ztráta 2009

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

15. SKUPINA CZECH PROPERTY INVESTMENTS, A.S. – PŘÍLOHA KE KONSOLIDOVANÝM ÚČETNÍM VÝKAZŮM zisk/ztráta 2010

zisk/ztráta 2009

Zisk společností určených k

--

-81

129 095

337 662

1 036 040

-15 910

-49 051

-19 056

1 116 084

302 615

prodeji a v likvidaci Čistá zisk/ztráta z prodaných společností (zahrnuje i odpis goodwillu) Nově ovládané společnosti Zisk ostatních společností Skupiny Čistý zisk uvedený ve výkazu zisku a ztráty

Vyberte z následujících podkapitol : 15.1 Stručná charakteristika mateřské společnosti 15.2 Přehled hlavních účetních postupů skupiny 15.3 Řízení finančních rizik 15.4 Řízení kapitálu 15.5 Doplňující informace k výkazu o finanční pozici 15.6 Doplňující informace k výkazu zisku a ztráty 15.7 Segmentové výkaznictví 15.8 Podnikové kombinace 15.9 Doplňující informace k výkazu o vlastním kapitálu (K) 15.10 Podmíněná aktiva a podmíněné závazky 15.11 Řízení finančních rizik 15.12 Výkaz o peněžních tocích 15.13 Spřízněné strany, manažerské odměny 15.14 Odměny 15.15 Významné následné události

15.1 STRUČNÁ CHARAKTERISTIKA MATEŘSKÉ SPOLEČNOSTI Společnost Czech Property Investments, a.s. (dále také „Společnost CPI“ nebo „Společnost“) byla založena zakladatelskou listinou jako akciová společnost a vznikla zapsáním do obchodního rejstříku Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1115 dne 17. prosince 1991. Hlavním předmětem činnosti Společnosti je poskytování ekonomického

62

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

poradenství a realitní činnost. Společnost má sídlo Václavské nám. 47, Praha 1. Jediným akcionářem je JUDr. Radovan Vítek, bytem Minská 41, Brno, PSČ 616 00. Složení představenstva a dozorčí rady k 31. prosinci 2010 s uvedením data počátku funkce Představenstvo Předseda Ing. Zdeněk Havelka 11. ledna 2007 Členové Mgr. Josef Štolba 22. června 2005 Milan Trněný 22. června 2005 Dozorčí rada Členové JUDr. Vladimír Sup 12. února 2010 Ing. Pavel Semrád 12. února 2010 Ing. Radan Kamenický 28. prosince 2005 Složení představenstva a dozorčí rady k 31. prosinci 2009 Představenstvo Předseda Ing. Zdeněk Havelka Členové Mgr. Josef Štolba Milan Trněný Dozorčí rada Členové Alain Joseph Charbit Ing. Vojtěch Karas Ing. Radan Kamenický

15.2 PŘEHLED HLAVNÍCH ÚČETNÍCH POSTUPŮ SKUPINY Vyberte z následujících podkapitol : 15.2.1 Konsolidovaná účetní závěrka 15.2.2 Vymezení konsolidačního celku 15.2.3 Změny ve složení konsolidačního celku 15.2.4 Podnikové kombinace, konsolidace a goodwill 15.2.5 Funkční měna 15.2.6 Cizí měny 15.2.7 Snížení hodnoty aktiv 15.2.8 Nehmotná aktiva 15.2.9 Investice do nemovitostí 15.2.10 Investice zachycené ekvivalenční metodou

63

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

15.2.11 Pozemky, budovy a zařízení 15.2.12 Finanční aktiva 15.2.13 Developerské projekty 15.2.14 Půjčky a úvěry 15.2.15 Úroky z půjček a dluhopisů 15.2.16 Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty 15.2.17 Rezervy 15.2.18 Dlouhodobé závazky 15.2.19 Podmíněná aktiva a podmíněné závazky 15.2.20 Sociální náklady 15.2.21 Vykazování podle segmentů 15.2.22 Základní kapitál 15.2.23 Definice tříd IFRS u finančních aktiv 15.2.24 Účetní a další významné odhady 15.2.25 Odhady reálných hodnot 15.2.26 Tržby z běžné obchodní činnosti 15.2.27 Daně z příjmu 15.2.28 Ukončované činnosti a aktiva určená k prodeji 15.2.29 Následné události

15.2.1 KONSOLIDOVANÁ ÚČETNÍ ZÁVĚRKA Konsolidovaná účetní závěrka byla zpracována v  souladu s  Mezinárodními standardy účetního výkaznictví IAS/IFRS (dále standardy IFRS) ve znění přijatém Evropskou unií. Skupina nepřijala žádný ze standardů IFRS před datem vstoupení v platnost. Konsolidovaná účetní závěrka byla zpracována na bázi historických cen, upravených přeceněním finančních aktiv, investic do nemovitostí a finančních závazků oceňovaných reálnou hodnotou proti účtům nákladů nebo výnosů. Účetní závěrka je sestavena na principu nepřetržitého trvání společnosti. Skupina vykazuje finanční údaje v tisících Kč (tis. Kč). Zpracování konsolidované účetní závěrky v souladu s IFRS vyžaduje použití odhadů a předpokladů majících dopad na vykazovanou výši aktiv a pasiv a zveřejnění případných aktiv a pasiv k datu účetní závěrky a vykazované výše výnosů a nákladů v průběhu vykazovaného období. Přestože tyto odhady vycházejí z nejlepších poznatků vedení týkajících se běžných událostí a činností, skutečné výsledky se mohou v konečném důsledku od těchto odhadů lišit. 15.2.1.1 ZMĚNY ÚČETNÍCH POLITIK A ZVEŘEJŇOVANÝCH INFORMACÍ a.

Nové a upravené standardy přijaté Skupinou

■

IFRIC 17 „Rozdělování nepeněžních aktiv akcionářům“ – účinný od 1. července 2009. Tato interpretace uvádí návod k rozdělování nepeněžních aktiv akcionářům jak rezervních fondů, tak formou dividend. Podle IFRS 5 jsou tato aktiva klasifikována jako určená k distribuci pouze v případě, že jsou rozdělitelná v jejich současném stavu a jejich rozdělení je vysoce pravděpodobné. Tato interpretace nemá významný dopad na finanční výkazy Skupiny.

64

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

■

IAS 27 (revidovaný) – „Konsolidované a individuální finanční výkazy“ – účinný od 1. července 2009. Revidovaný standard požaduje, aby veškeré transakce s  nekontrolními podíly byly zaznamenány ve vlastním kapitálu, pokud neproběhla žádná změna v  kontrole a  z těchto transakcí nebude nadále vyplývat žádný goodwill ani zisky a ztráty. Standard dále specifikuje účtování, pokud je kontrola ztracena.

■

IFRS 3 (revidovaný) „Podnikové kombinace“ – účinný od 1. července 2009. Revidovaný standard pokračuje v  aplikaci metody akvizice u podnikových kombinací, s  několika významnými změnami. Například, veškeré platby za účelem nákupu podniku by měly být zaúčtovány v reálné hodnotě k datu akvizice, s  podmíněnými platbami klasifikovanými jako dluh následně přecenění přes výkaz zisku a ztráty. Při postupné akvizici je volba ocenění nekontrolního podílu u nabyvatele nebo jako nekontrolní podíl na nabývané hodnotě čistých aktiv. Veškeré náklady spojené s akvizicí by měly být vykázány ve výkazu zisku a ztráty.

■

IAS 38 (revidovaný) „Nehmotná aktiva“ – Revize tohoto standardu byla přijata skupinou spolu s  přijetím standardu IFRS 3. Tato revize upřesňuje návod v  ocenění nehmotných aktiv reálnou hodnotou pořízených v podnikových kombinacích a umožňuje seskupit nehmotná aktiva do jednoho, pokud tato mají podobnou dobu životnosti. Tato revize nemá významný dopad na finanční výkazy Skupiny.

■

IFRS 5 (doplněk) „Ocenění dlouhodobých aktiv určených k prodeji“. Tento doplněk upřesňuje, že IFRS 5 specifikuje zveřejňované informace požadované k dlouhodobým aktivům určeným k prodeji a  ukončeným činnostem. Dále upřesňuje obecné požadavky IAS 1 (zejména paragraf 15 (věrný obraz) a paragraf 125 (zdroje nejistoty u odhadů). Tento doplněk nemá významný dopad na finanční výkazy Skupiny.

■

IAS 1 (doplněk) „Prezentace finančních výkazů“ – Doplněk upřesňuje, že potenciální vyrovnání závazku z navýšení základního kapitálu není relevantní pro jeho klasifikaci do krátkodobých či dlouhodobých. Úpravou definice krátkodobých závazků, doplněk povoluje, aby závazek byl klasifikován jako dlouhodobý (za předpokladu, že společnost má nepodmíněné právo odložit vyrovnání hotovostí nebo jinými aktivy přinejmenším 12 měsíců po skončení účetního období) i přes fakt, že bude společnost požádána protistranou závazek kdykoli vyrovnat akciemi. Tento doplněk nemá významný dopad na finanční výkazy Skupiny.

■

IFRS 2 (doplňky) – „Hotovostní transakce ve Skupině a platby akciemi“. Dodatkem k implementaci k IFRIC 8, „rozsah IFRS 2“ a IFRIC 11, „IFRS 2 – „Skupina a transakce s akciemi“, doplňky rozšiřují návod pro IFRIC 11 se zaměřením na klasifikaci skupinového uspořádání, která nebyla pokryta interpretací. Tento doplněk nemá významný dopad na finanční výkazy Skupiny.

Standardy, doplňky a interpretace existujících standardů, které dosud nejsou účinné a Skupina je nepřijala před datem účinnosti Následující standardy a doplňky k existujícím standardům byly publikovány a jsou povinné pro účetní období začínající 1. ledna 2011 nebo později a Skupina je nepřijala před datem účinnosti ■

IFRS 9 „Finanční nástroje“. Jeho vydání reflektuje první fázi projektu nahrazení stávajícího IAS 39 Finanční nástroje: účtování a oceňování. Další dvě nedokončené fáze se věnují jednotnému přístupu ke ztrátám ze snížení hodnoty finančních nástrojů a  zajišťovacímu účetnictví. Standard zvyšuje schopnost uživatelů porozumět účtování finančních aktiv a  zjednodušuje toto účtování. IFRS 9 používá jednotný přístup k určení toho, zda je finanční aktivum oceňováno amortizovanými pořizovacími náklady nebo reálnou hodnotou. Standard musí být uplatňován od 1. ledna 2013 a může být uplatněn nejdříve pro účetní závěrky sestavené za rok 2009

■

Zdokonalení IFRS - Rada pro mezinárodní účetní standardy (IASB) vydala v  květnu 2010 materiál přinášející úpravy sedmi standardů a interpretací. Jedná se o  třetí soubor úprav vydaný v  rámci ročního procesu zlepšování IFRS, jehož cílem je provést v  mezinárodních standardech účetního výkaznictví potřebné, nikoli však urgentní, změny. Data účinnosti těchto změn je pro účetní období začínající 1. červencem 2010 nebo 1. lednem 2011. V následujícím seznamu jsou uvedeny dodatky, u nichž se předpokládá, že budou aplikovány pro finanční výkaznictví Skupiny v následujícím období. ■

IFRS 3 „Podnikové kombinace“

65

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

■

IFRS 7 „Finanční nástroje – zveřejňování“

■

IAS 1 „Sestavování a zveřejňování účetní závěrky“

■

IAS 27 „Konsolidovaná a individuální účetní závěrka“

■

IAS 34 „Mezitímní účetní výkaznictví“

■

Dle odhadů Skupiny však nebude mít přijetí těchto dodatků v  období, kdy budou použity poprvé, žádný významný dopad na její finanční výkazy a finanční pozici.

■

IAS 32 (novela) „Finanční nástroje – vykazování“ – účinná od 1. února 2010. Tato novela se věnuje účtování záležitostí spojených s vydanými právy (právy, opcemi či zárukami), které jsou vyjádřeny v  jiné měně, než je funkční měna emitenta. Nová úprava vyžaduje, aby práva, opce či záruky spojené se získáním pevně stanoveného počtu vlastních kapitálových nástrojů účetní jednotky za pevně stanovenou částku v jakékoli měně byly považovány za kapitálové nástroje – bez ohledu na měnu, v níž je vyjádřena cena při uplatnění těchto práv, jestliže účetní jednotka nabízí práva, opce či záruky poměrným způsobem všem svým stávajícím vlastníkům stejné třídy vlastních nederivátových kapitálových nástrojů jednotky.

■

IAS 24 (novela) „Zveřejňování spřízněných stran“ – účinný od 1. ledna 2011. Tato novela zjednodušuje vykazování informací u účetních jednotek, které jsou spřízněny se státem, a zpřesňuje definici spřízněné strany. Neočekává se, že její přijetí bude mít významný vliv na finanční výkazy Skupiny.

■

IFRIC 19 „Nahrazení závazku kapitálovými nástroji“ – účinný od 1. července 2010. Tato interpretace se vztahuje na případy, kdy dlužník nahradí závazek, zcela nebo z části, tím, že věřiteli poskytne kapitálové nástroje, např. vlastní akcie. Emitované vlastní akcie se oceňují reálnou hodnotou. Rozdíl mezi oceněním emitovaných akcií a  účetním oceněním jimi uhrazovaných závazků se vykáže v  rámci zisku/ztráty za období. Neočekává se, že přijetí této interpretace bude mít významný vliv na finanční výkazy Skupiny.

■

IFRIC 14 (novela) „Zálohy na minimální požadavky financování“ - účinný od 1. ledna 2011 Novela IFRIC 14 (vztahující se k účetnímu řešení penzijních plánů - IAS 19) umožňuje, aby účetní jednotka vykázala užitky z  předčasného příspěvku do fondu, jehož poskytnutí je důsledkem požadavků na minimální financování, jako aktivum. Neočekává se, že jeho přijetí bude mít významný vliv na finanční výkazy Skupiny.

15.2.2 VYMEZENÍ KONSOLIDAČNÍHO CELKU Konsolidační celek (dále také „Skupina CPI“ nebo „Skupina“) je k 31. prosinci 2010 tvořen mateřskou společností, 63 společnostmi, ve kterých mateřská společnost vykonává přímo nebo nepřímo rozhodující vliv (ovládané společnosti) a 2 společnostmi, ve kterých mateřská společnost vykonává přímo nebo nepřímo podstatný vliv (přidružené společnosti). Hlavním předmětem činnosti skupiny je poskytování ekonomického poradenství, správa a pronájem nemovitostí, realitní a developerská činnost.

Ovládané společnosti

Sídlo společnosti

Podíl na

Metoda konsolidace

hlasovacích právech Česká republika  Balvinder, a.s.

Václavské nám. 1601/47, Praha 1

66

100,00%

plná metoda

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

Baumarkt České Budějovice

Pohořelec 112/24, Praha 1

100,00%

plná metoda

Pohořelec 112/24, Praha 1

100,00%

plná metoda

Václavské nám. 1601/47,

100,00%

plná metoda

99,45%

plná metoda

100,00%

plná metoda

Pohořelec 112/24, Praha 1

100,00%

plná metoda

Václavské nám. 1601/47,

100,00%

plná metoda

80,00%

plná metoda

100,00%

plná metoda

99,96%

plná metoda

Bílkova 855/19, Praha 1

100,00%

plná metoda

Václavské náměstí 1601/47,

100,00%

plná metoda

s.r.o. Betonstav spol. s r.o. BPT Development, a.s.

Praha 1 Březiněves, a.s.

Václavské nám. 1601/47, Praha 1

Carpenter Invest, a.s. 

Václavské náměstí 1601/47, Praha 1

CB Property Development, a.s. Conradian, a.s.

Praha 1 CPI - Bor, a.s.

Václavské nám. 1601/47, Praha 1

CPI - Facility, a.s.

Václavské náměstí 1601/47, Praha 1

CPI - Krásné Březno, a.s.

Václavské nám. 1601/47, Praha 1

CPI - Land Development, a.s. CPI - Orlová, a.s.

Praha 1 CPI - Real Estate, a.s.

Bílkova 855/19, Praha 1

100,00%

plná metoda

CPI - Štupartstká, a.s. 

Václavské nám. 1601/47,

100,00%

plná metoda

Bílkova 855/19, Praha 1

100,00%

plná metoda

Václavské nám. 1601/47,

100,00%

plná metoda

100,00%

plná metoda

100,00%

 plná metoda

Pohořelec 112/24, Praha 1

100,00%

plná metoda

Václavské nám. 1601/47,

100,00%

plná metoda

Praha 1 CPI - Zbraslav, a.s.  CPI BYTY, a.s.

Praha 1 CPI City Center ÚL, a.s.

Václavské nám. 1601/47, Praha 1

CPI Finance, a.s.

Václavské nám. 1601/47, Praha 1

CPI Hotels Properties, a.s. CPI Park Mlýnec, a.s 

Praha 1

67

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

CPI Park Žďárek, a.s.

Václavské nám. 1601/47,

99,96%

plná metoda

100,00%

plná metoda

100,00%

plná metoda

100,00%

plná metoda

Praha 1 CPI Reality, a.s.

Václavské nám. 1601/47, Praha 1

CPI Services, a.s.

Václavské nám. 1601/47, Praha 1

Český Těšín Property Development, a.s.

Václavské nám. 1601/47, Praha 1

Družstvo Land 

Pohořelec 112/24, Praha 1

99,96%

plná metoda

EMDEEN ,a.s.

Václavské nám. 1601/47,

100,00%

plná metoda

100,00%

plná metoda

100,00%

plná metoda

100,00%

plná metoda

Praha 1 Farhan, a.s.

Václavské nám. 1601/47, Praha 1

FL Property Development, a.s.

Václavské nám. 1601/47, Praha 1

Graciana, a.s.

Václavské nám. 1601/47, Praha 1

Hraničář, a.s.

Pohořelec 112/24, Praha 1

100,00%

plná metoda

IGY České Budějovice, s.r.o.

Pohořelec 112/24, Praha 1

100,00%

plná metoda

Václavské nám. 1601/47,

100,00%

plná metoda

100,00%

plná metoda

Pohořelec 112/24, Praha 1

100,00%

plná metoda

Modřanská Investment, s.r.o.

Pohořelec 112/24, Praha 1

100,00%

plná metoda

Modřanská Property, a.s.

Pohořelec 112/24, Praha 1

100,00%

plná metoda

Václavské nám. 1601/47,

100,00%

plná metoda

100,00%

plná metoda

100,00%

plná metoda

100,00%

plná metoda

Lockhart, a.s.

Praha 1 Malerba, a.s.

Václavské nám. 1601/47, Praha 1

MB Property Development, a.s.

MUXUM, a.s.

Praha 1 Nymburk Property

Václavské nám. 1601/47,

Development, a.s.

Praha 1

OC Nová Zdaboř a.s.

Václavské nám. 1601/47, Praha 1

Office Center Stodůlky DELTA

Václavské nám. 1/846, Praha

a.s.

1 68

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

Prague Development Holding, a.s.  Prague Property Development, s.r.o.  SHEMAR INVESTMENTS Ltd.

Václavské náměstí 1601/47,

100,00%

plná metoda

100,00%

plná metoda

100,00%

plná metoda

100,00%

plná metoda

100,00%

plná metoda

Bílkova 855/19, Praha 1

100,00%

plná metoda

Václavské náměstí 1601/47,

100,00%

plná metoda

100,00%

plná metoda

100,00%

plná metoda

Bílkova 855/19, Praha 1 

100,00%

plná metoda

Václavské náměstí 1601/47,

100,00%

plná metoda

100,00%

plná metoda

M. R. Štefánika 32, Žilina

100,00%

plná metoda

Dončova 27, Ružomberok

100,00%

plná metoda

Dončova 27, Ružomberok

100,00%

plná metoda

Dončova 27, Ružomberok

100,00%

plná metoda

Dončova 27, Ružomberok

100,00%

plná metoda

Dončova 27, Ružomberok

100,00%

plná metoda

Praha 1 Václavské náměstí 1601/47, Praha 1 41-49 Agio Nicolaou Street, Nicosia, Cyprus

Strakonice Property Development, a.s. Svitavy Property Development, a.s. Třinec Property Development,

Václavské nám. 1601/47, Praha 1 Václavské nám. 1601/47, Praha 1

a.s. U Svatého Michala, a.s.

Praha 1 Ústí nad Labem Property Development, a.s. Vigano, a.s.

Václavské náměstí 1601/47, Praha 1 Václavské náměstí 1601/47, Praha 1

VM Property Development, a.s.  Vyškov Property Development, a.s.

Praha 1

Slovenská republika  ABIGAIL, a.s.

Boženy Němcovej 8, Bratislava 1

ISTROFINAL TV, s. r. o. Komárno Property Development, a.s. Liptovský Mikuláš Property Development, a.s. Michalovce Property Development, a.s. Považská Bystrica Property Development, a.s. Prievidza Property Development, a.s.

69

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

Ružomberok Property

Dončova 27, Ružomberok

100,00%

plná metoda

Dončova 27, Ružomberok

100,00%

plná metoda

Národná 10, Žilina

100,00%

plná metoda

Dončova 27, Ružomberok

100,00%

plná metoda

Development, a.s. Trenčín Property Development, a.s. TSB, s.r.o. Zvolen Property Development, a.s.

Přidružené společnosti

Sídlo společnosti

Podíl na

Metoda konsolidace

hlasovacích právech 4B Property, s.r.o

Pohořelec 112/24, Praha 1

50%

ekvivalence

VT Holding, a.s.

Václavské nám. 1601/47,

50%

ekvivalence

Praha 1

15.2.3 ZMĚNY VE SLOŽENÍ KONSOLIDAČNÍHO CELKU

Název společnosti

Změna

Podíl na hlasovacích právech

Byty Česká Lípa, a.s.

fúze (1)

100,00%

Byty Třinec, a.s.

fúze (1)

100,00%

nákup/prodej

100,00%

fúze (1,2)

100,00%

prodej

100,00%

C KAPITAL INWEST a.s. CPI BYTY, a.s. CPI - Horoměřice, a.s.

70

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

CPI - Residential, a.s.

prodej

100,00%

CPI Slovakia, a.s.

prodej

100,00%

Družstvo Reality "v likvidaci"

prodej

100,00%

GRANDHOTEL ZLATÝ LEV

prodej

100,00%

nákup/prodej

100,00%

Hotel SPV Alfa a.s.

prodej

100,00%

Krč Property Development,

prodej

100,00%

M.T.J.Consulting, a.s.

prodej

50,00%

První MAC spol. s r.o.

prodej

100,00%

RealCore s.r.o.

prodej

100,00%

prodej (3)

100,00%

P.V.Trading cz s.r.o. 

prodej

50,00%

Statenice Property

prodej

99,91%

fúze (1)

100,00%

4B Property, s.r.o

nákup

50,00%

ABIGAIL, a.s.

nákup

100,00%

Baumarkt České Budějovice

nákup

100,00%

nákup

100,00%

založení

100,00%

CPI - Land Development, a.s.

nákup

100,00%

CPI - Orlová, a.s.

nákup

100,00%

CPI Hotels Properties, a.s.

nákup

100,00%

Český Těšín Property

nákup

100,00%

EMDEEN ,a.s.

nákup

100,00%

Farhan, a.s.

nákup

100,00%

Graciana, a.s.

nákup

100,00%

IGY České Budějovice, s.r.o.

nákup

100,00%

a.s. HAINES s.r.o.

a.s. "v likvidaci"

Novegro, a.s.

Development, a.s. (3) Spobyt, a.s.

s.r.o. Betonstav spol. s r.o. CB Property Development, a.s.

Development, a.s.

71

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

ISTROFINAL TV, s. r. o.

nákup

100,00%

Komárno Property

nákup

100,00%

nákup

100,00%

Lockhart, a.s.

nákup

100,00%

Malerba, a.s.

nákup

100,00%

MB Property Development,

nákup

100,00%

nákup

100,00%

Modřanská Investment, s.r.o.

nákup

100,00%

Modřanská Property, a.s.

nákup

100,00%

Nymburk Property

nákup

100,00%

OC Nová Zdaboř a.s.

nákup

100,00%

Office Center Stodůlky DELTA

nákup

100,00%

nákup

100,00%

nákup/fúze (2)

100,00%

nákup

100,00%

nákup

100,00%

nákup

100,00%

TSB, s.r.o.

nákup

100,00%

Vigano, a.s.

nákup

100,00%

VT Holding, a.s.

nákup

50,00%

Zvolen Property Development,

nákup

100,00%

Development, a.s. Liptovský Mikuláš Property Development, a.s.

a.s. Michalovce Property Development, a.s.

Development, a.s.

a.s. Považská Bystrica Property Development, a.s. RLRE Tellmer Property, s.r.o. Prievidza Property Development, a.s. Ružomberok Property Development, a.s. Třinec Property Development, a.s.

a.s. (1) Společnosti Byty Česká Lípa, a.s., BYTY TŘINEC, a.s. a SPOBYT, a.s. zanikly dne 1. ledna 2010 v důsledku fúze se společností CPI BYTY, a.s. (s rozhodným dnem 1. ledna 2009), která byla nástupnickou společností.

72

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

(2) V říjnu 2010 byla mateřskou společností provedena akvizici společnosti RLRE TELLMER Property s.r.o. Společnost RLRE TELLMER Property s.r.o. zanikla v důsledku fúze s nástupnickou společnosti CPI BYTY, a.s. s rozhodným dnem 1. července 2010. (3) V březnu 2010 mateřská společnost dokoupila zbývajících 50 % akcií společnosti Novegro, a.s. V prosinci 2010 byla tato společnost prodána mimo konsolidační celek. 15.2.4 PODNIKOVÉ KOMBINACE, KONSOLIDACE A GOODWILL Goodwill/zisk z výhodné koupě V konsolidované účetní závěrce Skupiny je zahrnuta společnost Czech Property Invetsments, a.s. a společnosti, které jsou touto společností kontrolovány. Za kontrolu se považuje, pokud společnost přímo nebo nepřímo vlastní více než 50% hlasovacích práv na základním kapitálu jiné společnosti nebo pokud ovládá provozní a  finanční aktivity jiné společnosti takovým způsobem, jež jí umožňuje využít výnosy z této činnosti. Samostatně je v konsolidované výsledovce a  rozvaze vykázán výsledek hospodaření a  vlastní kapitál odpovídající podílům nekontrolním podílům (menšinoví akcionáři). V  případě akvizic ovládaných společností se ocení veškerá aktiva, závazky a  podmíněné závazky, které splní kriteria IFRS 3 pro vykázání, reálnými hodnotami a  zařadí se do rozvahy mateřské společnosti. Rozdíl mezi akviziční cenou a  podílem na reálné hodnotě čistých aktiv pořizované společnosti k datu akvizice je vykázán v  aktivech jako goodwill. Pokud podíl na reálné hodnotě čistých aktiv pořizované společnosti převýší pořizovací cenu majetkové účasti, vykáže se příslušný rozdíl (zisk z  výhodné koupě) jako výnos ve výsledovce v  roce akvizice. V  případě, kdy z  akvizice vzniká goodwill, se tento vždy k datu rozvahy testuje na snížení hodnoty. Vykáže-li se snížení hodnoty goodwillu, je toto snížení nevratné. Výsledek hospodaření pořizované společnosti se konsoliduje od data akvizice. Metodou ekvivalence se vykazují investice do přidružených podniků, které představují podíly na hlasovacích právech v  rozmezí od 20% do 50%. Investice do přidružených podniků jsou k datu akvizice zachyceny v  pořizovací ceně. Následně je pak jejich hodnota upravována o poakviziční změnu stavu podílu na čistých aktivech podniku. Ve výsledovce je pak zachycen podíl na výsledku hospodaření podniku na řádku zisk (ztráta) z  přidružených podniků. Pokud podíl na reálné hodnotě čistých aktiv pořizovaného přidruženého podniku převýší pořizovací cenu majetkové účasti, vykáže se příslušný rozdíl (negativní goodwill) jako výnos ve výsledovce v roce akvizice na řádku zisk (ztráta) z přidružených podniků. Zůstatky účetních případů ke konci účetního období a transakce mezi podniky konsolidovaného celku v jeho průběhu, včetně nerealizovaných zisků z  transakcí mezi podniky konsolidačního celku, jsou z  konsolidace vyloučeny. Nerealizované zisky plynoucí z  transakcí s  přidruženými společnostmi jsou z  konsolidace vyloučeny pouze do výše podílu skupiny na dané společnosti. Nerealizované zisky plynoucí z  transakcí s přidruženými společnostmi jsou z konsolidace vyloučeny oproti investici do této společnosti. Účetní postupy jsou jednotlivými společnostmi ve Skupině aplikovány konzistentně.

15.2.5 FUNKČNÍ MĚNA Skupina působí především na českém a  slovenském trhu a  většinu transakcí provádí v  českých korunách, respektive Eurech. Funkční měnou společností, registrovaných v  České republice je česká koruna (CZK), funkční měnou společností registrovaných ve Slovenské republice je Euro. Účetní výkazy skupiny jsou sestaveny a prezentovány v českých korunách. Účetní výkazy společností ABIGAIL, a.s., ISTROFINAL TV, s. r. o., Komárno Property Development, a.s., Michalovce Property Development, a.s., Považská Bystrica Property Development, a.s., Ružomberok Property Development, a.s., Trenčín Property Development, a.s, TSB, s.r.o. a Zvolen Property Development, a.s. byly sestaveny v  Eurech a  pro potřeby konsolidace přepočteny na české koruny. Aktiva a  pasiva těchto společností byly přepočteny směnným kurzem platným k rozvahovému dni, výnosy a  náklady pak průměrným kurzem účetního období. Kurzové rozdíly vzniklé z přepočtu jsou vykázány ve vlastním kapitálu.

73

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

15.2.6 CIZÍ MĚNY Transakce v  cizích měnách jsou přepočteny kurzem platným k datu uskutečnění transakce. Peněžní aktiva a  pasiva vyčíslená v  cizích měnách jsou přepočítávána kurzem platným k rozvahovému dni. Kurzové rozdíly vyplývající z vypořádání těchto transakcí a z převodu peněžních aktiv a pasiv vyčíslených v cizích měnách kurzem platným na konci roku jsou vykázány ve výkazu zisku a ztráty. 15.2.7 SNÍŽENÍ HODNOTY AKTIV U nefinančních aktiv Skupina posuzuje vždy k rozvahovému dni, zda existuje jakýkoli náznak, že došlo ke snížení hodnoty určitého aktiva. Ztráta ze snížení hodnoty se vykazuje ve výši, o  niž účetní hodnota daného aktiva převýší svoji zpětně získatelnou hodnotu. Zpětně získatelná hodnota je vyšší částka z reálné hodnoty daného aktiva snížené o náklady spojené s jeho prodejem a  jeho užitné hodnoty. Užitná hodnota je stanovena na základě kvalifikované projekce budoucích peněžních toků učiněné vedením Skupiny, které bude aktivum generovat a  diskontuje jej na současnou hodnotu. Pro účely posouzení snížení hodnoty jsou aktiva rozdělena do skupin na nejnižší úroveň, na níž lze identifikovat samostatně peněžní toky (penězotvorné jednotky). Aktiva, u nichž došlo ke snížení hodnoty, se testují z hlediska případného zrušení snížení hodnoty ke každému rozvahovému dni. Ztráta ze snížení hodnoty se zúčtuje do výkazu zisku a  ztráty pouze v  takovém rozsahu, aby účetní hodnota daného aktiva nepřekročila účetní hodnotu aktiva, která by byla stanovena po odečtu odpisů, pokud by nebyla vykázána žádná ztráta ze snížení hodnoty. U finančních aktiv Skupina posuzuje ke každému rozvahovému dni, zda existuje objektivní důkaz, že došlo ke snížení hodnoty nějakého finančního aktiva nebo skupiny finančních aktiv. Ke snížení hodnoty určitého finančního aktiva nebo skupiny finančních aktiv a  v důsledku toho ke ztrátě ze snížení hodnoty dojde pouze v  případě, existuje-li objektivní důkaz, že se snížila hodnota v důsledku jedné nebo více událostí, k nimž došlo po prvotním zaúčtování daného aktiva („událost vedoucí ke ztrátě“) a  že událost (nebo události) vedoucí ke ztrátě má dopad na odhadované budoucí peněžní toky z  daného finančního aktiva nebo skupiny finančních aktiv, které lze spolehlivě odhadnout. Hlavními ukazateli snížení hodnoty jsou významné finanční obtíže daného dlužníka, pravděpodobnost, že dlužník ohlásí úpadek, neplní závazky nebo zanedbává povinnosti týkající se plateb nebo poruší podmínky dané smlouvy. U pohledávek se opravné položky tvoří ve výši vycházející z historické zkušenosti Skupiny v oblasti jejich inkasa, tj. 50% u pohledávek po splatnosti nad 6 měsíců, 100% u pohledávek po splatnosti nad 12 měsíců, za dlužníky v  konkurzu, likvidaci a  těch, které jsou předmětem soudních sporů. 15.2.8 NEHMOTNÁ AKTIVA Nehmotná aktiva jsou evidována v  pořizovací ceně snížené o  oprávky a  ztráty ze snížení hodnoty. Odpisy (kromě goodwillu) jsou stanoveny lineárně pod dobu 3 – 6 let na základě posouzení doby životnosti příslušného aktiva. 15.2.9 INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ Stavby a  pozemky vlastněné Skupinou a  pronajímané za účelem získání příjmu z  nájmu nebo držené s  cílem dlouhodobého zhodnocení tohoto majetku jsou klasifikovány jako investice do nemovitostí. Investice do nemovitostí k datu pořízení jsou oceněny pořizovací cenou, následně jsou přeceňovány na reálnou hodnotu k datu účetní závěrky. Rozdíl z přecenění je vykázán ve výkazu zisku a ztráty. 15.2.10 INVESTICE ZACHYCENÉ EKVIVALENČNÍ METODOU V položce investice zachycené ekvivalenční metodou jsou vykázány investice do přidružených podniků. (viz Podnikové kombinace a konsolidace, goodwill). 15.2.11 POZEMKY, BUDOVY A ZAŘÍZENÍ Pozemky, budovy a  zařízení představují dlouhodobá hmotná aktiva, která byla Skupinou pořízena za účelem dlouhodobého užívání při běžné činnosti. Tato aktiva jsou oceněna na bázi pořizovacích nákladů snížených o oprávky 74

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

a  ztráty ze snížení hodnoty. Odpisy jsou stanoveny lineárně na základě posouzení doby životnosti příslušného aktiva. Všechny obnovy majetku a zhodnocení, které prodlužují životnost nebo významně zlepšují podmínky uvedeného aktiva, se aktivují. Údržba a opravy se vykazují jako náklad v období jejich vzniku. Pozemky ve vlastnictví se neodepisují, neboť se jejich životnost pokládá za neomezenou. Odpisy se vypočítávají rovnoměrně po dobu odhadované životnosti daného aktiva takto:

Roky Budovy a zařízení

10-50

Dopravní prostředky

5

Inventář

5

Výpočetní technika

3

Pořizovací cena pozemků, budov a  zařízení vyřazených či odprodaných je spolu se souvisejícími oprávkami vyřazena z  účetnictví. Čistý zisk nebo ztráta jsou vykázány přímo ve výkazu zisku a  ztráty. Skupina pravidelně provádí test na snížení hodnoty aktiv. Případné snížení hodnoty aktiva je vykázáno ve výsledovce jako ztráta ze snížení hodnoty. Majetek pořízený formou finančního leasingu: Každá leasingová smlouva je předmětem posouzení, jedná-li se o finanční či operativní leasing. Pokud podstatná rizika a  užitky z aktiva přecházejí na nájemce, je smlouva klasifikována jako finanční leasing. V  opačném případě je považována za operativní leasing. Aktivum, které je předmětem finančního leasingu, je vykázáno v  rozvaze proti závazku z leasingu a oceněno buď současnou hodnotou budoucích leasingových splátek, nebo reálnou hodnotou tohoto aktiva (podle toho, která z  těchto dvou hodnot je nižší), sníženou o  oprávky a  ztráty ze snížení hodnoty. K výpočtu úrokových nákladů se používá metoda efektivní úrokové míry. Náklady související s  finančním leasingem, jako např. pojištění, jsou vykazovány jako provozní náklady běžného období. Aktiva, která jsou předmětem operativního leasingu, nejsou vykázána v rozvaze, a náklady na tento leasing jsou vykázány jako provozní náklady běžného období. 15.2.12 FINANČNÍ AKTIVA Skupina klasifikuje finanční aktiva do následujících kategorií: investice držené do splatnosti, aktiva určená k prodeji, půjčky a  pohledávky. Klasifikace závisí na charakteru finančních aktiv a  účelu použití, a  určuje se při prvotním zaúčtování. Půjčky a pohledávky Poskytované půjčky a  pohledávky jsou finančními aktivy s  pevně stanovenými či určitelnými platbami, která nejsou kótována na aktivním trhu a  tvoří je hlavně půjčky podnikům ve skupině. Krátkodobé půjčky a pohledávky se následně vykazují v  zůstatkové hodnotě. Dlouhodobé neúročené poskytnuté půjčky a  pohledávky jsou oceňovány metodou amortizovaných nákladů při použití efektivní úrokové míry. Krátkodobé pohledávky představují především pohledávky z  obchodních vztahů, z  postoupených pohledávek, z  titulu půjček a prodeje investic. Krátkodobé pohledávky jsou vedeny v nominální výši po odečtení opravné položky na snížení hodnoty těchto pohledávek na její zpětně získatelnou hodnotu. Finanční aktiva oceňovaná reálnou hodnotou proti účtům nákladů nebo výnosů Po prvotním vykázání jsou investice, které jsou klasifikovány jako obchodní finanční aktiva, oceňovány reálnou hodnotou proti účtům nákladů nebo výnosů. Zisky nebo ztráty z investic oceňovaných reálnou hodnotou proti účtům nákladů nebo výnosů jsou začleněny do čistého zisku nebo ztráty za období, kdy byly realizovány (např. swapové finanční instrumenty). 75

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

Finanční aktiva určená k prodeji Finanční aktiva určená k prodeji jsou aktiva, u nichž je záměrem je do jednoho roku prodat. Tato finanční aktiva jsou vykazována a oceňována v reálné hodnotě proti výkazu zisku a ztráty. Investice držené do splatnosti Dluhopisy s pevně stanovenými nebo určitelnými platbami a pevnou splatností, které Skupina hodlá a je schopná držet až do splatnosti, se klasifikují jako investice držené do splatnosti. Při vykazování se oceňují v  zůstatkové hodnotě s použitím metody efektivní úrokové míry po zohlednění snížení hodnoty. Všechna finanční aktiva, kromě finančních aktiv oceňovaných reálnou hodnotou proti účtům nákladů nebo výnosů, jsou prvotně vykázána v reálné hodnotě zvýšené o  transakční náklady. Finanční aktiva oceňovaná reálnou hodnotou proti účtům nákladů nebo výnosů jsou prvotně vykázána ve výši reálné hodnoty a  transakční náklady jsou vykázány ve výkazu zisku a ztráty. O všech standardních nákupech finančních aktiv se účtuje v den sjednání transakce, tj. k datu, kdy Skupina provede nákup daného aktiva. O všech standardních prodejích finančních aktiv se účtuje v den transakce, tj. k datu, kdy Skupina provede převod daného aktiva. Standardní nákupy a prodeje jsou nákupy a prodeje finančních aktiv, které vyžadují dodání aktiv v časovém rámci obvykle stanoveném nařízeními nebo zvyklostmi příslušného trhu.

15.2.13 DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Pozemky určené pro výstavbu developerských projektů spolu s  nedokončenou výstavbou na těchto projektech jsou vykázány jako zboží v rámci zásob v pořizovací ceně. 15.2.14 PŮJČKY A ÚVĚRY Půjčky jsou zachyceny v  reálné hodnotě bez transakčních nákladů, následně jsou vykazovány v  amortizovaných nákladech. Výpůjční náklady spojené s  financováním projektů jsou kapitalizovány, ostatní jsou zúčtovány přímo do výkazu zisku a  ztrát. Půjčky jsou klasifikovány jako krátkodobé závazky, pokud Skupina nemá nepodmíněné právo odložit zúčtování závazku nejméně 12 měsíců po rozvahovém dni. 15.2.15 ÚROKY Z PŮJČEK A DLUHOPISŮ Výpůjční náklady představují úroky a  další náklady vzniklé Skupině v  souvislosti s  vypůjčením finančních prostředků. Výpůjční náklady jsou vykázány ve výkazu zisku a ztráty s výjimkou uvedenou v odstavci 2.14. 15.2.16 PENĚŽNÍ PROSTŘEDKY A PENĚŽNÍ EKVIVALENTY Peněžní prostředky a  peněžní ekvivalenty tvoří hotovost v  bance, pokladní hotovost a  krátkodobé vklady s  původní dobou splatnosti do tří měsíců. Kontokorentní úvěry jsou uvedeny v rozvaze v závazcích jako půjčky. 15.2.17 REZERVY Rezervy jsou tvořeny, má-li Skupina existující smluvní nebo mimosmluvní závazek v  důsledku událostí, k  nimž došlo v  minulosti, jestliže je pravděpodobné, že dojde k úbytku finančních prostředků a  výše tohoto závazku je spolehlivě určitelná. 15.2.18 DLOUHODOBÉ ZÁVAZKY Dlouhodobé závazky jsou oceňovány metodou amortizovaných nákladů při použití efektivní úrokové míry. V  okamžiku zaúčtování závazku Skupina stanoví vnitřní výnosové procento, jímž se diskontují budoucí odhadované peněžní toky do doby očekávané splatnosti. 15.2.19 PODMÍNĚNÁ AKTIVA A PODMÍNĚNÉ ZÁVAZKY Potenciální závazky nejsou vykázány v  rozvaze. Jsou však zveřejněny v  příloze, pokud odliv zdrojů představujících ekonomický prospěch je pravděpodobný. Podmíněná aktiva nejsou vykázána v rozvaze, ale zveřejňují se v příloze, je-li pravděpodobné, že budou znamenat ekonomický prospěch.

76

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

15.2.20 SOCIÁLNÍ NÁKLADY Odvody Skupiny do státního systému důchodového pojištění, sociálního zabezpečení, zdravotního pojištění a do fondu nezaměstnanosti za její zaměstnance jsou uváděny ve výkazu zisku a  ztráty v  době jejich vzniku v  položce osobní náklady. Skupina poskytuje svým zaměstnancům stanovené příspěvky k penzijnímu připojištění se státním příspěvkem. Tento příspěvek je poskytován pouze zaměstnancům, jejichž pracovní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou a kteří pracují na plný úvazek a jsou zaměstnáni ve Skupině nejméně tři měsíce. 15.2.21 VYKAZOVÁNÍ PODLE SEGMENTŮ Oborový segment je skupina aktiv a  operací zapojených do poskytování produktů nebo služeb, které jsou vystaveny riziku a  dosahují takové výkonnosti, které jsou odlišné od rizik a  výkonnosti jiných oborových segmentů. Územní segment je část Skupiny, která se zabývá poskytováním produktů nebo služeb v dílčím ekonomickém prostředí a která je vystavena takovým rizikům a  dosahuje takové výkonnosti, které jsou odlišné od rizik a  výkonnosti složek působících v jiných ekonomických prostředích. Jako prvotní segmenty byly stanoveny pronájmy bytových a nebytových prostor, developerská činnost a ostatní činnosti. Druhotně jsou vykazovány územní segmenty Česká republika a Slovenská republika. 15.2.22 ZÁKLADNÍ KAPITÁL Základní kapitál je tvořen kmenovými akciemi. Vyplacení dividend je vykázáno ve vlastním kapitálu v  době, kdy je schváleno akcionářem Společnosti. Základní zisk na akcii je kalkulován jako podíl čistého zisku za období a průměrného počtu kmenových akcií v oběhu. Společnost nemá žádné prioritní akcie ani potenciální kmenové akcie. Základní zisk na akcii je tedy roven zředěnému zisku na akcii. 15.2.23 DEFINICE TŘÍD IFRS U FINANČNÍCH AKTIV Vedení Společnosti definuje třídy finančních nástrojů a  seskupuje nástroje stejné povahy a  charakteristiky zejména s  ohledem na rizikový profil těchto nástrojů. Třídy jsou relevantní pro následující finanční aktiva: pohledávky z obchodních vztahů, půjčky, postoupené pohledávky. 15.2.24 ÚČETNÍ A DALŠÍ VÝZNAMNÉ ODHADY Odhady jsou průběžně hodnoceny a  vycházejí z  historických zkušeností a  dalších faktorů, včetně předpokládaných budoucích událostí, které mohou vyplynout ze současných okolností. Hlavní odhady použité při zpracování konsolidované účetní závěrky jsou popsány v následujících účetních postupech – ztráty ze snížení hodnoty (poznámky 2.7) a odhadovaná životnost aktiv (poznámka 2.11). Na základě současných poznatků je možné, že by výsledky v rámci příštího finančního roku, které se liší od předpokladů použitých ve výpočtu opravné položky na ztráty ze snížení hodnoty pro běžné období, mohly vyžadovat podstatnou úpravu opravné položky na ztrátu ze snížení hodnoty. 15.2.25 ODHADY REÁLNÝCH HODNOT S účinností od 1. ledna 2009, Skupina přijala doplněk k IFRS 7 pro finanční instrumenty, které jsou vykazovány v rámci rozvahy v reálné hodnotě. U stanovených reálných hodnot je nutné zveřejnit úroveň ocenění dle následující hierarchie: ■

Úroveň 1 - neupravené tržní ceny pro identická aktiva a závazky, pro které existuje aktivní trh

■

Úroveň 2 - vstupy jiné než tržní ceny úrovně 1 odvoditelné pro aktivum či závazek – buď přímo (od ceny) nebo nepřímo (odvozené od ceny)

■

Úroveň 3 - Vstupy pro aktiva a závazky, které nejsou odvoditelné od tržních dat

15.2.26 TRŽBY Z BĚŽNÉ OBCHODNÍ ČINNOSTI Tržby představují především tržby z ekonomického a investičního poradenství, nájemného, poplatky za správu, servisní poplatky a  výnosy z  prodeje nemovitostí. Tržby z  prodaných služeb jsou vykázány v  okamžiku, kdy je tato služba 77

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

provedena a dodána. Výnosy se vykazují v případě, že je pravděpodobné, že přinesou ekonomický prospěch Skupině, a lze je spolehlivě ocenit. Tržby z nájemného, poplatky za správu, servisní poplatky se vykazují v období, ve kterém jsou poskytovány a se kterým věcně souvisejí. Výnosy z úroků se vykazují na základě akruálního principu s přihlédnutím k efektivní úrokové sazbě daného aktiva. Pro výpočet efektivní úrokové míry Skupina odhaduje budoucí peněžní toky na základě smluvních podmínek finančního instrumentu, nikoli případné ztráty. Nedílnou součástí efektivní úrokové míry jsou veškeré smluvní poplatky. Pokud finanční aktivum nebo skupina podobných aktiv byla odepsána, úrokový výnos je vypočítán za použití úrokové sazby použité pro diskontování budoucích peněžních toků pro účely zjištění ztráty. 15.2.27 DANĚ Z PŘÍJMU Zdanění je v souladu s daňovou legislativou České republiky. Daň z příjmů pro daný rok se skládá ze splatné a odložené daně. Daň z příjmu se vykazuje ve výkazu zisku a ztráty kromě případů, kdy se týká položek, které jsou účtovány přímo do vlastního kapitálu. Splatná daň je očekávaný daňový závazek ze zdanitelných příjmů za daný rok s  použitím daňových sazeb uzákoněných k rozvahovému dni a všechny úpravy splatné daně týkající se předchozích let. Odložená daň je vypočtena s použitím závazkové metody uplatněné na všechny přechodné rozdíly mezi daňovou základnou aktiv a závazků a jejich účetními hodnotami pro účely finančního výkaznictví k rozvahovému dni. Odložený daňový závazek se vykazuje u všech zdanitelných přechodných rozdílů. Odložené daňové pohledávky se vykazují u všech odčitatelných přechodných rozdílů, převodů daňových pohledávek a nevyužitých daňových ztrát v případě, že je pravděpodobné, že v  příštích obdobích bude k dispozici zdanitelný zisk, proti němuž lze uplatnit odčitatelné přechodné rozdíly, nevyužité daňové pohledávky a  daňové ztráty. Pro výpočet odložených daňových pohledávek a závazků jsou použity předpokládané daňové sazby platné v obdobích vyrovnání pohledávky nebo závazku, na základě daňových sazeb, které byly uzákoněny k rozvahovému dni. 15.2.28 UKONČOVANÉ ČINNOSTI A AKTIVA URČENÁ K PRODEJI Ukončené operace a aktiva určená k prodeji vykazuje skupina v souladu s IFRS 5. Ztráta (zisk) z ukončených operací je vykázán na samostatném řádku ve výsledovce. 15.2.29 NÁSLEDNÉ UDÁLOSTI Dopad událostí, které nastaly mezi rozvahovým dnem a  dnem sestavení konsolidované účetní závěrky, je zachycen v účetní závěrce v případě, že tyto události poskytují doplňující důkazy o podmínkách, které existovaly k rozvahovému dni. V  případě, že mezi rozvahovým dnem a  dnem sestavení účetní závěrky došlo k významným událostem zohledňujícím podmínky, které nastaly po rozvahovém dni, jsou důsledky těchto událostí popsány v příloze, ale nejsou zaúčtovány v účetní závěrce. 15.3 ŘÍZENÍ FINANČNÍCH RIZIK Níže jsou uvedena různá rizika, jimž je Skupina vystavena v důsledku svých činností a přístup k řízení těchto rizik. Riziko likvidity Riziko likvidity vyplývá z všeobecného financování činností Skupiny a řízení pozic. Zahrnuje riziko, že Skupina nebude schopna financovat aktiva k příslušnému dni splatnosti a  že nebude schopna realizovat určité aktivum za přiměřenou cenu, a  riziko, že nebude schopna splnit závazky v  době jejich splatnosti. Řízení likvidity Skupiny je zaměřeno na zajištění financí pro zaplacení všech závazků v  době jejich splatnosti. Koncentrace rizika je omezena vzhledem k rozptýlené splatnosti závazků Skupiny a jejímu různorodému portfoliu zdrojů financování. Tržní riziko Tržní riziko je chápáno jako riziko, že reálná hodnota nebo peněžní toky finančních nástrojů budou kolísat z  důvodu změn tržních faktorů, tj. riziko, že budoucí změny tržních podmínek mohou snížit hodnotu určitého nástroje nebo jej znevýhodnit. Cílem řízení tržního rizika je eliminovat negativní dopady vývoje tržních faktorů na cash flow a zisk Skupiny. Riziko vznikající z provozních aktivit (kdy tržby či náklady jsou denominovány v jiné měně) však není zajišťováno formou zajišťovacích nástrojů, neboť takové riziko ve své podstatě neovlivňuje výrazně peněžní toky. 78

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

Tržní riziko zahrnuje tři druhy rizika: měnové, úrokové a cenové. Riziko úrokové sazby Půjčky poskytnuté Skupinou vyžadují, aby dlužník platil splátky podle splátkového kalendáře na základě pevné úrokové sazby (vnitřní výnosové procento). Úrokové sazby účtované Skupinou vycházejí z  úrokových sazeb, za něž si Skupina sama půjčuje. Kromě přijatých úvěrů je Skupina financována pomocí vydaných dluhopisů, které mají variabilní výnos. Vzhledem k tomu, že Skupina čerpá finanční prostředky jak s pevnou, tak s variabilní úrokovou sazbou, je tím z hlediska této části podnikání vystavena riziku, že ziskovost bude v  důsledku nepříznivých/ výhodných pohybů úrokové sazby v  průběhu splatnosti dluhopisů nižší/ vyšší, než se očekávalo. Sjednané pevné sazby ve smlouvách o  poskytnutých půjčkách všeobecně převyšují smluvní variabilní úrokovou sazbu dluhopisů. Koncentrace rizika změny úrokové sazby je limitována využitím kombinace zdrojů financování za fixní a  pohyblivou úrokovou sazbu a  dále využitím různé doby splatnosti jednotlivých tranší čerpaných zdrojů financování. Uzavřené úvěrové smlouvy Skupiny také obsahují ustanovení o povinnosti uzavřít swap úrokové sazby při významné změně tržních faktorů. Měnové riziko Měnové riziko představuje riziko snížení hodnoty pohledávek denominovaných v  cizích měnách v  důsledku znehodnocení směnných kurzů cizích měn nebo zvýšení hodnoty závazků v  cizích měnách v  důsledku zhodnocení směnných kurzů cizích měn. Funkční měnou Skupiny je česká koruna (resp. Euro – pro konsolidované slovenské společnosti). Ačkoli část úvěrů je čerpána v  Eurech a  některé nákupy cenných papírů jsou realizovány v  Eurech, je objem cizoměnových transakcí minimální. Navíc jsou proti úvěrům v  Eurech realizovány příjmy z  nájmu v  Eurech. Skupina nepoužívá žádné nástroje na zmírnění dopadu změny kurzu Eura vůči české koruně. Strategie Skupiny v oblasti cizoměnových přijatých bankovních úvěrů zaměřena na sjednocování měny úvěru s  měnou aktiva generující peněžní toky určené na splátku jistiny a úroků. Cenové riziko Skupina je vystavena cenovému riziku spojenému s hodnotou majetkových cenných papírů jak držených do splatnosti, tak určených k obchodování oceňovaných proti výkazu zisku a  ztrát. Skupina není vystavena komoditnímu cenovému riziku. Diversifikaci portfolia majetkových cenných papírů Skupina využívá pro řízení cenového rizika vyplývajícího z jejich držení. Úvěrové riziko Úvěrové riziko reprezentuje riziko neschopnosti dlužníka dostát svým závazkům a  ve Skupině se týká především pohledávek z titulu pronájmu a  poskytnutých půjček. Cílem řízení tohoto rizika je minimalizace pohledávek po splatnosti. V  rámci Skupiny lze proces řízení pohledávek rozdělit na dvě oblasti – posuzování bonity před uzavřením smluv a vyžadování odpovídající formy zajištění při uzavírání smlouvy nebo při indikaci snížení bonity nájemce u již uzavřené smlouvy. Bonita nájemců je posuzována individuálně (u nebytových prostor především z veřejně dostupných zdrojů), u významných smluv je požadováno zajištění formou kauce nebo bankovní záruky. Pohledávky z  titulu pronájmu jsou průběžně sledovány a v případě náznaků ohrožení jejich úhrady, v souladu s interním systémem jejich řízení, upomínání a vymáhání, jsou důsledně vymáhány. Před poskytnutím půjčky Skupina hodnotí bonitu dlužníka a po zhodnocení rizika případně vyžaduje zajištění příslušné půjčky. 15.4 ŘÍZENÍ KAPITÁLU Hlavním cílem Skupiny při řízení kapitálu je udržet schopnost nepřetržitého trvání účetních jednotek tak, aby zabezpečila výnosy z  investice akcionářů. V  rámci pravidel kapitálové přiměřenosti na českém trhu nejsou společnosti Skupiny regulovanými institucemi, a  to ani z  pohledu požadavků na objem minimálního kapitálu nebo kapitálové přiměřenosti. Hlavní nástroj Skupiny pro řízení její kapitálové struktury spočívá v  udržování rovnováhy výše dluhu a  vlastního pracovního kapitálu v průběhu a na konci každého zkoumaného období.

79

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

15.5 DOPLŇUJÍCÍ INFORMACE K VÝKAZU O FINANČNÍ POZICI Vyberte z následujících podkapitol : 1

15.5.1 Nehmotná aktiva

2

15.5.2 Pozemky, budovy a zařízení, poskytnuté zálohy na dlouhodobý majetek

3

15.5.3 Investice do nemovitostí

4

15.5.4 Investice zachycené ekvivalenční metodou

5

15.5.5 Dlouhodobé poskytnuté půjčky

6

15.5.6 Ostatní dlouhodobá aktiva

7

15.5.7 Krátkodobé pohledávky

8

15.5.8 Zásoby

9

15.5.9 Krátkodobý finanční majetek

10

15.5.10 Peníze a peněžní ekvivalenty

11

15.5.11 Aktiva určená k prodeji a likvidaci

12

15.5.12 Úvěry a půjčky

13

15.5.13 Emitované dluhopisy

14

15.5.14 Dlouhodobé přijaté půjčky

15

15.5.15 Bankovní úvěry

16

15.5.16 Krátkodobé úvěry a půjčky

17

15.5.17 Ostatní dlouhodobé závazky

18

15.5.18 Krátkodobé obchodní závazky

19

15.5.19 Ostatní pasiva

15.5.1 NEHMOTNÁ AKTIVA Nehmotná aktiva

Celkem

Pořizovací cena Zůstatek k 1. 1. 2010 Přírůstky

14 979

14 979

4 909

4 909

--

--

19 888

19 888

5 167

5 167

320

320

Úbytky Zůstatek k 31. 12. 2010 Oprávky Zůstatek k 1. 1. 2010 Přírůstky oprávek (nové společnosti) 80

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

Odpisy

1 741

1 741

Zůstatek k 31. 12. 2010

7 228

7 228

Zůstatková hodnota 1. 1. 2010

9 812

9 812

12 660

12 660

Zůstatková hodnota 31. 12. 2010

15.5.2 POZEMKY, BUDOVY A ZAŘÍZENÍ, POSKYTNUTÉ ZÁLOHY NA DLOUHODOBÝ MAJETEK 2010

 

Zařízení -

Zařízení -

Nedokončený

Poskytnuté

vlastní

finanční

dl. hmotný

zálohy na dl.

leasing

majetek

hmotný

Celkem

majetek Pořizovací cena Zůstatek k 1. 1. 2010

91 932

19 096

154 286

35 823

301 137

5 364

5 064

41 176

6 658

58 262

Úbytky

-1 575

-474

-27 374

-12 564

-41 987

Převod - jiná kategorie/

-1 273

--

-38 785

--

-40 058

94 448

23 686

129 303

29 917

277 354

24 634

10 091

21 311

16 136

72 172

890

405

--

--

1 295

-1 089

--

--

--

-1 089

8 904

3 976

--

--

12 880

72

--

-490

--

-418

-358

-406

--

--

-764

Zůstatek k 31. 12. 2010

33 053

14 066

20 821

16 136

84 076

Zůstatková hodnota 1. 1.

67 298

9 005

132 975

19 687

228 965

Přírůstky

prodej společností Zůstatek k 31. 12. 2010 Oprávky a snížení hodnoty aktiva Zůstatek k 1. 1. 2010 Přírůstky oprávek Převod - jiná kategorie/ prodej společností Odpisy Snížení/zrušení snížení hodnoty aktiva Oprávky k úbytkům

2010

81

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

Zůstatková hodnota 31. 12.

61 395

9 620

108 482

13 781

193 278

2010 Přírůstek nedokončeného majetku souvisí především projektovými pracemi ve společnosti CPI - Krásné Březno, a.s. Ve sloupci zařízení – finanční leasing jsou vykázány automobily pronajaté formou finančního leasingu. V  následující tabulce jsou obsaženy souhrnné informace o závazcích z finančního leasingu:

 

Splátky do 1 roku

Splátky od 1 do 5

Splátky celkem

let Splátky

4 134

5 682

9 816

-571

-585

-1 156

3 563

5 097

8 660

Úrok Čistá současná hodnota budoucích splátek (viz. Pozn. R12)

2009  

Zařízení -

Zařízení -

Nedokončený

Poskytnuté

vlastní

finanční

dl. hmotný

zálohy na dl.

leasing

majetek

hmotný

Celkem

majetek Pořizovací cena Zůstatek k 1. 1. 2009

93 619

22 105

224 582

62 538

402 844

Přírůstky

30 047

2 043

36 052

4 568

72 710

-31 733

-5 052

-43 810

-30 732

-111 327

--

--

-62 538

-551

-63 089

-1

--

--

--

-1

91 932

19 096

154 286

35 823

301 137

Úbytky Převod - jiná kategorie/ prodej společností Kurzový rozdíl Zůstatek k 31. 12. 2009

82

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

Oprávky a snížení hodnoty aktiva Zůstatek k 1. 1. 2009

19 184

9 445

19 781

16 227

64 637

8 381

4 451

--

--

12 832

--

--

1 530

-91

1 439

Oprávky k úbytkům

-2 931

-3 805

--

--

-6 736

Zůstatek k 31. 12. 2009

24 634

10 091

21 311

16 136

72 172

Zůstatková hodnota 1. 1.

74 435

12 660

204 801

46 311

338 207

67 298

9 005

132 975

19 687

228 965

Odpisy Snížení/zrušení snížení hodnoty aktiva

2009 Zůstatková hodnota 31. 12. 2009

15.5.3 INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ 2010

 

 Stavby (včetně

Pozemky

Celkem

přilehlých pozemků) Účetní hodnota k 1. 1. 2010

10 222 828

2 549 474

12 772 302

Přírůstky - nákup nových

11 621 488

2 018 422

13 639 910

461 346

7 983

469 329

--

13 208

13 208

--

-456 757

-456 757

-126 442

-27 337

-153 779

183 406

-154 597

28 809

--

-190

-190

22 362 626

3 950 206

26 312 832

společností Přírůstky - nákup Přírůstky - transfer ze zásob, pozemků, budov a zařízení Úbytky  - prodej společností Úbytky - prodej investic Přecenění Kurzový rozdíl Účetní hodnota k 31. 12. 2010

Vedení Skupiny stanovilo reálné hodnoty investic do nemovitostí na základě dostupných informací tak, aby co nejlépe reflektovaly tržní podmínky k datu účetní závěrky. Většina investic byla přeceněna na základě znaleckých posudků vypracovaných převážně společností TACOMA Consulting a.s. příp. jiných znaleckých ústavů, u zbývajících investic byly při stanovení reálné hodnoty použity znalecké posudky k datu akvizice, cenové mapy a ostatní relevantní zdroje. Přírůstky staveb a  pozemků v  důsledku nových akvizic souvisí především s  akvizicí společností CPI - Land Development, a.s., Office Center Stodůlky DELTA a.s., IGY České Budějovice, s.r.o., RLRE Tellmer Property, s.r.o. (následná fúze s nástupnickou společností CPI BYTY, a.s.) a Betonstav spol. s r.o.

83

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

Největší nákupy investic byly realizovány ve společnosti Hraničář, a.s. Úbytky investic z nemovitostí v důsledku prodeje společnosti jsou způsobeny především prodejem společnosti Statenice Property Development, a.s. Úbytky investic do nemovitostí v  důsledku prodeje byly nejvyšší u společnosti CPI BYTY, a.s. Jedná se především o prodej bytů nájemníkům. Kurzový rozdíl vzniká u investic do nemovitostí společností registrovaných ve Slovenské republice, jejichž funkční měnou je EURO, v důsledku meziroční změny měnového kurzu EURO/CZK. I když společnost postupovala při stanovení reálné hodnoty nemovitostí s  maximální odpovědností, nelze vyloučit, vzhledem k ekonomické situaci roku 2010, že skutečné částky, dosažené případným prodejem nemovitostí se mohou lišit od vykazované netto hodnoty tohoto majetku v účetní závěrce. Společnost má najaté formou finančního leasingu několik objektů klasifikovaných jako investice do nemovitosti. V následující tabulce jsou obsaženy souhrnné informace o závazcích z tohoto finančního leasingu:

 

Splátky do 1 roku

Splátky od 1 do 5

Splátky

let

v následujících

Splátky celkem

letech Splátky

100 609

503 045

717 741

1 321 396

Úrok

-34 861

-137 838

-111 365

-284 063

65 749

365 208

606 376

1 037 332

Čistá současná hodnota budoucích splátek (viz. Pozn. R12)

2009

 

 Stavby (včetně

Pozemky

Celkem

přilehlých pozemků) Účetní hodnota k 1. 1. 2009

10 876 032

2 372 332

13 248 364

337 522

17 260

354 782

Přírůstky - transfer ze zásob

65 900

--

65 900

Úbytky  - prodej společností

-757 166

--

-757 166

Úbytky - prodej investic

-208 065

-3 848

-211 913

-16 992

-8 168

-25 160

-51 029

51 029

0

Přírůstky - nákup

Úbytky - transfer do zásob a  pozemků, budov a zařízení Převod mezi položkami investic do nemovitostí

84

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

Přecenění

-23 374

120 927

97 553

-- 

-58

-58

10 222 828

2 549 474

12 772 302

Kurzový rozdíl Účetní hodnota k 31. 12. 2009

Skupina má k 31. prosinci 2010 zatíženy zástavním právem následující investice do nemovitostí:

Společnost Balvinder, a.s.

List vlastnictví

Katastrální území

Zástavní věřitel

20022

Pražské Předměstí

Česká spořitelna, a.s.

509

České Vrbné

UniCredit Bank Austria AG

BPT Development, a.s.

5710

Letňany

Raiffeisenbank, a.s.

BPT Development, a.s.

5803

Letňany

Raiffeisenbank, a.s.

BPT Development, a.s.

6856

Letňany

Raiffeisenbank, a.s.

Carpenter Invest, a.s.

2737

Vinohrady

Česká spořitelna, a.s.

Conradian, a.s.

2773

Liberec

Česká spořitelna, a.s.

CPI - Bor, a.s.

786

Vysočany u Boru

Československá obchodní

Baumarkt České Budějovice s.r.o.

banka, a.s. CPI - Bor, a.s.

122

Mlýnec pod Přimdou

Československá obchodní banka, a.s.

CPI - Land Development, a.s.

52

Dělouš

NLB Factoring, a.s.

CPI - Land Development, a.s.

945

Chabařovice

J & T BANKA, a.s.

CPI - Land Development, a.s.

74

Lhota u Tachova

J & T BANKA, a.s.

CPI - Land Development, a.s.

1488

Všebořice

NLB Factoring, a.s.

114

Staré Město

UniCredit Bank Czech

CPI - Real Estate, a.s.

Republic, a.s. CPI - Real Estate, a.s.

388

Střížkov

UniCredit Bank Czech Republic, a.s.

CPI - Real Estate, a.s.

796

Malešice

UniCredit Bank Czech Republic, a.s.

CPI - Real Estate, a.s.

9966

Strašnice

UniCredit Bank Czech Republic, a.s.

CPI - Real Estate, a.s.

1029

Hodolany

UniCredit Bank Czech Republic, a.s.

85

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

CPI - Štupartská, a.s.

2862

Staré Město

NLB Factoring, a.s.

CPI - Zbraslav, a.s.

3049

Zbraslav

Česká spořitelna, a.s.

CPI BYTY, a.s.

9853

Česká Lípa

Raiffeisenbank, a.s.

CPI BYTY, a.s.

--

Český Těšín

Raiffeisenbank, a.s.

CPI BYTY, a.s.

--

Dolní Líštná

Raiffeisenbank, a.s.

CPI BYTY, a.s.

--

Karpentná

Raiffeisenbank, a.s.

CPI BYTY, a.s.

--

Konská

Raiffeisenbank, a.s.

CPI BYTY, a.s.

--

Lyžbice

Raiffeisenbank, a.s.

CPI BYTY, a.s.

--

Dolní Žukov

Raiffeisenbank, a.s.

CPI BYTY, a.s.

--

Letňany

Raiffeisenbank, a.s.

CPI BYTY, a.s.

--

Jablonec nad Nisou

Raiffeisenbank, a.s.

CPI BYTY, a.s.

--

Bynov

Raiffeisenbank, a.s.

CPI BYTY, a.s.

--

Jetřichovice u Děčína

Raiffeisenbank, a.s.

CPI BYTY, a.s.

--

Bukov

Raiffeisenbank, a.s.

CPI BYTY, a.s.

--

Střekov

Raiffeisenbank, a.s.

CPI BYTY, a.s.

--

Klíše

Raiffeisenbank, a.s.

CPI BYTY, a.s.

--

Všebořice

Raiffeisenbank, a.s.

CPI BYTY, a.s.

--

Tuchomyšl

Raiffeisenbank, a.s.

CPI BYTY, a.s.

--

Svádov

Raiffeisenbank, a.s.

CPI BYTY, a.s.

--

Předlice

Raiffeisenbank, a.s.

CPI BYTY, a.s.

--

Neštěmice

Raiffeisenbank, a.s.

CPI BYTY, a.s.

--

Krásné Březno

Raiffeisenbank, a.s.

CPI BYTY, a.s.

--

Hrbovice

Raiffeisenbank, a.s.

CPI BYTY, a.s.

--

Neštědice

Raiffeisenbank, a.s.

CPI BYTY, a.s.

--

Trmice

Raiffeisenbank, a.s.

CPI BYTY, a.s.

--

Slaný

Raiffeisenbank, a.s.

CPI BYTY, a.s.

--

Teplice

Raiffeisenbank, a.s.

CPI BYTY, a.s.

--

Chlumec u Chabařovic

Raiffeisenbank, a.s.

CPI BYTY, a.s.

--

Most II

Raiffeisenbank, a.s.

CPI BYTY, a.s.

--

Liberec

Raiffeisenbank, a.s.

86

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

CPI BYTY, a.s.

--

Hajniště pod Smrkem

Raiffeisenbank, a.s.

CPI BYTY, a.s.

--

Rochlice u Liberce

Raiffeisenbank, a.s.

CPI BYTY, a.s.

--

Podmokly

Raiffeisenbank, a.s.

CPI BYTY, a.s.

1081

Hamr u Litvínova

Raiffeisenbank, a.s.

CPI BYTY, a.s.

941

Meziboří u Litvínova

Raiffeisenbank, a.s.

CPI BYTY, a.s.

3241

Horní Litvínov

Raiffeisenbank, a.s.

CPI BYTY, a.s.

1819

Janov u Litvínova

Raiffeisenbank, a.s.

CPI Hotels Properties, a.s.

1247

Řepy

Poštová banka, a.s.

CPI Hotels Properties, a.s.

2362

Strašnice

J & T BANKA, a.s.

CPI Park Mlýnec, a.s.

142

Mlýnec pod Přimdou

NLB Factoring, a.s.

CPI Park Žďárek, a.s.

148

Žďár u Velkého Chvojna

J & T BANKA, a.s.

CPI Park Žďárek, a.s.

116

Knínice u Libouchce

J & T BANKA, a.s.

CPI Reality, a.s.

661

Zličín

Dongen, a.s.

CPI Reality, a.s.

3637

Neratovice

Dongen, a.s.

CPI Reality, a.s.

750

Řečkovice

Dongen, a.s.

CPI Reality, a.s.

1049

Vokovice

Dongen, a.s.

CPI Reality, a.s.

7745

Michle

Dongen, a.s.

CPI Reality, a.s.

4067

Záběhlice

Dongen, a.s.

CPI Reality, a.s.

2189

Hostivař

Dongen, a.s.

CPI Reality, a.s.

616

Střížkov

Dongen, a.s.

CPI Reality, a.s.

2565

Krč

Dongen, a.s.

CPI Reality, a.s.

788

Dejvice

Dongen, a.s.

CPI Reality, a.s.

1140

Nebušice

Dongen, a.s.

CPI Reality, a.s.

891

Vinoř

Dongen, a.s.

CPI Reality, a.s.

1147

Kobylisy

Dongen, a.s.

CPI Reality, a.s.

578

Hloubětín

Dongen, a.s.

CPI Reality, a.s.

1050

Vršovice

Dongen, a.s.

CPI Reality, a.s.

1470

Klánovice

Dongen, a.s.

Český Těšín Property

3434

Český Těšín

Česká spořitelna, a.s.

Development, a.s.

87

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

Hraničář, a.s.

267

Ústí nad Labem

Česká spořitelna, a.s.

IGY České Budějovice, s.r.o.

2538

České Budějovice 3

Komerční banka, a.s.

Komárno Property

9767

Komárno

Deutsche Pfandbriefbank AG

5821

Liptovský Mikuláš

Deutsche Pfandbriefbank AG

1153

Nové Město

Raiffeisenlandesbank

Development, a.s. Liptovský Mikuláš Property Development, a.s. Lockhart, a.s.

Oberösterreich Michalovce Property

7896

Michalovce

Deutsche Pfandbriefbank AG

7649

Modřany

Česká spořitelna, a.s.

411

Staré Město

Volksbank CZ, a.s.

5638

Vyškov

Deutsche Pfandbriefbank AG

5673

Nymburk

Deutsche Pfandbriefbank AG

5385

Cheb

Deutsche Pfandbriefbank AG

OC Nová Zdaboř, a.s.

10472

Příbram

IMMORENTBANK GmbH

Office Center Stodůlky

14693

Stodůlky

UniCredit Bank Czech

Development, a.s. Modřanská Investment, s.r.o. MUXUM, a.s. Nymuburk Property Development, a.s. Nymuburk Property Development, a.s. Nymuburk Property Development, a.s.

DELTA a.s. Považská Bystrica Property

Republic, a.s. 6998

Považská Bystrica

Deutsche Pfandbriefbank AG

6451

Prievidza

Deutsche Pfandbriefbank AG

8332

Spišská Nová Ves

Deutsche Pfandbriefbank AG

843

Čechovice u Prostějova

Deutsche Pfandbriefbank AG

3284

Třinec

Deutsche Pfandbriefbank AG

226

Hradčany

Raiffeisenbank, a.s.

Vigano, a.s.

3258

České Budějovice 3

Česká spořitelna, a.s.

Vyškov Property

3372

Třinec

Česká spořitelna, a.s.

Development, a.s. Prievidza Property Development, a.s. Ružomberok Property Development, a.s. Třinec Property Development, a.sthtd> Třinec Property Development, a.s. U Svatého Michala, a.s.

Development, a.s. 88

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

Vyškov Property

6516

Český Těšín

Česká spořitelna, a.s.

886

Čechovice u Prostějova

Česká spořitelna, a.s.

8125

Vyškov

Česká spořitelna, a.s.

7881

Levice

Deutsche Pfandbriefbank AG

Development, a.s. Vyškov Property Development, a.s. Vyškov Property Development, a.s. Zvolen Property Development, a.s. Pozn. Zástava ve společnosti CPI – Bor, a.s. se týká pouze některých nemovitostí na uvedených LV.

15.5.4 INVESTICE ZACHYCENÉ EKVIVALENČNÍ METODOU

Podíl na hlasovacích

Hodnota k 31. 12. 2010

Hodnota k 31. 12. 2009

právech k 31. 12. 2010 4B Property, s.r.o

50,00%

19 972

-

VT Holding, a.s.

50,00%

-96

-

Novegro, a.s. *

0,00%

-

1018

M.T.J. Consulting, a.s. *

0,00%

-

2 461

P.V.Trading cz s.r.o. *

0,00%

-

-105

Celkem

19 876

3 374

* Společnosti prodané mimo skupinu v roce 2010

Zisk/ztráta z přidružených podniků  

2010

2009

4B Property, s.r.o VT Holding, a.s.

-

-

18 876

-

-

27

-410

-462

-

-15

18 466

-450

Novegro, a.s. * M.T.J. Consulting * P.V.Trading cz s.r.o.* Celkem * Společnosti prodané mimo skupinu v roce 2010

Společnosti 4B Property, s.r.o a VT Holding, a.s. byly koupeny Skupinou v prosinci 2010.

89

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

V dále uvedené tabulce jsou uvedeny souhrnné finanční informace o stavu aktiv a závazků k 31. prosinci 2010 a tržeb a zisku přidružených společností bez konsolidačních úprav.

Přidružené společnosti

31. 12. 2010

31. 12. 2009

celkem Aktiva - celkem

347 940

24 585

Závazky - celkem

308 189

17 807

Tržby - celkem

--

4 605

Zisk - celkem

--

-900

15.5.5 DLOUHODOBÉ POSKYTNUTÉ PŮJČKY  

31. 12. 2010

Dlouhodobé poskytnuté půjčky

31. 12. 2009  1 861

--

47 500

8 800

3 870 991

1 808 408

3 920 352

1 817 208

- rozhodující vliv Dlouhodobé poskytnuté půjčky - podstatný vliv Dlouhodobé poskytnuté půjčky - ostatní Celkem

Skupina eviduje k 31. prosinci 2010 neuhrazené úroky z dlouhodobých poskytnutých půjček ve výši 256 035 tis. Kč (k 31. prosinci 2009: 151 714 tis. Kč).

15.5.6 OSTATNÍ DLOUHODOBÁ AKTIVA   Pohledávky z prodeje cenných

31. 12. 2010

31. 12. 2009 19 939

33 020

Ostatní

100 962

3 111

Celkem

120 901

36 131

papírů a postoupené pohledávky

Nominální hodnota dlouhodobých pohledávek k 31. prosinci 2010 činí 115 525 tis. Kč (2009: 65 183 tis. Kč). Rozdíl mezi reálnou a nominální hodnotou je způsoben přepočtením dlouhodobých neúročených pohledávek na současnou hodnotu metodou efektivní úrokové sazby. 90

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

15.5.7 KRÁTKODOBÉ POHLEDÁVKY  

31. 12. 2010

Pohledávky obchodní

31. 12. 2009 848 596

726 934

6 846 938

5 443 313

7 695 534

6 170 247

-266 301

-235188

-47 141

-15 863

7 382 092

5 919 196

(pronájem, mandátní odměny) Ostatní pohledávky (zálohy, prodej cenných papírů) Hrubá výše Ztráty ze snížení hodnoty obchodních pohledávek  Ztráty ze snížení hodnoty ostatních pohledávek Čistá výše

Tvorba opravných položek k pohledávkám je vykázána ve výsledovce na řádku snížení (zrušení snížení) hodnoty aktiv.

15.5.8 ZÁSOBY  

31. 12. 2010

Zboží - pozemky určené na

31. 12. 2009 27 545

36 616

11 259

10 617

--

132 054

Ostatní

49

135

Celkem

38 853

179 422

výstavbu developerských projektů Nedokončená výroba developerské projekty Hotové výrobky - developerské projekty

V  rámci zásob vykazuje Skupina pozemky určené na výstavbu developerských projektů, rozestavěné a  dokončené developerské projekty. Významný pokles souvisí především s prodejem společností CPI Slovakia, a.s, CPI – Residential, a.s. a Březiněves, a.s.

15.5.9 KRÁTKODOBÝ FINANČNÍ MAJETEK Krátkodobý finanční majetek představují především dluhopisy emitované společnosti ISTROKAPITAL CZ a.s.. v částce 301 625 tis. Kč (2009: 152 631 tis. Kč).

91

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

15.5.10 PENÍZE A PENĚŽNÍ EKVIVALENTY 31. 12. 2010

31. 12. 2009

Cenné papíry k obchodování

11 396

11 396

1 227 245

202 207

Peníze

42 773

19 430

Celkem

1 281 414

233 033

Bankovní účty

15.5.11 AKTIVA URČENÁ K PRODEJI A LIKVIDACI Společnost nevykazuje žádná aktiva určená prodeji a likvidaci k 31. prosinci 2010. Údaje o společnostech určených k prodeji v roce 2009 Aktiva Společnost

Krč Property

Investice do

Investice

Ostatní

Krátkodob

Ostatní

Aktiva

dceřiných

do

dlouhodobá

é

krátkodob

celkem

a přidruženýc

nemovitost

aktiva

pohledávky

á aktiva

h společností

í

--

--

--

--

87

87

--

--

--

--

1103

1103

--

--

--

--

1 190

1 190

Development, a.s. "v likvidaci" Družstvo Reality "v likvidaci" Celkem Pasiva Společnost

Krč Property Development,

Vlastní kapitál

Dlouhodobé

Krátkodobé

závazky

závazky

Pasiva celkem

87

--

--

87

323

--

780

1103

410

--

780

1 190

a.s. "v likvidaci" Družstvo Reality "v likvidaci" Celkem

92

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

15.5.12 ÚVĚRY A PŮJČKY  

31. 12. 2010

31. 12. 2009

Dlouhodobá část Emitované dluhopisy  (pozn.

1 230 000

1 228 000

1 086 269

1 571 304

9 886 641

2 701 502

976 692

5 464

13 179 602

5 506 270

4 105 592

1 330 032

Úroky z dluhopisů

48 252

13 558

Leasing -  krátkodobá část

69 327

2 871

4 223 171

1 346 461

17 402 773

6 852 731

R13) Dlouhodobé půjčky (pozn. R14) Bankovní úvěry (pozn. R15) Leasing  - dlouhodobá část (pozn. R2, R3) Celkem dlouhodobé  Krátkodobá část Krátkodobé úvěry (pozn. R16) a půjčky

(pozn. R2; R3) Celkem krátkodobé Celkem

15.5.13 EMITOVANÉ DLUHOPISY Vydané dluhopisy

ks

Nominální

Splatnost

Úroková

31. 12.

31. 12.

sazba

2010

2009

650 000

650 000

2 428 000

1 442 000

-898

-1 796 000

-814 000

-26

-52 000

-50 000

hodnota dluhopisu Emise dluhopisů CPI var/

65 000

10 tis. Kč

22. 2. 2012

12

6M PRIBOR +2%

(22. března 2005)  Emise dluhopisů CPI 2021

1 214

2000 tis. Kč

8. 8. 2021

6M PRIBOR +3,5%

(8. února 2007) držené v rámci skupiny vlastní dluhopisy

93

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

290 Emise dluhopisů CPI

580 000

578 000

1 230 000

1 228 000

 48 252

13 558

celkem Neuhrazené úroky z dluhopisů Emise dluhopisů SPOBYT

25 000

10 tis. Kč

30.10.2013

5,25%

--

--

 

 

 

 

1 278 252

1 241 558

5,25/13 (30. října 2003) Celkem

Úrokový výnos z  dluhopisů CPI var/12 je splatný pololetně zpětně k 22. březnu a  22. září, resp. 8. únoru a  8. srpnu. Dluhopisy CPI var/12 jsou v zaknihované podobě ve formě na doručitele. Tyto dluhopisy byly přijaty k obchodování na kótovaném trhu (RM SYSTÉM). V průběhu roku 2010 mateřská společnost emitovala 493 ks dluhopisů CPI 2021 (2009: 92 ks), zůstatek k 31. prosinci 2010 je 1 214 ks (2009: 721 ks). V  roce 2007 společnost SPOBYT, a.s. odkoupila všechny dluhopisy od jejich vlastníků za nominální hodnotu včetně alikvotního úrokového výnosu. Tyto dluhopisy nebyly zlikvidovány a  jsou zastaveny ve prospěch společnosti Raiffeisenbank, a.s. V souvislosti s fúzí společnosti SPOBYT, a.s. se společností CPI BYTY, a.s. se emitentem dluhopisů SPOBYT 5,25/13 stala nástupnická společnost CPI BYTY, a.s.

15.5.14 DLOUHODOBÉ PŘIJATÉ PŮJČKY 31.12.2010

31.12.2009

Dlouhodobé půjčky -

--

117 263

--

952

1 086 269

1 453 089

1 086 269

1 571 304

rozhodující vliv * Dlouhodobé přijaté půjčky podstatný vliv Dlouhodobé přijaté půjčky ostatní Celkem (Pozn. R12)

* V roce 2009 se jednalo o půjčky přijaté od bývalého rozhodujícího akcionáře, společnosti GANDOLF CONSULTANCY LIMITED

94

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

15.5.15 BANKOVNÍ ÚVĚRY Jistina k

Splatno do 1 roku

31.12.2010

Splatno od 1 do 5

Splatno

let

v následujících letech

Bankovní úvěr 1

183 183

4 008

21 854

157 321

Bankovní úvěr 2

286 976

286 976

--

--

Bankovní úvěr 3

118 740

3 780

18 900

96 060

Bankovní úvěr 4

399 154

18 795

380 359

--

Bankovní úvěr 5

121 713

1 890

11 528

108 295

Bankovní úvěr 6

70 177

20 123

50 054

--

Bankovní úvěr 7

34 242

4 987

22 102

7 153

Bankovní úvěr 8

165 000

12 000

55 000

98 000

Bankovní úvěr 9

3 192 259

119 536

537 006

2 535 717

Bankovní úvěr 10

978 974

978 974

--

--

Bankovní úvěr 11

121 080

6 400

31 200

83 480

Bankovní úvěr 12

222 330

2 600

28 800

190 930

Bankovní úvěr 13

411 537

15 036

396 501

--

Bankovní úvěr 14

141 498

--

141 498

--

Bankovní úvěr 15

124 499

--

124 499

--

Bankovní úvěr 16

486 136

36 086

144 344

305 706

Bankovní úvěr 17

198 957

198 957

--

--

Bankovní úvěr 18

124 558

--

124 558

--

Bankovní úvěr 19

549 543

15 730

75 020

458 793

Bankovní úvěr 20

214 503

21 587

90 220

102 696

Bankovní úvěr 21

348 491

--

348 491

--

Bankovní úvěr 22

349 559

17 419

78 846

253 294

Bankovní úvěr 23

1 204 697

--

1 204 697

--

Bankovní úvěr 24

152 145

--

152 145

--

Bankovní úvěr 25

125 062

--

125 062

--

Bankovní úvěr 26

129 598

--

129 598

--

Bankovní úvěr 27

381 927

--

381 927

--

95

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

Bankovní úvěr 28

134 218

--

134 218

--

Bankovní úvěr 29

336 018

6 479

50 329

279 210

Bankovní úvěr 30

70 221

3 408

16 819

49 994

Bankovní úvěr 31

40 940

1 980

8 040

30 920

Bankovní úvěr 32

91 981

4 011

17 800

70 170

Bankovní úvěr 33

29 874

1 570

6 880

21 424

Bankovní úvěr 34

129 183

--

129 183

--

11 668 973

1 782 332

5 037 478

4 849 163

Celkem

15.5.16 KRÁTKODOBÉ ÚVĚRY A PŮJČKY 31. 12. 2010 Kontokorentní úvěry a 

31. 12. 2009

2 073 238

822 016

1 782 332

359 090

250 022

148 926

4 105 592

1 330 032

krátkodobé půjčky Krátkodobá část dlouhodobých bankovních úvěrů Neuhrazené úroky Celkem

15.5.17 OSTATNÍ DLOUHODOBÉ ZÁVAZKY Ostatní dlouhodobé závazky představují především závazky z titulu nákupu akcií a nemovitostí a dlouhodobé závazky z postoupených pohledávek. Tyto závazky činí k 31. prosinci 2010: 1 002 658 tis. Kč (k 31. prosinci 2009: 1 002 437 tis. Kč). Nominální hodnota diskontovaných dlouhodobých závazků je k 31. prosinci 2010: 1 436 227 tis. Kč (31. prosinci 2009 1 492 282 tis. Kč).

15.5.18 KRÁTKODOBÉ OBCHODNÍ ZÁVAZKY Krátkodobé obchodní závazky zahrnují běžné závazky vůči dodavatelům za pořízení dlouhodobého majetku a dodávky služeb. K 31. prosinci 2010 vykazuje skupina krátkodobé obchodní závazky ve výši 457 229 tis. Kč (k 31. prosinci 2009: 420 171 tis. Kč).

96

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

15.5.19 OSTATNÍ PASIVA 31. 12. 2010 Ostatní krátkodobé závazky -

31. 12. 2009 15 022

407 979

5 648 534

2 160 189

21 105

20 485

5 684 661

2 588 653

rozhodující vliv Ostatní krátkodobé závazky (včetně čas. rozlišení)  Rezervy Celkem

Ostatní krátkodobé závazky zahrnují krátkodobé přijaté zálohy, krátkodobé závazky z titulu nákupu akcií a nemovitostí, závazky z postoupených pohledávek, úroky z přijatých půjček, závazky vůči zaměstnancům apod.

2010 Stav k 1.1.

2009 20 485

3 704

Tvorba rezerv

3 670

17 823

Zúčtování rezerv

3 050

1 042

21 105

20 485

Stav k 31.12.

15.6 DOPLŇUJÍCÍ INFORMACE K VÝKAZU ZISKU A ZTRÁTY Vyberte z následujících podkapitol : 15.6.1 Tržby 15.6.2 Snížení (zrušení snížení) hodnoty aktiv 15.6.3 Osobní náklady 15.6.4 Čisté provozní náklady/ (výnosy) 15.6.5 Finanční výnosy 15.6.6 Finanční náklady 15.6.7 Daně z příjmu 15.6.8 Nekontrolní podíly (menšinový podíl na zisku/ztrátě) 15.6.9 Zisk (ztráta) z ukončovaných činností 15.6.10 Zisk (ztráta) na akcii

97

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

15.6.1 TRŽBY 2010  

2009

tis. Kč

%

tis. Kč

%

Pronájem nemovitostí

718 657

78,95%

568 787

56,86%

Prodej developerských

54 750

6,01%

296 950

29,68%

Ostatní

136 875

15,04%

134 626

13,46%

Celkem

910 282

100,00%

1 000 363

100,00%

projektů

Tržby z  pronájmu nemovitostí zahrnují tržby z  pronájmu nebytových prostor 373 792 tis. Kč (2009: 317 514 tis. Kč), zbývající část 344 865 tis. Kč (2009: 251 273 tis. Kč) představují nájmy bytů a  pozemků. Ostatní tržby jsou tvořeny zejména výnosy z titulu ekonomického poradenství, provize a za správu nemovitostí.

15.6.2 SNÍŽENÍ (ZRUŠENÍ SNÍŽENÍ) HODNOTY AKTIV 2010 Snížení (zrušení snížení)

2009 -23 175

--

16 490

-20 720

2 885

15 771

 -3 800

-4 949

hodnoty majetkových účastí / majetku Snížení (zrušení snížení) hodnoty krátkodobých obchodních pohledávek Snížení (zrušení snížení) hodnoty ostatních pohledávek Celkem

15.6.3 OSOBNÍ NÁKLADY 2010

2009

Mzdové náklady

59 728

50 145

Sociální a zdravotní pojištění

19 178

14 446

2 158

1 705

81 064

66 296

Ostatní sociální náklady Celkem

98

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

15.6.4 ČISTÉ PROVOZNÍ NÁKLADY/ (VÝNOSY)  

2010

Spotřeba materiálu, nákup

2009 367 393

308 114

Ostatní

-956 866

83 521

Celkem

-589 473

391 635

služeb

Položka ostatní představuje zejména zúčtovanou část goodwillů/výhodných koupí, které vznikly nabytím nových společností. Dále také zahrnuje spotřebu energií, odpisy pohledávek a další. Informace o odměnách hrazených auditorům jsou uvedeny ve výroční zprávě.

15.6.5 FINANČNÍ VÝNOSY 2010

2009

Úroky

190 583

135 275

Čisté kurzové zisky/ (ztráty)

-15 908

3 081

Ostatní finanční výnosy

133 440

809

Celkem

308 115

139 165

Výnosové úroky zahrnují úroky z poskytnutých půjček, úroky z dlouhodobých pohledávek a držených dluhopisů.

15.6.6 FINANČNÍ NÁKLADY 2010 Úroky z emitovaných

2009 54 341

53 455

270 615

294 611

107 887

73 433

611

669

98 882

30 521

532 336

452 689

dluhopisů Úroky z přijatých bankovních úvěrů a půjček Úroky z dlouhodobých závazků Úroky ze závazků z finančního leasingu Ostatní finanční náklady Celkem

99

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

15.6.7 DANĚ Z PŘÍJMU 2010

2009

Splatná daň pokračující činnosti

32 234

75 636

-

-

32 234

75 636

21 270

18 650

-

-

21 270

18 650

53 504

94 286

ukončené činnosti

Odložená daň pokračující činnosti ukončené činnosti

Celkem

Odložená daň Pro kalkulaci odložené daně byla použita daňová sazba 19%. Skupina vykazuje k 31. prosinci 2010 odložený daňový závazek ve výši 2 419 826 tis. Kč (k 31. prosinci 2009: 1 236 574 tis. Kč) a odloženou daňovou pohledávku ve výši 17 007 tis. Kč (k 31. prosinci 2009: 6 271 tis. Kč). Změna odložené daně byla vykázána ve výsledovce jako náklad běžného období.

Účetní

Daňová

Přechodný

Přechodný

Odložený

hodnota

hodnota

rozdíl

rozdíl, ze

daňový

kterého

závazek

nevzniká

(pohledávka)

odložená daň Aktiva Nehmotná aktiva

12 619

5 347

7 272

--

1 382

26 267 914

10 653 830

15 614 084

1 894 714

2 606 680

103 505

108 269

-4 764

--

-905

56 956

240 582

-183 626

-9 411

-33 101

-36 308

-21 720

-14 588

--

-2 772

Zásoby

27 187

12 278

14 909

--

2 833

Časové rozlišení

39 502

52 252

-12 750

--

-2 423

193 045

 -193 045

--

-36 679

Investice do nemovitostí Pozemky, budovy a zařízení Ostatní dlouhodobá aktiva Krátkodobé pohledávky

Daňové ztráty

100

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

Závazky Úvěry a půjčky

969 905

340 232

-629 673

--

-119 638

Ostatní dlouhodobé

874 934

1 325 873

450 939

427 480

4 457

39 343

12 006

-27 337

--

-5 194

6 241 778

6 162 460

-79 318

--

-15 070

1 650

18 746

17 096

--

3 248

34 598 985

19 103 200

14 959 199

2 312 783

2 402 819

závazky Krátkodobé úvěry a půjčky Obchodní závazky Ostatní pasiva Celkem

Celkové částky odložené daňové pohledávky a  daňového závazku se skládají z  čistých hodnot za jednotlivé skupiny aktiv a  pasiv a  za jednotlivé společnosti Skupiny. Přechodný rozdíl ve výši 2 312 783 tis. Kč, u kterého nevzniká odložená daň z  důvodu prvotního uznání aktiva podle IAS 12.22 (c), představuje rozdíl vzniklý z  titulu vkladu dlouhodobého majetku v  minulých letech a  diskontu dlouhodobých neúročených závazků z  titulu nákupu dceřiných společností.

Porovnání výše daňového nákladu vypočteného z účetního zisku se skutečným daňovým nákladem 2010 Zisk / (ztráta) před zdaněním

1 170 389

za účetní období Zákonná sazba daně z příjmů

19%

v  ČR Očekávaný náklad/(výnos) na

222 374

daň z příjmů v ČR Trvalé rozdíly vyplývající z: Daňově neuznatelných

176 118

nákladů Výnosů již zdaněných nebo

-353 424

osvobozených od daně Ostatních daňových rozdílů

1 076

Daňové náklady vztahující se k

8 687

předchozím obdobím Slevy na dani

-26 594

Změna nezaúčtované daňové

23 815

pohledávky/závazku Ostatní vlivy

1 452

Daň z příjmů

53 504 101

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

V rámci položky „výnosů již zdaněných nebo osvobozených od daně“ je také vykázán čistý vliv podnikových kombinací na skupinový zisk před zdaněním.

15.6.8 NEKONTROLNÍ PODÍLY (MENŠINOVÝ PODÍL NA ZISKU/ZTRÁTĚ) Na řádku nekontrolní podíly na ztrátě (zisku) z  pokračující činnosti je vykázán podíl menšinových akcionářů na ztrátě (zisku) ovládaných společností, ve kterých mateřská společnost Czech Property Investments, a.s. nevlastní přímo nebo nepřímo 100% základního kapitálu.  

2010

Menšinový podíl na ztrátě (-

2009 -142

-160

--

-1

-26

-23

969

526

801

342

zisku) skupina CPI BYTY, a.s. (Březiněves) Menšinový podíl na ztrátě (zisku) CPI Statenice, a.s. Menšinový podíl na ztrátě (zisku) Družstvo Land Menšinový podíl na ztrátě (zisku) CPI - Bor, a.s. Celkem

15.6.9 ZISK (ZTRÁTA) Z UKONČOVANÝCH ČINNOSTÍ Zisk (ztráta) z ukončených činností zahrnuje zisk (ztrátu) dceřiných společností určených k likvidaci. Zisk / ztráta Družstvo Reality - společnost

-236

v likvidaci Krč Property Development

238

s.r.o. - společnost v likvidaci Celkem

2

15.6.10 ZISK (ZTRÁTA) NA AKCII Základní kapitál mateřské společnosti je splacen v  plné výši, nepodléhá žádným opčním ani výměnným právům. Mateřská společnost není přímým držitelem žádných vlastních účastnických cenných papírů. Základní kapitál k 31. prosinci 2010 činí 3 093 498 tis. Kč a je rozdělen na 3 866 873 kusů akcií o jmenovité hodnotě jedné akcie 800,- Kč. Celková výše základního kapitálu mateřské společnosti činila k 31. prosinci 2009 1 093 498 tis. Kč. Dne 8. února 2010 bylo do obchodního rejstříku zapsáno navýšení základního kapitálu o  500 000 tis. Kč a  dne 29. listopadu 2010 bylo do obchodního rejstříku zapsáno navýšení základního kapitálu o 1 500 000 tis. Kč. Zisk (ztráta) na akcii je kalkulován jako podíl čistého zisku (ztráty) za období a průměrného počtu akcií v oběhu. Způsob výpočtu váženého průměru počtu akcií je uveden v následující tabulce. 102

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

Vážený průměr počtu akcií

Počet (ks)

Počet akcií k 1. 1. 2010 Počet akcií od 2. 2. 2010 =

Podíl na účetním období

Přepočtený počet (ks)

1 366 873

1,000000

1 366 873,00

625 000

0,912329

570 205,00

1 875 000

0,104110

195 205,00

3 866 873

--

2 132 283,00

úpis akcií Počet akcií od 23. 11. 2010 = úpis akcií Celkem

Základní zisk (ztráta) připadající na jednu akcii (BEPS): BEPS = 1 116 084 tis. Kč / 2 132 283 ks akcií = 523,42 Kč. Jelikož mateřská společnost nemá žádné potenciální kmenové akcie, zředěný zisk (ztráta) na akcii je roven základnímu zisku (ztrátě) na akcii.

15.7 SEGMENTOVÉ VÝKAZNICTVÍ Primární segmenty – oborové

 

Pronájem bytových

Pronájem nebytových

prostor

prostor

Developerská činnost

2010

2009

2010

2009

388 660

285 757

385 964

328 230

60 587

305 549

480

        --  

533

 -- 

-38 110

-188 042

-16 901

-2 291

6 835

13 575

-15 446

-3 127

-5 176

5 245

442

-15 631

-10 158

-27 755

-13 353

-13 205

-2 217

-2 734

-1 377

-1 647

-108

-286

-9 241

-8 495

-1 410

-1 821

387 280

-4 325

-214 027

-38 370

-230 062

280 782

-205 466

-113 392

-614 427

-153 922

-63 128

-87 251

Provozní zisk (ztráta)

535 416

157 503

-446 138

122 653

-299 104

276 688

Čistý finanční výsledek

477 214

-17 054

-116 877

-183 853

-181 180

-30 723

Zisk (ztráta)

           --  

        --  

18 876

         --  

          --  

         --  

Tržby  Změna stavu zásob - dev.

2010

2009

projekty Snížení/zrušení snížení hodnoty aktiv Zisk/ztráta z prodeje investic do nemovitostí Mzdové a osobní náklady Odpisy  Ztráta (zisk) z přecenění investic do nemovitostí Ostatní provozní náklady

z přidružených podniků

103

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

Zisk (ztráta) z pokračující

1 012 630

140 449

-544 139

-61 200

-480 284

245 965

Daň z příjmu

-47 976

-46 660

-20 890

-10 409

25 259

-38 630

Zisk z pokračující činnosti

964 654

93 789

-565 029

-71 609

-455 025

207 335

-142

        --  

969

         --  

          --  

-161

964 796

93 789

-565 998

-71 609

-455 025

207 496

           --  

        --  

        --  

558 551

          --  

         --  

Daň z příjmu

           --  

        --  

        --  

         --  

          --  

         --  

Nekontrolní podíly

           --  

        --  

        --  

         --  

          --  

         --  

ČISTÝ ZISK ZA OBDOBÍ

964 796

93 789

-565 998

486 942

-455 025

207 496

činnosti před zdaněním

po zdanění vč. menšinového podílu Nekontrolní podíly Čistý zisk z pokračující činnosti Zisk (ztráta) z ukončených činností

Pokračování tabulky

Ostatní činnosti  

Eliminace 2010

Konsolidace celkem

2010

2009

2009

2010

2009

Tržby 

142 787

140 584

-67 716

-59 757

910 282

1 000 363

Změna stavu zásob - dev.

           --  

        --  

        --  

         --  

-37 097

-188 042

21 712

-21 110

        --  

8 004

-3 800

-4 949

352

223

        --  

-4 181

-14 540

-42 099

-64 117

-48 710

        --  

         --  

-81 064

-66 296

Odpisy 

-3 905

-3 631

        --  

         --  

-14 664

-14 233

Ztráta (zisk) z přecenění

85 618

-140 534

        --  

         --  

28 809

97 553

Ostatní provozní náklady

1 403 521

-113 853

67 716

59 757

588 216

-408 661

Provozní zisk (ztráta)

1 585 968

-187 031

        --  

3 823

1 376 142

373 636

292 622

-8 244

-696 000

-73 650

-224 221

-313 524

projekty Snížení/zrušení snížení hodnoty aktiv Zisk/ztráta z prodeje investic do nemovitostí Mzdové a osobní náklady

investic do nemovitostí

Čistý finanční výsledek

104

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

Zisk (ztráta)

-410

-450

        --  

--

18 466

-450

1 878 180

-195 725

-696 000

-69 827

1 170 387

59 662

-9 897

1 413

        --  

         --  

-53 504

-94 286

1 868 283

-194 312

-696 000

-69 827

1 116 883

-34 624

-26

503

        --  

         --  

801

342

1 868 309

-194 815

-696 000

-69827

1 116 082

-34 966

2

696 805

        --  

-917 775

2

337 581

Daň z příjmu

           --  

        --  

        --  

         --  

          --  

          --  

Nekontrolní podíly

           --  

        --  

        --  

         --  

          --  

          --  

1 868 311

501 990

-696 000

-987 602

1 116 084

302 615

z přidružených podniků Zisk (ztráta) z pokračující činnosti před zdaněním Daň z příjmu Zisk z pokračující činnosti po zdanění vč. menšinového podílu Nekontrolní podíly Čistý zisk z pokračující činnosti Zisk (ztráta) z ukončených činností

ČISTÝ ZISK ZA OBDOBÍ

 

Pronájem bytových

Pronájem nebytových

prostor

prostor

2010

2009

2010

2009

Developerská činnost

2010

2009

Aktiva celkem

9 807 762

7 396 119

35 007 301

15 716 351

1 415 096

1 554 866

Závazky celkem

5 207 768

3 180 831

29 266 592

12 052 248

1 417 066

1 100 504

 -- 

 -- 

19 876

 -- 

 -- 

 -- 

Investice zachycené ekvivalen. metodou

Pokračování tabulky

Ostatní činnosti   Aktiva celkem

2010 4 285 268

Eliminace

2009 1 375 133

2010 -10 831 544

105

2009 -4 648 340

Konsolildace celkem 2010

2009

39 683 883

21 394 129

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

Závazky celkem

2 044 541

870 764

-10 853 447

-4 971 955

27 082 520

12 232 392

 -- 

3 374

 --

 -- 

19 876

3 374

Investice zachycené ekvivalen. metodou

Sekundární segmenty-- geografické Česká republika 2010

Slovenská republika 2009

2010

2009

Tržby celkem

932 493

994 489

45 505

65 631

Aktiva celkem

49 277 011

25 901 739

1 238 416

140 730

Pokračování tabulky Eliminace 2010

Konsolidace celkem 2009

2010

2009

Tržby celkem

-67 716

-59 757

910 282

1 000 363

Aktiva celkem

-10 831 544

-4 648 340

39 683 883

21 394 129

15.8 PODNIKOVÉ KOMBINACE V následující tabulce je uveden přehled nově ovládaných společností pořízených koupí v roce 2010

Společnost/ skupina

Datum

Podíl na

Pořizovací

Přínos

Poakviziční

akvizice

hlasovacích

cena

z výhodné

zisk (ztráta)

právech

koupě / (goodwill)

ABIGAIL, a.s. Baumarkt České 

22.12.2010

100.00%

695

-32

--

8.12.2010

100.00%

72 206

1 339

--

7.10.2010

100.00%

1 500 000

-160 792

-3 827

Budějovice s.r.o. CPI - Land Development, a.s. 106

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

CPI - Orlová, a.s.

31.12.2010

100.00%

2 000

-7 549

--

CPI Hotels Properties, a.s.

22.12.2010

100.00%

150 000

262 702

--

Graciana, a.s.

1.12.2010

100.00%

2 000

3 192

--

Vigano, a.s.

1.12.2010

100.00%

2000

-186 401

978

2.9.2010

100.00%

12 000

-9 989

-8 513

18.6.2010

100.00%

511 607

-557 593

-7 059

18.6.2010

100.00%

--

--

--

*

100.00%

2 000

--

-31 226

8.11.2010

100.00%

787 475

-1 700

13 324

1.11.2010

100.00%

276 864

-4 498

-3 916

21.12.2010

100.00%

--

--

--

31.12.2010

50.00%

1 000

 18 876**

--

31.12.2010

50.00%

--

--

--

31.12.2010

100.00%

100 000

1 154 072

--

31.12.2010

100.00%

--

--

--

31.12.2010

100.00%

--

--

--

31.12.2010

100.00%

--

--

--

31.12.2010

100.00%

--

--

--

Lockhart, a.s. C KAPITAL INWEST a.s., skupina v tom: HAINES s.r.o. CB Property Development, a.s., skupina v tom: IGY České Budějovice, s.r.o. Farhan, a.s., skupina v tom: Office Center Stodůlky DELTA a.s. VT Holding, a.s., skupina v tom: 4B Property, s.r.o Malerba, a.s., skupina v tom: Český Těšín Property Development, a.s.

EMDEEN, a.s.

Betonstav spol. s r.o.

ISTROFINAL TV, s. r. o.

107

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

Komárno Property

31.12.2010

100.00%

--

--

--

31.12.2010

100.00%

--

--

--

31.12.2010

100.00%

--

--

--

31.12.2010

100.00%

--

--

--

31.12.2010

100.00%

--

--

--

31.12.2010

100.00%

--

--

--

31.12.2010

100.00%

--

--

--

31.12.2010

100.00%

--

--

--

31.12.2010

100.00%

--

--

--

31.12.2010

100.00%

--

--

--

31.12.2010

100.00%

--

--

--

31.12.2010

100.00%

--

--

--

31.12.2010

100.00%

--

--

--

31.12.2010

100.00%

--

--

--

Development, a.s.

Liptovský Mikuláš Property Development, a.s.

MB Property Development, a.s.

Michalovce Property Development, a.s.

Modřanská Investment, s.r.o.

Modřanská Property, a.s.

Nymburk Property Development, a.s.

OC Nová Zdaboř, a.s.

Považská Bystrica Property Development, a.s.

Prievidza Property Development, a.s.

Ružomberok Property Development, a.s.

Třinec Property Development, a.s.

TSB, s.r.o.

Zvolen Property Development, a.s.

* Společnost byla založena dne 29.7.2010 notářským zápisem a vznikla zápisem do obchodního rejstříku dne 30.8.2010 ** Jedná se o cenné papíry v ekvivalenci 108

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

V  souladu s  účetními postupy Skupiny byl veškerý vzniklý goodwill vzniklý z  akvizic nových společností testován k rozvahovému dni na snížení hodnoty a následně byl odepsán do výsledku běžného období. Zisk z příhodné koupě/odepsaný goodwill je vykázaný ve výsledovce, v řádku provozní výnosy/provozní náklady. Akvizice společností, které nastaly po rozvahovém dni, jsou popsány v bodě 14 „Významné následné události“ Účetní jednotka nebyla schopna k datu sestavení konsolidované účetní závěrky zveřejnit dopad nových podnikových kombinací roku 2011 realizovaných do uzávěrky této účetní závěrky, neboť k tomuto datu neměla k dispozici (s přihlédnutím na čas nebo nákladnost jejich získání) všechny podklady důležité ke správnému zachycení těchto transakcí (např. znalecké posudky pro určení reálné hodnoty nabytých aktiv či s ohledem na povahu transakce nedostupnost všech významných informací).

15.9 DOPLŇUJÍCÍ INFORMACE K VÝKAZU O VLASTNÍM KAPITÁLU (K) Vyberte z následujících podkapitol : 15.9.1 Většinový vlastní kapitál 15.9.2 Nekontrolní vlastní kapitál

15.9.1 VĚTŠINOVÝ VLASTNÍ KAPITÁL Základní kapitál

  Listinné kmenové akcie na

Počet ks /tis. Kč 

Počet ks /tis. Kč

31. 12. 2010

31. 12. 2009

3 866 873

1 366 873

3 093 498

1 093 498

--

-348 158

3 093 498

745 340

majitele ve jmenovité hodnotě 800 Kč (ks) Základní kapitál zapsaný Vlastní akcie v držení společnosti Celková hodnota upsaného a  splaceného základního kapitálu

Kapitálové, rezervní a ostatní fondy  

31. 12. 2010

31. 12. 2009

Emisní ážio

76 422

76 422

Kapitálové fondy

41 114

60 345

109

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

Rezervní fondy

89 103

74 186

220

118

206 859

211 071

Fond z kurzových rozdílů Celkem kapitálové a rezervní fondy

Rezervní fond je tvořen v souladu se Zákonem č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník. Tento fond slouží pouze ke krytí ztrát společností. Nerozdělené zisky/ztráty Nerozdělené zisky/ztráty zahrnují nerozdělené zisky/ztráty Skupiny vzniklé v  minulých letech a  zisk/ztrátu běžného období (včetně společností nově zařazených do Skupiny). Za rok 2010 vykázala skupina čistý zisk ve výši 1 116 084 tis. Kč. Dividendy nebyly vypláceny ani přiznány.

15.9.2 NEKONTROLNÍ VLASTNÍ KAPITÁL Nekontrolní vlastní kapitál zahrnuje vlastní kapitál ovládaných společností připadající Nekontrolním akcionářům. Nekontrolní vlastní kapitál činí k 31. prosinci 2010 částku 31 941 tis. Kč (k 31. prosinci 2009: 31 535 tis. Kč).

15.10 PODMÍNĚNÁ AKTIVA A PODMÍNĚNÉ ZÁVAZKY Vyberte z následujících podkapitol : 15.10.1 Podmíněná aktiva 15.10.2 Podmíněné závazky

15.10.1 PODMÍNĚNÁ AKTIVA Skupině není známa existence podmíněných aktiv k 31. prosinci 2010.

15.10.2 PODMÍNĚNÉ ZÁVAZKY Podmíněné závazky vyplývající se záruk, které společnost Czech Property Investments, a.s. poskytla ovládaným a přidruženým společnostem jsou uvedeny v příloze individuální účetní závěrky mateřské společnosti. Skupina nemá žádné jiné podmíněné závazky. Vůči Skupině není veden žádný soudní spor jehož výsledek by mohl významně ovlivnit údaje konsolidované účetní závěrky a  skupině není známo, že by takovýto spor mohl být vůči ní zahájen.

15.11 ŘÍZENÍ FINANČNÍCH RIZIK

15.11.1 Tržní rizika Riziko likvidity Riziko likvidity vzniká při problémech se získáním finančních zdrojů potřebných k pokračování provozních aktivit Společnosti při zachování současných ekonomických podmínek. Společnost se snaží snížit riziko likvidity prostřednictvím optimalizace řízení finančních zdrojů následujícím způsobem: 110

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

■

udržováním přiměřené míry likvidních finančních prostředků

■

získáním přiměřených úvěrových prostředků

■

predikcí budoucí likvidity prostřednictvím finančního plánování

Analýza rizika likvidity Následující tabulka znázorňuje zbytkovou dohodnutou splatnost nediskontovaných finančních závazků Skupiny. Tabulka finančních závazků byla sestavena se zohledněním nejdříve možných termínů, kdy může být Skupina požádána o splnění závazků. Finanční závazky zahrnují peněžní toky z úroků i jistiny. Závazky 2010

Do 3 měsíců

Od 3 měsíců do

1 - 5 let

Nad 5 let

Celkem

1 roku Obchodní závazky

455 334

1 895

--

--

457 229

Ostatní krátkodobé

4 709 317

911 454

--

--

5 620 771

79 441

1 702 891

5 037 478

4 849 163

11 668 973

883 018

1 509 677

1 456 470

606 375

4 455 540

30 301

17 951

--

1 230 000

1 278 252

Závazky z titulu derivátů

--

108 335

--

--

108 335

Jiné dlouhodobé závazky

--

--

155 638

1 308 507

1 464 145

6 157 411

4 252 203

6 649 586

7 994 045

25 053 245

závazky Bankovní úvěry Přijaté půjčky včetně úroků Vydané dluhopisy

Celkem

Úvěrové riziko Běžným postupem Skupiny je nepožadovat zajištění obchodních pohledávek. Vedení Skupiny zavedlo zásady řízení kreditního rizika a velikost tohoto rizika je pravidelně monitorována. Maximální expozice vůči úvěrovému riziku, kterému je Skupina teoreticky vystavena se rovná brutto účetní hodnotě výše uvedených finančních aktiv snížené o případné ztráty ze snížení Finanční aktivum

Peníze Pohledávky z obchodních

Neznehodnocená

Neznehodnocená

Znehodnocená

fin. aktiva do

fin. aktiva po

fin. aktiva

splatnosti

splatnosti

Celkem

1 281 414

--

--

1 281 414

316 616

265 679

266 301

848 596

1 340 473

4 899 542

47 141

6 287 156

vztahů Ostatní pohledávky

111

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

Poskytnuté půjčky včetně

4 241 918

238 216

--

4 480 134

301 625

--

--

301 625

86 549

--

--

86 549

7 568 595

5 403 437

313 442

13 285 474

úroků Držené cenné papíry Dlouhodobé pohledávky Celkem

Účetní hodnota finančních aktiv po splatnosti, která nejsou znehodnocena

 

Pohledávky z obchodních

Do 3 měsíců po

Do 1 roku po

Více než 1 rok po

splatnosti

splatnosti

splatnosti

Celkem

28 526

171 414

65 739

265 679

8 047

383 976

4 507 519

4 899 542

14 975

106 787

116 454

238 216

51 548

662 177

4 689 712

5 403 437

vztahů Ostatní pohledávky Poskytnuté půjčky včetně úroků Celkem

Účetní jednotka nevyhodnotila pohledávky v celkové výši 4 689 712 jako znehodnocené i přes jejich věkovou strukturu, neboť v následujícím účetním období bude převážná část těchto pohledávek předmětem připravované restrukturalizace finančních aktiv i závazků.

15.11.1 TRŽNÍ RIZIKA Měnové riziko Společnost je vystavena měnovému riziku zejména z  titulu změny kurzu české koruny proti EUR. Změny ostatních měnových kurzů by neměly zásadní vliv na hospodaření Společnosti. Skupina nepoužila ke snížení měnového rizika žádné měnové deriváty, a  to ani k 31. prosinci 2010 ani k 31. prosinci 2009. Analýza citlivosti Základní formou analýzy citlivosti je jednofaktorová analýza, kdy se zjišťují dopady izolovaných změn jednotlivých rizikových faktorů na zisk/ztrátu, tj. kdy všechny ostatní faktory zůstávají na svých předpokládaných (nejpravděpodobnějších) hodnotách. Následující tabulka ukazuje analýzu citlivosti eurových finančních nástrojů Skupiny na měnové kurzy. Výchozí základnou této analýzy je měnový kurz k 31. prosinci 2010.

112

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

 CZK / EUR -10,00% Účetní

Zisk

hodnota

10,00% Ostatní

Zisk

Ostatní

pohyby ve

pohyby ve

vlastním

vlastním

kapitálu

kapitálu

v tis. Kč AKTIVA Peníze a peněžní

413 040

-41 293

--

41 293

--

598 567

-59 857

--

59 857

--

--

-101 150

--

101 150

--

Daň 19%

--

-19 218

--

19 218

--

Dopad na finanční aktiva

--

-81 932

--

81 932

--

2 958 942

295 895

--

-295 895

--

--

295 895

--

-295 895

--

Daň 19%

--

56 220

--

-56 220

--

Dopad na finanční závazky

 --

239 675

--

-239 675

--

 --

157 743

 --

-157 743

 --

ekvivalenty Pohledávky Dopad na finanční aktiva před zdaněním

po zdanění PASIVA Závazky Dopad na finanční závazky před zdaněním

po zdanění CELKOVÝ NÁRŮST (POKLES) Předchozí tabulku je možné interpretovat následujícím způsobem: K 31. prosinci 2010, pokud by česká koruna posílila o 10% proti EUR a ostatní proměnné by zůstali konstantní, pak by roční zisk po zdanění byl o  157 743 tis. Kč vyšší, a  to především z  důvodu kurzových zisků z  převodu závazků denominovaných v EUR. Naopak, při 10% depreciaci české koruny vůči EUR a nezměněných ostatních proměnných, by roční zisk po zdanění byl o 157 743 tis. Kč nižší. Úrokové riziko Analýza platných úrokových sazeb a přecenění Společnost je vystavena různým rizikům spojeným s dopadem výkyvů v převládající úrovni tržních úrokových sazeb na její čistou pozici a peněžní toky. Následující tabulka zobrazuje výsledky analýzy citlivosti finančních nástrojů na změnu úrokových sazeb. Předmětem této analýzy jsou především finanční nástroje Skupiny s  pohyblivou úrokovou sazbou. Jedná se o  přijaté bankovní úvěry

113

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

a emitované dluhopisy Skupiny, přičemž základnou pro změnu příslušných úrokových sazeb jsou hodnoty k 31. prosinci 2010.

PRIBOR  +10 pb Účetní

Zisk

 -10 pb Ostatní

hodnota

Zisk

Ostatní

pohyby ve

pohyby ve

vlastním

vlastním

kapitálu

kapitálu

v tis. Kč AKTIVA Peníze a peněžní

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

12 174 251

-9 344

--

9 344

--

--

-9 344

--

9 344

--

Daň 19%

--

-1 775

--

1 775

--

Dopad na finanční závazky

 --

-7 569

--

7 569

--

-- 

-7 569

--

7 569

--

ekvivalenty Pohledávky Dopad na finanční aktiva před zdaněním Daň 19% Dopad na finanční aktiva po zdanění PASIVA Závazky Dopad na finanční závazky před zdaněním

po zdanění CELKOVÝ NÁRŮST (POKLES) Předchozí tabulku je možné interpretovat následujícím způsobem: K 31. prosinci 20010, pokud by příslušná sazba PRIBOR byla o 10 procentních bodů (pb) vyšší/nižší a ostatní proměnné by zůstaly konstantní, pak by roční zisk po zdanění byl o  7 569 tis. Kč nižší/vyšší, a  to právě z  důvodu nákladových úroků z přijatých bankovních úvěrů a emitovaných dluhopisů.

15.12 VÝKAZ O PENĚŽNÍCH TOCÍCH Konsolidovaný výkaz o peněžních tocích byl sestaven nepřímou metodou. V následujících dvou tabulkách uveden přehled aktiv a pasiv v souvislosti s nákupy a prodeji společností konsolidačního celku v roce 2010. 114

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

15.12.1 Společnosti nakoupené v roce 2010 15.12.2 Společnosti prodané v roce 2010

15.12.1 SPOLEČNOSTI NAKOUPENÉ V ROCE 2010 Společnost

ABIGAIL, a.s.

Datum akvizice

Podíl na

Pořizovací cena

Peněžní

hlasovacích

prostředky

právech

a ekvivalenty

22.12.2010

100.00%

695

689

8.12.2010

100.00%

72 206

20 894

7.10.2010

100.00%

1 500 000

743

CPI - Orlová, a.s.

31.12.2010

100.00%

2 000

2

CPI Hotels Properties, a.s.

22.12.2010

100.00%

150 000

--

Graciana, a.s.

1.12.2010

100.00%

2 000

35

Vigano, a.s.

1.12.2010

100.00%

2 000

58 240

2.9.2010

100.00%

12 000

1

18.6.2010

100.00%

511 607

20 902

18.6.2010

100.00%

--

--

*

100.00%

2 000

--

8.11.2010

100.00%

787 475

60 684

1.11.2010

100.00%

276 864

75 081

21.12.2010

100.00%

--

--

31.12.2010

100.00%

100 000

51 268

 

 

 

288 539

Baumarkt České  Budějovice s.r.o. CPI - Land Development, a.s.

Lockhart, a.s. C KAPITAL INWEST a.s., skupina v tom: HAINES s.r.o. CB Property Development, a.s., skupina v tom: IGY České Budějovice, s.r.o. Farhan, a.s., skupina v tom: Office Center Stodůlky DELTA a.s. Malerba, a.s., skupina Celkem

115

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

Společnost

Investice do

Ostatní

Krátkodobá

Dlouhodobá

Krátkodobá

nemovitostí/

dlouhodobá

aktiva kromě

pasiva

pasiva

pozemky,

aktiva

peněžních

budovy

prostředků

a zařízení/

a ekvivalentů

ostatní nehmotná aktiva ABIGAIL, a.s. Baumarkt České 

--

--

6

37

--

449 465

--

4 704

106 156

295 362

1 921 009

--

326

370 902

215 795

36 962

2 002

209

38 391

6 333

430 000

--

0

15 601

1 697

66 436

--

2 459

55 319

8 419

35 9967

21 545

9 343

608 393

24 125

--

1 980

137

--

107

1 899

252 683

70 957

288 533

103 894

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

1 324 800

--

23 293

566 183

43 495

1 812 858

32 474

76 556

1 956 137

47 246

--

--

--

--

--

5 662 113

429 048

777 791

4 790 067

876 081

Budějovice s.r.o. CPI - Land Development, a.s. CPI - Orlová, a.s. CPI Hotels Properties, a.s. Graciana, a.s. Vigano, a.s. Lockhart, a.s. C KAPITAL INWEST a.s., skupina v tom: HAINES s.r.o. CB Property Development, a.s., skupina v tom: IGY České Budějovice, s.r.o. Farhan, a.s., skupina v tom: Office Center Stodůlky DELTA a.s. Malerba, a.s., skupina

116

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

Celkem

12 065 509

739 732

965 781

8 795 719

1 622 554

15.12.2 SPOLEČNOSTI PRODANÉ V ROCE 2010 Prodané společnosti

Datum prodeje

Prodaný podíl

Peněžní

Investice do

prostředky

nemovitostí/

a ekvivalenty

pozemky, budovy a zařízení/ ostatní nehmotná aktiva

C KAPITAL INWEST a.s.

1.12.2010

100,00%

108

--

CPI - Horoměřice, a.s.

22.12.2010

100,00%

39

3 669

CPI - Residential, a.s.

22.12.2010

100,00%

2

--

CPI Slovakia, a.s.

22.12.2010

100,00%

11 482

449

1.12.2010

100,00%

14

--

27.12.2010

100,00%

15 682

89

Hotel SPV Alfa a.s.

1.12.2010

100,00%

22

--

První MAC spol. s r.o.

1.12.2010

100,00%

--

--

22.12.2010

100,00%

--

--

12.7.2010

99,91%

2

453 088

 

 

27 351

457 295

GRANDHOTEL ZLATÝ LEV a.s. HAINES s.r.o.

RealCore s.r.o. Statenice Property Development, a.s. Celkem

Prodané společnosti

Ostatní

Zásoby

Krátkodobá

Dlouhodobá

Krátkodobá

dlouhodobá

aktiva kromě

pasiva

pasiva

aktiva

peněžních prostředků a zásob

C KAPITAL INWEST a.s. CPI - Horoměřice, a.s.

200

--

93

2

--

--

--

38 121

4 000

2 715

117

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

CPI - Residential, a.s.

--

25 854

6 131

5 560

9 468

991

73 160

6 213

39 573

25 672

10 453

--

36 345

--

44 849

266 819

--

--

--

--

Hotel SPV Alfa a.s.

--

--

1 980

20

44

První MAC spol. s r.o.

--

--

2 302

15

37 292

31 456

--

3 463

--

5 822

--

--

1

2 233

33 164

309 919

99 014

94 649

51 403

159 026

CPI Slovakia, a.s. GRANDHOTEL ZLATÝ LEV a.s. HAINES s.r.o.

RealCore s.r.o. Statenice Property Development, a.s. Celkem

15.13 SPŘÍZNĚNÉ STRANY, MANAŽERSKÉ ODMĚNY Za spřízněné strany se považují členové orgánů všech společností Skupiny, výkonný management, akcionáři a ostatní nekonsolidované společnosti (menší než podstatný vliv). Transakce provedené během účetního období s ovládanými a přidruženými společnostmi jsou uvedeny ve zveřejňované individuální závěrce mateřské společnosti Czech Property Invetsments, a.s. Položky menší než 500 tis. Kč jsou z důvodu nevýznamnosti zahrnuty sumárně na řádku ostatní. 15.13.1 Transakce mezi spřízněnými stranami 15.13.2 Přijaté a poskytnuté záruky

15.13.1 TRANSAKCE MEZI SPŘÍZNĚNÝMI STRANAMI Pohledávky a závazky Spřízněnými osobami Skupiny k 31. 12. 2010 jsou subjekty VT Holding, a.s, JUDr. Radovan Vítek, 4B Property Development, a.s, Papetti, s.r.o., Pietroni, s.r.o, a  Cerrini, s.r.o. Obchodní pohledávky 31. 12. 2010

31. 12. 2009

JUDr. Radovan Vítek

141

--

VT Holding, a.s.

143

--

4B Property Development, a.s.

120

--

Papetti, s.r.o.

17

--

Pietroni, s.r.o.

17

--

Cerrini, s.r.o.

17

--

118

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

Celkem

455

--

Ostatní pohledávky  

31. 12. 2010

31. 12. 2009

GANDOLF CONSULTANCY

-

49 425

JUDr. Radovan Vítek

63 141

--

Celkem

63 141

49 425

LIMITED

Pohledávky z titulu půjček  

Splatnost

Úroková

Zůstatek k

Splatno do 1

Splatno

sazba

31.12.2010

roku

v následujících letech

JUDr. Radovan Vítek

5.1.2011

1,40% p.a.

1 376

1 376

--

JUDr. Radovan Vítek

31.12.2012

2,10% p.a.

2 138

278

1 860

VT Holding, a.s.

31.12.2014

5,00% p.a.

48 631

1 131

47 500

 

 

52 145

2 785

49 360

Celkem

Obchodní závazky  

31. 12. 2010

31. 12. 2009

JUDr. Radovan Vítek

354

--

Celkem

354

--

119

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

Závazky z titulu půjček Splatnost

Úroková

Zůstatek k

Splatno do 1

Splatno

sazba

31.12.2010

roku

v následujících letech

Papetti, s.r.o.

31.12.2014

6,00% p.a.

210

12

198

Pietroni, s.r.o.

31.12.2014

6,00% p.a.

210

12

198

Cerrini, s.r.o.

31.12.2014

6,00% p.a.

210

12

198

630

36

594

Celkem

Dlouhodobá část závazků z titulu půjček je vykázána v rámci dlouhodobých půjček vůči ostatním.

Ostatní závazky 31. 12. 2010

31. 12. 2009

GANDOLF CONSULTANCY

---

788 820

JUDr. Radovan Vítek

15 022

--

Celkem

15 022

788 820

LIMITED

Výnosy a náklady Výnosy z titulu poskytnutých služeb 2010

2009

VT Holding, a.s.

30

--

4B Property Development, a.s.

90

--

120

--

Celkem

Výnosové úroky  2010

2009

JUDr. Radovan Vítek

66

--

VT Holding, a.s.

1 131

--

Celkem

1 197

--

120

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

Nákladové úroky 2010

2009

GANDOLF CONSULTANCY

--

9 298

66

--

Papetti, s.r.o.

7

--

Pietroni, s.r.o.

7

--

Cerrini, s.r.o.

7

--

87

9 298

LIMITED JUDr. Radovan Vítek

Celkem 15.13.2 PŘIJATÉ A POSKYTNUTÉ ZÁRUKY

Skupina neposkytla ani nepřijala od nespřízněných stran v roce 2010 žádné záruky.

15.14 ODMĚNY POSKYTNUTÉ ČLENŮM PŘEDSTAVENSTVA, ČLENŮM DOZORČÍ RADY A VEDENÍ SPOLEČNOSTI Odměny a mzdy, které obdrželi členové představenstva, dozorčí rady a ostatní osoby s řídící pravomocí jsou uvedeny v následující tabulce: tis. Kč Orgán

Czech Property Investments,

ostatní společnosti

a.s. Představenstvo

2175

3 699

Dozorčí rada

 --

3 229

Ostatní osoby s řídící

 --

3 621

pravomocí Kromě těchto odměn neobdrželi od Skupiny členové představenstva, dozorčí rady a  ostatní osoby s  řídící pravomocí žádné jiné výhody.

15.15 VÝZNAMNÉ NÁSLEDNÉ UDÁLOSTI Dne 4. ledna 2011 společnost Czech Property Investments, a.s. pořídila zbývajících 20% akcií společnosti CPI – Bor, a.s. Dne 13. ledna 2011 společnost Czech Property Investments, a.s. pořídila 100% obchodní podíl ve společnosti AB BHV, spol. s r.o. Dne 1. února 2011 pořídila společnost Czech Property Investments, a.s. 100 % akcií společnosti Gardana, a.s., 100 % akcií společnosti Kerina, a.s., 100 % akcií společnosti BAYTON SR, a.s. a 100 % akcií společnosti Gaborone, a.s. Dne 8. března 2011 společnost Czech Property Investments, a.s. pořídla 100 % akcií společnosti Marissa, a.s., 100 % akcií společnosti Camuzzi, a.s. a  100 % akcií společnosti Žďár Property Development, a.s., 100 % akcií společnosti Baudry, a.s. 121

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2010

Dne 31. března 2011 společnost Czech Property Investments, a.s. pořídila 100 % akcií společnosti Telč Property Development, a.s. Dne 4. dubna 2011 společnost Czech Property Investments, a.s. pořídila 100 % akcií společnosti Gifford, a.s. Dne 7. dubna 2011 společnost Czech Property Investments, a.s. pořídila 100 % akcií společnosti ELAMOR, a.s. Statutární orgány společností Modřanská Property, a.s. a  Modřanská Investment, s.r.o. dne 15. února 2011 rozhodly o  fúzi sloučením s rozhodným dnem 1. ledna 2011, přičemž nástupnickou společností bude společnost Modřanská Property, a.s. Statutární orgány společností CB Property Development, a.s. a  IGY České Budějovice, s.r.o. dne 1. března 2011 rozhodly o  fúzi sloučením s  rozhodným dnem 1. ledna 2011, přičemž nástupnickou společností bude společnost CB Property Development, a.s. Dne 30. března 2011 byl vyhotoven projekt této fúze. Statutární orgány společností Farhan, a.s. a  Office Center Stodůlky DELTA, a.s. dne 1. března 2011 rozhodly o  fúzi sloučením s rozhodným dnem 1. března 2011, přičemž nástupnickou společností bude společnost Farhan, a.s Dne 25. března 2011 bylo do obchodního rejstříku zapsáno navýšení základního kapitálu společnosti CB Property Development, a.s. o  175 000 tis. Kč, přičemž nové akcie byly upsány a  emisní kurz byl splacen jediným akcionářem společností Czech Property Investments, a.s. Dne 12. dubna 2011 společnost Gaborone, a.s. pořídila 100% obchodní podíl ve spolenčosti Real4You Alpha spol. s r.o. a MAGNUM CZ Univerzal spol. s  r.o. Dne 12. dubna 2011 společnost Gardana, a.s. pořídila 100% obchodní podíl ve společnosti MAGNUM CZ, s.r.o., Magnum CZ Kappa spol. s  r.o. a  Magnum CZ Hradec Králové spol. s  r.o. Dne 12. dubna 2011 společnost ABIGAIL, a.s. pořídila 100% obchodní podíl ve společnosti AGORIA INVESTMENT, s.r.o. Dne 12. dubna 2011 společnost Trenčín Property Development, a.s. pořídila 100% obchodní podíl ve společnosti AGORIA HOLDING, s.r.o. Dne 12. dubna 2011 společnost BAYTON SR, a.s. pořídila 100% obchodní podíl ve společnosti AGORIA DEVELOPMENT, s.r.o. Dne 12. dubna 2011 došlo k navýšení základního kapitálu společnosti Farhan, a.s. o 120 000 tis. Kč, přičemž nové akcie byly upsány a emisní kurz byl splacen jediným akcionářem společností Czech Property Investments, a.s.

V Praze, 29. dubna 2011 Ing. Zdeněk Havelka předseda představenstva Czech Property Investments, a.s.

122