Ing. Martina Schulmeisterová znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě dne 25.06.1999,č.j.: Spr 1946/99 pro základní obor ekonomika, stavebnictví, odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavby obytné a průmyslové
Znalecký posudek č. 939/07 ve věci stanovení obvyklé ceny nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví číslo 2411 v katastrálním území Poruba u Orlové, obec Orlová, okres Karviná, ve vlastnictví Jiřího Jaroše
Objednatel posudku:
Ostravská aukční síň, s.r.o. Poděbradova 909/41 702 00 Ostrava – Moravská Ostrava IČ: 48392812
Účel posudku:
Převod vlastnictví
Podle stavu ke dni 17.07.2007 posudek vypracovala: Ing. Martina Schulmeisterová Milíčova 1670/12 702 00 Ostrava 1 Tento znalecký posudek obsahuje 19 listů textu a 29 listů příloh. Znalecký posudek byl proveden ve třech vyhotoveních, z nichž dvě vyhotovení obdrží objednatel. V Ostravě, 23.07.2007
Znalecký posudek č. 939/07 OBSAH
0.0. Úvod ..............................................................................................................................3 1.0. Nález..............................................................................................................................4 1.1. Podklady pro vypracování posudku ................................................................................4 1.2. Použitá metodika ocenění...............................................................................................5 1.3. Práva a závady spojené s nemovitostmi ..........................................................................5 1.4. Popis nemovitostí ...........................................................................................................5 1.4.1. Popis umístění.............................................................................................................5 1.4.2. Popis objektů...............................................................................................................6 1.4.3. Pozemky ......................................................................................................................8 2.0. Posudek I. – Cena zjištěná podle platného cenového předpisu .....................................8 2.1. Popis použité metodiky...................................................................................................8 2.2. Výpočet ceny ..................................................................................................................9 2.2.1. Budovy, stavby ............................................................................................................9 2.2.2. Pozemky ......................................................................................................................9 2.3. Rekapitulace ceny zjištěné............................................................................................ 10 3.0. Posudek II. - Věcná hodnota..................................................................................... 10 3.1. Popis použité metodiky................................................................................................. 10 3.2. Budovy, haly, stavby..................................................................................................... 11 3.3. Pozemky....................................................................................................................... 11 3.4. Rekapitulace věcné hodnoty ......................................................................................... 12 4.0. Posudek III. – Výnosová hodnota ............................................................................... 12 4.1. Popis použité metodiky................................................................................................. 12 4.2. Výpočet výnosové hodnoty............................................................................................ 13 5.0 Posudek IV. – Porovnání na základě jednotkové ceny ................................................ 14 5.1. Popis použité metodiky................................................................................................. 14 5.2. Výpočet ceny ................................................................................................................ 15 6.0. Určení ceny práv a závad spojených s nemovitostmi ................................................... 15 6.1. Popis práv a závad spojených s nemovitostmi............................................................... 15 6.2. Popis metodiky............................................................................................................. 16 6.3. Výpočet ceny ................................................................................................................ 16 7.0. Celková rekapitulace a rozdělení obvyklé ceny............................................................ 16 7.1. Rekapitulace cen .......................................................................................................... 16 7.2. Rozdělení stanovené obvyklé ceny ................................................................................ 17 8.0.Závěr ............................................................................................................................ 17 ZNALECKÁ DOLOŽKA..................................................................................................... 18 Soupis příloh......................................................................Chyba! Záložka není definována.
2
Znalecký posudek č. 939/07
0. Úvod Úkolem tohoto znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitostí - objektu č.p. 1285 na pozemku parc.č. 1688/3, objektu bez čp/če na pozemku parc.č. 1688/5, objektu bez čp/če na pozemku parc.č. 1688/6, objektu bez čp/če na pozemku parc.č. 1688/7 včetně příslušenství a pozemků parc.č. 1688/1, parc.č. 1688/2, parc.č. 1688/3, parc.č. 1688/4, parc.č. 1688/6, parc.č. 1688/7, parc.č. 1688/8, parc.č. 1690 a parc.č. 1691/28, vše zapsáno na listu vlastnictví číslo 2411 v katastrálním území Poruba u Orlové, obec Orlová, okres Karviná.
3
Znalecký posudek č. 939/07
1.0. Nález 1.1. Podklady pro vypracování znaleckého posudku -
Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený k datu zeměměřičským a katastrálním ( viz příloha č. 1 ). Okres: Obec: Kat. území: LV:
CZ0803 599069 712493 2411
13.11.2006
Českým
úřadem
Karviná Orlová Poruba u Orlové
ostatní viz příloha č. 1. • • • • • • • • • • •
Kopie katastrální mapy vyhotovená dne 27.11.2006 Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Karviná ( viz příloha č. 2 ). Výsledky místního šetření ze dne 16.05.2007 za účasti Mgr. Zuzany Gawlové a znalce, kdy byla provedena prohlídka nemovitostí, zaměření objektu a byla provedena fotodokumentace. Znalecký posudek č. 173/97 ze dne 22.06.1997 znalce Františka Bosáka. Znalecký posudek č. 222-125/1997 ze dne 29.10.1995 znalce Ing. Radima Cechela. Odhad hodnoty nemovitosti pro poskytnutí úvěru ze dne 28.01.1997, vypracoval Ing. Luboš Tichý – ESTIM, Reality a odhady. Částečná projektová dokumentace „Pasport stavby pro změnu užívání „ z 02/1996. Částečná projektová dokumentace elektroinstalace z 12/1995. Oznámení o zahájení stavebního řízení ke stavbě výtahové šachtice z 19.011.1996, vydal MÚ v Orlové, č.j.: Výst. 19956/95-Seb. Doplňující informace zjištěné při místním šetření o technickém stavu nemovitostí . Literatura BRADÁČ A., KREJČÍŘ P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM Brno, 1997 BRADÁČ A., FIALA J. a kol.: Rádce majitele nemovitosti. LINDE Praha, s.r.o., 1998 BRADÁČ A., KREJČÍŘ P.: Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. VUT v Brně-ÚSI, 1998 BRADÁČ A.: Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. VUT v Brně-ÚSI, 1998. BRADÁČ A., FIALA J.: Nemovitosti (oceňování a právní vztahy). LINDE Praha a.s., 1999 BRADÁČ A., Metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení, vč. úvěrů hypotečních v České spořitelně, a.s.. Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., 2002 BRADÁČ A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí. V. vydání. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2001 BRADÁČ A., FIALA J., HALLEROVÁ A., HÁBA J., SKÁLA M., VITULOVÁ N.: Věcná břemena od A do Z. Linde Praha, a.s., 2001 BRADÁČ A., HALLEROVÁ A., KREJČÍŘ P.: Úřední oceňování majetku 2006. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2006. BRADÁČ A.: Znalecký standart Ústavu soudního inženýrství VUT v Brně ke zjištění obvyklé ceny nemovitostí. In: Soudní inženýrství 7 – 8/1997. ŠAMÁNEK a kol.: Technické názvosloví pro oceňování nemovitostí. Expert Ostrava, 1993
4
Znalecký posudek č. 939/07 • • • •
OŠLEJŠEK J., BRADÁČ A.: Znalecká činnost ve stavebnictví. Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., 1994 Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku Vyhláška Ministerstva financí č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 452/2003 Sb., vyhlášky č. 640/2004 Sb. a vyhlášky č. 617/2006 Sb. a vyhlášky č. 76/2007 Sb. Softwarové vybavení Delta NEM.
1.2. Použitá metodika ocenění Obvyklá cena je definována jako cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Výše popsaná obvyklá cena je tedy cena za jakou by mohla být označená nemovitost zobchodována. Pro stanovení obvyklé ceny jsou použity tyto metody : -
Cena zjištěná dle cenového předpisu Věcná hodnota Výnosová hodnota Metoda cenového porovnání na základě jednotkové ceny Popis jednotlivých metod je uveden níže
1.3. Práva a závady spojené s nemovitostmi Práva spojená s nemovitostmi – podle předloženého výpisu z katastru nemovitostí nejsou v evidenci katastru registrována žádná práva ( viz příloha č. 1 ). Závady spojené s nemovitostmi – podle předloženého výpisu z katastru nemovitostí ( viz příloha č. 1) je zřízeno věcné břemeno spočívající v právu chůze a jízdy přes pozemkovou parcelu č. 1691/28 ve prospěch vlastníka objektu na pozemku parc.č. 1691/27. 1.4. Popis nemovitostí 1.4.1. Popis umístění Předmětem ocenění je objekt č.p. 1285 na pozemku parc.č. 1688/3, objekt bez čp/če na pozemku parc.č. 1688/5 ( jiného vlastníka – LV 1915 ), objekt parc.č. 1688/6 a objekt bez čp/če na pozemku parc.č. 1688/7 včetně příslušenství, které zahrnuje vedlejší stavbu na pozemku parc.č. 1691/28,
5
Znalecký posudek č. 939/07 venkovní úpravy a dále pozemky parc.č. 1688/1, parc.č. 1688/2, parc.č. 1688/3, parc.č. 1688/4, parc.č. 1688/6, parc.č. 1688/7, parc.č. 1688/8, parc.č. 1690 a parc.č. 1691/28. Nemovitosti jsou umístěny v katastrálním území Poruba u Orlové, obec Orlová, okres Karviná. V místě jsou nemovitosti situovány na okraji zastavěného území obce a jsou součástí rozlehlého průmyslového areálu, který je užíván pouze z části. Nevyužívané objekty jsou bez údržby a ve velmi špatném technickém stavu. Lokalita je umístěna u západní hranice obce cca 200 m od ulice Těšínské. Přístup přímo k oceňovaným nemovitostem je přímo z ulice Tiché. Další přístup je možný z východní strany objektu č.p. 1285 přes pozemek parc.č. 1738/1 ( vlastník RPG RE Land, s.r.o. ). K datu ocenění je objekt užíván z části jako dílna, původně sloužil jako stolařská dílna. Objekt je napojen na přípojky elektřiny, vody. Orlová má statut města a má 33 717 obyvatel. 1.4.2. Popis objektů •
Objekt č.p. 1285 na pozemku parc.č. 1688/3, objekt bez čp/če na pozemku parc.č. 1688/5, objekt bez čp/če na pozemku parc.č. 1688/6, objekt bez čp/če na pozemku parc.č. 1688/7
Podle evidence katastru nemovitostí jsou objekty zapsány samostatně. Podle stavu zjištěného při místním šetření se jedná o jeden objekt sestávající ze dvou výškově odlišných částí, které jsou vzájemně komunikačně i funkčně propojeny. Objekt má v části jedno podzemní podlaží ( dále jen PP ), v části 2 nadzemní podlaží ( dále jen NP ) a plochou střechu. Původně objekt sloužil jako stolařská dílna. K datu ocenění je objekt z části bez využití a z části je užíván jako dílna. V 1. PP je dílna, elektrorozvodna, chodby, nákladní výtah. V 1. NP je vstup, sklady, dílna, kanceláře s WC, šatny, sprchy. Ve 2. NP je dílna, kanceláře, chodby, výtah a další k datu ocenění nevyužívané místnosti. Základy: Svislé nosné konstrukce: Střešní konstrukce: Krytina střechy: Klempířské konstr.: Stropy: Schodiště: Vrata: Okna: Dveře: Podlahy: Vnitřní povrchy: Vnější povrchy: Obklad soklu: Hyg. vybavení: Vodovod: Kanalizace: Plyn: Vytápění:
betonové žb montovaný skelet s vyzdívkou plochá živičná úplné žb trámové betonové s teracem plechová dřevěná zdvojená dřevěné, kovové v 1. PP cementový potěr, V 1. a 2. NP cementové potěry, PVC, dlažby vápenné omítky, keramické obklady vápenné omítky v kombinaci s režným zdivem není umývadla, sprchy, WC rozvod studené a teplé vody svedena do žumpy ( v době prohlídky nepřístupná ) není ocelové registry, zdroj původně 3 ks elektrokotle,v době prohlídky jsou demontovány ochranné kryty, dle poskytnutých informací jsou mimo provoz 6
Znalecký posudek č. 939/07 Zdroj TUV: Elektroinstalace: Ostatní:
pouze v části průtokové ohřívače 230/400V, elektrorozvodna výtah
Stáří: objekt byl podle podkladů pořízen kolem roku 1962 ( stáří k datu ocenění je 45 let. ). Technický stav: technický stav je vlivem dlouhodobě zanedbané údržby zhoršený, u konce své technické i morální životnosti je většina prvků krátkodobé životnosti. Podle poskytnutých podkladů byly v letech 1995 – 1996 provedeny tyto práce: vestavba výtahu, provedení nové eklektroinstalace, vytápění a částečně rozvod vody podlaha ve 2. NP. •
Vedlejší stavba na pozemku parc.č. 1691/28
Objekt je umístěn u jižního rohu objektu na pozemcích parc.č. 1688/3, parc.č. 1688/5 a parc.č. 1688/6. Objekt není evidován v katastru nemovitostí. V době místního šetření je objekt nepřístupný. Původně objekt sloužil jako vrátnice. Základy: Svislé nosné konstrukce: Střešní konstrukce: Krytina střechy: Klempířské konstr.: Stropy: Schodiště: Vrata: Okna: Dveře: Podlahy: Vnitřní povrchy: Vnější povrchy: Obklad soklu: Hyg. vybavení: Vodovod: Kanalizace: Plyn: Vytápění: Zdroj TUV: Elektroinstalace: Ostatní:
betonové zděné plochá živičná úplné rovný podhled není nejsou dřevěná zdvojená dřevěné nezjištěno vápenné omítky vápenné omítky není nezjištěno nezjištěno nezjištěno není nezjištěno není 230 V nejsou
Stáří: ocenění je 45 let. ). Technický stav:
objekt byl podle podkladů pořízen kolem roku 1962 ( stáří k datu
•
technický stav je vlivem dlouhodobě zanedbané údržby zhoršený.
Venkovní úpravy
Venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu na pozemcích parc.č. 1688/3, parc.č. 1688/5, parc.č. 1688/6 jsou: - vodovodní přípojka 7
Znalecký posudek č. 939/07 - kanalizační přípojka - zpevněná plocha I. – umístěná na pozemku parc.č. 1688/4, provedení je z betonových panelů. - zpevněná plocha II. - umístěná na pozemku parc.č. 1691/28, provedení je s živičným povrchem - kanalizační šachtice - oplocení I. - umístěno kolem pozemků parc.č. 1688/2, parc.č. 1688/4, parc.č. 16881. - oplocení II. – umístěno kolem pozemků parc.č. 1688/2, parc.č. 1688/4, parc.č. 16881. - plotová vrata – umístěna na pozemku parc.č. 1688/4, provedení je z kovových profilů Rozsah venkovních úprav, u kterých se vzhledem k jejich charakteru nepodařilo ověřit jejich skutečné provedení, je převzat z poskytnutých podkladů. Zejména se jedná o podzemní inženýrské sítě. 1.4.3. Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky: parc.č. 1688/1, který je v katastru nemovitostí zapsán jako ostatní plocha . K datu ocenění je nepřístupný, porostlý trvalými porosty náletového charakteru. parc.č. 1688/2, který je v katastru nemovitostí zapsán jako ostatní plocha. K datu ocenění pozemek není zastavěn. Podle platného územního plánu je pozemek zařazen do území s funkčním využitím „V – výroba“. parc.č. 1688/3, který je v katastru nemovitostí zapsán jako zastavěná plocha a nádvoří. K datu ocenění je pozemek zastavěn objektem č.p. 1688/3. parc.č. 1688/4, který je v katastru nemovitostí zapsán jako ostatní plocha. K datu ocenění je pozemek užíván jako ostatní plocha ve funkčním celku se stavbou čp 1285. parc.č. 1688/6, který je v katastru nemovitostí zapsán jako zastavěná plocha a nádvoří. K datu ocenění je pozemek zastavěn objektem bez čp/če. parc.č. 1688/7, který je v katastru nemovitostí zapsán jako zastavěná plocha a nádvoří. K datu ocenění je pozemek zastavěn objektem bez čp/če. parc.č. 1688/8, který je v katastru nemovitostí zapsán jako ostatní plocha. K datu ocenění je pozemek užíván jako ostatní plocha ve funkčním celku se stavbou čp 1285. parc.č. 1690, který je v katastru nemovitostí zapsán jako ostatní plocha. K datu ocenění je nepřístupný, porostlý trvalými porosty náletového charakteru. parc.č. 1691/28, který je v katastru nemovitostí zapsán jako ostatní plocha. K datu ocenění je pozemek užíván jako manipulační a přístupová plocha pro oceňovaný objekt i okolní objety. Na pozemku je umístěna zpevněná plocha tvořící příslušenství objektu č.p. 1285. Pozemky jsou umístěny na okraji souvisle zastavěného území, zastavěné pozemky mají rovinatý charakter, nezastavěné pozemky mají převážně členitý charakter. K datu ocenění není v obci platná cenová mapa stavebních pozemků.
2.0.
Posudek I. – Cena zjištěná podle platného cenového předpisu 2.1.
Popis použité metodiky
8
Znalecký posudek č. 939/07 Ocenění je provedeno dle Vyhlášky Ministerstva financí č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 452/2003 Sb., vyhlášky č. 640/2004 Sb., vyhlášky č. 617/2006 Sb. a vyhlášky č. 67/2007 Sb. 2.2.
Výpočet ceny 2.2.1. Budovy, stavby
Výpočet ceny zjištěné je proveden v příloze č. 6. 1) Objekt č.p. 1285 na pozemku parc.č. 1688/, parc.č. 1688/5, parc.č. 1688/6 a parc.č. 1688/7 2) Vedlejší stavba na pozemku parc.č. 1691/28 3) Vodovodní přípojka 4) Kanalizační přípojka 5) Zpevněná plocha I. 6) Zpevněná plocha II. 7) Kanalizační šachtice 8) Oplocení I. 9) Oplocení II. 10) Plotová vrata Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
7 524 734,73 Kč 15 504,38 Kč 3 030,19 Kč 11 639,40 Kč 85 265,16 Kč 69 647,04 Kč 5 918,34 Kč 13 577,90 Kč 677,82 Kč 946,11 Kč 7 730 941,07 Kč 7 730 940,– Kč
2.2.2. Pozemky Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 400,– Kč. Cena je určena podle písm. h): Orlová. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientu pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Výroba) Koeficient pro úpravu ceny pozemku celkem:
Název zastavěná pl. a nádvoří zastavěná pl. a nádvoří zastavěná pl. a nádvoří Součet:
Parc. č. 1688/3 1688/6 1688/7
× × ×
1,908 0,438 0,836
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená Cena 427 400,– 334,4000 142 788,80 Kč 129 400,– 334,4000 43 137,60 Kč 32 400,– 334,4000 10 700,80 Kč 588 196 627,20 Kč
§ 28 odst. 4 – Pozemky nezastavěné – skládky, skladové plochy, sportoviště a rekreační plochy apod. Určení koeficientu pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient úpravy dle §28 odst.4: × 0,500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 1,908 Koeficient prodejnosti Kp: (Výroba) × 0,438 Koeficient pro úpravu ceny pozemku celkem: × 0,418
9
Znalecký posudek č. 939/07
Parc. č. 1691/28
Název ostatní plocha
Jednotková cena [Kč/m2] upravená Výměra [m ] základní 346 400,– 167,2000 2
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientu pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Výroba) Koeficient úpravy dle §28 odst.5: Koeficient pro úpravu ceny pozemku celkem: Parc. č. 1688/1 1688/4 1688/8 1690
Název ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha Součet:
× × × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 125 400,– 133,6000 365 400,– 133,6000 11 400,– 133,6000 359 400,– 133,6000 860 2
§ 31 odst. 1 – Nestavební pozemky zahrnuty do územního plánu Určení koeficientu pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Výroba) Koeficient úpravy dle §31 odst.1: Koeficient pro úpravu ceny pozemku celkem: Parc. č. 1688/2
Název ostatní plocha
1,908 0,438 0,400 0,334
Cena 16 700,– Kč 48 764,– Kč 1 469,60 Kč 47 962,40 Kč 114 896,– Kč
1,908 0,438 0,300 0,251
× × × ×
Jednotková cena [Kč/m2] upravená Výměra [m ] základní 155 400,– 100,4000 2
Součet cen všech typů pozemků:
=
Zaokrouhleno: 2.3.
Cena 57 851,20 Kč
Cena 15 562,– Kč 384 936,40 Kč 384 940,- Kč
Rekapitulace ceny zjištěné Cena zjištěná ( Kč )
1. Budovy, stavby 2. Pozemky
7 730 940,00 384 940,00
Celkem
8 115 880,00
3.0. Posudek II. - Věcná hodnota 3.1. Popis použité metodiky
10
Znalecký posudek č. 939/07 Reprodukční cenou je cena za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Věcná hodnota ( časová cena ) stavby je reprodukční cena stavby snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Pro výpočet reprodukční ceny staveb je použita metoda výpočtu dle cenového předpisu platného ke dni ocenění bez použití koeficientu KP. Výpočet ceny zjištěné je proveden v příloze č. 6. Pro stanovení hodnoty pozemků je použita metoda indexová, která vychází ze vztahu: CP V ZJC IO
…………… cena pozemku ( Kč ) …………… výměra pozemku ( m2 ) …………… základní jednotková cena, která je stanovena jako průměrná cena stavebního pozemku v dané lokalitě. ……………. index oceňovaného pozemku, který stanoven na základě těchto kritérií: A – územní struktura B – typ stavebního pozemku C – třída velikosti obce D – Obchodní, respektive průmyslová poloha E – Územní připravenost, infrastruktura D – Speciální charakteristiky volitelné
3.2. Budovy, haly, stavby Reprodukční cena ( Kč ) Věcná hodnota ( Kč ) a) Objekt č.p. 1285 na pozemku parc.č. 1688/, parc.č. 1688/5, parc.č. 1688/6 a parc.č. 1688/7 b) Vedlejší stavba na pozemku parc.č. 1691/28 c) Vodovodní přípojka d) Kanalizační přípojka e) Zpevněná plocha I. f) Zpevněná plocha II. g) Kanalizační šachtice h) Oplocení I. i) Oplocení II. j) Plotová vrata Cena objektů celkem: Cena po zaokrouhlení:
38 888 398,92 Kč 80 910,– Kč 27 672,96 Kč 60 740,50 Kč 614 738,70 Kč 636 042,24 Kč 30 885,– Kč 103 332,60 Kč 10 316,91 Kč 7 200,20 Kč 40 460 238,03 Kč 40 460 240,– Kč
17 179 727,99 Kč 35 398,12 Kč 6 918,24 Kč 26 573,97 Kč 194 669,30 Kč 159 010,56 Kč 13 512,19 Kč 30 999,78 Kč 1 547,54 Kč 2 160,06 Kč 17 650 517,75 Kč 17 650 520,– Kč
3.3. Pozemky Ocenění pozemku indexovou metodou Pozemky p.č.: Základní jednotková cena:
ZJC
Kč/m2
600,– 11
Znalecký posudek č. 939/07 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku
okrajová poloha v obci stavebně připravený 20 000 až 50 000 obyvatel průmyslová oblast dobrá nejsou Io = A × B × C × D × E × F JC = ZJC × Io Kč/m2 m2 Kč
0,60 1,50 0,80 0,50 1,00 1,00 0,360 000 216,– 1 949,00 420 984,–
3.4. Rekapitulace věcné hodnoty Reprodukční cena
Věcná hodnota
( Kč )
( Kč )
1. Budovy, stavby 2. Pozemky
40 460 240,00
17 650 520,00 420 984,00
Celkem
40 460 240,00
18 071 504,00
4.0. Posudek III. – Výnosová hodnota 4.1. Popis použité metodiky
12
Znalecký posudek č. 939/07 Výnosovou hodnotou lze nazvat jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Při výpočtu výnosové hodnoty se vychází ze vztahu : CV =
čistý zisk z nájmu nemovitosti za rok úroková mira setinná
Za čistý zisk z nájmu nemovitosti se dosadí hodnota ročního nájemného snížená o nutné roční výdaje k dosažení tohoto nájmu. Výše uvedený vztah platí pouze v případě, že je předpoklad dlouhodobých příjmů v konstantní výši. -
Dosažitelné nájemné
Dosažitelné příjmy z nájemného Pro výpočet výnosové hodnoty nemovitosti se uvažuje s pronajmutím celého objektu včetně jeho příslušenství. Výše dosažitelného příjmu ( obvyklého nájemného ) je stanovena s ohledem na lokalitu, druh pronajímaných prostor, vybavení a technický stav. Zdrojem pro stanovení této hodnoty je databáze znalce, která je obměňována dle aktuálních nabídek. Údaje v této databázi jsou čerpány z regionálních inzertních novin a z nabídek realitních kanceláří a dále sledováním nabídky a poptávky na realitním serveru. Výdaje k dosažení příjmů Daň z nemovitosti Pojištění Průměrné roční výdaje na opravu a údržby a správu nemovitosti – za průměrné roční výdaje na opravu a údržbu se považují běžné opravy a údržba nemovitosti. Nejedná se o plánované velké opravy a rekonstrukce. Průměrné roční náklady se pohybují v rozmezí 0,5 – 1,5 % z reprodukční ceny stavby. o Míra kapitalizace Míra kapitalizace ( úroková míra, úroková sazba ) udává, kolik činí úroky z jistiny po určitém období. Obvykle se uvádí úroková míra za rok. 4.2. Výpočet výnosové hodnoty Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Ostatních plochy: m2 b) Výnosy z pronajímaných ploch: Ostatní plochy nájemné 360,00 Kč × 1 443,41 m2 Kč/rok pozemek parc.č. 1691/2850,00 Kč × 173,00 m2 Kč/rok část
1 871,41
519 627,60 8 650,–
13
Znalecký posudek č. 939/07 pozemek parc.č. 1688/4 50,00 Kč × 255,00 m2 část Ostatní plochy celkem Výnosy celkem VC c) Roční náklady na dosažení příjmů: Reprodukční cena RC Náklady na údržbu RC × 1,00 % Pojištění RC × 0,02 % Daň z nemovitosti Roční náklady celkem NR Čisté výnosy V = VC – NR d) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i V/i Výnosová hodnota
Kč/rok
12 750,–
Kč/rok Kč/rok
541 027,60 541 027,60
Kč Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok
40 460 238,03 404 602,38 8 092,05 5 000,– 417 694,43 123 333,17
Kč
0,0600 2 055 550,–
5.0 Posudek IV. – Porovnání na základě jednotkové ceny 5.1. Popis použité metodiky
14
Znalecký posudek č. 939/07 Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální bazická metoda - metoda porovnání na základě standardní jednotkové tržní ceny SJTC podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena jednotková tržní cena (za m3 obestavěného prostoru, za m2 zastavěné plochy, podlahové plochy, užitkové plochy hrubé a čisté). Indexy u jednotlivých objektů respektují jejich zvláštnosti pokud se týká obce a jejího vybavení, umístění objektu v obci ve vztahu k centru, k sousedním objektům, v terénu, dostupnosti objektu, jeho provedení a vybavení, technickému stavu, poměru zastavěné a nezastavěné plochy aj. Tato jednotkové cena, získaná následným statistickým vyhodnocením jako průměrná, minimální a maximální, je potom indexem oceňovaného objektu obdobně získaným přepočtena na jednotkovou cenu objektu; po vynásobení výměrou objektu je potom získána jeho porovnávací hodnota. Výpočet ceny nemovitostí porovnávacím způsobem je proveden v příloze č. 4 včetně přiložených porovnávacích objektů. 5.2. Výpočet ceny
OP SJTC – min. SJTC – prům. SJTC – max. IO JCO – min. JCO – prům. JCO – max. Výměry Cena oceňovaného objektu (Kč) CO – min. CO – prům. CO – max.
Přepočtená jednotková cena (Kč/m3, Kč/m2) za ZP PP PUH 2 425,51 3 561,22 4 841,96 0,69 1 673,60 2 457,24 3 340,95 2 062,02 3 450 996,67 5 066 878,02 6 889 105,72 minimální průměrná maximální
Cena objektu stanovená porovnávací metodou
6.0.
PUČ
3 450 996,67 Kč 5 066 878,02 Kč 6 889 105,72 Kč 5 066 880,– Kč
Určení ceny práv a závad spojených s nemovitostmi 6.1.
Popis práv a závad spojených s nemovitostmi
15
Znalecký posudek č. 939/07 •
Práva spojené s nemovitostmi – nejsou
•
Závady spojené s nemovitostmi - ke zpracování znaleckého posudku byla znalci předložena listina – Smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 24.05.2002 na základě které je zřízeno věcné břemeno spočívající v právu chůze a jízdy přes pozemkovou parcelu č. 1691/28 k pozemkové parcele č. 1691/27. Oprávněný je oprávněn užívat pozemek v plošném rozsahu, vyznačeném na kopii katastrální mapy 4-0/14. 6.2.
Popis metodiky
Ocenění je provedeno pomocně dle odst. 1), §18, zákona č. 151/1997 Sb. výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši ceny obvyklé. 6.3.
Výpočet ceny
Stanovení ročního užitku: věcné břemeno je zřízeno pouze pro právo chůze a jízdy. Výše ročního užitku je odvozena z nájemného za zpevněné plochy, které se pronajímají v rámci uzavřených areálů jako odstavné a manipulační plochy. V těchto případech se nájemné za m2 pohybuje v rozmezí cca 40 – 60 Kč/m2. Výše ročního užitku je stanovena ve výši 10 Kč/m2. Výměra využitelná věcným břemenem ( bez zastavěné plochy vedlejší stavbou ). Roční užitek celkem: 10*334 = 3 340,– Kč Doba trvání: max. 5 roků Cena závady spojené s nemovitostí: 3 340 Kč × 5 roků = 16 700,– Kč
7.0.
Celková rekapitulace a rozdělení obvyklé ceny
7.1. Rekapitulace cen:
16
Znalecký posudek č. 939/07
1. 2. 3. 4.
Cana zjištěná dle cenového předpisu Věcná hodnota Výnosová hodnota Cena stanovená porovnávacím způsobem Stanovená obvyklá cena celkem
8 115 880,00 Kč 18 071 504,00 Kč 2 055 550,00 Kč 5 066 880,00 Kč 5 100 000,00 Kč
7.2. Rozdělení stanovené obvyklé ceny Stanovená obvyklá cena zahrnuje cenu nemovitostí celkem včetně příslušenství a pozemků. Na základě požadavku zadavatele posudku je provedeno stanovení obvyklé ceny pozemků parc.č. 1688/7, parc.č. 1688/8 a parc.č. 1691/28. Za účelem stanovení obvyklé ceny těchto pozemků je provedeno rozdělení na jednotlivé stavební objekty a pozemky, které je provedeno pomocí procentuálního zastoupení jednotlivých stavebních objektů a pozemků v celkové zjištěné ceně ( viz část 2 posudku ).
Cena zjištěná ( Kč )
% zastoupení
Budovy, stavby Pozemek parc.č. 1688/3 Pozemek parc.č. 1688/6 Pozemek parc.č. 1688/7 Pozemek parc.č. 1688/1 Pozemek parc.č. 1688/2 Pozemek parc.č. 1688/4 Pozemek parc.č. 1688/8 pozemek parc.č. 1690 Pozemek parc.č. 1691/28
7 730 940,00 142 788,80 43 137,60 10 700,80 16 700,00 15 562,00 48 764,00 1 469,60 47 962,40 57 851,20
0,9525699529 0,0175937623 0,0053152116 0,0013185021 0,0020576952 0,0019174762 0,0060084700 0,0001810772 0,0059097006 0,0071281519
4 858 107 89 728 27 108 6 724 10 494 9 779 30 643 923 30 139 36 354
Celkem budovy, stavby, pozemky
8 115 876,40
1,000000000
5 100 000
Pozemky parc.č. 1688/7, parc.č. 1688/8 a parc.č. 1691/28 celkem
8.0.
Obvyklá cena
44 001
Závěr
Závěr:
17
Znalecký posudek č. 939/07 Úkolem tohoto znaleckého posudku bylo stanovení obvyklé ceny nemovitostí - objektu č.p. 1285 na pozemku parc.č. 1688/3, objektu bez čp/če na pozemku parc.č. 1688/5, objektu bez čp/če na pozemku parc.č. 1688/6, objektu bez čp/če na pozemku parc.č. 1688/7 včetně příslušenství a pozemků parc.č. 1688/1, parc.č. 1688/2, parc.č. 1688/3, parc.č. 1688/4, parc.č. 1688/6, parc.č. 1688/7, parc.č. 1688/8, parc.č. 1690 a parc.č. 1691/28, vše zapsáno na listu vlastnictví číslo 2411 v katastrálním území Poruba u Orlové, obec Orlová, okres Karviná. Pro stanovení obvyklé ceny těchto nemovitostí bylo použito standartních oceňovacích metod. Obvyklá cena byla stanovena na základě provedené analýzy, kdy největší důraz je kladen na výsledek porovnávací metody, která nejlépe vystihuje současný stav na trhu s realitami. Obvyklá cena nemovitostí - objektu č.p. 1285 na pozemku parc.č. 1688/3, objektu bez čp/če na pozemku parc.č. 1688/5, objektu bez čp/če na pozemku parc.č. 1688/6, objektu bez čp/če na pozemku parc.č. 1688/7 včetně příslušenství a pozemků parc.č. 1688/1, parc.č. 1688/2, parc.č. 1688/3, parc.č. 1688/4, parc.č. 1688/6, parc.č. 1688/7, parc.č. 1688/8, parc.č. 1690 a parc.č. 1691/28, vše zapsáno na listu vlastnictví číslo 2411 v katastrálním území Poruba u Orlové, obec Orlová, okres Karviná, stanovená ke dni ocenění je
5 100 000,-Kč Slovy: Pětmilionůstotisíc Kč z toho obvyklá cena pozemků parc.č. 1688/7, parc.č. 1688/8 a parc.č. 1691/28 je
44 001,- Kč Slovy: Čtyřicetčtyřitisícjedna Kč Cena věcného břemene jako závady spojené s nemovitostmi – pozemkem parc.č. 1691/28 je
16 700,-Kč Slovy: Šestnácttisícsedmset Kč Ing. Martina Schulmeisterová V Ostravě 23.07.2007 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě dne 25.06.1999,č.j.: Spr 1946/99 pro základní obor ekonomika, stavebnictví, odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 939/07. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 939/07.
18
