Zienswijzennota Ontwerp bestemmingsplan Nijmegen Mercuriuspark Beeldkwaliteitplan Mercuriuspark
Gemeente Nijmegen Afdeling Stadsontwikkeling Januari 2015
1
Inleiding Het ontwerp bestemmingsplan Nijmegen Mercuriuspark en het beeldkwaliteitplan Mercuriuspark hebben in de periode van 20 maart tot en met 30 april 2014 voor een ieder ter inzage gelegen. Op 20 maart 2014 heeft een informatieavond plaatsgevonden. Er zijn in totaal 4 zienswijzen binnengekomen. De zienswijzen zijn in deze zienswijzennota samengevat en voorzien van een beoordeling door het college van burgemeester en wethouders. Ook is aangegeven of de zienswijze al dan niet tot aanpassing van het bestemmingsplan heeft geleid. Alle zienswijzen zijn ontvankelijk. De zienswijze van PSP92/ONP heeft ook betrekking op het beeldkwaliteitplan. In verband met de Wet bescherming Persoonsgegevens zijn de namen van de reclamanten weggelaten.
2
Overzicht zienswijzen 1.
Van Kaauwen Legal, Wijchen (betreft Mercuriusstraat 3a 3b, 5 en 7) ....................................... 4
2.
Nijmegen Vastgoed Combinatie bv (NVC), Nijmegen (betreft Weurtseweg 478) ...................... 6
3.
Liandon, Duiven .......................................................................................................................... 7
4.
PSP92/ONP, Nijmegen .............................................................................................................. 8
3
Samenvatting en beoordeling zienswijzen 1. Van Kaauwen Legal, Wijchen (betreft Mercuriusstraat 3a 3b, 5 en 7) Inhoud zienswijze Namens Twan Vogel Beheer BV, eigenaar van de gronden Mercuriusstraat 3a, 3b, 5 en 7, is een zienswijze ingediend. Deze gronden liggen in het plangebied en reclamant is voornemens om het daarop gelegen bedrijf (Latour) uit te breiden. Reclamant is van mening dat zijn belangen worden geschaad dan wel niet voldoende zijn gewogen bij het opstellen van het bestemmingsplan. Hij is al 1,5 jaar in overleg met de gemeente om grond aan te kopen aan de achter- en zijkant van zijn bedrijf. Dit heeft nog niet geresulteerd in een concreet plan. Nu er een nieuw bestemmingsplan komt wat vrij globaal is, vreest reclamant voor zijn bedrijfsvoering en de eventuele uitbreiding van zijn bedrijf. Voor het bepalen van de hindercirkel dient volgens vaste jurisprudentie de vigerende milieuvergunning als uitgangspunt genomen te worden. Daarnaast dient rekening te worden gehouden met de ontwikkelingen van het bedrijf. Volgens het vigerende bestemmingsplan Stadsbrug mag het bebouwingspercentage maximaal 80% bedragen en de goot- en bouwhoogte mogen beide 18 meter bedragen. In het ontwerp bestemmingsplan geldt voor het betreffende perceel een maximaal bebouwingspercentage van 70% waarbij de voorgevelrooilijn verder naar achteren is gelegd. Reclamant wordt hierdoor onevenredig beperkt in zijn (nieuw)bouwmogelijkheden op zijn perceel. Gelet op de dubbelbestemming “Archeologie” bestaat er voor reclamant geen mogelijkheid meer voor uitbreiding. Er is wel een afwijkingsmogelijkheid opgenomen waarmee een omgevingsvergunning kan worden verleend indien op basis van archeologisch onderzoek of anderszins is aangetoond dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig (kunnen) worden geschaad. Voor reclamant is een dergelijke mogelijkheid echter zeer onzeker. Tevens zal een dergelijke omgevingsvergunningprocedure leiden tot het maken van hoge kosten, zoals legeskosten en archeologische onderzoekskosten. Het is sowieso twijfelachtig of in de grond archeologische resten aanwezig zijn. Volgens de terreinbeschrijving van de archeologische waardenkaart is het westelijk deel niet goed onderzocht. Reclamant is van mening dat er onvoldoende onderzoek is gaan en is van mening dat er geen zware archeologische dubbelbestemming aan dit deel van de gronden toegekend kan worden. Verzocht wordt deze dubbelbestemming te laten vervallen. Beoordeling zienswijze Voor de gronden gelegen aan de Mercuriusstraat 3a, 3b, 5 en 7 is in het ontwerp bestemmingsplan Nijmegen-Mercuriuspark de bestemming Gemengd opgenomen, met de aanduiding ‘specifieke vorm van Gemengd-2’. Binnen deze bestemming zijn bedrijven in categorie 1 tot en met 3.2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten toegestaan. Er is een maximum bebouwingspercentage van 70% en een maximum bouwhoogte van 18 meter opgenomen. Dit houdt in dat er nog maar beperkte uitbreidingsmogelijkheden op het perceel van reclamant zijn. Het bestemmingsplan maakt het wel mogelijk om aangrenzende gronden met dezelfde bestemming aan te kopen om de gewenste uitbreiding te kunnen realiseren. Het bestaande bedrijf betreft een galvanisch bedrijf in milieucategorie 3.2. Voor zover de uitbreiding betrekking heeft op dezelfde activiteiten, leidt dit niet tot indeling in een andere milieucategorie. In het bestemmingsplan “Stadsbrug en Energieweg tussen Neerbosscheweg en Industrieplein” is voor de gronden gelegen aan de Mercuriusstraat 3a, 3b, 5 en 7 bestemming Bedrijf met de aanduiding Bedrijf-2 opgenomen. Binnen deze bestemming zijn bedrijven in categorie 1 t/m 3 van de Staat van bedrijfsactiviteiten mogelijk. Er is een maximum bebouwingspercentage van 80% en een maximale goot- en (nok)hoogte van 18 meter. De grens van het bouwvlak valt samen met de bestemmingsgrens. In de planregels is opgenomen dat de bebouwingsgrens op een afstand ligt van 5 meter vanuit de bestemmingsgrens. Dit komt overeen met de ligging van het bouwvlak uit het ontwerp bestemmingsplan Nijmegen-Mercuriuspark. Met reclamant zijn gesprekken gevoerd over uitbreiding van zijn bedrijf. Deze gesprekken hebben geresulteerd in een voorstel tot grondverkoop aan de reclamant voor de uitbreiding van zijn bedrijf. Het is niet gebleken dat het bebouwingspercentage van maximaal 70% een beperking geeft op de
4
gewenste uitbreidingsplannen. Het is immers zo dat er ook grond onbebouwd blijft in verband met manoeuvreerruimte, parkeerruimte, groenvoorzieningen en waterinfiltratie. Voor deze gronden is in het ontwerp bestemmingsplan Nijmegen-Mercuriuspark de dubbelbestemming Waarde-Archeologie 3 opgenomen. Ten behoeve van de dubbelbestemming mogen uitsluitend andere bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, worden opgericht. Indien er ten behoeve van de andere, op de gronden geldende bestemming een bouwwerk wordt opgericht waarvoor grondwerk wordt verricht dieper dan 30 cm onder het maaiveld, dient er een rapport te worden overlegd waarin de archeologische waarde van de gronden voldoende zijn vastgesteld. Er kan, na advies van de archeologisch deskundige, omgevingsvergunning worden verleend voor bouwwerken ten behoeve van overige geldende bestemmingen. Tevens is een omgevingsvergunning voor werken- en werkzaamheden vereist. Het is vooruitlopend op het archeologisch onderzoek niet aan te geven of de omgevingsvergunning kan worden verleend en zo ja, welke voorschriften daaraan zullen worden verbonden. Het is daarom van belang om in een zo vroeg mogelijk stadium archeologisch onderzoek te doen, zodat bij het opstellen van de bouwplannen rekening kan worden gehouden met de eventueel aanwezige archeologische waarden. Binnen de archeologische regelgeving geldt het principe ‘de verstoorder betaalt’. Dit betekent dat de initiatiefnemer van een ruimtelijke ontwikkeling (de verstoorder) de archeologische kosten moet dragen. Waaruit bestaat het door de gemeente verrichte onderzoek? Dat is ten eerste het opstellen van een beredeneerde waarden- en verwachtingenkaart, die in Nijmegen de vorm heeft gekregen in de Archeologische Beleidskaart gemeente Nijmegen, met de daarbij horende beschrijving van de terreinen. In deze kaart worden zowel bekende gegevens over de natuurlijke bodemopbouw meegenomen, die van invloed zijn op de mogelijkheid van het aanwezig zijn van archeologische waarden, als die van geregistreerde archeologische onderzoeken en waarnemingen. De combinatie zorgt voor een beredeneerde en redelijk betrouwbare kenniskaart op macro- en mesoniveau. Op microniveau, per individueel perceel of delen daarvan, geeft het een indruk, maar niet altijd 100% uitsluitsel. Op microniveau is het aan de initiatiefnemer om dit in kaart te brengen, waarbij zal worden gekeken naar de voorgenomen plannen in relatie tot de eventueel aanwezige archeologische waarden. Ten tweede maakt de gemeente op basis van deze terreinbeschrijvingen en sindsdien beschikbaar gekomen nieuwe informatie een afweging. Er zijn de laatste jaren in de directe omgeving van de Mercuriusstraat enkele onderzoeken en waarnemingen gedaan, die een wisselend beeld laten zien. Op sommige plaatsen bleek door de aanleg van fundamenten de bodem lokaal verstoord, op andere locaties werd onder een ophogingslaag geconstateerd dat de bodemopbouw nog intact was. Aan de oostkant en ten noorden van de Mercuriusstraat zijn diverse, behoudenswaardige vindplaatsen aangetroffen. Het is nu aan de initiatiefnemer om op basis van archeologisch onderzoek aan te tonen hoe en waar de eventuele archeologische waarden conflicteren met de gewenste uitbreiding. Dit archeologisch vooronderzoek zal leiden tot een rapport met daarin een advies aan de gemeente, over hoe het best kan worden omgegaan met deze eventuele aanwezige waarden. Op basis van dit rapport zal de gemeente vervolgens beslissen hoe hierna verder omgegaan dient te worden met de eventueel aanwezige archeologische waarden. Aangezien het hier gaat om een gebied van zeer grote archeologisch waarde geldt de dubbelbestemming Waarde-Archeologie 3. Het is niet mogelijk om deze waarde zonder nader onderzoek te laten vervallen. Conclusie Deze zienswijze heeft niet geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan.
5
2. Nijmegen Vastgoed Combinatie bv (NVC), Nijmegen (betreft Weurtseweg 478) Inhoud zienswijze Voor het pand van reclamant aan de Weurtseweg 478 wordt een zelfstandig kantoor alleen toegestaan in de bestaande bebouwing. Dit betekent, indien het pand als zelfstandig kantoor wordt verhuurd, er geen uitbreidingsmogelijkheden zijn, terwijl dit in het huidige bestemmingsplan wel mogelijk is. Ook is een zelfstandig kantoor niet mogelijk indien het pand wordt herbouwd. Door de zichtlocatie is het een perfecte locatie voor een zelfstandig kantoor. Tevens zou een zelfstandig kantoor ondersteunend kunnen zijn voor de functie hotel. Gevraagd wordt het ontwerp bestemmingsplan aan te passen zodat de functie zelfstandig kantoor, ook in nieuwe bebouwing, weer op het gehele perceel is toegestaan. Aanvullende opm.: NVC heeft later aangegeven dat er een koper voor het pand is die er een hotel wil vestigen. Koper wil dan wel zeker weten dat er dan ook een hotel gevestigd kan worden. In het gehele plangebied is nu één hotel toegestaan. Hoe kan koper er zeker van zijn dat in dit pand een hotel gevestigd mag worden? Beoordeling zienswijze Voor het perceel Weurtseweg 478 is in het ontwerp bestemmingsplan Nijmegen-Mercuriuspark de bestemming Gemengd opgenomen, met de aanduiding ‘specifieke vorm van Gemengd-2’. Binnen deze bestemming zijn bedrijven in categorie 1 tot en met 3.2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten toegestaan. Tevens zijn perifere detailhandel, sportvoorzieningen en een hotel toegestaan (maximaal 1 hotel binnen de bestemming Gemengd). Er is een aanduiding ‘kantoor’ opgenomen voor het bestaande pand. Een kantoor is alleen in de bestaande bebouwing toegestaan. Er is een maximum bebouwingspercentage van 70% en een maximum bouwhoogte van 18 meter opgenomen. Het is niet mogelijk om de bestaande bebouwing uit te breiden ten behoeve van een kantoor of de bestaande bebouwing te slopen en een nieuw kantoor te bouwen. In paragraaf 4.1.4 van de toelichting van het bestemmingsplan is aangegeven dat nieuwbouw van een zelfstandige kantoorontwikkeling op Mercuriuspark niet wordt toegestaan. Er is wel rekening gehouden met de mogelijkheid tot hergebruik van het pand Weurtseweg 478 als kantoor. In het bestemmingsplan “Stadsbrug en Energieweg tussen Neerbosscheweg en Industrieplein” is voor het pand Weurtseweg 478 en de omliggende gronden de bestemming Gemengd met de aanduiding Gemengd-2 opgenomen. Binnen deze bestemming zijn bedrijven in categorie 1 tot en met 3 van de Staat van bedrijfsactiviteiten, bijbehorende kantoren, dienstverlenende bedrijven, bedrijfsverzamel gebouw, ondergeschikte horeca en gebouwde sportvoorzieningen mogelijk. Ook het oude bestemmingsplan maakte zelfstandige kantoren dus niet mogelijk. Het pand is ook niet als zelfstandig kantoor in gebruik geweest, maar als bijbehorend kantoor. In het bestemmingsplan wordt voor vlek 6, waarop ook het perceel Weurtseweg 478 is gelegen, de aanduiding ‘hotel’ opgenomen. De specifieke gebruiksregels met betrekking tot een hotel (artikel 3.3.4 van het ontwerp bestemmingsplan) komen te vervallen. Conclusie Bij de bestemming Gemengd is in artikel 3.1 de aanduiding ‘hotel’ opgenomen. Op de verbeelding is voor vlek 6 de aanduiding ‘hotel’ opgenomen.
6
3. Liandon, Duiven Inhoud zienswijze Liander N.V. is als regionale netbeheerder onder andere belast met het beheer, onderhoud en instandhouding van het hoogspanningsnet met een spanningsniveau tot en met 50 kV. Om deze taak uit te voeren, is het van belang dat de ligging van de kabelverbindingen planologisch worden veiliggesteld. Daarnaast dient het tracé van de kabelverbindingen gevrijwaard te blijven van (nieuwe) ruimtelijke ontwikkelingen of activiteiten die van negatieve invloed kunnen zijn op de functionaliteit van de kabelverbinding. In de verschillende bestemmingen, met uitzondering van ‘Hoogspanning-Leiding’ is niets opgenomen over het toestaan van de functie ‘nutsvoorzieningen’ (kabels en leidingen). Van een groot deel van de 50 kV-kabelverbindingen wordt niet voorzien in een dubbelbestemming. Daarnaast maakt het bestemmingsplan het mogelijk om te bouwen ter plaatse van één van de kabelverbindingen. Verzocht wordt het ontwerp bestemmingsplan zodanig aan te passen dat aan gronden waarin 50kV-kabelverbindingen zijn gelegen een dubbelbestemming wordt toegekend, voorzien van een passend bouwregels en een omgevingsvergunningstelsel voor het uitvoeren van een werk of werkzaamheden ter bescherming van de kabelverbinding. Bovendien wordt verzocht geen bouwvlak op de kabelverbindingen te projecteren. Tevens wordt verzocht om planologische besluiten in het kader van vooroverleg toe te sturen via
[email protected] Aanvullende opm.: in het kader van vooroverleg had Liander aangegeven geen opmerkingen te hebben over het bestemmingsplan. Liander heeft aangegeven dat het beleid van Liander veranderd is en dat daarom toch een zienswijze is ingediend. Beoordeling zienswijze In het ontwerp bestemmingsplan Nijmegen-Mercuriuspark is in artikel 6 voor de ondergrondse hoogspanningsleidingen de dubbelbestemming Leiding-Hoogspanning opgenomen. Op deze gronden mag ten behoeve van de overige voor deze gronden geldende bestemmingen niet worden gebouwd. Ook geldt er een omgevingsvergunningsplicht voor werken of werkzaamheden. Een omgevingsvergunning kan alleen worden verleend indien de belangen van de leiding(en) niet worden geschaad. Hiervoor wordt advies gevraagd aan de leidingbeheerder. Aan de hand van het toegezonden bestand is de ligging van de leidingen gecontroleerd en waar nodig aangepast. In vlek 6 doorkruist een leiding het perceel. Gezien de opgenomen dubbelbestemming Leiding-Hoogspanning is het aanpassen van het bouwvlak niet nodig. Mochten er binnen deze dubbelbestemming bouwplannen zijn, dan zal er advies worden ingewonnen bij de leidingbeheerder om te kijken of deze bouwplannen gerealiseerd kunnen worden en zo ja, of er nadere voorwaarden gesteld moeten worden. Zo nodig zouden er ook afspraken gemaakt kunnen worden over het verleggen van de leiding. Binnen alle bestemmingen zijn (bouw)werken ten algemenen nutte toegestaan (artikel 13.2 nieuw). Deze regeling zal worden aangevuld ten behoeve van kabels en leidingen. Conclusie Op de verbeelding is de ligging van de ondergrondse hoogspanningsleidingen aangepast. Artikel 13.2 (nieuw) wordt aangevuld ten behoeve van kabels en leidingen.
7
4. PSP92/ONP, Nijmegen Inhoud zienswijze Een bouwhoogte van maximaal 21 meter aan het Industrieplein en het Nymaplein vindt reclamant in combinatie met een minimum hoogte van 12 meter aan de forse kant. Het moet niet te massief worden. Het aspect groene daken in het beeldkwaliteitplan wordt toegejuicht. De functie van het Vasim moet behouden blijven zoals die nu is. Gevraagd wordt om een apart bestemmingsplan op te stellen voor het Vrijheidsmuseum. Verder wil reclamant het Latensteincomplex, waar nu het skatecentrum Waalhalla is gevestigd, behouden. Reclamant is tegen het bestemmingsplan. Het beeldkwaliteitplan kan op hoofdlijnen wel instemming krijgen.
Beoordeling zienswijze Voor het perceel gelegen aan het Industrieplein (vlek 1) is er voor gekozen een hoogte accent mogelijk te maken. Door de beperkte omvang van het perceel is het alleen mogelijk een hoog, rank gebouw te realiseren. Voor de overige bedrijfspercelen is een maximale bouwhoogte van 18 meter opgenomen. Voor het perceel waarop Vasim is gelegen (vlek 8) is in het ontwerp bestemmingsplan de bestemming Gemengd met de aanduiding ‘specifieke vorm van gemengd-3’ opgenomen. Binnen deze bestemming zijn bedrijven in categorie 1 tot en met 3.2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten toegestaan. Tevens zijn voorzieningen gericht op cultuur en ontspanning, sportvoorzieningen en een hotel toegestaan (maximaal 1 hotel binnen de bestemming Gemengd). Er is een aanduiding opgenomen ten behoeve van een feestzaal met een maximum oppervlakte van 2000 m2 b.v.o. Op verzoek van Vasim is de mogelijkheid van cursus- en praktijkruimten toegevoegd. De aanduiding ‘feestzaal’ is gewijzigd in ‘evenementenhal’ omdat dit meer recht doet aan het gebruik van de hal ten behoeve van verschillende evenementen. De aanduiding ‘hotel’ is komen te vervallen. Hiervoor in de plaats is de aanduiding ‘horeca’ opgenomen. Het bestaande en gewenste gebruik is daarmee ingepast. Bij de begrippen in artikel 1 zal onder ‘sportvoorzieningen’ worden aangegeven dat hier ook een klimhal en een skatecentrum onder vallen. Nu de vestiging van het Vrijheidsmuseum in het Vasimgebouw niet doorgaat, hoeft hier in het bestemmingsplan verder geen rekening mee te worden gehouden. Conclusie Bij de begrippen in artikel 1 zal onder ‘sportvoorzieningen’ worden aangegeven dat hier ook een klimhal en een skatecentrum onder vallen. Het beeldkwaliteitplan wordt niet aangepast.
8
