Woonvisie Oudega Vereniging Dorpsbelang Oudega-Idzega-Sandfirden
Woonvisie Oudega Vereniging Dorpsbelang Oudega-Idzega-Sandfirden Uitgewerkt door de werkgroep ‘Maatwerk in Oudega’
www.oudega-wymbrits.nl
Nelleke Honnef (vz) Miek Hehenkamp (not) Sip de Haas Gerlofke Visserman Ans Boersma Henk Haanstra Anko Baarda Sofia Krol (Elkien) Gerard Wezenberg (Stek en Streek) Theo Bouma (agendalid gemeente SWF)
www.elkien.nl
De uitwerking van de Woonvisie Oudega is gefinancierd door Woningcorporatie Elkien, in het kader van haar project ‘Maatwerk’. Sofia Krol was als projectleider Leefbaarheid de contactpersoon voor de werkgroep ‘Maatwerk in Oudega’. www.stekenstreek.nl
Bureau Stek en Streek, plattelandsprojecten, uit Assen verzorgde de projectbegeleiding. De gemeente Súdwest -Fryslân bood ondersteuning op aanvraag, bij de aanlevering van documentatie. De woonvisie is bovendien tot stand gekomen door de bijdragen van vele bewoners, bij de diverse onderzoeken en discussiemomenten. Met dank voor hun inzet en enthousiasme.
www.gemeentesudwestfryslan.nl
Leeswijzer
Inhoudsopgave
Hoofdstuk 1 beschrijft de stappen in de projectuitvoering. Centraal daarin stond de enquête naar de woonbehoeften in Oudega.
1. 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8
Projectuitvoering Een nieuwe dorpsvisie Uitwerking naar woonvisie Werkgroep Enquête woonbehoeften Bijeenkomsten Schouw Uitwerking woonvisie Woonvisie als werkdocument
2. 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6
Wonen in Oudega Korte dorpsgeschiedenis Saamhorig en gezellig Krimpdorp of niet Alle voorzieningen bij de hand Prachtige omgeving Goede betaalbare woningen
Het wonen in Oudega wordt door de bewoners hoog gewaardeerd. Die woonkwaliteiten worden beschreven in hoofdstuk 2. Over de huurwoningvoorraad van Elkien is veel te doen. Daarom wordt aan deze problematiek een apart hoofdstuk 3 gewijd. Eerst komt het beleid van Elkien binnen de veranderende woningmarkt aan de orde. Daarna de verschillende maatregelen die de corporatie wil treffen voor Oudega. Tenslotte volgt een beschrijving van de voorraad huurwoningen per straat. In de hoofdstukken 4 en 5 zijn de woonwensen van de twee doelgroepen Jongeren en Senioren 60+ uitgewerkt in concrete voorstellen. Waar woningcorporatie Elkien en zorginstellingen niet voorzien in de woonbehoeften, kunnen bewoners ook met eigen alternatieven aan de slag. Er zijn landelijk veel voorbeelden om na te volgen. Hoofdstuk 6 beschrijft de situatie voor het plan ‘Tsjerkemar’. Nieuwbouw zoals dat in het verleden is uitgevoerd, is voorlopig niet aan de orde. Ook de bewoners zijn verdeeld in hun opvattingen over wat er met de locatie moet gebeuren. Een aantal opties worden kort beschreven. Tenslotte volgt in het laatste hoofdstuk 7 de samenvatting. De belangrijkste conclusies worden opgesomd naar hoofdstuk, gevolgd door een reeks van aanbevelingen. Voor wie snel een indruk van de inhoud van de woonvisie wil krijgen kan het beste dit hoofdstuk 7 doornemen.
3. Huurwoningen woningcorporatie Elkien 3.1 Ontwikkelingen in de woningvoorraad 3.2 Transformatieopgave Elkien 3.3 Herverdeling van investeringen 3.4 Schrappen nieuwbouwplannen 3.5 Huurwoningen met verkooplabel 3.6 Doorverhuurde woningen 3.7 Te verbeteren woningen 3.8 Woningtoewijzing en bewoning 3.9 Doorstroming binnen huurvoorraad 3.10 Situatie per straat 4. 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9
Huurwoningen voor jongeren Doelgroep jongeren Huur– of koopwoning Inschrijving woningzoekende Tijdelijke sociale huur Jongerencontract met corporatie Particuliere verhuur Gemeenschappelijke woonvoorziening Vrijkomende bedrijfsgebouwen Zelf(ver)bouw van woningen
5. Huurwoningen voor senioren 5.1 Doelgroep Senioren 5.2 Verouderd beeld woningcorporatie 5.3 Wegwerken achterstallig onderhoud 5.4 Levensloopbestendige woningen 5.5 Wonen met zorg 5.6 Uitbreiding It Hofke 5.7 Aaneengesloten woonzorgwoningen 5.8 Verspreide woonzorgwoningen 5.9 Aandachtspunten woonzorgvoorziening 5.10 Gemeenschappelijk wonen voor ouderen 5.11 Meergeneratie woongemeenschappen 5.12 Familie– of kangaroewoningen 5.13 Zorgcoöperatie 6. 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7
Alternatieve invulling plan ‘Tsjerkemar’ Perspectief woningbouw ‘Tjerkemar’ Perspectief woningbouw ‘Klaver Trije’ Wachten op betere tijden? Agrarisch gebruik door (hobby)boeren Tijdelijke natuur Speelterrein Buurtmoestuinen
7.
Samenvatting, conclusies en aanbevelingen
Bronnen Colofon
1.
Projectuitvoering
De woonvisie voor Oudega is in een projectvorm gegoten, volgens de ‘maatwerkmethodiek’ van Elkien. Het bestuur van Dorpsbelang stelde daartoe de werkgroep ‘Maatwerk in Oudega’ in. In dit hoofdstuk staat in het kort de projectuitvoering beschreven. Centraal stonden het woonbehoeftenonderzoek en bijeenkomsten met de groepen Jongeren en Senioren 60+. De woonvisie is een belangrijk werkdocument voor nieuwe overleg– en projectinitiatieven. 1.1 Een nieuwe dorpsvisie In 2002 bracht de toenmalige Vereniging Dorpsbelangen Oudega e.o. haar eerste dorpsvisie uit: ’Blik Iepener nei 2015’. De visie was voortgekomen uit de keukentafelgesprekken met bewoners, met ondersteuning van de Fereining Lytse Doarpen (FLD). Aan de hand van vier leefbaarheidthema’s werden toen de huidige en gewenste situatie beschreven. Tijdens het 100-jarig jubileum van de Vereniging Dorpsbelang in 2011 is vastgesteld dat de dorpsvisie sterk verouderd was en besloten pm een opvolger te schrijven. Opnieuw op basis van keukentafelgesprekken, met een terugkoppeling op een ledenvergadering in april 2012. In augustus van dat jaar volgde de publicatie. 1.2 Uitwerking naar woonvisie Bij het thema ’Ruimte en wonen’ van de dorpsvisie wordt gesteld dat de woningmarkt inmiddels enorm is veranderd en er bestaat twijfel of de bouwkavels van het plan ‘Tsjerkemar’ binnen tien jaar verkocht zullen worden. De dorpsvisie spreekt ook van een onduidelijk beleid van woningcorporatie Elkien. Op dat punt traden Dorpsbelang en Elkien met elkaar in overleg. Elkien zou huurwoningen bouwen in het plan ’Tsjerkemar’, maar had dat voornemen ingetrokken. Later kwam daar het besluit bij om een aanzienlijk deel van de bestaande huurwoningen in Oudega te verkopen. In het overleg bood Elkien Dorpsbelang aan om een visie te schrijven, volgens de maatwerkmethode. Dorpsbelang accepteerde dit aanbod en stelde in december 2012 een werkgroep ‘Maatwerk in Oudega’ in.
1.3 Werkgroep Na een voorbereidend overleg van Elkien met Dorpsbelang werd gekozen voor een verkorte projectuitvoering, met een woonbehoeftenonderzoek als vertrekpunt. Er was al veel materiaal beschikbaar, vastgelegd in de dorpsvisie en in project materiaal ‘Nieuwe kijk op oude dorpen’ (2007). Wat nog ontbrak was een inzicht in de woonbehoeften van de Oudegaasters. Het project zou zich richten op de voorraad huurwoningen, maar in samenhang met de hele woningvoorraad van Oudega. De ingestelde werkgroep kende een mooie mix van bewoners, naar sexe, leeftijd en achtergrond, vaak met een actieve rol in het verenigingsleven. 1.4 Enquête woonbehoeften Op een totaal van 328 adressen heeft de werkgroep een representatieve steekproef van 80 geselecteerd en daarvan zijn 69 formulieren ingenomen (86%). Op basis van de uitkomsten kwamen twee doelgroepen in beeld met een duidelijke behoefte aan huurwoningen: de senioren en de jongeren. Om de achtergronden daarvan beter te kunnen begrijpen zijn in april ‘13 twee bijeenkomsten georganiseerd. De enquête liet een opvallend hoge waardering zien van de Oudegaasters over hun woning en hun dorp als woonplek. De gebondenheid aan de woonplek Oudega is sterk, maar dit geeft ook weinig doorstroming binnen de woningvoorraad. De werkgroep stelde vast dat er ondanks de algemene tevredenheid nog belangrijke woonwensen leven en diverse verbeteringen kunnen worden aangebracht. Over het plan ’Tsjerkemar’ en een eventueel andere invulling lopen de meningen sterk uiteen.
1.5 Bijeenkomsten Op zondagmiddag 21 april vond in Café ’De Trije Doarpen’ de bijeenkomst met de jongeren plaats. Locatie en tijdstip waren zo bepaald, dat zowel thuiswonende als uitwonende studerende jongeren uit Oudega er bij konden zijn. Een groep van 11 jongeren vulde een extra, korte enquête in en ging met de werkgroep in discussie over de uitkomsten. Buiten deze groep vulden nog vijf andere jongeren de enquête in. Sofia Krol schetste in een presentatie het beleid van Elkien rond deze doelgroep, de eigen verantwoordelijkheid die jongeren hebben bij hun zoektocht naar een huurwoning en de faciliteiten van Elkien bij het kopen van een (huur)woning. Veel informatie was bij de aanwezigen niet bekend. Op 25 april was in ‘It Joo’ de beurt aan een groep senioren 60+, in het bijzonder die met de behoefte aan een huurwoning. Eerst presenteerde Gerard Wezenberg de uitkomsten van de enquête voor deze doelgroep. Daarna werd in groepen gediscussieerd over een aantal vragen over de specifieke woonwensen, verwachtingen van Elkien en de woon-zorgvoorzieningen. 1.6 Schouw Om de huidige toestand en mogelijkheden van de woningvoorraad beter te kunnen beoordelen voerde de werkgroep op 17 mei een schouw uit. Verschillende werkgroepleden konden daarbij uit eigen ervaring vertellen over de woongeschiedenis, bewoners en problematiek van straten. Voor de schouw is ook gebruik gemaakt van het fotoboek ‘In portret út it ferline fan Aldegea, Idzegea en Sânfurd’ uit 1986. De schouw leerde dat er een groot deel van de voorraad huurwoningen in aanmerking komt voor (beter) onderhoud of voor aanpassingen aan de doelgroepen Jongeren en Senioren 60+. Maar de voorgestelde maatregelen vanuit het Strategisch Vooraadbeleidsplan (SVB) van Elkien sluiten niet aan op de wensen van de bewoners.
1.7 Uitwerking woonvisie Na de bijeenkomsten met de jongeren en senioren 60+ voelde de werkgroep de behoefte om een start te maken met het schrijven van de woonvisie. Eerst zijn de ontwikkelingen in de woningmarkt en de transformatieopgave van Elkien besproken. Daarna de gevolgen ervan voor de huurvoorraad in Oudega. Vervolgens is de koppeling gemaakt naar de uitkomsten van het woonbehoeftenonderzoek, met name voor de twee doelgroepen Jongeren en Senioren 60+. Hun behoefte aan huurwoningen en de mogelijkheden om daaraan tegemoet te komen vormen de kern van de woonvisie. Op 12 juni is de concept woonvisie gepresenteerd en besproken in ‘It Joo’. De bedoeling daarvan was vooral om te bepalen welke oplossingen het meest kansrijk zijn. 1.8 Woonvisie als werkdocument De concept woonvisie is tenslotte op 2 oktober besproken met het bestuur van Dorpsbelang. Voor de communicatie naar de bewoners is besloten om naast de woonvisie een verkorte publieksversie te maken en die in de ‘Nijsljochter’ te publiceren. Na de vaststelling van de woonvisie door het bestuur van Dorpsbelang zijn op 24 oktober ‘13 exemplaren overhandigd aan de directie van Elkien en het gemeentebestuur Sùdwest-Fryslân. Belangrijk zijn de aanbevelingen die de werkgroep heeft gedaan, als opstap naar nieuwe overleg– en projectalternatieven. Een aantal aanbevelingen in de woonvisie raken rechtstreeks aan de investeringsmaatregelen uit het Strategisch Voorraadbeleidsplan van Elkien. Zoals de voorstellen voor woningverbetering, fasering in het te koop stellen van huurwoningen, uitbreiding van ‘It Hofke’ en experimenten met jongerenhuisvesting. De gemeente SWF kan ook als partner optreden, bij alternatieve invullingen van het plan ‘Tsjerkemar’, maar ook bij de organisatie van de zorg, vanuit de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO).
2.
Wonen in Oudega
In de enquête naar de woonbehoeften komt Oudega naar voren als een hooggewaardeerde woonplek van een honkvaste en sociale gemeenschap. Van oorsprong een klein agrarisch dorp met een zuivelfabriek, dat na de oorlog in enkele decennia flink uitgebreid werd. Een watersportdorp ook, dat elk jaar veel vaste gasten en dagrecreanten ontvangt. Een plek met nog veel eigen voorzieningen en de steden als Sneek en Heerenveen binnen bereik. De Oudegaasters zijn met recht trots op hun dorp, maar staan ook open naar hun omgeving. 2.1 Korte dorpsgeschiedenis Oudega is één van de dorpen in het merengebied van Zuidwest Friesland. Het was eeuwenlang een klein agrarisch– en vissersdorp. Het water was bestaansgrond, vervoersmogelijkheid en bedreiging tegelijk. Door voortdurende landafslag kwam het dorp uiteindelijk aan de oever dan de Brekken te liggen, beschermd door een palissade. Binnen de landbouwontwikkeling gedurende de 19e eeuw nam Oudega een bijzondere plaats in door de vestiging van een zuivelfabriek en de bouw van een station aan de spoorlijn Sneek-Stavoren. Ze vormden de aanleiding voor een flinke bevolkingsgroei en de woningbouw langs de Breksdyk - Stasjonsleane. De echte groei kwam met de naoorlogse uitbreidingen met bejaarden– en eengezinswoningen aan de west– en noordkant. De zuivelfabriek en het station zijn in de 60er jaren gesloten, maar Oudega kreeg er een groeiende economie in de waterrecreatie bij. Op het terrein van de zuivelfabriek verscheen een vakantiewoningenpark. De recreatie is nu de belangrijke economische drager in het dorp en draagt bij aan de instandhouding van veel voorzieningen. Het verkeer door het dorp nam sterk toe. Dorpen als Oudega zijn daar niet op ingericht. Enkele jaren geleden zijn wegreconstructies uitgevoerd, parkeerplaatsen aangelegd en kwam er een nieuwe weg om de noordkant van het dorp voor de ontsluiting van de nieuwbouw. Met die nieuwbouw wil het nu niet meer zo vlotten, door de krimp en de financieeleconomische crisis. Oudega maakt sinds 2011 deel uit van de nieuwe grote plattelandsgemeente Sùdwest-Fryslân.
2.2 Saamhorig en gezellig In de enquête van het woonbehoeftenonderzoek komt Oudega naar voren als een hooggewaardeerde woonplek van een honkvaste, sociale gemeenschap. Men woont hier mede vanwege de familie– en vriendenbanden, de gemeenschapszin en de gezelligheid. Dat geldt voor alle leeftijdsgroepen. Het merendeel woont er ook langer dan 10 jaar en denkt hier over 10 jaar nog te wonen. Men kiest voor deze woonplek en werkt over het algemeen in het dorp of de nabije omgeving (waaronder Sneek). Oudega is in dat opzicht geen ‘forensendorp’, waar mensen van buiten zich vestigen voor de rust, ruimte en het groen. De sociale binding is oorspronkelijk. Familie en vrienden, het verenigingsleven worden in de enquête genoemd als belangrijke redenen om in Oudega te (blijven) wonen. 2.3 Krimpdorp of niet De demografische ontwikkelingen dwingen de gemeente tot beleidsaanpassingen op het terrein van woningbouw, onderwijs, zorgvoorzieningen. Zo is bijvoorbeeld de exploitatie van het nieuwbouwplan ‘Tsjerkemar’ opgeschort, maar de nieuwe brede school kwam er gelukkig wel. Gezien de bevolkingssamenstelling zullen de krimpeffecten voor Oudega later optreden, want het is nu nog een relatief ‘groen’ dorp. Basisschool ‘Klaver Trije’ wordt met ruim 80 leerlingen niet bedreigd met opheffing. De school wordt in de enquête door alle leeftijden genoemd als belangrijke voorziening voor Oudega. Maar de verwachte krimp kan wel gevolgen hebben voor andere voorzieningen in Oudega.
2.4 Alle voorzieningen bij de hand Oudega beschikt (nog) over vrijwel alle basisvoorzieningen, zoals winkels, school, café, dorpshuis en openbaar vervoer. Alles is er bij de hand, zo wordt bevestigd in de enquête, maar het voortbestaan ervan is niet vanzelfsprekend. Mocht het in de toekomst minder worden, dan zeggen de bewoners zich desondanks te zullen redden. Ze gaan er niet om verhuizen. Slechts een enkele oudere noemt een verslechterende gezondheid als verhuismotief. Maar met een verschraalde en duurdere zorg zullen mogelijk meer ouderen uitwijken naar de grotere kernen en steden. De jongere bewoners hebben behalve op huisvestingsgebied weinig wensen. De nieuwe dorpsvisie meldt overigens wel een gemis aan kwalitatief goede speelvoorzieningen en speelruimte voor kleine kinderen. Voor de leeftijdsgroep 12-17 jaar heeft het dorp ook weinig te bieden. Deze leeftijdgroepen zijn in de enquête niet rechtstreeks gehoord. 2.5 Prachtige omgeving De omgeving van Oudega heeft niet alleen de recreanten maar ook de bewoners veel te bieden. Dit is naast de geroemde saamhorigheid een belangrijk motief om in Oudega de wonen. De aanwezigheid van water, het landelijke karakter, de ruimte…. Het is bovendien goed mogelijk om daarvan te genieten door het netwerk van fiets– en wandelpaden. De mooie omgeving wordt overigens in de enquête vooral door de oudere bewoners geroemd. De laatste jaren is een aantal straten in Oudega flink opgeknapt. Andere straten verdienen dat ook, zo stelt de dorpsvisie. De aandacht voor de ruimtelijke karakteristiek van Oudega is terug te voeren op het project Nieuwe kijk op oude dorpen (2007). Het vormde de aanloop naar het nieuwbouwplan ’Tsjerkemar’. Dat de uitvoering daarvan stil ligt ervaren veel bewoners als storend, want nu ligt de dorpsrand er als een gatenkaas bij.
2.6 Goede betaalbare woningen Zoals de Oudegaasters vrijwel unaniem tevreden zijn over Oudega als woonplek zijn ze dat ook over hun eigen woning, zo blijkt uit de enquête. Ze stellen niet alleen dat ze over 10 jaar nog steeds in Oudega wonen, maar ook in dezelfde woning. Uitzondering daarop zijn de ‘starters’ die nu huren maar een koopwoning als wens uitspreken. Een andere uitzondering is het deel van de senioren 60+ dat graag overstapt van een koop- naar een huurwoning. Op de enquêtevraag of Oudega genoeg koopwoningen heeft antwoordt bijna iedereen bevestigend. Wat betreft het aanbod huurwoningen wordt vaak een tekort genoemd. Het gaat dan om huurwoningen voor jongeren en geschikte seniorenwoningen. De woningvoorraad is voldoende divers, zowel in type als in prijsniveau. Waar geënquêteerden aangeven dat er te weinig aanbod koopwoningen voor starters zou zijn wordt ook de strengere regelgeving voor hypotheekverstrekking genoemd. Ook in de lagere prijsklassen is namelijk voldoende aanbod. De gemiddelde WOZ-waarde van de woningen lag in 2011 nog onder de gemeentelijke € 200.000,=, terwijl Gaastmeer en Heeg er fors bovenuit stegen. De voorraad huurwoningen is met 69 ruim 27% van het totaal 255 woningen (2011), dicht bij het streefpercentage dat gemeenten tot voor kort hanteerden in hun volkshuisvestingsbeleid. Naast voldoende en divers aanbod gaat het ook om betaalbaarheid aan de vraagkant. Betaalbaarheid heeft met de sociaal-economische positie van de bewoners te maken. Het CBS heeft nog geen recente inkomens– en werkgelegenheidsgegevens van Oudega binnen de nieuwe gemeente SWF. Wel is het aantal bijstandsgerechtigden bekend, relatief laag met 1% (categorie 10 op 1000 personen). Uit de enquête komt in ieder geval een eenvoudig sociaal-economisch beeld naar voren. Veel personen zijn in loondienst of actief als zelfstandig ondernemer. Van hen valt 70% in de inkomenscategorien tot modaal.
Bevolking leeftijdsopbouw 2012 CBS
3.
Huurwoningen woningcorporatie Elkien
In het vorige hoofdstuk is vastgesteld dat het goed wonen is in Oudega, met een voldoende en gevarieerd aanbod koopwoningen, maar met tekorten in de voorraad huurwoningen. In dit hoofdstuk wordt de problematiek van de huurvoorraad belicht. De woningcorporaties in Nederland maken zware tijden door. Er is een grote noodzaak te investeren in energiemaatregelen, woontechnische verbeteringen en nieuwbouw, met name voor de groeiende doelgroep ouderen. Maar het ontbreekt de corporaties aan financiële middelen. 3.1 Ontwikkelingen in de woningvoorraad Nederland verkeert in een ernstige crisis, die onderscheiden wordt naar verschillende maatschappelijke sectoren. Daarnaast is er de demografische ontwikkeling, die in de komende decennia zal leiden tot een forse toename van het aandeel ouderen en alleenstaanden en zelfs tot een absolute afname van het bevolkingsaantal in veel regio’s: de ’krimp’. De situatie is voor Oudega minder dramatisch. De oude gemeente Wymbritseradiel was al een krimpgemeente, maar door regelmatige bouwactiviteiten is Oudega rustig blijven groeien. Met het plan ’Tserkemar’ trok Oudega zelfs meer woningcontingent naar zich toe dan waar ze recht op had. Deze gemeente liep achter met haar bouwprogramma en de exploitatie, gecombineerd met de bouw van de nieuwe school, vereiste een groter woningaantal. Maar ook ’Tsjerkemar’ is nu gestrand op de slechte woningmarkt. De nieuwe gemeente SúdwestFryslân heeft de woonplannen van haar vijf voorgangers beoordeeld en kwam met een fors aangepast woningbouwprogramma. In haar analyse krimpt de gemeente als geheel niet, maar treedt deze vooral op in de kleine dorpen tot 1000 inwoners. SúdwestFryslân heeft binnen het cluster Heeg-Woudsend de uitvoering van het ‘harde’ plan van ’Tserkemar’ verschoven naar de periode na 2016. De voorbereiding van het kleine plan ‘Klaver Trije’ gaat wel door. Al zijn daarvoor de perspectieven evenmin gunstig.
3.2 Transformatieopgave Elkien Woningcorporatie Elkien is in 2009 voortgekomen uit een fusie van de corporaties Welkom (Bolsward) en Nieuw Wonen Friesland (Leeuwarden), op te vatten als een ‘plattelandscorporatie’ en een ‘stadscorporatie’. In 2010 stelt de corporatie dat éénderde van haar voorraad voldoet aan gestelde eisen, éénderde forse investeringen vraagt en éénderde niet meer aansluit op de doelgroepen. Van de 17.671 woningen in 2010 wil Elkien terug naar een voorraad van 15.500 in 2025. Daarvoor voert ze twee redenen aan. De eerste is de rendementsafweging. Woningcorporaties moeten financieel gezond zijn, maar zijn bij nieuwbouw en woningverbetering ook afhankelijk van leningen. Bij een vastgelopen woningmarkt wordt dat moeilijk. Bovendien hebben de woningcorporaties ook een lastenverzwaring gekregen door de opgelegde vennootschapbelasting, de heffing in het kader van het hervormingsbeleid van de overheid en de taakstelling voor energiemaatregelen. Door een deel van de huurvoorraad te verkopen wil Elkien kasgeld generen voor investeringen in het overige deel. De tweede reden is de veranderde behoefte aan huurwoningen. De grootste doelgroep zijn jongeren / starters tot 30 jaar, die vragen om goedkope huisvesting. De doelgroep die daarnaast in aantal sterk zal toenemen zijn de (vaak alleenstaande) ouderen. Elkien stelt dat deze doelgroepen vooral in de steden en grotere kernen bediend kunnen worden, omdat daar de voorzieningen zijn geconcentreerd.
Dit beleid heeft Elkien vastgelegd in haar Strategisch Voorraadbeleidsplan (SVB). Door de snel opeenvolgende veranderingen wordt Elkien echter genoodzaakt haar SVB nu bijna jaarlijks te herijken op de korte termijn maatregelen in het programma. 3.3 Herverdeling van investeringen Elkien gaat dus naar een kleinere voorraad, geschikt voor andere doelgroepen. Daarnaast brengt ze een prioriteit aan in de verdeling over de kernen. In de stedelijke kernen wordt dat vertaald naar een ‘beheerste groei van zowel kwaliteit als kwantiteit’. In grotere plattelandskernen wordt door investeringen in bijvoorbeeld energiemaatregelen en herstructurering alleen ‘de kwaliteit van de bestaande voorraad’ verbeterd en een betere aansluiting op de doelgroepen nagestreefd. Dit kan ook gepaard gaan met een kwantitatieve afname in de voorraad, lees: sloop zonder vervangende nieuwbouw. Uit de kleine kernen trekt Elkien zich terug door het geleidelijk afstoten van de voorraad naar de koopwoningmarkt. Er wordt niet meer geïnvesteerd in de huurwoningen in B-kernen. Alleen in zeer specifieke situaties wil Elkien een ‘maatwerkbenadering’ volgen, die tegemoet komt aan de wensen van de dorpsgemeenschap. Oudega is een dorp dat op de grens balanceert van A- of B-kern. Er is daarom voorzien in een beperkt investeringsbudget voor woningverbetering, maar die moet rendabel aangewend worden. 3.4 Schrappen nieuwbouwplannen In het plan ‘Tsjerkemar’ had woningcorporatie Welkom destijds ook plannen voor de bouw van zeven sociale huurwoningen van het levensloopbestendige type. Dit plan is met het opschorten van ‘Tsjerkemar’ door Elkien opgegeven en de kavel is verkocht aan de Bouwgroep Friesland, die er goedkope koopwoningen wil zetten. Daarmee is de bouw van nieuwe huurwoningen in Oudega voorlopig van de baan. Dit veroorzaakte veel onrust onder met name de oudere woningzoekenden in Oudega.
3.5 Huurwoningen met verkooplabel In Oudega biedt woningcorporatie Elkien nu 69 huurwoningen aan. Daarvan hebben er 31 een verkooplabel. Ze zijn te koop aangeboden aan de zittende huurders of worden op de woningmarkt te koop gezet als een huurovereenkomst is beëindigd. Het zijn woningen verspreid door het hele dorp en van verschillende typen. In het verleden, in de periode van woningcorporatie Welkom, zijn er ook wel huurwoningen verkocht, maar niet in deze aantallen. Met de verkoop wil het nog niet vlotten. Bewoners stellen dat de vraagprijzen nog te hoog zijn als de noodzakelijke investering in de woningverbetering meegefinancierd moet worden. Zoals het geval is bij de Breksdyk. Aan de noordkant van de Hoytemadyk is in een deel van de woningen met verkooplabel wél recent verbeterd. Daaraan ligt waarschijnlijk een overweging van betere verkoopbaarheid aan ten grondslag. Als een woning na negen maanden nog niet verkocht is, wordt deze weer in de verhuur genomen. 3.6 Doorverhuurde woningen Van de resterende voorraad zullen volgens het SVB nog 28 woningen worden doorverhuurd zonder een investering in woningverbetering. Naast de rij oudere, kleine eengezinswoningen aan de zuidkant van de Hoytemadyk zijn dat alle seniorenwoningen aan de zuidkant van de Reafinne. Bewoners klagen over de slechte onderhoudstoestand van de woningen aan de Reafinne. Daarin brengt Elkien volgens haar SVB dus geen verandering. Ook zijn in het verleden van deze voorraad al woningen verkocht. Het pluspunt van deze woningen is de flexibiliteit voor bewoning door zowel de doelgroep senioren als jongeren en de relatief lage huursom. De gemeenschappelijke woonvoorziening ‘It Hofke’ blijft Elkien doorverhuren. Het is een hooggewaardeerde, bijzondere huurvoorraad voor ouderen. Elkien stelt wel dat deze voorziening eigenlijk te kleinschalig is. Als nieuwbouw kan het niet meer uit.
Bijna tweederde van de huurwoningen heeft een energielabel D,E,F of G. Het grootste deel daarvan voldoet woontechnisch niet meer aan de normen of staat voor een groot onderhoud. De minst renderende voorraad (hoge investeringskosten tegenover lage huurinkomsten) wil Elkien afstoten. Inkomsten uit verkoop worden geïnvesteerd in de rest van de voorraad. Een forse opgave, want volgens een landelijk convenant zou in 2021 de gemiddelde corporatiewoning het energielabel B moeten hebben.
Leeftijdsverdeling woningzoekenden Elkien 2010
Veruit de meeste woningzoekenden behoren tot de starters op de (huur)woningmarkt. Het aandeel van deze groep zal toenemen als de toegang voor starters op de koopwoningmarkt afneemt door strengere hypotheekverstrekking. Het aandeel senioren (50+) is ongeveer een kwart en zal fors toenemen als gevolg van de vergrijzing.
3.7 Te verbeteren woningen Tenslotte worden er in het SVB nog 10 te verbeteren huurwoningen vermeld. Daartoe behoort een blokje van 4 eengezinswoningen aan de noordkant van de Reafinne. Vergelijkbare blokjes aan weerszijden daarvan zijn in het verleden al verkocht of hebben nu een verkooplabel. Het kan zijn dat Elkien deze huurwoningen ziet als onderdeel van een gewenste mix huur-koopwoningen. Maar het kan ook een investering zijn als opstap naar een betere verkoopbaarheid in de toekomst. De andere 6 te verbeteren huurwoningen staan aan de Stasjonsleane. Ze behoren tot de oudste voorraad en stonden in een eerder SVB vermeld als slooplocatie. Ze zijn woontechnisch erg slecht en daarom aan vervanging toe. Vervangende nieuwbouw is echter nu niet aan de orde en sloop levert voorlopig alleen maar een kostenpost op. Mogelijk moet woningverbetering leiden tot verlenging van de verhuurbaarheid of tot een betere verkoopbaarheid in de toekomst. De huurwoningen worden door de bewoners hoog gewaardeerd om hun ligging.
In 2030 zijn er 61% méér 65+ers in Oudega
Toekomstig woningtype toekomstige toekomstige huurders Gewenst woningtype huurders Bedrijfswoning Flatwoning / Appartement Seniorenwoning (begane grond) Seniorenwoning Eengezinswoning Eengezinswoning Woonboerderij 0,0% 10,0% 20,0% 30,0% 40,0% 50,0%
3.8 Woningtoewijzing en bewoning Woningcorporatie Elkien hanteert bij de toewijzing van haar huurwoningen het ‘aanbodmodel’. Dit houdt in dat elke ingeschreven woningzoekende via de website actief moet reageren op het aanbod vrijkomende huurwoningen. Toewijzing met voorrang is verleden tijd en alleen het toetsingsinkomen is een criterium om een woning niet toe te wijzen. Elkien beschikt niet over cijfers van de doorstroming in de woningvoorraad, wel over de leeftijd van de hoofdhuurder in de verschillende woningtypen. Daaruit blijkt een flinke scheefgroei, in de zin van passend bij de doelgroep. Behalve bij de bewoners van ‘It Hofke’. Een grote leeftijdmix vinden we bijvoorbeeld in de reeks seniorenwoningen aan de Reafinne, maar ook in eengezinswoningen aan de Hoytemadyk en Blomfinne. Er kan winst behaald worden door het ondersteunen van doorstroming van huurders naar een meer passende woning.
3.9 Doorstroming binnen huurvoorraad De groep ‘starters’ op de koopwoningmarkt die Elkien wil bedienen met de verkoop van huurwoningen is ook bevraagd in de enquête. De groep (18-35 jaar) die nu zelfstandig woont heeft inderdaad haar zinnen volledig gezet op het kopen van een woning. Hoewel een deel nu huurt, en meestal naar tevredenheid, is koop toch het ideaal. Van de voorraad huurwoningen die Elkien wil verkopen is het meeste bereikbaar voor deze startersgroep, mede door de hypotheekondersteuning van ‘Kiene Koopkans’. Maar dan blijft er natuurlijk nog wel de prijs-kwaliteit afweging voor de koper. De overheid en woningcorporaties willen met het hervormingsbeleid de doorstroming van huur naar (duurdere) huur en naar koop bevorderen, zodat er meer goedkope huurwoningen beschikbaar komen voor de echte doelgroepen. Voor Oudega zou dit effect kunnen optreden. Maar per saldo schiet het dorp er weinig mee op als een goedkope huurwoning aan de voorraad wordt onttrokken en dan als goedkope koopwoning bij een voormalig huurder terecht komt. In de woonbehoeftenenquête geeft een groot deel van de respondenten ook aan het niet eens te zijn met de stelling dat er voldoende huurwoningen zijn in Oudega. Er wordt gesteld dat er juist behoefte is aan méér huurwoningen, met name voor jongeren en senioren, en dat er in het verleden al (te) veel woningen verkocht zijn. Dit staat haaks op het doelgroepenbeleid van Elkien. De woonbehoeftenenquête heeft de behoefte aan huurwoningen van de twee belangrijke doelgroepen voor Oudega in beeld gebracht. De Jongeren, waarvan een groot deel niet zelfstandig woont, en de Senioren 60+ die in de toekomst een geschikte huurwoning in het eigen dorp willen betrekken.
Hoytemadyk
3.10 Situatie per straat De huurvoorraad is verspreid door het dorp te vinden, gebouwd tijdens de fasen van dorpsuitbreiding na de oorlog. Hieronder wordt de voorraad per straat kort beschreven, waarbij ook sociale aspecten en beeldkwaliteit worden genoemd.
Breksdyk straatinrichting
Hoytemadyk en Stasjonsleane De oudste voorraad huurwoningen van Oudega dateert uit de 50er en 60er jaren, en staat op de grond van de zuivelfabriek. Sociale huurwoningen, gebouwd door de woningbouwvereniging Wommels. Het zijn kleine eengezinswoningen. De Hoytemadyk heeft de bijnaam ‘Ooievaarsbuurt’, omdat er destijds in de jonge buurt op één avond drie kinderen werden geboren. De straat oogt ruim. Twee blokjes woningen aan de noordkant hebben een betere uitstraling dan het derde blokje en de woningen aan de zuidkant, door de nieuwe daken en goed onderhouden voortuinen. In de woningen aan de zuidkant zou veel doorstroming zijn. De Hoytemadyk ontsluit ook het vakantiewoningenpark aan de westkant. Bij de straatingang is een parkeerplaats, waardoor er minder parkeerdruk verderop in de straat is. De woningen aan de Stasjonsleane keken eerst uit op een groot grasveld en waren ontsloten door een zandpad. Nu is dat een plantsoenachtige openbare ruimte. De bewoners roemen de plek en het uitzicht. De woningen zijn echter sterk verouderd, al lijken er in de loop der jaren wel aanpassingen in de gevels zijn doorgevoerd. Het derde blokje is jonger en verwant aan de woningen langs de Hoytemadyk en Breksdyk. Opvallend zijn de forse Ligusterhagen, kenmerkend voor de sociale woningbouw uit die tijd.
Stasjonsleane
Breksdyk
Breksdyk In de eerste helft van de vorige eeuw hebben aan de oostkant van de Breksdyk vier blokjes van elk vier woningen gestaan, voornamelijk bewoond door de arbeiders van de zuivelfabriek. De twee noordelijke blokjes waren eigendom van de woningstichting
van de gemeente Wymbritseradiel en in 70er jaren afgebroken en vervangen door de huidige drie onder één kap eengezinswoningen. De twee zuidelijke blokjes waren iets eerder gebouwd en ook al eerder vervangen door de woningstichting. De halfvrijstaande woningen op nr. 5 en 7 zijn in 1968 gebouwd, aansluitend op de woningen aan de Hoytemadyk. De muren en het dak zijn slecht geïsoleerd. Slechts een deel van de ramen is dubbelglas. De andere huurwoningen hebben een lage goot aan de voorzijde, maar zijn ruim met vier slaapkamers. Inmiddels is één van de zuidelijke blokjes verkocht, zichtbaar aan de kleurstelling en opgeknapte dakkapellen. De rest heeft een verkooplabel. Toch bieden juist deze woningen volop mogelijkheden voor ver– en uitbouw en is er een ruim uitzicht vanuit de achtertuinen. De Breksdyk is een oude weg, met veel karakteristieke panden. Bij de opknapbeurt is echter gekozen voor een nauwelijks karakteristieke straatbeplanting en vormgeving van de parkeerhavens. Blomfinne en Pastorijstrjitte In de 70er jaren zijn bijna gelijktijdig met de Breksdyk de nieuwbouwwoningen langs de Pastorijstrjitte, Reafinne en Blomfinne gebouwd. Voor Oudega moet dat destijds een enorme verandering geweest zijn, zowel in ruimtelijke als sociale zin. De eengezinswoningen langs de Pastorijstrjitte en Blomfinne zijn grotendeels al weer verkocht. De laatste huurwoningen hebben nu een verkooplabel. Beide straten ogen goed verzorgd. Aan de buitenkant staan vrijstaande koopwoningen uit de 80er en 90er jaren. Nadeel van de huurwoningen is het kleine erfoppervlak. Zeker aan de achterkant ontbreekt het aan ruimte voor een mooie achtertuin. Parkeren in de straat is goed mogelijk, mede door de extra parkeerplaats in de oostelijke bocht. Aan de Pastorijstrjitte ligt ook ‘It Hofke’, waarover al eerder is gemeld dat deze woonvoorziening in hoog aanzien staat. De woningen staan voor een deel georiënteerd op de Reafinne.
Blomfinne straatinrichting
Reafinne straatinrichting
Reafinne
Reafinne Deze straat is in het begin van de 70er jaren bebouwd met rijen seniorenwoningen aan de zuidkant en blokjes eengezinswoningen aan de noordkant. Twee blokjes eengezinswoningen zijn van het type dat ook aan de Blomfinne werd gebouwd. Eén blokje is eerder verkocht, het tweede zal worden opgeknapt. Het derde blokje is van een ander type en heeft een verkooplabel gekregen. De seniorenwoningen aan de zuidkant zijn van een veelvoorkomend type, dat overal in de dorpen van deze regio kan worden aangetroffen. Ze zijn woontechnisch sterk verouderd, zeker voor de doelgroep senioren. Eén rijtje is verkocht, één heeft een verkooplabel en de rest blijft in de verhuur, zonder opknapbeurt. Veel jongere Oudegaasters zijn hun wooncarriëre gestart in deze seniorenwoningen. Over het algemeen wordt het ervaren als een gezellige straat met een mix aan bewoners. Toch zijn er ook ’slechte’ delen, als gevolg van verwaarlozing van met name de voortuinen. Verder speelt er het slechte onderhoud van een schouwsloot achter een deel van de woningen. De achtertuinen zijn ook hier klein. De straten Blomfinne en Reafinne zijn zeer ruim opgezet, met een heesterstrook met Sierkersen tussen voetpad en rijbaan. Bij de Blomfinne is er zelfs een dubbele strook.
4.
Huurwoningen voor jongeren
Uit de woonbehoeftenenquête streven de ‘starters’ in de leeftijdscategorie van 18-30 jaar naar een eengezins-koopwoning. Van de jongeren in Oudega, die nog niet echt zelfstandig wonen, wil ruim de helft echter een huurwoning. Niet te groot, niet te duur en zo snel mogelijk. Er zijn verschillende mogelijkheden om in de behoefte van die jongeren te voorzien. 4.1 Doelgroep Jongeren De woonbehoeftenenquête is afgenomen bij zelfstandig wonenden in Oudega. Daarbij kwamen de woonwensen van de jongeren, die nog inwonen of elders studeren niet in beeld. Oudega heeft de ervaring dat een groot deel van hen eigenlijk weer in Oudega wil (komen) wonen. Nestvlieders, die terugkeren om de woonkwaliteiten van het dorp. Hun woonwensen en perspectieven zijn duidelijk anders dan die van de zelfstandig wonende ‘startersgroep’ van 18-35 jaar. Op zondagmiddag 20 april heeft de werkgroep een bijeenkomst voor die jongeren georganiseerd in Café ‘De Trije Doarpen’. De opkomst was mooi, met 11 jongeren. Eerst werd met hen een aparte enquête ingevuld, daarna werden enkele uitkomsten gezamenlijk besproken. In totaal beschikt de werkgroep over enquêtes van 16 jongeren.
Het perspectief van de jongeren is sterk afhankelijk van besluiten over werk, studie en relaties. De behoefte aan een (huur)woning in Oudega kan snel ontstaan, maar ook snel verdwijnen. Woningcorporaties als Elkien kunnen op zo’n wisselende behoefte maar beperkt inspelen. Tegelijkertijd is vastgesteld dat er in Oudega weinig aanbod is, zowel in vrijkomend aantal huurwoningen als in geschiktheid. Een vrijkomende eengezinswoning is bijvoorbeeld te groot en meestal te duur, als deze al niet te koop gesteld wordt. De jongeren hebben baat bij een snel beschikbare voorraad kleine huurwoningen, met lage huren en zonder poespas. Betaalbare woningen zijn vooral de kleine seniorenwoningen in de Reafinne. Daar komen dan ook de meeste jonge ‘starters’ in terecht. Gelukkig blijven die voorlopig doorverhuurd.
4.2 Huur– of koopwoning Uit de algemene woonbehoeftenenquête bleek al dat van de 6 respondenten in de leeftijdscategorie 18-30 jaar, tweederde al langer dan 10 jaar in Oudega woont. De twee anderen zijn ‘nieuwkomers’ van elders, die allebei minder dan 3 jaar geleden een huurwoning betrokken. Allemaal willen ze een eengezins-koopwoning, in Oudega of in een ander dorp in de omgeving. Van groep jongeren op de bijeenkomst 20 april wil ruim de helft in Oudega blijven wonen en een kwart in deze gemeente (een andere kern). Dus ook een grote lokale binding. Maar er is een groot verschil in perspectief op een huur– of koopwoning. Eénderde wil binnen 1jaar zelfstandig wonen en éénvijfde binnen 1-2 jaar. Eénderde richt zich daarbij op louter een huurwoning, bijna de helft op een huur– óf koopwoning. Een duidelijke korte termijn wens.
4.3 Inschrijving woningzoekende Voor een inschrijving als woningzoekende geldt een minimumleeftijd van 18 jaar. Vanaf dat moment kan worden gereageerd op het aanbod van woningen via de website. De praktijk is dat jongeren slecht geïnformeerd zijn over het woningtoewijzingsysteem. Ze schrijven zich meestal pas in als er een acute woningbehoefte is en zijn weinig alert in het raadplegen van de website. Elkien stelt dat de gemiddelde wachtperiode voor jonge woningzoekenden betrekkelijk gering is. Dat is voor de gericht woningzoekende naar een woning in Oudega niet het geval. Bewoners menen dat er weinig doorstroming in de huurvoorraad van Oudega is. Het koop stellen van vrijkomende huurwoningen (bijna de helft) beperkt de doorstroming nog verder.
4. 4 Tijdelijke sociale verhuur Er zijn verschillende oplossingen denkbaar voor een betere afstemming van vraag en aanbod, ook binnen de beperkte mogelijkheden van Elkien. Elkien verwacht zelf ook dat het met de daadwerkelijke verkoop in de huidige woningmarkt niet zo’n vaart zal lopen. Intussen staat dan een deel van de voorraad leeg en heeft voor huurders noch kopers betekenis. Met tijdelijke verhuur kan de groep jongeren worden bediend. Vastgoedbeheerders met een anti-kraak voorraad werken al jaren op deze manier. Elkien kan ook zelf voorwaarden aan tijdelijk gebruik stellen en bij verkoop van de woning direct een andere huurwoning in Oudega beschikbaar stellen. Voor wie overweegt een vrijgekomen huurwoning te kopen, kan met Elkien overeenkomen de woning eerst een jaar te huren vóór de koopovereenkomst te tekenen. Een mooie oplossing voor jongeren die na hun studie terugkeren in Oudega en in de regio een baan zoeken. Of voor samenwonenden, om de proef op de som te nemen. 4.5 Jongerencontract met corporatie Waar sprake is van een te krappe particuliere kamermarkt, zoals in studentensteden, zijn in het verleden corporaties opgericht voor de huisvesting van jongeren. Een groot deel daarvan is inmiddels door fusies opgegaan in grotere corporaties. Maar het huisvestingsprobleem is blijven bestaan. Twee corporaties in Amsterdam hebben besloten voor de ‘jongerendoelgroep’ tot 22,5 jaar speciale kleine huurwoningen beschikbaar te stellen met een tijdelijk huurcontract, waar ze tot hun 26e in kunnen wonen, met behoud van inschrijfduur. Dit model is ook bruikbaar voor dorpen als Oudega. Een grote eengezinswoning kan worden gelabeld voor jongerenhuisvesting en verdeeld in (on)zelfstandige eenheden. Een huiskamer, sanitair, berging en tuin worden samen gebruikt. De huurders hebben een coöptatierecht bij de toewijzing van een woning (kamer) aan een nieuwe huurder.
4.6 Particuliere verhuur Andere oplossingen liggen buiten de sociale huurvoorraad in de verruiming van particuliere huur. Analoog aan de situatie in studentensteden met een krappe kamermarkt kunnen ‘rijke ouders’ in Oudega een woning aankopen voor het gebruik door het eigen kind. Anders dan met een forse borgstelling van ouders bij de hypotheekverstrekking aan hun ‘starter’ is dat de ouders feitelijk eigenaar zijn van de woning. Het deel van de woning dat het eigen kind niet gebruikt kan op dezelfde wijze worden gegund aan derden. Voor het huren van ‘onzelfstandige woonruimte’ (kamers) gelden andere regels dan bij sociale verhuur. De coöptatie van nieuwe huurders blijft bij het kind en de ouders. In Oudega zijn particulieren die ‘onzelfstandige woonruimten’ verhuren. Van particulier verhuurde volledige woningen zijn geen voorbeelden bekend. 4.7 Gemeenschappelijke woonvoorziening Jongeren kunnen ook zelf een huisvestingsinitiatief nemen, al of niet met een zakelijke partner. Om een soort ‘It Hofke’ voor jongeren te realiseren. Door een rechtspersoon voor dit doel op te richten wordt het belang van iedere jongere als ‘natuurlijk persoon’ overgedragen op de rechtspersoon als collectieve belangenbehartiger. Dat kan een stichting of vereniging zijn. De rechtspersoon koopt dan een woning aan voor de huisvesting van haar jongeren, of treedt op als beheerder van een door een derde partij aangekochte woning. Dat zou een woningcorporatie, een beleggingsmaatschappij, een kerk of een eigen dorpsontwikkelingsmaatschappij kunnen zijn. Een eigen woonvoorziening realiseren vergt veel eigen inzet en verantwoordelijkheid, maar daarmee hebben de jongeren ook de toewijzing van de woningen volledig in eigen hand. Een gemeenschappelijke woonvoorziening kan gerealiseerd worden in een vrijkomende huurwoning, maar ook in een rijtje huurwoningen, in een voormalige boerderij of bedrijfsloods met een nieuwe woonbestemming.
4.8 Vrijkomende bedrijfsgebouwen In het afgelopen decennium is landelijk al veel ervaring opgedaan met de herbestemming van vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen (VAB) op het platteland. Bij herbestemming tot wonen was vaak het systeem van woningcontingentering een beperkende factor, omdat het te verdelen contingent al was vastgelegd in lopende nieuwbouwplannen. Een uitkomst was dan het realiseren van onzelfstandige wooneenheden binnen een gemeenschappelijke woonvorm. Het meest bekend zijn de gemeenschappelijke woonvormen voor ouderen, maar ook voor jongeren zijn deze uitgevoerd. Landelijk zijn er verschillende woningcorporaties die dergelijke woonvormen in hun voorraad hebben opgenomen. Herbestemming tot wonen kan de exploitatiebasis leveren voor de instandhouding van een pand om cultuurhistorische of architectonische redenen, zoals een monumentale boerderij, kerk of oude school. De voormalige Gereformeerde Kerk aan de Breksdyk, inmiddels een woning, is zo’n voorbeeld. Het had ook een ontwikkelingsperspectief kunnen zijn voor de oude school aan de Hagendyk. Dat gebouw werd destijds aangekocht voor bedrijfsdoeleinden, maar heeft ook een monument-status. 4.9 Zelf(ver)bouw van woningen Een deel van het plan ‘Tsjerkemar’ kan bij wijze van experiment gegund worden aan een groep jongeren die zelf hun woningen gaan bouwen. Geen Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO), maar een bouwproject onder de vlag van een kapitaalverstrekkende partner. De jongeren leveren hun bijdrage in eigen arbeid. In Groot Brittannië zijn voorbeelden bekend dat een gemeente of woningcorporatie grond daarvoor vrijmaakt en een groep jongeren zelfbouwhuizen als casco laat bouwen volgens vastgesteld ontwerp en onder toezicht van een bouwopzichter. De uitvoering verloopt volgens een vooraf en gezamenlijk vastgesteld plan.
De huizen worden geen eigendom van de bouwers, maar deze verwerven het recht op huur tegen een aanmerkelijk lagere huursom. Een mooie kans voor handige, sociaal ingestelde jongeren met (vrije) tijd maar weinig geld. Varianten op dit zelfbouwmodel zijn ook denkbaar, door het beschikbaar stellen van verouderde huurwoningen die de jongeren zelf renoveren om daarmee een woning-naar-wens tegen een lage huur te kunnen betrekken. In de crisisperiode van de 80er jaren werd binnen stadsvernieuwing– en renovatieprojecten het bieden van betaalbare woningen vaak gekoppeld aan werkervaringtrajecten voor jongeren. Er was toen (ook) sprake van een hoge jeugdwerkloosheid, met name in de bouw.
5.
Huurwoningen voor senioren
Het aandeel senioren van 60+ neemt in de komende 20 jaar met ruim de helft toe. De behoefte aan aangepaste huurwoningen neemt daarmee ook toe, maar de bestaande voorraad is woontechnisch verouderd. Vrijwel alle senioren hopen over 10 jaar nog steeds in Oudega te wonen. Hoe kunnen hun woonwensen worden bediend? 5.1 Doelgroep senioren Misschien niet met krimp, maar Oudega krijgt in de komende twintig jaar wel te maken met een sterk groeiend aandeel ouderen. Naar verwachting neemt dat toe met 60%. Daaraan gekoppeld is er een toenemende zorgvraag bij senioren, waarvan de betaalbaarheid juist sterk onder druk staat. Uit de enquête komt een duidelijke behoefte aan senioren-huurwoningen naar voren. Betaalbare huurwoningen, van goede kwaliteit. Daarin wordt op dit moment onvoldoende voorzien. Het afblazen van de voor senioren geschikte huurwoningen in het plan ‘Tsjerkemar’ was daarom teleurstellend. Senioren blijven aangewezen op verouderde voorraad, maar in het toewijzingssysteem van Elkien kunnen ook andere doelgroepen op deze woningen reageren. Zij zijn dus concurrerend met de senioren. Dat is ook de ervaring van bewoners met de senioren-huurwoningen aan de Reafinne. Bij vertrek van een (oudere) huurder komt er meestal een jongere voor terug. 5.2 Verouderd beeld woningcorporatie Senioren beoordelen de verrichtingen van woningcorporatie Elkien sterk volgens hun beeld van ‘de vereniging die mensen met de kleine beurs aan een huurwoning moet helpen’. Dat de woningcorporatie tegenwoordig een andere rechtsvorm heeft, veel minder exploitatiesubsidies ontvangt, door fusies is vergroot….dat zijn ontwikkelingen die aan deze groep voorbij zijn gegaan, zeker aan degenen die zelf geen huurder waren. Net als bij de doelgroep Jongeren is deze groep slecht geïnformeerd over het functioneren van een corporatie en de procedure van toewijzing.
5.3 Wegwerken achterstallig onderhoud Hoewel uit de enquête blijkt dat vrijwel alle respondenten tevreden zijn over hun huidige woning en over Oudega als woonplek, wordt het achterstallig onderhoud in een deel van de huurwoningen als probleem genoemd. Elkien zou zich volgens senioren (en andere huurders) minder druk moeten maken over de krappe investeringsruimte, maar meer om goed onderhoud. Kleine en grote gebreken blijven irriteren. De bewoners betalen hun huur en wensen daarom een goed onderhouden woning. Belangrijk is dat de slechte staat van onderhoud voor een aantal senioren een reden is om af te zien van een aangeboden huurwoning. Terwijl de groep die wil overstappen van een koop– naar een huurwoning opvallend groot is en verder zal toenemen. Daaraan is ook een leefbaarheidpunt gekoppeld. Slechte woningen worden wel geaccepteerd door woningzoekenden die minder kritisch zijn, maar die ook minder oog hebben voor hun eigen onderhoud van woning en tuin. Achterstallig onderhoud moet met name weggewerkt worden in de seniorenwoningen aan de Reafinne en in de eengezinswoningen aan de Hoytemadyk en Stasjonsleane. 5.4 Levensloopbestendige woningen Bij nieuwbouw kiezen woningcorporaties steeds meer voor een levensloopbestendig woningtype. De indeling is zodanig, dat met minimale ingrepen de woning kan worden aangepast aan veranderde levensomstandigheden. Dit woningtype is vooral het antwoord op de problemen van senioren die geen gebruik kunnen maken van de bovenetage als het traplopen problemen geeft. Met een extra (slaap)slaapkamer op de begane grond, een op rolstoelers afgestemde gang en een inpandige berging.
In Oudega zijn er woningtypen die, hoewel ontworpen als eengezinswoningen of seniorenwoningen, levensloopbestendig te renoveren zijn. Bijvoorbeeld de eengezinswoningen aan de Breksdyk, waar op de begane grond een slaapkamer kan worden ingericht. Vanwege de verwachte forse groei van de doelgroep senioren zal het levensloopbestendig renoveren van de bestaande voorraad belangrijk worden, meer nog dan nieuwbouw. 5.5 Wonen met zorg Met de groei van de doelgroep senioren neemt ook de zorgvraag toe. Het overheidsbeleid bezuinigt op de langdurige zorg voor senioren in de verzorgingstehuizen. Het langer zelfstandig wonen wordt gestimuleerd, gekoppeld aan zorgverlening door instellingen, maar vooral door familie, buren en vrijwilligers. Wonen met zorg is niet vanzelfsprekend en moet georganiseerd worden. De senioren stellen dat de meeste voorzieningen nog in Oudega zelf voorhanden zijn, er is openbaar vervoer en de bewoners staan nog voor elkaar klaar. Ook als er minder (zorg)voorzieningen zijn. ‘Wat er ook gebeurt, we blijven hier wonen en maken er het beste van’. In de toekomst wordt de gemeente eerstverantwoordelijk voor de organisatie van de zorg, vanuit de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO), maar heeft daarvoor wel minder budget beschikbaar. In de thuiszorg vinden nu al forse reorganisaties plaats vooruitlopend op de nieuwe omstandigheden. Het bestuur van Dorpsbelang is enige jaren geleden al eens in overleg met Zorggroep Tellens geweest over zorgwoningen, maar dat bleek voor de instelling in Oudega niet haalbaar. Er worden wel nieuwe woonzorgvoorzieningen aangeboden door professionele instellingen, maar dan meer gecentraliseerd in de grotere kernen. Anderzijds zijn er steeds meer initiatieven tot zelforganisatie van deze zorgvoorzieningen, al of niet direct gekoppeld aan de woningen. Dat wordt met name de kleinere dorpen voorgehouden als antwoord op terugtrekkende professionele instellingen.
5.6 Uitbreiding It Hofke De woonvoorziening ‘It Hofke’ is in de enquête veel genoemd als goede mogelijkheid om oud te worden in Oudega. Ook door ‘jonge ouderen’, die nu nog vitaal zijn en zichzelf prima redden. Er wordt voorgesteld deze voorziening uit te breiden of een tweede voorziening te bouwen. De uitstraling van ‘It Hofke’ is in ieder geval prachtig, met mooi onderhouden tuintjes en uitzicht op de speelplaats aan de Pastorijstrjitte. De gemiddelde leeftijd van de bewoners is ruim 82 jaar en voor de zeven woningen geldt een (lange?) wachtlijst. Elkien stelt echter dat een dergelijke kleinschalige opzet nu niet meer rendabel te exploiteren is. Uitbreiding is ook om die reden wenselijk. Er zijn dan verschillende opties denkbaar. 5.7 Aaneengesloten woonzorgwoningen Nieuwbouw is bijvoorbeeld mogelijk op het huidige speelterrein aan de Pastorijstrjitte, waarbij een goede aansluiting gezocht wordt met de bestaande bebouwing. Misschien kan de Pasterijstrjitte een woonerfachtige inrichting krijgen met binnenplaats of tuin. Voor het speelterrein moet dan een alternatieve plek gevonden worden. Die is er in het plan ‘Tsjerkemar’, vlak bij de nieuwe school. Vanuit ‘It Hofke’ kunnen ook de bestaande seniorenhuurwoningen langs de Reafinne toegevoegd worden aan het complex. Aan de oostkant zijn echter een aantal woningen verkocht of hebben een verkooplabel. Dat maakt verwerving misschien lastig. De seniorenwoningen kunnen worden verbouwd, voorzien van gemeenschappelijke ruimten en kunnen zelfs met een corridor langs de achtergevels verbonden worden met ‘It Hofke’. Een barrière vormt daarbij wel de inrit tot het erf van de voormalige school. De voortuinen krijgen een gezamenlijke inrichting, met kleine terrassen omzoomd door hagen.
5.8 Verspreide woonzorgwoningen Voor de verlening van zorg is het aaneengesloten wonen niet altijd een vereiste. Van belang is wel dat de gemeenschappelijke ruimten goed bereikbaar zijn en onder de meeste weersomstandigheden. In de praktijk betekent dat een korte looproute, met geen of minimale hoogteverschillen (rollator) en een goede verlichting. In dit model kan worden volstaan met uitbreiding van de capaciteit aan gemeenschappelijke ruimten, terwijl elders in het dorp de woningvoorraad voor senioren beter geschikt wordt gemaakt. Verder worden de loop– en fietsroutes in kaart gebracht en waar nodig verbeterd. Dit model is aantrekkelijk vanwege de lage investeringen en toegankelijkheid voor alle senioren met een zorgvraag. De dorpse schaal van Oudega past daar ook goed bij. In ’It Joo’ kunnen ook activiteiten en zorg voor senioren aangeboden worden, maar de ligging aan de rand van het dorp is mogelijk bezwaarlijk voor minder mobiele senioren, die de drukke Hagenadyk moeten oversteken. Natuurlijk is een tussenvorm van ‘aaneengesloten’ en ‘verspreide’ woonzorgwoningen mogelijk. Een tweede ‘It Hofke’ van dezelfde kleine schaal op een dure bouwlocatie ligt echter minder voor de hand. 5.9 Aandachtspunten woonzorgvoorziening De realisatie van ‘It Hofke’ van initiatief tot oplevering heeft zo’n zeven jaar in beslag genomen. Bij een vergelijkbaar nieuw initiatief zal men kunnen leren van die ervaringen en het maakt ook een groot verschil of het gaat om nieuwbouw, verbouw of uitbreiding van een bestaand gebouw. Ook moeten uit de ervaringen van de bewoners met de woonzorg en met elkaar lessen getrokken worden. Want ‘It Hofke’ heeft een periode gekend dat het allemaal wat minder goed liep. Enkele aandachtspunten zijn bijvoorbeeld: - Moet het gaan om een woonzorgvoorziening voor uitsluitend bewoners van hoge ouderdom, of vanaf bijvoorbeeld 55+. Dat laatste heeft de voorkeur als
‘zorg voor elkaar’ centraal komt te staan. Anders is vrijwel iedereen hulpbehoevend en aangewezen op ‘zorg van buiten’. Waarop worden nieuwe bewoners geselecteerd? Alleen op leeftijd of ook op zelfredzaamheid, sekse of de motivatie voor het gemeenschappelijk wonen? - Het scheppen van gemeenschappelijke ruimten (eet– of huiskamer, keuken of tuin) is een vereiste voor gemeenschappelijkheid in het wonen, maar het initiatief voor de activiteiten moet uitgaan van de bewoners zelf. Bij ouderen komt het vaak niet verder dan samen koffie drinken en spelletjes doen. - Burenhulp en aandacht voor elkaar worden belangrijk gevonden. Meestal kunnen bewoners goed onderscheiden waar burenhulp ophoudt en professionele– of mantelzorg begint. Maar er treedt vaak terughoudendheid op in het verlenen van eenvoudige zorg voor elkaar uit angst daarmee later zwaardere zorg op zich te moeten nemen. 5.10 Gemeenschappelijk wonen voor ouderen Als professionele instellingen geen woonzorgvoorziening kunnen bieden zal een beroep moeten worden gedaan op de zelforganisatie van de ouderen in Oudega. Gelukkig kan gebruik worden gemaakt van ervaringen elders. In Friesland opereert de verenging Groepswonen voor Ouderen (GVO), die in verschillende dorpen en steden initiatieven ondersteunt om gemeenschappelijke woonvoorzieningen voor ouderen op te zetten. Ouderen kiezen daarbij voor een woonvorm, waarin zij zelfstandig wonen combineren met het delen van voorzieningen en zorg voor elkaar. Het contact met leeftijd- en lotgenoten is heel belangrijk. Er zijn voorbeelden waarbij zorg-op-afstand voorhanden is, maar ook waarbij de verzorgende in de woonvoorziening dagelijks aanwezig is of er zelfs bij inwoont. De vereniging is een pionier op dit gebied, met groepen in Denemarken uniek in West-Europa. Onlangs verscheen er een interessante brochure met verschillende projectbeschrijvingen, die ook de ouderen in Oudega kunnen inspireren.
5.11 Meergeneratie woongemeenschappen Het model van Centraal Wonen of een meergeneratie woongemeenschap is een variant op de optie voor uitbreiding van ‘It Hofke’. Het verschil is dat de gemeenschappelijke woonvorm wordt uitgebreid naar belangstellenden van alle leeftijden en achtergronden. In de discussie daarover is nieuwbouw niet geopperd, wel uitbreiding vanuit ‘It Hofke’ naar de omringende buurt. Als gekozen wordt voor de ‘aaneengesloten’ versie betekent het een stapsgewijs verbouwen van woningen en herinrichten van de woonomgeving, om zo meer gemeenschappelijke ruimten te scheppen. Een woonerf, gemeenschappelijke– naast individuele tuinen, een klussenschuur, een eigen dagopvang voor kinderen tevens activiteiten– en vergaderruimte voor volwassen. Bij de ‘verspreide’ versie participeren meer bewoners uit een wijdere omtrek. Maar dan komen we al in het domein van de dorpsgemeenschap en haar verenigingsleven, waarin allerlei activiteiten voor en door elkaar worden georganiseerd. Dat netwerk en bijbehorende faciliteiten bestaat al, maar kan wel nadrukkelijker uitgebreid worden richting woonzorg voor senioren. 5.12 Familie– of kangaroewoningen Wonen met zorg kan ook particulier gerealiseerd worden in familiewoningen, waarbij senioren en de verzorgende familieleden een woonhuis delen, maar wel elk hun eigen vertrekken hebben. Grotere eengezinswoningen, halfvrijstaand of in rijtjes, kunnen omgevormd worden naar familiewoningen. Op de begane groep woont de senior, op de bovenverdieping het gezin of de verzorgende. In Oudega vinden we dergelijke grote eengezinswoningen aan de Breksdyk en Reafinne. Kangaroewoningen zijn tijdelijke units die bij woningen geplaatst worden, waarin óf de senior óf juist de verzorgende gehuisvest wordt. Deze oplossing is alleen mogelijk bij ruime (achter)tuinen of naast halfvrijstaande huizen.
5.13 Zorgcoöperatie In Hoogeloon, Noord Brabant, werd in 2005 de eerste zorgcoöperatie van Nederland opgericht. Inmiddels zijn er honderden actief in het verlenen van allerlei zorgdiensten, zodat ouderen en minder validen in hun eigen dorp of wijk kunnen blijven wonen. Het begint met eenvoudige diensten (burenhulp) en kan uitgroeien tot een goed lokaal alternatief voor professionele zorgverlening. Bij een zorgcoöperatie in Oudega bepalen de leden gezamenlijk welke zorg gewenst wordt, hoe die onderling gegeven en verleend wordt of waar die ‘ingekocht’ wordt. Daarmee wordt de zorg een eigen verantwoordelijkheid, persoonlijker en beter afgestemd op de eigen wensen. Belangrijk is dat de coöperatieve beginselen steeds uitgangspunt zijn, met name de eigen verantwoordelijkheid van de leden. Daarin verschilt ze eigenlijk niet met een vereniging voor dorpsbelangen. Een coöperatie is een rechtspersoon die zakelijke overeenkomsten kan aangaan met andere zorgaanbieders en met overheden. Zo kan bijvoorbeeld met een zorginstelling een lokale zorgdienst worden overeengekomen of met de gemeente SWF invulling worden gegeven aan het WMO takenpakket. In Oudega heeft een zorgcoöperatie waarschijnlijk de meeste kans van slagen als alle oudere bewoners lid kunnen worden en niet uitsluitend die van woonzorgwoningen. Dat geeft de coöperatie een bredere basis voor de exploitatie. Ook de zorgaanbieders kunnen coöperatief georganiseerd zijn, zoals enkele zeer grote instellingen. In de lijn van de kleinschalige zorgverlening past de zorgcoöperatie ‘Tot Uw Dienst’ sinds 2010. Dat is een ondernemerscoöperatie die bemiddeld in zorgvragen voor de bij haar aangesloten leden, meest zzp-ers. De coöperatie zoekt bij een zorgvraag de meeste passende zorgverlener. Dat kan dus voor een bewoner uit Oudega ook een bekende zijn uit het dorp of de regio. Een professionele, betaalde versie van de vrijwillige, onbetaalde burenhulp. Ze hebben het persoonlijke karakter en maatwerk met elkaar gemeen.
Binnentuin CW
6.
Alternatieve invulling plan ‘Tsjerkemar’
Voorlopig worden er niet veel woningen gebouwd in het plan ‘Tsjerkemar’. Het is zelfs de vraag of de kavels binnen de komende tien jaar nog verkocht zullen worden. Daardoor blijft een grote oppervlakte aan bouwgrond onbenut. Moet er worden gewacht op betere tijden in de woningbouw of is een alternatieve invulling beter? 6.1 Perspectief woningbouw ‘Tsjerkemar’ In het aangepaste woningbouwprogramma van de gemeente SWF is de ontwikkeling van het plan ‘Tserkemar’ opgeschort tot de periode na 2016. Hoewel ‘Tsjerkemar’ tot de zgn. ‘harde plannen’ behoort die alle planologische procedures hebben doorlopen tot een definitief bestemmingsplan, was het slechte perspectief voor de woningbouw reden tot dit besluit. De meeste kavels zijn bedoeld voor het midden– en hoge segment van de markt en deze blijken nu nauwelijks verkoopbaar. Een provinciaal onderzoek naar de woningmarkt in Friesland uit 2007 schetst een iets meer ontspannen woningmarkt, waarin de vraag naar (half)vrijstaande koopwoningen in alle prijsklassen nog steeds hoger is dan het aanbod. Het aanbod rijtjeswoningen is wel hoger dan de vraag. Maar in het bijgestelde Woonplan van de gemeente Wymbritseradiel uit hetzelfde jaar 2007 werd de prognose in de ontwikkeling van ‘Tserkemar’ al bijgesteld op basis van de achterblijvende woningbouw binnen de gemeente. In de periode 2007-2009 zouden er 10 woningen gebouwd kunnen worden, de overige 14 erna. (waarvan 6 uit het oppluscontingent) In de Woonvisie van Wymbritseradiel uit 2008 werd ook de verwachte krimp van de bevolking meegenomen. De gemeente verwachtte de toekomstige woningbehoefte op te kunnen vangen met het beschikbare contingent uit 2005, maar dat moest er wel een inhaalslag gemaakt worden in de woningproductie die sterk was achtergebleven. De financieel-economische crises vanaf 2008 gooiden roet in het eten. De woning– en hypotheekmarkt stagneerden en zijn sindsdien niet meer hersteld.
6.2 Perspectief woningbouw ‘Klaver Trije’ Met de plannen voor een nieuwe Brede School in de uitbreiding ‘Tsjerkemar’ kwam de oude locatie van de basisschool ‘Klaver Trije’ in aanmerking voor herontwikkeling. Aanvankelijk stonden daar voor de periode na 2009 ook 8 woningen gepland (waarvan 6 uit het oppluscontingent). In het Voorontwerp Bestemmingplan van 2012 is dat aantal van 8 teruggebracht naar 5, in het duurdere segment. De planologische procedure loopt nog, maar in Oudega twijfelt men er aan of die duurdere woningen er wel gebouwd gaan worden. Er klinken ook geluiden om er een andere bestemming aan te geven, bijvoorbeeld voor de aanleg van een parkje of speelterrein. De exploitatie als nieuwbouwlocatie zal echter niet snel door de gemeente worden opgegeven. 6.3 Wachten op betere tijden? Een deel van de bewoners van Oudega hebben geen begrip voor het opschorten van de ontwikkeling van plan ‘Tsjerkemar’. Er is immers een vraag naar bijvoorbeeld goedkope starterwoningen en de bouwbedrijvigheid is toch gebaat bij opdrachten? Bij vraaguitval blijven bouwopdrachten gewoon uit, tot een prijsdaling de vraag weer doet aantrekken. Op dat laatste zeggen sommige bewoners te willen wachten. De woningmarkt herstelt zich straks en dan kan er weer gebouwd worden. Parlementair onderzoek heeft echter aangetoond dat deze woningmarkt enorm ontspoort is: alle partijen waren erbij betrokken, pakten hun aandeel en de overheden faciliteerden. Nu moeten we ons verlies nemen op overgewaardeerde grond en woningen. De woningmarkt van vóór 2008 zal niet meer terugkeren. De woningbehoeften zullen ook veranderen, mede omdat mensen beseffen dat hun oude behoeften
niet meer realiseerbaar zijn. Steeds meer starters moeten door de strengere hypotheekregels uitwijken naar de huurwoningmarkt. Voor wie een hypotheek kan krijgen is er een voldoende aanbod, ook in de nieuwbouw. Bouwgroep Friesland heeft op de voormalige kavel van Welkom een rij van vijf starterskoopwoningen in de aanbieding en daarnaast twee halfvrijstaande woningen. Maar de belangstelling is te gering om tot bouw over te gaan. Daarnaast is er wél behoefte aan meer huurwoningen, met name voor starters en senioren, en dit wordt door woningmarktonderzoek bevestigd. Die doelgroepen kunnen worden bediend door woningverbetering en –aanpassing in de bestaande voorraad of door nieuwbouw, bijvoorbeeld in het plan ‘Tsjerkemar’. Elkien stelt echter strenge voorwaarden aan de investeringen. Als er voorlopig niet gebouwd wordt in het plan ‘Tsjerkemar’, zijn er dan alternatieven voor de invulling van de locatie? Er zijn in de enquête allerlei suggesties gedaan. Deze zijn aangevuld met landelijke voorbeelden. 6.4 Agrarisch gebruik door (hobby)boeren De lege kavels kunnen worden gegund of verhuurd aan bewoners voor het weiden van paarden, schapen of ander vee. Bouwrijpe kavels zijn door de opgebrachte grond en verstoorde profielen niet de meest geschikte voor agrarisch gebruik. Maar als het om een grote oppervlakte gaat met voldoende gebruikszekerheid wil een boer misschien investeren in bodemverbetering en bemesting. Voor de gemeente weegt vooral de besparing op de kosten van het onderhoud, zoals het maaien. En gebruikte grond voorkomt de illegale storting van (bouw)afval. Het gebruik als weidegrond voor paarden, schapen enz. geeft aanloop van mensen en levendigheid. Maar vaak wordt er dan geleidelijk van alles naar toegesleept, zoals een trailer of aanhanger met ruwvoer, voer– en drinkbakken, een open stalling. Dat vinden aanwonenden weer geen mooi gezicht en vragen de gemeente hiertegen op te treden.
6.5 Tijdelijke natuur De gemeente kan een plan voor de ontwikkeling van tijdelijke natuur uitwerken. Door variatie in hoogteligging, expositie op de zon, afgraven of opbrengen van grond wordt een vlakke bouwkavel geaccidenteerd en ontwikkelen zich diverse biotopen. Dit alles met een minimum aan investeringen. De gemeente beheert het terrein dan door een gedifferentieerd maairegiem of zelfs door het nalaten van maaien. 6.6 Speelterrein De ontwikkeling van tijdelijke natuur is goed te combineren met de aanleg van een natuurlijk speelterrein voor kinderen. Het gebruikte materiaal daagt kinderen uit om zelf hun speelomgeving vorm te geven. Waar sprake is van installatie van spelmateriaal is er de verplichte keuring op veiligheid en het bijhouden van een logboek van inspectie / onderhoud. ’Natuurlijk’ spelmateriaal is bovendien duur. Een andere vorm van ‘spelen’ is het gunnen van een terrein aan kinderen om er naar eigen inzicht gebruik van te maken. Zoals kinderen altijd al naar braakliggende veldjes, sloop– of bouwlocaties en ruige bosjes trokken. Er wordt door de gemeente niets ingericht of aangeboden en ook niet gehandhaafd, behalve op risicogedrag (vuurtje stoken, vuil storten). Ouders zijn verantwoordelijk voor hun kinderen en kunnen zelf het toezicht organiseren. 6.7 Buurtmoestuin Kavels kunnen aan belangstellende bewoners tijdelijk in gebruik worden gegeven als moestuinen. In plaats van een individueel gebruik kan een moestuin ook collectief door een groep bewoners ingericht en gebruikt worden. Er ligt aan de zijde van de Breksdyk, buiten het plangebied, al een groot terrein volkstuinen. Deze voorziet al in de behoefte aan individueel tuinieren. Er zijn bij een buurtmoestuin combinaties denkbaar met een schooltuinenproject, dagbesteding voor ouderen en semiprofessionele groenteteelt voor abonneehouders.
7.
Samenvatting, conclusies en aanbevelingen
De Woonvisie Oudega is een nadere uitwerking van het thema ‘Ruimte en wonen’ uit de recent gereed gekomen Dorpsvisie 2012-2022. De Vereniging Dorpsbelang Oudega-IdzegaSandfirden werd daartoe in de gelegenheid gesteld door woningcorporatie Elkien. Naar aanleiding van het afblazen van de nieuwbouw van sociale huurwoningen en het te koop stellen van huurwoningen waren Dorpsbelang en Elkien met elkaar in overleg gegaan. Elkien heeft voor dorpen als Oudega een ‘maatwerkmethode’ ontwikkeld, waar het gaat om de verdeling van de investeringen in haar voorraad. Oudega kreeg daarmee de kans om een eigen visie op het beheer van die voorraad uit te werken. Een door Dorpsbelang ingestelde werkgroep ‘Maatwerk in Oudega’ heeft de woonvisie gemaakt in de periode januari-oktober 2013. Centraal stond de woonbehoeftenenquête, uitgevoerd onder een steekproef van 80 bewoners. Uit de enquête kwam allereerst een grote tevredenheid van de bewoners over Oudega als woonplek naar voren. De meeste Oudegaasters wonen al langer dan 10 jaar in het dorp en verwachten hier over 10 jaar ook nog te wonen. Er is een sterke sociale binding, prachtige omgeving en een goed voorzieningenniveau. Desondanks zijn er twee groepen met een duidelijke woonbehoefte waarin nu niet wordt voorzien. De thuiswonende jongeren en de uitwonende, studerende jongeren ervaren een groot probleem in het vinden van een huurwoning in Oudega. Er is weinig doorstroming in de huurvoorraad, de aangeboden woningen zijn te groot en te duur. Het te koop stellen van huurwoningen zal de situatie verder doen verslechteren. Deze jongeren zijn overigens slecht geïnformeerd over het toewijzingssysteem van Elkien. Ze laten zich vaak pas inschrijven als de woningbehoefte acuut is. En die wordt weer bepaald door snelle veranderingen in scholing, werk en het aangaan van een relatie.
Oudega is een relatief ‘groen’ dorp, met een relatief hoog aandeel kinderen. De vraag naar passende jongerenhuisvesting zal voorlopig niet afnemen. In de woonvisie worden verschillende voorstellen gedaan, zowel binnen de sociale als particuliere huur. Tijdelijke huur, toewijzing met ‘voorrang’, gemeenschappelijke woonvormen, particuliere initiatieven. De zelfstandig wonende jongeren (18-35 jaar) zijn voor een deel nu huurders, maar hebben allemaal de wens om een koopwoning te betrekken. Zij worden wel bediend met het te koop stellen van huurwoningen, hoewel er in Oudega al voldoende aanbod koopwoningen is. De tweede doelgroep met een duidelijke behoefte zijn de Senioren 60+. Binnen deze leeftijdsgroep overweegt een groot deel een overstap van de huidige koopwoning naar een geschikte huurwoning. Daarin wordt door Elkien nu onvoldoende voorzien. Het huidige aanbod seniorenwoningen is woontechnisch verouderd, vaak slecht onderhouden en wordt ook gegund aan andere doelgroepen. De woonzorgvoorziening ‘It Hofke’ staat hoog aangeschreven en is voor veel ouderen een aantrekkelijk perspectief om op hoge leeftijd in Oudega te kunnen blijven wonen. Maar deze kleinschalige voorziening zal dan moeten worden uitgebreid, ook om exploitatieredenen. Verschillende opties zijn mogelijk, zowel ruimtelijk als op de wijze waarop het wonen gekoppeld wordt aan zorg. Volgens demografisch onderzoek zal in 2030 het aandeel senioren met ruim de helft zijn toegenomen en daarmee ook de vraag naar zorgvoorzieningen. Elkien wil deze doelgroep bedienen in de grotere kernen, waar deze en andere voorzieningen aanwezig zijn. De Oudegaasters willen juist in hun dorp blijven wonen, omdat er nog veel voorzieningen zijn en een sterke sociale binding bestaat. Desnoods neemt deze groep de zorgvoorziening deels in eigen hand. Woningverbetering en uitbreiding van ‘It Hofke’ zijn de speerpunten voor de doelgroep Senioren.
Voor alternatieve woonvormen bestaat bij de doelgroep (nog) weinig animo, hoewel er landelijk geslaagde voorbeelden zijn. Wonen en zorg zullen in de toekomst van steeds groter belang worden, terwijl de betaalbaarheid van de zorg onder druk staat. Daarom worden bij de voorstellen ook steeds de consequenties voor de zorgvoorziening genoemd. Voor een deel zullen zorginstellingen de voorzieningen bieden, voor een ander, groot deel komt het terecht bij eigen familie, buren en zorgorganisaties. Hoe dat te organiseren zal de uitdaging voor de komende decennia worden. Over de invulling van het plan ‘Tsjerkemar’ zijn de meningen verdeeld. Van woningbouw komt het voorlopig niet. Een deel van de bewoners wil betere tijden afwachten, een ander deel doet voorstellen voor een alternatieve invulling. De werkgroep heeft een aantal mogelijkheden op een rij gezet, voor bespreking met de bewoners en de gemeente. Met een reeks aanbevelingen moeten nieuwe overleg– en projectinitiatieven gestart kunnen worden. Allereerst is regelmatig overleg van Dorpsbelang met woningcorporatie Elkien, de gemeente SWF en zorginstellingen nodig om tot een goede afstemming te komen. Veel voorstellen uit de woonvisie stroken nu niet met de investeringsmaatregelen van Elkien in haar huurvoorraad. Er moet actie ondernomen worden op de behoefte aan geschikte huurwoningen voor de doelgroepen Jongeren en Senioren 60+. Daarnaast betreffen de aanbevelingen de noodzaak om belanghebbenden te organiseren. Zelforganisatie als voorwaarde voor het kunnen uitwerken van gemeenschappelijke plannen, het voeren van overleg en het nemen van verantwoording in de uitvoering. Daarbij wordt aan Dorpsbelang, Elkien en de gemeente gevraagd dat proces te blijven faciliteren.
Conclusies Onderstaande conclusie zijn opgesomd naar de hoofdstukken waarop ze betrekken hebben Hfd 2. Wonen in Oudega De Oudegaasters vormen een honkvaste, saamhorige gemeenschap. Dat is een belangrijke reden waarom zij in hun dorp willen (blijven) wonen. De prachtige omgeving en het goede voorzieningenniveau zijn andere belangrijke woonkwaliteiten van Oudega. Er is minder sprake van ‘krimpeffecten’ dan elders. Er is een voldoende, gevarieerd en betaalbare voorraad koopwoningen. Een relatief hoog aandeel huurwoningen, maar met tekorten voor Jongeren en Senioren 60+. Hfd 3. Huurwoningen woningcorporatie Elkien Elkien staat voor een moeizame transformatieopgave. Met weinig geld moet de huurvoorraad rendabel verbeterd worden en beter afgestemd op de doelgroepen. Elkien trekt zich terug uit de kleine kernen, maar heeft voor Oudega nog een beperkt investeringsbudget voor woningverbetering. De helft van de voorraad wordt verkocht. Een fors kleiner aanbod huurwoningen doet de doorstroming verder verminderen. Het vastgestelde tekort in geschikte woningen voor Jongeren en Senioren 60+ blijft bestaan. Het achterstallig onderhoud wordt onvoldoende aangepakt. Er zijn volop mogelijkheden voor verbeteringen en aanpassingen in de huurvoorraad. De voorstellen staan echter vaak haaks op de investeringsmaatregelen uit het Strategisch Voorraadsbeleidsplan van Elkien. Het SVB moet beter worden afgestemd op die mogelijkheden en de lokale vraag.
Hfd 4. Huurwoningen voor Jongeren De doelgroep Jongeren vraagt om snel beschikbare, kleine, betaalbare huurwoningen. Hun urgentie is sterk afhankelijk van ontwikkelingen in opleiding, werk en relatie. De Jongeren zijn slecht geïnformeerd over het toewijzingssysteem van Elkien. De gericht woningzoekende jongere heeft moeilijk toegang tot de huurvoorraad in Oudega. Binnen de sociale huur zijn er beperkte mogelijkheden om toewijzing met ‘voorrang’ te regelen. Dat geldt ook voor tijdelijke huur of kamerbewoning in sociale huurwoningen. Binnen de particuliere huur zijn er mogelijkheden voor kamerverhuur of gemeenschappelijke woonvoorzieningen. Jongeren hebben zich (nog) niet uitgesproken over alternatieve huisvestingsvormen. Hfd 5. Huurwoningen voor Senioren De doelgroep Senioren 60+ zal fors groeien. Ze vraagt om voor hen geschikte, goed onderhouden huurwoningen. Daar moet de woningverbetering op afgestemd worden. De woonzorgvoorziening ’It Hofke’ kan uitgebreid worden op verschillende manieren. Nader onderzoek van de opties is nodig. Als de Senioren 60+ in Oudega willen blijven wonen moet ook de zorgvoorziening in orde zijn. Er zal een groter beroep op de zelforganisatie gedaan worden. Senioren 60+ tonen weinig animo voor alternatieve huisvestingsvormen. Succesvolle landelijke voorbeelden kunnen echter interessant worden voor Oudega. Hfd 5. Alternatieve invulling plan ‘Tsjerkemar’ Over de invulling van het plan ‘Tsjerkemar’ zijn de meningen van bewoners verdeeld.
Aanbevelingen Op basis van de conclusies uit het onderzoek kunnen de volgende aanbevelingen worden gedaan: 1.
Een regelmatig overleg instellen tussen Dorpsbelang en Elkien over de afstemming van de voorstellen uit de woonvisie op de investeringsmaatregelen uit het Strategisch Voorraadbeleidsplan. Onderwerpen op grond van de uitkomsten van het onderzoek. - Gefaseerd te koop stellen van huurwoningen, afgestemd op de lokale vraag. - Voorrang geven aan onderhoud en woningverbetering seniorenwoningen, gezien de behoefte bij de doelgroep.
2.
Een overleg instellen tussen Dorpsbelang, instellingen en Elkien over de mogelijkheden voor uitbreiding van de woonzorgvoorziening ‘It Hofke’. Op de huidige of een tweede locatie. De mogelijkheden zijn: - Haalbaarheidsonderzoek naar de verschillende uitbreidingsrichtingen, o.a. Reafinne. - Haalbaarheidsonderzoek naar nieuwbouw van een tweede ‘It Hofke’ in het plan ‘Tjerkemar’. - Uitbreiding van de zorgvoorzieningen van naar senioren die verspreid in het dorp wonen.
3.
Een werkgroep instellen met belanghebbenden. Belanghebbende woningzoekenden organiseren in woonverenigingen en deze betrekken bij de verbetering van de huurvoorraad. Elkien verzoeken om dit te faciliteren, eventueel in een samenwerkingsverband derden. Ideeën voor verdere uitwerking zijn: - Verenigen van ouderen voor verbetering seniorenwoningen aan de Reafinne en uitbreiding ‘It Hofke’. - Verenigen van jongeren het voorstel voor kleine jongerenwoningen en voor gezamenlijke huisvesting / kamerbewoning in grotere eengezinswoningen.
4.
Belanghebbende senioren als gesprekspartner in het overleg met zorginstellingen en gemeente over de lokale organisatie van de zorg. Dit zou in de vorm van een nieuw te vormen verenigingen kunnen zijn. Onderwerpen zijn bijvoorbeeld: - Thuiszorg, vervoer, boodschappendienst, dagbesteding ouderen in Oudega. - Medische zorg, eventueel uitbreiden bestaande mantelzorgdienst.
5.
Een deel van de voorraad huurwoningen beter geschikt maken en reserveren voor toewijzing aan de doelgroep jongeren uit Oudega. Dit kunnen zijn: - Voormalige seniorenwoningen, die niet meer geschikt zijn te maken voor de doelgroep senioren. - Kleine eengezinswoningen, met name voor samenwonende jongeren.
6.
Experimenteren met voorbeelden van alternatieve jongerenhuisvesting. Te denken aan bijvoorbeeld: - Bij ‘voorrang’ toewijzen aan jongeren uit Oudega. - Tijdelijke verhuur van huurwoningen met een verkooplabel aan jongeren. - Kamerbewoning in sociale huurwoningen, met vormen van zelfbeheer en coöptatie. - Particuliere aankoop, verbouw en verhuur van panden.
7.
De opties voor een andere invulling van het plangebied ‘Tsjerkemar’ voorleggen aan de bewoners en de gemeente SWF. - Principebesluit over wel / niet tijdelijke invulling van de bouwlocaties. Wijziging bestemming noodzakelijk bij permanente invulling. - Belangstellende partijen verantwoordelijk maken voor het beheer en financiering.
Bronnen Onderstaande bronnen worden genoemd in de volgorde waarin ze voor het eerst gebruikt zijn. - Vereniging Dorpsbelangen Oudega e.o. (2002); Blik Iepener nei 2015. Oudega. - Vereniging Dorpsbelang Oudega-IdzegaSanfirden (2013); Dorpsvisie 2012-2022. Oudega. - Elkien en Stek en Streek (2012); Projectplan ‘Maatwerk in Oudega’. Heerenveen. - Werkgroep ‘Maatwerk in Oudega’ (2013); Verslagen en tussentijdse rapportages. Oudega - Jagersma, S. (1986); In portret út it ferline fan Aldegea, Idzegea en Sândfurd. Uitgave reüniecommissie Christelijk Nationaal Onderwijs. - Gemeente Wymbritseradiel (2008); Bestemmingsplan Wymbritseradiel-Zuidwest. IJlst. - Gemeente Wymbritseradiel (2008); Concept woonvisie. IJlst. - Gemeente Súdwest-Fryslân (2012); Voorontwerp bestemmingsplan Klaver Trije. Sneek. - Provincie Fryslân (2010); Factsheets Congres Demografische verandering regio Noordoost. - Provincie Fryslân (2010); Trendprognoses Bevolking en Huishoudens 2009-2030. Leeuwarden. - Gemeente Súdwest-Fryslân (2011); Goed leven, Ontplooien en Genieten. Ontwikkelvisie SúdwestFryslân 2011-2021. Sneek. - Gemeente Súdwest-Fryslân (2010); Woningbouwprogramma 2011-2016. Sneek. - CBS Gemeente Op Maat, Wymbritseradiel (2005). - CBS in uw buurt; CBS Databank. - Woningcorporatie Elkien (2011). Jaarverslagen 2008-2011. Elkien Magazine. Heerenveen. - Buys, A en Annet Bogaerts RIGO (2007); De woningmarkt in Fryslân. Amsterdam.
- Stichting De Nieuwe Kijk (2005); Nieuwe kijk op oude dorpen. Sneek. - Noordpeil (2007); Ruimtelijke kwaliteitsparagraaf Oudega. - Projectbureau Belvedere (2008); Dorp+, handreiking voor dorpseigen uitbreiden. Utrecht. - Diverse websites, Topografische kaarten. - Klumper, J. en M. Lamme (2006); Het ondernemende dorp. Uitgave Nederlands Platform Ouderen en Europa (NPOE). Utrecht. Ook met bijbehorende Handleiding Dorpsonderzoek. - Diverse websites over ervaringen met woningtechnische– en energetische verbeteringen. - Federatie Gemeenschappelijk Wonen. Handreiking gemeenschappelijk wonen (digitaal). - Vele websites over alternatieve huisvestingsvormen, gebruiksvormen openbaar groen en zorg.
Colofon
Deze rapportage Woonvisie Oudega is opgesteld in opdracht van de Vereniging Dorpsbelang OudegaIdzega-Sandfirden.
De projectuitvoering is gefinancierd en ondersteund door Woningcorporatie Elkien, in het kader van haar ‘Maatwerkbenadering’.
Productie Gerard Wezenberg, Stek en Streek met dank aan de werkgroep ‘Maatwerk in Oudega’ Postbus 578 9400 AN Assen www.stekenstreek.nl Afbeeldingen De afbeeldingen zijn ontleend aan geraadpleegde bronnen, vele websites, of afkomstig van de werkgroep en Stek en Streek. Assen, oktober 2013
