# ACTIVITEITENPROGRAMMA 2014 WOONPARTNERS MIDDEN-HOLLAND

ACTIVITEITENPROGRAMMA 2014 WOONPARTNERS MIDDEN-HOLLAND

Waddinxveen, 28 oktober 2013 Doc.nr. 1310032 / #

Inhoudsopgave Inhoudsopgave ........................................................................................................................................................ 2 1. Inleiding ............................................................................................................................................................... 5 2. Volkshuisvestelijke kernopgaven ........................................................................................................................ 6 2.1 Algemene ontwikkelingen ......................................................................................................................... 6 2.2 Betrekken van belanghouders bij beleid en activiteiten ........................................................................... 7 2.2.2 Samenwerking gemeenten .................................................................................................................... 8 2.2.3 Deelname aan netwerken/overleg ketenpartners ............................................................................... 10 2.3 Strategisch voorraadbeleid ..................................................................................................................... 10 2.3.1 Algemeen kader strategisch voorraadbeleid ....................................................................................... 10 2.3.2 Typering woningbezit ........................................................................................................................... 11 2.3.3 Bereikbaarheid van de woningvoorraad .............................................................................................. 12 2.3.4 Vernieuwing van de woningportefeuille .............................................................................................. 12 3. Organisatie & control ........................................................................................................................................ 15 3.1 Organisatie .................................................................................................................................................. 15 3.1.1 Organisatiestructuur ............................................................................................................................ 15 3.1.2 Kwartaalrapportages ............................................................................................................................ 16 3.1.3 Governance .......................................................................................................................................... 16 3.1.4 Visitatie ................................................................................................................................................ 16 3.1.5 Openingstijden en bereikbaarheid vestigingen ................................................................................... 17 3.1.6 Ondernemingsraad .............................................................................................................................. 17 3.1.7 Klachtencommissie .............................................................................................................................. 17 3.2 Risicomanagement en interne beheersing: Woonpartners in control ........................................................ 17 3.2.1 Risicomanagement ............................................................................................................................... 17 3.2.2 Risicobeheersing .................................................................................................................................. 18 3.2.3 Risicoverslaggeving (in control-verklaring) .......................................................................................... 18 3.3 Controlling ................................................................................................................................................... 19 3.3.1 Strategische doelstellingen, succesbepalende factoren en (kritische) prestatieen risicoindicatoren ...................................................................................................................................................................... 19 4. Bestuursondersteuning ..................................................................................................................................... 20 4.1 Strategische doelstellingen, succesbepalende factoren en (kritische) prestatieen risicoindicatoren ...... 20 4.2 Personeel & arbo......................................................................................................................................... 20 4.2.1 Human Resources Management (HRM)................................................................................................... 20 4.2.2 Formatie ............................................................................................................................................... 20 4.2.3 Integriteitsbeleid .................................................................................................................................. 21 4.2.4 Werving & selectie ............................................................................................................................... 21

Activiteitenprogramma 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc.nr. 1310032 / #

2

4.2.5 Medewerkersonderzoek ...................................................................................................................... 21 4.2.6 Arbeidsvoorwaarden ............................................................................................................................ 21 4.2.7 Werkkostenregeling ............................................................................................................................. 22 4.2.8 Kernwaarden ........................................................................................................................................ 22 4.2.9 Beoordelen, belonen en ontwikkelen .................................................................................................. 22 4.2.10 Arbo .................................................................................................................................................... 23 4.2.11 Stage................................................................................................................................................... 23 4.3 Organisatie .................................................................................................................................................. 24 4.4 Marketing & communicatie ........................................................................................................................ 24 4.4.1 Algemeen ............................................................................................................................................. 24 4.4.2 Speerpunten 2014 ................................................................................................................................ 24 5. Ontwikkeling ..................................................................................................................................................... 26 5.1 Strategische doelstellingen, succesbepalende factoren en (kritische) prestatieen risicoindicatoren ...... 26 5.2 Projectontwikkeling .................................................................................................................................... 27 5.2.1 Projecten Boskoop ............................................................................................................................... 28 5.2.2 Projecten Gouda .................................................................................................................................. 28 5.2.3 Projecten Waddinxveen ....................................................................................................................... 29 5.2.4 Projecten Zuidplas ................................................................................................................................ 29 5.3 Verwerving van vastgoed ............................................................................................................................ 30 5.4 Verkoop van woningen ............................................................................................................................... 30 5.5 Dienstverlening aan derden ........................................................................................................................ 30 6. Woningbeheer .................................................................................................................................................. 32 6.1 Afdeling Klantinformatie & Verhuur ........................................................................................................... 32 6.1.1 Strategische doelstellingen, succesbepalende factoren en (kritische) prestatieen risico indicatoren ...................................................................................................................................................................... 32 6.1.2 Klantinformatie .................................................................................................................................... 32 Klantbedieningsconcept, ‘Mijn Woonpartners’ ........................................................................................ 32 Drukwerk ................................................................................................................................................... 33 6.1.3 Verhuur ................................................................................................................................................ 33 6.1.4 Woonruimteverdeling .......................................................................................................................... 34 6.1.5 Huurbeleid............................................................................................................................................ 34 6.1.6 Nieuwbouwprojecten .......................................................................................................................... 35 6.1.7 Huurincasso en schuldhulpverlening ................................................................................................... 35 6.1.8 Woonkwaliteit ...................................................................................................................................... 35 6.1.9 Maatschappelijk en Overig Vastgoed ................................................................................................... 35


3

6.2 Afdeling Wijk- & Buurtbeheer ..................................................................................................................... 37 6.2.1 Strategische doelstellingen, succesbepalende factoren en (kritische) prestatieen risico-indicatoren ...................................................................................................................................................................... 37 6.2.2 Klanttevredenheid................................................................................................................................ 37 6.2.4 Maatschappelijke taken ....................................................................................................................... 38 6.2.5 Wonen, zorg en welzijn ........................................................................................................................ 38 6.2.6 Wonen, leren en werken ...................................................................................................................... 39 6.2.7 Projectbegeleiding ............................................................................................................................... 40 6.2.8 Onderhoudsuitgaven ........................................................................................................................... 40 6.3 Afdeling Planmatig Onderhoud & Nieuwbouw (PON) ................................................................................ 42 De kerntaken van de afdeling PON zijn: ........................................................................................................ 42 6.3.1 Strategische doelstellingen, succesbepalende factoren en (kritische) prestatieen risicoindicatoren ...................................................................................................................................................................... 42 6.3.2 Onderhoudsstrategie ........................................................................................................................... 42 6.3.3 Gezond & Veilig .................................................................................................................................... 43 6.3.4 Activiteitenoverzicht 2014 ................................................................................................................... 45 6.3.5 Nieuwbouw .......................................................................................................................................... 45 7.

Financiën en bedrijfseconomische zaken ..................................................................................................... 47 7.1 Strategische doelstellingen, succesbepalende factoren en (kritische) prestatieen risicoindicatoren ...... 47 7.2 Financiële continuïteit ................................................................................................................................. 47 7.3 Treasury ...................................................................................................................................................... 47 7.4 Benchmarking ............................................................................................................................................. 48 7.5 Automatisering ............................................................................................................................................ 48 7.6 Administratieve organisatie ........................................................................................................................ 49

Bijlage 1 Strategische doelstellingen, SBF en KPI per afdeling .............................................................................. 50 Bijlage 2 Nieuwbouwprojecten in uitvoering 2014 ............................................................................................... 65 Bijlage 3 Overzicht Planmatig onderhoud, energetische maatregelen en fysieke leefbaarheid 2014 ................. 66 Bijlage 4 Projectenplanning Planmatig onderhoud en Renovatie / Grootonderhoud 2014 .………………………….…81


4

1. Inleiding In dit activiteitenprogramma worden de volkshuisvestelijke opgaven en activiteiten van Woonpartners Midden-Holland in de gemeenten Boskoop (en vanaf 1 januari 2014 gemeente Alphen aan den Rijn), Gouda, Waddinxveen en Zuidplas voor het jaar 2014 op hoofdlijnen beschreven. De financiële vertaling van de beleidsvoornemens en activiteiten zijn opgenomen in de begroting 2014. Activiteitenprogramma en begroting 2014 vormen daarmee samen de voornemens voor de jaarschijf 2014. Ons meerjarenbeleid is opgenomen in het meerjarenbeleidsplan ‘Thuis in Wonen 2.0!’ dat de beleidsperiode 2012-2016 omvat. Onze organisatie heeft een stevig financieel fundament. Wij krijgen vanaf 2014 te maken met hoge verhuurdersheffingen en dragen daarnaast bij in hoge saneringskosten van collegacorporaties, die vanwege verschillende omstandigheden in acute financiële problemen zijn geraakt. Niettemin kunnen wij onze activiteiten zoals opgenomen in ons meerjarenbeleidsplan voortzetten. Bovendien voeren wij vanaf 2014 onze investeringen voor duurzaamheid en energiebesparende maatregelen in bestaande woningen op. Daarmee leveren wij een extra bijdrage aan de beteugeling van de stijgende woonlasten voor huurders in de aankomende jaren en leveren we ons aandeel in het bereiken van de doelstellingen in het Nationaal Energie Akkoord. Het activiteitenprogramma 2014 is opgesteld vanuit de voorschriften die gelden vanuit het BBSH. Aan de huurdersorganisaties HWZM en HWHM en aan de gemeentebesturen van Alphen, Gouda, Waddinxveen en Zuidplas wordt om een zienswijze gevraagd in hoeverre de voorgenomen activiteiten overeenstemmen met de lokaal gesignaleerde volkshuisvestelijke en maatschappelijke opgaven. Dit activiteitenprogramma wordt op onze website geplaatst met een uitnodiging om suggesties te leveren voor onze activiteiten in de aankomende jaren. Het activiteitenprogramma 2014 is besproken met de HWZM en de HWHM op 23 oktober 2013. Vervolgens is het activiteitenprogramma 2014 op 28 oktober 2013 goedgekeurd door de Raad van Toezicht van Woonpartners Midden-Holland en aansluitend vastgesteld. Wij vertrouwen op continuering van de goede samenwerking met de diverse organisaties en instellingen die betrokken zijn bij onze activiteiten. Waddinxveen, 28 oktober 2013

R.J. Mascini directeur-bestuurder


5

2. Volkshuisvestelijke kernopgaven 2.1 Algemene ontwikkelingen Onze organisatie heeft een stevig financieel en organisatorisch fundament. Wij kunnen alle activiteiten die in de navolgende hoofdstukken beschreven worden in 2014 en volgende jaren dan ook uitvoeren, binnen de context van het nu bekende Rijksbeleid. Op 3 oktober 2013 stemde het ledencongres in met het door Aedes afgesloten principeakkoord met het kabinet Rutte II. In dit zogeheten Blokakkoord accepteren de woningcorporaties de omvangrijke verhuurdersheffingen als een politiek voldongen feit gedurende deze kabinetsperiode. Onderdeel van het akkoord is verder dat de woningcorporaties op een nader beschreven breed werkterrein kunnen blijven acteren en dat - indien gewenst - binnen één ongedeelde juridische entiteit inhoud kunnen blijven geven. Deze en andere uitgangspunten worden opgenomen in de Wijzigingswet op de Woningwet. Tijdens het Aedescongres is een motie aangenomen die Aedes opdraagt de betaalbaarheid van het huren in de belangenbehartiging in de komende tijd accent te geven. In de motie staat verder dat Aedes concrete voorstellen moet doen voor het ledencongres in het voorjaar van 2014 en daarbij de samenwerking met de Woonbond opnieuw moet zoeken. Deze motie is in de aanloop naar het congres en tijdens het congres zelf gesteund door onze organisatie. En met volle kracht en overtuiging! Het Blokakkoord zorgt immers dat de woonlasten van de huurders in de komende jaren aanzienlijk zullen stijgen. Deze constatering staat overigens niet op zichzelf. Ook de woonlasten van kopers zullen de komende jaren door onder andere het beperken van de hypotheekrenteaftrek stijgen. Voor huurders én kopers geldt voorts dat bezuinigingen in subsidies, op uitkeringen en pensioenen de bestedingsmogelijkheden voor nu en in de toekomst sterk onder druk zetten. De huurtoeslagen zorgen daarbij nu nog voor een demping van de netto woonlasten voor met name de lagere inkomensgroepen. Maar ook daar dreigen mogelijke versoberingen. Allereerst zal door het scheiden van wonen en zorg in de nabije toekomst een groter aantal mensen niet meer een beroep meer kunnen doen op financiering voor het woondeel vanuit de AWBZ. Hierdoor gaan meer mensen gebruik maken van de huurtoeslagen voor de wooncomponent. Bovendien overweegt het kabinet alle toeslagen, waaronder de huurtoeslag, onder te brengen in een algemene inkomensafhankelijke toeslag. De uiteindelijke gecombineerde effecten op de betaalbaarheid van het wonen en het huren zijn nu nog niet goed in kaart gebracht en vereisen vanuit onze sector alle aandacht en druk, om dreigende nieuwe verslechteringen in de betaalbaarheid van het wonen te voorkomen. Binnen onze mogelijkheden blijven wij onze bijdrage aan de volkshuisvestelijke opgaven leveren. Onze strategische keuzes zijn daarbij verwoord in het meerjarenbeleidsplan 2012-2016, met de titel ‘Thuis in Wonen 2.0!’. Ten opzichte van dit meerjarenbeleidsplan hebben wij enkele nieuwe accenten aangebracht. Deze wijzigingen hebben onder andere betrekking op onze nieuwbouwprogrammering. In onze nieuwbouwactiviteiten leggen wij nu minder accent op de bouw van koop en MGE-woningen* en meer accent op de bouw van huurwoningen, zowel in de sociale sector als in de markthuur. Daarmee richten wij ons nog sterker op onze kerndoelstelling zoals opgenomen in onze statuten; het bieden van huisvesting aan woningzoekenden die daarin niet op eigen kracht kunnen voorzien. * Dit zijn woningen met maatschappelijk gebonden eigendom, een vorm van verkoop onder voorwaarden. De koper krijgt bij koop in de regel een korting op de verkoopprijs, die bij verkoop en/of groei van inkomen moet worden terugbetaald.


6

In ons werkgebied is de vraag naar huurwoningen in de afgelopen paar jaar snel gegroeid. Daarentegen is de vraag naar koopwoningen en appartementen gedaald. Er staan in ons werkgebied veel woningen en appartementen te koop. In het najaar van 2013 zijn de eerste voorzichtige voortekenen zichtbaar dat de koopwoningmarkt zich herstelt. Niettemin is onze verwachting dat er de komende jaren met name een grote vraag naar sociale huur en markthuurwoningen zal blijven bestaan. Juist in deze categorieën willen wij een extra aanbod blijven leveren. Door met name kwalitatief goede woningen aan de bovenkant van de sociale huursector en in de markthuur aan te bieden, wordt de doorstroming in de huurwoningvoorraad niet alleen het beste gestimuleerd, maar wordt ook goedkope scheefheid bestreden. In onze onderhoudsuitgaven hebben wij het niveau voor 2014 vastgesteld op de laatst bekende benchmarkgegevens in onze sector van 2012. De meeste corporaties hebben echter ook in 2013 besparingen doorgevoerd op het onderhoud en de verwachting is dat dit ook voor 2014 zal gelden. De omvang van deze extra bezuinigingen is op landelijk niveau nog niet bekend. Per saldo betekent dit dat wij in 2014 meer dan gemiddeld in de sector uitgeven aan onderhoud en verbetering van de bestaande huurwoningen. Bovendien investeren wij vanaf 2014 meer in energiebesparende maatregelen. Onze investeringen op dit vlak stijgen in 2014 met € 0,5 miljoen en vanaf 2015 met € 1,0 miljoen ten opzichte van de voorgaande jaren. Wij hebben voor de aankomende jaren gerekend met de nu bekende verhuurdersheffingen en saneringsbijdragen voor woningcorporaties die om verschillende redenen in financiële problemen zijn gekomen. Wij kunnen desondanks onze activiteiten blijven realiseren door een tweetal cruciale elementen. Wij hebben op de allereerste plaats actieve en enthousiaste medewerkers en een - gelet op het brede werkterrein van onze organisatie - verhoudingsgewijs sterke organisatie. Waar dat kan, besparen wij daarbij de komende jaren op beheerkosten om een nog efficiëntere organisatie tot stand te brengen. Bovenal hebben wij door een goed financieringsbeleid relatieve lage financieringslasten.

2.2 Betrekken van belanghouders bij beleid en activiteiten Woonpartners zoekt de samenwerking met haar huurders, met de gemeenten waar zij actief is en de aanbieders van zorgen welzijnsvoorzieningen in de nabijheid van haar bezit. 2.2.1 Betrekken van bewoners bij beleid en beheer De samenleving verandert in hoog tempo. Oude vormen van communiceren maken plaats voor nieuwe vormen en stijlen. Vergaderen is uit, directe interactie is in. Zo kan bijvoorbeeld via social media informatie direct worden gedeeld. Woonpartners zoekt in samenwerking met de bewonerscommissies en de huurderskoepelorganisaties naar nieuwe manieren om huurders te betrekken bij beleid en beheer. De moderne huurder wil invloed uit kunnen oefenen op de wijze waarop Woonpartners haar woningen beheert. Dit geldt met name als daar een directe aanleiding voor is, bijvoorbeeld wanneer er zaken spelen op het vlak van leefbaarheid, onderhoud en renovatie. Woonpartners wil graag sparren met een ervaren klankbord om haar beleid te kunnen toetsen aan de praktijk. In 2014 zal met de huurderskoepelorganisaties verder verkend worden op welke wijze aan deze veranderingen vorm kan worden gegeven. Op complexniveau wordt samengewerkt met bewonerscommissies. Met deze commissies wordt tweemaal per jaar overlegd over de woonsituatie in en rond het wooncomplex. Ook bij de planning en uitvoering van groot- en cyclisch onderhoud vervullen de bewonerscommissies een belangrijke rol. Daarbij ligt de nadruk op het samenwerken en niet op het vergaderen.


7

Huurdersbelangenorganisaties De belangen van de huurders op beleidsmatig niveau worden behartigd door de huurderskoepelorganisaties. Voor de huurders in Waddinxveen en Zuidplas is dat de HWZM en voor Goudse huurders de HWHM. Met hen wordt tweemaal per jaar op bedrijfsniveau overlegd over het te voeren beleid. De belangen van onze huurders in Boskoop worden behartigd door Savah, de Boskoopse huurdersvereniging, waarbij de lokale woningcorporatie Trifolium Woondiensten ook voor Woonpartners het aanspreekpunt zal zijn. Bewonerscommissies (BC’s) Woonpartners bespreekt tweemaal per jaar met in totaal 30 bewonerscommissies de gang van zaken in de complexen, de afrekening van de servicekosten en het noodzakelijke onderhoud. In het voorjaar wordt overleg gevoerd over complexmatige zaken. Op verzoek van de bewonerscommissie of in de aanloop naar planmatig onderhoud wordt in het najaar een schouw georganiseerd door medewerkers van Woonpartners en de BC. De uitkomst uit die schouw wordt meegenomen als input voor het activiteitenplan van het volgende begrotingsjaar. Vrijwilligerswerk Woonpartners werkt samen met circa 150 vrijwilligers, die actief zijn in de bewonerscommissies, huurderskoepelorganisaties of die zich inzetten voor het beheren van maatschappelijke voorzieningen, zoals het Anne Frank Centrum. Zonder de inzet van deze vrijwilligers zou het beheren van de woningen, de woonomgeving en de maatschappelijke voorzieningen een stuk moeilijker zijn. Daarom koestert Woonpartners de mensen die vrijwillig hun handen uit de mouwen willen steken. Jaarlijks organiseert zij daarom voor hen de ‘Dag van de Betrokken Huurder’.

2.2.2 Samenwerking gemeenten Ons woningbezit maakt een substantieel deel uit van de woningvoorraad in de gemeenten waar we actief zijn. Betaalbare woningen zijn schaars, reden waarom gemeenten veelal in een huisvestingsverordening regels stellen voor de verdeling van deze schaarse woningen. Woonpartners fungeert voor haar bezit als uitvoeringsinstantie voor die woningtoewijzing. Wonen betreft echter niet alleen de woning of de straat waar de woning gesitueerd is. Het gaat evengoed over de beschikbaarheid van voorzieningen, zoals scholen, sportvoorzieningen en het zorgen welzijnsaanbod. Zaken waarin corporatie en gemeente een gemeenschappelijk belang hebben, namelijk zorgen voor een leefbare gemeenschap waar het goed wonen is. Die nauwe verbondenheid maakt samenwerking onontbeerlijk. Die samenwerking richt zich op de samenstelling van de woningvoorraad, het beheer van de openbare ruimte rond ons bezit en de woningtoewijzing. Sinds het uitbreken van de crisis is de financiële positie van de gemeentes onder grote druk komen te staan. Straffe bezuinigingen op de Rijksbijdragen en het mislopen van exploitatieopbrengsten uit grondposities, vanwege het instorten van zowel de woning- als kantorenmarkt, maakt de financiële positie van gemeentes kwetsbaar. Daar bovenop komen nog de grote veranderingen ten gevolge van ‘de transitie in het sociaal domein’. Gemeenten krijgen te maken met grote veranderingen op de beleidsterreinen jeugd, passend onderwijs, arbeidsparticipatie en maatschappelijke ondersteuning. Dan gaat het om de overheveling van grote delen van wat nu onder AWBZ valt naar de Wmo, de introductie van de Participatiewet en veranderingen rondom de WSW, Jeugdzorg en Passend Onderwijs. Dit zijn ontwikkelingen die ervoor zorgen dat de gemeente de komende jaren voor grote veranderingen komen te staan. Bij de overheveling van AWBZ naar WMO gaat het met name om de verschuiving van de taken rond begeleiding en verzorging. Ook de scheiding tussen wonen en zorg, waardoor er meer zorg thuis geboden gaat worden in plaats van in een instelling, maakt hier onderdeel van uit. Activiteitenprogramma 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc.nr. 1310032 / #

8

Dit raakt het taakgebied van de corporaties direct. In toenemende mate zullen huishoudens die zwaardere zorg nodig hebben thuis blijven wonen. Dit legt een druk op het uitrustingsniveau van de woningen en maakt de levering van zorg aan huis noodzakelijk. De Participatiewet richt zich vooral op het individuele belang waarbij iedereen aangesproken wordt op zijn vermogen om mee te doen. Wie kan werken, moet ook werken. Daarnaast is er een maatschappelijk en economisch belang. De druk op het sociale stelsel neemt de komende jaren verder toe, mede doordat het aantal werkenden niet verder stijgt. Door al deze ontwikkelingen dreigt het sociale zekerheidsstelsel onbetaalbaar te worden. Er moet wat veranderen en daar richt de Participatiewet zich op. De herstructurering van de Wet Sociale Werkvoorzieningen (WSW) is ook een hele belangrijke ontwikkeling. De budgetten nemen af, waardoor de tekorten bij bijvoorbeeld de sociale werkvoorziening nog verder oplopen. Herstructurering is daarbij een gegeven. Hoewel dit de woningbouwsector niet rechtstreeks raakt, zorgt dit voor extra druk op de lokale overheden. De laatste veranderingen betreffen het vlak van Jeugdzorg en Passend Onderwijs. Deze twee worden door de overheid beleidsmatig gecombineerd, omdat ze allebei de doelgroep jeugd betreffen en elkaar beïnvloeden. De hele jeugdzorg wordt de verantwoordelijkheid van de gemeente. De transitie moet een oplossing bieden voor de grote mate van versnippering. Nu is er een ondoorzichtig woud aan voorzieningen op het terrein van de jeugdzorg. De gemeente wordt verantwoordelijk voor alle ondersteuning, hulp en zorg aan kinderen, jongeren en opvoeders. Dit betekent dat de gemeente de regie krijgt over alle jeugdhulp, waaronder de jeugd-GGZ, provinciale jeugdzorg (waaronder toegang, adviezen, Meldpunt Kindermishandeling, Kindertelefoon, ambulante en residentiële zorg en pleegzorg), gesloten jeugdzorg, jeugdreclassering, jeugdbescherming en zorg voor lichtverstandelijk beperkten (jeugdLVB). Daarnaast blijft de gemeente de taken uitvoeren waarvoor ze al verantwoordelijk was, waaronder jeugdgezondheidszorg. Al de hiervoor genoemde veranderingen gaan vergezeld met forse kortingen op de hiervoor bestemde budgetten. De gemeenten zijn gedwongen te zoeken naar andere wegen en andere oplossingen, waarbij aan een verschraling van het voorzieningenaanbod niet ontkomen kan worden. Woonpartners kan de gevolgen van deze bezuinigingen niet compenseren. Wel kan zij naar vermogen investeren in nieuwe en betere woningen, meedenken over nieuwe concepten voor het aanbod van zorg in onze woningen en haar rol en verantwoordelijkheid nemen als ketenpartner. Waar mogelijk zoekt Woonpartners de samenwerking met de leveranciers van zorg, in nauwe samenspraak met de gemeenten. Zij streeft er daarbij naar de ontwikkelingen vast te leggen in meerjarige prestatieafspraken. Prestatieafspraken De prestatieafspraken met de gemeente Gouda lopen in 2014 af. Na de verkiezingen wordt het overleg om te komen tot nieuwe meerjarenafspraken opgestart. De gemeente Waddinxveen heeft eind 2012 haar Woonvisie geactualiseerd. Op basis hiervan zijn in het najaar van 2013 de prestatieafspraken vernieuwd voor de periode 2013 - 2017. De gemeente Zuidplas heeft haar Woonvisie eind 2011 geactualiseerd. Sindsdien zijn diverse gesprekken gevoerd, welke hebben geresulteerd in de afspraak om de prestatieafspraken eind 2013 / begin 2014 te vernieuwen. Met de gemeente Boskoop zijn samen met de collega-corporatie Trifolium Woondiensten eind 2011 prestatieafspraken gemaakt voor de periode 2011 - 2014.


9

In 2014 start het overleg met dan gefuseerde, nieuwe gemeente Alphen a/d Rijn (Alphen a/d/ Rijn, Boskoop en Rijnwoude) om te komen tot nieuwe prestatieafspraken. We werken daarbij met name samen met de collegacorporaties Trifolium Woondiensten, Habeko en Wonen Centraal. Bestuurlijk overleg Woonpartners bespreekt 3 tot 4 keer per jaar op bestuurlijk niveau het huisvestingsbeleid met de gemeenten in haar verzorgingsgebied. Onderwerpen zijn de ontwikkelingen op de woningmarkt, de woningtoewijzing, mogelijke herstructurerings- en nieuwbouwlocaties en evaluatie van de prestatieafspraken, begroting, activiteitenprogramma en jaarverslag. In Gouda vindt dit overleg gezamenlijk plaats met Mozaïek Wonen, in Zuidplas met Vestia, Mozaïek Wonen en stichting De Woonmaat en in Boskoop met Trifolium Woondiensten Boskoop. Daar komen in 2014 als Boskoop opgaat in de nieuwe gemeente Alphen aan den Rijn nog de collegacorporaties Habeko en Wonen Centraal bij. 2.2.3 Deelname aan netwerken/overleg ketenpartners Netwerk op Woonpartners-niveau Op het gebied van ‘Wonen, Zorg & Welzijn’ en ‘Wonen, Leren & Werken’ werkt Woonpartners MiddenHolland intensief samen met de gemeenten en maatschappelijke organisaties. Thema’s die hierbij komend jaar aandacht krijgen zijn een Tweede Kansbeleid en versterking van de contacten met de partners in het extramurale GGZ-werk. Netwerk op wijkniveau Woonpartners onderhoudt nauwe contacten met de ketenpartners en creëert zo een vangnet voor situaties waarin individuele huishoudens in de knel dreigen te raken. Zowel in Gouda als in Waddinxveen zijn we samen met de gemeenten actief in het wijkgericht werken. In de gemeente Zuidplas moet deze vorm van samenwerken nog verder worden ontwikkeld. Onze inspanningen richten zich op die wijken waar wij bezit hebben en waar de leefbaarheid onder druk staat. In alle gemeenten is Woonpartners een belangrijk partner in buurtbemiddeling.

2.3 Strategisch voorraadbeleid 2.3.1 Algemeen kader strategisch voorraadbeleid De afgelopen jaren is het inwonertal in de regio Midden-Holland gedaald. Deze daling werd met name veroorzaakt door een afname van de gemiddelde huishoudengrootte. Doordat de woningvoorraad door beperkte nieuwbouw nauwelijks groeide, resulteerde dit in een bevolkingsafname. Ondanks deze bevolkingsafname is de behoefte aan woningen niet afgenomen. Daar komt bij dat onder druk van de economische omstandigheden de druk op de huurwoningmarkt toeneemt. De regio Midden-Holland ligt bovendien niet in een krimpgebied. Deze regio zal ook de komende decennia qua inwonertal kunnen groeien. Of dit ook zal gebeuren, staat of valt met de omvang van de nieuwbouw en vervangende nieuwbouw. Grote vraag naar huurwoningen Er is voor alle woningtypen en voor alle huurprijsklassen een grote vraag. Het aantal woningzoekenden binnen Woningnet was groeiend en blijft nu ongeveer gelijk. We zien nog steeds een duidelijke toename bij de startende woningzoekenden. Dit komt tot uitdrukking in een stijgend aantal woningzoekenden. Doordat de doorstroming van huur naar koop vrijwel tot stilstand is gekomen, neemt het aanbod van leegkomende huurwoningen af. Er is niet alleen een tekort aan goedkope woningen voor starters en herstarters, ook in het middeldure huursegment zijn de wachttijden lang en is het aanbod beperkt.


10

Door met name aan de bovenkant van de markt sociale huurwoningen en vrije sectorwoningen toe te voegen, wil Woonpartners de doorstroming op gang brengen, waardoor alle doelgroepen beter aan bod komen. De corporatie levert binnen haar investeringsmogelijkheden via een groot aantal nieuwbouwprojecten invulling aan deze doelstelling.

Totaal aantal woningzoekenden gedurende kwartaal kw. 4 2010 kw. 4 2011 kw. 4 2012 kw. 3 2013 Doorstromers 3118 3093 3059 2892 Zelfstandig wonend 2444 2617 2603 2536 Starters 3270 3622 3835 3958 Totaal 8832 9332 9497 9386 In onderstaande tabel is het gemiddeld aantal reacties op vrijkomende woningen in de verschillende huurklassen van Woonpartners opgenomen.

Gemiddeld aantal reacties naar rekenhuur (in huurbedragen 2013)

Kwartaal 4 2010 Kwartaal 4 2011 Kwartaal 4 2012 Kwartaal 3 2013

€0€ 374,44 86 90 71 59

€ 374,45 € 535,91 73 106 73 81

€ 535,92 € 574,35 109 79 64 64

€ 574,36 - € 681,03 € 681,02 of hoger 31 14 34 16 25 56 16 17

2.3.2 Typering woningbezit Woonpartners Midden-Holland heeft ultimo 2013 in totaal 6.724 woningen in eigendom: 2.278 in Gouda, 3.303 in Waddinxveen,1.119 in Zuidplas (kernen Moerkapelle en Zevenhuizen) en 24 in Boskoop. Hiervan staan 180 woningen op de nominatie om te worden gesloopt. Woningtypering Woonpartners Midden-Holland

Woningtypering

24%

Eengezinswoningen 41% Etagewoningen met lift

35%

Etagewoningen zonder lift


11

2.3.3 Bereikbaarheid van de woningvoorraad Woonpartners heeft per 31 augustus 2013 woningen in de verhuur in de volgende prijscategorieën: Woningvoorraad Woonpartners Midden-Holland ultimo 2013 Verdeling op basis van de vraaghuur Totaal Verdeling op basis van de huidige nettohuur bij mutatie Prijsklasse 1.Goedkope voorraad <= € 374,43 2. Bereikbare voorraad € 374,44 t/m € 469,03 3. Betaalbare voorraad € 469,04 t/m € 574,34 4. Marktsector € 574,35 t/m € 681,01 5. Vrije sector > =€ 681,02 Subtotaal Sloop Totaal

Aantal

Percentage Cumulatief

Aantal

Percentage

Cumulatief

1.385

20,6%

20,6%

709

10,8%

10,8%

2.467

36,7%

57,3%

2.093

32,0%

42,8%

2.092

31,1%

88,4%

2.066

31,6%

74,4%

660

9,8%

98,2%

1.133

17.3%

91,7%

120 6.724

1,8% 100,0%

100,0%

543 6.544 180 6.724

8,3% 100,0%

100,0%

6.724

Op dit moment behoort 57% van de voorraad tot de goedkope en bereikbare voorraad. Onder druk van de economische situatie, de hogere afdrachten aan het Rijk en CFV is Woonpartners genoodzaakt haar beleid m.b.t. de vraaghuur bij mutatie aan te scherpen. Dit zal ertoe leiden dat een deel van de voorraad hoger geprijsd zal worden en de betaalbare en bereikbare voorraad wat zal afnemen. 2.3.4 Vernieuwing van de woningportefeuille De begroting van 2014 laat een groeiende portefeuille van nieuwbouwprojecten zien. Woonpartners heeft drie varianten uitgewerkt: Een ‘harde variant’ waarin alleen ‘harde’ nieuwbouwprojecten zijn opgenomen. Projecten zijn ‘hard’ als er een onherroepelijke bouwvergunning is verleend, dan wel contractuele verplichtingen zijn aangegaan. Een ‘kansrijke variant’ waarin naast de ‘harde’ ook de ‘kansrijke’ nieuwbouwprojecten zijn opgenomen. Projecten zijn ‘kansrijk’ als het komende jaar een onherroepelijke bouwvergunning wordt verwacht of contractuele verplichtingen worden aangegaan. Een ‘zachte variant’ waarin naast bovenstaande projecten ook de ‘zachte’ nieuwbouwprojecten zijn opgenomen. Projecten zijn ‘zacht’ als sprake is van een mogelijk toekomstig project.


12

De ‘kansrijke variant’ is gebruikt voor de begroting. De effecten van deze variant op de omvang en samenstelling naar huurklassen is opgenomen in het volgende overzicht:

Huur klasse 1 2 3 4 5 Totaal

Ultimo 2013 1385 2467 2092 660 120 6724

Verkoop 20142016 7 13 20 5 0 45

Sloop 20142016 120 59 1 0 0 180

VerNa schuiving verkoop/ in sloop huurklasse 1258 -66 2395 -56 2071 6 655 33 120 83 6499 0

Nieuwbouw 2014 Voorraad 2016 in t/m 2016 % 2016 1192 18% 2339 36% 2077 32% 688 11% 281 203 3% 66 6499 100% 347

% 2016 incl. nieuwbouw 18% 34% 30% 14% 4% 100%

Ultimo 2016 1192 2339 2077 969 269 6846

Als huurders verhuizen, wordt de huur van de vrijgekomen woning verhoogd naar gemiddeld 85% van maximaal redelijk. Dit is in overeenstemming met de landelijke ontwikkeling. Daarnaast heeft sloop en nieuwbouw invloed op de samenstelling van de woningportefeuille en huurprijsklassen. Grafisch verloop aantallen per huurklasse 2013-2016, begrotingsscenario

Hoewel er aansprekend progressie wordt geboekt met de nieuwbouw is het resultaat hiervan nog niet voldoende voor de noodzakelijke vernieuwing. Een gebruikelijke aanname voor het jaarlijks vernieuwen van de woningportefeuille is 2%, uitgaande van een gemiddelde levensduur van de woningen van 50 jaar. Met de huidige begrotingsvariant wordt dit percentage tot en met 2016 bijna gehaald. De actuele trend is - als gevolg van de krimpende investeringsvolumes bij woningcorporaties - om uiterst terughoudend te zijn met sloop en daardoor meer te kiezen voor doorexploiteren. Of dit op middellange termijn een werkbare strategie is, blijft echter zeer de vraag, omdat het woningbezit veroudert en straks niet meer aan de eisen van dat moment voldoet.


13

Samenvatting activiteitenprogramma 2014 Bij huurdersparticipatie ligt het accent op samenwerken, overleggen en contact. Woonpartners zoekt de samenwerking met ketenpartners op het gebied van ‘Wonen, zorg & welzijn’ en ‘Wonen, leren & werken’, in alle gemeenten waar zij werkzaam is. Voortgaan met de vernieuwing van de woningportefeuille.


14

3. Organisatie & control 3.1 Organisatie 3.1.1 Organisatiestructuur Directeur-bestuurder Woonpartners functioneert onder leiding van een directeur-bestuurder. In de statuten en het huishoudelijk reglement zijn de bevoegdheden van de directeur-bestuurder nader geregeld. De directeur-bestuurder legt rekening en verantwoording af aan de Raad van Toezicht. De afdelingen Bestuursondersteuning (BO), Financiën & Bedrijfseconomische Zaken (F&BEZ), Ontwikkeling (ONTW) en de controller behoren tot de portefeuille van de directeur-bestuurder. Afdeling Ontwikkeling is verantwoordelijk voor de voorbereiding van de herstructureringsopgave en nieuwbouwontwikkelingen en voor de dienstverlening aan kopers en VvE's. Stafafdeling F&BEZ verzorgt de financiële administratie waaruit de begroting en de jaarrekening voortvloeien en is verantwoordelijk voor het financiële beleid. Stafafdeling Bestuursondersteuning is verantwoordelijk voor personeelszaken, arbo, directiesecretariaat, facilitaire zaken en marketing & communicatie. De controller heeft een onafhankelijke positie in de organisatie en is uitsluitend verantwoording verschuldigd aan de directeur-bestuurder. De controller heeft een organisatiebrede toetsende en bewakende rol en heeft de mogelijkheid om direct te rapporteren aan de Raad van Toezicht. Tot zijn verantwoordelijkheden behoren onder meer het (laten) beschrijven van de administratieve organisatie, het uitvoeren van audits, het ontwikkelen van een systeem van risicomanagement en het toetsen van de verslaggeving. Adjunct-directeur De adjunct-directeur heeft de afdelingen Klantinformatie & Verhuur (K&V), Wijk- & Buurtbeheer (W&B) en Planmatig Onderhoud & Nieuwbouw (PON) in portefeuille. Afdeling K&V is verantwoordelijk voor de dienstverlening aan de huurders in Gouda, Waddinxveen, Zuidplas en Boskoop. In Gouda, Waddinxveen en Zevenhuizen zijn publieksfuncties ingericht. Bij de afdeling K&V kunnen de huurders bij één loket terecht voor onder meer het ondertekenen van een huurovereenkomst, huurbetalingen, advies huurtoeslag en woningruil. De afdeling is daarnaast verantwoordelijk voor huurincasso, intake reparatieverzoeken en voor de verhuur en het beheer van het maatschappelijk en overig vastgoed. Afdeling W&B verzorgt de bewonersparticipatie en draagt samen met de huurders en ketenpartners - en met inzet van het leefbaarheidsbudget - zorg voor een prettige woonomgeving. Daarnaast is de afdeling verantwoordelijk voor het dagelijks onderhoud van het woningbezit. De afdeling PON is verantwoordelijk voor het planmatig onderhoud van het bezit en voor de uitvoer van de nieuwbouw vanaf het moment dat afdeling Ontwikkeling het project overdraagt. Overlegorganen In het Strategisch Overleg (SO) wordt het strategisch beleid bepaald. De directeur-bestuurder is voorzitter. De vaste deelnemers aan het SO zijn de adjunct-directeur, de interne controller en de hoofden van de afdelingen Ontwikkeling, F&BEZ en Bestuursondersteuning. Activiteitenprogramma 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc.nr. 1310032 / #

15

Het Woningbeheeroverleg (WBO) staat onder voorzitterschap van de adjunct-directeur. Het WBO bespreekt de operationele processen op het gebied van woningbeheer en realisatie nieuwbouw. Aan het WBO nemen de hoofden van de afdelingen Klantinformatie & Verhuur, Wijk- en Buurtbeheer en Planmatig Onderhoud & Nieuwbouw deel.

Directeur-bestuurder

Controller

Afdeling Bestuursondersteuning

Afdeling F&BEZ

Afdeling Ontwikkeling

Adjunct-directeur

Afdeling PON

Afdeling K&V

Afdeling W&B

3.1.2 Kwartaalrapportages De kwartaalrapportages fungeren als tussentijds verantwoordingskader van het management aan de directeur-bestuurder en van de directeur-bestuurder aan de Raad van Toezicht. Daarnaast bieden de gegevens uit de kwartaalrapportages de mogelijkheid om op ontwikkelingen te sturen en waar mogelijk en noodzakelijk te corrigeren. Op basis van de strategische doelstellingen uit het meerjarenbeleidsplan worden in het activiteitenprogramma en de begroting succesbepalende factoren (SBF), prestatie-indicatoren (PI) en kritische risico indicatoren (KRI) vastgesteld op afdelingsniveau. Over de voortgang van de SBF, PI en KRI wordt volgens de methodiek van de Balanced Score Card in de kwartaalrapportages verslag gedaan. 3.1.3 Governance Woonpartners is aangesloten bij Aedes, de branchevereniging voor woningcorporaties. Woonpartners onderschrijft de Aedes-code en maakt gebruik van de governancecode volgens het principe pas toe of leg uit. De governancecode is onderwerp van gesprek in het bestuur en de Raad van Toezicht. De werkwijze op het vlak van governance is beschreven in diverse beleidsdocumenten. Deze zijn geplaatst op de website. Daarbij wordt de bestaande werkwijze op de diverse deelonderwerpen beschreven. 3.1.4 Visitatie In de Aedescode is opgenomen dat corporaties zich tenminste een keer in de vier jaar onafhankelijk en gezaghebbend laten visiteren. De maatschappelijke inzet van de corporatie wordt beoordeeld door een onafhankelijk instituut en er vindt onderzoek binnen de organisatie plaats. Een aantal belanghebbenden wordt geïnterviewd. Woonpartners heeft het visitatietraject voortvarend opgepakt, voordat het verplicht werd binnen de sector. Visitatie is een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor de directeur-bestuurder en de Raad van Toezicht. Het wordt door Woonpartners gezien als een goede methode om de dienstverlening door middel van zelfevaluatie en toetsing (mening van de belanghouders) te verbeteren. In 2014 voert Woonpartners voor de tweede keer een visitatietraject uit. Activiteitenprogramma 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc.nr. 1310032 / #

16

3.1.5 Openingstijden en bereikbaarheid vestigingen De vestigingen in Gouda en Waddinxveen zijn op werkdagen voor het publiek geopend van 08.30 tot 17.00 uur en zijn gedurende deze tijd ook telefonisch bereikbaar. De vestiging in Zuidplas (kern Zevenhuizen) is op dinsdag geopend van 08.30 tot 12.30 uur. Via de website kunnen 24 uur per dag vragen gesteld worden en/of processen in gang worden gezet. 3.1.6 Ondernemingsraad De directeur-bestuurder voert regelmatig overleg met de ondernemingsraad (OR). De leden van de OR worden in de gelegenheid gesteld de noodzakelijke cursussen in werktijd te volgen. 3.1.7 Klachtencommissie De klachtencommissie is een zelfstandig orgaan met een eigen reglement. De leden worden, met uitzondering van de voorzitter, benoemd op voordracht van de huurderskoepelorganisaties. De voorzitter wordt benoemd op voordracht van de commissie. Benoeming vindt plaats door de directeurbestuurder. Huurders kunnen, als zij er met de organisatie niet uitkomen, bij de klachtencommissie terecht met klachten over de dienstverlening van Woonpartners-Midden-Holland. De klachtencommissie vergadert gemiddeld vijf keer per jaar, waarvan tenminste één vergadering met de directeur-bestuurder.

3.2 Risicomanagement en interne beheersing: Woonpartners in control 3.2.1 Risicomanagement Het risicomanagement systeem van Woonpartners Midden Holland richt zich op het identificeren, analyseren en beheersen van risico’s op strategisch en operationeel niveau. Op operationeel/ procesniveau worden risico’s geïnventariseerd en beheersmaatregelen benoemd, dit gebeurt met het beschrijven en actualiseren van de primaire en ondersteunende processen. Door de afdelingsmanagers worden risico’s op afdelingsniveau geïnventariseerd. Het gaat daarbij hoofdzakelijk om die risico’s die de strategische doelstellingen uit het meerjarenbeleidsplan kunnen beïnvloeden. Door middel van de risicoparagraaf wordt in de kwartaalrapportages verantwoording afgelegd over de risico’s, de getroffen beheersmaatregelen en de impact die de risico’s kunnen hebben op het weerstandsvermogen. Risicoprofiel Voor het in beeld brengen van de marktrisico’s en macro-economische risico’s (en de operationele risico’s) hanteren we het model van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). In haar beleidsregels 2013 heeft het CFV vastgelegd dat ze de financiële continuïteit gaat beoordelen in brede zin. In de praktijk betekent dit dat het continuïteitsoordeel en het solvabiliteitsoordeel worden samengevoegd. Hierdoor ontvangen de corporaties nog slechts één oordeel, vóór 1 november. Omdat op het moment van samenstellen van dit activiteitenprogramma de oordeelsbrief nog niet is ontvangen wordt nog uitgegaan van de risicobedragen die staan vermeld in het continuïteitsoordeel 2012: Risicobron Marktrisico Macro economisch risico Operationele risico’s Vpb-beklemming Totaal

Risicobedrag t/m 2014 *) 13.693 24.291 14.021 3.531 **) 34.742

Risicobedrag t/m 2016 *) 17.884 26.607 18.375 3.531 40.482

*) Bedragen x € 1000 **) De som van de afzonderlijke risicobedragen is lager dan het totaalbedrag omdat rekening is gehouden met de onderlinge afhankelijkheid.

Het risicoprofiel wordt aangepast na ontvangst van de rapportages over 2013.


17

Risicomanagement en prestatiemanagement Woonpartners werkt al enige jaren met een systeem van prestatiemanagement in de vorm van de balanced score card. In 2012 zijn aan de succesbepalende fatoren ook risico indicatoren gekoppeld. In 2013 is de gehanteerde aanpak geëvalueerd en op basis van de bevindingen bijgesteld. Voor bepalen en koppelen van de prestatie indicatoren en de meest kritische risico indicatoren zal zoveel als mogelijk gebruik worden gemaakt van de indicatoren die worden gegenereerd uit ons primaire systeem. 3.2.2 Risicobeheersing Risicobuffer Het beheersen van risico’s heeft mede als doel de continuïteit van onze organisatie te bewaken. Het continuïteitsoordeel 2011 en 2012 van het CFV en het daarin berekende weerstandsvermogen van Woonpartners geeft het volgende beeld:

Volkshuisvestelijk vermogen In % van balanstotaal

Vermogen volgens continuïteit oordeel 2011 *) Ultimo Ultimo 2015 2013 78.459 74.008 27,6 % 25,5 %

Vermogen volgens continuïteit oordeel 2012 *) Ultimo 2014 Ultimo 2016 56.602 23,2

46.776 19,3 %

*) Bedragen x € 1000

De daling van het vermogen volgens het oordeel 2012 wordt in hoofdzaak veroorzaakt door het inrekenen van de huurtoeslagheffing tegen een contante waarde van circa € 29 miljoen. Afgezet tegen het risicoprofiel van Woonpartners per ultimo 2014 en 2016 is nog voldoende vrije beleidsruimte aanwezig om de beleidsvoornemens te kunnen realiseren. Zoals vermeld zullen deze gegevens worden geactualiseerd na ontvangst van de oordeelsbrief 2013 van het Cfv. Procesbeschrijvingen Voor het beheersen van risico’s op procesniveau zijn de belangrijkste primaire en ondersteunende processen beschreven. Het actualiseren van beschrijvingen en het toetsen van de naleving inclusief de opgenomen beheersmaatregelen is een continu proces dat ook in 2014 zal worden voortgezet. Interne controle en interne audits Op basis van het geactualiseerde controleplan 2012/2013 worden interne controles (door de organisatie) en interne audits (door de controller) uitgevoerd. Deze onderzoeken zijn enerzijds gericht op het toetsen van de betrouwbaarheid van de informatievoorziening en verslaggeving. Anderzijds wordt getoetst op de effectieve werking van bedrijfsprocessen. Het controleplan voor de periode 2013/2014 wordt in samenspraak met de externe accountant geactualiseerd. De eerste tussentijdse audit in 2014 zal worden uitgevoerd op basis van dit plan, 3.2.3 Risicoverslaggeving (in control-verklaring) De risicoverslaggeving krijgt vorm en inhoud in de kwartaalrapportages en het jaarverslag. Per kwartaal wordt in de managementrapportages verantwoording afgelegd over de ontwikkelingen van de belangrijkste operationele risico’s. Dit betreffen concrete risico’s die zich voordoen door actuele gebeurtenissen. De resultaten van de audits naar de opzet en werking van beheermaatregelen in relatie tot de procesrisico’s worden eveneens gerapporteerd. In het jaarverslag 2013 wordt de ‘overall’ risicoparagraaf weergegeven en afgerond met een in control-verklaring.


18

3.3 Controlling 3.3.1 Strategische doelstellingen, succesbepalende factoren en (kritische) prestatieen risicoindicatoren In het meerjarenbeleidsplan 2012-2016 zijn strategische doelstellingen geformuleerd. De doelstelling waaraan controlling een bijdrage kan leveren, zijn: Strategische doelstelling: het borgen van de financiële continuïteit van de onderneming Succesbepalende factor 1: doen van aanbevelingen voor het verbeteren van de bedrijfsvoering en het in control zijn van de organisatie Kritische prestatie-indicatoren 2014 Omschrijving Doel/norm 2014 Uitvoeren van het controleplan 2012 - 2013; gereed april 2014 onderdeel jaarrekening 2013 Uitvoeren van het controleplan 2014 – 2015 november 2014 onderdeel tussentijdse audits Zorgen voor actuele procesbeschrijvingen 100% gereed; laatste versie < = 4 jaar oud. Op verzoek van de directeur-bestuurder en uitvoeren binnen gemaakte afspraken op eigen initiatief uitvoeren van onderzoeken en advisering over verbetermaatregelen Succesbepalende factor 2: doen van aanbevelingen voor het verder ontwikkelen van het risico managementsysteem Kritische prestatie-indicatoren 2014 Omschrijving Doel/norm 2014 Doorontwikkelen van het systeem voor het beschrijven en bijhouden risico profiel en beheersen van (strategische) risico’s beheerkader Doorontwikkelen van het systeem van uitwerken control module bij vastgestelde procesgerichte risico-analyses procesbeschrijvingen e Implementeren van het format voor de vanaf 1 kwartaal 2014 en toepassen op risicoverslaggeving en het afgeven van een jaarverslag 2014 in control statement De controller bepaalt zelfstandig zijn planning voor de uit te voeren werkzaamheden en stemt deze af met de directeur-bestuurder, de accountant en de afdelingshoofden. Ter voorbereiding op de controle van de externe accountant worden in samenwerking met het hoofd afdeling Financiën & Bedrijfseconomische Zaken de interne controledossiers en samensteldossiers gereed gemaakt en getoetst op kwaliteit.

Samenvatting activiteitenprogramma 2014 Uitvoeren interne audit op de jaarrekening 2013 conform het controleplan 2012 - 2013. Uitvoeren tussentijdse audits conform het controleplan 2014 - 2015. Doorontwikkelen en implementeren risicoverslaggeving Samenvattinglen en implementeren risicoverslaggeving


19

4. Bestuursondersteuning 4.1 Strategische doelstellingen, succesbepalende factoren en (kritische) prestatieen risicoindicatoren Woonpartners moet kunnen draaien als een goed geoliede machine om de strategische doelen die zijn benoemd in het meerjarenbeleidsplan te kunnen verwezenlijken. Stafafdeling Bestuursondersteuning levert de organisatie op de terreinen waarvoor de afdeling verantwoordelijk is de daarvoor benodigde ondersteuning (personeelszaken & arbo, secretariaat directie en afdelingen zonder secretaresse, facilitaire zaken, marketing & communicatie). De achterliggende gedachte daarbij is: medewerkers kunnen goed presteren als zij goed zijn toegerust voor hun functie, als de personele-, arbo- en facilitaire zaken goed geregeld zijn en als zij in staat worden gesteld effectief en efficiënt te werken. Samen met een organisatie die zich goed profileert, vertaalt dit zich naar tevreden klanten en een organisatie die kan blijven innoveren. Efficiënt werken en tevreden klanten dragen bij aan een laag kostenniveau en daarmee een financieel gezonde organisatie. In het meerjarenbeleidsplan 2012 - 2016 zijn strategische doelstellingen geformuleerd. De doelstellingen waaraan afdeling Bestuursondersteuning een bijdrage kan leveren, gelet op het bovenstaande, zijn: optimaliseren van inkomsten en uitgaven (financiële continuïteit) optimaliseren dienstverlening en digitalisering (klanttevredenheid) organisatieontwikkeling (goed opgeleide en gemotiveerde medewerkers / we kijken kritisch naar de interne processen) Een uitgebreid overzicht van de strategische doelstellingen, succesbepalende factoren en indicatoren voor afdeling Bestuursondersteuning is opgenomen in bijlage 1.

4.2 Personeel & arbo 4.2.1 Human Resources Management (HRM) Het HRM-beleid wordt centraal vastgesteld. Aan dit beleid wordt uitvoering gegeven binnen de diverse afdelingen van de organisatie. Als gewenste resultaten van het HRM-beleid zijn geformuleerd: een zo goed mogelijke relatie tussen de kerncompetenties van Woonpartners en de competenties van de medewerkers een optimalisering van de effectiviteit en efficiency van de organisatie als geheel en de medewerkers in het bijzonder integratie van bedrijfsprocessen en individuele verantwoordelijkheid van de medewerkers bij de afzonderlijke onderdelen. Daarbij wordt per afdeling gebruik gemaakt van geprioriteerde afdelingsdoelstellingen. Deze doelstellingen zijn onderverdeeld in succesbepalende factoren (SBF), prestatie-indicatoren (PI) en kritische risico indicatoren (KRI), die worden doorvertaald naar resultaatafspraken met de individuele medewerkers. transparantie, doordat alle medewerkers gebruik kunnen maken van intranet, waarop veel informatie is te vinden (waaronder de kwartaalrapportages en verslagen van overleggen) en nieuws wordt gedeeld een heldere en goed communiceerbare beoordelings- en beloningssystematiek 4.2.2 Formatie Kostenbesparing is in de huidige markt noodzakelijk voor Woonpartners. Daarom wordt toegewerkt naar lagere loonkosten en een hoger efficiencyniveau.


20

Woonpartners kan en moet meer doen met minder mensen door: standaardiseren en automatiseren van processen veelzijdig inzetbare medewerkers (minder gespecialiseerd) zich te richten op haar primaire taken processen te vereenvoudigen Er is een beperkt budget voor de inhuur van extern personeel. Als een vacature ontstaat, wordt deze in principe niet opnieuw ingevuld, tenzij strikt noodzakelijk. Woonpartners werkt toe naar een formatie die overeenstemt met de corporatiebenchmark. De krappere arbeidsmarkt geeft daarbij ruimte voor een werkgever om eisen te stellen. 4.2.3 Integriteitsbeleid De integriteitscode van Woonpartners is in 2012 geactualiseerd en opnieuw vastgesteld. Voor aannemers en leveranciers geldt een aparte code. De beide codes staan op de website van Woonpartners. De rol en verantwoordelijkheid van leidinggevenden ten aanzien van het integer handelen van henzelf en hun medewerkers is expliciet vastgelegd. Het integriteitbeleid is een vast onderdeel van de afdelingsoverleggen en de kwartaalrapportages. Hierdoor wordt input gegeven aan de eventuele specifieke onderzoeken naar integriteitthema’s in 2014. 4.2.4 Werving & selectie Werving & selectie van nieuwe medewerkers gebeurt conform de vastgestelde werkwijze en processen. De coördinatie van het proces is in handen van afdeling Bestuursondersteuning. De kernwaarden van Woonpartners Midden-Holland, de kerncompetenties en de functiespecifieke competenties spelen een belangrijke rol bij het werven en selecteren van nieuwe medewerkers. Omdat Woonpartners groot belang hecht aan integere medewerkers wordt van iedere nieuwe medewerker, ook een ingehuurde, een verklaring omtrent gedrag (VOG) gevraagd. Vacatures worden gedeeld met andere corporaties in de regio, met welke Woonpartners MiddenHolland een samenwerkingsverband heeft. 4.2.5 Medewerkersonderzoek Tweejaarlijks worden de meningen van alle medewerkers van Woonpartners Midden-Holland geïnventariseerd door middel van een medewerkersonderzoek. Door gebruik te maken van een vragenlijst die grotendeels vergelijkbaar is met die van voorgaande jaren kan de ontwikkeling op de diverse onderdelen gevolgd worden. Naar aanleiding van de resultaten van het vorige medewerkersonderzoek hebben de afdelingen diverse maatregelen getroffen om de resultaten waar nodig / mogelijk te verbeteren. In mei 2014 vindt het volgende medewerkersonderzoek plaats. 4.2.6 Arbeidsvoorwaarden Medewerkers van Woonpartners hebben veel eigen verantwoordelijkheid. Woonpartners draagt samenwerking hoog in het vaandel, want samen bereik je het beste resultaat. De werksfeer is plezierig, open en behulpzaam. Goede ideeën worden bijzonder op prijs gesteld. Medewerkers zijn trots op waar de organisatie voor staat. Medewerkers gaan bewust om met de beschikbare middelen om de maatschappelijke doelstelling van Woonpartners zo goed mogelijk in te vullen. Woonpartners vraagt veel van de medewerkers, maar biedt in ruil daarvoor een op de medewerker en de functie toegespitst pakket van arbeidsvoorwaarden, conform de CAO Woondiensten. Voor een deel kunnen medewerkers hun arbeidsvoorwaarden zelf samenstellen met het Woondiensten Cafetaria Systeem. Naast de CAO kent Woonpartners een eigen set aan arbeidsvoorwaarden: de algemene arbeidsvoorwaarden. De integriteitscode van Woonpartners maakt daar onderdeel van uit.


21

Om voor alle medewerkers inzichtelijk te maken hoe Woonpartners met bepaalde zaken om gaat is een ‘Wat en hoe bij Woonpartners’ samengesteld. 4.2.7 Werkkostenregeling Uiterlijk op 1 januari 2015 moeten organisaties de werkkostenregeling invoeren. Woonpartners bereidt de administratie en de arbeidsvoorwaarden daarop voor. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de kennis en ervaring van andere corporaties, met welke Woonpartners Midden-Holland een samenwerkingsverband heeft. Uitgangspunt bij de werkkostenregeling is het beschikbare fiscale forfait zo goed mogelijk te benutten. Voor het optimaal gebruik maken van de werkkostenregeling kan het wenselijk zijn arbeidsvoorwaarden anders te belasten dan nu het geval is. 4.2.8 Kernwaarden Woonpartners geeft inhoud aan haar maatschappelijke rol volgens de uitgangspunten in het meerjarenbeleidsplan 2012-2016. De kernwaarden (opgenomen in de integriteitscode) die al ons handelen bepalen zijn: wij zijn open naar elkaar en de buitenwereld wij zijn betrokken bij onze klanten en de samenleving wij werken met respect samen aan resultaten wij nemen onze verantwoordelijkheid 4.2.9 Beoordelen, belonen en ontwikkelen Beoordelen en belonen De thema's beoordelen, belonen en ontwikkelen vormen het fundament onder het systeem van integraal personeelsbeleid. Het gaat er daarbij om dat de beloning van de medewerkers in de pas loopt met de mate waarin door hen competenties worden ontwikkeld en prestaties worden gerealiseerd. De kerncompetenties (voor alle medewerkers van Woonpartners Midden-Holland) die vastgesteld zijn voor de periode van het meerjarenbeleidsplan 2012 - 2016 zijn: besluitvaardig inlevingsvermogen omgevingsbewustzijn bedrijfsmatig werken en overzien van bedrijfsprocessen initiatief De plannings-, voortgangs- en beoordelingsgesprekken worden benut om afspraken te maken met de medewerkers, gericht op de verdere ontwikkeling van de vijf kerncompetenties en de functiespecifieke competenties. Het aspect van loopbaanontwikkeling is een vast terugkerend onderwerp in de gesprekscyclus. De systematiek van beoordelen en belonen die Woonpartners hanteert is op dit moment nog vrij complex en zal waar mogelijk worden vereenvoudigd. De bewaking op de formulieren (volledig en juist invullen, inleveren ten behoeve van het personeelsdossier) is de verantwoordelijkheid van de leidinggevenden. Ontwikkelen Aan het einde van het jaar, bij de beoordelingsgesprekken, worden de opleidingswensen van de individuele medewerkers voor het jaar daarop besproken ter voorbereiding op het opleidingsplan. De leidinggevenden stellen jaarlijks voor hun afdeling een opleidingsplan op. Hierin worden zowel zowel de opleidingen in opdracht van de werkgever opgenomen als de opleidingen die medewerkers volgen vanuit hun individuele loopbaanontwikkelingsbudget.


22

Het opleidingsplan 2014 wordt anders ingestoken dan de afgelopen jaren. Afdelingen F&BEZ en PON hebben met behulp van een extern adviseur een samenhangend opleidingsplan voor hun afdeling opgesteld (pilot). Deze opleidingsplannen zijn in het derde kwartaal van 2013 beschikbaar en zijn vervolgens een voorbeeld voor de overige afdelingen. Conform de CAO kunnen medewerkers hun individuele loopbaanontwikkelingsbudget (LOB) benutten voor hun individuele loopbaanontwikkeling. Voor 2014 zijn centraal opleidingsthema's vastgesteld. Deze thema's zijn gericht op het vergroten van de deskundigheid en daarmee op het verbeteren van de bedrijfsvoering van Woonpartners als geheel. Dit betreft de thema's: automatisering, (kosten-)efficiënt werken en doelgerichte communicatie (mondeling en schriftelijk, websiteteksten, e-mail). Leidinggevenden maken hun opleidingsplan passend binnen deze thema's. Daarnaast heeft een aantal afdelingen eigen thema's: persoonlijke effectiviteit (F&BEZ) interne klantgerichtheid (F&BEZ) adviseren / beïnvloeden vanuit inzicht (F&BEZ) kennis van klantgroepen (W&B) opzetten van beheerstrategieën (W&B) participeren op een hoger plan (W&B) kennisdeling binnen de afdeling (W&B) projectleiding, -toezicht, -ondersteuning (PON) klantvriendelijkheid (M&OV) klantvriendelijk en zakelijk telefoneren (K&V) Buiten opleidingen in het kader van het LOB en de benoemde thema's is beperkt opleidingsbudget beschikbaar. 4.2.10 Arbo RI&E en arbo plan van aanpak De risico inventarisatie & -evaluatie (RI&E) die in 2009 is uitgevoerd is nog voldoende actueel. Het arbo plan van aanpak wordt jaarlijks geëvalueerd en geüpdated. Bedrijfshulpverlening (BHV) In het kader van de bedrijfshulpverlening worden ook in 2014 ontruimingsoefeningen voor het personeel in de hoofdvestiging in Waddinxveen, de vestiging in Gouda en voor het Anne Frank Centrum georganiseerd. De BHV’ers volgen jaarlijks de noodzakelijke opleiding. 4.2.11 Stage Woonpartners neemt haar maatschappelijke verantwoordelijkheid waar het gaat om het opleiden van jongeren en het zorgen dat leerlingen beter beroepsgeoriënteerd raken. Stagiairs krijgen de mogelijkheid om het tijdens de opleiding geleerde te toetsen aan de wensen en behoeften van de arbeidsmarkt. Stages en de contacten met de opleiders bieden ons bovendien de gelegenheid om invloed uit te oefenen, zodat opleidingen aansluiten bij wat wij als bedrijfsleven nodig hebben in een toekomstige collega. Binnen Woonpartners zijn de mogelijke stageplaatsen in beeld. Alle stageverzoeken worden beoordeeld op haalbaarheid en waar mogelijk worden de verzoeken gehonoreerd. Het aantal leer-werkplekken is momenteel beperkt. Vanuit haar maatschappelijke rol werkt Woonpartners ook mee aan ‘snuffelstages’, hoewel dat niet direct rendement oplevert voor de organisatie.


23

4.3 Organisatie In 2014 zullen nog enkele deelprojecten van het automatiseringsprogramma worden uitgevoerd of afgerond. Afdeling Bestuursondersteuning heeft een ondersteunende rol bij enkele deelprojecten. Door de voortschrijdende automatisering en digitalisering binnen Woonpartners (zoals een Document Management Systeem (DMS)) kunnen medewerkers efficiënter werken. De terugvindbaarheid van informatie verbetert. Ook zal er meer zelfwerkzaamheid kunnen (en moeten) zijn. Medewerkers kunnen van het begin tot het eind verantwoordelijkheid dragen voor een taak. Vooruitlopend op een DMS dient er een Woonpartnersbrede archiefstructuur te komen. Leidinggevenden dienen daarbij aan te geven welke registratieverantwoordelijkheid zij voor hun afdeling zien. Ook ontstaat er dan ruimte bij de administratieve/secretariële functies voor een taakinvulling die behalve administratief/secretarieel - waar dat nog niet het geval is - ook echt managementondersteunend kan worden. Om efficiënter en doelmatiger te werken is het zaak dat Woonpartners de verstikkende e-mailcultuur, de procesgerichtheid en de interne gerichtheid doorbreekt. Daaraan zal in 2014 bijzondere aandacht worden geschonken.

4.4 Marketing & communicatie 4.4.1 Algemeen Voor marketing & communicatie vinden de activiteiten hun basis in de handleiding marketing & communicatie die jaarlijks wordt geactualiseerd en opnieuw vastgesteld, en in de activiteiten waarover de diverse afdelingen in dit activiteitenprogramma schrijven. In de handleiding marketing & communicatie ligt de aanpak per activiteit vast: wie doet wat, wanneer, wat is het benodigde budget, wie is waarvoor verantwoordelijk, hoe vermarkten we de organisatie en de producten, welke rol speelt communicatie daarin en wat zijn de prioriteiten op basis van dit activiteitenprogramma. In het algemeen geldt: hoe groter het belang, hoe zwaarder de rol van de medewerkers marketing & communicatie, maar de uitvoering ligt met name bij de afdelingen zelf.

4.4.2 Speerpunten 2014 Externe communicatie Een krachtig, betrouwbaar en eenduidig imago van Woonpartners als belangrijke maatschappelijke onderneming met veel woongerelateerde diensten in de regio (aan de hand van de kernboodschappen uit het meerjarenbeleidsplan 2012-2016). Klant-/ontvangergerichte en kwalitatief goede schriftelijke communicatie via brochures, nieuwsbrieven, persoonlijke brieven, op de website etc. Benutten van de mogelijkheden van de website bij de (digitale) dienstverlening, met als doel efficiency en verbetering van de communicatie met klanten en stakeholders. Bewonersparticipatie - activeren van bewoners (efficiënt en doelmatig). Adviseren aan de voorkant - activeren van opdrachtnemers (efficiënt en doelmatig). Een digitale vervanger van WP-magazine introduceren.


24

Interne communicatie Benutten van de mogelijkheden van het nieuwe intranet (heldere structuur, kennisbank), met als doel het vergroten van kennis van medewerkers over visie, beleid, producten, diensten, procedures en werkwijzen bij Woonpartners. Door adviseren aan de voorkant stimuleren van een dienstverlenende en marketinggerichte houding bij alle medewerkers. In beeld brengen van welk soort zaken foto's bewaard moeten worden en door taggen de terugvindbaarheid bevorderen (beeldbank).

Samenvatting activiteitenprogramma 2014 Beperkt budget voor de inhuur van extern personeel. Meer doen met minder mensen. Vacatures worden in principe niet ingevuld, tenzij strikt noodzakelijk. Medewerkersonderzoek uitvoeren. Voorbereiden invoering werkkostenregeling per 1-1-2015. Arbo plan van aanpak evalueren en updaten. Systematiek beoordelen en belonen vereenvoudigen. E-mailcultuur, procesgerichtheid en interne gerichtheid doorbreken. Efficiency en doelmatigheid verbeteren door uitvoering te geven aan programmaplan automatisering. Woonpartnersbreed archiefplan opstellen. Gebruiksmogelijkheden website inzetten voor verbetering communicatie/efficiency. Activeren van bewoners en opdrachtnemers. Digitale vervanger voor WP-magazine introduceren. Intranetmogelijkheden benutten voor kennisvergroting medewerkers. Marketing- en dienstverleningsgerichte houding bij medewerkers stimuleren. In beeld brengen van welk soort zaken foto's bewaard moeten worden en door taggen de terugvindbaarheid bevorderen.


25

5. Ontwikkeling Met name doordat het Centrumplan in Waddinxveen in 2013 daadwerkelijk is gestart, stijgt het aantal nieuwbouw huurwoningen in productie snel. Voor 2014 stond in het Meerjarenbeleidsplan (MJB) een verwachting van 136 op te leveren huurwoningen. De prognose is nu 135 huurwoningen. Het aantal huurwoningen komt daarmee op het gewenste peil; zeker als de projecten in aanbouw en in voorbereiding mede worden beschouwd. Voor de jaren 2015 en 2016 gaat het MJB uit van (in totaal) 121 op te leveren huurwoningen; in aanbouw en in ontwikkeling zijn ultimo 2014 volgens de prognose 265 huurwoningen. Hiermee wordt het totaal aantal huurwoningen in de periode van het MJB (2012 - 2016; 440 huurwoningen) uiteindelijk zelfs met 78 overschreden. De opleveringen van koopwoningen blijven ver achter op het MJB. Het is gezien de marktomstandigheden een bewuste keuze om meer op huur in te zetten. Onze investeringskracht maakt dit ook mogelijk. In de koop wordt vooral ingezet op MGE-woningen in de Triangel en Gouda Oost. Dit zijn Maatschappelijk Gebonden Eigendom woningen, met koopondersteunende maatregelen zoals Koopstart en Starterslening. De afdeling Ontwikkeling is binnen Woonpartners verantwoordelijk voor: de projectontwikkeling van initiatief tot en met vaststelling van het definitieve ontwerp de afronding van de planologische procedures voorbereiding en begeleiding van bouwen woonrijp maken van openbare ruimte indien door Woonpartners uitgevoerd en daarnaast voor: de bedrijfsactiviteiten VvE-beheer de woningverkoop vastgoedverwerving

5.1 Strategische doelstellingen, succesbepalende factoren en (kritische) prestatieen risicoindicatoren In het meerjarenbeleidsplan 2012 - 2016 zijn strategische doelstellingen geformuleerd. De doelstellingen waaraan afdeling Ontwikkeling een bijdrage kan leveren, gelet op het bovenstaande, zijn: vernieuwing woningportefeuille uitbreiding sociale huurwoningen aan de bovenkant van de woningportefeuille meer huuraanbod voor middeninkomens meer huuraanbod voor starters en kleine huishoudens Dit doet de afdeling door middel van: o sloop van 220 huurwoningen in 5 jaar (gerealiseerd* tot en met 2013: 188) o realisatie van 301 huurwoningen in het prijssegment € 600,- tot € 650,- (gerealiseerd* tot en met 2013: 79) o realisatie van 139 markthuurwoningen in het prijssegment € 652,- tot € 850,- (gerealiseerd* tot en met 2013: 39) o realisatie en verkoop van 70 MGE-woningen (gerealiseerd* tot en met 2013:0) * incl. de prognose voor 2013 Een uitgebreid overzicht van de strategische doelstellingen, succesbepalende factoren en indicatoren voor afdeling Ontwikkeling is opgenomen in bijlage 1.


26

5.2 Projectontwikkeling Acquisitie en selectie van projecten in 2014 Naast de projecten De Parkwachters en de Gouwe Oever, die reeds in uitvoering zijn, zal in Boskoop naar verwachting een begin gemaakt worden met de ontwikkeling van Waterrijk West. Verder is Woonpartners samen met Trifolium in gesprek met de ontwikkelaar en de gemeente voor de afname van huurwoningen in het project Torenpad Oost. In Waddinxveen is de portefeuille met de projecten Centrumplan, Triangel, Alblas (gereed in 2013) en Kerkweg Oost goed gevuld. Ook de locatie Meteorenweg kan naar verwachting in ontwikkeling worden genomen. De nieuwbouwproductie is hiermee in deze gemeente verzekerd. In de Goudse wijk Korte Akkeren wordt gebouwd aan het Margrietplein en in Gouda Oost wordt de daadwerkelijke bouwproductie in 2014 gestart. Ook in deze gemeente komt de nieuwbouwproductie daarmee goed op gang. Met de projecten Westergouwe en Land van Steijn nog in het verschiet, hebben we voldoende mogelijkheden om onze bouwproductie ook op middellange termijn op peil te houden. In Zuidplas wordt de uitvoering van de projecten Schoolstraat en Burgemeester Klinkhamerweg in Zevenhuizen voorbereid. Daarnaast worden naar verwachting binnenkort concrete afspraken gemaakt over de afname van huurwoningen in Moerkapelle Oost. Kansen op realisatie van huurwoningen zijn er verder in Esselaag (Nieuwerkerk), Zevenhuizen-Zuid en in de omgeving van de nieuwbouw van zorgcentrum Zevenster (Zevenhuizen). Over het geheel bekeken is onze portefeuille voor de nieuwbouw van huurwoningen (zowel in het sociale als in het marktsegment) goed gevuld. Nu de maatregelen van het kabinet t.a.v. de corporatiesector duidelijk worden, is het goed te kunnen constateren dat onze investeringskracht daarvoor ruim toereikend is. Bekeken wordt in hoeverre nieuwbouw naar voren kan worden gehaald (bijvoorbeeld door te versnellen in Gouda Oost) en of nog nieuwe projecten kunnen worden toegevoegd. Dit is wenselijk vanuit de actuele grote vraag naar met name huurwoningen, maar ook vanuit het oogpunt van vernieuwing/verjonging van onze voorraad. Door de huidige scherpe bouwprijzen kan bovendien goed ingekocht worden. Uiteraard zullen de eventueel toe te voegen projecten - naast de gewenstheid om de woningen toe te voegen aan de voorraad - worden getoetst op de beleidsuitgangspunten prijs-kwaliteitverhouding en financierbaarheid. Projectvoorbereiding Door de situatie op de woningmarkt zijn de bouwprijzen scherp te noemen. De bouwbedrijven hebben een grote efficiencyslag gemaakt door het vergaand standaardiseren van het bouwproces en de producten. BIM en Lean zijn inmiddels gemeengoed, evenals prefab, systeembouw, basiswoningen, etc. Deze efficiencyslag heeft mede tot gevolg dat wij ook in ons voorbereidingsproces efficiënter kunnen werken. Met de aanbesteding van de bouw van het Margrietplein is de eerste ervaring opgedaan om ook een deel van het ontwerptraject en de engineering integraal bij de aannemer neer te leggen. Het resultaat van deze aanbesteding is zonder meer goed te noemen. Deze vorm van uitbesteden van (een deel van) het ontwerpproces en de engineering zal waar mogelijk en zinvol vaker worden toegepast. Een alternatief is om ontwerp en engineering integraal aan één partij uit te besteden, om vervolgens de aannemer via een ‘traditionele’ aanbesteding te contracteren. Deze methode kan bijvoorbeeld gebruikt worden als het woningprogramma en/of het programma van eisen nog niet vast staat. In beide vormen van uitbesteding treden wij zelf meer in de regierol en wordt de uitvoering zo efficiënt mogelijk door een professionele partij gedaan en begeleid. Activiteitenprogramma 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc.nr. 1310032 / #

27

Met deze werkwijze verwachten we het aantal projecten dat de komende tijd daadwerkelijk tot uitvoering komt met de huidige organisatie aan te kunnen. 5.2.1 Projecten Boskoop Algemeen De projecten De Parkwachters (oplevering in 2013) en de Gouwe Oever (oplevering 2014) zijn in uitvoering. 5.2.2 Projecten Gouda Gouda Oost algemeen De activiteiten in Gouda Oost worden steeds meer zichtbaar. Het eerste deel van het Zuidelijk e Stempel West is al gesloopt; het 2 deel zal volgens planning eind 2013 zijn gesloopt. In 2014 zullen de huidige bewoners van het eerste deel van het Zuidelijk Stempel Oost naar een andere woning verhuizen, zodat in 2015 ook daar de sloop kan starten. Verder zal de gemeente, nu de voormalige Anne Frankschool in het middengebied al is gesloopt, ook ‘t Wiel in 2013 slopen. Hierdoor kan de groene Parkzone ter plaatse van de voormalige Wiardi Beckmanstraat worden aangelegd. Na al deze sloopactiviteiten zal in 2014 - met het aanbrengen van voorbelasting en het bouwrijp maken van de Parkzone, het woongebied van het Zuidelijk Stempel West en de Springerslocatie - de opbouw van de wijk zichtbaar worden! Naast de hierna beschreven concrete projecten wordt ook de ontwikkeling van andere locaties in Gouda Oost nader onderzocht, zoals de Van Heuven Goedhartsingel, de locatie van de Oostvogel (aan de Bernadottelaan) en de locatie aan de Sportlaan tegenover de voormalige tuinbouwschool. Springerslocatie (Gouda Oost) Het stedenbouwkundig plan voor de Springerslocatie is zodanig ingericht dat de winkels en de appartementen afzonderlijk kunnen worden gerealiseerd. De beide supermarkten bereiden de bouw afzonderlijk voor; start bouw is eind 2014 voorzien. Voor de woontoren sluit Woonpartners met de gemeente een realisatieovereenkomst, waarna Woonpartners met de voorbelasting en het bouwrijp maken van het terrein kan starten. Start bouw is eind 2014/begin 2015 voorzien. Dit is afhankelijk van de tijd die de voorbelasting nodig heeft, om latere zakkingen in het openbaar gebied te voorkomen. Zuidelijk Stempel West (Gouda Oost) In 2013 wordt het bouwrijp maken van de eerste fase van dit plangebied opgestart; zo mogelijk in combinatie met de Springerslocatie. Het tweede deel - waar de 66 woningen eind 2013 zullen zijn gesloopt - komt daar direct achteraan. Ook de eengezinswoningen aan de Eendrachtsweg zullen, voor zover aangekocht, direct worden gesloopt zodat ook daar het bouwrijp maken kan worden gestart. In 2014 wordt de bouw van de nieuwe woningen voorbereid tot en met de aanbesteding. Start bouw wordt eind 2014 verwacht, maar is net als bij de Springerslocatie afhankelijk van de grondconsolidatie. Verder doorlopen we in 2014 de procedures om tot bestemmingsplanwijziging te komen. Op basis van de gewijzigde bestemmingen kunnen de omgevingsvergunningen worden aangevraagd. De Parkzone van het Zuidelijk Stempel West wordt in 2014 eveneens bouwrijp gemaakt. Bij oplevering van de woningen wordt de definitieve inrichting in samenspraak met de nieuwe bewoners afgerond. Zuidelijk Stempel Oost (Gouda Oost) In 2014 wordt het eerste deel van het stedenbouwkundig plan uitgewerkt voor het Zuidelijk Stempel Oost, zodat dit gereed is vóór de sloop van de woningen (begin 2015). Dit gebeurt parallel aan het ‘uitplaatsen’ van de bewoners van het eerste deel van dit gebied.


28

Middengebied (Gouda Oost) De verwerving van de woningen en de huidige winkelstrip aan de De Rijkestraat verloopt nog moeizaam. Aangezien dit deel van de wijk hard aan vernieuwing toe is, wordt in samenwerking met de gemeente onteigening voorbereid. Het stedenbouwkundige plan wordt parallel verder uitgewerkt. Dit alles met als doel om in 2015 tot sloop van de bebouwing te komen en vervolgens de nieuwbouw op te starten. Gedenklaan (Gouda Oost) Voor deze voormalige schoollocatie wordt, na het sluiten van een overeenkomst met de gemeente, een plan met koopwoningen uitgewerkt. In 2014 zal de bouw en verkoop van deze woningen verder worden voorbereid, met als doel in 2015 te kunnen bouwen. Margrietplein (Korte Akkeren) Het bouwplan is inmiddels aanbesteed; de bouw start begin 2014 (zodra de voorbelasting is verwijderd). Eind 2014 zullen de woningen worden opgeleverd.

5.2.3 Projecten Waddinxveen Triangel In het eerste deelplan van de Triangel zal Woonpartners in 2014 de bouw starten van 11 sociale huurwoningen en 14 koopwoningen, waarbij een starterslening wordt verstrekt. De starterslening wordt toegepast totdat Koopstart (een variant op Koopgarant) voor nieuwbouw beschikbaar is. De verwachting is dat Koopstart pas over enkele jaren kan worden toegepast. Meer informatie over de starterslening en Koopstart is te vinden op de site van de SvN (www.svn.nl/producten/starterslening) en op de site van stichting OpMaat (www.opmaat.nl/nieuwsbriefpagina’s/2013-03/koopstart). De koopwoningen worden door Bouwfonds in opdracht van Woonpartners ontwikkeld. Bouwfonds brengt zelf een vergelijkbaar aantal woningen onder dezelfde condities in verkoop. Voor de Triangel heeft Woonpartners samen met Bouwfonds (elk voor 50%) het ontwikkelrecht voor alle 475 woningen met een MGE-constructie. Indien de kavels bouwrijp kunnen worden geleverd zullen in 2014 in de Triangel verder 4 standplaatsen voor woonwagens, komende van de Meteorenweg, worden gerealiseerd. Centrumplan Waddinxveen De bouw van het Centrumplan Waddinxveen is in 2013 opgestart. Hier neemt Woonpartners in totaal 93 appartementen en 33 eengezinswoningen af. Eind 2014 worden de eerste clusters opgeleverd, met daarin ook huurwoningen van Woonpartners. Kerkweg Oost De herontwikkeling van het winkelpand tot startersappartmenten zal in 2014 worden gerealiseerd. In de eerste fase worden 8 appartementen gerealiseerd, als de overige winkelruimtes vrijkomen kunnen eventueel nog 4 appartementen worden toegevoegd. 5.2.4 Projecten Zuidplas Schoolstraat (Zevenhuizen) Zodra het bouwprogramma is afgestemd met de gemeente zal dit plan verder worden uitgewerkt. De planning gaat uit van sloop van de oude bebouwing in de loop van 2014. Dat is nog afhankelijk van de uitplaatsing van de laatste bewoners. Afhankelijk van de benodigde tijd voor bouwrijp maken kan eind 2014/begin 2015 gestart worden met de bouw. Herontwikkeling Burg. Klinkhamerweg (Zevenhuizen) Dit plan wordt gelijktijdig uitgewerkt met de Schoolstraat. Ook hier wordt uitgegaan van start bouw eind 2014/begin 2015. In dit plan moet het merendeel van de huidige bewoners nog een andere


29

woning vinden.

5.3 Verwerving van vastgoed De aankoop van woningen aan de Eendrachtsweg in Gouda Oost verloopt redelijk tot goed. In het Zuidelijk Stempel West zijn de meeste woningen aangekocht. Mozaïek Wonen heeft besloten het bezit e in het Zuidelijk Stempel Oost (2 fase) door te exploiteren en dus niet te slopen, waardoor de herstructurering van de wijk hier helaas vooralsnog stopt. Aan de De Rijkestraat verloopt de aankoop ondanks actieve verwerving nog niet vlot genoeg. Voor dit deel wordt onteigening voorbereid.

5.4 Verkoop van woningen In 2013 wordt de bijgestelde target van 15 verkochte woningen / € 2.000.000 positieve kasstroom ruim overschreden. Ook al vóór het lichte herstel van de woningmarkt dat inmiddels ingetreden lijkt te zijn, werden onze woningen boven verwachting goed verkocht. Omdat onze kasstromen voldoende zijn om onze geplande investeringen door te zetten en we voorlopen op de in het MJB voorziene verkoop van huurwoningen, is besloten om de doelstelling voor 2014 te temperen en op 15 woningen / € 2.000.000 positieve kasstroom te handhaven. Omdat meer dan voldoende woningen uit het verkoopprogramma vrijkomen door mutatie, zal gericht worden gekeken welke woningen daadwerkelijk te koop worden aangeboden en welke opnieuw verhuurd zullen worden. Hiermee kunnen we bovendien langdurige leegstand van te koop staande woningen verder terugdringen. Zittende huurders van woningen in het verkoopprogramma blijven de mogelijkheid houden hun woning te kopen. Verkoop van nieuwbouwwoningen zal in 2014 plaats vinden in de Triangel en in Gouda Oost. In de Triangel verzorgt Bouwfonds volgens afspraak de verkoop namens Woonpartners. In Gouda Oost zullen daarvoor makelaars worden ingeschakeld. Overwogen wordt om de realisatie en verkoop van (een aantal) vrije sector koopwoningen aan te bieden aan ontwikkelende aannemers (eventueel in combinatie met de bouw van huurwoningen).

5.5 Dienstverlening aan derden Onder deze noemer vallen de beheeractiviteiten die Woonpartners verricht voor Verenigingen van Eigenaars (VvE’s). Zoals elk jaar worden we in het kader van het SKW certificaat in het voorjaar 2014 ge-audit. In 2014 zal het merendeel van de VvE’s overgaan op het vernieuwde standaardcontract. Hierin hebben we de verantwoordelijkheden en werkzaamheden scherper gedefinieerd. Een en ander is gericht op een efficiëntere dienstverlening en marktconformiteit.


30

Samenvatting activiteitenprogramma 2014 Nieuwbouw Boskoop Gouwe Oever (in aanbouw) Nieuwbouw Gouda Gouda Oost: - Springerslocatie - Zuidelijk Stempel West - Zuidelijk Stempel Oost - Middengebied - Gedenklaan Margrietplein Nieuwbouw Waddinxveen e Triangel: 1 fase Centrumplan Fortis/ASR Kerkweg Oost Nieuwbouw Zuidplas Schoolstraat - Zevenhuizen Burg. Klinkhamerweg - Zevenhuizen Verwerving Aankoop van 5 eengezinswoningen en 5 appartementen/winkelunits in Gouda Oost Verkoop Verkoop van 15 huurwoningen VvE Beheer Boskoop: Gouda: Waddinxveen: Zuidplas:

2 VvE 19 VvE’s 9 VvE’s + 1 stichting beheer woonomgeving 3 VvE’s + 1 complex in beheer in opdracht van gemeente


31

6. Woningbeheer 6.1 Afdeling Klantinformatie & Verhuur De kerntaken van de afdeling K&V zijn: het digitaal, telefonisch of persoonlijk verstrekken van informatie over de dienstverlening van Woonpartners, het afhandelen van klantvragen en het doorverbinden van klanten naar de juiste afdeling het afhandelen van reparatieverzoeken het toewijzen en verhuren van sociale huurwoningen het verhuren van vrije sector huurwoningen het verhuren en beheren van maatschappelijk en overig vastgoed het incasseren van huurbedragen 6.1.1 Strategische doelstellingen, succesbepalende factoren en (kritische) prestatieen risico indicatoren In het meerjarenbeleidsplan 2012-2016 zijn strategische doelstellingen geformuleerd. De doelstellingen waaraan afdeling Klantinformatie & Verhuur een bijdrage kan leveren, gelet op het bovenstaande, zijn: voorzien in woonbehoefte van lage en lagere inkomensgroepen (passende toewijzing huurwoningen) meer huuraanbod voor middeninkomens (in 2016 bestaat max. 5% van het bezit uit markthuurwoningen) realiseren van plezierig wonen in een prettige woonomgeving (bij de huurstelling passend aanbod interieurpakketten) verbeteren dienstverlening en stroomlijnen van processen (o.a. digitaal): o versterken klantbewustzijn en klantgerichtheid bij medewerkers (huurders zijn tevreden over de dienstverlening van Woonpartners) o optimaliseren en innoveren in beheer o optimaliseren van inkomsten en uitgaven (marktgericht aanbod realiseren voor verschillende doelgroepen) en kostenbeheersing Een overzicht van de strategische doelstellingen, succesbepalende factoren en indicatoren voor afdeling Klanteninformatie & Verhuur is opgenomen in bijlage 1. 6.1.2 Klantinformatie Nieuwe en bestaande klanten moeten geïnformeerd worden over onze dienstverlening. In 2014 is de vernieuwde website beschikbaar, inclusief een klantportaal. De telefooncentrale is al aangepast: de klant komt met behulp van een keuzemenu in de telefooncentrale snel op de juiste plek terecht. Klantbedieningsconcept, ‘Mijn Woonpartners’ Woonpartners streeft ernaar haar dienstverlening zo goed mogelijk aan te laten sluiten bij de wensen van de huurders. Daarbij vormen de KWH normen voor onze organisatie een belangrijk uitgangspunt. Huurders willen minder afhankelijk zijn van de openingstijden van ons kantoor. Woonpartners sluit daarop aan, door dienstverlening langs de digitale weg mogelijk te maken. Voor de kleine groep klanten die hun weg in de digitale wereld niet weten te vinden, blijft Woonpartners overigens maatwerk leveren. Onderdeel van de vernieuwing van het klantbedieningsconcept is het werken met een moderne telefooncentrale met callcenter functionaliteit en de introductie van een klantportaal via de nieuwe website. Daarnaast wordt de aanname van reparatieverzoeken via het klantportaal direct verwerkt in een digitale intake module. In 2014 wordt het mogelijk voor huurders om via de website, zelf direct een afspraak in te plannen voor een reparatieverzoek.


32

Nieuwe website Eind 2013 introduceert Woonpartners haar vernieuwde website. Onderdeel hiervan wordt het klantportaal ‘Mijn Woonpartners’. De huurders van Woonpartners kunnen hierin hun eigen gegevens inzien en beperkt wijzigen. Woonpartners wil hiermee de kwaliteit van de dienstverlening verbeteren. Digitalisering woningaanbieding Het woningaanbod is digitaal zichtbaar voor potentiële huurders. De woningen worden aangeboden met een actuele foto van de woning en het wooncomplex, een actuele plattegrond, informatie over de woonomgeving en het energielabel. De huurwoningen worden aangeboden via de vernieuwde website www.woningnet.nl. Woonpartners biedt haar vrije sector woningen daarnaast aan op specifieke websites, zoals www.pararius.nl, www.rooftrack.nl en www.funda.nl. Drukwerk De klant is inmiddels vertrouwd met het langs digitale weg opvragen van informatie. De behoefte aan drukwerk neemt hierdoor af. Brochures Woonpartners Alle brochures van Woonpartners zijn digitaal te downloaden van de Woonpartners website. Woonpartners verstrekt straks bij de huurovereenkomst de brochures ‘Zelf klussen en verbouwen’ en de ‘Algemene Huurvoorwaarden’. Daarnaast krijgen bewoners schriftelijke informatie, waarin verwezen wordt naar de digitale brochures op de website. De klanten die niet over de mogelijkheid beschikken om de digitale brochures te downloaden, kunnen een afdruk opvragen bij Woonpartners. Brochures derden Informatiebrochures van externe partijen zoals de Huurkrant of de Woonkostenkrant blijven in gedrukte versie beschikbaar en kunnen afgehaald worden bij onze vestigingen. Waar mogelijk biedt Woonpartners deze middelen ook digitaal aan. 6.1.3 Verhuur Aanbod De invloed van de crisis op de woningmarkt tekent zich ook af in het werkgebied van Woonpartners Midden-Holland. Dat is te merken aan het feit dat er nog steeds een laag aantal woningen voor verhuur beschikbaar komt terwijl het aantal woningzoekenden in de regio hoog blijft. Primaire taak van Woonpartners is het voorzien in de woningbehoefte van woningzoekenden met een laag inkomen. Woonbehoefte (lagere) middeninkomens Woonpartners wil ook de (lagere) middeninkomens bedienen. Daarom laat de corporatie in beperkte mate lagere middeninkomens toe in het duurdere deel van het sociale segment. Daarnaast creëren we een groter aanbod in het huursegment vanaf de sociale huurgrens tot een huur van circa € 850,- per maand. Woonpartners streeft ernaar om aan het einde van de beleidsperiode 2012 - 2016 minimaal 5% van haar woningvoorraad in de vrije sector te positioneren. Dit wil zij bereiken door voor een aantal bestaande woningen bij mutatie een hogere huur te vragen en door nieuwe woningen aan de voorraad toe te voegen. EU-norm Op grond van de geldende EU-toewijzingsnorm wijst Woonpartners minimaal 90% van haar sociale huurwoningen toe aan huishoudens met een gezinsinkomen tot maximaal € 34.085,Woonpartners blijft, zolang zij aan deze 90%-verplichting kan voldoen, woningen uit het sociale segment toewijzen aan de inkomensgroep tot € 37.000,-.


33

Woonbehoeften urgenten Woonpartners voert de huisvestingsverordeningen uit in al onze gemeenten en huisvest woningzoekenden met een sociale, medische of financiële urgentie met voorrang. Dit geldt ook voor de groep stadsvernieuwingsurgenten op basis van een sociaal plan. 6.1.4 Woonruimteverdeling Woonpartners verzorgt de woningtoewijzing voor de sociale huurwoningen in de gemeenten Gouda, Waddinxveen en Zuidplas overeenkomstig de voor deze gemeenten geldende huisvestingsverordeningen. Door de realisatie van het nieuwbouwproject De Parkwachters en de Gouwe Oever biedt Woonpartners ook woningen aan in de gemeente Boskoop. De eerste verhuur na oplevering wordt door Woonpartners zelf gedaan. Het dagelijks beheer en de verhuur bij mutatie wordt verzorgd door samenwerkingspartner Trifolium Woondiensten. Monitoren huisvestingsbeleid De effecten van het gevoerde huisvestingsbeleid worden jaarlijks in samenwerking met de gemeenten geëvalueerd. Hierbij wordt beoordeeld of er voldoende balans bestaat tussen de slaagkansen van de verschillende doelgroepen (jongeren, ouderen, starters, urgenten, etc.). Instrumenten woonruimteverdeling Het woningaanbod van Woonpartners in het sociale huursegment is te vinden op www.woningnet.nl. Deze site is ook te bereiken via een link op de Woonpartners website. De woningzoekenden die ingeschreven staan bij WoningNet ontvangen Digizine, de digitale woonkrant, waarin het aanbod van sociale huurwoningen in de regio Midden-Holland wordt aangeboden. Kandidaten die hebben gereageerd op een aanbieding en die volgens de toewijzingsregels in aanmerking komen voor een woning ontvangen een woningaanbieding per e-mail, waarop zij direct digitaal kunnen reageren. Deze werkwijze geldt vanaf augustus 2013 ook in de gemeente Zuidplas. De krantenadvertentie met de woningen gaat verdwijnen. Wel komt er wekelijks een advertentie in Hart van Holland (editie Zuidplas) met een verwijzing naar het woningaanbod op WoningNet. In 2014 gaat Woonpartners haar woningen in het hele werkgebied wekelijks aanbieden via WoningNet in plaats van tweewekelijks. 6.1.5 Huurbeleid Huurbeleid 2014 Woonpartners streeft naar een prijsvorming die zo goed mogelijk aansluit bij ligging en geboden kwaliteit. Het Rijksbeleid is voortdurend in beweging. Uiterlijk per 1 juli 2014 zal er een aanpassing in het Woningwaarderingssysteem zijn aangebracht, zo heeft de verantwoordelijke minister laten weten. Zodra de minister het huurbeleid voor 2014 heeft vastgesteld (verwachting maart 2014) bepaalt Woonpartners haar huurbeleid voor het komende jaar. Woonpartners zet zich in om een bij de omvang van de doelgroep passende woningvoorraad aan te houden in verschillende prijssegmenten. Voor de vrije sector huurwoningen, het maatschappelijk en overig vastgoed en losse garages benut Woonpartners de mogelijkheden die de markt biedt. Vraaghuurbeleid 2014 In 2013 implementeerde Woonpartners haar vernieuwde vraaghuren. Bij mutatie wordt de vraaghuur opgetrokken naar gemiddeld 85% van de maximaal redelijke huurprijs. Woonpartners houdt daarbij rekening met de woningvoorraad die nodig is om de doelgroepen van beleid te kunnen blijven huisvesten. De prestatieafspraken met de lokale overheden zijn daarbij kaderstellend.


34

6.1.6 Nieuwbouwprojecten Opleveringen: de Gouwe Oever in Boskoop: oplevering 22 appartementen, deze zijn in 2013 verhuurd Margrietplein in Gouda: start promotie en verhuur 31 eengezinswoningen in de vrije sector, verwachte oplevering eind 2014 Kerkweg Oost in Waddinxveen: renovatie met realisatie 8 - 12 appartementen op de begane grond, verwachte oplevering 2014 Voorbereiden voor verhuur Centrumplan in Waddinxveen: start promotie en verhuur 93 appartementen en 33 eengezinswoningen, verwachte oplevering eind 2014 Triangel in Waddinxveen: start promotie en verhuur 11 eengezinswoningen in de sociale secotr, verwachte oplevering 2014/2015 6.1.7 Huurincasso en schuldhulpverlening Huurincasso Woonpartners voert een proactief en consequent incassobeleid uit. Het is in het belang van onze huurders dat zij op tijd gewezen worden op het niet of niet-tijdig betalen van de huur. Voor een groot deel van deze bewoners is het risicovol om een huurachterstand te hebben. Indien een huurder structurele financiële problemen heeft, helpt Woonpartners bij het zoeken naar mogelijke oplossingen door de betreffende bewoner te verwijzen naar instanties als maatschappelijk werk, schuldhulpverlening of de gemeentelijke sociale dienst. Woonpartners streeft ernaar om huisuitzetting te voorkomen. 6.1.8 Woonkwaliteit Differentiatie in showroomkeuzes Woonpartners zorgt ervoor dat woningen voorzien worden van een basiskwaliteit, zoals omschreven in de richtlijn Woonpartnerskwaliteit. Wanneer keuken, badkamer of toilet vernieuwd worden, heeft de huurder keuze uit een aantal voorgeselecteerde tegelvarianten en keukeninrichtingen uit de showroom. Eenzelfde aanpak wordt aangeboden voor de vrije sector huurwoningen, waarbij de keuzemogelijkheden in de showroom gekoppeld worden aan de kwaliteit van de woning in de verschillende prijscategorieën. Mutatieonderhoud Bij mutatie wordt de woning beoordeeld op het noodzakelijk onderhoud, om zo de woning weer in goed bewoonbare staat aan de nieuwe huurder beschikbaar te kunnen stellen. Energetische maatregelen en energielabel (EPA) Energetische maatregelen worden in principe alleen bij grootonderhoud of planmatig onderhoud aangebracht. Wanneer een woningcomplex gerenoveerd wordt, zal er voor elke woning eveneens complexmatig een energielabel worden afgegeven. Energielabel (EPA) in de vrije huursector De wetgeving schrijft onder andere voor dat elke vrije sector huurwoning met een geldig energielabel verhuurd moet worden. Wanneer een energielabel ontbreekt, kan de huurder 10% aftrek van de huurprijs afdwingen. Woonpartners verhuurt de woningen met een geldig energielabel. 6.1.9 Maatschappelijk en Overig Vastgoed Woonpartners Midden-Holland exploiteert naast woningen op beperkte schaal ook maatschappelijken overig vastgoed.


35

Daarbij moet dan gedacht worden aan een multifunctionele accommodatie, buurtwinkeltjes onder een woongebouw of een bijzonder historisch object. Ook deze voorzieningen dragen, ook al worden zij vaak commercieel gebruikt, bij aan de leefbaarheid van buurt of wijk. Belangrijkste in beheer zijnde objecten: Gouda: - Nelson Mandela Centrum; multifunctionele accommodatie met een school, kinderdagverblijf, peuterspeelzaal, jongerenruimte, buurtactiviteitencentrum en andere voorzieningen - Middenmolenplein: momenteel grotendeels leeg, bestemming maatschappelijke doeleinden. Waddinxveen: - Anne Frank Centrum (ouderenwerk) Overzicht verhuurde vierkante meters:

Gouda

DAEB niet-DAEB Waddinxveen DAEB niet-DAEB Zevenhuizen DAEB niet-DAEB Totaal

totaal 9.018 3.466 1.066 4.098 0 81 17.729

verhuurd 7.991 3.217 1.066 3.712 0 81 16.067

Onverhuurd 1.027 249 0 386 0 0 1.662

% leegstand 13% 8% 0% 10% 0% 0% 10%

DAEB betreft bezit dat valt onder de tijdelijke regeling Diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen. In deze regeling heeft het Ministerie van Binnenlandse Zaken een lijst met categorieën maatschappelijk vastgoed opgenomen die behoren tot de dienst van algemeen economisch belang en daarom in aanmerking komen voor staatssteun. Het gaat daarbij voor Woonpartners onder meer om twee multifunctionele accommodaties, buurthuizen, zorgcomplexen voor mensen met een beperking en ruimten voor maatschappelijk werk en welzijnswerk. Onder niet-DAEB in deze tabel valt het overige bezit in de categorie Maatschappelijk en Overig Vastgoed . Ruimten voor eigen gebruik zijn niet opgenomen In Gouda zijn niet opgenomen Livingstonelaan 52 en Tesselschadestraat 1, deze objecten worden beheerd door Mozaïek Wonen. Niet verhuurd Gouda bestaat grotendeels uit; Middenmolenplein a 875m². Niet verhuurd Waddinxveen = 5 kantoren a 61m² in het woongebouw AFC + 1 kantoor Wingerd a 63m²

Belangrijkste aandachtspunt is het bestrijden/voorkomen van leegstand in een zeer slappe markt.

Samenvatting activiteitenprogramma 2014 Doorontwikkelen klantbedieningsconcept, de klantbediening voldoet minimaal aan de KWH normen. Klantinformatie zo veel mogelijk digitaal. Implementeren ‘Mijn Woonpartners'. Nieuw huurbeleid inzake vraaghuren implementeren. Handhaven rechtvaardig incassobeleid. Verhuren van nieuwbouwwoningen in de projecten Centrumplan, Margrietplein en Triangel. Optimalisatie verhuur / terugdringen leegstand in het maatschappelijk vastgoed.

‘ Activiteitenprogramma 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc.nr. 1310032 / #

36

6.2 Afdeling Wijk- & Buurtbeheer De kerntaken van de afdeling W&B zijn: vaststellen van complexen wijkvisies sociaal beheer complexe klantcontacten participatie en activering van bewoners bevorderen begeleiden projecten herstructurering, planmatig onderhoud en grootonderhoud dagelijks onderhoud 6.2.1 Strategische doelstellingen, succesbepalende factoren en (kritische) prestatieen risico-indicatoren In het meerjarenbeleidsplan 2012-2016 zijn strategische doelstellingen geformuleerd. De doelstellingen waaraan afdeling Wijk- & Buurtbeheer een bijdrage kan leveren, gelet op het bovenstaande, zijn: versterken klantbewustzijn verbinding met stakeholders een prettige woonomgeving aantoonbaar duurzame woningen optimaliseren en innoveren in beheer optimaliseren van inkomsten en uitgaven organisatieontwikkeling Een uitgebreid overzicht van de strategische doelstellingen, succesbepalende factoren en indicatoren voor afdeling Wijk- & Buurtbeheer is opgenomen in bijlage 1. 6.2.2 Klanttevredenheid KWH De coördinatie voor de continuering van het KWH-kwaliteitslabel ligt bij de afdeling W & B. In 2014 wordt een score van 8 over alle onderdelen mogelijk geacht. Met name de verbeteringen in de digitale dienstverlening zorgen naar verwachting voor een hogere waardering van onze dienstverlening Omgang met klanten waar het contact extra aandacht nodig heeft Binnen de afdeling W &B is speciale aandacht voor drie klantprofielen. De vergrijzende klant Binnen de afdeling is specifieke kennis over het klantcontact met senioren. Daarnaast is er in Waddinxveen intensief contact met het ouderenwerk, om de huurders in de seniorencomplexen rondom het Anne Frank Centrum naast een goede woning ook een goede leefomgeving te bieden. De zorgbehoevende klant Doordat steeds meer cliënten van de geestelijke gezondheidszorg (GGZ) in de gewone samenleving gaan / moeten wonen, krijgt Woonpartners steeds vaker te maken met bewoners die zorg en begeleiding nodig hebben bij het ‘goed kunnen wonen’. Voor die zorg en begeleiding hebben we overleg en afspraken met de gespecialiseerde zorgen welzijnpartijen. In 2014 zullen met de zorgpartijen en gemeenten nadere afspraken gemaakt worden over een Tweede Kansbeleid voor huishoudens die in de problemen zijn gekomen en een tweede kans verdienen. Intern hebben deze huurders één accounthouder in de vorm van een woonconsulent. De kritische klant Woonpartners heeft mondige klanten. Iedere klant kan en mag haar ongenoegen over het beleid of handelswijze van Woonpartners bij ons melden. Elke klacht wordt serieus opgepakt.


37

De afhandeling van deze klachten of opmerkingen wordt voor het overgrote deel door W & B opgepakt. Zorgvuldigheid en tijdigheid zijn daarbij sleutelwoorden. 6.2.3 Wijkaanpak/leefbaarheid Woonpartners Midden-Holland investeert in het zowel fysiek als sociaal leefbaar houden van de buurten en wijken waar zij bezit heeft. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in wijken waar het goed wonen is en wijken waar de leefbaarheid onder druk staat. Als basis voor deze activiteiten liggen wijkactieplannen en complexbeheerplannen die in 2013 gereed zijn gekomen. Om de voortgang te bewaken worden elk kwartaal wijkjournaals bijgehouden. Sociale activering Het op peil houden van de woonomgeving gaat het beste als bewoners daar ook zelf de verantwoordelijkheid voor nemen. Door ze te inspireren en te faciliteren gaan bewoners zelf aan de slag om hun woonomgeving te verbeteren of goed te houden. Daarnaast is uit ervaringen gebleken dat samen een klus klaren de beste methode is om sociale cohesie in een buurt te realiseren. Voorbeelden hiervan zijn de Korte klap-projecten in Kort Haarlem, de PortiekPortiers in Gouda Oost en diverse tuinenwedstrijden door bewonerscommissies in Waddinxveen, Zevenhuizen en Moerkapelle. Hierbij wordt nadrukkelijk samengewerkt met de gemeentelijke overheid en de bewoners. Maatschappelijk vastgoed Woonpartners exploiteert in de wijken waar zij bezit heeft in bescheiden mate maatschappelijk vastgoed, waaronder een multifunctioneel centrum in Gouda Oost en een ouderencentrum in Waddinxveen. Dit vastgoed draagt bij aan de vitaliteit van de wijk en draagt zo bij aan de leefbaarheid van de directe woonomgeving. 6.2.4 Maatschappelijke taken Woonpartners houdt zich bezig met leefbaarheidsinspanningen op sociaal en fysiek terrein. Daarnaast spant Woonpartners zich in om het aanbod en de dienstverlening in te zetten voor de behoeften en (woon-)wensen van mensen die niet of moeilijk in hun woonbehoefte kunnen voorzien. Dit zijn activiteiten in de ketens ‘Wonen, zorg & welzijn’ en ‘Wonen, leren & werken’. Beide vormen van ketensamenwerking zijn primair gericht gericht op het individu maar houden ook verband met het overeind houden van de leefbaarheid in buurten, wijken en dorpskernen. In de onderstaande paragrafen gaan we hier nader op in. 6.2.5 Wonen, zorg en welzijn In de keten ‘Wonen, zorg & welzijn’ gaat het vooral om het creëren van mogelijkheden om ouderen en mensen met een beperking zelfstandig te laten wonen. Woonpartners verhuurt in samenwerking met zorgpartijen in bescheiden mate zorggerelateerd vastgoed. Gelet op de veranderingen in het sociaal domein, in het bijzonder het ‘scheiden van wonen en zorg’ en ‘extramuralisering’, zijn meer woningen nodig die geschikt zijn voor deze doelgroep. Daarom wordt nauwe samenwerking gezocht met zorgleveranciers. Wmo Woonpartners heeft afspraken met de verschillende gemeentes over het aanbrengen van Wmovoorzieningen. Het overheidsbeleid hierin is dat bewoners steeds meer eigen verantwoordelijkheid nemen. Woonpartners neemt deze verantwoordelijkheid niet over maar faciliteert haar huurders wel om de benodigde voorzieningen op een goede wijze te verkrijgen. Uitstroom maatschappelijke opvang In de verschillende vormen van maatschappelijke opvang in de regio Midden-Holland zitten veel kwetsbare mensen die op eigen kracht lastig tot niet aan een reguliere woning kunnen komen.


38

Daarom zijn met de gemeenten in de regio afspraken gemaakt om deze bewoners versneld te helpen aan een sociale huurwoning. Hiertoe hebben we de volgende instrumenten: Zorgdakcontracten Deze contracten worden gebruikt voor huurders die zelfstandig kunnen wonen, maar nog wel enige begeleiding nodig hebben. Het huurcontract is tijdelijk en wordt gecombineerd met een begeleidingscontract. Pas bij voldoende zelfstandigheid kan het contract worden omgezet naar een regulier contract. De begeleiding wordt geboden door een zorgverlener. huisvestingsafspraken voor ex-gedetineerden (maatwerk) actieve bemiddeling naar reguliere woningen (hulp bij het zoeken) voorrangsregeling voor uitstromers uit de Vrouwenopvang in Gouda Taakstelling statushouders Ook in 2014 voldoet Woonpartners aan de taakstelling van de gemeenten Gouda, Waddinxveen en Zuidplas (de kernen Zevenhuizen en Moerkapelle) om vluchtelingen met een verblijfstatus te huisvesten. Anne Frank Centrum In Waddinxveen exploiteert Woonpartners een zalencentrum met bijbehorende catering, ter ondersteuning van het ouderenwerk in dit sterk vergrijzende deel van Waddinxveen. Met Palet Welzijn wordt gekeken of het pakket aan diensten aansluit bij de wensen van de doelgroep. Zo is inmiddels ook met maaltijdvoorziening gestart. Diensten voor derden Beheer Zuidrandflat in Gouda Woonpartners Midden-Holland heeft een dienstverleningsovereenkomst met collegacorporatie Zuidrandflat uit Gouda. Deze corporatie exploiteert een ouderencomplex in de wijk Kort Haarlem. Woonpartners verzorgt het onderhoud en de administratie inclusief de inning van de huren. Begeleiding bij wonen Het aantal bewoners dat moeite heeft om zich op een zelfstandige wijze als goed huurder te gedragen groeit. Dit komt onder meer omdat er steeds minder mogelijkheden zijn voor mensen om begeleid te wonen. Uitwassen hiervan zijn overlastgevend gedrag en structureel te hoge huurachterstanden. Voor ernstig overlastgevend gedrag wordt met de gemeenten en zorgverleners gewerkt aan de mogelijkheid om aan het huurcontract een niet-vrijblijvend begeleidingscontract te verbinden. Op die manier worden potentiële overlastgevers geholpen om met (meer) zorg voor de omwonenden en de woning te kunnen wonen. In meer preventieve zin wordt samengewerkt met Humanitas om mensen met kleinere huurschulden weer op weg te helpen en met Buurtbemiddeling om te bemiddelen in burenoverlast. Voorkomen van huisuitzettingen Voor de huurachterstanden hebben we met de gemeenten Waddinxveen en Gouda en met het maatschappelijk werk (waaronder schuldhulpverlening) afspraken gemaakt. Deze afspraken moeten ertoe leiden dat de huurachterstanden niet verder toenemen en zodoende huisuitzetting kan worden voorkomen. 6.2.6 Wonen, leren en werken In deze keten vallen alle activiteiten die Woonpartners onderneemt om jongeren tot 23 jaar te ondersteunen in hun zoektocht naar een zelfstandige plaats in de maatschappij. Voor de gemeente Gouda zijn onze activiteiten opgenomen in de Goudse Jeugdagenda.


39

Woonpartners richt zich in deze keten op de volgende zaken: Het bieden van ruimte voor jongerenactiviteiten in ons maatschappelijk vastgoed, zoals: o Huiswerkbegeleiding, Stichting Jong en jeugdbibliotheek in het Nelson Mandela Centrum o Brede School activiteiten en huiswerkbegeleiding in De Bühne o Speelgoedbank in de De Rijkestraat 32 De Goudse Weekendschool. Als één van de initiatiefnemers ondersteunen we de Weekendschool. Behalve dat Woonpartners zelf een ruim aantal werkervaringsplaatsen heeft, worden onze toeleveranciers verplicht om werkervaringsplaatsen op te nemen in de contractafspraken. Samen met Mozaïek Wonen is Woonpartners initiatiefnemer van de PortiekPortiers in Gouda Oost, Bij dit project worden kinderen op basisschoolleeftijd bewust gemaakt van hun leefomgeving. 6.2.7 Projectbegeleiding Wijk- en Buurtbeheer is verantwoordelijk voor de bewonersbegeleiding van projecten. Haar rol bestaat uit het begeleiden van het proces tussen bewoners en medewerkers van de aannemer. Grootonderhoud veroorzaakt een zekere periode overlast voor de bewoners. Goede communicatie draagt er toe bij dat dergelijke ingrepen tot volle tevredenheid van de bewoners tot een goed einde worden gebracht. Indicatoren over de prestaties op dit vlak zijn de resultaten uit de KWH-metingen over onderhoudsprojecten (streven >=8) en het aantal klachten over de wijze van communiceren rondom projecten (streven: geen verwijtbare klachten). De volgende projecten worden komend jaar belegeleid: - verhuistraject rondom herstructurering Gouda Oost fase 3 - verhuistraject rondom herstructurering Burgemeester Klinkhamerweg en Schoolstraat in Zevenhuizen - herstructurering woonwagenlocaties in Waddinxveen - herpositionering Anne Frankwoongebouw in Waddinxveen - grootonderhoud Bomenwijk Waddinxveen - grootonderhoud Weideplantsoen in Zevenhuizen - 32 projecten planmatig onderhoud 6.2.8 Onderhoudsuitgaven De afdeling Wijk- & Buurtbeheer is verantwoordelijk voor de uitvoering van het dagelijks- of niet planmatig onderhoud. Hieronder wordt verstaan: het serviceonderhoud; dit is onderhoud naar aanleiding van reparatieverzoeken. het onderhoud gedekt uit het ServicePlus abonnement; dit is regulier huurdersonderhoud, dat huurders kunnen afkopen met een abonnement schoonmaak en tuinonderhoud in de algemene gedeelten van de complexen aanbrengen en onderhouden Wmo-voorzieningen (Wet maatschappelijke ondersteuning) uitvoeren van mutatieonderhoud, in opdracht van de afdeling Klantinformatie & Verhuur Klantgerichtheid Het klantproces rondom het serviceonderhoud wordt verder gedigitaliseerd. Het doel hiervan is een hogere klanttevredenheid, door het bieden van meer gemak bij het melden van reparatieverzoeken. Bewoners kunnen op de nieuwe website hun verzoek niet alleen digitaal melden, maar ook zelf direct inplannen. Die mogelijkheid is dan 24 uur per dag, 7 dagen in de week beschikbaar. Kostenbeheersing Bij de uitvoering van het dagelijks onderhoud staan de klantgerichtheid en kostenbeheersing voorop.


40

De klantgerichtheid wordt met de digitalisering van het intakeproces verder verbeterd. Ook daar is het streven om een KWH-score >= 8 te behalen. De uitgaven worden genormeerd volgens de Corporatebenchmark. Toezicht en uitvoering binnen één afdeling Om de kosten beter te beheersen is in 2013 al het dagelijks onderhoud bij wijk en buurtbeheer ondergebracht. Op deze wijze wordt er meer integraal naar het onderhoud gekeken en is beter te sturen op de prijsstelling van de aannemers. Hiervoor zijn raamovereenkomsten met een beperkt aantal aannemers in voorbereiding. Een andere manier om de efficiency te verbeteren is door te sturen op het aantal opdrachten die worden verstrekt en door de productiviteit van het team vaklieden te verhogen. Huurdersonderhoud Ook huurders hebben verantwoordelijkheden voor het onderhoud van hun woning. Dit betreft voornamelijk het interieur van de woning en de directe woonomgeving. Voor bewoners die dit onderhoud niet kunnen of willen verzorgen, biedt Woonpartners de mogelijkheid van een ServicePlus abonnement. Soms zijn huurders niet op de hoogte van belangrijke zaken rondom huurdersonderhoud. Daarom werkt Woonpartners aan een betere voorlichting, bijvoorbeeld rondom ventilatie, vochtproblematiek en gladheidsbestrijding. De inzet van vrijwilligers bij kleine standaardklussen in de algemene ruimten van de wooncomplexen, kan beter benut worden.

Samenvatting activiteitenprogramma 2014 De afdeling Wijk- & Buurtbeheer richt zich in 2014 op 5 resultaatgebieden: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Vaststellen van complex en wijkvisies Sociaal beheer Dagelijks onderhoud Complexe klantcontacten Participatie en activering van bewoners bevorderen Begeleiden projecten herstructurering, planmatig en groot onderhoud.

Ambitie: de klantgerichtheid van Woonpartners is hoog en scoort bij de KWHmetingen een 8 of hoger. De wijkaanpak/leefbaarheid is beschreven in wijkactieplannen en wijkjournaals. Op de gebieden ‘Wonen, zorg & welzijn’ en ‘Wonen, leren & werken’ voert Woonpartners een breed palet aan activiteiten uit, die niet altijd direct gerelateerd kunnen worden aan wonen. Onderdeel hiervan is onze inzet op het voorkomen van huisuitzettingen en voorkomen van overlast. Dagelijks onderhoud wordt volledig onder regie van Wijk en Buurtbeheer uitgevoerd. Hierbij is de benchmark van het CFV het uitgangspunt voor de uitgaven. In de aansturing van aannemers wordt gebruikt gemaakt van raamovereenkomsten om zo de kosten beter te kunnen beheersen.


41

6.3 Afdeling Planmatig Onderhoud & Nieuwbouw (PON) De kerntaken van de afdeling PON zijn: begroten, voorbereiden, aanbesteden, uitvoeren en leiden van planmatig onderhoud projecten en grootonderhoudsprojecten inclusief energetische maatregelen realiseren van nieuwbouwprojecten het ‘technisch geweten’ vormen Woonpartners Midden-Holland 6.3.1 Strategische doelstellingen, succesbepalende factoren en (kritische) prestatieen risicoindicatoren In het meerjarenbeleidsplan 2012 - 2016 zijn strategische doelstellingen geformuleerd. De doelstellingen waaraan afdeling Planmatig Onderhoud & Nieuwbouw een bijdrage kan leveren zijn: voorzien in woonbehoefte lage en lagere inkomensgroepen (beheersen planmatig onderhoud en nieuwbouw) realiseren van plezierig wonen in een prettige woonomgeving (verbeteren energieprestatie) verbeteren dienstverlening en stroomlijnen van processen (o.a. digitaal): o versterken klantbewustzijn en klantgerichtheid bij medewerkers (klanttevredenheid) o optimaliseren en innoveren in beheer (aanscherpen proces rondom Meerjaren Investeringsprogramma) o optimaliseren van inkomsten en uitgaven (verlagen kosten planmatig onderhoud en nieuwbouw) Een uitgebreid overzicht van de strategische doelstellingen, succesbepalende factoren en indicatoren voor afdeling Planmatig Onderhoud & Nieuwbouw is opgenomen in bijlage 1. 6.3.2 Onderhoudsstrategie Planmatig onderhoud (PO) In 2014 worden de onderhoudsprojecten die in eerdere jaren zijn gestart en nog niet zijn afgerond voortgezet. Deze overlopende projecten zijn in principe ook nodig om de hoeveelheid werk voor de eigen organisatie en de kasstromen op het juiste niveau te houden. Volgens geldende procesbeschrijvingen is de projectenplanning Planmatig Onderhoud (PO) en Renovatie/Grootonderhoud (R/GO) 2014 opgesteld. Deze planning staat in de bijlage van dit activiteitenprogramma. In de planning is aangegeven in welke periode de onderhoudsprojecten worden uitgevoerd. De onderhoudsprojecten zullen, indien zich geen onvoorziene omstandigheden voordoen, volgens deze planning worden uitgevoerd. Conditiemeetmethode Vanaf 2012 is begonnen met conditiemeting op basis van de NEN 2767. Daarbij worden het exterieur, het collectieve interieur en de collectieve installaties gemeten. Voor het individuele woninginterieur is in 2013 een conditiemeetmethode ontwikkeld, ondersteund door referentiebeelden. De resultaten van de conditiemetingen worden gebruikt om objectief te bepalen welke (onderdelen van) complexen het eerst aan de beurt zijn voor planmatig onderhoud. Meerjaren Investeringsplanning (MIP) Jaarlijks worden complexen beoordeeld vanuit vier verschillende invalshoeken (leefbaarheid, technische staat, verhuurbaarheid, financiële exploitatie) om te bepalen bij welke complexen kwaliteitsverbeteringen noodzakelijk zijn. Dit wordt vastgelegd in de Meerjaren Investeringsplanning voor de 10 eerstvolgende jaren. In 2014 wordt het proces om tot de MIP te komen aangescherpt.


42

Inkoop en aanbesteding In 2014 zal, net als in 2013, een deel van de onderhoudsprojecten enkelvoudig worden aanbesteed. Daarvoor zullen aannemers worden geselecteerd die eerder voor Woonpartners hebben gewerkt en na evaluatie als beste aannemer naar voren zijn gekomen. Daarbij speelt de beleving en beoordeling van de huurders een belangrijke rol. Hierdoor verbetert de (onderhandeling)positie van Woonpartners in de keten richting de aannemers en schept deze structurele samenwerking een betere verdeling en vermindering van de risico’s. Om het onderhoudsproces te innoveren zal in de cyclus van de jaarbegroting voor 2015 worden beoordeeld of en hoe de best presterende aannemers nog eerder in het onderhoudsproces kunnen worden ingezet om de verhouding tussen kosten en kwaliteit te verbeteren. Een mogelijkheid is om met een pilot project het onderhoud van minimaal één complex voor langere tijd uit te besteden aan een aannemer waarbij een prestatiecontract het uitgangspunt vormt. Daarmee wordt ketensamenwerking/-integratie gestimuleerd. Evaluatie onderhoudsprojecten In 2014 wordt het evaluatiebeleid onverminderd voortgezet. De beleving van de huurders heeft een belangrijke invloed in de beoordeling. Op basis van evaluatie wordt een rangorde opgesteld van de best presterende aannemers die meer kans maken op vervolgopdrachten. Ook worden verbeterpunten in nieuwe projecten toegepast. 6.3.3 Gezond & Veilig Gezond & Veilig geeft invulling aan maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO) en duurzaamheid. Het is de ‘paraplu’ waaronder een aantal onderwerpen wordt aangepakt, te weten WPK (Woonpartnerskwaliteit), energetische maatregelen, EPA (Energie Prestatie Advies) en GPRGebouw®, Warmtewet, PKVW (Politiekeurmerk Veilig Wonen), (brand)veiligheid, ventilatie, asbest, legionella, flora- en faunawet en arbeidsomstandigheden. Een groot aantal van de bovenstaande onderwerpen worden in deze paragraaf verder toegelicht. Binnen dit kader past ook het op een zo goed mogelijke wijze beoordelen van de technische kwaliteit van gebouwonderdelen, zodat op basis van goede argumenten het onderhoud kan worden gepland. Energetische maatregelen Woonpartners heeft zich geconformeerd aan het landelijke Convenant Energiebesparing Corporatiesector. Juni 2012 is dit convenant geactualiseerd en aangescherpt. Doelstelling is om in 2020 een energiebesparing van 33% te realiseren in de sociale woningvoorraad. Als dat lukt dan zullen de sociale huurwoningen gemiddeld over energielabel B beschikken. Het blijft een zware opgave om deze doelstelling te halen. Energetische maatregelen worden zo veel mogelijk in lijn met de convenanten uitgevoerd. De volgende maatregelen worden, indien technisch en financieel haalbaar, gelijktijdig met planmatig onderhoud uitgevoerd: daken gevelisolatie isolerende beglazing HR++ HR+ ketels Dit levert voor de huurder een besparing in de energiekosten op waarmee ook de stijging van de woonlasten in de hand wordt gehouden. In 2014 is een bedrag van € 1.500.000,- incl. BTW gereserveerd voor uitvoering van maatregelen waarbij een complexgerichte aanpak de standaard is. Dit bedrag is toereikend om de energetische maatregelen gerelateerd aan de jaarbegroting PO 2014 uit te voeren. Hiermee is gemiddeld label C haalbaar. De navolgende jaren is een bedrag van € 2.000.000,- incl. BTW per jaar gereserveerd.


43

Extra overheidssubsidies zijn nog niet in dit bedrag meegenomen. Een deel van de kosten van uitvoering van energetische maatregelen zal pas bij mutatie van de woning aan de nieuwe huurder worden doorberekend. In 2014 wordt ook vastgesteld of en welke extra maatregelen in de toekomst nodig zijn om zo veel mogelijk aan te sluiten bij het ‘Convenant Energiebesparing Huursector’. Onzeker is of het op dit moment hiervoor gereserveerde jaarbedrag € 2.000.000,- incl. BTW toereikend zal zijn. Ook wordt bekeken of Woonpartners Midden-Holland aanhaakt bij ‘Zonne-energie in de corporatiesector - uitrol zonnepanelen’. In het voorjaar van 2014 zal hiervoor een nieuwe beleidslijn worden gepresenteerd. Energie Prestatie Advies (EPA) Om vast te stellen of Woonpartners Midden-Holland slaagt in de besparingsambitie wordt in 2014 een meting uitgevoerd met behulp van het softwareprogramma EPA-view. Op basis van deze meting wordt bepaald bij welke complexen energetische maatregelen het beste kunnen worden uitgevoerd om het meeste resultaat te boeken. In de nieuwe beleidslijn energetische maatregelen wordt ook beoordeeld of EPA-view voor de aankomende jaren geschikt is en blijft om de energieprestaties en -verbeteringen te meten. GPR-Gebouw® In 2014 blijft de GPR-Gebouw®methodiek voor het toetsen van de kwaliteit en de duurzaamheid van complexen waar renovatie/grootonderhoud wordt uitgevoerd van toepassing. Een complex wordt daarbij beoordeeld op energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Warmtewet Vanaf 1 januari 2014 is de Warmtewet van toepassing. Dat betekent dat de collectieve installaties voor blokverwarming en de administratieve en financiële systemen moeten zijn aangepast. Hiervoor is in 2013 een plan van aanpak opgesteld. Onderdelen van deze wet zijn op het moment van schrijven van dit activiteitenprogramma nog niet definitief. Verwacht wordt dat de afronding van de hiermee samenhangende activiteiten op zijn vroegst in de loop van 2014 kunnen worden uitgevoerd. Woonpartnerskwaliteit (WPK) De beoogde kwaliteit van het vastgoed van Woonpartners is vastgelegd in een kwaliteitsstandaard. Deze standaard staat bekend als ‘Woonpartnerskwaliteit’. Bij dit kwaliteitsniveau kunnen huurders rekenen op een duurzaam onderhouden eigentijdse woning. In 2013 heeft een herijking van WPK plaatsgevonden. Daarbij is onderscheid aangebracht gerelateerd aan de huurprijsklasse. Uitgangspunt is dat woningen met een minimale exploitatietermijn van 15 jaar worden voorzien van WPK. Het aanbrengen wordt als woningverbetering gerealiseerd bij de uitvoering van planmatig onderhoud en bij alle woningen die door huuropzegging leegkomen. In 2014 zal bij uitvoering van planmatig onderhoud bij 21 woningen WPK worden aangebracht. Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW) Woonpartners Midden-Holland heeft in het kader van veilig wonen als doelstelling zo veel mogelijk woningen te laten voldoen aan de eisen van het PKVW (info: www.politiekeurmerk.nl). Dit pakket is door Woonpartners Midden-Holland aangevuld met het aanbrengen van inbraakwerende (isolerende) beglazing in en naast de voordeuren van de woningen. In 2014 zullen, gekoppeld aan het uitvoeren van het planmatig onderhoud, bij 69 woningen PKVW maatregelen aan huurders worden aangeboden. Hier staat een beperkte huurverhoging tegenover omdat het een kwaliteitsverbetering van de woning betreft. Tevens zal bij woningen met PKVW certificaat waarvan de looptijd (10 jaar) van het certificaat afloopt een upgrade worden uitgevoerd, afhankelijk van eventuele wijzigingen in het PKVW. In 2014 betreft dit 611 woningen. Onder hoofdstuk ‘6.3.5. Nieuwbouw’ wordt PKVW bij nieuwbouwprojecten afzonderlijk beschreven. Activiteitenprogramma 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc.nr. 1310032 / #

44

(Brand)veiligheid, ventilatie, asbest, legionella en flora- en faunawet Om de risico’s op het gebied van (brand)veiligheid, ventilatie, asbest, legionella en flora- en faunawet beter te beheersen, is in 2013 per onderwerp een startnotitie opgesteld met een integrale beschouwing. In 2014 wordt hierop doorgepakt door per onderwerp een plan van aanpak op te stellen. Vervolgens worden noodzakelijke voorzieningen en maatregelen die uitgevoerd moeten worden in de komende jaarbegrotingen opgenomen en in een tijdsplanning gezet. 6.3.4 Activiteitenoverzicht 2014 In bijlage 3 vindt u een overzicht met alle activiteiten voor planmatig onderhoud, energetische maatregelen en fysieke leefbaarheid voor 2014, per gemeente en complex gerangschikt. U kunt deze ook terugvinden op onze website. In onderstaand overzicht is aangegeven bij hoeveel complexen en woningen specifieke werkzaamheden in 2014 worden uitgevoerd. Gouda

Waddinxveen

Zuidplas

Aantal complexen

Aantal woningen

Aantal complexen

Aantal woningen

Aantal complexen

Aantal woningen

Totaal aantal woningen

Keuken

-

-

1

51

-

-

51

Toilet

-

-

-

-

-

-

-

Badkamer

-

-

-

-

-

-

-

Ventilatie

4

163

6

220

3

59

442

Liften

3

154

3

154

1

17

325

Algemene verlichting

-

-

-

-

-

-

-

Bestrating

1

50

-

-

-

-

50

10

445

5

151

5

56

652

3

222

3

115

-

-

337

9

281

3

85

2

31

397

Buitenschilderwerk

10

445

11

426

6

79

950

Binnenschilderwerk

1

124

5

191

-

-

315

Werkzaamheden

Gevels en buitenkozijnen Balkons en galerijen Daken, goten en schoorstenen

6.3.5 Nieuwbouw Naast het planmatig onderhoud is de afdeling PON verantwoordelijk voor het uitvoeren van nieuwbouwprojecten vanaf het moment dat het definitief ontwerp door afdeling Ontwikkeling is afgerond. Strategie nieuwbouwprojecten In de fase tot afronding definitief ontwerp vervult afdeling PON voor afdeling Ontwikkeling de rol van technische adviseur. Hiervoor zijn afspraken gemaakt aangaande overdrachtsmomenten en -documenten, passend in een projectmatige werkwijze. In 2014 zal deze werkwijze verder worden geprofessionaliseerd en zal de in 2013 gezamenlijk ontwikkelde methodiek voor projectadministratie worden toegepast. Aangezien een aantal projecten op basis van ‘turnkey’ wordt gerealiseerd is een praktische en goede onderlinge afstemming voor de projectoverdracht tussen PON en Ontwikkeling van wezenlijk belang, voor succesvolle nieuwbouwactiviteiten van Woonpartners Midden-Holland. Activiteitenprogramma 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc.nr. 1310032 / #

45

Duurzaamheid nieuwbouwprojecten Uitgangspunt is dat de nieuwbouwprojecten voldoen aan de vigerende weten regelgeving, ook met betrekking tot het energieverbruik genormeerd in de Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). Sinds 2007 gebruikt Woonpartners Midden-Holland de GPR-Gebouw®methodiek voor het toetsen van de kwaliteit en de duurzaamheid van nieuwbouwprojecten. Dit wordt in 2014 doorgezet. WoonKeur Woonpartners heeft aan nieuwbouw de kwaliteitsnorm ‘WoonKeur’ gekoppeld. Door overeenkomstig dit keurmerk te ontwerpen, wordt duurzame en levensloopbestendige woningbouw door onze organisatie bevorderd. In het basispakket WoonKeur zijn alle eisen en aanbevelingen van het PKVW op woningen woongebouwniveau opgenomen. In het Pluspakket Veiligheid zijn de eisen en aanbevelingen opgenomen voor de woonomgeving en op wijkniveau. Per project wordt bekeken hoe en in welke mate deze aspecten meegenomen zullen worden. Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW) Op basis van het handboek PKVW nieuwbouw 2011 zal de koers van 2013 in 2014 worden gecontinueerd. Nieuwbouw koop - aanbieden van de aanvullende garantie ‘Inbraakveilige woning’ om aan te tonen dat de woning danwel het gebouw voldoen aan de aan de woning en/of het gebouw gestelde eisen van het PKVW; Nieuwbouw huur - aanbieden van de aanvullende garantie ‘Inbraakveilige woning’ om aan te tonen dat de woning en/of het gebouw voldoen aan de aan de woning en/of het gebouw gestelde eisen van het PKVW en na 2 jaar conform PKVW bestaande bouw. Bij de voorbereiding van nieuwbouwprojecten wordt het PKVW vertaald in het Programma van Eisen, het nieuwbouwbestek, de aannemingsovereenkomst, de koop- en aanneemovereenkomst en het huurcontract. Hierbij worden de eisen PKVW bestaande bouw aangehouden. Evaluatie nieuwbouwprojecten In 2014 wordt het evaluatiebeleid onverminderd voortgezet. De beleving van de huurders heeft een belangrijke invloed in de beoordeling. Op basis van evaluatie wordt een rangorde opgesteld van de best presterende aannemers die meer kans maken op vervolgopdrachten. Ook worden verbeterpunten in nieuwe projecten toegepast. Nazorg nieuwbouw In 2014 krijgt nazorg van nieuwbouwprojecten onverminderd aandacht. De procesbeschrijving nazorg nieuwbouw die in 2013 is opgesteld wordt als leidraad aangehouden. Nieuwbouwprojecten in uitvoering In bijlage 2 vindt u alle nieuwbouwprojecten die in 2014 in uitvoering zijn of gaan, per gemeente gerangschikt. Samenvatting activiteitenprogramma 2014 Uitvoeren jaarlijks begrotingsproces op basis van vastgestelde procesbeschrijving. Aanscherpen aanpak MIP. Uitvoeren planmatig onderhoud op basis van benchmark normering € 725,- per VHE. Uitvoeren maatregelen WPK (Woonpartnerskwaliteit). Uitvoeren maatregelen Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW nieuw aanbrengen en upgraden). Uitvoeren energetische maatregelen zonder huurverhoging zittende huurder. Opstellen beleidslijn energetische maatregelen. Uitvoeren en opleveren van nieuwbouwprojecten. Activiteitenprogramma 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc.nr. 1310032 / #

46

7.

Financiën en bedrijfseconomische zaken

7.1 Strategische doelstellingen, succesbepalende factoren en (kritische) prestatieen risicoindicatoren In het meerjarenbeleidsplan 2012-2016 zijn strategische doelstellingen geformuleerd. De doelstellingen waaraan de afdeling Financiën & Bedrijfseconomische Zaken (F&BEZ) een bijdrage levert zijn: dienstverlening en digitalisering inzicht vergroten in investeringsmogelijkheden en versterken afwegingskader optimaliseren inkomsten en uitgaven organisatieontwikkeling Een uitgebreid overzicht van de strategische doelstellingen, succesbepalende factoren en indicatoren voor afdeling financiën en bedrijfseconomische zaken is opgenomen in bijlage 1.

7.2 Financiële continuïteit De financiële continuïteit van Woonpartners vereist een solide en realistische onderbouwing. In aansluiting op het opstellen van de begroting 2014 is de financiële meerjarenbegroting opgesteld. Bij de vaststelling van de jaarrekening 2013 (in het voorjaar van 2014) vindt wederom een actualisatie van de financiële meerjarenbegroting plaats. Tweemaal per jaar vindt de actualisatie van het financiële meerjarenperspectief plaats. Op deze manier kan de financiële ontwikkeling worden gevolgd en waar nodig bijgestuurd. Bij de financiële meerjarenramingen worden verschillende scenario’s berekend. De scenario-analyse neemt een structurele plaats in bij het monitoren van de financiële continuïteit. De scenario’s worden onder andere getoetst op: Solvalibiliteit: in welke mate is het bezit gefinancierd met eigen vermogen Interest Coverage Rate: in welke mate kan voldaan worden aan de renteverplichtingen Debt Service Coverage Rate: in welke mate kan voldaan worden aan de aflossingen en de renteverplichtingen Operationele kasstroom: in welke mate kan jaarlijks 2% worden afgelost Loan to Value: in welke mate is bezit gefinancierd met leningen Woonpartners waardeert haar woningbezit tegen marktwaarde in verhuurde staat. Om bij investeringsbeslissingen een goede afweging te maken is inzicht in verwachte rendementen van belang. In 2014 zullen investeringsvoorstellen nadrukkelijker worden getoetst aan vooraf vastgestelde normrendementen.

7.3 Treasury Gezien de snelle ontwikkelingen in de financieel-economische wereld in het algemeen en in de corporatiesector in het bijzonder, is het vereist om continu kritisch het treasurybeleid uit te voeren. Binnen Woonpartners Midden-Holland is een treasurycommissie werkzaam, bestaande uit de directeur-bestuurder, de manager afdeling F&BEZ en een externe deskundige. Deze commissie werkt binnen het kader van het treasurystatuut. Het treasurystatuut is in 2013 geactualiseerd. Conversiemomenten Eén van de belangrijkste aspecten voor Woonpartners in 2014 en de jaren daarna op het gebied van treasury, blijft het volgen van de ontwikkelingen op de gelden kapitaalmarkt.


47

Gezien de relatief lage rentestand is voor een aantal leningen een nieuw en gunstiger rentepercentage overeengekomen, voor de komende renteperiode. Door adequaat te reageren op komende conversiemomenten wordt deze ontwikkeling in 2014 voortgezet. Begin 2014 worden de leningen met een renteconversiemoment in 2016 beoordeeld. Doelstelling blijft om op een zo voordelig mogelijk wijze de financieringsbehoeften af te dekken. Financieringsbehoefte Voor de financieringsbehoefte voor de ontwikkeling van nieuwbouwprojecten is het beleid de financieringsbehoefte af te dekken op het moment dat er voldoende zekerheid bestaat over het doorgaan van die nieuwbouwprojecten. Deze werkwijze wordt in 2014 voortgezet. Woonpartners beschikt over een overeengekomen kredietfaciliteit met een van de huisbankiers. Deze faciliteit wordt benut, om een zo optimaal mogelijke financieringsstructuur te bewerkstelligen. Deze vorm van financiering is momenteel de voordeligste manier van financieren. De feitelijke ontwikkelingen zullen op de voet worden gevolgd aan de hand van de maandelijks te actualiseren liquiditeitsprognose. Door hierbij de werkelijke ontwikkeling af te zetten tegen de oorspronkelijke prognose en de afwijking te analyseren, kan het perspectief voor de aankomende perioden steeds nauwgezetter worden bepaald. De diepgang en daarmee de kwaliteit van deze analyses wordt vergroot. De splitsing in de liquiditeitsprognoses in de categorieën DAEB en niet-DAEB wordt steeds belangrijker. Het DAEB bezit wordt geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het gaat hierbij vooral om sociale huurwoningen. Het WSW is bezig om haar toetsingskader te actualiseren. In het najaar van 2013 komt het WSW met de eindresultaten. In het voorjaar van 2014 wordt dit ingevoerd. Indien nodig zal Woonpartners nieuw financieel beleid formuleren en haar financiële normstelling aanpassen.

7.4 Benchmarking In 2013 is Woonpartners gestart om de onderhoudslasten op hetzelfde niveau te brengen als collega corporaties. Dit wordt in 2014 voortgezet. Daarnaast heeft Aedes in samenwerking met KWH, Corpodata en TNO een nieuwe benchmark voor woningcorporaties ontwikkeld. Woonpartners zal haar gegevens hieraan toetsten.

7.5 Automatisering De afgelopen jaren heeft Woonpartners een kwaliteitsslag gemaakt op het gebied van automatisering. Ook in 2014 worden verbeteringen doorgevoerd. Digitaliseren reparatieverzoeken en facturenstroom Klantgestuurde inrichting van processen is nodig om het motto ‘Thuis in Wonen 2.0’ inhoud te geven. Ambitie van Woonpartners Midden-Holland is onder meer het inzetten van digitale toepassingen om de dienstverlening te verbeteren en processen te stroomlijnen. Belangrijke redenen om digitale toepassingen in te zetten zijn: de wens tot verhoging van de klanttevredenheid een efficiënter werkproces meer inzicht in en het kunnen monitoren van de prestaties van aannemers Het via de website volledig digitaal kunnen melden en inplannen van reparatieverzoeken neemt daarom een belangrijke plaats in. Dit project is inmiddels al gestart en zal een doorloop hebben in 2014.


48

Het digitaliseren van de facturenstroom start in 2014. Samen met de digitalisering van de reparatieverzoeken zal dit leiden tot een betere dienstverlening aan de klant en een efficiënter werkproces. Vernieuwen en outsourcen hardware infrastructuur Een goede hardware infrastructuur is de basis om optimaal gebruik te kunnen maken van de digitale toepassingen. De hardware infrastructuur van Woonpartners was verouderd. Begin 2013 is het beheer van de hardware en kantoorautomatisering overgedragen aan een professionele automatiseerder. Eind 2013 wordt het geheel aan hardware vernieuwd en samen met kantoorautomatiseringsproducten uit huis geplaatst (outsourcen). In 2014 zullen de voordelen zichtbaar worden. Verdere ontwikkeling IntraWIS Met het Intra Woning Informatie Systeem (IntraWIS) is het mogelijk om complete woninginformatie, op eenvoudige wijze vast te leggen en te benaderen. Foto’s, plattegronden, onderhoudsgegevens en andere aan een woning gerelateerde documenten worden in IntraWIS vastgelegd. De informatie wordt centraal opgeslagen en kan vanaf elke werkplek benaderd worden. De implementatie van dit systeem is in 2013 gestart en wordt verder doorgezet in 2014. Aanschaf en implementatie CMS - website en intranet De presentatie van informatie, beelden en filmpjes op de website gebeurt met behulp van een Content Management Systeem (CMS). De huidige toepassing is verouderd en niet geschikt om op adequate wijze alle informatie snel en duidelijk op de website te kunnen presenteren. Een nieuw CMS is hiervoor nodig. Eind 2012 zijn de eerste stappen op weg naar een nieuw CMS gezet. In 2013 zijn de voorbereidingen voor een nieuwe website met klantenportaal en een reparatieverzoekenmodule getroffen, evenals de voorbereidingen voor een nieuw intranet met kennisbank. Eind 2013 zal het eerste deelproject, de website, live gaan. Het project heeft een overloop in 2014. Zoals Woonpartners in haar meerjarenbeleidsplan 2012-2016 heeft aangekondigd, wil zij met een nieuwe websiteomgeving beter aansluiten bij haar doelgroepen en medewerkers. Zij wil haar cliënten beter van dienst zijn door meer informatie beschikbaar te stellen en de klant de mogelijkheid te bieden om vanaf de website processen te initiëren. Op die manier kunnen processen efficiënter en doelmatiger worden afgehandeld. Opleidingen Om de systemen optimaal te blijven benutten, is voordurende ontwikkeling van deskundigheid nodig en dienen medewerkers regelmatig geschoold te worden. Voor 2014 is een opleidingsplan opgesteld, waarin ook ruimte is voor opleidingen op het gebied van automatisering.

7.6 Administratieve organisatie De herzieningswet voor de Woningwet ligt momenteel voor advies bij de Raad van State. De nieuwe Woningwet kan vergaande consequenties hebben voor het beleid en op de wijze waarop de administratieve organisatie ingericht moet worden. Zodra meer duidelijkheid is over deze nieuwe wet, zal beoordeeld worden of en welke aanpassingen nodig zijn binnen Woonpartners.

Samenvatting activiteitenprogramma 2014 Toetsen scenario’s en investeringen aan financiële kader. Financieel beleid in lijn brengen met nieuwe richtlijnen. Vergelijken met andere corporaties. Digitaliseren facturenstroom. Aanpassen administratieve organisatie aan nieuwe Woningwet.


49

Bijlage 1 Strategische doelstellingen, SBF en KPI per afdeling

Bestuursondersteuning Strategische doelstelling: optimale dienstverlening en digitalisering Succesbepalende factor 2: klanttevredenheid Kritische prestatie-indicatoren 2014 Omschrijving Doel/norm 2014 Klachten bij klachtencommissie ≤ 2013

Kritische risico-indicatoren Risico’s imagoschade ontevreden klanten

Strategische doelstelling: organisatieontwikkeling Succesbepalende factor 3: goed opgeleide en gemotiveerde medewerkers Kritische prestatie-indicatoren 2014 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2014 Risico’s Formatie WPMH in relatie tot benchmark ≤ benchmark onvoldoende dienstverlening Budgetrealisatie inleenuren

binnen begroting

budgetoverschrijding

Ziekteverzuim WPMH

≤ 2013

onvoldoende dienstverlening


50

Indicator lange tijd voor afwikkeling van klachten ziekte behandelende functionaris veel klachten

Beheersmaatregelen sturen op personeelsplanning en kwaliteit medewerkers

Indicator niet/onvoldoende efficiënt kunnen werken stijging ziekteverzuim

Beheersmaatregelen sturen op efficiency

verminderde medewerkerstevredenheid werkdruk stijging ziektepercentage

sturen op goed personeelsbeleid sturen op goed personeelsbeleid

Ontwikkeling Strategische doelstellingen die zich specifiek vertalen in de succesbepalende factoren van afdeling Ontwikkeling - vernieuwing woningportefeuille - uitbreiding sociale huurwoningen aan de bovenkant van de woningportefeuille - meer huuraanbod voor middeninkomens - meer huuraanbod voor starters en kleine huishoudens Succesbepalende factor 1: sloop 220 huurwoningen in de periode 2012-2016 (gerealiseerd t/m 2013: 188) Kritische prestatie-indicatoren 2014 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2014 Risico’s Indicator Verouderde huurwoningen slopen 0 huurders kunnen niet tijdig vertrek zittende huurders worden uitverhuisd stagneert

Beheersmaatregelen monitoren en bij indicatie extra inzet op uitplaatsing, begeleiding Succesbepalende factor 2: realisatie 301 huurwoningen in het prijssegment € 600 - € 650 in de periode 2012-2016 (gerealiseerd t/m 2013: 79) Kritische prestatie-indicatoren 2014 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2014 Risico’s Indicator Beheersmaatregelen Daar waar dit mogelijk is (locatie, opleveren: 104 te hoge kosten stichtingskosten stijgen ‘slim’ aanbesteden, samenstelling wijk, etc.) huurwoningen in dit in aanbouw: 116 marktwerking benutten segment ontwikkelen en realiseren in ontwikkeling: 98 plannen komen niet tot bouw stagneert brede portefeuille aanhouden uitvoering zodat tussen plannen geschakeld kan worden Succesbepalende factor 3: realisatie van 139 markthuurwoningen in het prijssegment € 652 - € 850 in de periode 2012-2016 (gerealiseerd t/m 2013: 39) Kritische prestatie-indicatoren 2014 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2014 Risico’s Indicator Beheersmaatregelen Daar waar dit markttechnisch mogelijk is opleveren: 35 te hoge kosten stichtingskosten stijgen ‘slim’ aanbesteden, (locatie, samenstelling wijk, etc.) in aanbouw: 34 marktwerking benutten huurwoningen in dit segment ontwikkelen en in ontwikkeling: 20 realiseren plannen komen niet tot bouw stagneert brede portefeuille aanhouden uitvoering zodat tussen plannen geschakeld kan worden afzetrisico


huurmarkt in het segment stagneert

51

marktanalyse vooraf: terugvaloptie naar sociale huur inbouwen

Succesbepalende factor 4: realisatie en verkoop van 70 MGE-woningen in de periode 2012-2016 (gerealiseerd t/m 2013: 0) Kritische prestatie-indicatoren 2014 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2014 Risico’s Indicator Daar waar dit markttechnisch mogelijk is verkoop: 14 afzetrisico verkoop MGE-woningen MGE-koopwoningen ontwikkelen, realiseren opleveren: 14 stagneert en verkopen in aanbouw: 0 in ontwikkeling: 12 wijziging fiscale dalende verkoop/-rendement uitgangspunten

afzetrisico

hypotheekvoorwaarden worden aangescherpt

Beheersmaatregelen marktanalyse vooraf: terugvaloptie naar ‘gewone’ koop of huur inbouwen flexibiliteit naar andere constructie inbouwen flexibiliteit en terugvaloptie

Overige afdelingseigen succesbepalende factoren Succesbepalende factor 5: projectontwikkeling: voorbereiding van projecten t/m definitief ontwerp (DO) met in acht name van de kwaliteitsdoelstellingen van de organisatie en verantwoorde budgettering Kritische prestatie-indicatoren 2014 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2014 Risico’s Indicator Beheersmaatregelen Projecten voldoen aan de door de organisatie onvoldoende kwaliteit stroperig overleg/overdracht vroegtijdig overleg gestelde kwaliteitseisen intern Realistische en haalbare budgetten voor sociale huur: stiko* budgetoverschrijdingen bouwkosten stijgen continue toetsen aan projecten worden opgesteld max. € 185.000 en marktconformiteit, voldoende max. marktwaarde spreiding van opdrachten markthuur/ koopwoningen: stiko* max. marktwaarde – 5% (* uitgaande van marktconforme grondprijs)

budgetoverschrijdingen

grondstofprijzen stijgen

continue toetsen aan marktconformiteit, voldoende spreiding van opdrachten


loonkosten stijgen

Projecten worden binnen budget voorbereid


Projecten kunnen binnen budget worden uitgevoerd


significante overschrijdingen bij voorbereiding significante overschrijdingen bij uitvoering

continue toetsen aan marktconformiteit, voldoende spreiding van opdrachten budgetbewaking (projectadministratie) budgetbewaking (projectadministratie)


52

Succesbepalende factor 6: projectontwikkeling: verwerving van draagvlak voor projecten bij gemeenten, omwonenden, maatschappelijke instellingen, marktpartijen Kritische prestatie-indicatoren 2014 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2014 Risico’s Indicator Beheersmaatregelen Voldoende draagvlak wordt verkregen voor weerstand van de omgeving veel bezwaarschriften participeren, regelmatig de realisatie van projecten informeren en overleg voeren Succesbepalende factor 7: verkoop van 100 huurwoningen in de periode 2012-2016 (gerealiseerd t/m 2012: 56 (prognose)) Kritische prestatie-indicatoren 2014 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2014 Risico’s Indicator Beheersmaatregelen Woningen uit het verkoopprogramma worden 15 geleverde te veel verkoop (!) aantal woningen in verkoop beperkt aantal woningen in de verkocht woningen/€ 2.000.000 verkoop; kritisch selecteren positieve kasstroom wat wel en wat niet verkocht wordt bij mutatie lange leegstand

NVM-cijfers

Woningen worden tegen een verantwoorde prijs verkocht

prijs minimaal prijs voldoet niet aan veel woningen worden onder getaxeerde waarde regelgeving getaxeerde waarde verkocht 10% Succesbepalende factor 8: VvE beheer: uitvoering van het VvE beheer volgens de kwaliteitseisen van het SKW Kritische prestatie-indicatoren 2014 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2014 Risico’s Indicator SKW certificaat blijft behouden SKW certificaat blijft slechte kwaliteit aantal klachten behouden

bij langdurige leegstand de woningen terug in verhuur plaatsen tijdige en deugdelijke taxaties

Beheersmaatregelen professioneel beheer goede communicatie met klanten


53

K&V Strategische doelstelling: voorzien in woonbehoefte lage en lagere inkomensgroepen Succesbepalende factor 1: passende toewijzing huurwoningen Kritische prestatie-indicatoren 2014 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2014 Risico Voldoen aan de EU-norm over het toewijzen 90% toewijzing van de overschrijding leidt tot hogere van de sociale huurwoningen aan de sociale huurwoningen financieringslasten wegens doelgroep met een inkomen € 34.085,aan de inkomensgroep wegvallen borgingsfaciliteit (prijspeil 1-1-2012) < doelgroep (gedeeltelijk) inkomensgrens Strategische doelstelling: meer huuraanbod voor middeninkomens Succesbepalende factor 2: in 2016 bestaat max. 5% van het bezit uit markthuurwoningen Kritische prestatie-indicatoren 2014 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2014 Risico e Nieuw vraaghuurbeleid invoeren; deel van het implementatie 4 ontbreken van helder beleid bezit is benoemd als vrije sector woning bij kwartaal 2013 en 2014 kan leiden tot verkeerde mutatie prijsstelling; dit kan leiden tot te lage huuropbrengsten of Naast de geplande nieuwbouw dient dit te onnodige leegstand én tot leiden tot groei van het aandeel onvoldoende aanbod in de geliberaliseerde woningen én tot een respectievelijke gemiddelde huuropbrengst van 85% van huursegmenten maximaal redelijk op een termijn van 20 jaar Strategische doelstelling: realiseren van plezierig wonen in een prettige woonomgeving Succesbepalende factor 3: bij de huurstelling passend aanbod interieurpaketten Kritische prestatie-indicatoren 2014 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2014 Risico Invoeren beleid showroomkeuzes i.r.t. de voorstel gereed 2013 te eenzijdig aanbod leidt tot huurprijs; uitgangspunt is dat de geboden en geïmplementeerd in ontevreden huurders; een te e variëteit past bij de huurstelling 1 kwartaal 2014 ruime keus tot verspilling van tijd en geld


54

Indicator monitoren DAEB portaal NCCW

Beheersmaatregel bij overschrijding: aanscherpen toewijzingsbeleid m.b.t.de inkomensgrens van € 37.000,-

Indicator invoering vraaghuurbeleid is afhankelijk van definitieve vaststelling bestuurder

Beheersmaatregel instructie schrijven en vastleggen na implementatie monitoren op juiste toepassing en vastlegging in basisadministratie

Indicator niet op tijd beslisdocument gereed voor besluitvorming in SO / respectievelijk voor vaststelling door bestuurder

Beheersmaatregel voortgang bewaken

Strategische doelstelling: verbeteren dienstverlening en stroomlijnen van processen (o.a. digitaal): a. Versterken klantbewustzijn en klantgerichtheid Succesbepalende factor 4: huurders zijn tevreden over de dienstverlening van Woonpartners Kritische prestatie-indicatoren 2014 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2014 Risico Klantenbeoordeling van de kwaliteit van de waardering minimaal ontevreden klanten; dit leidt tot processen ‘verhuizen’ en ‘contact’ voldoet 7,5 negatief imago en extra werk minimaal aan de KWH norm Klantbedieningsconcept doorontwikkelen en start implementatie het niet (tijdig) beschikbaar zijn implementeren van ‘Mijn Woonpartners’ eind 2013 van nieuw CMS en klantportaal en module reparatieverzoeken Ggebruiken digitale module reparatie verzoeken Strategische doelstelling: verbeteren dienstverlening en stroomlijnen van processen (o.a. digitaal): b. Optimaliseren en innoveren in beheer Succesbepalende factor 5: De woningzoekenden optimaal bedienen via de digitale weg Kritische prestatie-indicatoren 2014 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2014 Risico Na invoering nieuwe website is realisatie begin 2014 - versnipperd aanbod voor de woningaanbod volledig digitaal en wordt er klant wekelijks aangeboden op een kwalitatief - extra kosten advertenties, goede manier; met foto’s, plattegronden, extra werk omschrijving van de woning en buurt - het niet tijdig vinden van een juiste kandidaat voor een woning - het opwekken van verkeerde verwachtingen bij klant, bij onvolledige informatie


55

Indicator KWH Klantvizier monitoren

oplevering automatisering

Beheersmaatregel processen verbeteren o.b.v. oude metingen en klachten van huurders - via stuurgroep automatisering aandacht vragen voor tijdige realisatie voorzieningen - prioriteitstelling in de werkzaamheden aanpassen - kennisverbreding

Indicator - contract Woningnet - opleververwachting werkgroep nieuwe website Woningnet

Beheersmaatregel plan van aanpak volgen (inclusief communicatie paragraaf met kritische mijlpalen)

Strategische doelstelling : verbeteren dienstverlening en stroomlijnen van processen (o.a. digitaal): c. optimaliseren van inkomsten en uitgaven Succesbepalende factor 6: marktgericht aanbod realiseren voor verschillende doelgroepen Kritische prestatie-indicatoren 2014 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2014 Risico Verhuren en in de markt zetten van de - basisstrategie - te late vaststelling van de nieuwbouw huurwoningen formuleren en huurprijzen kan leiden tot te vaststellen late start wervingscampagne. Projecten: - aanvangsleegstand - te late start van de opleveren in 2014: beperken in wervingscampagne kan leiden - Gouwe Oever, Boskoop (22) overeenstemming met tot huurderving wegens - Margrietplein, Gouda (31) voorcalculatie per leegstand en de beperking van - Kerkweg Oost, Waddinxveen (8) project mogelijkheid tot huurdersopties - circa één jaar voor - verwerving van turnvoorbereiden voor verhuur in 2014: start bouw voorstel keyproject kan leiden tot hoge - Centrumplan, Waddinxveen (93) voor huurprijzen aanvangsleegstand - Triangel, Waddinxveen (16) indienen - per project promotieplan maken, volgen en voortgang rapporteren Garages marktconform verhuren huurprijsbeleid onnodig lagere garages formuleren huuropbrengsten

Huurachterstandspercentage beperken, rekening houdend met de afspraken rond voorkoming huisuitzetting


<1% zittende <1,2% vertrokken

- onnodig renteverlies - huurderving wegens afboeking oninbaar

56

Indicator - nieuwbouwprogramma overzicht van Ontwikkeling nauwlettend volgen - tijdigheid beslisdocument gereed voor besluitvorming in SO / respectievelijk voor vaststelling door bestuurder

Beheersmaatregel - processen verbeteren - kennisverbreding

- inzicht in de marktprijzen via de makelaars. - voortgangsoverzicht prijsvorming garages ontwikkeling volgen via voortgangrapportage en kwartaalrapportage

- prioriteitsstelling - kennisverbreding

- belacties - inschakelen ketenpartners

Mutatieleegstand indammen; 90% van de reguliere woningen verhuurd binnen 25 dagen Norm vaststellen voor complexe/asbest mutaties 100 % inzicht in en sturing op de gehele lege voorraadportefeuille en een 100% juiste registratie Aanvullende marketing activiteiten vrije sector woningen vaststellen

- norm is conform benchmark CFV gemiddeld maximaal 25 kalenderdagen leegstand per mutatiewoning - normen vaststellen voor complexe/asbest mutaties. - aanvullende marketing activiteiten voor vrije sector

Succesbepalende factor 7: kostenbeheersing Op mutatieonderhoud een besparing van norm 2013 € 2.950,10% t.o.v. begroting 2013 per mutatie norm 2014 € 2.655,per mutatie


onnodige huurderving, veroorzaakt door: - benodigd onderhoud, waaronder asbestsanering en veiligheidskeuring - geen geschikte kandidaat - ontbreken van de juiste persoonsgegevens - reservering woning voor specifieke doelgroep van beleid

leegstand monitoren via voortgangsrapportage NCCW

- optimaliseren asbestprotocol - optimaliseren mutatieproces - kennisverbreding gebruik ondersteunende systemen (uploaden naar Woningnet, IntraWis, NCCW-onderhoud, etc.) - marketing activiteiten - inzicht in lege voorraadportefeuille

niet beïnvloedbaar: oplopende mutatiegraad: gevolg verklaarbare hogere onderhoudslasten beïnvloedbaar: uitvoeringsniveau onderhoud dat+ leidt tot onnodig hogere onderhoudskosten

volgen via NCCWstandaarduitdraai en de kwartaalrapportage

- procesverbetering - beïnvloeding prioriteitsstelling planmatig onderhoud aan de binnenpakketten - meer sturing op kostenafweging bij (complexe) mutaties.

57

W&B Strategische doelstelling: versterken klantbewustzijn Succesbepalende factor 1: klanttevredenheid Kritische prestatie-indicatoren 2014 Omschrijving Doel/norm 2014 Klanttevredenheid wordt goed beoordeeld KWH-score >=8,0 3 klantprofielen (zie 6.2.2) uitgewerkt met handelswijze

klantprofielen 30 juni gereed

Strategische doelstelling: verbinding met stakeholders Succesbepalende factor 2: activering bewoners Kritische prestatie-indicatoren 2014 Omschrijving Doel/norm 2014 Samenwerken als participatiedoel wordt 3 projecten met als gestimuleerd doel activering gerealiseerd Strategische doelstelling: een prettige woonomgeving Succesbepalende factor 3: wijkaanpak/leefbaarheid Kritische prestatie-indicatoren 2014 Omschrijving Doel/norm 2014 De leefbaarheidsactiviteiten vinden hun basis uitgaven volgens in de wijkactieplannen begroting en wijkactieplannen

Kritische risico-indicatoren Risico ontevreden klanten en negatief imago klantprofiel en handelswijze komen niet overeen, waardoor communicatie stroef verloopt

Kritische risico-indicatoren Risico afwachtende houding huurders leidt tot kostenverhoging Woonpartners

Kritische risico-indicatoren Risico lastig te verantwoorden uitgaven

Indicator KWH-score na elk kwartaal beschikbaarheid profielen

Indicator projecten uitgevoerd en geevalueerd

Beheersmaatregel prioriteitsstelling

Indicator kwalitatief en kwantitatieve verantwoording in wijkjournaals en kwartaalrapportage

Beheersmaatregel logboek in de vorm van een wijkjournaal per wijk bijhouden

Strategische doelstelling: aantoonbaar duurzame woningen Succesbepalende factor Bij deze doelstelling is W&B niet hoofd-verantwoordelijk. Daarom wordt dit niet verder uitgewerkt Strategische doelstelling: Optimaliseren en innoveren in beheer en optimaliseren van inkomsten en uigaven Succesbepalende factor 4: raamovereenkomsten het dagelijks onderhoud Kritische prestatie-indicatoren 2014 kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2014 Risico Indicator Implementeren en verder doorvoeren van alle aannemers een te hoge kosten door te weinig uitvoeren serviceonderhoud raamovereenkomsten voor aannemers in het raamovereenkomst scherpe prijzen binnen begroting dagelijks onderhoud voor eind 2014


58

Beheersmaatregel frequente monitoring en maatregelen waar nodig prioriteitsstelling

Beheersmaatregel sturing op kosten

Succesbepalende factor 5: toezicht op dagelijks onderhoud Kritische prestatie-indicatoren 2014 Omschrijving Doel/norm 2014 Meer grip op uitgaven en kwaliteit dagelijks uitgaven conform onderhoud, door meer eenduidige sturing en begroting, prognose consequent toezicht 2015 lager dan 2014 Strategische doelstelling: organisatieontwikkeling Succesbepalende factor 6: kennispeil verhogen Kritische prestatie-indicatoren 2014 Omschrijving Doel/norm 2014 Meer kennisdeling binnen de afdeling 3 interne activitieiten voor kennisdeling uitgevoerd


Kritische risico-indicatoren Risico te hoge kosten voor te lage kwaliteit onderhoud

Indicator onderhoudsuitgaven

Beheersmaatregel voortgangsrapportage

Kritische risico-indicatoren Risico kennispeil is te fragmentarisch en daarom niet geborgd

Indicator aantal activiteiten

Beheersmaatregel voortgangsrapportage

59

PON Strategische doelstelling: voorzien in woonbehoefte lage en lagere inkomensgroepen Succesbepalende factor 1: beheersen planmatig onderhoud en nieuwbouw Kritische prestatie-indicatoren 2014 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2014 Risico’s Realiseren van: conform scope PO - scopewijzigingen Planmatig onderhoud (PO) begroting 2014 binnen - planvertraging en Renovatie/grootonderhoud (R/GO) aan projectenplanning PO - continuïteit aannemer bestaande complexen en R/GO en binnen budget Realiseren van nieuwbouw woningen conform Definitief - scopewijzigingen Ontwerp (DO) - planvertraging binnen projecten - continuïteit aannemer planning NB en binnen budget Strategische doelstelling: realiseren van plezierig wonen in een prettige woonomgeving Succesbepalende factor 2: verbeteren energieprestatie Kritische prestatie-indicatoren 2014 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2014 Risico’s Realiseren energetische maatregelen conform scope - scopewijzigingen begroting energetische - planvertraging maatregelen binnen - continuïteit aannemer projectenplanning PO en binnen budget

Strategische doelstelling: verbeteren dienstverlening en stroomlijnen van processen (o.a. digitaal) a. versterken klantbewustzijn en klantgerichtheid Succesbepalende factor 3: klanttevredenheid Kritische prestatie-indicatoren 2014 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2014 Risico’s Klantbeoordeling uitvoering PO en R/GO beoordeling ≥ 8.0 - ontevreden klanten - genereert extra werk


60

Indicator voortgangsrapportages op basis van verplichtingenadministratie en projectenplanning PO en R/GO voortgangsrapportages op basis van verplichtingenadministratie en projectenplanning NB

Beheersmaatregelen via prioriteitsstelling bijsturen van de voortgang en projectenplanning PO en R/GO

Indicator - voortgangsrapportages op basis van verplichtingenadministratie en projectenplanning PO en R/GO - overzichten EPA-view - management steekproef op verwerking EPA-labeling

Beheersmaatregelen bijsturen voortgang en projectenplanning PO en R/GO

Indicator - resultaten KWH-meting - resultaten bewonersenquête - aantal klachten over uitvoering PO en R/GO

Beheersmaatregelen procesverbetering klantcommunicatie verbeteren nazorg plegen

via prioriteitstelling bijsturen van de voortgang en projectenplanning NB

Beheersen opleverpunten nieuwbouw

- maximaal 3 oplever> 3 opleverpunten per woning punten/woning bij bij oplevering leidt tot oplevering ontevreden klanten en extra - binnen 3 maanden werk 100% opgelost Strategische doelstelling: verbeteren dienstverlening en stroomlijnen van processen (o.a. digitaal) b. optimaliseren en innoveren in beheer Succesbepalende factor 4: aanscherpen MIP proces Kritische prestatie-indicatoren 2014 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2014 Risico’s Aanscherpen aanpak MIP MIP voor eerste 10 - MIP onvolledig jaar na jaar van - MIP niet op tijd gereed exploitatie binnen - onjuiste meerjarenraming in planning gereed op 1/6 begroting met kans op overschrijding financieringsruimte Strategische doelstelling: verbeteren dienstverlening en stroomlijnen van processen (o.a. digitaal) c. optimaliseren van inkomsten en uitgaven Succesbepalende factor 5: verlagen kosten planmatig onderhoud en nieuwbouw Kritische prestatie-indicatoren 2014 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2014 Risico’s Beheersen kosten PO, investeringen, binnen jaarbegroting/ overschrijding van de norm energetische maatregelen en leefbaarheid complexleidt tot het oplopen van de (inclusief contractonderhoud) /projectbudget PO en kosten R/GO op basis van norm ≤ € 725,- per VHE/jaar Beheersen kosten nieuwbouw binnen projectbudget overschrijding van het NB (nieuwbouw) beschikbare budget leidt tot het niet halen van de rentabiliteitseis en de extra financieringsbehoefte kan ten koste gaan van andere investeringsvoornemens


61

- aantal openstaande punten op de opleverlijst - resultaten bewonersenquête

Indicator - voortgangsrapportage - planning MIP

- kwaliteit toezicht vergroten - nazorg plegen - heldere afspraken met aannemer over oplevering en nazorg

bijsturen op basis voortgang planning MIP

Indicator - voortgangsrapportage uit de verplichtingenadministratie - kwartaalrapportage

Beheersmaatregelen bijsturen op basis van voortgang en projectenplanning PO en R/GO

- voortgangsrapportage uit de verplichtingenadministratie - kwartaalrapportage

bijsturen op basis van voortgang en projectenplanning NB

F&BEZ Strategische doelstelling: dienstverlening en digitalisering Succesbepalende factor 1: digitalisering van de facturenstroom Kritische prestatie-indicatoren 2014 Omschrijving Doel/norm 2014 Door het benutten van de mogelijkheden op implementatie: e het gebied van automatisering winnen aan 2 helft 2014 efficiency in de werkprocessen In 2014 wordt de facturenstroom gedigitaliseerd

Kritische risico-indicatoren Risico’s te lange doorlooptijd, waardoor ontwikkelingen te lang op zich laten wachten

Indicator het uit de pas lopen ten opzichte van de planning, zowel qua tijd als kwaliteit

onvoldoende afstemming van alle initiatieven op het gebied van automatisering

Strategische doelstelling: inzicht vergroten in investeringsmogelijkheden en versterken afwegingenkader Succesbepalende factor 2: waarborgen financiële continuïteit beleidskeuzes en effecten van woningwet, heffingen en belastingen etc. doorrekenen in scenario’s jaarlijks monitoren van de investeringsplannen en zo nodig aanpassen Kritische prestatie-indicatoren 2014 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2014 Risico’s Indicator In het najaar 2013 komt WSW met een actualiseren financieel beperking van de financieringscenario voldoet niet aan geactualiseerd financieel kader; in het beleid Woonpartners en investeringsmogelijkheden nieuwe financiële kader e voorjaar 2014 wordt dit ingevoerd (1 kw 2014) Een aantal maal per jaar worden scenario’s doorgerekend; dit gebeurt o.a. bij het samenstellen van de jaarrekening, bij de jaarlijkse managementdag en bij het samenstellen van de begroting en de financiële meerjaren begroting

het gekozen scenario voldoet aan financiële kader huidige kader: Solvabiliteit > 50%

afwijking van de realisatie ten opzichte van gehanteerde uitgangspunten/-uitkomsten

(obv marktwaarde)

Loan to Value

< 60%

(obv marktwaarde)

Oper. Kasstroom > 0 ICR > 1,3 DSCR > 1,1


62

Beheersmaatregelen - planning bewaken en goede voorbereidingen - het monitoren van de voortgang in projecten stuurgroepen

Beheersmaatregelen aanpassen investeringsplannen en/of beleid het analyseren van daadwerkelijke realisatie ten opzichte van de voorspelde uitkomsten

Strategische doelstelling: inzicht vergroten in investeringsmogelijkheden en versterken afwegingenkader Succesbepalende factor 3: vastgoed waarderen als belegging Kritische prestatie-indicatoren 2014 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2014 Risico’s Woonpartners waardeert haar bezit tegen ontwikkelen investeringen worden gedaan marktwaarde in verhuurde staat. Om bij toetsingmodel zonder dat vooraf een investeringsbeslissingen een goede afweging individuele projecten verantwoorde financiële e te maken, is inzicht in verwachte (1 kw) afweging gemaakt wordt rendementen van belang. In 2014 worden individuele investeringsvoorstellen getoetst investeringsvoorstellen aan: toetsen op: -(in)direct rendement -(in)direct rendement - IRR - IRR DAEB: 4,5% -IRR Niet-DAEB: 5,5%

Indicator ontbreken van een financiële berekening bij een investeringsvoorstel

Strategische doelstelling: optimaliseren inkomsten en uitgaven Succesbepalende factor 4: opereren tenminste op of beter dan de benchmark van een referentiegroep van vergelijkbare corporaties Kritische prestatie-indicatoren 2014 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2014 Risico’s Indicator Aedes ontwikkelt een corporatie benchmark, doel voor 2014: geen vergelijkende benchmark corporatie benchmark is nog Woonpartners toets haar gegevens hieraan inzicht geven in de cijfers vanuit Aedes niet afgerond in 2014 vergelijkende cijfers beschikbaar van de corporatie benchmark


63

Beheersmaatregelen bewaken investeringsvoorstel, FBEZ wordt in een eerder stadium betrokken bij een investeringsvoorstel van Ontwikkeling

Beheersmaatregelen gebruik maken van andere benchmark gegevens, zoals CFV, IPD, marktanalyses

Succesbepalende factor 5: financieringsmogelijkheden optimaliseren Kritische prestatie-indicatoren 2014 Omschrijving Waarborgen financieringsbehoefte van Woonpartners

Doel/norm 2014 leningen met een rente conversie moment t/m 2016 zullen worden beoordeeld en nieuwe percentages overeengekomen worden met de geldverstrekker

Kritische risico-indicatoren Risico’s - geen financiering mogelijkheden voor Woonpartners - geen investeringen

Indicator - financiers niet bereid om leningen te verstrekken, extra risico opslag

Beheersmaatregelen bewaken financiële ratios (Operationele kasstroom, ICR, DSCR, LtV etc), inzicht in liquiditeitsbehoefte

- voldoen niet aan de financiële ratios

kleine leningen zullen worden beoordeeld en gekeken worden of deze geherfinancierd kunnen worden (efficiency voordeel) maandelijks liquiditeitsprognose optimaliseren Strategische doelstelling: organisatieontwikkeling Succesbepalende factor 6: administratieve organisatie is ingericht volgens de gewijzigde woningwet Kritische prestatie-indicatoren 2014 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2014 Risico’s De Woningwet ligt momenteel voor advies bij administratie is - onduidelijkheden over de de Raad van State. De gewijzigde woningwet aangepast aan nieuwe nieuwe wet kan gevolgen hebben voor de administratieve woningwet -voorbereidingstijd te kort inrichting van Woonpartners; bijvoorbeeld de 1 maand voordat splitsing van DAEB, en niet-DAEB nieuwe wet van kracht wordt


64

Indicator Woningwet en memorie van toelichting pas vlak voor invoering beschikbaar

Beheersmaatregelen - contact met collega’s corporaties over de interpretatie - gevolgen in kaart brengen op basis van conceptwet

Bijlage 2 Nieuwbouwprojecten in uitvoering 2014 Boskoop, Gouda en Waddinxveen Complex: 503 - de Gouwe Oever in Boskoop Aantal woningen: 22 huurwoningen Omschrijving: Turnkey afname van 22 appartementen en maisonnettes, van Vink Bouw Nieuwkoop (totaalplan 40 woningen). Voor dit project is de brandweergarage en het pand van installatiebedrijf Bontekoe gesloopt. De woningen van Woonpartners staan aan de zijde van de Zuidkade. e Uitvoering: start begin 2013 - oplevering 2 kwartaal 2014

Complex: 748 - Fase 1 Zuidelijke Stempel West in Gouda 2 Aantal woningen: 16 koopwoningen, 39 huurappartementen en 890m voorzieningen Omschrijving: Woonpartners herontwikkelt en bouwt op deze locatie 4 koopwoningen voor wonen én werken, 12 koop eengezinswoningen, 49 sociale 2 2 huurappartementen, 350 m commerciële voorzieningen en 540 m ten behoeve e van een medisch centrum. De sloop van de oude woningen heeft in het 4 kwartaal van 2012 plaatsgevonden. Uitvoering: verwachte start eind 2014 - oplevering 2015 / 2016

Complex: 749 - Springerslocatie in Gouda Aantal woningen: 36 huurappartementen Omschrijving: Woonpartners ontwikkelt en bouwt op deze locatie 36 huurappartementen. De sloop van de sporthal heeft eind 2011 plaatsgevonden. Uitvoering: verwachte start eind 2014 - oplevering 2015 / 2016

Complex: 842 - Margrietplein in Gouda Aantal woningen: 31 eengezinswoningen Omschrijving: Woonpartners herontwikkelt en bouwt op deze locatie 31 e eengezinswoningen. De sloop van de oude woningen heeft in het 4 kwartaal van 2010 plaatsgevonden. e Uitvoering: verwachte start 1 kwartaal 2014 - oplevering eind 2014

Complex: 140 - Triangel in Waddinxveen Aantal woningen: 11 eengezinswoningen e Omschrijving: Woonpartners start in het 1 deelgebied met de ontwikkeling en de bouw van 11 eengezinswoningen. e Uitvoering: verwachte start 1 helft 2014 - oplevering 2014 / 2015

Complex: 220/221 - Centrumplan in Waddinxveen Aantal woningen: 93 huur appartementen, 33 eengezinswoningen op dek Omschrijving: Turnkey afname van 126 huurwoningen, van ontwikkelaar ASR. Dit project maakt deel uit van circa 370 woningen, commercieel en maatschappelijk vastgoed en een parkeergarage. Uitvoering: start begin 2013 - oplevering eind 2014 / begin 2015


65

Bijlage 3 Planmatig onderhoud, energetische maatregelen en fysieke leefbaarheid 2014 Overzichten Zuidplas, Gouda en Waddinxveen

Gouda Complex: 701 - Van de Puttestraat, aanleunwoningen Adressen: Van de Puttestraat 19-79, 81-129 Werkzaamheden: buitenschilderwerk kozijnen incl. houtrotherstel, buitenschilderwerk metaal, vervanging balkondeur, vervangen tochtprofielen en vervanging cv-leidingen in de woning. Uitvoering: 2014

Complex: 712 - W. de Zwijgersingel/Statensingel Adressen: Statensingel 90-94, 98, 102, 104, 110, 112, 116, 118, 122, 124, 128132, 136, 140, 142 Werkzaamheden: reiniging mechanische ventilatie. Uitvoering: 2014

Complex: 713 - Middenstand noord e.o Adressen: Juliana van Stolbergstraat 2-35, 40-86, 38, 88, Oranje Nassaulaan 824, 9-25, W. de Zwijgersingel 158-192, L. de Colignystraat 1-35, 39-85, 37, 87 Werkzaamheden: balkon/galerij vernieuwen coating + zonodig herstel ondergrond bij de galerijen, buitenschilderwerk houten onderdelen incl. houtrotherstel, buitenschilderwerk metaal en betonconstructie, reiniging kunststof kozijnen, herstel stucwerk, herstel dakbedekking bitumen, herstel gootbekleding, herstel binnentrappen en trapbordes, binnenschilderwerk houten onderdelen incl. houtrotherstel, binnenschilderwerk leuningen metaal, binnenschilderwerk hek staal, binnenschilderwerk postkast staal en binnenschilderwerk stucwerk. Uitvoering: 2014

Complex: 720 - Tristanstraat e.o. Adressen: Lanseloetstraat 1-23 / Esmoreitstraat 2-24 / Reinaertplein 1-23, 2-24 / Merlynstraat 16-86 / Arthurpad 1-11, 2-12 / Isoldestraat 18-40, 42-64 / Halewynplein 10-20, 11-21 Werkzaamheden: vervangen dakluik en zink door rvs, aanbrengen valbeveiliging dak en binnenschilderwerk algemene ruimten Uitvoering: 2014 (overgeheveld van 2013)

Complex: 722 - Achterwillenseweg (eengezins) Adressen: Achterwillenseweg 24-25, 44-50 Werkzaamheden: reinigen dakdekking en upgrade Politiekeurmerk Veilig Wonen. Uitvoering: 2014


66

Complex: 723 - Achterwillenseweg (portiek) Adressen: Achterwillenseweg 28-42. Werkzaamheden: reinigen dakdekking en upgrade Politiekeurmerk Veilig Wonen. Uitvoering: 2014

Complex: 730 - Rossinistraat e.o Adressen: Rossinistraat/Ravelplein 54, 80, 82, 86, 94, 100, 102, 124, 142, 19, 33, 41, 43,63 Werkzaamheden: upgrade Politiekeurmerk Veilig Wonen Uitvoering: 2014

Complex: 731 - Ouverturelaan Adressen: Ouverturelaan:45-111 Werkzaamheden: reiniging mechanische ventilatie en revisie personenlift. Uitvoering: 2014

Complex: 732 - Willensplein (16 zorgunits en 4 aanleunwoningen) Adressen: Willensplein :11-27, 43-59, 29-41, 61-143 Werkzaamheden: reiniging mechanische ventilatie. Uitvoering: 2014

Complex: 740 - Middenmolenplein Adressen: Middenmolenplein: 120-262 Werkzaamheden: revisie personenlift. Uitvoering: 2014 Complex: 741 - Middenmolenlaan e.o. Adressen: Middenmolenlaan 195-243, (waarvan 223, 225, 241, 243 MIVA won.), Getijmolenerf 86, 167 Werkzaamheden: buitenschilderwerk houten onderdelen incl. houtrotherstel en buitenschilderwerk metaal. Uitvoering: 2014

Complex: 752 - Bleysstraat Adressen: Bleysstraat woningen:11-33, 12-34, 45-67, 46-68. Garages: 1-10 en 35-44 Werkzaamheden: vervanging voegwerk raamdorpel stenen, vervanging diverse kitvoegen, herstel beton balkon en galerijen incl. afwerking, buitenschilderwerk kozijnen incl. houtrotherstel, buitenschilderwerk stalen garagedeuren, reiniging kunststof kozijnen, reiniging boeiboord, vervangen tochtprofielen, revisie personenlift en aanbrengen Politiekeurmerk Veilig Wonen (na akkoord huurder). Uitvoering: 2014

Complex: 761 - Dunantsingel Adressen: Dunantsingel woningen: 4-42, 46-84 Werkzaamheden: vervanging linoleum lift. Uitvoering: 2014


67

Complex: 761 - Dunantsingel Adressen: Dunantsingel woningen: 4-42, 46-84 / J. Mottstraat / garages 1-7, 11-21, 25, 27 Werkzaamheden: liftonderdelen vervangen. Uitvoering: 2014 (overgeheveld van 2013)

Complex: 762 - Dunantsingel Adressen: Dunantsingel 130-168, 170-208 / Bernadottelaan / garages 156B, 156C, 156D, 156 E /J.Mottstraat 29-35 Werkzaamheden: liftonderdelen vervangen. Uitvoering: 2014 (overgeheveld van 2013)

Complex: 762 - Dunantsingel Adressen: Dunantsingel 130-168, 170-208 Werkzaamheden: herstel stucwerk gevel en herstel tegelwerk gevel, herstel raamdorpel stenen, buitenschilderwerk houten onderdelen incl. houtrotherstel, buitenschilderwerk metaal, buitenschilderwerk garagedeur metaal, vervanging linoleum lift en upgrade Politiekeurmerk Veilig Wonen. Uitvoering: 2014

Complex: 772 - Pretoriaplein Adressen: Pretoriaplein 9-55, 44-48 Werkzaamheden: aanbrengen nieuwe laag dakbedekking schuren, reiniging mechanische ventilatie en upgrade Politiekeurmerk Veilig Wonen. Uitvoering: 2014

Complex: 773 - Burg. Martenssingel Adressen: Burg. Martenssingel 21, 31, 35, 47, 51, 53, 55 Werkzaamheden: upgrade Politiekeurmerk Veilig Wonen Uitvoering: 2014

Complex: 774 - Pretoriaplein e.o (nieuwbouw) Adressen: Pretoriaplein e.o. 1, 3, 2, 4, 5, 6-26, 7,9,8,10, 11-15, 16-19, 12-18, 9 t/m 12, 6, 8, 14, 7,13 Werkzaamheden: upgrade Politiekeurmerk Veilig Wonen. Uitvoering: 2014

Complex: 775 - F.W. Reitzstraat/Yssellaan Adressen: F.W. Reitzstraat/Yssellaan 2B-56, 5-77, 169-235, 1/3 Werkzaamheden: upgrade Politiekeurmerk Veilig Wonen. Uitvoering: 2014

Complex: 790 - W. Vroessenplein Adressen: W. Vroessenplein 4 t/m 13, 2, 3, 14 t/m 19 Werkzaamheden: vervangen dakbedekking zink. Uitvoering: 2014


68

Complex: 793 - Callicarpa Adressen: Callicarpa woningen: 6, 7, 8, 9-1 t/m 9-9, 9-101 t/m 9-114, 9-201 t/m 9-213, 9-301 t/m 9-302 Werkzaamheden: meting funderingsonderzoek. Uitvoering: 2014

Complex: 795 - Kazerne Adressen: Kazerne 12-42, 56-88 Werkzaamheden: aanbrengen zonwerende maatregel. Uitvoering: 2014

Complex: 797 - Nieuwe Markt Adressen: Conventstraat 50-152 Werkzaamheden: herstel metselwerk, buitenschilderwerk houten onderdelen incl. houtrotherstel, reiniging kunststof kozijnen, vervanging entreedeur, vervangen tochtwering, buitenschilderwerk hek,vervangen enkelglas door isolatieglas HR++ en upgrade Politiekeurmerk Veilig Wonen. Uitvoering: 2014

Complex: 799 - Nieuwe Haven Adressen: Nieuwe Haven 59,87 Werkzaamheden: herstel metselwerk, reiniging ventilatie roosters, buitenschilderwerk houten onderdelen incl. houtrotherstel, reiniging goot zink en vervanging dakbedekking bitumen. Uitvoering: 2014

Complex: 820 - Roerdompstraat Adressen: Roerdompstraat 2-30 en 34 Werkzaamheden: upgrade Politiekeurmerk Veilig Wonen Uitvoering: 2014

Complex: 821 - Vogelbuurt Adressen: Vogelbuurt Werkzaamheden: funderingsonderzoek bergingen. Uitvoering: 2014 Complex: 830 - Westerkade e.o. Adressen: Eerste Schoolstraat 1-17, tweede Schoolstraat 2-18, Westerkade 2533, Snoystraat 6-12 Werkzaamheden: herstel metselwerk, herstel raamdorpel stenen, reiniging ventilatie roosters, herstel nokvorsten, buitenschilderwerk houten onderdelen incl. houtrotherstel, buitenschilderwerk metalen hemelwaterafvoeren, meting funderingsonderzoek, vervangen tochtwering, vervangen enkelglas door isolatieglas HR++ en aanbrengen Politiekeurmerk Veilig Wonen (na akkoord huurder). Uitvoering: 2014


69

Complex: 835 - Tollenstraat e.o. Adressen: Tollensstraat 3, 5, 17, 25, 27, 29, 33, 45, 49, Van der Palmstraat 33, 34,46, 50, 52, Da Costakade 19-27 Werkzaamheden: herstel metselwerk, buitenschilderwerk houten onderdelen incl. houtrotherstel, vervanging hemelwaterafvoer staal, reiniging kunststof kozijnen, reiniging aluminium kozijnen, herstel dakpannen, aanbrengen dakisolatie van binnen uit, vervangen goten, vervangen tochtwering, vervangen golfplaten schuren en aanbrengen Politiekeurmerk Veilig Wonen (na akkoord huurder). Uitvoering: 2014 e

Complex: 836 - 2 E.J. Potgieterstraat e.o. e Adressen: 2 E.J. Potgieterstraat 3, 21, 23, 31, 37, 39, 45, 51, 53-81, Aernout Drostkade 6, 8, 18, J.v.Lennepkade 19, 25, Kon Wilhelminaweg 68-84, 88, 92, 98, 102, 112, 120, 122, 126, 128, 130, 132, 134, 136 Werkzaamheden: herstel metselwerk, buitenschilderwerk houten onderdelen incl. houtrotherstel, buitenschilderwerk kozijn staal incl. herstel, reiniging kunststof kozijnen, reiniging dakkapel kunststof, buitenschilderwerk hek metaal, herstel paden betontegels, vervangen hemelwaterafvoer staal en p.v.c., beton balkon en galerijen incl. afwerking, aanbrengen dakisolatie van binnen uit, herstel dakpannen, vervanging goot, vervanging voegwerk schoorsteen, vervangen enkelglas door isolatieglas HR++ en aanbrengen Politiekeurmerk Veilig Wonen (na akkoord huurder). Uitvoering: 2014 Complex: 840 - Weidebloemkwartier Adressen: Weidebloemkwartier, alle adressen met PKVW certificaat. Werkzaamheden: upgrade Politiekeurmerk Veilig Wonen Uitvoering: 2014

Complex: 840 - Weidebloemkwartier Adressen: Boterbloemstraat 3, 6, 7/Dotterplantsoen 4, 6, 8, 24, 30, 32, 36, 38/Ereprijsstraat 2, 3, 7/Gentiaanstraat 5, 6, 7/Hagewindestraat 3, 6/Hoefbladstraat 3, 7, 10/Hoornbloemstraat 1, 5/Madeliefstraat 1/Margrietplein 8, 11, 17, 18, 19/ Pinksterbloemstraat 3, 4, 6, 7, 8/Ranonkelplantsoen 1, 2, 3, 5, 6, 9, 17, 18, 20, 21, 22/Speenkruidstraat 1, 3, 4, 5, 6, 10/Teunisbloemstraat 3, 4, 7, 8/Wederikplantsoen 1, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 12, 14, 16, 18, 20, 26, 28, 34, 38/Hoefbladstraat/garages 11 Werkzaamheden: vervangen dakbedekking zink op aanbouwen en reinigen goot. Uitvoering: 2014 (overgeheveld van 2013)

Complex: 985 - Tristanstraat garages Adressen: Tristanstraat 17-37 Werkzaamheden: reiniging boeiboord, buitenschilderwerk garagedeur staal, buitenschilderwerk betonlateien en aanbrengen nieuwe laag dakbedekking. Uitvoering: 2014

Complex: 986 - Tesselschadestraat Adressen: Tesselschadestraat / garages 2-20 Werkzaamheden: aanbrengen nieuwe laag dakbedekking bitumen en vervangen daktrim aluminium. Uitvoering: 2014 (overgeheveld van 2013)


70

Waddinxveen Complex: 110 - Wega Adressen: Wega 1-11, 2-12 Werkzaamheden: reiniging mechanische ventilatie. Uitvoering: 2014

Complex: 116 - Antares/Castor Adressen: Antares 3-15, Castor 4-16 Werkzaamheden: vervanging diverse kitvoegen, buitenschilderwerk kozijnen incl. houtrotherstel, buitenschilderwerk goot en buitenschilderwerk metaal kolommen. Uitvoering: 2014

Complex: 122 - Aletta Jacobshoeve e.o. Adressen: Aletta Jacobshoeve 22-36, 11-17, Marga Klompéhoeve 71-97, 98-108 Werkzaamheden: upgrade Politiekeurmerk Veilig Wonen. Uitvoering: 2014

Complex: 128 - Buizerdhoek e.o. Adressen: Buizerdhoek e.o. Werkzaamheden: upgrade Politiekeurmerk Veilig Wonen. Uitvoering: 2014

Complex: 130 - Zuidplaslaan (recreatieruimte) Adressen: Zuidplaslaan 407 Werkzaamheden: vervanging tapijt. Uitvoering: 2014

Complex: 130 - Zuidplaslaan Adressen: Zuidplaslaan 463-469, 475-487, 491-549 Werkzaamheden: vervanging tapijt en revisie personenlift. Uitvoering: 2014

Complex: 132 - Zuidplaslaan, boven winkelcentrum Adressen: Zuidplaslaan 200-226, 230-256, 260-286, 290-292, 304-316, 320322, 336-346, 372-376, 404, 406 Werkzaamheden: reiniging betonnen afdekbanden metselwerk, gedeeltelijke vervanging voegwerk, vervanging kunststof gootje boven kozijnen, buitenschilderwerk kozijnen incl. houtrotherstel, buitenschilderwerk diverse metalen onderdelen, binnenschilderwerk hout algemene ruimten, binnenschilderwerk metalen leuningen in trappenhuis, binnenschilderwerk bergingsgangen, reiniging aluminium kozijnen, aanbrengen nieuwe laag dakbedekking incl. randafwerking op liftopbouw, vervanging linoleum lift, gedeeltelijke keukenrenovatie, revisie personenlift en aanbrengen Politiekeurmerk Veilig Wonen (na akkoord huurder). Uitvoering: 2014


71

Complex: 134 - Floriserf Adressen: Floriserf 2 en 3, 11 t/m 16, 21 t/m 26, 31 t/m 36, 41 t/m 46, 51 t/m 56, 61 t/m 66, 71 t/m 76, 81 t/m 86 Werkzaamheden: vervanging linoleum lift. Uitvoering: 2014

Complex: 135 - Havikhoek Adressen: Havikhoek 2 en 4, 10-49 (aaneen), 50-59 (aaneen) Werkzaamheden: herstel betonband/latei, gedeeltelijke vervanging voegwerk, reiniging betonnen gevelafdekking , reiniging gevelbekleding noodtrappenhuis, vervanging diverse kitvoegen, buitenschilderwerk kozijnen incl. houtrotherstel, reiniging puivulling kozijn buiten, schilderwerk metalen hemel waterafvoer, buitenschilderwerk stalen hek, Politiekeurmerk Veilig Wonen (na akkoord huurder) en upgrade Politiekeurmerk Veilig Wonen. Uitvoering: 2014

Complex: 160 - St. Victorstraat/Ringvaartsingel (eengezins) Adressen: St. Victorstraat 17, Ringvaartsingel 5-29, 14-48, 2-8 Werkzaamheden: upgrade Politiekeurmerk Veilig Wonen. Uitvoering: 2014

Complex: 161 - St. Victorstraat/Ringvaartsingel (portiekwoningen) Adressen: St. Victorstraat/Ringvaartsingel 1-15, 4-26, 10-48 Werkzaamheden: upgrade Politiekeurmerk Veilig Wonen. Uitvoering: 2014

Complex: 164 - Apollolaan e.o. Adressen: Apollolaan e.o. 4-54, 1-11, 12-26, 1-23, 2-12, 1-13, 2-24, 2-14, 15-21 Werkzaamheden: reiniging mechanische ventilatie en upgrade Politiekeurmerk Veilig Wonen. Uitvoering: 2014

Complex: 165 - Jupiterlaan Adressen: Jupiterlaan 35-65 Werkzaamheden: upgrade Politiekeurmerk Veilig Wonen. Uitvoering: 2014

Complex: 172 - Alpherwetering Adressen:Alpherwetering 22-38, 42-50, 54-88, 57-71, 75-79, 85-109 Werkzaamheden: upgrade Politiekeurmerk Veilig Wonen. Uitvoering: 2014

Complex: 173 - Alpherbrink/Alpherwetering Adressen: Alpherbrink/Alpherwetering 90 en 92, 102-108, 115-131, 2-28, 19-43, 53-59 Werkzaamheden: upgrade Politiekeurmerk Veilig Wonen. Uitvoering: 2014


72

Complex: 174 - Alpherbrink/Alpherwetering (etagebouw) Adressen: Alpherbrink/Alpherwetering 94-100, 45-51 Werkzaamheden: upgrade Politiekeurmerk Veilig Wonen. Uitvoering: 2014

Complex: 190 - Trompstraat/Kromme Esse Adressen: Trompstraat/Kromme Esse 15-25, 26-32, 5-19 Werkzaamheden: onderzoek verzakkingen en upgrade Politiekeurmerk Veilig Wonen. Uitvoering: 2014

Complex: 190 - Trompstraat Adressen: Trompstraat 4-24 Werkzaamheden: upgrade Politiekeurmerk Veilig Wonen. Uitvoering: 2014

Complex: 192 - Henegouwerweg Hoogbouw Adressen: Henegouwerweg Hoogbouw 49-84, 55A, 56A, 57A, 64A, 65A, 66A, 73A, 74A, 75A, 82A, 83A, 84A Werkzaamheden: vervanging linoleum. Uitvoering: 2014

Complex: 210 - Kerkweg Oost Adressen: Kerkweg Oost 219-223, 225-235, 237-249, 251-257, 259-267, 269275, 277-283 Werkzaamheden: aanbrengen Politiekeurmerk Veilig Wonen ( na akkoord huurder), reinigen dakranden, herstellen kozijnen en dakbedekking, buiten- en binnenschilderwerk algemene ruimten, renoveren 12 douches, veiligheidskeuringen gas- en elektra, onderhoud riolering in combinatie met doucherenovatie, vervangen afzuigrozetten keuken. Uitvoering: 2014 (overgeheveld van 2013)

Complex: 230 - Prins Bernhardlaan - Wozoco Adressen: Prins Bernhardlaan 10-52, 58-64, 72-78, 82-106, 110-126 Werkzaamheden: vervanging linoleum lift. Uitvoering: 2014

Complex: 231 - Prins Bernhardlaan Adressen: Prins Bernhardlaan 1-63 Werkzaamheden: upgrade Politiekeurmerk Veilig Wonen. Uitvoering: 2014

Complex: 233 - Kon. Wilhelminaplein Adressen: Kon. Wilhelminaplein 17-40 (aaneen) Werkzaamheden: upgrade Politiekeurmerk Veilig Wonen. Uitvoering: 2014


73

Complex: 235 - Jan Willem Frisoweg Adressen: Jan Willem Frisoweg 2-43 (opeenvolgende nrs.) Werkzaamheden: upgrade Politiekeurmerk Veilig Wonen. Uitvoering: 2014

Complex: 251 - Vondellaan A Adressen: Vondellaan A 2-108 Werkzaamheden: balkon/galerij vernieuwen coating + zonodig herstel ondergrond bij de galerijen en vervanging diverse kitvoegen, buitenschilderwerk onderkant balkons en galerijen, buitenschilderwerk 6 entree kozijnen incl. houtrotherstel. Uitvoering: 2014

Complex: 252 - Vondellaan B Adressen: Vondellaan B 112-218 Werkzaamheden: balkon/galerij vernieuwen coating + zonodig herstel ondergrond bij de galerijen en vervanging diverse kitvoegen, buitenschilderwerk onderkant balkons en galerijen, buitenschilderwerk 6 entree kozijnen incl. houtrotherstel en vervanging hydrofoor. Uitvoering: 2014

Complex: 256 - Tesselschadelaan B Adressen: Tesselschadelaan B 20-112 Werkzaamheden: bergingsgang coaten cementdekvloer. Uitvoering: 2014 Complex: 257 - Tesselschadelaan C Adressen: Tesselschadelaan C 116-208 Werkzaamheden: bergingsgang coaten cementdekvloer. Uitvoering: 2014

Complex: 262 - Nic. Beetslaan A Adressen: Nic. Beetslaan A 2-80 Werkzaamheden: schilderwerk liftdeuren. Uitvoering: 2014

Complex: 263 - Nic. Beetslaan B Adressen: Nic. Beetslaan B 82-160 Werkzaamheden: schilderwerk liftdeuren. Uitvoering: 2014

Complex: 264 - Nic. Beetslaan C Adressen: Nic. Beetslaan C 162-240 Werkzaamheden: schilderwerk liftdeuren en vervanging hydrofoor. Uitvoering: 2014


74

Complex: 267 - Busken Huetlaan Adressen: Busken Huetlaan 96-108 Werkzaamheden: gedeeltelijke vervanging voegwerk, vervanging voegwerk raamdorpel stenen, vervanging pvc hemelwaterafvoeren incl. doorvoeren, buitenschilderwerk beton balkon, galerij en trap, buitenschilderwerk stalen galerij-, balkon- en traphekken, buitenschilderwerk kozijnen incl. houtrotherstel, schilderwerk binnenkozijnen, binnenschilderwerk stalen traphekken, vervangen tochtprofielen, vervangen dakbedekking incl. isolatie en reiniging boeiboord. Uitvoering: 2014

Complex: 270 - Groenezoom e.o. Adressen: Groenezoom 2-48,50-62, 2-32, 1-21, 2-26, 1-15 Werkzaamheden: reiniging mechanische ventilatie. Uitvoering: 2014

Complex: 271 - Wingerd/Groensvoorde. Adressen: Wingerd/Groensvoorde 1-43, 47-71, 168-184 Werkzaamheden: buitenschilderwerk transparante deuren. Uitvoering: 2014

Complex: 272 - Wingerd. Adressen: Wingerd 100-556 Werkzaamheden: vervanging linoleum lift. Uitvoering: 2014

Complex: 273 - Dotterweide/Weidezoom, eengezins Adressen: Dotterweide/Weidezoom 2, 8, 12, 30, 32, 36-40,6, 8, 14-18, 36, 40 Werkzaamheden: aanbrengen isolatie op wand tussen berging en woning en reiniging mechanische ventilatie. Uitvoering: 2014

Complex: 274 - Dotterweide/Weidezoom, galerij Adressen: Dotterweide/Weidezoom 20, 28, 44, 48-52, 24, 26, 30, 42-46 Werkzaamheden: reiniging mechanische ventilatie Uitvoering: 2014

Complex: 280 - Heggewinde/Waddepad Adressen: Heggewinde/Waddepad 24-50, 49-59, 35-49 Werkzaamheden: buitenschilderwerk transparante deuren Uitvoering: 2014

Complex: 286 - Wilgenhorst Adressen: Wilgenhorst 67-116. Werkzaamheden: upgrade Politiekeurmerk Veilig Wonen. Uitvoering: 2014


75

Complex: 287 - Peppelhorst Adressen: Peppelhorst 67-116 Werkzaamheden: upgrade Politiekeurmerk Veilig Wonen. Uitvoering: 2014

Complex: 290 - Beethovenlaan e.o. Adressen: Beethovenlaan 18-28, 37-51, 2-28, 29-51 Werkzaamheden: upgrade Politiekeurmerk Veilig Wonen. Uitvoering: 2014

Complex: 294 - Peter Zuidlaan Adressen: Peter Zuidlaan 6-86 Werkzaamheden: upgrade Politiekeurmerk Veilig Wonen. Uitvoering: 2014

Complex: 296 - Jan van Bijnenpad (AFC) Adressen: Jan van Bijnenpad 5-299 Werkzaamheden: Moderniseren en uitbreiden hoofdentree en entreehal, realiseren van een ruimte voor postkasten op de begane grond, het plaatsen van ondergrondse vuilcontainers nabij het woongebouw, moderniseren verkeersruimtes op de verdiepingen, kantoren op de verdiepingen ombouwen tot scootmobielruimtes en verblijfsruimtes, herstel standleidingen doormiddel van het aanbrengen van een nieuwe binnenmantel, intercominstallatie vervangen door een videofooninstallatie, schilderen onderzijde balkonplaten en aanbrengen van decoratiefolie op balkonschermen voor de slaapvertrekken, reinigen en herstellen collectieve ventilatiekanalen, aanbrengen van rookmelders in de woningen, vervangen woningtoegangsdeuren, vernieuwen kopgevel metselwerk Uitvoering: 2013/2014, wordt projectmatig aangepakt

Complex: 297 - Jan van Bijnenpad Adressen: Jan van Bijnenpad 301-397 Werkzaamheden: vervangen tapijt in algemene ruimten en revisie lift. Uitvoering: 2014

Complex:320 - Kastanjelaan, eengezins Adressen: Kastanjelaan 42-68 Werkzaamheden: reiniging mechanische ventilatie en upgrade Politiekeurmerk Veilig Wonen. Uitvoering: 2014

Complex: 321 - Kastanjelaan, etage Adressen: Kastanjelaan 2-40, 70-76 Werkzaamheden: upgrade Politiekeurmerk Veilig Wonen. Uitvoering: 2014


76

Complex: 330/1 - Jan Dorrekenskade West Adressen: Jan Dorrekenskade West 3, 7, 9, 13-21 Werkzaamheden: gedeeltelijke vervanging voegwerk, vervanging kitvoegen, vervanging pvc hemelwaterafvoer, buitenschilderwerk houten onderdelen incl. houtrotherstel, vervanging golfplaten, vervanging kleine dakramen, vervanging goten, doorspuiten drainage, aanbrengen dakisolatie, vervangen enkelglas door isolatieglas HR++ en aanbrengen Politiekeurmerk Veilig Wonen (na akkoord huurder). Uitvoering: 2014 Complex: 330/2 - Onderweg Adressen: Onderweg 1a, 3, 3a Werkzaamheden: gedeeltelijke vervanging voegwerk, buitenschilderwerk kozijnen incl. houtrotherstel, vervanging buitendeur, vervanging H&S overige deuren, buitenschilderwerk trespa panelen, vervanging kleine dakramen, aanbrengen dakisolatie, vervangen enkelglas door isolatieglas HR++. Uitvoering: 2014 Complex: 913 - Alpherwetering, losstaande garages Adressen: 40A-40F, 52A-52D, 81A-81D, 83A-83F, 113A-113F Werkzaamheden: vervanging voegwerk gevel, buitenschilderwerk houten onderdelen incl. houtrotherstel, reiniging boeiboord, buitenschilderwerk garagedeur staal, herstel vloerconstructie beton t.p.v. inrit garage en reiniging dakbedekking. Uitvoering: 2014 Complex: 316 - Bomenwijk G Adressen: Lijsterbesstraat 34-38, 46-52, 56-62, 35-43, 49-59, 65 / Aciastraat 3848, 58, 66-76, 37-41, 45, 47, 51-59, 63, 71, 75 / Ieplaan 86, 90, 100-110,112, 114, 118, 120 Werkzaamheden: aluminium kozijnvervanging door kunststofkozijnen, HR++ glas aanbrengen, buitenschilderwerk incl. houtrotherstel, ophogen douche/toiletwand (indien het momenteel een lage wand betreft), gevel isolatie aanbrengen, aanbrengen mechanische ventilatie. Uitvoering: 2013-2014. Wordt projectmatig aangepakt onder Bomenwijk Fase 1.

Complex: 317 - Bomenwijk GD Adressen: Lijsterbesstraat 32, 32A, 40, 40A, 42, 42A, 54, 54A, 33, 33A, 45, 45A, 71, 71A / Acaciastraat 36, 36A, 62, 62A, 65, 65A, 67, 67A, 81, 81A / Ieplaan 94, 94A Werkzaamheden: aluminium kozijnvervanging door kunststofkozijnen, HR++ glas aanbrengen, buitenschilderwerk incl houtrotherstel, ophogen douche/toiletwand (indien het momenteel een lage wand betreft), gevel isolatie aanbrengen, aanbrengen mechanische ventilatie. Dit is de tekst vanuit het overzicht van 2013. Info m.b.t. de overloop naar 2014 volgt nog n.a.v. de planning van de projectleider (AHo). Uitvoering: 2013-2014. Wordt projectmatig aangepakt onder Bomenwijk Fase 1. Complex: 318 - Bomenwijk H (alleen Eikelaan) Adressen: Eikenlaan 2-48, 50, 52, 58-136, 1-47 Werkzaamheden: aluminium kozijnvervanging door kunststofkozijnen, HR++ glas aanbrengen, buitenschilderwerk incl. houtrotherstel, gevel isolatie aanbrengen, aanbrengen mechanische ventilatie. Uitvoering: 2013-2014. Wordt projectmatig aangepakt onder Bomenwijk Fase 1.


77

Zuidplas Complex: 411 - De Leeuwerik/Kratonlaan Adressen: De Leeuwerik 71-109, Kratonlaan 50-64. Werkzaamheden: upgrade Politiekeurmerk Veilig Wonen Uitvoering: 2014

Complex: 416 - Het Hogeland/De Iep Adressen: Het Hogeland 2-24, 17-31, De Iep 1-9, 2-22 Werkzaamheden: reiniging mechanische ventilatie en upgrade Politiekeurmerk Veilig Wonen. Uitvoering: 2014

Complex: 443 - Burg. Klinkhamerweg, duplex Adressen: Burg. Klinkhamerweg 30, 30A-40, 40A Werkzaamheden: upgrade Politiekeurmerk Veilig Wonen Uitvoering: 2014

Complex: 444 - Burg. Klinkhamerweg, eengezins Adressen: Burg. Klinkhamerweg 66-76 Werkzaamheden: upgrade Politiekeurmerk Veilig Wonen Uitvoering: 2014

Complex: 452 - Leliestraat Wozoco Adressen: Leliestraat 5-37 Werkzaamheden: gedeeltelijke reiniging metselwerk, vervanging diverse kitvoegen, buitenschilderwerk houten onderdelen incl. houtrotherstel, reiniging aluminium kozijnen, aanbrengen nieuwe laag dakbedekking bij loopbrug, herstel beton galerijen/balkons, revisie personenlift, aanbrengen Politiekeurmerk Veilig Wonen (na akkoord huurder) en upgrade Politiekeurmerk Veilig Wonen. Uitvoering: 2014

Complex: 460 - Perkstraat A Adressen: Perkstraat A 37-53 Werkzaamheden: reiniging mechanische ventilatie en upgrade Politiekeurmerk Veilig Wonen. Uitvoering: 2014


78

Complex: 463 - Potgietersingel Adressen: Potgietersingel 43-57 Werkzaamheden: vervanging voegwerk raamdorpel stenen, vervanging diverse kitvoegen, buitenschilderwerk kozijnen incl. houtrotherstel en aanbrengen Politiekeurmerk Veilig Wonen (na akkoord huurder) . Uitvoering: 2014

Complex: 465 - Staringstraat Adressen: Staringstraat 62-74, 71-83 Werkzaamheden: reiniging mechanische ventilatie. Uitvoering: 2014

Complex: 466 – Tirionstraat/Stampioenstraat Adressen: Tirionstraat/Stampioenstraat 83, 105-109, 121, 123, 35, 37 Werkzaamheden: buitenschilderwerk kozijnen incl. houtrotherstel. Uitvoering: 2014

Complex: 468 - Groot Swanla, Ambachtsingel Adressen: Groot Swanla, Ambachtsingel 51-67 Werkzaamheden: buitenschilderwerk houten onderdelen incl. houtrotherstel. Uitvoering: 2014

Complex: 612 - Weideplantsoen/Papaverlaan Adressen: Weideplantsoen 1-17, 2-18, Papaverlaan 1-31, 4-22 Werkzaamheden: upgrade Politiekeurmerk Veilig Wonen Uitvoering: 2014

Complex: 613 - Korenbloemstraat e.o. Adressen: Korenbloemstraat 1-15, 2-16/Papaverlaan 24-30, 4046/Klaproosstraat 1-13 Werkzaamheden: HR++ glas aanbrengen, aanbrengen Politiekeurmerk Veilig Wonen (na akkoord huurder), herstellen metselwerk (alleen subcomplex 3 – 7 woningen), reinigen gevelbekleding, vervangen kitvoegen, herstellen en reinigen kozijnen en buitenschilderwerk, Uitvoering: 2014 (overgeheveld van 2013)

Complex: 632 - Jhr. v.d. Welstraat e.o. Adressen: v. Hogendorpstraat 1-9, jhr v.d. Welstraat 14-40, 6-12 Werkzaamheden: buitenschilderwerk transparante deur. Uitvoering: 2014


79

Complex: 633 - Prins Willemstraat/Mauritsstraat Adressen: Prins Willemstraat 16-26, 13, 15-23, Mauritsstraat 13-23 Werkzaamheden: upgrade Politiekeurmerk Veilig Wonen. Uitvoering: 2014

Complex: 635 - Pieter Posthof Adressen: Pieter Posthof/boven 1-7/ beneden 2-8 Werkzaamheden: HR++ glas aanbrengen, aanbrengen Politiekeurmerk Veilig Wonen (na akkoord huurder), herstellen metselwerk, herstellen kozijnen en ventilatieroosters, vervangen dakbedekking, vervangen golfplaten (asbestsanering), vervangen schoorstenen, vervangen goten en hemelwaterafvoer en buitenschilderwerk. Uitvoering: 2014 (overgeheveld van 2013)

Complex: 637 - Julianastraat, vooroorlogs Adressen: Julianastraat 13 Werkzaamheden: upgrade Politiekeurmerk Veilig Wonen. Uitvoering: 2014

Complex: 638 - Julianastraat Adressen: Julianastraat 40-54, 56-66 Werkzaamheden: gedeeltelijke vervanging voegwerk, vervanging voegwerk raamdorpel steen, buitenschilderwerk diverse houten onderdelen incl. houtrotherstel, reiniging gevelbekleding, vervanging goot & beugels zink, vervanging dakdoorvoer, en upgrade Politiekeurmerk Veilig Wonen. Uitvoering: 2014


80

# ACTIVITEITENPROGRAMMA 2014 WOONPARTNERS MIDDEN-HOLLAND

Recommend Documents