Zápis 2. shromáždění Společenství vlastníků jednotek Archangelská 864, 865, 868, Praha se sídlem Praha 10, Vršovice Archangelská 2 konaného dne 28.4.09 od 19:00 hod, v sále Základní školy U Vršovického nádraží 950/1 v Praze 10 Po prezentaci vlastníků byla v 19.00 zahájena schůze SVJ Zahájení Předsedkyně výboru p. Srbová přivítala přítomné a konstatovala, že na schůzi je 100% účast vlastníků jednotek. Následovala volba zapisovatele (p. Wulkanová, ověřovatele (p. Srbová) a sčitatele (p. Cuřín). Pan Fehrer vysvětlil zvolenou metodu hlasování: každý ohlásí číslo své jednotky, které bude přímo zapsáno do počítače a na sčítací archy. 1. HLASOVÁNÍ – volba zapisovatele, ověřovatele a sčitatele - pro bylo 100% hlasů z přítomných – bylo schváleno Manželi Machovými byl navržen další bod programu a to volba kontrolní komise. Vzhledem ke 100% účasti je možné o dalším bodu programu hlasovat. 2. HLASOVÁNÍ – doplnění programu o další bod „volba kontrolní komise“ - pro bylo 54,5% hlasů z přítomných – doplnění programu bylo schváleno Paní Srbová seznámila shromáždění s činností výboru od minulého shromáždění a přednesla zprávu o činnosti výboru : • pojištění domu, které zajistila p. Srbová, ještě před ustavující schůzí shromáždění, bylo převedeno na SVJ a bude rozšířeno o pojištění odpovědnosti výboru •
byla provedena prohlídka všech přístupných částí budovy za účelem seznámení se s jejich stavem
•
zprovozněny webové stránky a emailová adresa společenství
•
zpracován návrh domovního řádu
•
proběhlo setkání se správcem za účelem sjednání nové smlouvy, do návrhu smlouvy byly zapracovány připomínky výboru
•
zřízen bankovní účet a s bankou dohodnuta možnost a podmínky úvěru – účet otevřen u Banco Popolare č.ú. 65971/6100, bude veden bezúplatně, s možností různých termínovaných vkladů, na základě vedení účtu banka nabízí úvěr bez nutnosti zástavy do výše 300 tis Kč/ jednotku.
•
zajištěna dostupná dokumentace z archivu stavebního úřadu a zpracována do digitální formy
•
uvažované úpravy konzultovány se stav. úřadem a odborem památkové péče
•
zpracována a rozeslána předběžná poptávka na dodávku oken
•
zpracována a učiněna předběžná poptávka na vchodové dveře
•
zpracována a rozeslána předběžná poptávka na opravu a zateplení fasád a vyhodnocení vlivu zateplení na úspory za teplo
•
vypracován návrh plánu oprav
•
provedeno vyhodnocení možností dotací z programu Zelená úsporám MŽP
•
svolána domovní chůze jako příprava na shromáždění
•
zajištěn úklid dvora a kontejnerových stání
•
SVJ bylo zapsáno do OR ke dni 8.4.09 s datem vzniku 5.12.08, což je datum, které bylo Úřadu městské části sděleno Katastrálním úřadem jako den doručení smlouvy o převodu vlastnictví jednotky třetímu vlastníkovi – listinu předá p. Soudilová společenství.
•
Výbor se od svého zvolení sešel na 3. schůzích (zápisy jsou zveřejněny na webu) a několika pracovních schůzkách
Dále bylo členům Shromáždění podáno vysvětlení k platbám, které jsou jednotně nazvány „ fond oprav". Jedná se o položku, která v sobě zahrnuje: A. - Zálohy na služby - krátkodobé zálohy, které se jednou ročně vyúčtují – jsou to platby, které všichni platili už dříve a platí se podle stejných klíčů (voda, teplo, osvětlení, výtah, úklid, odpad, STA...) B - Zálohy na opravy a údržbu společných částí domu - tyto zálohy slouží na hrazení oprav a údržby společných částí domu. Záloha se vyúčtovává jednou ročně, a převádí se do dalšího roku. Pokud vlastník svou jednotku prodává, prodává s ní také zůstatek dlouhodobé zálohy. Zálohy na opravy a údržbu společných částí domu se platí podle velikosti spoluvlastnických podílů a to ve schválené výši (47,- Kč/m2). Z této částky nejsou hrazeny pouze náklady na opravy, rekonstrukce a modernizace domu, ale veškeré náklady související se správou domu (revize, evidence, účetnictví, pojistka, režie, odměny výboru, splátky úvěru atd.). Shromáždění byl předložen ke schválení návrh domovního řádu Manželé Ježkovi navrhli vypustit z Domovního řádu bod.3 článku II. a bod 8 čl. V z důvodů, že bod.3 článku II. dubluje Prohlášení vlastníka,a uvádí, že do společných částí domu patří i okna, což manželé Ježkovi považují za tvrzení, které není v souladu se zákonem, neboť podle nich jsou součástí jednotky. Výbor na tuto poznámku navrhl vypustit bod 3 čl. I. neboť není v Domovním řádu nutné jej uvádět. Výbor k tomu dále sdělil, že při vymezení společných částí budovy je třeba vycházet nejen z ustanovení zákona č. 72/1994 Sb., který jen demonstrativně uvádí co patří do společných částí budovy, ale i z ust. § 120 Občanského zákoníku, který definuje, co je součástí věci. K poznámce manželů Ježkových, že plnění povinností dle DŘ není vynutitelné, sdělil výbor, že jde jen o dohodnutá pravidla chování. K druhé poznámce manželů Ježkových, týkající se vypuštění bodu 8. čl. 5 o zamykání vchodových dveří dle pokynů výboru, bylo výborem sděleno, že je možné tento bod rovněž vypustit s tím, že se uzamykání vchodů bude řešit podle potřeby a přání většiny vlastníků. Dojde-li ke schválení výměny vchodových dveří budou mít tyto samozamykatelnou kliku, takže se dveře budou zevnitř jen otevírat a zvenku odemykat. Na to pan Firman sdělil, že v takovém případě není jisté, zda bude fungovat elektr. vrátný. 3. HLASOVÁNÍ – schválení Domovního řádu, s obsahem, který byl SVJ předložen uveřejněním na internetových Stránkách SVJ, vyvěšením na nástěnkách v jednotlivých vchodech domu s možností nahlédnutí do návrhu Domovního řádu u členů výboru, s vypuštěním bodu 3. článku II. a bodu 8. článku V. - pro bylo 87,2% hlasů z přítomných, předložený návrh DŘ s vypuštěním bodu 3 čl.II. a bodu 8. čl.V byl schválen Text schváleného Domovního řádu je přílohou tohoto zápisu. Nová smlouva se správcem Výborem bylo sděleno, že stále platí smlouva s Tommi uzavřená s Městem, která na nás s prodejem jednotky přešla. V mnoha bodech je nevyhovující, protože byla uzavřena s vlastníkem, který dům pronajímal. V současné situaci si výbor rozhodně nedovolí vést SVJ bez správce. Nejde
jen o zařizování oprav, úklidu vlastními silami, což ani předložená smlouva nevylučuje, ale hlavně o sledování a zařizování revizí, účetnictví, vedení evidence plateb za jednotky, jednání s dodavateli služeb spojených s užívání bytu. Správce tak musí konat s odbornou péčí, odpovídá za správnost svých služeb a je na svoji odpovědnost pojištěn. Provádění úklidu domů výbor projednává s p. Joulem. Pokud by chtěl někdo nabídnout provádění údržby společných částí domu, tak je to možné za předpokladu, že k tomu má nebo si zajistí příslušné živnostenské oprávnění. Poptáno bylo 5 správcovských firem, s podmínkou aby měly provozovny v okolí (Vršovice, Vinohrady). Ceny v Praze se pohybují 160-185Kč + DPH /jedn (BML, která jediná projevila seriózní zájem 170,-). Podmínky nabízí Tommi srovnatelné jako ostatní větší firmy, cena TOMMI odpovídá průměru. Zavedení společenství do účetního systému stojí jednorázově 1000 ,- za celé SVJ (nikoli 46 tis, jak připomínkovala p. Machová). Vzhledem k tomu, že TOMMI náš objekt zná a přechod správce vždy přináší komplikace (sledování revizí, výměny zámků, předání podkladů pro vedení účetnictví a smluv uzavřených s jednotlivými dodavateli služeb apod.) doporučuje výbor správce v současné době neměnit. Nová smlouva má výpovědní lhůtu 3 měs. Výbor proto navrhuje uzavřít předloženou smlouvu se spol. TOMMI. Manželé Ježkovi navrhli doplnění mandátní smlouvy s TOMMI takto „Při neplnění povinností dle článku VII, odst. 6 je SVJ oprávněno uplatnit na správci smluvní pokutu až do výše 50.000,- Kč za každý měsíc v němž tato povinnost nebyla splněna.“ Vzhledem k tomu, že je možné smlouvu buď schválit v předloženém znění nebo odmítnout, dal výbor hlasovat o schválení smlouvy. Shromáždění vzalo na vědomí, že při neúspěšném hlasování bude nutné hlasovat znovu. K dotazu z pléna na délku výpovědní lhůty výbor sdělil, že nová smlouva má výpovědní lhůtu 3 měsíce bez udání důvodu, stávající smlouva s Městem má výpovědní lhůtu 6 měsíců. K dotazu manželů Borgoňových, jaký je cenový rozdíl v odměně správce podle staré a podle nová smlouvy výbor sdělil, že ceny lze těžko přímo porovnávat, neboť v odměně správce jsou zahrnuty rozdílné služby. Odměna dle stávající smlouvy s Městem je 165,41 Kč za BJ (vč. DPH) podle nové 202,30 Kč za BJ (vč. DPH), v nové ceně je však i např. účetnictví (podle srovnatelných nabídek bývá kolem 35,- Kč za BJ ), takže výsledná cena je prakticky stejná. 4. HLASOVÁNÍ - schválení nové mandátní smlouvy se správcem společností TOMMI-holding spol. s r.o., s obsahem, který byl SVJ předložen uveřejněním na internetových stránkách SVJ, s možností nahlédnutí do návrhu smlouvy u členů výboru společenství. - pro předložený návrh mandátní smlouvy bylo 93,2% hlasů z přítomných - smlouva byla schválena Návrh mandátní smlouvy je přílohou tohoto zápisu. Pí. Rácová (Tommi) na dotaz z pléna sdělila, že TOMMI provádí i nadále opravy v bytech, pokud si je jednotliví vlastníci objednají, jde však o práce, které si hradí každý z vlastníků sám. Plán údržby a oprav P. Fehrer přednesl informaci o dotacích: Dne 7. dubna byly MŽP zveřejněny podmínky dotačního programu Zelená úsporám. Pro náš dům podle tohoto materiálu přichází v úvahu opatření A. - úspory energie na vytápění, kde jsou dvě možnosti: 1. A1 - komplexní zateplení k dosažení nízkoenergetického standardu - je třeba dosáhnout měrné roční potřeby tepla nejvýše 55 kWh/m2 (naše současná potřeba je asi 167). V tomto případě dotace činí 900 Kč/m2. Pro dosažení požadované hodnoty by bylo potřeba zateplit fasádu cca 30 cm izolace a všechna okna vyměnit za okna nejvyšší úsporné třídy A++, krom toho samozřejmě odpovídajícím způsobem ošetřit i stropy půdy a suterénu a všechny tepelné mosty. Řešení izolací v takových tloušťkách je v našem případě prakticky nerealizovatelné (ostění oken, zmenšení ploch balkónů a pod.) 2. A2 - dílčí zateplení (realizace alespoň tří z pěti nabízených opatření - zateplení stěn, střechy, podlahy, výměna oken nebo instalace nuceného větrání s rekuperací), přičemž u
• • • •
jednotlivých položek je předepsáno dodržení doporučovaných normových parametrů (tedy přísnějších než těch nutně požadovaných). V tomto případě dotace činí 600 Kč/m2. Pro nás by to znamenalo zateplit fasádu cca 14cm izolace a vyměnit všechna okna za nová ve standardu A+ , dále opět minimálně ještě zateplit strop pod půdou. Toto řešení je technicky proveditelné, ale nese sebou několik komplikací: - pravděpodobně bude třeba vyměnit i většinu oken již nahrazených, vyjma těch u kterých bude možno požadované hodnoty doložit (Uw celého okna <1,2) - tato okna zřejmě nepůjdou osadit hlukovými skly (která naopak izolační schopnosti zhoršují) - bude nutné vyměnit za izolační i zasklení výtahových šachet - bude třeba i vchodové dveře vč. skleněných stěn vyměnit za izolační
Porovnání hrubého výpočtu nákladů na zateplení v základní variantě (nejekonomičtější řešení) a ve variantně splňující alespoň základní podmínky dotace - ukazuje, že dotace se z velké části spotřebují navýšením nákladů na jejich získání, úspory lepším zateplením za celý dům se zvýší o cca 70 tis Kč/rok. Kromě toho je zatím program značně nepřipravený a provázený nejasnostmi, takže prakticky bude funkční někdy během června. Někdy na podzim by měl být spuštěn další dotační program na zateplení (tentokrát pořádaný MMR, investovaný z evropských fondů – obdoba stávajícího programu Panel), o bližších podmínkách zatím není nic známo. Plán oprav: Bylo vycházeno z prohlídky stavby (ne vše bylo možno posoudit), informací od správce a dostupné dokumentace objektu, přičemž byly brány v úvahu i podněty od vlastníků z domovní schůze. Byly uvažovány ceníkové ceny, případně ceny odvozené z obdržených předběžných nabídek, přičemž vždy byly brány nabídky spíše dražší, aby byla zajištěna dostatečná rezerva, podobně i výměry u jednotlivých položek byly určovány spíše k horní hranici. Je tedy pravděpodobné, že skutečné náklady budou (někde dost podstatně) nižší. Např u oken je uvažováno 4,9mil., rozumná cena z obdržených nabídek je kolem 4,4 mil. Kč (tedy rezerva 500tis). Vyšší ceny s uvedeno rezervou jsou předkládány proto, aby v případě vzniklých vícenákladů, které nyní můžeme těžko na 100% vyloučit nebylo nutné je znovu schvalovat shromážděním. U všech jmenovitých akcí by byl postup následující: po schválení shromážděním bude zadána projektová dokumentace, energ. průkaz a pod. (jsou-li pro danou věc potřeba), zajištěno vyjádření památkářů a stav. povolení, provedena konkretizace zadání a poptávky za účasti několika vybraných firem, výborem bude provedeno výběrové řízení, následně s jednotlivými zhotoviteli oprav uzavřeny smlouvy a současně s bankou smlouva úvěrová. Technické podrobnosti (jako vzhled vchodových dveří, barva fasád a podobně) budou ještě doladěny za účasti vlastníků (domovní schůze, anketa). Projednávaný plán oprav byl SVJ předložen uveřejněním na internetových Stránkách SVJ, vyvěšením na nástěnkách v jednotlivých vchodech domu s možností nahlédnutí a informací u členů výboru. Plán je přílohou tohoto zápisu. A - běžná údržba na r. 2009 jedná se o opravy jednotlivě pod 50tis., jejichž provedení je podle Stanov v pravomoci výboru. Budou prováděny postupně podle naléhavosti, některé mohou být odloženy nebo v případě, že se ukáže jejich nadbytečnost zcela vypuštěny (může být zjištěno anketou po vchodech - např. mříže u sklepů). B - opravy kohoutů topení účelnost je všeobecně uznána, problémem je samotné provedení. Je obtížné sehnat dodavatele ochotného se toho pustit, všichni oslovení po zjištění podstaty odmítli. Na základě iniciativy p. Firmana je nyní v jednání potenciální dodavatel, protože však ani na základě prohlídky nelze určit které kohouty je možné repasovat a které nutné vyměnit je zatím velmi obtížné stanovit cenu. Pokud se dodavatel najde, bude provedeno v letní přestávce topné sezóny, je však nutné počítat s tím, že kohouty, které nepůjde rozebrat bude nutno vyřezávat a tím se nevyhneme sekání do zdi. připomínka - nutné obejít vlastníky a zjistit počet a typ kohoutů
-
připomínka - pí Bartáková - zahrnout pro horní patra odvzdušňovací kohouty připomínka – p. Borgoň – technický posudek dopadu opravy na regulaci systému a rizika
C - výměna domovních dveří vzhledem ke špatnému stavu všech vstupních dveří je nutné je vyměnit. Při té příležitosti by byl upraven rozměr (asymetrické členění), aby vstupní křídlo mělo 90cm průchozí šířku. Dveře by byly opatřené bezpečnostním sklem a event. i mříží, samozamykacím kováním s panikovou klikou (čímž by se vyřešil diskutovaný problém zamykání). Funkci domácího vrátného by bylo zřejmě možné zachovat. Vzhledem k tomu, že rám stávajících dveří zároveň zajišťuje stěnu z luxfer, nelze jej vybourat bez dalších nákladů (výměna celé vstupní stěny). Proto není možné použít dveře plastové nebo typové dřevěné (euro) které mají vlastní rám, protože by se zmenšila průchozí šířka. Je možné pouze osadit nová křídla s využitím stávajícího rámu – varianta kovová nebo dřevěná, přičemž dřevěná vychází podle dosavadních nabídek výrazně dráž. Doporučujeme schválit i z pohledu údržby a životnosti variantu kovovou (z pohledu památkářů na provedení nezáleží). Kovová varianta v nabídkové ceně cca 30 tis./ks, (kovová s profily Jansen 100 tis/ks!) dřevěná cca 55-60 tis/ks (podle dřeva) plastová cca 40-60 tis/ks (ale s rámem vyvolávajícím zásah do skleněné stěny) Jako rozumná vychází varianta kovová, do PO je uvažováno s rezervou protože specifikace není přesná a např. použitý zámek se na ceně může podstatně projevit. Cena v PO uvažována 40 tis/ks je reálná. Dveře do dvora uvedené v PO souhrnnou částkou 65 tis nebyly poptávány, cena je odhad. - připomínka – p.Rozen – stačí jednokřídlové dveře 90-100cm – vchodové dveře do bytu jsou 90, je to levnější varianta než dvě křídla dveří - připomínka – p. Belatka – požadavek na obnovení funkce zvonků - připomínka – p. Ježek – nedávat na dveře v č.2 ze dvora v přízemí vnější mříže, kvůli možnému využití k přístupu zlodějů do patra D - výměna oken vyvozením z definice z prohlášení vlastníka jsou okna součástí společných částí budovy (kromě jejich vnitřní strany) a z toho plyne, že jejich údržba, opravy a i výměna jsou opravou o které rozhoduje SVJ a hradí se pak z tzv. fondu oprav. Pokud schválíme výměnu oken, pak se týká všech oken společných prostor a všech jednotek, vyjma těch, kde již byla okna vyměněna před vznikem SVJ. Podíl na jejich výměně, stejně jako v případě veškeré údržby, oprav a rekonstrukcí je dán podílem vlastníka jednotky na společných částech domu. Jiný způsob dělení by byl možný pouze dohodou všech vlastníků (nespadá do působnosti stanov ani do působnosti shromáždění). To by však znamenalo, že příspěvek do fondu oprav by byl jiný než podle podílu, ale odpovědnost spoluvlastníků společných částí domu touto dohodou změnit nelze a byla by i nadále podle velikosti podílu na společných částech domu. Výbor se domnívá, že by to přineslo do budoucna problémy při řešení jakýchkoli jiných oprav. v ceně hromadné dodávky placené společenstvím je uvažováno: • demontáž a likvidace starých oken • nové plastové okno (vnější strana hnědá, vnitřní bílá), s pětikomorovým vyztuženým rámem (Uf=1,4 W/m2K) • s izolačním dvojsklem (s "teplým" rámečkem), sklo 4-16-4, náplň argon (Ug=1,1W/m2K) • celoobvodové kování s funkcí mikroventilace • otevíratelná křídla opatřená klikou (standard bílou popř. stříbrnou) • osazení okna se základním zednickým začistěním (bez vymalování) každý vlastník by si hradil sám: • vnitřní parapet (idividuálně si dohodne šířku a barvu), cena cca 300,- /m • příp. ovládání vysokých oken táhlem nebo tyčí s klikou • další doplňky - vnitřní žaluzie, větrací štěrbiny a pod. zvláštní provedení které hradí společenství:
•
protihluková úprava - osazení sklem 6-16-4 (útlum 36dB) v oknech do Vršovické
Parametry oken odpovídají původní poptávce splňující základní normové požadavky, pokud by se měly splnit podmínky dotace bude minimálně jiná specifikace skla – Ug<0,9, tedy navýšení ceny. Je však možné, že v době konkretizace nabídek se podaří dohodnout lepší parametry při nenavýšení ceny (Vekra - nyní akce okna 3skla za cenu 2). V odstavci výměny oken je i položka výměna vchodových dveří jedn. 19 a 45. Tyto jednotky mají jako jediné umístěné vchodové dveře na fasádě. Analogicky pro ně platí pravidla jako pro okna, což vyplývá z definice spol. částí (viz Smlouva o převodu) a v rámci daných pravidel je nelze opominout. Protože je jedná ale o specifickou záležitost, která nemá takové souvislosti s fasádou jako okna, je možné v případě, že o to vlastníci těchto jednotek nebudou mít zájem, tuto položku z plánu oprav vypustit nebo odložit na jiné časové období. Na tyto dveře, které by byly zateplené, bezpečnostní je uvažováno celkem 55 tis. (oboje dohromady). SVJ podá žádost, provede výběrové řízení, dojedná úvěr. Vymění se všechna okna jednotek kromě už hotových a všechna okna společných prostor. Úvěr si vezme SVJ jen na okna skutečně dodávaná. výhody spol. postupu: • - jeden dodavatel, jednotné provedení (s jedinou výjimkou - protihluk. úprava do Vršovické) • - celá výměna proběhne v krátkém intervalu, může následovat fasáda • - cena hromadné dodávky je nižší než v případě individuálním • - reklamace řeší SVJ Nárok na proplacení už dříve provedené výměny spol. části budovy soukromými prostředky ze zákona není, ale není ani vyloučen. Ti co už okna mají, dostanou refundaci (v aktuální ceně, poměrný díl k vlast. podílu) formou snížení záloh do FO, rozpočtenou na dobu po kterou budou ostatní splácet úvěr (poměrný díl k vlast. podílu). Splácet úrok a úvěr za okna své jednotky nebudou (pouze za okna společných prostor). Poptáno bylo cca 10 firem, vyhodnocováno 5-6 z nich, které byly vybrány pro další výběrové řízení. Nabídky v rozpětí 4,2 – 5 mil Kč (v té době ještě nebylo uvažováno s protihluk. úpravami). Reálný odhad konečné nabídky cca 4,5 mil, v PO uvažováno 4,9. E - oprava fasád, zateplení - balkóny a zábradlí: zde je oprava nutná, jsou poškozené dlažby i zábradlí v různém stupni, někde havarijně. Zábradlí výškou neodpovídá normám. Je navržena komplexní oprava všech balkónů (pravděpodobně nebude třeba opravovat dlažby zapuštěných lodžií, které jsou v lepším stavu, čímž by se tato část zlevnila. Zábradlí bude provedeno kovové (buď žárový pozink nebo hliník) s výplní drátosklem (členění podobné jako dosud). Trubková zábradlí franc. oken jsou někde zcela prorezivělá havarijní, vymění se. Provádění opravy spolu s fasádou by byla vhodné také z důvodu lešení, aby se dalo provádět bez přístupu přes byty. - fasády: oprava je nutná, západní a severní stav je havarijní a bude se stále rychleji zhoršovat. Příčina opadané omítky je jednak původně statická (pohyb základů následkem podmáčení z kanalizace) jednak souvisí s kondenzací vlhkosti ve zdech. Vliv má také rozdílná kvalita omítek na průčelích. Statické poruchy by se neměly zhoršovat (podle závěrů prohlídek, ale bude ještě prověřeno), nicméně praskliny nelze opravit prostým zahozením, je třeba celou plochu zpevnit, což se dá těžko provádět bez lešení. Poruchy z vlhkosti se tím však neodstraní. Zateplení není navrženo proto že by v domě bylo málo teplo, naopak. Důvodem je, aby se snížily ztráty obvodovým pláštěm, vyrovnaly se rozdíly mezi ztátami různých bytů a mohlo se tak topení celkově omezit a dosáhnout úspor. Samotné provedení opravou stávající omítky s vyspravením, přesíťováním a novou tenkovrstvou omítkou, je levnější prakticky jen o izolaci a provedení fasády zateplené je tak jen asi
o 1,5 mil. dražší. Využít opravy fasád k zateplení by bylo tedy vhodné z těchto důvodů: •
lešení se postaví tak jako tak, vlastní zateplení už není takové navýšení ceny
•
zateplení odstraní většinu tepelných mostů
•
odstraní se slabá místa domu, fasáda bude mít téměř stejné parametry a tudíž odpadne potřeba přetápět některé byty proto, aby jiné nemrzly), což by se projevilo i v případě, že kohouty by zůstaly v současném stavu
•
cena stavebních prací a zejména tepla stále roste, čím později se oprava provede tím v součtu zaplatíme víc (je pravděpodobné, že by nás spotřeba tepla a nárůst cen prací stály více než úrok z úvěru)
Podstatné také je, že platí zákon 177/2006 o hospodaření s energií a vyhláška 148/2007 o energetické náročnosti budov, a my jako vlastník jsme povinni zajistit splnění požadavků a doložit energetický průkaz. V současném stavu na vytápění spotřebujeme více než 2x více energie než je přípustné. Jakmile provedeme nějakou podstatnější opravu, která ovlivní energetickou spotřebu objektu (např. výměnu oken, čímž změníme více než 25% obvodového pláště) vzniká pro nás povinnost energetickou náročnost prokázat (za nesplnění jsou sankce do 100tis.) a dodržet limity spotřeby. Zateplení spolu s výměnou oken se projeví na úspoře potřeby tepla na vytápění (bude možno celkově omezit množství dodávky tepla do domu při zachování tepelné pohody v bytech). Podle výpočtu i zkušeností se dá předpokládat, že by potřeba tepla mohla klesnou o cca 40%. Bylo rozesláno celkem 5 poptávek, obdrženy zatím tři, které by byly zařazeny do výběrového řízení. Všechno jsou firmy, na které jsou konkrétní reference. Nabídkové ceny obsahující balkóny a fasády byly cca 5,5-6,5 mil. V PO předpokládaná cena 8,5 (vč. rezervy 710tis a zateplení stropu pod půdou a sklepem, které nabídky neobsahují, takže skutečná cena bez rezervy by mohla být cca 7mil.) - připomínka – statické posudky: Pí Rácová (Tommi) dohledala z roku 2001 – předá. Úvěr na okna a fasády - je předběžně dohodnutá možnost uzavření úvěru u banky, kde máme vedený účet (úvěr bez zástavy nemovitosti, s nulovými poplatky za vedení, úroková sazba 5,7%, v jednání jsou různé varianty splácení), v max. výši do 13 mil. Kč - což je zhruba limit, jaký můžeme získat bez zástavy (300tis na BJ) a co bychom byli schopni splácet ze stávající výše záloh (FO) tak abychom splnili podmínky banky. Skutečná výše úvěru bude vycházet z reálně uzavřených smluv a bude nižší (předpoklad je 11 mil.). Splácení úvěru (úroků) se bude ze stávajících záloh (FO) neznamená žádné navýšení, vložení zástavy do katastru a pod. - je možné, aby ti vlastníci, kteří nechtějí platit úrok z úvěru složili do fondu oprav jednorázovou částku na provedení všech nebo jen některých oprav hrazených úvěrem. O výši splátek úvěru a úroků by byly těmto vlastníkům sníženy po dobu splácení úvěru zálohy na opravy (FO). Využití této možnosti by však výbor potřeboval znát ještě před uzavřením úvěrové smlouvy. Po splacení úvěru je reálná možnost celkového snížení záloh na opravy všem vlastníkům. F - údržba výhledově - jedná se přehled oprav, které nás asi budou čekat v dalším roce a následujících. U některých zatím nejsme schopni odhadnout rozsah, proto bez cen. Dotaz + návrh – p. Ježek – o čem se bude hlasovat. Navrhuje výběrové komise z vlastníků pro větší zakázky. Upozorňuje na problém nedostatku financí při větší havárii. Výbor: záměr začne se okny po prázdninách, fasáda jaro, dveře hned, kohouty při letní odstávce. Bude se hlasovat o věcném záměru v max. částce. Výběrové komise mají smysl při složení z odborníků – ať se přihlásí, kdo může přispět. Při výběru firmy se musí zhodnotit i kvalita nejen cena.
připomínka – p. Ježek – začít s úvěrem 13 mil. je nerozumné. připomínka – p. Sigmund – ceny se při realizaci navýší, začínáme, většina lidí si na byt půjčila. připomínka – p.Hudec – připomíná havarijní stav rozvodů topení. připomínka – pí Sochorová - nebýt privatizace platíme nyní měsíčně o 2,5 tis. Kč větší nájem. Výbor shromáždění sdělil SVJ, že je možné, aby jednotliví vlastníci, kteří se nechtějí podílet na úhradě úroků bance za poskytnutý úvěr jednorázově vložili do fondu oprav částku na pořízení oken případně opravy fasády a o to se jim poníží měsíční příspěvek do FO. Rovněž se tak sníží celková výše úvěru. Závěrem výbor konstatoval, že Plán oprav nelze realizovat bez úvěru nebo bez jednorázových vkladů. Jednotliví vlastníci budou výborem v průběhu měsíce května osloveni, aby sdělili jakou částkou a na které schválené opravy chtějí jednorázově přispět. Smlouvy o dílo na realizaci jednotlivých oprav ( okna, fasáda včetně zateplení ) budou uzavřeny na základě výběrového řízení vedeného výborem za spolupráce s výběrovou komisí. 5. HLASOVÁNÍ - schválení opravy kohoutů topení včetně zpracování znaleckého posudku a zaregulování topení do výše 500.000,- Kč – pro bylo 100 % hlasů z celk. počtu vlastníků - schváleno 6. HLASOVÁNÍ - schválení výměny domovních dveří za cenu do 190.000,- Kč v provedení kov, asymetrické – pro bylo 98,2 % - hlasů z celk. počtu vlastníků - schváleno 7. HLASOVÁNÍ - schválení výměny všech oken v jednotlivých jednotkách dle specifikace uvedené v návrhu oprav předložených shromáždění SVJ vyjma těch, která byla již vyměněna před vznikem SVJ a výměna oken ve společných částech budov č.p. 864,865 a 868 v roce 2009 za cenu do 5 miliónů Kč – pro bylo 82,5 % - hlasů z celk. počtu vlastníků - schváleno 8. HLASOVÁNÍ schválení opravy fasády + zateplení včetně oprav balkónů dle předložené specifikace v roce 2010 – pro bylo 78,8 % hlasů z celk. počtu vlastníků - schváleno Po odchodu některých vlastníků byla zkontrolována schopnost usnášení – bylo zjištěno, že zůstalo přítomno 89,9% hlasů vlastníků tedy, že shromáždění je i nadále usnášeníschopné. 9. HLASOVÁNÍ – schválení úvěru dle nabídky Banco Popolare ČR za účelem financování výměny oken a fasády v celkové výši do 13 mil. Kč na 10 let - pro bylo 85,0 % hlasů z přítomných - schváleno Vzhledem k překročení doby pronájmu sálu musela být schůze ukončena Schůze ukončena v 22,05 hod.
Prohlášení výboru: •
Hlasování o kontrolní komisi již nemohlo být provedeno jednak z časových důvodů a také proto, že na schůzi již nebyla přítomna předkladatelka návrhu a nebyli jmenovitě navrženi alespoň tři kandidáti do kontrolní komise. Výbor tento bod programu zařadí jako první bod programu na dalším shromáždění SVJ.
•
Opravy kohoutů - bude zadán odborný posudek (pro zjištění rizik) a podle výsledku následně oprava.
•
Vchodové dveře - bude zahájena příprava realizace nových dveří, konečné řešení bude předloženo k připomínkám formou zveřejnění na nástěnkách.
•
Okna - budou získána potřebná vyjádření, konkretizováno technické řešení a výměry. Na tomto základě provedena poptávka. Obdržené nabídky budou vyhodnoceny ve spolupráci s výběrovou komisí. Realizace by byla možná ještě na podzim t.r.
•
Fasáda - budou získána potřebná vyjádření, zadán projekt k konkretizaci technického řešení a výměr. Na tomto základě poptáni dodavatelé. Obdržené nabídky budou vyhodnoceny ve spolupráci s výběrovou komisí. Zadáno zpracování energetického průkazu a žádost o stav. povolení. Realizace je možná na jaře 2010.
•
Úvěr - podle ceny jednotlivých oprav a výše jednorázových příspěvků do fondu oprav bude sjednána výše úvěru rovněž s přihlédnutím k zachování dostatečných rezerv na účtu). Předpokládá se, že také s ohledem na časový průběh bude sjednán na okna úvěr samostatně.
•
Tímto časovým postupem je zajištěno, že pokud dojde zejména při opravě topení k nepředvídaným komplikacím s vyšší finanční náročností, lze další akce posunout, aby byla stále zachována dostatečná finanční rezerva.
•
Pro sestavení výběrové komise žádá výbor, aby se přihlásili vlastníci, kteří by byli ochotni osobně se práce komise účastnit. Bylo by vhodné, aby to byli lidé, kteří mají odborné znalosti, (stavební, ekonomické, právní) a byli schopni k věci zaujmout kvalifikované stanovisko.
Výbor informuje vlastníky: •
Požadavky na opravy spol. částí (kromě havárií) je třeba vznášet přes členy výboru, ti zprostředkují předání správci příp. zařídí jinak. Důvodem je odstranit duplicitu žádostí a uchovat si přehled o prováděných činnostech (netýká se havárií).
•
Výbor apeluje na udržování pořádku v okolí domu (na dvoře) a zejména u popelnic. Udržovat čistotu na stálém stanovišti sběrných nádob na směsný odpad včetně jejich okolí má za povinnost vlastník objektu a to pod pokutou až do výše 30 000 Kč. Každý odvoz nahromaděných věcí u kontejnerů na skládku, který musíme objednat stojí několik tisíc Kč Přitom odpad, který do popelnic nepatří lze zdarma odkládat ve sběrných dvorech provozovaných městem příp. do pravidelně přistavovaných velkoobjemových kontejnerů. Pokud napříště bude zjištěn původce, bude úklid požadován od něj na jeho náklady.
•
V PO je předpokládán úklid sklepů, termín bude vyvěšen předem. Bude třeba odstranit ze spol. prostor soukromé věci, vše co zůstane bude vyvezeno. Dále vyzýváme vlastníky k označení a k uzamčení sklepních kójí, neoznačené nebo otevřené kóje budou vyklizeny také (jsou spol. prostorami). Náklady hradí společenství - tedy my všichni. Termín bude v předstihu vyvěšen na nástěnkách.
•
Revize zařízení a rozvodů které zajišťuje SVJ se netýká rozvodů uvnitř bytů, kde si je musí sledovat a zajistit každý vlastník sám. Zejména jde o revize rozvodů elektro, plynu a plynových spotřebičů a pravidelné výměny (cejchování) bytových vodoměrů. V případě propadlého vodoměru musí být účtováno vodné poměrově (týká se zatím pouze vchodu č.2).
