Znalecký posudek číslo 3655 – 325/07 O ceně nemovitosti:
Rodinný dům č.p. 48 Moravský Beroun katastrální území: Sedm Dvorů bývalý okres: Olomouc
OBVYKLÁ
TRŽNÍ
CENA
Objednatel znaleckého posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD Mgr. Pavla FUČÍKOVÁ Poděbradova 41 OSTRAVA
Vlastník nemovitosti: Š V A N D A Jaroslav Sedm Dvorů čp.48 MORAVSKÝ BEROUN
Účel posudku:
zjištění ceny nemovitosti se stavem ke dni 3.12.2007 Zpracovatel znaleckého posudku: K Ř E N E K Ladislav soudní znalec Kunčice pod Ondřejníkem čp.497 73913
Cenový předpis: Zákon číslo 151/1997 Sb. ze dne 17. 6.1997 o oceňování majetku a vyhláška Ministerstva financí číslo 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení tohoto zákona, ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb.,č. 640/2004Sb. a č. 617/2006.
A) Nález - celkový popis nemovitosti: Oceňovaná nemovitost je velmi starý rodinný dům s minimem venkovních úprav a dvěma malými pozemky, který je veden na listu vlastnictví číslo 38 pro katastrální území Sedm Dvorů v obci Moravský Beroun v bývalém okrese Olomouc a je ve výlučném vlastnictví pana Jaroslava ŠVANDY, který v domě bydlí se svou rodinou. Jedná o rodinný dům čp.48, který je postavený na zastavěném pozemku parcelní číslo 3/2, parcela 80/2 k němu tvoří pozemek přilehlý, celková plocha obou parcel je pouhých 496 m2. Dům má jen malý sklep v suterénu, v přízemí je bytová jednotka s verandou, komorou, chodbou, kuchyní, spíží, koupelnou a třemi pokoji, v částečném podkroví jsou dva jednoduché pokoje s nedostatečnou tepelnou izolací. Původní rodinný dům byl postaven zřejmě před 120 lety, v současné době jsou základní nosné konstrukce v původním stavu s přiměřenou údržbou a částečnou modernizací, aby splnily možnosti obývání pro rodinu v kraji, kde je nedostatek pracovních příležitostí. Ocenění je provedeno na základě Usnesení Soudního exekutora Exekutorského úřadu Ostrava Mgr. Pavly Fučíkové č.j. 024 EX 638/06-32 ze dne 29.10.2007 a bude sloužit jako podklad při exekuci majetku povinných manželů Jaroslava a Kateřiny ŠVANDOVÝCH.
Sestavení posudku: 1) Rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky (§5) a) Rodinný dům čp.48
2) Studny (§9) a) Studna
3) Venkovní úpravy (§10) a) Venkovní úpravy
4) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě (§28) a) Zastavěný pozemek b) Přilehlý pozemek
B) Ocenění nemovitosti: 1) Rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky (§5) a) Rodinný dům čp. 48 Rodinný dům čp.48 je přízemní částečně podsklepená stavba zděné konstrukce se sedlovou střechou a dvěma rezality. Postaven byl před 120 lety, po celou dobu byl jen částečně udržován a minimálně modernizován. Technický stav domu je přiměřený, technický popis je v tabulce vybavenosti domu. Vstup do domu je ze severní strany přes verandu, ve které je i nízká komora. Následuje chodba přes celou šíři domu a v této jsou schody do malého suterénu s kotelnou a spíž. V přízemí je dále kuchyně, tři pokoje, koupelna s WC a schody na půdu, kde jsou dva pokoje s nedostatečnou tepelnou izolací. Zbytek půdy slouží jako skladiště nepotřebného materiálu. Při východní štítové stěně domu je úzká kůlna, sloužící jako sklad paliva. Standardní klasifikace produkce (SKP): Typ:
46.21.11 A
Konstrukce: zděná Střecha: šikmá nebo strmá Podsklepení: nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny 1.NP Počet nadzemních podlaží: 1 3 Základní cena za 1 m obestavěného prostoru: 2 290,00 Kč Využitelné podkroví: do 1/3 Koeficient podkroví: 1,0500 Umístění domu: samostatný Koeficient umístění: 1,0000 Základní cena: 2 404,50 Kč Výpočet koeficientu vybavenosti K4: Konstrukční prvek vybavenost FOP 1 Základy podstandard 8,2000 - kamenné základy bez svislé izolace suterénu proti zemní vlhkosti 2 Zdivo standard 21,2000 - cihelné tl.45 cm - 75 cm 3 Stropy standard 7,9000 - dřevěné trámové s podbitím a záklopem 4 Střecha standard 7,3000 - střecha je sedlového tvaru dřevěné vaznicové konstrukce 5 Krytina standard 3,4000 - eternitové šablony na bednění z prken 6 Klempířské konstrukce standard 0,9000 - žlaby a svody z pozinkovaného plechu 7 Vnitřní omítky podstandard 5,8000 - vápenné na rákosu 8 Fasádní omítky standard 2,8000 - vápenné štukové 9 Vnější obklady chybí 0,5000 10 Vnitřní obklady podstandard 2,3000 - pouze částečný obklad 11 Schody podstandard 1,0000 - do suterénu kamenné, do patra původní dřevěné schodiště 12 Dveře podstandard 3,2000 - dřevěné do dřevěných tesařských zárubní 13 Okna standard 5,2000 - dřevěná dvojitá 14 Podlahy obytných místností podstandard 2,2000 - původní prkenné 15 Podlahy ostatních místností podstandard 1,0000 - betonová mazanina s cementovým potěrem 16 Vytápění standard 5,2000 - ústřední teplovodní topení s kotlem na tuhá paliva 17 Elektroinstalace podstandard 4,3000 - pouze světelná 18 Bleskosvod chybí 0,6000 19 Rozvod vody standard 3,2000 - rozvod teplé a studené vody do kuchyně a koupelny 20 Zdroj teplé vody standard 1,9000 - rozvod z elektrického ohřívače vody 21 Instalace plynu chybí 0,5000 22 Kanalizace standard 3,1000 - běžné kameninové a litinové odpady ze všech zařizovacích předmětů 23 Vybavení kuchyně podstandard 0,5000 - sporák na uhlí 24 Vnitřní vybavení standard 4,1000 - vana, umývadlo
koef. -1,000
podíl na K4 -0,0820
0,000
0,0000
0,000
0,0000
0,000
0,0000
0,000
0,0000
0,000
0,0000
-1,000
-0,0580
0,000
0,0000
-1,852 -1,000
-0,0093 -0,0230
-1,000
-0,0100
-1,000
-0,0320
0,000
0,0000
-1,000
-0,0220
-1,000
-0,0100
0,000
0,0000
-1,000
-0,0430
-1,852 0,000
-0,0111 0,0000
0,000
0,0000
-1,852 0,000
-0,0093 0,0000
-1,000
-0,0050
0,000
0,0000
25 Záchod - splachovací 26 Ostatní - běžné vybavení
standard
0,3000
0,000
0,0000
standard
3,4000
0,000
0,0000
Součet podílů: Koeficient vybavení stavby K4: 1 - 0,3147 x 0,54 =
-0,3147 0,8301
Koeficient polohový K5: Koeficient změn ceny staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Základní cena upravená: 2 404,50 Kč x 0,8301 x 1,0000 x 1,9460 x 0,9310 =
1,0000 1,9460 0,9310 3 616,16 Kč
Obestavěný prostor: OP spodní stavby: 4,60x4,40x2,10 = OP vrchní stavby: 8,10x16,45x2,90+2,85x8,75x(2,00+3,00):2 = OP zastřešení: 8,10x16,45x(0,50+4,20:2)+5,00x1,70x2,30:2+5,00x1,90x2,00:2 = Obestavěný prostor celkem:
42,50 m3 448,75 m3 365,71 m3 856,96 m3
Analytický způsob opotřebení: Konstrukční prvek 1 Základy 2 Zdivo 3 Stropy 4 Střecha 5 Krytina 6 Klempířské konstrukce 7 Vnitřní omítky 8 Fasádní omítky 9 Vnější obklady 10 Vnitřní obklady 11 Schody 12 Dveře 13 Okna 14 Podlahy obytných místností 15 Podlahy ostatních místností 16 Vytápění 17 Elektroinstalace 18 Bleskosvod 19 Rozvod vody 20 Zdroj teplé vody 21 Instalace plynu 22 Kanalizace 23 Vybavení kuchyně 24 Vnitřní vybavení 25 Záchod 26 Ostatní
přep. FOP z K4 4,5440 25,5391 9,5169 8,7941 4,0959 1,0842 3,2141 3,3731 0,0000 1,2745 0,5542 1,7733 6,2643 1,2191 0,5542 6,2643 2,3828 0,0000 3,8550 2,2889 0,0000 3,7345 0,2771 4,9392 0,3614 4,0959
Opotřebení celkem: Reprodukční cena s vlivem Kp: 3 616,16 Kč x 856,96 m3 = Opotřebení: 3 098 904,47 Kč x 68,01% =
Cena celkem:
stáří 120 120 120 120 60 60 120 60 0 12 120 120 60 60 60 12 60 0 12 12 0 60 12 12 12 12
živ. 150 150 150 140 80 80 140 80 0 40 140 140 80 80 80 40 80 0 40 40 0 80 40 40 40 40
opotř. 3,64 % 20,43 % 7,61 % 7,54 % 3,07 % 0,81 % 2,75 % 2,53 % 0,00 % 0,38 % 0,47 % 1,52 % 4,70 % 0,91 % 0,42 % 1,88 % 1,79 % 0,00 % 1,16 % 0,69 % 0,00 % 2,80 % 0,08 % 1,48 % 0,11 % 1,23 % 68,01 %
3 098 904,47 Kč 2 107 564,93 Kč
991 339,54 Kč
2) Studny (§9) a) Studna Jedná se o původní kopanou studnu vyzděnou kamenem do hl.5 m. Druh studny: Standardní klasifikace produkce (SKP): Průměr: Hloubka: Výpočet ceny: 5 x 1950,00 = Koeficient polohový K5: Koeficient změn ceny staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena upravená koeficienty: 9 750,00 Kč x 1,0000 x 1,9400 x 0,9310 = Stáří: Životnost: Lineární opotřebení: Opotřebení: 17 609,87 Kč x 85,00% =
kopaná 46.25.22.2 100,00 cm 5,00 m 9 750,00 Kč 1,0000 1,9400 0,9310 17 609,87 Kč 120 roků 140 roků 85,00% 14 968,39 Kč
Cena celkem:
2 641,48 Kč
3) Venkovní úpravy (§10) a) Venkovní úpravy Jedná se přípojku vody s čerpadlem, odvod splašků do žumpy, zpevněné plochy a oplocení. Venkovní úpravy jsou oceněny podle §10, odstavec 2) procenty z ceny stavby. Seznam staveb vybraných pro stanovení ceny venkovních úprav: stavba Rodinný dům čp.53 Cena staveb: Podíl ceny venkovních úprav z ceny staveb: Výpočet ceny venkovních úprav: 991 339,54 Kč x 2,00% =
Cena venkovních úprav:
cena 991 339,54 Kč 991 339,54 Kč 2,00% 19 826,79 Kč
19 826,79 Kč
4) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě (§28) a) Zastavěný pozemek Jedná se o jednu parcelu pozemku parcelní číslo 3/2 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 297 m2, na které je postaven rodinný dům čp.48. Základní cena pozemku je určena podle odstavce k). Počet obyvatel v místě: Cena pozemku: ZC = (35 + (3309 - 1000) x 0,007414) x 1,00 = Koeficient změn ceny staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp:
3309 52,12 Kč/m2 1,9460 0,9310
Úpravy základní ceny podle tabulky číslo 1 přílohy číslo 18: Důvod úpravy ceny pozemku 4 Nemožnost napojení na veřejný vodovod 5 Nemožnost napojení na veřejnou kanalizaci Úpravy podle položek 1, 2, 15 a 16: Úpravy podle položek 3 až 11, 14, 17 až 19: Úpravy podle položek 12 a 13:
úprava % -5 -7 nejsou srážka 12% nejsou
Parcela číslo: 3/2 Plocha: 297 m2 Ocenění podle odstavce: 2) zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemek k tomuto účelu již užívaný Základní cena upravená: 52,12 x (100 + 0)% x (100 - 12)% x 0,9310 x 1,9460 = 83,10 Kč/m2 2 2 Cena za parcelu: 83,10 Kč/m x 297 m = 24 680,70 Kč
Cena celkem:
24 680,70 Kč
b) Přilehlý pozemek Jedná se o jednu parcelu pozemku parcelní číslo 80/2 - zahradu o výměře 198 m2, která tvoří s rodinným domem čp.48 jeden funkční celek. Základní cena pozemku je určena podle odstavce k). Počet obyvatel v místě: Cena pozemku: ZC = (35 + (3309 - 1000) x 0,007414) x 1,00 = Koeficient změn ceny staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp:
3309 52,12 Kč/m2 1,9460 0,9310
Úpravy základní ceny podle tabulky číslo 1 přílohy číslo 18: Důvod úpravy ceny pozemku 4 Nemožnost napojení na veřejný vodovod 5 Nemožnost napojení na veřejnou kanalizaci Úpravy podle položek 1, 2, 15 a 16: Úpravy podle položek 3 až 11, 14, 17 až 19: Úpravy podle položek 12 a 13:
úprava % -5 -7 nejsou srážka 12% nejsou
Parcela číslo: 80/2 Plocha: 198 m2 Ocenění podle odstavce: 5) zahrada nebo pozemek ostatní plochy, která tvoří jednotný funkční celek se stavebn Základní cena upravená: 52,12 x (100 + 0)% x (100 - 12)% x 0,9310 x 1,9460 x 0,4 = 33,24 Kč/m2 2 2 Cena za parcelu: 33,24 Kč/m x 198 m = 6 581,52 Kč
Cena celkem:
6 581,52 Kč
C) Rekapitulace zjištěných cen
1) Rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky (§5) a) Rodinný dům čp.48
991 339,54 Kč
2) Studny (§9) a) Studna
2 641,48 Kč
3) Venkovní úpravy (§10) a) Venkovní úpravy
19 826,79 Kč
4) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě (§28) a) Zastavěný pozemek b) Přilehlý pozemek
24 680,70 Kč 6 581,52 Kč
Cena nemovitosti celkem:
1 045 070,00 Kč
(Zaokrouhleno na desítky Kč) Slovy: Jedenmiliónčtyřicetpěttisícsedmdesát korun českých
OBVYKLÁ
CENA
RD
č.p. 48
Při stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku z listu vlastnictví číslo 38 pro katastrální území Sedm Dvorů v bývalém okrese Olomouc, který je dle katastru nemovitostí veden ve výlučném vlastnictví pana Jaroslava ŠVANDY, vyjdu jednak z ceny, vypočtené dle oceňovacího předpisu, kterým je zákon č.151/1997 Sb., jednak z tiskové a internetové nabídky obdobných nemovitostí, nabízených k prodeji realitními kancelářemi v dané lokalitě a také vyjdu z vlastní databáze tržních cen. Konkrétně se jedná o rodinný dům čp. 48 bez vedlejších staveb, postavený na mírně svažitém pozemku v centru katastrálního území Sedm Dvorů, což je přilehlá část města Moravský Beroun, s přístupem po místní zpevněné obslužné komunikaci bez možností napojení na inženýrské sítě obce. Rodinný dům čp. 48 je jen částečně podsklepená stavba zděné konstrukce s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou, pod níž je menší obytné podkroví pro sezonní užívání . V suterénu je kotelna, v přízemí je bytová jednotka se třemi pokoji, při východní štítové stěně je sklad paliva. Dům byl postaven údajně před 120 lety, v roce 1994 po darování od matky proběhla jeho poslední oprava a modernizace. Celkově je rodinný dům pouze jednoduše vybaven a jeho celková životnost je 140 až 150 let. Dům je napojen na vlastní studnu a rozvod NN, splašky má svedeny do žumpy. K rodinnému domu čp. 48 patří pouze 496 m2 pozemku. Postaven je na zastavěném pozemku parcelní číslo 3/2 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 297 m2, přilehlým pozemkem je parcelní číslo 80/2 – zahrada o výměře 198 m2. Navazující pozemky zbouraného statku a zemědělských pozemků jsou ve vlastnictví Pozemkového úřadu ČR. Dle záznamu v katastru nemovitostí se k oceňovanému nemovitému majetku z LV číslo 38 váže věcné břemeno bytu a užívání nemovitosti ze dne 25.10.1994 pro původní vlastnicí paní Anežku ŠVANDOVOU, spočívající v možnosti dosmrtného spoluužívání celé nemovitosti. V současné době však paní Anežka ŠVANDOVÁ bydlí v bytovém domě čp.545 v Moravském Berouně a právo věcného břemene nevyužívá. Pro účely stanovení obvyklé ceny nemovitosti čp.38 hodnotím toto břemeno částkou 80 000 Kč. Cena nemovitosti z LV číslo 38, vypočtená dle oceňovacího předpisu, činí - 1 045 070 Kč. Pro porovnání vycházím především z nabídky konstrukčně, velikostně, věkově i dispozičně
podobných rodinných domů a objektů k bydlení, které jsou nabízeny k prodeji realitními kancelářemi v místě oceňované nemovitosti. Při tomto porovnání beru v úvahu také současný technický stav domu. Jelikož se jedná o region v oblastí Jeseníků, kde je značný nedostatek pracovních příležitostí a jsou zde i některé neobydlené nemovitosti, je jejich cena poměrně nízká. Uvedené ceny porovnávaných objektů jsou cenami nabídkovými, přičemž při případném prodeji se dosahuje buďto právě těchto cen nabídkových nebo cen o něco nižších : -
rodinný dům Moravský Beroun rodinný dům Moravský Beroun rodinný dům Moravský Beroun rodinný dům Moravský Beroun rodinný dům Moravský Beroun
-
700 000 Kč 700 000 Kč 680 000 Kč 650 000 Kč 750 000 Kč
Průměrná cena těchto pěti nabízených nemovitostí činí - 700 000 Kč, snížení průměrné vypočtené ceny o navýšení nabídek na trhu s nemovitostmi o 10 % pak činí - cca 630 000 Kč. S ohledem na výše uvedené skutečnosti a informace získané na trhu s nemovitostmi v místě a čase, stanovuji obvyklou cenu nemovitého majetku z LV číslo 38 pro katastrální území Sedm Dvorů v bývalém okrese Olomouc, tedy rodinného domu čp. 48 s minimálními venkovními úpravami a pozemky parcelní číslo 3/2 o výměře 297 m2 a parcelní číslo 80/2 o výměře 198 m2 ve výši 630 000 Kč a po odpočtu hodnoty věcného břemene spoluužívání nemovitosti ve výši 80 000 Kč činí obvyklá cena částku :
= 550 000 Kč = slovy : pětsetpadesáttisíc korun českých
Podklady pro vypracování posudku: - výpis z KN - LV číslo 38 pro katastrální území Sedm Dvorů obce Moravský Beroun, vyhotovený KÚ v Olomouci dne 9.11.2007 - kopie katastrální mapy oceňované nemovitosti - usnesení Exekutorského úřadu mgr. Fučíkové v Ostravě o ocenění nemovitosti čj. 024 EX 638/06-29 ze dne 29.10.2007 - prohlídka a zaměření nemovitosti dne 3.12.2007 za účasti soudního znalce ing. paní Kateřiny ŠVANOVÉ - zjištění ceny nemovitosti je ke dni 3.12.2007 Tento znalecký posudek obsahuje 8 listů a předává se objednateli ve třech vyhotoveních.
Znalecká doložka Znaleckou doložku jsem obdržel od Krajského soudu v Ostravě dne 4.10.1977 pod čj. Spr.3510/77 pro základní obor ekonomika - ceny a odhady ( nemovitostí ).
