Stavební bytové družstvo Třebíč,
družstvo
Nerudova 1190/3
PSČ 674 01
Zápis z porady předsedů samospráv a zástupců 4 b.j. ve vlastnictví ve správě Stavebního bytového družstva Třebíč, konané dne 14.11.2012 Účast: SA - přítomno 60 zástupců SA z 80 pozvaných, tj. 75 % 4bj ve vlastnictví – přítomno 8 zástupců z 26 pozvaných tj. 30% Program: 1. Zahájení 2. Hospodaření SBD Třebíč 3. Stavy DPZ, pohledávky 4. Topná sezóna 2012-13 5. Opravy bytového fondu, směrnice č. 02/98 – Zásady výběrového řízení 6. Různé: - Problematika odvětrání bytů - Novela zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií – energetické štítky, povinné měření tepla - Úspory energie ve společných prostorách - Převody bytů do vlastnictví K bodu 1: Zahájení Poradu předsedů zahájil předseda představenstva Miloslav Peštál. Přivítal přítomné zástupce domů. Program jednání obdrželi všichni na pozvánkách. K bodu 2: Hospodaření SBD Třebíč 2.1. Majetek a závazky družstva k 30. 9. 2012 – v tis. Kč Finanční prostředky Stavby Bytové domy a byty Hodnota převedených bytů Technické zhodnocení Pozemky Pozemky převedené do vlastnictví Úvěry na pořízení domů Úvěry na revitalizace domů Plánovaný zisk družstva na rok 2012
91 890 25 352 428 956 13 143 4 694 7 392 222 18 195 233 121 660
Mimo správy bytových domů ve spoluvlastnictví družstva, provozování areálu Hrotovická a ubytovny Revoluční, družstvo vykonává správu pro 146 společenství vlastníků jednotek s právní subjektivitou. 2.2. Platby nájemného, úhrad od vlastníků a zálohy na služby spojené s bydlením Od 1.1.2013 nebudou provedeny plošně přepočty 2.2.1. Individuální změny: - vypuštění anuity při převodech bytů do vlastnictví k termínu 31. 12. 2012 - DPZ – na základě rozhodnutí bytového domu - Předat zápis, kde je zvýšení schváleno na ekonomický úsek nejpozději do 30. 11. 2012 2.2.2. Daň z nemovitostí: Upozornění na povinnost u nových vlastníků: a) byty převedené do vlastnictví v průběhu roku 2012 - povinnost vlastníků podat přiznání k dani z nemovitostí do 31. 1. 2013, platba do 31.5.2013 b) byty převedené do vlastnictví k 31.12.2012, tj. návrh na vklad v I. čtvrtletí 2013 – vlastníkem k 1.1.2013 družstvo, daň z nemovitostí bude po celý rok v předpisu úhrad za užívání bytů, přiznání k dani z nemovitostí budou podávat vlastníci až v roce 2014. c) Navedení plateb daně z nemovitostí u bytových domů, kde končí osvobození z titulu provedeného zateplení domu 1
2.2.3. Poplatek na správu - Změna prováděna nebude (ve stávající výši od 1. 7. 2009) - Měsíční poplatky: byt (nájemce, vlastník člen družstva) 130,byt (vlastník nečlen) včetně DPH 156,byt (bez dodávky a rozúčtování tepla) 107,2.2.4 Zálohy na teplo Cena tepla z CZT Třebíč - Od 1. 1. 2013 Třebíčská tepelná společnost nebude cenu zvyšovat - DPH na teplo je ve snížené sazbě (sazba DPH od 1.1.2013 ?) - zálohy jsou dostačující Domovní kotelny Cena plynu pro rok 2013 bude nižší oproti roku 2012 - výběrové řízení na dodávku plynu Konečná cena v Kč/m3 včetně poplatků a DPH Období SBD Dle ceníků JMP 01.01.2011 10,63 11,92 14.06.2011 10,65 13,19 01.01.2012 11,40 16,01 2.2.5. Záloha na studenou a teplou vodu - V nákladech roku 2013 se projeví zvýšení ceny suroviny - Předpokládané zvýšení cca 6 % 2.2.6. Zálohy na elektřinu společných prostor - náklad zanedbatelný, snížení ceny oproti roku 2012 2.2.7. Závěr Zálohy na služby budou posouzeny a zvýšení provedeno u těch bytů, kde byl za rok 2011 celkový nedoplatek, pokud již nebyla provedena úprava na žádost uživatelů bytů K bodu 3: Stavy DPZ, pohledávky 3.1. Dlouhodobá přijatá záloha na opravy a investice (tis. Kč) Stav k 1. 1. 2012 38 586 Tvorba 1-9/2012 38 677 Čerpání 1-9/2012 44 211 Stav k 30. 9. 2012 33 052 3.2. Měsíční tvorba DPZ (v tis. Kč) z toho: - na splátky úvěrů - na opravy a investice
3 700 2 435 1 265
Změny tvorby DPZ - Pro změny tvorby DPZ k 1. 1. 2013 je nutné předat podklady do 30.11.2012 - Doložit zápisem ze schůze včetně prezenční listiny 3.3. Financování oprav z globálu DPZ Poskytnuté půjčky za období leden – září 2012
4 700 000,- Kč
3.4. Revitalizace bytových domů - čerpání financí za období leden – září 2012 Splátky úvěrů a úroků z DPZ Splátky jistiny 17 983 707,- Kč Platby úroků 8 499 497,- Kč Celkem 26 483 204,- Kč 3.5. Upozornění na změny při fakturaci oprav bytových domů Opravy a rekonstrukce bytových domů - Snížená sazba DPH - Do konce roku 2012 ve výši 14 % - Přenesení daňové povinnosti u stavebních a montážních prací od 1. 1. 2012 2
Kód CZ-CPA 43 – specializované stavební práce - demoliční, průzkumné, elektroinstalační, instalatérské, topenářské, plynařské, truhlářské, malířské, obkladačské, sklenářské, pokrývačské, izolační, betonářské zednické atd. - Postup při fakturaci: plátce DPH uvedené stavební a montážní práce fakturuje bez DPH, družstvo jako příjemce má povinnost daň vypočítat a odvést. Při uvedených stavebních pracích, fakturovaných plátcem DPH, je vždy skutečný náklad oproti vystavené faktuře vyšší o 14 %. Na rozpisech tvorby a čerpání DPZ jsou částky uvedeny již včetně DPH. 3.6. SBD Třebíč vyřídilo a zajistilo dotace z programu Zelená úsporám pro celkem 18 bytových domů v celkové výši 28 673 tis. Kč (stavební práce a projektová dokumentace). Mimořádné splátky úvěrů z dotací ZÚ byly provedeny u bytových domů: Objekt: Třebíč, Novodvorská 1038-39 Objekt: Třebíč, Novodvorská 1040-41 Objekt: Třebíč, Mládežnická 1030-34 Objekt: Třebíč, M. Majerové 710-15 Objekt: Třebíč, Tkalcovská 1059-61 Po provedení mimořádných splátek došlo ke zkrácení splatnosti úvěrů. 3.7. Pohledávky Předpis nájemného k 30.09.2012 Měsíční 9 676 346,- Kč Roční 116 561 489,- Kč Zvýšení pohledávek v nájemném o (porovnání 31.07.2012) 174 612 ,- Kč % pohledávek v nájemném z ročního předpisu 0,93 % Výše pohledávek na BJ 391,- Kč Výše pohledávek na m2 5,96 Kč V případě vystavení upomínky musí nájemce a vlastník uhradit částku včetně penále. V případě, že penále nebude uhrazeno s dlužnou částkou, bude vyúčtováno a strženo z přeplatku vyúčtování služeb. K bodu 4: Topná sezóna 2012-13 4.1. Domovní plynové kotelny Jako každý rok se na domovních plynových kotelnách prováděla pravidelná údržba a opravy. Prověřovala se funkčnost čerpadel, termostatů a pojistných ventilů. Seřizovaly se kotle, hořáky a regulace UT. Prováděly se revize tlakových nádob. Na kotelnách III. kategorie byla kontrolována vybavenost lékárniček 1. pomoci, kontrola množství detekčních trubiček pro zjišťování koncentrace CO a dodržování povinností obsluh vyplývajících z provozních řádů. 4.2. Výměníkové stanice Na domovních výměníkových stanicích byly provedeny drobné opravy, dále pak kontrola regulace, funkčnost termostatů, pojistných ventilů a oběhových čerpadel UT a TV. Prováděly se revize tlakových nádob. Na tlakově nezávislých stanicích z roku 2001 (Nové Dvory, část Hájku) se letos pokračovalo s čistěním deskových výměníků pro TV a UT. V objektech SVJ Znojemská 984-5 a BD Václavské náměstí 1015-16 byly v rámci dotačního programu provedeny rekonstrukce výměníkových stanic tepla. V současnosti probíhá příprava rekonstrukcí výměníkových stanic tepla pro objekty SVJ Znojemská 986-7 a BD Družstevní 988-9. Celkem byly v této lokalitě provedeny rekonstrukce 22 stanic z celkových 26 stanic provozovaných družstvem. 4.3.Topné systémy domů Na novějších domovních plynových kotelnách a na tlakově nezávislých výměníkových stanicích byla během letního období kontrolována funkčnost automatického doplňování tlaku do topného systému. U ostatních zařízení, která tuto funkci nemají, byl udržován tlak v systému v provozním stavu, aby se zamezilo častějším poruchám na tělesech UT. 4.4. Ceny energií v roce 2012 (vše vč.14%DPH) 1. Domovní kotelny Cena plynu maloodběr 6.000 – 60.000 m3 za rok - smluvní cena dodávky plynu na rok 2012 (přepočítáno z kWh na m3 ZP) od 1. 1. 2012 10,52 Kč/m3 ZP+poplatky (cca 0,85 Kč/m3 ZP)
3
2. CZT Třebíč - kalkulovaná cena od 1. 1. 2012 451,44 Kč/GJ 3. CZT Náměšť n/Osl. – kalkulovaná cena od 1. 1. 2012 604,20 Kč/GJ Kontroly komínů S platností od 1. 1. 2011 bylo vydáno nařízení vlády č. 91/2010 Sb., které každému ukládá povinnosti spojené s provozováním komína a kouřovodu (spalinové cesty). Jednou z těchto povinností je zajistit kontrolu spalinové cesty odborně způsobilou osobou. U kotlů spalující plynná a pevná s výkonem připojeného spotřebiče paliv do 50 kW to je 1x za rok. Co se týká čištění spalinové cesty, na plynná paliva musí být provedeno 1x za rok, na tuhá pak s ohledem na sezónní nebo celoroční provoz 2x a 3x za rok. Zde také existuje možnost provádění čištění spalinové cesty svépomocí. Provádí firma Kominictví Trojanová Velká Bíteš na základě objednávky. 4.5. Výběrové řízení na dodavatele plynu a el. energie SBD Třebíč provedlo výběrové řízení na dodavatele těchto médií a výsledkem bylo snížení cen. Smlouva bude uzavřena se stávajícími dodavateli: elektrická energie - E.on Česká republika a plyn – Jihomoravská plynárenská a.s., skupina RWE. K bodu 5: Opravy bytového fondu 5.1. Opravy bytového fondu mimo regeneraci za rok 2012 Zateplení 1 bytový dům GO ZTI 2 bytové dom Oprava balkonů 1 bytový dům GO střech 2 bytové domy Výměna oken 6 bytových domů 5.2. Revitalizace 2012 126 SVJ Znojemská 984-5 129 Václavské nám. 1015-6 133 Družstevní 1018-9 135 Schollhornova 1044-5 138 Václavské nám. 951-2 713 SVJ Družstevní 1081-7 790 SVJ Družstevní 993-4 791 SVJ Demlova 1025-6 161 SVJ Divišova 675-6 469 Kmochova 188-9 612 SVJ Obránců míru 731-3 639 Novodvorská 1073-5
26 26 26 12 7 63 26 26 16 12 24 42
SVJ Znojemská 986-7 SVJ Družstevní 1020-1 Václavské nám. 1015-6 SVJ Čeloudova 1116-22 Kmochova 183-4
26 26 26 119 12
127 130 129 307 462
Lodžie, zateplení DPST DPST zateplení zateplení lodžie, zateplení Lodžie, zateplení Lodžie, zateplení Lodžie, zateplení zateplení Lodžie, zateplení Lodžie, zateplení zateplení zateplení střecha výtahy zateplení
5.4. Podpory na opravy bytového fondu 5.4.1.Panel 2013 + nízkoúročené úvěry - poskytuje SFRB - nízkoúročený dlouhodobý úvěr - výše úvěru až 90 % rozpočtových nákladů - splatnost až do 30 let - úrok již od 2 % p.a. - otevření prosinec 2012 - finanční zdroje 210 mil. Kč pro rok 2013 4
- využití pro opravy poruch domů, pro snížení energetické náročnosti domů, modernizaci bytových jader, opravy společných částí domu - žádost je podána před zahájením oprav ve II. částech 5.4.2. JESSICA - poskytuje SFRB - 600 mil. Kč k využití již od 2013 - využití ve městech se schváleným IPRM (mohou se přihlásit i další města) – předpoklad Borovina - splatnost až na dobu 30 let - úrok v minimální míře v souladu s pravidly poskytování veřejné podpory (cca 2 %) - účelový úvěr použitelný jen na krytí způsobilých výdajů - bude zřízen správce fondu rozvoje měst - otevření v I-II. čtvrtletí 2013 - ukončení – 31.12.2015 5.4.3. Nová Zelená úsporám - poskytuje MŽP - pro období 2013-20 - prostřednictví výzev - předpokládané zdroje podpory 28 mld. - dle prodeje povolenek 5.5. Zadávání oprav pro bytové domy ve vlastnictví družstva Směrnice č. 02/98, ve znění dodatku č. 4 – Zásady pro organizaci výběrového řízení Směrnice č. 08/98, ve znění dodatku č. 7 – K zajišťování prací a služeb Postup: - plán oprav, konzultace s techniky SBD, případně předběžná kalkulace - projednání a schválení na členské schůzi, shromáždění SVJ - předání písemné objednávky s požadavkem, osobní projednání s technikem, projednání financování na ekonomickém úseku - opravy zadává u zhotovitele vždy SBD s ohledem na požadavky samosprávy (okruh zhotovitelů, …) Rozsah oprav: - akce do 50 tis. Kč (vč. DPH) jsou objednány družstvem po dohodě se zástupcem domu z volné ruky a to až po doručení písemné objednávky a při dostatku finančních zdrojů. Práce jsou přebírány zástupcem samosprávy, v případě požadavku technikem družstva. - akce od 50 tis. Kč do 400 tis. Kč (vč. DPH) mohou být zadávány na základě poptávkového řízení, práce jsou přebírány po dohodě družstva a zástupce samosprávy - u akcí od 50 tis. Kč do 400 tis. Kč (vč. DPH) musí být vypsáno VŘ v případě, že částka na jeden byt přesáhne 50 tis. Kč (vč. DPH), práce jsou přebírány technikem za účasti zástupce samosprávy - u akcí nad 400 tis. Kč (vč. DPH) musí být vypsáno VŘ, práce jsou přebírány technikem za účasti zástupce samosprávy - na žádost samosprávy může být VŘ vypsáno i na nižší objemy než 400 tis. Kč, práce jsou přebírány po dohodě družstva a zástupce samosprávy K bodu 6: Různé 6.1. Úspory energie ve společných prostorách bytových domů - společné prostory domu (zejména chodby, sklepy, schodiště, společně užívané místnosti – prádelny, kočárkárny, mandly, dílny, sušárny apod.) jsou užívány, tzn. osvětlovány, vytápěny a větrány (klimatizace se dosud v našich bytových domech nevyskytuje). Nejen z ekonomického, ale i z energetického pohledu je této problematice vhodné věnovat pozornost. Vývoj: Při revitalizacích – zejména týkajících se obálek budovy – byly některé výše popsané nedostatky odstraněny (výměna sklepních oken, rekonstrukce části osvětlení apod.). Dílčích úspor bylo dosaženo výměnami klasických žárovek za žárovky kompaktní (tzv. úsporky). Větších úspor bylo dosaženo oddělením dílčích osvětlovaných úseků od celku. Výhody: - dílčí snížení spotřeby el.energie na osvětlení Nevýhody: - není dosahováno deklarované životnosti kompaktních žárovek; - je evidována vyšší pořizovací cena žárovek a dalšího zařízení;
5
Současnost: U revitalizovaných domů s modernizovanými výtahy lze evidovat nárůst spotřeby el. energie v důsledku vyššího komfortu nových výtahů (další dveře, oboustranné spojení, osvětlení kabin apod.), u některých bytových domů došlo ke snížení spotřeby el.energie v důsledku výměny žárovek (viz výše). Bylo konstatováno, že centrální větrací jednotky (na střechách domů) nevykazují nadmíru vysokou spotřebu, i když jejich deklarovaný výkon je vyšší (viz další příspěvek). Budoucnost - předpoklad: - další trendy a požadavky na snižování spotřeby energií (teplo, el.energie apod.) – viz vazba na zákonné předpisy (PENB). - stárnutí a opotřebení (morální i technické) stávajících zařízení; Požadavky: - komplexní zpracování požadavků jednotlivých bytových domů na modernizaci společného osvětlení a elektroinstalace (s dopadem do spotřeby el.energie, nákladovosti a návratnosti investice, projektová dokumentace); - realizace a kontrola požadavků na tepelné izolace potrubí (rozvody teplé vody, topná media apod.) - vytvoření uživatelských pravidel pro osvětlení společných prostor bytových domů a způsobu jejich větrání (výměna žárovek ve společných prostorách – dílny, kočárkárny, mandly, prádelny apod., zamezit časově zbytečnému svícení, uzavírání sklepních oken); Cíle: Snížit faktické ukazatele spotřeby energií a přiblížit je normativním hodnotám, tzn. vyloučit nebezpečí překročení kritérií daných zákonnými předpisy (např.PENB, energetický štítek) „plýtváním“ energiemi na vytápění, osvětlení, větrání a chlazení. Příklad nákladů a úspory při rekonstrukci společného osvětlení: Bodový bytový dům, 32 (40) bytů, výtah, osvětlení spol. prostor - společný elektroměr. Období: 03/2010- 03/2011 Spotřeba el. energie: 7.310 kWh (předpoklad - osvětlení 35%, výtah 65%); cena: 45.716,- Kč Spotřeba el.energie na osvětlení: 7.310 x 0,35 = 2.559 kWh Cena: 15.990,- Kč Období: 03/2011- 03/2012 (po rekonstrukci společného osvětlení) Spotřeba el. energie: 5.891 kWh (předpoklad - osvětlení 19%, výtah 81%); Snížení spotřeby el.energie: - 1.669 kWh Cena el. energie celkem: 36.819,- Kč Spotřeba el.energie na osvětlení: 5.891 x 0,19 = 1.119 kWh Cena: 6.995,- Kč Úspora po osazení kompaktních žárovek (LED) osvětlení: cca 8.995,- Kč Investice do systému: Kompaktní žárovky (LED), pohybová čidla a další komponenty: 46.900,- Kč Návratnost investice: cca 5 roků a 10 měsíců 6.2. Novela zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií 6.2.1 Energetické průkazy Nový dokument, průkaz energetické náročnosti budovy, na rozdíl od energetického průkazu budovy, hodnotí budovu z hlediska všech energií, které do budovy vstupují. Součástí hodnocení jsou energie na vytápění, chlazení, ohřev teplé vody, větrání a osvětlení. Nejpodstatnější ustanovení zákona: §7a Průkaz energetické náročnosti Pro soukromé vlastníky platí: (1) Stavebník, vlastník budovy nebo společenství vlastníků jednotek je povinen zajistit zpracování průkazu energetické náročnosti (dále jen „průkaz“) při výstavbě nových budov nebo při větších změnách dokončených budov, zajistit zpracování průkazu pro užívané bytové domy nebo administrativní budovy (to znamená pro objekty již stojící bez ohledu na to, zda na nich jsou nebo nejsou prováděny změny) 2 s celkovou energeticky vztažnou plochou větší než 1500 m 6
do 1. ledna 2015 (tzn. BD cca více než 25 BJ), s celkovou energeticky vztažnou plochou větší než 1000 m2 do 1. ledna 2017 (tzn. BD od 16 do 25 BJ), 2 s celkovou energeticky vztažnou plochou menší než 1000 m do 1. ledna 2019 (tzn. BD do 16 BJ), (2) Vlastník budovy nebo společenství vlastníků jednotek je povinen zajistit zpracování průkazu při prodeji budovy nebo ucelené části budovy, při pronájmu budovy, od 1. ledna 2016 při pronájmu ucelené části budovy, předložit průkaz nebo jeho ověřenou kopii možnému kupujícímu budovy nebo ucelené části budovy před uzavřením smluv týkajících se koupě budovy nebo ucelené části budovy, možnému nájemci budovy nebo ucelené části budovy před uzavřením smluv týkajících se nájmu budovy nebo ucelené části budovy, předat průkaz nebo jeho ověřenou kopii kupujícímu budovy nebo ucelené části budovy nejpozději při podpisu kupní smlouvy, nájemci budovy nebo ucelené části budovy nejpozději při podpisu nájemní smlouvy, zajistit uvedení ukazatelů energetické náročnosti uvedených v průkazu v informačních a reklamních materiálech při prodeji budovy nebo ucelené části budovy, pronájmu budovy nebo ucelené části budovy. (3) Vlastník jednotky je povinen předložit průkaz nebo jeho ověřenou kopii možnému kupujícímu jednotky před uzavřením smluv týkajících se koupě jednotky, od 1. ledna 2016 možnému nájemci jednotky před uzavřením smluv týkajících se nájmu jednotky, předat průkaz nebo jeho ověřenou kopii kupujícímu jednotky nejpozději při podpisu kupní smlouvy, od 1. ledna 2016 nájemci jednotky nejpozději při podpisu nájemní smlouvy, zajistit uvedení ukazatelů energetické náročnosti uvedených v průkazu v informačních a reklamních materiálech při prodeji jednotky, od 1. ledna 2016 pronájmu jednotky.
(7) Pokud vlastníkovi jednotky nebyl na písemné vyžádání předán průkaz (od společenství vlastníků jednotek), může jej nahradit vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie pro příslušnou jednotkou za uplynulé 3 roky; v tom případě pro něj neplatí povinnost podle odst. 3c. Při převodu členských práv a povinností není nutné předkládat průkaz energetické náročnosti budovy. SBD Třebíč zajistí vypracování průkazů energetické náročnosti pro bytové domy ve vlastnictví a správě družstva. Podrobnější informace jsou zveřejněny na www.sbd-tr.cz. a zástupci bytových domů budou informování dopisem. 6.2.2. Rozdělovače topných nákladů § 7 odst. 4 písm. a Novela přináší i další povinnosti, a to povinnou instalaci měřičů tepla v bytech s ústředním topením, a to do 31.12.2014. Odst. 4) Stavebník, vlastník budovy nebo společenství vlastníků jednotek jsou dále povinni: a) vybavit vnitřní tepelná zařízení budov přístroji regulujícími a registrujícími dodávku tepelné energie konečným uživatelům v rozsahu stanoveném prováděcím právním předpisem; konečný uživatel je povinen umožnit instalaci, údržbu a kontrolu těchto přístrojů, § 12 odst. 1 písm. 1 a odst. 2 upravují možnost udělení pokuty za přestupek v případě, neumožnění instalace, údržby a kontroly přístrojů regulujících dodávku tepelné energie konečných uživatelům. 6.3. Problematika odvětrání bytů - výchozí předpoklady – ČSN EN 15665/Z1- požadavek na odvětrání v množství 25 m3/os./den - větrací systémy: - nucené podtlakové větrání - hybridní větrání - nucené rovnotlaké větrání - v domech se vyskytuje většinou systém nuceného podtlakové větrání. Centrální ventilátor bývá umístěn na střeše, přisávací otvory (rekuperační klapky na oknech, otvory ve spížních skříních atd.), nejsou opatřeny 7
malými ventilátory, přívod venkovního vzduchu byl v minulosti zajištěn infiltrací okenních křídel. S postupem modernizace bytových domů ztratil tento systém zcela svoji účinnost. Jedním z důsledků je obtěžování dalších bytů výpary z odvětrání jiného bytu, hlučnost apod. Způsob řešení: - je nutné zabezpečení doporučené hodnoty množství vyměněného vzduchu v bytě – ventilátor + rekuperační klapky + okenní ventilační křídlo 6.3.1.Stávající systém - vytvoření podtlaku v centrálním ventilačním potrubí tzn. současným sepnutím centrálního ventilátoru na střeše. - centrální odsávání musí být v provozuschopném a dobrém stavu; - u bytů s dosud nerekonstruovanými bytovými jádry osazení zařízení s účinnými zpětnými klapkami - u všech ostatních bytů musí být vytvořen účinný systém lokálního odvětrání s ventilátory, které jsou osazeny zpětnými klapkami (při napojení na současný systém; předpokladem je sepnutí centrálního odsávání současně s lokálním odvětráním v bytě) 6.3.2. Osazení rotačních ventilačních hlavic např. LOMANCO na místo centrálních ventilačních jednotek na střeše domu - omezení hlučnosti, eliminace energetické náročnosti na provoz, nízké pořizovací náklady - nevýhody: hlavice vytváří nedostatečný podtlak v centrálním odvětrávacím potrubí – snížená účinnost odvětrání 6.3.3. Hybridní větrání K odvodu vzduchu se využívá přirozeného tlakového rozdílu ve vertikálním vzduchovodu (vlivem rozdílu hustot vzduchu a účinku větru), při nedostatečném tlakovém rozdílu se uvádí automaticky do chodu ventilátor. Systém řízení reguluje průtok vzduchu podle koncentrace oxidu uhličitého. - při kompletní vybavenosti čidly, spínači apod. se jedná o bezobsluhový provoz - vyšší pořizovací náklady (lišící se od vybavenosti systému) – cca 30.000,- až 70.000,- Kč (dále též podle počtu bytů apod.) 6.3.4. Nucené rovnotlaké větrání Nucené rovnotlaké větrání představuje vyšší kvalitu větrání než nucené podtlakové větrání, popř. hybridní větrání. Použije se však i tam, kde není z hygienických důvodů možné zajistit přívod vzduchu pod tlakem z obvodové stěny (hlučné prostředí, znečistěné prostředí – emise prachových a kouřových částic, trvalé pachy – ČOV apod.). Větrací jednotka pro nucený přívod vzduchu musí být vybavena filtrací vzduchu a ohřívačem, resp. předehřívačem vzduchu. S ohledem na spotřebu energie se doporučuje použití zařízení pro zpětné získávání tepla (ZZT). V případě nuceného rovnotlakého větrání, realizovaného centrální větrací jednotkou pro více bytů, musí zařízení automaticky vyrovnávat tlakové poměry v přívodních i odváděcích vzduchovodech při zásahu jednotlivých uživatelů. - při systémovém řešení se jedná o provoz s rekuperací tepla dle individuálních požadavků – řízené větrání; - vysoké pořizovací náklady (vždy na základě individuální kalkulace); - zásahy do stavebních konstrukcí (stavební úpravy) Bližší informace o rekonstrukci a opravách ventilačních jednotek lze získat na SBD Třebíč, referát provoznětechnického úseku - Pavel Šikl. Informace o sortimentu výrobků pro vzduchotechniku a odvětrávání lze rovněž získat na internetových portálech, např. www.elektrodesign.cz 6.4. Legislativa 6.4.1. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník – nové znění – účinnost od 1.1.2014 Mezi hlavní změny občanského zákoníku patří zejména: - konkrétní vymezení zásad soukromého práva, tedy práva týkajícího se jednotlivce, kdy subjekty mají zásadně rovné postavení a to jak osoby fyzické, tak právnické, - podpora principu autonomie vůle a maximální dispozitivnost právní úpravy, - komplexnost návrhu (úprava institutů, které jsou dnes v několika právních předpisech, - v jednom kodexu), - odklon od absolutní k převažující relativní neplatnosti právního jednání, - větší důraz na úpravu práv osobnostních (statusových otázek), která jsou akcentována (již díky systematice návrhu) nad úpravou majetkových vztahů (dnešní stav), - opouští se od úplného zbavení způsobilosti k právním úkonům, nově se namísto pojmu „způsobilosti k právním úkonům“ zavádí tradiční pojem „svéprávnost“, - jednotná úprava závazkového práva v soukromoprávní oblasti (již nebude paralelní 8
-
-
úprava závazkových vztahů v obchodním zákoníku, došlo ke sjednocení úpravy jednotlivých smluvních typů do jednoho právního předpisu), do občanského zákoníku jsou zařazeny i ty smlouvy, které momentálně stojí mimo občanský i obchodní zákoník (pojistná smlouva), nové pojetí věci, které jsou široce vymezené včetně moderního pojetí práv jako nehmotných věcí, nové pojetí zvířete; nově se konstruuje, že zvíře není věc, byť se na něj ustanovení o věcech, pokud to neodporuje povaze zvířete jako živého tvora, použijí přiměřeně, sjednocuje se princip ochrany dobré víry nabyvatele (zákazníka) při nabytí vlastnictví od nevlastníka, který byl dosud platný pouze v obchodním právu, čímž se klade důraz na právní jistotu osob jednajících v dobré víře, nově se zavádí princip, že stavba je součástí pozemku, tzn. uplatní se klasická zásada superficies solo cedit, úprava dědictví je pojata s důrazem na ochranu vůle zůstavitele; posiluje se jeho vůle při rozhodování o jeho majetku, zpřesňují se ustanovení odpovědnosti za škodu, upřednostňuje se náhrada škody uvedením do předešlého stavu oproti náhradě v penězích a posiluje se právní postavení osoby, které byla věc poškozena, zjednodušuje se úprava založení spolků.
6.4.2 Zákon č. 90/2012 Sb., zákon o obchodních společnostech a družstvech, zákon o obchodních korporacích účinnost od 1. 1. 2014 Nahrazuje příslušnou část obchodního zákoníku, přičemž má celkem 786 paragrafů. Část upravující družstvo je podstatně podrobnější, když místo současných 39 paragrafů má paragrafů 221 z toho 30 paragrafů se týká speciálně družstev bytových. Největší diskuse a připomínky svazu se týkaly zejména vymezení pojmu družstvo, dále pojmu družstevní a vypořádací podíl, spoluvlastnictví družstevního podílu a s tím související společné členství v družstvu, možnosti zastavení družstevního podílu, fungování shromáždění delegátů, převodu družstevního podílu a okolností jeho dědění. Vzhledem k tomu, že se jedná o nejdůležitější a klíčové zákony, je těmto předpisům z hlediska metodické činnosti svazu věnována odpovídající pozornost. V současné době svaz pracuje na vzoru stanov bytového družstva a vzoru stanov malého bytového družstva s předpokladem dokončení březen-duben 2013 a poté předání úřadům rad k vnitřnímu připomínkovému řízení. Z hlediska časového vycházíme z účinnosti zákona o obch. společnostech a družstvech ke dni 1.1.2014 a také z ustanovení přechodných, kde v § 777 je stanoveno, že ujednání stanov, která jsou v rozporu s donucovacími ustanoveními tohoto zákona se zrušují dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, přičemž obchodní korporace, tedy i družstva přizpůsobí do 6 měsíce ode dne účinnosti tohoto zákona listiny úpravě tohoto zákona a doručí je do sbírky listin. V úvahu také přichází zpracovat nejdříve dílčí úpravu stanov ve věcech, u kterých je třeba stanovit účinnost zároveň s účinností zákona o obchodních korporacích tj. k 1. 1. 2014. Jako příklad uvádíme potřebu řešit a regulovat možnost zastavit nebo spoluvlastnit družstevní podíl, kdy podle citovaného zákona lze tyto instituty stanovami vyloučit nebo podmínit. Pokud jde o stanovy společenství vlastníků jednotek, je právní úprava přechodných ustanovení obdobná (§ 3041 odst. 2 obč. zák.) s tím, že lhůta pro přizpůsobení stanov je 3 roky od nabytí účinnosti občanského zákoníku. Předpokládáme proto, že práce na metodice pro činnost SVJ by započaly až po skončení prací na metodice pro činnost bytových družstev (II. pol. 2013 a 2014). V úvahu je také třeba vzít skutečnost, že MMR teprve začalo analyzovat, jak po 1.1.2014 řešit převody jednotek bytových družstev (dosavadní § 9 odst. 4, § 23-28, §33a, § 33b zák. o vlastnictví bytů), zda bude třeba nový zákon či nějaké jiné řešení. Rovněž MMR teprve připravuje prováděcí právní předpis (§ 1222 nového obč. zák.), který stanoví, jakým způsobem se vypočte podlahová plocha bytů, o kterých částech jednotky se má za to, že jsou společné a podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a pozemku. Připomínáme, že nejkratší běžná doba pro přijetí či změnu zákona je 9 měsíců. 6.5. Převody bytů do vlastnictví SBD Výchozí Vlastní bytů Vlastní garáží Celkem převedlo bytů Celkem převedlo garáží
5 777 421
31.12.06
31.12.07 31.12.08 31.12.09 31.12.10 31.12.11 31.10.12
3323 250 2454
3055 244 2722
2668 233 3109
2254 210 3523
171
177
188
211
9
1811 160 3966 68,65 % 261
1632 1570 115 107 4145 4207 71,70 % 72,80 % 270 278
Celkem spravuje bytů Celkem spravuje garáží Počet budov se zpracovaným PV SVJ – domy původně SBD SVJ – domy ve správě
6015
5977
5966
6127
6126
6142
6148
421
362
353
352
387
387
387
387
/273/
231
233
237
245
254
260
261
56
60
68
75
98
122
128
13
12
12
14
14
17
18
Převody bytů na rok 2013: I. čtvrtletí 2013 1 žadatel II. čtvrtletí 2013 20 žadatelů IV. čtvrtletí 2013 5 žadatelů 6.6. Odměny za práce spojené s chodem bytového domu Funkcionářské odměny se od 1.1.2012 nevyplácí. Nově se budou formou dohod o provedení práce vyplácet odměny za práce spojené s chodem bytového domu dle Směrnice č. 01/2009 (v platném znění). Výše odměny byla stanovena s ohledem na níže uvedené činnosti (schváleno usn. PD dne 30.10.2012 č. 1802): Popis činnosti Krácení za neplnění 1. Minimálně 1x ročně svolat členskou schůzi, 15 % informovat bydlící, předložit zápis ze schůze 2. Účast na poradách předsedů 10 % 3. Účast na shromáždění delegátů 15 % 4. Předání tiskopisů v daném termínu – 10 % vyúčtování služeb, přílohy k nájemním a mandátním smlouvám apod. Předsedové SA obdrželi dopis z informací o vyplacení odměn za činnosti spojené s chodem bytového domu formou dohody o provedení práce s částkou k rozdělení. Vrácení dopisu s uvedením osoby, s kterou bude dohoda uzavřena. Koncem listopadu obdrží předsedové samospráv dohodu o provedení práce k podpisu s výplatní listinou. Součástí výplatní listiny bude i zápis z členské schůze, kde bude doloženo projednání a schválení rozdělení odměn s podpisy všech členů výboru. 6.7. Diskuse 6.7.1 www.sbd-tr.cz - zápisy z porad a shromáždění, formuláře, informace - informační portál – DPZ, pohledávky, předpisy, kontakty, stanovy SBD, zápisy z členské schůze 6.7.2 Diskuse k odvětrání bytů – názory zástupců domů na různé systémy 6.7.3 Solární systémy - připravit finanční kalkulaci solárních systémů na ohřev teplé vody 6.7.4 Štítky s označením správce společných částí domu V měsících září – říjen 2012 byly na bytových domech umístěny štítky s označením správce společných částí budovy - SBD Třebíč. Tyto štítky nejsou reklamními, ale mají sloužit jako informace nájemcům, vlastníkům a různým dodavatelským firmám k získání informací o bytovém domě a podmínkách, za kterých lze opravy společných částí BD provádět. Zástupci samospráv, kteří dosud nemají tyto štítky na svých bytových domech umístěny, případně je nedopatřením odstranili, si je mohou vyzvednout na SBD Třebíč u referenta bytové správy – pí Chlubnová. K bodu 9: Závěr Ředitel družstva poděkoval všem přítomným za účast. Miloslav Peštál v.r. předseda představenstva Zapsala: Bendová Ivana
Ing. Zdeněk Veškrna v.r. ředitel družstva 10
