Yurp, yurpins and the yurping of retail

Yurp, yurpins and the yurping of retail Europa, Europeanen en de Europeanisering van het winkellandschap

drs. J. Baptist M. Brayé Algemeen directeur Locatus

Uitgave naar aanleiding van het PropertyNL Retailforum 8 september 2004

Yurp, yurpins and the yurping of retail Europa, Europeanen en de Europeanisering van het winkellandschap

Pelmolenlaan 10 Postbus 139 3440 AC Woerden

Tel. : 0348 - 490277 Fax. : 0348 - 490299 E-mail: [email protected]

Locatus is dé leverancier van informatie over winkels en winkelgebieden in Nederland opdrachtgever: Locatus-intern projectnummer: n.v.t. datum: 31 augustus 2004

Yurp, yurpins and the yurping of retail Europa, Europeanen en Europeanisering van het winkellandschap

Inhoud

pagina

1

Wereldburgers in winkelland ........................................................................................ 3

2

Het proces achter filialisering ....................................................................................... 7

3

Feiten over filialisering................................................................................................ 13

4

5

3.1

Aantallen en oppervlak ...................................................................................... 13

3.2

Filialisering en Europeanisering ....................................................................... 17

3.3

Historische centra versus planmatige ontwikkelingen .................................... 19

3.4

Nederland versus het buitenland ...................................................................... 21

3.5

Maatvoering ........................................................................................................ 23

3.6

Druktebeeld en passantenstromen .................................................................... 25

Actoren bij het filialiseringsproces.............................................................................. 31 4.1

Vastgoedpartijen ................................................................................................. 31

4.2

Overheid .............................................................................................................. 31

4.3

Detaillisten .......................................................................................................... 33

4.4

Consumenten ...................................................................................................... 35

Afsluitend ..................................................................................................................... 37

De Locatus Ketenverkenner .............................................................................................. 39

1 Wereldburgers in winkelland

Europa, Europeanen en de Europeanisering. En wereldburgers als we zijn weten we als moderne consument daar overal de weg. Google plus budgetvluchten maken ons geïnformeerd, mondig en mobiel. De wereld is klein geworden. Rambla, Sint Pieter, Praag of Sint Petersburg, we zijn er allemaal geweest of gaan er binnenkort naar toe. Jong en oud, Lonely Planet of ANWB, we’re on our way. En andersom is het niet anders. Elk jaar meer Russische toeristen en Poolse nummerborden. Maar vinden we ook wat we zoeken? En weten we wat we kunnen vinden? En hoe zit het met hen. Is Nederland wat zij er van verwachten? Welke sporen trekken ze door de stad, welke paden volgen ze en wat zien ze onderweg? Op zoek naar het antwoord lopen we zelf met gidsen en kaarten, we hebben geld en zijn op zoek naar het echte, het oorspronkelijke. Steden, musea, terrassen, hotels en restaurants en ook winkels. We slenteren uren door de stad en voelen ons vrij en ontdekkingsreiziger tegelijk. En er moet natuurlijk wat gekocht worden. Niet het klassieke souvenir, dat is geweest. We gaan voor mooie spullen uit bijzondere winkels. De wereld ligt aan onze voeten en we eten tapas, wafels, borsch of gepofte kastanjes die we anders nooit gekocht zouden hebben, maar prullaria kopen we niet meer. Da’s voor toeristen. We noemen onszelf liever reiziger. Eigenlijk willen we wereldreiziger zijn, maar dat past niet in een citytrip van 5 dagen, maar stedenreiziger zijn we wel degelijk. We hebben een dagkaart voor de metro, ons mobieltje, een flesje water, pinpas en creditcard. We gaan zelf op zoek en volgen daarbij onze eigen kosmopolitische intuïtie. En in het spoor van onze voorgangers haken we aan op de stroom. We volgen de bakens op zoek naar het nieuwe en de verrassing. En we weten wanneer we op de goede plekken zijn. Het is er druk en we herkennen op straat toevallig kort na elkaar twee andere stellen die we vanmorgen in de ontbijtzaal zagen van ons zelf via internet geboekte hotel. We kijken in etalages, zien logo’s, billboards, we horen straatgeluiden, muziek en het ruikt er anders. We drinken koffie in een tentje waar veel localo’s komen en bestellen een broodje van een viertalige menukaart. De spelfouten in de vertaling maken deze lichte verstoring van de romantiek gelukkig weer goed. We herkennen de verkleuring in het winkelgebied, het voetgangersgebied, de overgang van ramsj naar chic en andersom. Veel mode, schoenen, andersoortige etalages en af en toe een adembenemende traiteur. Veel muziek uit de winkels is Yurp, yurpins and yurping

3

Yurp, yurpins and yurping

4

bekend repertoire. Sommige winkels trouwens ook. We herkennen de Hennes&Mauritz, de Zara en de Mango. Met internationale labels in de kleding, ditmaal zonder spelfouten. Als hier de Zara zit zijn we in elk geval op de goede plek. Gelukkig voeren ze wel een ander assortiment. En er zijn ook genoeg winkels die we niet kennen, alhoewel we van onze omzwervingen van vandaag al een enkele winkel herkennen die we elders in de stad al meer gezien hebben. We gluren in de zijstraten, maar daar dooft het toch al snel uit. We kopen een tas, een lingeriesetje en passen ook een paar broeken. Daarvan is de aangegeven maat absoluut anders in dan thuis en ze zijn ook best wel duur. We gniffelen bij een winkel met truien vanaf € 500,- maar er zitten absoluut prachtige exemplaren bij. Op zoek naar een ijsje doen we een softijsje, je weet het niet altijd zeker met hygiëne en zo. Slenterbenen, even over een marktje en een trap naar boven naar een eerste etage slaan we inmiddels over. We kijken door winkeldeuren naar binnen of er iets van onze gading is. Onderweg terug naar het hotel zien we vlak bij de metrohalte in een strak uitgevoerde winkel dezelfde of vrijwel dezelfde trui liggen voor € 225,-. Met het gevoel een koopje gescoord te hebben gaan we terug naar het hotel. Onderweg in een ander filiaal van deze keten zien we dat de trui inderdaad ook daar ook € 225,- kost. Ons hebben ze niet genept vandaag. Vanavond dan maar een pizza of een burger, dat dempt de daguitgave tenminste. Onderweg hebben we al het nodige gezien. Ook van bekende ketens, daar weet je wat je krijgt. Herkenbaar? Waarschijnlijk bent u op uw citytrip ook grote delen van hetzelfde traject afgelopen die bijna iedere bezoeker van een stad afloopt. In een onbekende omgeving zoek je namelijk naar bakens en loop je mee met de stroom. En het aantal herkenbare bakens groeit. Niet alleen Gucci, Armani, Louis Vutton, vaker McDonald’s, C&A, Hennes & Maurits. Het aandeel van winkelketens in winkelgebieden groeit gestaag, ook internationaal. Alle winkelgebieden lijken daarom op elkaar, zo luidt wel een veelgehoorde klacht en in de beleving is dat misschien wel zo. Toch is de keuze voor de consument effectief groter dan ooit. In Nederland alleen al zijn meer dan duizend (!) formules, waarvan er bijna tweehonderd internationaal actief zijn. Dan duurt het echt wel even voordat je ze allemaal gezien hebt en er is inmiddels ook behoorlijk variatie in de marksegmenten die ze bestrijken. Het is zeker niet alleen meer low budget wat de klok slaat.


5


6

2 Het proces achter filialisering

Filialisering als fenomeen heeft bij de meesten van ons een negatieve bijklank. Generalerende kwalificaties spreken over ongeïnspireerde eenheidsworst van meestal lage of hooguit gemiddelde kwaliteit die aan de man wordt gebracht door ongeïnteresseerd en/of ondeskundig personeel in een weinig onderscheidende entourage. Met de mond wordt beleden dat we natuurlijk naar kleine knusse winkeltjes willen, altijd chique en hoogwaardig natuurlijk en vooral ook gezellig. Alleen… we kopen er zelden blijkt wel inmiddels. Ze zijn er trouwens ook niet zoveel meer, deze kleine door bezielde ondernemers gedreven hoogwaardige exclusieve winkeltjes met verrassende assortimenten en deskundig advies. Het is nog wel zo dat er in meer dan de helft van de winkelunits een min of meer zelfstandig opererende onderneming is gevestigd, maar hun propositie naar de markt is zelden meer onderscheidend te noemen. Dat is misschien een hard oordeel, maar het is wel zo. Vroeger kon een zelfstandig ondernemer voor het nieuwste van het nieuwste nog volstaan om tweemaal per jaar naar een beurs in Milaan te gaan of zo, vandaag de dag zijn er modemerken die in tweewekelijkse cycli een complete nieuwe collectie op de markt brengen. 26 collecties per jaar, dan is er altijd iets nieuws in de winkel te zien. Als er vandaag de dag een zelfstandig ondernemer op een inkoopbeurs komt, dan is zijn inkoopprijs van een bepaald artikel niet zelden hoger dan het inmiddels binnen 6 weken in Azië nagemaakte en al breed geadverteerde vrijwel identieke item van het concurrerende grootwinkel- en filiaalbedrijf. Dat is voor de kleine winkelier een ‘lost battle’. Met de ooit als kenschets voor winkelstraten gehanteerde en negatief gebruikte term ‘verblokkering’ wordt niet alleen onrecht gedaan aan een kennelijk goed op de marktbehoeften inspelende aanbieder in het middle-of-the-road segment, maar wordt ook de ogen gesloten voor de inmiddels bepaald niet altijd meer fantastische proposities die ‘zelfstandige’ ondernemers de consument te bieden hebben. En hoe zelfstandig zijn ze nog? Achter veel winkelpuien gaan allerlei niet altijd voor de consument zichtbare samenwerkingverbanden schuil in de vorm van inkoopcombinatie, verkooporganisaties, dealerschappen, vrijwillig filiaalbedrijf en wat al niet, waarmee op voorhand al veel vormen van eigen ondernemerscreativiteit wordt doodgeslagen. En het eerste wat een Yurp, yurpins and yurping

7


8

ondernemer doet die er wel in slaagt zich met een onderscheidende propositie in de markt te positioneren is… er een (franchise)keten van maken voordat een ander dat doet. De roep om meer zelfstandige winkeliers als maatstaf en waarborg voor de kwaliteit en keuze van winkelgebieden is in feite hypocriet. Het is een hang naar romantiek die geen aansluiting meer heeft op de werkelijkheid van vandaag. Schaalvergroting en filialisering zijn inherent geworden aan de manier waarop vandaag de dag de distributie naar de consument vorm wordt gegeven. In dit proces van schaalvergroting zijn we nog lang niet aan het einde. Dat kunnen we leuk vinden of niet, het is wel de realiteit. Zowel het aantal als het aandeel van ketenorganisaties in de detailhandel blijft gestaag groeien. Ketenorganisaties beslaan inmiddels al zo’n 40% van de openbaar toegankelijke commerciële publieksruimte (winkels, horeca, diensten). Kijken we alleen naar de detailhandel dan ligt dat percentage zelfs al boven de 53%. Dat het optisch allemaal nog sterker lijkt komt verder nog omdat de hoofdassen in winkelgebieden inmiddels door formules gedomineerd worden. Juist de zwaar belopen winkelstraten in binnensteden –het zogenaamde A1 winkelmilieu– bestaan als regel voor een belangrijk deel uit filialen van ketenorganisaties en dat geldt in versterkte mate nog voor de planmatig opgezette winkelcentra. Hier komt het aandeel ketenorganisaties niet zelden boven de 80% en in een enkele situatie zelfs boven de 90% uit. Autonoom opererende zelfstandige ondernemers (in het jargon wel éénpitters genoemd) zijn vooral gevestigd in de minder belopen aanloopstraten van oudere winkelgebieden. Hoe wrang dat voor sommige critici van het grootwinkel- en filiaalbedrijf ook moge klinken; kennelijk is hun propositie daar ook naar, anders waren die straten wel drukker. Het is allemaal een kwestie van schaal. De winkel op de hoek is al jaren uit het straatbeeld verdwenen, veel buurtwinkelcentra staan onder druk en de volgende stap lijkt de teloorgang van de zelfstandige winkelier. Is daar dan helemaal geen ruimte meer voor? Nou, misschien toch wel. Maar dan wel helemaal anders. Want voor de klassieke zelfstandige winkelier ziet de toekomst er somber uit. Die zal zich steeds minder goed kunnen onderscheiden met inkoop, service, prijs en ook… locatie. Want de klassieke detailhandel verwierf ooit zijn bestaansrecht uit plaatsgebonden schaarste. En plaatsgebonden schaarste is een begrip dat verwatert. Alles is tegenwoordig overal Yurp, yurpins and yurping

9


10

te koop. En tegen alle schamperaars over onze huidige detailhandelkwaliteiten, deze constatering is niet zonder maatschappelijk belang. Toegang tot voorzieningen is een kwaliteit die we in onze westerse samenleving tot grote hoogte hebben weten op te stoten en kennelijk hebben we daar straks de zelfstandige ondernemers niet meer bij nodig. Maar dan is er wel ruimte voor meer. Consumenten, die er aan gewend raken dat alles overal te koop is, gaan vanzelf op zoek naar de volgende grens. De term beleveniseconomie is bijvoorbeeld in korte tijd een begrip geworden. En de daarbij behorende proposities moeten verzonnen worden. Dat innovatieve proces zal niet snel uit de inmiddels opgeschaalde ketenorganisaties ontspruiten. Die zijn juist met standaardisatie en procesbeheersing bezig. Hier liggen dus ondernemerskansen. Met nieuwe proposities op onverwachte tijden en plaatsen. Want er zullen altijd niches en hypes blijven. Wat is er nu cool en hoe geef je daar vorm aan? Als iedereen alles overal kan krijgen… dan wordt het lastig je met standaard materiele zaken te onderscheiden. Een winkel met een etalage, gewone spulletjes en een kassa is dan misschien niet de methode. Er zullen zeker nieuwe wegen gevonden worden die een sterk appèl doen op zaken als identiteit, maar tot die tijd zal de opmars van het ketenvorming binnen de detailhandel nog wel een tijdje doorgaan. Conclusie? Er komen in de komende jaren nog heel veel meer winkelformules bij.


11


12

3 Feiten over filialisering

3.1

Aantallen en oppervlak

Nederland telt anno september 2004 een kleine 217.000 voor het publiek vrij toegankelijke fysieke ruimtes (units) waarin consumenten een product of een dienst kunnen afnemen. Er staat een kassa, er is een product te koop, je kan er iets eten of drinken of er is een dienst af te nemen. Commerciële publieksruimten dus. Dat zijn natuurlijk vooral winkels, maar een substantieel deel van deze commerciële publieksruimten herbergt ook functies als horeca, reisbureau, stomerijen, bioscopen etc. Niet al deze ruimten worden permanent ingenomen door commerciële functies. Anno september 2005 is er sprake van zo’n 5% leegstand.

Aandeel commerciële publieksruimte in Nederland Winkels

Aantal verkooppunten

(49%)

107.211

Basisbenodigdheden

Levensmiddelen, persoonlijke verzorging

(28.995)

Shopping artikelen

Mode, luxe, vrije tijd

(41.062)

Doelgerichte aankopen

Witgoed, wonen, doe-het-zelf

(36.877)

Leisure

(20%)

Horeca, cultuur, ontspanning

43.521

Diensten

(17%)

Reisbureaus, ambachten, verhuur

36.595

Tankstations, garages

19.311

Automotive

(9%)

Leegstand

(5%)

Totaal

10.292 216.653

Locatus, september 2004

Een snelle rekensom uit voorgaande tabel leert ons dat van het totaal aantal fysieke commerciële ruimten er in Nederland niet meer dan 49% in gebruik is als winkel en dat is een stuk minder dan menigeen denkt. De overige ruimten worden ingenomen door de horeca en aanverwanten activiteiten, de op consumenten gerichte dienstensector en natuurlijk leegstand.


13


14

Belangrijker dan aantal vestigingen is evenwel het voor het publiek toegankelijke metrage publieksruimte. Vanuit de bronbestanden van Locatus zijn deze gegevens voor de sector detailhandel tot op pandniveau bekend. Opgeteld komen we hier voor de detailhandelsfuncties uit op ruim 25 miljoen m2. In het kader van deze rapportage heeft Locatus voor het eerst op basis van het aantal verkooppunten ook een raming gemaakt van het metrage commerciële publieksruimten in de sectoren leisure en ook diensten. Voor deze twee laatste sectoren bedraagt het geschatte metrage 16 miljoen m2. Samen met een kleine 2 miljoen m2 leegstandsmeters komen we voor het geheel uit op een totaalmetrage van 43 miljoen m2.

Commerciële publieksruimte in Nederland Winkels

(59%)

Metrage 25.100.000

Basisbenodigdheden

(12%)

(5.100.000)

Shopping artikelen

(16%)

(6.900.000)


(31%)

(13.200.000)

Leisure*

(20%)

8.700.000

Diensten*

(17%)

7.300.000

Leegstand

(5%)

1.900.000

Totaal

43.000.000

* raming Locatus

Grote en kleine winkels zijn natuurlijk niet met elkaar te vergelijken en de verdeling over de verschillende branches loopt ook niet evenredig. Dat een omzetting van aantallen naar metrage zo zijn effecten heeft, blijkt vooral uit de categorie doelgerichte aankopen. Het is in deze branches waar de meeste grootschalige aanbieders zich ophouden. Bouwmarkten, Ikea’s en woonboulevards tellen hier dus hard in door. Zo is deze categorie in aantal verkooppunten weliswaar niet de grootste, qua metrage steekt ze vér boven de anderen uit.


15


16

3.2

Filialisering en Europeanisering

Een winkel is een filiaal als het onderdeel uitmaakt van een keten met tenminste zeven onder dezelfde formulenaam opererende vestigingspunten. Filialisering is een fenomeen dat met name in de detailhandel is doorgedrongen en daarbinnen vooral in de sector dagelijkse goederen (basisbenodigdheden). In deze sector wordt maar liefst 81% van het voor de consument verkoopvloeroppervlak ingenomen door winkelketens. Minder algemeen is ketenvorming in de horeca en de leisuremarkt, terwijl in de dienstensector (services) vooral de financiële dienstverlening (banken, hypotheekverstrekkers) een belangrijk deel van de ketenvorming voor haar rekening neemt.

Commerciële publieksruimte in Nederland

Aandeel filialen

Metrage filialen

Basisbenodigdheden

81%

4.100.000

Shopping artikelen

52%

3.600.000


43%

5.600.000

Leisure*

7%

650.000

Services*

44%

3.200.000

40%

17.200.000

Totaal * raming Locatus

Van de in het totaal 43 miljoen m2 commerciële publiekruimte in Nederland wordt 40% ofwel ruim 17 miljoen m2 ingenomen door filialen van ketenorganisaties. Relatief is het gefilialiseerd metrage het hoogste bij de sector basisbenodigdheden, maar in absolute zijn zijn het de aanbodvormen voor doelgerichte aankopen als witgoed, wonen en doehet-zelf die het grootste oppervlakteaandeel innemen Wanneer vinden we een winkel nu Europees? In de ogen van Locatus zijn zelfstandige toko’s, pizzeria’s en allochtone winkeltjes daar geen voorbeelden van. Dat is meer een weerslag van de globalisering in bredere zin. In de opvatting van Locatus is een winkel Europees als het deel uitmaakt van een keten die met een identieke formule in meer dan één Europese lidstaat vertegenwoordigd is. In deze definitie is Albert Heijn –die onder die winkelformule alleen in Nederland opereert– dus geen Europese formule. De Yurp, yurpins and yurping

17


18

Hema –met vestigingen in België en inmiddels ook Duitsland– is dat dus wel. De Vroom&Dreesmann –van hetzelfde VendexKBB concern– echter weer niet. Binnen deze definitie kunnen er in Nederland 179 winkelformules met een gezamenlijk verkoopvloeroppervlak van 5 miljoen m2 het predikaat “Europees” toegekend krijgen. Verreweg het grootste aandeel “Europees” winkelaanbod vinden we in de categorie “shopping artikelen”. In deze categorie is maar liefst een kwart van het toch al hoge aandeel filiaalbedrijven actief in meer dan één Europese lidstaat. Wat verder nog opvalt is dat het verkoopvloeroppervlak van de filialen van Europees opererende ketenorganisaties gemiddeld twee keer zo groot zijn dan de gemiddelde Nederlandse aanbieder.


“Europees“ metrage

Basisbenodigdheden

15%

800.000

Shopping artikelen

25%

1.800.000


9%

1.200.000

Leisure*

3%

200.000

Services*

14%

1.000.000

12%

5.000.000

Totaal * raming Locatus

Ook is het aantal filialen van Europese ketens met gemiddeld 80 filialen behoorlijk te noemen. Kennelijk is er toch een zekere minimum schaal gewenst om Europees te kunnen opereren. Als we een schaal aanhouden van minimaal 50 filialen, dan blijven er in Nederland echter nog steeds 250 winkelformules over, die weliswaar op dit moment voldoende massa lijken te hebben voor internationalisatie, maar die op de stap naar Europa (nog) niet gezet hebben.

3.3

Historische centra versus planmatige ontwikkelingen

Europeanisering speelt zich voor een belangrijk deel af in de grotere winkelconcentraties. Alhoewel men geneigd is te denken dat het dan vooral om de binnensteden zal gaan, is het toch zo dat Europeanisering in planmatig ontwikkelde Yurp, yurpins and yurping

19


20

winkelcentra al een veel hogere vlucht heeft genomen. Het proces van Europeanisering is dus al veel verder voortgeschreden dan menigeen denkt. De belangrijkste verklaring daarvoor is dat deze planmatige ontwikkelingen toch al gekenmerkt worden door een hoge filialiseringsgraad en dat in het voetspoor daarvan de Europeanisering ook zijn weg heeft gevonden.



Binnensteden

14%

500.000

Hoofdwinkelgebieden

16%

1.300.000

Kernverzorgende centra

15%

500.000

Stadsdeelwinkelcentra

13%

300.000

Buurt en wijkcentra

10%

100.000

Grootschalige concentraties

19%

700.000

Verspreide bewinkeling

13%

3.200.000

12%

5.000.000

Totaal

Binnen deze winkelgebieden zelf vinden we de Europese ketens zonder uitzondering altijd op de drukst belopen delen. Europees aanbod vinden we dus overal, maar naarmate de centra groter zijn of planmatig ontwikkeld zijn, neemt het aandeel Europees metrage sterk toe. Gemiddeld bedraagt dit aandeel 12%, maar in sommige winkelgebieden kan dit oplopen wel tot wel 40%!. Zoals in de verschillende voorbeeldkaartjes goed te zien is vinden we zelfstandig opererende ondernemingen vooral in de aanloopstraten. Dit is de reden dat hun toch al niet bescheiden aandeel in de dagelijkse beleving nog eens extra benadrukt wordt.

3.4

Nederland versus het buitenland

Binnen de Europese formules is verder nog een onderscheid te maken naar land van oorsprong. Enerzijds zijn er de Nederlandse formules, die hun formule op enig moment naar het buitenland hebben geëxporteerd (bijvoorbeeld Hema, Kruidvat etc.). Anderzijds is er sprake van buitenlandse winkelketens die in Nederland actief zijn Yurp, yurpins and yurping

21


22

(H&M, Zara, etc) . Op het totale aantal van 179 Europese formules zijn er 106 van buitenlandse origine en dat is ruim meer dan de helft.

Aantal ketens 10

% ketens 6%

Aantal filialen 300

% filialen 2%

5

3%

464

3%

Frankrijk

13

7%

773

5%

Duitsland

13

7%

1.180

8%

Groot-Brittanië

15

8%

1.477

10%

Verenigde Staten

27

15%

1.625

11%

Overige landen

23

13%

511

4%

Nederland

73

41%

8.060

56%

179

100%

14.390

100%

Land van herkomst België Zwitserland

Totaal

Voor Europeanisering is echter een zekere kritische massa nodig. Vanuit de startsituatie is het logisch dat het aantal filialen van de Europese formules van Nederlandse oorsprong als regel groter is dan hun buitenlandse pendanten. In aantal filialen vormende van oorsprong Nederlandse formules met 56% van de filialen onder de Europese ketens nog steeds de grootste groep. Onder de buitenlandse formules zijn formules afkomstig uit de Verenigde Staten zowel in aandeel als in aantal de belangrijkste.

3.5

Maatvoering

Gefilialiseerd winkelaanbod kenmerkt zich onder andere doordat het gemiddelde winkelvloeroppervlak van tot winkelformule behorende aanbieders ( 417 m2) gemiddeld driemaal (!) zo groot is dan zelfstandig gevestigde ondernemingen (156 m2). Filialen van Europese ketens vormen met een gemiddelde omvang van 470 m2 op deze regel geen uitzondering. Ook daar is sprake van een oververtegenwoordiging van relatief grote panden Yurp, yurpins and yurping

23


24

Aandeel commerciële publieksruimte in Nederland > 1.600 m2 winkelvloeroppervlak

“Europees“ metrage 14%

1.600.000

800 – 1.600 m2 winkelvloeroppervlak

12%

920.000

400 – 800 m2 winkelvloeroppervlak

18%

1.110.000


15%

835.000


8%

400.000


2%

110.000

12%

5.000.000

Totaal

Is de verdeling onder Nederlandse winkelformules nog zo dat deze ook nog wel een behoorlijk aandeel kleinere winkelpanden bezetten, geldt voor Europese ketens dat de categorie 100-200 m2 winkelvloeroppervlak behoorlijk dun vertegenwoordigd is en de categorie tot 100 m2 winkelvloeroppervlak nagenoeg absent is. Schaalgrootte en maatvoering van het winkelpand is voor internationaal opererende winkelformules kennelijk dus een belangrijk bedrijfseconomische basisvoorwaarde.

3.6

Druktebeeld en passantenstromen

Verdeeld over130 winkelgebieden van Nederland houdt Locatus het druktebeeld bij in in ruim 1.000 winkelstraten. Binnen deze gebieden –die tot de grootste en belangrijkste van Nederland gerekend kunnen worden– is per pand bekend hoeveel passanten er op een gemiddelde zaterdag passeren. Filialisering en Europeanisering neemt sterk toe naarmate winkelgebieden groter zijn én naarmate het drukker belopen centrumdelen betreft, kortom die gebieden die we in de wandeling aanduiden als de A1-gebieden of toplocaties. In de navolgende tabel is duidelijk te zien hoeverre de filialisering in zijn algemeenheid al is voortgeschreden. Op de drukste locaties is effectief driekwart of meer (!) van het winkelaanbod gefilialiseerd om bij afnemende drukte vervolgens gestaag af te nemen.


25


26

Aandeel commerciële publieksruimte in Nederland

Gefililialiseerd metrage

> 40.000 passanten

84%

300.000

25 - 40.000 passanten

75%

550.000


71%

340.000


66%

440.000


58%

500.000


48%

500.000

0 - 5.000 passanten

16%

150.000

Goed is in het bijgaande staatje te zien dat het aandeel gefilialiseerd winkelaanbod in de weinig belopen aanloopstraten scherp terugvalt. Dat is niet zozeer omdat filialen zich hier niet zou kunnen handhaven. Het is juist andersom. Hier wordt onmiskenbaar zichtbaar dat er sprake is van een verdringingsproces. In de strijd om de beste locaties moet de zelfstandig opererende ondernemer het overduidelijk afleggen tegen zijn gefilialiseerde concurrent met als resultaat dat men als groep verdrongen wordt naar locaties in de periferie van het betreffende winkelgebied. Bekijken we in meer detail de positie die “Europa” binnen dit filialiserinsgeweld inneemt, dan wordt duidelijk dat “Europa” binnen dit toernooiveld weliswaar iets zwaarder vertegenwoordigd is op de drukste plekken, maar het is zeker niet zo dat internationaal opererende ketenorganisaties hier met een tweede verdringingsgolf bezig zijn.


27


28



> 40.000 passanten

40%

150.000


33%

240.000


33%

160.000


26%

180.000


22%

190.000


18%

180.000

0 - 5.000 passanten

14%

120.000

Overig

11%

4.000.000

12%

5.000.000

Totaal

Uit dit overzicht laat zich aflezen dat Europa doorgedrongen is in alle geledingen van het Nederlandse winkelapparaat. Van de in het totaal 5 miljoen m2 “Europees” aanbod bevindt zich een klein 1 miljoen m2 in de top 1.000 winkelstraten, de rest treffen we – zoals eerder al bleek– in die winkelgebieden waar nu al regulier sprake is van een hoog percentage filialisering en dat zijn met name dus de planmatig ontwikkelde winkelcentra.


29


30

4 Actoren bij het filialiseringsproces

4.1

Vastgoedpartijen

Vastgoedpartijen spelen binnen de filialisering van de winkelmarkt een belangrijke rol. Ze zijn niet alleen de huisvesters van deze economische functie, ze hebben ook invloed op de locaties, de selectie van (huur)kandidaten en daarmee in feite op de gehele detailhandelsstructuur. Binnen de vastgoedwereld zijn meerdere rollen te onderscheiden. Als eerste kan daarbij de ontwikkelaar genoemd worden, als tweede de belegger en tenslotte de (winkel)makelaar. Detaillisten zelf komen er in de vastgoedmarkt nauwelijks aan te pas. De winkelvastgoedmarkt kent weinig transparantie. Ruimtevragers (detaillisten) zijn aangewezen op informatie van makelaars, die op hun beurt maar een beperkt overzicht van de markt hebben. Ontwikkelaars opereren veelal vanuit een geografische afgebakende en projectgebonden visie. Beleggers sturen vooral op zekerheden en niet op marktmogelijkheden/wenselijkheden. Toegang tot de markt geschiedt via een netwerk met een beperkt aantal grote spelers. Nieuwe planinitiatieven komen pas van de grond als een ontwikkelaar meerdere trekkers aan zijn project heeft weten te committeren, makelaars opereren vaak vanuit hun exclusieve zoekopdrachten en beleggers zoeken huurders met een bewezen staat van dienst, ergo een keten. In alle voorgaande gevallen bevindt de zelfstandige adspirant ondernemer zich in een achterstandspositie. Hij heeft geen positie bij de ontwikkelaar bij het claimen van de beste plekken, hij staat achterin de kaartenbak van de makelaar en hij heeft meestal weinig zekerheden te bieden aan de belegger.

4.2

Overheid

De rol van de overheid is vooral die van de ruimtelijke ordening. Kerntaak is het waarborgen van een detailhandelsstructuur die de burger toegang biedt tot een gevarieerd pakket aan voorzieningen. Bestemmingsplannen en detailhandelsnota’s Yurp, yurpins and yurping

31


32

spreken zich uit over de aard, omvang, locatie en in beperkte mate over de invulling van winkelgebieden en bieden ook rechtsbescherming voor gevestigde aanbieders. Bij de uitwerking van deze kerntaak zien we dat dit binnen de gemeente soms interne spanning oplevert. Projecten met hoge grondopbrengsten zijn niet automatisch ook de beste bijdragen aan een wenselijk te achten detailhandelsstructuur. Los van de vraag of het ook wenselijk zou zijn heeft de overheid, behoudend een enkele branchecommissie of een voorrechtregeling voor lokale ondernemers bij nieuwe planinitiatieven, feitelijk geen instrumentarium om rond filialiseringsvraagstukken regulerend op te kunnen treden. De overheid kent wel een duidelijk taak als het gaat om het waarborgen van toegang tot voorzieningen, een taak die er bij de nieuwe Nota Ruimte overigens niet helderder op geworden is, maar dat laatste voert in het kader van deze rapportage te ver om daar verder op in te gaan.

4.3

Detaillisten

Feitelijk komt het filialiseringsproces voor een belangrijk deel ook voort uit de schaalvergrotingsproces binnen de detailhandel zelf. De veelal zwakke organisatiegraad binnen winkeliersverenigingen maakt het lastig vanuit een geografisch georganiseerd collectief afdoende tegenkracht te bieden tegen het gestaag voortgaande filialiseringsproces. Bovendien is er maar een gradueel verschil tussen bij inkoopcollectieven aangesloten zelfstandige winkeliers of exploitanten van softfranchise formules. Ziet in het eerste geval de winkel er aan de voorkant nog erg onafhankelijk en zelfstandig uit, de praktijk is dat de aan de collectieve inkoop verbonden leveringsvoorwaarden aan de achterdeur in sommige gevallen misschien nog wel meer beperkingen oplevert dan de regels waar een op zich zelfstandige uitbater van een softfranchise formule aan zich heeft te houden.


33


34

4.4

Consumenten

Welke sentimenten men ook een rol laat spelen, feit is dat winkelformules van ketenorganisaties inmiddels voor het overgrote deel de drukste plekken in de beste winkelcentra bezetten en dat kan natuurlijk alleen maar zo zijn als er ook consumenten zijn die zich door hun proposities aangesproken voelen. Een belangrijke reden van het succes van filialisering is dat de toenemende schaal bij de consument om een andere vorm van oriëntatie vraagt. Toegenomen mobiliteit biedt de consument binnen zijn wijdere winkelhorizon een groter keuzepalet dan ooit. Voor het behoud van een goed overzicht zoekt de consument daarbinnen naar nieuwe herkenningspunten en winkelformules zijn daar belangrijke bakens voor. Een ander belangrijk gegeven is dat de grens tussen gebruiks- en verbruiksgoederen steeds verder opschuift. Waren stofzuigers, televisies, serviezen, bankstellen ooit een “once in a life time” aankoop, zien we vandaag de dag in vrijwel alle categorieën een veel hogere aankoopfrequentie en een veel hoger aandeel noodzakelijke vervangingsaankopen met een beperkte emotionele lading. Exclusiviteit en deskundig advies speelt daar dan een veel minder belangrijke rol bij en dat is in het voordeel van de ketenbedrijven. Het aandeel van het consumentenbudget voor echt luxe-aankopen (kunst en antiek, exclusieve merkkleding, design, maatwerk, juweliers, bijzondere delicatessen etc.) is waarschijnlijk minder dan 10%. Deze aankopen –samen met de kwaliteitscategorie daaronder, die we het beste kunnen omschrijven als ‘good value for serious money’– komt hooguit tot 30%. De bulk van de aankopen(70%) zit in de categorie ‘value for money’ , ‘prijsvriendelijk’ of gewoon ‘budget’. Veel filiaalbedrijven bieden de consument voor deze laatste categorieën aankopen een goed herkenbare propositie. En het detailhandelsaanbod in onze winkelstraten is daar natuurlijk de weerslag van.


35


36

5 Afsluitend

Filialisering is een onstuitbaar gevolg van schaalvergroting en toegenomen mobiliteit van consumenten. Het is een proces dat begonnen is met het verdwijnen van de winkel op de hoek en zich al inmiddels manifesteert op Europese schaal. Het opent de toegang tot een veelzijdig palet aan goederen en diensten en laat consumenten zo deel uitmaken van een grotere wereld. Maar de opkomst van ketenbedrijven en de dominantie van de winkelformules egaliseert ook het straatbeeld en ontdoet het voor een deel ook van zijn plaatsgebonden kenmerken. Wie door hedendaagse winkelstraten loopt, zeker daar waar het de nieuwe planmatige ontwikkelingen betreft, kan maar tot één conclusie komen. Nieuwe winkelstraten hebben steeds minder een eigen identiteit. Op het nu gaat om Enschede, Nieuwegein of Zwolle, de overeenkomsten zijn groter dan de verschillen. Het lijkt de stelling van Rem Koolhaas ook hier te bevestigen dat de ‘generic city’, de stad of liever gezegd het stedelijk veld zonder identiteit en geschiedenis, daadwerkelijk in opkomst is. In reactie hierop zijn steden, projectontwikkelaars en consumenten veel bewuster bezig een identiteit voor stedelijke gebieden te zoeken of te construeren. De middelen die men hiervoor inzet zijn evenwel zelden effectief. In de hang naar onderscheiding zoekt men aansluiting bij grote namen, organiseert men binnenstadfestivals of kiest men voor een eigen thema. Deze lokale identiteiten die gevormd worden in reactie op de ‘ identiteitsloze ’ mondialisering lijken echter vaak erg op elkaar. En in het proces achter filialisering komt het vanuit belangen en de actoren die er een rol bij spelen zelden tot een coherent resultaat. De weerstand tegen het huidige beeld nu wordt vooral ingegeven door een hang naar de romantiek van het verleden. Men zoekt binding met de fysieke omgeving, herkenbaarheid, identiteit en in ideologische zin misschien wel zingeving binnen de mondialisering. Men koestert en cultiveert de oude intimiteit, maar knuffelt het daarmee ook dood. We zeiden het al eerder. Er zullen op termijn vast nieuwe wegen gevonden worden die invulling kunnen geven aan deze behoefte aan identiteit, maar tot die tijd gaat de opmars van het ketenvorming binnen de detailhandel gewoon door. De conclusie blijft dus ook ongewijzigd staan. Er komen in de komende jaren nog veel meer winkelformules bij.


37


38

De Locatus Ketenverkenner

De basis voor deze rapportage wordt gevormd door de Locatus Ketenverkenner, een continue geactualiseerde Excel-database met meer dan duizend in Nederland gevestigde ketenorganisaties naar branche, adresgegevens hoofdkantoor, aantal vestigingen, verkoopvloeroppervlak en land van oorsprong. De Locatus Ketenverkenner is verkrijgbaar bij Locatus voor een bedrag € 450,- exclusief BTW. Voor meer info zie ook www.locatus.nl.


39

Yurp, yurpins and the yurping of retail

Recommend Documents