Zelfbouw In Amsterdam
W. A . W A H E E D : 1 5 2 0 7 3 3 A F S T U D E E R P R E S E N TAT I E R E A L E S TAT E : H O U S I N G LAB: HOUSING
1
Interesses • • • •
Vastgoed Woningontwikkeling Politiek Zelf doen/ ondernemen/ creatief bezig zijn
2
Onderwerp • Particulier opdrachtgeverschap (PO/zelfbouw/ eigenbouw)
3
Introductie • Tot de 19e eeuw PO • Massa productie • Wens voor zeggenschap en PO • 90% wilt uitgebreide keuzes* • 15% wilt (C)PO*
*Ridder, W. & Bosma, D. (2011). (Collectief) particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw. Den Haag: DBMI
4
Introductie • Verschillende ontwikkelvormen: • PO (IC) • CPO (CC) • MO (CD)
• Max. zeggenschap = PO & CPO • Priemus (1984): • • • •
Opdrachtgever Financier Grond Eigen gebruik *Beenders, 2011
5
Probleemstelling • Verschil wens vs realisatie (C)PO • Ambitie Amsterdam: 25% Zelfbouw > 2016 • Gemeente: • Hoe is zelfbouw interessanter te maken voor meer doelgroepen?
6
Doelstelling • Meer mensen faciliteren voor zelfbouw • Inzicht in: • de actieve doelgroepen • de problemen die worden ondervonden • de voordelen die worden ervaren • Advies voor betrokken partijen
7
Onderzoeksvraag “Hoe kunnen de actoren, die bij het zelfbouwproces betrokken zijn, de doelgroepen van zelfbouw die actief zijn in Amsterdam beter faciliteren door de drempels weg te nemen en de stimulansen in het zelfbouwproces te vergroten?”
+
= 8
Sub-vragen • Vooronderzoek (literatuur) • doelgroepen en beweegredenen voor zelfbouw? • drempels en stimulansen voor een zelfbouwproject? • Belangrijkste actoren en de rolverdeling? Analysekader
9
Sub-vragen • Empirisch onderzoek (de praktijk: Amsterdam) • de rollen in de Amsterdamse praktijk? • doelgroepen in Amsterdam en hun beweegredenen? • drempels en stimulansen in de projecten in Amsterdam? • Welke verbeterstappen?
Onderzoek dmv opgestelde analysekader
10
Onderzoeksopzet
11
Dataverzameling • • • •
Literatuur Kwalitatief: interviews 4 actoren: Professionals, CPO leden, PO’ers en gemeente Alle actoren geinterviewd over: • Rol actoren • Doelgroepen en beweegredenen • Drempels • Stimulansen • Verbeterstappen • 13 interviews Buiksloterham + 9 interviews Houthavens
12
Deel I: Literatuur
13
Drempels & Stimulansen • 10 stukken • 5 thema’s • • • • •
Informatieverschaffing Procesassistentie Financieel Bureaucratie Kavel
14
DEEL I: LITERATUUR
Deel II: De praktijk
15
Rollen van actoren “Hoe zijn de rollen van betrokken actoren in de Amsterdamse zelfbouwpraktijk verdeeld?” • Professionals (architecten) initiatiefnemers CPO groepen • Rol architecten in bouwgroep: • • • • •
Opzet (planning, ontwerp en procesbeheersing) Bouwprocesmanagers Consultants Reclamebureau Financier (startkosten en achtervang regelen)
16
DEEL II: AMSTERDAMSE PRAKTIJK
Rollen van actoren • Gemeente: Publiek- en privaatrechtelijke functies • Privaatrechtelijk • Rol als grondeigenaar: waardebepaling/bouwrijp/levering • Regie rol: kavelregels/aanvullende regels/ randvoowaarden • Informerende rol: mogelijkheden/ planning/ gebiedsmarketing
• Publiekrechtelijk • Toetsing op eisen: bouwbesluit/bestemmingsplan/welstand • Vergunningverlening 17
DEEL II: AMSTERDAMSE PRAKTIJK
Actieve Doelgroepen • Welke doelgroepen kiezen momenteel voor Zelfbouw in Amsterdam en wat zijn hun beweegredenen om voor zelfbouw te kiezen?
Alle Zelfbouwers
Individueel
bouwgroeplid
Hoogopgeleid, durven risico’s aan te gaan, kunnen onzekerheden dragen, pioniers, (klimaat)bewuste mensen, geduldig, uitdagend, creatief, ondernemend, flexibel, open mindset
Echte ‘zelfbouwers’
Zien zich als koper
Maken eigen concept
Kiezen kant en klare concept
Relatie met bouwwereld
Vaak geen relatie met bouwwereld
Vooral Gezinnen
Vooral 1 en 2 pers. huishoudens
18
DEEL II: AMSTERDAMSE PRAKTIJK
Doelgroepen: beweegredenen • Welke doelgroepen kiezen momenteel voor Zelfbouw in Amsterdam en wat zijn hun beweegredenen om voor zelfbouw te kiezen?
Alle Zelfbouwers
Individueel
bouwgroeplid
Locatie, weinig nieuwbouw aanbod, tekortkomingen in het marktaanbod: weinig unieke concepten, hoge prijzen en of lage kwaliteit (donkere woningen)
Droom om eigen woning vorm te geven
Meer keuzevrijheid dan normaal
Optimale kwaliteit
Ontzorgende professional
Eigen prioriteiten stellen (prijs vs ontwerp)
Vastigheid van basis (ontwerp& prijs), met uitgestelde betalingsmogelijkheid
Betaalbaar (goedkoper bouwen)
Betaalbaar en mooie ontwerp
Volledige vrijheid: binnen en buiten woning
Vrijheid binnen de woning
DEEL II: AMSTERDAMSE PRAKTIJK
19
Drempels • Welke van de mogelijke drempels en stimulansen worden door de doelgroepen ervaren in de projecten in Amsterdam en welke niet? Informatieverschaffing
Belangrijkste drempels -Afweging kosten-informatie vanuit gemeente, geen volledige projectinfo & altijd nieuwe informatie
proces-assistentie
-Proces duurt lang (data verschuivingen)
Financieel
Bureaucratie/ procedure
Kavel
-Hypotheek beneden-boven woning -CPO: Banken terughoudend met hypotheek -CPO: Aanloopkosten incl leges, ontwerp als selectie-eis is duur -Vergunningverlening duurt lang -Enorme hoeveelheid regelgeving -Gezagsverdeling binnen gemeente (publiek- en privaatrechtelijk scheiding van functies) -Stadsverwarming verplicht en duur -Weinig binnenstedelijke en CPO locaties -of hoge prijs of gemis faciliteiten
DEEL II: AMSTERDAMSE PRAKTIJK
20
Stimulansen • Welke van de mogelijke drempels en stimulansen worden door de doelgroepen ervaren in de projecten in Amsterdam en welke niet? Informatieverschaffing
proces-assistentie
Financieel
Bureaucratie/ procedure Kavel
Belangrijkste stimulansen -Procesinfo gemeente uitgebreid en helder, zowel voor individueel als collectief zelfbouw -projectbureau zorgt voor gewenste informatie -CPO: info vanuit professionals goed -opzet fasering gemeente (1 jaar aanlooptijd) -projectbureau snel en daadkrachtig -CPO: schetsontwerp geeft houvast en frame voor groepsleden (tevens ontzorging) -CPO: professionals ontzorgend (adviseurs en begeleiders) -CPO: lage instapkosten (regeling leges & architectkosten achteraf) -CPO: aannemer als achtervang -opzet projectbureau binnen gemeente *PO: vrijheden (oa welstandsvrij) -goed gelegen locatie
DEEL II: AMSTERDAMSE PRAKTIJK
21
Verbeterstappen • Welke verbeterstappen noemen de betrokken actoren om de drempels te verlagen en stimulansen te vergroten en wie moeten deze volgens hen realiseren? Informatieverschaffing
proces-assistentie
Financieel
Bureaucratie/ procedure
Kavel
Gewenste rol gemeente -Zelfbouw promoten (voorbeelden, interviews, website & uitdagingen) -aparte informatie over alle zelfbouwvormen -contactgegevens betrokken personen/diensten -kavelwinkel als eerste loket -toelichting van gemeente: diensten, werkwijze en aanspreekpunten -vergunningencoach -alle betrokken diensten goed betrekken, ook nutsbedrijven informeren -meer mandaat projectmanagers & team ZB -optreden als financier voor leges -betaling leges achteraf -optreden als achtervang -minder, flexibele en simpele regelgeving -projectgericht werken -team zelfbouw als probleemoplosser -afstemming tussen diensten -gedifferentieerd kavelaanbod creëeren: verschillende locaties, prijzen en groottes
DEEL II: AMSTERDAMSE PRAKTIJK
22
Verbeterstappen Informatieverschaffing procesassistentie
Financieel Bureaucratie/ procedure Kavel
Gewenste rol professionals -voorbeelden aandragen voor marketingcampagne -procesassistentie bieden aan zelfbouwers -bouwprocesmanager aanwijzen binnen de groep -leden informeren over alle ontwikkelingen -leden checken op financiële middelen -in vroeg stadium achtervang regelen voor de bouwgroep -vooroverleg met inspecteur omgevingsvergunning
23
DEEL II: AMSTERDAMSE PRAKTIJK
Deel III: Aanbevelingen
24
Aanbevelingen Gemeente • 1. Vergunningen: • Kavelregels ism afdeling vergunningen • Vergunningencoach • Anticiperen op moment van indiening
• 2. Regelgeving: • Welstandsvrij • Vrijwaring stadswarmte bij alternatief
• 3. Financiering bouwgroepen: • Betalingsregeling 25
DEEL III: CONCLUSIES & AANBEVELINGEN
Aanbevelingen Professionals • 3. Financiering bouwgroepen: • Startkosten beperken • Achtervang (garantie) regelen
26
DEEL III: CONCLUSIES & AANBEVELINGEN
Aanbevelingen • Waar een wil is is een weg……
27
DEEL III: CONCLUSIES & AANBEVELINGEN
Vragen?
28
