Persbericht Jaarresultaten Woensdag 20 februari 2008, 7u00
OPERATIONELE WINST VAN 26,1 MILJOEN EURO; DIVIDENDSTIJGING VAN 10% TEGENOVER 2006 BRENGT TOTAAL BRUTO DIVIDEND OVER 2007 OP 2,72 EURO PER AANDEEL (NETTO 2,31 EURO) WDP BEOOGT GROEI VAN OPERATIONEEL RESULTAAT MET 8% à 10% PER JAAR IN 2008 EN 2009 Vastgoedbevak Warehouses De Pauw (Euronext: WDP) realiseert over 2007, conform de laatst gepubliceerde verwachtingen, een operationele winst van 26,1 miljoen euro (exclusief de impact van IAS 39 norm). WDP realiseert aldus de vooropgestelde stijging van de winst per aandeel over 2007 van 10%, evenals een evenredige stijging van het totaaldividend over 2007 naar 2,72 euro bruto per aandeel (2,31 netto per aandeel). De reële waarde van de portefeuille van WDP steeg in 2007 met 184,4 miljoen euro tot 614,1 miljoen euro. De intrinsieke waarde1 van het aandeel WDP stijgt met 4,11 euro tot 36,10 euro op 31 december 2007 (voor winstuitkering). Op 31 december 2007 bereikte de bezettingsgraad2 van de WDP portefeuille een historisch hoogtepunt op 98,5%. WDP heeft momenteel investeringen in de pijplijn voor een totale waarde van 285 miljoen euro, projecten die WDP over de periode 2008-2010 zal uitvoeren. Deze investeringen moeten WDP de komende 2 jaar verzekeren van een groei van het operationele resultaat en het dividend van 8 à 10% per jaar. Voor 2008 betekenen deze vooruitzichten concreet een minimaal operationeel resultaat van 28 miljoen euro, of een winst per aandeel van 3,25 euro.
1
De intrinsieke waarde (= eigen vermogen per aandeel) betreft enkel de som van de schattingen van de individuele panden en is geen waardering van WDP in zijn totaliteit. 2 De bezettingsgraad wordt berekend op basis van de huurwaarde van de verhuurde m² ten opzichte van de huurwaarde van de verhuurbare m². Projecten in aanbouw en / of renovatie worden niet in de berekening opgenomen.
RESULTATEN 2007
Operationele winst van 26,1 miljoen euro conform verwachtingen, dividendstijging van 10% WDP realiseert over 2007 een operationeel resultaat (zonder rekening te houden met de impact van IAS 39) van 26,1 miljoen euro. Tegenover 22,3 miljoen euro operationele winst over 2006 vormt dit een stijging met meer dan 16%. Dit resultaat volgt uit de verdere groei van de WDP portefeuille in het kader van de uitvoering van zijn strategisch groeiplan, in 2007 onder meer verwezenlijkt door de acquisitie van de Univegpanden. WDP realiseert over 2007 een operationele winst per aandeel (exclusief de IAS 39 norm) van 3,04 euro, een stijging van iets meer dan 10% tegenover de operationele winst per aandeel over 2006 van 2,75 euro. Deze resultaten zijn volledig in lijn met de vooropgestelde verwachtingen, inclusief de aangekondigde dividendstijging van 10%. De Raad van Bestuur zal bijgevolg aan de algemene vergadering van 30 april 2008 voorstellen om een totaal bruto dividend over 2007 van 2,72 euro per aandeel (netto 2,31 euro na aftrek van de roerende voorheffing) uit te keren. Na het begin september 2007 uitgekeerde interimdividend over de eerste 6 maanden van 2007 van 1,29 euro bruto per aandeel (netto 1,10 euro) geeft dit een bruto slotdividend van 1,43 euro per aandeel (netto 1,21 euro). Indien de Algemene Vergadering het bovenvermelde voorstel goedkeurt, zal het slotdividend betaalbaar gesteld worden vanaf 7 mei 2008 bij de verschillende financiële instellingen.
Een aantal overige kerncijfers van de balans en de resultatenrekening op 31 december 2007 van naderbij bekeken: Bedrijfsresultaat De netto bedrijfsopbrengsten stijgen in 2007 met meer dan 25% tegenover 2006 tot 38,5 miljoen euro. Deze stijging vloeit voort uit de verhoging van de bezettingsgraad (van 96,6% tot 98,5% per einde 2007), de afwerking en verhuring van eigen projecten en de verwerving van nieuwe gebouwen (zoals de Univegacquisitie midden 2007). De bedrijfskosten kenden een stijging van 12,5% tegenover vorig jaar. De vastgoedbeheerskost stijgt met 17,5% tot 1,2 miljoen euro door de groei van de portefeuille. De algemene kosten stijgen met 10% tot 3 miljoen euro als gevolg van de versterking van de interne structuur met het oog op de verdere groei. Het bedrijfsresultaat over 2007 bedraagt aldus 34,2 miljoen euro.
Financieel resultaat Het financiële resultaat bedraagt -7,7 miljoen euro over 2007 hetzij 80% hoger dan het financiële resultaat van 2006 van -4,3 miljoen euro. Deze stijging komt voort uit de investeringen die WDP in 2007 deed en die integraal werden gefinancierd met bijkomende schulden evenals de stijging van de rentevoeten. Belastingen De belastingen bedragen 0,4 miljoen euro wat een verdubbeling betekent tegenover 2006. Deze stijging is grotendeels eenmalig en te wijten aan het tijdelijk aanhouden van een aantal overgenomen vennootschappen in België. Impact IAS 39 Door de dalende rentevoeten is de impact van IAS 39 gedaald tot 0,8 miljoen euro (aangezien het een non-cash item betreft wordt deze impact uit het financieel resultaat gelicht en afzonderlijk weergegeven op de resultatenrekening). Resultaat op de portefeuille Het resultaat op de portefeuille bedraagt over 2007 26,3 miljoen euro of 3,06 euro per aandeel. Dit resultaat komt tot stand door enerzijds de afwerking en verhuring van een aantal projecten in eigen beheer, en anderzijds de herwaardering van een deel van de portefeuille door onafhankelijke schatters Stadim en Cushman & Wakefield (zie infra). Intrinsieke waarde De intrinsieke waarde per aandeel WDP (voor winstuitkering) bedraagt 36,10 euro per 31 december 2007. De intrinsieke waarde (na winstuitkering voorzien begin mei) bedraagt 34,68 euro per aandeel. Schuldgraad De schuldgraad conform de IFRS presentatie (dividend onder eigen vermogen) bedraagt 50,47% op 31 december 2007. De stijging van de schuldgraad komt voort uit de verdere portefeuillegroei die in 2007 integraal werd gefinancierd met schulden. Binnen de wettelijk toegestane schuldgraad rest er op vandaag een investeringspotentieel van meer dan 200 miljoen euro.
Bezettingsgraad stijgt verder tot 98,5% op 31 december 2007 De bezettingsgraad van de WDP portefeuille stijgt verder in 2007 tot 98,5%, een historisch hoogtepunt voor de WDP portefeuille. Het aandeel korte termijncontracten (contracten met een looptijd kleiner dan 1 jaar) is daarin lager dan 2%.
Portefeuillewaarde bedraagt 614,1 miljoen euro op 31 december 2007 In 2007 werd Cushman & Wakefield aangesteld als onafhankelijk schatter naast Stadim. Voor de waardering van 2007 werden het merendeel van de panden gelegen in Vlaanderen door Stadim gewaardeerd; de panden gelegen in het buitenland, deze in Wallonië en enkele Vlaamse panden werden door Cushman & Wakefield gewaardeerd. Globaal komt dit overeen met telkens ongeveer de helft van de portefeuille. De marktwaarde van de totale vastgoedportefeuille van WDP volgens de IAS 40 waardering aan een reële waarde (fair value) bedraagt op 31 december 2007 volgens de waarderingen van de beide onafhankelijk vastgoedexperts samen 614,1 miljoen euro, een stijging van meer dan 40% tegenover eind 2006. Deze aanzienlijke portefeuillegroei komt tot stand door de verdere uitvoering van het investeringsplan enerzijds (zowel eigen projecten, projecten op aanvraag als acquisities) en de stijging in de waardering van de bestaande projecten anderzijds. Globaal wordt de portefeuille thans gewaardeerd aan een bruto huurrendement (yield) van 7,11%. Tot op heden werd de volledige WDP portefeuille, inclusief het internationale gedeelte, gewaardeerd volgens de Belgische marktpraktijken3. Voortaan (vanaf de waardering van 2007) zal het buitenlandse gedeelte van de portefeuille, dat gewaardeerd wordt door Cushman & Wakefield, volgens de internationale marktpraktijken worden gewaardeerd4. De eenmalige negatieve impact van deze omschakeling op het resultaat op de portefeuille bedraagt 4 miljoen euro of 0,46 euro per aandeel. Door deze omschakeling verhoogt WDP evenwel aanzienlijk de vergelijkbaarheid van zijn portefeuille in een internationaal kader.
UPDATE GROEIPLAN EN VOORUITZICHTEN Op vandaag heeft WDP investeringen voor een totale waarde van 285 miljoen euro in de pijplijn. Het betreft zowel eigen ontwikkelingen (185 miljoen euro), projecten op vraag van klanten (55 miljoen euro) als WDP’s project in duurzaam ondernemen (zonnepanelenproject voor 45 miljoen euro).
3
Waardering volgens de Belgische marktpraktijken: reële waarde = waarde inclusief transactiekosten – forfaitaire transactiekosten van 2,5%. Voor de precieze waarderingsmethodologie verwijzen we naar het BEAMA persbericht van 6 februari 2006: http://www.beama.be/content/index.php 4 Waardering volgens de internationale marktpraktijken: reële waarde = waarde inclusief transactiekosten – de werkelijke transactiekosten van het betreffende land.
WDP zal deze projecten uitvoeren over de periode 2008-2010, hierbij deels flexibel inspelend op de evolutie van de vraag op de markt. Deze pijplijn moet WDP de komende 2 jaar verzekeren van een groei van het operationele resultaat van 8 à 10% per jaar. WDP heeft zijn interne organisatie de afgelopen jaren fors uitgebreid (zowel administratief, technisch als commercieel) en is vandaag met een internationaal team van 25 personen in 3 landen (België, Nederland, Roemenië) volledig klaar om deze verdere groei te ondersteunen. WDP CEO Tony De Pauw over de voorziene investeringen in 2008-2010: “We hebben de afgelopen 6 maanden geïnvesteerd in de uitbouw van onze structuren om de verdere groei van onze portefeuille te kunnen verzekeren, gekaderd in de meest optimale organisatorische omstandigheden. Nu onze basis voldoende uitgebouwd is, hebben we de instrumenten in handen om verdere aandeelhouderswaarde te creëren. De verschillende investeringen die we op vandaag op stapel hebben staan zullen ons de komende 2 jaar toelaten om een jaarlijkse groei van het operationele resultaat van 8 à 10% te realiseren met de daaruit voortvloeiende evenredige stijging van het dividend.” Op basis van deze groeivooruitzichten gekoppeld aan de beperkte hoeveelheid van 54.200 m² panden die in 2008 op vervaldag komen – momenteel lopen er verlengingsbesprekingen met quasi alle betrokken huurders – verwacht WDP concreet voor 2008 een stijging van het operationele resultaat tot minimaal 28 miljoen euro. Dit operationele resultaat zou een winst per aandeel van 3,25 euro betekenen. Aan een uitkeringspercentage van 90% zou dit een dividend betekenen over 2008 van 2,92 euro bruto per aandeel.
Voor meer informatie kan u steeds terecht bij: Joost Uwents, Warehouses De Pauw, tel: +32 (0)52 338 402;
[email protected] of Nathalie Verbeeck, Citigate, tel: +32 (0)2 713 07 32;
[email protected] Meer info over WDP vindt u op de website: www.wdp.be. De presentatie van de persconferentie van vandaag, 20 februari 2008, is vanaf 12u beschikbaar op de website van WDP onder de subrubriek ‘Presentaties’ in de rubriek ‘Investor Relations’. U vindt hier tevens ook beeldmateriaal van de verschillende WDP-sites. Vastgoedbevak Warehouses De Pauw (WDP) bouwt, ontwikkelt en verhuurt semi-industrieel en logistiek vastgoed (opslagruimten en kantoren). WDP heeft op vandaag meer dan 950.000 m² panden in portefeuille. Dit internationaal patrimonium van semi-industriële en logistieke gebouwen is verdeeld over 72 sites op logistieke knooppunten voor opslag en distributie in België, Frankrijk, Nederland, Roemenië en Tsjechië. WDP is genoteerd op Euronext Brussel en Parijs met een marktkapitalisatie van ongeveer 380 miljoen euro. Meer info over WDP kan u vinden op www.wdp.be.
Bijlagen: 1. Kerncijfers FY 2007 WDP en definities 2. Geauditeerde Balans en Resultatenrekening 31 december 2007 3. Bespreking portefeuille door Stadim en Cushman & Wakefield
Bijlage 1: Kerncijfers FY 2007 WDP en definities KERNCIJFERS WDP 31-12-2007 GECONSOLIDEERDE BALANS
TERREINEN & GEBOUWEN (inclusief projectontwikkelingen) LIQUIDITEITEN OVERIGE VLOTTENDE ACTIVA ea TOTAAL ACTIVA
EIGEN VERMOGEN VOORZIENINGEN EN UITGESTELDE BELASTINGEN SCHULDEN TOTAAL PASSIVA
NAV*/AANDEEL voor winstuitkering vh lopende boekjaar NAV*/AANDEEL na winstuitkering vh lopende boekjaar KOERS
in mio EUR 31-12-2007
in mio EUR 31-12-2006
in mio EUR 31-12-2005
614,10 9,01 40,34 663,45
429,63 3,02 24,55 457,20
342,88 4,54 6,56 353,98
310,20 12,76 340,49 663,45
274,93 5,28 177,00 457,20
227,33 2,96 123,69 353,98
36,10 34,68
31,99 31,17
28,83 27,48
45,50
49,85
44,00
AGIO/DISAGIO vd KOERS tov NAV* voor winstuitkering
26,04%
55,81%
52,62%
SCHULDGRAAD ** (dividend als schuld) SCHULDGRAAD ** (dividend onder EV)
52,32% 50,47%
40,26% 38,71%
37,96% 34,94%
*: NAV = net asset value of intrinsieke waarde = Eigen Vermogen **: Voor de precieze berekening van de schuldgraad wordt verwijzen naar het KB van 21 juni 2006
GECONSOLIDEERDE RESULTATEN
in 1.000 EUR
in 1.000 EUR in 1.000 EUR
Boekjaar
Boekjaar
2007
2006
2005
NETTO BEDRIJFSOPBRENGSTEN BEDRIJFSKOSTEN
38.501,82 -4.289,43
30.619,10 -3.813,87
27.124,95 -3.175,71
BEDRIJFSRESULTAAT FINANCIEEL RESULTAAT BELASTINGEN
34.212,39 -7.691,23 -432,92
26.805,23 -4.291,31 -214,94
23.949,24 -4.163,20 404,23
OPERATIONEEL RESULTAAT IMPACT IAS 39 RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE WINST
26.088,24 820,20 26.288,20 53.196,64
22.298,99 3.454,88 16.291,02 42.044,88
20.190,27 581,51 8.170,00 28.941,78
VOORGESTELDE UITKERING UITKERINGSPERCENTAGE
23.351,98 89,51%
20.063,83 89,98%
19.481,20 96,49%
AANTAL AANDELEN PER EINDE PERIODE
8.592.721
8.592.721
7.885.249
OPERATIONELE WINST/AANDEEL
3,04
2,75
2,56
BRUTODIVIDEND/AANDEEL NETTODIVIDEND/AANDEEL AANGROEI IW/AANDEEL (na winstuitkering)
2,72 2,31 3,51
2,47 2,10 3,69
2,47 2,10 1,19
9,74%
9,92%
10,02%
19,86%
16,20%
13,96%
% operationele winst tov IW eind vorig boekjaar (dividend als schuld, met impact IAS 39) % winst tov IW eind vorig boekjaar (dividend als schuld)
Boekjaar
Definities Netto bedrijfsopbrengsten (38.501,82 kEUR): Dit betreft de huurinkomsten, onder aftrek van de onroerende voorheffing die ten laste blijft en de concessievergoedingen die de bevak dient te betalen, vermeerderd met alle andere bedrijfsopbrengsten. Bedrijfskosten (-4.289,43 kEUR): Dit betreft alle vastgoedkosten (behoudens de onroerende voorheffing en concessievergoedingen) onder aftrek van het gedeelte dat daarvan tav huurders wordt gerecupereerd, alsook alle algemene onkosten. Bedrijfsresultaat (34.212,39 kEUR): Is gelijk aan de 'netto bedrijfsopbrengsten' - 'bedrijfskosten', en sluit aan met het 'Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille' zoals gedefinieerd in het KB van 21 juni 2006 (som van de rubrieken I tem XV van de resultatenrekening). Met het oog op een duidelijke communicatie opteert WDP ervoor om in de kerncijfers de impact IAS 39, inzonderheid de resultaten die voortvloeien uit de market-to-market waardering van de IRScontracten, alsook de belastinglatentie die daarop rust, afzonderlijk weer te geven. De rubrieken 'FINANCIEEL RESULTAAT' en 'BELASTINGEN' verschillen derhalve op dit vlak met de overeenkomstige rubrieken van de resultatenrekening volgens het IFRS-schema zoals bepaald in het KB van 21 juni 2006. Financieel resultaat (-7.691,23 kEUR): Dit betreft het Financieel resultaat zoals weergegeven in de resultatenrekening volgens de structuur van het KB van 21 juni 2006, nl. het totaal van de rubrieken 'XIX Financiële opbrengsten' , 'XX Interestkosten' en 'XXI Andere financiële kosten', hetzij - 7.002 kEUR, verminderd met netto bedrag van inkomsten minus kosten uit financiële instrumenten aangehouden voor indekkingsdoeleinden ten belope van 689 kEUR. Belastingen (-432,92 k EUR): Dit betreft de Belastingen zoals weergegeven in de resultatenrekening volgens de structuur van het KB van 21 juni 2006, nl. het totaal van de rubrieken 'XXII Vennootschapsbelasting' en 'XXIII Exit tax', hetzij - 302 kEUR, verminderd met de positieve latente belastinginkomsten mbt de resultaten uit financiële instrumenten aangehouden voor indekkingsdoeleinden ten belope van 131 kEUR. Impact IAS 39 (820,20 kEUR): Dit betreft inkomsten uit financiële instrumenten aangehouden voor indekkingsdoeleinden ten belope van 4.762 kEUR, verminderd met kosten uit financiële instrumenten aangehouden voor indekkingsdoeleinden ten belope van 4.073 kEUR, en verhoogd met positieve belastinglatenties dienaangaande ten belope van 131 kEUR.
Bijlage 2: Geauditeerde Balans en Resultatenrekening 31 december 20075 Balans 31 December 2007 (in 000 EUR)
31/12/2007
31/12/2006
ACTIVA I
Vaste activa
627.017
435.517
B
Immateriële vaste activa
105
35
C
Vastgoedbeleggingen
570.794
413.942
D
Projectontwikkeling
43.310
15.684
E
Andere materiële vaste activa
1.090
953
F
Financiële vaste activa
0
0
G
Vorderingen financiële leasing
355
428
H
Handelsvorderingen en andere vaste activa
10.698
3.639
I
Uitgestelde belastingen activa
665
836
II
Vlottende activa
36.433
21.683
A
Activa bestemd voor verkoop
2.476
0
B
Financiële vlottende activa
0
0
C
Vorderingen financiële leasing
73
68
D
Handelsvorderingen
9.916
3.159
E
Belastingvorderingen en andere vlottende activa
12.891
14.059
F
Kas en kasequivalenten
9.015
3.020
G
Overlopende rekeningen actief
2.062
1.377
663.450
457.200
TOTAAL ACTIVA 5
Verklaring van de commissaris: Deloitte vertegenwoordigd door Rik Neckebroeck.
De commissaris heeft bevestigd dat zijn controlewerkzaamheden, die ten gronde zijn afgewerkt, geen betekenisvolle correctie aan het licht hebben gebracht die in de boekhoudkundige informatie, opgenomen in dit persbericht, doorgevoerd zou moeten worden.
Balans 31 December 2007 (in 000 EUR)
31/12/2007
31/12/2006
TOTAAL EIGEN VERMOGEN
310.200
274.926
I
309.759
274.926
68.913
68.913
Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap A
Kapitaal
B
Uitgiftepremies
0
0
C
Ingekochte eigen aandelen (-)
0
0
239.539
204.256
0
0
1.307
1.757
441
0
VERPLICHTINGEN
353.250
182.274
I
219.118
7.470
1.486
970
202.445
2.192
3.911
0
D-F Reserves, Resultaat, Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen G
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva
H
Wisselkoersverschillen
II
Minderheidsbelangen
Langlopende verplichtingen A
Voorzieningen
B
Langlopende financiële schulden
C
Andere langlopende financiële verplichtingen
D
Handelsschulden en andere langlopende schulden
0
0
E
Andere langelopende verplcihtingen
0
0
F
Uitgestelde belastingen - Verplichtingen
11.276
4.308
134.132
174.804
0
0
120.151
160.714
0
0
10.580
7.479
II
Kortlopende verplichtingen A
Voorzieningen
B
Kortlopende financiële schulden
C
Andere kortlopende financiële verplichtingen
D
Handelsschulden en andere kortlopende schulden
E
Andere kortlopende verplichtingen
1.640
5.250
F
Overlopende rekeningen passief
1.761
1.361
663.450
457.200
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN
Resultatenrekening
(in 000 EUR)
I
Huuropbrengsten (+)
II
Terugneming overgedragen en verdisconteerde huren (+)
III
Met huur verbonden kosten (+/-)
NETTO HUURRESULTATEN IV
Recuperatie van vastgoedkosten (+)
V
Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door
VI
Kosten van huurders en gedragen door de eigenaars op
31/12/2007
31/12/2006
38.508
30.263
0
0
-160
-340
38.348
29.923
0
0
3.826
3.542
0
0
-4.270
-3.922
372
351
38.276
29.894
huurders van verhuurde gebouwen (+) huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur (-) VII
Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (-)
VIII
Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven (+/-)
VASTGOEDRESULTAAT IX
Technische kosten (-)
-863
-610
X
Commerciële kosten (-)
-284
-323
XI
Kosten en taksen van niet verhuurde goederen (-)
XII
Beheerskosten vastgoed (-)
XIII
Andere vastgoedkosten (-)
0
0
-242
-175
0
-10
VASTGOEDKOSTEN
-1.389
-1.118
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT
36.887
28.776
XIV
Algemene kosten van de vennootschap (-)
-2.675
-1.983
XV
Andere operationele opbrengsten en kosten (+/-)
0
14
34.212
26.807
-930
-1.593
OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE XVI
Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen (+/-)
XVII
Resultaat op verkoop van andere niet-financiële activa (+/-)
0
0
XVIII
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (+/-)
27.218
17.884
60.500
43.098
OPERATIONEEL RESULTAAT XIX
Financiële opbrengsten (+)
7.424
3.769
XX
Intrestkosten (-)
-9.794
-4.579
XXI
Andere financiële kosten (-)
-4.632
-28
FINANCIEEL RESULTAAT
-7.002
-838
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN
53.498
42.260
-302
-215
0
0
-302
-215
53.196
42.045
XXII
Vennootschapsbelasting (-)
XXIII
Exit tax (-)
BELASTINGEN NETTORESULTAAT
Bijlage 3: Bespreking portefeuille door Stadim en Cushman & Wakefield
1. Toestand van de portefeuille op 31 december 2007 De jaarlijkse effectieve schatting door de onafhankelijke schatters Cushman & Wakefield en Stadim CVBA waardeert de marktwaarde van de vastgoedportefeuille van WDP volgens de IAS 40-waardering op een reële waarde (fair value)6 van 614,1 miljoen EUR op 31 december 2007. De vergelijkbare waarde eind 2006 bedroeg 429,6 miljoen EUR. Volgens de berekening zoals deze werd uitgevoerd tot begin 2007, zou de portefeuillewaarde (inclusief transactiekosten) van WDP op 31 december 2007 638,9 miljoen EUR bedragen. Deze waarde werd echter herzien naar 617,8 miljoen EUR ingevolge de invoering van IAS 40, dat de portefeuillewaarden voortaan aan reële waarde waardeert.7 Daarnaast mogen onder IFRS de meerwaarden op projecten in uitvoering en activa in aanbouw niet mee gewaardeerd worden in de portefeuillewaarde. Voor WDP betekent dit een tijdelijke vermindering op de portefeuillewaarde van 3,7 miljoen EUR, tot de afwerking van deze projecten. Beide wijzigingen samen leiden tot de totale portefeuillewaarde op 31 december 2007 van 614,1 miljoen EUR. Rekening houdend met een uitbreidingspotentieel op eigen gronden ten belope van 84,7 miljoen EUR (inclusief erelonen, BTW en marges) heeft de huidige portefeuille na aftrek van de concessievergoedingen een geschatte bruto huurwaarde van 48,10 miljoen EUR. Dat levert een marktconform bruto huurrendement op van 7,09%.
2. De belangrijkste eigendommen in portefeuille De portefeuille omvat 72 sites. Daarvan zijn er 52 in België gelegen, met een totale reële waarde van 449,1 miljoen EUR. Dit betekent een aandeel van 72,6%. De 20 buitenlandse sites zijn goed voor 169,7 miljoen EUR of 27,4%.
6
Reële waarde (fair value): volgens de Belgische marktpraktijken wordt voor eigendommen met een waarde boven 2,5 miljoen EUR de aftrok als transactiekost beperkt tot 2,5%. Voor kleinere eigendommen evenals deze in het buitenland wordt de volledige transactiekost in mindering gebracht. 7 Conform IAS 40 worden terreinen en gebouwen gewaardeerd aan fair value, activa in aanbouw worden gewaardeerd volgens de ‘lower of cost or market value’-methode. Voor de precieze waarderingsmethodologie verwijzen we naar het BEAMA persbericht van 6 februari 2006: http://www.beama.be/content/index.php.
Sint-Katelijne-Waver - Drevendaal 1+3 - Fortsesteenweg 19+27 - Strijbroek 4+10, Ridderkerk Handelsweg 20 (Nederland), Kontich - Satenrozen, Boom – Langelei en Mlada Boleslav (Tsjechië) als 5 belangrijkste sites zijn samen 168,8 miljoen EUR of 27,3 % van de totale portefeuille waard. 5 sites hebben een waarde die ligt tussen 15 en 20 miljoen EUR. Het betreft hier in orde van belangrijkheid Zele - Lindestraat 7, Nijvel - Rue de l’Industrie 30, Willebroek - Koningin Astridlaan 14, Asse-Mollem – Assesteenweg 25 en Voorhout - Loosterweg 33 (Nederland). Samen zijn deze goed voor 84,6 miljoen EUR of 13,7% van de totale portefeuille. Bij 12 sites ligt de waarde tussen 10 en 15 miljoen EUR: Anderlecht - Frans Van Kalkenlaan 9, Hazeldonk (Nederland), Leuven - Vaart 25-35, Machelen - Rittwegerlaan 91-93, Bornem - Rijksweg 19, Londerzeel - Nijverheidstraat 13-15, Aalst - Tragel 11-12, Vilvoorde - Willem Elsschotstraat 5, Vilvoorde - Havendoklaan 12, Grimbergen Eppegemstraat 31, Ternat - Industrielaan 24, LilleTemplemars (Frankrijk). Deze sites samen vertegenwoordigen 152,8 miljoen EUR of 24,7% van de portefeuille. 8 andere sites zijn individueel 7,5 à 10 miljoen EUR waard: Lille-Fretin-Sainghin (Frankrijk), Vilvoorde - Havendoklaan 19, Aalst - Wijngaardveld, Neuville en Ferrain (Frankrijk), Bornem Rijksweg 17, Leuven - Kolonel Begaultlaan 9-21, Boortmeerbeek - Industrieweg 16 en Roncq (Frankrijk). Hun gezamenlijke waarde bedraagt 65,6 miljoen EUR, ofwel een aandeel van 10,6%. Dit betekent dat de 30 belangrijkste sites samen 76,3% van de portefeuille vertegenwoordigen. De overige 42 sites hebben dus nog een totale waarde van 147,0 miljoen EUR, een aandeel van 23,7%. 3. Waarde en samenstelling van de portefeuille in verhuur De totale grondoppervlakte behelst 279,9 hectare, waarvan 16,8 hectare in concessie. Het saldo van 263,06 hectare heeft een geraamde verkoopwaarde van 239,6 miljoen EUR of 38,7% van de totale reële waarde. Dit levert een gemiddelde op van 91,1 EUR/m² exclusief transactiekosten. De totale verhuurbare oppervlakte van de gebouwen bedraagt 952.819 m² met een totale geschatte huurwaarde van 41,3 miljoen EUR. De magazijnen nemen hiervan het leeuwendeel (74,9%) voor hun rekening, met 812.221 m² en een gezamenlijke huurwaarde van 30,9 miljoen EUR. Hun gemiddelde huurwaarde per m² komt daarmee op 38,08 EUR/m². De kantoorruimten, deels zelfstandig en deels aansluitend bij magazijnen, zijn goed voor 97.298 m² of 8,0 miljoen EUR huurwaarde. De gemiddelde huurwaarde per m² bedraagt 82,2 EUR. De commerciële ruimten beslaan 18.575 m² en vertegenwoordigen 1,09 miljoen EUR huur, met een gemiddelde per m² van 58,7 EUR. Diverse bestemmingen zijn tenslotte goed voor 24.726 m² of 1,2 miljoen EUR, met een huurgemiddelde van 50,5 EUR/m². De concessievergoedingen lopen in totaal op 0,28 miljoen EUR.
Bestemming op 31/12/2007
Bebouwde Geschatte oppervlakte huurwaarde
(m²) Magazijnen 812.221 Kantoren bij magazijnen 81.735 Kantoren 15.563 Commerciële ruimten 18.575 Diverse bestemmingen24.726 (polyvalente ruimten, parking en archieven) Totaal 952.819 Concessievergoeding Totaal 9%
(mio EUR) 30,93 6,47 1,53 1,09 1,25
41,26 - 0,28 40,98
Geschatte % van de gemiddelde totale huurwaarde per m² huurwaarde (EUR) 38,08 74,9% 79,21 15,7% 98,01 3,7% 58,71 2,6% 50,47 3,0%
43,31
100,0%
2%2% 3%
10%
6%
8%
76% Magazijnen
84%
Kantoren bij magazijnen Kantoren
België Frankrijk Nederland
Commercieel Andere
Spreiding verhuurbare oppervlakte per categorie
Tsjechië
Spreiding huurwaarde 2007 per land
4. Huursituatie van de beschikbare gebouwen Op basis van de contracten op 31 december 2007 leveren de verhuurde gebouwen een huurincasso op van 41,69 miljoen EUR, een stijging met 26,3% tegenover het jaar voordien. Dit huurincasso is de som van alle huurcontracten, vermeerderd met de bijkomende vergoedingen voor beheer en bijzondere werken, en na aftrek van de onroerende voorheffing en/of concessievergoeding ten laste van de eigenaar. In zijn totaliteit vertegenwoordigt het 86,7% van de in punt 1 vermelde marktconforme huurwaarde van 48,1 miljoen EUR.
De belangrijkste huurders zijn: Univeg-groep met een aandeel van 17% van het huurincasso, Massive PLI – Philips Lighting (7,1%), Belgacom (3,5%), The Belgian Post Group (3,2%), Renault (2,8%), Lidl (2,6%), en DHL Solutions (2,1%). De tien belangrijkste huurders hebben samen een aandeel van 44,6%. De ‘top 20’ maakt 61,4% uit en de ‘top 50’ is goed voor 86,1%. Top-huurders (% huurinkomen) 1 Univeg-groep 2 Massive PLI – Philips Lighting 3 Belgacom 4 The Belgian Post Group 5 Renault 6 Lidl 7 DHL Solutions 8 Tech Data 9 Inbev – Interbrew 10 Disor Top 10 =
17,0% 7,1% 3,5% 3,2% 2,8% 2,6% 2,5% 2,1% 2,0% 1,9% 44,6%
Spreiding vervaljaar bestaande huurcontracten 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015 > 2015
Huurcontracten die in 2008 en 2009 vervallen, vertegenwoordigen respectievelijk 7,4% en 10,0% van de totale huurwaarde. Anderzijds hebben contracten met vervaldag in 2012 of later een aandeel van 72,7%.
De leegstaande gedeelten, beschikbaar voor onmiddellijke verhuring, vertegenwoordigen een bijkomende huurwaarde van 0,62 miljoen EUR. Dit betekent een leegstand van 1,5% tegenover de totale portefeuille van beschikbare gebouwen: – – –
de leegstand van de magazijnen bedraagt 6.263 m² of 0,16 miljoen EUR; eind december 2007 stonden 7.891 m² kantoren te huur, goed voor 0,43 miljoen EUR; commerciële ruimten en diverse bestemmingen die nog te huur staan, zijn goed voor amper 0,02 miljoen EUR.
Overzicht van de leegstand in de beschikbare gebouwen Bestemming Niet-verhuurde Geschatte huurwaarde oppervlakte (m²) (mio EUR) Magazijnen Kantoren Commerciële ruimten Diverse bestemmingen Totaal
6.263 7.891 0 5849 14.703
0,16 0,43 0,00 0,02 0,62
De huurwaarde van de projecten in nieuwbouw of renovatie vertegenwoordigt 7,1 miljoen EUR. Hiervan is reeds voor 3,8 miljoen EUR vastgelegd. Een deel van de projecten wordt pas uitgevoerd van zodra een verhuring is vastgelegd. De totaliteit van huurincasso, vermeerderd met de huurwaarde van de leegstaand en van projecten bedraagt aldus 49,4 miljoen EUR of 1,3 miljoen EUR meer dan de marktconforme huurwaarde. 5. Gebouwen in projectfase De schattingen houden bij 8 complexen rekening met een potentieel nieuwbouw- of renovatieprogramma, dat in een aantal sites reeds volop in realisatie is. Globaal gaat het over een resterende investering van ongeveer 84,7 miljoen EUR inclusief erelonen, tussentijdse intresten, taksen en marges. Dit levert een extra huurpotentieel op van 7,1 miljoen EUR, wat een rendement betekent van 8,4% ten opzichte van de resterende werken. Hiervan zijn reeds voor 3,8 miljoen of 53,9% van de verhuringen vastgelegd. De belangrijkste potentiële investeringen betreffen: een nieuwbouwproject in Genk – Brikkenovenstraat; een nieuwbouwproject in Willebroek – Koningin Astridlaan;
– –
– – – – – –
een nieuwbouwproject in Grimbergen – Industrieweg; inrichtingswerken van de kantoren in de Asar-toren te Anderlecht, naargelang de ruimten verhuurd worden en verbouwing van een magazijn te Anderlecht; een nieuwbouwproject in Sint-Katelijne-Waver – Fortsesteenweg; een nieuwbouwproject in Nijvel - Naamsesteenweg een nieuwbouwproject in Ridderkerk – Handelsweg (Nederland); een nieuwbouwproject in Venlo – Ampèrestraat (Nederland).
Dit investeringspotentieel vormt slechts een onderdeel van de projecten die door WDP daadwerkelijk zijn gepland. Voor de overige sites is zoals in Zele- Lindestraat, Tsjechië en Roemenië de projectvisie nog niet volledig uitgewerkt of zoals in Sint-Niklaas is de verwerving nog niet gefinaliseerd op 31/12/2007.
6. Evolutie van de portefeuille ten opzichte van 31 december 2006 De reële waarde van de totale portefeuille is sinds 31 december 2006 toegenomen met 187,6 miljoen EUR. Dit betekent een stijging met 43%. De Belgische portefeuille kent hierbij een toename met 97,9 miljoen EUR (+27%), terwijl de waarde van de buitenlandse met 89,6 miljoen EUR is opgelopen (+112%). Groei was er door de aankoop van de sites en in een aantal gevallen ook reeds gerealiseerde bouwwerken; de sites van de Univeg-groep te Sint-Katelijne-Waver, Doornik - Marquain, Asse Terheidenboslaan, Ridderkerk (Nederland) en Voorhout (Nederland). Verder nog eigendommen in Estaimpuis, Nijvel, Venlo (Nederland) en vijf gronden in Roemenië. Samen zijn zij goed voor 135,2 miljoen EUR. Voorts is de groei afkomstig uit nieuwbouw en verbouwingen in sites die reeds in portefeuille waren, en dit voor een totaal van 17,9 miljoen EUR: – Terhagen - Polder 3; – Beringen-Paal - Industrieweg; – Zele - Lindestraat; – Anderlecht - Van Kalkenlaan; – Ternat - Industrielaan; – Boortmeerbeek - Leuvensesteenweg 238; – Nijvel - rue du Bosquet; – Vilvoorde - Havendoklaan 13; – Grimbergen - Industrieweg 16;
–
Mlada Boleslav (Tsjechië).
Anderzijds was er de verkoop van de eigendommen in Vilvoorde - Steenkade, Tienen – Getelaan, SintJans-Molenbeek en Bierbeek – Hoogstraat ten bedrage van 6,7 miljoen EUR uitgedrukt in reële waarde. De optelsom van deze aankopen, investeringen en verkopen resulteert in een globale stijging met 146,4 miljoen EUR. Dit betekent dat het deel van de portefeuille waar geen of beperkte investeringen gebeurden netto – dus rekening houdend met min- en meerwaarden – in waarde steeg met 39,8 miljoen EUR. Evolutie portefeuille WDP (miljoen EUR) Waarde
Huurw aarde
700
50
600 40 500 30
400 300
20
200 10
100 0 jun/99
0 jun/00 jun/01 Grondw aarde
jun/02
Investeringspotentieel
jun/03 jun/04 Gebouw w aarde Bruto Huurw aarde
jun/05
jun/06 jun/07 Transactiekosten
