1. Budapest-Berlin Építési Fórum 2006. március 31. Budapest
! Ipari- és irodaberuházások Budapesten ! Kitekintés és perspektívák Kay-Uwe Blandow IVG Hungária Ingatlanfejlesztési Kft. Ügyvezető
Seite 2
Tartalomjegyzék
• Az IVG Immobilien AG Európában • IVG Hungária Kft. - Projektfejlesztések Budapesten • A budapesti irodapiac - Aktuális piaci adatok és perspektívák • Építőipari beruházások jogi kockázatai Magyarországon A szomszédjogok elégtelen szabályozása a magyar építési jogi bírói gyakorlatban
Seite 3
IVG Immobilien AG Passion for Real Estate.
Az IVG Immobilien AG egy európai ingatlanbefektetési vállalkozás, amely a portfoliómenedzsment, a projektfejlesztés és a pénzalapok területén több, mint 16 milliárd eurót kezel. A befektetések a jelentős európai nagyvárosokban fekvő iroda- és logisztikai ingatlanokra koncentrálódnak. Aktív „Buy-and-Sell” politikájával az IVG évek óta vonzó jövedelmet és stabil nyereséget kínál részvényeseinek. A 2005-ös üzleti évre az IVG 100 millió eurót meghaladó nyereségre számít.
Seite 4
IVG Immobilien AG Európai ingatlanbefektetési vállalkozás
Seite 5
IVG Immobilien AG A befektetések helyszínei • Belgium: Brüsszel • Németország: Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt, München • Finnország: Helsinki • Franciaország: Párizs • Nagy-Britannia: London • Olaszország: Milánó • Hollandia: Amszterdam • Svédország: Stockholm • Spanyolország: Madrid • Magyarország: Budapest
Seite 6
IVG Immobilien AG Példák a projektfejlesztésre Európában
London, Gresham Street
Brüssel, Madou Plaza
Berlin, Spreespeicher
Düsseldorf, Global Gate
Paris, Perisud Seite 7
Tartalomjegyzék
• IVG Immobilien AG Európában • IVG Hungária Kft. – Projektfejlesztések Budapesten • A budapesti irodapiac – Aktuális piaci adatok és perspektívák • Építőipari beruházások jogi kockázatai Magyarországon A szomszédjogok elégtelen szabályozása a magyar építési jogi bírói gyakorlatban
Seite 8
IVG Magyarországon - Budapest
Seite 9
Az IVG Hungária projektfejlesztései • Az IVG Hungária 1998 óta aktív Budapesten • Az Infopark Budapest fejlesztése (Az információs technológiának szentelt innovációs park a műszaki egyetem és a tudományegyetem közvetlen közelében)
• 1998 óta 100 millió eurót meghaladó befektetés • Saját fejlesztés: kb. 40.000 m2 irodaépület • Az eddigi portfoliót sikeresen adtuk el 99,8 millió euróért
Mi a sikereink titka? • Az ingatlanok kiváló fekvése (Andrássy út, Dél-Buda (Infopark)) • Minőség: régi épületek minőségi felújítása, korszerű új épületek, melyek kiváló felszereltséggel rendelkeznek • A saját telephely a piaci viszonyok megismerésének lehetősége miatt jelent előnyt Seite 10
Az IVG Hungária projektfejlesztései
Andrássy út 12.
Infopark Budapest
Andrássy út 11. Seite 11
A belvárosban: Andrássy út 11. és 12. - Mikrofekvés Nyugati pályaudvar
• Gyalogosan is könnyen megközelíthető, elérhető távolságban lévő létesítmények, mint pl. bank, posta, üzletek • Autóval kb. 30 perc a repülőtér • kb. 10 perc a Nyugati pályaudvar • Kiváló átszállási lehetőségek a tömegközlekedési eszközökre
Ferihegyi repülőtér
Seite 12
A belvárosban: Andrássy út 11. Bérelt terület: 2.098 m2
Bérlők: • White&Case (nemzetközi ügyvédi iroda)
• Biogate, Design Corner Showroom (Bútor és fürdőszobaberendezés)
Seite 13
A belvárosban: Andrássy út 11. Elegancia és korszerűség egy tető alatt
Seite 14
A belvárosban: Andrássy út 12. Krausz Palota Bérelt terület: 5.637 m2
Bérlők: • ITDH (nemzetközi gazdaságfejlesztés)
• • • • • • •
Budapest Bank Pelote TAILOR-MADE MEN’S WEAR Euroscript J.V.L. Kft. Arag Biogate Independent Cam
Seite 15
A belvárosban: Andrássy út 12. Krausz Palota Reprezentatív és minőségi
Seite 16
Budapest – Az Infopark Budapest fekvése
Buda
Pest
Parlament
Lánchíd
A Várnegyed Seite 17
Budapest – A dél-budai Infopark
„I” épület (1999-2000)
„EF” épület (építési munkálatok tervezett megkezdése: 2008)
„D” épület (Elkészül: 2007. II. negyedév)
„C” épület (2004-2005) „B” épület (1999-2000) Seite 18
Infopark Budapest Koncepció • High-tech vállalkozások ipari méretű tömörülése • A közeli műszaki egyetemmel való kutatási együttműködés • Az épület minősége és a kommunikációs infrastruktúra megfelelnek a jövő technológiai elképzeléseinek • Teljes szolgáltatási koncepciók • Customer Relationship Management • Vonzó telephely teremtése
Seite 19
Infopark Budapest Üzleti telephely • Az Infopark célcsoportja: A hardver-, szoftver- és telekommunikációs iparág vállalkozásai • A bérlők közötti közvetlen kapcsolattartás és együttműködés • Coopetition = Competition +/- Co-operation • Helyszíni Facility Management • Vonzó környezet (parklétesítmények, sporttelepek)
Seite 20
Infopark Budapest - Mikrofekvés
Megközelíthetőség • Bécs és a Balaton irányába autóval 15 perc az autópálya
Seite 21
„I“ épület – Központi szolgáltató épület
Bérelhető terület: 8.207 m2
Szolgáltatások: • Étterem • Kávézó • Újságárus • Bank • Posta • Orvos • Számítástechnikai szaküzlet • Utazási iroda • Hotspot • Fodrász • Ruhatisztító Seite 22
Infopark „B“ épület
Bérelhető terület: 8.520 m2
Bérlők: • T-Online • Hewlett-Packard • ICSS • INA • Satyam • SANYO • BilfingerBerger • Disztributor.hu
Seite 23
Infopark „C” épület Befejezés: 2005 Bérelhető terület: 13.344 m2
Bérlők: • NKTH (Nemzeti Kutatási és Technológiai Hivatal)
• T-Systems • FreeSoft • Nissan • Lite Café
Az év projektfejlesztése 2005 (Ingatlan és Befektetés) CIJ Award Best Office Development 2005 Seite 24
Parkosított, vonzó környezet
Seite 25
Infopark „D” épület
• 18.430 m2 bérelhető terület • reprezentatív, 2 szintre kiterjedő előcsarnok • optimális raszter (1,35 m) • nagyon magas színvonal • három szintes mélygarázs • 343 parkolóhely • Építési munkák kezdete: 2005. november • Befejezés: 2007. június
Seite 26
Infopark „D” épület
Seite 27
Infopark „D” épület
• Terasz a VI. emeleten • Étterem és kávézó a földszinten és az I. emeleten
Seite 28
Infopark „D” épület – dél-nyugati nézet
Seite 29
Infopark „D” épület II-VI. emeletek alaprajza
Seite 30
Infopark „E” épület (tervezett)
• 15.535 m2 bérelhető terület • Építési munkák tervezett kezdete: 2007
Seite 31
Infopark „E” épület (tervezett) – nyugati nézet
Seite 32
Tartalomjegyzék
• Az IVG Immobilien AG Európában • IVG Hungária Kft. - Projektfejlesztések Budapesten • A budapesti irodapiac - Aktuális piaci adatok és perspektívák • Építőipari beruházások jogi kockázatai Magyarországon A szomszédjogok elégtelen szabályozása a magyar építési jogi bírói gyakorlatban
Seite 33
Budapesti irodapiac
Quelle: DTZ Seite 34
A budapesti irodapiac Üresen álló irodahelységek hányada
100 000
25,00%
90 000 80 000
20,00%
70 000 60 000 50 000
15,00%
40 000 30 000
10,00%
20 000 10 000
5,00%
20 01
Q1 20 01 20 Q2 01 20 Q3 01 Q4 20 02 20 Q1 02 20 Q2 02 Q3 20 02 20 Q4 03 20 Q1 03 Q2 20 03 20 Q3 03 20 Q4 04 Q 1 20 04 20 Q2 04 20 Q3 04 Q4 20 05 20 Q1 05 20 Q2 05 Q3 20 05 Q4
0
New Supply
Transactions
Vacancy Rate
Quelle: DTZ Seite 35
A budapesti irodapiac Piaci adatok 2005-ben ! Elkészült: ! Bérelt területek forgalma: ! Legnagyobb bérbe adott helyiség:
72.800 m2 237.000 m2 13.600 m2
! Bérbe adott területek átlagos mérete:
640 m2
! Legkisebb bérbe adott terület:
360 m2
! Átlagos bérleti díj:
13-14 €
! Legmagasabb bérleti díj:
18-19 €
! Befektetés: Jövedelmezőség visszaesése 2005-ben
kb. 7 %
! Hatalmas az érdeklődés a megfelelő befektetési ingatlanok iránt, kiváltképp ingatlanalapokon keresztül Seite 36
A budapesti irodapiac Prognózis 2006-2007 ! 2006-ra előreláthatólag elkészülő épületek: ! Ezek közül előbérlet:
197.300 m2 kb. 60.000 m2
! 2007-re előreláthatólag elkészülő épületek:
332.000 m2
! Ezek közül előbérlet:
0 m2
! Építési stádiumban lévő spekulatív
kb. 300.000 m2!
irodaprojektek : ! Előrejelzés 2007-re:
Üresen álló irodahelyiségek arányának növekedése!
! Befektetési tendencia : további YIELD-Compression
< 7 %-ra Seite 37
A budapesti irodapiac Kitekintés Az üzleti ingatlanok fejlesztőinek szemszögéből ! pozitív:
befektetők által várható nagy érdeklődés >> az eladási árak további növekedése
! negatív:
változatlan forgalom mellett a bérelhető területek növekvő kínálata >> erős versenyhelyzet az ingatlanbérbeadás területén
Seite 38
Tartalomjegyzék
• Az IVG Immobilien AG Európában • IVG Hungária Kft. - Projektfejlesztések Budapesten • A budapesti irodapiac - Aktuális piaci adatok és perspektívák • Építőipari beruházások jogi kockázatai Magyarországon A szomszédjogok elégtelen szabályozása a magyar építési jogi bírói gyakorlatban
Seite 39
A befektetések jogi kockázatai • Az uralkodó bírói gyakorlat szerint a teleki szomszédok érvényes és jogerős építési engedély esetén is érvényesíthetik kártérítési igényeiket. • Kártérítési igénnyel a teleki szomszédok gyakran az építkezések ideje alatt vagy után fordulnak bírósághoz, például az új épület felépítéséből adódó korlátozott kilátást eredményező és ezáltal értékcsökkentést jelentő és emiatt kompenzálására vonatkozó követeléssel. >> Az előre nem kalkulálható, de nagy összegű kártérítések komoly terhet jelentenek a befektetők számára. • Ezzel szemben a nyugat-európai bírói gyakorlat az építési jogban hiánytalanul szabályozza a teleki szomszédok igényeit, így utólag általában nem keletkeznek jogviták. • A Ptk. szerint kártérítés igénylésére csak jogellenesség esetén van lehetőség. VISZONT: ha a beruházó érvényes építési engedély alapján építkezik, a jogellenesség feltételezése alapvetően kizárt. • Összefoglalás: A befektetőknek számolniuk kell a bevett építésjogi bírói gyakorlatból származó jelentős kockázatokkal. >> a jogbiztonság hiánya gátolja az új befektetéseket. Seite 40
IVG Hungária, Budapest
Köszönöm megtisztelő figyelmüket!
Seite 41
