár, annak kifizetésének módjai, időpontja, esetleg részletfizetés körülményei. A tulajdon átruházás körülményei (tulajdonjog, fenntartás).

8-1

Óravázlat az Ingatlan értékbecslés, földügyi jog előadásaihoz A szerződő felek cselekvőképességének nyilatkozata, a vevő tulajdonszerzésének akadálymentessége. Az esetlegesen felmerülő vitás kérdésekben bíróság illetékességének kikötése. Dátum a felek és a tanuk aláírása. Ügyvédi ellenjegyzés. A megkötött adásvételi szerződést – az APEH bejelentéssel együtt – 30 napon belül be kell nyújtani az ingatlan fekvése szerint területileg illetékes körzeti földhivatalba. Az illeték Az illeték a lakosságot és a gazdálkodó szervezeteket egyaránt érintő fizetési kötelezettség. Célja, hogy elősegítse az állami és önkormányzati feladatok teljesítését és méltányos hozzájárulást biztosítson a közterhek viselésében. A vagyonszerződéshez kötődő illetékek a vagyonszerzéshez felhalmozott jövedelem egy részét egyszeri alkalommal fizetendő vagyonadóként vonja el. A vagyonszerzéshez kapcsolódó elvonás mértéke rugalmasan igazodik a vagyoni javak újraelosztásával keletkező vagyoni előny nagyságához és a vagyoni előny keletkezésének gazdasági hátteréhez (szerzési jogcíme). Az örökléssel és ajándékozással történő vagyonszerzés jogi és gazdasági hátterének sajátossága az ingyenesség. Ezért az ilyen jogcímen bekövetkezett vagyonszerzést általában magasabb mértékű lineáris illeték terheli, mint az adózott jövedelemből történő visszterhes vagyonszerzést. Bizonyos gazdasági és társadalmi érdekek indokolttá teszik az általános elvektől eltérő elvonás alkalmazását. Pl.: lakástulajdon szerzés, vállalkozási célú befektetés ösztönzése, értékpapírok fogalmazása, termőföld forgalom élénkítése, nonprofit szervezeteket megillető általános mentességek stb. A vagyoni előny nagysága, mint illeték alap, befolyásolja a fizetendő illeték mértékét. A keletkezés gazdasági háttere (a szerzés jogcíme) pedig az illeték nemenkénti elvonás mértékében differenciálja a fizetendő illetéket. Illetékek csoportosítása -

-

8-2

vagyonszerzési illetékek: - öröklési illeték, - ajándékozási illeték, - visszterhes vagyonátruházási illeték; eljárási illetékek: - államigazgatási eljárási illeték, - bírósági eljárási illeték.

8. előadás: Ingatlanértékbecslési szakvélemény Felhasználhatóság, érvényesség. Szerződés. Illeték.

2004. január 1-től hatályos illetékkulcsok Öröklés I.

csoport

(gy., ht., szülő, unoka egy háztartásban) ÁLTALÁNOS 18 M-ig 1 1 % 18-35 M 15 % 35 M-től 21 % KÜLTERÜLET 5,5% LAKÓINGATLAN 18 M-ig 2,5 % 18-35 M 6 % 35 M-től 11 % II. csoport ÁLTALÁNOS (unoka, nagyszülő, testvér) 18 M-ig 15 % 18-35 M 21 % 35 M-től 30 % KÜLTERÜLET 7,5 % LAKÓINGATLAN 18 m-ig 6 % 18-35 M 8 % 35 M-től 15 % III. csoport ÁLTALÁNOS (egyéb) 18 M-ig 21 % 18-35 M 30 % 35 M-től 40 % KÜLTERÜLET: 10,5 % LAKÓINGATLAN 18 M-ig 8 % 18-35 M 12 % 35 M-től 21 %

Ajándékozás I. csoport

ÁLTALÁNOS 18 M-ig 11 % 18-35 M 18 % 35 M-től 25 % KÜLTERÜLET 5,5,% LAKÓINGATLAN 18 M-ig 5 % 18-35 M 8 % 35 M-től 12 % II. csoport ÁLTALÁNOS

Visszterhes

Vagyoni értékű jog

1 évi érték a forgalmi érték 1620-a, max.20 évi érték vehető figyelembe ÉLETRE, ÖZVEGYSÉGRE SZÓLÓ: ÁLTALÁNOS 10 % 1 évi érték x 0-25 éves:10x 25-50 éves:10x 50-65 éves: 8x KÜLTERÜLET 2,5 % 65 éves < :4x LAKÁSINGATLAN 4 M-ig 2 % <6%

18 M-ig 15 % 18-35 M 21 % 35 M-től 30 % KÜLTERÜLET 7,5 % LAKÓINGATLAN 18 m-ig 8% 18-35 M 10 % 35 M-től 16 % III. csoport ÁLTALÁNOS (egyéb) 18 M-ig 21 % 18-35 M 30 % 35 M-től 40 % KÜLTERÜLET: 10,5 % LAKÓINGATLAN 18 m-ig 10 % 18-35 M 21 % 35 M-től 30 %

8-3

9. előadás: A becsült érték meghatározásának módszerei

9. előadás: A becsült érték meghatározásának módszerei. Az ingatlanforgalmi összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékmeghatározás Az értékelés a piaci környezet tanulmányozásából indul ki, a megtörtént adás-vételek képezik az összehasonlítás alapját. Az összehasonlító adatok képeznek egy alaphalmazt, melyek az értékelt ingatlanra jellemző körből származnak. Az alaphalmazra jellemző átlagos piaci érték az alapérték. A ténylegesen vizsgálat ingatlan speciális adottságaiból fakadóan értékmódosító tényezőket határozhatunk meg,, amelyek az adott ingatlan értékét eltérítik az alapártól. Ezeket a tényezőket figyelembe véve, az alapárból meghatározhatjuk az értékelendő ingatlan piaci forgalmi értékét. Lássuk részletesen az értékelés lépéseit!

1. Piaci összehasonlító adatok elemzése A forgalmi értékelés első lépése az összehasonlító adatok beszerzése és elemzése. Az összehasonlító adatok alaphalmaza a vagyontárgyra jellemző legyen, illetve elegendő számú piaci adatot tartalmazzon. Az a követelmény, hogy legalább 5-10 összehasonlító adatot tartalmazzon ez az alaphalmaz. Sok esetben okozhat nehézséget az alapár megállapítása, hiszen olykor kevés adat áll rendelkezésünkre, olykor az összehasonlító adatok nem az átlagos ár körül mozognak (például akciók), tehát nem jellemzőek az értékelendő ingatlanra. Ilyenkor a tapasztalatokra támaszkodva, az alaphalmaz ismeretében a különböző szempontok alapján súlyozással alakítható ki az alapár. Az alapár rendszerint fajlagos ár, négyzetméterre, négyszögölre, vagy folyóméterre vetített egységnyi érték. Az összehasonlító adatok lehetséges forrásainak felkutatása igen munkaigényes. Arra mindig ügyelni kell, hogy csak a már megtörtént adás-vételek árai alkalmasak összehasonlításra, ajánlati, illetve értékbecslésből származó árakat csak körültekintő ellenőrzés után, fenntartásokkal lehet felhasználni. Hazai viszonyaink között a saját értékelési gyakorlat adatbázisa jelenti a legmegbízhatóbb adatforrást, hiszen a saját magunk által értékelt ingatlanok eladási (vételi) árai gyorsan, és könnyedén beszerezhetőek. Az ingatlanközvetítők a már megtörtént tranzakciókat titokként kezelik, csak ajánlati árakat szolgáltatnak, melyek a hirdetésekkel egyetemben csak hozzávetőleges információt jelentenek. Az összehasonlító adatok ellenőrzése, szelektálása nagyon fontos feladat, hiszen különböző forrásokból a különböző informátoroktól származnak ezen adatok. Sokszor ellentmondásosak az információk, és a valóságtartalmuk megítélése hosszas utánajárásba kerülhet. Igen megfontolandó, hogy az összehasonlító adatokat szerepeltessük-e az Értékelési Bizonyítványban, hiszen az adatszolgáltatók és a szerződő felek személyiségi jogait és üzleti érdekeit sértheti. A legkedvezőbb megoldás, hogy a végső dokumentációban csak az alapár és a szükséges információk forrásai jelennek meg, és a konkrét összehasonlító adatokat pedig a saját irattárunkban megőrizzük.

9-1


2. Értékmódosító tényezők számbavétele Az alapárból az értékmódosító tényezők segítségével számíthatjuk ki a forgalmi értéket. Általánosságban azt mondhatjuk, hogy rengeteg ilyen befolyásoló tényező van, és ezen értékmódosító tényezők számba veendő köre attól függ, hogy milyen az értékelendő eszköz, illetve mire vonatkozik a megbízás tárgya. Az alábbiakban lássunk néhány – példa értékű – értékmódosító tényezőt: - Műszaki paraméterek: építés, létesítés időpontja; nagyság; típus; speciális felszereltség; tartozékok; felhasznált anyagok és szerkezetek; felújítások; karbantartások. - Használati jellemzők: állapot; állag; üzemeltetés körülményei; elhasználódás foka; alternatív hasznosítási lehetőségek. - Hatósági és jogi kérdések: kapcsolódó jogok és kötelezettségek; tulajdon és bérleti viszonyok; hatósági előírások. Piaci jellemzők: kereslet és kínálat; korszerűség és értéktartás Ez a felsorolás csak szempontokat ad, egy ingatlanra nem vonatkozhat az összes tényező, az alapár szempontjából mindig csak néhány módosító tényező a mérvadó. Természetesen csak azok a tényezők veendőek figyelembe, melyek az alaphalmazra nem jellemzőek, hiszen egy lakótelepi lakás esetében nem lesz értékmódosító tényező a szennyvíz-csatornázottság, mivel ez az alaphalmaz (lakótelepi lakások) alapszolgáltatásának tekinthető. Az értékmódosító tényezők lehetnek értéknövelő, illetve értékcsökkentő hatásúak is, illetve speciális esetekben ugyanazon tény egy alkalommal értéknövelő, míg más alkalommal értékcsökkentő tényező. Például a repülőtér közelsége egy irodaház esetén értéknövelő tényező, míg lakóépület esetén a zaj és környezeti adottságok miatt jelentős értékcsökkentő tényező. Az értékelő szakember az értékmódosító tényezők hatásának mérlegelésével alakítja ki a forgalmi értéket.

9-2

10. előadás: Nettó pótlási költség alapú értékelés

10. előadás: Nettó pótlási költség alapú értékelés Olyan esetekben, amikor olyan ingatlanok értékbecslését kell elvégezni, amelyekről forgalmi (ingatlanforgalmi) adatok nem állnak rendelkezésre valamilyen okból (pl. különleges egyedi műemlék épületek), vagy ritkán forgalomba kerülő ingatlantípusok (pl. iskolák, sportlétesítmények, templomok, könyvtárak, börtönök stb.), ajánlott ezt az értékmeghatározási módszert alkalmazni. Ezt a módszert használják olyan értékbecsléseknél, ahol az értékbecslést biztosítási díj meghatározásának alapjául kívánják felhasználni. A meghatározás alapjai az ún. újraelőállítási költség meghatározása. Olyan építmények esetében, ahol rendelkezésre állnak az eredeti építési tervek, ezek alapján kell egy részletes költségvetést készíteni. A költségvetésben szerepeltetni kell a felhasznált anyagok, a munkadíjak, fuvardíjak, tervezés stb. költségeit is. Abban az esetben, ha régebben épült épületről van szó, nehéz, vagy majdnem lehetetlen olyan költségvetést készíteni, amely az adott felépítmény jelenlegi építési költségét adja meg. Az eredeti épület építésének idején, az abban az időszakban kapható építőanyagok lehet, hogy ma már nem hozzáférhetőek. Valószínű továbbá, hogy az építés óta eltelt – esetleg több évtized – alatt az a felépítmény-típus korszerűtlenné vált. Ezen okok miatt az újraelőállítási költség számításánál egy olyan felépítmény építésének költségét határozzuk meg, amely egy – az eredeti építmény által képviselt – igényszintet elégít ki a jelenleg használatos építési módok és építőanyagok felhasználásával. A fenti módon kiszámított újraelőállítási költséget korrigálnunk kell. A korrekció annak figyelembe vétele céljából történik, hogy kifejezzük a vizsgált építmény jelenlegi műszaki állapotát. A műszaki állapot szintjének (%-ban kifejezett értékének) a meghatározása az építmény részletes vizsgálata alapján történhet. Az építmény fő szerkezeti elemeit külön-külön vizsgálva: - alapozás, - falazat, - födémek, - lépcsők, - nyílászárók, - tetőszerkezet, - tetőhéjalás, - bádogos szerkezetek, - burkolatok, - homlokzat stb. mindegyikére vonatkozóan egy műszaki állapot szintet állapítunk meg az újonnan elkészült 100%-os állapothoz viszonyítva. 10-1

Óravázlat az Ingatlan értékbecslés, földügyi jog előadásaihoz Az egyes fent említett és vizsgált szerkezeti elemek bekerülési költsége külön-külön kifejezhető az egész építmény bekerülési költségének %-ban. A teljes építményre vonatkozó műszaki állapot szintjét kifejező érték az egyes szerkezetek műszaki állapotszintjének a bekerülési költségükkel súlyozottan számítható. Ha az újraelőállítási költségeket korrigáljuk az egész építményre meghatározott és %-ban kifejezett műszaki állapotra jellemző értékkel abban az esetben kapjuk az építmény nettó pótlási költségét. A fenti „értékbecslési” módszer tulajdonképpen nem is értékbecslés, hanem költségmeghatározás. Az érték nincs közvetlen összefüggésben az értékkel (pl. igényszintet kielégítő felépítményt hozunk létre ugyanolyan színvonalú építési anyagok felhasználásával egy kiemelten frekventált környezetben, és ugyanazt építjük fel egy hátrányos környezetben). Gondoljuk meg, hogy bár az előállítási költség közel azonos (ez nem tökéletesen igaz, de közelítően), a létrehozott érték azonban az egyik esetben többszöröse is lehet a másiknak.

10-2

11. előadás: Hozamérték számításon alapuló értékelés

11. előadás: Hozamérték számításon alapuló értékelés Ezt a módszert olyan esetekben alkalmazzák, amikor az ingatlant befektetési (hasznosítási) jövedelemszerzés céljából vásárolják meg. Az ingatlan értékét meghatározó tényezők: - bevétel/bérleti érték, - a bérlet időtartama, - a bérlet feltételei, - a bérleti díj felülvizsgálata, - a hozam.

Bevétel/ bevételi érték Az ingatlan értékbecslőnek ebben az esetben az ingatlan befektetéstől befolyó bevételt kell megbecsülnie azzal a feltétellel, hogy az ingatlan tehermentes bérbe adható. Az értékbecslő ilyen esetben más ingatlanokkal való összehasonlításra támaszkodik. Más bérbe adott ingatlanokról gyűjt információkat – ezek az ún. összehasonlító ingatlanok –, ezekből négyzetméterre vetített bérleti díjat számol. Annak érdekében, hogy megbecsüljük az általunk vizsgált ingatlan valószínű értékét, az információkból már beszerzett – ténylegesen megvalósult bérletek összehasonlító adataihoz szükséges korrekciót végezni. Ez a korrekció van hivatva figyelembe venni az összehasonlító adatokban szereplő ingatlanok és az általunk vizsgált ingatlan között fennálló különbségeket (két teljesen egyforma ingatlan nincs!) A különbözőségek a következőkben jelentkezhetnek - méretben, - korban, - a bérlő típusában, - a bérlet feltételeiben, - elhelyezkedésben, - karbantartottságban. A fenti tényezők közül egy vagy több is bizonyosan nem fog megegyezni az összehasonlító ingatlan és a vizsgált ingatlan esetében. Tehát mérlegelni kell, és el kell végezni a szükséges hozzáigazításokat. Például az értékelendő irodaház el van látva klímaberendezéssel, azonban az a szolgálgatás hiányzik az összehasonlító ingatlan jellemzői közül, akkor az összehasonlító ingatlan bérleti értékéhez hozzá kell adnunk bizonyos összeget ahhoz, hogy megkapjuk az értékelendő ingatlan bérleti értékét. Meg kell jegyezni azonban, hogy azok a tényezők nem csak tárgyi kényelmet jelenthetnek, hanem lehetnek elhelyezkedési vagy esztétikai tényezők is. A gyakorlatban nagyon előnyös a helyzet akkor, ha van egy csúcsminőségű ingatlanunk, amely egy olyan valós bérletet képvisel, ahol egy teljesen újonnan épített, modern, jó elhelyezkedésű irodaházat adtak ki, egy pénzügyileg megbízható bérlőnek.

11-1

Óravázlat az Ingatlan értékbecslés, földügyi jog előadásaihoz Ebben az esetben ez képviseli az elérhető legmagasabb bérleti értéket és ebből az értékből kiindulva csökkentéseket végezhetünk annak érdekében, hogy az értékelendő ingatlan bérleti értékét megbecsüljük. (A gyakorlatban sokszor előfordul, hogy új ingatlanok esetében különböző káreseti fizetési kedvezményeket tesznek a tulajdonosok az épületbérlőkkel való teljes feltöltés érdekében. Ezt az értékelőnek ismernie kell részleteiben, hogy értékelni tudja hatását a bevétel vizsgálatakor. A bérleti értéket a bérlet időtartama is befolyásolja. a) Hosszú időtartam: Azon ingatlanok esetében, amelyeket hosszú – 20-30 éves – időtartamra adnak bérbe, állandó a bérlő és folyamatos a bevétel is, hacsak fel nem bontja valamelyik fél a szerződést. A hosszú bérleti időtartam esetén a bérbeadónak nem kell gyakran hirdetést feladni az ingatlan bérletének újabb meghirdetése miatt. Azonban ha kiadatlan marad az ingatlan, akkor a bérbeadó bevétel nélkül marad. b) Rövid időtartam: Kereskedelmi helyiségek esetében megfontolandó a rövid bérbeadási időtartam (amely kevesebb 78 évnél). A rövid bérbeadási időtartamnak előnye, hogy mind a bérbeadónak, mind a bérbevevőnek rugalmasságot biztosít. Ilyenkor azonban esetlegesen magasabbak lehetnek a bérleti díjak, hiszen ha a bérlő „kinövi” a bérelt helyiséget és nagyobb ingatlant keres, akkor a bérbeadónak költsége származik abból, hogy új bérlő után kell kutatnia. A bérleti érték vizsgálatakor a bérleti időtartam fontos tényező. Bérlet feltételei: - ki a felelős a javításokért, - garanciák, - használói záradék. A bérleti díj felülvizsgálata. Hozam: (nettó bevétel/tőkeérték) ⋅100 = az ingatlan hozama %-ban

11-2

12. előadás: A közös tulajdon megszüntetésének lehetőségei

12. előadás: A közös tulajdon megszüntetésének lehetőségei Az ingatlan értékbecslésnél jelentős szempont az, hogy az adott ingatlan egy önálló tulajdon – az ingatlannyilvántartásban egy önálló helyrajzi szám alatt nyilvántartott – vagy egy önálló ingatlannak egy tulajdoni hányaddal jellemzett része. A közös tulajdonban lévő ingatlanrész értéke mindenképpen alacsonyabb egy ugyanolyan nagyságú és adottságú önálló ingatlannak egy tulajdoni hányaddal jellemzett része. A közös tulajdonban lévő ingatlanrész értéke mindenképpen alacsonyabb egy ugyanolyan nagyságú és adottságú önálló ingatlan értékénél. A mérték – hogy mennyivel alacsonyabb –, több szempont együttes mérlegelésének eredményeképpen határozható meg. A közös tulajdonban – ha a tulajdonostársak erre vonatkozólag külön meg nem állapodtak – az ingatlan minden pontja közös tulajdonban van. A tulajdonostársak mindegyike az ingatlan minden pontjának tulajdonosa a saját tulajdoni hányadoknak megfelelő mértékben. Ez a helyzet teljesen megfelelő, ha például az ingatlan egy nagyobb összefüggő mezőgazdasági terület. Melyet a tulajdonostársak közösen hasznosítanak pl. gabonatermesztéssel. Ebben az esetben a ráfordítások és a hasznok is megoszlanak az egyes tulajdonostársak között a saját tulajdoni hányaduknak megfelelő mértékben. A hátrány ebben az esetben ott jelentkezik, hogy az ingatlannal való rendelkezés – pl. milyen módon történjen a hasznosítás, esetleges fejlesztések stb. – csak az összes társtulajdonos beleegyezésével történhet. Ha bármilyen rendelkezéssel kapcsolatosan a tulajdoni hányadok szerinti tulajdonosok többsége egyetért, úgy ez a rendelkezés a többi – kisebbségben lévő – tulajdonostársukra kötelező érvényű. A közös tulajdonnak a használatban történő megosztása a tulajdonostársak közös megállapodásán alapul. Ez a megállapodás az ingatlan használatára vonatkozóhasználati szerződés, melyek mellékletét képezi egy vázrajz, melyet hivatalosan osztatlan ingatlanra vonatkozó több kezelői jog bejegyzéséhez készített változási vázrajznak neveznek. Ez a vázrajz az ingatlannyilvántartási térkép méretarányában ábrázolja a közös tulajdonban lévő ingatlant. Azon jól elkülönítve ábrázolja az egyes tulajdonostársak által kizárólagosan használt területrészeket, valamint az egész ingatlan rendeltetésszerű használatát kézbesítő, közös használatban maradó területrészeket. Ezek általában a közös utak, amelyek a kizárólagosan használt területrészek megközelítését szolgálják. Maga a használati szerződés a vázrajzon ábrázolt területrészek – melyeket általában római számokkal jelölnek – használatáról rendelkezik írásban. A tulajdonostársak mindegyike által aláírt használati szerződés a változási vázrajz biztosítja a továbbiakban az ingatlan zavartalan használatát. A fenti megoldás megoldja a továbbiakban azt a problémát, ha az egyik tulajdonostárs eladja – a többi tulajdonostárs elővásárlási jogról való lemondó nyilatkozata birtokában – saját kizárólagosan használt rész tulajdonát, az új tulajdonos a dokumentumok alapján egyértelműen tudja azonosítani a megvásárolt rész tulajdonát. 12-1

Óravázlat az Ingatlan értékbecslés, földügyi jog előadásaihoz A közös tulajdont általában célszerű megszüntetni. Ennek egyik oka az hogy ezáltal értékesebbé válik az ingatlan. Másik oka pedig a kialakuló önálló ingatlanok függetlensége. A közös tulajdonú ingatlanok megosztásának építéshatóság engedélyezési feltételei vannak. A megosztás után kialakuló ingatlanoknak meg kell felelni az építési törvény általános telekalakításra vonatkozó előírásainak, továbbá a helyi hatályos (helyi építési szabályzat) rendelkezési tervben foglalt előírásoknak. A közös tulajdon megszűntetésének másik módja, ha a tulajdonostársak közül egy a többi tulajdonostárs ingatlan részét (illetőségét) megvásárolja. Szintén a közös tulajdon megszűntetésének módja lehet, hogy a tulajdonostársak közösen értékesítik az ingatlant és az eladási áron tulajdoni hányaduk arányában megosztoznak. A közös tulajdon megszüntetésének egyik lehetséges módja – ha az ingatlan adottságai ezt lehetővé teszik – a társasház alapítás.

12-2

13. előadás: A társasház

13. előadás: A társasház A társasház intézménye meglehetősen hosszú múltra tekinthet vissza. A társasházi törvényt 1924-ben alkották meg. Lényege az volt és az ma is, hogy abban az esetben, ha egy adott nagyságú lakást egy nagyobb épület részeként építenek meg, kevesebb (kisebb) költségekbe kerül, mintha ugyanolyan méretű lakás egy önálló lakóépületként építenének meg. Az alacsonyabb költség magyarázata az, hogy az épület nagy költségű részei – alapok, pince, tetőszerkezet, tetőhéjalás, illetve azok költsége megoszlik a társas lakóház egyes lakásai között és így a fajlagos m2-ár kedvezőbben alakul, mint önálló lakóépület esetében. Ugyanilyen irányban – kedvezően befolyásolja – a bekerülési költségét az is, hogy az épület elhelyezésére szolgáló telek ára is több lakás között oszlik meg. A társasház is tulajdonképpen a közös tulajdon egy speciális formája, amely jól szabályozza a közös tulajdonban lévő részek használatát. Társasház lehet minden olyan épület, amelyben legalább kettő darab azonos rendeltetésű egység találhat. Pl. két darab lakás → társasház, pl. 2 db üzlet → társas üzletház, pl. 2 db iroda → társas irodaház. Társasházat létrehozni társasház alapító okirattal lehet. A társasház alapító okirat mellékletét képezi az épület építési terének szintenkénti alaprajzai, vagy ennek hiányában a megépült épületről felmérés alapján készült szintenkénti alaprajz. Ezeken a szintenkénti alaprajzokon kell feltüntetni az egyes önálló lakásokat az azonosítóikkal (pl. I. e. 2. sz. lakás). A lakások helyiségeit sorszámokkal látják el és szintenként és lakásonként terület-kimutatást készítenek. A terület-kimutatásban szerepelnek az egyes lakások az abban lévő helyiségeikkel és összesítve teljes, hasznos alapterületükkel. Szintenként, a szinten lévő önálló használatú lakásokról összesített terület-kimutatás készül. Az össze lakásszint terület-kimutatásaiban szereplő alapterület összege adja meg a teljes társasház összes hasznos lakás-négyzetméter területét. Az alapító okiratban rögzítik a társasház közös tulajdonban maradó részeit és ezeket Itől kezdődően római számokkal jelölik. A közös tulajdonban maradó részek általában, a telek az épület alapjai, felmenő falai, födémei, tetőszerkezet, tetőhéjalás, ereszcsatornák, folyosók, lépcsők, kapubejáró, közművezetékek egészen a saját használatú lakásba történő becsatlakozásig. A telek kerítése, épületkörüli kerti támfal stb. A társasház alapító okirat tartalmazza az egyes kizárólagos használatban lévő lakások leírását, nagyságát m2-ben, kifejezve a tulajdonosok adatait és a hozzá tartozó tulajdoni hányadot. Ingatlannyilvántartási szempontból a telek és a ráépült társasház (lehet, hogy társasházak, több épület is lehet) egy egységet képez. A felépítmény mint önálló ingatlan kiemelésre kerül „A” alatt, ha több épületben van (B, C stb.). Az egyes kizárólagosan használt lakások (társasházi öröklakás) hrsz/A/12. alakú jelöléssel vannak tulajdoni lap szerint nyilvántartva, ahol a példaként felsorolt 12-es szám a társasház épületében lévő 12-es azonosítójú lakást jelenti.

13-1

Óravázlat az Ingatlan értékbecslés, földügyi jog előadásaihoz A társasház lakás tulajdonosai az általuk kizárólagosan használt lakásnak és a tulajdoni hányaduk mértékkének erejéig tulajdonosai a társasház közös használatban maradó részeinek. A tulajdoni hányadok meghatározása a kizárólagosan használt lakás hasznos alapterülete és a társasházban lévő összes lakás hasznos alapterülete közötti viszony alapján történik. A társasházak, ahol az megoldható, ott szintén az alapító okiratban rögzített módon lehetséges, hogy például a kert használatát rendezik a tulajdonostársak között. Tehát például az egyes tulajdonostársak megállapodhatnak az egyes kertrészek kizárólagos használatában is. Az alapító okirat rendelkezik a társasház működésének rendjéről. A költségviselésről – a működtetés, üzemeltetés, karbantartás, felújítás – kapcsán. A társasházzal kapcsolatos döntések meghozatalának – ilyen általában egy nagy költségigényű karbantartási vagy felújítási munka elvégzése – a tulajdonosok azon csoportja határoz, amelynek a birtokában a tulajdoni hányadok többsége van.

13-2

14. előadás: Mezőgazdasági ingatlanok értékelése

14. előadás: Mezőgazdasági ingatlanok értékelése Mezőgazdasági ingatlan a termőföld a rajta lévő telepítménnyel, az ingatlan nyilvántartásban vele együtt nyilvántartott felépítménnyel, pincével (föld alatti raktárral, garázzsal stb.) együtt, valamint a termőföldön található, önálló ingatlanként nyilvántartott mezőgazdasági rendeltetésű felépítmény, pince. A termőföld az a külterületi földrészlet, amelyet az ingatlannyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, gyep, nádas és erdő művelési ágban vagy halastóként tartanak nyilván. A telepítmény a termőföld hasznosítását segítő és a termőföld értékét illetve hasznait növelő – beruházás útján megvalósuló – agrotechnikai létesítmény (pl. haszonnövény, telep, támrendszer stb. együtt), valamint az erdő esetében – a védett, vagy védelemre tervezett erdők kivételével – a faállomány. Az ingatlan forgalmi érték meghatározásnak piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszere. A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés már megtörtént, konkrét és jól ismert ügyletek óráinak a vizsgált esetre való kiterjesztésével összehasonlításával kell elvégezni. Az összehasonlító vizsgálatok során olyan ingatlanokat szabad figyelembe venni, melyek földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló és az abban szereplő ingatlanok típusa azonos vagy közel azonos a vizsgált ingatlannal. Minimálisan három tényadatot kell a számításhoz felhasználni. Csak azonos értékformákat és csak azonos jogokat (pl. tehermentes tulajdonjog, bérleti jog) szabad összehasonlítani, vagy a különböző értékformák és jogok között korrekciós tényezőket kell alkalmazni. Az összehasonlító vizsgálatok során olyan ingatlanokat szabad figyelembe venni, amelyek földrajzi elhelyezkedés e a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, és az abban szereplő ingatlanok típusa azonos, vagy közel azonos a vizsgált ingatlannal. Minimálisan három tényadatot kell a számításhoz felhasználni. Csak azonos értékformákat és csak azonos jogokat (pl. tehermentes tulajdonjog bérleti jog) szabad összehasonlítani, vagy a különböző értékformák és jogok között korrekciós tényezőket kell alkalmazni. Az elemzett összehasonlító adatokból kerül sor az összehasonlító érték meghatározására. Ez az érték fajlagos érték, mely általában egy hektár területre vonatkozik. Az ingatlan összehasonlító piaci értékét a korrigálás után kialakuló fajlagos érték (Ft/ha) és az ingatlan mérete (ha) szorzataként kell megállapítani. Az ingatlanértékét három, külön-külön értékelt tényező együttes összege határozza meg az alábbiak szerint: Fé = Fté + Té + Éé ahol: - Fé: az ingatlan ÁFA nélküli forgalmi értéke (Ft) - Fté: a termőföld forgalmi értéke (Ft) - Té: a telepítmény ÁFA nélküli értéke (Ft) - Éé: az ingatlanon található felépítmény, pince (épületek, építmények, föld alatti raktár) ÁFA nélküli forgalmi értéke (Ft)

14-1

Óravázlat az Ingatlan értékbecslés, földügyi jog előadásaihoz A termőföld értékelését a földnyilvántartásban szereplő aranykorona érték figyelembevételével kell elvégezni. Kivételt képez ez alól a szőlő-és gyümölcsültetvény, valamint a halastó által foglalt termőföld. A szőlő- és gyümölcsültetvényekkel borított termőföld értékelése az ültetvény telepítését megelőző művelési ág besoroláshoz tartozó aranykorona érték alapján történik. Ha az ültetvény korábban is ültetvény volt, a környék hasonló adottságú szántó területeinek jellemző aranykorona értékét kell alapul venni. Halastó esetében a tó által foglalt terület értékét a halastó közvetlen környezetében lévő termőföldek jellemző aranykorona értéke alapján kell megállapítani. A termőföld forgalmi értékének meghatározására az alábbi képlet szolgál: Fté =

(P

j

+ B )∗ p 2∗i

∗ (1 + k ) )

ahol: - Fté: a termőföld forgalmi értéke (Ft) - Pj: a termőföld járadék jellegű jövedelmem, melyet étkezési búza kg/AK egységben a Földművelésügyi Minisztérium 1997. július 20-ig megyei bontásban közzétesz. Pj aktuális értékét az ingatlan saját AK értékének és a közzétett értéknek a szorzata adja (étkezési búza kg) - b: az ingatlan közvetlen környezetében jellemzőnek tekinthető, étkezési búza kg/AK haszonbérleti díj és az értékelt ingatlan saját aranykorona érékének szorzatából számított földhozadék (étkezési búza kg) - p: az étkezési búzánka az értékbecslést megelőző évben kialakult hazai tőzsdei átlagára (Ft/kg) - i: tőkésítési kamatláb - k: a földterület számított értékét módosító ismérvek összevont hatását kifejező korrekciós tényező (százalékláb). A tőkésítési kamatláb mértékét a jelzálog-hitelintézet határozza meg, és azt az üzleti helyiségében történő kifüggesztéssel hozza ügyfelei tudomására. Meghatározásakor figyelembe kell venni a mezőgazdaság értékelést megelőző naptári évben számított átlagos jövedelmezőségét, valamint az egyes ágazatok jellemző tőkeigényét. A termőföld forgalmi értékének (Fté) a fentiek szerint számított értékét az alábbi ismérvek alapján korrigálni kell (az egyes ismérvek forgalmi értére gyakorolt egyedi hatását százaléklábbal kell jellemzi, melyek előjelhelyesen összevont értéke megegyezik a „k” korrekciós tényezővel): - alak, forma, területi méret, - fekvés, - elhelyezkedés, megközelíthetőség, - útviszonyok, - domborzati és lejtésviszonyok, - vízjárás rendezettsége, - művelést gátló tereptárgyak, - esztétikai benyomás, - szokásost meghaladó fagy-, jég-, vadkár valószínűség, - öntözés, öntözhetőség, - kerítettség, 14-2

14. előadás: Mezőgazdasági ingatlanok értékelése -

üzemszerű művelést szolgáló építmények, gazdasági környezet, megélhetési kereseti viszonyok, a föld művelése iránti hajlandóság, demográfiai viszonyok, tápanyag-gazdálkodás, agrokémiai beavatkozás, kultúrállapot, környezeti szennyezettség és tartós környezetkárosodás, a földterület természeti védettsége, melioráció.

A földterületen lévő telepítmények forgalmi értékét az alábbi képlet alapján kell meghatározni: a) Szőlő és gyümölcsös esetében: k

d   Téi = J i + 1 −  ∗ J (i + k )  100  ha i = 0, akkor Téi = 0∗ ahol: - Téi: a telepítmény értéke az i-edik évben (Ft) - Ji: az ültetvény i-edik évhez tartozó becsült adózás előtti jövedelme (Ft) - J(i+k): az ültetvény (i + k)-edik évhez tartozó becsült adózás előtti jövedelme (Ft) - n: az ültetvény élettartama a telepítéstől (0. év) a kivágásig (n. év), (év), - k: az éveknek az értékbecslés évétől számított sorszáma (az értékbecslés évében ennek értéke 1, legnagyobb értéke n-i), (év), - d: diszkont kamatláb ∗ : a telepítés évében a telepítmény értéke 0. b) Erdők esetében: T éi

d   = 1 −  100  

n−i

∗ F én

ahol: - Téi: a faállomány forgalmi értéke az i-edik évben (Ft) - n: az erdő élettartama telepítéstől a kivágásig (év) - d: diszkont kamatláb - Fén: a faállomány becsült nettó kitermelési jövedelme az n. évben (Ft) Az a) és b) pontokban meghatározott képletekben az alkalmazott diszkont kamatláb mértékét a jelzálog-hitel intézet határozza meg, és azt az üzleti helyiségében történő kifüggesztéssel hozza ügyfelei tudomására. Meghatározásakor az állampapírok átlagos hozamát kell alapul venni. A termőföldön található, az üzemszerű művelést szolgáló azon épületek, építmények, pincék, amelyek rendeltetési céljuktól eltérően nem, vagy csak kényszer jelleggel 14-3

Óravázlat az Ingatlan értékbecslés, földügyi jog előadásaihoz használhatók, a forgalmi érték megállapítása során önálló értékkel nem vehetők figyelembe. Ezen létesítményeknek a forgalmi értékre gyakorolt hatását az 1. pont szerinti korrekció során kell értékelni.

Felhasznált irodalom Dr. Gábor László: Épületszerkezettan I-II-III. Nemzeti Tankönyvkiadó, Budapest. Dr. Forgács Zoltán: Ingatlannyilvántartás.

14-4

1. előadás: Bevezetés

Recommend Documents