Werken aan Doorzicht en Vertrouwen. Advies over het hanteren van één grondprijssystematiek voor bedrijfs- en kantoorlocaties binnen de MRA

“Werken aan Doorzicht en Vertrouwen”

Advies over het hanteren van één grondprijssystematiek voor bedrijfs- en kantoorlocaties binnen de MRA.

Auteur Edo Arnoldussen Amsterdam, 4 september 2012

1

Inhoud van de rapportage H1

Inleiding

pag. 3

H2

De opdracht

pag. 4

H3

Samenvatting en conclusies

pag. 5

H4

Samenvatting van de gesprekken

pag. 6

§ 1. Werkconferentie Plabeka dd. 26-1-12 § 2. Gesprekken met bestuurders van verschillende gemeenten § 3. Wat is aan de verschillende gesprekspartners voorgelegd § 4. Indrukken uit de gesprekken § 5. Naar een gezamenlijke grondprijssystematiek H5

Juridisch advies

pag. 10

H6

De rondetafelbijeenkomst

pag. 11

H7

Aanbevelingen om te komen tot een vorm van grondprijssystematiek voor kantoren-en bedrijfslocaties binnen de MRA

pag. 13

§ 1. Algemeen § 2. Komen tot één grondprijssystematiek § 3. Mogelijke alternatieven § 4. Andere (aanvullende) suggesties § 5. De aanbevelingen besproken Bijlagen: 1. Grondprijssystematiek van Bedrijfs-en kantoorlocaties in MRA verband. PowerPoint presentatie tijdens Plabeka Conferentie Almere 26-01-2012 2. Overzicht gevoerde gesprekken met bestuurders (wethouders) en ambtenaren 3. Notitie “Naar een uniforme grondprijssystematiek in de MRA in het licht van het aanbestedingsrecht en de regelgeving op het gebied van staatssteun. (Arjan Bregman 17 maart 2012) 4. Verslag rondetafelbijeenkomst regionale grondprijssystematiek 21 maart 2012 met de PowerPoint presentatie 5. Verslag Plabeka werksessie één regionale grondprijssystematiek 27 juni 2012 met de PowerPoint presentatie

2

Hoofstuk 1 Inleiding In januari 2012 kreeg ik de opdracht om na te gaan of er binnen de Metropool Regio Amsterdam (MRA) draagvlak zou bestaan voor het hanteren van een uniforme grondprijssystematiek voor kantoor en bedrijfslocaties. Deze opdracht maakt onderdeel uit van “Snoeien om te kunnen bloeien”. De uitvoeringsstrategie Plabeka 2010-2040 van najaar 2011. In juni 2011 verscheen het rapport “Sterke financiële arrangementen in de metropoolregio” van de Stec-groep in opdracht van het Pilotbureau Herstructurering. Bedrijventerreinen waarin werd geconstateerd dat niet in de gehele regio marktconforme grondprijzen worden gehanteerd. Vaak is er een opwaartse ruimte in de grondprijzen die gemeenten op dit moment hanteren. De Stec-groep hanteert daarbij een residuele grondwaarde als marktconforme prijs. Het rapport van de Stec-groep bevat een groot aantal adviezen/aanbevelingen; het rapport is niet bestuurlijk vastgelegd, daarvoor was het blijkbaar te omstreden. In mijn gesprekken met bestuurders heb ik er wel dankbaar gebruik van gemaakt. Deze rapportage bevat het verslag van mijn bevindingen, dat wil zeggen gesprekken met bestuurders , juridisch advies, een rondetafelconferentie met bestuurders uit de MRA en voorts een aantal aanbevelingen hoe er verder gewerkt kan worden aan (een draagvlak voor) één grondprijssystematiek voor kantoor-en bedrijfslocaties. Het is goed vast te stellen dat het eventueel komen tot één grondprijssystematiek binnen de MRA slechts een ( beperkt) deel van de transacties betreft. Immers, er is veel sprake van grondbezit van private partijen, maar misschien nog belangrijker is dat -met uitzondering van erfpacht situaties- grond en opstaloverdrachten qua prijsvorming buiten de gemeente omgaan. De laatste twee grondprijstransacties maken geen deel uit van de opdracht. Oorspronkelijk wilde ik de rapportage de titel meegeven: “Transparantie en vertrouwen”. Kijkend naar het programma “Het snelle geld” van de VPRO van 31 mei jl. bleek mij dat de term ‘transparantie” een buitengewoon negatieve bijklank heeft gekregen sinds het bankwezen onder deze noemer de meest negatieve maatschappelijke handelingen verricht. Vandaar “Doorzicht en vertrouwen”. Ik dank het Kernteam, het Plabekateam voor het meedenken en in het bijzonder Frank van de Lustgraaf (Bureau Buiten) voor zijn hulp.

Edo Arnoldussen, 4 september 2012

3

Hoofdstuk 2 De opdracht Verzocht is om na te gaan of er draagvlak bestaat binnen de Metropool Regio Amsterdam (MRA) voor het hanteren van één grondprijssystematiek voor bedrijfs- en kantoorlocaties. De voorzitter van het Platform Bedrijven en Kantoren in de MRA (Plabeka) is opdrachtgever. Onderzoek naar de wenselijkheid van één grondbedrijfautoriteit dan wel vereveningsmogelijkheden tussen gemeenten maakten uitdrukkelijk geen deel uit van de opdracht. In het advies, volgens de opdrachtverlening, zouden de volgende zaken aan de orde moeten komen. De weerslag van de gesprekken met bestuurders Zijn er meningsverschillen en zijn die te overbruggen en op welke wijze Wat is het vervolgproces om te komen tot een uniforme grondprijssystematiek. Welke waarderingssystematiek komt het meest in aanmerking en hoe kan dat organisatorisch vorm worden gegeven? Welke stappen zijn er verder mogelijk om de lat wellicht wat hoger te leggen. Een en ander uiteraard afhankelijk van het resultaat van de startbijeenkomst en de te voeren gesprekken.

4

Hoofdstuk 3 Samenvatting en conclusie De opdracht om te onderzoeken of het mogelijk is om te komen tot één grondprijssystematiek voor bedrijfs-en kantoorlocaties binnen de MRA is verkend door het voeren van gesprekken met een aantal bestuurders binnen de MRA. Ook vond op 26 januari 2012 een deels aan het onderwerp gewijde ambtelijke werkconferentie plaats. Op 21 maart 2012 werd een bestuurlijke (deels ambtelijke) rondetafel bijeenkomst gehouden over het onderwerp. In deze rapportage wordt verslag gedaan van de bijeenkomsten en de gevoerde gesprekken met bestuurders. De conclusies zijn als volgt samen te vatten: De meeste gemeenten hanteren een residuele grondprijs methodiek, hoewel dit zeker geldt voor woningbouw, wordt het heel vaak ook gehanteerd voor bedrijfsen kantoorlocaties. Aangegeven wordt dat (heel) soms deze waarderingsmethodiek tot grondprijzen van nul of zelfs negatieve prijzen leidt. In dat geval gaat men over op een comparatieve methode resulterend in een positieve grondprijs. Het in deze fase overgaan tot één (verplichte) systematiek is een brug te ver naar mijn mening; hoewel er absoluut begrip is om tot gezamenlijke afspraken te komen. Het gaat om “Doorzicht en vertrouwen”. Voor de aanbevelingen verwijs ik naar het laatste hoofdstuk. In de laatste paragraaf (5) van hoofdstuk 7 is opgenomen wat de uiteindelijke conclusie is van mijn op 27 juni besproken concept-nota.

5

Hoofdstuk 4 Samenvatting van de gesprekken § 1 Werkconferentie Plabeka dd 26-01-2012 De serie gesprekken is gestart met een werksessie “gezamenlijke grondprijssystematiek” tijdens de ambtelijke Plakeba werkconferentie van 26 januari 2012 te Almere. Door omstandigheden is van deze werksessie geen verslag gemaakt. De gebruikte sheets zijn als bijlage 1 bijgevoegd. In feite behelsde de werksessie een eerste kennismaking met de problematiek. Aandacht werd besteed aan de eventuele wenselijkheid van één grondprijssystematiek, de vormen van grondprijsbepaling en werd wat dieper ingegaan op de residuele methode voor grondprijsbepaling. § 2 Gesprekken met bestuurders van verschillende gemeenten Er is uitdrukkelijk voor gekozen om met bestuurders te praten en niet alleen met ambtenaren. Immers, het zijn de bestuurders die straks in het Platform Regionaal Economische Structuur (PRES) tot besluitvorming moeten komen over verdere stappen in de samenwerking om al of niet te komen tot een gezamenlijke grondprijssystematiek. Gesprekken zijn gevoerd met de grotere gemeenten, een aantal middelgrote en een kleine gemeente. Er is geen sprake van een representatieve steekproef, maar ik heb gekeken naar een aantal gemeenten met grondbezit voor bedrijfs- en kantoorlocaties en naar gemeenten die geacht konden worden geïnteresseerd te zijn in de problematiek omdat men naast grondbezit ook een leegstandsopgave of een herstructureringsopgave heeft. Bovendien moest men natuurlijk bereid zijn tot een gesprek. Naast gemeenten zijn gesprekken gevoerd met de twee provincies en het SADC. In bijlage 2 is een lijst opgenomen van de gesprekspartners. § 3 Wat is aan de gesprekspartners voorgelegd? Er was geen sprake van een vaste vragenlijst maar van onderwerpen die aan de orde zijn gesteld. Dat ging als grootste gemene deler over de volgende vragen: Hoe staat men tegenover een uniforme grondprijssystematiek voor bedrijfsen kantoorlocaties? Welke grondprijssystematiek hanteert men zelf? Welke voor- en nadelen hebben verschillende systematieken? Stel men kiest de residuele methode als gewenste regionale systematiek, is dan een ambtelijke organisatie handig/nodig om regionaal te adviseren? Hoe transparant moet/wil of mag je zijn met je grondprijs beleid/informaties? Wat zijn de mogelijke belemmeringen om tot één grondprijssystematiek te komen? Wat zou men willen dat het traject als resultaat oplevert? Laat men grondposities voor uitgifte taxeren en zo ja op welke wijze? 6

(een en ander niet alleen om de methodiek te achterhalen maar ook in verband met staatssteundiscussies) De gesprekken zijn door mij als open en buitengewoon constructief ervaren.

§ 4 Indrukken uit de gesprekken De meeste gemeenten rekenen residueel, al of niet aangevuld met een vergelijking van prijzen van andere soortgelijke terreinen (comparatieve methode). Een tweetal gemeenten gaf aan dat men comparatief de prijs bepaalde met een globale residuele check. Ook waren er een paar gemeenten die aangaven dat men residueel rekenend op nul of zelfs negatief uitkwam, maar in dat geval toch altijd een (positieve) grondprijs hanteert. Hoewel dus de meeste gemeenten aangeven residueel te rekenen, betekent dat (terecht) niet dat men allemaal dezelfde uitgangspunten hanteert. Immers de ene locatie is de andere niet; qua ligging, qua kwaliteit van gebouwde omgeving en van openbare ruimte. Een terrein met “dozen” is iets anders dan een onder architectuur gebouwd volume. Prijzen, maar ook BAR’s zijn verschillend per locatie. Regelmatig kwam de vraag aan de orde in hoeverre de grondprijs doorslaggevend is voor vestiging van bedrijven. Dit kan sterk worden gerelativeerd: - De grondprijs is slechts een fractie van de totale exploitatiekosten van een bedrijf. - Een bedrijf kiest vooral op locatie, namelijk daar waar men economisch het best functioneert. ( bijvoorbeeld: een logistiek bedrijf heeft ruimte nodig in de buurt van goede snelwegen) Gesteld werd soms dat men niet met elkaar moet concurreren met publiek geld. Je moet dus goed rekenen (marktconform dat wil zeggen residueel) om tot een maximale opbrengst te komen ten behoeve van de publieke middelen. Toch werd regelmatig door de gemeenten gesteld dat “de buren” aan prijsdumping deden en dat dit onwenselijk is. Wat cynische gesteld zou je kunnen zeggen dat men van elkaar zegt dat er sprake is van “duiken met grondprijzen” in de naburige gemeenten. Vaak werd opgemerkt dat het verstandig zou zijn in onderling overleg segmentering en kwaliteit van bedrijfs-en kantoorlocaties te bepalen opdat zowel economische- als grondprijsoptimalisatie doelstellingen kunnen worden bereikt. Er ligt een duidelijke relatie tussen programmering, beperking van leegstand en prijsvorming. Hoewel dit een “open deur” lijkt is het juist in regionaal verband en in samenhang met het vorige punt van belang. (Programmering en beperking van productie is onderdeel van de Programmeringslijn in Plakeba-verband) Veel gemeenten signaleren dat op hun grondgebied vooral private partijen grondbezit hebben, waarbij vaak al een bestemmingsplan is vastgesteld. Op 7

hun gronduitgifte prijzen heeft men geen invloed. Die zou men graag willen hebben. Er wordt gesignaleerd dat het vaststellen van een grondprijs één aspect is, maar dat daarnaast door gemeenten soms ook “incentives” voor vestiging worden gegeven in de vorm van subsidies. Dat komt natuurlijk in feite neer op een grondprijsverlaging. Eén grondprijssystematiek moet niet leiden tot een sturingsinstrument maar is slechts een uitgangspunt voor waardering. Het komen tot één uniforme (residuele) grondprijssystematiek werd door een flink aantal gesprekspartners als gecompliceerd ervaren - Welke uitgangspunten hanteer je? Er zijn bijvoorbeeld verschillende bouwkosten modellen in gebruik. - Hoe is de relatie met de programma afspraken die je maakt? - Er is sprake van gemeentelijke autonomie, daar moet je niet aan tornen - Enige vorm van (prijs) concurrentie tussen gemeenten moet mogelijk blijven - Je moet een bedrijf kunnen lokken als je denkt dat die voor andere nieuwe bedrijven zorgt; dat kun je dan door een grondprijsreductie of andere incentives doen. De meeste gemeenten hebben een nota “grondprijsbeleid. Daarin worden vaak ook grondprijzen van kantoor-en bedrijfslocaties vermeld met in het algemeen ruime marges, omdat de prijzen per locatie verschillend zijn. Een paar gemeenten kent nu wel zo’n nota, maar zonder bedragen. Vaak staat vermeld dat de prijzen residueel berekend zijn. Veel gemeenten laten met name bij grotere deals de grondprijzen taxeren door een extern bureau. Hier speelt de angst voor staatsteun een rol. In hoofdstuk 5 kom ik daarop terug. § 5 Naar een gezamenlijke grondprijssystematiek? Dit onderwerp kwam tijdens alle gesprekken (uiteraard) uitdrukkelijk aan de orde. De meningen daarover waren nogal verdeeld. De volgende suggesties konden worden opgetekend: Eén grondprijssystematiek voor de hele regio wordt te ingewikkeld, maak binnen de regio met aanliggende gemeenten afspraken over één systematiek. Laat het Ontwikkelingsbedrijf van de gemeente Amsterdam (OGA) grondprijsadviezen geven. Zij hebben voldoende deskundigheid in huis. Die adviezen zijn dan absoluut niet bindend. gemeentelijke autonomie, zo wordt vaak gesteld, moet gehandhaafd blijven. Maak per gemeente een “nota grondprijsbeleid”( dit gebeurt in het algemeen al) waarin kantoor-en bedrijfslocaties apart worden behandeld. Benoemd naar locaties met prijzen, uiteraard met marges want ook binnen één locatie zijn prijsverschillen mogelijk. In zo’n nota wordt bepaald dat (bijvoorbeeld) neerwaartse afwijkingen van 10% aan de Raad worden gemeld en daarmee openbaar worden. Op deze wijze worden de grondprijzen transparant. Een volgende stap zou kunnen zijn dat deze afwijkingen in regionaal overleg worden besproken. Een dergelijke afspraak zou ook kunnen worden beperkt 8

tot kantoorlocaties groter dan 10.000 m2 of bedrijfslocaties groter dan 1 hectare. Toch werd het komen tot één regionale autoriteit op het gebied van grondprijzen met de mogelijkheid tot verevening tussen locaties met lage grondprijs resultaten en hogere grondprijsresultaten uitdrukkelijk genoemd. Verdergaand dan de opdracht dus. Uitgebreid werd ingegaan op de vraag of het instellen van een expertisecentrum nuttig zou zijn. Dit kan in de vorm van een “adviescentrum” dat adviezen over de grondprijs geeft. Op verzoek van een gemeente, maar in extreme vorm kan het ook verplicht worden. Het idee van een “platform van deskundigheid” wordt redelijk breed gedragen, evenals een uitwisselingsoverleg waar in openheid en vertrouwelijkheid van gedachten wordt gewisseld. Nu en dan werd de suggestie gewekt om vooral regionaal overleg te organiseren op het gebied van kennisuitwisseling en adviezen over grondprijzen. Een andere suggestie was om in regionaal verband het gemeentelijk grondprijsbeleid te evalueren. Niet vooraf afspraken maken, maar achteraf verantwoorden en leren. Aardig was ook de constatering van een paar wethouders dat makelaars en ontwikkelaars beter op de hoogte zijn van het grondprijsbeleid van gemeenten dan dat men dat van elkaar weet.

9

Hoofdstuk 5 Juridisch advies Tijdens de gesprekken kwamen een drietal zaken naar voren waarbij een juridisch advies wenselijk was. 1) Ten eerste vroegen een aantal gesprekspartners zich af of het maken van een afspraak over het hanteren van één (residuele) grondprijssystematiek niet onder het maken van prijsafspraken maken valt en daarmee uit het oogpunt van mededing niet geoorloofd zou zijn. 2) Men wenst de mogelijkheid te hebben om enkelvoudig een grondaanbieding te doen en niet altijd te hoeven tenderen of meervoudig aan te besteden. Is dat juridisch houdbaar? 3) Veel gemeenten laten, vooral bij grote transacties, de grond taxeren door een externe deskundige. Ik heb daar mijn twijfels over. Vanuit mijn ervaringen is een team van gemeentelijke deskundigen- grondprijsadviseurs en beëdigde makelaars/taxateurs- zeer goed in staat om tot een uitgebalanceerd grondprijsadvies te komen. Het juridisch advies is ingewonnen bij Prof. Dr. Ir. Arjen Bregman en is als bijlage 3 bijgevoegd. In het kort komen hier de conclusies aan de orde:

Ad 1) Een algemeen aanvaarde methodiek als de residuele grondwaardebepaling met als uitgangspunten die- gelet op de marktsituatie binnen de MRA verdedigbaar zijn-, mag worden aangehouden. Alleen afspraken die, in individuele gevallen, leiden tot een niet marktconforme grondprijs zijn niet toegestaan. Daarmee is mijn opdracht, namelijk het nagaan of binnen de MRA tot één grondprijssystematiek, indien geslaagd, zeker toegestaan.

Ad 2) Mits sprake is van een taxatie door een onafhankelijk deskundige, er sprake is van een private bestemming (geen openbare ruimte) en er geen sprake is van een afroomregeling is er geen probleem. Ad 3) Taxeren door een onafhankelijk taxateur is noodzakelijk. Door de heer Bregman wordt nog een aantal suggesties gegeven om hier op een praktische manier mee om te gaan. Inhoudelijk is het advies wat mij betreft buitengewoon onbevredigend. Immers een organisatie(s) met gekwalificeerde medewerkers om grondprijzen te bepalen is naar mijn mening niet minder deskundig dan menig makelaarskantoor en is bovendien financieel onafhankelijker.

10

Hoofdstuk 6 De rondetafelbijeenkomst Om over de tussenstand van de individuele gesprekken met bestuurders van gedachten te wisselen werd wat werd genoemd een “rondetafelbijeenkomst” belegd. Bestuurders en ambtenaren die in MRA verband betrokken waren bij Economische zaken en/of Grondbeleid werden daartoe op 21 maart uitgenodigd. Henry Meijdam zat de vergadering voor en zorgde dat iedereen actief aan de discussie bijdroeg. Het verslag van de discussie is als bijlage 4 toegevoegd. Evenals de gebruikte sheets om een inzicht te geven in het verloop van de discussie (bijlage 5). Hier volstaat het om de hoofdpunten c.q. punten van overeenstemming te vermelden De bestuurlijke opdrachtgever van Plabeka, en dus ook van deze opdracht om te onderzoeken of één grondprijssystematiek binnen de MRA mogelijk is, Arthur van Dijk, opende de bijeenkomst. Hij gaf aan, en het is goed dat hier nog eens te benadrukken, dat één grondprijssystematiek bedoeld is om te voorkomen dat gemeenten bij het aanbieden van grond tegen elkaar worden uitgespeeld en als middel om de kwaliteit van bestaande ( en nieuwe) terreinen te kunnen waarborgen. Het is dus niet bedoeld als sturingsmiddel bij ontwikkelingen binnen de MRA. Tijdens de bijeenkomst wordt geconstateerd dat het uitdrukkelijk niet gaat om verevenen, een angst die nog wel eens naar boven kwam. Ook wordt door meerdere aanwezigen gesteld dat er gebrek aan vertrouwen is in elkaars gedrag met betrekking tot prijsconcurrentie. Dit wordt voor een belangrijk deel geweten aan gebrek aan transparantie. Men weet van elkaar niet welke prijzen men vraagt voor gemeentegrond en welke prijzen er uiteindelijk tot stand komen voor bedrijfs-en kantoorlocaties. (opmerking van de auteur: dat geldt natuurlijk ook voor woningbouw, maar VON-prijzen zijn wel transparanter dan bijvoorbeeld huurprijzen van bedrijfs-en kantoorruimten). Het bepalen van grondprijzen voor werklocaties is altijd een intern-gemeentelijke zaak geweest. Men was niet gewend elkaar te informeren over grondprijzen vanuit een vermeende concurrentieverhouding. Er wordt geconstateerd dat er per gemeente (en dus locatie) een verschillende economische dynamiek is, die bepalender is dan de grondprijs. Er wordt veelvuldig benadrukt dat programmering (aanbod) en grondprijs natuurlijk met elkaar samenhangen. Dus moet er gewerkt worden aan beperking van het locatie aanbod, anders is het “dweilen met de kraan open” bezien vanuit de grondopbrengsten kant. In Plabeka verband wordt ook gewerkt aan aanbodbeperking. Ook wordt geconstateerd dat het nodig is om de grond die men als gemeente in bezit heeft af te waarderen. Veel van de aanwezigen stellen vast dat dit in hun gemeente al gebeurt. Gesteld wordt dat niet alleen de systematiek van belang is – wat overigens al gecompliceerd wordt genoemd om af te spreken – maar de uiteindelijke deal. Daarin zou men elkaar inzicht moeten verschaffen. Veel deelnemers geven aan behoefte te hebben aan een regionaal kenniscentrum waarop de MRA-gemeenten een beroep kunnen doen bij de bepaling van de grondwaarde van een locatie. Ook wordt de optie van een “grondprijsombudsman” genoemd als onafhankelijk klankbord voor gemeenten voorafgaand en eventueel achteraf bij het sluiten van de deals zelf.

11

De voorzitter komt tot de conclusie dat een ambtelijke werksessie zou kunnen plaatsvinden om de volgende punten aan de orde te stellen: 1) Hoe grondprijzen in gemeenten op dit moment worden bepaald; 2) Welke uitgangspunten gehanteerd worden bij de huidige grondprijsbepaling op gemeentelijk niveau; 3) Tot welke uitkomsten men komt met de huidige berekeningsmethoden en uitgangspunten (daadwerkelijk grondprijsniveaus); 4) Waar “common ground” is voor een toekomstige gemeenschappelijke systematiek; Ook wordt geconstateerd dat afstemming met betrekking tot grondprijzen op (deel) regionaal niveau, transparantie en vertrouwen sterk zou kunnen bevorderen. De vervolgafspraak is gemaakt dat er een ambtelijke werksessie grondprijzensystematiek komt waarin bovenstaande punten, 1 t/m4, aan de orde komen, aangevuld met mogelijkheden tot regionale werksessies over grondprijzensystematiek, gemaakt en te maken deals voor de werklocaties. En voorts om een regionaal kenniscentrum te verkennen. Ik heb deze afspraak vertaald in aanbevelingen bij deze rapportage en kom daarop terug in de volgende paragraaf.

12

Hoofdstuk 7 Aanbevelingen om te komen tot een vorm van één grondprijssystematiek voor bedrijfs-en kantoorlocaties binnen de MRA § 1 Algemeen -

De relatie tussen grondprijzen en programmering is evident. Teveel aanbod drukt de prijs. Dit geldt ook voor bestaande, lege reeds gerealiseerde kantoren en bedrijven. De term uitfaseren bij het terugbrengen van het aanbod aan nieuwe locaties is overigens onduidelijk. Ik zou liever spreken van schrappen van locaties. Die locaties moeten dus niet later toch in de grondexploitaties zitten, waardoor gemeenten weer de neiging kunnen krijgen om aan prijsdumping te doen. Dus beter nu een verlies nemen, schaarste creëren zodat de prijs zich eens weer kan herstellen.

-

Voor de MRA als geheel is het ook nodig om kwaliteit en segmentering van de verschillende locaties te benoemen en te bewaken. Ook dit kan de algemene prijsvorming ten goede komen.

-

In mijn opdracht was niet meegenomen om na te gaan hoeveel grond private partijen nog hebben met een bestemming kantoren of bedrijven. Dit vergt nogal wat fact-finding en is daarom tamelijk intensief. Duidelijk is natuurlijk dat de invloed op programmering en dus prijsvorming groot is. Wellicht is het nuttig dit aan een nader onderzoek te onderwerpen tezamen met de mogelijkheid om eventuele bestemmingsplannen in te trekken.

-

Sommige gemeenten bieden bij vestiging van bedrijven incentives, niet in de vorm van een lagere dan de residuele grondprijs, maar in feite in de vorm van een subsidie. Het is goed dit soort zaken tussen gemeenten bespreekbaar te maken/af te stemmen.

-

Een punt van aandacht is de economische en technische levensduur van bedrijven en in het bijzonder van kantoren. Bedrijfsterreinen verouderen snel en zijn in het algemeen binnen 25 jaar aan herstructurering toe. Voor kantoren geldt dit misschien in nog grotere mate. Hier is meestal de economische levensduur (15 a 20 jaar) veel korter dan de technische levensduur. Het is zaak daar met beleggingswaarden en dus ook met grondprijzen rekening mee te houden. Maar ook voor bestemmingsplannen en locatie keuzes kan deze beperkte economische levensduur van belang zijn.

-

Het lijkt erop dat in verband met staatssteunproblematiek, zeker bij enkelvoudige uitgiften (verkoop van grond of erfpacht maakt hierbij geen verschil) een taxatie nodig is. Dit zal vooral nodig zijn bij grote uitgiften. Dit adviseer ik dan ook in eerste instantie. De gemeente Amsterdam overweegt een systeem in te voeren waarin de taxatie de minimum grondprijs is en hanteert daarnaast de grondprijs adviezen van een binnen het OGA onafhankelijk bureau grondprijzenadvies. 13

Arjen Bregman geeft in mijn – als bijlage 3 – bijgevoegde advies nog twee alternatieven aan die ik hierbij nog eens herhaal. 1. Daarmee is echter niet gezegd dat bedoelde deskundigen bij de grondprijsbepaling materieel geen (belangrijke) rol kunnen spelen. De toetsing door de externe deskundige kan namelijk zo worden ingericht dat deze formeel wordt gevraagd om de grondprijs marktconform te bepalen op grond van een algemeen aanvaarde grondprijssystematiek en dat de betreffende deskundige daarbij zo volledig wordt geïnformeerd over de wijze waarop de gemeentelijke deskundigen zelf tot een prijsvaststelling zouden komen en tot welke prijs deze methode naar hun inzicht in het onderhavige geval zou leiden. Zo lang de vraag aan de externe deskundige is geformuleerd als een verzoek om taxatie, waarbij de verstrekte informatie slechts als achtergrondinformatie heeft te gelden, kan de gemeente niet worden tegengeworpen slechts de zelf reeds vastgestelde prijs te willen laten toetsen, terwijl de externe deskundige wel maximaal kan profiteren van de deskundigheid van de gemeentelijke grondprijsdeskundigen. 2. Een mogelijk alternatief voor deze werkwijze zou kunnen zijn het oprichten van een Onafhankelijk Expertisecentrum Grondprijsberekeningen. In een dergelijke private onderneming, die financieel en organisatorisch onafhankelijk is van overheden, kan de nu bij de verschillende gemeenten binnen de Metropoolregio Amsterdam aanwezige deskundigheid worden gebundeld. Gemeenten, maar ook andere overheden, marktpartijen en particulieren, kunnen bij dit expertisecentrum terecht voor een deskundig advies ten aanzien van de prijs van gronden en opstallen, steeds tegen commerciële tarieven. Omdat het expertisecentrum deskundig en onafhankelijk is van overheden en marktpartijen, voldoen taxaties van de aldaar werkzame deskundigen aan de eisen op grond van de staatssteunregelgeving. De bekendheid van deze deskundigen met de grondprijssystematiek van gemeenten voorkomt discussies tussen een gemeente en externe deskundigen over de uitgangspunten bij een grondprijsvaststelling. De metropoolregio lijkt het geschikte schaalniveau om de oprichting van een Onafhankelijk Expertisecentrum Grondprijsberekeningen nader te doordenken. -

Alternatief 1 acht ik interessant; in een aantal grotere gemeenten die deskundigheid in dienst hebben, werkt het in feite al zo. Alternatief 2 heeft als nadeel dat zo’n bureau ook voor de markt moet werken, zoals in de “rondetafelbijeenkomst” aan de orde kwam, bij een sheet dat door dat door Bregman zelf was gemaakt. Wellicht is nog een derde alternatief mogelijk. Stel je bent als gemeente rondgekomen met een enkelvoudige aanbesteding die bijvoorbeeld 5% onder het interne grondprijsadvies ligt. Vervolgens plaatst de gemeente een advertentie met een gespecificeerde vraag en vraagt of iemand een hoger bod wil doen. Een en ander zou nog aan grondprijsadviseurs en Bregman kunnen worden voorgelegd. Het vergt overigens nogal wat uitwerking.

-

Het is van belang ons te realiseren dat er eigenlijk niet of nauwelijks sprake is van concurrentie met betrekking tot de grondprijzen bij de keuze van een bedrijf voor een locatie. Of anders gezegd: een bedrijf 14

weet meestal al waar men zich wil vestigen op grond van vestigingsvoordelen waarbij de grondprijs van ondergeschikt belang is. Een poging om een lagere grondprijsaanbieding bij een andere gemeente te krijgen is dus vooral bedoeld om de reeds als vestigingsplaats gekozen gemeente tot een lagere grondprijs te bewegen. Gemeenten moeten zich dus niet tegen elkaar laten uitspelen. § 2 Komen tot één grondprijssystematiek? Hoewel in de gesprekken met de bestuurders er vaak wel een wens was om te komen tot één grondprijssystematiek, vanuit de gedachte dat er in de meeste gemeenten residueel gerekend wordt, bleek bij de “rondetafelbijeenkomst” toch wat meer terughoudendheid. Dit bracht de voorzitter ertoe om met het voorstel te komen dat er een ambtelijke werksessie zou kunnen plaatsvinden om onder andere de volgende punten te bespreken: 1) Hoe grondprijzen op dit moment worden bepaald 2) Welke uitgangspunten gehanteerd worden bij de huidige grondprijsbepaling 3) Tot welke daadwerkelijke grondprijsniveaus komt men bij de huidige berekeningsmethoden. 4) Waar is common-ground voor een gemeenschappelijke systematiek Daarmee dreigen we mijns inziens in een vicieuze cirkel te belanden, want dit was een onderdeel van mijn opdracht en ik geef er dan ook de voorkeur aan om in de ambtelijke werksessie (bepaald op 27 juni as.) vooral een aantal alternatieve voorstellen te bespreken. Aan de hand van discussie en mogelijke alternatieven die naar voren komen, zal ik dan de aanbevelingen aanpassen en het rapport ten behoeve van bestuurlijke besluitvorming na de zomer aanbieden. Mijn voorkeur gaat uit naar procesafspraken om, zonder direct tot één grondprijssystematiek te komen, de transparantie en het vertrouwen tussen de gemeenten te vergroten. Alternatieven voor één grondprijssystematiek moeten, zo bleek uit de “rondetafelbijeenkomst” gebaseerd zijn op transparantie en vertrouwen. Ook moet het als het ware een eerste stap zijn op de weg naar één grondprijssystematiek, die, als het economisch beter zal gaan, dan ook actueler is, immers dan zijn er waarschijnlijk ook meer uitgiften. Bovendien ligt de belangrijkste opgave van de MRA-gemeenten in het voorkomen van prijsdumping c.q. prijsconcurrentie onderling. Dit was een punt waar bijna iedereen in MRA-verband het over eens bleek. § 3 Mogelijke alternatieven A. Kenniscentrum (Expertisecentrum) “eenvoudig” Ik gebruik voortaan de naam kenniscentrum. In zo’n vorm wordt uitsluitend kennis en ervaringen uitgewisseld. Eén persoon wordt aangesteld, betaald door 15

de gezamenlijke MRA-gemeenten die wensen deel te nemen. De medewerker(ster) zet vragen uit die worden gesteld en geeft antwoorden. Bovendien worden bijvoorbeeld 4 keer per jaar bijeenkomsten voor de deelnemers georganiseerd, waarbij de agendapunten door deelnemers zelf worden aangedragen. Voordeel: goedkoop en kan efficiënt ( De Vereniging van Grondbedrijven; de VVG weet het nog goed te doen met één medewerker). Nadeel: weinig binding, weinig ambitie. B. Kenniscentrum “uitgebreid” In zo’n model valt te denken aan een bureau van een aantal medewerkers op een gezamenlijk te kiezen locatie (al of niet bij één der deelnemers). Regionale samenwerking en samenstelling afkomstig uit de deelnemende gemeenten. Als taken kan gedacht worden aan (niet limitatief): - Geven van grondprijsadviezen aan deelnemers (het blijven adviezen) - Het centrum krijgt wel teruggekoppeld wat er met advies is gebeurd (gevolg, niet te realiseren, afwijkingen; ook dit zijn keuzes) - Organiseren van bijeenkomsten voor de deelnemers. Agendabepalend rekening houdend met vragen van deelnemers - Taxatie adviezen ten behoeve van taxateurs ( zie hoofdstuk 7, § 1) - Organiseren van regionale bijeenkomsten waar dat gewenst wordt (organisatie, agenda en eventueel verslag) - Informatievragen van deelnemers beantwoorden - Etcetera De grondprijsadviezen en taxatieadviezen dienen betaald te worden per gevraagd advies. De kosten van algemene adviezen worden over de deelnemers omgeslagen (naar gemeentegrootte?) Voordelen: Niet vrijblijvend; een start om te komen tot ambitieuzere modellen; een goede en geborgde kennis en ervaringsuitwisseling. Goede basis voor de uitbouw van “transparantie en vertrouwen”. Nadeel: het zal een wat duurder model worden; het is wellicht moeilijk op te starten en het vereist daarmee een soort formateur vanuit het Plabeka kernteam. C. Kenniscentrum op basis van reeds bestaande contacten Dit model wijkt niet af van hetgeen beschreven onder B. Echter het gaat uit van reeds bestaand (intensief) contact. Amsterdam, Almere en Haarlemmermeer gaven in gesprekken aan dat men over de grondprijsvormingen (aldus Amsterdam) al met elkaar contact heeft. Amsterdam gaf aan dat dit in 80% van de adviezen het geval is. Als deze drie gemeenten bereid zijn met elkaar een “grondprijsadviesbureau” te vormen met adviezen tegen betaling, en kennis- en ervaringsuitwisseling - al of niet betaald door deelnemende gemeenten - willen verzorgen dan kan sprake zijn van een vliegende start. Eventueel kan het SADC onderdeel uitmaken van dit samenwerkingsverband. Iedere gemeente die medewerkers wil afvaardigen naar dit Centrum kan dit doen (uiteraard in overleg in verband met capaciteit). Er zou een soort “zwaan kleef aan” effect kunnen ontstaan. 16

Het voordeel van het model is een mogelijke snelle start; een mogelijk nadeel is dat er bij andere gemeenten enige weerstand is tegen dit model. De gesprekken met de bestuurders geven mij het vertrouwen dat dit niet het geval is. Dit model zou vanwege de snelle mogelijkheid tot realisatie mijn voorkeur hebben. Welk model ook gekozen wordt, er zal in ieder geval een bestuurlijk aanspreekpunt en verantwoordelijke moeten worden aangewezen. Het ligt mijns inziens voor de hand om hiervoor de voorzitter van het Plabeka aan te wijzen. Daarnaast kan deze eventueel een ambtelijke opdrachtgever aanwijzen, met een directeur van het op te richten bureau (model B en C) is éénduidiger en geeft minder schijven.

§ 4 Andere (aanvullende) suggesties Er is wel eens gesuggereerd om een onafhankelijke ombudsman aan te stellen die gemeenten kan adviseren. Iemand die het veld goed kent, ervaring heeft, een gerespecteerde positie inneemt en vertrouwelijke adviezen kan geven. Indien gekozen wordt voor model A kan dit zeker een nuttige aanvulling zijn. Bij model B en C kan het een sta in de weg vormen voor de rol van het kenniscentrum (grondprijsadviesbureau) . Competentieconflicten zouden kunnen ontstaan (hoeft niet persé), waardoor het op te bouwen vertrouwen tussen de gemeenten wordt geschaad. Een volgende suggestie is het aanleggen van een verplicht transactieregister ( een suggestie van Rudy Stroink), waarin alle transacties die de gemeente met betrekking tot grond en vastgoed verricht worden opgenomen. In ieder geval met kavelnummers, vierkante meters grond en vierkante meters bebouwing, gerealiseerde prijzen en eventueel nog te bepalen gegevens nuttig en nodig voor een basisbestand. Dit behoeft in ieder geval nadere uitwerking, zoals wat doe je dubbelop met het kadaster, wat vindt iedere gemeente nodig om vast te leggen etc. Kortom een apart onderzoek. Vraag: vinden de MRA-gemeenten dit een onderzoek waard? Het heeft uiteraard grote voordelen maar de vraag is of je dit niet onderdeel van model B of C kan laten zijn, het dan anders noemt en misschien ook met een wat andere inhoud. Tenslotte is nog een heel ander model genoemd, beschreven op bladzijde 8, dat ik beschouwde als terugvaloptie in het geval er weinig bereidheid tot samenwerken zou zijn geweest. Dat is niet het geval gebleken. Het model kwam er op neer dat veel gemeenten en zeker de grotere, een openbare grondprijsnota kennen waarin meestal aparte aandacht wordt besteed aan bedrijfs- en kantoorlocaties. Vaak worden ook (globale en met ruime marges) prijzen aangegeven. Meestal moet de Raad geïnformeerd worden bij afwijkingen groter dan 10%. Die afwijkingen – voor zover openbaar – zouden onderling kunnen worden uitgewisseld. Op die manier ontstaat dan enige transparantie. De gegevens kunnen overigens wel worden gebruikt bij model B of C maar dan in wat uitgebreidere vorm. Bij model A past dit voorstel wel. Overigens is ook voor deze informatieverzorging nog de nodige uitwerking nodig. 17

§ 5 De aanbevelingen besproken Op 27 juni 2012 werd het concept van het rapport besproken met een ambtelijke delegatie van de grotere MRA-gemeenten (Alle MRA-gemeenten waren overigens uitgenodigd.) Het verslag en de PowerPointpresentatie zijn als bijlage 5 bijgevoegd. Hier wordt volstaan met de belangrijkste opmerkingen bij de aanbevelingen. Mijn voornaamste aanbeveling is het komen tot een kenniscentrum dat voortbouwt op de reeds bestaande (intensieve) contacten tussen Amsterdam, Almere en de HaarLemmermeer. Daarmee zou een snelle start gewaarborgd zijn. De taken van zo’n centrum zouden kunnen zijn: -

Het geven van grondprijsadviezen aan deelnemers (het blijven adviezen) Het teruggekoppeld krijgen wat er met de adviezen is gebeurd. De terugkoppeling kan in een nader te kiezen informatie intensiteit plaatsvinden Organiseren van bijeenkomsten voor de deelnemers Taxatieadviezen ten behoeve van taxateurs Organiseren van regionale bijeenkomsten waar dat gewenst wordt (uitwisselen van regionale grondprijsinformatie in brede zin) Informatievragen van deelnemers beantwoorden Organiseren van alle andere door de deelnemers gewenste activiteiten

De grondprijsadviezen en taxatieadviezen dienen betaald te worden per gevraagd advies. De kosten van de andere activiteiten worden in principe over de deelnemers omgeslagen. De omvang van het bureau is mede afhankelijk van het aantal deelnemers. Meerdere gemeenten moeten (parttime) medewerkers kunnen plaatsen op het bureau. Het bureau zal één vestigingsplaats moeten hebben al of niet bij één der deelnemers. Tijdens de bespreking bleek dat er bij een aantal gemeenten grote twijfel bestond of het voorstel wel bestuurlijke ondersteuning zou krijgen, omdat het op een aantal onderdelen (bijvoorbeeld informatie vooraf verstrekken over de af te geven grondprijs) te verregaand is. Dit bracht de ambtelijk voorzitter van het programmateam Plabeka ertoe een minder verregaand voorstel te formuleren dat er als volgt uit kan zien: 1. Richt een kennisplatform in om de regionale afstemming verder vorm te geven. Hanteer daarbij bijvoorbeeld het model zoals is gehanteerd bij de start van “Amsterdam in Business” en maak een start met tenminste de gemeenten Amsterdam, Almere en Haarlemmermeer. 2 Maak afspraken om jaarlijks een aantal keren bij elkaar te komen en hanteer vervolgens een driestappenplan dat leidt tot meer transparantie en vertrouwen en er als volgt uit zou kunnen zien: Bevragen achteraf (bijvoorbeeld het uitwisselen van kennis over de deals van de laatste twee jaar; transparantie achteraf). Proactief melden en achteraf bevragen (het melden van het werken aan toekomstige transacties en het uitwisselen van kennis achteraf) Proactief bevragen vóór de transactie is gedaan (het melden van toekomstige transacties, het uitwisselen van kennis en eventueel afstemming vooraf) 18

Het zouden vervolgens de directeuren grondbedrijf van de drie eerder genoemde gemeenten moeten zijn die het initiatief nemen om het voorstel verder uit te werken en collega’s van andere gemeenten er bij te betrekken. Er zou een kleine kern van mensen kunnen worden gevormd uit de drie gemeenten die bijvoorbeeld twee dagen per week om niet worden gedetacheerd op één van de drie locaties met als eerste taak het opstellen van spelregels en procedures om verkeerde prijsconcurrentie te voorkomen. Hoewel minder ambitieus dan mijn voorstel, lijkt mij een dergelijke start verstandig en naar ik hoop zal het uiteindelijk tot verdergaande samenwerking leiden.

19

Grondprijssystematiek van Bedrijfsen Kantoorlokaties in MRA-verband. Plabeka Conferentie Almere 26 januari 2012

Edo Arnoldussen

Inhoud • Waarom één grondprijssystematiek?

• Welke Systematieken zijn er; de voor- en nadelen • Transparantie en vertrouwen • Het verdere proces.

2

Waarom één grondprijssystematiek voor bedrijfs- en kantoorlocaties? (‘eigen grond’) • Stec-rapport. • Opbrengsten en kwaliteit (kwaliteit beïnvloedt prijs etc.) Kansen pakken. • Schaarste creëert hogere grondprijzen (omgekeerd ook) Afstemmen dus. • Geen prijsconcurrentie. • Grondprijs i.h.a. niet de doorslaggevende vestigingsfactor (tenzij…..). • Let op: één systematiek is niet één prijs (locatie, locatie).

3

I. Welke vormen van grondprijsbepaling zijn er? • Functionele grondprijzen

• Kostprijsmethode • Marktgrondprijzen

4

II. Marktgrondprijzen • Comperatieve methode • Residuele methode • Grondquote methode

• Taxeren (staatssteun) • Tenderen

5

III. Residuele methode • Ricardo (graan en grond) • Methode gevoelig voor waardeontwikkeling en bouwkosten (afspraken maken over uitgangspunten) • Gestileerd voorbeeld: Stel huur € 300 /m2 Bruto aanvangsrendement (BAR) 5% D.w.z. grond + opstalwaarde € 6000 /m2 Stel bouwkosten opstal (all-inn) € 5500 /m2 Grondwaarde € 500 /m2 • Kennis nodig en afstemming; kennis bundelen?

6

Transparantie en vertrouwen • Open zijn met grondprijzen (binnen marges) • Deals kunnen afwijken • Gemeentelijke autonomie

• Niet tegen elkaar uitspelen en uit laten spelen • Samen gaan voor kwaliteit

7

Het verdere proces • Eerste indrukken (4 gesprekken) • Aantal gesprekken volgen nog: Purmerend, Waterland (e.a.?) • Rondetafelconferentie op 15 maart

• April/mei rapportage en aanbevelingen • (evt. bestuurlijke behandeling nog in 2012) N.B. Afspraken maken met marktpartijen met grond? 8

Bijlage 2 Overzicht van gevoerde gesprekken met bestuurders (weth.) en ambtenaren( ambt.)

18 januari 2012

Almere: Martijn Rengelink (ambt.)

19 januari 2012

Zaanstad: Dennis Straat (weth.) en Fernando Salinas Camara (ambt.)

20 januari 2012

Haarlemmermeer: Arthur van Dijk (weth. en voorzitter Plabeka) en Angelique Vrenken (ambt.)

23 januari 2012

Amstelveen: Jan Willem Groot (weth.) en Ad Renting (ambt.)

6 februari 2012

Diemen: Lex Scholten (weth.) en Paul Weinands (ambt.)

6 februari 2012

Purmerend: Berent Daan (weth.). Hans Krieger (weth.), Harry Buseman (ambt.) en Paul Hegen (dir.)

22 februari 2012

SADC: Ruud Beijk (dir.)

6 maart 2012

Waterland: Tjeerd Hoekstra (weth.), Patrick Kools (weth.) en Nanda Hellingman (ambt.)

16 maart 2012

Amsterdam: Maarten van Poelgeest (weth.)

16 maart 2012

Provincie Noord Holland: Jan van Run (ged.), Tom Lips (ambt.) en Jan Willem Millema (ambt.)

22 maart 2012

Haarlemmermeer: Jeroen Nobel (weth.), Angelique Vrenken (ambt.), Arthur Liem (ambt.) en Bert Uittenhoeve (ambt. en ambt. voorzitter Plabeka)

2 april 2012

Velsen: Robert te Beest (weth.), Nicolien Meuris (ambt.) en Edwin van Veen (ambt.)

5 april 2012

Almere: Adri Duivesteijn (weth.)

12 april 2012

Provincie Flevoland: Jan Nico Appelman (ged.) en Andries Liemburg (ambt.)

Bijlage 3 Notitie: Naar een uniforme grondprijssystematiek in de Metropoolregio Amsterdam in het licht van het aanbestedingsrecht en de regelgeving op het gebied van staatssteun Voor: Metropoolregio Amsterdam, Bert Uitterhoeve (gemeente Haarlemmermeer) Van: Bregman Advisering, Arjan Bregman Datum: 17 maart 2012 1. Inleiding, vraagstelling en opzet van deze notitie 1.1. Inleiding en vraagstelling Bij de uitwerking van de Uitvoeringstrategie Plabeka 2010-2040 ‘Snoeien om te kunnen bloeien’ van de Metropoolregio Amsterdam is de werklijn Grondprijssystematiek van start gegaan. Het doel daarvan is nader onderzoek - naar nut en noodzaak en mogelijkheden om over te gaan tot één en dezelfde regionale, gemeenschappelijk grondprijssystematiek d.m.v. de residuele grondprijswaardering - om een definitief bestuurlijk besluit op dit dossier dichterbij te brengen. Onderzoek in het kader van deze werklijn zal zich richten op draagvlak, het benoemen van alle mogelijke belemmeringen en mogelijke oplossingsrichtingen om te komen tot een eenduidige grondprijssystematiek. Thema’s als inter- of intragemeentelijke verevening en/of een gemeenschappelijk regionaal grondbedrijf zijn in deze verkenning nadrukkelijk geen onderdeel van de discussie of het proces. Bij de uitvoering van dit verkennend onderzoek, waarbij de heer drs. E. Arnoldussen door de Metropoolregio Amsterdam als deskundig adviseur is betrokken, zijn de volgende vraagstukken aan de orde: Vanuit staatssteunoptiek wordt vrij regelmatig door sommige gemeenten (vooral bij de wat grotere uitgiften) een taxateur ingeschakeld omdat dit volgens de Europese regelgeving noodzakelijk is. Hoewel dit formeel wellicht nodig is, hechten wij meer waarde aan een gedegen grondprijsadvies van een gemeente die voldoende deskundigheid in huis heeft en die deskundigheid op een juiste manier binnen de organisatie heeft gepositioneerd. Met andere woorden: onder welke condities kunnen experts op het gebied van residueel rekenen bij gemeenten in de plaats treden van taxateurs met dezelfde status van onafhankelijkheid en betrouwbaarheid conform EU wet- en regelgeving ? Vanuit mededingingsoptiek is het de vraag of het mogelijk is om enkelvoudig dan wel meervoudig ondershands aan te besteden bij gronduitgifte. Valt dit zonder juridische consequenties toch te doen? Is het mogelijk na taxatie zonder problemen enkelvoudig aan te besteden? Wat zijn de risico’s voor de gemeente als enkelvoudig na een grondprijsadvies (door een expert op het gebied van residueel rekenen) in MRA-verband wordt aanbesteed? Tenslotte gaan wij ervan uit dat het hanteren van een grondprijssystematiek in MRAverband (de residuele grondwaardesystematiek met gelijke uitgangspunten voor de berekening) niet onder het maken van prijsafspraken valt en dus vanuit mededingingsoogpunt geoorloofd is.

1

In het rapport ‘Regionale kansen voor kwaliteit’, van de Bestuurlijke Werkgroep Uitvoeringsstrategie (her)ontwikkeling bedrijventerreinen, wordt echter aangegeven dat juridische belemmeringen bij afspraken over één grondprijssystematiek worden ingeperkt, maar niet gegarandeerd. Onder welke voorwaarden kan dat wel worden gegarandeerd? De Metropoolregio Amsterdam in de persoon van de heer ir. A.J.A. Uitterhoeve, werkzaam bij de gemeente Haarlememrmeer, heeft ondergetekende verzocht bovengenoemde vragen te beantwoorden. 1.2. Opzet van deze notitie De opzet van deze notitie is als volgt. In de volgende paragraaf wordt eerst ingegaan op de actuele inzichten in de reikwijdte van het aanbestedingsrecht. Aansluitend volgt in paragraaf 3 een duiding van de relevantie van de staatssteunregels. In de paragraaf 4 worden de drie in de inleidende paragraaf benoemde vraagstukken behandeld in het licht van de inzichten die in de paragrafen 2 en 3 zijn uiteengezet. 2. De reikwijdte van het aanbestedingsrecht 2.1. Inleiding; het arrest Müller Over de reikwijdte van het Europese aanbestedingsrecht bij gebiedsontwikkeling deed het Europese Hof van Justitie op 25 maart 2010 een belangrijke uitspraak. Op die dag wees het Europese Hof het arrest in de zaak Müller (zaak C-451/08) waarin het gaat om een gronduitgifte in de Duitse gemeente Wildeshausen. Het Hof maakt duidelijk dat grondverkoop door de overheid en het op eigen gronden door marktpartijen voor eigen rekening en risico realiseren van vastgoed binnen publiekrechtelijke kaders, in beginsel buiten het bereik van het aanbestedingsrecht vallen. Het Hof maakt ook duidelijk dat, wil überhaupt sprake kunnen zijn van een overheidsopdracht voor werken, cumulatief moet zijn voldaan aan drie voorwaarden voldaan: (1) er is een rechtstreeks economisch belang van de overheid mee gemoeid, (2) er wordt een bouwplicht opgelegd en (3) er worden eisen gesteld die verder gaan dan de mogelijkheden van het publiekrechtelijke kader. Op de betekenis van deze drie voorwaarden voor woningbouw en commercieel vastgoed in de Nederlandse praktijk zal hierna worden ingegaan. 2.2 Rechtstreeks economisch belang: de noodzaak van een marktconforme grondprijs en het gevaar van afroomregelingen Ter voorkoming van een rechtstreeks economisch belang van de overheid is van wezenlijk belang dat door de marktpartij een marktconforme grondprijs wordt betaald en dat de ontwikkeling van het vastgoed werkelijk voor rekening en risico van de marktpartij plaatsvindt. In dit verband moet dus voor twee gevaren worden gewaakt: (1) een te lage grondprijs en (2) participatie door de gemeente in de vastgoedexploitatie. Van het door de gemeenten participeren in de opstalexploitatie kan sprake zijn wanneer een ‘afroomregeling’ niet goed is geformuleerd. Als de werkelijk gerealiseerde opbrengsten van vastgoed hoger zijn dan bij ondertekening van het contract was voorzien, moet worden voorkomen dat de gemeenten dit met een bepaald percentage afromen. Er ontstaat anders een gemeentelijk rechtstreeks economisch belang bij het vastgoed. Het is wel mogelijk om bij hogere vastgoedopbrengsten de grondprijs te herberekenen. 2

Die moet immers marktconform zijn en bij hogere vastgoedopbrengsten hoort (als de grondprijs via een residuele methode wordt bepaald) ook een hogere grondprijs.

2.3 Rechtstreeks economisch belang: de overheid wordt eigenaar of het werk krijgt een openbare bestemming De prestatie van de marktpartij moet volgens het Hof “wegens de aard ervan alsook de systematiek en de doelstellingen van richtlijn 2004/18 voor de aanbestedende dienst een rechtstreeks economisch belang inhouden”. Aansluitend noemt het Hof een aantal situaties waarin van een dergelijk “rechtstreeks economisch belang” sprake is: “Dit economisch belang staat duidelijk vast wanneer is bepaald dat de aanbestedende dienst eigenaar zal worden van de werken of het werk waarop de opdracht betrekking heeft. Een dergelijk economisch belang kan ook worden vastgesteld wanneer is bepaald dat de aanbestedende dienst krachtens een rechtstitel over de in het kader van de opdracht uit te voeren werken zal kunnen beschikken met het oog op hun openbare bestemming”. 2.4 De bouwplicht en de afnameplicht Volgens het Hof in de zaak Müller moet een marktpartij zich tot de uitvoering van werken verbinden, wil sprake kunnen zijn van een overheidsopdracht. Een bouwplicht levert een dergelijke verbintenis op, maar een afnameplicht (met terugleverplicht van de grond in het geval niet binnen een bepaalde termijn wordt gestart met de bouw) niet, aangezien een overheid die in die situatie gronden teruggeleverd krijgt, nog steeds niet de realisatie heeft afgedwongen. De gemeente moet dan op zoek naar een andere partij die wel bereid en in staat is de bestemming te realiseren overeenkomstig de door de gemeente gewenste wijze van planuitvoering en aan wie de gronden kunnen worden verkocht. 2.5 Eisen Het Hof maakt in het arrest Müller duidelijk dat de uitoefening van ‘regulerende bevoegdheden inzake stedenbouw’ - dat wil zeggen inhoudelijke sturing via de uitoefening van publiekrechtelijke bevoegdheden - niet betekent dat eisen als bedoeld in de Europese aanbestedingsrichtlijn 2004/18 worden gesteld. Voor de Nederlandse situatie betekent dit dat bij ruimtelijke sturing, die zich beperkt tot de uitoefening van publiekrechtelijke bevoegdheden, dit niet leidt tot het stellen van eisen in de zin van de richtlijn. Specifiek voor Nederland is dat, wat het Hof ‘regulerende bevoegdheden inzake stedenbouw’ noemt, voor een belangrijk deel contractueel worden uitgeoefend. Een bekend voorbeeld daarvan is de regeling inzake grondexploitatie op grond van de Wet ruimtelijke ordening. Uit de parlementaire behandeling van die regeling is af te leiden dat de wetgever het privaatrechtelijke spoor de voorkeur geeft boven regulering door middel van het exploitatieplan. Het Hof geeft er in de uitspraak Müller blijk van zich niet te willen mengen in de wijze waarop de uitoefening van de ‘regulerende bevoegdheden inzake stedenbouw’ plaatsvindt, waar het Hof stelt: “In de lidstaten van de Europese Unie is gewoonlijk voor de uitvoering van bouwwerken, althans van een bepaalde omvang, een voorafgaande vergunning van de bevoegde stedenbouwkundige dienst vereist. Deze dienst moet in de uitoefening van zijn regulerende bevoegdheden oordelen of de uitvoering van de bouwwerken strookt met het algemeen belang”. Contractuele verplichtingen die de publiekrechtelijke reguleringsmogelijkheden niet overstijgen en gezien de gemeentelijke contractuele positie uitdrukkelijk zijn bedoeld vooruitlopend op (bestemmingsplan, beeldkwaliteitsplan) dan wel als alternatief voor (exploitatieplan) de publiekrechtelijke vastlegging van deze verplichtingen zijn naar mijn opvatting dan ook niet aan te merken als eisen in de zin van de richtlijn.

3

2.6. Aanbesteden onder de drempel? Hetgeen hiervoor ten aanzien van het begrip overheidsopdracht en doorleggen werd overwogen is alleen dan relevant, indien mogelijk sprake is van overheidsopdrachten die een zekere omvang hebben. Indien met de uitvoering van een overheidsopdracht voor werken een hoger bedrag is gemoeid dan het zogenaamde drempelbedrag op grond van richtlijn 2004/18, moet de betreffende overheidsopdracht Europees worden aanbesteed. Het thans (voor de jaren 2012-2013) geldende drempelbedrag bedraagt € 5.000.000,-- (ex BTW). Ook indien de realiseringskosten weliswaar lager zijn, maar desalniettemin sprake is van een vaststaand grensoverschrijdend belang, wat betekent dat er van moet worden uitgegaan dat buitenlandse aanbieders interesse zullen hebben in de opdracht tot realisatie, kunnen de betreffende werkzaamheden niet zonder meer aan de corporatie worden overgelaten, maar dient de gemeente een voldoende mate van openbaarheid te betrachten, wat betekent dat de gemeente de voorgenomen opdracht dient te publiceren om potentiële aanbieders in de gelegenheid te stellen hun belangstelling kenbaar te maken. Naast toetsing van de geschatte kosten van realisatie aan het drempelbedragen beoordeling van de mogelijke aanwezigheid van een vaststaand grensoverschrijdend belang, is tevens relevant hoe de overheidsopdracht zich verhoudt tot het aanbestedings- c.q. inkoopbeleid van de betreffende overheid. Van een dergelijk beleid maakt doorgaans onderdeel uit een opsomming van bedragen die de grens markeren tussen enkelvoudig onderhandse, meervoudig onderhands, openbaar en Europees aanbesteden. Dergelijk beleid heeft het karakter van een beleidsregel, wat betekent dat dit in concrete gevallen als uitgangspunt moet worden genomen, maar beargumenteerd afwijken in bijzondere gevallen mogelijk is. 3. De regelgeving op het gebied van staatssteun 3.1. Staatssteunregelgeving in het algemeen In de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2011 wordt op pagina 80 over staatssteun onder meer het volgende opgemerkt: “Uitgangspunt bij de EG-regels omtrent staatssteun (…) is het scheppen van gelijke concurrentievoorwaarden voor alle ondernemingen op de gemeenschappelijke markt. Maatregelen van de overheid die concurrentievervalsend uitpakken, door voor ondernemingen of bepaalde producties daarvan onterechte voordelen te scheppen, zijn daarom niet toegestaan. Er is sprake van staatssteun als de begunstigde onderneming een economisch voordeel ontvangt dat zij onder normale marktvoorwaarden niet zou hebben verkregen. Het gaat om een situatie waarin een overheid eenzijdig (‘om niet’) een voordeel verstrekt. Als de begunstigde onderneming geen directe en gelijkwaardige tegenprestatie hoeft te verlenen voor de betaling of prestatie van de overheid, kan er sprake zijn van een dergelijk voordeel. Voor staatssteun geldt een meldingsplicht. Na melding zal de Europese Commissie onderzoeken of de staatssteun verenigbaar is met de gemeenschappelijke markt. 3.2 Staatssteun en grondtransacties Om staatssteun bij gebiedsontwikkeling te voorkomen, is het ten eerste cruciaal dat grondtransacties geschieden tegen aantoonbaar marktconforme voorwaarden. (…) Ten tweede moeten ook de vergoedingen voor werkzaamheden marktconform zijn. Financiering van een onrendabele top kan dan ook worden opgevat als meldingsplichtige staatssteun”. (…)

4

“Volgens een Mededeling van de Europese Commissie uit 19971 kan een marktconforme waarde van gronden en gebouwen op twee manieren worden aangetoond: door middel van een openbare biedprocedure (waarbij meerdere marktpartijen een grondbod mogen uitbrengen) of door een voorafgaande onafhankelijke taxatie van de marktwaarde”. In het tweede geval moet volgens genoemde mededeling “voor de verkooponderhandelingen een taxatie door een of meer onafhankelijke taxateurs van onroerend goed worden verricht om de marktwaarde vast te stellen op grond van algemeen aanvaarde marktindicaties en taxatiecriteria. De aldus vastgestelde marktprijs is de minimale aankoopprijs die kan worden overeengekomen zonder dat staatssteun verleend wordt.” Aan de onafhankelijke deskundige stelt de mededeling eisen in verband met opleiding en waarborgen met betrekking tot de onafhankelijkheid. Ook de term marktwaarde wordt nog verder gespecificeerd: “Onder marktwaarde wordt verstaan, de prijs waartegen de gronden en gebrouwen op de datum van waardering bij onderhandse overeenkomst tussen een willige verkoper en een van de verkoper onafhankelijke koper zouden kunnen worden verkocht, waarbij wordt aangenomen dat de betrokken gronden en gebouwen openlijk op de markt worden aangeboden, dat de marktvoorwaarden een regelmatige transactie mogelijk maken en dat, de aard van de gronden en gebouwen in aanmerking genomen, een normaal tijdsbestek beschikbaar is om over de verkoop te onderhandelen.” 3.3. De deminimis regeling Evenals bij toepassing van de aanbestedingsrichtlijnen, gelden ook bij de beoordeling van staatssteunbedragen drempelbedragen. In de Mededeling van de Commissie inzake staatssteun wordt daarom verwezen naar de zogenaamde minimis-regeling2. Daarin overweegt de Commissie onder meer: “In het licht van de ervaring van de Commissie kan worden vastgesteld dat steun waarvan het bedrag over een periode van drie jaar een plafond van 100.000 euro niet overschrijdt, het handelsverkeer tussen de lidstaten niet ongunstig beïnvloedt en de mededinging niet vervalst of dreigt te vervalsen, zodat deze steun niet onder (…) het Verdrag valt. De grens van € 100.000,-- is inmiddels verlegd naar € 200.000,--. 4. Behandeling van de drie door de Metropoolregio Amsterdam benoemde vraagstukken 4.1. De status van gemeentelijke experts in het licht van de staatssteunregels De centrale vraag in deze paragraaf is of en zo ja onder welke condities gemeentelijke experts op het gebied van residueel rekenen, gelet op de staatssteunregelgeving in de plaats kunnen treden van externe taxateurs met dezelfde status van onafhankelijkheid en betrouwbaarheid. Bij de beknopte beschrijving van de staatssteunregels in het algemeen in paragraaf 3 van deze notitie is aangegeven dat er twee manieren zijn om te waarborgen dat aan de regels op het gebied van staatssteun wordt voldaan: een openbare biedprocedure en het doen van een transactie op basis van een onafhankelijke deskundige. De eerste mogelijkheid is hier buiten beeld, omdat in de vraagstelling wordt gedoeld op onderhandse verkoop, enkelvoudig dan wel meervoudig. Voor de vraag of mogelijk sprake is van staatssteun is er tussen beide 11

Mededeling van de Commissie betreffende staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties, PbEG 1997, C209/3. 2 Verordening (EG) nr. 69/2001 van de Commissie van 12 januari 2001, betreffende de toepassing van de artikelen 87 en 88 van het EG-Verdrag op de minimis-steun. Publicatieblad van de Europese gemeenschappen van 13 januari 2001, L 10/30 e.v.

5

mogelijkheden overigens geen verschil: een meervoudig onderhandse procedure is evenmin als een enkelvoudig onderhandse procedure openbaar. Geen van beide bied daarmee automatisch een waarborg tegen ongeoorloofde staatssteun. De tweede mogelijkheid vereiste de inschakeling van een onafhankelijke deskundige. Daarvan is geen sprake ingeval van een gemeentelijke expert, hoe deskundig ook. Het antwoord op de gestelde vraag luidt daarmee ontkennend. Daarmee is echter niet gezegd dat bedoelde deskundigen bij de grondprijsbepaling materieel geen (belangrijke) rol kunnen spelen. De toetsing door de externe deskundige kan namelijk zo worden ingericht dat deze formeel wordt gevraagd om de grondprijs marktconform te bepalen op grond van een algemeen aanvaarde grondprijssystematiek en dat de betreffende deskundige daarbij zo volledig wordt geïnformeerd over de wijze waarop de gemeentelijke deskundigen zelf tot een prijsvaststelling zouden komen en tot welke prijs deze methode naar hun inzicht in het onderhavige geval zou leiden. Zo lang de vraag aan de externe deskundige is geformuleerd als een verzoek om taxatie, waarbij de verstrekte informatie slechts als achtergrondinformatie heeft te gelden, kan de gemeente niet worden tegengeworpen slechts de zelf reeds vastgestelde prijs te willen laten toetsen, terwijl de externe deskundige wel maximaal kan profiteren van de deskundigheid van de gemeentelijke grondprijsdeskundigen. Een mogelijk alternatief voor deze werkwijze zou kunnen zijn het oprichten van een Onafhankelijk Expertisecentrum Grondprijsberekeningen. In een dergelijke private onderneming, die financieel en organisatorisch onafhankelijk is van overheden, kan de nu bij de verschillende gemeenten binnen de Metropoolregio Amsterdam aanwezige deskundigheid worden gebundeld. Gemeenten, maar ook andere overheden, marktpartijen en particulieren, kunnen bij dit expertisecentrum terecht voor een deskundig advies ten aanzien van de prijs van gronden en opstallen, steeds tegen commerciële tarieven. Omdat het expertisecentrum deskundig en onafhankelijk is van overheden en marktpartijen, voldoen taxaties van de aldaar werkzame deskundigen aan de eisen op grond van de staatssteunregelgeving. De bekendheid van deze deskundigen met de grondprijssystematiek van gemeenten voorkomt discussies tussen een gemeente en externe deskundigen over de uitgangspunten bij een grondprijsvaststelling. De metropoolregio lijkt het geschikte schaalniveau om de oprichting van een Onafhankelijk Expertisecentrum Grondprijsberekeningen nader te doordenken. 4.2. Enkelvoudig dan wel meervoudig onderhands aanbesteden De in deze paragraaf aan de orde zijnde vraag is of het - vanuit mededingingsoptiek mogelijk is om enkelvoudig dan wel meervoudig onderhands aan te besteden. Is het mogelijk na taxatie zonder problemen enkelvoudig aan te besteden? Wat zijn de risico’s voor de gemeente als enkelvoudig na een grondprijsadvies (door een expert op het gebied van residueel rekenen?) in MRA-verband wordt aanbesteed? Het antwoord op deze vraag is dat, indien grond wordt verkocht via een enkelvoudige dan wel meervoudige procedure, dient te worden voorkomen dat cumulatief wordt voldaan aan de criteria die het Europese Hof heeft geformuleerd in het arrest Müller. Deze drie criteria zijn, zo bleek in paragraaf 2 van deze notitie, de volgende: 1) er is een rechtstreeks economisch belang van de overheid mee gemoeid; 2) er wordt een bouwplicht opgelegd en 3) er worden eisen gesteld die verder gaan dan de mogelijkheden van het publiekrechtelijke kader. 6

Indien op basis van een taxatie door een onafhankelijke deskundige een marktconforme grondprijs wordt bepaald en sprake is het private bestemmingen waarbij geen afroomregeling wordt overeengekomen is geen sprake van een gemeentelijk rechtstreeks economisch belang, naast de afwezigheid van staatssteun. Het mes van de taxatie door een onafhankelijke deskundige snijdt dus aan twee kanten. Een bouwplicht kan gemakkelijk worden vermeden door in plaats daarvan te werken met een gemeentelijk recht van teruglevering indien niet tijdig wordt gestart met de bouw. Aangezien sprake is van cumulatieve criteria, ontstaan geen problemen met het aanbestedingsrecht indien een gemeente in voorkomende gevallen specifieke eisen aan het bouwprogramma wil stellen. 4.3. Rechtstreeks economisch belang: de overheid wordt eigenaar of het werk krijgt een openbare bestemming De in deze paragraaf aan de orde zijnde vraag is onder welke voorwaarden kan worden gegarandeerd dat het hanteren van een grondprijssystematiek in MRA-verband (de residuele grondwaarde met gelijke uitgangspunten voor de berekening) niet onder het maken van prijsafspraken valt en dus vanuit mededingingsoogpunt geoorloofd is.? Het antwoord op deze vraag kan kort zijn: een algemeen aanvaarde berekeningssystematiek als de residuele grondwaardemethode met daarbinnen uitgangspunten die – gelet op de marktsituatie binnen de Metropoolregio als geheel - verdedigbaar zijn, mag uiteraard door meerdere overheden in onderlinge afstemming worden aangehouden. Uniformering van de grondprijssystematiek in MRA-verband zou vanuit mededingingsoogpunt slechts dan vragen oproepen, indien een methode zou worden afgesproken die in individuele gevallen leidt tot een grondprijs die niet meer als marktconform kan worden aangemerkt. Als dat zo zou zijn komt dat bij afzonderlijke transacties overigens vanzelf boven tafel als een onafhankelijke deskundige wordt ingeschakeld die dan tot een andere waarde zal komen dan de uitkomst van de gemeentelijke methode. De toetsing van de onafhankelijke deskundige maakt derhalve niet alleen de grondverkoop staatssteunproof, maar biedt ook een waarborg tegen prijsafspraken in strijd met het mededingingsrecht. Naaldwijk, 17 maart 2012 Prof. dr. ir. A.G. Bregman

7

Bijlage 4

Verslag rondetafelbijeenkomst (ter kennisname) Verslag werklijn programmering deelsessie 2 Datum: 21 maart 2012 Locatie: De Rode Hoed Aanwezig bestuurlijk: Almere (Ben Scholten), Haarlem (Ewout Cassee), Haarlemmermeer (Arthur van Dijk) Purmerend (Hans Krieger) Velsen(Robert Te Beest), Zaanstad (Dennis Straat) Aanwezig ambtelijk: Amsterdam (OGA, Annius Hoornstra& Roos Ramautar), Haven Amsterdam (Jeroen Lotze), Amstelveen (Robert Mulder & Paulien Bieshaar), Lelystad (G. Put), Provincie Flevoland (Andries Liemburg), Purmerend (P.A. Heye), Haarlemmermeer (Angelie Vrenken& Arthur Liem), Almere (Maarten Van Terp),Haarlem (Jemme Schurer), Zaanstad (Lisette Bleeker). Daarnaast: Henry Meijdam (dagvoorzitter), Rudy Stroink (adviescommissie Plabeka), Ruud Bergh (SADC), D. Van der Harst (SADC), Edo Arnoldussen (Adviseur Plabeka), Bert Uitterhoeve (Voorzitter Programmateam Plabeka), Yolanda Musson (Procesmanager Plabeka), Maarten Kruisselbrink (Kernteam Plabeka), Frank van de Lustgraaf (Kernteam Plabeka).

1

Welkom en opening

Voorzitter Henry Meijdam heet iedereen welkom en licht het programma toe. Vervolgens geeft Arthur van Dijk een toelichting op de achtergrond en het doel van deze middag. Hij verwijst daarvoor terug naar de onderlinge afspraak uit juni 2011 om ook het onderwerp grondprijssystematiek op de regionale agenda te plaatsen. Nu is het moment om daarover met de bestuurders in de regio door te praten, zodat we aan het eind van de middag kunnen bepalen of we het nog steeds een goed besluit vinden om transparanter te willen zijn als het gaat om grondprijzen. Een gemeenschappelijke grondprijssystematiek voor werklocaties is in het geheel van de Uitvoeringsstrategie vooral bedoeld om te voorkomen dat gemeenten bij het aanbieden van grond tegen elkaar uitgespeeld worden, en als een van de middelen om kwaliteit op bestaande terreinen te kunnen waarborgen. De grondprijssystematiek is niet bedoeld als sturingsmiddel bij ontwikkelingen over de MRA. Grondprijssystematiek kan volgens Arthur van Dijk niet los worden gezien van de andere onderwerpen en beleidsvelden waarop wordt samengewerkt. In dat perspectief wijst hij op het recente rapport van het Planbureau voor de Leefomgeving ‘De internationale concurrentiepositie van de topsectoren’. Onze regio moet zich nog sterker inzetten op metropoolvorming en moet zich ook als zodanig naar buiten toe presenteren, luidt het advies. In dat gezamenlijke optrekken past ook deze middag. Edo Arnoldussen geeft een korte toelichting op het onderzoek tot nu toe. Het STEC-rapport, waaruit bleek dat de verdiencapaciteit voor werklocaties in de MRA omhoog kan, was een onderlegger voor de verkennende gespreksronde met bestuurders. Er hebben inmiddels gesprekken plaatsgevonden met wethouders van diverse (grote én kleine) gemeenten in de MRA. De teneur is over het algemeen positief; men ziet het nut van een gemeenschappelijke systematiek in. Toch proeft hij tegelijkertijd wat argwaan voor wat ‘de buren’ doen. Na afronding van de gesprekken en deze ronde tafel maakt hij rapport op.

1

2

Waarom nu nog geen gemeenschappelijke grondprijssystematiek?

Henry Meijdam opent de bijeenkomst met de vraag waar voor de deelnemers de grens ligt als het gaat om het volgen van een gemeenschappelijke grondprijssystematiek binnen de Metrpoolregio. Uit de rondgang langs de deelnemers blijkt dat een gemeenschappelijke systematiek in geen geval voorbij mag gaan aan de aan aanwezige diversiteit in kwaliteiten van locaties. Invoering van een gemeenschappelijke systematiek kan evenmin los worden gezien van de relatie tussen grondprijs en programmering. Zonder afstemming van het aanbod van werklocaties heeft het immers geen zin om te praten over grondprijzen, luidt de gedeelde opinie. De voorzitter constateert na bevraging dat alle aanwezigen een gemeenschappelijke grondprijssystematiek wenselijk vinden, maar dat die er toch nog niet is. Hoe komt dat? Als reden daarvoor wordt als eerste door Annius Hoornstra (OGA Amsterdam) de ‘angst van verevening’ genoemd. Oftewel mee moeten betalen aan de kosten van de buurman. De deelnemers geven aan daarmee in het verleden minder goede ervaringen te hebben opgedaan, onder verwijzing naar het mobiliteitsfonds. Alle deelnemers zijn het er over eens dat verevening daarom géén onderdeel mag zijn van een gemeenschappelijke grondprijssystematiek. Edo Arnoldussen licht daarop toe dat intergemeentelijke verevening ook losstaat van de discussie en afspraken over een regionale grondprijssystematiek. Het uitblijven van een gemeenschappelijke grondprijssystematiek komt ook door de ondoorzichtigheid in de huidige praktijk van grondprijssystematiek. Het huidige gebrek aan vertrouwen is te wijten aan eengeringe transparantie tussen gemeenten. Om een stap verder te komen in de samenwerking op dit onderwerp moet de status quo doorbroken worden, is de constatering. Aandacht voor het proces is cruciaal bij het transparanter maken, zo vinden de aanwezigen. Gezamenlijkheid dient te worden gevoeld en uitgestraald richting de buitenwereld. Dit geldt volgens de aanwezigen trouwens niet alleen voor het bieden van transparantie over de grondprijs(methodiek), maar ook voor het afboeken op grondposities. Dat het ontwikkelen van werklocaties lange tijd alleen een intern-gemeentelijke zaak is geweest, wordt ook als reden genoemd voor het uitblijven van één systematiek. Arthur van Dijk maakt daarbij de vergelijking met ruimtevaart ‘waarbij iedere gemeente een eigen raket bouwde’. Zijn constatering dat dat in het verleden ook wel kon maar dat de huidige marktomstandigheden vragen om meer samen te werken, wordt gedeeld. Dhr. Put (Lelystad) vindt daarnaast dat de Provincie niet hard genoeg op is getreden om de gemeentelijke ambities? te kanaliseren om een overdaad programmering te voorkomen. De regio, zo vindt men, is het juiste schaalniveau om afspraken te maken. Als aandachtspunt worden de lokale verschillen in uitgangssituatie genoemd. Amsterdam heeft een andere economische dynamiek dan Purmerend, dat het meer van lokale en regionale bedrijvigheid moet hebben. Daarnaast kennen enkele gemeenten al een vereveningsfonds (Amsterdam) of samenwerking op het gebied van gebiedsontwikkeling (Lelystad / Almere / Provincie Flevoland). Diverse gemeenten in Amstelland-Meerlanden zitten met de erfenis van de N201, die deels gefinancierd is met de geplande uitgifte van bedrijventerreinen. Er moet daarom plaats zijn voor nuance en lokaal maatwerk. Iedereen is het er daarnaast over eens dat gemeenschappelijke grondprijssystematiek niet zonder gezamenlijke programmering van het aanbod kan gaan. Ben Scholten (Almere) noemt de grondprijssystematiek zelfs enkel ‘het sluitstuk’ op een goede programmering. Echter, een

2

gezamenlijke programmering alleen is niet voldoende voor de nabije toekomst, zo is de teneur. De huidige praktijk is er namelijk een van overaanbod. Tegelijk met het creëren van schaarste door een juiste bijstelling van de programmering kan een gemeenschappelijke grondprijssystematiek een ‘race to te bottom’ voorkomen. Door op basis van een gemeenschappelijke grondprijssystematiek marktconforme en reële prijzen te hanteren, blijven er financiële mogelijkheden om kwalitatief goede werklocaties te kunnen blijven realiseren.

2

Welke grondprijssystematiek?

Edo Arnoldussen geeft aan dat de meeste gemeenten de residuele grondprijssystematiek hanteren bij het bepalen van de grondwaarde, maar er wel verschillen zitten in uitgangspunten / nuances. Dat dat niet betekent dat overal dezelfde prijzen worden gehanteerd voegt hij er voor de duidelijkheid nogmaals aan toe. De residuele methode betekent immers ook dat verschillen in kwaliteit en verschillen in locatie(factoren) zich uitdrukken in verschillende grondprijzen. Eigenlijk, stelt Edo Arnoldussen, zou er dus over de gemeenschappelijke systematiek niet zoveel discussie hoeven te zijn, en zou het meer over de uitgangspunten, invulling en praktische uitwerking gaan. Duidelijk is dat gemeenten flinke expertise in huis moeten hebben om goed residueel te kunnen rekenen, wellicht kan het samenbrengen van gemeentelijke kunde en capaciteit in een regionaal kenniscentrum een uitkomst bieden voor kleinere gemeenten. Dick van der Harst (SADC) voegt hieraan toe dat bij een gemeenschappelijke systematiek ook echt inzicht moet worden gegeven in de prijsvorming bij gemeenten. De uiteindelijke ‘deal’ is het meest interessante aspect, vindt ook Rudy Stroink. De gang van zaken bij gronddeals bij verschillende gemeenten wordt hierna kort besproken. Daarnaast ziet Stroink mogelijkheden om in een residuele systematiek bepaalde kwaliteitsincentives voor ontwikkelaars in te bouwen, zodat er meer mechanismen onstaan om kwaliteit te garanderen dan ‘alleen’ een hogere verdiencapaciteit voor Gemeenten door marktconforme grondprijzen.

3

Intermezzo: zijn er juridische bezwaren?

Uit onderzoek door Arjan Bregman blijkt dat er geen juridische bezwaren zijn tegen het hanteren van één grondprijssystematiek in de regio. Het is niet in strijd met regels omtrent mededinging en er zijn goede oplossingen om problemen met aanbesteding te vermijden, onder andere door het opnemen van een terugkoopregeling. Voorwaarde is wel de inschakeling van een onafhankelijk en deskundig taxateur. Overigens blijkt de toetsing zo kunnen worden ingericht dat de taxateur formeel wordt gevraagd om de grondprijs marktconform te bepalen op grond van een algemeen aanvaarde grondprijssystematiek. Voor de te hanteren uitgangspunten zou het genoemde regionale kenniscentrum een oplossing kunnen bieden. Annius Hoornstra (OGA Amsterdam) stelt dat er ruime expertise in Amsterdam beschikbaar is om een dergelijk kenniscentrum te faciliteren, waarbij tevens taxatieadvies (‘second opinion’ en/of ombudsmanfunctie) en advies aan de kostenkant geleverd kan worden. Een kenniscentrum zou wel ‘regionaal’ moeten zijn en bemand moeten worden door verschillende gemeenten, niet alleen door Amsterdam.

3

4

Hoe zetten we de eerste stap?

Vanuit de constatering dat een gemeenschappelijke grondprijssystematiek wenselijk wordt gevonden vraagt de voorzitter vervolgens naar consequenties die de deelnemers daaraan willen verbinden. Wat kan een eerste stap zijn en hoe gaan de bestuurders om met het spanningsveld met de raad? Het antwoord daarop wordt in eerste instantie gevonden in voorzetting en aanscherping van de gezamenlijke programmering in Plabeka-verband. Het creëren van evenwicht tussen vraag en aanbod zorgt immers voor een bepaalde schaarste, die nodig is om te voorkomen dat prijzen te laag worden en om te komen tot reële en marktconforme grondprijzen. Dat vraagt om reductie van het planaanbod, en volgens enkele aanwezigen ook om een duidelijke prioritering. Aan veel van het geplande aanbod kleeft echter al een erfenis, geeft Arthur van Dijk aan, waardoor schrappen pijn doet. Zeker in het huidige economische tij gaat het erom hoe we de rug recht houden, verder kijken dan alleen het lokale belang en elkaar houden aan afspraken. Daar is iedereen het over eens. Dhr. Mulder (Amstelveen) oppert de mogelijkheid van het ontwikkelen van een gezamenlijke structuurvisie of ambitiedocument om de samenwerking op het gebied van werklocaties verder te concretiseren en minder vrijblijvend te maken. Daarnaast worden er zorgen geuit over ‘de anderen’, gemeenten die wellicht niet akkoord zullen gaan met een dergelijk document. De optie van één regionaal grondbedrijf, die ook ter tafel komt, wordt als brug te ver gezien. Rudy Stroink ziet de relatief lage grondprijzen en huidige overdimensionering als belemmering om tot een gemeenschappelijk grondprijssystematiek te komen. Er zal eerst een bepaalde schaarste moeten worden gecreëerd om vraag en aanbod in evenwicht te brengen. Dat kan volgens hem ook betekenen dat bouwconcessies aan ontwikkelende partijen – die in een (ver) verleden en in andere marktomstandigheden gedaan zijn - nog eens getoetst zouden moeten worden op hun actualiteit bijvoorbeeld in relatie tot een bouwplichtsclausule. De voorzitter brengt de discussie terug naar de vraag hoe we een eerste stap kunnen zetten naar een gemeenschappelijke grondprijssystematiek. Waarom beginnen we niet door gronden die vanwege overaanbod kansloos zijn uit de balans te nemen? Ben Scholten (Almere) geeft aan dat dat al gebeurt en dat gemeenteraden daarvan ook op de hoogte zijn. Veel van de aanwezigen bevestigen dat inderdaad al de praktijk is in hun eigen gemeente. De voorzitter vat de discussie tot zover samen. Hij constateert dat de aanwezige bestuurders willen toewerken naar een gezamenlijke grondprijssystematiek. Wat zijn daarbij dan de randvoorwaarden waaraan moet worden voldaan om de eerste stappen daar naar toe te kunnen zetten? De deelnemers bevestigen dat de randvoorwaarden transparantie en een relatie met programmering zijn. Aan programmering wordt gewerkt in Plabeka-verband. Transparantie ten aanzien van grondprijssystematiek ontstaat door te weten hoe de buurgemeente te werk gaat, wordt aangegeven. In dat licht geven deelnemers aan behoefte te hebben aan een regionaal kenniscentrum waarop gemeenten een beroep kunnen doen bij de bepaling van grondwaarden. Dit kenniscentrum zou kunnen worden bemand doordat gemeenten met expertise en capaciteit (o.a. Amsterdam) medewerkers beschikbaar stellen. Ook de optie van een ‘grondprijsombudsman’ wordt genoemd, als onafhankelijk klankbord voor gemeenten bij het sluiten van deals. De voorzitter vertaalt de kennisbehoefte in een eerste voorstel voor een ambtelijke werksessie (Plabeka-breed).Het doel van deze sessie kan zijn om meer transparantie te creëren tussen gemeenten, met name op de volgende punten: Hoe grondprijzen in gemeenten op dit moment worden bepaald;

4

Welke uitgangspunten gehanteerd worden bij de huidige grondprijsbepaling op gemeentelijk niveau; Tot welke uitkomsten men komt met de huidige berekeningsmethoden en uitgangspunten (daadwerkelijke grondprijsniveaus); Waar ‘common ground’ is voor een toekomstige gemeenschappelijke systematiek; Alle aanwezigen kunnen hiermee instemmen in en zeggen toe daarvoor ambtelijke afvaardiging beschikbaar voor te stellen. Duidelijk wordt dat er daarnaast ook behoefte is aan aanvullende afstemming op deelregionale niveaus, met name om meer vertrouwen en transparantie te genereren tussen buurgemeenten. Dit zou gerealiseerd kunnen worden door het organiseren van aanvullende sessies op deelregioniveau.

5

Conclusies en afspraken

De belangrijkste conclusie is dat alle aanwezigen voorstander blijken te zijn van het volgen van een gemeenschappelijke grondprijssystematiek binnen de Metropoolregio. De randvoorwaarden om daar toe te komen zijn de relatie met het gezamenlijk programmeren van het aanbod van werklocaties en het scheppen vantransparantie ten aanzien van uitgangspunten en werkwijzen bij grondprijsbepaling. Wederzijds vertrouwen is hiervoor een belangrijke randvoorwaade. Lokaal maatwerk bieden en aandacht voor het (bestuurlijk) proces zijn belangrijke aandachtspunten in het proces naar een gemeenschappelijke grondprijssystematiek. De vervolgspraak is gemaakt is dat er een ambtelijke werksessie grondprijssystematiek komt waarin ambtenaren kennis delen over hoe grondprijzen voor werklocaties in hun gemeente worden bepaald, welke uitgangspunten hierbij worden gehanteerd en tot welke uitkomsten dat leidt. Mogelijke vervolgstappen daarom zijn aanvullende deelregionale sessies, een gezamenlijk ambitiedocument opstellen en de mogelijkheden voor een regionaal kenniscentrum verkennen.

5

PLATFORM BEDRIJVEN EN KANTOREN

Ronde tafelbijeenkomst regionale grondprijssystematiek

Henry Meijdam / Edo Arnoldussen

1

Programma ronde tafel 15.30

Inloop

16.00

Welkom door voorzitter Henry Meijdam

16.05

Opening door Arthur van Dijk Toelichting op achtergrond en doel van de bijeenkomst

16.10

Kennismakingsronde

16.15

Doel om te komen tot één grondprijssystematiek Toelichting Edo Arnoldussen Discussie aan de hand van stellingen

16.45

Keuze voor één grondprijssystematiek Toelichting door Edo Arnoldussen Discussie aan de hand van stellingen

17.00

Juridische aandachtspunten Toelichting door Edo Arnoldussen

17.15

Afspraken over één grondprijssystematiek Toelichting door Edo Arnoldussen Discussie aan de hand van stellingen

17.45

Round-up en afsluiting

18.00

Borrel en netwerken

2

Doel grondprijssystematiek Stellingen: 

   



Voor elke gemeente binnen de regio geldt dat het gezamenlijke regionale belang bijdraagt aan het lokale gemeentelijke belang: slechte kwaliteit kijkt over gemeentegrenzen heen Een gezamenlijke grondprijssystematiek draagt bij aan de economische versterking van de regio Het is een rechtmatig stuk gereedschap van overheden om de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen; het leidt niet tot marktverstoring of kartelvorming Prijsconcurrentie tussen gemeenten is gezond want dit bevordert marktwerking en daarmee de economie Er is ook behoefte aan terreinen zonder hoogwaardige kwaliteit, in de goedkope sector en met lagere residuele grondwaarden, maar ook daar moet het beheer goed verzorgd zijn Een grondprijs concurrentie tussen gemeenten leidt tot minder investeringen in het publieke domein

3

Keuze voor één grondprijssystematiek

 Residuele rekenmethode  Geschatte opbrengsten (o.b.v. verkoopprijs of huurinkomsten & BAR) – stichtingskosten = residuele grondwaarde

 Voordelen residueel rekenen     

Residueel is meest gehanteerd Ruimte om eigen kwaliteit te definiëren Marktconforme methoden Ook private partijen en taxateurs werken er mee Transparant

 Stellingen:  Bijna alle gemeenten hanteren de residuele grondprijssystematiek. Daar zou geen discussie over moeten zijn, wel over de uitgangspunten & marges  Heeft een ingewikkeld systeem als de residuele grondprijsbepaling een ‘centralere’ regie nodig?

4

Naar een uniforme grondprijssystematiek binnen de Metropoolregio Amsterdam  

Uniforme grondprijssystematiek op zichzelf niet in strijd met mededingingsregels Vermijden problemen met staatssteunregels  Grondprijsvaststelling door onafhankelijke deskundige onvermijdelijk, tenzij openbare aanbesteding  Praktische oplossing 1: ‘Voorkoken taxatie’  gebeurt nu al  Praktische oplossing 2: Instelling ‘Onafhankelijk Expertisecentrum Grondprijsberekeningen’ ( pr i vat e onderneming, werkt ook voor derden, steeds tegen markttarief)  te overwegen



Vermijden problemen met aanbestedingsrecht  Voorkom bij gronduitgifte via enkel- of meervoudig onderhandse procedures cumulatie van drie voorwaarden: (1) rechtstreeks economisch belang gemeente (afroomregeling of te lage grondprijs), (2) bouwplicht en (3) verdergaande eisen dan publiekrechtelijk mogelijk  Bouwplicht eenvoudig vermijdbaar door alternatief in de vorm van gemeentelijk recht van teruglevering bij niet tijdig bouwen

Afspraken over één grondprijssystematiek

Stellingen:    

Gemeenten dienen het recht te behouden om eigen deals te maken binnen de afspraken die we er met elkaar over maken Meeropbrengsten komen ten goede aan de eigen gemeente en kunnen worden ingezet voor bijvoorbeeld kwaliteit Geen extra bureaucratie Kwaliteit en doelgroepen zou je regionaal moeten bepalen

6