Bytové družstvo Limuzská 528
Zápis z členské schůze konané dne 19. 5. 2015 ve velkém sále Sdružení paraplegiků – Centrum Paraple, Ovčárská 471, Praha 10 Členskou schůzi svolal podle čl. 29 bod 3 Stanov družstva předseda z pověření představenstva pozvánkou vyvěšenou webových stránkách družstva a na informační tabuli dne 29.4.2015 a současně zaslanou na e-mailové adresy členům družstva (pozvánka je přiložena k archivnímu výtisku). Program schůze byl představenstvem družstva projednán v souladu se Stanovami družstva, 1. Zahájení členské schůze a schválení programu jednání Členskou schůzi zahájil místopředseda družstva Mgr. M. Mudra v 18.05 hod za účasti 56 členů (ze 77), tj. 72,7 %. Členská schůze byla tedy usnášeníschopná. Na výzvu Mgr. M. Mudry, představenstvem pověřeného řízením schůze, byly vzneseny připomínky k návrhu programu jednání. Pan P. Staněk a ing. A. Horčáková navrhli dodatečně zařadit hlasování o souhlasu s vydáváním bytů do osobního vlastnictví. Tento bod byl doplněn na program členské schůze po schválení 37 hlasy. Do návrhové komise představenstvo navrhlo ze svého středu ing. R. Neubergovou, z pléna se nikdo nepřihlásil, předseda proto vyzval ing. P. Davida, který nominaci přijal. Členská schůze složení návrhové komise schválila 53 hlasy, 3 členové se zdrželi. 2. Zpráva představenstva o činnosti od minulé členské schůze (předseda Ing. Andrle) Zprávu představenstva o činnosti od minulé členské schůze a hlavních cílech a úkolech pro rok 2015 přednesl předseda ing. Andrle. Z fondu oprav bylo zaplaceno: Název
Kč 15 972,00 5 837,00 1 828,50 7 500,00 179 400,00 70 390,00 6 897,00 287 824,50
Šonský revize plyn FEOS revize požární ochrany Pražská plynárenská opravy po revizi plynu Projekt a stavební povolení rampa Štorkán konstrukce rampa a zádveří Able-stav stavební základy rampa a zádveří WEBHOUSE internetové stránky Celkem
3. Zpráva představenstva o hospodaření (předseda Ing. Andrle) K dnešnímu dni družstvo vlastní 77 bytů a má 77 členů. Je pronajímáno 15 bytů plně a další další 3 byty částečně, což je téměř čtvrtina. V červnu byla zaplacena poslední splátka bezúročného úvěru na koupi pozemku, družstvo tedy již nemá vůči nikomu žádné finanční závazky. Proto jsme požádali Úřad MČ Prahy 10 o výmaz zástavního práva smluvního k našim nemovitostem z katastru. Dotazem u referenta 1
referátu prodeje nemovitého majetku pana Zavázala bylo zjištěno, že spis jde k podpisu, vyřízení můžeme očekávat v průběhu června. Představenstvo v říjnu 2014 vyhotovilo a proti podpisu všem členům družstva předalo „Rozhodnutí představenstva družstva o konečné výši dalšího členského vkladu“, se současným vyúčtováním. Přeplatky byly poukázány na bankovní účty, případně vyplaceny v hotovosti. Hospodářské výsledky v roce 2014 Výnosy z nebytových prostor: T-Mobile České Radiokomunikace SBD UNO Úroky z běžného účtu Výnosy celkem Daňově uznatelné náklady
247.000,- Kč 193.584,- Kč 15 556,- Kč 37.860,- Kč 4.936,87 Kč 251 936,87 Kč 89 431,00 Kč
Hospodářský výsledek před zdaněním Daň z příjmu 19 % Čistý zisk Stav finančních prostředků Pokladna stav k 1.1.2014 příjem do pokladny výdej z pokladny stav k 31.12.2014
162.505,87 Kč 30.780,00 Kč 131 725,87 Kč 5 546,00 43 810,00 47 519,00 1 837,00
Běžný účet stav k 1.1.2014 příjem na běžný účet výdej z běžného účtu Stav účtu k 31.12.2014
4 310 320,53 4 737 356,53 3 455 374,67 5 622 302,39
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
Daň z příjmu ve výši 30.780 Kč byla převedena na účet FÚ Prahy 10 dne 1.4.2015. Představenstvo členské schůzi navrhuje, aby souhlasila s převedením čistého zisku ve výši 131.725,87 Kč do fondu oprav. 4. Zpráva a návrhy kontrolní komise (Ing. Hudečková) Zůstatky finančních prostředků pokladny a běžného účtu, tak jak je uvedl ve své zprávě předseda, souhlasí. Do pokladny byly přijaty platby nájemců za zhotovení klíčů a vstupníků a další hotovost potřebnou na výplaty v hotovosti. Z pokladny byly vyplaceny přeplatky družstevních podílů členům družstva, kteří nemají zřízen bankovní účet. Dále byly hrazeny v hotovosti pronájem sálu na členské schůze, odměna pokladní, poštovné, oprava vchodových dveří, kolky, tisk pozvánek a stanov, nákup náhradních žárovek, oprava počítače, podhledy v hale a čistění dešťového svodu na střeše domu. Celkově bylo vyplaceno v hotovosti 47.519,00 Kč. Na běžný účet byly přijímány úhrady nájemného členů družstva, pronájmu z nebytových prostor, nedoplatky z vyúčtovaných služeb a úroky. Z běžného účtu byly placeny faktury od dodavatelů služeb, odměny za správu domu, daňové povinnosti, pojištění a další nezbytné náklady související s řádným chodem domu. 2
Vyúčtování služeb souvisejících s užíváním bytů je prováděno v souladu s §§ 3 a 4 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty. Kontrolní komise provedla během roku dvě ohlášené a dvě namátkové kontroly, v účetnictví ani v hospodaření družstva nezjistila žádné podstatné nedostatky. Dodavatelské faktury jsou hrazeny včas a ve správné výši. Věcnost a správnost je vždy odsouhlasena předsedou družstva. Příjmové a výdajové pokladní doklady obsahují evidovány ve vázané pokladní knize.
všechny předepsané náležitosti a jsou
Platby nájmů jsou pravidelně měsíčně evidovány a kontrolovány předsedou družstva, v ojedinělých případech jsou prováděna opatření k urychlenému vyrovnání dluhu. Platební morálka všech členů družstva je na vysoké úrovni, nemáme žádné neplatiče. Hospodářský výsledek za rok 2014 po zdanění ve výši 131.752,87 Kč navrhuje převést do fondu oprav. Povinnost uhradit daň z příjmu právnických osob za rok 2014 ve výši 30.780 Kč byla splněna dne 1. 4. 2015. Jelikož daň z příjmu za minulý rok přesáhla limit 30.000 Kč, kontrolní komise upozorňuje na povinnost hradit zálohy na daně z příjmů vždy ve výši 40 % v termínu k 15. 6. a 15.12. 2015. Závěrem kontrolní komise konstatuje, že náklady na opravy a údržbu domu jsou vynakládány účelně vždy po posouzení představenstvem družstva. Pro akce většího rozsahu se provádí výběrové řízení z došlých nabídek zúčastněných firem. 5. Zpráva představenstva o technickém stavu domu (předseda Ing. Andrle) Průkaz energetické náročnosti budovy (dále jen PENB) Ze zákona č. 406/2000 Sb. o hospodaření energií a vyhlášky č. 78/2013 Sb. o energetické náročnosti budov jsme jako vlastníci bytového domu s energeticky vztažnou plochou větší než 1500 m2 povinni vypracovat „Průkaz energetické náročnosti budovy“. Průkaz vypracoval energetický specialista Ing. Antonín Honych, který již zpracoval PENB pro sousední dům stejného typu. Výsledek není nijak povzbudivý: Energetická náročnost budovy Obálka budovy Vytápění Teplá voda Osvětlení Celková energetická náročnost budovy
Třída F E C C D
slovní hodnocení velmi nehospodárná Nehospodárná Úsporná Úsporná méně úsporná
Pro hodnocení kvality budovy z hlediska spotřeby energie na vytápění je obálka budovy, tedy obvodové panely. Přetrvávající představy, že kvalita našich panelů je dobrá je zcela mylná. Jejich tepelně izolační vlastnosti vyhovovali technickým normám v roce 1972, tedy před 43 roky. Od té doby se změnily technické normy, technologie a především cena tepla. Plíseň v bytech (předseda Ing. Andrle) Před zhruba 4 roky vznikla plíseň v bytě č. 66 v kuchyni ve spíži. Odstranění závady provedeno lezeckou technikou. Později se v témže bytě objevila plíseň v dětském pokoji, v loňském roce se objevila plíseň v bytě č.12. Představenstvu družstva bylo uloženo členskou schůzí se příčinami vzniku plísní zabývat. Zajistilo zkušeného autorizovaného inženýra Ing. Petra Lebedu, který na místě provedl prohlídku bytu č. 66 a celého objektu, využil naši výkresovou dokumentaci a „Studii 3
částečného zateplení domu“ zpracovanou v roce 2013 Pavlem Šálou, kde jsou uvedeny všechny potřebné výpočty. Z předloženého písemné vyjádření vyplývá: Některá plastová okna byla osazena bez řádného zapěnění všech spár včetně míst, kde byla při montáži podklínována, a tak tudy táhne studený vzduch. Vada je zřejmá zvláště tam, kde jsou vnitřní parapety původní z kameninových desek. Navíc nebyly vyměněny vnější parapety a tak zejména v rozích zatéká, okna nebyla všade řádně nasazena tak, aby parapet byl v drážce rámu. Některé vnější spáry mezi rámem okna a ostěním nejsou vytmeleny Spáry obvodových panelů jsou přelepeny silikonovou páskou, tam, kde je poškozen vymývaný povrch i vlastní páska, však tudy zatéká, viz fotodokumentace výše uvedené studie, navíc některé panely jsou prasklé! Obvodové panely jsou na mnoha místech prasklé, může se tak dovnitř dostávat vlhkost a následně kondenzovat. Panely navlhají, možnost výskytu plísní. Ze studie (tepelný výpočet) vyplývá, že dvouplášťová konstrukce má vnitřní povrchovou teplotu 12,3 oC, u průčelních lodžiových stěn a jednovrstvé konstrukce dokonce jen 10,2 oC. Z toho je zřejmé, že je-li u takové stěny přistaven nábytek, musí se tvořit plísně. V konstrukci navíc kondenzuje vlivem prostupu tepla voda. Podle písemného vyjádření k problémům a závadám bytového domu, zpracovaného Ing. Lebedou jediným hospodárným řešením, které výše uvedené vady odstraní, je zateplení fasády. Potom stoupne vnitřní povrchová teplota stěn na cca 19,1 oC. Odstraní se tak i zatékání do styčných spár obvodového pláště, rosný bod obvodové stěny se přesune do zateplení. Lokální opravy jednotlivých vad tudíž podle ing. Lebedy nezaručují dlouhodobé zlepšení a navíc nejsou ekonomické. Rozvody elektřiny v bytech (předseda Ing. Andrle) Představenstvo se zabývalo finančním a technickým řešením elektrických rozvodů v bytech, zejména v bytových jádrech. Pan Staněk v listopadu 2014 předložil návrh spočívající v tom, že se každému členu družstva vyplatí v hotovosti 10 – 12 tis. Kč. Pro toho, kdo již rekonstrukci provedl, to bude znamenat částečnou náhradu vynaložených prostředků, ostatní členové odpovídající opravu provedou ve vlastní režii. Výplatu navrhl smluvně ošetřit tak, že v případě neuskutečnění opravy do stanoveného termínu peníze družstvu vrátí. Způsob prokazování opravy se doloží revizní zprávou, fakturou od dodavatele, dokladem o nákupu materiálu či jiným způsobem – o variantě rozhodne členská schůze. Na zasedání představenstva 13. 5. 2015 p. Staněk původní návrh upřesnil s tím, že by paušální částka 10 – 12 tis. Kč u bytů s již provedenou výměnou rozvodů byla zachována, ostatním by se vyplatila až po provedené opravě. Dále navrhuje, aby byla schválena možnost poskytnutí bezúročné půjčky od družstva. Na revize elektrických rozvodů v bytech se nevztahuje žádná ČSN. Revize jsou povinné pouze u právnických osob v termínech dle druhu prostředí a u společných prostorů. Na byty, kde je zákazníkem fyzická osoba odebírající elektřinu na základě smlouvy, se vztahuje ustanovení § 28 zákona č. 458/2000 Sb. (energetický zákon). Zákazníkovi je uložena povinnost udržovat své odběrné elektrické zařízení ve stavu, který odpovídá právním předpisům a technickým normám. V případě, že jeho odběrné zařízení ohrožuje život, zdraví nebo majetek osob, má provozovatel distribuční soustavy podle § 25 právo přerušit nebo omezit dodávku elektřiny v nezbytném rozsahu. Fond oprav je určen pro opravy společných částí domu, případně na odstranění havarijních stavů majetku družstva (tedy i bytů) proto byl návrh podaný panem Staňkem většinou hlasů představenstvem zamítnut. Podle §6 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. bytové rozvody elektřiny nejsou společnými částmi domu. 4
Z těchto důvodů představenstvo navrhuje členské schůzi na základě dřívějších zkušeností schválit provedení kompletní kontroly elektrických rozvodů v bytech protokolární formou. Nájemníkům potom nařídit umožnění přístupu do bytu podle čl 29 odst. 3 Stanov družstva. 6. Projednání postupu a možností vydávání bytů do osobního vlastnictví (Ing. Andrle) Předseda ve svém referátu seznámil členskou schůzi s aspekty obou forem vlastnictví bytů, jejich právech a povinnostech. Zásadní rozdíl mezi vlastníkem a členem družstva je majetkoprávní vztah k bytu. Vlastník byt a poměrnou část společných a nebytových prostor domu skutečně vlastní (je zapsán v katastru nemovitostí), člen družstva je spoluvlastníkem domu v poměru svého družstevního podílu. Družstevní dům včetně všech bytů, nebytových a společných prostor vlastní družstvo. Z hlediska právního vztahu jsou si obě formy vlastnictví rovny. Současné právní předpisy pro společenství vlastníků jednotek i pro bytová družstva se vzájemně natolik sblížily, že mezi nimi není podstatných rozdílů. Nespornou výhodou však je existence pouze jedné formy vlastnictví. V případě, že v domě budou vedle sebe současně existovat obě formy vlastnictví, musí každý subjekt vést vlastní účetnictví, mít svůj účet v bance a správu domu předá družstvo společenství vlastníků, což zcela jistě zdraží bydlení. Každý člen družstva před tím, než se rozhodne pro tu nebo onu formu vlastnictví, by měl odpovědně zvážit jednotlivá pro a proti. V případě změny vlastnictví se jedná o krok nevratný. O tom, zda se byty budou převádět do osobního vlastnictví, rozhoduje členská schůze nájemníků. 7. Diskuse k předneseným zprávám (v 18.49 hod bylo přítomno 59 členů, tj. 79,6 %) Pan P. Staněk v návaznosti na vystoupení autorizovaného inženýra Ing. P. Lebedy vznesl dotazy na rozsah poškození silikonových pásků na mezipanelových spárách na celém domě s tím, že poškození podle fotodokumentace studie ing. Šály je mechanické a v dosahu ze země, pásky nejsou zpuchřelé a pevně drží na podkladu. Ing. Lebeda panu Staňkovi konkrétně neodpověděl. Na dotaz pana Staňka, zda pěnový polystyrén udrží panel, ing. Lebeda odpověděl, že na fixaci prasklin v panelech je třeba použít kotvy a táhla. P. Staněk rozporoval závěry studie ing. Šály, ze které ing. Lebeda vychází, protože podle pana Staňka studie pracuje s jiným panelem, než je použit na našem domě. Ing. P. Lebeda všechny námitky pana Staňka označil za nepravdivé a důrazně je odmítl. Pan Staněk uvedl, že pouze vznášel dotazy a neměl žádné námitky. P. Staněk zopakoval svůj návrh na vyplacení částky 10 – 12 tisíc Kč na výměnu elektrických rozvodů těm členům, kteří již výměnu provedli. Navrhl poskytnout z prostředků družstva bezúročnou půjčku na provedení výměny těm členům, kteří nemají potřebné prostředky k dispozici. Tento návrh podpořila p. Krausová. Ing. Fárková vznesla dotaz k položce krátkodobých závazků v účetní závěrce. Současně poukázala na nutnost provedení inventury majetku družstva. Předseda vzal dotaz jako podnět, a odpověděl, že se tím představenstvo bude zabývat. Zástupce bytu č. 68 (pí. Martinů) navrhl provedení komplexní prohlídky ve všech bytech, tedy kromě kontroly elektrických rozvodů také zjištění ostatních závad (plísně, netěsnost parapetů, oken a dveří na lodžie). P. Landa navrhl, aby představenstvo na základě skutečností zjištěných při prohlídce v bytech připravilo detailní zprávu a porovnalo nákladnost lokálních oprav a komplexního řešení. P. Pešl opakovaně požádal, aby představenstvo řešilo otázku výskytu plísní v bytě č. 66.
5
JUDr. Florian upozornil přítomné na to, že o doplněném bodu programu (hlasování o souhlasu s vydáváním bytů do osobního vlastnictví) nelze podle zákona hlasovat, protože není možné dodatečně měnit program schůze. Ing. R. Neubergová navrhla, aby bylo hlasováno o svolání mimořádné členské schůze, na které by se řešila problematika vydávání bytů samostatně a v souladu se stanovami BDL a zákonem. V době hlasování bylo přítomno 49 členů Při nezávazném hlasování : Pro 18 členů, (36,7 %) proti 8 členů zdrželo se 23 členů Výsledek nezávazného hlasování: návrh nebyl přijat Na žádost některých členů (P. Staněk a ing. Horčáková) proběhlo informativní hlasování o možnosti vydávání bytů do OV. V době hlasování bylo přítomno 41 členů Při nezávazném hlasování: Pro 17 členů, (41.5 %) proti 19 členů zdrželo se 5 členů Výsledek nezávazného hlasování: návrh nebyl přijat Členská schůze na závěr schválila účetní závěrku za rok 2014 a přijala usnesení 40 hlasy, 1 se zdržel. Výsledek hlasování: návrh byl přijat 97,6 %
8. Usnesení členské schůze Členská schůze Bytového družstva Limuzská 528 schvaluje: 1. Činnost představenstva v období od minulé členské schůze a všechny úkony představenstvem v tomto období provedené; 2. Účetní závěrku za rok 2014 a výsledky hospodaření družstva v roce 2014; 3. Převedení čistého zisku za rok 2014 ve výši 162 505,87 Kč do fondu oprav;
4. Schvaluje tyto odměny členům představenstva družstva: a) předsedovi 28 tis. Kč b) místopředsedovi 22 tis. Kč c) ostatním členům představenstva v souhrnu 45 tis. Kč., které rozdělí předseda. Úkoly a cíle na rok 2015 a další roky a) Namontovat na radiátory rozdělovače topných nákladů (tzv. měřiče tepla) a provést výměnu vodoměrů, kterým končí doba platnosti ověření. Vše s možností dálkového odečtu bez nutnosti vstupu do bytu, náklady cca 235 tis. Kč. b) Pro dálkové odečty vodoměrů zakoupit notebook se softwarovým vybavením, který bude současně sloužit i pro potřeby družstva za dosluhující stolní počítač, náklady do cca 25 tis. Kč c) Uvolněné prostory po distribuční trafostanici ve výměře 58 m2 převést z nebytových prostorů do bytových a upravit je na další sklepní kóje. Pro tyto stanovit výši členského podílu odpovídajícího nákladům na provedení úprav a přidělit je vybraným členům. O přidělení rozhodne podle čl. 30 Stanov družstva členská schůze. Předpokládá se zřízení cca 15 sklepních kójí; d) Zajistit řešení výskytu plísní v bytech č. 12 a 66. 6
e) Provést komplexní prohlídky ve všech bytech se zaměřením na stav elektroinstalace, rizik plísní a netěsnosti parapetů, oken a dveří na lodžie. Prohlídka bude provedena protokolární formou. Na základě zjištěného stavu představenstvo připraví detailní zprávu o závadách a nedostatcích v jednotlivých bytech a zjistí cenu za provedení lokálních oprav ve srovnání s komplexním řešením. Nájemníci budou povinni umožnit přístup do bytu podle čl. 29 odst. 3 Stanov družstva. Zapsali: Ing. Václav Andrle, Mgr. Martin Mudra Ing. Radka Neubergová Petr Staněk
7
