Wet maatregelen woningmarkt 2014
september 2013
Onze vestigingen:
Amsterdam Jozef Israëlskade 46 NL-1072 SB AMSTERDAM T +31 (0)20 570 02 00 F +31 (0)20 676 44 78
Heemstede Bronsteeweg 10 NL-2101 AC HEEMSTEDE T +31 (0)23 516 06 20 F +31 (0)23 531 14 58
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met HORLINGS Accountants en belastingadviseurs horlings nl
Disclaimer: De inhoud van deze publicatie is bedoeld als algemene informatie en vormt geen advies en is ook niet bedoeld om enig recht of enige verplichting te creëren. Wij raden u aan voor het nemen van beslissingen altijd uw adviseur te raadplegen. Ondanks dat deze publicatie met uiterste zorg is samengesteld aanvaarden uitgever, redactie, auteurs, noch het accountants- en belastingadvieskantoor of Nexia Nederland BV waar deze auteurs werkzaam zijn enige aansprakelijkheid voor eventuele onjuistheden, drukfouten, onvolledigheden of gevolgen (door handelen of nalaten) daarvan.
HORLINGS IS A MEMBER OF NEXIA INTERNATIONAL, A WORLDWIDE NETWORK OF INDEPENDENT ACCOUNTING AND CONSULTING FIRMS.
2 Woningmarkt 2014
Inhoudsopgave 1 Verhuurderheffing ............................................................................................................................................... 4 1.1 1.2 2 3 4
Werking verhuurderheffing ............................................................................................................................. 4 Heffingsvermindering ...................................................................................................................................... 4 Afbouw maximale belastingtarief hypotheekrenteaftrek ................................................................................... 5 Codificatie goedkeurende besluiten .................................................................................................................... 6 Overige aanpassingen .......................................................................................................................................... 7
3 Woningmarkt 2014
Wetsvoorstel Wet maatregelen woningmarkt 2014 Het wetsvoorstel met maatregelen voor de woningmarkt 2014 maakt geen onderdeel uit van het Belastingpakket 2014 dat op Prinsjesdag is gepubliceerd maar is wel in de Troonrede genoemd. Het wetsvoorstel bevat maatregelen voor de huurwoningmarkt (de verhuurderheffing 2014) en maatregelen op de koopwoningmarkt. De verhuurderheffing 2014 gaat in op 1 januari 2014. De maatregelen op de koopwoningmarkt zien o.a. op de codificatie van in 2013 in een zevental besluiten gegeven goedkeuringen en omvat een groot aantal andere technische en redactionele verbeteringen en verduidelijkingen. Deze maatregelen treden met terugwerkende kracht tot 1 januari 2013 in werking. Voorts bevat het wetsvoorstel de al aangekondigde maatregel om het percentage in de vierde tariefschijf waartegen eigenwoningrente in aftrek komt in jaarlijkse stappen van een 0,5% te verlagen tot uiteindelijk 38% en om ook het tarief in de derde schijf geleidelijk te verlagen van 42% naar 38%. Deze voorstellen gaan per 1 januari 2014 in. Hierna worden de belangrijkste onderdelen samengevat. Ook ten aanzien van dit wetsvoorstel geldt dat gedurende het parlementaire proces maatregelen kunnen wijzigen of zelfs vervallen.
1
Verhuurderheffing
Per 1 januari 2013 is de verhuurderheffing ingevoerd. Deze heffing vormt onderdeel van een pakket aan maatregelen ter bestrijding van scheefwonen en bevordering van de doorstroming naar de niet gereguleerde huursector of de koopsector. In 2013 is het mogelijk geworden voor verhuurders in de gereguleerde sector om de huren afhankelijk van het inkomen van de huurder versneld te verhogen. Enerzijds stimuleert dit huurders om te verhuizen naar een bij het inkomen passende woning, anderzijds levert dit extra inkomsten op voor verhuurders. Het is dan volgens het kabinet passend om deze verhuurders te vragen een extra bijdrage te leveren aan het oplossen van het begrotingstekort. Na een felle discussie in de Eerste Kamer is uiteindelijk besloten de oorspronkelijke verhuurderheffing slechts in 2013 te laten bestaan en voor 2014 en verder een nieuw wetsvoorstel in te dienen. Onderdeel van de aangenomen motie is een aanpassing van het woningwaarderingssysteem waarvoor dit najaar een apart wetsvoorstel zal worden ingediend. Inmiddels heeft het kabinet aangegeven daarbij de WOZ-waarde van de woning een belangrijkere rol te geven om in de huurprijs beter te laten aansluiten bij de gewildheid van de woning. Daarnaast moet de verhuurderheffing zodanig aangepast worden dat de structurele investeringscapaciteit van de sociale huursector op peil blijft. De vormgeving, achtergrond, reikwijdte en grondslag van de verhuurderheffing vanaf 2014 sluiten aan bij de huidige verhuurderheffing. 1.1 Werking verhuurderheffing De grondslag voor de verhuurderheffing is de som van de WOZ-waarden van de in bezit zijnde sociale huurwoningen. In beginsel vallen daarmee alle verhuurders van huurwoningen in de gereguleerde sector onder de verhuurderheffing. Er geldt echter een vrijstelling van 10 maal de gemiddelde WOZ-waarde, zodat verhuurders van 10 woningen of minder de facto zijn vrijgesteld van de verhuurderheffing. Onzelfstandige wooneenheden en woningen die worden verhuurd voor kort verblijf in het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf (recreatiewoningen) zijn uitgezonderd van de verhuurderheffing. Het bedrag aan op aangifte af te dragen verhuurderheffing wordt berekend door 90% van de som van de WOZwaarden van de in bezit zijnde sociale huurwoningen te vermenigvuldigen met het voor dat jaar geldende tarief. Dit tarief wordt per jaar vastgesteld aan de hand van de beoogde opbrengst. In het wetsvoorstel wordt nu het tarief tot en met 2017 vastgesteld. Voor 2014 bedraagt het tarief 0,381%. In 2015 wordt het tarief verhoogd tot 0,449%, in 2016 respectievelijk 2017 bedraagt het tarief 0,491% en 0,536%. 1.2 Heffingsvermindering Op de berekende heffing kan onder omstandigheden tijdelijk een vermindering worden toegepast. Deze tijdelijke regeling geldt voor bepaalde activiteiten in bepaalde regio’s. Hiertoe zijn zes investeringscategorieën benoemd. De bedragen van de heffingsvermindering per woning kunnen per kwartaal zowel omhoog als omlaag worden bijgesteld afhankelijk van het gebruik van deze regeling. De heffingsvermindering wordt verrekend met de verschuldigde heffing, maar kan niet leiden tot een negatieve heffing. Als de vermindering meer bedraagt dan de in dat jaar verschuldigde verhuurderheffing, kan de vermindering worden verrekend in de drie volgende jaren. Na het derde jaar vervalt een eventueel restant van de vermindering. De vermindering kan worden verkregen voor investeringen die uiterlijk op 31 december 2017 digitaal zijn aangemeld. Vervolgend moet de 4 Woningmarkt 2014
realisatie van de voorgenomen investering binnen de vastgestelde termijn van 5 jaar of 3 jaar, afhankelijk van de investering, plaatsvinden en worden gemeld. Bouw van huurwoningen Uitsluitend voor Rotterdam-Zuid geldt een heffingsvermindering van € 15.000 per nieuw gebouwde huurwoning in de gereguleerde sector. Grootschalige verbouw van huurwoningen Eveneens uitsluitend voor Rotterdam-Zuid levert de grootschalige verbouw van huurwoningen een heffingsvermindering van € 15.000 per verbouwde woning op. Verbouw van niet voor bewoning bestemde ruimten tot huurwoningen Ongeacht in welke regio een pand leegstaat, kan een heffingsvermindering worden verkregen bij de omvorming van een leegstaande niet-woning zoals een voormalig kantoorpand in een woning. De vermindering bedraagt € 10.000 per gerealiseerde woning. Sloop van huurwoningen Bij de sloop van huurwoningen in krimpgebieden en in Rotterdam-Zuid wordt de verhuurderheffing verminderd met € 15.000 per gesloopte woning. Kleinschalige verbouw van huurwoningen De kleinschalige verbouw van huurwoningen in Rotterdam-Zuid leidt tot een vermindering van de verhuurderheffing met € 10.000 per woning. Samenvoeging van huurwoningen teneinde een of meer huurwoningen te verkrijgen Bij de samenvoeging van huurwoningen in krimpgebieden en in Rotterdam-Zuid wordt de verhuurderheffing verminderd met € 15.000 per aan de woningvoorraad onttrokken woning.
2
Afbouw maximale belastingtarief hypotheekrenteaftrek
Zoals eerder al is aangekondigd door het kabinet zal het maximumpercentage waartegen de renteaftrek op eigenwoningschulden kan worden geëffectueerd geleidelijk worden verlaagd. Nu kan de rente worden afgetrokken tegen het normale, progressieve tarief dat oploopt tot 52%. Vanaf 2014 wordt alleen voor de renteaftrek dit percentage jaarlijks met 0,5%-punt verlaagd tot uiteindelijk het niveau van de derde schijf. De opbrengst wordt voor een groot deel teruggesluisd naar de belastingplichtigen door een geleidelijke verlenging van deze derde schijf en vanaf 2018 ook geleidelijke verlaging van het tarief in deze derde schijf nu nog 42%, maar te verlagen tot (zoals het er nu voor staat) uiteindelijk 38% in 2042. Uiteraard kan er in de tussentijd nog het nodige gebeuren. Dit houdt in dat de eigenwoningrente in 2014 nog aftrekbaar is tegen een belastingtarief van maximaal 51,5%, in 2015 maximaal 51%, tot uiteindelijk 38% in 2042. Voor woningeigenaren met een belastbaar inkomen uit werk en woning tot € 56.531 in 2014 verandert er niets aan de aftrek. Zij vallen nu en straks in de derde schijf met een belastingtarief van 42%. De aftrekbeperking in de hoogste tariefschijf is zo vormgegeven dat de verschuldigde belasting wordt verhoogd met 0,5% van het verschil tussen het belastbaar inkomen uit werk en woning vermeerderd met de in aftrek gebrachte kosten van de eigen woning en de ondergrens van de hoogste tariefschijf. Daarbij geldt als maximum van de verhoging 0,5% van de in aftrek gebracht kosten met betrekking tot de eigen woning. Na 2014 wordt het percentage van 0,5 jaarlijks met 0,5%-punt verhoogd, dus 1% in 2015 en 1,5% in 2016, etc. Een rekenvoorbeeld: Stel dat het inkomen uit werk en woning in 2014 € 51.531 bedraagt en de in aftrek gebrachte eigenwoningrente (verminderd met het eigenwoningforfait) € 10.000. Dan wordt de belastingheffing in 2014 verhoogd met 0,5% van € 56.531 – (€ 51.531 + € 10.000) = € 25. Dit is minder dan 0,5% van € 10.000 (€ 50).
5 Woningmarkt 2014
3
Codificatie goedkeurende besluiten
Het wetsvoorstel legt wettelijk een aantal in 2013 gegeven goedkeuringen vast. Dit betreft de volgende kwesties: Een schuld aan een aannemer of projectontwikkelaar wordt ook in de periode tussen het tekenen van de koop- of aannemingsovereenkomst en het leveren van de onroerende zaak of aflossen van de schuld aangemerkt als eigenwoningschuld waardoor deze bouwrente fiscaal aftrekbaar is. Gedurende deze periode geldt geen verplichting tot ten minste annuitaire aflossing (aflossingseis) en geldt geen informatieplicht. Tevens wordt vastgelegd dat de looptijd van de schuld aan de aannemer of projectontwikkelaar niet meetelt voor de looptijd van 360 maanden; Door de Stichting stimuleringsfonds Volkhuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) verstrekte startersleningen worden aangemerkt als bestaande eigenwoningschuld waarvoor de aflossingseis en informatieplicht die voor vanaf 1 januari 2013 afgesloten leningen gelden, niet van toepassing is. Dit geldt niet alleen voor in 2013 verstrekte startersleningen maar ook voor in 2014 t/m 2016 verstrekte SVnleningen. In verband hiermee wordt de einddatum van het overgangsrecht voor deze leningen verschoven naar 1 januari 2047. Vanaf 2017 moeten de SVn-startersleningen wel voldoen aan de aflossingseis en informatieplicht; Niet alleen een geheel oversluiten maar ook een gedeeltelijk oversluiten van een tot een bestaande eigenwoningschuld behorende lening in hetzelfde of in het jaar volgend op het jaar waarin de bestaande eigenwoningschuld (deels) is afgelost, laat de kwalificatie bestaande eigenwoningschuld in stand voor de nieuw afgesloten lening voor zover deze niet hoger is dan het bedrag van de aflossing. Niet nodig is dat er een nieuwe lening wordt aangegaan. Voldoende is dat uiterlijk het volgende kalenderjaar weer een eigenwoningschuld bestaat. Hierdoor kan ook worden verhuisd naar een woning die reeds in het bezit was van de belastingplichtige maar nog niet als eigen woning kwalificeerde. Van oversluiten is ook sprake als na aflossing op bestaande eigenwoningschuld in een volgend jaar wordt geleend voor bijvoorbeeld groot onderhoud aan de woning; Vastgelegd wordt dat belastingplichtigen met een bestaande eigenwoningschuld tot maximaal dit bedrag tot 1 april 2013 een kapitaalverzekering eigen woning (KEW), spaarrekening eigen woning (SEW) of beleggingsrecht eigen woning (BEW) kunnen aangaan, verhogen of de looptijd ervan kunnen verlengen. Indien belastingplichtigen kunnen aantonen dat zij zich voor 1 april 2013 hebben gemeld bij een verzekeraar, bank of tussenpersoon hebben zij tot 31 december 2013 de tijd om een KEW, SEW of BEW af te sluiten; In de wet wordt vastgelegd dat in geval van tijdelijk huren tussen het bewonen van twee koopwoningen een nog lopende KEW, SEW of BEW kan herleven als KEW, SEW of BEW indien het spaarproduct uiterlijk in het kalenderjaar volgend op het jaar waarin het product fictief tot uitkering is gekomen resp. gedeblokkeerd weer voldoet aan de voorwaarden om als KEW, SEW of BEW te kunnen worden aangemerkt doordat weer over een eigen woning wordt beschikt. Voor situaties van emigratie en verhuur van de voormalige eigen woning wordt vastgelegd dat een KEW, SEW of BEW in de tijd onbeperkt kan herleven; Een schuld ter zake van een woning die op 31 december 2012 tot het ondernemings- of resultaatsvermogen behoorde en nadien op enig moment een eigenwoningschuld wordt doordat de woning als eigen woning gaat kwalificeren, wordt tot het bedrag van de schuld op 31 december 2012 als een bestaande eigenwoningschuld aangemerkt waarvoor dus geen aflossingseis of informatieplicht geldt; In de wet wordt opgenomen dat de looptijd van schulden die in de periode 2001 tot en met 2011 als eigenwoningschuld kwalificeerden en van op 31 december 2012 bestaande eigenwoningschulden niet in mindering komt op de maximale looptijd van 360 maanden waarbinnen een onder het nieuwe regime afgesloten lening ten minste annuitair moet worden afgelost om voor renteaftrek in aanmerking te komen. De periode vanaf 1 januari 2001 tot 1 januari 2013 waarbinnen recht bestond op renteaftrek verkort wel de resterende periode van maximaal 360 maanden waarin recht bestaat op renteaftrek met betrekking tot de onder het nieuwe regime afgesloten lening. 6 Woningmarkt 2014
4
Overige aanpassingen Verduidelijkt is dat in geval van het tijdelijk bezit van twee woningen die als eigen woning kwalificeren waarbij de schuld op de eerst verworven woning als een bestaande eigenwoningschuld kwalificeert, ook de schuld die wordt aangegaan voor de verwerving van de tweede eigen woning als bestaande eigenwoningschuld wordt aangemerkt tot maximaal het bedrag van de bestaande eigenwoningschuld voor de eerste woning. Hierdoor verdubbelt dus zolang sprake is van twee eigen woningen het maximale bedrag van de bestaande eigenwoningschuld. Zodra een van beide woningen is verkocht wordt alleen de schuld op de overblijvende woning als bestaande eigenwoningschuld aangemerkt. Een onder het nieuwe regime bij een niet-administatieplichtig lichaam of persoon afgesloten lening moet om als eigenwoningschuld te kwalificeren voldoen aan de informatieplicht met betrekking tot alle kenmerken van de lening. Uiterlijk bij het indienen van de aangifte of als dat later is 31 december van het jaar volgend op het jaar waarin de lening is afgesloten moet aan deze verplichting worden voldaan. In het wetsvoorstel wordt geregeld dat deze termijn ook gaat gelden voor wijzigingen die in het jaar van afsluiten zich voordoen.
7 Woningmarkt 2014
