- 2 -






















-1-

-2-

Touto cestou bych chtěla poděkovat vedoucímu práce Ing. Petru Tomanovi, Ph.D. a to nejen za metodické vedení práce, ale také za cenné rady a pomoc, kterou mi při zpracování této práce poskytl. Zároveň bych chtěla poděkovat zástupcům jednotlivých bank a spořitelen, za jejich ochotu při poskytování informací a za poskytnuté materiály, bez kterých by tato práce nemohla vzniknout.

-3-

Abstrakt

MOUČKOVÁ, M. Financování družstevního bydlení. Bakalářská práce. Brno, 2007.

Bakalářská práce popisuje a analyzuje dostupné finanční instrumenty nabízené na českém trhu, které můžeme použít pro financování družstevních bytů. Objasňuje základní pojmy vztahující se k družstvu a družstevnímu bydlení, popisuje úvěrovou část stavebního spoření a dále pak hypoteční a předhypoteční úvěry. Práce nabízí nejvýhodnější formu financování družstevních bytů.

Abstrakt

MOUČKOVÁ M., Financing of kooperative living. Bachelor work. Brno, 2007.

This bachelor work describes and analyses available financial instruments, that are offered on the Czech market and which can be used for financing of cooperative flats. This work defines and describes fundamental terms relating to housing association and „cooperative” living, describes credit part of building saving and furthermore mortgage credits and premortgage loans. The work offers optimal form of „cooperative” living financing.

-4-

Prohlašuji, že jsem tuto bakalářskou práci vypracovala samostatně na základě literatury, kterou uvádím v seznamu. V Brně dne ………………..

…………….…………..

-5-

1)

ÚVOD

2)

CÍL PRÁCE

- 10 -

3)

METODIKA

- 11 -

4)

ZÁKLADNÍ POJMY SPOJENÉ S DRUŽSTEVNÍM BYDLENÍM

- 12 -

4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 5)

-7-

DRUŽSTVO KOUPĚ BYTU A DISPOZIČNÍ PRÁVA ROZHODOVÁNÍ ČLENŮ DRUŽSTVA PRVNÍ DÍLČÍ ZÁVĚR

- 12 - 12 - 13 - 14 -

INSTRUMENTY DOSTUPNÉ K FINANCOVÁNÍ DRUŽSTEVNÍCH BYTŮ 5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.5. 5.6. 5.7. 5.8.

6)

PROBLÉMY S DRUŽSTEVNÍMI BYTY A JEJICH FINANCOVÁNÍ STÁTNÍ PODPORA ÚVĚR ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ PŘEKLENOVACÍ (MEZIÚVĚR) ÚVĚR HYPOTEČNÍ ÚVĚR PŘEDHYPOTEČNÍ ÚVĚR VÝHODY A NEVÝHODY DRUHÝ DÍLČÍ ZÁVĚR

- 16 - 17 - 19 - 21 - 22 - 25 - 26 - 28 -

ANALÝZA DOSTUPNÝCH PRODUKTŮ NA ČESKÉM TRHU

- 30 -

6.1. NABÍDKY STAVEBNÍHO SPOŘENÍ 6.1.1. Úvěr ze stavebního spoření 6.1.2. Překlenovací úvěr 6.2. HYPOTEČNÍ ÚVĚRY 6.2.1. Nabídka pro byty, které nelze převést do osobního vlastnictví 6.2.2. Nabídka bank pro byty, které lze převést do osobného vlastnictví 6.3. TŘETÍ DÍLČÍ ZÁVĚR 7)

- 16 -

SOFTWAROVÁ OPORA

- 30 - 32 - 35 - 38 - 40 - 44 - 47 - 47 - 49 -

7.1. ALGORITMUS ROZHODOVÁNÍ 7.1.1. Vstupní parametry 7.1.2. Hledání nejvhodnější varianty 7.2. PRAKTICKÁ UKÁZKA SOFTWAROVÉ OPORY 7.2.1. Souvislý příklad 7.2.2. Zkrácené příklady

- 49 - 49 - 50 - 53 - 53 - 59 -

8)

DISKUZE

- 63 -

8)

ZÁVĚR

- 65 -

9)

POUŽITÁ LITERATURA

- 67 -

10)

PŘÍLOHY

- 71 -

-6-

Bydlení bylo, je a vždy bude jednou ze základních potřeb člověka. Přesto, že se jedná o nezbytnost, jen hrstka lidí může koupi nemovitosti financovat z vlastních zdrojů. Pro většinu z nás znamená vyřešení otázky bydlení dluh téměř na celý život, proto je nutné před samotnou realizací dobře zvážit všechny nabízené varianty, na

místě je i rada

odborníka.

Koupě bytu není jednoduchá záležitost a přináší s sebou velká rizika a mnohé starosti, které si většina lidí dopředu neuvědomí. Při volbě "formy bydlení" obecně platí, že záleží především na finančních možnostech kupujícího. Důležité je vzít v potaz i jiné faktory, které mohou mít důležitý vliv na konečné rozhodnutí. Jedná se především o stav a dispoziční práva k nemovitosti. Klíčovou roli rovněž sehrává dostupnost práce nebo vazba na dopravní obslužnost lokality. Potencionální kupující má na výběr různé druhy nemovitostí - od nájemních přes družstevní a osobní byty až po rodinné domky.

Pronájem bytu v soukromém vlastnictví cizí osoby, nebo ve vlastnictví obce či města (státní byty) patří k nejjednodušší variantě, ovšem z dlouhodobého hlediska k variantě nejdražší. „Kdo bydlí v nájmu, platí majiteli za to, že používá jeho majetek. Zaplacené peníze tak ihned spotřebujeme, protože za ně dostaneme službu. Nikdy nebudeme mít na byt vlastnické právo a nájemné budeme platit tak dlouho, jak dlouho chceme bydlet ( třeba i celý život)“ 1 nájem má ovšem jednu velkou výhodu, je operativnější. Nejsme vázaní na jedno místo a můžeme tak lépe měnit svoje životní plány.

Družstevní bydlení je z hlediska finančního i majetkového lepší alternativa, i přesto že byt nepatří nájemníkovi (družstevníkovi). Bytové družstvo je majitel bytu a byt dále pronajímá podle stanov svým členům. Byt může nájemník bez souhlasu družstva kdykoliv „prodat“

1

SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení. Praha: Grada, 2004, str. 14, ISBN 80-247-1097-8.

-7-

(nejedná o skutečný prodej ale o převod práv a povinností k družstvu). Dispoziční práva k těmto bytům jsou ovšem jinak omezená. Problém nastává např. při podnájmu.

Nejlepší variantou, často ovšem nejdražší, je byt či dům v osobním vlastnictví. Majitel bytu má absolutní svobodu v nakládání se svým domem nebo bytem (prodej, zástava, pronajímání, úprava vnitřních dispozic aj.). V případě koupě bytu neplatíme nikomu žádné nájemné a tím dosáhneme nižších nákladů. Sice musíme nést jiné náklady (např. náklady spojené s udržováním nemovitosti), ale ty budou určitě nižší, než platit tržní nájemné. „Koupě nemovitosti se do určité míry dá chápat také jako investice. Sice nám nepřináší zisk, ale snižuje nám náklady, které bychom museli platit za pronájem. Kdybychom si místo koupě bytu tentýž byt pronajali, platili bychom každý měsíc nájemné za to, že využíváme cizí byt. Tento byt ale nikdy nebude náš a zaplacené peníze si každý měsíc ‚obydlíme‘. “2 Následující graf nám ukazuje rozvžení bytů a domů v ČR (z roku 2001). Obr. č. 1 Struktura obsazených bytů a domů podle druhu vlastnictví

vlastní dům byt v osobním vlastnictví 10%

družstevní byt

29%

36%

nájemní byt ostatní byty (bezplatné užívání, služební, aj)

14%

11%

Zdroj : ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD, Struktura obsazených bytů v ČR podle druhu vlastnictví [online]. Praha: Český statistický úřad [cit. 3. února 2007]. Dostupné na Internetu:

2

SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení. Praha: Grada, 2004, s. 13, ISBN 80-247-1097-8.

-8-

V Česku bydlí ve vlastním bytě, ať už je umístěn v rodinném či bytovém domě, většina obyvatel. Tento podíl vzrůstá díky nové výstavbě a privatizaci bytového fondu. Zhruba jedna třetina bytů je nájemních a z toho zhruba tři čtvrtiny s regulovaným nájmem. Družstevních bytů v posledních pár letech ubývá kvůli jejich převodům do osobního vlastnictví a minimální nové výstavbě.

-9-

Hlavním cílem bakalářské práce je analyzovat finanční instrumenty, které je možné použít pro koupi družstevních bytů.

Tento hlavní cíl můžeme rozdělit na několik dílčích cílů. Než se pustíme do analýzy finančních instrumentů, je nutné vysvětlit základní pojmy vztahující se k družstevnímu bydlení. Jedná se především o pojmy jako družstvo, bytové družstvo, „koupě“ družstevního bytu. V této části bude také popsány některé odlišnosti ve srovnání s byty v osobním vlastnictví. Další dílčí cíl pokračuje popisem finančních instrumentů, kterými můžeme realizovat „koupi“ družstevního bytu. Vysvětluje, jaké problémy nastávají pokud „koupi“ chceme realizovat. Zmiňím se zde o státní podpoře úvěrů na bydlení a dále o výhodách a nevýhodách jednotlivých variant. Třetí dílčí cíl je spojen s analýzou finančních produktů nabízených na Českém trhu, porovnám nabídku jednotlivých bank a spořitelen. U spořitelen se půjde především o možnosti jiného zajištění než zástavy nemovitosti a dále pak úvěry s nulovou akontací tzn. Úvěry, které nejsou podmíněny předešlým spořením. U bank jsou vysvětlené podmínky, za kterých není po určitou dobu potřebná zástava a dále popisuje úvěry, u kterých je možné použít prostředky na jinou nemovitost, než-li

předmět zástavy. Poslední dílčí cíl bakalářské práce popisuje

softwarovou oporu, která má za úkol doporučit vhodný produkt, popřípadě nabídnout jiné alternativy financování.

- 10 -

Při práci budou použity myšlenkové operace analýza3 a komparace.4 V dílčích cílech je to potom zobecnění a syntéza.5 Při zpracování informací především v analytické části jsem použila tabulkového procesoru Microsoft Excel. Pro výpočty používám základní vztahy finanční matematiky, především se jedná o výpočet splátky hypotečního úvěru: a = D*

kde:

r ,6 1− vn

a…………… výše anuity, D…………… výše úvěru, r…………… úroková sazba, v…………… diskontní faktor, n…………… počet úrokovacích období.

Práce je rozdělena do logicky navazujících částí. V první části, tedy v části o družstevním bydlení, vycházím především ze zákona a z odborných časopisů především z časopisů Družstevní bydlení. V další části je čerpáno z odborné literatury, ze studijních textů a dále pak z předmětu Bankovnictví, který jsem v rámci svého studia absolvovala. Analýza je prováděna na základě internetových zdrojů spořitelen a bank, z dostupných letáků v neposlední řadě z interních zdrojů a také z mnoha konzultací se zástupci finančních institucí. Nedílnou součástí je také softwarová opora, kterou jsem vytvořila vlastními silami s pomocí jazyka HTML a jednoduchých JavaScriptů, tento jazyk jsem použila především, protože program bude fungovat jak na lokálním počítači bez použití sítě tak i na síti.

3

postup od abstraktního ke konkrétnímu, rozklad porovnání 5 spojení, sjednocení 6 PTÁČEK, R., BORKOVEC, P., TOMAN, P., Finanční trhy. Cvičení., Brno: Mendelova zemědělská a lesnická univerzita, 2001, ISBN 80-7157-540-2. 4

- 11 -

Cílem této části je definice základních pojmů spojených s družstvem, především půjde o vysvětlení pojmu „koupě“ družstevního bytu. Budou zde popsány některé klady a zápory družstevních bytů v porovnání s byty v osobním vlastnictví .

4.1. Družstvo Obchodní zákoník7 definuje družstvo jako právnickou osobu, která sdružuje neuzavřený počet osob za účelem podnikání nebo zajišťování hospodářských, sociálních nebo jiných potřeb svých členů. Družstvo má jako právnická osoba způsobilost být nositelem práv a povinností a má rovněž způsobilost k právním úkonům. Jako samostatný subjekt, který má vlastní práva a povinností tvořící obsah závazkových vztahů. Majetek družstva je odlišný od majetku jeho jednotlivých členů a družstvo odpovídá svým majetkem za nesplnění svých závazkových povinností. Horní hranice počtu členů není omezena, ale obchodní zákoník stanovuje dolní hranici a to pět členů, nebo alespoň dvě právnické osoby. „Bytové družstvo je podle obchodního zákoníku právnickou osobou, zajišťující bytové potřeby svých členů a jako vlastník spravuje svůj majetek přímo – samo, nebo nepřímo – prostřednictvím osoby, která nemusí být členem družstva a ve většině případů jde o dílčí, velmi odborné činnosti (účetnictví, výtahy aj.)“ 8

4.2. Koupě bytu a dispoziční práva Koupí družstevního bytu se jedná pouze o převod členských práv a povinností k bytu. Majitelem bytu je družstvo a kupující pouze přebírá členská práva a povinnosti a stává se tím družstevníkem. S tím se váže i jedna velká výhoda a to, že budoucí majitel nemusí zjišťovat, zda se na byt váží nějaké závazky. Veškeré dluhy se totiž nevztahují na byt (jak 7

Zákon 513/ 91Sb. ve znění pozdějších předpisů ZATOČIL J., SBD a SVJ. Co mají společného a v čem se liší., Družstevní bydlení, (10-11str.), ročník III., 1/2006, TM vydavatelství, ISSN 1211-6718. 8

- 12 -

je tomu u bytu v osobní vlastnictví), ale na jméno družstevníka. Družstvo by tedy případnou pohledávku vymáhalo na bývalém majiteli práv a povinností. Výhodou je že, byt se prakticky neprodává, ale převádí se na jinou osobu, proto se neplatí daň z převodu nemovitostí. V praxi se tato částka promítá i do ceny takto „prodávaných“ bytů (realitní kanceláře uvádějí, že ceny družstevních bytů jsou nižší oproti bytům v osobním vlastnictví cca o 100 000 Kč až 300 000 Kč).

„Dohoda o převodu práv a povinností k družstvu musí být písemná a její účinnost nastává okamžikem, kdy byla doučena družstvu. Družstvo ani jeho orgány nemají jiná práva ani povinnosti, než vzít tuto skutečnosti na vědomí.“9 Některá družstva požadují za převod těchto práv nemalé poplatky. Podle Křečka ( Nájemce verus pronajímatel, 2003) je tento poplatek při nejmenším v rozporu z dobrými mravy a placení tohoto poplatku je možné odmítnout a to i v případě, že je tato skutečnost upravená ve stanovách. Podle Křečka se jedná o bezdůvodné obohacování.

Jak již bylo řečeno v úvodu, dispoziční práva k družstevnímu bytu jsou omezená a to platí především u podnájmů, či u stavebních úprav. Družstevník musí v těchto případech požádat o svolení družstvo, resp. členskou schůzi, která rozhodne nadpoloviční většinou. S byty v osobním vlastnictví můžeme nakládat podle svého uvážení, aniž by jsme se museli předem někoho ptát.

4.3. Rozhodování členů družstva Rozhodování členů družstva a společenství vlastníků bytových jednotek (bytů v osobním vlastnictví) je rozdílné. Rozhodování o věcech ve společenství vlastníků je jednoznačně upraveno zákonem, u družstva obchodní zákoník poskytuje širší možnost vlastní úpravy ve

svých

stanovách.

Ve

společenství

je

při

hlasování

rozhodující

velikost

spoluvlastnického podílu (velikost bytu, podíl společných částí domů). U bytových družstev má každý člen jeden hlas. Což znamená, že čím více majitelů jednoho bytu 9

KŘEČEK S., Nájemník versus pronajímatel, Praha :PROSPEKTRUM s. r. o., str.35-36, 2003, ISBN 807175-074-3.

- 13 -

(družstevníků), tím větší rozhodovací vliv na členské schůzi. Nezáleží tedy na velikosti bytové jednotky, ale na počtu družstevníků v ní. Ve výhodě jsou v tomto případě menší bytové jednotky, které můžou mít stejné nebo i větší rozhodovací právo. Ovšem tato výhoda je pouze relativní, protože např. na správu družstva přispívá každý člen družstva (pokud není ve stanovách upraveno jinak), tedy se zde můžeme setkat z vyššími provozními náklady. Naproti tomu ve společenství vlastníků se na správě domu podílí vždy podle spoluvlastnického podílu.

U společenství vlastníků může nastat zásadní problém a

to např. pokud se jedná o

přestavbu, při které se mění účel užívání stavby. V této situaci je zapotřebí souhlasu všech členů, což může být v některých případech neřešitelný problém (dlouhodobé nepřítomnosti např. v zahraničí, neznalost místa pobytu majitele bytu, aj.). U družstevních bytů stačí tříčtvrtinová většina družstevníků.

V případě, že jde o

rekonstrukci, modernizaci či

opravy společných částí, je ve výhodě opět bytové družstvo. Zde rozhoduje většina hlasů členské schůze, ovšem u bytů v osobním vlastnictví je třeba pro schválení tříčtvrtinová většina všech hlasů. V praxi to tedy znamená, že družstevní byty jsou ve většině případů po rekonstrukci a moderně opravené a byty v osobní vlastnictví chátrají, především proto, že se jejich majitelé nejsou schopni domluvit.

4.4. První dílčí závěr












































































































































































%

















































- 14 -



































































































































$

































































































"





#





































































































































&









































'






























































































































































































































































"























































&












































)
























"





















































(































































%



































!









"










































































































































"









"



- 15 -






















































"









&





































Cílem této kapitoly je především obecné popsání úvěrových produktů vhodných k financování družstevních bytů. Nejprve je ovšem nutné vysvětlit, jak se družstevní byty dívají banky, podle čeho je rozdělují a dále potom proč jsou tyto úvěry výhodné a kdo je zvýhodňuje. Samotný popis produktů se zaměří především na požadavky pro poskytnutí úvěru vyplívající ze zákona.

5.1. Problémy s družstevními byty a jejich financování Družstevní byt je majetkem družstva, proto je problém s jeho zastavením a tedy i s poskytnutím případného úvěru. Svolení by muselo poskytnou družstvo, které by neslo i případné negativní důsledky. V ČR je možné financovat bydlení dvěmi základními možnostmi, jde o úvěr vycházející ze stavebního spoření, hypotékou. V našem případě lze využít bez problému stavební spoření do částky asi 500 000 Kč, při niž není nutná zástava. Při vyšších částkách už nastává problém a je nutné použít na zástavu jinou nemovitostí. Tato nemovitost nemusí být majetkem dlužníka, ale jakékoliv třetí osoby. Majitel, který není totožný s osobou budoucího kupujícího však musí s touto zástavou souhlasit. U hypotečních úvěrů je to ještě obtížnější, protože dle zákona je hypoteční úvěr takovým úvěrem, který musí být zajištěný zástavou nemovitostí. Banky v těchto případech ovšem vycházejí klientům vstříc a financování těchto bytů umožňují.

V praxi se

setkáváme s tím, že banky družstevní byty rozdělují na ty, které lze po nějaké době převést do vlastnictví, nebo je do vlastnictví převést nelze. V případě, že je možné byt převést do jednoho roku do osobního vlastnictví, banky v prvním roce poskytují tzv. předhypoteční úvěr, kde klientovi odpouští zástavu a za zvýšený úrok, či jinou formu ručení, finanční prostředky půjčí. Tento úvěr je krátkodobý, do jednoho roku a dlužník se po převodu bytu zavazuje zastavit byt a čerpat klasický hypoteční úvěr. Pokud družstvo byt nechce uvolnit a nedovolí převést byt do osobního vlastnictví, musí klient ručit jinou

- 16 -

nemovitostí ve stejné či vyšší hodnotě. Opět platí, že nemovitost nemusí být majetkem dlužníka.

5.2. Státní podpora Všechny tyto možnosti financování jsou podporovány státem. Jak u úvěrů ze stavebního spoření a překlenovacího úvěru, tak i u hypotečních úvěrů stát umožňuje od základu daně odečíst zaplacené úroky. Takto zaplacené úroky je možné odečíst až do výše 300 000 Kč ročně, je nutné myslet na to, že sumy úroky z takto zaplacených úvěrů se sčítají. Další možnost, která se primárně týká spoření u stavebního spoření je 15% podpora z uspořené částky za každý kalendářní rok. Díky této podpoře je možné dosahovat nízkých úrokových sazeb z úvěrů a tedy z ní mají přínos i klienti s úvěrem. Na podporu mají nárok pouze fyzické osoby, může ji pobírat každý účastník jen jednou a přiděluje se podle rodného čísla. Zákon10 stanoví minimální dobu spoření na 6 let, pokud se naspořená částka vybere dříve, nárok na podporu zaniká a je tím účastníkovi odebrána. Omezená je maximální částka, která činí 20 000 Kč za celé spoření (max. 3000 Kč ročně). Hypotéky mají podporu ze strany státu, jedná se o příspěvek na částečnou úhradu měsíčních anuit, která se přiděluje podle následných kriterií: o Výstavba, byty do 2 let po kolaudaci – podle nařízení vlády č. 244/1995 Sb. má nárok na snížení úrokové sazby ten, kdo koupí byt do 2 let po kolaudaci a dále ten, kdo staví rodinný dům. Tab. č. 1 Výše statní podpory podle nařízení vlády 244/1995 Sb.

Průměrná úroková sazba u hypoték Více než 10% 9-10 % 8-9 % 7-8 % Méně než 7 % 10

Státní podpora 4 procentní body 3 procentní body 2 procentní body 1 procentní body neposkytuje se

zákon č. 96/1993 Sb. o stavebním spoření a státní podpoře

- 17 -

Zdroj: nařízení vlády č. 244/1995 Sb.

o Osoby mladší 36 let – podle nařízení vlády č. 249/2002 Sb. má nárok na snížení úrokové sazby „žadatel který :


v roce podání žádosti nedovrší 36 let,




není vlastníkem ani spoluvlastníkem rodinného domu či bytu,




uplynuly nejméně 2 roky od nabytí vlastnictví bytu prvním

vlastníkem,


byt či rodinný dům jsou na území ČR.“ 11

Tab. č. 2 - Výše statní podpory podle nařízení vlády 249/2002 Sb.

Průměrná úroková sazba u hypoték Více než 8 % 7-8 % 6-7 % 5-6% Méně než 5 %

Státní podpora 4 procentní body 3 procentní body 2 procentní body 1 procentní body neposkytuje se Zdroj: nařízení vlády č. 249/2002 Sb.

Obě tyto podpory jsou omezené jak výší hypotečního úvěru, tak i dobou splácení. V současné době je průměrná úroková sazba 4,27 %12 tedy žádný z příspěvků se neposkytuje. Tyto podpory uvádím především, protože žadatel o úvěr, který splňuje výše uvedené podmínky má jistotu, že úroková sazba z jeho úvěru nebude nikdy vyšší než 5 %.13 U hypoték zákon umožňuje jak využití statní podpory, tak i daňové odpočty. Dlužník si ovšem nesmí úroky nesnížit dvakrát, tedy statní podpora sníží úrokovou sazbu a tím i

11

SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení. Praha: Grada, 2004, s. 55, ISBN 80-247-1097-8. FINANCE, Refinancování hypoték bude jednodušší, .[online]. Brno: Finance[cit. 29. března 2007]. Dostupné na Internetu< http://www.kurzy.cz/zpravy/131801-refinancovani-hypotek-bude-jednodussi/> 13 Nepředpokládám vyšší úrokovou sazbu z hypotečních úvěrů jak 9% 12

- 18 -

snižuje částku zaplacenou na úrocích. Proto je možné si odečíst od daňového základu pouze tu část úroků, které přesahují rámec státního příspěvku. Pojďme si jednotlivé úvěry rozebrat o něco podrobněji, pro úplnost doplňuji, že tato problematika bude rozebírána pouze z pohledu možností financování družstevního bydlení. U stavebního spoření se tedy jedná o úvěrovou část spoření. Hypotéky představují především předhypoteční úvěr, tedy nástroj pro financování družstevních bytů, které družstvo dovolí převést do osobního vlastnictví. Dále pak hypotéky, u kterých je možné finanční prostředky použít na nemovitost, která není předmětem zástavy.

5.3. Úvěr ze stavebního spoření Úvěr ze stavebního spoření je pevnou součástí stavebního spoření. Vychází ze zákona č. 96/1993 Sb. o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření ve znění pozdějších předpisů. Již při zahájení stavebního spoření je účastníkovi stavebního spoření známa úroková sazba budoucího úvěru. Úroková sazba je pevná a neměnná po celou dobu splácení úvěru ze stavebního spoření. Úvěr ze stavebního spoření je poskytován do výše rozdílu mezi sjednanou cílovou částkou a zůstatkem účtu stavebního spoření. Cílovou částku si účastník volí sám podle své potřeby, je tvořena souhrnem vkladů, státní podpory a úroků z nich a možného úvěru ze stavebního spoření. Spořitelny pro poskytnutí úvěru požadují splnění těchto podmínek: a) Pravidla spojená se spořením


spoření minimálně 24 měsíců,




naspoření minimálně 40% (resp.50%) z cílové částky,




splnění hodnotícího (ohodnocovacího) čísla.

Spořitelny hodnotící číslo nazývají různě (ukazatel zhodnocení, parametr ohodnocení aj.), ovšem jde ve všech případech o to stejné - o „kvalitu“ spoření klienta. Hodnotící číslo se odvíjí od frekvencí a výše splátek. Minimální doba spoření je 2 roky, ovšem většinou na úvěr ze stavebního spoření účastník dosáhne později, právě díky hodnotícímu číslu. Tento

- 19 -

parametr je závislý mimo jiné na výši cílové částky a množství peněz na spořícím účtu. Za 2 roky ho při běžném spoření většinou nesplníme. Ke zlepšení dojde v případě jednorázového vkladu na začátku spoření. b) Účelovost úvěru Úvěrové prostředky mohou být využity výhradně za účelem financování bytových potřeb účastníka, resp. osoby blízké účastníkovi (tj. příbuzní v řadě přímé jako prarodiče, rodiče, děti, a dále manžel/ka či sourozenci), ve smyslu § 6 zákona o stavebním spoření (vis příloha č. 1). Spořitelna peníze uvolňuje buď na základě kupní smlouvy, či smlouvy o smlouvě budoucí , v případě výstavby se účelovost dokládá zpětně. Prostředky mohou být požity i pro modernizaci či rekonstrukci, nutné je potom doložit faktury za práci . c) Prokázání schopnosti splácet – bonita Doucha (Financování vlastního bydlení, 2004, viz použitá literatura) a podobně i jiná literatura uvádí, že spořitelny od příjmů odečtou všechny pravidelné měsíční výdaje, včetně potenciální splátky a na obživu musí účastníkovi zbývat 1,5 násobek životního minima. V praxi spořitelen je tomu jinak. U řádných úvěru ze stavebního spoření se bonita nezkoumá, spořitelna totiž předpokládá, že pokud účastník byl schopen spořit, bude moci i splácet úvěr. Následující tabulka znázorňuje životní minima jednotlivých členu domácnosti. Tab. č. 3 Částky životního minima

Osoby v domácnosti

Životní minimum

Pro jednotlivce Pro první osobu v domácnosti Pro druhou osobu v domácnosti do 6 let Pro nezaopatřené 6 až 15 let dítě ve věku 15 až 26 let

3126,2880,2600,1600,1960,2250,-

Zdroj: dle zákona č. 110/2006 Sb., O Životním a existenčním minimu

- 20 -

d) Zajištění Spořitelny požadují zajištění většinou ručitelem či ručiteli. Obecně lze říci, že na každých 150 000 Kč až 200 000 Kč spořitelna požaduje ručitele. U částek nižších jak 150 000 Kč se ručení vůbec nevyžaduje, naopak při vyšších částkách spořitelny vyžadují zástavu nemovitostí. (od 400 000 až 500 000 Kč). Spořitelny vždycky požadují v případě zástavy, aby nemovitost byla pojištěná a některé dále požadují životní pojištění účastníka.

5.4. Překlenovací (meziúvěr) úvěr Překlenovací úvěr slouží především k rychlému získání finančních prostředků a k překonání doby mezi uzavřením smlouvy a získáním nároku na řádný úvěr ze stavebního spoření. Tedy pokud účastník nesplňuje zákonem stanovené podmínky, může požádat spořitelnu o tento druh úvěru. Překlenovací úvěr poskytuje stavební spořitelna účastníkovi ve výši celé cílové částky - nikoli jen z rozdílu cílové částky a naspořených prostředků účastníka. „Splátky překlenovacího úvěru zahrnují pouze platbu úroků -splácením překlenovacího úvěru tak dlužník nesnižuje své zadlužení a zbytkovou částku úvěru. Po splnění všech podmínek pro získání řádného úvěru ze stavebního spoření, spořitelna překlenovací úvěr částečně splatí naspořenými prostředky účastníka a zbytkovou část ‚přemění‘ na úvěr ze stavebního spoření“14. V praxi lze o

překlenovací úvěr

požádat již při podpisu

smlouvy o stavebním spoření, spořitelna nám tak půjčí celou potřebnou částku a pak už se jen splácí. Tyto úvěry spořitelny označují jako úvěry s nulovou akontací, jedná se o zbraň spořitelen, kterou se snaží konkurovat hypotečním úvěrům. Následující obrázek znázorňuje překlenovací úvěr, je z něj patrné, že účastník platí úroky i z vlastních prostředku ale i to, že spořitelna požaduje mino splátky úvěru ještě dospořování spoření.

14

Jaké úvěry nabízí stavební spořitelny? [online]. Brno: Finance [cit. 20. února 2007]. Dostupné na Internetu: < http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/stavebni-sporeni/druhy-uveru/>.

- 21 -

Obr. č. 2 Překlenovací úvěr

Zdroj: SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení. Praha: Grada, 2004, ISBN 80-247-1097-8.

Překlenovací úvěr je úvěr jako každý jiný, tedy je nutné, aby účastník dosahoval bonity, kterou spořitelna požaduje a při vyšších částkách poskytnul dostatečné zajištění. V těchto případech platí podobné podmínky jako u úvěru ze stavebního úvěru. Spořitelna je ovšem obezřetnější především v bonifikaci. Na účastníka spoření jsou kladeny vyšší nároky a spořitelny více účastníka prověřují. Je to celkem logické, protože účastník nespoří dlouho a tedy je pro spořitelnu rizikovější. Nižší jsou i částky, které spořitelna nabízí bez zajištění nebo se zajištěním ručitelů. U překlenovacího úvěru je třeba navíc počítat s tím, že účastník musí ještě navíc spořit na stavebním spoření, toto spoření se mu samozřejmě započítává do měsíčních výdajů. Podmínky se shodují v účelovosti úvěru opět platí § 6 zákona o stavební spoření (vis příloha č. 1)

5.5. Hypoteční úvěr

- 22 -

„Nový zákon o dluhopisech,

15

který vstoupil v platnost dnem našeho vstupu do EU,

definuje hypotéku jak úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti (i rozestavěné). Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva Zastavená nemovitost se musí nacházet na území ČR, 

členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Zákon již nestanovuje, že poskytnuté finanční prostředky musí být použity na bytové potřeby.“

16

V praxi to znamená, že banky nabízí

i neúčelové úvěry tzv. Americké

hypotéky. Nové znění zákona dále umožnilo zásadní změnu, kterou je možnost poskytování hypotečních úvěrů také na zajištění potřeb bydlení, tedy především na koupi družstevního bytu, složení členského podílu do bytového družstva, zaplacení odstupného dosavadnímu uživateli družstevního bytu nebo zaplacení odstupného uvedeného v darovací smlouvě k nemovitosti, rekonstrukci bytu v majetku obce, nebo družstva s cílem získání užívacího práva k bytu aj.

Banky při poskytnutí hypotečního úvěru zkoumají především tyto skutečnosti: a) Prokázání schopnosti splácet – bonita Bankovní postup při posuzovaní bonity je obdobný jako u stavebních spořitelen, ovšem jsou na klienta kladeny vyšší nároky. Hypoteční úvěr lze poskytnou pouze klientovi, kterému zbývá min. 1,5 násobek životního minima (některé banky určují bonitu podle procenta celkových příjmů žadatele). Banky od dokázaných příjmů odečítají uvedené výdaje, závazky a ostatní splátky. V porovnání se stavebním spoření je u hypoték ve výhodě

dlužník s vyššími příjmy, protože banky takového klienta hodnotí jako

bonitnějšího, tedy více důvěryhodného, a tak mu sníží úrokovou sazbu z úvěru. Zaměstnanec musí přinést potvrzený měsíční příjem od svého zaměstnavatele za tři měsíce zpětně. V této souvislosti je hypotéka opět ve výhodě, protože se domlouvá de fakto individuálně a proto je možné úvěr poskytnou třeba i člověku ve zkušební době, bez 15

Zákon č. 190/2004 Sb. Co to je hypoteční úvěr? [online]. Brno: Finance [cit. 20. února 2007]. Dostupné na Internetu: .

16

- 23 -

dodání příjmu, jen podle pracovní smlouvy a obratech na účtu. Bonita s oceněnou nemovitostí jsou hlavními ukazateli pro maximální možnou částku půjčky hypotečního úvěru. b) Účelovost Hypoteční úvěr, který použijeme na financování družstevních bytu, je účelový a tedy banka v každém okamžiku musí vědět, na jaký účel byl úvěr poskytnut. Od roku 2004, kde se zásadním způsobem změnil zákon, upravující tuto problematiku, banky nabízí i neúčelové tzv. Americké hypotéky. Tyto hypotéky ovšem nebudu v dalším textu zmiňovat, protože díky vysoké úrokové sazbě a ostatním nevýhodám (nelze použít státní podporu či daňové odpočty), nejsou schopny konkurovat jak stavebnímu spoření, tak ani klasickým hypotékám. c) Zajištění úvěru Jak již bylo řečeno, podmínkou k poskytnutí hypotečního úvěru je zastavěná nemovitost, může jít přímo o nemovitost, která je objektem úvěru, či může jít o jiné nemovitosti. Zákonem je stanoveno, že banka může poskytnout úvěr maximálně do výše 70% zástavní hodnoty zastavené nemovitosti, tzn., že úvěr musí být zajištěn nemovitostí min. na 143%. I přesto většina bank nabízí financování až do 100% hodnoty, což je vykoupeno vyšší úrokovou sazbou. Tato sazba symbolizuje nejen vyšší rizikovost pro banky, ale především jde o to, že banky v jedné hypotéce poskytují 70% hypotéku (dle zákona) + tzv. doplňkový úvěr (zbylých 30 %). Výše tohoto úroků je dána váženým aritmetickým průměrem sazeb pro „standardní“ hypotéky a doplňkového úvěru. Dále je třeba dodat, že cenu zastavěné nemovitosti určuje banka prostřednictvích svých nebo smluvních odhadců a že cena v některých případech není totožná s kupní cenou v případě koupě nemovitosti či cenou výstavce při výstavbě. V praxi většinou nastává problém s odhadem v malých městech a na vesnicích, kdy poptávka po těchto nemovitostech je menší a tím je nižší i odhadní cena.

- 24 -

Banky vyžadují, aby zastavěná nemovitost byla pojištěná (pojištění nemovitosti) a pojištění vinklované17 ve prospěch banky. Dále banky doporučují, ovšem plošně nevyžadují, životní pojištění dlužníka. Životní pojištění vede ke zvýšení bonifikace klienta, což banky často oceňují nižší úrokovou sazbou z poskytnutého úvěru.

5.6. Předhypoteční úvěr Předhypoteční úvěr slouží k financování nemovitostí, které jsou obecně financovatelné hypotečním úvěrem, ale dočasně není možné vložit na nemovitost zástavní právo (v okamžiku čerpání není možné mít zastavenou nemovitost, resp. podán návrh na vklad zástavního práva). 18

Předhypoteční úvěr je krátkodobý, banky shodně uvádí, že musí být splacen maximálně do jednoho roku od podpisu smlouvy. Přehypoteční úvěr popírá podstatu hypotečních úvěrů, tedy zajištění zástavním právem k nemovitosti. Banky buď vůbec zajištění k tomuto úvěru nepožadují, to je ovšem vykoupeno vyšší úrokovou sazbou, nebo vyžadují ručení třetí osoby, zástavní právo k pohledávce, jiný ručitelský závazek či ručení směnkou. Úvěr se poskytuje vždy v kombinaci s následným hypotečním úvěrem, což klient většinou stvrzuje sepsáním Smlouvy o smlouvě budoucí.

a) Bonita, účelovost Banky u předhypotečních úvěru stejně jako u klasických hypoték zkoumají bonitu klienta. Klient musí být schopen splácet i z dlouhodobého hlediska, protože se při podpisu tohoto úvěru, dlužník zavazuje k sjednání klasického, tedy dlouhodobého úvěru. Banky kontrolují také účelovost úvěrů stejným způsobem jako u klasických hypoték. 17

v případě, že dojde k výplatě pojistného plnění peněžní prostředky připadají bance Komu je předhypoteční úvěr určen [online]. Praha: Hypoteční banka [cit. 20. února 2007]. Dostupné na Internetu: . 18

- 25 -

b) Zajištění Úvěr je určený pro klienty, kteří nemají vhodnou nemovitost k zastavění. Může být poskytnut nejen na investici do nemovitosti, ale také na rekonstrukci či modernizaci, vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků k nemovitosti, splacení úvěrů či půjček poskytnutých na investici do nemovitosti či úhradu ceny bytu formou předplaceného nájmu aj. „Pro financování družstevních bytů banky navíc požadují prohlášení družstva, které bude především obsahovat : •

Včasné a úplné uhrazení družstvu celé částky připadající na předmětný byt z případného nesplaceného zůstatku předchozího úvěru (tzv. anuit),

•

nic nebrání tomu, aby se klient stal členem družstva,

•

svolení družstva podat žádost o převod předmětného bytu do vlastnictví,

•

svolení družstva k převedení do vlastnictví v termínu přijatelném pro banku.“19

Klient je oprávněn v průběhu úvěru uskutečnit předčasné splacení předhypotečního úvěru úvěrem hypotečním a to bez poplatků. Splácení probíhá v klasických měsíčních splátkách. Splácí se pouze úroky z úvěru, jistina je jednorázově splacena z hypotéčního úvěru, nejpozději ke dni splatnosti úvěru předhypotečního.

5.7. Výhody a nevýhody Výhody stavebního spoření

19

•

z výnosů se neplatí daň ,

•

15 % státní podpora ,

•

téměř nulové riziko investice,

Interní předpis České spořitelny a. s.

- 26 -

•

vklady jsou pojištěny ze zákona,

•

nezávislost na kapitálovém trhu (úrokové sazby z vkladů i úvěrů jsou pevné po celou dobu trvání vztahu - vázací lhůtu) ,

•

nízký úrok z úvěru ze stavebního spoření ,

•

věk účastníka není omezen.

Nevýhody stavebního spoření •

státní podpora max. 3 000 Kč ročně na jednoho klienta,

•

státní příspěvek dle rodného čísla, pouze jeden příspěvek na jednoho účastníka,

•

spořit je nutné minimálně 6 let pro získání podpory,

•

při nesplnění zákonem stanovených podmínek nutných překlenovací úvěr s vyšším úrokem,

•

omezená doba splatnosti,

•

problém s čerpáním 100% úvěru.

Výhody hypotečních úvěrů •

nízké úrokové sazby,

•

není nutné předchozí spoření,

•

dlouhodobá splatnost až 40let,

•

možné čerpání státní finanční podpory,

•

možnost výběru fixace úrokových sazeb,

•

vysoké částky úvěrů,

•

degresivní,20 progresivní21 splácení,

•

možné vázaní úrokové sazby na PRIBOR22,

•

u předhypotečního úvěru není třeba zástava, někdy ani zajištění,

•

prostředky běžně na 100 % zastavěné nemovitosti.

20

vyšší splátky na počátku spoření, nižší na konci nižší splátky na počátku, vyšší na konci 22 „úroková sazba určovaná jako průměrná sazba z mezibankovního trhu v Praze“ (KOLEKTIV AUTORŮ, Peněžní ekonomie a bankovnictví, 1999, viz použitá literatura) 21

- 27 -

Nevýhody hypotečních úvěrů •

poplatek za předčasné splacení (pokud se právě nemění úroková sazba),

•

vysoké náklady na pořízení,

•

nejasná úroková sazba v dalším období fixace,

•

vyšší nároky na bonitu,

•

nutná zástava (u klasických hypoték),

•

omezený věk žadatele.

5.8. Druhý dílčí závěr 












































































































"




































































































- 28 -





































































































































































































































































































































%













































































































































































































"











































"



























(





























































'











"





"













(


















































































































































































"







































(




































































































%





































































































"






































(



























"






















































































(



































%






































"






















"









(




























































(



(

































































%



































"









"































"



































































































"



















































(























































































"
























































































(






























































































































































































































































"












"





































































"































%









































(













































































































































"






































































"























"




















































































































"




























































- 29 -



















































"

















































































































































Cílem této části je analýza dostupných produktů na české trhu, budou zde popsány podmínky, které musí klient splňovat pro jejich poskytnutí, jedná se především o bonitu klienta, účelovost úvěru s důrazem na zajištění úvěru, které je u družstevních bytů problémové.

6.1. Nabídky stavebního spoření Podle zákona č. 96/1993 Sb.

mohou stavební spoření poskytovat pouze stavební

spořitelny. Stavební spořitelna je banka, která může vykonávat pouze činnosti, které má povoleny v bankovní licenci. Podle licence smí používat ve svém názvu „stavební spořitelna“ či slova odvozená a nabízet produkt „stavební spoření.“ Stavebních spořitelen je v České republice šest, jmenovitě to jsou:


Českomoravská stavební spořitelna, a. s.( ČMSS),




HYPO stavební spořitelna, a. s. (HYPO),




Modrá pyramida stavební spořitelna, a. s.(MP),




Raiffeisen stavební spořitelna, a. s.(Raiffeisen),




Stavební spořitelna České spořitelny, a. s. (SSČS),




Wüstenrot - stavební spořitelna, a. s.(WSS).

Stavební spořitelny nabízí svým klientům různé varianty spoření. Účastník se hned na začátku spoření musí rozhodnout, proč si vlastně spoření sjednává a podle toho vybírat stavební spořitelny a především variantu spoření. Všeobecně se varianty spoření dají rozdělit do dvou základních skupin:


pouze jako spoření - pro účastníky, kteří chtějí spořit, o úvěru neuvažují. Stavební spoření používají jako zajímavý a bezpečný nástroj zhodnocení svých peněz. Po 6 letech, kdy vzniká nárok na státní podporu, peníze jednoduše vyberou a použijí na

- 30 -

jimi zvolenou potřebu (není nutná bytová potřeba). V tomto případě je vyšší úrok na spoření a vyšší úrok při případném poskytnutí úvěru, variantu spořitelny nazývají jako spořící či pomalou.


v budoucnu využití úvěru ze stavebního spoření – účastník spoří při nižším úroku než v prvním případě, ovšem také úrok z úvěru je nižší. Tato varianta se nazývá obvykle jako úvěrová či rychlá. Po splnění zákonem stanovených podmínek pak může účastník čerpat úvěr s výhodnou úrokovou sazbou.

Spořitelny nabízí produkty, které si jsou velice podobné. Může se zdát, že je to dáno konkurenčním bojem mezi spořitelnami, ale důvod je trochu jiný. Zákon o stavebním spoření je velice striktní a tedy nedává spořitelnám příliš prostoru. I přesto jsou spořitelny oblíbené více či méně. Jak v počtu založených smluv, tak i v počtu poskytnutých úvěrů za rok 2006 vévodí Českomoravská stavební spořitelna a to s vysokým odstupem od ostatních. Obr. č. 3 Poskytnuté úvěry ze stavebního spoření a překlenovacích úvěrů v roce 2006

SSČS Modrá pyramida 11%

Raiffeisen

20%

43%

ČMSS Wüstenrot Hypo

17%

1%

8%

zdroj : NOVINKY, Stavební spořitelny lidem loni na bydlení půjčily 50 miliard .[online]. Praha: Novinky [cit. 20. února 2007]. Dostupné na Internetu< http://www.novinky.cz/ekonomika/stavebni-sporitelny-lidem-lonina-bydleni-pujcily-50-miliard_106416_g2jhp.html>

- 31 -

a) Pravidla spojená se spořením

I přesto, že zákon udává, že spoření musí trvat nejméně 24 měsíců, aby vznikl nárok na řádný úvěr ze stavebního spoření, některé spořitelny poskytují úvěr dříve, např. Hypo stavební spořitelna již při spoření 22 měsíců. Teorie o spořitelnách dále uvádí, že minimální naspořená částka pro poskytnutí řádného úvěru je 40% až 50% cílové částky, což se příliš neshoduje s nabídkou spořitelen. V následující tabulce uvádím červeně cílové částky nižší jak 40 %. Tab. č. 4 Minimální cílová částka pro řádný úvěr

Spořitelna

ČMSS HYPO Modrá pyramida Raiffeisen SSČS

Název produktu či varianta

Min.cílová částka pro řádný úvěr

Invest Perspektiv Atraktiv Nadstandard Smart Rychlá varianta Standardní varianta Pomalá varianta Úvěrová varianta Spořící varianta Rychlá varianta Standardní varianta Šampión

40% 35% 38% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 5% ON, OS- 50% OF- 40%, OK- 30% ON, OS- 50% OF- 40%, OK- 30%

Úvěrová varianta Wüstenrot Spořící varianta

Použité zkratky - optimální normální(ON), optimální standardní (OS), optimální finanční(OF), optimální kreditní (OK) Vlastní zpracování, zdroj: Internetové stránky spořitelen

- 32 -

Dalším kritériem pro přidělení úvěru je ohodnocovací číslo, toto číslo vůbec nepočítá stavební spořitelna Hypo. Ostatní spořitelny mají sice zveřejněné, jaké hodnoty musí toto číslo dosahovat, ale už málo která uvádí, jakým způsobem se toto číslo počítá. Zákon udává, že účastníkovi toto číslo musí být sděleno, tedy pokud bude účastník chtít vědět, jakých hodnot dosahuje jeho číslo, musí se obrátit se žádostí na spořitelnu. Na úvěr ze stavebního spoření má účastník při splnění stanovených podmínek právní nárok. b) Účelovost

Stavební spořitelny kontrolují účelovost úvěru a v tomto případě se striktně řídí zákonem. Pokud účastník použije úvěr na jiné než bytové potřeby, je stavební spořitelna oprávněna požadovat okamžité vrácení celkové částky poskytnutého úvěru.

c) Bonita účastníka

Spořitelen bonitu při řádných úvěrech nezkouzkoumá, což se neshoduje s většinou odborné literatury. Důvod už jsem naznačila v teoretické části. Účastník už má uloženou nějakou částku na účtu stavební spořitelny a minimálně dva roky spoří. Spořitelna předpokládá, že pokud měl účastník v minulosti na spoření, bude mít i na splácení. Může se jednat i o prostředek konkurenčního boje, protože objem poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření je obrovský a spořitelna si tímto způsobem snižuje náklady a také zrychluje celý úvěrový proces.

d) Zajištění

U úvěru ze stavebního spoření jsou typičtí ručitelé. V dnešní době spořitelny ve velkém půjčují i částky, u kterých je nutná zástava nemovitosti. U družstevních bytů ovšem narazíme, protože

málo kdo, má mimo pořizovaného družstevního bytu, ještě jinou

nemovitost, kterou by mohl zastavit. Je samozřejmě možné zastavět nemovitost, která není ve vlastnictví potencionálního družstevníka, ale s tímto krokem je spojeno mnoho úskalí,

- 33 -

které ne každý vezme na vědomí. Jedná se především o náklady spojené s odhadem nemovitosti, s tím spojená delší čekací doba, pojištění nemovitosti minimálně na částku úvěru, dále pak některé spořitelny požadují, aby majitel nemovitosti vstoupil do úvěrového procesu jako další žadatel či jako přistupitel. Na druhou stranu ve prospěch zástavy nemovitosti figuruje nižší úroková sazba z poskytnutých úvěru.

Následující tabulka shrnuje řádné úvěry ze stavebního spoření, tak jak je jednotlivé spořitelny nabízí. Pro naší potřebu jsou rozhodující především částky, které je možno čerpat bez zástavy nemovitosti. Tab. č.5 Zajištění pro úvěry ze Stavebního spoření

Zajištění u úvěru ze SS

ČMSS

HYPO

Modrá pyramida

Raiffeisen

SSČS

Wüstenrot

do 150 000 do 300 000 do 400 000 do 500 000 do 600 000 nad 600 000 Legenda : == bez zajištění == ručitel či ručitelé == nemovitost Vlastní zpracování, zdroj: internetové stránky spořitelen

V praxi nastává problém i když účastník má jinou nemovitost k zástavě a to pokud účastník žádá o 100% částku zastavěné nemovitosti, tedy když účastník nemá vlastní naspořené prostředky a chce celou částku pokrýt překlenovacím úvěrem. Pokud není vyloženě uvedeno u jednotlivých produktů, že je možné čerpat částku do 100% např.

- 34 -

Hypoúvěr 100 od MP, spořitelna tuto částku neposkytne. Většinou hovoříme o úvěrech na 60 až 70 % odhadní ceny zastavované nemovitosti.

e) Úroky z úvěrů a poplatky

Úroky ze spoření (příloha č. 2) se pohybují od 1 % do 2,1 %. Úroky z řádného úvěru od 3 % do 5%, shodou okolností nejvyšší i nejnížší nabízí Stavební spořitelna Modra pyramida. Poplatky jsou uvedené v příloze č. 5, zřízení stavebního spoření stojí zpravidla 1%, ovšem některé spořitelny nabízí maximální možný poplatek, který při vyšších úvěrech spořitelny zvýhodňuje. Poplatek za vedení účtu se shoduje s poplatkem za vedení úvěru, pohybuje se kolem 300 Kč ročně, nejnižší nabízí stavební spořitelna Wüstenrot a to i v případě, že připočítáme výpis z účtu jedenkrát ročně.

a) Pravidla spojená se spořením

O překlenovacích úvěrech mluvíme, pokud není splněna jedná z podmínek, pro udělení řádného úvěru ze stavebního spoření. Překlenovací úvěry fungují na stejném principu jako úvěry ze stavebního spoření. Účastník spoří kratší dobu či ještě spořit nezačal a má u stavební spořitelny naspořeno buď minimální nebo žádnou částku. Nutno uvést, že na tento úvěr nevzniká právní nárok, tedy záleží na spořitelně, zda úvěr přidělí či nikoliv. Na trhu se objevují nabídky spořitelen, které nabízí nulovou akontaci, tedy po uzavření smlouvy je možné ihned čerpat úvěr. Je to prostředek, kterým se spořitelny snaží konkurovat hypotečním úvěrům, pro naši potřebu uvádím v příloze č. 3 aktuální nabídku těchto překlenovacích úvěrů. Pokud už budoucí kupující má založené stavební spoření ovšem ještě nedosahuje potřebných hodnot k přidělení řádného úvěru, poslouží mu příloha č. 4 , která udává aktuální překlenovací úvěry z jinou než nulovou anuitou.

- 35 -

b) Účelovost

Účelovost je stejná jako při řádných úvěrech ze stavebního spoření, i praxe se v tomto případě plně řídí zákonem.

c) Bonita účastníka

U meziúvěru bonitu účastníka spořitelna zkoumá. Nutné je doložit potvrzení od zaměstnavatele o výší čistého příjmu, většinou je to za 3 měsíce zpětně, nebo v případě OSVČ daňové přiznání za

předcházející rok. Najdou se i vyjímky, jako třeba

Českomoravská stavební spořitelna, která požaduje v případě OSVČ daňové přiznání za dva roky a u zaměstnanců, požaduje dvě výplatní pásky a potvrzení o výši příjmů za poslední rok. Některé spořitelny tyto údaje opět nezveřejňují s tím, že je to v kompetenci jejich poradce, nebo se tato věc určuje individuálně u každého účastníka. Na obživu musí účastníkovi zbývat 1,25 až 1,0 násobek životního minima. Spořitelny mohou požadovat další dokumenty (především u vyšších částech úvěrů): o doklad o tom, že účastník nemá

nedoplatky na daních a sociálním a

zdravotním pojištění, o celkový záměr účastníka, o soudní rozhodnutí o výši alimentů, o potvrzení o výši sociálních dávek a důchodu, o daňové přiznání, rozvahu, výsledovku, o pracovní smlouvu v případě zaměstnanců aj.

d) Zajištění U překlenovacích úvěrů je to se zajištěním úvěru složitější. Spořitelna nenabízí tak vysoké částky bez zástavy nemovitostí, některé překlenovací úvěry vůbec nelze poskytnou bez zástavy. Na druhou stranu ve prospěch zástavy hraje ten fakt, že úroková sazba je nižší než u úvěrů s ručením ručitele nebo bez zajištění. Pokud tuto problematiku vztáhneme na

- 36 -

družstevní byty, které nelze zastavět a dlužník nemá jinou nemovitost k zastavení, je nutné připlatit vyšší úrok a použít ručitele nebo hledat jinou možnost. Spořitelny při zástavě nemovitosti požadují, aby nemovitost byla pojištěná na minimálně cílovou částku a vinklována ve prospěch spořitelny. Životní pojištění plošně požaduje pouze Hypo stavební spořitelna. Raiffeisen ho nevyžaduje, ale je zvýhodněno nižším úrokem z překlenovacích úvěrů o 0,1%. Ostatní spořitelny ho pouze doporučují. Tab. č. 6 Zajištění překlenovací úvěry

Partner

WSS Superúvěr, První byt

Trend

SSČS

Dobrý známý

Bez čekání

Spektrum

Nizká hyposplátka, Horizont

Raiffeisen II. Riziková skupina

I. Riziková skupina

MP 0% - 15% akontace

15 % - 40% akontace

do 40% akontace

HYPO III. Riziková skupina

II. Riziková skupina

I. Riziková skupina

ČMSS

do 50 000 do 100 000 do 150 000 do 200 000

do 300 000 do 400 000 do 500 000 nad 500 000

Legenda : == bez zajištění == ručitel či ručitelé == nemovitost

Vlastní zpracování, zdroj: internetové stránky spořitelen

- 37 -

V tabulce se vyskytuje pojem riziková skupina. ČMSS rozděluje svoje klienty do třech a Modrá pyramida do dvou skupin. Ve třetí skupině a u MP v druhé skupině jsou klienti „z ulice“, tedy takoví klienti, kteří žádají ihned při podpisu smlouvy o překlenovací úvěr. Pro spořitelnu jsou více rizikový proto i vyšší důraz na zajištění. Rozdíl mezi první a druhou skupinou u ČMSS je v naspořené částce na spořícím účtu. Pokud klient má již naspořeno 40 % CČ a ještě nedosahuje 24 měsíčního spoření patří do první rizikové skupiny v opačném případě patří do druhé skupiny.

e) Úroky z úvěrů a poplatky

Úroky překlenovacích úvěrů jsou uvedené v příloze č. 3 a č. 4. Liší se způsobem zajištění a také skládanou akontací. U nulové akontace se úroky pohybují od 3,9% do 6,8 % p. a., rozdíl mezi nenižší a nevyšším úrokem je vysoký proto doporučuji důkladný výběr spořitelny a produktu. U ostatních akontací je tomu podobně, úrok se pohybuje od 2,7 % do 6,9%. Poplatky jsou uvedené v příloze č. 5. Je nutné si uvědomit, že při žádosti o překlenovací úvěr, účastník zaplatí za zřízení spoření a za zřízení překlenovacího úvěru, dále pak za vedení spoření a za vedení úvěru a ještě spoustu dalších. Proto je nutné dobře promyslet, zda využít právě tohoto úvěru. To ještě nepočítáme případné zastavení nemovitostí, odhad nemovitosti a různé administrativní poplatky spojené s „plombováním“ a zastavěním nemovitosti.

6.2. Hypoteční úvěry Poskytování hypotečních úvěrů licencovanou bankou spadá do činností dle §1 odst.1 zákona o bankách č. 21/1992Sb. Hypoteční úvěry můžou poskytovat jakékoliv banky, která vydávají hypoteční zástavní listy a výnosy z nich použije k financování hypotečních úvěrů. V současné době poskytují hypoteční úvěry tyto banky : o BAWAG Bank CZ a. s., o Citibank a. s., o Česká spořitelna a. s.,

- 38 -

o ČSOB a. s., o e-banka a. s., o GE money bank a. s., o HVB bank a. s., o Hypoteční banka a. s., o Komerční banka a. s., o Raiffeisen bank a. s., o Volksbank a. s., o Wüstenrot hypoteční banka a. s., o Živnostenská banka a. s.. Dalšími poskytovateli hypotečních úvěrů jsou pobočky zahraničních bank (v rámci jednotné licence): o Oberbank AG pobočka Česká republika , o Waldviertler Sparkasse von 1842 AG, o ING Bank NV.

Bank, které mají licenci na poskytování hypotečních úvěrů je opravdu hodně, na trhu se můžeme setkat s různými druhy hypotečních úvěrů. Rozhodně nejširší nabídku úvěrů nabízí Hypoteční banka, tedy specialista v této oblasti. Pokud se ovšem podíváme na objemy poskytnutých hypoték, jednoznačně vévodí Česká spořitelna, za ní pak Hypoteční banka a Komerční banka. Tyto tři banky mají na trhu necelých 80% objemů poskytnutých hypoték, tedy koncentrace na trhu hypotečních bank je opravdu vysoká.

- 39 -

Obr. č. 4 Objem poskytnutých hypotečních úvěrů

































































































































































!

















"














#





















zdroj : MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ , Objem poskytnutých hypotečních úvěrů od počátku působení bank [online]. Praha: Ministerstvo pro místní rozvoj [cit. 3. února 2007]. Dostupné na Internetu:

V této části se budu zabývat hypotečními úvěry, které je možné použít na jinou než zastavovanou nemovitost. Tedy v tomto případě je nutné, aby budoucí družstevník vlastnil jinou nemovitost, či měl možnost zastavit nemovost, která není jeho majetkem (majetek osoby blízké či třetí osoby).

Všechny banky, které poskytují hypoteční úvěry, nabízí úvěry, u kterých je možná zástava jiné nemovitosti, tedy klient může vybírat z nabídek 16 bank. Banky se tváří jako samostatné celky, pokud ovšem prozkoumáme jejich internetové stránky či letáky produktů zjišťujeme, že

např. e-banka nabízí hypotéky Raiffeisen banky, ING Bank

spolupracuje také s Raiffeisen bankou, dále pak ČSOB nabízí hypotéky Hypoteční banky. Tedy netřeba se divit, že hypoteční úvěry nabízené těmito bankami jsou totožné a také podmínky jejich poskytování jsou stejné. Následují tabulka shrnuje nabízené hypotéky,

- 40 -

názvy produktů a rozpětí úrokových sazeb. Banky, které poskytují úvěry za stejných podmínek jsou uvedené dohromady. Tab. č. 7 Přehled poskytovaných hypotečních úvěrů

Banky

Název produktu

Úrokové sazby

BAWAG Bank CZ a. s.

Standardní hypoteční úvěr

3,67 % -4,91 %

Citibank a. s.

Citibank hypoteční úvěr Hypotéka Družstevní byt

3,79 %-6,64 %

Hypotéka na družstevní bydlení

3,74 % - 4,75%

Hypotéka Klasik

3,86 % - 5,37 %

Česká spořitelna a. s ČSOB a. s.,

3,39 %-5,39 %

Hypoteční banka a. s. e-banka a. s., ING Bank NV,

Hypotéka Stabilita 3,76%-5,27%

Raiffeisen bank a .s GE money bank a .s. HVB bank a .s Komerční banka a .s. Oberbank AG Volksbank a .s. Waldviertler Sparkasse Wüstenrot hypoteční banka a. s. Živnostenská banka a .s.

Hypotéka Stabilita Invest Hypotéka, 100 Hypotéka Majordomus Klasik Plus StandardHypotéka Hypoteční úvěr Hypotéka Hypotéka Wüstenrot Hypoteční úvěr rezidenční

3,59 % - 4,99 % 3,6% - 5 % 3,37 %- 4,99 % 3,63 %- 5,29 % nezjištěno 3,79 %-5,49 % Nezjištěno 3,39 % – 4,9 % 3,69 % 5,12 %

Zdroj: Internetové stránky bank, Interní materiály bank

a) Prokázání schopnosti splácet – bonita Pro posuzování bonity používá každá banka své vlastní metody výpočtu, banky svoje postupy nezveřejňují. Všeobecně můžeme říci, že banky nezkoumají jen příjmy klienta, ale také jeho majetek, rodinné poměry, pracovní zařazení budoucího dlužníka aj. Samozřejmě záleží také na typu hypotéky, věku žadatele, výši jeho příjmů, kvalitě zajištění hypotéky a

- 41 -

podobně. Jak jsem naznačila v teoretické části, banka odečte splátku hypotéky a všechny ostatní pravidelné výdaje, jako jsou třeba splátky dalších úvěrů, platby pojištění, leasingů, alimentů aj. klientovi musí zbývat ještě dostatek prostředků na obživu. Ve většině případů banky vycházejí z životního minima navyšovaného o různě vypočítávanou rezervu, např. Komerční banka s Živnostenskou bankou požadují min. 1,5 násobek životního minima. Některé banky k tomuto parametru vůbec nepřihlížejí a požadují, aby splátka nepřekročila stanovené procento celkových příjmů žadatele. Může se tedy stát, že v jedné bance na hypotéku klient nedosáhne a druhá banka mu bez problému půjčí. b) Účelovost Banka požaduje doložení účelu hypotéky, při koupi bytu je nutná kupní smlouva nebo smlouva o smlouvě budoucí. Banky umožňují i zpětné doložení účelu, což ovšem musí být sjednáno ve smlouvě o úvěru. c) Zajištění úvěru

Hypoteční úvěr musí být zajištěn zástavou nemovitosti, v našem případě se nejedná o nemovitost, která je předmětem poskytovaných finančních prostředků. Tato nemovitost, musí být odhadnuta na částku minimálně poskytovaného úvěru. V praxi banka odhadci sdělí požadovanou částku úvěru a on pouze zhodnotí, zda předmětná zástava je dostatečná, tedy pokud se jedná o zástavu, která je určená jen pro interní odhad banky. V případě, že se žadatel o úvěr obrátí na soukromého odhadce (musí být akceptovaný bankou), částka odhadu je vyšší, ale tento odhadce uvádí přímo částku, na kterou nemovitost odhaduje. Zástava a v některých případech i družstevní byt musí být pojištěn, důraz se klade především na zastavovanou nemovitost. Rozsah pojistných rizik, proti nimž musí být nemovitost pojištěna, stanovuje banka. Vždy se jedná o základní živelní rizika jako požár, výbuch, úder blesku a další. Přesný výčet rizik není u bank stejný, některé například vyžadují pojištění proti povodním a záplavám, jiné na tom trvají pouze v případě, kdy se nemovitost se nacházejí v povodňových a záplavových oblastech (na tyto nemovitosti v praxi nelze hypotéku použít, protože jí pojišťovna nepojistí). Životní pojištění se plošně

- 42 -

nevyžaduje, ovšem v některých rizikových skupinách (občané starší 40 let, mladší 25 let) je důležité, protože úroková sazba u nepojištěných se může zvýšit až o 0,75%.

d) Podmínky pro získání úvěrů

Kromě výše uvedeného banky požadují splnění dalších podmínek, které můžou budoucího dlužníka překvapit. V první řadě doporučují prostudovat podmínky spojené s poskytnutím hypotečního úvěru. Některé banky čerpaní úvěru podmiňují uzavřením běžného účtu. Jedná o tyto banky - Komerční banka, a. s. , e-banka, Wüstenrot (uzavření u e-banky) Waldviertler Sparkasse. Jiné banky to nepožadují, ale zvýhodňují 0,1%- 0,2% snížením úrokové sazby, je to především Hypoteční banka (uzavření u ČSOB), ČSOB, Citibank aj. Žádná z bank nevyžaduje životní pojištění, ovšem individuálně snižují úrokovou sazbu, protože se klient stává méně rizikový. Tuto skutečnost mi potvrdila KB, Hypoteční banka, Citibank, GE money aj.

e) Poplatky a úrokové sazby

Úrokové sazby se u hypotečních úvěrů pohybují kolem 4 % v závislosti na délce fixace úrokové sazby. V této souvislosti je nutné zmínit, že banky uvádí garantovanou a minimální úrokovou sazbu. V těchto sazbách je dost zásadní rozdíl, jde vlastně o přesný opak garantovaná je maximální možná, tedy je předpoklad, že sazba by se ještě mohla snížit ovšem minimální sazba je pro bonitnější klienty, tedy průměrný žadatel má sazbu daleko vyšší. Úroková sazba není jediné kriterium, podle kterého je nutné jednotlivé hypotéky posuzovat. Vhodný pro posouzení by byl výpočet RPSN

23

,v tuto chvíli ho

ovšem počítat nemá smysl, protože do tohoto faktoru se započítávají veškeré poplatky spojené s vyřízením úvěru. Poplatky banky vyžadují za různé skutečnosti, které mohou či nemusí nastat, proto je lepší RPSN počítat až pro jednotlivé varianty. Jedná se především o poplatky spojené se zástavou, tedy poplatek, který se platí při čerpaní na návrh na vklad 23

Roční procentní sazba nákladů – kdybychom neplatili žádné poplatky a platili jen sazbu RPSN namísto úrokové sazby

- 43 -

do katastru nemovitostí (plomba), poplatky spojené s katastrem ( v některých případech platí poplatky realitní kancelář, v jiných sám dlužník), dále pak poplatek za advokáta (ověření podpisů, sestavení smlouvy), za realitního makléře aj. V příloze č. 6 uvádím poplatky, které jsou spojené s financováním družstevních bytů.

Jak již bylo řečeno v teoretické části, pro byty, které je možné do jednoho roku převést do osobního vlastnictví se používá tzv. předhypoteční úvěr. Takto financovat nemovitost nabízí tři banky a to ČSOB, a. s., Hypoteční banka, a. s. , Komerční banka, a. s.. Česká spořitelna, jako jediná na trhu, financování těchto bytů umožňuje pomocí klasického hypotečního úvěru, kdy v prvním roce de fakto porušuje zákon a zástavu nepožaduje. Jednotlivé banky mají ve svých předhypotečních úvěrech odlišnosti, takže si je pojďme postupně vysvětlit. 



































o Česká spořitelna nabízí

„Hypotéku na družstevní byt,“ jde o jedinou banku, která

nenabízí v prvním roce předhypoteční a následný hypoteční úvěr. Klient žádá hned v počátku o klasickou hypotéku, kdy se při podpisu smlouvy zavazuje, že byt do maximálně jednoho roku převede do osobního užívání. Klient nemusí duplicitně vyřizovat dvě hypotéky a tak se snižují nejen poplatky, ale také čas strávený v bance. Za výhodu lze určitě považovat to, že je možné ihned fixovat sazbu na klientem požadovanou dobu a ne jen na dobu jednoho roku, jak je tomu u jiných bank. Nevýhodou je ovšem ten fakt, že klient musí v prvním roce ručit blanko směnkou24, což je pro klienta dosti zavazující, protože jak je známo, směnka je velice likvidní nástroj finančního trhu. Banka dovoluje z hypotéky hradit nejen kupní cenu nemovitosti, ale také všechny prokazatelné náklady související s investicí do nemovitosti (poplatky za bankovní služby, ocenění nemovitosti, realitní a právní služby, apod.) 24

směnka, které chybí některá z podstatných náležitostí, v tomto případě jde o částku

- 44 -

Pokud se podívám do sazebníku banky ( viz příloha č. 6), může nás zarazit minimální částka úvěru 800 000 Kč. V menších městech můžou být ceny bytů nižší, než minimální hypotéka, tedy tuto možnost pak nelze využít. Banky nabízí financovaní do výše max. 90% budoucí odhadní ceny bytu, ovšem tuto částku lze individuálně navýšit až na 100%. Banka nepožaduje, aby klient měl zřízený běžný účet, dále není potřeba životní pojistka. Naopak je nutné pojištění družstevního bytu a to nejpozději při podpisu smlouvy, tedy musí být pojištěný ještě před převodem do osobního vlastnictví. Úrokové sazby jsou stejné jako u ostatních hypoték České spořitelny, což bych chtěla vyzdvihnout, protože jak si dále řekneme, další tři hypoteční banky nabízí vyšší úrokovou sazbu. Je to v celku logická záležitost, protože pro banku je úvěr velice rizikový nejen tím, že částka úvěru není kryta, ale především výší úvěru, která je ve většině případu nevymahatelná. Klient má nárok na garantovanou úrokovou sazbu s tím, že pracovník banky může tuto sazbu snížit až na prima rate sazbu. Tedy úrok s fixací na jeden rok pro družstevní byt

bude

maximálně 3,79 % a to ještě praxe banky uvádí, že sazba se solventním klientům snižuje.

Tab. č. 8 Úrokové sazby ČS, a. s

Úrokové sazby

1 rok

2 roky

3 roky

4 roky

5 let

10 let

15 let

20 let

Garantovaná Prime Rate

3,79 3,39

4,19 3,79

4,39 3,99

4,49 4,09

4,59 4,19

5,19 4,69

5,39 4,99

individuálně individuálně

Zdroj: úrokový sazebník ČS, a. s.












































o Tyto banky jsem si dovolila uvést dohromady, ČSOB je majoritním akcionářem hypoteční banky (s podílem 99,87 %) a veškerá nabídka hypoteční úvěru včetně podmínek úrokových sazeb je totožná.

- 45 -

a

Banky nabízí jednu zásadní výhodu a to tu, že nevyžadují v prvním roce žádné zajištění, což vede k další výhodě, tedy k urychlení a zjednodušení úvěrového procesu. Tato výhoda má ovšem i dost zásadní nevýhodu. Jedná se o dost vysokou úrokovou sazbu, která je stanovena na 6,9 % p.a.. Tento předhypoteční úvěr je tedy výhodný především pro ty, kteří opravdu rychle převedou družstevní byt do osobního vlastnictví. Úvěr je dále omezený tím, že alespoň jeden ze žadatelů musí být budoucí vlastník nemovitosti, což ostatní banky nevyžadují.

ČSOB i Hypoteční banky doporučují založení běžného účtu u ČSOB, což v dalších letech zohledňují ve výhodnější úrokové sazbě (snížení o 0,1%). Minimální částka úvěru je stanovena na 300 000 Kč, maximálně však 5 mil. Kč. Banky poskytují úvěr až do 100% budoucí zástavní hodnoty nemovitosti. Pro úplnost ještě uvádím sazby účtované bankami vztahující se k předhypotečnímu úvěru. Je nutné si uvědomit, že do roku se předhypoteční úvěr splatí hypotečním, takže banky za zřízení a vedení hypotečního úvěru účtují další poplatky podle sazebníku ( vis příloha č. 6).

Tab. č. 9 Sazby předhypotečního úvěru ČSOB a. s. a Hypoteční banka

Zpracování úvěru Vedení a spravování úvěru

2 000 Kč měsíčně 150 Kč Zdroj: sazebník ČSOB, a. s. a Hypoteční banky a. s.































o Komerční banka nabízí

pro převoditelné družstevní byty také Předhypoteční úvěr.

Banka požaduje zajištění minimálně do plného objemu úroků a to: •

ručením třetí osoby,

•

zástavním právem k pohledávce,

•

zástavním právem k nemovitosti.

- 46 -

Zajištění je vykoupeno nižším úrokem, tento úrok ovšem není dán v sazebníku a určuje se individuálně pro každého klienta. Praxe banky udává, že úrok je jen o něco málo vyšší, než úroky na klasických hypotečních úvěrech. Jedná se o 0,5 -0,8 %.

K založení přehypotečního úvěru banka požaduje běžný účet vedený Komerční bankou. Minimální výše úvěru činí 200 000 Kč a maximální je omezená 100% odhadní ceny ceny za zpracování a vedení předhypotečního úvěru. Následující tabulka uvádí ceny za zpracování a vedení předhypotečního úvěru. Tabulka č.10 Sazby předhypotečního úvěru KB, a. s.

Zpracování úvěru Vedení a spravování úvěru

2 000 Kč měsíčně 150 Kč Zdroj: sazebník KB, a. s.

Banky samozřejmě zkoumá také bonitu klienta a účelovost stejným způsobem jako u družstevních bytů, které nelze převést do osobního vlastnictví, proto v tomto případě odkazuji na kapitolu 6.2.1.

6.3. Třetí dílčí závěr























"





























































































































"































"







"







- 47 -











































"






































































































































































































































%



"





!























(








































































































































































































































































(





























































































"





























(
















































































































!






































































































































(























(



















(







































"














































































































































"





- 48 -
































"


































































































"








































































"


































































(











%






































































































"


















































"
































































#
















(







"













(









"



















(











































(












































































"























































(









"
















































(























"

















































(





































































$












































"

























"


















(



















"











"













(
























































Tato kapitola má za úkol naznačit, jakým způsobem pracuje vytvořená softwarová opora a na příkladě ukázat fungování. V závěru pak najdeme výstupy tak, jak je program vypočítal.

7.1. Algoritmus rozhodování K bakalářské práci jsem vytvořila softwarovou oporu, která vychází z poznatků předchozího textu. Program je možné spustit pomocí internetového prohlížeče a je vytvořen jednoduchým

JavaScriptem.

Softwarová opora radí, způsob financování

družstevních bytů, podle podmínek platných k 1. květnu 2007. V první fázi program počítá výši splátky a v případě spořitelen nutné dospořování, dále je v textu uvedeno, jaké je nutné zajištění úvěru. V druhé fázi podpora počítá, jestli podle vstupních parametrů je pro banku či spořitelnu klient bonitní. Pokud klient není bonitní, program tuto skutečnost poznamená a doporučí způsob zvýšení bonity. Ve třetí fázi softwarová opora vyjádří předpokládanou úlevu na daních. Výstupem programu je také tabulka, která zhrubuje základní možné způsoby financování, výčet zajisté není úplný, ovšem má klientovi ukázat i jinou alternativu financování.

Program vyžaduje zadání následujících parametrů: o cena družstevního bytu, o zda je možný převod do osobního vlastnictví, o zda je možné ručení jinou nemovitostí, o preferovaná splatnost hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření, o výše naspořených finančních prostředků, o údaje o stavebních spořeních, které by mohlo být použito pro financování (cílová částka, počet měsíců spoření, naspořená částka), o pravidelné měsíční výdaje,

- 49 -

o počet členů v domácnosti, o čisté měsíční příjmy žadatele/žadatelů o úvěr.

Aby program byl schopen pracovat je nutné zadání minimálně cenu družstevního bytu.

Program má za úkol především výhodně kombinovat stavebního spoření a hypotečních úvěru nebo použít produkty samostatně, pokud je to výhodné. Program nejprve hledá variantu, u které není potřebná zástava nemovitostí a to i v případech, kdy budoucí kupující udávat, že má jinou nemovitost k zastavení. Proč je tomu tak? Odpověď je celkem jednoduchá, ono vyřízení zástavy je časově i finančně o mnoho náročnější než ručení pomocí ručitelů.

Pokud má žadatel nárok na řádný úvěr ze stavebního spoření, je tato skutečnost vždy použita, tedy buď s kombinací hypotéky nebo tento úvěr samotný. Úvěr ze stavebního spoření je výhodný a to hned z několika důvodů. Jednak spořitelna většinou bonitu nezkoumá, což ulehčuje administrativní a tím i časovou náročnost. Úvěr tímto způsobem je možný čerpat do 2 až 3 dnů, u hypotečních úvěrů je doba delší pohybuje se většinou kolem 7 pracovních dnů. Stavební spoření má ovšem také několik nevýhod, které mě vedly k tomu, abych především při vyšších částkách použila hypotečního úvěru. Jedna nevýhoda se nabízí hned z podstaty spoření, jedná se především o to, že splátka se určuje vždy stejným postupem a klient tak nemůže splátku snížit a protáhnout tak délku splatnosti úvěru. Jak již bylo řečeno v předchozím textu, splatnost úvěru ze stavebního spoření je omezená (17-22let). Proto při vysokých částkách požívám hypotečního úvěru Je možné také spoření vypovědět a použít pouze hypoteční úvěr, ovšem výpovědní lhůta spoření se pohybuje okolo 2-3 měsíců a proto tuto variantu příliš nedoporučuji, protože není jisté, zda by prodávající počkal. Pokud klient dopředu ví, že bude chtít kupovat byt je vhodné, pokud nebude chtít čerpat úvěr z SS, vypovědět spoření dopředu a raději se

- 50 -

úmyslně ošidit o vyšší úrok z vkladového účtu, než-li použít hypotéku na celou částku bytu, a potom složitě naspořenou částku vkládat na úvěrový účet.

V mém programu je dále použito předhypotečního úvěru u kterého i při vysokých částkách není nutná zastavěná nemovitost. V některých případech bude program tento úvěru poskytovat i třeba na 200 000 Kč, což se na první pohled nejeví jako příliš efektivní, ale bohužel nastávají případy, kdy není jiné východisko. Např. Pokud si chceme půjčit 700 000 Kč a 500 000 Kč máme na stavebním spoření. Nelze navýšit stavební spoření, protože všechny další částky už vyžadují zástavu nemovitosti a tedy pokud nemáme jinou nemovitost k zastavení nezbývá jiné východisko (za předpoklad možného převedení do osobního vlastnictví).

Překlenovací úvěr ze stavebního spoření

má vysokou úrokovou sazbu a proto je

používám jen v případech, když má klient už naspořeno vysokou částku na tomto spoření nebo pokud nezbývá příliš mnoho k tomu, aby dosáhl na řádný úvěr ze stavebního spoření. Meziúvěr je také používán při nižších částkách úvěru u kterých není nutná zástava. V jiných případech je použito tohoto spoření jako doplňku k hypotečnímu úvěru, tedy je doporučeno pokračování ve spoření a až budou splněny podmínky pro výběr se státní podporou hypoteční úvěr o tuto částku snížit. Musíme samozřejmě počítat s již zmiňovanou výpovědní lhůtou. U hypoteční úvěru můžeme už při podpisu smlouvy ujednat toto splacení bez dalších poplatků nebo jednoduše počkáme na období, kdy se nám změní úroková sazba. Program abstrahuje od hodnotícího čísla a to především z toho důvodu, že některé spořitelny neuvádí jakým způsobem toto číslo počítají.

Pro lepší představu jsem vytvořila následující tabulku, která shrnuje, jakým způsobem program pracuje. Můžeme zde vidět základní pravidla, které určují jaký úvěr zvolit, samozřejmě jde pouze o náznak fungování, výčet možností není úplný.

- 51 -

Tabulka č. 11 Zjednodušená práce programu

Použitý úvěr Překlenovací úvěr Překlenovací úvěr nebo řádný úvěr Překlenovací úvěr nebo řádný úvěr* Hypoteční úvěr Přehypoteční úvěr Hypoteční úvěr + Řádný úvěr ze SS Hypoteční úvěr + Stavební spoření (dále spořit) Předypoteční úvěr + Řádný úvěr ze SS Předhypoteční úvěr + Stavební spoření (dále spořit)

Stavební spoření

Částka úvěru

Zástava nemovitosti

NE

do 500 000 Kč do 500 000 Kč od 500 000 Kč od 500 000 Kč od 500 000 Kč od 500 000 Kč od 500 000 Kč

NE

ANO ANO NE NE ANO ANO

ANO ANO

od 500 000 Kč od 500 000 Kč

Poznámka

NE

Od 150 000 Kč ručitel/ručitelé Hypo, SSČS do 400 000 Kč

ANO

Hypo, SSČS od 400 000 Kč

ANO

---

NE**

---

ANO

Při splnění podmínek určující stavební spořitelna Při nesplnění podmínek určující stavební spořitelna

ANO

NE** NE**

Při splnění podmínek určující stavební spořitelna Při nesplnění podmínek určující stavební spořitelna

*pro vyšší naspoření částky na SS ** od 2. roku ANO Zdroj:vlastní zpracování

Softwarová opora dále zkoumá bonitu žadatele, pro výpočet jsem použila násobky životního minima konkrétně pro stavební spoření 1,25, pro hypoteční úvěry a pro kombinace 1,5 násobek životního minima. U hypotečních úvěru ve většině bank se jedná opravdu o 1,5 násobek životního minima, v praxi banky opravdu ve většině případů požadují toto hodnotu. U spořitelen jsem tuto hodnotu stanovila podle stavební spořitelny Hypo, která požaduje nejvyšší násobek životního minima (1,25).

Program počítá daňovou úsporu, jedná se vždy o odhad daňové úspory, protože pro přesný výpočet bychom museli znát o mnoho více vstupních údajů. Daňová úspora poukazuje na skutečnost, kterou jsem už zmiňovala v předchozím textu, že není nutné si

- 52 -

vybírat úvěr na základě úrokové sazby. Pokud má žadatel vysoký příjem, tak si může větší část úroků z úvěru odpočítat od základu daně a peníze se mu tímto způsobem vrátí.25

V posledním kroku program nabízí další možnosti financování, ty se odvíjí především od zajištění, které klient nabízí. Výčet není úplný, slouží především k porovnání a k nabídnutí jiné alternativy.

7.2. Praktická ukázka softwarové opory



































Pan Novák kupuje družstevního bytu 2+1 v Brně v Obřanech od družstva Nový domov, byt je možné převést do osobního vlastnictví asi do půl roku. Anuita je splacena. Cena bytu je 1 350 000 Kč, naspořené finanční prostředky má pouze na zaplacení realitního makléře a na zřízení úvěru, dále vlastní stavební spoření Modré pyramidy na cílovou částku 500 000 Kč, spoří necelé 32 měsíců a naspořeno mám 280 000 Kč. Měsíčně vydělává 30 000 Kč hrubého což představuje 21 800 Kč čistého. Měsíčně platí spoření, životní pojištění, důchodové připojištění aj. v částce asi 4000 Kč. Splatit obou úvěru 20 let.










Pokud pan Novák může ručit jinou nemovitostí nabízí se nám několik financování: o pomocí stavebního spoření, o pomocí hypotečního úvěru, o pomocí předhypotečního úvěru, o kombinací hypotečního úvěru a stavebního spoření, o kombinací předhypotečního hypotečního úvěru a stavebním spoření.

25

předpokládáme platnosti stávajícího zákonu o dani z příjmu

- 53 -

možností

V tomto okamžiku bych vyloučila druhou a třetí možnost, protože je nelogické celou částku půjčovat od banky, když je na stavebním spoření relativně vysoká částka. Zbylé tři možnosti jsou v celku použitelné. Ovšem pro to, abychom nemuseli zastavovat jinou nemovitost je možná jediná varianta – Kombinace předhypotečního úvěru a stavebního spoření. Obr. č. 5 Výpočet splátky úvěru

Zdroj: vlastní zpracování

- 54 -

 Splátka úvěru Stavební spoření: Úroková sazba z úvěru = standardní varianta 4%, Splátka= 0,0055 x 500 000 = 2 750 Kč

Spořitelna panu Novákovi poskytne 500 000 Kč a měsíční splátka bude 2 750 Kč.

Přehypoteční úvěr : Úvěr = cena bytu - cílová částka stavebního spoření =1 350 000 - 500 000 = 850 000 Kč, Částka úvěru = 850 000 Kč.

Úvěr můžeme čerpat od ČSOB, Hypoteční banky, Komerční banky a dále pak od České spořitelny, která nenabízí předhypoteční úvěr, ale klasický hypoteční úvěr, kde v prvním roce odpouští zástavu(tedy stejný princip jako předhypoteční úvěr). Počítáme s 20letou úrokovou sazbou u České spořitelny si můžeme volit délku fixace úrokové sazby. Zvolila jsem jednoletou fixaci tedy de fakto stejnou jako u ostatních bank. Úrokové sazby : ČSOB, Hypoteční banka – 6,9 %, Komerční banka 4,5 %, Česká spořitelna 3,79 % Kč.

o ČSOB, Hypoteční banka

a = 850000 *

- 55 -

0,069 12     1  1−   1 + 0,069    12  

240

= 6 840 Kč,

o Komerční banka

o Česká spořitelna

a = 850000 *

a = 850000 *

0,045 12     1   1−  1 + 0,045    12  

240

= 5 378 Kč,

0,0379 12     1  1−  0,0379   1 +   12 

240

= 5 058 Kč.

Splátky jednotlivých bank se liší a to dost výrazně ovšem je nutné si uvědomit, že splátka není rozhodující faktor, zvláště pak splátka v prvním roce, kdy Hypoteční banka , ČSOB i Komerční banka mají nastavené vysoké úrokové sazby. Po převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví se pak splátky vyrovnají, protože se předhypoteční úvěry splatní klasickou hypotékou a sníží se nám úrokové sazby. Hypoteční banka spolu s ČSOB požadují vysokou úrokovou sazbu především z toho důvodu, že nepožadují žádné zajištění. Osobně bych se v tomto případě přiklonila k nabídce České spořitelny a to ani ne tak kvůli nenižší splátce, ale především protože tato banka nabízí rovnou hypoteční úvěr, což klientům ušetří čas a získají rovnou několik výhod např. ihned mohou volit délku fixace.

 Bonita žadatele V tomto případě je nutné splnění 1,5 násobků životního minima. Částka životního minima pro jednotlivce je 3 126 Kč . Bonita = Čistý příjem – hypoteční úvěr - úvěr ze stavebního spoření - měsíční výdaje Bonita = 21 800 – 6840 – 1210 – 4 000 – 3 126 = 6 624 Kč Koeficient životního minima =

6624 = 2,11 3126

- 56 -



















'























































Obr. č. 6 Výpočet bonity klienta

Zdroj: vlastní zpracování

V praxi bude žadatel daleko bonitnější než uvádí předchozí výpočet. Nejprve půjdeme požádat o předhyteční resp. hypoteční úvěr (vyřízení je náročnější, trvá déle). Bance sdělíme aktuální měsíční výdaje (tedy bez řádného úvěru ze stavebního spoření) a banka nám půjčí výší částky. Můžeme tuto skutečnost bance sdělit, ale stejně bankéři, ač by neměli, tuto částku nepočítají (přesnou výši nevíme). Z banka pak půjdeme rovnou do spořitelny, spořitelna bonitu při řádných úvěrech nezkoumá. Tímto způsobem banky půjčují i částku, kterou pak klienti nejsou schopni splácet (banka je z obliga, protože jsme úvěr ze stavebního spoření měli nahlásit). Klient sám musí zvážit zda na úvěr má či nikoliv, banka svoje postupy má jen pro ohodnocení rizika a ne proto aby klient věděl jestli má na splácení.

- 57 -

 Daňová úspora Obr. č. 7 Výpočet daňové uspory

Zdroj: vlastní zpracování

Žadatel patří do čtvrté daňové skupiny a proto se na něj vztahuje sazba 32%. 0,04 0,069 x 500 000)+ 0,32 x ( x 850 000) = 6 400 + 18 768 = 2 098 Kč 12 12

Úspora = 0,32 x ( !

"









(








































 Ostatní možnosti financování Obr. č. 8 Ostatní možnosti financování

Zdroj: vlastní zpracování

- 58 -
















Obr. č. 9 Výstup souvislý příklad

Zdroj: vlastní zpracování

a) Mladá rodina kupuje byt 3+1 v Brně v Juliánově od bytového družstva Družba. Toto družstvo nedovoluje převedení bytu do osobního vlastnictví. Rodina může ručit rodinným domem rodičů, který stojí na okraji Prahy. Cena bytu je stanovena na 1 900 000 Kč. Manžel vydělává 40 000 Kč hrubého, což přestavuje 32 000 Kč čistého a manželka vydělává 20 000 Kč hrubého, což je 13 000 Kč čistého. Mají dvě děti ve věku 8 a 12 let. Daňovou úsporu bude uplatňovat samozřejmě více vydělávající, tedy manžel. Splatnost úvěru maximální. Rodina má naspořeno 300 000 Kč a stavební spoření u Českomoravské stavební spořitelny vykazuje tyto hodnoty: -

délka spoření 30 měsíců,

-

cílová částka 400 000 Kč,

-

naspořená částka 200 000 Kč.

- 59 -

Obr. č. 10 Výstup a)

Zdroj: vlastní zpracování

b) Mladý pár Eva a Vašek kupuje byt 1+1 v Brně v Bystrci za 1 000 000 Kč od bytové družstva Mír. Byt je možné převést do osobního vlastnictví, ručit jinou nemovitostí není možné. Eva má naspořeno částku 300 000 Kč a Vašek také 300 000 Kč. Eva vydělává 10 000 Kč což je 8 200 Kč čistého a Vašek asi 15 000 Kč což je asi 11 500 Kč čistého. Daňovou úsporu bude uplatňovat samozřejmě Vašek. Splatnost úvěru 10 let.

- 60 -

Obr. č. 11 Výstup b)

Zdroj: vlastní zpracování

7.3. Čtvrtý dílčí závěr 
















































"



























(


















)








































































"






















































































































"




























































- 61 -






































































































"









































































































































"

























(

































"





















Z











"































































































"






















"


























































































































































"
































'









- 62 -






































































































"
















































































































































%





























































































"













"



%

























































































































"
























































































"






















































(









"













"











'







































"















































































































Banky velice často nabízí úvěry s kombinací životního pojištění,

26

tyto úvěry lze také

použít k financování družstevních bytů. V této práci jsem tuto možnost nezmiňovala, protože bydlení řeší především mladí lidé, kteří mají málo finančních prostředků a nemohou si dovolit navíc ještě placení životního pojištění. Tedy aspoň takové částky pojistného, aby mohl být předčasně splacený úvěr spořením. Životní pojištění je výhodné především díky daňovým úlevám, které jsou opět pro mladé nemyslitelné.27 Pokud tedy nevyužíváme této výhody, nejedná se o příliš výhodný druh spoření.28 V případě vyšších příjmů jsou výhodnější jiné druhy spoření, především s možností dřívějšího výběru a také s lepším úrokovým zhodnocením.

Další možností, kterou můžeme pro financování družstevních bytů použít jsou třeba tzv.

Americké hypotéky či nabídky družstevních záložen. Obě tyto varianty jsou díky vysokým úrokovým sazbám neporovnatelné s hypotékami či s úvěry ze stavebního spoření. Jeden příklad za všechny: družstevní záložna Fio nabízí svým klientům přímo produkt „Úvěr na družstevní byt“ u kterého stačí ručení členskými právy, za tuto přednost si ovšem zaplatíme okolo 11,5 % p. a., tedy nekonkurenceschopný produkt.

Do srovnání jednotlivých variant by se měl ještě připočítat faktor času. Koruna, kterou zaplatíme dnes má daleko vyšší hodnotu než ta, kterou vydáme za rok či ještě později. Proto bychom měli jednotlivé budoucí výdaje přepočítat na současnou hodnotu. Výpočet se provádí diskontováním podle následujícího vzorce: I=

BH

(1 + i )

26

29 n

,

kapitálové nebo investiční nutné splnění dvou podmínek: výběr spoření nejdříve v 60letech věku pojištěného, minimální doba spoření 5 let 28 není primárně určeno pro spoření nýbrž pro transfer rizika 29 ŽIVLOVÁ I., Finanční řízení podniku I., Brno: Mendelova zemědělská a lesnická univerzita v Brně, str.34-35, první vydání, 1998, ISBN 80-7157-339-6. 27

- 63 -

Kde:

I……………………

investovaná částka,

BH……………………

budoucí hodnota investované částky,

i………………………

diskontní sazba,

n………………………

počet úrokovacích období.

Tento vzorec můžeme zohlednit do budoucích výdajů, které jsou pro nás díky např. inflaci levnější zdrojem než dnešní výdaje. Proto některé produkty s dlouhou splatností mohou být výhodnější i přesto, že přeplatíme v konečném důsledku více, než při úvěrech s kratší dobou splatnosti. Při úvěrech nám tedy inflace pomáhá k ještě levnějšímu úvěru.

- 64 -

Pro závěrečnou práci jsem vybrala financování bydlení. Tato problematika je velice obsáhlá a proto jsem se zaměřila pouze na financování družstevních bytů, tedy na oblast, která je v praxi nejvíce problémová. Hlavním cílem práce bylo analyzovat dostupné finanční instrumenty, které nabízí České bankovní trh. Tento cíl jsem rozdělila do několika dílčích částí.

První část práce je zaměřená na vysvětlení pojmů, které se váží k družstevním bytům, dále pak jsem se snažila poukázat na některé rozdíly mezi těmito byty a byty v osobním vlastnictví. Hlavním rozdílem, pokud uvažujeme v rovině financování bytů, je pojem „koupě“ družstevního bytu, kdy se nejedná o koupi bytu ovšem pouze o koupi práv a povinností k bytové jednotce. Majitelem bytu je stále družstvo. S tímto „problémem“ se váží všechny ostatní části práce, protože finanční instituce, které nabízí úvěry na bydlení v tomto spatřují zásadní problém.

Druhá část práce teoreticky popisuje a vysvětluje finanční instrumenty, které můžeme použít k financování družstevních bytů. Stavební spořitelny nabízí úvěry se stavebního spoření pro ty účastníky spoření, které splňují zákonem a spořitelnou dané parametry. V opačném případě musí klient využít překlenovacího úvěru. Banky nabízí hypoteční a předhypoteční úvěry. U hypotečních úvěru nastává problém se zajištěním, protože už z podstaty tohoto úvěru je nutná zástava nemovitosti. Proto kupující musí disponovat jinou nemovitostí, kterou může takto zastavit. Není nutné, aby byla nemovitost jeho majetkem, běžně se zastavují nemovitostí rodičů či příbuzných.. Předhypoteční úvěr odpouští v prvním roce zástavu, ovšem je podmíněný převedením kupovaného bytu do osobního vlastnictví. V této časti jsem vycházela především z odborné literatury a ze zákonů, a proto v některých případech se liší tato část s částí následující, která vychází z praxe.

- 65 -

Třetí část práce je spojená s analýzou teoreticky popsaných produktů. Můžeme zde najít nabídku jednotlivých bank a spořitelen, různé jejich odlišnosti, a také podmínky, které banky požadují pro bezproblémové vyřízení úvěru. Jedná se především o zajištění, účelovost a bonitu klienta. Spořitelny zkoumají bonitu jen pří překlenovacích úvěrů podle veřejných parametru, u řádných úvěrů ze stavební spoření bonitu nezkoumají. Banky bonitu zkoumají, ovšem zjistit jakým způsobem, je celkem problém. Obecně mi bylo naznačeno jakým způsobem, ale nic konkrétního. Ve většině banky počítají bonitu podobným způsobem jako spořitelny a navíc zohledňují ještě další parametry jako např. věk, příjem klienta, sociální poměry aj. Použití úvěru tedy účelovost, je zkoumaná stejným způsobem jak u spořitelen tak u bank. Čerpání úvěru je podmíněné smlouvou o smlouvě budoucí či kupní smlouvou (pokud není dohodnuté zpětné doložení účelu). Zajištění u spořitelen závisí na poskytované částce. Banky požadují zajištění nemovitostí, v případě předhypotečního úvěru až od 2. roku.

Poslední část je určena softwarové opoře, která hledá nejvhodnější variantu financování z pohledu zástavy nemovitosti. Program počítá předpokládanou splátku úvěru, daňovou úsporu a bonitu klienta. Dále jsem program rozšířila o jiné možnosti financování, aby si klient udělal představu o jiných možnostech.

- 66 -

o SYROVÝ, P.: Financovaní vlastního bydlení. Praha: Grada, 2004, s. 14, ISBN 80247-1097-8.

o PTÁČEK, R., BORKOVEC, P., TOMAN, P., Finanční trhy. Cvičení., Brno: Mendelova zemědělská a lesnická univerzita, 2001, ISBN 80-7157-540-2.

o KŘEČEK S., Nájemník versus pronajímatel, Praha: PROSPEKTRUM s. r. o., ISBN 80-7175-074-3.

o KOLEKTIV AUTORŮ. Peněžní ekonomie a bankovnictví. Praha:Management press, Ringier ČR, a. s., 2. vydání, 1999, ISBN 80-85943-49-2.

o ŽIVLOVÁ I., Finanční řízení podniku I., Brno:Mendelova zemědělská a lesnická univerzita v Brně, první vydání, 1998, ISBN 80-7157-339-6.

Články : o ZATOČIL J., SBD a SVJ. Co mají společného a v čem se liší., Družstevní bydlení, (10-11str.), ročník III., 1/2006, TM vydavatelství, ISSN 1211-6718.

o FINANCE, Refinancování hypoték bude jednodušší, .[online]. Brno: Finance[cit. 29. března 2007]. Dostupné na Internetu< http://www.kurzy.cz/zpravy/131801refinancovani-hypotek-bude-jednodussi/>

o FINANCE, Jaké úvěry nabízí stavební spořitelny? [online]. Brno: Finance [cit. 20. února 2007]. Dostupné na Internetu: < http://www.finance.cz/financovanibydleni/informace/stavebni-sporeni/druhy-uveru/>.

o ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD , Struktura obsazených bytů v ČR podle druhu vlastnictví [online]. Praha: Český statistický úřad [cit. 3. února 2007]. Dostupné na Internetu:

o NOVINKY, Stavební spořitelny lidem loni na bydlení půjčily 50 miliard .[online]. Praha: Novinky [cit. 20. února 2007]. Dostupné na Internetu< http://www.novinky.cz/ekonomika/stavebni-sporitelny-lidem-loni-na-bydlenipujcily-50-miliard_106416_g2jhp.html>

- 67 -

o MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ ,Objem poskytnutých hypotečních úvěrů od počátku působení bank [online]. Praha: Ministerstvo pro místní rozvoj [cit. 3. února 2007]. Dostupné na Internetu:

Zákony a vyhlášky o zákon 190/2004 Sb. o dluhopisech, o zákon 513/ 91 Sb. obchodní zákoník, o zákona č. 96/1993 Sb. o stavební spoření a státní podpoře, o zákona č. 110/2006 Sb., o životním a existenčním minimu, o nařízení vlády č. 244/1995 Sb., o nařízení vlády 249/2002 Sb., Banky a stavební spořitelny: o BAWAG Bank CZ a. s. - http://www.bawag.cz/, o Citibank a. s. - http://www.citibank.cz/, o Česká spořitelna a. s. - http://www.csas.cz/, o ČSOB a. s. - http://www.csob.cz/, o e-banka a. s. - http://www.ebanka.cz/, o GE money bank a. s.- http://www.gemoney.cz/, o HVB bank a. s. - http://www.hvb.cz/, o Hypoteční banka a. s. - http://www.hypotecnibanka.cz, o Komerční banka a. s. - http://www.kb.cz, o Raiffeisen bank a. s. - http://www.rb.cz, o Volksbank a. s. - http://www.volksbank.cz/, o Wüstenrot hypoteční banka a. s. - http://www.wuestenrot.cz/whb/, o Živnostenská banka a. s. - http://www.zivnobanka.cz/, o Oberbank AG pobočka Česká republika - http://www.oberbank.cz/, o Waldviertler Sparkasse von 1842 AG - http://www.wspk.cz/, o ING Bank NV - https://www.ing.cz/,

- 68 -

o Českomoravská stavební spořitelna, a. s. - http://www.cmss.cz/, o HYPO stavební spořitelna, a. s. - http://www.hypos.cz/, o Modrá pyramida stavební spořitelna, a. s. - http://www.mpss.cz/, o Raiffeisen stavební spořitelna, a. s.- http://www.rsts.cz/, o Stavební spořitelna České spořitelny, a. s.- http://www.burinka.cz/, o Wüstenrot - stavební spořitelna, a. s.- http://www.wuestenrot.cz/wss/.

Seznam obrázků Obr. č. 1 Struktura obsazených bytů a domů podle druhu vlastnictví Obr. č. 2 Překlenovací úvěr Obr. č. 3 Poskytnuté úvěry ze stavebního spoření a překlenovacích úvěrů v roce 2006 Obr. č. 4 Objem poskytnutých hypotečních úvěrů Obr. č. 5 Výpočet splátky úvěru Obr. č. 6 Výpočet bonity klienta Obr. č. 7 Výpočet daňové úspory Obr. č. 8 Ostatní možnosti financování Obr. č. 9 Výstup - souvislý příklad Obr. č. 10 Výstup a) Obr. č. 11 Výstup b)

Seznam tabulek Tab. č. 1 Výše statní podpory podle nařízení vlády 244/1995 Sb. Tab. č. 2 Výše statní podpory podle nařízení vlády 249/2002 Sb. Tab. č. 3 Částky životního minima Tab. č. 4 Minimální cílová částka pro řádný úvěr Tab. č. 5 Zajištění pro úvěry ze stavebního spoření Tab. č. 6 Zajištění překlenovací úvěry Tab. č. 7 Přehled poskytovaných hypotečních úvěrů Tab. č. 8 Úrokové sazby ČS, a. s

- 69 -

Tab. č. 9 Sazby předhypotečního úvěru ČSOB a. s. a Hypoteční banka Tab.č.10 Sazby předhypotečního úvěru KB, a. s. Tab. č. 11 Zjednodušená práce programu

- 70 -

1. Bytové potřeby dle § 6 zákona o stavební spoření 2. Úrokové sazby z řádného úvěru ze stavebního spoření 3. Úrokové sazby u meziúvěru s nulovou anuitou 4. Úrokové sazby u meziúvěru z jinou než nulovou anuitou 5. Poplatky stavebních spořitelen 6. Poplatky hypotečních úvěrů vztažené na družstevní byty 7. Softwarová opora na CD

- 71 -

Bytovými potřebami účastníka se pro účely tohoto zákona rozumí : a) výstavba bytového domu, rodinného domu, nebo bytu ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu, b) změna stavby na bytový dům, rodinný dům, nebo byt, c) koupě bytového domu, rodinného domu, nebo bytu včetně rozestavěné stavby těchto domů, nebo bytu, d) koupě pozemku v souvislosti s výstavbou nebo koupí bytového domu, rodinného domu nebo bytu, včetně rozestavěného bytového domu, rodinného domu nebo bytu, nebo s řešením jiných bytových potřeb, e) splacení členského vkladu nebo podílu v právnické osobě, jejímž je účastník členem nebo společníkem, stane-li se účastník nájemcem bytu, popřípadě bude-li mít jiné právo užívání k bytu, v bytovém nebo rodinném domě ve vlastnictví této právnické osoby, f)

změna stavby, údržba stavby, nebo udržovací práce na 1. bytovém domě nebo rodinném domě, pokud jsou tyto ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví účastníka nebo právnické osoby, jejímž je účastník členem nebo společníkem, a účastník je nájemcem bytu v takovém bytovém domě, nebo rodinném domě, nebo užívá-li byt v uvedeném domě z jiného právního důvodu, 2. bytu ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví podle zvláštního právního předpisu8), včetně úhrady podílu na změně, údržbě nebo udržovacích pracích týkajících se společných částí domu, 3. bytu v bytovém domě nebo rodinném domě, je-li účastník jeho nájemcem, nebo užívá-li byt z jiného právního důvodu, a stavební práce jsou prováděny se souhlasem vlastníka bytového domu nebo rodinného domu, je-li takového souhlasu třeba podle zvláštního právního předpisu,

- 72 -

g) vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoluvlastníků, popřípadě dědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada spoluvlastnického podílu na účely uvedené v písmenech a) až e) a písmenu h), h) úhrada za převod členských práv a povinností v družstvu, nebo za převod podílu v právnické osobě, stane-li se účastník nájemcem bytu, popřípadě bude-li mít jiné právo užívání bytu v bytovém domě nebo rodinném domě ve vlastnictví právnické osoby, které se převod členských práv a povinností nebo převod podílu týká, i) řešení bytové potřeby uvedené pod písmeny c) a d) úplatným převodem nebo přechodem podle zvláštního právního předpisu, j) připojení bytového domu nebo rodinného domu, nebo domu s byty ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu8) k veřejným sítím technického vybavení, je-li účastník vlastníkem nebo spoluvlastníkem připojované stavby, k) splacení úvěru, nebo půjčky použitých na financování bytových potřeb uvedených pod písmeny a) až j) s výjimkou pokut nebo jiných sankcí.

- 73 -

Spořitelna

ČMSS HYPO Modrá pyramida Raiffeisen SSČS Wüstenrot

Název produkt či varianta

Úrokové sazby z vkladů

Řádný úvěr

Invest* Perspektiv Atraktiv* Nadstandard Smart Rychlá varianta Standardní varianta Pomalá varianta Úvěrová varianta Spořící varianta Rychlá varianta Standardní varianta Šampión Úvěrová varianta Spořící varianta

2% 2% 1% 2% 2% 2% 2% 2% 1% 2% 2% 2% 1,99% 1% 2,1%

4,8% 4,8% 3,7% 4,7% 4,9% 5% 4% 3% 3,5% 4,9% 4,75 % 4,75 % 4,99 % 3,7% 4,8%

*) Varianta rychlá nebo standardní Zdroj: Internetové stránky spořitelen

- 74 -

Spořitelna

Název produktu či druh ručení

Topkredit, Topkredit plus (vždy nemovitost)

ČMSS Tophypo (vždy nemovitost) 2 ručitelé

HYPO

Modrá pyramida

nemovitost Hypoúvěr (vždy nemovitost) Hypoúvěr 100 (vždy nemovitost) Bydlení Horizont

Raiffeisen

SSČS

Wüstenrot

Vzájemná důvěra Dobrý známý Nízká hyposplátka Trend Hypo trend (vždy nemovitost) Šampión Superúvěr Partner První byt

Úroky z překlenovacího úvěr do 3 let 3,9 % 3 až 8 let 4,3 % nad 8 let 4,4 % do 3 let 4,3 % 3 až 8 let 4,5 % nad 8 let 4,7 % 5,20 % 4,5 % do 300 000Kč 4,4 % nad 300 000 Kč 4,29% 4,99% bez zajištění 6,80% ručitel 6,4 % nemovitost 4,7 % 5,9 % 5,9 % 4,8 % nemovitost 3,5 % 4,6 % 6,35 % 4,85 % individuálně 6,3% nemovitost 4,9% 6,6 % 3,9 %

Zdroj: Internetové stránky spořitelen

- 75 -

Spořitelna

Název produktu či druh ručení

Akontace

Kredit 90

od 10%

Kredit Standard

38-40%

bez zajištění 1-2 ručitelé Nemovist bez zajištění 2 ručitelé Nemovitost Hypoúvěr Hypoúvěr 100

15%-40% 15%-40% 15%-40% 40-50% 40-50% 40-50% od 35% od 35%

Bydlení

od 35%

Spektrum

od 10%

ČMSS

HYPO

Modrá pyramida

ukazatel zhodnocení pod 6

do 3 let 4,5 % 3 až 5 let 5 % 5 až 8 let 5,5 % nad 8 let 6 % do 1 let 2,7 % 1až 2 let 3,5 % 2 až 3 let 4 % nad 3 let 5,3 % 5,20 % 5,00 % 4,40 % 5,10 % 4,80 % 4,20 % 3,99 % 4,99 % ručitel 6,10% 6,50 % 6,9 % 5,9 %

Spektrum

Raiffeisen

Úroky

ukazatel zhodnocení 6 až 50

Spektrum

od 20% od 38%

4,9 %

Bez čekání

40%- 50%

3,4 %

SSČS

Trend

od 20%

Wüstenrot

Superúvěr

40%-50%

6,35 % 4,5 %

ukazatel zhodnocení nad 50

Zdroj: Internetové stránky spořitelen

- 76 -

ČMSS

HYPO

Modrá pyramida

Raiffeisen

SSČS

Wüstenrot

Založení SS

1%

0,9 %(Smart) 1,2% nebo 1,8%* (Nadstandard)

1% max. 7500 Kč

1% mladší 25let 0,85%

1%

1% max. 30 000,-Kč

Zvýšení CČ

1%

0,9 %

1% max. 7500 Kč

1%

1%

1%

Vedení účtu

290,- Kč

360,- Kč

300,- Kč

288,- Kč 72,- Kč/čtvrtletně

285,-Kč

250,- Kč

Výpis z účtu Zřízení úvěru z SS Vedení úvěru z SS Zřízení překlenovacího účtu Vedení překlenovacího úvěru

zdarma

zdarma

zdarma

23,- Kč

25,- Kč

30,- Kč

zdarma

zdarma

zdarma

zdarma

zdarma

zdarma

290,- Kč

360,- Kč

300,- Kč

285,- Kč

250,- Kč

1% Top- 0,5%

0,9% min. 500,- Kč max. 9000,- Kč

1% max. 7500,- Kč

1% (max. 9 500,-)

1% min. 900,-Kč max. 15 000,-Kč

290,- Kč

360,- Kč

300,- Kč 25,- Kč/měsíc

285,- Kč

250,- Kč

300,- Kč 75,- Kč/čtvrtletně 1,00% min. 1.000,- Kč max. 15.000,- Kč 300,- Kč 75,- Kč/čtvrtletně

Zdroj: Internetové stránky spořitelen

77

Čerpání na návrh na vklad

Zpracování odhadu ceny (byt)

Max. výše úvěru NHZP

Min. výše úvěru

Zpracování úvěru

BAWAG

0,4 % min. 9 000 Kč, max. 25 000 Kč

250 000 Kč

Citibank

0,7% min. 6000 Kč max. 25 000 Kč

300 000 Kč

Česká spořitelna 0,9 % min. 9 500 Kč, max. 25 000 Kč

ČSOB, HB

e-banka, RFB, ING

GE money

HVB bank

KB

Volksbank

Wüstenrot

0,8 % min. 6 000 Kč max. 28 000 Kč

0,8 %, min. 8 000 Kč max. 25 000 Kč zdarma (u nulového poplatku)

0,8% min. 9 000 Kč, max. 25 000 Kč

0,8 % min. 9 000 Kč max. 28 000 Kč

0,75 % min. 6 000 Kč max. 25 000 Kč

0,8 % min. 4 000 Kč max. 25 000 Kč

200 000 Kč

300 000 Kč

300 000 Kč

400 000 Kč

200 000 Kč

300 000 Kč

300 000 Kč

0,8 % min. 8 000 Kč, max. 25 000 Kč

800 000 Kč

Živno banka 1% min. 8 000 Kč max. 30 000 Kč

200 000 Kč

90%

100 %

90%

100%

100%

100%

90%

100%

100%

100%

80%

dle sazebníku odhadce

zdarma(mě sto nad 10 000 obyvatel) jinak dle sazebníku odhadce

dle sazebníku odhadce

expresní ocenění zdarma Jinak 2 800 Kč

2000 Kč

2500 Kč

dle sazebníku odhadce

4 500 Kč

dle sazebníku odhadce

3 500 Kč

zdarma

Neuvedeno

1 000 Kč

standard

1 000 Kč

0,1 %

1000 Kč

Neuvedeno

1 500 Kč

Neuvedeno

1 000 Kč

Neuveden o

78

Spravování úvěru Výpis z úvěrů (poštou) Mimořádná splátka úvěru Změna podmínek smlouvy

měsíčně 150 Kč

měsíčně 150 Kč

měsíčně 150 Kč

měsíčně 150 Kč

150 Kč měsíčně

měsíčně150 zdarma (u nulového poplatku)

měsíčně 150 Kč

měsíčně 150 Kč

měsíčně 150 Kč

150 Kč měsíčně

měsíčně 150 Kč

zdarma

15 Kč

zdarma

15 Kč*

zdarma

zdarma

zdarma

zdarma

zdarma

zdarma

zdarma

10 %

20% v první polovině trvání ur, sazby, 10% v druhé

neuvedeno

Min. 2000 Kč, max. 10 000 Kč, z podnětu banky 200 Kč

0,2% z objemu zůstatků min. 1000 Kč, max. 3000 Kč

U bytu, které nelze převést do OV zdarma (jen HB) v ostatních případech 5%** Min. 2000 Kč, max. 10 000 Kč, z podnětu banky 200 Kč

BAWAG

Citibank

Česká spořitelna

ČSOB, HB

2 % min. 5000 Kč

1%

0,5%

2 000 Kč

5%**

0,4% min. 5 000 Kč, max. 10 000 Kč

5000 Kč (změna splátkového kalendáře) 2000 Kč (jiná změna)

e-banka, RFB, ING

GE money

2000 Kč

2 000 Kč

0,25% ***

5000 Kč

2000 Kč, z podmětu banky zdarma

Min. 2000 Kč

1 500 Kč

1000 Kč ze strany klienta

HVB bank

KB

Volksbank

Wüstenrot

Živno banka

*) emailem zdarma **) za každý rok před koncem platnosti úrokové sazby ***) za každý měsíc před koncem platnosti úrokové sazby

Zdroj: Internetové stránky bank

79