07

ZNALECKÝ

POSUDEK

č. 1253 - 136/07

o stanovení obvyklé ceny rodinného domu v ulici A. Trägera č.p. 285 v katastrálním území České Budějovice 3, v obci České Budějovice s pozemky parcela č.783 zastavěná plocha a nádvoří a parcela č.784 - zahrada vše s příslušenstvím zapsané na LV 1850 a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice

Objednatel posudku :

Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis :

Soudní exekutor JUDr. Marek Frank, usnesení č.j. 125 EX 178/07-34 Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, 381 01 Český Krumlov Stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro prodej Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, 381 01 Český Krumlov 10.10.2007 10.10.2007

10.10.2007 Vyhláška MF č.540/2002 Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) ve znění vyhlášek č.452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb., č.617/2006 Sb. a č.76/2007 Sb. a zákon č.151/1997 Sb. v platném znění Zvláštní požadavky objednatele: provést ocenění obvyklou cenou V Českém Krumlově dne 7.11.2007 Tento znalecký posudek obsahuje 28 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve třech vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2

1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov č. 125 EX 178/07-34 ze dne 20.9.2007 s předáním podkladů osobně dne 21.9.2007 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – ze dne 10.10.2007 zajištěný znalcem a vydaný Katastrálním úřadem v Českých Budějovicích pod č.3693/17-70, LV 1850 A: Vlastník : Hamerníková Gabriela, Mgr. , r.č.525119/246, trvale bytem A. Trägera č.p. 285, 370 10 České Budějovice 10 B : rodinný dům č.p. 285 na parcele č.783 – zastavěná plocha a nádvoří, výměra 340 m2 Parcela č.784 – zahrada, výměra 1295 m2 C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č.2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č.2 vše v k.ú. České Budějovice 3 a v obci České Budějovice 1.1.3 Kopie katastrální mapy - zajištěná znalcem na Katastrálním úřadě v Českých Budějovicích dne 10.10.2007 v měřítku 1 :1000 pod č.3693/17-71 - viz příloha č.3 1.1.4 Projektová dokumentace - nebyla znalci předložena 1.1.5 Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo 1.1.6 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 10.10.2007 za účasti znalce. Vlastníka oceňovaných nemovitostí se znalci nepodařilo zkontaktovat, proto provedl znalec ohledání z veřejné komunikace a z pozemku sousední nemovitosti. Znalec provedl zaměření staveb odborným odhadem dle zásad přílohy č. 1 vyhlášky. 1.1.7 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření - viz příloha č.1 1.1.8 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými rodinnými domy v uvedené lokalitě. 1.1.9 Internet – zjištění stávajících nabídek rodinných domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery Seznam.reality.cz, Prolux reality, Jihočeskéreality apod. 1.1.10 Odborná publikace – „Teorie oceňování nemovitostí“ od Doc.Ing. Alberta Bradáče Csc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.11 Metodika oceňování nemovitostí – vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.12 Vyhláška MF č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášek č.452/2003 Sb., č.640/2004 Sb., č.617/2006 Sb. a č.76/2007 Sb. , kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) a zákon č.151/1997 Sb. v platném znění.

1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňovaný rodinný dům č.p. 285 stojící na parcele č.783 – zastavěná plocha a nádvoří se nachází v katastrálním území České Budějovice 3, v obci České Budějovice v části obce Kněžské Dvory v lokalitě smíšené zástavby s rodinnými domy a výrobními objekty.

3

Celý areál, který je pravděpodobně užíván vlastníkem a který je po obvodě oplocen částečně ploty sousedů, tvoří ke dni odhadu soubor stavby rodinného domu č.p. 285, venkovních úprav a pozemků parcela č.783 – zastavěná plocha a nádvoří, která je částečně zastavěna rodinným domem a parcela č.784 – zahrada, která tvoří jednotný funkční celek a dotváří celý areál. Rodinný dům č.p. 285 je přibližně čtvercového půdorysu, pravděpodobně částečně podsklepený, dvoupodlažní se stanovou střechou. Je napojen na veřejný rozvod elektrické energie, na veřejný vodovod a kanalizaci i na zemní plyn. Tyto sítě jsou napojeny přípojkami pravděpodobně do příjezdové komunikace. Příjezd k domu je možný po zpevněné asfaltové komunikaci. Původní stáří domu se znalci nepodařilo zjistit, dle odborného odhadu znalce a dle vyjádření sousedů lze usuzovat na stáří 60 – 70 let. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a některé prvky krátkodobé životnosti jsou pravděpodobně původní. Z vnějšího ohledání je zřejmé, že objekt byl částečně rekonstruován. Technický stav rodinného domu je ke dni odhadu průměrný, patrná je běžná údržba, nejsou zjevné žádné statické poruchy. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a pouze z externí prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav oceňovaných nemovitostí je znalcem zohledněn ke dni místního šetření provedeného znalcem tj. 10.10.2007. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z předaných písemných podkladů, zjištění znalce, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Zda je objekt pronajat, či zda váznou na nemovitostech jednotlivá jiná práva či závady se znalci nepodařilo zjistit a tato skutečnost nebyla znalci sdělena ani vlastníkem oceňovaných nemovitostí. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad při zjišťování tržních cen nemovitostí v souladu s vyhláškou MF č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) ve znění vyhlášek č.452/2003 Sb. č.640/2004 Sb., č.617/2006 Sb. a č.76/2007 Sb. a v souladu se zákonem č.151/1997 Sb. v platném znění.

POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí paní Hamerníkovou, umožněno provést vlastní prohlídku oceńovaných staveb ani nebyly znalci předány požadované podklady potřebné pro výpočet. Znalcem byla proto provedena pouze externí prohlídka oceňovaných nemovitostí ze sousední parcely a z veřejného prostranství. Následně byla cena oceňovaných nemovitostí zjištěna na základě výše uvedených podkladů a zjištění a na základě odborného odhadu znalce. Některé údaje o oceňovaných nemovitostech sdělil znalci vlastník sousední nemovitosti.

4

2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 2.1.1 Rodinný dům č.p.285 2.1.2 Venkovní úprava - 2.1.2.1 Vodovodní přípojka - 2.1.2.2 Kanalizační přípojka - 2.1.2.3 Přípojka elektro - 2.1.2.4 Plynovodní přípojka - 2.1.2.5 Zpevněná plocha - 2.1.2.6 Plot č.1 - 2.1.2.7 Plot č.2 - 2.1.2.8 Plotová vrata 2.1.3 Pozemek parcela č.783 a č.784 2.1.4 Rekapitulace 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Odhad obvyklé ceny metodou střední hodnoty 2.5 Odhad obvyklé ceny metodou váženého průměru 2.6 Rekapitulace

2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.76/2007 Sb. s příslušným koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp.

2.1.1 Rodinný dům č.p. 285 - SKP 46.21.11 2.1.1.1 Popis Jedná se o samostatně stojící, pravděpodobně částečně podsklepený dům přibližně čtvercového půdorysu se dvěma nadzemními podlažími /1.NP a 2.NP/, pravděpodobně částečně zařízeným podkrovím a se stanovou střechou. Konstrukci tvoří cihelné zdivo z plných cihel. Krov je jednoduchý dřevěný vázaný s krytinou taškovou. Hlavní vstup do domu je z východní fasády přes předzahrádku. V objektu jsou pravděpodobně dvě bytové jednotky užívány k bydlení. Dům je přes předzahrádku napojen na přívod elektrické energie, vodovodu a kanalizace i na zemní plyn.

5

Popis jednotlivých konstrukcí a prvků stavby vychází z vnější obhlídky nemovitosti a z odborného odhadu a předpokladu znalce. Základy : základové pasy s izolací proti zemní vlhkosti Nosná konstrukce : zděná z cihelného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : vápenná štuková omítka Střecha : stanová Střešní krytina : tašková Oplechování : kompletní z pozinkovaného plechu Bleskosvod : osazen Popis vybavení Obvodové zdivo : cihelné tl. 450 mm Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Obklady : v koupelně i kuchyni keramické Strop : nespalný s rovným omítnutým podhledem Podlaha a dlažby : PVC, dlažba, jekor Schodiště : dřevěné Okna : dřevěná dvojitá Dveře : dřevěné plné i prosklené El. instalace : světelná 220 V/380 V, pojistkové automaty Vytápění : etážové s radiátory a s kotlem na tuhá paliva Rozvod vody : studené i teplé Sanitární zařízení : koupelna a WC Rozvod plynu : není instalován Zdroj teplé vody : EI boiler Kuchyňské vybavení : linka, sporák, dřez 2.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a z odborného odhadu znalce. Výpočty zastavěných ploch a obestavěného prostoru jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části (m) 5,00 * 9,00 odhad celkem 1.PP

plocha (

m2

)

= 45,00

výška

OP

(m)

(m3) = 2,20

45,00

99,00 99,00

9,50 * 9,00

= 85,50

= 3,25

277,88

1,20 * 5,00

= 6,00

= 3,25

19,50

1,00 * 3,00

= 3,00

= 3,25

9,75

celkem 1.NP

94,50

307,13

9,50 * 9,00

= 85,50

= 3,25

277,88

1,20 * 5,00

= 6,00

= 3,25

19,50

1,00 * 3,00

= 3,00

1,00 * 5,00 celkem 2.NP

= 3,25

9,75

= 1,00

5,00

94,50

312,13

9,50 * 9,00

= 85,50

3,50/3 = 1,16

99,75

1,20 * 5,00

= 6,00

1,75/2 = 0,875

17,10

1,00 * 3,00

= 3,00

= 1,00

3,00

celkem podkroví a zastřešení celkem OP rodinný dům

136,89

108,00 826,26 m3

6

2.1.1.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k rodinnému bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, a jelikož má pravděpodobně dva byty, jedno podzemní a dvě nadzemní podlaží s využitým podkrovím, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení § 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 94,50 m2. Zastavěná plocha 1.PP je 45,00 m2. Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 45,00/94,50 = 47,60 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen do 1/2 zastavěné plochy 1.NP / zde zcela nepodsklepen / Plocha zařízeného podkroví je znalcem odhadnuta do 2/3 zastavěné plochy 1.NP Rodinný dům je typem „B“ – samostatně stojící, částečně podsklepený, dvoupatrový se zařízeným podkrovím a se sklonitou střechou a se základní cenou 1 975,- Kč/ m3 2.1.1.4 Koeficienty Rodinný dům podle § 5 a přílohy č. 6 vyhlášky

Typ

B

( 1.PP, 1.NP, 2.NP, zařízené podkroví, stanová střecha )

ZC

1 975,- Kč/m3

Obestavěný prostor objektu dle projektu Koeficient polohový

OP

příloha č. 13 vyhlášky

m3

826,26

K5

1,10

Koeficient podkroví

do 2/3 ZP 1.NP

Kpod

1,075

Koeficient řadového domu

neuplatněno

Křad

1,00

Koeficient změny ceny staveb

dle přílohy č.35 vyhl.

Koeficient prodejnosti

dle přílohy č.36 vyhl.

Základní cena po první úpravě

= ZC x Kpod x K řad

Ki neuplatněno

1,946

Kp

1,000

Kč/m3

ZC´

2 123,- Kč/m3

Kč

CK

0,00,-

-

PK

0,00,-

Pořizovací cena konstrukcí navíc

Cena odhadnuta znalcem

Podíl ceny konstrukce navíc

= CK/ ( ZC´ x OP x K5 x Ki )

koeficient vybavení stavby

S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní vnitřní vybavení je stanoveno na základě odborného odhadu a předpokladu znalce

Pol.č.

Konstrukce a vybavení

Provedení

Standard

Podíl příl. Č.14

Upravený podíl

1

Základy

betonové pasy s izolací

S

0.07100

0.07100

2

Svislé kce

cihelné zdivo

S

0.22300

0.22300

3

Stropy

s rovným podhledem

S

0.08400

0.08400

4

Zastřešení

krov vázaný sedlový

S

0.05200

0.05200

5

Krytiny střech

tašková

S

0.03200

0.03200

6

Klempířské konstrukce

úplné z pozinkovaného plechu

S

0.00800

0.00800

7

Vnitřní omítky

omítky vápenné štukové

S

0.06200

0.06200

8

Fasádní omítky

omítky vápenné štukové

S

0.02170

0.02170

9

Vnější obklady

kamenná podezdívka

S

0.00400

0.00400

10

Vnitřní obklady

kuchyň a koupelna keramické

S

0.02300

0.02300

11

Schody

dřevěné

S

0.02400

0.02400

12

Dveře

dřevěné plné i prosklené

S

0.03300

0.03300

13

Okna

dřevěná dvojitá

S

0.05200

0.05200

14

Podlahy obytných místnost.

PVC, jekor či plovoucí

S

0.02200

0.02200

15

Podlahy ostatních místností cementový potěr, dlažba

S

0.01100

0.01100

16

Vytápění

Etážové s kotlem na ZP

S

0.04400

0.04400

17

Elektroinstalace

220 V/380 V, poj. automaty

S

0.04100

0.04100

18

Bleskosvod

ano

S

0.00600

0.00600

19

Rozvod vody

studené i teplé

S

0.03000

0.03000

20

Zdroj teplé vody

EI boiler

S

0.01800

0.01800

7

21

Instalace plynu

provedena

S

0.00500

0.00500

22

Kanalizace

provedena

S

0,03100

0,03100

23

Vybavení kuchyní

linka, dřez, sporák

S

0.00500

0.00500

24

Vnitřní hygienic. vybavení

umyvadlo, vana

S

0.05100

0.05100

25

Záchod

splachovací

S

0.00400

0.00400

26

Ostatní

anténa, odvětrání

S

0.03600

0.03600

N

Navíc

-

CH

0.00000

0.00000

1.00000

1.00000

-

1.00000

CELKEM Koeficient vybavení stavby

( z výpočtu výše )

K4

Základní cena upravená

ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod x Křad

Kč / m3

4 544,76,-

2.1.1.5 Stáří a opotřebení Pravděpodobně všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a některé prvky krátkodobé životnosti jsou původní, běžná údržba je pravidelná. Je pravděpodobné, že objekt prošel v poslední době částečnou rekonstrukcí ( fasáda, střešní krytina ). Technický stav uvnitř objektu nebylo možno posoudit. Stáří objektu stanovil znalec na základě odborného odhadu na cca 60 - 70 let. Z důvodu výměny některých prvků je prodloužena předpokládaná životnost o 50 let. Výpočet opotřebení bude proveden lineární metodou. Rok odhadu

2007

Rok kolaudace / začátek užívání / odhad

1940

Stáří

67 let

Předpokládaná další životnost

83 let

Celková životnost

150 let

Procento ročního opotřebení

0,667 %

Opotřebení

44,67 %

2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena Základní cena upravená Obestavěný prostor

ZC

Kč / m3

1 975,00,-

ZCU

m3

4 544,76,-

Kč /

OP

m3

826,26

CN = ZCU x OP

Kč

3 755 153,40,-

Stupeň dokončení stavby

%

100

Výchozí cena

Kč

3 755 153,40,-

%

- 1 677 427,02,-

Kč

2 077 726,40,-

Výchozí cena objektu

Opotřebení Cena časová rodinného domu odhadu

44,67 č.p. 285 ke dni

8

2.1.2 Venkovní úprava ( § 10 ) 2.1.2.1 Vodovodní přípojka ( pol. 1.1.1 )

SKP 46.21.41.1

2.1.2.1.1 Popis Byla pravděpodobně provedena napojením do uličního řadu DN 25 mm v délce cca 5 metrů. Opotřebení je stanoveno na základě odborného odhadu. 2.1.2.1.2. Stáří a opotřebení Rok odhadu

2007

Rok kolaudace / začátek užívání /

1977

Stáří

30 let


20 let

Celková životnost

50 let


2,00 %

Opotřebení

60,00 %

2.1.2.1.3 Výpočet ceny Základní cena / z přílohy č. 11 vyhlášky/ Základní cena upravená / ZC x K5 x Ki x Kp/

Kč/m

340,00,-

340 x 1,10 x 2,059 x 1,000 Kč/m

770,07,-

5,00 mˇ x 770,07 Kč/m

3 850,33,-

60 %

- 2 310,20,-

Výchozí cena : Opotřebení Cena vodovodní přípojky ke dni odhadu

1 540,13,- Kč

2.1.2.2 Kanalizační přípojka ( pol. 2.1.4.2 )

SKP 46.21.41.4

2.1.2.2.1 Popis Byla pravděpodobně provedena napojením do uličního řadu DN 150 mm v délce cca 5 metrů. Opotřebení je stanoveno na základě odborného odhadu. 2.1.2.2.2 Stáří a opotřebení Rok odhadu

2007


1977

Stáří

30 let


50 let

Celková životnost

80 let

Procento ročního opotřebení Opotřebení

1,25 % 37,50 %

2.1.2.2.3 Výpočet ceny Základní cena / z přílohy č. 11 vyhlášky/ Základní cena upravená / ZC x K5 x Ki x Kp/ Výchozí cena : Opotřebení Cena kanalizační přípojky ke dni odhadu

Kč/m

1 180,00,-

1 180 x 1,10 x 2,059 x 1,000 Kč/m

2 672,58,-

5,00 mˇ x 2 672,58 Kč/m

13 362,91,-

37,50 %

- 5 011,09,8 351,82,- Kč

9

2.1.2.3 Přípojka elektro ( pol. 3.1.6 )

SKP 46.21.43.9

2.1.2.3.1 Popis Byla pravděpodobně provedena napojením do uličního řadu v délce cca 5 metrů. Opotřebení je stanoveno na základě odborného odhadu. 2.1.2.3.2 Stáří a opotřebení Rok odhadu

2007


1977

Stáří

30 let


20 let

Celková životnost

50 let


2,00 %

Opotřebení

60,00 %

2.1.2.3.3 Výpočet ceny Základní cena / z přílohy č. 11 vyhlášky/ Základní cena upravená / ZC x K5 x Ki x Kp/ Výchozí cena :

Kč/m

140,00,-

140 x 1,10 x 2,023 x 1,000 Kč/m

311,54,-

5,00 mˇ x 311,54 Kč/m

1 557,71,-

60,00 %

- 934,63,-

Opotřebení Cena přípojky elektro ke dni odhadu

2.1.2.4 Plynovodní přípojka ( pol. 4.1 )

623,08,- Kč

SKP 46.21.42.3

2.1.2.4.1 Popis Byla pravděpodobně provedena napojením do uličního řadu v délce cca 5 metrů. Opotřebení je stanoveno na základě odborného odhadu. 2.1.2.4.2 Stáří a opotřebení Rok odhadu

2007


1977

Stáří

30 let


20 let

Celková životnost

50 let


2,00 % 60,00 %

2.1.2.4.3 Výpočet ceny Základní cena / z přílohy č. 11 vyhlášky/ Základní cena upravená / ZC x K5 x Ki x Kp/ Výchozí cena : Opotřebení Cena plynovodní přípojky ke dni odhadu

Kč/m

305,00,-

195 x 1,10 x 2,023 x 1,000 Kč/m

690,79,-

5,00 mˇ x 690,79 Kč/m

3 453,97,-

60,0 %

- 2 072,38,1 381,59,- Kč

10

2.1.2.5 Zpevněná plocha ( pol. 8.2.1 )

SKP 46.23.11.5

2.1.2.5.1 Popis Zpevněná plocha byla provedena jako přístupový chodníček z betonu. Zastavěná plocha je odhadnuta na cca 50 m2. 2.1.2.5.2 Stáří a opotřebení Rok odhadu

2007


1987

Stáří

20 let


20 let

Celková životnost

40 let


2,50 %

Opotřebení

50,00 %

2.1.2.5.3 Výpočet ceny Základní cena / z přílohy č. 11 vyhlášky/ Základní cena upravená / ZC x K5 x Ki x Kp/

Kč/m2

235,00,-

235 x 1,10 x 2,043 x 1,000 Kč/m2

528,12,-

50,00 m2 x 528,12 Kč/m2

26 405,78,-

50,00 %

- 13 202,89,-

Výchozí cena : Opotřebení Cena zpevněné plochy ke dni ocenění

2.1.2.6 Plot č.1 ( pol. 13.1 )

13 202,89,- Kč

SKP 46.21.64.4

2.1.2.6.1 Popis Je proveden podél části zahrady ze strojového pletiva na ocelové sloupky. pohledová plocha odhadnuta na 150 m2. 2.1.2.6.2 Stáří a opotřebení Rok odhadu

2007


1987

Stáří

20 let


20 let

Celková životnost

40 let


2,50 %

Opotřebení

50,00 %

2.1.2.6.3 Výpočet ceny Základní cena / z přílohy č. 11 vyhlášky/ Základní cena upravená / ZC x K5 x Ki x Kp/ Výchozí cena : Opotřebení Cena plotu č.1 ke dni odhadu

Kč/m2

240,00,-

240 x 1,10 x 1,946 x 1,000 Kč/m2

513,74,-

150,00 m2 x 513,74 Kč/m2

77 061,60,-

50,00 %

- 38 530,80,38 530,80,- Kč

11

2.1.2.7 Plot č.2 ( pol. 13.6 )

SKP 46.21.64.4

2.1.2.7.1 Popis Je proveden podél uliční hranice pozemku z dřevěných latí na ocelové sloupky. Pohledová plocha odhadnuta na 20 m2. 2.1.2.7.2 Stáří a opotřebení Rok odhadu

2007


1987

Stáří

20 let


20 let

Celková životnost

40 let


2,50 %

Opotřebení

50,00 %

2.1.2.7.3 Výpočet ceny Základní cena / z přílohy č. 11 vyhlášky/ Základní cena upravená / ZC x K5 x Ki x Kp/ Výchozí cena :

Kč/m2

435,00,-

435 x 1,10 x 1,946 x 1,000 Kč/m2

931,16,-

20,00 m2 x 931,16 Kč/m2

18 623,22,-

50,00 %

- 9 311,61,-

Opotřebení Cena plotu č.2 ke dni odhadu

2.1.2.8 Plotová vrata ( pol. 14.5 )

9 311,61,- Kč

SKP 46.21.64.4

2.1.2.8.1 Popis Jsou provedeny ve výše oceňovaném plotu z ocelového rámu a drátěné výplně v počtu 2 ks. 2.1.2.8.2 Stáří a opotřebení Rok odhadu

2007


1987

Stáří

20 let


20 let

Celková životnost

40 let


2,50 % 50,00 %

2.1.2.8.3 Výpočet ceny Základní cena / z přílohy č. 11 vyhlášky/ Základní cena upravená / ZC x K5 x Ki x Kp/ Výchozí cena : Opotřebení Cena plotových vrat ke dni odhadu

Kč/ks

3 420,00,-

3 420 x 1,10 x 1,946 x 1,000 Kč/ks

7 320,85,-

2 ks x 7 320,85 Kč/ks

14 641,70,-

50,00 %

- 7 320,85,7 320,85,- Kč

12

2.1.3 Pozemek parcela č. 783 a č.784 2.1.3.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ) , které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 2.1.3.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedené pozemky parcela č.783 – zastavěná plocha a nádvoří je částečně zastavěna oceňovaným bytovým domem a parcela č.784 – zahrada není pravděpodobně zastavěna žádnou stavbou a tvoří s výše uvedenými nemovitostmi jednotný funkční celek. Celková výměra oceňovaných pozemků je 1635 m2. Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji a leží v části obce Suché Vrbné. Dle platného územního plánu je pozemek určen pro bytovou výstavbu. Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Pozemek je nabízen za cenu 1600,- Kč/m2. Z důvodu zatím nerealizovaného převodu je nabídková cena korigována koeficientem 0,90 tj. cena pozemku uvažovaná ve výpočtu je ve výši 1440,- Kč/m2. ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku

Výměra srovnávacího pozemku

město České Budějovice, okraj části Suché Vrbné, smíšená zástavba, nedaleko železniční trať, převažuje funkce bydlení Stavební pozemek pro výstavbu bytovou výstavbu, rovinatý pozemek, zpevněný příjezd, IS na pozemku vč. zemního plynu VS m2 3051

Cena srovnávacího pozemku

CS

Kč

4 393 440,00,-

Jednotková cena srovnávacího pozemku

JCS = CS/VS

Kč/m2

1 440,00,-

Popis srovnávacího pozemku

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura Typ stavebního pozemku

Okrajová část části obce Suché Vrbné, převažuje bytová výstavba Stavebně připravený vč. zemního plynu

B

1.50

C

Třída velikosti obce

50 až 100 tisíc obyvatel

1.00

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

městská lokalita

1.40

E

Územní připravenost, infrastr.

Střední +

0.75

F

Speciální charakteristiky

Nejsou

1.00

Celkový index srovnávacího pozemku

Is = A x B x C x D x E x F

-

1.00

1.575

b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku Popis oceňovaného pozemku

Výměra oceňovaného pozemku

město České Budějovice, část obce Kněžské Dvory, smíšená zástavba, občanská vybavenost v místě rovinatý až mírně svažitý západní orientace, částečně zastavěný stavbami, zpevněný příjezd, všechny inženýrské sítě vč. zemního plynu u pozemku 340 + 1295 m2 1635

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

B

Typ stavebního pozemku

Část obce Kněžské Dvory u hlavní komunikace se 1.00 smíšenou zástavbou – obytné domy a výrobní objety Stavebně připravený vč. zemního plynu 1.50

13

C

Třída velikosti obce

50 až 100 tisíc obyvatel

1.00

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

městská lokalita

1.40

E

Územní připravenost, infrastr.

Střední +

0.75

F

Speciální charakteristiky

- zvýšený hluk prach a exhalace

0.90

Celkový index srovnávacího pozemku

Io = A x B x C x D x E x F

-

1.4175

Poměr indexů

Pi = Io/Is

-

0.90

Jednotková cena oceńovaného pozemku

JCC = JCS x Pi

Kč/m2

Cena oceňovaných pozemků č.783

Kč

Jednotková cena oceńovaného pozemku ve funkčním celku / odhad / Cena oceňovaných pozemků č.784

JCC = JCS x Pi x 0,60

Kč/m2 Kč

Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku

-

Cena pozemků č.783 a č.784 ke dni odhadu

Kč

2.1.4

1 296,00,440 640,777,60,1 006 992,1/1 1 447 630,00,-

Rekapitulace časové a reprodukční ceny ke dni odhadu

Stavba

Časová cena Opotřebení

Rodinný dům č.p.285

2 077 726,40,- Kč

Venkovní úpravy

44,67 %

Reprodukční cena 3 755 153,40,- Kč

80 262,77,- Kč

158 957,22,- Kč

Stavby celkem / zaokrouhleno /

2 157 990,00,- Kč

3 914 110,00,- Kč

Pozemky parcela č. 783 a č.784

1 447 630,00,- Kč

1 447 630,00,- Kč

celkem

3 605 620,00,- Kč

5 361 740,00,- Kč

2.2 Výnosová hodnota 2.2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Výše uvažovaného nájemného 20 000,- Kč/měsíc vychází ze součtu nájemného za celý areál. Výnosové ocenění – konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného Objekt rodinný dům Nájemné / odhad dle místních poměrů reálně dosažitelný / Počítáno 12 měsíců Celkem příjem z nájemného ročně

Nájemné ročně – předpoklad v daném místě, objekt ke dni ocenění Kč/měsíc měsíců/rok Kč/rok

20 000 12 240 000,00,-

14

Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena RD vč. příslušenství

RC ( Kč )

3 914 110,00,-

Časová cena RD včetně příslušenství

ČC ( Kč )

2 157 990,00,-

Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci

T ( roků )

30

Stáří stavby původní

S ( roků )

67

Celková životnost

Z ( roků )

150

Opotřebení hlavní stavby

A(%)

44,67

Předpokládané roční procento na údržbu a opravy

% z RC

0,55

Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace

u(%)

3,00

q(-)

1,03

Úročitel pro výpočet amortizace Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle sdělení paní Sigmundové /

Kč/rok

1 000,00,-

Pojištění nemovitostí / 0.0012 x RC /

Kč/rok

4 697,00,-

Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0055 x RC /

Kč/rok

21 528,00,-

Správa nemovitostí

Kč/rok

300,00,-

Kč/rok

45 359,00,-

Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/(

q)T

-1

Jiné náklady

Kč

0,00,-

Roční nájemné z pozemku

Kč

0,00,-

Kč

72 884,00,-

Příjmy ročně celkem

Kč

240 000,00,-

Výdaje ročně celkem

Kč

72 884,00,-

Čisté roční nájemné

Kč

167 116,00,-

Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného ?

ano

Výpočet věčnou rentou

Čisté roční nájemné

Kč

167 116,00,-

Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty

%

7,00

Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize

Kč

2 387 373,00,-

Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění

Kč

0,00,-

Kč

2 387 370,00,-

Celkem výdaje ročně Výpočet čistého ročního nájemného

Výpočet výnosové hodnoty

Výnosová hodnota RD včetně příslušenství ke dni ocenění

2.3 Porovnávací indexová metoda 2.3.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných staveb rodinných domů jako celek, protože je dle zkušeností znalce u těchto typů staveb výstižnější oproti např. porovnávací metodou standardní jednotkové tržní ceny. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Jiho.ceskereality.cz.

15

Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti včetně možnosti napojení na inženýrské sítě - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnávacích rodinných domů ( texty u nabídek byly doslovně převzaty z nabídek realitních kanceláří ) :

Srovnávací objekt č.1 Prodej rodinného domu v Českých Budějovicích ve Čtyřech Dvorech

Částečně podsklepeno, terasa do zahrady. PŘÍZEMÍ: vstupní hala, obytná kuchyně 12,20 m2, obývák, ložnice, koupelna s vanou a sprch.koutem; PODKROVÍ: 2 POKOJE ( 17,70 m2 + 15,00 m2 ), galerie-obytná pracovna. Samostatná stavba: garáž využívaná jako dílna. Na zahradě okrasné dřeviny a studna. Parkovací stání. 220V/380V, voda obecní, kanalizace obecní, topení ústřední na plyn. Zastavěná plocha : 283 m2 Užitná plocha : 130 m2 Plocha pozemku : 281 m2 Nabídková cena : 3 950 000,- Kč

16

Srovnávací objekt č.2 Prodej rodinného domu v Českých Budějovicích – okrajová část

Samostatně stojící vilka z roku 1973 v klidné lokalitě Č.Budějovic. Dům je částečně ve svažitém terénu. V přízemí je technické podlaží, garáž, kotelna, pracovna, sklep, koupelna, hobby místnost a dílna. V 1.patře je kuchyň, obývák, spižírna, WC, terasa, venkovní bazének. Ve 2.patře jsou 3 pokoje, WC, koupelna. Na pozemku je dřevěná dílna. Okrasná zahrada. Dům je napojen na obecní vodu i kanalizaci, vytápěn je ústředně na tuhá paliva a plyn (podlahové a krbem) . Zastavěná plocha : 123 m2 Užitná plocha : 240 m2 Plocha pozemku : 881 m2 Nabídková cena : 4 270 000,- Kč

Srovnávací objekt č.3 Prodej rodinného domu v Českých Budějovicích – okrajová část

Rodinný dům v klidné lokalitě Č.Budějovic z roku 2002. V přízemí domu je pokoj s kuchyňským koutem ( nadstandardní vybavení ), WC, technická místnost, komora, předsíň a venkovní posezení. V patře jsou 3 pokoje, balkon, a koupelna s WC. Ve 2.patře je pokoj - současná pracovna. V domě je instalován centrální vysavač a alarm. Na podlahách parkety.Dům má plynové podlahové vytápění, je napojen na obecní vodu a kanalizaci. Zastavěná plocha : 97 m2 Užitná plocha : 150 m2

17

Plocha pozemku : 323 m2 Nabídková cena : 3 950 000,- Kč

Srovnávací objekt č.4 Prodej rodinného domu v Českých Budějovicích v Mladém

PŔÍZEMÍ : zádveří, samostatný byt 1+1, koupelna se sprch.koutem a WC ( 35 m2 ) se vstupem na zahradu, obytná hala s krbem, technická část. PATRO : byt 4+0 - obytná místnost se zimní zahradou a kuchyňským koutem ( 31 m2 ), 3 pokoje ( 12,5 m2, 12 m2 a 14,5 m2 ), nová koupelna s rohovou vanou, WC, komora, dům je původně ze 70tých let, v r. 2006 provedena rekonstrukce : nové rozvody vody, odpadů, elektřiny ( v patře kompletně, v přízemí z větší části ), nové podlahy, v části plastová okna, upravena původní dispozice domu, nátěr fasády, nově udělaná střecha a podkroví. 220V/380 V, voda i kanalizace obecní, topení plynové. Zastavěná plocha : 153 m2 Užitná plocha : 150 m2 Plocha pozemku : 751 m2 Nabídková cena : 4 700 000,- Kč

Srovnávací objekt č.5 Prodej rodinného domu u Českých Budějovic, Borek

18

Samostatná vila s bazénkem se nalézá na okraji Č.Budějovic v Borku. Vila je v r. 2006 po rekonstrukci - nové podlahy, okna, rozvody vody a kanalizace, topení. Nová koupelna, fasáda, střecha. V přízemí je technické podlaží s halou, 2x garáží, 1 pokojem, předsíní a šatnou, prádelnou, WC. V 1.patře je byt 3+1 s krbem, WC a koupelnou. Vila je vytápěná ústředně plynem, napojená na obecní vodu i kanalizaci. Zastavěná plocha : 110 m2 Užitná plocha : 176 m2 Plocha pozemku : 612 m2 Nabídková cena : 5 240 000,- Kč

Srovnávací objekt č.6 Prodej rodinného domu v Českých Budějovicích v Rožnově

Jedná se o dům v Jungmannově ulice v Rožnově s výborným spojením do centra Českých Budějovic. Objekt o celkové ploše 332 m2 tvoří dvě garáže, zahrada a dům se zastavěnou plochou 92 m2. Ten je patrový, celý podsklepen. V přízemí a prvním patře jsou 2 stejné byty 2+1 s koupelnou a WC o ploše 2x 70 m2. V podkroví je zatím jedna samostatná místnost s možností rozšíření. Dům je podříznut. Má novou fasádu, plastová okna, vyměněné rozvody vody, plynu a elektřiny. Vytápí se ústředním plynovým topením. Zastavěná plocha : 92 m2 Užitná plocha : 200 m2 Plocha pozemku : 332 m2 Nabídková cena : 4 200 000,- Kč

19

Zjištění ceny porovnáním nemovitosti jako celku Č

Loka sta

lita

Příslu

Po

Jiné

šenství

zeme k

Stav stáří

vby RD CB Kněžské Dvory

1

1 RD CB

Průměr+

Cena požado vaná

1635 průmě r

Polo ha lokal ita

kost

K1

K2

K3

K4

K5

K6

KC

Ve

Přís

li

luše nství

poze mek

stav

Pram en ceny

Cena Po redukci

1

Průměr+

281

Dobrý

3 950 000

0.90

0.80

1.00

0.80

1.25

0.85

0.847

4 663 194

2

Průměr

881

Dobrý

4 270 000

0.90

0.90

0.95

0.90

1.25

0.85

1.018

4 192 621

3

Průměr

323

Dobrý

3 950 000

0.90

0.90

0.95

0.80

1.30

0.85

0.942

4 195 407

1

Průměr

751

Dobrý

4 700 000

1.10

0.90

0.95

0.90

1.30

0.85

1.295

3 630 547

1

Průměr+

612

Dobrý

5 240 000

0.85

1.00

1.00

0.85

1.30

0.85

1.105

4 742 081

1

Průměr

332

Dobrý

4 200 000

1.00

1.00

0.95

0.80

1.25

0.85

1.118

3 757 895

Čtyři Dvory 2 RD CB okraj města 3 RD CB okraj města 4 RD CB Mladé 5 RD CB Borek 6 RD CB Rožnov Celkový průměr

Kč

4 196 960,-

Minimum

Kč

3 630 547,-

Maximum

Kč

4 742 081,-

Odhad podle metodiky České spořitelny a.s. / zaokrouhleno /

Kč

4 030 230,-

K1 K2 K3 K4

koeficient koeficient koeficient koeficient

na úpravu polohy objektu úpravy na velikost areálu ( počet staveb, jejich velikost ) úpravy na příslušenství hlavních staveb v areálu ( lepší – horší ) úpravy na hodnotu pozemku ( větší – menší, atraktivní – neatraktivní )

K5 koeficient úpravy na celkový stav : ( lepší – horší ) K6 koeficient úpravy na pramen zjištění ceny : skutečná kupní síla K5 = 1,00, u inzerce nižší KC koeficient celkový KC = K1 * K2 * K3 * K4 * K5 / K6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koefi. rovny 1,0 Odhad podle metodiky ČS a.s. : průměr mínus 15 % rozdílu maxima a minima ( zaokrouhleno )

2.4 Obecná cena stanovená metodou střední hodnoty 2.4.1 Metodika střední hodnoty Metoda střední hodnoty je výsledkem prostý aritmetický průměr mezi časovou cenou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem 2.4.2 Výpočet střední hodnoty souboru nemovitostí Věcná hodnota celkem / časová cena /

3 605 620,00,- Kč

Výnosová hodnota celkem

2 387 370,00,- Kč

Střední hodnota – soubor nemovitostí

2 996 500,00,- Kč

20

2.5 Obecná cena stanovená metodou váženého průměru 2.5.1 Metoda váženého průměru U metody váženého průměru je výsledkem vážený aritmetický průměr mezi cenou časovou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem. Váha je dána v závislosti na poměru mezi cenou časovou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem, podle Naegliho v Bradáčově linearizující úpravě. 2.5.2 Výpočet váženého průměru souboru nemovitostí Věcná hodnota celkem / časová cena /

ČC

3 605 620,00,- Kč

Výnosová hodnota celkem

CV

2 387 370,00,- Kč

Poměr věcné a výnosové hodnoty

ČC/CV

Váha výnosové hodnoty

(n)

Vážený průměr souboru nemovitostí

( ČC + n* CV ) / n + 1

1,51 5 2 590 400,00,- Kč

2.6 REKAPITULACE

Způsob ocenění

cena

Reprodukční cena

5 361 740,00,- Kč

Věcná hodnota / časová cena /

3 605 620,00,- Kč

Výnosová hodnota

2 387 370,00,- Kč

Odhad obvyklé ceny : metoda střední hodnoty

2 996 500,00,- Kč

vážený průměr

2 590 400,00,- Kč

Cena zjištěná porovnávacím způsobem průměr

4 196 960,00,- Kč

Cena zjištěná porovnávacím způsobem dle ČS a.s.

4 030 230,00,- Kč

Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění

4 200 000,00,- Kč

Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí tj. rodinného domu v ulici A. Trägera č.p. 285 v katastrálním území České Budějovice 3, v obci České Budějovice s pozemky parcela č.783 - zastavěná plocha a nádvoří a parcela č.784 - zahrada vše s příslušenstvím zapsané na LV 1850 evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice ve vlastnictví povinného paní Mgr. Gabriely Hamerníkové, r.č.525119/246 trvale bytem tamtéž činí dle zjištění znalce ke dni ocenění 4 200 000,- Kč slovy : čtyřimiliónydvěstětisíckorunčeských

21

2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva dle výpisu z KN, se znalci nepodařilo zjistit či prokázat.

7. listopadu 2007

Příloha : 3x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 1850 1x kopie katastrální mapy

Ing. Michal Sirový

22

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1253 - 136/07 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 136/07.

CERTIFIKÁT QEN

Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 23.6.2004 pod č.95/24/QEN/2004.

Českém Krumlov 7. listopadu 2007

Ing. Michal Sirový

23

FOTODOKUMENTACE

Pohled na č.p. 285 z příjezdové komunikace

Pohled na č.p. 285 z příjezdové komunikace

24

Pohled ze zahrady

07

Recommend Documents