ACTIVITEITENPROGRAMMA 2016 WOONPARTNERS MIDDEN-HOLLAND

ACTIVITEITENPROGRAMMA 2016 WOONPARTNERS MIDDEN-HOLLAND

Waddinxveen, 29 oktober 2015 Doc.nr. 1510018 / #

Activiteitenprogramma 2016 Woonpartners Midden-Holland Doc.nr. 1510018 / #

1

Inhoudsopgave 1. Inleiding ............................................................................................................................................... 4 2. Volkshuisvestelijke kernopgaven ........................................................................................................ 5 2.1 Algemene ontwikkelingen .............................................................................................................. 5 2.2 Betrekken van belanghouders bij beleid en activiteiten ................................................................. 5 2.2.1 Betrekken van bewoners bij beleid en beheer ........................................................................ 5 2.2.2 Deelname aan netwerken/overleg ketenpartners ................................................................... 6 2.3 Samenwerking gemeenten ............................................................................................................ 6 2.4 Strategisch voorraadbeleid ............................................................................................................ 8 2.4.1 Woningwet ............................................................................................................................... 8 2.4.2 Algemeen kader strategisch voorraadbeleid ........................................................................... 9 2.4.3 Vastgoedvoorraad ................................................................................................................... 9 2.4.4 Bereikbaarheid van de woningvoorraad ............................................................................... 11 2.4.5 Vernieuwing van de woningportefeuille ................................................................................ 11 3. Organisatie & control ......................................................................................................................... 14 3.1 Organisatie ................................................................................................................................... 14 3.1.1 Organisatiestructuur .............................................................................................................. 14 3.1.2 Tertiaalrapportages ............................................................................................................... 15 3.1.3 Governance ........................................................................................................................... 15 3.1.4 Visitatie .................................................................................................................................. 16 3.1.5 Openingstijden en bereikbaarheid vestigingen ..................................................................... 16 3.1.6 Ondernemingsraad................................................................................................................ 16 3.1.7 Klachtencommissie ............................................................................................................... 16 3.2 Risicomanagement en interne beheersing ...................................................................................... 16 3.2.1 Risicomanagement ontwikkelingen en kader ........................................................................ 16 3.2.2 Risicobeheersing; de instrumenten ....................................................................................... 16 3.2.3. Risico en Control: samenwerking......................................................................................... 17 4. Bestuursondersteuning ...................................................................................................................... 18 5. Ontwikkeling en Realisatie Nieuwbouw ............................................................................................. 21 5.1 Strategische doelstellingen, succesbepalende factoren en (kritische) prestatie- en risicoindicatoren.......................................................................................................................................... 21 5.2 Projectontwikkeling ...................................................................................................................... 22 5.2.1 Projecten Alphen aan den Rijn (Boskoop) ............................................................................ 23 5.2.2 Projecten Gouda ................................................................................................................... 23 5.2.3 Projecten Waddinxveen ........................................................................................................ 24 5.2.4 Projecten Zuidplas................................................................................................................. 25 5.3 Duurzaamheid nieuwbouwprojecten ............................................................................................ 25 5.4 Nieuwbouwprojecten in uitvoering ............................................................................................... 26 Activiteitenprogramma 2016 Woonpartners Midden-Holland Doc.nr. 1510018 / #

2

5.5 Verwerving van vastgoed............................................................................................................. 26 5.6 Verkoop van woningen ................................................................................................................ 26 5.7 Dienstverlening aan derden ......................................................................................................... 26 6. Woningbeheer

28

6.1 Afdeling Klantinformatie & Verhuur .............................................................................................. 28 6.1.1 Strategische doelstellingen, succesbepalende factoren en (kritische) prestatie- en risico indicatoren ...................................................................................................................................... 28 6.1.2 Klantinformatie ...................................................................................................................... 28 6.1.3 Verhuur .................................................................................................................................. 28 6.1.4 Woonruimteverdeling ............................................................................................................ 29 6.1.5 Huurbeleid ............................................................................................................................. 30 6.1.6 Verhuur nieuwbouwprojecten ................................................................................................ 30 6.1.7 Huurincasso en schuldhulpverlening .................................................................................... 30 6.1.8 Maatschappelijk en Overig Vastgoed.................................................................................... 31 6.2 Afdeling Wijk- & Buurtbeheer ....................................................................................................... 32 6.2.1 Strategische doelstellingen, succesbepalende factoren en (kritische) prestatie- en risicoindicatoren ...................................................................................................................................... 32 6.2.2 Klanttevredenheid ................................................................................................................. 32 6.2.3 Woonlasten ........................................................................................................................... 32 6.2.4 Wijkaanpak/leefbaarheid ....................................................................................................... 33 6.2.5 Wonen, zorg en welzijn ......................................................................................................... 33 6.2.6 Projectbegeleiding ................................................................................................................. 33 6.3 Afdeling Vastgoed Onderhoud ..................................................................................................... 35 6.3.1 Strategische doelstellingen, succesbepalende factoren en (kritische) prestatie- en risicoindicatoren ...................................................................................................................................... 35 6.3.2 Onderhoudsstrategie ............................................................................................................. 35 6.3.3 Gezond & Veilig..................................................................................................................... 36 6.3.4 Activiteitenoverzicht 2016 ..................................................................................................... 37 7.Financiën & Bedrijfseconomische Zaken ........................................................................................... 39 7.1 Strategische doelstellingen, succesbepalende factoren en (kritische) prestatie- en risicoindicatoren.......................................................................................................................................... 39 7.2 Financiële continuïteit .................................................................................................................. 39 7.3 Treasury ....................................................................................................................................... 39 7.4 Administratieve aanpassing ......................................................................................................... 40 7.5 Reglement financieel beheer ....................................................................................................... 40 7.6 Informatie en Communicatie Technologie (ICT) .......................................................................... 40 Bijlage 1 Strategische doelstellingen, succesbepalende factoren en (kritische) prestatie- en risicoindicatoren per afdeling ......................................................................................................................... 42 Bijlage 2 Planmatig onderhoud, kwaliteitsverbeteringen en energetische maatregelen 2016 .............. 58 Bijlage 3 Nieuwbouwprojecten in uitvoering 2016 ................................................................................. 72


3

1. Inleiding In dit activiteitenprogramma worden de volkshuisvestelijke activiteiten van Woonpartners MiddenHolland in de gemeenten Alphen aan den Rijn, Gouda, Waddinxveen en Zuidplas voor het jaar 2016 beschreven. De financiële vertaling van de beleidsvoornemens en activiteiten zijn opgenomen in de begroting 2016 en de meerjarenbegroting 2016-2020. Ons meerjarenbeleid is opgenomen in het meerjarenbeleidsplan ‘Thuis in Wonen 2.0!’ dat de beleidsperiode 2012-2016 omvat. In 2016 zal een nieuw meerjarenbeleidsplan worden vastgesteld. In het jaar 2015 is de nieuwe Woningwet van kracht geworden en vanaf 1 juli 2015 het nieuwe Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV). De nieuwe regelgeving beschrijft het werkdomein van de woningcorporaties en de verhoudingen met huurdersorganisaties, gemeenten, toezichthoudende instanties en het Rijk. De nieuwe wet- en regelgeving stelt veel nieuwe administratieve en procedurele randvoorwaarden aan het werk van woningcorporaties. Onze organisatie heeft een stevige financiële- en organisatorische basis. Voor zover dit kon, is tijdig geanticipeerd op de nieuwe regelgeving. De implementatie van de nieuwe voorschriften zal in 2016 en de jaren daarna nog het nodige vragen van alle woningcorporaties. Sinds 2014 heeft de sector te maken met hoge verhuurdersheffingen. Dit treft uiteraard ook onze organisatie. Niettemin kunnen wij onze activiteiten zoals opgenomen in ons meerjarenbeleidsplan voortzetten. Bovendien continueren wij in 2016 onze investeringen voor duurzaamheid en energiebesparende maatregelen in bestaande woningen op het verhoogde niveau van 2015. Betaalbaarheid en bereikbaarheid van voldoende betaalbare huurwoningen geven wij inhoud in ons nieuwbouw en huurbeleid. Voor het huurjaar 20162017 gaan wij uit van een inflatievolgende gemiddelde huurverhoging. Daarmee leveren wij een bijdrage aan de beteugeling van de woonlasten voor huurders in de aankomende jaren en leveren wij ook ons aandeel in het bereiken van de doelstellingen in het Nationaal Energie Akkoord. Wij willen onze inspanningen genoemd in het activiteitenprogramma 2016 ook graag in de jaren daarna continueren. De mate waarin wij dit kunnen realiseren is echter sterk afhankelijk van het Rijksbeleid en in het bijzonder de hoogte van de verhuurdersheffingen in de aankomende jaren. Het activiteitenprogramma 2016 is opgesteld vanuit de voorschriften die gelden vanuit de nieuwe Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV). De nadruk ligt daarbij op de activiteiten in 2016 en geeft waar mogelijk ook een doorkijkje in de jaren 2017-2020. Dit activiteitenplan is voor 2016 het formele bod in het kader van de Woningwet en het BTIV van Woonpartners Midden-Holland aan de gemeenten Alphen aan den Rijn, Gouda, Waddinxveen en Zuidplas. Dit activiteitenprogramma wordt op onze website geplaatst met een uitnodiging om suggesties te leveren voor onze activiteiten in de aankomende jaren. Het activiteitenprogramma is besproken met de huurderskoepelorganisaties HWZM en HWHM op 26 oktober 2015. De HWHM heeft schriftelijk gereageerd op het activiteitenprogramma. Op basis van deze reacties van de beide koepels zijn verduidelijkingen en aanvullingen in de eindversie doorgevoerd. Vervolgens is het activiteitenprogramma op 28 oktober 2015 goedgekeurd door de Raad van Toezicht van Woonpartners Midden-Holland en aansluitend vastgesteld. Wij rekenen op de continuering van de goede samenwerking met de diverse organisaties en instellingen die betrokken zijn bij onze activiteiten. Waddinxveen, 29 oktober 2015 (was getekend)

R.J. Mascini directeur-bestuurder Activiteitenprogramma 2016 Woonpartners Midden-Holland Doc.nr. 1510018 / #

4

2. Volkshuisvestelijke kernopgaven 2.1 Algemene ontwikkelingen Onze organisatie heeft een stevige financiële- en organisatorische basis. Wij kunnen alle activiteiten die in de navolgende hoofdstukken beschreven worden in 2016 en volgende jaren dan ook uitvoeren, binnen de context van het nu vigerende Rijksbeleid. Binnen onze mogelijkheden blijven wij onze bijdrage aan de volkshuisvestelijke opgaven leveren. Onze strategische keuzes zijn daarbij verwoord in het meerjarenbeleidsplan 2012-2016, met de titel ‘Thuis in Wonen 2.0!’. In ons werkgebied is de vraag naar huurwoningen in de afgelopen paar jaar snel gegroeid. De druk op de huurwoningenmarkt neemt verder toe door de scheiding van wonen en zorg, waardoor met name senioren langer zelfstandig blijven wonen, maar ook door de uitstroom van mensen met een fysieke of psychische beperking uit zorginstellingen. Daarbij komt de woningvraag van starters, maar ook van statushouders en urgenten. Er is weinig doorstroming op de huurwoningenmarkt en van de huurwoningmarkt naar de koopmarkt. Sinds medio 2014 is er sprake van een voorzichtig herstel van de koopwoningmarkt, maar het gaat nog altijd niet om grote volumes. Onze verwachting is dat er de komende jaren vooral een grote vraag naar sociale huur en markthuurwoningen zal blijven bestaan. Door kwalitatief goede woningen in de sociale huur en in de markthuur te realiseren wordt een passend aanbod gecreëerd en wordt bovendien de doorstroming in de huurwoningvoorraad gestimuleerd en goedkope scheefheid bestreden. Waar dat kan, besparen wij daarbij de komende jaren op de beheerkosten om een efficiëntere organisatie tot stand te brengen. Door groei van de woningportefeuille worden de beheerkosten per verhuureenheid verlaagd. Daarnaast wordt de personeelsformatie geleidelijk door natuurlijk verloop beperkt. Door beter gebruik te maken van automatisering en het aanscherpen van ons inkoopbeleid kunnen verdere besparingen worden gerealiseerd. Bij het inkoopbeleid en op een viertal andere onderwerpen wordt samengewerkt met 3 collega corporaties in het Groene Hart: Mozaïek Wonen, Qua Wonen en Wonen Centraal. Met deze organisaties is een ambitiedocument ondertekend. De samenwerking richt zich met name op het efficiënter, doelmatiger en tegen lagere kosten werken. In 2016 wordt in samenspraak met onze stakeholders van een nieuw meerjarenbeleidsplan vastgesteld voor de periode 2016-2020. De voorbereiding van dit nieuwe beleidskader is inmiddels gestart. Er zijn interactieve themabijeenkomsten georganiseerd voor onze direct betrokken ketenpartners. Op onze website www.woonpartners-mh.nl is het plan van aanpak opgenomen en staan de diverse activiteiten vermeld.

2.2 Betrekken van belanghouders bij beleid en activiteiten Woonpartners zoekt de samenwerking met haar huurders, met de gemeenten waar zij actief is en de aanbieders van zorgen welzijnsvoorzieningen in de nabijheid van haar bezit. 2.2.1 Betrekken van bewoners bij beleid en beheer Eind 2015 zullen 2 huurdersorganisaties HWZM en HWHM fuseren tot één nieuwe huurdersbelangenorganisatie de Stichting Huurdersbelangen Regio Hollands-Midden (de HRHM). Daarmee ontstaat één duidelijke en herkenbare belangenorganisatie voor alle huurders van Woonpartners Midden-Holland. Dit biedt nieuwe mogelijkheden en kansen om de samenwerking met de nieuwe organisatie opnieuw inhoud te geven. In ieder geval zullen de volgende onderwerpen aan de orde komen:


5







Representativiteit: Samen met de HRHM wordt gekeken hoe zoveel mogelijk huurders betrokken kunnen worden bij de belangenbehartiging. Ervaring bij andere corporaties leert dat dit pas kans van slagen heeft als woningcorporatie en huurdersorganisatie zich hier samen hard voor maken. Mogelijkheden die onderzocht kunnen worden zijn een digitaal huurdersplatform, openbare raadplegingen of groepsgesprekken. Prestatieafspraken: De huurdersorganisaties worden betrokken bij de totstandkoming van de prestatieafspraken tussen de corporatie en de gemeenten. Jaarlijks stemt Woonpartners MiddenHolland haar voorgenomen bieding af met de HRHM en biedt dit uiterlijk 1 juli aan bij de gemeenten. Activeren huurders: Huurdersparticipatie gaat verder dan overleggen, verantwoorden en informeren. Participatie is vooral ook doen. Samen met de huurdersorganisatie moet gekeken worden hoe bewoners geactiveerd kunnen worden om meer bij te dragen aan een prettige woonomgeving. Dit kan bijvoorbeeld door klussen uit te voeren die zorgen voor lagere servicekosten, een schoner wooncomplex of meer ondersteuning van (hulpbehoevende) buren. Bij de uitvoering van planmatig- en grootonderhoud wordt de huurdersvertegenwoordiging altijd al betrokken. Onder meer door actieve deelname in het bouwteam. Met de HWZM en HWHM hebben we overeenstemming bereikt voor een samenwerkingsovereenkomst die gaat gelden vanaf 1 januari 2016.

HRHM en bewonerscommissies Ook op complexen wijkniveau vindt overleg plaats met huurders. Het doel van dit overleg is het optimaliseren van het complexbeheer. Met bewonerscommissies worden afspraken gemaakt over de frequentie en wijze waarop het overleg gevoerd wordt. Op dit moment zijn er 26 bewonerscommissies actief. Initiatieven om de betrokkenheid van huurders verder te stimuleren worden gefaciliteerd. 2.2.2 Deelname aan netwerken/overleg ketenpartners Netwerk op Woonpartners-niveau Op het gebied van ‘Wonen, Zorg & Welzijn’ en ‘Wonen, Leren & Werken’ werkt Woonpartners MiddenHolland intensief samen met de gemeenten en maatschappelijke organisaties. Thema’s die hierbij komend jaar aandacht krijgen zijn:  Efficiënt inzetten van instrumenten zoals zorgdakovereenkomst.  Faciliteren van initiatieven die langer zelfstandig, veilig thuis wonen van huurders met een zorgvraag mogelijk maken.  Begeleiding van huurders met een fysieke of psychische beperking.  Short-stay-woningen.  Realiseren van kleinschalige woonvormen voor dementerende en eenzame senioren. Netwerk op wijkniveau Om initiatieven in het kader van wonen, zorg en welzijn te doen slagen is het nodig dat de zorg dicht op de bewoners wordt georganiseerd, in de wijk. Dit is de taak van overheid en zorgpartijen. De bijdrage van Woonpartners daarbij is met name het signaleren van huurders die dreigen in de knel te raken. Dit doen we door alert in te springen op meldingen van huurders of hun omgeving en spreekuren van de huismeesters in seniorencomplexen. In alle gemeenten is Woonpartners een partner in buurtbemiddeling.

2.3 Samenwerking gemeenten De huurwoningen van Woonpartners Midden-Holland maken een substantieel deel uit van de totale woningvoorraad in de gemeenten waar we actief zijn. Betaalbare woningen zijn schaars, reden waarom gemeenten in samenwerking met woningcorporaties in de huisvestingsverordening regels stellen voor de verdeling van schaarse woningen. Woonpartners Midden-Holland voert de


6

woningtoewijzing van de huurwoningen binnen het kader van de gemeentelijke huisvestingsverordening zelfstandig uit. Goed Wonen heeft niet alleen betrekking op een goed onderhouden woning. Ook de straat waar de woning gesitueerd is en de directe leefomgeving zijn van belang. Het gaat daarbij evengoed om de beschikbaarheid en nabijheid van voorzieningen, zoals scholen, sportvoorzieningen en het zorgen welzijnsaanbod. Zaken waarin corporatie en gemeente een gemeenschappelijk belang kunnen hebben, namelijk zorgen voor een leefbare gemeenschap waar het goed wonen is. Die nauwe verbondenheid maakt samenwerking onontbeerlijk. Die samenwerking richt zich op de samenstelling van de woningvoorraad, het beheer van de openbare ruimte rond ons bezit en de woningtoewijzing. Sinds het uitbreken van de crisis is de financiële positie van de gemeenten onder grote druk komen te staan. Straffe bezuinigingen op de Rijksbijdragen en het mislopen van exploitatieopbrengsten uit grondposities, vanwege het instorten van zowel de woning- als kantorenmarkt, heeft de financiële positie van gemeenten kwetsbaar gemaakt. Inmiddels gloort er enig herstel. De grote veranderingen ten gevolge van ‘de transitie in het sociaal domein’ dalen langzaam maar zeker in. De grote veranderingen op de beleidsterreinen jeugd, scheiden wonen en zorg, passend onderwijs, arbeidsparticipatie en maatschappelijke ondersteuning krijgen inmiddels vorm. Dan gaat het om de overheveling van grote delen van wat nu onder AWBZ valt naar de Wmo, de introductie van de Participatiewet en veranderingen rondom de WSW, Jeugdzorg en Passend Onderwijs. Prestatieafspraken Als gevolg van de invoering van de Woningwet 2015 verandert het totstandkomingsproces van de prestatieafspraken. Wettelijke vereisten:  De corporatie levert een redelijke bijdrage aan het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente;  Jaarlijks voor 15 december stuurt de corporatie het activiteitenprogramma en de prestatieafspraken naar de minister, gemeente en huurdersorganisatie;  De corporatie verzoekt jaarlijks de gemeente en de huurdersorganisatie om prestatieafspraken te maken voor het eerstvolgende kalenderjaar;  De corporatie verstrekt gemeenten en huurdersorganisaties (financiële) informatie. Plancyclus:  De gemeente legt haar Volkshuisvestingsbeleid vast en maakt dit kenbaar aan de corporaties. Dit kan in de vorm van een Woonvisie, Woonplan of Woonagenda voor een bepaalde periode (4/5 jaar). Dit moet voor 1 januari bij de corporatie bekend zijn.  Jaarlijks: Voorbereiden bod door corporatie na overleg met de huurdersorganisaties. Het initiatief ligt bij de corporaties. Dit mag per corporatie of een gezamenlijk bod van meerdere corporaties zijn. Het bod bestaat uit een activiteitenoverzicht waarin de corporatie duidelijk maakt wat haar bijdrage is aan het volkshuisvestelijke beleid van de gemeenten in haar werkgebied. Het aanbod is concreet voor het aankomende jaar en geeft een doorkijkje naar de daaropvolgende 4 jaren. Dit bod wordt jaarlijks herijkt; De corporatie overlegt over haar bieding vooraf met haar eigen huurdersorganisatie. Het bod moet voorzien zijn van een advies van de huurdersorganisatie en uiterlijk 1 juli gereed zijn. Aansluitend aan het bod vindt overleg plaats met de gemeenten over de prestatieafspraken; Uiterlijk 15 december worden de prestatieafspraken en de dPi naar de minister verstuurd; De nieuwe uitgewerkte regelgeving is van kracht vanaf 1 juli 2015. Daarmee is 2015 een overgangsjaar. Het eerste volle jaar waarin de biedingen tot stand gebracht kunnen worden volgens het BTIV is 2016. De bieding zal dan betrekking hebben op het jaar 2017 en indicatief zijn voor de jaren 2018- 2021.


7

Voor het begrotingsjaar 2016 dient dit activiteitenplan als formele bieding in het kader van de Woningwet en het BTIV van Woonpartners Midden-Holland aan de gemeenten in haar werkgebied. Stand van zaken bij de gemeenten: Alphen aan den Rijn:  De prestatieafspraken 2011-2014 zoals deze waren gemaakt met de voormalige gemeente Boskoop, zijn bij preambule van 27 januari 2015 verlengd tot en met 31 december 2015.  De Alphense Woonagenda bestaat uit de contourennotitie “Alphen ademt Woonkwaliteit” welke op 24 september 2015, voorzien van een uitvoeringsplan, is vastgesteld. Aan de corporaties wordt gevraagd om hun bijdrage aan de woonagenda jaarlijks via een “bod” kenbaar te maken. Gouda:  In Gouda zijn de prestatieafspraken verlengd tot en met 31 december 2015. De Woonvisie ligt thans ter inzage, en wordt naar verwachting nog in 2015 vastgesteld. Waddinxveen:  Waddinxveen beschikt over een geldende Woonvisie en de prestatieafspraken lopen t/m 2017. Afgesproken is om samen met de huurdersorganisatie de prestatieafspraken door te nemen Zuidplas:  Zuidplas beschikt over een actuele Woonvisie.  Er ligt een voorstel voor de komende vier jaar, waarop de biedingen van de corporaties kunnen worden gebaseerd. Huisvestingsverordeningen Alle gemeenten waar Woonpartners bezit exploiteert hebben tijdig, d.w.z. voor 1 juli 2015, hun Huisvestingsverordening vernieuwd. Dat betekent dat in alle gemeenten wordt uitgegaan van schaarste in het sociale woningaanbod en dat daardoor er voorrangsregels gelden bij de woningtoewijzing. Deze toewijzingsregels wijken niet wezenlijk af van de situatie van voor de vernieuwing van de verordeningen. Op één punt is er wel een wijziging en dat betreft de toewijzing van woonwagenstandplaatsen. Daar hier geen schaarste wordt verondersteld, zijn hiervoor geen toewijzingsregels gesteld. De exploitant dient zelf voor een ordelijk gang van zaken te zorgen. Woonpartners Midden-Holland heeft in nauw overleg met de gemeente Waddinxveen een aangepast reglement in voorbereiding, welke in het najaar van 2015 volgens planning zal worden vastgesteld. Bestuurlijk overleg Woonpartners bespreekt 3 tot 4 keer per jaar op bestuurlijk niveau het huisvestingsbeleid met de gemeenten in haar verzorgingsgebied. Onderwerpen zijn o.a. de ontwikkelingen op de woningmarkt, de woningtoewijzing, scheiden wonen en zorg, gebiedspromotie, herstructurerings- en nieuwbouwlocaties en evaluatie van de prestatieafspraken, begroting, activiteitenprogramma en jaarverslag. In Gouda vindt dit overleg gezamenlijk plaats met Mozaïek Wonen, in Zuidplas met Vestia, Mozaïek Wonen en stichting De Woonmaat en in Alphen aan den Rijn met Trifolium Woondiensten, Habeko en Wonen Centraal.

2.4 Strategisch voorraadbeleid 2.4.1 Woningwet Op basis van de nieuwe wetgeving veranderen de relaties met de gemeenten en huurdersorganisaties. Huurders worden meer betrokken in het overleg met de gemeenten en gemeenten krijgen meer invloed op de te maken volkshuisvestelijke keuzes.


8

De uitkomsten van de nieuwe wetgeving worden verwerkt in ons nieuwe strategische voorraadbeleid. In 2015 zijn de voorbereidingen gestart voor het nieuwe strategische voorraadbeleid voor de periode 2016-2020. De hoofdlijnen van het strategisch voorraadbeleid worden opgenomen in het nieuwe meerjarenbeleidsplan. 2.4.2 Algemeen kader strategisch voorraadbeleid De afgelopen jaren is het inwonertal in de regio Midden-Holland gedaald. Deze daling wordt vooral veroorzaakt door een afname van de gemiddelde huishoudengrootte. Hierdoor, maar ook door beperkte nieuwbouw, is ondanks de bevolkingsafname de behoefte aan woningen niet afgenomen. Daar komt bij dat onder druk van de economische omstandigheden de druk op de (sociale) huurwoningmarkt toeneemt. Ons werkgebied ligt bovendien niet in een krimpgebied. Het westelijk deel van de regio Midden-Holland en de gemeente Alphen aan den Rijn zullen ook de komende decennia qua inwonertal kunnen groeien. Of dit ook daadwerkelijk zal plaatsvinden, staat of valt met de omvang van de nieuwbouw en vervangende nieuwbouw. Grote vraag naar huurwoningen Er is voor alle woningtypen en voor alle huurprijsklassen in ons werkgebied een grote vraag. Het totaal aantal woningzoekenden binnen Woningnet vlakt af en blijft nu ongeveer gelijk. Als gevolg van de onzekere economische situatie is de huidige vraag naar woningen vanuit de groep doorstromers lager dan voorgaande jaren. Hierdoor raakt de woningmarkt verder verstopt. Omdat de potentiële doorstromers blijven zitten, komen onvoldoende starterswoningen vrij. Dit komt tot uitdrukking in een stijgend aantal woningzoekenden voor starterswoningen. Inmiddels bestaat de vraag voor meer dan helft uit eenpersoonshuishoudens en daarnaast ongeveer een derde uit tweepersoonshuishoudens. Ongeveer eenvijfde betreft woningzoekenden met een leeftijd boven de 65 jaar. En eentiende betreft jongeren beneden de 23 jaar. Ruim de helft van de woningzoekenden heeft een jaarinkomen lager dan € 21.950,-. Door aan de bovenkant van de markt sociale huurwoningen en vrije sectorwoningen toe te voegen, wil Woonpartners de doorstroming op gang brengen, waardoor alle doelgroepen beter aan bod komen. Daarnaast wordt een passend aanbod voor starters in de nieuwbouw en vernieuwbouw gerealiseerd. De corporatie levert binnen haar investeringsmogelijkheden via een groot aantal projecten invulling aan deze doelstelling. Omdat in 2015 en 2016 een relatief groot aantal nieuwbouwhuurwoningen door onze organisatie voor het eerst in verhuur wordt gegeven kan het effect op de doorstroming en de kansen van starters de komende tijd goed in kaart gebracht worden. Totaal aantal woningzoekenden gedurende kwartaal kw.4 2012 kw.4 2013 kw.4 2014 5236 4919 3917 Doorstromers 3679 4091 4750 Starters Totaal 8915 9010 8667

kw.2 2015 3545 5158 8703

2.4.3 Vastgoedvoorraad Woonpartners beheert ultimo 2015 in totaal 7.204 woningen. Het vastgoed omvat naast woningen ook betaalde parkeervoorzieningen, bedrijfsonroerendgoed (o.a. een beperkte hoeveelheid winkels en kantoren, veelal verbonden aan ons woningbezit) en maatschappelijk vastgoed. Zie voor een overzicht tabel op pagina 11.


9

Vastgoed-type / huur klasse

Ultimo Verkoop 2015 2016

Sloop 2016*

Totaal na Verschuiving in verkoop/ huurklasse na sloop mutaties

Voorraad 2016

2016 in %

Nieuwbouw % 2016 incl. 2016 nieuwbouw

Ultimo 2016

Woningen: -Goedkoop < € 403,06

1353

3

4

1.346

-34

1.312

18%

2772

14

2

2.756

-43

2.713

38%

2300

1

0

2.299

27

2.326

32%

573

2

0

571

42

613

206

0

0

206

8

7.204 81 782 23 76 19 8.185

20

6 0 0 0 1 1 8

7.178 81 782 23 75 18 8.157

0

8

17,8%

1.320

36,7%

2.713

58

32,2%

2.384

9%

94

9,5%

707

214

3%

66

3,8%

280

7.178 81 782 23 75 18 8.157

100%

226 0 0 0 0 0 226

100,0%

7.404 81 782 23 75 18 8.383

-Bereikbaar € 403,06 - ≤ € 504,87

-Betaalbaar € 504,88 - ≤ € 618,24

-Duur € 618,25 - ≤ € 710,68

-Vrije sector > € 710,68

Totaal Overige woongelegen heden Garages en parkeerplaatsen: Overige objecten Commercieel en bedrijfsvastgoed: Maatschappelijk vastgoed Totaal bezit

20

0

100%

100%

*) Sloop 2016: dit betreffen woningen die zijn aangekocht ten behoeve van nieuwbouw en momenteel tijdelijk worden verhuurd.


10

Woningvoorraad: Voor wat betreft de woningvoorraad heeft Woonpartners Midden-Holland ultimo 2016 in totaal 7.404 woningen in eigendom: 2.757 in Gouda, 3.425 in Waddinxveen,1.160 in Zuidplas (kernen Moerkapelle en Zevenhuizen) en 62 in Boskoop. Woningvoorraad naar type

Woningtypering

21%

Eengezinswoningen 40% Etagewoningen met lift

39%

Etagewoningen zonder lift

Woningvoorraad opgedeeld naar doelgroeplabel Label Gouda Waddinxveen <23 223 <30 257 276 <40 40 40+ 40 65+ geschikt 613 420 Aanleunwoningen 52 Opgeplust 191 582 MIVa woningen 3 13 Totaal gelabelde woningen 1.367 1.343 Woningen zonder label 1.390 2.082 2.757 3.425 Totaal bezit *) geschikt voor senioren

Zuidplas 18

Boskoop

68 17 34 137 1.023 1.160

0 62 62

Totaal 241 533 40 40 1.101* 69* 807* 16 2.847 4.557 7.404

In totaal zijn 2.847 woningen gelabeld naar doelgroep en 4.557 woningen zonder label. Van de laatste groep zijn 938 woningen, etagewoningen met lift, geschikt voor zelfstandig wonende ouderen. Per saldo komen we dan op 2.915 woningen (39%) die geschikt zijn voor senioren. 2.4.4 Bereikbaarheid van de woningvoorraad Op dit moment behoort 57% van de voorraad tot de goedkope en bereikbare voorraad. Onder druk van de economische situatie, de hogere afdrachten aan het Rijk heeft Woonpartners haar vraaghuurbeleid aangescherpt. Door bij mutatie de vraaghuur op te trekken verschuift de verhouding in de voorraad geleidelijk. Door verkoop en sloop neemt de voorraad af en door nieuwbouw neemt de voorraad toe. 2.4.5 Vernieuwing van de woningportefeuille De begroting van 2016 laat een groeiende portefeuille van nieuwbouwprojecten zien. Woonpartners heeft drie varianten uitgewerkt:


11







Een ‘harde variant’ waarin alleen ‘harde’ nieuwbouwprojecten zijn opgenomen. Projecten zijn ‘hard’ als er een onherroepelijke bouwvergunning is verleend, dan wel contractuele verplichtingen zijn aangegaan. Een ‘kansrijke variant’ waarin naast de ‘harde’ ook de ‘kansrijke’ nieuwbouwprojecten zijn opgenomen. Projecten zijn ‘kansrijk’ als het komende jaar een onherroepelijke bouwvergunning wordt verwacht of contractuele verplichtingen worden aangegaan. Een ‘zachte variant’ waarin naast bovenstaande projecten ook de ‘zachte’ nieuwbouwprojecten zijn opgenomen. Projecten zijn ‘zacht’ als sprake is van een mogelijk toekomstig project.

De ‘kansrijke variant’ is gebruikt voor de begroting. De effecten van deze variant op de omvang en samenstelling naar huurklassen is opgenomen in het onderstaand overzicht: Verloop aantallen per huurklasse 2015-2016 (begrotingsscenario)

Verdeling in huurklasse 8.000 7.000

3% 8%

4% 9% Vrije sector

6.000 5.000

32%

32%

Betaalbaar

4.000 3.000

38%

37%

Bereikbaar Goedkoop

2.000 1.000

Duur

19%

18%

Ultimo 2015

Ultimo 2016

0

Als huurders verhuizen, wordt de huur van de vrijgekomen woning verhoogd naar gemiddeld 85% van maximaal redelijk. Dit is in overeenstemming met de landelijke ontwikkeling. Daarnaast heeft sloop en nieuwbouw invloed op de samenstelling van de woningportefeuille en huurprijsklassen. Hoewel er aansprekend progressie wordt geboekt met de nieuwbouw is het resultaat hiervan nog niet voldoende voor de noodzakelijke vernieuwing. Een gebruikelijke aanname voor het jaarlijks vernieuwen van de woningportefeuille is 2%, uitgaande van een gemiddelde levensduur van de woningen van 50 jaar. In de jaren 2015 en 2016 wordt bij de huidige begrotingsvariant dit percentage wel gehaald.


12

Samenvatting activiteitenprogramma 2016  

      

Bij huurdersparticipatie ligt het accent op samenwerking vernieuwen, nieuwe overlegvormen realiseren en contact met vrijwilligers voortzetten. Woonpartners zoekt de samenwerking met ketenpartners op het gebied van ‘Wonen, Zorg & Welzijn’ en ‘Wonen, Leren & Werken’, in alle gemeenten waar zij werkzaam is. Voortgaan met de vernieuwing van de woningportefeuille. Vernieuwen van de prestatieafspraken met de gemeenten Alphen aan den Rijn, Gouda en Zuidplas; continueren van de prestatieafspraken in Waddinxveen; Betrokken zijn bij de vernieuwing van de huisvestingsverordeningen in de gemeenten waar wij woningbezit hebben. Continuering van de goede relatie met lokale overheden. Voldoende woningen voor ouderen beschikbaar hebben. Bij de vraag passend aanbod aanhouden. De effecten van nieuwbouw op de vraag van starters en doorstromers actief monitoren.


13

3. Organisatie & control 3.1 Organisatie 3.1.1 Organisatiestructuur Directeur-bestuurder Woonpartners Midden- Holland functioneert onder leiding van een directeur-bestuurder. In de statuten en het huishoudelijk reglement zijn de bevoegdheden van de directeur-bestuurder nader geregeld. De directeur-bestuurder legt rekening en verantwoording af aan de Raad van Toezicht. De afdelingen Bestuursondersteuning, Financiën & Bedrijfseconomische Zaken, Ontwikkeling en Realisatie Nieuwbouw en de controller behoren tot de portefeuille van de directeur-bestuurder. Afdeling Ontwikkeling en Realisatie Nieuwbouw is verantwoordelijk voor de voorbereiding en realisatie van de herstructureringsopgave en nieuwbouwontwikkelingen en voor de dienstverlening aan kopers en VvE's. Stafafdeling Financiën & Bedrijfseconomische Zaken verzorgt de financiële administratie waaruit de begroting en de jaarrekening voortvloeien en is verantwoordelijk voor het financiële beleid. Stafafdeling Bestuursondersteuning is verantwoordelijk voor personeelszaken, arbo, facilitaire zaken, marketing & communicatie en secretariële ondersteuning van Raad van Toezicht, directie, managers en afdelingshoofden. De controller heeft een onafhankelijke positie in de organisatie en is uitsluitend verantwoording verschuldigd aan de directeur-bestuurder. De controller heeft een organisatiebrede toetsende en bewakende rol en heeft de mogelijkheid om direct te rapporteren aan de Raad van Toezicht. Tot zijn verantwoordelijkheden behoren onder meer het (laten) beschrijven van de administratieve organisatie, het uitvoeren van audits, het ontwikkelen van een systeem van risicomanagement en het toetsen van de verslaggeving. Adjunct-directeur De adjunct-directeur heeft de afdelingen Klantinformatie & Verhuur, Wijk- & Buurtbeheer en Vastgoed Onderhoud in portefeuille. Afdeling Klantinformatie & Verhuur is verantwoordelijk voor de dienstverlening aan de huurders in Gouda, Waddinxveen, Zuidplas en Alphen aan den Rijn. In Gouda en Waddinxveen zijn publieksfuncties ingericht. Bij de afdeling Klantinformatie & Verhuur kunnen de huurders bij één loket terecht voor onder meer het ondertekenen van een huurovereenkomst, huurbetalingen, advies huurtoeslag en woningruil. De afdeling is daarnaast verantwoordelijk voor huurincasso, intake reparatieverzoeken en voor de verhuur van het maatschappelijk en overig vastgoed. Afdeling Wijk- & Buurtbeheer verzorgt de bewonersparticipatie en draagt samen met de huurders en ketenpartners - en met inzet van het leefbaarheidsbudget - zorg voor een prettige woonomgeving. Daarnaast is de afdeling verantwoordelijk voor beheer van het maatschappelijk vastgoed. De afdeling Vastgoed Onderhoud is verantwoordelijk voor het planmatig onderhoud en dagelijks onderhoud van het bezit.


14

Overlegorganen In het Strategisch Overleg wordt het strategisch beleid bepaald en worden daarnaast de operationele processen besproken op het gebied van Financiën, Ontwikkeling Nieuwbouw en Realisatie, HRM, Marketing en Communicatie, Risicomanagement en Controlling. De directeur-bestuurder is voorzitter. De vaste deelnemers aan het Strategisch Overleg zijn de adjunct-directeur, de interne controller en de hoofden van de afdelingen Ontwikkeling en Realisatie Nieuwbouw, Financiën & Bedrijfseconomische Zaken en Bestuursondersteuning. Het Woningbeheeroverleg staat onder voorzitterschap van de adjunct-directeur. Het Woningbeheeroverleg bespreekt de operationele processen op het gebied van woningbeheer. Aan het Woningbeheeroverleg nemen de hoofden van de afdelingen Klantinformatie & Verhuur, Wijk- & Buurtbeheer en Vastgoed Onderhoud deel.

directeur-bestuurder

controller

afdeling Bestuursondersteuning

afdeling Financiën & Bedrijfseconomische Zaken

afdeling Ontwikkeling en Realisatie Nieuwbouw

adjunct-directeur

afdeling Vastgoed Onderhoud

afdeling Klantinformatie & Verhuur

afdeling Wijk- & Buurtbeheer

3.1.2 Tertiaalrapportages De tertiaalrapportages fungeren als tussentijds verantwoordingskader van het management aan de directeur-bestuurder en van de directeur-bestuurder aan de Raad van Toezicht. Daarnaast bieden de gegevens uit de tertiaalrapportages de mogelijkheid om op ontwikkelingen te sturen en waar mogelijk en noodzakelijk te corrigeren. Op basis van de strategische doelstellingen uit het meerjarenbeleidsplan worden in het activiteitenprogramma en de begroting succesbepalende factoren (SBF), prestatie-indicatoren (PI) en kritische risico indicatoren (KRI) vastgesteld op afdelingsniveau. Over de voortgang van de SBF, PI en KRI wordt volgens de methodiek van de Balanced Score Card in de tertiaalrapportages verslag gedaan. 3.1.3 Governance Woonpartners is aangesloten bij Aedes, de branchevereniging voor woningcorporaties. Woonpartners onderschrijft de AedesCode en maakt gebruik van de Governancecode volgens het principe pas toe of leg uit. De Governancecode is onderwerp van gesprek in het bestuur en de Raad van Toezicht. De werkwijze op het vlak van governance is beschreven in diverse beleidsdocumenten. Deze zijn geplaatst op de website. Daarbij wordt de bestaande werkwijze op de diverse deelonderwerpen beschreven.


15

3.1.4 Visitatie In de AedesCode is opgenomen dat corporaties zich één keer in de vier jaar onafhankelijk en gezaghebbend laten visiteren. De maatschappelijke inzet van de corporatie wordt beoordeeld door een onafhankelijk instituut en er vindt onderzoek binnen de organisatie plaats. Een aantal belanghebbenden wordt geïnterviewd. Visitatie is een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor de directeur-bestuurder en de Raad van Toezicht. Het wordt door Woonpartners gezien als een goede methode om de dienstverlening door middel van zelfevaluatie en toetsing (mening van de belanghouders) te verbeteren. 3.1.5 Openingstijden en bereikbaarheid vestigingen De vestigingen in Gouda en Waddinxveen zijn op werkdagen voor het publiek geopend van 09.00 tot 17.00 uur en zijn gedurende deze tijd ook telefonisch bereikbaar. Via de website kunnen 24 uur per dag vragen gesteld worden en/of processen in gang worden gezet. 3.1.6 Ondernemingsraad De directeur-bestuurder voert regelmatig overleg met de Ondernemingsraad. De leden van de Ondernemingsraad worden in de gelegenheid gesteld de noodzakelijke cursussen in werktijd te volgen. 3.1.7 Klachtencommissie De Klachtencommissie is een zelfstandig orgaan met een eigen reglement. De leden worden, met uitzondering van de voorzitter, benoemd op voordracht van de huurderskoepelorganisaties. De voorzitter wordt benoemd op voordracht van de commissie. Benoeming vindt plaats door de directeurbestuurder. Huurders kunnen, als zij er met de organisatie niet uitkomen, bij de Klachtencommissie terecht met klachten over de dienstverlening van Woonpartners Midden-Holland. De Klachtencommissie vergadert gemiddeld vijf keer per jaar, waarvan tenminste één vergadering met de directeur-bestuurder.

3.2 Risicomanagement en interne beheersing 3.2.1 Risicomanagement ontwikkelingen en kader Het risicomanagementsysteem van Woonpartners Midden-Holland sluit voor wat betreft het in beeld brengen en beheersen van strategische risico’s waar mogelijk aan op het risicobeoordelingsmodel van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het WSW maakt bij de (risico)beoordeling onderscheid tussen 'Business Risk' en 'Financial Risk'. Door middel van 24 Business Risk vragen, krijgt het WSW inzicht in de aard, omvang en beheersing van de bedrijfsrisico’s. Daarnaast toetst het WSW de financiële positie aan de hand van 5 financiële ratio's. De uitwerking van deze vragen en de ratio’s maken onderdeel uit van het beheersing systeem van Woonpartners. In 2015 zijn de beleidsregels financieel toezicht Autoriteit woningcorporaties verschenen. Ook deze regels worden, voor zover deze in dit kader relevant zijn, opgenomen in het systeem van Woonpartners. Het niet voldoen aan de criteria en normen die daarin zijn gesteld, betekent immers dat risico’s ontstaan zodat Woonpartners haar doelstellingen niet kan realiseren. Ook in 2016 blijft het interne beoordelingskader zich verder ontwikkelen. Door middel van de risicoparagraaf wordt in de tertiaalrapportages verantwoording afgelegd over de risico’s, de getroffen beheersmaatregelen en de impact die de risico’s kunnen hebben op het weerstandsvermogen. 3.2.2 Risicobeheersing; de instrumenten Voor het beheersen van risico’s op procesniveau worden in 2016 de volgende instrumenten geactualiseerd en toegepast:  De belangrijkste primaire en ondersteunende processen worden getoetst op actualiteit en waar nodig aangepast.


16







Op basis van het controleplan 2016-2017 worden interne controles (door de organisatie) en e e interne audits (door de controller) uitgevoerd. De eerste tussentijdse audit zal weer in het 2 en 3 kwartaal 2016 worden uitgevoerd. De risicoverslaggeving krijgt vorm en inhoud in de tertiaalrapportages en het jaarverslag. In 2016 zal op basis van de uitkomsten van de interne controle en interne audits een in control verklaring worden opgenomen (jaarverslag 2015). Nieuwe ontwikkelingen op gebied van toezicht en verslaggeving zullen worden gevolgd en waar nodig worden betrokken bij het beoordelen van dit proces. Het nieuwe controleplan voor de periode 2016-2017 is in september 2015 vastgesteld.

3.2.3. Risico en Control: samenwerking Eén van de thema’s waarin Woonpartners Midden-Holland samenwerkt met een drietal Groene Hart corporaties is Risico en Control. Doel van de samenwerking is het optimaliseren van de bedrijfsvoering. De praktische uitwerking ligt bij de teams die bestaan uit de specialisten van elke corporatie. Het team Risico & Control heeft voor 2016 de volgende onderwerpen benoemd:  Risicomanagement: instrument, proces en inhoud.  Schaalvoordeel: mogelijkheden om specialiteiten te delen en bij elkaar uitvoeren van audits.  Internal control 2.0: systematiseren van audit en control en optimaliseren inzet ICT. Op basis van het voorwerk dat in 2015 is verricht, worden concrete afspraken gemaakt over de te boeken resultaten in 2016. Samenvatting activiteitenprogramma 2016  Uitvoeren interne audit op de jaarrekening 2015 conform het controleplan 2014-2015.  Uitvoeren tussentijdse audits conform het controleplan 2016-2017.  Doorontwikkelen en implementeren risicoverslaggeving.


17

4. Bestuursondersteuning Woonpartners moet kunnen draaien als een goed geoliede machine om de strategische doelen die zijn benoemd in het meerjarenbeleidsplan te kunnen verwezenlijken. De stafafdeling Bestuursondersteuning levert de organisatie op de terreinen waarvoor de afdeling verantwoordelijk is de daarvoor benodigde ondersteuning. Daarbij valt onder andere te denken aan personeelszaken, arbo, facilitaire zaken, marketing & communicatie en secretariële ondersteuning van Raad van Toezicht, directie, managers en afdelingshoofden. In het meerjarenbeleidsplan 2012-2016 zijn strategische doelstellingen geformuleerd. De doelstellingen waaraan afdeling Bestuursondersteuning in 2016 een bijdrage kan leveren zijn:  optimaliseren van inkomsten en uitgaven (financiële continuïteit).  optimaliseren dienstverlening en digitalisering (klanttevredenheid).  optimalisering interne processen (betrokken medewerkers). Een uitgebreid overzicht van de strategische doelstellingen, succesbepalende factoren en indicatoren voor afdeling Bestuursondersteuning zijn opgenomen in bijlage 1. In 2016 is bij afdeling Bestuursondersteuning extra aandacht voor de volgende onderwerpen: Personeelszaken: In 2016 starten we met de beoordeling van het huidige personeelsbestand op aanwezig potentieel om de strategische doelen van de organisatie te behalen. De strategische doelen zullen in het meerjarenbeleidsplan 2016-2020 nader uitgewerkt worden. Ontwikkeling en opleiding spelen een belangrijke rol bij het behalen van de strategische doelen. In 2016 zullen de opleidingsthema’s en de kerncompetenties afgestemd worden op het meerjarenbeleidsplan 2016-2020. De huidige competentie set wordt begin 2016 geactualiseerd. Ter ondersteuning zal externe expertise ingezet worden. De samenstelling van het personeelsbestand zal flexibeler worden. Dat betekent meer inzet van tijdelijke contracten op projectbasis. Hiervoor worden trainees (jonge pas afgestudeerden) geworven, die op meerdere afdelingen inzetbaar zijn. De inhuur van extern personeel wordt beperkt. Woonpartners blijft streven naar zo laag mogelijke loonkosten en meer efficiency. In 2016 en volgende jaren geldt als uitgangspunt dat ontstane vacatureruimte in principe voor de helft ingevuld wordt. Woonpartners neemt haar maatschappelijke verantwoordelijkheid bij het opleiden van jongeren, zodat leerlingen beter beroepsgeoriënteerd raken. Alle stageverzoeken worden beoordeeld op haalbaarheid en waar mogelijk worden de verzoeken gehonoreerd. De beoordelingssystematiek wordt vereenvoudigd en er zal van de medewerkers veel meer zelfwerkzaamheid verwacht worden. De opleidingswensen worden al tijdens het voortgangsgesprek geïnventariseerd. Door de invoering van een Document Management Systeem (DMS) zal er in 2016 op de afdeling Bestuursondersteuning een pilot gestart worden met de gespreksformulieren (planning-, voortgang- en beoordeling) om de workflow te testen om efficiënter te werken. Bij goede resultaten wordt de werkwijze binnen de rest van de organisatie uitgerold. In de maand mei 2016 wordt er een medewerkerstevredenheidsonderzoek binnen de gehele organisatie uitgevoerd.


18

Facilitaire zaken: optimaliseren van inkomsten en uitgaven. Secretariële ondersteuning: Ook in 2016 zal met het centraal secretariaat een verbeterslag op diverse vlakken worden gerealiseerd. In de dienstverlening doordat alle secretaresses vanaf augustus 2015 vanuit één kamer werken en hierdoor de werkwijzen nu nog beter en sneller op elkaar afgestemd kunnen worden. Medewerkers worden veelzijdiger inzetbaar door verbreding van kennis. In de kostenbesparing door diverse budgetten opnieuw te vergelijken. In de efficiency door de implementatie van DMS en het digitaal facturatiesysteem en het mogelijk digitaal vergaderen. De mogelijkheden hiervan worden in 2016 nader onderzocht. Marketing & Communicatie: Vanaf 2016 wordt er meer gestuurd op de zelfwerkzaamheid van de medewerkers in marketing & communicatie. De rol van de adviseur richt zich op aansturen, kennis delen en adviseren, bewaken van de strategie en huisstijl, coaching van twee medewerkers die assisteren bij organisatie en de overige medewerkers voorzien van adequate middelen. Er wordt een keuze gemaakt welke mijlpalen gevierd worden met externe uitingen en welke mijlpalen voldoende aandacht krijgen met free publicity. Het doel is om binnen het beleid sober en doelmatig om te gaan met de beschikbare financiën. Speerpunten externe communicatie:  Het imago van Woonpartners bewaken (krachtig, betrouwbaar en eenduidig).  Pro-actieve communicatie met klanten en stakeholders en de samenwerking met stakeholders stimuleren, via de website en social media.  Klant-/ontvangergerichte en kwalitatief goede schriftelijke communicatie.  Snel anticiperen op trends en stromingen in de markt en deze inzetten bij het vermarkten van woningen.  Beheren van mediakanalen via dashboard. Speerpunten interne communicatie:  Stimuleren van een verantwoordelijke, dienstverlenende en marketinggerichte houding bij alle medewerkers zodat zij op tijd, relevante en volledige informatie kunnen doorgeven aan marketing & communicatie.  Standaardiseren van huisstijl en middelen d.m.v. handleiding.  Mogelijkheden van DMS gebruiken voor het delen van formats, foto’s en concepten. Afdeling Bestuursondersteuning heeft ook in 2016 een coördinerende rol bij de digitalisering van de facturenstroom en invoering van een DMS.


19

Samenvatting activiteitenprogramma 2016  Vacatures worden voor de helft ingevuld, beperkt budget voor de inhuur van extern personeel.  Medewerkerstevredenheidsonderzoek uitvoeren in de gehele organisatie.  Voorbereiden beoordelen medewerkers op ontwikkelpotentieel.  Opleidingsthema’s benoemen aan de hand van het meerjarenbeleidsplan 2016-2020.  Kerncompetenties benoemen aan de hand van het meerjarenbeleidsplan 2016-2020.  Flexibiliseren van het personeelsbestand.  Beoordelingssystematiek vereenvoudigen.  Pilot met de workflow van de gespreksformulieren (planning-, voortgang en beoordeling) in een DMS.  Efficiency verbeteren door invoering van een DMS en bijdragen aan de digitalisering van de facturenstroom.  Verbeterslag in de dienstverlening en kostenbesparing door één centraal secretariaat.  (Onderzoek naar) digitaal vergaderen.  Monitoren, rapporteren en beheren van social media (dashboard).  Stimuleren van eigen verantwoordelijkheid bij medewerkers m.b.t. communicatie.  Meer gebruik maken van free publicity bij mijlpalen t.b.v. kostenreductie.  Standaardiseren van huisstijl en middelen.


20

5. Ontwikkeling en Realisatie Nieuwbouw In 2016 wordt in het kader van de herstructurering van Gouda Oost volop gebouwd. In het Zuidelijk Stempel West zijn 2 projecten in uitvoering en op Springerslocatie wordt de Leo Vromantoren gebouwd. De verwachting is dat in 2016 ca. 100 woningen in deze wijk worden opgeleverd en in 2017 nog eens ruim 60. De voorbereidingen voor de vervolgplannen zijn in volle gang; de vernieuwing wordt met kracht voortgezet. Het komende jaar is het laatste van het meerjarenbeleidsplan 2012-2016. We kunnen dan ook op basis van de huidige “harde” plannen, waar oplevering voor volgend jaar is gepland, de balans opmaken. De prognose voor het totaal aantal opgeleverde sociale huurwoningen in de beleidsperiode bedraagt 373 (waarvan 160 in 2016), die voor het aantal markthuurwoningen betreft 181 (66 in 2016). De target voor te realiseren koopwoningen is al eerder losgelaten. Vooral in Gouda Oost zien we nog een belang om koopwoningen te realiseren, voor het overige zien we dat niet als kernactiviteit. De (voorlopige) balans van het meerjarenbeleidsplan: Soort nieuwbouw Sociale huur Markthuur Koop

Meerjarenbeleidsplan 301 139 198

Huidige prognose 373 181 38

Saldo +72 +42 -160

De conclusie is dat we de targets van het meerjarenbeleidsplan ten aanzien van de nieuwbouw van huurwoningen ruimschoots zullen behalen. We hebben daarmee daadwerkelijk anticyclisch gebouwd. Bij een groeiende behoefte aan huurwoningen hebben we meer gepresteerd dan voorzien, met daarbovenop als positieve bijwerkingen het in diverse projecten op gang brengen van de productie (waardoor ook koopwoningen gerealiseerd konden worden) en het relatief gunstig inkopen (dalende stichtingskosten). Het komende jaar zal het volgende meerjarenbeleidsplan worden vastgesteld. Met de projecten die nu al in beeld zijn voor 2017 e.v. hebben we een brede portefeuille voor de nieuwbouw van huurwoningen in elk van de gemeenten waarin we actief zijn. In 2017 verwachten we ruim 160 huurwoningen op te leveren. Deze zullen ultimo 2016 in aanbouw zijn. Langlopende projecten (>2017) zijn Gouda Oost, Westergouwe in Gouda, De Triangel in Waddinxveen, Waterrijk West in Boskoop (gemeente Alpen aan den Rijn), Zevenhuizen-Zuid en tenslotte De Jonge Veenen in Moerkapelle (gemeente Zuidplas). Daarnaast zijn meerdere enkelvoudige projecten in voorbereiding. We verwachten met deze projecten invulling te kunnen geven aan de uit het traject van het Assetmanagement volgende behoefte aan nieuwbouw de komende jaren.

5.1 Strategische doelstellingen, succesbepalende factoren en (kritische) prestatie- en risico-indicatoren In het meerjarenbeleidsplan 2012-2016 zijn strategische doelstellingen geformuleerd. De doelstellingen waaraan afdeling Ontwikkeling en Realisatie Nieuwbouw een bijdrage kan leveren, gelet op het bovenstaande, zijn:  Vernieuwing woningportefeuille.  Uitbreiding sociale huurwoningen aan de bovenkant van de woningportefeuille.  Meer huuraanbod voor middeninkomens.  Meer huuraanbod voor starters en kleine huishoudens. Dit verzorgt de afdeling door: sloop van 220 huurwoningen in 5 jaar (gerealiseerd* tot en met 2015: 280);


21

realisatie van 301 huurwoningen in het prijssegment € 600,- tot € 650,- (gerealiseerd* tot en met 2015: 213); realisatie van 139 markthuurwoningen in het prijssegment € 652,- tot € 850,- (gerealiseerd* tot en met 2015: 115); realisatie en verkoop van 70 MGE-woningen (gerealiseerd tot en met 2015: 14). * Incl. de prognose voor 2015 -

Eind 2015 worden in Gouda Oost de eerste complexen in het Zuidelijk Stempel Oost gesloopt. Dit was later voorzien, waardoor het aantal gesloopte woningen in de beleidsperiode wordt overschreden. Het aantal opgeleverde huurwoningen wordt, zoals eerder gesteld, eveneens overschreden waardoor het getalsmatige effect van de sloop op het totale bezit beperkt is. Een uitgebreid overzicht van de strategische doelstellingen, succesbepalende factoren en indicatoren voor afdeling Ontwikkeling en Realisatie Nieuwbouw is opgenomen in bijlage 1.

5.2 Projectontwikkeling Acquisitie en selectie van projecten in 2016 In Alphen aan den Rijn (Boskoop) zullen in 2016 de appartementen op Torenpad Oost worden opgeleverd. Verder start de bouw van 12 huurwoningen in Waterrijk West. Afhankelijk van de verkoopsnelheid van de ontwikkelaar kan mogelijk met de ontwikkeling van 24 te realiseren huurappartementen worden gestart. In Gouda wordt in de wijk Gouda Oost gebouwd in het Zuidelijk Stempel West en aan de Leo Vromantoren. De vervolgplannen Zuidelijk Stempel Oost, Middengebied, Oostvogellocatie en de Van Heuven Goedhartsingel zijn in verschillende stadia van voorbereiding. Verder worden in Westergouwe de eengezinshuurwoningen gebouwd en opgeleverd en wordt gestart met de bouw van huurappartementen. Op de al jaren leegstaande locatie aan de Bockenbergstraat zal een plan voor 8 tot 10 sociale huurwoningen worden ontwikkeld. Voor enkele moeilijk te verhuren bedrijfsruimten aan de Peperstraat wordt een plan ontwikkeld voor omzetting naar kleine huurappartementen/studio’s. Mogelijk worden verder appartementen ontwikkeld op het voormalige zorgkavel in Midden Willens. In Waddinxveen zal gestart worden met de realisatie van de volgende eengezinshuurwoningen in de Triangel. Afhankelijk van het tempo van het totale deelplan kan een volgend deelplan met huurwoningen in ontwikkeling genomen worden. Daarnaast zal Kerkweg Oost worden gerealiseerd. Het onderzoek voor de locatie Souburgh loopt door. Naar verwachting wordt in 2016 het plan uitontwikkeld. Ook de locatie Meteorenweg zal, mits de woonwagens verplaatst kunnen worden naar een locatie in de Triangel, naar verwachting in ontwikkeling worden genomen. De planologische procedure loopt hiervoor. In Zuidplas worden in 2016 de woningen aan de Schoolstraat (Elzenhof) en Burgemeester Klinkhamerweg Dijkpark) in Zevenhuizen opgeleverd. In De Jonge Veenen in Moerkapelle worden de e laatste woningen in de eerste fase opgeleverd en wordt gestart met de bouw van woningen in de 2 fase. In Moordrecht start de bouw van een project met begeleid wonen (ouderinitiatief). Nabij het zorgcentrum De Zevenster in Zevenhuizen wordt gestart met de bouw van (senioren)appartementen. In Zevenhuizen Zuid verwachten we te starten met de bouw van de eerste huureengezinswoningen. Voor de volgende fasen worden plannen ontwikkeld. Ten slotte verwachten we in Vijfakkers (Moordrecht) te starten met de bouw van huurappartementen. Voor de jaren 2016 tot en met 2018 voorzien we een ruim aantal projecten, ingedeeld als “hard”, “kansrijk” of “zacht”, met een bestendig investeringsvolume. Voor keuzes daarin speelt naast de argumenten van een gewenst programma en locatie ook nadrukkelijk de vraag bij welke projecten de stichtingskosten het gunstigst zijn. Deze argumenten spelen uiteraard ook een belangrijke rol voor


22

nieuwe projecten, al dan niet voor de langere termijn (2019 tot en met 2021). Voor dit deel van de komende beleidsperiode zullen we naast de bestaande doorlopende projecten nieuwe projecten in beeld moeten brengen om de vernieuwingsopgave blijvend op het gewenste niveau te houden. Met de gewijzigde Woningwet komt onze focus nog meer te liggen op het realiseren van huurwoningen in het sociale segment. Wij zien daarbij een groeiende vraag naar woningen voor kleinere huishoudens. Bovendien zien wij de behoefte naar woningen in de directe nabijheid van zorg groeien (ontkoppeling van zorg en wonen). Ook in het realiseren van markthuurwoningen in het middensegment, uiteraard binnen de wettelijke kaders, zien wij voor ons een rol weggelegd. Alom genoemd wordt de groeiende behoefte, maar buiten de grote steden is er zeer beperkt aanbod vanuit de commerciële beleggers/verhuurders. Voor het realiseren van koopwoningen zien wij voor ons vooralsnog uitsluitend in Gouda Oost een belang. Projectvoorbereiding De focus blijft de komende tijd nadrukkelijk liggen op kostenreductie en -beheersing. De bouwtechnische kwaliteit mag hier uiteraard niet onder leiden. Die wordt overigens voor een groot deel al gewaarborgd door de steeds strenger wordende bouwregelgeving. Dit geldt eveneens voor de energieprestatie van de woningen. Daarin volgen wij het rijksbeleid; we investeren vooral in duurzaamheidsmaatregelen in de bestaande bouw. Eén van de mogelijkheden om tot lagere stichtingskosten te komen is het bouwen van kleinere woningen voor specifieke doelgroepen. Door de veranderende vraag (meer 1- en 2persoonshuishoudens) zien wij daarin mogelijkheden. Verder behalen wij een hogere efficiëntie die zich uitbetaald in lagere kosten door de wijze van aanbesteden. Inmiddels hebben wij 5 projecten d.m.v. een design & build contract aanbesteed. Daarbij is in alle gevallen een aanbieding geselecteerd die zowel kwalitatief (architectonisch) als financieel hoog scoorde. Dit bevalt dus erg goed en zetten we door. Daarbij bezien we de mogelijkheden om nog meer de kennis en kunde uit de markt te benutten. 5.2.1 Projecten Alphen aan den Rijn (Boskoop) Torenpad Oost In dit plan worden 16 sociale huurappartementen gerealiseerd. Na de start van de bouw in oktober e 2015 worden de appartementen in de 2 helft van 2016 opgeleverd. Waterrijk West In Boskoop is de verkoop (door de ontwikkelaar) gestart in het project Waterrijk West. De bouw hiervan start als de verkoop goed verloopt eind 2015. De 12 sociale huurwoningen van Woonpartners e worden ontwikkeld. De bouw hiervan start in de 2 helft van 2016. 5.2.2 Projecten Gouda Gouda Oost In Gouda Oost worden in 2016 naar verwachting de laatste eengezinswoningen langs het oostelijk deel van de Eendrachtweg verworven en gesloopt. De eerste fase van het Zuidelijk Stempel Oost zal worden voorbelast. Om de verwervingen in het Middengebied te versnellen is het bestemmingsplan van dit deel in 2015 in procedure gebracht, zodat de onteigening zo nodig eveneens ingezet kan worden. Uitgangspunt blijft echter zoveel mogelijk minnelijk te verwerven. Springerslocatie (Gouda Oost) In 2016 zal de Leo Vroman(woon)toren worden gebouwd en opgeleverd. Eind 2016 zullen ook de supermarkten op deze locatie open gaan, en wordt het plein (openbare ruimte) gerealiseerd.


23

Zuidelijk Stempel West (Gouda Oost) In 2015 start de bouw van de laagbouw in het Zuidelijk Stempel West. De woontoren start begin 2016. De laagbouw wordt in 2016 opgeleverd. De Parkzone van het Zuidelijk Stempel wordt ingericht nadat de woningen opgeleverd zijn. Zuidelijk Stempel Oost (Gouda Oost) De appartementen van Woonpartners worden in 2015 gesloopt, de laatste eengezinswoningen naar verwachting in 2016. Daarna kan aangevangen worden met de voorbereidingen voor de ontwikkeling van nieuwbouw op dit deel van het plan en kan gestart worden met het bouwrijp maken (te beginnen met voorbelasten). Indien het bezit van Mozaïek Wonen (3 complexen) in dit gebied verworven kan worden, wordt dat deel eveneens herontwikkeld. Middengebied (Gouda Oost) Het stedenbouwkundige plan is vertaald naar een bestemmingsplanwijziging dat in 2015 wordt ingezet. Zodra deze is afgerond kan de onteigening zo nodig in 2016 worden opgestart. Minnelijke verwerving blijft echter de voorkeur houden. Indien dat vlot verloopt kunnen de sloopvoorbereidingen in 2016 worden opgestart. De voormalige supermarkt (C1000) komt eerder vrij voor sloop. Wellicht kan dit al eind 2015 plaatsvinden zodat ruimte ontstaat voor ketenparken e.d. voor het Zuidelijk Stempel West. Nansenstraat / Van Heuven Goedhardsingel / Oostvogel (Gouda Oost) De voormalige school de Oostvogel is gesloopt. In combinatie met de Van Heuven Goedhartsingel wordt het stedenbouwkundige plan omgezet in een bestemmingsplan dat in 2016 de procedure doorloopt. Daarna kan in eerste instantie de locatie Oostvogel bouwrijp worden gemaakt, en de bouw van 32 appartementen op die locatie worden voorbereid. De locatie Van Heuven Goedhartsingel volgt zodra deze appartementen zijn opgeleverd. Westergouwe In het eerste deelplan (Tuinen 3) start begin 2016 de bouw van 58 eengezinshuurwoningen van Woonpartners. Deze woningen worden in 2016 opgeleverd. Medio 2016 volgt de start van de bouw van de 40 appartementen. Bockenbergstraat In de jaren ’90 zijn hier een aantal woningen gesloopt. Op het leegstaande kavel kunnen 8 tot 10 eengezinswoningen voor de sociale huur worden gerealiseerd. Dit plan wordt uitgewerkt in 2016; start bouw wordt voorzien voor 2017. Peperstraat De huidige bedrijfsruimten verhuren moeizaam. Door een plan te ontwikkelen voor omzetting naar ca. 4 kleine appartementen/studio’s kunnen we invulling geven aan de vraag naar kleine starterappartementen in de binnenstad. Het plan wordt uitgewerkt in 2016; de omzetting wordt voorzien in 2017. 5.2.3 Projecten Waddinxveen Triangel Na de eerste 11 sociale huurwoningen (2014) en 14 koopwoningen met een starterslening (2015) start de ontwikkeling van 18 sociale huurwoningen in het volgende deelplan van de Triangel. De start van de bouw is medio 2016 voorzien. Verder loopt het overleg over de verplaatsing van 4 woonwagens van de Meteorenweg naar een nieuwe locatie in de Triangel.


24

Kerkweg Oost Na de nodige afstemming is in 2015 de bestemmingsplanwijziging in gang gezet, de daadwerkelijke realisatie van de startersappartementen in de oude winkelruimte zal in 2016 plaatsvinden. 5.2.4 Projecten Zuidplas Elzenhof (Schoolstraat Zevenhuizen) De bouw van 20 seniorenwoningen (patio’s) start in 2015 op basis van het design & build contract; de woningen worden in 2016 opgeleverd. Dijkpark (Burg. Klinkhamerweg Zevenhuizen) Ook in dit plan start de bouw van 20 huurwoningen in 2015 en is de oplevering in 2016. Het betreft 15 ‘traditionele’ eengezinswoningen en 5 patiowoningen voor senioren. Het design & build contract voor dit plan is geïntegreerd met dat voor het Elzenhof. Zowel in voorbereiding als bij de uitvoering geeft dit efficiencyvoordeel. De Jonge Veenen (Moerkapelle Oost) In 2014 is de bouw gestart van 45 huurwoningen van Woonpartners. De oplevering van deze woningen start in 2015 en wordt in 2016 afgerond. In de tweede fase van het plan wordt de start van de bouw van de volgende ca. 20 sociale huurwoningen voorzien in 2016. Ouderinitiatief begeleid wonen (De Rank Moordrecht) Voor dit project op de voormalige schoollocatie bereidt ontwikkelaar Van Wijnen een plan voor met een combinatie van koopappartementen en zelfstandige (maar met begeleiding) wooneenheden voor jongeren met een beperking. Hiervoor is met de gemeente Zuidplas, de stichting Ouderinitiatief en e Woonpartners een intentieovereenkomst getekend. De start van de bouw van dit plan wordt in de 2 helft van 2016 voorzien. Locatie Zevenster (Zevenhuizen) Nu het zorgcentrum heeft afgezien van nieuwbouw op deze locatie wordt op verzoek van, en in overleg met, de gemeente bezien of het oorspronkelijke plan van ca. 40 huurappartementen kan worden uitgebreid naar 66. De start van de bouw van de appartementen wordt voorzien in 2016. Zevenhuizen-Zuid Nu de woningen in de eerste deelgebieden verkocht zijn heeft ontwikkelaar Thunnissen Bouw een interessant turnkey aanbod gedaan voor 21 sociale huurwoningen in een volgend plandeel. De start van de bouw is voorzien medio 2016. Brinkhorst (Moordrecht) In dit project, waarin de Brede School inmiddels in gebruik is, bereidt BPD (voorheen Bouwfonds) de bouw van de eerste fase koop- en huurwoningen voor. Woonpartners is voornemens in dit plan 38 sociale huurappartementen af te nemen. De bouw start in 2016; de turnkey oplevering wordt voorzien in 2017. Locatie Tweemaster (Nieuwerkerk) Voor deze voormalige schoollocatie wordt in samenspraak met de gemeente een plan met ca. 50 huurappartementen voor senioren voorbereid. De bouwvoorbereiding wordt in 2016 verwacht.

5.3 Duurzaamheid nieuwbouwprojecten Uitgangspunt is dat de nieuwbouwprojecten voldoen aan de vigerende wet- en regelgeving, ook met betrekking tot het energieverbruik genormeerd in de Energie Prestatie Coëfficiënt. Sinds 2007 gebruikt Woonpartners de GPR-Gebouw®methodiek voor het toetsen van de kwaliteit en de duurzaamheid van nieuwbouwprojecten. Dit wordt, net als WoonKeur en PKVW, in 2016 doorgezet.


25

De eisen voor energiebesparing zullen de aankomende jaren verder aanscherpen. Woonpartners wil hierop voorsorteren. Daarom beoordelen wij welke nieuwbouwprojecten geschikt zijn voor extra energiebesparende maatregelen. Het betreft bijvoorbeeld het gebruik van hogere isolatiewaarden en het toepassen van PV-zonnepanelen en warmte-koudeopslaginstallaties.

5.4 Nieuwbouwprojecten in uitvoering Een overzicht van alle nieuwbouwprojecten die in 2016 in uitvoering zijn of gaan is, gerangschikt per gemeente, opgenomen in bijlage 3. Deze informatie is ook te vinden op onze website en wordt periodiek bijgewerkt.

5.5 Verwerving van vastgoed Nog enkele woningen van particulieren aan de Eendrachtsweg in Gouda Oost moeten worden verworven. Daarnaast wordt gesproken met Mozaïek Wonen over de verwerving van de appartementen in het Zuidelijk Stempel Oost. De verwachting is dat ook aan de De Rijkestraat de aankoop zal gaan lopen, mede omdat parallel de onteigening zal worden ingezet als dat nodig is.

5.6 Verkoop van woningen Eind 2016 worden wellicht, indien de procedures vlot verlopen, nieuwbouw koopwoningen in het eerste deel van het Zuidelijk Stempel Oost in Gouda Oost in verkoop genomen. Vanuit de voor verkoop aangewezen huurwoningen (bij mutatie) wordt verwacht ca. 20 woningen te verkopen.

5.7 Dienstverlening aan derden Onder deze noemer vallen de beheeractiviteiten die Woonpartners verricht voor Verenigingen van Eigenaars (VvE’s). Ook in 2016 verwachten we na de audit het SKW certificaat weer te zullen behouden. De gewijzigde Woningwet stelt nieuwe regels aan het VvE-beheer door corporaties. Onze inzet is vooralsnog bestendiging van de huidige portefeuille (een enkele mutatie daargelaten).


26

Samenvatting activiteitenprogramma 2016 Nieuwbouw Alphen aan den Rijn  Waterrijk West (Boskoop)  Torenpad Oost (Boskoop) Nieuwbouw Gouda  Gouda Oost: - Leo Vromantoren - Zuidelijk Stempel West - Zuidelijk Stempel Oost - Middengebied - Van Heuven Goedhartsingel/Oostvogel  Westergouwe  Bockenbergstraat  Peperstraat Nieuwbouw Waddinxveen e  Triangel: 2 fase huur + woonwagenstandplaatsen  Kerkweg Oost Nieuwbouw Zuidplas  Elzenhof (Zevenhuizen)  Dijkpark (Zevenhuizen)  De Jonge Veenen (Moerkapelle Oost)  Ouderinitiatief begeleid wonen (Moordrecht)  Locatie Zevenster (Zevenhuizen)  Zevenhuizen-Zuid  Brinkhorst (Moordrecht)  Locatie Tweemaster (Nieuwerkerk) Verwerving  Aankoop van 1 eengezinswoning en 10 appartementen/winkelunits in Gouda Oost. Verkoop  Verkoop van 20 huurwoningen. VvE-beheer  Alphen aan den Rijn:  Gouda:  Waddinxveen:  Zuidplas:

geen VvE ‘s 16 VvE’s 9 VvE’s + 1 stichting beheer woonomgeving 3 VvE’s + 1 complex in beheer in opdracht van gemeente


27

6. Woningbeheer 6.1 Afdeling Klantinformatie & Verhuur 6.1.1 Strategische doelstellingen, succesbepalende factoren en (kritische) prestatie- en risico indicatoren In het meerjarenbeleidsplan 2012-2016 zijn strategische doelstellingen geformuleerd. De doelstellingen waaraan afdeling Klantinformatie & Verhuur een bijdrage levert zijn:  Voorzien in woonbehoefte van lage en lagere inkomensgroepen.  Meer huuraanbod voor middeninkomens (in 2016 bestaat max. 5% van het bezit uit markthuurwoningen).  Realiseren van plezierig wonen in een prettige woonomgeving.  Verbeteren dienstverlening en stroomlijnen van processen (o.a. digitaal): versterken klantbewustzijn en klantgerichtheid bij medewerkers; optimaliseren en innoveren in beheer; optimaliseren van inkomsten en uitgaven. Een overzicht van de strategische doelstellingen, succesbepalende factoren en indicatoren voor afdeling Klanteninformatie & Verhuur is opgenomen in bijlage 1. 6.1.2 Klantinformatie Telefonische bereikbaarheid Door optimalisatie van de roostering, een juiste bezetting wanneer dat nodig is, het stroomlijnen van werkprocessen en het optimaliseren van de automatisering, realiseert Klantinformatie een goede telefonische bereikbaarheid. Als ondergrens geldt de KWH-norm, de ambitie is om dit beter te doen dan gemiddeld. Daarnaast streeft de afdeling Klantinformatie er naar zoveel mogelijk vragen van klanten direct zelf te beantwoorden. Lukt dat niet dan verbinden zij de klant door naar de juiste afdeling. Klanten die niet direct te woord kunnen worden gestaan, worden uiterlijk de volgende werkdag teruggebeld. Het op tijd terugbellen wordt gemonitord. Website en digitale dienstverlening Onderdeel van de website is het klantportaal ‘Mijn Woonpartners’. De huurders van Woonpartners kunnen hierin een aantal eigen gegevens inzien en beperkt wijzigen. Het digitaal stellen van vragen wordt gestimuleerd. Deze vragen worden tijdig door medewerkers beantwoord. De website wordt “up to date” gehouden en gebruikt als communicatiekanaal met onze klanten. In 2016 is het voor klanten mogelijk om zelf reparatieverzoeken via het klantportaal in te dienen en direct een afspraak in te plannen. Het gebruik hiervan wordt actief gestimuleerd. De uitingen op de social media over Woonpartners worden actief beheerd met een dashboard. Daar waar nodig wordt passend gereageerd. Om een goede digitale dienstverlening te kunnen leveren worden er actief emailadressen verzameld. Administratie In 2016 worden de woningdossiers opgeslagen in het digitaal archiveringssysteem. Voor de huidige dossiers wordt dit projectmatig opgepakt. Nieuwe dossiers worden direct digitaal verwerkt. 6.1.3 Verhuur Aanbod Na een aantal jaren van daling verwachten we voor 2016 een lichte stijging van de mutatiegraad voor het reguliere woningbezit naar 7%. Het aantal woningzoekenden in de regio blijft onverminderd hoog. Door toevoeging van nieuwbouw zal de reële mutatiegraad gedurende enkele maanden aan het einde van 2016 hoger komen te liggen.


28

De verwachting is dat er in 2016 528 huurwoningen door huuropzeggingen en 235 nieuwbouw woningen beschikbaar komen voor verhuur. Rekening houdend met de passendheidstoets, de DAEB regeling en prestatieafspraken met gemeenten, biedt Woonpartners voldoende aanbod voor de diverse doelgroepen, al is er in absolute zin nog steeds een tekort aan sociale huurwoningen. Schrijnender is het tekort in het huurprijssegment tussen € 710,- en € 950,-. Dit belemmert tot op zekere hoogte ook de doorstroming. DAEB regeling en passendheidstoets Per 1 juli 2015 is de DAEB regeling veranderd. Woonpartners past deze regeling toe en wijst: 80% van de DAEB woningen aan klanten met inkomens < € 34.911 10% van de DAEB woningen aan klanten met inkomens tussen € 34.911 - € 38.950 10% van de DAEB woningen mogen vrij worden toegewezen. Vanaf 1 januari 2016 is de passendheidstoets van toepassing. Dat houdt in dat Woonpartners bij woningtoewijzing aan ten minste 95% van de klanten met potentieel recht op huurtoeslag een woning toewijst met een huur onder de aftoppingsgrens (€ 576 of € 618). Mutatieonderhoud Bij mutatie wordt de woning beoordeeld op het noodzakelijk onderhoud, om zo de woning weer in goed bewoonbare staat aan de nieuwe huurder beschikbaar te kunnen stellen. Daar waar mogelijk worden energetische aanpassingen gedaan voor zover dat niet complexmatig in de planning staat en de mutatie daarvoor het juiste moment is. Een veiligheidskeuring wordt bij elke te verhuren woning uitgevoerd. Waar nodig en mogelijk worden werkzaamheden voor het Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW) uitgevoerd. Energielabel 2016 Woonpartners verhuurt in 2016 elke woning met een geldig afgemeld energielabel. Dit label wordt gebruikt in de woningadvertenties. 6.1.4 Woonruimteverdeling Woningtoewijzing Woonpartners wijst de sociale huurwoningen in de gemeenten Alphen aan den Rijn, Gouda, Waddinxveen en Zuidplas toe overeenkomstig de voor deze gemeenten geldende huisvestingsverordeningen. Per 1 juli 2015 zijn in alle gemeenten waar Woonpartners actief is nieuwe huisvestingsverordeningen van kracht. Dit heeft voor de woningtoewijzing geen grote veranderingen gebracht. De effecten van het gevoerde huisvestingsbeleid worden jaarlijks in samenwerking met de gemeenten geëvalueerd. Hierbij wordt beoordeeld of er voldoende balans bestaat tussen de slaagkansen van de verschillende doelgroepen (jongeren, ouderen, starters, urgenten, etc.). In overleg met de gemeenten wordt de taakstelling voor het aantal te plaatsen verblijfsgerechtigden gerealiseerd. Instrumenten woonruimteverdeling Het woningaanbod van Woonpartners in het sociale huursegment in de gemeenten Gouda, Waddinxveen en Zuidplas is te vinden op www.woningnet.nl. De woningen die leegkomen in Boskoop (gemeente Alphen aan den Rijn) worden geadverteerd op Woningnet Holland Rijnland. Woonpartners maakt daarbij, vanwege het geringe verloop, gebruik van de zelfstandige advertentiemogelijkheid op dit platform. Woonpartners biedt haar vrije sector woningen aan via de eigen website en op specifieke websites, zoals www.pararius.nl, www.rooftrack.nl, www.woningnet.nl en www.funda.nl.


29

6.1.5 Huurbeleid Huurbeleid 2016 Woonpartners streeft naar een prijsvorming die zo goed mogelijk aansluit bij de ligging en geboden kwaliteit. Daarbij rekening houdend met de doelgroep en de omvang daarvan. De uitgangspunten voor het huurbeleid, waaronder een gemiddeld inflatievolgende huursombeleid, worden met de huurderskoepels eind 2015 besproken. Zodra de minister het huurbeleid voor 2016 heeft vastgesteld (verwachting maart 2016) bepaalt Woonpartners haar huurbeleid voor het komende jaar definitief. Woonpartners zet zich in om een bij de omvang van de doelgroep passende woningvoorraad aan te houden in verschillende prijssegmenten. Voor de vrije sector huurwoningen, het maatschappelijk en overig vastgoed en losse garages en parkeervoorzieningen benut Woonpartners de mogelijkheden die de markt biedt. Vraaghuurbeleid 2016 Bij mutatie wordt de vraaghuur opgetrokken naar gemiddeld 85% van de maximaal redelijke huurprijs. Woonpartners houdt daarbij rekening met verhouding in de woningvoorraad die nodig is om de doelgroepen van beleid te kunnen blijven huisvesten. 6.1.6 Verhuur nieuwbouwprojecten Nieuwbouwopleveringen 2016 Waddinxveen Kerkweg Oost Gouda Springerslocatie

aantal

type

segment

oplevering 2016

10

appartement

sociaal

4 kwartaal

19 20 6 12 22

appartement appartement eengezinswoning eengezinswoning appartement

4 kwartaal e 4 kwartaal e 3 kwartaal e 3 kwartaal e 4 kwartaal

30 28

appartement eengezinswoning eengezinswoning

vrije sector sociaal sociaal vrije sector sociaal sociaal/ vrije sector vrije sector sociaal

20 20

eengezinswoning eengezinswoning

Jonge Veenen Alphen aan den Rijn Torenpad Oost

32 16

Aantal opleveringen 2016

235

Zuidelijk Stempel West LB

Zuidelijk Stempel West HB 66 1pp Westergouwe Zuidplas Schoolstraat Burgemeester Klinkhamerweg

e

e

2017 e e 3 /4 kwartaal e e 3 /4 kwartaal e

e

3 /4 kwartaal e e 3 /4 kwartaal

eengezinswoning

sociaal sociaal sociaal/ vrije sector

appartement

sociaal

4 kwartaal

e

1 kwartaal e

6.1.7 Huurincasso en schuldhulpverlening Huurincasso Woonpartners voert een proactief en consequent incassobeleid uit. Het is in het belang van onze huurders dat zij op tijd gewezen worden op het niet of niet-tijdig betalen van de huur. Voor een groot deel van deze bewoners is het risicovol om een huurachterstand te hebben. Indien een huurder structurele financiële problemen heeft, helpt Woonpartners bij het zoeken naar mogelijke oplossingen door de betreffende bewoner te verwijzen naar instanties als maatschappelijk werk, schuldhulpverlening of de gemeentelijke sociale dienst. Woonpartners streeft ernaar om huisuitzetting te voorkomen. Het is hiervoor van groot belang om vroegtijdig met de klant in contact te komen. Daarvoor worden klanten telefonisch, per email, brief, SMS en huisbezoeken benaderd. Activiteitenprogramma 2016 Woonpartners Midden-Holland Doc.nr. 1510018 / #

30

6.1.8 Maatschappelijk en Overig Vastgoed Het belangrijkste aandachtspunt is het bestrijden en voorkomen van leegstand in een lastige markt. Diverse marketingmiddelen worden ingezet om leegstand te voorkomen. Door gebruik te maken van makelaars, stakeholders, eigen netwerk en digitale middelen (website) wordt gezocht naar nieuwe huurders. Klantinformatie & Verhuur is verantwoordelijk voor het verhuren en de huurcontractadministratie. De afdeling Wijk- & Buurtbeheer voert het dagelijks beheer van deze objecten uit.

Samenvatting activiteitenprogramma 2016    

Doorontwikkelen ‘Mijn Woonpartners' en actief promoten gebruik reparatieverzoeken. Verhuren van nieuwbouwwoningen in de projecten. Optimalisatie verhuur / terugdringen leegstand in het maatschappelijk vastgoed. Doorontwikkelen klantbedieningsconcept, de klantbediening voldoet minimaal aan de KWHnormen.  Zoveel mogelijk gebruik maken van digitale middelen om klanten te informeren.  Nieuw huurbeleid inzake vraaghuren toepassen.  Handhaven rechtvaardig incassobeleid.


31

6.2 Afdeling Wijk- & Buurtbeheer 6.2.1 Strategische doelstellingen, succesbepalende factoren en (kritische) prestatie- en risicoindicatoren In het meerjarenbeleidsplan 2012-2016 zijn strategische doelstellingen geformuleerd. De doelstellingen waaraan afdeling Wijk- & Buurtbeheer een bijdrage kan leveren, gelet op het bovenstaande, zijn:  Versterken klantbewustzijn.  Verbinding met stakeholders.  Een prettige woonomgeving.  Aantoonbaar duurzame woningen.  Optimaliseren en innoveren in beheer.  Optimaliseren van inkomsten en uitgaven.  Organisatieontwikkeling. Een uitgebreid overzicht van de strategische doelstellingen, succesbepalende factoren en indicatoren voor afdeling Wijk- & Buurtbeheer is opgenomen in bijlage 1. Bij de vaststelling van het komend meerjarenbeleidsplan zijn met name de onderwerpen wonen, zorg en welzijn en huurdersparticipatie de onderwerpen waar de afdeling Wijk- & Buurtbeheer input zal leveren. 6.2.2 Klanttevredenheid Klantsturing en dienstverlening De afdeling Wijk- & Buurtbeheer is er verantwoordelijk voor dat bij projecten van Woonpartners ook de belangen van huurders meegenomen worden. Daar waar voorheen het zwaartepunt bij de bewonerscommunicatie lag, wordt nu al bij de voorbereiding gekeken welke consequenties een project heeft voor de huurders. Zo kan Woonpartners ervoor zorgen dat die maatregelen worden uitgevoerd waar huurders behoefte aan hebben en dat de werkzaamheden met zo min mogelijk overlast worden uitgevoerd. Om de huurdersbelangen goed te kunnen behartigen is het noodzakelijk dat Wijk- & Buurtbeheer deze informatie ook gaat ophalen bij de huurders. Klantgroepen Om de diverse klantgroepen en processen waar de afdeling mee te maken heeft zo goed mogelijk te kunnen bedienen, zijn er binnen de afdeling Wijk- & Buurtbeheer specialismen belegd. Zo is het maatschappelijk vastgoed geclusterd bij een woonconsulent en een opzichter en is er binnen de afdeling een apart team belast met de huisvesting van senioren en zorgbehoevenden. Ook extreme overlastgevers of woonfraudeurs vragen om specialistische kennis en vaardigheden, ook deze taak is bij een woonconsulent belegd. Huismeester In complexen waar het beheer intensiever moet zijn om het wooncomplex schoon, heel en veilig te houden en in complexen voor seniorenhuisvesting zet Woonpartners huismeesters in. Huismeesterinzet wordt door bewoners hoog gewaardeerd. Via de servicekosten wordt een deel van de inzet door de huurders zelf betaald. 6.2.3 Woonlasten De betaalbaarheid van het wonen staat onder druk. Van de brutohuur gaat bij appartementen al snel meer dan 10% naar de servicekosten. Daarom wordt gekeken hoe hier besparingen op te behalen zijn. Dat gebeurd onder andere door schoonmaak en tuinonderhoud opnieuw aan te besteden, energiebesparing of –opwekking op algemeen elektraverbruik te realiseren. Ook als bewoners zelf werkzaamheden gaan uitvoeren levert dit een besparing op. Woonpartners zal dit dus faciliteren.


32

6.2.4 Wijkaanpak/leefbaarheid Fysieke leefbaarheid Woonpartners blijft zich inzetten voor de leefbaarheid van de wijken en complexen waar zij bezit heeft. Samen met de huurders wordt ingezet op een goede woonomgeving waar de termen schoon, heel en veilig centraal staan. Hierbij gaat de aandacht vooral naar gezamenlijke ruimte in de flats, achterpaden en de directe omgeving van de wooncomplexen. Elk complex heeft een vaste woonconsulent en opzichter, eventueel aangevuld met een huismeester die vanuit de verhuurdersrol verantwoordelijk zijn voor een leefbaar wooncomplex en –omgeving. Maatschappelijk vastgoed Woonpartners heeft in de wijken waar zij woningen heeft ook maatschappelijk vastgoed. Voor dit vastgoed zal gewerkt worden aan beheerplannen met daarin een SWOT-analyse. Eventuele leegstandsrisico’s en de mogelijke maatregelen daartegen worden opgenomen. Op dit moment worden deze risico’s al onderkend bij ons maatschappelijk vastgoed in Goverwelle, binnenstad van Gouda en het Nelson Mandela Centrum. 6.2.5 Wonen, zorg en welzijn In 2015 heeft Woonpartners haar aanbod woonruimte voor senioren flink uitgebreid. Dit heeft er toe geleid dat er binnen de afdeling Wijk- & Buurtbeheer een team zich specialiseert op ouderenhuisvesting en ander zorggerelateerd vastgoed. De volgende onderwerpen gaat dit team komend jaar oppakken: 1. 2.

3. 4. 5.

De classificatie van al het zorgvastgoed met daarbij een indicatie voor welke bewoners het wooncomplex idealiter geschikt is. Inbedding van het instrumentarium om zelfstandig wonen voor zorgbehoevenden mogelijk te maken (zowel senioren als huurders die fysiek of psychisch moeite hebben om zelfstandig goed te wonen). Gezamenlijk met de afdeling Klantinformatie & Verhuur het vermarkten van ouderenhuisvesting verbeteren. Opzetten van een klankbord onder senioren om in de toekomst goed te kunnen inspelen op de vraag en behoeften van senioren. Verdergaande samenwerking met verschillende ketenpartners op het gebied van dementerenden ouderen en huurders met specifieke zorgbehoeften.

6.2.6 Projectbegeleiding Wijk- & Buurtbeheer is verantwoordelijk voor de bewonersbegeleiding bij de uitvoering van projecten. Dit kunnen (groot)onderhoudsprojecten zijn of herstructureringsprojecten. Bij onderhoudsprojecten bestaat de rol uit het begeleiden van het proces tussen bewoners en medewerkers van de aannemer en de communicatie over het project naar bewoners. Bij herstructureringsprojecten moet de herhuisvesting van bewoners georganiseerd en begeleid worden. De volgende projecten worden komend jaar begeleid (zie ook bijlage 2, planmatig onderhoud, kwaliteitsverbeteringen en energetische maatregelen 2016):  Verplaatsing van een woonwagenlocatie in Waddinxveen. e  2 fase grootonderhoud Bomenwijk in Waddinxveen.  Grootonderhoud woningen Kerkweg West in Waddinxveen (seniorenhuisvesting).  Inventariseren bewonerswensen grootonderhoud Vogelbuurt in Gouda.  Voorbereiding herstructurering Van Heuven Goedhartsingel en omstreken in Gouda Oost.  72 projecten planmatig onderhoud.


33

Samenvatting activiteitenprogramma 2016    

Bij het vaststellen van projectplannen zal de klant meer centraal komen te staan. Woonpartners investeert in de fysieke leefbaarheid in en rondom haar woningen. In het kader van wonen, zorg en welzijn ligt de focus op senioren en op de samenwerking met ketenpartners om goed wonen voor iedereen mogelijk te maken. Om de woonlasten van onze huurders zo laag mogelijk te houden, wordt gezocht naar een manier om vooral de servicekosten verder te beperken zonder dat het wooncomfort en de dienstverlening daaronder lijdt.


34

6.3 Afdeling Vastgoed Onderhoud 6.3.1 Strategische doelstellingen, succesbepalende factoren en (kritische) prestatie- en risicoindicatoren In het meerjarenbeleidsplan 2012-2016 zijn strategische doelstellingen geformuleerd. De doelstellingen waaraan afdeling Vastgoed Onderhoud een bijdrage kan leveren zijn:  Voorzien in woonbehoefte lage en lagere inkomensgroepen (beheersen planmatig en dagelijks onderhoud).  Realiseren van plezierig wonen in een prettige woonomgeving (verbeteren energieprestatie).  Verbeteren dienstverlening en stroomlijnen van processen. Een uitgebreid overzicht van de strategische doelstellingen, succesbepalende factoren en indicatoren voor afdeling Vastgoed Onderhoud zijn opgenomen in bijlage 1. 6.3.2 Onderhoudsstrategie Planmatig Onderhoud In 2016 worden de onderhoudsprojecten die in 2015 zijn gestart en nog niet zijn afgerond voortgezet. In bijlage 2 vindt u een overzicht van de projecten planmatig onderhoud (PO) en renovatie/grootonderhoud (R/GO) welke in 2016 in uitvoering worden genomen. De actuele stand van zaken kan worden gevolgd op de website. Dagelijks Onderhoud De afdeling Vastgoed Onderhoud is vanaf 2016 verantwoordelijk voor de uitvoering van het dagelijks of niet planmatig onderhoud. Daarbij is het uitgangspunt dat de woningen en wooncomplexen schoon, heel en veilig zijn. De benchmark van de Autoriteit Woningcorporaties (AW) is het uitgangspunt voor de uitgaven. Zowel met interne als externe uitvoerende wordt efficiency en klantgerichtheid intensief gemonitord om zo een verbeterslag te bewerkstelligen. Klantgerichtheid Begin 2016 kunnen huurders via de website een reparatieverzoek melden en tegelijk een afspraak maken. Lukt dat niet of gaat het om een bijzondere situatie dan helpen de medewerkers Klantinformatie de klant verder. Veel aandacht zal gaan naar de evaluatie van het uitgevoerde werk met als doel een steeds betere prestatie te leveren voor een zo laag mogelijke prijs. Zo worden standaard steekproeven uitgevoerd op het uitgevoerde werk en zullen de huurders waarvan het email adres bekend is een bondige enquête krijgen om zo direct het klantoordeel te kunnen ophalen. Indien dit oordeel negatief is, zal met de huurder contact worden opgenomen om te kijken wat we nog kunnen doen om alsnog naar tevredenheid het probleem op te lossen. Productiviteit eigen dienst Woonpartners heeft 6 all-round vaklieden in dienst. Waar andere woningcorporaties in het nabije verleden vaak afscheid hebben genomen van de eigen onderhoudsdienst, geven klanten aan voor het zogenaamde klein kluswerk graag door een vakman van Woonpartners te worden geholpen. Dat kan alleen als de eigen dienst concurrerend werkt met de markt. Eind 2016 zal worden getoetst of de dienst marktconform presteert. Kostenbeheersing In 2015 is een begin gemaakt met het efficiënter inrichten van het dagelijks onderhoud. Met 18 aannemers zijn raamcontracten afgesloten om tegen vaste prijzen in vooraf vastgelegde werkgebieden het dagelijks onderhoud uit te voeren. Ook zijn er staffelkortingen afgesproken met aannemers die veel omzet bij Woonpartners realiseren. In 2016 worden ook de resultaten bekend van het lopende onderzoek naar de inkoop van leveringen en diensten.


35

Meerjareninvesteringsplanning Jaarlijks beoordeelt Woonpartners alle complexen vanuit de invalshoeken ‘technische staat’, ‘sociale omstandigheden’, ‘verhuurbaarheid’, ‘financiële exploitatie’ en ‘energieprestatie’ om te bepalen waar (kwaliteits)verbeteringen noodzakelijk zijn. Dit leggen wij vast in de meerjareninvesteringsplanning voor de 10 eerstvolgende jaren. In 2015 is Woonpartners gestart met de ontwikkeling en implementatie van Vastgoedsturing en Assetmanagement. Daarmee stellen we voor de komende 5 tot 10 jaar (meerjarenbeleid + periode) opnieuw vast wat de juiste portefeuillesamenstelling is voor de toekomstige vraag met een focus op de conditie, verhuurbaarheid en financiële exploitatie van het bezit (kernvoorraad, prijscategorieën, rendementseisen). In 2016 gebruiken we de resultaten als input voor het nieuwe meerjarenbeleid van Woonpartners en de nieuwe meerjareninvesteringsplanning. Vooruitlopend op de nieuwe meerjareninvesteringsplanning beoordelen we als eerste complex de Vogelbuurt in Gouda. Aanbesteding en evaluatie In 2016 wordt net als in 2015 een deel van de onderhoudsprojecten enkelvoudig aanbesteed. Daarvoor selecteren wij aannemers die eerder voor ons hebben gewerkt en na evaluatie als beste aannemer naar voren zijn gekomen. Daarbij speelt beleving en beoordeling van huurders een belangrijke rol. Om het inkoopbeleid in 2016 verder aan te scherpen en te vernieuwen gebruiken we de resultaten van de evaluatie van het inkoopbeleid in 2015 en eerdere jaren door een externe partij. Dit gebeurt in nauwe samenwerking met 3 collega-corporaties. 6.3.3 Gezond & Veilig Energetische maatregelen Energetische maatregelen worden zo veel mogelijk in lijn met het landelijke ‘Convenant Energiebesparing Huursector’ van 28 juni 2012 uitgevoerd. In 2016 is voor een bedrag van € 2.000.000,- incl. BTW aan maatregelen begroot. Voor dit bedrag realiseren wij, indien technisch en financieel haalbaar, dak-, gevel- en vloerisolatie, HR++ beglazing en HR+ ketels. Bij complexen aan de Kerkweg West in Waddinxveen wordt onderzocht of de inzet van warmte-absorptiepompen te realiseren is. Warmtewet Vanaf 1 januari 2014 is de Warmtewet van toepassing. Daarvoor zijn in 2014 en 2015 de collectieve installaties voor blokverwarming en de administratieve systemen bij Woonpartners aangepast. Wij monitoren veranderingen in de Warmtewet en scherpen de aanpak waar nodig aan afhankelijk van wijzigingen in wetgeving in 2016. Woonpartnerskwaliteit Uitgangspunt is dat wij woningen met een minimale exploitatietermijn van 15 jaar voorzien van Woonpartnerskwaliteit. In 2016 brengen wij gelijktijdig met planmatig onderhoud bij 130 woningen onderdelen Woonpartnerskwaliteit aan. Politiekeurmerk Veilig Wonen Woonpartners Midden-Holland werkt met het PKVW (info: www.politiekeurmerk.nl) aangevuld met het aanbrengen van inbraak werende (isolerende) beglazing in en naast de voordeuren van de woningen. In 2016 bieden wij gelijktijdig met planmatig onderhoud bij 143 woningen PKVW maatregelen aan. Hier staat een beperkte huurverhoging tegenover omdat het een kwaliteitsverbetering van de woning


36

betreft. Bij 735 woningen met aflopend PKVW certificaat (10 jaar) voeren wij een upgrade van het PKVW uit. Ook beoordelen wij opnieuw of PKVW het juiste instrument is om veiligheid te borgen. Brandveiligheid, ventilatie, asbest, legionella en flora- en faunawet Om de risico’s op het gebied van brandveiligheid, ventilatie, asbest, legionella en flora- en faunawet te beheersen is binnen de afdeling Vastgoed Onderhoud per onderwerp een kennisbeheerder aangesteld. In de begroting 2016 zijn de maatregelen opgenomen die noodzakelijk zijn om aan de eisen te voldoen. Bij 367 woningen verbeteren wij de brandveiligheid. Bij 796 woningen wordt de ventilatievoorziening gereinigd, verbeterd of aangebracht. Bij 121 woningen laten wij, voor zover aanwezig, asbest verwijderen. Wij monitoren aanscherping in asbestregelgeving en verwerken wijzigingen in de aanpak. Waar noodzakelijk nemen wij aanvullende maatregelen op in de onderhoudsbegroting voor 2017 en opvolgende jaren. Duurzaam materiaalgebruik In 2016 gaan we onze opdrachtnemers meer stimuleren op het gebruik van duurzame en recyclebare materialen en toepassingen. Dit doen we door duidelijke eisen te stellen in het voorbereiding-, offerteen inkooptraject. 6.3.4 Activiteitenoverzicht 2016 Een overzicht met alle activiteiten voor planmatig onderhoud, (kwaliteits)verbeteringen en energetische maatregelen voor 2016, gerangschikt per gemeente op complexniveau, is opgenomen in bijlage 2. Deze informatie is ook te vinden op onze website en wordt periodiek bijgewerkt.


37

In onderstaand overzicht is aangegeven bij hoeveel complexen en woningen in 2016 specifieke werkzaamheden worden uitgevoerd. Gouda

Waddinxveen

Zuidplas Aantal complexen

Aantal woningen

Totaal aantal woningen

64

-

-

64

5

64

-

-

64

-

5

64

-

-

64

-

-

7

367

-

-

367

Ventilatie

6

223

7

367

9

206

796

CV installatie

1

49

3

245

-

-

294

Asbest

-

-

4

121

-

-

121

Liften

4

355

6

299

-

-

654

Algemene verlichting

-

-

3

114

-

-

114

Elektronisch sluitsysteem

1

214

-

-

-

-

214

Bestrating

1

220

4

121

-

-

341

Gevels en buitenkozijnen

5

433

7

269

2

42

744

Balkons en galerijen

1

60

3

148

-

-

208

Daken, goten en schoorstenen

9

496

1

56

2

26

578

Buitenschilderwerk

3

67

7

269

2

42

378

Binnenschilderwerk

-

-

-

-

-

-

-

Energetische maatregelen

1

220

6

222

1

36

478

Aantal complexen

Aantal woningen

Keuken

-

-

5

Toilet

-

-

Badkamer

-

Brandveiligheid

Werkzaamheden

Aantal complexen

Aantal woningen

De woningen in de gemeente Alphen aan den Rijn zijn nog maar recent opgeleverd en vallen, vanwege het bouwjaar, grotendeels nog onder garantie van de aannemer. Samenvatting activiteitenprogramma 2016  Opstellen meerjareninvesteringsplanning op basis van methodiek Vastgoedsturing en Assetmanagement.  Uitvoeren planmatig onderhoud op basis van benchmark normering € 599,-/VHE.  Uitvoeren dagelijks onderhoud op basis van benchmark Autoriteit Woningcorporaties (AW).  Uitvoeren energetische maatregelen (isoleren schil, PV-zonnepanelen, warmtekoudeopslaginstallaties).  Uitvoeren maatregelen Woonpartnerskwaliteit (WPK).  Uitvoeren maatregelen Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW).


38

7.Financiën & Bedrijfseconomische Zaken 7.1 Strategische doelstellingen, succesbepalende factoren en (kritische) prestatie- en risico-indicatoren In het meerjarenbeleidsplan 2012-2016 zijn strategische doelstellingen geformuleerd. De doelstellingen waaraan de afdeling Financiën & Bedrijfseconomische Zaken een bijdrage levert zijn:  Dienstverlening en digitalisering.  Inzicht vergroten in investeringsmogelijkheden en versterken afwegingskader.  Optimaliseren inkomsten en uitgaven.  Organisatieontwikkeling. Een uitgebreid overzicht van de strategische doelstellingen, succesbepalende factoren en indicatoren voor afdeling Financiën & Bedrijfseconomische Zaken is opgenomen in bijlage 1.

7.2 Financiële continuïteit De financiële continuïteit van Woonpartners vereist een solide en realistische onderbouwing. Tweemaal per jaar vindt de actualisatie van het financiële meerjarenperspectief plaats. Op deze manier kan de financiële ontwikkeling worden gevolgd en waar nodig bijgestuurd. Bij de financiële meerjarenramingen worden verschillende scenario’s berekend. De scenario-analyse neemt een structurele plaats in bij het monitoren van de financiële continuïteit. De financiële haalbaarheid van de scenario’s worden onder andere getoetst op de Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) ratio’s.

7.3 Treasury Gezien de snelle ontwikkelingen in de financieel-economische wereld in het algemeen en in de corporatiesector in het bijzonder, is het vereist om continu kritisch het treasurybeleid uit te voeren. Binnen Woonpartners Midden-Holland is een treasurycommissie werkzaam, bestaande uit de directeur-bestuurder, de manager afdeling Financiën & Bedrijfseconomische Zaken, de controller en een externe deskundige. Deze commissie werkt binnen het kader van het treasurystatuut. Financieringsbehoefte De financieringsbehoefte wordt voor een belangrijk deel bepaald door de omvang en ‘timing’ van de investeringen in nieuwbouw. Het beleid van Woonpartners is om de financieringsbehoefte af te dekken op het moment dat er voldoende zekerheid bestaat over het doorgaan van nieuwbouwprojecten. De wijze waarop in de toekomst gefinancierd kan worden is voor een belangrijk deel afhankelijk van de uitwerking van de nieuwe Woningwet. In de loop van 2016 wordt een scheidingsvoorstel DAEB/niet-DAEB uitgewerkt. Op basis hiervan bekijkt Woonpartners op welke wijze de financiering voor de komende jaren ingevuld kan worden. Voor 2016 verwacht Woonpartners op de volgende wijze haar financieringsbehoefte in te vullen: 1. Aantrekken van geborgde leningen voor de DAEB investeringen. 2. Aantrekken via het Eigen Middelen beleid van WSW. Het Eigen Middelen beleid wordt in 2016 voorgezet. Hierdoor hoeft Woonpartners minder ongeborgde leningen aan te trekken. 3. Het restant aantrekken met ongeborgde leningen om niet-DAEB investeringen te financieren. Deze financieringsvorm is meestal 1 à 2% duurder dan geborgde financiering. Onze korte termijn financieringsbehoefte vullen we in met de rekening courant faciliteit van € 10 miljoen.


39

7.4 Administratieve aanpassing In juli 2015 is de nieuwe Woningwet aangenomen. Een van de onderdelen is het opstellen van een scheidingsvoorstel. In dit scheidingsvoorstel staat o.a. op welke wijze de DAEB (diensten van algemeen economisch belang) en niet-DAEB bezit organisatorisch gesplitst wordt. Dit kan met een administratieve scheiding of een juridische splitsing. Het scheidingsvoorstel moet uiterlijk 1 januari 2017 zijn ingediend bij de Autoriteit woningcorporaties (Aw). De financiële doorrekeningen en de voorbereidingen voor het aanpassen van de administratie vinden in 2016 plaats.

7.5 Reglement financieel beheer Volgens de Woningwet moet elke corporatie over een reglement financieel beheer beschikken. Hierin staan onder andere de uitgangspunten van het financieel beleid en beheer, organisatie en jaarlijkse monitoring en betrokkenheid van intern toezicht op het beheer. Ook zijn regels gesteld voor beleggingen. Het reglement financieel beheer, waar het treasurystatuut een onderdeel van is, moet ter goedkeuring worden voorgelegd aan de minister. De corporatie moet uiterlijk 31 december 2016 beschikken over een door de minister goedgekeurd reglement. Op basis van onze huidige inventarisatie, werken wij conform het nieuwe reglement. In het najaar van 2015 publiceert Aedes een model reglement financieel beheer. Indien nodig zal op basis hiervan ons reglement worden aangepast en ter goedkeuring aan de minister worden voorgelegd

7.6 Informatie en Communicatie Technologie (ICT) Digitaliseren van onze dienstverlening Klantgestuurde inrichting van processen is nodig om het motto ‘Thuis in Wonen 2.0’ inhoud te geven. Ambitie van Woonpartners Midden-Holland is onder meer het inzetten van digitale toepassingen om de dienstverlening te verbeteren en processen te stroomlijnen. Belangrijke redenen om digitale toepassingen in te zetten zijn:  De wens tot verhoging van de klanttevredenheid.  Een efficiënter werkproces.  Meer inzicht in en het kunnen monitoren van de prestaties. Zowel bij onze huurders als bij de eigen medewerkers neemt het gebruik en inzet van mobiele apparatuur toe. Dit helpt ons om de dienstverlening verder te optimaliseren. Voor het komend jaar ligt hierbij de nadruk op onderstaande projecten: Mijn Woonpartners Op de website van Woonpartners is de webservice ‘Mijn Woonpartners’ beschikbaar voor onze klanten. Nu al kan men daar terecht om de eigen gegevens te controleren en te wijzigen en bijvoorbeeld de huurbetalingsgeschiedenis te raadplegen. In 2016 zal de huurder zelf reparatieverzoeken kunnen indienen en tegelijkertijd de afspraak in de agenda vastleggen. In de loop van 2016 worden in samenwerking met onze leveranciers aanvullende diensten ontwikkeld. Digitaliseren facturenstroom Vanaf november 2015 digitaliseert Woonpartners haar facturen. De eerste fase heeft betrekking op de interne factuurstroom. De tweede fase start in 2016, waarbij leveranciers gestimuleerd worden om facturen digitaal aan te leveren. In de laatste fase worden de processen factuurverwerking en reparatieverzoeken aan elkaar gekoppeld. Dit leidt tot een betere dienstverlening aan de klant en een efficiënter werkproces. Activiteitenprogramma 2016 Woonpartners Midden-Holland Doc.nr. 1510018 / #

40

Verdere ontwikkeling IntraWIS woningcartotheek Met het Intra Woning Informatie Systeem (IntraWIS) is het mogelijk complete woninginformatie op eenvoudige wijze vast te leggen en te benaderen. Foto’s, plattegronden, onderhoudsgegevens en andere aan een woning gerelateerde documenten worden in IntraWIS vastgelegd. De informatie wordt centraal opgeslagen en kan vanaf elke werkplek benaderd worden. In 2016 wordt IntraWIS mobiel geïnstalleerd op tablets zodat de woningcartotheek ook op locatie kan worden geactualiseerd. Document Management Systeem In 2015 heeft de pakketselectie voor een Document Management Systeem (DMS) plaatsgevonden. In 2016 en 2017 vindt de verdere uitrol van dit pakket plaats. Met een DMS is alle bedrijfsinformatie digitaal beschikbaar en eenvoudig en snel terug te vinden. Het DMS wordt gekoppeld met het primaire systeem zodat registratie van gegevens slechts eenmalig hoeft plaats te vinden. De interne processen en daarmee de dienstverlening en klanttevredenheid zullen verbeteren.

Samenvatting activiteitenprogramma 2016       

Toetsen scenario’s en investeringen aan financieel kader. Voorbereidingen treffen voor het aanpassen van administratie aan de nieuwe Woningwet. Financieel beleid in lijn brengen met nieuwe richtlijnen. Optimaliseren website ‘Mijn Woonpartners’. IntraWis mobiel installeren. Digitaliseren facturenstroom. Implementeren DMS.


41

Bijlage 1 Strategische doelstellingen, succesbepalende factoren en (kritische) prestatie- en risico-indicatoren per afdeling

Controller Strategische doelstelling: het borgen van de financiële continuïteit van de onderneming Succesbepalende factor 1: doen van aanbevelingen voor het verbeteren van de bedrijfsvoering en het in control zijn van de organisatie Kritische prestatie-indicatoren 2016 Omschrijving Doel/norm 2016 Uitvoeren van het controleplan 2014-2015; onderdeel jaarrekening Gereed maart 2016 2015 Uitvoeren van het controleplan 2016-2017 onderdeel tussentijdse November 2016 audits Zorgen voor actuele procesbeschrijvingen 100% gereed; laatste versie < = 4 jaar oud Op verzoek van de directeur-bestuurder en op eigen initiatief Uitvoeren binnen gemaakte afspraken uitvoeren van onderzoeken en advisering over verbetermaatregelen Succesbepalende factor 2: doen van aanbevelingen voor het verder ontwikkelen van het risico managementsysteem Kritische prestatie-indicatoren 2016 Omschrijving Doel/norm 2016 Doorontwikkelen van het systeem voor het beheersen van Beschrijven en bijhouden risico profiel en beheerkader (strategische) risico’s Doorontwikkelen van het systeem van procesgerichte risicoanalyses Actuele risicoanalyses en procesbeschrijvingen (< 3 jaar) e Verdere integratie WSW en Aw modellen in het format voor de Vanaf 1 kwartaal 2016 en toepassen op jaarverslag 2015 risicoverslaggeving


42

Bestuursondersteuning Strategische doelstelling: optimale dienstverlening en digitalisering Succesbepalende factor 1: klanttevredenheid Kritische prestatie-indicatoren 2016 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2016 Risico’s Efficiency werkorganisatie DMS invoeren - Blijven werken met fysieke verbeteren documenten - Beoogde efficiency niet gerealiseerd

Beheersmaatregelen - Maandelijkse afstemming met projectleider ICT over de voortgang

Digitaal vergaderen onderzoeken

- Vertraging in besluitvorming of geen duidelijkheid over het vervolg

- Geen concreet voorstel c.q. onderzoek gedaan

- De opdracht bij een medewerker van de afdeling Bestuursondersteuning (i.s.m. F&BEZ/ICT) beleggen

Dashboard social media gebruiken

- Medewerkers zijn niet getraind in het gebruik van dashboard - Medewerkers hebben andere prioriteiten

- Berichten of klachten op social media m.b.t. Woonpartners worden onbeantwoord gelaten - Daling cijfer klanttevredenheid

- De verantwoordelijkheden over het monitoren van dashboard en te nemen acties expliciet bij medewerkers beleggen - KWH klanttevredenheid monitoren

Indicator - Formatiecijfers in tertiaalrapportage - Medewerker past niet in de bedrijfscultuur, onvoldoende kwaliteiten - Stijging percentage kort ziekteverzuim

Beheersmaatregelen - Analyse van het personeelsbestand - Bij de selectiegesprekken P&O laten aanschuiven

Strategische doelstelling: organisatieontwikkeling Succesbepalende factor 2: goed opgeleide en gemotiveerde medewerkers Kritische prestatie-indicatoren 2016 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2016 Risico’s Personeelsformatie op het Vacatures voor de helft invullen - Geen uitstroom van het niveau van de benchmark personeel - Selectie van de nieuwe medewerkers niet succesvol Beheersing ziekteverzuim

Indicator - Offertetraject DMS (te) laat afgerond - Invoering DMS en digitalisering facturenstroom verloopt niet volgens planning - (On)verwachte implementatie problemen

< 2015

- Dienstverlening aan huurders komt onder druk te staan bij stijgend ziekteverzuim

- Gesprekken bij frequent kort ziekteverzuim voeren - Maandelijks een overzicht van de medewerkers met > 3


43

ziekmeldingen in het voortschrijdende jaar aan leidinggevenden verstrekken

- Verminderde medewerkerstevredenheid Opleiden en ontwikkelen

- Stijging percentage lang ziekteverzuim (langdurig ziekteverzuim lastiger sturen)

- Extra gesprekken tussen de medewerker en de leidinggevende bij langdurig ziekteverzuim naast de contactmomenten t.b.v. het invullen van de UWV formulieren (Wet Poortwachter)

- Uitkomsten medewerkerstevredenheidonderzoek - Matige en / of te late opleidingsplannen

- Bij lage scores in gesprek met de medewerkers / afdeling

Opleidingsthema’s op basis van meerjarenbeleidsplan 20162020 bepalen

- Geen juiste focus en doorgaan op de ingeslagen weg

Opleidingswensen bespreken/vastleggen in het voortgangsgesprek

- Voortgangsgesprek wordt niet of te laat gevoerd - Leidinggevende volgt het oude stramien van opleidingsplannen bespreken in het beoordelingsgesprek

- Verslagen van het voortgangsgesprek worden niet of te laat ingeleverd - In het verslag van het voortgangsgesprek staat niets of in vage termen verwoord, wat de wensen in 2017 zijn

- P&O ondersteunt actief de leidinggevenden - Indien de opleidingen niet voldoende besproken zijn tijdens het voortgangsgesprek, vindt er een aanvullend gesprek plaats over de opleidingswensen

Opleidingsplannen voor 2017 zijn tegelijk met beloningsvoorstellen gereed

- Opleidingsplannen te laat - Medewerkers hebben geen duidelijkheid of hun wensen gehonoreerd worden - Ontwikkeling stagneert

- De budgetten worden niet benut - Onduidelijkheid over wel/niet gehonoreerde opleidingswensen uit LOB

- P&O informeert de werkorganisatie over deze wijziging in de gesprekscyclus - Hoogte van de opleidingsbudgetten (regulier en LOB) per kwartaal volgen

Vlootschouw van de hele organisatie is medio april 2016 gereed

- Ontwikkelpotentieel van de medewerkers is niet inzichtelijk

- Vlootschouw niet volgens afspraak door de leidinggevende(n)

- P&O begeleidt het proces, adviseert en bewaakt de planning


- Uiterlijk begin 2e tertiaal een leidinggevendenbijeenkomst organiseren met strategisch opleiden als thema.

44

Competentiemanagement

De competentie set actualiseren (doel medio 2016)

Kerncompetenties voor meerjarenbeleidsperiode 20162020 bepalen


- De startfase van de personeelsplanning stagneert - Ontwikkeling van de medewerkers baseren op de verouderde competentie set uit 2009 - De kerncompetenties ondersteunen niet de strategische organisatiedoelen uit MJBP 2016-2020

aangeleverd - De huidige competentie set wordt nog steeds gebruikt

- P&O maakt deel uit van de werkgroep

- Ontwikkelen van niet relevante competenties bij medewerkers

- P&O bewaakt de planning van de werkgroep

45

Ontwikkeling en Realisatie Nieuwbouw Strategische doelstellingen die zich specifiek vertalen in de succesbepalende factoren van afdeling Ontwikkeling - vernieuwing woningportefeuille - uitbreiding sociale huurwoningen aan de bovenkant van de woningportefeuille - meer huuraanbod voor middeninkomens - meer huuraanbod voor starters en kleine huishoudens Succesbepalende factor 1: sloop 220 huurwoningen in de periode 2012-2016 (gerealiseerd tot en met 2015: 280) Kritische prestatie-indicatoren 2016 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2016 Risico’s Indicator Beheersmaatregelen Verouderde huurwoningen slopen 0 N.v.t. N.v.t. N.v.t. Succesbepalende factor 2: realisatie 301 huurwoningen in het prijssegment € 600 - € 650 in de periode 2012-2016 (gerealiseerd tot en met 2015: 213) Kritische prestatie-indicatoren 2016 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2016 Risico’s Indicator Beheersmaatregelen Daar waar dit mogelijk is (locatie, Opleveren: 160 - Te hoge kosten - Stichtingskosten stijgen - Design & build aanbesteden, samenstelling wijk, etc.) huurwoningen in dit In aanbouw: 182 marktkennis en -werking segment ontwikkelen en realiseren In ontwikkeling: 131 benutten - Plannen komen niet tot - Bouw stagneert - Brede portefeuille uitvoering aanhouden zodat tussen plannen geschakeld kan worden Succesbepalende factor 3: realisatie van 139 markthuurwoningen in het prijssegment € 652 - € 850 in de periode 2012-2016 (gerealiseerd t/m 2015: 115) Kritische prestatie-indicatoren 2016 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2016 Risico’s Indicator Beheersmaatregelen Daar waar dit markttechnisch mogelijk is Opleveren: 66 - Planaanbod beperkt - Markttoets (gewijzigde - Zorgvuldige afweging wel of (locatie, samenstelling wijk, etc.) In aanbouw: 0 Woningwet) niet positief niet investeren huurwoningen in dit segment ontwikkelen en In ontwikkeling: 25 - 66 op te leveren woningen realiseren vallen onder overgangsrecht c.q. binnen herstructurering


- Te hoge kosten

- Stichtingskosten stijgen

- 66 woningen zijn goed aanbesteed, marktwerking is benut

- Plannen komen niet tot uitvoering

- Bouw in gebied stagneert

- Afzetrisico

- Huurmarkt in het segment stagneert

- Brede portefeuille aanhouden zodat tussen plannen geschakeld kan worden - Marktanalyse vooraf: terugvaloptie naar sociale

46

huur inbouwen Succesbepalende factor 4: realisatie en verkoop van 70 MGE-woningen in de periode 2012-2016 (gerealiseerd tot en met 2015: 14) Kritische prestatie-indicatoren 2016 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2016 Risico’s Indicator Beheersmaatregelen Daar waar dit markttechnisch mogelijk is Verkoop: 0 N.v.t. N.v.t. N.v.t. MGE-koopwoningen ontwikkelen, realiseren Opleveren: 0 en verkopen In aanbouw: 0 In ontwikkeling: 0 Overige afdelingseigen succesbepalende factoren Succesbepalende factor 5: projectontwikkeling: realisatie van projecten tot en met oplevering met in acht name van de kwaliteitsdoelstellingen van de organisatie en verantwoorde budgettering Kritische prestatie-indicatoren 2016 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2016 Risico’s Indicator Beheersmaatregelen Projecten voldoen aan de door de organisatie - Onvoldoende kwaliteit - Stroperig overleg / - Vroegtijdig overleg en gestelde kwaliteitseisen overdracht intern samenwerking op specifieke onderdelen Realistische en haalbare budgetten voor Sociale huur: streven - Budgetoverschrijdingen - Bouw trekt sterk aan - Continue toetsen aan projecten worden opgesteld stiko max. €165.000 à - Bouwkosten stijgen marktconformiteit, “slim” €170.000 - Grondstofprijzen stijgen aanbesteden - Marktwaarde volgt stijging - Marktwaarde-ontwikkelingen Markthuur: streven kosten niet scherp volgen stiko max. €180.000 Koopwoningen: stiko max. marktwaarde – 5% Realiseren van nieuwbouw woningen

Conform Definitief Ontwerp binnen projecten planning NB en binnen budget

- Scopewijzigingen - Planvertraging - Continuïteit aannemer

- Voortgangsrapportages op basis van verplichtingenadministratie en projectenplanning NB

- Via prioriteitstelling bijsturen van de voortgang en projectenplanning NB

Beheersen kosten nieuwbouw (NB)

Binnen projectbudget NB

- Voortgangsrapportage uit de verplichtingenadministratie - Projectenplanning NB - Kwartaalrapportage

- Bijsturen op basis van voortgang en projectenplanning NB

Beheersen opleverpunten nieuwbouw

Maximaal 3 opleverpunten/woning bij

- Overschrijding van het beschikbare budget leidt tot het niet halen van de rentabiliteitseis en de extra financieringsbehoefte kan ten koste gaan van andere investeringsvoornemens - > 3 opleverpunten per woning bij oplevering leidt tot

- Aantal openstaande punten op de opleverlijst

- Kwaliteit toezicht vergroten - Nazorg plegen


47

oplevering

ontevreden bewoners en extra werk

- Resultaten - Heldere afspraken met Binnen 3 maanden bewonersenquête aannemer over oplevering 100% opgelost en nazorg Succesbepalende factor 6: projectontwikkeling: verwerving van draagvlak voor projecten bij gemeenten, omwonenden, maatschappelijke instellingen, marktpartijen Kritische prestatie-indicatoren 2016 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2016 Risico’s Indicator Beheersmaatregelen Voldoende draagvlak wordt verkregen voor - Weerstand van de omgeving - Veel bezwaarschriften; - Participeren, regelmatig de realisatie van projecten signalen uit de netwerken informeren en overleg voeren Succesbepalende factor 7: verkoop van 100 huurwoningen in de periode 2012-2016 (gerealiseerd tot en met 2015: 106 (prognose)) Kritische prestatie-indicatoren 2016 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2016 Risico’s Indicator Beheersmaatregelen Woningen uit het verkoopprogramma worden 20 geleverde - Te weinig aanbod - Aantal aangewezen - Verkoopcomplexen in relatie verkocht woningen/€ 2.500.000 verkoopwoningen daalt met Assetmanagement positieve kasstroom herzien

Woningen worden tegen een verantwoorde prijs verkocht

- Lange leegstand

- NVM-cijfers

- Bij langdurige leegstand de woningen terug in verhuur plaatsen

- Opleving in nieuwbouw koop

- Projecten in verkoop

- Prijs-kwaliteit verhouding scherp houden - Tijdige en deugdelijke taxaties

Prijs minimaal - Prijs voldoet niet aan - Veel woningen worden getaxeerde waarde regelgeving onder getaxeerde waarde 10% verkocht Succesbepalende factor 8: VvE-beheer: uitvoering van het VvE-beheer volgens de kwaliteitseisen van het SKW Kritische prestatie-indicatoren 2016 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2016 Risico’s Indicator SKW certificaat blijft behouden SKW certificaat blijft - Slechte kwaliteit - Aantal klachten behouden - Rijksbeleid t.a.v. VvE-beheer - Aantal beheerde VvE’s neemt af


Beheersmaatregelen - Professioneel beheer - Beheer goed inbedden in organisatie

48

Klantinformatie & Verhuur Strategische doelstelling: voorzien in woonbehoefte lage en lagere inkomensgroepen Succesbepalende factor 1: passende toewijzing huurwoningen Kritische prestatie-indicatoren 2016 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2016 Risico Voldoen aan de EU-norm bij het toewijzen Zie 6.1.3 DAEB regeling - Overschrijding leidt tot van DAEB huurwoningen aan de doelgroep hogere financieringslasten met juiste een inkomen wegens wegvallen borgingsfaciliteit (gedeeltelijk) Passendheidstoets

Zie 6.1.3 Passenheidstoets

- Niet behalen opgelegde verplichting kan leiden tot sancties

Strategische doelstelling: meer huuraanbod voor middeninkomens Succesbepalende factor 2: in 2016 bestaat max. 5% van het bezit uit markthuurwoningen Kritische prestatie-indicatoren 2016 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2016 Risico Huidig vraaghuurbeleid uitvoeren; deel van Van 210 naar 280 vrije - Ontbreken van helder beleid het bezit is benoemd als vrije sector woning sector woningen, kan leiden tot verkeerde bij mutatie. Naast de geplande nieuwbouw inclusief nieuwbouw prijsstelling; dit kan leiden tot dient dit te leiden tot groei van het aandeel te lage huuropbrengsten / geliberaliseerde woningen én tot een onnodige leegstand én tot gemiddelde huuropbrengst van 85% van onvoldoende aanbod in de maximaal redelijk op een termijn van 20 jaar respectievelijke huursegmenten Strategische doelstelling: verbeteren dienstverlening en stroomlijnen van processen (o.a. digitaal): a. Versterken klantbewustzijn en klantgerichtheid Succesbepalende factor 3: huurders zijn tevreden over de dienstverlening van Woonpartners Kritische prestatie-indicatoren 2016 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2016 Risico Klantenbeoordeling van de kwaliteit van de Waardering minimaal - Ontevreden klanten; dit leidt dienstverlening behoort bij bovenste 25% van 8,0 tot negatief imago en extra Nederland werk Bewaking uitingen over Woonpartners op Op tijd reageren op - Niet tijdig reageren social media uitingen - Inhoudelijk fout reageren - Toon reactie

Indicator - Monitoren DAEB portaal NCCW

Beheersmaatregel - Bij dreigende overschrijding: aanscherpen toewijzingsbeleid m.b.t.de inkomensgrens van € 38.000,-

- Monitoren in NCCW / Woningnet

- Bij dreigende overschrijding geen gebruik meer maken van 5% vrije ruimte

Indicator - Tijdige aanlevering en vaststelling van de uitwerking van het vraaghuurbeleid

Beheersmaatregel - Instructie schrijven en vastleggen - Na implementatie monitoren op juiste toepassing en vastlegging in basisadministratie

Indicator - KWH Klantvizier monitoren

- Reacties klanten

Beheersmaatregel - Processen verbetering - Trainen en begeleiden medewerkers Klantinformatie - Trainen medewerkers - Monitoren gebruik en inhoud

Strategische doelstelling: verbeteren dienstverlening en stroomlijnen van processen (o.a. digitaal): Activiteitenprogramma 2016 Woonpartners Midden-Holland Doc.nr. 1510018 / #

49

b. Optimaliseren en innoveren in beheer Succesbepalende factor 4: de woningzoekenden optimaal bedienen via de digitale weg Kritische prestatie-indicatoren 2016 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2016 Risico Het woningaanbod wordt volledig digitaal en 100% advertenties met - Versnipperd aanbod voor de wekelijks aangeboden op een kwalitatief foto’s en juiste klant. goede manier; met foto’s, plattegronden, omschrijving omschrijving van de woning en buurt 90% advertenties met - Extra kosten advertenties, plattegronden extra werk door verkeerde verwachtingen. - Het niet tijdig vinden van een juiste kandidaat voor een woning. Telefoonverkeer verminderen, vragen in één 10% minder - Te veel telefoondruk keer afhandelen, herhaalverkeer voorkomen. inkomende - Servicelevel wordt niet Nakomen belafspraken. Stimuleren digitale telefoongesprekken gehaald dienstverlening - Ontevreden klant Gebruik digitale module reparatieverzoeken door de klant stimuleren

Verminderen aantal telefonische reparatieverzoeken

- Het niet beschikbaar zijn van module reparatieverzoeken - Gebruiksgemak voor klant

Invoering DMS en digitaal archief

Huuropzeggingen in Workflow Bewonersdossiers digitaal

- Niet tijdige invoering - Ontbreken inhoud - Kennis en gebruik door medewerkers

Strategische doelstelling : verbeteren dienstverlening en stroomlijnen van processen (o.a. digitaal): c. optimaliseren van inkomsten en uitgaven Succesbepalende factor 5: marktgericht aanbod realiseren voor verschillende doelgroepen Kritische prestatie-indicatoren 2016 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2016 Risico Maatschappelijk en overig vastgoed en Begrotingsresultaat - Huurderving, achteruitgang garages marktconform verhuren behalen buurt, vernielingen


Indicator - Wekelijks monitoren opleververwachting

Beheersmaatregel - Bij niet nakoming oorzaak achterhalen en bijsturen

- Na verhuring checken bij nieuwe huurders.

- Wekelijks monitoren bereikbaarheid Woonpartners en afdelingen - Registeren terugbelnotities inclusief nakoming ervan. - Voortgang ontwikkeling Cordys / ProImpact

- Bij niet nakoming op afdelingsniveau bijsturen

- Werkend systeem - Nakoming workflow

- Training medewerkers - Projectbegeleiding implementatie

Indicator - Inzicht in de marktprijzen via de makelaars.

Beheersmaatregel - Extra marketing inzet - Netwerk gebruiken

- Voortgang bewaken - Gebruik monitoren

50

Maatschappelijk vastgoed aan de juiste huurders

Stakeholders en buurt tevreden over maatschappelijke prestatie

Succesbepalende factor 6: kostenbeheersing Kritische prestatie-indicatoren 2016

- Onnodig lagere huuropbrengst - Imago bij maatschappelijk vat

- Leegstandsbewaking - Signalen stakeholder

Kritische risico-indicatoren

Omschrijving

Doel/norm 2016

Omschrijving

Doel/norm 2016

Omschrijving

Mutatieonderhoud binnen de begroting

€ 2.560,- gemiddeld per mutatie € 1.365.000,- totaal voor mutatieonderhoud

Niet beïnvloedbaar: - oplopende mutatiegraad: gevolg verklaarbare hogere onderhoudslasten Beïnvloedbaar: - uitvoeringsniveau onderhoud dat+ leidt tot onnodig hogere onderhoudskosten

- Volgen via NCCWstandaarduitdraai en de kwartaalrapportage

- Procesverbetering

Kostenbeheersing bij complexe mutaties

- Gemiddelde mutatiekosten niet haalbaar bij teveel dure mutaties

- Kosten complexe mutaties monitoren

Huurachterstandspercentage beperken, rekening houdend met de afspraken rond voorkoming huisuitzetting

<1% zittende <1,2% vertrokken

- Onnodig renteverlies - Hoge individuele huurachterstanden - Huurderving wegens afboeking oninbaar

- Ontwikkeling volgen via voortgangrapportage en kwartaalrapportage

Mutatieleegstand indammen; 90% van de reguliere woningen verhuurd binnen 25 dagen. Gemiddeld 30 woningen leeg

Norm is conform benchmark CFV gem. max. 25 dagen leegstand per mutatiewoning

- Onnodige huurderving

- Leegstand monitoren via voortgangsrapportage NCCW


- Beïnvloeding prioriteitsstelling planmatig onderhoud aan de binnenpakketten

- Meer sturing op kostenafweging bij (complexe) mutaties - Proces complexe mutaties aanpassen indien nodig werken op offertebasis - Belacties - Inschakelen ketenpartners - Nieuwe vormen van aanmanen en contact zoeken met klanten - Optimaliseren asbestprotocol - Optimaliseren mutatieproces - Kennisverbreding oorzaken en beheermaatregelen

51

Wijk- & Buurtbeheer Strategische doelstelling: versterken klantbewustzijn Succesbepalende factor 1: klanttevredenheid Kritische prestatie-indicatoren 2016 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2016 Risico Indicator Klanttevredenheid wordt goed beoordeeld KWH-score, - Ontevreden klanten en - KWH-score na elk tertiaal ontevredenheid >= negatief imago 6,5, andere scores >=8,0 Klantsturing in onderhoudsprojecten Bij de vaststelling van - Onderhoudsproject gaat - Inhoud startdocument het startdocument al voorbij aan behoeften vastleggen op welke huurders wijze de input van de huurders is georganiseerd Strategische doelstelling: verbinding met stakeholders Succesbepalende factor 2: samen met zorgen welzijn-partners goed woonklimaat creëren voor zorgbehoevende klant Kritische prestatie-indicatoren 2016 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2016 Risico Indicator Samenwerkingsovereenkomst met Medio 2016 de - Geen goede basis van - Vaststelling uiterlijk oktober huurdersorganisaties ondertekenen overeenkomst waaruit de samenwerking 2015 ondertekend met huurdersorganisatie plaatsvindt Strategische doelstelling: een prettige woonomgeving Succesbepalende factor 3: wijkaanpak/leefbaarheid Kritische prestatie-indicatoren 2016 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2016 Risico Indicator Fysieke leefomgeving wordt adequaat Uitgaven volgens - Lastig te verantwoorden - Leefbaarheidsuitgave per beheerd begroting en elk uitgaven. Complex wordt complex complex wordt steeds minder leefbaar minimaal twee keer per jaar geschouwd door opzichter en woonconsulent


Beheersmaatregel - Frequente monitoring en maatregelen waar nodig

- Naleven procesbeschrijving

Beheersmaatregel - Prioriteitstelling

Beheersmaatregel - Schouwen en steekproeven door collega’s

52

Vastgoed Onderhoud Strategische doelstelling: voorzien in woonbehoefte lage en lagere inkomensgroepen Succesbepalende factor 1: beheersen planmatig onderhoud Kritische prestatie-indicatoren 2016 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2016 Risico’s Realiseren van Planmatig Onderhoud (PO) Conform scope PO - Scopewijzigingen en Renovatie/Grootonderhoud (R/GO) aan begroting 2016 binnen - Planvertraging bestaande complexen projectenplanning PO - Continuïteit aannemer en R/GO en binnen budget Strategische doelstelling: realiseren van plezierig wonen in een prettige woonomgeving Succesbepalende factor 2: verbeteren energieprestatie Kritische prestatie-indicatoren 2016 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2016 Risico’s Realiseren energetische maatregelen Conform scope - Scopewijzigingen begroting energetische - Planvertraging maatregelen binnen - Continuïteit aannemer projectenplanning PO en R/GO en binnen budget

Strategische doelstelling: verbeteren dienstverlening en stroomlijnen van processen (o.a. digitaal) a. versterken klantbewustzijn en klantgerichtheid Succesbepalende factor 3: klanttevredenheid Kritische prestatie-indicatoren 2016 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2016 Risico’s Beoordeling bewoners uitvoering PO en Beoordeling ≥ 8.0 - Ontevreden bewoners R/GO - Genereert extra werk

Strategische doelstelling: verbeteren dienstverlening en stroomlijnen van processen (o.a. digitaal) b. optimaliseren en innoveren in beheer Succesbepalende factor 4: proces Vastgoedsturing en Assetmanagement (VGS en AM) Kritische prestatie-indicatoren 2016 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2016 Risico’s


Indicator - Voortgangsrapportages op basis van verplichtingenadministratie en projectenplanning PO en R/GO

Beheersmaatregelen - Via prioriteitsstelling bijsturen van de voortgang en projectenplanning PO en R/GO

Indicator - Voortgangsrapportages op basis van verplichtingenadministratie en projectenplanning PO en R/GO - Overzichten EPA-view management steekproef op verwerking EPA-labeling

Beheersmaatregelen - Bijsturen voortgang en projectenplanning PO en R/GO

Indicator - Resultaten KWH-meting - Resultaten bewonersenquête - Aantal klachten over uitvoering PO en R/GO

Beheersmaatregelen - Procesverbetering - Bewonerscommunicatie verbeteren - Nazorg plegen

Indicator

53

Toepassen integrale aanpak VGS en AM

- MIP onvolledig - Voortgangsrapportage - MIP niet op tijd gereed - Planning VGS en AM - Onjuiste meerjarenraming in - Complexmonitor begroting met kans op overschrijding financieringsruimte Complexmonitor - Complexmonitor niet bijgewerkt op 1/6 up2date Strategische doelstelling: verbeteren dienstverlening en stroomlijnen van processen (o.a. digitaal) c. optimaliseren van inkomsten en uitgaven Succesbepalende factor 5: verlagen kosten planmatig onderhoud Kritische prestatie-indicatoren 2016 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2016 Risico’s Indicator Beheersen kosten PO, investeringen en Binnen jaarbegroting/ - Overschrijding van de norm - Voortgangsrapportage uit de energetische maatregelen (exclusief complexleidt tot het oplopen van de verplichtingenadministratie contractonderhoud) /projectbudget PO en kosten - Projectenplanningen PO en R/GO op basis van R/GO norm ≤ € 599,- incl. - Kwartaalrapportage BTW per VHE/jaar Strategische doelstelling: Optimaliseren en innoveren in beheer en optimaliseren van inkomsten en uitgaven Succesbepalende factor 6: raamovereenkomsten dagelijks onderhoud Kritische prestatie-indicatoren 2016 kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2016 Risico Indicator Monitoren contractafspraken met aannemers Kostenreductie en - Te hoge kosten door te - Uitvoeren serviceonderhoud efficiëntere werkwijze weinig scherpe prijzen binnen begroting Succesbepalende factor 7: toezicht op dagelijks onderhoud Kritische prestatie-indicatoren 2016 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2016 Risico Indicator Meer grip op uitgaven en kwaliteit dagelijks Uitgaven conform - Te hoge kosten voor te lage - Uitvoeren serviceonderhoud onderhoud, door meer eenduidige sturing en begroting, prognose kwaliteit onderhoud binnen begroting consequent toezicht 2016 Productiviteit eigen onderhoudsdienst Tweede helft 2016 is - Te hoge kosten en slechte - KWH-cijfers en marktconform productiviteit en kwaliteit uitvoering dagelijks productiviteitscijfers klanttevredenheid onderhoud gelijk of hoger dan van externen


MIP voor eerste 10 jaar na jaar van exploitatie binnen planning gereed op 1/6

- Bijsturen op basis voortgang planning aanpak VGS en AM

Beheersmaatregelen - Bijsturen op basis van voortgang en projectenplanning PO en R/GO

Beheersmaatregel - Sturing op kosten

Beheersmaatregel - Opleverrapportages, steekproefsgewijs en opdrachten boven € 3.500,- Deming-cirkel (PDCA) - Monitoren, evalueren en verbeteren, samen met het team

54

Financiën & Bedrijfseconomische Zaken Strategische doelstelling: inzicht vergroten in investeringsmogelijkheden en versterken afwegingenkader Succesbepalende factor 1:  waarborgen financiële continuïteit  beleidskeuzes en effecten van Woningwet, heffingen en belastingen etc. doorrekenen in scenario’s  jaarlijks monitoren van de investeringsplannen en zo nodig aanpassen Kritische prestatie-indicatoren 2016 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2016 Risico’s Indicator Invoeren en actualiseren van het - Beperking van de - Scenario voldoet niet aan beoordelingskader van (WSW en CFV financiering- en nieuwe kader Autoriteit woningcorporaties) investeringsmogelijkheden Bewaken dat Woonpartners voldoet aan de financiële normen van (WSW/CFV. Een aantal maal per jaar worden scenario’s doorgerekend; dit gebeurt o.a. bij het e samenstellen van de jaarrekening (1 kwartaal), bij de jaarlijkse managementdag e (2 kwartaal) en bij het samenstellen van de begroting en de financiële e meerjarenbegroting (3 kwartaal)

Solvabiliteit > 25% (obv bedrijfswaarde) Loan to Value < 75% (obv bedrijfswaarde) ICR > 1,4 DSCR > 1,0 Dekkingsratio <50%

Bewaken borgingsplafond

< € 216.5 miljoen

- Meer willen dan kunnen

Strategische doelstelling: organisatieontwikkeling Succesbepalende factor 2: aanpassen administratieve organisatie aan de eisen van de Woningwet Kritische prestatie-indicatoren 2016 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2016 Risico’s Volgens de Woningwet moet elke corporatie In kaart brengen welke - Onduidelijkheden over de een scheidingsvoorstel opstellen. In dit aanpassingen in de nieuwe wet scheidingsvoorstel staat o.a. op welke wijze administratie nodig zijn de DAEB (diensten van algemeen agv nieuwe - Voorbereidingstijd te kort e economisch belang) en niet-DAEB bezit Woningwet 4 kwartaal organisatorisch gesplitst wordt. Dit kan met een administratieve scheiding of een - Gewenste verdeling juridische splitsing. Bij elke vorm zal de financieel niet haalbaar administratieve aangepast moeten worden

Beheersmaatregelen - Aanpassen investeringsplannen en/of beleid

- Afwijking van de realisatie ten opzichte van gehanteerde uitgangspunten/-uitkomsten

- Het analyseren van daadwerkelijke realisatie ten opzichte van de voorspelde uitkomsten

- Te hoge financieringsbehoefte

- Periodiek inzicht in liquiditeitsprognoses

Indicator - Veel discussies

Beheersmaatregelen - Contact met collegacorporaties over interpretatie

- Te laat strategische keuzes

- Basis keuze in voorjaar al maken

- Geen toestemming WSW / Aw

- Inzicht in afwegingskader WSW / Aw

Str Activiteitenprogramma 2016 Woonpartners Midden-Holland Doc.nr. 1510018 / #

55

Strategische doelstelling: inzicht vergroten in investeringsmogelijkheden en versterken afwegingenkader Succesbepalende factor 3: financieel beleid in lijn brengen met nieuwe richtlijnen Kritische prestatie-indicatoren 2016 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2016 Risico’s Opstellen reglement financieel beheer Volgens de Woningwet moet elke corporatie e over een reglement financieel beheer 2 kwartaal - Voldoet niet aan nieuwe beschikken. Hierin staan onder andere de geactualiseerd Woningwet uitgangspunten van het financieel beleid en beheer, organisatie en jaarlijkse monitoring en betrokkenheid van intern toezicht op het beheer Strategische doelstelling: dienstverlening en digitalisering Succesbepalende factor 4: digitalisering van de facturenstroom Kritische prestatie-indicatoren 2016 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2016 Risico’s Door het benutten van de mogelijkheden op Aantal facturen dat - Efficiency minder dan e het gebied van automatisering winnen aan eind 3 helft 2016 verwacht efficiency in de werkprocessen digitaal wordt aangeleverd door klant Vanaf november 2015 digitaliseert facturen Woonpartners haar facturen. De eerste fase > 50% heeft primair betrekking op de interne > 10% in xml format - Geen medewerking factuurstroom. De tweede fase start in 2016, leveranciers waarbij leveranciers gestimuleerd worden om facturen digitaal aan te leveren Strategische doelstelling: dienstverlening en digitalisering Succesbepalende factor 5: implementeren document management systeem Kritische prestatie-indicatoren 2016 Kritische risico-indicatoren Omschrijving Doel/norm 2016 Risico’s e In 2015 heeft de pakketselectie voor een 1 kwartaal 2016: - Gevraagde kwaliteit wordt Document Management Systeem (DMS) postverwerking en niet geleverd plaatsgevonden. In 2016 en 2017 vindt de papierarm vergaderen verdere uitrol van dit systeem plaats. Met een e DMS is alle bedrijfsinformatie digitaal 2 kwartaal 2016 - DMS wordt niet de beschikbaar en eenvoudig en snel terug te huurdossiers standaard werkwijze vinden. digitaliseren e

3 kwartaal 2016 Activiteitenprogramma 2016 Woonpartners Midden-Holland Doc.nr. 1510018 / #

- Onvoldoende betrokkenheid

Indicator

Beheersmaatregelen

- Geen akkoord van de minister

- Gebruik maken van model Aedes

Indicator - Het uit de pas lopen ten opzichte van de afgesproken kwaliteit, planning en budget

Beheersmaatregelen - Bewaken planning, budget en kwaliteit - Investering terug indien gewenste kwaliteit niet gerealiseerd wordt

- Slechte respons leveranciers

- Leveranciers vroegtijdig informeren en meenemen in het project

Indicator - Moeizaam implementatieproces

Beheersmaatregelen - Bewaken planning, budget en kwaliteit

- Medewerkers hanteren eigen werkwijze

- Eerst de quick wins waarbij medewerkers duidelijk de voordelen zien

- Wordt geen tijd vrijgemaakt

- Medewerkers in vroegtijdig

56

Koppeling met digitale factuurverwerking


medewerkers

stadium laten mee beslissen (proeftuin) - Aangeven (o.a. intranet) wat belang is van DMS

57

Bijlage 2 Planmatig onderhoud, kwaliteitsverbeteringen en energetische maatregelen 2016 Gouda Bij woningen waarbij het PKVW (Politiekeurmerk Veilig Wonen) certificaat verloopt worden bewoners per brief geïnformeerd met betrekking tot de upgrade.

Complex 699 Adressen Lekkenburg (woningen) 229 t/m 659 oneven Werkzaamheden Indien noodzakelijk vervangen elektronisch sluitsysteem Uitvoering 2016

Complex 710 Adressen Gr. van Prinsterersingel 17, 17a, 17c, 17b, 17d, 17e, 17f, 19, 19a, 19b, 19c, 19d, 19e, 19f, 21, 23, 25 / Goeman Borgesiusstraat 64 / Talmastraat 20 Werkzaamheden Reiniging mechanische ventilatie Uitvoering 2016

Complex 720 Adressen Tristanstraat 20, 24, 34, 44, 48, 52-58, 74, 80, 82, 86, 88 / Lanseloetstraat 1-23 / Esmoreitstraat 2-24 / Reinaertplein 1-23, 2-24 / Merlijnstraat 16-86 / Arthurpad 1-11, 2-12 / Isoldestraat 18-40, 42-64 / Halewijnplein 10-20, 11-21 Werkzaamheden Reinigen trespa gevelbekleding Uitvoering 2016

Complex 722 Adressen Achterwillenseweg (eengezins) 24-26, 44-50 Werkzaamheden Reinigen dak, panelen in kozijnen, boeiboord, schilderwerk en herstel houten kozijnen. Uitvoering 2016


58

Complex 723 Adressen Achterwillenseweg (portiek) 28-42 Werkzaamheden Reinigen dak Uitvoering 2016

Complex 730 Adressen Rossinistraat 54, 82, 86, 94, 100, 102, 124, 142 / Ravelplein 19, 41, 63 Werkzaamheden Reiniging mechanische ventilatie Uitvoering 2016

Complex 732 Adressen Willensplein 11-27, 43-59, 29-41, 61-143 Werkzaamheden Vervangen dakbedekking Uitvoering 2016

Complex 740 Adressen Middenmolenplein 120-262 Werkzaamheden Vervanging mechanische ventilatie en vervangen dakbedekking Uitvoering 2016

Complex 741 Adressen Middenmolenlaan 195-243 / Getijmolenerf 86, 167 Werkzaamheden Onderdelen lift vervangen Uitvoering 2016 Complex 750 Adressen Rutgersstraat 1-55, 2-56 Werkzaamheden Reiniging mechanische ventilatie en onderdelen lift vervangen Uitvoering 2016


59

Complex 760 Adressen Schweitzerplein 35-40, 45-60 / Bernadottelaan 32-42, 52-,62, 78-88, 98-108, 118-128, 138148 / garages Schweitzerplein 18-22, 24-34, 41-44, 51-54, 61-64 / Bernadottelaan 28, 30, 44-50, 64-68, 72-76, 90-96, 110-116, 130-136 Werkzaamheden Vervangen houten kozijnen door kunststof kozijnen in trappenhuizen en bergingen, betonherstel balkons, vervangen dakkapellen, reiniging zinken goot, schilderwerk deuren en kozijnen trappenhuis begane grond en aanbrengen schopplaten op toegangsdeuren. Uitvoering 2016 Complex 761 Adressen Dunantsingel 4-42, 46-84 Werkzaamheden Inplakken randafwerking schoorsteenkappen. Uitvoering 2016

Complex 762 Adressen Dunantsingel 130-168, 170-208 / garages Bernadottelaan 156B, 156C, 156D, 156E, J. Mottstraat 29-35 Werkzaamheden Inplakken randafwerking schoorsteenkappen. Uitvoering 2016

Complex 770 Adressen Cronjestraat 8-12, 16-20, 26, 5, 9-15, 21 / Chr. de Wetstraat 20,21, 22, 23, 24 / Dr. Leydsstraat 1, 3, 11-15, 6-10, 14 Werkzaamheden Reiniging mechanische ventilatie Uitvoering 2016

Complex 774 Adressen Pretoriaplein 1, 3, 2, 4, 5, 6-26 / Fourieweg 7, 9, 8 10, 11-15, 16-19, 12-18 / Chr. de Wetstraat 9, 10,11,12, 6, 8, 14, 7, 13 Werkzaamheden Reiniging mechanische ventilatie Uitvoering 2016


60

Complex 776 Adressen Zuidrandflat Werkzaamheden Wifi aanbrengen, de entree moderniseren, de postkasten verplaatsen van binnen naar buiten, straatwerk herstellen, liftmodernisering, tapijt vervangen in de recreatieruimte, de plint aanpassen en de dakbedekking van de algemene ruimte vervangen. De recreatieruimte en keuken uitbreiden, herindeling van de algemene ruimtes op de begane grond, de uitstraling van de buitenzijde verbeteren, de algemene ruimte moderniseren, de trappenhuizen afsluiten, aanpassen indeelbaarheid recreatieruimte, Domotica aanbrengen en het realiseren van een bewegings- / fitnessparcour. Het definitieve programma moet nog worden vastgesteld. Uitvoering 2016

Complex 793 Adressen Westhaven 6, 7, 8, 9-1 t/m 9-9, 9-101 t/m 9-114, 9-201 t/m 9-213, 9-301 t/m 9-302 Werkzaamheden Funderingsonderzoek, vervangen gevelkachels Uitvoering 2016

Complex 797 Adressen Conventstraat 50-152 Werkzaamheden Onderdelen lift vervangen Uitvoering 2016 Complex 821 Adressen Vogelbuurt (diverse woningen aan Karekietstraat / Kievitstraat/ Koningin Wilhelminaweg / Roerdompstraat / Wielewaalstraat / Koekoekstraat) Werkzaamheden Funderingsonderzoek bergingen Uitvoering 2016

Complex 830 Adressen Eerste Schoolstraat 1-17 / Tweede Schoolstraat 2-18 / Westerkade 25-33 / Snoystraat 6-12 Werkzaamheden Funderingsonderzoek Uitvoering 2016


61

Complex 834 Adressen Moordrechtse Verlaat 2 Werkzaamheden Herstel gevelstucwerk, vervangen voegwerk en aanbrengen waterafstotend middel, herstel zachthout kozijnen, entreedeur en ramen, reiniging zinken goot, herstel gootconstructie, grote schilderbeurt kozijnen, gootconstructie en gevel stucwerk Uitvoering 2016

Waddinxveen Bij woningen waarbij het PKVW (Politiekeurmerk Veilig Wonen) certificaat verloopt worden bewoners per brief geïnformeerd met betrekking tot de upgrade.

Complex 120 Adressen 120.002 De Visserhoeve 14-28 Werkzaamheden Reiniging mechanische ventilatie Uitvoering 2016 Complex 123 (1 en 2) Adressen Anna de Waalhoeve 2-28 / Anna de Waalhoeve 17-35 Werkzaamheden Reiniging mechanische ventilatie Uitvoering 2016

Complex 128 Adressen Buizerdhoek 2-32, 1-33 / Sperwerhoek 1-33 / Zuidplaslaan 8-42 Werkzaamheden Reiniging mechanische ventilatie Uitvoering 2016

Complex 134 Adressen Floriserf 2, 3, 11-16, 21-26, 31-36, 41-46, 51-56, 61-66, 71-76, 81-86 Werkzaamheden Onderdelen lift vervangen Uitvoering 2016


62

Complex 165 Adressen Jupiterlaan 35-65 Werkzaamheden Reiniging mechanische ventilatie Uitvoering 2016

Complex 172 Adressen Alpherwetering 22-38, 42-50, 54-88, 57-71, 75-79, 85-109 Werkzaamheden Reiniging mechanische ventilatie Uitvoering 2016 Complex 173 Adressen Alpherbrink 2-28, 19-43, 53-59 / Alpherwetering 90, 92, 102-108, 115-131 Werkzaamheden Reiniging mechanische ventilatie Uitvoering 2016

Complex 174 Adressen Alpherbrink 45-51 / Alpherwetering 94-100 Werkzaamheden Reiniging mechanische ventilatie Uitvoering 2016

Complex 211 Adressen Rijnlandstraat 2-26 Werkzaamheden Vervanging accu noodverlichting Uitvoering 2016

Complex 230.002 Adressen Prins Bernhardlaan 72-78, 82-106, 110-126 Werkzaamheden Vervanging hydrofoor Uitvoering 2016


63

Complex 238 (1, 2 en 3) Adressen Mauritslaan 83-113 / Frederik Hendriklaan 1-23 / Mauritslaan 59-81 Werkzaamheden Reiniging mechanische ventilatie Uitvoering 2016

Complex 251 Adressen Vondellaan A, 2-108 Werkzaamheden Onderdelen lift vervangen Uitvoering 2016

Complex 252 Adressen Vondellaan B, 112-218 Werkzaamheden Onderdelen lift vervangen Uitvoering 2016

Complex 257 Adressen Tesselschadelaan C, 116-208, VI-X (garages) Werkzaamheden Vervangen voegwerk dakopbouw lift, vervangen stalen hemelwater doorvoeren galerij/balkon, herstel zacht- en hardhout kozijnen, vervangen kozijn incl. deur liftopbouw, schilderwerk kozijnen galerijzijde, aanbrengen triflexvloer op galerijen/balkons en sauswerk onderzijde balkon/galerij incl. voorkant. Uitvoering 2016

Complex 262 Adressen Nic. Beetslaan A, 2-80 Werkzaamheden Reiniging kanalen mechanische ventilatie Uitvoering 2016 Complex 263 Adressen Nic. Beetslaan B, 82-160 Werkzaamheden Reiniging kanalen mechanische ventilatie Uitvoering 2016


64

Complex 264 Adressen Nic. Beetslaan C, 162-240 Werkzaamheden Reiniging kanalen mechanische ventilatie Uitvoering 2016

Complex 272 Adressen Wingerd 100-556 Werkzaamheden Verbeteren van het mechanische ventilatiesysteem en beoordelen brandveiligheid. Uitvoering 2016

Complex 286 Adressen Wilgenhorst 67-116 Werkzaamheden Onderdelen lift vervangen Uitvoering 2016

Complex 287 Adressen Peppelhorst 67-116 Werkzaamheden Onderdelen lift vervangen Uitvoering 2016

Complex 291 Adressen Mw. Kuipers Rietbergplantsoen 1-81 / 1A t/m 6A (garages) Werkzaamheden Constructief onderzoek galerijen Uitvoering 2016

Complex 292 Adressen Johannes Postlaan 1-81 / 1B t/m 7B (garages) Werkzaamheden Onderdelen lift vervangen en constructief onderzoek galerijen Uitvoering 2016


65

Complex 293 Adressen Peter Zuidlaan A, 7-87 / 2C t/m 7C (garages) Werkzaamheden Constructief onderzoek galerijen Uitvoering 2016

Complex 294 Adressen Peter Zuidlaan B, 6-86 / 1D t/m 7D (garages) Werkzaamheden Constructief onderzoek galerijen Uitvoering 2016

Complex 295 Adressen Peter Zuidlaan C, 88-168 / 1E t/m 7E (garages) Werkzaamheden Constructief onderzoek galerijen Uitvoering 2016

Complex 296 Adressen Jan van Bijnenpad 5-291 Werkzaamheden Periodieke inspectie collectieve cv installatie Uitvoering 2016 Complex 298 Adressen Kerkweg-West 70-180 Werkzaamheden Binnen de woning: het vervangen van meterkastinstallaties, standleidingen riolering en het mechanische ventilatiesysteem en het installeren van een videofooninstallatie. Buiten de woning: Houten- metalen en betonnen onderdelen schilderen. Het vervangen van balkondeurdeuren en loodslabben, het waar nodig plaatsen van HR++ beglazing en het aanbrengen van tochtwerende maatregelen. De collectieve cv ketels vervangen door HR ketels. De algemene ruimte moderniseren en verlichting vervangen. Het creëren van een scootmobielruimte en beoordelen brandveiligheid. Het aanbrengen van PVzonnepanelen wordt onderzocht (elektriciteit vanuit zonne-energie). Asbestsanering: sanering waar mogelijk. Ook unieke toepassingen worden gesaneerd. Individuele keuzes tegen huurverhoging: Politiekeurmerk Veilig Wonen Uitvoering 2016


66

Complex 299 Adressen Kerkweg-West 182-270 / Peter Zuidlaan 179A-179H Werkzaamheden Binnen de woning: het vervangen van meterkastinstallaties, standleidingen riolering en het mechanische ventilatiesysteem en het installeren van een videofooninstallatie. Buiten de woning: Houten- metalen en betonnen onderdelen schilderen. Het vervangen van balkondeurdeuren en loodslabben, het waar nodig plaatsen van HR++ beglazing en het aanbrengen van tochtwerende maatregelen. De collectieve cv ketels vervangen door HR ketels. De algemene ruimte moderniseren en verlichting vervangen. Het creëren van een scootmobielruimte en beoordelen brandveiligheid. Het aanbrengen van PVzonnepanelen wordt onderzocht (elektriciteit vanuit zonne-energie). Asbestsanering: sanering waar mogelijk. Ook unieke toepassingen worden gesaneerd. Individuele keuzes tegen huurverhoging: Politiekeurmerk Veilig Wonen Uitvoering 2016

Complex 312.001 en 312.002 Adressen Esdoornlaan 1, 7-23 / Prunusstraat 6, 10, 14-16, 20-22 / Prunusstraat 3-5, 11, 15-21 / Meidoornstraat 2-8, 12-16, 20-26 / Ieplaan 39, 43-47, 55-61 Werkzaamheden Binnen de woning: keuken, toilet en douche waar noodzakelijk vervangen en oplossen vochtproblemen. Aanbrengen mechanische ventilatie, ventilatieroosters in gevelkozijnen, keuring gas/elektra en vervangen brandgevaarlijke plafonds. Buiten de woning: ondermeer vervangen aluminiumkozijnen en schilderwerk, waar nodig rioolherstel en uitvlakken achterpaden. De gevels worden aan de buitenzijde voorzien van gevelisolatie. Asbestsanering: sanering waar mogelijk. Ook unieke toepassingen worden gesaneerd. Individuele keuzes tegen huurverhoging: Politiekeurmerk Veilig Wonen, screens en/of cvinstallatie. Projectmatige aanpak onder de naam Bomenwijk Fase 2. Uitvoering 2015-2016

Complex 313 Adressen Esdoornlaan 27-35 / Prunusstraat 28, 32, 38-44, 48 / Prunusstraat 27, 33, 37, 43, 47 / Meidoornstraat 28-32, 36, 44-50 / Meidoornstraat 27, 29, 43, 51, 53 / Ieplaan 48, 52-58, 64, 66, 72, 74, 78 Werkzaamheden Binnen de woning: keuken, toilet en douche waar noodzakelijk vervangen en oplossen vochtproblemen. Aanbrengen mechanische ventilatie, HR++ beglazing en ventilatieroosters in gevelkozijnen, keuring gas/elektra en vervangen brandgevaarlijke plafonds. Buiten de woning: ondermeer vervangen aluminiumkozijnen en schilderwerk, waar nodig rioolherstel en uitvlakken achterpaden. Asbestsanering: sanering waar mogelijk. Ook unieke toepassingen worden gesaneerd. Individuele keuzes tegen huurverhoging: Politiekeurmerk Veilig Wonen, screens en/of cvinstallatie. Projectmatige aanpak onder de naam Bomenwijk Fase 2. Uitvoering 2016


67

Complex 314 Adressen Lijsterbesstraat 2-6, 10 / Lijsterbesstraat 1-7, 11, 15-19, 25, 27 / Acaciastraat 2-14, 20, 26 en 30 / Acaciastraat 1, 1a, 5-19, 25-29 Werkzaamheden Binnen de woning: keuken, toilet en douche waar noodzakelijk vervangen, oplossen vochtproblemen. Aanbrengen mechanische ventilatie, HR++ beglazing en ventilatieroosters in gevelkozijnen, keuring gas/elektra en vervangen brandgevaarlijke plafonds. Buiten de woning: vervangen aluminiumkozijnen en schilderwerk, waar nodig rioolherstel en uitvlakken achterpaden. Asbestsanering: sanering waar mogelijk. Ook unieke toepassingen worden gesaneerd. Individuele keuzes tegen huurverhoging: Politiekeurmerk Veilig Wonen, screens en/of cvinstallatie. Projectmatige aanpak onder de naam Bomenwijk Fase 2. Uitvoering 2016

Complex 315 Adressen Ieplaan 67-113 Werkzaamheden Binnen de woning: keuken, toilet en douche waar noodzakelijk vervangen en oplossen vochtproblemen. Aanbrengen mechanische ventilatie, HR++ beglazing en ventilatieroosters in gevelkozijnen, keuring gas/elektra en vervangen brandgevaarlijke plafonds. Buiten de woning: vervangen aluminiumkozijnen en schilderwerk, waar nodig rioolherstel en uitvlakken achterpaden. Asbestsanering: sanering waar mogelijk. Ook unieke toepassingen worden gesaneerd. Individuele keuzes tegen huurverhoging: Politiekeurmerk Veilig Wonen, screens en/of cvinstallatie. Projectmatige aanpak onder de naam Bomenwijk Fase 2. Uitvoering 2016

Complex 318 Adressen 318.002 Sniepweg 14-45 Werkzaamheden Binnen de woning: keuken, toilet en douche waar noodzakelijk vervangen en oplossen vochtproblemen. Aanbrengen mechanische ventilatie, HR++ beglazing en ventilatieroosters in gevelkozijnen, keuring gas/elektra en vervangen brandgevaarlijke plafonds. Buiten de woning: vervangen aluminiumkozijnen en schilderwerk. Waar nodig rioolherstel en uitvlakken achterpaden. Asbestsanering: sanering waar mogelijk. Ook unieke toepassingen worden gesaneerd. Individuele keuzes tegen huurverhoging: Politiekeurmerk Veilig Wonen, screens en/of cvinstallatie. Projectmatige aanpak onder de naam Bomenwijk Fase 2. Uitvoering 2016


68

Complex 321 Adressen Kastanjelaan 2-40, 70-76 Werkzaamheden Reiniging mechanische ventilatie Uitvoering 2016

Zuidplas Bij woningen waarbij het PKVW (Politiekeurmerk Veilig Wonen) certificaat verloopt worden bewoners per brief geïnformeerd met betrekking tot de upgrade.

Complex 411 Adressen De Leeuwerik 71-109 / Kratonlaan 50-64 Werkzaamheden Reiniging mechanische ventilatie Uitvoering 2016

Complex 416 (1 en 2) Adressen Het Hogeland 2-24, 17-31 / De Iep 1-9, 2-22 Werkzaamheden Reiniging baksteen metselwerken, aanbrengen waterafstotend middel, vervangen voegwerk, reiniging kunststof gevelbekleding, vervanging voegwerk raamdorpel stenen, herstel kozijnen, vervangen slechte bergingsdeuren, vervanging hang- en sluitwerk overige deuren, grote schilderbeurt kozijnen, aanbrengen PKVW en enkel glas vervangen door HR++. Uitvoering 2016

Complex 452 Adressen Leliestraat 5-37 Werkzaamheden Reiniging mechanische ventilatie Uitvoering 2016


69

Complex 463 Adressen Potgietersingel 43-57 Werkzaamheden Vervanging mechanische ventilatie Uitvoering 2016 Complex 471 Adressen Ambachtssingel 1-27 Werkzaamheden Reiniging mechanische ventilatie Uitvoering 2016

Complex 610 Adressen Hollevoeterlaan 1-16, 17-25, 35-40 / Schieland 2-8, 35-45 / Rijnland 1-10 / Kerstraat 17-25 / Moerkapelsezijde 44-50, 52-63 Werkzaamheden Aanbrengen mechanische ventilatie Uitvoering 2016

Complex 612 (1 en 2) Adressen Weideplantsoen 1-17, 2-18 / Papaverlaan 4-22 / Papaverlaan 1-31 Werkzaamheden Reiniging mechanische ventilatie Uitvoering 2016

Complex 614 (1, 2 en 3) Adressen Akkerweg 52-64 / Akkerweg 65-77 / De Grutto 2-12 Werkzaamheden Reiniging mechanische ventilatie Uitvoering 2016


70

Complex 615 Adressen De Lepelaar 26-36 Werkzaamheden Reiniging mechanische ventilatie, metselwerk lichte baksteen en puivulling volkern, herstel metselwerk en aanbrengen waterafstotend middel, vastzetten kunststeen waterslag, vervangen kitvoeg t.p.v. waterslag en betonband. Herstel hardhout kozijnen, hang- en sluitwerk overige deuren, bergingsdeur, hang- en sluitwerk bergingsdeur. Aanbrengen nieuwe laag dakbedekking, herstel coating dakrandafwerking, aanbrengen valbeveiliging op dak, grote schilderbeurt kozijnen en beton kolom en aanbrengen PKVW. Uitvoering 2016

Complex 630 Adressen Van Swaanswijckstraat 6-16 Werkzaamheden Reiniging mechanische ventilatie Uitvoering 2016


71

Bijlage 3 Nieuwbouwprojecten in uitvoering 2016 Complex: 501 – Waterrijk West te Boskoop Aantal woningen: 12 eengezinswoningen Omschrijving: Woonpartners ontwikkeld in Boskoop 12 sociale huurwoningen in het project Waterrijk West Uitvoering: verwachte start 2016-oplevering 2016-2017

Complex: 504 – Torenpad Oost te Boskoop Aantal woningen: 16 huur appartementen in woontoren Omschrijving: Turnkey afname bij van Omme & de Groot van 16 huurwoningen. Dit project maakt deel uit van circa 104 diverse woningen op de ontwikkellocatie Torenpad Oost. Uitvoering: start begin 3e kwartaal 2015-oplevering 4e kwartaal 2016

Complex: 747 – Zuidelijke Stempel West (laagbouw) te Gouda Aantal woningen: 18 eengezinswoningen huur, 24 eengezinswoningen koop, 22 appartementen huur Omschrijving: Woonpartners ontwikkelt laagbouw voor sociale- en markthuur. De aannemer Trebbe West heeft het recht koopwoningen te realiseren en te verkopen. Uitvoering: verwachte start Q4 2015 - oplevering 2016

Complex: 748 – Zuidelijke Stempel West (hoogbouw) te Gouda Aantal woningen: totaal 66 woningen in de sociale huur: 48 appartementen en 18 studio’s Omschrijving: Woonpartners ontwikkelt een woontoren met commerciële plintfuncties Uitvoering: verwachte start Q1 2016-oplevering Q2-Q3 2017

Complex: 749 – Leo Vroman toren op Springerslocatie te Gouda Aantal woningen: 39 huur appartementen Omschrijving: Woonpartners ontwikkelt en bouwt op deze locatie 39 huur appartementen. De sloop van de gymzaal heeft eind 2011 plaatsgevonden. Uitvoering: verwachte start Q3 2015-oplevering 2e helft 2016 Complex: 861 – Westergouwe Fase 1 te Gouda Aantal woningen: 58 eengezinswoningen Omschrijving: Woonpartners ontwikkelt met Janssen de Jong eerst 58 eengezinswoningen (30 DEAB / 28 Niet-DEAB) Uitvoering: verwachte start 2016-oplevering 2016

Complex: 862 – Westergouwe fase 2 te Gouda Aantal woningen: 40 meergezinswoningen Omschrijving: Woonpartners ontwikkelt met projectbureau Westergouwe 40 huurappartementen Uitvoering: verwachte start eengezinswoningen 1e helft 2016-oplevering 1e helft 2017 Complex: 210 – Kerkweg Oost herontwikkeling te Waddinxveen Aantal woningen: 8-10 appartementen Omschrijving: Woonpartners ontwikkelt in de voormalige winkelruimte 8-10 appartementen in de sociale huur Uitvoering: verwachte start Q2 2016-oplevering eind 2016


72

Complex: 400 – De Rank te Moordrecht Aantal woningen: woonvoorziening met 19 appartementen en algemene ruimten t.b.v. jongeren met geestelijk/lichamelijk beperkingen Omschrijving: Turnkey afname bij Van Wijnen. Dit project maakt deel uit nog 15 koopappartementen die voor rekening en risico van Van Wijnen worden ontwikkeld en gebouwd. Geplande uitvoering: start 2e kwartaal 2016-oplevering 1e kwartaal 2017

Complex: 448 – Burg. Klinkhamerweg te Zevenhuizen Aantal woningen: 20 eengezinswoningen Omschrijving: Woonpartners ontwikkeld 15 ‘traditionele’ eengezinswoningen en 5 patiowoningen voor senioren Uitvoering: verwachte start eind 2015-oplevering 2016/2017

Complex: 453 – Schoolstraat te Zevenhuizen Aantal woningen: 20 eengezinswoningen Omschrijving: Woonpartners ontwikkelt 20 patiowoningen voor senioren Uitvoering: verwachte start eind 2015-oplevering 2016

Complex: 639 – De Jonge Veenen te Moerkapelle Aantal woningen: 45 eengezinswoningen Omschrijving: Turnkey afname bij VOF Moerkapelle Oost van 45 eengezinswoningen. Dit project maakt deel uit van circa 140 woningen ‘De Jonge Veenen’. Uitvoering: verwachte start Q3 2014-oplevering Q4 2015/ Q1 2016


73

ACTIVITEITENPROGRAMMA 2016 WOONPARTNERS MIDDEN-HOLLAND

Recommend Documents