w on i n gh er di fferentiatie L u dol f de B oer Af s t u deer ver slag Men t or en : K ees van der Flier H ei n de H aan J uni 2002

2

V ari at i e door D i f f erent i at i e ?

Var i at i e door D i f f er en t i at i e ?

L u d o l f d e B o er A f s t u d eer v er s l ag M en t o r en : H u g o P r i em u s K ees v an d er F l i er H ei n d e H aan Juni 2 0 0 2 V ak g r o ep V o l k s h u i s v es t i n g & S t ad s v er n i eu w i n g F acu l t ei t B o u w k u n d e T U D el f t

E en on der z oek n aar de gev ol gen v an w on i n gh er di f f er en t i at i e op bew on er s k en m er k en i n de B i j l m er m eer

3


Voorw oord

Het voorliggende rapport is het resultaat van mijn afstuuronderzoek naar de gevolgen van woningherdifferentiatie in de Bijlmermeer. Als er één ingreep van herstructurering genoemd wordt, dan is het wel woningherdifferentiatie. Centraal in mijn onderzoek staat de vraag wat de uitwerking is van dit veelbelovende middel, met name voor de bewoners. Om hier antwoord op te geven, is veel materiaal verwerkt. Dit gold met name voor het praktijkonderzoek in de Bijlmermeer. De Bijlmermeer, een wijk waar reeds veel over geschreven en over onderzocht is, maar toch steeds mij weer sterk bleef boeien. Al de onderzochte aspecten konden niet tot hun recht komen zonder hulp en medewerking van hen die direct of indirect betrokken waren bij mijn afstudeerproject. Mijn dank gaat daarom uit naar de volgende mensen: ♣ ♣ ♣ ♣

Medewerkers van Stedelijke W oningdienst Amsterdam, voor adviezen en gebruik van bibliotheek. Medewerkers van W oningstichting Patrimonium / Nieuw Amsterdam, voor diverse medewerking. Medewerkers van Stadsdeel Zuidoost, voor adviezen, cijfermateriaal en gebruik van bibliotheek. Alle medestudenten van het afstudeeratelier Afstudeer Laboratorium Duurzame Herstructurering, voor hun dagelijkse samenwerking en feedback tijdens het afstudeertraject.

De volgende mensen verdienen extra aandacht: ♣ ♣ ♣ ♣

W outer Hamel, manager Gebiedsontwikkeling bij W oningstichting Patrimonium, voor zijn adviezen en betrokkenheid bij mijn onderzoek. Peter Heus, W oningstichting Patrimonium, met name voor het leveren van het vele cijferwerk van veel aspecten van de Bijlmermeer. Frank W assenberg van Onderzoeksinstituut OTB, voor zijn bruikbare adviezen. Mijn drie afstudeermentoren: Hugo Priemus, Kees van der Flier en Hein de Haan, voor al hun begeleiding.

Ludolf de Boer juni 2002

4


Inhoudsopgave

Voorwoord................................................................................................... 3 Inhoudsopgave ............................................................................................ 4 Samenvatting .............................................................................................. 7 1

Inleiding ......................................................................................... 13 1.1 1.2

1.3 1.4 1.5 1.6

2

Aanleiding ..................................................................................................... 13 Probleemschets ............................................................................................. 14 1.2.1 Individualisering ................................................................................... 16 1.2.2 W oningherdifferentiatie het antwoord? ................................................... 16 Afbakening onderzoek.................................................................................... 17 Doelstelling ................................................................................................... 18 Onderzoeksvragen ......................................................................................... 18 Opzet ............................................................................................................. 20 1.6.1 Gegevens inventariseren ....................................................................... 20 1.6.2 Evaluatie ............................................................................................. 21

Herdifferentiatie van woningen en bevolking .................................. 22 2.1

2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

3

Motieven voor herdifferentiatie ...................................................................... 22 2.1.1 Herdifferentiatie in beleid ...................................................................... 22 2.1.2 Indeling motieven door Buys.................................................................. 23 Relatie tussen probleem en oplossing ............................................................ 23 Invloed van herdifferentiatie op sociale problemen ........................................ 25 Methoden van herdifferentiatie ....................................................................... 26 Kenmerken van bewoners en woningvoorraad voor en na herdifferentiatie ............................................................................................. 27 Samenvatting en Conclusies hoofdstuk 2 ....................................................... 29

De Bijlmermeer ............................................................................... 31 3.1

3.2

Geschiedenis Bijlmermeer.............................................................................. 31 3.1.1 Algemene context ................................................................................. 32 3.1.2 Totstandkoming van de Bijlmermeer ....................................................... 32 3.1.3 Beheer................................................................................................. 34 3.1.4 Problemen ........................................................................................... 36 3.1.5 Bijlmermeer en andere hoogbouwwijken ................................................. 39 Herstructurering in de Bijlmermeer ................................................................ 39 3.2.1 Aanleiding en opstartfase ...................................................................... 39

5

3.3

3.4

4


3.2.2 Doelstellingen ...................................................................................... 41 3.2.3 Ingrepen .............................................................................................. 47 3.2.4 Financiering ......................................................................................... 51 Herdifferentiatie in de Bijlmermeer................................................................. 52 3.3.1 Sloop en nieuwbouw ............................................................................. 52 3.3.2 Verkoop appartementen ........................................................................ 53 3.3.3 Herpositionering ................................................................................... 53 3.3.4 Flatrenovatie ........................................................................................ 53 Samenvatting en Conclusies hoofdstuk 3 ....................................................... 54

Cases ............................................................................................. 57 4.1

4.2

4.3

4.4

4.5

5

Inleiding cases ............................................................................................... 57 4.1.1 Herdifferentiatie en de cases ................................................................. 57 4.1.2 Beschikbaarheid gegevens .................................................................... 59 Case 1 “De rechte H-buurt” ............................................................................ 64 4.2.1 Overzicht gegevens “De rechte H-buurt” ................................................. 65 4.2.2 Beschrijving uitkomsten “De rechte H-buurt” ........................................... 65 4.2.3 Effecten in “De rechte H-buurt” .............................................................. 69 Case 2 “Het Bijlmermuseum” ......................................................................... 70 4.3.1 Overzicht gegevens “Het Bijlmermuseum” ............................................... 71 4.3.2 Beschrijving uitkomsten “Het Bijlmermuseum” ......................................... 71 4.3.3 Effecten in “Het Bijlmermuseum” ............................................................ 73 Case 3 “De Nieuwbouw” ................................................................................. 75 4.4.1 Overzicht gegevens “De Nieuwbouw” ..................................................... 76 4.4.2 Beschrijving uitkomsten “De Nieuwbouw”................................................ 77 4.4.3 Effecten in “De Nieuwbouw” .................................................................. 79 Conclusies hoofdstuk 4.................................................................................. 80

Gevolgen ........................................................................................ 81 5.1

5.2

5.3

6

Gevolgen in de Bijlmermeer door de Vernieuwing .......................................... 81 5.1.1 Algemene kenmerken ............................................................................ 82 5.1.2 Sociaal-economische kenmerken ........................................................... 83 5.1.3 Sociaal-culturele kenmerken.................................................................. 84 5.1.4 Ruimtelijk-economische kenmerken........................................................ 86 Gevolgen en Doelstellingen............................................................................ 88 5.2.1 Doelstellingen behaald? ........................................................................ 88 5.2.2 Cases en Doelstellingen........................................................................ 95 Samenvatting en Conclusies hoofdstuk 5 ..................................................... 102

Conclusies en Aanbevelingen ....................................................... 105 6.1

6.2

6.3

Positieve en negatieve effecten in de Bijlmermeer ....................................... 105 6.1.1 Renovatie Hoogoord, Hofgeest en Groeneveen ..................................... 105 6.1.2 Verkoop Hofgeest ............................................................................... 107 6.1.3 Nieuwbouw ........................................................................................ 107 Verschillen in effecten tussen methoden van herdifferentiatie in de Bijlmermeer ............................................................................................. 108 6.2.1 Sociaal-economisch ............................................................................ 108 6.2.2 Sociaal-cultureel ................................................................................ 108 6.2.3 Ruimtelijk-economisch ........................................................................ 109 Toekomstverwachtingen van herdifferentiatie in de Bijlmermeer .................. 110 6.3.1 Sociaal-economisch ............................................................................ 110

6

6.4

6.5


6.3.2 Sociaal-cultureel ................................................................................ 110 6.3.3 Ruimtelijk-economisch ........................................................................ 111 Bijlmermeer en Nederland ............................................................................ 111 6.4.1 Vergelijking van motieven ................................................................... 111 6.4.2 Sociaal-economische vergelijkingen ..................................................... 112 6.4.3 Sociaal-culturele vergelijkingen ........................................................... 113 6.4.4 Ruimtelijk-economische vergelijkingen ................................................. 115 Slotconclusie en aanbevelingen ................................................................... 115 6.5.1 Slotconclusie...................................................................................... 115 6.5.1 Aanbevelingen ................................................................................... 116

Bronnenlijst ............................................................................................ 118 Literatuur .............................................................................................................. 118 A. W onen / Samenleving ............................................................................ 118 B. Herstructurering / W oningherdifferentiatie ............................................... 118 C. Bijlmermeer........................................................................................... 119 Internet .................................................................................................................. 122 A. Algemeen ............................................................................................. 122 B. Herstructurering / Bijlmermeer ................................................................ 122

7


Samenvatting

Herdifferentiatie Uit diverse nota’s, rapporten, Kamerstukken, discussies en concrete plannen kunnen we opmaken dat herdifferentiatie een belangrijke plaats inneemt binnen het herstructureringsbeleid. Uit het rapport “Grotestedenbeleid” (Algemene Rekenkamer 2001) blijkt dat het niet eenvoudig is het beoogde resultaat van herdifferentiatie vast te leggen en nog minder eenvoudig is te controleren. Buys (1997) heeft herdifferentiatie naar drie benaderingen ingedeeld: sociaal-economisch, sociaal-cultureel en ruimtelijk-economisch. De ruimtelijk-economische doelstellingen domineren in veel aanvragen voor herstructurering. Sociaal-culturele en sociaal-economische problemen worden wel als “harde” indicatoren genoemd, maar ingrepen op dit gebied worden nauwelijks voorgesteld of genomen. Volgens onderzoeken van Buys (1997) en Kleinhans e.a. (2000) heeft herdifferentiatie lang niet altijd direct het sociale effect voor een buurt als wordt verwacht. Positieve kanten zitten volgens veel onderzoekers wel bij met name de doorstroommogelijkheden binnen een wijk die herdifferentiatie mogelijk maakt. De ene homogeniteit is de andere niet. Sociaal-economische homogeniteit wordt vooral als probleem gezien, terwijl sociaal-culturele homogeniteit juist als positief goed wordt beschouwd. Volgens Kleinhans e.a. (2000) is het hoogst onwaarschijnlijk dat woningherdifferentiatie een bijdrage levert aan de bestrijding van kansarmoede (sociaal-economisch). Toch zijn er volgens Hooimeier en Buys (2000) ook positieve effecten: differentiatie van de woningvoorraad kan mensen behouden voor de buurt. W el zegt Buys (1997) dat er aanzienlijke verschillen te constateren zijn wat betreft herkomst kopers en betrokkenheid op de buurt. W oningherdifferentiatie kan op verschillende manieren worden toegepast, zoals door sloop, nieuwbouw, verkoop van huurwoningen of renovatie. Om de effecten op bewonerskenmerken door herdifferentiatie te onderzoeken zijn een drietal cases binnen één wijk, de Bijlmermeer, gekozen. Op deze manier werden zo veel mogelijk invloeden door contextverschillen vermeden. In de cases zijn verschillende methoden van herdifferentiatie onderzocht en onderling vergeleken. Bijlmermeer en Vernieuwing Rond 1970 bestonden bestemmingsplannen voor uitbreidingsgebieden voor 40 tot 85% uit hoogbouw, ondanks een sterk levende voorkeur voor de eengezinswoning. Het oorspronkelijke plan voor de Bijlmermeer van stedenbouwkundige Nassuth bestond maar liefst uit 90 tot 92% hoogbouw. Schaalvergroting, collectivisme en privacy stonden hierin centraal. Het wegenstelsel in dit plan was verdeeld in primaire en secundaire autowegen bestemd voor interlokaal en lokaal autoverkeer en verder fiets- en wandelpaden op de maaivelden. De huurprijzen waren in de beginjaren hoog, vooral als gevolg van het doorberekenen van de kosten van de infrastructuur aan de bewoners. Tijdens de bouw werd bezuinigd op liften, binnenstraten, collectieve ruimten en parkeergarages.

8


Al snel na de oplevering deden zich allerlei problemen voor. De bewoners hadden te maken met overlast en criminaliteitsproblemen. De corporaties werden geconfronteerd met huurders- en exploitatieproblemen. Het aantal ontruimingen, de mutatiegraad en de huurachterstanden namen toe tot ongekende hoogtes in het midden van de jaren tachtig. De gemiddelde leegstand bereikte in 1985 met 23% een hoogtepunt. Om de problemen tegen te gaan werd vanaf 1983 een investeringsplan van fl. 236 miljoen uitgevoerd. Het Rijk betaalde mee op voorwaarde van de vorming van één grote corporatie in de Bijlmermeer. Enkele flats zijn door de genomen maatregelen zowel fysiek als sociaal verbeterd. Toch vielen de resultaten van dit verbeterplan over het geheel tegen. De criminaliteit en het negatieve imago daalden niet. W el verbetering te zien in de ontwikkeling van de gemiddelde leegstand en de mutatiegraad in de tweede helft van de jaren tachtig. Het rapport “De Bijlmermeer blijft, veranderen” uit 1990 adviseert dat de eenzijdigheid van woonvorm en van financieringsvorm gewijzigd moet worden door het slopen en vervangen van een kwart van de hoogbouw. In 1992 worden uitgewerkte vernieuwingsvoorstellen gepresenteerd, waarna de gemeente Amsterdam, het stadsdeel Zuidoost en de woningstichting Nieuw Amsterdam akkoord gaan met deze ingrijpende operatie. De genomen maatregelen betreffen niet alleen ruimtelijke ingrepen, maar ook projecten van sociale vernieuwing en vernieuwing van beheer. Een belangrijk deel van de ruimtelijke ingrepen bestaat uit het toepassen van woningherdifferentiatie. Als uiteindelijk hoofddoel van de maatregelen wordt de financiële gezondmaking van Nieuw Amsterdam genoemd. Het leeuwendeel (ruim 80%) van de financiering van de Vernieuwing komt voor rekening van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en de gemeente Amsterdam. De belangrijkste nevendoelen zijn: verlaging van de werkloosheid, verlaging van de mutatiegraad en het versterken van de culturele en maatschappelijke positie van de Bijlmermeer. De plannen van de operatie Vernieuwing Bijlmermeer zijn een aantal malen aangepast en uitgebreid. Volgens het Finale Plan van Aanpak uit 2001 zal ongeveer de helft van de oorspronkelijke ruim 13.000 woningen uiteindelijk gesloopt worden. Van het overgebleven deel zullen 1.250 huurwoningen verkocht, 750 geherpositioneerd worden. De overige hoogbouw wordt gerenoveerd. Daarnaast vinden diverse nieuwbouwprojecten plaats in de Bijlmermeer. De sociale huurwoningen in de Bijlmermeer zijn ruim en niet duur, in vergelijking met huurwoningen in geheel Zuidoost en Amsterdam. In het bijzonder geldt dit voor de nieuwbouw. Oorzaak hiervan is te vinden in de grote subsidiestromen die de Bijlmermeer heeft gekregen voor de Vernieuwing. Vanaf het begin van de Vernieuwing is langzaam een sociaal-economische vooruitgang te meten in de Bijlmermeer. Het aandeel hogere inkomens is ten opzichte van Amsterdam licht gegroeid. Het werkloosheidspercentage is iets sneller gedaald dan in Amsterdam en Nederland. De Bijlmermeer is rijk aan diversiteit op sociaal-cultureel gebied. Toch blijken veel sociaal-culturele condities in een analyse van Kleinhans e.a. voor de Bijlmermeer niet gunstig uit te pakken. Criminaliteitscijfers laten een lichte verbetering zien ten opzichte van Amsterdam, maar toch is de criminaliteit nog duidelijk hoger dan in de rest van deze stad. Een aantal ruimtelijk-economische aspecten laat een verbetering zien in de situatie van de Bijlmermeer in de jaren negentig. De financiële situatie van Nieuw Amsterdam is verbeterd. Daarnaast is de mutatiegraad en de leegstand afgenomen in deze jaren. De woningmarktsituatie heeft hierbij een belangrijke rol gespeeld. Toch blijkt

9


de belangstelling voor woningen in de Bijlmermeer nog duidelijk lager te liggen dan voor woningen in de regio. Aan de hand van cijfers uit 2000, 2001 en 2002 is nagegaan in hoeverre de genoemde doelstellingen in de Saneringsaanvragen van 1993 en 1995 zijn behaald. In Tabel A is van het resultaat een overzicht gemaakt: TABEL A Doelstellingen behaald? (volgens cijfers uit 2000/2001/2002) Ja 1. Arbeidsparticipatie 2. Woningmarktpositie 4. Tijdsduur Vernieuwing 5. Differentiatie 6. Huurbeleid afstemmen op concurrentie 7. Huurderving 8. Ontwikkeling mutatiegraad 9. Extra verhuringen 10. Ontwikkeling leegstand 11. Woningzoekenden en nieuwe huurders 12. Onderhoudsuitgaven 13. Tevredenheid bewoners 14. Waardering wijk 15. Aantrekkelijkheid

Nee, wel verbetering

Nee

• • • • • • • • • (• ) • • • •

Bij tabel A zijn de volgende opmerkingen van belang: ♣ ♣

♣

♣

Een groot deel van de genoemde doelstellingen is van ruimtelijk-economische aard. Een aantal doelstellingen valt in de categorie “Nee, wel verbetering”. Strikt genomen is de doelstelling in deze gevallen niet behaald, wel is bij deze doelstellingen een duidelijke ontwikkeling zichtbaar richting de doelstelling. Drie doelstellingen (W oningmarktpositie, Ontwikkeling mutatiegraad en Tevredenheid bewoners) hebben de mutatiegraad als variabele genomen. Juist de mutatiegraad is door de overspannen woningmarktsituatie in Amsterdam sterk beïnvloed. De vraag kan worden gesteld of mutatiegraad voor de woningmarktpositie en de Tevredenheid van de bewoners wel een juiste variabele is. Uit dit onderzoek blijkt dit niet. Voor doelstelling 11. (W oningzoekenden en nieuwe huurders) waren beperkte gegevens beschikbaar.

Cases Door middel van drie cases is gezocht naar de gevolgen van herdifferentiatie in de Bijlmermeer: ♣

Case 1 “De rechte H-buurt”. In de H-buurt vindt zowel renovatie (HoogoordOost en Hofgeest-Oost) als verkoop (Hoogoord-W est en Hofgeest-W est)

10

♣

♣


plaats. Deze complexen werden vergeleken met twee nog niet gerenoveerde H-complexen en met geheel Nieuw Amsterdam. Case 2 “Het Bijlmermuseum”. In het Bijlmermuseum is het gerenoveerde complex Groeneveen vergeleken met vier omliggende nog niet aangepakte complexen en met geheel Nieuw Amsterdam. Case 3 “De Nieuwbouw”. De nieuwbouw bestaat uit vier nieuwbouwgebieden, gedeeltelijk op de plaats van oorspronkelijke hoogbouwcomplexen. Deze gebieden zijn vergeleken met de situatie van de hoogbouw.

De ingrepen in alle cases zijn onderzocht op hun bijdrage aan de doelstellingen. Deze bijdragen zijn in Tabel B samengevat weergegeven. Met ++ is aangegeven dat het betreffende complex zeer goed presteert ten opzichte van het gemiddelde van Nieuw Amsterdam. Een beter dan gemiddelde prestatie is aangegeven met een + en waar geen of een lager dan gemiddelde bijdrage werd gevonden, is dit aangegeven met een -. TABEL B Bijdrage van de cases aan doelstellingen (situatie 2000/2001/2002 vergeleken ten opzichte van situatie 1990 - 1993) Renovatie Verkoop Nieuwbouw Hoogoord Hofgeest GroeneHofgeest veen 2. Woningmarkt+ + + Niet ++ positie bekend 5. Differentiatie + + + + + 6. Huurbeleid af+ + + Nvt ++ stemmen op concurrentie 7. Huurderving + + Nvt + 8. Ontwikkeling + + + Niet bekend ++ mutatiegraad 10. Ontwikkeling ++ Nvt ++ leegstand 11. Woningzoe(+) (-) (-) (+) (+) kenden en nieuwe huurders 12. Onderhouds+ + + Nvt ++ uitgaven 13. Tevredenheid + + + Niet bekend ++ bewoners 15. Aantrekkelijk+ ++ + Nvt Nvt heid Totaal

+/-

+

+

+

++

Vernieuwing totaal + + + + + + (+) + + +

+

11


Bij tabel B zijn de volgende opmerkingen van belang: ♣ ♣

♣

♣

Opgemerkt moet worden dat veel doelstellingen vanuit een ruimtelijkeconomisch gezichtspunt de Vernieuwing benaderen. De nieuwbouw wordt sterk beïnvloed door het gehanteerde toelatingsbeleid: alleen stadsvernieuwingskandidaten kunnen hiervoor in aanmerking komen. Bovendien worden eisen gesteld wat betreft ervaring met huurachterstand en overlast. De investering per renovatiewoning is in de loop van de vernieuwingsperiode verhoogd tot fl. 99.000,-. Dit kan van invloed zijn op de betere prestaties van Hofgeest en Groeneveen ten opzicht van het eerste gerenoveerde Hoogoord. De investering per woning in de nieuwbouw (sloop + nieuwbouw) gaat ver uit boven de investering per renovatiewoning. Hierdoor konden bovendien de huren in de nieuwbouw laag gehouden worden ten opzichte van de hoogbouw.

De methoden van herdifferentiatie in de cases zijn onderzocht op sociaaleconomische, sociaal-culturele en ruimtelijk-economische kenmerken. Niet van alle (van te voren opgestelde) kenmerken was voldoende materiaal beschikbaar. Toch is met de wel verkregen gegevens zo veel mogelijk geprobeerd een richting te vinden waarin de verschillende aspecten zich ontwikkelden en nog ontwikkelen. Met een combinatie van verschillende sociaal-economische factoren kon worden aangetoond, dat een complex met aanvankelijk een zeer lage sociaal-economische waardering (Groeneveen), na een renovatieperiode bovengemiddeld kan presteren. Bij andere complexen (Hoogoord en Hofgeest) bleek dat renovatie niet in alle gevallen ook sociaal-economisch winst oplevert. Verkoop van appartementen bleek wel in staat de sociaal-economische ladder verder te bestijgen. Op complexniveau waren wat betreft de sociaal-culturele invalshoek helaas alleen voldoende gegevens wat betreft leeftijd beschikbaar. Het algemene beeld is een gemiddeld ouderwordende bevolking. Diverse oorzaken waren hier voor aan te wijzen. De vernieuwingsoperatie in de Bijlmermeer zal dit proces versnellen, het sterkst was dat zichtbaar bij de koopwoningen. In de situatie van de Bijlmermeer, met al sinds het ontstaan een jonge bevolking, is deze ontwikkeling geen probleem en eerder teken van stabiliteit van de wijk. Bij de ruimtelijk-economische aspecten zijn, wat ontwikkelingspatroon betreft, overeenkomsten met de sociaal-economische kenmerken te vinden. De mutatiegraad is bij de gerenoveerde complexen gedaald, maar deze ontwikkeling is niet heel veel sterker dan bij de gemiddelde ontwikkeling van geheel Nieuw Amsterdam. Het niveau handhaaft zich tot iets onder dat van het wijkgemiddelde. In de nieuwbouwhuur kon wel duidelijk een nog lagere mutatiegraad en ook een lagere gemiddelde leegstand worden waargenomen. Een bijzonder geval bleef de nieuwbouw in de Bijlmermeer. Op diverse terreinen werden hier positieve bevolkingskenmerken gemeten. Toch is de bevolking in de nieuwbouwhuur door het toelatingsbeleid ‘kunstmatig’ samengesteld en schoongehouden van mogelijke ‘probleemgevallen’, wat betreft overlast en huurbetalingsproblemen. Hierdoor is de kans groot dat deze problemen zich in de hoogbouw geconcentreerd voor blijven doen. De huren van de nieuwbouwwoningen zijn in vergelijking met nieuwbouwhuurwoningen elders laag. Dit heeft te maken met de bijzondere financieringmogelijkheden die de operatie Vernieuwing Bijlmermeer ter beschikking staan. In de Bijlmermeer is gebleken dat hogere inkomens, met name door het aanbieden van koopwoningen, vastgehouden kunnen worden. Ook in andere herstructure-

12


ringswijken is deze samenhang te zien. Of deze wijken ook aantrekkelijker worden voor instroom van elders, is niet bewezen: de belangstelling voor woningen in de Bijlmermeer bleef laag in vergelijking met de regio. De sociale aspecten, zover die gemeten konden worden, zijn tot nog toe minimaal verbeterd. Lichtpunt is wel dat de gemiddelde bewoner van de Bijlmermeer meer vrienden en familie in de buurt heeft wonen dan de gemiddelde Amsterdammer.

13

1

Inleiding

1.1

Aanleiding


Een steeds groter deel van de woningbouw in Nederland richt zich op de bestaande voorraad woningen. Het aanpassen van deze voorraad is een groeiende opgave. De verwachting is dat deze ontwikkeling de komende jaren zal doorgaan. De meeste inspanningen in bestaande wijken zijn tot nu toe verricht in de vooroorlogse wijken. Deze wijken verdienen om diverse redenen zeker de aandacht. Relatief nieuw is de aandacht voor naoorlogse woonwijken. De woningen uit deze bouwperiode vormen nu ruim driekwart van de gehele woningvoorraad in Nederland (VROM, 2001). Ze hebben lange tijd goed gefunctioneerd, maar door verschillende maatschappelijke ontwikkelingen zijn deze wijken steeds vaker onderwerp van een grotere of kleinere ingreep. In § 1.2 zullen deze ontwikkelingen verder worden behandeld. Op diverse plaatsen zijn of worden dan ook herstructureringsplannen in naoorlogse woonwijken uitgevoerd of zijn deze gepland. Herstructurering kan men omschrijven als een reeks van maatregelen, die uit sociale en economische overwegingen genomen worden. De woningvoorraad van naoorlogse wijken wordt vaak beschouwd als eenzijdig. Daardoor wordt bij het toepassen van herstructurering vrijwel altijd herdifferentiatie van woningen als belangrijkste middel ingezet. "De primaire benadering binnen herstructurering is het vergroten van de differentiatie van de woningvoorraad..." (VROM, 1997, p. 77). Met het begrip herdifferentiatie wordt bedoeld het wijzigen van de samenstelling van woningen in een wijk. Op deze manier wordt de eenzijdigheid van het woningbestand bestreden. De verwachtingen van de ingrepen zijn vaak hooggespannen. In de Nota “Stedelijke vernieuwing” noemt VROM bij de gevolgen van herstructurering het volgende: "Zo worden kansen geboden aan draagkrachtige bewoners, die graag in de wijk willen blijven wonen. Ook worden deze wijken aantrekkelijker voor de instroom van elders, zodat het draagvlak voor voorzieningen, de sociale stabiliteit en een gezonde exploitatie in de wijken beter zijn te waarborgen. Tevens wordt zo het draagvlak voor voorzieningen in de wijk vergroot" (VROM, 1997, p. 93). Dat het resultaat totnogtoe niet altijd naar tevredenheid is, kunnen we opmaken uit een analyse van Reinout Kleinhans in “Vitale Stad”, “Maakt herdifferentiatie verschil?”: "De ingrepen lijken nauwelijks of geen effect te hebben gehad op het economisch draagvlak voor voorzieningen, de betrokkenheid bij de buurt en de segreTABEL 1

Omschrijving kernbegrippen Herstructurering (Woning)differentiatie (Woning)herdifferentiatie

Omschrijving Een pakket van ingrepen in de gebouwde omgeving, ingegeven door sociale en economische overwegingen en doeleinden (VROM, 1997) (Het aanbrengen van) verscheidenheid in de woningvoorraad. Het wijzigen van verscheidenheid in de woningvoorraad. Dit kan via verschillende methoden, deze worden genoemd in § 2.4.

14


gatie naar inkomen. Juist op deze terreinen zijn de verwachtingen van herdifferentiatie en herstructurering vaak hoog gespannen." (Kleinhans, 1998). In het onderzoek naar de sociale effecten van gemengd bouwen “Integratie door Differentiatie?” wordt dit verder uitgewerkt. Als aanbeveling wordt hier genoemd: "...bij een fysiek instrument als herstructurering dienen de sociale verwachtingen niet te hooggestemd te zijn. Het bevorderen van vreedzame coëxistentie op buurtniveau is bij herstructurering een realistischer sociaal doel dan het versterken van de sociale integratie (in de zin van meer sociaal “cement”)." (Kleinhans e.a., 2000). De gevolgen van ruimtelijke ingrepen op een wijk en haar bewoners blijken niet altijd helder te zijn. Voor meer duidelijkheid in oorzaak en gevolg van herdifferentiatie is onderzoek nodig. Ook Buys (1997) wijst op meer onderzoek aan het eind van zijn eindconclusie: “Een volgende stap is het monitoren van effecten. Zaken als woonbeleving, leefbaarheid, sociaal-economische bevolkingssamenstelling, de kwaliteit van het voorzieningenniveau, imago en aantrekkingskracht van een wijk zijn in beginsel goed te operationaliseren en (periodiek) te meten. Juist bij wijkontwikkeling is longitudinaal onderzoek van belang. Dergelijk onderzoek zal uiteindelijk wellicht kunnen leiden tot een nadere onderbouwing dan wel bijstelling van een wijkontwikkelingsmodel en zal meer inzicht verschaffen in de betekenis van bevolkingssamenstelling in het geheel aan factoren die de wijkontwikkeling bepalen.” (Buys, 1997, p. 96 e.v.). Met mijn afstudeeronderzoek zou ik graag een bijdrage aan willen leveren aan het onderzoek naar de uitwerking van herdifferentiatie.

1.2

Probleemschets Na de Tweede W ereldoorlog had Nederland lange tijd een grote woningnood. Om dit probleem op te lossen zijn in die tijd veel woningen gebouwd. Nog nooit eerder werden in Nederland zoveel woningen in zo korte tijd gebouwd. Veel steden kregen nieuwe woonwijken, waarbij vaak gebruik werd gemaakt van gestapelde woningbouw. Dit alles had als doel de woningnood uit de weg te ruimen. Het waren toen in veel opzichten fantastische wijken: in vergelijking met voorheen kenden de naoorlogse wijken veel buitenruimte en ze waren geschikt voor de kinderrijke gezinnen van de eerste decennia na de oorlog. In de afgelopen tientallen jaren zijn deze wijken door verschillende ontwikkelingen in een ander licht komen te staan. Eén van de belangrijkste ontwikkelingen is de toegenomen welvaart in Nederland. Hierdoor zijn de gemiddelde woonwensen enorm verhoogd. Door de hogere uitgaven die mogelijk zijn, is de vraag naar grotere woningen met meer comfort sterk gestegen. De consequenties voor naoorlogse woonwijken bleven niet uit. Veel bewoners met een hoger inkomen vertrokken naar grotere woningen en vaak naar eengezinswoningen. Het gemiddelde inkomen in deze wijken daalde fors. Als voorbeeld kunnen we de wijk Pendrecht in Rotterdam nemen. Deze wijk is in de jaren vijftig reeds met een (voor die tijd) doordacht gedifferentieerde woningvoorraad gebouwd. In de wijk werden bouwblokken geplaatst voor ouderen, gezinnen en alleenstaanden. In die tijd hebben die goed gefunctioneerd. Er kwamen inderdaad mensen te wonen uit deze doelgroepen met voornamelijk midden- en lagere inkomens. In de loop van de tijd is de grootte van de oorspronkelijke woningen niet veranderd. W el zijn deze woningen op de woningmarkt relatief klein geworden in vergelijking met het later gebouwde aanbod. Ook de grootte van de kamers zijn voor de huidige eisen klein. Een groot deel van de woningen wordt nu bewoond door

15


mensen met een laag inkomen. Dit heeft weer gevolgen, onder andere voor het draagvlak van voorzieningen in de wijk. Om een keer te brengen in deze situatie vindt herstructurering plaats in Pendrecht, waarbij opnieuw wordt gedifferentieerd. Door bijvoorbeeld het toevoegen van grotere woningen of het slopen van kleine woningen wordt geprobeerd een minder eenzijdige bevolkingsopbouw te creëren. Vanwege het opnieuw differentiëren, spreken we bij herstructurering van herdifferentiatie. Het voorbeeld van Pendrecht kunnen we, voor wat betreft oorzaken van herstructurering, vergelijken met veel andere naoorlogse wijken in Nederland. Al jarenlang wordt in het beleid van stadsvernieuwing woningherdifferentiatie als één van de belangrijkste middelen ingezet. In het bijzonder door de overheid, maar ook door woningcorporaties, werd en wordt geredeneerd dat door het verbeteren van de fysieke omgeving (zoals woningherdifferentiatie) ook de sociaal-economische en de sociaal-culturele integratie bevorderd zal worden. De overheid verwacht door het vergroten van de gevarieerdheid van het woningbestand een fysieke, sociale en culturele kwaliteitsverhoging van woon- en werkmilieus in wijken (VROM, 1997). Van begin af aan is de inzet van het Ministerie van VROM geweest dat herstructurering behalve op fysieke, ook op woningmarkttechnische en sociale aspecten verbetering zou opleveren. Er zijn diverse redenen te noemen om woningherdifferentiatie in te zetten. De volgende problemen worden genoemd waarvoor woningherdifferentiatie een oplossing zou kunnen zijn: ♣ ♣ ♣ ♣ ♣ ♣ ♣

W oningen in naoorlogse wijken zijn woontechnisch slecht bruikbaar. Het draagvlak voor voorzieningen neemt af. Binnen de wijk is nauwelijks een wooncarrière mogelijk. Het woningaanbod van een woningcorporatie is eenzijdig. Een gemeente verliest huishoudens met hogere inkomens. Fysieke problemen met woningen (bouwtechnisch). Er zijn sociale problemen in de wijk die tot uiting komen in bijvoorbeeld criminaliteit.

De meeste van deze problemen komen voort uit ontwikkelingen in de samenleving, zoals de toegenomen welvaart, de veranderingen op het gebied van communicatie, de mobiliteitsontwikkelingen en de individualisering. Kernbegrip van deze ontwikkelingen is de laatstgenoemde ontwikkeling: de individualisering (SCP, 1998). Om meer duidelijkheid aan te brengen in de aard van de zojuist genoemde problemen, zal in § 1.2.1 aandacht worden gegeven aan dit kernbegrip.

16

1.2.1


Individualisering Het begrip individualisering wordt door het Sociaal en Cultureel Planbureau als de meest kernachtige karakterisering van de maatschappelijke dynamiek van de afgelopen 25 jaar aangegeven (SCP, 1994 en 1998). Individualisering heeft naast voordelen, zoals emancipatie en beter opleidingsniveau, ook schaduwzijden. In een sterk geëvolueerde verzorgingsmaatschappij zijn individuen voor hun bestaan niet meer afhankelijk van hun directe omgeving. Dat heeft tot gevolg dat het onderhouden van banden met familie, de buurt, levensbeschouwelijke organisaties en verenigingen een optie wordt in plaats van een noodzaak. Ook de toegenomen mobiliteit en de mogelijkheden van communicatie spelen hierbij mee (SCP, 1998). Het kleiner worden van huishoudens in Nederland is een gevolg van individualisering. De gevolgen van individualisering voor de volkshuisvesting zijn kwantitatief duidelijk. Er worden per honderd inwoners méér woningen gevraagd. Dit proces zal volgens de voorspellingen nog zeker tot 2015 doorgaan. In 1970 was 17% van alle huishoudens een eenpersoonshuishouden; dat aandeel was in de periode tot 1998 reeds verdubbeld. Dit percentage zal nog verder stijgen. Om deze reden is het aantal inwoners van veel naoorlogse wijken sterk gedaald, terwijl het aantal woningen niet gedaald of zelfs gestegen is. Door verschillende ontwikkelingen die de individualisering met zich meebrengt, kunnen naast de voordelen ook nadelen ontstaan. Een voorbeeld hiervan is vereenzaming. "Ons huis is een bastion van veiligheid, voor de voordeur wacht de boze buitenwereld." (SCP, 1998). Volgens W assenberg (1994) leven bewoners in een stabiel woonmilieu meer tevreden en zijn sociale relaties, sociale controle en sociale samenhang sterker. Zowel bewoners als beheerders van woningen streven daarom meestal naar een stabiel woonmilieu, waarin van een “evenwichtige bevolkingsopbouw” sprake is.

1.2.2

Woningherdifferentiatie het antwoord? Het toepassen van woningherdifferentiatie blijkt lang niet altijd het gewenste resultaat op te leveren. Een artikel van Smakman en Musterd kopt juist: "Homogeniteit in plaats van heterogeniteit! ". Als conclusie wordt hier genoemd dat de inkomenssegregatie niet de hoofdoorzaak is van de sociale problematiek in stadsbuurten. W el bestaat een verband tussen de problematiek en de sociale ongelijkheid. Het beleidsinstrument woningherdifferentiatie is volgens Smakman en Musterd dan ook niet effectief. De sociale structuur verandert nauwelijks. Bovendien zouden door woningherdifferentiatie veel echt goedkope woningen verdwijnen, die in de toekomst misschien weer hard nodig zijn. Ruimtelijke herverdeling van de bevolking is volgens hen symptoombestrijding (Smakman en Musterd, 1999). Er wordt steeds meer kritiek geuit op het idee dat de sociale ambities vooral door fysieke ingrepen moeten worden nagestreefd (Kleinhans e.a., 2000). Echter, in een onderzoek naar de sociale effecten van herdifferentiatie van de woningvoorraad, blijkt dat er genoeg andere argumenten zijn om wel voor dit middel te kiezen. De fysieke kwaliteit en het imago van de wijk kunnen hierdoor verbeterd worden. Bovendien kan via woningherdifferentiatie tegemoet worden gekomen aan de groeiende kwaliteitseisen van woonconsumenten. Op wijkniveau is de kans groter dat de wijk bewoners behoudt, die anders hun wooncarrière buiten de wijk zouden hebben vervolgd. In dat geval blijven de bestaande sociale structuur en netwerken gehandhaafd, wat de sociale integratie in de wijk ten goede kan komen (Kleinhans en Veldboer, 1999). Bovendien kan herdifferentiatie voor de gemeente

17


ook van belang zijn om de uitstroom van “carrièremakers” naar andere gemeentes kleiner te maken. Uit deze twee genoemde artikelen blijkt dat niet altijd overeenstemming word gevonden over het nut van woningherdifferentiatie bij herstructurering. Om deze reden wil ik in mijn onderzoek een aantal effecten van woningherdifferentiatie nader gaan belichten.

1.3

Afbakening onderzoek Binnen herstructurering wordt woningherdifferentiatie op veel plaatsen en op veel manieren ingezet. Ook de gevolgen van het herdifferentiëren kunnen op veel manieren gemeten worden. Daarom is in deze paragraaf de afbakening van dit onderzoek beschreven. Eerst volgt nu de gebiedsafbakening, daarna de effectenafbakening. Gebiedsafbakening Herdifferentiatie kan via verschillende methoden plaatsvinden. In § 2.4 is een inventarisatie van uiteenlopende methoden gemaakt. In dit onderzoek zullen enkele van deze methoden worden onderzocht om verschil in effect proberen te vinden. Om een mogelijke samenhang tussen methoden en effecten te vinden, is het van belang dat andere factoren zo weinig mogelijk meespelen. Omgevingsfactoren verschillen per locatie waar herdifferentiatie plaatsvindt. Verschillen kunnen bijvoorbeeld te vinden zijn in de situatie van de woningmarkt, de grootte van de wijk of de relatie met de rest van de stad. Deze contextverschillen maken een vergelijking van effecten tussen verschillende herdifferentiatieprojecten moeilijker. Met deze achtergrond is gezocht naar locaties waar herdifferentiatie op verschillende manieren wordt toegepast èn waar zo weinig mogelijk contextverschillen te vinden zijn. Uiteindelijk is gekozen voor één wijk in Nederland. In deze wijk zijn verschillende methoden van herdifferentiatie toegepast, terwijl de omgevingsfactoren tussen de projecten tot een minimum beperkt blijven. Om deze redenen is als onderzoeksterrein de Amsterdamse wijk Bijlmermeer gekozen. De Bijlmermeer, een grote uitbreidingswijk van Amsterdam, werd in de jaren zestig ontworpen met oorspronkelijk 90% hoogbouw. Eind jaren zestig en in de jaren zeventig is het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan grotendeels gebouwd. Al vanaf de jaren zeventig ontstonden veel problemen op zowel economisch als sociaal gebied in deze wijk. In de jaren tachtig zijn relatief kleinschalige pogingen ondernomen als oplossing voor de problemen; toch bestreden deze maatregelen de problemen niet afdoende. In 1992 werd het besluit genomen de Bijlmermeer een ingrijpende herstructurering te laten ondergaan. Hoofdstuk 3 beschrijft diverse aspecten betreffende de Bijlmermeer, vanaf de eerste plannen tot en met de laatste ontwikkeling van de Vernieuwing. Daarna zullen in hoofdstuk 4 een drietal cases behandeld worden, waarbij methoden van herdifferentiatie in de Bijlmermeer worden onderzocht. Effectenafbakening Het effect van woningherdifferentiatie zou in theorie op veel terreinen te meten kunnen zijn. Vanwege de bedoelde sociale en culturele kwaliteitsverbetering door herdifferentiatie (VROM, 1997) is dit onderzoek gericht op de gevolgen voor de bewoner. W at gebeurt er met hem of haar? Kenmerken zoals leeftijd, huishoudenssamenstelling en inkomen spelen daarbij mee. Is de bewoner huurder dan speelt de verhuurder een belangrijke rol. Deze is in dat geval immers eigenaar van de woning. Daarom worden bovendien aspecten van de verhuurder in het proces onder-

18


zocht. Daarbij komen onderwerpen als woningvoorraad, verhuurbaarheid en marktpositie bijvoorbeeld aan de orde. In § 2.5 zijn kenmerken van bewoners en van de woningvoorraad geïnventariseerd die worden gebruikt in het praktijkonderzoek.

1.4

Doelstelling In dit onderzoek staat de Bijlmermeer als onderzoeksterrein centraal. Doel Het doel van het onderzoek is helderheid te brengen in de gevolgen van woningherdifferentiatie op bewonerskenmerken in de Bijlmermeer. Op basis van de resultaten uit de Bijlmermeer zijn daarnaast de gevolgen voor naoorlogse woonwijken elders in Nederland ook onderdeel van het doel. Vraagstelling W orden met betrekking tot de bewoners de doelstellingen van woningherdifferentiatie, die zijn geformuleerd in de Eerste (1993) en de Tweede Saneringsaanvraag (1995) voor de Bijlmermeer, gehaald? W at zijn de bedoelde en de onbedoelde effecten, in het bijzonder wat betreft de bewonerskenmerken?

1.5

Onderzoeksvragen Om de effecten vast te stellen, zijn de onderzoeksvragen verdeeld in vier stappen: 1. 2. 3. 4.

Beschrijving van de situatie voor de aanpak Beschrijving van de ingrepen Beschrijving van de situatie na de aanpak Evaluatie

Hieronder volgen per onderdeel de onderzoeksvragen. Bij elke vraag is of zijn de (sub)paragraaf of paragrafen vermeld waar de onderzoeksvraag behandeld wordt.

19

1. A

B C

2. A B

3. A

B C D

4. A B C

D


Situatie voor de aanpak W at zijn de kenmerken van de Bijlmermeer? (§ 3.1) ♣ W oningen ♣ W oonomgeving ♣ Bewoners ♣ Sociaal-economisch ♣ Sociaal-cultureel ♣ Ruimtelijk-economisch (deze begrippen worden beschreven in § 2.1.1) W elke problemen waren er voor wie? (§ 3.1.4) W at waren de doelstellingen van herstructurering? (§ 3.2.2) Ingrepen W elke ingrepen hebben plaatsgehad of zijn gepland bij de herstructurering in de Bijlmermeer? (§ 3.2.3) W elke verschillende methoden van woningherdifferentiatie zijn toegepast in de Bijlmermeer? (§ 3.3, een algemeen overzicht van herdifferentiatiemethoden is te vinden in § 2.4) Gevolgen W elke effecten van de verschillende ingrepen van woningdifferentiatie zijn te vinden in de kenmerken van bewoners op ♣ Sociaal-economisch ♣ Sociaal-cultureel ♣ Ruimtelijk-economisch gebied? (§ 4.2, § 4.3, § 4.4 en § 5.1) (In hoeverre) zijn met de ingrepen de doelstellingen gehaald? (§ 5.2.1) W at zijn de bedoelde en onbedoelde gevolgen en in welke gevolgen is eventueel voorzien? (§ 5.1, § 5.2 en § 6.1) Is er een ontwikkeling van gevolgen te zien na verloop van tijd? (§ 6.3) (Het zou bijvoorbeeld kunnen zijn dat gevolgen pas na jaren zichtbaar worden en nog niet enkele maanden na de ingreep). Evaluatie W elke gevolgen zijn positief en welke gevolgen negatief? (§ 6.1) W aarin verschillen de effecten tussen de verschillende methoden van woningherdifferentiatie? (§ 6.2) W at zijn de toekomstverwachtingen van deze ingrepen en welke mogelijkheden kunnen worden aangewend voor de Bijlmermeer wat betreft woningherdifferentiatie? (§ 6.3 en § 6.5) W at is de betekenis van deze resultaten voor het toepassen van woningherdifferentiatie in het algemeen in naoorlogse wijken in Nederland? (§ 6.4 en § 6.5)

20

1.6


Opzet Aan de hand van de onderzoeksvragen werd met de volgende aanpak te werk gegaan:

1.6.1

Gegevens inventariseren Het inventariseren van de gegevens bestond uit twee delen: als eerste een algemeen literatuuronderzoek naar woningherdifferentiatie en als tweede het zoeken naar oorzaak en gevolg van herdifferentiatie in de Bijlmermeer. Algemeen literatuuronderzoek Het resultaat van het algemene literatuuronderzoek is te vinden in hoofdstuk 2. Herdifferentiatie in naoorlogse woonwijken in Nederland staat in dat hoofdstuk centraal. Motieven, theorieën en onderzoeken naar ervaringen van herdifferentiatie komen hier aan bod. Daarbij is in het bijzonder gezocht naar een relatie tussen sociale problemen in een wijk en het toepassen van herdifferentiatie. Verder worden de verschillende methoden van herdifferentiatie geïnventariseerd. Tot slot van dit deel worden uit de onderzochte literatuur kenmerken van bewoners en woningvoorraad beschreven. Deze kenmerken worden later bij de cases in de Bijlmermeer gebruikt. Praktijkonderzoek Na het algemene onderzoek richt hoofdstuk 3 zich op één wijk in Nederland: de Bijlmermeer. Allereerst is de geschiedenis van de Bijlmermeer bestudeerd (§ 3.1). Hierbij wordt de situatie voor herstructurering van de woningen, bewoners en woonomgeving beschreven (onderzoeksvraag 1A). Ook de problemen voorafgaand aan de herstructurering worden genoemd (onderzoeksvraag 1B). Vervolgens is de totstandkoming van de herstructureringsplannen beschreven (§ 3.2). Daarbij zijn de doelstellingen en maatregelen geïnventariseerd (onderzoeksvragen 1C en 2A). Binnen de maatregelen van herstructurering is daarna gezocht naar ingrepen met herdifferentiatie als doel (onderzoeksvraag 2B, § 3.3). Om effecten van herdifferentiatie te vinden (onderzoeksvraag 3A) zijn in hoofdstuk 4 enkele gebieden binnen de Bijlmermeer gekozen voor verder onderzoek. In deze onderzoek wordt primair naar de gevolgen van woningdifferentiatie gezocht. Daarom zijn gebieden waar andere factoren sterk overheersen niet geschikt om mee te nemen in het onderzoek. Binnen elk van de drie gekozen gebieden zijn één of meerdere vormen van herdifferentiatie te vinden. Deze vormen van herdifferentiatie zijn daarna binnen het gebied met elkaar en/of met de gehele situatie van de Bijlmermeer vergeleken. Toch zullen altijd andere factoren dan herstructurering ook meespelen. Met deze factoren zal bij de te onderzoeken cases zo veel mogelijk rekening worden gehouden. Om de effecten van plaatselijke factoren enigszins te omzeilen worden de wèl geherdifferentieerde gebieden vergeleken met gebieden waar (nog) geen woningherdifferentiatie heeft plaatsgevonden. Voor de vergelijking van de verschillende methoden van herdifferentiatie zijn kenmerken van bewoners en woningvoorraad van deze gebieden nodig van voor en van na de ingrepen. De kenmerken die daarvoor in aanmerking kwamen, waren reeds geïnventariseerd bij het algemeen literatuuronderzoek in hoofdstuk 2. Niet alle gegevens van deze kenmerken van voor en na de ingreep zijn gevonden voor de onderzochte gebieden. W elke gegevens wel en welke gegevens niet gevonden zijn, is beschreven in § 4.1.2.

21


Alle informatie die nodig was voor het praktijkonderzoek is in de eerste plaats gezocht in bestaande literatuur en statistieken. Een deel hiervan is gevonden dankzij contactpersonen van de gemeente Amsterdam, de Stedelijke W oningdienst Amsterdam, het stadsdeel Zuidoost en de woningcorporatie Patrimonium. Ook onderzoeker W assenberg van onderzoeksinstituut OTB heeft mij advies gegeven bij het zoeken naar gegevens. Ten slotte is via e-mail, post, telefoongesprekken en afspraken met contactpersonen van de vier instanties geprobeerd de benodigde informatie zo compleet mogelijk te maken. De ontvangen gegevens zijn verwerkt om vergelijking per kenmerk mogelijk te maken. Hiervoor zijn tabellen en grafieken samengesteld, die te vinden zijn in de bijlagen van dit onderzoek.

1.6.2

Evaluatie Bij elke case zijn met gegevens van elk beschikbaar kenmerk de verschillen tussen de onderzochte gebieden beschreven. Elke case is afgesloten met een opsomming van de gevonden verbanden tussen de ingrepen onderling en/of met situaties waar geen ingreep had plaatsgevonden. In hoofdstuk 5 worden in § 5.1 de gevolgen en ontwikkelingen van de gehele Bijlmermeer beschreven. Daarna wordt in § 5.2.1 bekeken in hoeverre de doelstellingen uit § 3.2.2 zijn behaald (onderzoeksvraag 3B). De cases van hoofdstuk 4 komen in § 5.2.2 weer bij elkaar. Hier worden de resultaten uit de cases met de doelstellingen vergeleken. In hoeverre werken deze mee aan de doelstellingen? In hoofdstuk 6 worden de gevolgen beoordeeld en ingedeeld naar positieve en negatieve resultaten in § 6.1 (onderzoeksvraag 4A). Verder worden overeenkomsten en verschillen gezocht tussen de effecten van de verschillende vormen van herdifferentiatie in § 6.2 (onderzoeksvraag 4B). Vervolgens is gezocht naar een ontwikkeling van de gevolgen in de tijd in § 6.3 (onderzoeksvraag 3D). Daarbij zijn tevens de toekomstverwachtingen beschreven (deel van onderzoeksvraag 4C). In § 6.4 zijn de vernieuwingsoperatie in de Bijlmermeer en de uitkomsten van dit onderzoek vergeleken met andere herstructureringsprojecten in Nederland (onderzoeksvraag 4D). Tot slot van dit onderzoek zijn in § 6.5 de slotconclusie en de aanbevelingen neergezet (deel van onderzoeksvraag 4C).

22

2


Herdifferentiatie van w oningen en bevolking

In dit hoofdstuk wordt het begrip woningherdifferentiatie in het algemeen behandeld. Hiervoor is literatuurstudie gedaan, waarbij gezocht is naar bestaande theorieën over het functioneren van woningherdifferentiatie. Allereerst komen in § 2.1 verschillende motieven die voor herdifferentiatie aangedragen worden aan de orde. Vervolgens zal in § 2.2 worden ingegaan op de relatie tussen probleem en oplossing. De invloed van herdifferentiatie op het sociale klimaat in een buurt zal in § 2.3 aan bod komen. Daarna volgt een beschrijving van de verschillende methoden waarop herdifferentiatie wordt toegepast in § 2.4. Tot slot van dit hoofdstuk wordt in § 2.5 herdifferentiatie ijkbaar gemaakt met een aantal kenmerken van bewoners en woningvoorraad. Deze meetbare kenmerken zullen in de cases van de Bijlmermeer in hoofdstuk 4 gebruikt zullen worden.

2.1

Motieven voor herdifferentiatie Al vanaf de vroeg-naoorlogse architectonische ontwerpen, maar ook in het ruimtelijk beleid van de afgelopen vijfentwintig jaar zijn spreiding, concentratie, segregatie en differentiatie van bevolking belangrijke onderwerpen. Vanaf begin jaren negentig komt de wens om in de bevolkingssamenstelling in te grijpen steeds hoger op de politieke en beleidsagenda, culminerend in het huidige herstructureringsbeleid (Kleinhans e.a., 2000). In § 2.1.1 zal gekeken worden naar herdifferentiatie in nationaal beleid; daarna zullen in § 2.1.2 motieven voor herdifferentiatie worden ingedeeld naar een indeling van Buys (1997).

2.1.1

Herdifferentiatie in beleid Herdifferentiatie is een belangrijk instrument van herstructureringsbeleid. De aanleiding voor herstructurering kan op verschillende gebieden te vinden zijn. W oonverkenningen MMXXX van VROM (1997) zegt het volgende hierover: "Hoewel herstructurering vooral fysieke ingrepen betreft, kan de aanleiding ervoor zowel op het sociale, functionele als ecologische vlak liggen. Doorgaans zijn de sociale aspecten bepalend voor de herstructurering van een wijk of buurt.” (VROM, 1997, p. 88). Zoals al in § 1.1 werd aangehaald, noemt de nota “Stedelijke Vernieuwing” uit 1997 het vergroten van de differentiatie van de woningvoorraad de primaire benadering binnen herstructurering. “Ook in rapporten van steden (G4 en VROM, 1996), in Kamerstukken, in verslagen van discussies en studiedagen en in de concrete plannen van woningcorporaties keert steeds de stelling terug dat het instrumentarium van de volkshuisvesting en met name “het differentiëren van de woningvoorraad” een cruciaal onderdeel is van de stedelijke vernieuwing” (VROM, 2000). In het rapport “Grotestedenbeleid”, geschreven door de Algemene Rekenkamer in 2001, wordt “gedifferentieerd woon- en leefmilieu” als opgave genoemd voor de eerste convenantsperiode (1995-2000). Herdifferentiatie valt hier onder het Cluster

23


Leefbaarheid bedoeld om “ruimtelijke segregatie in concentratiewijken van kansarmen tegen te gaan”. “De leefbaarheid van de stad, en vooral van de meest bedreigde wijken, zal in de convenantsperiode aanmerkelijk moeten verbeteren” Als IJkpunten worden genoemd: overlast, onveiligheid, kwaliteit woonomgeving, gemiddeld inkomen, aard verhuisbewegingen en gemiddelde omvang van publieke én private investeringen in de wijk. In een voetnoot wordt toegegeven dat de ijkpunten het beoogde resultaat niet geheel afdekken. Bovendien wordt vermeld dat “de in het resultaat en (in) de ijkpunten genoemde begrippen bij gebrek aan nadere definiëring niet direct toetsbaar zijn” (Algemene Rekenkamer, 2001, p. 71). Hieruit kunnen we opmerken dat het niet eenvoudig is het beoogde resultaat vast te leggen en ook te controleren.

2.1.2

Indeling motieven door Buys A. Buys (1997) heeft een indeling met drie benaderingen voor herdifferentiatie gemaakt. Kleinhans e.a. (2000) hebben deze indeling overgenomen in het rapport “Integratie door Differentiatie”: "In elke invalshoek staan andere actoren en termen centraal en ook de probleemanalyses, de motieven, de doelen en de verwachtingen lopen uiteen. Buys typeert de benaderingswijzen als 1. de sociaal-economische invalshoek, 2. de sociaal-culturele invalshoek en 3. de ruimtelijk-economische invalshoek." (Kleinhans e.a., 2000, p. 13). De drie benaderingen van motieven voor woningherdifferentiatie van Buys worden hier kort uitgelegd: ♣

♣

♣

Sociaal-economisch Centraal hierin staat de weinig gunstige situatie en het perspectief van minderdraagkrachtigen, lage inkomensgroepen, lager opgeleiden, werklozen en uitkeringsgerechtigden. Sociaal-cultureel Het brandpunt in deze benadering vormen de onderlinge relaties tussen bevolkingsgroepen op buurtniveau. Betrokkenheid bij de woonomgeving, sociale samenhang, gevoelens van sociale veiligheid, afwijkend gedrag, criminaliteit en tevredenheid zijn hierbij belangrijke begrippen. Ruimtelijk-economisch Anders dan bij de twee sociale benaderingen staat hierbij niet het belang van bewoners voorop, maar het belang van het betreffende gebied: de wijk of zelfs de hele stad.

Kleinhans e.a. (2000, p. 19) hebben de problemen die zich voordeden in een aantal wijken waar herstructurering van 1997 tot en met 1999 werd toegepast, ondergebracht bij de bovenstaande benaderingen. Een hoofdindeling van problemen ontstaat dan als volgt: ♣ ♣ ♣

Segregatie-effecten in de zin van “inkomenswijken” Zwakker wordende sociale structuur Verslechterende marktpositie van de wijk

Bij elke wijk is een gewichtsvolgorde te maken van de verschillende benaderingen.

2.2

Relatie tussen probleem en oplossing Kleinhans e.a. ontdekten in hun onderzoek dat in de aanvragen voor herdifferentiatie veel nadruk wordt gelegd op de huidige problematische situatie in de plangebie-

24


den. Meestal is sprake van een keten van in elkaar grijpende reacties, waarbij oorzaak en gevolg soms maar moeilijk te onderscheiden zijn. Dit wordt merendeels aangeduid als een neergaande spiraal van verpaupering of verloedering. Vaak wordt gewezen op elkaar versterkende fysieke en sociale problemen, waardoor de status van de buurt en de positie van de (meeste) bewoners verslechteren. Vrijwel overal zien Kleinhans e.a. dat in de aanvragen aan “de basiseis van een eenzijdige woningvoorraad” voldaan wordt. In een groot aantal aanvragen wordt bovendien expliciet een koppeling gelegd tussen de opbouw van de woningvoorraad en de “problematische” samenstelling van de bevolking. Even verderop in het onderzoek (Kleinhans e.a., 2000) worden deze problemen verder uiteengezet: “De meeste plangebieden zitten in een proces van selectieve migratie. Het resultaat hiervan is een “toenemende concentratie van lage inkomens en allochtonen”. Hieruit volgt bijna altijd een hoog werkloosheidpercentage en een slecht imago van de wijk” (Kleinhans e.a., 2000, p. 20). Een ander “vast” onderdeel in de aanvragen betreffen de leefbaarheidproblemen. Genoemd worden bijna standaard: overlast, vervuiling, verloedering en onveiligheid. Daarnaast komen ook in deze rij voor: dalende zorg voor woningen, vandalisme, criminaliteit, drugs, relletjes en onbeheersbaarheid. Bij de subjectieve dimensie van leefbaarheid wordt doorgaans gesteld dat het sociale klimaat onder druk staat. De relatie tussen ruimtelijk-economische doelstellingen en het toepassen van woningherdifferentiatie is volgens Kleinhans e.a. (2000, p. 23) het meest helder. "Herdifferentiatie van woningen wordt expliciet ingezet om de verslechterende positie op de woningmarkt tegen te gaan." Bij de andere twee categorieën van problemen ligt het volgens de onderzoeker anders. "De aanvragende gemeenten hebben in hun beschouwing wel de nodige aandacht voor sociaal-culturele en sociaaleconomische problemen, maar vooral de ruimtelijk-economische doelstellingen en resultaten staan hen bij woningdifferentiatie het helderst voor ogen. (...) Uit de begeleidende informatie kan worden opgemaakt dat zij wel op de hoogte zijn van sociale problemen, maar tegelijkertijd lijkt de kennis van sociaal beleid en de daarbij behorende doelstellingen en mogelijkheden minder doorgedrongen." In alle 36 onderzochte aanvragen voor herstructurering speelde de ruimtelijk-economische doelstelling de belangrijkste of op één na de belangrijkste doelstelling. Opvallend is wel wat wordt gezegd over problemen op de andere twee gebieden: "sociaal-culturele en sociaal-economische problemen worden in veel diagnoses gezien als “harde” indicatoren voor de achteruitgang van de wijk en soms als op zichzelf staande aanleidingen om in te grijpen. In de oplossingssfeer houdt men zich op het sociale terrein echter op de vlakte." (Kleinhans e.a., 2000, p. 25). Buys (1997) onderzocht vijf praktijkvoorbeelden van “differentiatie van de woningvoorraad”. In zijn conclusie wordt als eerste genoemd dat in de probleemanalyse van lokale partijen en de daaraan gekoppelde beleidsdoelstellingen de zorg om de aantrekkingskracht (of marktpositie) van de wijk overheerst. Volgens Buys zijn de sterkste argumenten voor een gedifferentieerd woningaanbod wat betreft prijs en kwaliteit afkomstig uit de ruimtelijk-economische benadering. Deze hebben weinig te maken met de risico’s die uitgaan van een eenzijdig woningaanbod. Kleinhans e.a. trekken als conclusie dat bij woningdifferentiatie het verband tussen probleem en oplossing op zijn zachtst gezegd onscherp is. "Veel gemeenten weten precies wat de schaduwzijden van een “onevenwichtige” bevolking zijn en suggereren vervolgens (impliciet) dat een gemengde bevolking een voorwaarde is voor een goed leefmilieu. Aan een explicitering van die “goede sociale balans” komt men echter niet toe." (Kleinhans e.a., 2000, p. 25). Buys omschrijft zijn conclusie iets anders: “Leefbaarheidproblemen worden vooral als afgeleide problemen gezien, als

25


symptomatisch voor de verminderde aantrekkingskracht van de wijk en als katalysator in het vervalproces. Ook de samenstelling van de bevolking wordt meer beschouwd als signaal van verminderde aantrekkelijkheid dan als probleem op zich. Alleen in (het praktijkvoorbeeld, LB) Den Haag vormde het bestrijden van “gesegregeerde inkomenswijken” de primaire beleidsdoelstelling” (Buys, 1997, p. 94). Het probleemoplossend vermogen van herdifferentiatie op sociaal-culturele en sociaal-economische problemen blijkt uit het bovenstaande het meest onduidelijk te zijn. In de volgende paragraaf zal deze relatie verder worden onderzocht.

2.3

Invloed van herdifferentiatie op sociale problemen Zoals al in de vorige paragraaf is gezegd, wordt eenzijdigheid van woningvoorraad en bevolking aan de basis van de probleemanalyses van vrijwel alle herstructureringsplannen die differentiatie als instrument bevatten, gelegd. Toch horen we ook tegengeluiden, zoals in een onderzoek van Kempen en Musterd (1991). Volgens hen moet de sleutel tot het goed functioneren van hoogbouwcomplexen vooral gezocht worden in de mate van homogeniteit van de aanwezige woonbevolking. De minder gewenste hoogbouwflats hebben in hun onderzoek daarentegen een extreem heterogene bevolkingssamenstelling (Musterd en Sandwijk, 1991, p. 23). W e zoeken nog iets verder naar wat homogeniteit inhoudt. Kleinhans e.a. (2000) noemen in hun rapport dat de ene vorm van eenzijdigheid de andere niet is. Sociaal-economische homogeniteit wordt vooral als probleem gezien, “slecht” voor de economische kansen van bewoners. Sociaal-culturele homogeniteit wordt juist vaak als een positief goed beschouwd (als tot op zekere hoogte essentieel voor de leefbaarheid en de sociale integratie). Kleinhans e.a. constateren dat de grootste gemene deler in de standpunten van overheden en beleidsbeschouwers is dat de combinatie van sociaal-economische eenzijdigheid en sociaal-culturele verscheidenheid leidt tot leefbaarheidproblemen. Elders zeggen Kleinhans e.a. het volgende: “Differentiatie kan ten aanzien van de omgangsvormen verschillende effecten tegelijkertijd teweegbrengen, zo lijkt het. Spanningen kunnen er door afnemen, maar de onverschilligheid ten opzichte van elkaar kan ook toenemen. Het wetenschappelijke betoog ten aanzien van het probleemoplossend vermogen van differentiatie in sociaal-culturele zin vertoont op veel van deze punten intern grote verschillen” (Kleinhans e.a., 2000, p. 48). Door de vaak grote verschillen in gezichtspunten is het niet eenvoudig om een eenduidige conclusie te trekken over de sociale effecten van differentiatie op een buurt. Kleinhans e.a. noemen het, mede door de verschillen in lokale condities, “extra moeilijk” een algemene uitspraak te doen. “Als we dat toch doen, komt het er kort gezegd op neer dat het, gezien de bestaande inzichten, hoogst onwaarschijnlijk is dat via woningdifferentiatie een bijdrage aan de bestrijding van de kansarmoede kan worden geleverd. W ellicht kunnen er wel (gematigde) positieve effecten op het leefmilieu en de sociale integratie optreden” (Kleinhans e.a., 2000, p. 49). Buys (1997) vult dit aan in zijn eindconclusie: “Hoewel differentiatie in het beleid veelal als doel op zich wordt gepresenteerd, liggen de werkelijke doelstellingen verder weg, namelijk in het tegengaan en voorkómen van een negatieve wijkontwikkeling en in het bevorderen van aantrekkelijke leefbare wijken. De verwachtingen zijn hooggespannen. Als deze studie echter iets heeft duidelijk gemaakt dan is het dat veel verwachtingen gestoeld zijn op veronderstelde effecten die op zijn minst complex zijn, misschien niet eens zullen optreden en soms niet met elkaar zijn te

26


verenigen. De teleurstelling lijkt ingebakken als straks blijkt dat differentiatie niet het wondermiddel is tegen alle problemen in een wijk.” (Buys, 1997, p. 96). Een positief punt van herdifferentiatie op de sociale structuur van een wijk is wel te vinden in het behouden van de huidige bewoners. Hooimeijer en Buys (2000) noemen in hun artikel “Vitaliteit en omgevingskwaliteit” het volgende: “Fysieke ingrepen kunnen niet alles oplossen maar wel een belangrijke bijdrage leveren. Differentiatie van de woningvoorraad kan mensen voor de buurt behouden (ook door Kleinhans e.a. erkend, 2000) en stelt nieuwe vestigers in staat een positieve keuze te maken voor de buurt.” Ook Van der Flier en Thomsen noemen in het artikel “Het roer om?” het in stand houden van bestaande sociale netwerken als voordeel: “Differentiatie van de voorraad stelt mensen die gehecht zijn aan de buurt (veelal ouderen), maar willen verhuizen naar een meer geschikte woning, in staat om een positieve keuze voor de buurt te maken en mee te werken aan de vernieuwing. Bestaande sociale netwerken kunnen daardoor in stand blijven” (Van der Flier en Thomsen, 2000). Van den Bogaard noemt in dit kader in haar artikel “W onen en gezondheid: liggen er nog taken?” onder de “interventie” differentiatie de aandacht voor de beoogde doelgroepen en doorstroming die daardoor ontstaat (Van der Boogaard, 2000). W at betreft het “vasthouden van mensen” wordt Buys nogmaals aangehaald. Als conclusie van de vijf onderzochte wijken zegt hij dat deze projecten “laten zien dat differentiatie van het woningaanbod in bestaande wijken door het toevoegen van koopwoningen gezorgd heeft voor het vasthouden dan wel aantrekken van mensen met een hoger inkomen, hetgeen ook de bedoeling was.” (Buys, 1997, p. 94). W el noemt Buys direct aansluitend op het bovenstaande dat de langere termijn effecten nog moeten blijken in het complexe geheel van wijkontwikkeling. “Er zijn tussen de projecten aanzienlijke verschillen te constateren wat betreft herkomst van de kopers (eigen buurt of juist niet) en betrokkenheid op de buurt.” (Buys, 1997, p. 94). Hooimeijer en Buys noemen ook in hetzelfde genoemde artikel: “Behoud en herstel leiden lang niet altijd tot de gewenste uitkomsten. Dit blijkt uit het feit dat nogal wat stadsvernieuwingswijken nu opnieuw tot de minst vitale moeten worden gerekend en bewoners kennen die uitermate ontevreden zijn over hun omgeving.

2.4

Methoden van herdifferentiatie Herdifferentiatie kan op verschillende manieren plaatsvinden. Kleinhans e.a. zeggen het volgende: "W oningdifferentiatie = (het aanbrengen van) verscheidenheid in de woningvoorraad. Dit kan een scala aan maatregelen behelzen, zoals sloop/nieuwbouw, samenvoeging, ingrijpende renovatie of “upgrading”, aftopping of optopping van flats, verkoop van sociale huurwoningen, splitsing, het aanbrengen van bijzondere voorzieningen en huurbeleid." (Kleinhans e.a., 2000, p. 16). De genoemde ingrepen zijn in een aantal categorieën in te delen. Als eerste kunnen de maatregelen om herdifferentiatie toe te passen worden verdeeld in twee groepen: fysieke en niet-fysieke maatregelen. Onder niet-fysieke maatregelen vallen verkoop van sociale huurwoningen en wijzigingen in huurbeleid. De overige maatregelen, die Kleinhans e.a. hierboven noemen, vallen onder fysieke maatregelen. Onder fysieke maatregelen verstaan we maatregelen die de woning, het woongebouw of de woonomgeving betreffen, zoals groenvoorziening en infrastructuur. Dit onderzoek zal zich zoveel als nodig is beperken tot maatregelen die de woningen en eventueel het woongebouw (complex) betreffen. De fysieke maatregelen aan woningen zijn verder in te delen in mate van ingrijpendheid. Sloop/nieuwbouw kan gezien worden als meest ingrijpend. Een tussencategorie wordt gevormd door aan-

27


bouw, aftopping of optopping flats. Bij deze maatregelen blijft (een deel van) de bestaande woningen behouden. De overige ingrepen kunnen beschouwd worden als wijzigingen aan bestaande woningen. In het verdere onderzoek is het de bedoeling de genoemde categorieën te onderscheiden en via deze indeling verschil in effecten te kunnen meten.

2.5

Kenmerken van bewoners en woningvoorraad voor en na herdifferentiatie In deze paragraaf worden een aantal kenmerken, waar naar gezocht is in de Bijlmermeer, geïnventariseerd. Zoals in de doelstelling is aangegeven staan de kenmerken van bewoners centraal. Daarnaast is ook gekeken worden naar veranderingen voor de belangrijkste verhuurder in de Bijlmermeer. De kenmerken zijn ingedeeld naar de hoofdindeling van motieven voor herdifferentiatie die Buys (1997) noemt, zoals beschreven is in § 2.1.1. Sociaal-economische kenmerken ♣ Inkomensgegevens ♣ Huurachterstand ♣ Gebruik van huursubsidie ♣ Inkomensbron ♣ W erkloosheidscijfers ♣ Opleiding Sociaal-culturele kenmerken Zoals in § 2.1.1 beschreven, staan de onderlinge relaties op buurtniveau bij deze benadering centraal. Kleinhans e.a. (2000, p. 92) onderscheiden bij sociale integratie in de buurt drie niveaus. Hieronder worden deze niveaus genoemd met een aantal kenmerken: Niveau 1 ♣ Participatie (deelname aan het sociale verkeer ongeacht diepgang) ♣ Gebruik van wijkgebonden voorzieningen door bewoners(groepen) ♣ Laagdrempelige alledaagse ontmoetingen ♣ W ederzijdse herkenning tussen buurtbewoners Niveau 2 ♣ Interactie (actieve ontmoetingen tussen individuen en groepen) ♣ Aanwezigheid van buurtnetwerken Niveau 3 ♣ Verstandhouding (de “chemie” tussen individuen en groepen) ♣ Ervaren respect, uitgedrukt in wederzijds gedogen of accepteren ♣ Aanpassing of assimilatie bij sociale “vermenging” Bij niveau 1 spelen de voorzieningen in de wijk een rol. Voorzieningen in de wijk kunnen bijvoorbeeld zijn: winkelcentra, kinderspeelplaatsen, religieuze centra en scholen. Het meten van het gebruik van deze voorzieningen zou uitgebreid onderzoek vragen. Bovendien zijn ook gegevens van voor de ingreep nodig, die niet altijd meer beschikbaar zijn. Bij een aantal van deze voorzieningen speelt de gezinssituatie, leeftijd en etniciteit een grote rol. Deze drie kenmerken waren voor dit onderzoek eenvoudiger te vinden:

28

♣ ♣ ♣


Huishoudensamenstelling Leeftijd Etniciteit of geboorteland

Niveau 2 en 3 zijn niet eenvoudig direct te meten. Om deze kenmerken te meten zou een uitgebreid onderzoek onder bewoners nodig zijn. W el zijn andere belangrijke indicatoren te gebruiken die samenhangen met de sociaal-culturele doelstelling. Gegevens van deze indicatoren die relatief beter beschikbaar zijn, worden ook genoemd door Buys (1997): ♣ ♣ ♣ ♣ ♣ ♣ ♣ ♣ ♣

Medeverantwoordelijkheidgevoel Gehechtheid Rapportcijfers woon- en leefklimaat Gevoelens van sociale veiligheid Afwijkend gedrag, zoals drugsoverlast Criminaliteit Tevredenheid Sociale kwaliteit Vrienden en familie in de buurt

29


Ruimtelijk-economische kenmerken Zoals al genoemd in § 2.1.1 beslaan de ruimtelijk-economische gevolgen van herdifferentiatie een bepaald gebied of wijk en hebben slechts indirect met de bewoner te maken. Veel factoren zouden hierbij genoemd kunnen worden. Enkele ruimtelijkeconomische gevolgen, welke invloed hebben op de bewoner, worden meegenomen in dit onderzoek: ♣ ♣ ♣ ♣ ♣ ♣ ♣ ♣ ♣ ♣ ♣

2.6

W oningmarktpositie Gemiddelde leegstand Mutatiegraad (Economische) situatie van de verhuurder Kosten door klachten Kosten van de verhuurder bij mutatie Resultaten verhuurder Onderhoudskosten Verhouding brutohuur/nettohuur W oonduur Reacties op advertenties in W oonkrant

Samenvatting en Conclusies hoofdstuk 2 Uit diverse nota’s, rapporten, Kamerstukken, discussies en concrete plannen ku nnen we opmaken dat herdifferentiatie een belangrijke plaats inneemt binnen het herstructureringsbeleid. Uit het rapport “Grotestedenbeleid” (Algemene Rekenkamer 2001) blijkt dat het niet eenvoudig is het beoogde resultaat van herdifferentiatie vast te leggen en nog minder eenvoudig is te controleren. Buys (1997) heeft herdifferentiatie naar drie benaderingen ingedeeld: sociaal-economisch, sociaal-cultureel en ruimtelijk-economisch. Bij veel aanvragen voor herdifferentiatie worden sociaal-culturele en sociaaleconomische problemen als “harde” indicatoren voor de achteruitgang van een wijk gezien. Toch staan de economische doelstellingen en resultaten bij woningdifferentiatie het helderst voor ogen. Daarnaast wordt in een groot aantal aanvragen expliciet een koppeling gelegd tussen de opbouw van de woningvoorraad en de “problematische” samenstelling van de bevolking. In deze theorie wordt via het aanpassen van de woningvoorraad een “betere” bevolkingssamenstelling verwacht. Volgens Buys (1997) en Kleinhans e.a. (2000) heeft herdifferentiatie lang niet altijd direct het sociale effect voor een buurt dat verwacht werd. W el zijn er “successen” te noemen wat betreft doorstroming. De ene homogeniteit is de andere niet. Sociaal-economische homogeniteit wordt vooral als probleem gezien, terwijl sociaalculturele homogeniteit juist als positief goed wordt beschouwd. Volgens Kleinhans is het hoogst onwaarschijnlijk dat woningherdifferentiatie een bijdrage levert aan de bestrijding van kansarmoede (sociaal-economisch). Toch zijn er volgens Hooimeier en Buys (2000) ook positieve effecten: differentiatie van de woningvoorraad kan mensen behouden voor de buurt. W el zegt Buys (1997) dat er aanzienlijke verschillen te constateren zijn wat betreft herkomst kopers en betrokkenheid op de buurt. Uit de bestaande literatuur kunnen we opmerken dat het zoeken naar effecten van herdifferentiatie niet eenvoudig is. Verder blijkt dat het effect en de beoordeling per benadering verschillend kan zijn. Daarom is er voor gekozen in dit onderzoek gebruik te maken van de drie benaderingen van Buys bij het praktijkonderzoek in de Bijlmermeer. Op die manier is geprobeerd te zoeken naar ingrepen waar zo moge-

30


lijk effecten van herdifferentiatie te vinden zijn. De kenmerken die bij het praktijkonderzoek zijn gebruikt, zijn hieronder in tabel 2 samengevat. TABEL 2 Overzicht kenmerken bewoners en woningvoorraad Sociaal-economisch

Sociaal-cultureel

Ruimtelijk-economisch

Inkomensgegevens Huurachterstand Gebruik van huursubsidie Hoogte van huursubsidie Inkomensbron Uitkeringen Werkloosheid Opleiding

Huishoudenssamenstelling Leeftijd Etniciteit/geboorteland Medeverantwoordelijkheid Gehechtheid Rapportcijfers woon- en leefklimaat Gevoelens van sociale veiligheid Afwijkend gedrag Criminaliteit Tevredenheid Sociale kwaliteit Familie en vrienden in de buurt

Woningmarktpositie Leegstand Mutatiegraad (Economische) situatie verhuurder Kosten door klachten Kosten verhuurder bij mutatie Resultaten verhuurder Onderhoudskosten Verhouding brutohuur/nettohuur Woonduur Reacties op advertenties in de Woonkrant

Hoofdstuk 2 kan gezien worden als voorbereiding op het praktijkonderzoek. De herkomst en uitleg van de indeling van kenmerken, die genoemd worden in onderzoeksvraag 1A en 3A (§ 1.5), werden in § 2.1.1 beschreven. Verder werden enkele conclusies van eerdere onderzoeken naar effecten van woningherdifferentiatie genoemd, in het bijzonder effecten op de sociale eigenschappen van een buurt of wijk. Een algemeen overzicht van methoden voor woningherdifferentiatie is in § 2.4 te vinden; deze paragraaf is een voorbereiding voor het beantwoorden van onderzoeksvraag 2B. Tot slot werden in § 2.5 concrete kenmerken van bewoners en woningvoorraad genoemd die gebruikt zijn in het praktijkonderzoek in de Bijlmermeer.

31

3


De Bijlmermeer

Het vorige hoofdstuk behandelde herdifferentiatie in het algemeen. In dit hoofdstuk wordt gekeken naar de ontwikkeling die de Bijlmermeer heeft doorgemaakt, doormaakt en nog zal doormaken. Dit hoofdstuk is een voorbereiding op de cases in hoofdstuk 4. In de cases worden methoden van herdifferentiatie uit de Bijlmermeer onderzocht. Vanaf het moment dat de eerste bewoners zich in de Bijlmermeer vestigden deden zich problemen voor. Enerzijds waren dit huurders- en exploitatieproblemen, anderzijds overlast en criminaliteitsproblemen. In de jaren tachtig werden diverse pogingen ondernomen om tot een oplossing te komen. Toch bleken deze pogingen niet afdoende te zijn. Daarom zijn in 1992 besluiten genomen voor een aanpak van een zo’n ingrijpende aard die zich tot dan toe nog niet had voorgedaan. Met deze aa npak is een deel van de Bijlmerhoogbouw gesloopt en vervangen door nieuwbouw (Plan van Aanpak, 1992). In 1995 werd besloten de sloopplannen uit te breiden (Tweede Saneringsaanvraag, 1995). De eerste nieuwe wijk (Nieuw Geinwijk), die op dezelfde plaats staat waar voorheen honingraatflats stonden, werd opgeleverd in 1998. Een jaar later kwam Nieuw Gerenstein gereed, op de plaats van het (oude) complex Gerenstein. Belangrijk kenmerk van de Vernieuwing Bijlmermeer is de wijziging van differentiatie van de voorraad woningen, zowel wat betreft type, eigenaar als grootte. In de Bijlmermeer wordt woningherdifferentiatie op verschillende manieren uitgevoerd. Er vindt sloop, nieuwbouw, verkoop en flatverbetering plaats. Allereerst volgt nu een beschrijving van de geschiedenis van de Bijlmermeer. In § 3.2 wordt de aanloopfase naar de herstructurering en de vernieuwingsoperatie vanaf 1992 beschreven. Daarna zal in § 3.3 speciaal ingegaan worden op woningherdifferentiatie in de Bijlmermeer.

3.1

Geschiedenis Bijlmermeer Allereerst zullen in § 3.1.1 de achtergronden beschreven worden van de tijd waarin de plannen voor de Bijlmermeer ontwikkeld werden. Daarna zal in § 3.1.2 het stedenbouwkundig plan en de reacties hierop behandeld worden. § 3.1.3 is speciaal gewijd aan het beheer van de woningen in de Bijlmermeer in de loop van de tijd. De problemen die de Bijlmermeer in de loop van de decennia teisterden, zullen in § 3.1.4 uitvoerig aan bod komen. Tot slot van deze paragraaf worden in § 3.1.5 een aantal overeenkomsten en verschillen met andere naoorlogse wijken genoemd.

32

3.1.1


Algemene context Een oplossing van de aanhoudende hoge woningnood zocht de overheid in de jaren ’60 in het verhogen van de arbeidsproductiviteit in de woningbouw. Daa rbij werd onderzoek naar mogelijkheden van een meer fabrieksmatige aanpak in de woningbouw gestimuleerd. De mogelijkheden van een bouwwijze die systeem- of ratiobouw genoemd wordt, waren in 1963 zover ontwikkeld dat minister Bogaers de “Nota betreffende een pluriform en expansief bouwbeleid” uitbracht. Vergroting van de productie en verhoging van de arbeidsproductiviteit stonden daarin voorop. Door het toepassen van een subsidie van 25% op in systeembouw uitgevoerde woningen, werd deze bouwwijze gestimuleerd. In de praktijk kwam deze doelstelling neer op hoogbouw (Brakenhoff e.a., 1991). Uit een onderzoek naar de besluitvorming rond uitbreidingsplannen van een zevental gemeenten (Gijswijt, 1970) blijkt hoe ingrijpend de gevolgen van de “Nota Bogaers” zijn geweest. De verhouding tussen laagbouw, middelbouw en hoogbouw is in bestemmingsplannen tussen 1960 en 1970 sterk gewijzigd ten gunste van de hoogbouw. Rond 1960 bedroeg het percentage hoogbouw in de onderzochte gemeenten circa 10%. Tien jaar later lagen de hoogbouwpercentages tussen de 40 en 85% in de plannen. Opmerkelijk is dat de woonvoorkeuren van woningzoekenden van die tijd duidelijk niet overeenkwamen met wat er gebouwd werd. Er bleek zowel internationaal, nationaal als in onderzochte gemeenten, een sterk bij de bevolking levende voorkeur voor de eengezinswoning te bestaan. Als goede tweede kwam een portiekwoning in de middelhoogbouw uit de bus (De Jonge, 1960; Heimans en De Jonge, 1963). Door de grote schaarste op de woningmarkt stroomden de gebouwde flats, ondanks de hoge woninghuren, onmiddellijk vol. Toch bleek de concurrentiepositie van de hoogbouw zwak door de geleidelijke verruiming van de woningmarkt, vooral door de bouw van eengezinswoningen in de groeikernen.

3.1.2

Totstandkoming van de Bijlmermeer Na de eerste stadsuitbreidingen van Amsterdam in de W estelijke Tuinsteden en Buitenveldert, verplaatsten de uitbreidingsplannen zich naar de zuidoostzijde van de stad. De nota “Om de toekomst van 100.000 Amsterdammers” uit 1962 legt uit dat voor de zuidoostelijke uitbreiding annexatie van het westelijk deel van de toenmalige gemeente W eesperkarspel nodig was. Na de nodige politieke touwtrekkerij werd de Bijlmermeer in 1966 voor 12 jaar aan Amsterdam toegewezen. Het plan voor de Bijlmermeer genaamd “Grondslagen voor de Zuidoostelijke stadsuitbreiding” werd in 1965 openbaar gemaakt (Brakenhoff e.a., 1991, p. 12). De kern van dit plan betreft een drietal punten: ♣ ♣ ♣

Integratie met Amsterdam. Schaalvergroting op diverse niveaus en gebieden. Collectivisme en privacy.

Bij het eerste punt kent het plan een strategisch belang toe aan verbindingen met de stad. Een stadsspoorweg (metro) moet zorgen voor de aansluiting met de rest van de stad. Mentzel (1989) citeert bij het tweede punt, de schaalvergroting, een deel van de “Inleiding uit Grondslagen voor de Zuidoostelijke stadsuitbreiding”: “De snel voortschrijdende verstedelijking van Nederland (...) brengt een aanzienlijke schaalvergroting met zich mede” en even verder: “Een herbezinning op de groepering en de grootte van componenten leidt niet alleen tot grotere concentratie van de voorzieningen voor het wonen, het werken, de recreatie en het verkeer, maar ook

33


tot een meer uitgesproken en functionele ligging van deze componenten ten opzichte van elkaar.” (Mentzel, 1989, p. 129, 130). Bij het derde punt koppelt het plan de verwachte toenemende betekenis van het gemeenschappelijke aan een maximale privacy in de woning voor het gezin. “Om een zo groot mogelijk onderling contact tussen de bewoners te bereiken, wordt een zogenaamde droogloop onder het blok ontworpen. Enerzijds ter ontsluiting van het woonblok, anderzijds ter bereiking van de centra en de parkeergarages. Aan deze droogloop liggen de voorzieningen van de woningen, zoals de bergingen, knutselruimten, e.d. De ruimte rondom de woonblokken functioneert als uitloop voor de bewoners” (Mentzel, 1989, p. 130). Het geschatte toekomstige aantal inwoners bedroeg 110.000, te huisvesten in 40.000 woningen met een “redelijk dichte bebouwingsintensiteit”. Een opvallend kenmerk van het gebouwde plan zijn ongetwijfeld de vele hoogbouwcomplexen (met negen woonlagen) in honingraatvorm. De stedenbouwkundige opzet van het plan voor de Bijlmermeer ging uit van 90% hoogbouw en 10% laagbouw. Verder heeft het plan een groot aantal open ruimten, ook “vertoefruimten” genoemd. Het wegenstelsel bestaat uit primaire en secundaire autowegen bestemd voor interlokaal en lokaal autoverkeer en verder fiets- en wandelpaden op de maaivelden (Mentzel, 1989). Eerste reacties op de plannen Over de menings- en besluitvorming van het stedenbouwkundige plan zegt Mentzel het volgende: “Uit de verslagen komt naar voren dat meningen en indrukken in de discussie overheersen. Naar onderzoeksuitkomsten wordt nauwelijks verwezen. Het is steeds een gesprek van “deskundigen”: architecten, stedenbouwkundigen, bewindslieden en ambtenaren. Bestuurders leunen zwaar op het oordeel van deze actoren.” (Mentzel, 1989, p. 189) Stadsontwikkeling bleef bij het stedenbouwkundig plan van Nassuth met 90 tot 92% hoogbouw in de Bijlmermeer. De minister opperde wel kritiek op het overheersende aandeel van hoogbouw in het plan. Ook in de grote bevolkingsagglomeraties was een sterke vraag naar eengezinswoningen. Toch bleef Kritiek op het Bijlmerplan grotendeels binnenskamers; naar buiten was slechts lof over het plan te horen. “De diverse betrokken actoren hebben zich uiteindelijk niet verzet tegen het plan.” (Mentzel, 1989, p. 191) De eerste reacties van de pers waren lovend. Zij sloten aan bij de gemeentelijke voorlichting die tot dan toe naar buiten was gebracht. Het commentaar van deskundigen, aanvankelijk gedomineerd door architecten en stedenbouwers liep uiteen van groot enthousiasme tot afwijzing (Mentzel, 1989, p. 123 e.v.). In 1968 volgt kritiek uit de hoek van sociaal-wetenschappelijke onderzoekers. Ir. H. Priemus vond de woningen niet opzienbarend, met een relatief hoge huurprijs. Ook uitte hij kritiek op het gebrek aan flexibiliteit en woningdifferentiatie (Mentzel, 1989, p. 221). Na de bouw van ruim 13.000 hoogbouwwoningen werden de stedenbouwkundige plannen voor het gebied aangepast. De woningproductie in de Bijlmermeer richtte zich na 1975 op middelhoogbouw- en laagbouwwoningen in de complexen Kantershof, Kelbergen, Geerdinkhof, Hoptille, Haardstee en Venserpolder.

34


Surinamers In de jaren zeventig kreeg de Bijlmermeer te maken met een stroom van Surinamers die vóór de verzelfstandiging van Suriname massaal naar Nederland trokken en vooral naar de Bijlmermeer. Tot de verzelfstandiging in 1975 hadden 120.000 Surinamers zich in Nederland gevestigd. Na 25 november 1975 kon alleen nog in het kader van gezinshereniging emigratie plaatsvinden (Brakenhoff e.a., 1991, p. 36). In 1974 bedroeg het percentage Surinamers en Antillianen in de Bijlmermeer ongeveer 15% (Mentzel, 1989). Tot 1986 was dit percentage gegroeid tot 32%. Op 1 januari 2001 maakten alleen al Surinamers met 36% (O+S, 2001) een aanzienlijk deel uit van de totale bevolking. In heel Amsterdam was het percentage inwoners met een Surinaamse etniciteit volgens het Amsterdamse Bureau voor Onderzoek en Statistiek (O+S) op dat moment 9,8%. In het Bewonersonderzoek Finale Plan van Aanpak uit 2001 geeft 31,2% van alle respondenten aan Suriname als geboorteland te hebben en dus tot de eerste generatie behoren. Opvallend, maar niet onbekend in de Bijlmermeer is het geringe aandeel van mensen dat in Nederland is geboren. In Amsterdam is dat 71%, in de Bijlmermeer slechts 22% (Helleman en W assenberg, 2001). In de Bijlagen zijn in de tabellen T20, T21 en T22 meer cijfers te vinden wat betreft nieuwe huurders naar geboorteland en etniciteit.

3.1.3

Beheer Tot 1983 was het beheer van alle woningen in de Bijlmermeer verdeeld over 15 woningcorporaties. Het oorspronkelijke plan van de gemeente Amsterdam om uit oogpunt van doelmatigheid de woningen onder te brengen bij drie nieuwe corporaties ging niet door. Binnen de Amsterdamse Federatie van W oningbouwcorporaties (AFW ) kon men hiervoor niet tot overeenstemming komen. Om deze reden besloot de Federatie de woningen in de Bijlmermeer volgens de gebruikelijke verdeelsleutel over 15 corporaties te verdelen (Brakenhoff e.a., 1991). Elke corporatie had zijn eigen filosofie over beheer en toewijzing. Er waren “sociale” en meer “behoudende” corporaties. De eersten richtten zich op goede huisvesting van de zwakke groepen in de samenleving. De tweede groep was voorzichtiger en wilde geen risico lopen. Men prefereerde soms leegstand boven slechte huurders. Een slechte huurder is in de ogen van de woningcorporatie iemand met huurbetalingsproblemen of iemand die overlast bezorgt voor de buren (idem, p. 47). De verschillen in leegstand bleken per corporatie groot te zijn. In 1984 hadden de complexen van de voormalige corporaties Patrimonium en Onze W oning slechts een leegstandpercentage van 2%. Bij de complexen van het voormalige Zomers Buiten en De Dageraad lagen deze percentages op dat moment boven de 30% (idem, p. 52).

35


In 1983 gaf de AFW , naar aanleiding van vragen van staatssecretaris Brokx, de notitie “Over de toekomst van de Bijlmermeer” uit. Daarin stond dat de eentonige opzet van de wijk aangepakt moest worden. De Bijlmer moest vooral aantrekkelijk worden voor verschillende bewonersgroepen. Dit zou gerealiseerd moeten worden met differentiatie in huurprijs, in bebouwing en in kwaliteit. Daarnaast zou het voor een consistent beleid van belang zijn een nieuwe woningcorporatie op te richten. Deze zou niet minder dan 85% van de corporatiewoningen in de Bijlmermeer gaan beheren (idem, p. 54, 55). Belangrijk gegeven was dat staatssecretaris Brokx alleen geld in de Bijlmermeer wilde steken, als er één corporatie werd opgericht. Mede daardoor droegen bijna alle corporaties hun bezit over aan een nieuwe corporatie: Nieuw Amsterdam. Alleen Ons Belang (eigenaar van Gliphoeve I, later Geldershoofd genoemd) droeg haar bezit niet over. Vanuit beheersstandpunt mag de samenvoeging van het gehele hoogbouwbezit onder de noemer van één vereniging misschien een verbetering zijn geweest. Vanuit bedrijfseconomisch standpunt zijn er grote bezwaren tegen in te brengen. Anders dan de meeste andere corporaties die een spreiding van hun bezit over hoog-, middelhoog- en eengezinswoningbouw kennen, kan Nieuw Amsterdam de exploitatieverliezen van de honingraatflats niet compenseren met winsten behaald op andere woningen (idem, p. 57). Samenwerking met Patrimonium Vanaf 1 januari 1998 werken woningcorporatie Nieuw Amsterdam en W oningstichting Patrimonium samen. Samen vormen zij een regionaal opererend samenwerkingsverband en beheren in totaal circa 40.000 woningen. Dit verband houdt onder andere in dat de werkapparaten worden samengesmolten. Eén van de redenen voor de samenwerking is voor Nieuw Amsterdam een betere risicospreiding door schaalvergroting en productdifferentiatie (redactie VH-krant, 1997). Beide corporaties blijven echter volledig zelfstandige corporaties met een optie op fusie na 2004 (Kwekkeboom, 2000).

36

3.1.4


Problemen Bezuinigingen tijdens de bouw Naarmate de plannen vorderden werden steeds meer bewonersfaciliteiten geschrapt. Op aandrang van de minister gaf de gemeente aan Intervam en IndecoCoignet garanties voor afname van respectievelijk 7.000 en 6.000 woningen binnen 10 jaar. De Keuze voor “grote elementenbouw” gaf Intervam een sterke positie. De woningen werden nu in plaats van op fl. 35.000 op fl. 44.000 begroot (1965). Deze prijs werd als onaanvaardbaar hoog gezien. “Uitkleding” van het plan was onvermijdelijk (Brakenhoff e.a., 1991). Er kwam in plaats van één lift per 25 à 30 woningen één lift per 45 woningen. Verder werd de binnenstraat opgetild en aan de schaduwzijde gesitueerd. Ook werd het aantal woningen per blok vergroot. “Doordat de nadruk op het woningbouwprogramma kwam te liggen werden elementen als de binnenstraten, de collectieve blokvoorzieningen, de parkeergarages en de subcentra als bijkomstigheden gezien.” (Brakenhoff e.a., 1991, p. 11). Bredschneijder (1996) schrijft dat de meeste participanten bij de uitvoering zich niet verantwoordelijk achtten voor de verbindende elementen tussen de flats en de wegen, zoals de drooglopen, garages en voorzieningen. “Zo werden op verschillende momenten planonderdelen ontwikkeld die later aan elkaar geplakt moesten worden. Dit kwaliteitsverlies vormde de kiem voor de ontluistering van het Bijlmerconcept. Dat de aanpassingen tijdens de uivoering een bijdrage hebben geleverd aan de problemen die later ontstonden, wordt algemeen erkend.” (Bredschneijder, 1996, p. 10) Doelgroep en huurprijs De woningen in de Bijlmermeer waren in eerste instantie bestemd voor de arbeidersgezinnen uit de stadsvernieuwingsgebieden die zich een duurdere woning konden veroorloven (Brakenhoff e.a., 1991). Door de hogere bouwkosten dan begroot, kwam het huurniveau van de flats niet op fl. 175 tot fl. 200 maar volgens de Concept notitie Bijlmer uit 1970 op circa fl. 350 per maand te liggen. “De woningen werden hierdoor te duur voor de gezinnen uit de stadsvernieuwingsgebieden” (Brakenhoff e.a., 1991, p. 13). Mentzel ondersteunt dit: “Schommelden de huren in de 19e-eeuwse wijken grotendeels tussen de 40 en 80 gulden, het huurpeil in de Bijlmermeer lag vijf- tot tienmaal zo hoog.” Na de oplevering van de eerste flats verscheen in 1970 een “grondige” nota over kritiekpunten van bewoners. Mentzel haalt deze “nota-Matteman”, ondertekend door vier raadsleden, aan: “Er is in de Bijlmermeer veel onbehagen. Ondanks het feit, dat de woningen groter zijn dan de woningen die totnogtoe binnen de woningwetsector werden gebouwd, staat de huur in tegenspraak tot de kwaliteit van de woningen” (Mentzel, 1989, p. 222). Problemen in de beginjaren In 1970 kwamen klachten over technische aspecten van de woning en de woonomgeving al zeer frequent voor. De klachten betroffen onder andere de vuilstortkokers, de geluidsisolatie, lekkages, het verwarmingssysteem, de bereikbaarheid van de woningen voor bijzonder vervoer zoals verhuiswagens, vernielingen, diefstal en onveiligheid (Mentzel, 1989, p. 222). Opvallend is dat B&W van Amsterdam in 1971 ongegrond positief blijven in hun reactie op de “nota-Matteman”: door de hoge kwaliteit van de woningen trad ondanks de hoge huren geen leegstand op en dat viel ook niet te vrezen (Mentzel, 1989, p. 223). De jaren daarna steeg het percentage verhuisde personen tot 30% van de bevolking in 1973 (Mentzel, 1989, p. 213). Ook leegstand was toen al een bekend verschijnsel (Bredschneijder, 1996, p. 10). Begin 1971 vond een zogeheten imago-onderzoek plaats. De conclusie hieruit was, dat de Bijlmermeer door de ondervraagden overwegend negatief werd beoordeeld vanwege de woonvorm (uitsluitend hoogbouw),

37


de grootschaligheid en de eentonigheid van materiaal en kleur (Mentzel, 1989, p. 224). “Op basis van onderzoek naar de verhuisbeweging naar de nieuwbouw in de jaren 1969-1973 constateerde de Dienst Volkshuisvesting, dat slechts vijf procent van de nieuwkomers zich aangetrokken voelde tot de opzet van de Bijlmermeer. De positieve waardering beperkte zich vooral tot de grootte en het verwachte comfort van de woning. De woonomgeving werd nauwelijks als motief om naar de Bijlmer te verhuizen opgegeven. Meer dan de helft van de bewoners (55 procent) zag bij de komst naar de Bijlmermeer geen andere uitweg voor de eigen huisvestingsproblemen.” (Mentzel, 1989, p. 224). Uit het onderzoek “Bijlmermeer van binnen” uit 1973 kwam naar voren dat de waardering voor de visuele eigenschappen van de Bijlmermeer (het uiterlijk van het flatgebouw en de parkeergarages) “overwegend vrij ongunstig” was. Ook de beoordeling van de medebewoners en de gezelligheid van de wijk was overwegend negatief. Gunstig daarentegen was de waardering voor de woning, de ruimte in de woning en privacy ten opzichte van medebewoners en passanten. Ook de waardering voor de groenvoorzieningen en het uitzicht was positief (Dijkhuis, 1975) Bouwen voor de leegstand Brakenhoff e.a. (1991) schrijven dat er vanaf 1972 problemen bij de verhuur van flats in de Bijlmermeer ontstonden. Zij noemen daarbij een drietal corporaties met forse huurderving (8%). “W eliswaar is de verhuismobiliteit altijd hoog geweest in de Bijlmerhoogbouw, maar sinds 1978 werd er steeds vaker melding gemaakt van huurderving in combinatie met een oplopende mutatiegraad.” (Brakenhoff e.a., 1991, p. 52). Brakenhoff e.a. (1991) wijzen op een paradox: er stonden veel woningen leeg terwijl er nog altijd een grote woningnood was. Dit had tot gevolg dat lege woningen op grote schaal gekraakt werden; een van de belangrijkste oorzaken van de geleden huurderving. H. Feddema merkt in zijn geschiedenis van een moderne wijk in aanbouw “Een incident achter de Bijlmer” op, dat in eerste instantie de corporaties de klappen moesten opvangen (Feddema, 1982, p. 20). De problemen in de Bijlmermeer waren voor de Amsterdamse Federatie van W oningcorporaties aanleiding voor het schrijven van de nota “Bouwen voor de leegstand” in 1981. Volgens Brakenhoff e.a. (1991) vond in 1981 een omslag plaats in het denken over de relatie tussen woningbehoeften en de woningproductie. “Men besefte dat niet elke woningwetwoning makkelijk te verhuren is.” (Brakenhoff e.a., 1991, p. 54) Categorieën van problemen De problemen in de Bijlmermeer zijn door Brakenhoff e.a. in 1991 onderzocht. Zij maken daarbij een onderverdeling van problemen en noemen cijfers uit de periode 1985-1990. Hun onderzoek kwam gereed kort voordat de gemeente, het stadsdeel en de woningcorporatie in 1992 instemden met de eerste vernieuwingsoperatie. Daarom volgt hieronder een samenvatting van deze gegevens. De problemen waarmee bewoners en beheerders van de Bijlmerflats geconfronteerd worden kunnen in twee groepen worden verdeeld: Huurders- en exploitatieproblemen enerzijds; overlast en criminaliteitsproblemen anderzijds. ♣

Huurders- en exploitatieproblemen vormen voornamelijk het aandachtsveld van de beheerders (zie ook § 3.1.3). Onder deze categorie noemen de onderzoekers het met de Noorderzon vertrekken van huurders met huurachterstand, ontruimingen, de mutatiegraad, huurachterstand en leegstand. Het aantal “noorderzonnen” bedroeg in de periode 1986-1988 jaarlijks enige honderden gevallen in alle complexen (Brakenhoff e.a., 1991, p. 65). Het aantal ontruimingen nam in deze jaren sterk toe (idem, p. 67). Een kanttekening hierbij is wel dat het beleid tegen wanbetaling strenger is geworden in de loop van de-

38

♣


ze periode. De mutatiegraad is tussen 1985 en 1990 in lichte mate gedaald, maar ligt in 1990 nog wel op een percentage van 17,1%. “Al met al is de conclusie gerechtvaardigd dat in de recente periode de mutatiegraad hoog gebleven is, bijna 20%” (idem, p. 68). Ook de huurachterstand wordt “nog altijd een niet gering probleem” genoemd (idem, p. 68). Het laatst genoemde probleem leegstand is als enige drastisch gedaald en “bestaat inmiddels als probleem niet meer. Dat wil zeggen, het percentage is lager dan wat als frictieleegstand wordt aangemerkt.” (idem, p. 70). Overlast en criminaliteit worden voornamelijk vanuit het oogpunt van bewoners gezien (Brakenhoff e.a., 1991, p. 62). Cijfers van meldingen van criminaliteit in 1989 en 1990 komen we ook tegen bij Brakenhoff e.a. (1991). Het aantal meldingen als percentage van het aantal woningen lag bij het complex Hoogoord in die jaren het hoogste met 57% (1989) en 49% (1990). Het laagste scoorde Gravestein met 13%, respectievelijk 12%.

Deze problemen en de hoge kosten van het beheer deden de tekorten van Nieuw Amsterdam snel oplopen, tot fl. 130 miljoen in 1992. “Zelfs bij maximale bezettingsgraad en minimale mutaties is de exploitatie van de hoogbouw nog niet kostendekkend”, concluderen Brakenhoff e.a. (idem, p. 57). Dit was de directe aanleiding om verregaande beslissingen te nemen en over te gaan tot een grootscheepse vernieuwing binnen de Bijlmermeer. De stedenbouwkundige opzet werd als belangrijkste oorzaak van het mislukken van de Bijlmer gezien. Het doorbreken van de oorspronkelijk stedenbouwkundige opzet zou dan ook een belangrijk aandachtspunt zijn bij de vernieuwingsoperatie (Bredschneijder, 1996, p. 13). Naast de al genoemde problemen werd in 1992 de Bijlmermeer plotseling getroffen door een vliegramp. Een El Al-vrachtvliegtuig stortte neer op de complexen Groeneveen en Kruitberg. Officieel zijn 43 mensen bij deze ramp omgekomen. De wijk werd niet alleen fysiek zwaar getroffen. Voor veel bewoners van de gehele Bijlmermeer heeft deze ramp diepe gevolgen achtergelaten die jaren na de ramp nog lang niet verdwenen zijn.

39

3.1.5


Bijlmermeer en andere hoogbouwwijken Brakenhoff e.a. (1991) noemen een aantal verschillen tussen de Bijlmermeer en andere hoogbouwwijken in Nederland. Enkele daarvan worden hier genoemd: ♣

♣

♣

♣

♣

Anders dan in vrijwel alle andere gemeenten is de Bijlmermeer resultaat van een stedenbouwkundig plan waarin bewust voor (kwalitatief hoogwaardige) hoogbouw werd gekozen: 90% hoogbouw, door geen enkele andere nieuwbouwwijk overtroffen. Net als elders in het land wentelden Amsterdamse nutsbedrijven hun kosten af op bewoners van flats. In de Bijlmermeer werden bovendien de meerkosten van het stedenbouwkundig plan verhaald op de huurders. De massaliteit van de hoogbouw dicteerde ook de massaliteit van de problemen. De aard van de problemen verschillen niet wezenlijk van andere hoogbouwcomplexen, de omvang ervan wel. Prominent onderdeel vormen de collectieve ruimten in het plan van de Bijlmermeer. Deze opvatting sloot niet aan bij bedenkingen van onderzoekers uit die tijd. Zij wezen op de al decennia lang doorzettende trend naar privatisering en individualisering (zie ook § 1.2.1) in het wonen. De Bijlmermeer kan getypeerd worden als de versteende neerslag van wat onder de avant-garde van stedenbouwers, architecten en de artistieke bohème in die jaren en vogue was. In die kringen werd laagbouw, in het bijzonder de eengezinswoning, gezien als een verwerpelijke, kleinburgerlijke woonvorm, die men in de Bijlmermeer tot iedere prijs diende te vermijden (Mentzel, 1989, 163 e.v.). De hoogte van die prijs is inmiddels bekend (Brakenhoff e.a., 1991, p. 8).

§ 6.4 zal overeenkomsten en verschillen tussen de Bijlmermeer en de rest van Nederland nogmaals behandelen. Daar zal bovendien de herstructurering in de Bijlmermeer vergeleken worden met andere wijken, waar herstructurering heeft plaatsgevonden.

3.2

Herstructurering in de Bijlmermeer De eerste pogingen die ondernomen zijn om de problemen (§ 3.1.4) te bestrijden, worden in § 3.2.1 genoemd met daarbij de aanloopperiode naar de herstructurering. Deze herstructurering in de Bijlmermeer wordt ook wel “Vernieuwing Bijlmermeer” of “Vernieuwing van de Bijlmermeer” genoemd. In § 3.2.2 zullen de doelstellingen van Vernieuwing Bijlmermeer behandeld. Daarna volgen in § 3.2.3 de ingrepen waaruit Vernieuwing Bijlmermeer bestaat. Tot slot van deze paragraaf wordt in § 3.2.4 de financiering van de vernieuwingsoperatie besproken.

3.2.1

Aanleiding en opstartfase Na de oprichting van Nieuw Amsterdam in 1983 (zie ook § 3.1.3) was het terugdringen van de leegstand de eerste doelstelling. Binnen vijf jaar zou deze nog slechts 2% mogen bedragen. Daarvoor werden de volgende maatregelen getroffen: woonlastenverlaging, casco-verbetering, beheerverbetering van de flats, verbetering van de woonomgeving en een “doeltreffend” veiligheidsbeleid. Na twee jaar waren de resultaten teleurstellend. In plaats van te dalen steeg de leegstand in de zomer van 1985 naar een recordhoogte van 22,1%. De huur bleek nog steeds te hoog om te

40


kunnen concurreren met andere segmenten van de woningmarkt. De overheid had fors op de huursubsidie bezuinigd en de energietarieven namen in deze jaren toe. Deze laatste twee factoren hebben zeker meegespeeld. Een deel van de genomen maatregelen zijn overigens wel spectaculair geweest zoals de opwaardering van Gliphoeve naar het goed lopende Gravestein en Geldershoofd (Brakenhoff e.a., 1991, p. 102 e.v.). Eind 1987 stemde de gemeenteraad van Amsterdam in met de “Effectrapportage Bijlmermeer 1987” en met de nota “Intensief W ijkgericht W oningbeheer in de Bijlmermeer”. In deze nota’s werden opnieuw maatregelen gepresenteerd om de leefbaarheid en de beheersbaarheid van de Bijlmerhoogbouw te waarborgen. Het kwaliteitsniveau van woningen verhogen, een selectieve huurverlaging en een beter sociaal en technisch beheer waren de maatregelen. “De eerste stap in de richting van een voor de Bijlmer belangrijk besluit was daarmee gezet” (Brakenhoff e.a., 1991, p. 56). Een jaar later, eind 1988 werd de werkgroep “Toekomst Bijlmermeer” opgericht. In deze werkgroep hadden zitting: VROM, gemeente Amsterdam, stadsdeel Zuidoost, AFW , Nieuw Amsterdam, Nationale W oningraad, NCIV en een vertegenwoordiger van het bedrijfsleven in Zuidoost. De werkgroep schreef in 1990 het rapport “De Bijlmermeer blijft, veranderen”. In dit rapport zijn voorstellen opgenomen die gericht waren op het stabiliseren van de woonbevolking. Het eenzijdige aanbod van woningen naar woonvorm (hoogbouw in honingraatvorm) en financieringsvorm (sociale sector) zou gewijzigd moeten worden. Dit hield concreet in om een kwart van de hoogbouw te slopen en te vervangen door andere woonvormen in een andere financieringscategorie. Een ander kwart van de hoogbouwwoningen zou in een duurder marktsegment geherpositioneerd worden. Voor de overige 6.000 woningen en ook voor de woonomgeving zou door groot onderhoud en intensivering van beheer de aantrekkelijkheid toenemen. In de raadsdiscussies in 1990 is deze strategie onderschreven. W el werd daaraan toegevoegd dat sociale vernieuwing en fasegewijze aanpak een noodzakelijk onderdeel van dit beleid zouden moeten uitmaken. Om tot uitvoering van deze strategie te komen werd de Stuurgroep Vernieuwing Bijlmermeer ingesteld (Stuurgroep Vernieuwing Bijlmermeer, 1992, p. 3). Deze stuurgroep stond onder leiding van de Delftse professor Frieling en schreef het rapport “W erk met werk maken”, met daarin uitgewerkte vernieuwingsvoorstellen. Dit rapport geldt als basis van de Vernieuwing en werd in de zomer van 1992 goedgekeurd door de ledenraad van Nieuw Amsterdam, de gemeenteraad van Amsterdam en de stadsdeelraad Zuidoost. Om deze complexe en omvangrijke operatie te kunnen uitvoeren werd gekozen voor een projectorganisatie. De drie initiatiefnemers richten daarom het Projectbureau Vernieuwing Bijlmermeer op. De taak van het projectbureau is het vernieuwingsproces te initiëren en te coördineren (Bredschneijder, 1996, p. 17).

41

3.2.2


Doelstellingen Het rapport “W erk met werk maken” ging uit van een integrale aanpak. De Vernieuwing is een wisselwerking tussen drie pijlers, volgens het rapport: ♣ ♣ ♣

Vernieuwing van beheer Sociale vernieuwing Ruimtelijke vernieuwing

De vernieuwing van het beheer werd in de eerste plaats gericht op de verbetering van de organisatie van het beheer. Daarnaast werd een betere samenwerking genoemd tussen beheerders onderling en met bewoners. Sociale vernieuwing werd omschreven als het geheel van activiteiten gericht op het versterken van de positie van de inwoners van de Bijlmermeer (Stuurgroep Vernieuwing Bijlmermeer, 1992, p. 5). De medeverantwoordelijkheid staat hierbij centraal. Daarna werd gesteld dat “de bewoners deze verantwoordelijkheid alleen dragen indien de overheid en het maatschappelijk initiatief voorwaarden voor ontplooiing realiseren.” (idem, p. 5). Onder ruimtelijke vernieuwing werd in dit rapport verstaan “het geheel van activiteiten gericht op het versterken van de Bijlmermeer als vorm van stedelijk leven”. Ruimtelijke vernieuwing in deze zin omvat in de eerste plaats de herinrichting van het publiek domein waar het stedelijk leven zich concentreert. Verder omvat ruimtelijke vernieuwing ook het bewerkstelligen van een grotere differentiatie in het aanbod van woningen en bedrijfsruimten, naar vorm, prijs en eigendom. Tot slot wordt ook een heroriëntatie van het verkeerssysteem onder ruimtelijke vernieuwing genoemd. De drie genoemde pijlers zijn onderling sterk met elkaar verweven. “Juist de optelsom van de elementen beheer, sociaal en ruimtelijk leveren een extra meerwaarde op die niet gerealiseerd wordt als slechts één van deze drie tot stand komt.” (Stuurgroep Vernieuwing Bijlmermeer, 1992, p. 4). Deze integrale aanpak past in de ontwikkeling die de stadsvernieuwing in Nederland doormaakte. In de jaren zeventig en tachtig “lag het accent vooral op het verbeteren van woningen en de fysieke woonomgeving.” (Burgers e.a., 1990, p. 11). Sinds eind jaren tachtig is het rijksbeleid voor stadvernieuwing, naast fysieke vernieuwing meer gericht op sociaaleconomische en leefbaarheidsmaatregelen. Dit kwam tot uitdrukking in het “achterstands-gebieden-beleid voor de probleem-cumulatiegebieden”, de “sociale vernieuwing” en het huidige “Grotestedenbeleid.” (Bredschneijder, 1996, p. 16). Algemene doelstellingen Het uiteindelijke doel van de steunverlening door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en de gemeente Amsterdam is de financiële gezondmaking van Nieuw Amsterdam (Nieuw Amsterdam, 1995, p. 6). Het Centraal Fonds en de gemeente Amsterdam droegen samen voor 82% bij aan de financiering van de Vernieuwing in de Bijlmermeer. In § 3.2.4. zal verder worden ingegaan op de financiering van de herstructurering. De meetbaarheid van resultaten van de vernieuwingsoperatie werd al in het rapport “W erk met werk maken” uit 1992 als noodzakelijke voorwaarde voor de bestuurbaarheid gezien. Hieronder volgen de algemene meetbare resultaten uit de saneringsaanvragen van 1993. Aanvullingen uit 1995 op deze doelstellingen zijn hierbij toegevoegd.

42


1. Arbeidsparticipatie Het versterken van de sociaal-economische positie van de bewoners zou worden bereikt als de werkloosheid in de Bijlmermeer zich op hetzelfde niveau als het gemiddelde van Nederland bevindt. De werkloosheid in 1992 bedroeg 30% in de Bijlmermeer, dat waren 8.000 personen. Terwijl het werkloosheidspercentage van Amsterdam op dat moment op 8% lag en van Nederland op 5,3% (CBS, 2001). Bij dit niveau zou het dus betekenen dat circa 6.000 mensen aan een baan geholpen moeten worden. Bij de genoemde operatieduur van 10 jaar betekent dat 600 mensen per jaar. 2. Verbeteren woningmarktpositie Bijlmermeer “Het versterken van de positie van de woningen op de woningmarkt wordt bereikt als de gemiddelde bewoningsduur in de Bijlmermeer (rond 7 jaar in 1992) zich op hetzelfde niveau bevindt als het gemiddelde van Amsterdam (12 jaar in 1992).” (Stuurgroep Vernieuwing Bijlmermeer, 1992, p. 9). Als doel werd in de (eerste) Saneringsaanvraag uit 1993 gesteld de mutatiegraad van 15,6% uit 1992 in 10 jaar te verlagen naar 8% (Nieuw Amsterdam, 1995). In de Tweede Saneringsaanvraag uit 1995 werd dit doel aangepast. Intussen was de mutatiegraad van de hoogbouw gestegen tot 17,8%. Het gemiddelde percentage van Amsterdam werd nu niet meer als doel gezien: “Op basis van ervaring en onderzoek van de laatste tijd lijkt het ons realistisch om ervan uit te gaan dat een groot deel van de hoogbouwflats een opstapfunctie behoudt voor de regionale woningmarkt.” Daarom werd het doel bijgesteld op 12% mutatiegraad aan het einde van de sanering (Nieuw Amsterdam, 1995, p. 21). 3. Versterken culturele en maatschappelijke positie “Het versterken van de Bijlmermeer als vorm van stedelijk leven wordt bereikt als het voorzieningenniveau op cultureel gebied en aard en omvang van de stedelijke bedrijvigheid zich bevinden op een niveau dat in Nederland voor stedelijke gebieden van rond 100.000 inwoners gangbaar is. Dit betekent de vestiging van niet minder dan 10 kunstbedrijven waarvan een aantal van meer dan plaatselijke betekenis. Tevens betekent dit, dat er zich 700 kleine bedrijven vestigen (70 bedrijven per jaar), alsmede dat er een breed pakket aan onderwijsvoorzieningen tot stand komt” (Stuurgroep Vernieuwing Bijlmermeer, 1992, p. 10). Deze doelstelling valt echter buiten de kenmerken van dit onderzoek (§ 2.5) en zal daarom niet meer terug komen bij de gevolgen. 4. Tijdsduur In 1992 werd er van uitgegaan dat de gehele operatie in circa 10 jaar zou moeten worden uitgevoerd (Nieuw Amsterdam, 1995, p. 15). In de Tweede Saneringsaanvraag is een tijdschema opgenomen met als einddatum 2006. “Alle complexen van Nieuw Amsterdam zouden dan in 2006 zijn aangepast (Nieuw Amsterdam, 1995, p. 102). In 1999 werd als einddatum van de Vernieuwing 2007 gepland (Begeleidingsgroep Evaluatie Vernieuwing Bijlmermeer, 1999). Het Finale Plan Bijlmermeer uit 2001 verwacht dat alle plannen rond 2010 zijn uitgevoerd (Projectbureau Vernieuwing Bijlmermeer, 2001). In de Tweede Saneringsaanvraag zijn de doelstellingen per beleidsveld uitgesplitst. Samengevat zijn dit acht doelen. Eerst worden hieronder deze acht doelen genoemd, daarna de specifieke doelen voor de ruimtelijke vernieuwing, waar herdifferentiatie een onderdeel van uitmaakt.

43


5. Differentiatie, differentiatie, differentiatie Vooral de differentiatie van het woningbezit door sloop, verbetering, en herpositionering van de hoogbouw en door vervangende en aanvullende nieuwbouw zijn volgens de aanvraag van groot belang. 6. Huurbeleid afstemmen op concurrentie Als eindbeeld van de vernieuwingsoperatie worden de volgende doelen gezien: ♣ Een voorraad die wat betreft kwaliteit en huurprijs concurrerend is op de regionale woningmarkt. ♣ Een aanmerkelijke vermindering van het verschil tussen bruto- en nettohuur (in 1995 bedroeg de gemiddelde brutohuur in de hoogbouw 146% van de nettohuur) door vermindering van de semi-openbare ruimte en ombouw van de collectieve verwarmings- en warmwaterinstallaties. 7. Derving wegens wanbetaling verder terugdringen Voor onverbeterde complexen wordt rekening gehouden met een wanbetaling van 2,1% van de “moethuur”. Voor elk opgeleverd verbeterd complex en voor de nieuwbouw wordt uitgegaan van een derving van 1%. De totale huurderving zal dus geleidelijk afnemen met het vorderen van de vernieuwingsoperatie. Het einddoel is dat de huurderving door wanbetaling na sanering 1% van de “moethuur” is. 8. Mutatiegraad moet lager De mutatiegraad wordt gezien als belangrijke graadmeter voor de gewildheid van het woningbezit. Volgens de aanvraag is de hoge mutatiegraad in de hoogbouw niet gemakkelijk te verminderen: naast verbetering van de leefbaarheid zijn daar in het bijzonder de structurele ruimtelijke ingrepen van belang. De doelen zijn daarom afgestemd op de aanpak van het bezit: ♣ ♣ ♣ ♣

Voor Voor Voor Voor

de de de de

niet verbeterde voorraad (hoogbouw): 16% verbeterde hoogbouw: 12% gestapelde nieuwbouw: 10% eengezinswoningen: 7%

9. Extra verhuringen op korte termijn Bij deze doelstelling zal het aantal verhuringen jaarlijks gelijke tred moeten houden met het aantal mutaties. Boven op deze basisinspanning zou tussen 1995 en 1998 een inhaaloperatie van gemiddeld 200 verhuringen per jaar moeten worden gerealiseerd, om het gewenste leegstandspercentage in 1998 (zie hierna) te bereiken. Vanaf 1997 zou het aantal verhuringen geleidelijk moeten afnemen met het verminderen van het woningbezit en het teruglopen van de mutatiegraad.

44

10. ♣

♣


Leegstand lager Voor de niet verbeterde voorraad: van een leegstand van 4.8% in 1994 naar 2,5% in 1999. W aarbij leegstand als gevolg van de uitvoering van bouwen/of sloopwerkzaamheden buiten beschouwing wordt gelaten. Voor de verbeterde hoogbouw en de nieuwbouw geld een leegstandspercentage van 1%.

11. Woningzoekenden en nieuwe huurders afspiegeling van vraag in de regio Als doel werd gesteld dat de instroom van nieuwe huurders wat huishoudenskenmerken betreft een afspiegeling moeten zijn van de doorsnee-vraag in de huursector. Bij Nieuw Amsterdam betekent dit: minder starters en veel meer doorstromers, meer woningvragers in de inkomenscategorie rond modaal, een differentiatie naar huishoudensgrootte die overeenkomt met de differentiatie in het woningbezit, een gelijkmatiger vertegenwoordiging van verschillende leeftijdsgroepen (dat betekent in de Bijlmermeer: meer instroom van de leeftijdsgroep 50+). 12. ♣

Onderhoudsuitgaven naar normaal peil “Normaal” wil in dit verband zeggen, dat de onderhoudsnorm per woning gelijk is aan de oude “normen” van VROM, dat wil zeggen fl. 950 per VHE (prijspeil 1994). ♣ De eindsituatie zou stapsgewijs bereikt moeten worden met het verbeteren van complexen. Voor elk complex dat bouwtechnisch vernieuwd ging worden en voor elke toe te voegen nieuwbouwwoning werd de zojuist genoemde streefnorm uitgangspunt voor de onderhoudsuitgaven. Financiële randvoorwaarde was steeds dat de huidige “Nieuw Amsterdam-norm van fl. 1.740 per VHE (prijspeil 1994) voor het woningbezit dat nog niet is aangepakt, niet wordt overschreden. Direct volgend op deze doelstellingen wordt in de Tweede Saneringsaanvraag vermeld dat alle doelen gericht zijn op een daling van het exploitatietekort aan het eind van de vernieuwingsoperatie. Deze zou “in ieder geval op nul moeten staan” (Nieuw Amsterdam, 1995, p. 80). W e kunnen verder opmerken dat bij verschillende doelen de situatie van de omgeving als belangrijk wordt aangemerkt. W oningzoekenden en nieuwe huurders zouden bijvoorbeeld een afspiegeling moeten zijn van de vraag in de regio. W e kunnen zeggen dat deze saneringsaanvraag bij enkele doelstellingen een “gemiddelde wijk” als doel heeft. Doelstellingen ruimtelijke vernieuwing In de Tweede Saneringsaanvraag (1995) worden doelen voor ruimtelijke vernieuwing nader gespecificeerd en op onderdelen bijgesteld ten opzichte van de Eerste Saneringsaanvraag. “Het hoofddoel van de ruimtelijke vernieuwing is versterking van de positie van de Bijlmermeer, zowel die als woonwijk als de positie van de wijk als centrum van Zuidoost. Voor Nieuw Amsterdam staat de versterking van de positie van de (bestaande) woningen op de woningmarkt centraal.” (Nieuw Amsterdam, 1995, p. 21). Hieronder volgen de drie genoemde doelen van de ruimtelijke vernieuwing uit 1995:

45


13. Een grotere tevredenheid van bewoners tegenover het wonen in de hoogbouw Hierbij wordt de mutatiegraad als variabele genomen. Als doel wordt gesteld een mutatiegraadpercentage van 12% aan het eind van de sanering. Zie verder onder Verbeteren woningmarktpositie Bijlmermeer bij de algemene doelen hiervoor. 14.

Een hogere waardering voor de wijk, die moet blijken uit een langere woonduur in de Bijlmermeer “Zeker wanneer rekening wordt gehouden met het “opstapkarakter” van de hoogbouw, kan het doorschuiven naar een andere woning in de wijk ook gezien worden als een belangrijke indicatie dat de waardering toeneemt.” (Nieuw Amsterdam, 1995, p. 21). 15. Meer mensen moeten in de Bijlmermeer willen wonen. Een meer gewilde Bijlmermeer zou tot uiting moeten komen in meer woningaanvragen. Het aantal woningzoekenden dat bij Nieuw Amsterdam zich laat inschrijven zou daarom moeten stijgen van 2.700 (135% van het aantal leegkomende woningen) naar 4.000 (200%). Op de volgende pagina is in tabel 3 een overzicht gemaakt van alle doelstellingen.

46


TABEL 3 Overzicht doelstellingen Variabele

Algemene doelstellingen vanaf 1993: 1. Arbeidsparticipatie Werkloosheidspercentage 2. Woningmarktpositie Mutatiegraadpercentage 3. Versterken culturele en maatschappelijke positie 4. Tijdsduur Vernieuwing

Algemene doelstellingen vanaf 1995: 5. Differentiatie 6. Huurbeleid afstemmen op concurrentie

7. Huurderving

Brutohuur in % van nettohuur Wanbetaling in % van “moethuur”

8. Ontwikkeling mutatiegraad

Mutatiegraadpercentage

9. Extra verhuringen

Aantal verhuringen meer per jaar Gemiddeld leegstandspercentage

10. Ontwikkeling leegstand

Beginsituatie

Doelstelling 1993/1995

30% (1992)

1993: niveau Nederland in 2002

15,6% (1992) 1993: 8% in 2002 17,8% (1995) 1995: 12% aan eind van sanering Vestiging 70 bedrijven per jaar Vestiging 10 kunstbedrijven 1993: tot 2002 1995: tot 2006

Sloop, nieuwbouw, verbetering en herpositionering van hoogbouw Kwaliteit en huurprijs concurrerend met regionale woningmarkt 146% (1995) “Aanmerkelijke vermindering” 3,9% (1994) (Nauta e.a., 2001)

Voor onverbeterde complexen: 2,1% Verbeterde complexen en nieuwbouw: 1% Totaal gemid- Niet verbeterde hoogbouw: 16% delde: 16% Verbeterde hoogbouw: 12% (1995) Gestapelde nieuwbouw: 10% Eengezinswoningen: 7% 200 in de periode tussen 1995 en 1998 4,8% (1994)

11. Woningzoekenden en nieuwe huurders

12. Onderhoudsuitgaven

Onderhoudskosten per VHE

fl. 2.037 (1994) (Nauta e.a., 2001)

Doelstellingen ruimtelijke vernieuwing (1995): 13. Tevredenheid bewoMutatiegraad16% (1995) ners percentage 14. Waardering wijk Woonduur 15. Aantrekkelijkheid Aantal woningzoe- 2.700 (1995) kenden

2,5% in 1999 Voor verbeterde hoogbouw en nieuwbouw: 1% Minder starters en meer doorstromers Meer woningvragers rond modaal Differentiatie huishoudensgrootte komt overeenkomstig differentiatie woninggrootte Gelijkmatiger verdeling leeftijdsgroepen Voor verbeterde hoogbouw en nieuwbouw: fl. 950 per VHE (prijspeil 1994, “VROM-normen)

12% aan eind van sanering “Langere woonduur” 4.000 (200% van het aantal leegkomende woningen)

47

3.2.3


Ingrepen In het rapport “W erk met werk maken” van de Stuurgroep Vernieuwing Bijlmermeer uit 1992 werd in het werkprogramma een aantal concrete projecten genoemd. Deze projecten werden ingedeeld naar de drie hoofdpijlers van het rapport: vernieuwing van beheer, sociale vernieuwing en ruimtelijke vernieuwing. Hieronder volgt eerst een korte beschrijving van de concrete projecten die genoemd werden bij de vernieuwing van beheer en de sociale vernieuwing. Tot slot van deze paragraaf zullen de ingrepen van de ruimtelijke vernieuwing worden behandeld. Ruimtelijke ingrepen die onder herdifferentiatie vallen, zullen in § 3.3 uitgebreider worden beschreven. Vernieuwing van beheer Bij vernieuwing van beheer worden drie projecten genoemd die voor een deel reeds begonnen waren. (De ontwikkeling in het beheer van de woningen in de Bijlmermeer is reeds beschreven in § 3.1.3.) ♣

♣

♣

Als eerste het project “Modelflats”, met als grondslag “medeverantwoordelijkheid van bewoners voor het beheersbudget, personele inzet en een goede gang van zaken in het algemeen”. Het doel was “dat vervuiling, vandalisme en onveiligheid tot het verleden gaan behoren.” (Stuurgroep Vernieuwing Bijlmermeer, 1992, p. 14). Als tweede wordt de verbetering van Hoogoord genoemd. Deze verbetering heeft als doel het verbeteren van woningen, woongebouw en directe woonomgeving tot aan de hoogste kwaliteit die binnen de financiële grenzen van de sociale sector mogelijk is. Doelgroep zijn de zittende bewoners uit Hoogoord zelf, andere bewoners uit de Bijlmermeer die willen doorschuiven en werknemers van bedrijven in Zuidoost. Het derde project is “Leefbaarheid”, dat enkele jaren daarvoor op initiatief van de politie gestart is. Het doel van dit project is het vergroten van de leefbaarheid. Middelen hiervoor zijn een gecoördineerde zorg voor het beheer van woonomgeving en woongebouwen en een controleerbare afhandeling van wederzijdse klachten tussen bewoners en beheerders.

Sociale vernieuwing Binnen de sociale vernieuwing wordt de subsidiestroom geconcentreerd op drie trajecten: arbeidsparticipatie en etnisch ondernemerschap, onderwijsparticipatie en nieuwkomerbeleid. ♣

♣

♣ ♣

Doel van het project Arbeidsparticipatie is jaarlijks 600 mensen extra aan betaald werk te helpen via daarop gerichte activiteiten van werkzoekenden, werkgevers en arbeidsbemiddelende organisaties. In maart 1992 is daartoe het Platform Arbeidsparticipatie opgericht waarin bedrijfsleven en openbaar bestuur deelnemen. Het project Onderwijsparticipatie heeft als doel een brede onderwijsvoorziening aan te bieden voor beroepsonderwijs, ook voor volwassenen. Volgens het rapport bleek dat de organisatie “Bijlmermeer Assessment en Scholing” in Amsterdam in een behoefte voorziet. Daarom wordt deze organisatie verder uitgewerkt. Om immigranten beter op te vangen en wegwijs te maken, zal in de Bijlmermeer een informatiekantoor worden geopend. Een ander project is “Vestigen kleine bedrijven”. Doel is het stimuleren van kleinschalige bedrijvigheid en dienstverlening in de Bijlmermeer. Het project is enerzijds gericht op het versterken van de sociaal-economische positie van

48

♣


de inwoners en anderzijds op het versterken van de Bijlmermeer als vorm van stedelijk leven. Op grond van onderzoek blijkt dat de Bijlmermeer een aantrekkelijke vestigingsplaats zou kunnen zijn voor 1.400 kleine bedrijven. De grootste belemmering is het ontbreken van voldoende bedrijfshuisvesting voor dit deel van de markt. In het rapport wordt genoemd dat de onderhuizen van de woongebouwen en de vele restruimten in het openbaar gebied onder en nabij de dreven, voorlopig in deze ruimtenood kan voorzien. Als laatste project onder Sociale Vernieuwing wordt het “Vestigen van kunstbedrijven” genoemd. Doel hiervan is het versterken van de multiculturele identiteit van de samenleving in de Bijlmermeer. Dit zou bereikt worden door het aanbieden van podia tot expressie van culturen en gelegenheden te geven tot manifestatie daarvan.

Toch bleken ondanks deze maatregelen de resultaten al na drie jaar tegen te vallen. “Het werkloosheidpercentage is sinds 1992 alleen maar opgelopen. Het voornemen van 600 extra banen per jaar wordt in de verste verte niet gehaald.” (Bredschneijder, 1996, p. 23). In de tweede fase (vanaf 1995) komt de Bijlmermeer in aanmerking voor de URBAN-subsidies. De URBAN-subsidies zijn bedoeld om de sociaal-economische situatie in achterstandwijken van Europese steden te verbeteren. In Nederland viel onder andere de Bijlmermeer in de prijzen. Voor de Bijlmermeer betekende dit 26 miljoen gulden tot het jaar 2000. Via de “Bijlmertafel” vond regelmatig overleg tussen de vernieuwers van de Bijlmermeer en de betrokken ministeries. Contact met het Rijk was noodzakelijk omdat de problematiek wijkoverstijgend was en niet binnen de grenzen van het stadsdeel of zelfs van de stad zou kunnen worden opgelost. De Bijlmer werd hiermee een speerpunt van het Grotestedenbeleid. Het Grotestedenbeleid heeft tot doel de beheersbaarheid, de veiligheid en de leefbaarheid in de steden te koppelen aan het verbeteren van randvoorwaarden voor economisch groei (Bredschneijder, 1996, p. 28). In de periode van 1995 tot en met 1999 zijn 73 grote en kleine projecten in de Bijlmermeer geïnitieerd met een investeringsvolume van in totaal fl. 158 miljoen (Nauta e.a., 2001, p. 12). Ruimtelijke vernieuwing In het rapport “W erk met werk maken” werd vermeld dat “de ruimtelijke transformatie van de Bijlmermeer zodanig verweven is met sociale vernieuwing en vernieuwing van beheer, dat ter vermijding van misverstanden deze transformatie aangeduid wordt als “integrale” vernieuwing (Stuurgroep Vernieuwing Bijlmermeer, 1992). De ruimtelijke vernieuwingsprojecten bestaan volgens het rapport uit: ♣ ♣ ♣

Ruimtelijk ontwikkelingsplan Bijlmermeer Stadsas Bijlmerdreef Integrale vernieuwing in de actiegebieden Ganzenhoef-W est en Amsterdamse Poort.

In de Saneringsaanvragen zijn de ruimtelijke ingrepen verder ingevuld. De maatregelen worden ingedeeld in twee categorieën: grotere differentiatie in woonmilieus en grotere sociale veiligheid. ♣ Grotere differentiatie in woonmilieus. “Dat wordt in de eerste plaats bereikt door de infrastructuur van (delen van) de wijk ingrijpend te veranderen: gedeeltelijke afschaffing van het gescheiden wegenstelsel, sloop van parkeergarages, maar ook de vernieuwing of verbetering van winkelcentra en andere voorzieningen behoren ertoe. De tweede belangrijke cluster is de

49


differentiatie van het woningaanbod.” (Nieuw Amsterdam, 1995, p. 21). In § 3.3 wordt het middel herdifferentiatie van woningen verder beschreven. ♣ Grotere sociale veiligheid. Centraal staat bij de differentiatie het terugdringen van de enorme hoeveelheid (semi-) openbare ruimtes (Nieuw Amsterdam, 1995). Gekozen werd voor concentratie van de ruimtelijke vernieuwing in actiegebieden. Met deze keuze wilde men niet alleen een versnipperde aanpak voorkomen, maar ook de overheersende, bestaande opzet van de Bijlmermeer doorbreken. In de eerste fase van de Vernieuwing werden twee actiegebieden gekozen. Dit zijn Ganzenhoef-W est en Amsterdamse Poort geworden. ♣

♣

In Ganzenhoef W est was de opgave een plan te ontwikkelen dat tegenwicht kon bieden aan de dominante structuur van de bestaande wijk. Om die reden werd in dit actiegebied gekozen om fors in te grijpen: niet alleen werden de hoogbouwcomplexen Gerenstein en Geinwijk (samen 800 woningen) gesloopt, ook verdwenen vijf parkeergarages, werd de halfhoge Bijlmerdreef naar het maaiveld verlaagd en werd een compleet nieuw buurtwinkelcentrum neergezet. Op de voormalige locaties van Gerenstein en Geinwijk werden nieuwbouwwijken gebouwd met een gedifferentieerd woningaanbod. Het rijkelijk aanwezig openbare groen werd deels vastgehouden en geconcentreerd in zogenaamde groene stroken tussen de bebouwde gebieden (Nieuw Amsterdam, 1995). In § 3.3 worden onder andere de ingrepen van sloop en nieuwbouw verder beschreven. Als tweede actiegebied werd Amsterdamse Poort aangewezen. Belangrijkste doelstelling voor dit terrein was de versterking van de centrumfunctie van het gebied, niet alleen van de Bijlmermeer, maar van geheel Zuidoost. De bouw van het Ajax-stadion, aan de grens van het actiegebied, en de ontwikkeling van het succesvolle kantorengebied “Amstel III” hebben de aanvankelijke planvorming doorkruist. Het nieuwe centrumgebied wordt nu ontwikkeld in het overgangsgebied tussen de Bijlmermeer en het Amstel III-gebied (Nieuw Amsterdam, 1995). Om die reden is besloten de ontwikkeling van het nieuwe centrumgebied los te koppelen van de aanpak van de rest van het Amsterdamse Poort. Binnen het actiegebied Amsterdamse Poort werd verder een nieuwbouwplan gepland van circa 300 woningen. Dit is Vogeltjeswei geworden; deze wijk werd in 1999 opgeleverd. In het gebied ten zuiden van winkelcentrum Amsterdamse Poort, werd in 1995 begonnen met hoogniveaurenovatie van het complex Hoogoord. Daarna voortgezet in Hofgeest en Haag en Veld (Nieuw Amsterdam, 1995). In § 3.3.4 zal verder worden ingegaan op flatrenovatie.

De uitvoering van de Vernieuwing Bijlmermeer gebeurt in opdracht van de gemeente Amsterdam, het stadsdeel Zuidoost en W oningstichting Nieuw Amsterdam. Voor de coördinatie werd het Projectbureau Vernieuwing Bijlmermeer in het leven geroepen. De financiering werd vastgelegd in de eerste (1993) en Tweede Saneringsaan vraag (1995) van Nieuw Amsterdam. In § 3.2.4 zal verder worden ingegaan op de financiering van de Vernieuwing van de Bijlmermeer. De Tweede Saneringsaanvraag voorzag in een eerste evaluatie van de voortgang van het project in 1999.

50


De Vernieuwing Halverwege In 1999 is deze eerste evaluatie van de Vernieuwing Bijlmermeer samengesteld door A. Ouwehand van Onderzoeksinstituut OTB. Uit dit rapport met de naam “De Vernieuwing Halverwege” blijkt dat sloop en nieuwbouw op schema lagen. Met de flatverbetering en de verkoop vlotte het minder goed. Bij de flatverbetering “bood het budget te weinig ruimte om de gewenste afwisseling aan te kunnen brengen in het kwaliteitsniveau van de ingrepen.” (Begeleidingsgroep Evaluatie Vernieuwing Bijlmermeer, 1999, p. 98). Renovatie was als één van de randvoorwaarden gesteld voor verkoop. Door de achterstand bij het renoveren verliep de verkoop van appartementen ook minder succesvol. Het rapport gaat uitgebreid in op de gewijzigde woningmarktomstandigheden en de afzetmogelijkheden voor (gerenoveerde) hoogbouwwoningen op de middellange termijn. De conclusie was een bijstelling van het programma uit 1995. Er zouden veel meer hoogbouwwoningen gesloopt moeten worden en het nieuwbouwprogramma zou volgens het rapport uitgebreid moeten worden. Verder werd geadviseerd het budget voor renovatie te verhogen tot fl. 99.000 per woning. De verkoop van woningen bleek financieel gunstiger uit te vallen. Door opgetreden ontwikkelingen in de marktsituatie kan bij verkoop “in plaats van een tekort van fl. 32.000, rekening worden gehouden met een opbrengst van fl. 15.000 per woning.” (Begeleidingsgroep Evaluatie Vernieuwing Bijlmermeer, 1999, p. 79). Aanpassing en uitbreiding van de plannen In juli 2000 besloten het stadsdeel Zuidoost, de gemeente Amsterdam, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en de woningstichtingen Patrimonium/Nieuw Amsterdam en Zomers Buiten tot een nieuw vernieuwingsprogramma voor de periode 2000-2007. De conclusies uit “De Vernieuwing Halverwege” werden voor een belangrijk deel overgenomen. Met deze overeenkomst werd de weg vrijgemaakt voor het uiteindelijk voltooien van de Vernieuwing van de Bijlmermeer, schrijft het jaarverslag over 2000 van Patrimonium (2001). Het nieuwe programma voorzag in meer sloop van hoogbouwflats, een hoger niveau van flatrenovatie en meer aandacht voor de verbetering van het beheer (Nauta e.a., 2001, p. 11). In oktober 2001 is het uitgewerkte plan gepresenteerd in het Finale Plan van Aanpak. Dit plan betreft de gebieden binnen de Bijlmermeer welke nog niet meegenomen waren in de saneringsaanvragen van 1993 en 1995. In dit plan worden ruim 3.000 hoogbouwwoningen extra gesloopt. Hiervoor in de plaats komen in dit plan verschillende nieuwbouwgebieden met elk een uiteenlopende stedenbouwkundige invulling. W ater en groen nemen binnen deze plannen een belangrijke plaats in. Alle hoogbouwflats welke blijven staan, worden ingrijpend verbeterd. Rond 2010 moeten alle plannen zijn uitgevoerd (Projectbureau Vernieuwing Bijlmermeer, 2001).

51


TABEL 4 Woningprogramma Programma 1995 Sloop appartementen Nieuwbouw, waarvan Markt Sociale huur Renovatie hoogbouw Verkoop appartementen Herpositionering

2.812 4.500

8.950 750 750

Overeenkomst steunverlening 2000 Minimaal Maximaal 4.900 7.100 3.700 1.900 5.600 1.250 750

4.700 2.400 3.400 1.250 750

Bronnen: 1995: Begeleidingsgroep Evaluatie Vernieuwing Bijlmermeer, 1999 2000: Patrimonium, 2001

3.2.4

Financiering Met de eerste fase (1992-1995) van de Vernieuwing van de Bijlmermeer was een bedrag van ongeveer 300 miljoen gulden gemoeid. De gemeente Amsterdam en het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) droegen voor ongeveer de helft van het bedrag bij, waar bij het geld gefaseerd beschikbaar kwam. Volgens het jaarverslag over 2000 van het CFV is de steunverlening voor de eerste fase (fl. 132,1 miljoen) “vrijwel geheel afgewikkeld” (CFV, 2001). De Tweede Saneringsaanvraag schrijft: “Bij de tweede aanvraag gaat het om maximaal 540 miljoen gulden, uitgedrukt in guldens van het jaar van uitvoering” (Nieuw Amsterdam, 1995, p. 14). De kostenverdeling is hier eveneens 50% voor de gemeente en 50% voor het Centraal Fonds. Deze bedragen zijn exclusief de 59 miljoen voor de verbetering van de infrastructuur. W e zien dat de financiering voor zowel de eerste als de tweede fase van de Vernieuwing volledig buiten Nieuw Amsterdam moest worden verkregen. In de Tweede Saneringsaanvraag (1995) wordt vermeld dat Nieuw Amsterdam zelf verantwoordelijk is voor de kostenbewaking van projecten. Dat betekent dat tegenvallers door Nieuw Amsterdam moeten worden opgevangen, maar ook dat meevallers gebruikt kunnen worden om projecten te compenseren. De aanpassing van de plannen in 2000 resulteerde in een extra aanvraag bij het CFV. “Op basis van de evaluatie is in 2000 door het Fonds en de gemeente Amsterdam aanvullende steun toegekend van maximaal fl. 140 miljoen (waarvan 50% door het Centraal Fonds en 50% door de gemeente Amsterdam) en maximaal fl. 63 miljoen door Patrimonium en Zomers Buiten.” (CFV, 2001, p. 16, 17). In 2000 is de totale financiering van fl. 1.113 miljoen voor het woningprogramma (van tabel 4) met de vijf partijen afgesproken. In tabel 5 staat per partij de bijdrage aan het totale financieringsbedrag vermeld.

52


W e zien dat de gemeente Amsterdam en het Centraal Fonds Overeenkomst steunverlening 2000 voor de Volkshuisvesting samen Bijdrage voor 82% de Vernieuwing finan(miljoenen Aandeel cieren. Voor het eerst in de Verguldens) nieuwing van de Bijlmermeer Gemeente Amsterdam 449 40,3% vanaf 1992 dragen nu ook de Centraal Fonds Volkshuisvesting 461 41,4% woningcorporaties bij aan de Woningstichting Nieuw Amsterdam 140 12,6% financiering van de herstructureWoningstichting Patrimonium 55 4,9% ring. De investering van Nieuw Woningstichting Zomers Buiten 8 0,7% Amsterdam betreft, volgens het Totaal 1.113 jaarverslag 2000 van Nieuw Amsterdam, de geactiveerde rendaBron: Patrimonium, 2001 bele bedrijfswaarde. Het jaarresultaat van Nieuw Amsterdam was in 1997 en 1999 voor het eerst sinds jaren weer positief uitgevallen (zie ook tabel T28 in de Bijlagen). TABEL 5

3.3

Herdifferentiatie in de Bijlmermeer Om een grotere differentiatie in het aanbod van woningen naar vorm, prijs en eigendom aan te brengen worden in de Bijlmermeer de volgende middelen toegepast: sloop, nieuwbouw, verkoop appartementen, herpositionering en flatrenovatie (onderzoeksvraag 2B, § 1.5). Hieronder worden vier methoden van woningherdifferentiatie in de Bijlmermeer beschreven. In hoofdstuk 4 zullen de effecten van drie methoden onderzocht worden in een drietal cases.

3.3.1

Sloop en nieuwbouw Als meest ingrijpende kunnen sloop en nieuwbouw worden genoemd. Volgens het programma Ruimtelijke vernieuwing uit 1995 worden 2.812 appartementen gesloopt (Begeleidingsgroep Evaluatie Vernieuwing Bijlmermeer, 1999). Hiervoor in de plaats, maar ook op nog niet eerder bebouwde gebieden, komen 4.500 woningen te staan. Tot nu (2002) toe zijn vier nieuwbouwprojecten gerealiseerd: Gulden Kruis, Nieuw Geinwijk, Vogeltjeswei en Nieuw Gerenstein. De eerste sloop van “Bijlmerhoogbouw” vond plaats in 1995 en betrof Geinwijk. Op dezelfde plaats is Nieuw Geinwijk gebouwd en kwam gereed in 1998. Gerenstein is het tweede complex dat gesloopt werd. Nieuw Gerenstein werd in 1999 opgeleverd op dezelfde plaats. De nieuwbouwbuurten Gulden Kruis en Vogeltjeswei kwamen respectievelijk in 1997 en 1999 gereed. Deze beide buurten kunnen gezien worden als verdichtingslocaties, beide locaties waren nog niet bebouwd. In de zomer van 2000 hebben de drie partners van de Vernieuwing - de gemeente Amsterdam, het stadsdeel Zuidoost en Patrimonium (Nieuw Amsterdam) - besloten om minimaal 2.300 en maximaal 4.500 woningen extra te slopen. Dat komt overeen met circa 40 tot 80% van alle resterende hoogbouwflats (Helleman en W assenberg, 2001, p. 95). In het Finale Plan voor de Bijlmermeer uit 2001 is dit plan uitgewerkt in een sloop van ruim 3.000 woningen. Hiervoor in de plaats zijn nieuwbouwwijken gepland, die onderling sterk verschillen in stedenbouwkundige opzet (Projectbureau Vernieuwing Bijlmermeer, 2001).

53

3.3.2


Verkoop appartementen Een ander middel om meer verscheidenheid van woningen te bereiken is verkoop van een “substantieel deel van de hoogbouwflats” (Begeleidingsgroep Evaluatie Vernieuwing Bijlmermeer, 1999, p. 20). Dit houdt in dat woningen na renovatie worden aangeboden aan zittende bewoners, terwijl na leegkomst bij mutaties de woningen niet opnieuw worden verhuurd maar verkocht worden. Voor de verkoop werd uitgegaan van in totaal 750 woningen, gelijk verdeeld over tien jaren van de vernieuwingsoperatie zijn dit 75 woningen per jaar. Hoogoord-W est kwam als eerste in aanmerking voor verkoop. Nadat de renovatie van woningen van dit complex gereed was, werd in 1996 begonnen met de verkoop van de eerste woningen. Tot 1 januari 2001 hebben 85 (deels zittende) bewoners van Hoogoord-W est van deze mogelijkheid gebruik gemaakt (58% van het verkoopgedeelte). Als tweede “verkoopcomplex” is Hofgeest-W est aangewezen, waar de woningen vanaf 1999 te koop worden aangeboden. Op 1 januari 2001 waren 74 van alle 144 woningen (51%) van het verkoopgedeelte van Hofgeest-W est verkocht. De verkoop van de premiehuurwoningen van Gulden Kruis begon in 2000, daarvan waren er op 1 januari 2001 42 woningen verkocht. In 2001 begon de verkoop van woningen in het complex Kikkenstein. Tot slot zijn er plannen voor verkoop van woningen van het complex Kantershof, dat overigens niet tot de Bijlmerhoogbouw behoort (Patrimonium/Nieuw Amsterdam, 2001).

3.3.3

Herpositionering In de Tweede Saneringsaanvraag (1995) werd een aantal van 750 woningen genoemd om te worden geherpositioneerd. Dit houdt in dat een (aaneengesloten deel van een) flat eerst wordt leeggemaakt. Vervolgens wordt het complex verkocht aan een ontwikkelaar die de woningen op een hoog niveau verbetert en ze tot slot verkoopt aan belangstellenden. Besloten werd om later in het vernieuwingsproces met herpositionering te beginnen. Daarom sloot Nieuw Amsterdam pas in 1999 een contract met ontwikkelaar Era Bouw BV. voor de eerste 96 woningen. Om deze redenen is het nu nog te vroeg om dit project binnen herdifferentiatie in het onderzoek mee te nemen.

3.3.4

Flatrenovatie Ook wordt in de Bijlmermeer flatrenovatie toegepast. In de oorspronkelijke plannen betrof dit 9.000 appartementen. Doordat in het Finale Plan meer woningen worden gesloopt, is het aantal woningen dat gerenoveerd is of zal worden, gedaald tot ruim 5.900. Bij deze aanpak treden slechts beperkte verschuivingen op wat betreft verscheidenheid van woningtypen naar aantal kamers. De aanpak is verschillend, maar algemeen is de aanpak van de binnenstraten en openbare ruimte. Loopbruggen worden verwijderd, herstelwerk aan beton wordt uitgevoerd en ingrijpende wijzigingen van installaties vinden plaats. Verder valt sterk in het oog dat bij een drietal flats woningen in de plint zijn aangebracht, met een directe relatie met het maaiveld (Begeleidingsgroep Evaluatie Vernieuwing Bijlmermeer, 1999). De eerste flatrenovatie vond plaats in het oudste Bijlmerhoogbouwcomplex: Hoogoord. Deze eerste renovatie startte in 1995 en kwam gereed in 1997, waarna Hoogoord-W est vanaf dat moment verkocht werd. Voor de niet te verkopen huurwoningen van Hoogoord is bewust gekozen voor een hogere huurprijs na renovatie

54


met als doel: “Hoogoordbewoners met een wat betere economische positie vasthouden en nieuwe bewoners in die categorie aantrekken.” (Nieuw Amsterdam/Projektburo Vernieuwing Bijlmermeer, 1994, p. 5). De flatrenovaties van Hofgeest en Groeneveen kwamen in 1999 gereed. Ook Gravestein en Gooioord zijn inmiddels gerenoveerd en Gooioord kreeg als doelgroep senioren en mensen met een medische indicatie (MI). Vanaf 1999 is het budget per te renoveren woning verhoogd. Vanaf dat jaar bevat de renovatie een uitgebreider pakket van maatregelen. Een overzicht van de maatregelen van renovatie is te vinden in de Bijlage.

3.4

Samenvatting en Conclusies hoofdstuk 3 Ondanks een sterk levende voorkeur onder woningzoekenden in de jaren zestig voor de eengezinswoning bestonden de bestemmingsplannen voor uitbreidingsgebieden rond 1970 voor 40 tot 85% uit hoogbouw (Brakenhoff e.a., 1991, p. 4). Het plan voor de Bijlmermeer van stedenbouwkundige Nassuth bestond zelfs uit 90 tot 92% hoogbouw. Bestuurders leunden zwaar op het oordeel van architecten, stedenbouwkundigen, bewindslieden en ambtenaren. Naar onderzoeksuitkomsten werd nauwelijks verwezen (Mentzel, 1989). De kosten van de infrastructuur werden doorberekend aan de bewoners. Mede door het gekozen verkeerssysteem in de Bijlmermeer stegen de kosten tot “onaanvaardbare” hoogte. Bezuiniging op het plan was onvermijdelijk (Brakenhoff e.a., 1991). Er werd bezuinigd op liften, binnenstraten, collectieve ruimten en parkeergarages. Al was de waardering van bewoners voor de woning over het algemeen gunstig (Dijkhuis, 1975), toch stond de huur in tegenspraak met de kwaliteit van de woningen (Mentzel, 1989). Al snel na de oplevering deden zich problemen (§ 3.1.4) voor. Overlast en criminaliteitsproblemen raakten de bewoners in de eerste plaats. Klachten over technische aspecten van de woningen en de woonomgeving kwamen al in 1970 zeer frequent voor (Mentzel, 1989). Met huurders- en exploitatieproblemen werden de corporaties geconfronteerd. De bouw van de Bijlmermeer had als één van de belangrijkste redenen het tegengaan van de woningnood. Doordat de Bijlmermeer niet populair was, ontstond juist hier leegstand met een climax van 23,1% in 1985. Ook het aantal ontruimingen, de mutatiegraad en de huurachterstanden namen toe tot ongekende hoogtes in het midden van de jaren tachtig. Om de verloedering in de Bijlmermeer tegen te gaan, werd de oprichting van één grote corporatie als voorwaarde gesteld. Na de oprichting van Nieuw Amsterdam werd een investeringsplan van fl. 236 miljoen uitgevoerd. De nieuwe corporatie slaagde erin enkele flats te verbeteren, zowel in fysieke als in sociale zin. Lang niet overal slaagde de strategie. Een aantal flats zijn “verloren gegaan” (Brakenhoff e.a., 1991). Tegen de criminaliteit kon de corporatie maar een beperkt assortiment aan maatregelen treffen. “De criminaliteit, en daarmee het negatieve imago van de Bijlmermeer, is er in de jaren tachtig niet minder op geworden.” (Brakenhoff e.a., 1991, p. 2 van samenvatting) In de tweede helft van de jaren tachtig trad wel verbetering op bij de leegstand en de mutatiegraad (zie ook tabel T33 in de Bijlagen). De verklaring voor deze gunstige ontwikkeling ligt volgens Brakenhoff (1991) in de regionale woningmarkt in combinatie met een voortdurende bloei van de Amsterdamse economie. Het rapport “De Bijlmermeer blijft, veranderen” uit 1990 adviseert dat de eenzijdigheid van woonvorm en van financieringsvorm gewijzigd moet worden door het slopen en vervangen van een kwart van de hoogbouw. In 1992 worden uitgewerkte vernieuwingsvoorstellen gepresenteerd, waarna de gemeente Amsterdam, het

55


stadsdeel Zuidoost en de woningstichting Nieuw Amsterdam akkoord gaan met deze ingrijpende operatie. De genomen maatregelen betreffen niet alleen ruimtelijke ingrepen, maar ook projecten van sociale vernieuwing en vernieuwing van beheer. Als uiteindelijk hoofddoel van de maatregelen wordt de financiële gezondmaking van Nieuw Amsterdam genoemd. Het leeuwendeel (ruim 80%) van de financiering van de Vernieuwing komt voor rekening van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en de gemeente Amsterdam. De belangrijkste nevendoelen zijn: verlaging van de werkloosheid, verlaging van de mutatiegraad en het versterken van de culturele en maatschappelijke positie van de Bijlmermeer. Opgemerkt moet worden dat bij verschillende doelen de situatie van Amsterdam, de regio of Nederland nagestreefd zou moeten worden. Ontwikkelingen in Nederland en in de omgeving van de Bijlmermeer hebben zeker invloed op veranderingen in de Bijlmermeer. Daarom is het van belang regionale en nationale ontwikkelingen mee te nemen als referentie voor de Bijlmermeer. Als we de regionale of zelfs nationale situatie echter als doel stellen, kan dit ten koste gaan van het eigen karakter van een wijk als de Bijlmermeer. Een belangrijk deel van de ruimtelijke ingrepen bestaat uit het toepassen van woningherdifferentiatie. Dat gebeurt in de Bijlmermeer via drie methoden. In tabel 6 is een overzicht gemaakt van de ingrepen om te differentiëren, uitgaande van het Finale Plan van Aanpak uit 2001. Herpositionering is hierbij ingedeeld onder Sloop/Nieuwbouw. Deze variant wordt uitgevoerd in de F-buurt, waarbij kleine delen van enkele complexen blijven staan om hergebruikt te worden.

TABEL 6 Overzicht complexen/buurten woningdifferentiatie Bijlmermeer met jaar van oplevering Sloop/Nieuwbouw Gulden Kruis (1997) Nieuw Geinwijk (1998) Nieuw Gerenstein (1999) Vogeltjeswei (1999) Grunder Koningshoef Kouwenoord Klieverink Kempering Kralenbeek Vrijwel gehele D/F-buurt Vrijwel gehele E-buurt

Flatrenovatie + Verkoop Hoogoord-West (1997) Hofgeest-West (1999) Kikkenstein (2000) Grubbehoeve

Flatrenovatie Hoogoord (1997) Hofgeest (1999) Groeneveen (1999) Gooioord (1999) Gravestein (2000) Haag en Veld (2002) Hogevecht Kleiburg Kruitberg Hakfort Huigenbos

56


In hoofdstuk 3 is antwoord gegeven op onderzoeksvragen 1 en 2. In § 3.1.1, § 3.1.2, § 3.1.3 werden de kenmerken van woningen, woonomgeving en bewoners vóór de aanpak beschreven (onderzoeksvraag 1A, § 1.5). § 3.1.4 beschreef uitgebreid de problemen welke zich voordeden in de periode vóór 1992 voor zowel bewoners als voor verhuurders, (onderzoeksvraag 1B). De herstructureringsopgave werd in § 3.2 behandeld. Onderzoeksvraag 1C kreeg antwoord in § 3.2.2, waar de doelstellingen van herstructurering zijn vermeld. § 3.2.3 vertelde de ingrepen van de Vernieuwing in de Bijlmermeer (onderzoeksvraag 2A). Tot slot werd in § 3.3 antwoord gegeven op onderzoeksvraag 2B; Deze paragraaf gaf een toelichting op de toegepaste methoden van herdifferentiatie in de Bijlmermeer.

57

4


Cases

In dit hoofdstuk zullen drie cases in de Bijlmermeer behandeld worden. Hierbij wordt geprobeerd enkele vernieuwingsprojecten binnen de Bijlmermeer met elkaar te vergelijken. In § 4.1 volgt nu eerst een inleiding over de keuze van de casegebieden en de beschikbaarheid van de benodigde gegevens voor de cases.

4.1

Inleiding cases De Vernieuwing van de Bijlmermeer is op dit moment (juni 2002) nog niet ten einde. Om gevolgen van de Vernieuwing van de Bijlmermeer te kunnen onderzoeken, wordt dit onderzoek beperkt tot projecten die uiterlijk in 1999 werden voltooid. Uitzondering geldt voor de complexen waar verkoop plaatsvindt. Het kan vele jaren duren voordat alle woningen in een complex verkocht zijn. Alleen daar waar de verkoop in 1999 of eerder heeft plaatsgevonden, is deze in het onderzoek meegenomen.

4.1.1

Herdifferentiatie en de cases W at sloop en nieuwbouw betreft, zijn de vier gebieden gekozen die voltooid zijn tussen 1997 en 1999: Gulden Kruis (1997), Nieuw Geinwijk (1998), Vogeltjeswei (1999) en Nieuw Gerenstein (1999). Verkoop vond als eerste plaats in delen van Hoogoord en Hofgeest, en startte respectievelijk in 1997 en 1999. Zoals al beschreven is in § 3.3.3 is herpositionering nog onvoldoende gevorderd om mee te nemen in dit onderzoek. W at renovatie betreft komen drie complexen voor dit onderzoek in aanmerking: Hoogoord (gereed in 1997), Hofgeest en Groeneveen (beiden gereed in 1999). De complexen Gravestein en Gooioord, die ook gerenoveerd zijn, worden niet meegenomen in dit onderzoek. Gooioord is aangewezen voor de doelgroep senioren en voor mensen met een medische indicatie (MI) en is daarom niet voor een vergelijking geschikt. Gezien de ligging van geschikte vergelijkingsprojecten, is gekozen om het onderzoek op drie gebieden te concentreren. Elk van deze gebieden wordt in een case behandeld. Met deze opzet worden de complexen binnen een gebied met elkaar vergeleken, maar ook met de situatie van het gehele woningbezit van Nieuw Amsterdam. De plattegrond op de volgende pagina geeft de ligging van elk van de drie case-gebieden in de Bijlmermeer aan. Hieronder volgt een korte beschrijving per case.

58


Case 1 “De rechte H -buurt” De H-buurt bestaat uit alle hoogbouwcomplexen waarvan de naam met een H begint. Deze case wordt beperkt tot de vier “rechte” flats van de H-buurt. Dit zijn de oudste vier hoogbouwcomplexen van de Bijlmermeer: Hoogoord, Hofgeest, Haag en Veld en Hogevecht. Hoogoord en Hofgeest zijn geheel gerenoveerd. Twee andere H-complexen Hakfort en Huigenbos (de twee laatst gebouwde oorspronkelijke hoogbouwflats) verschillen (stede)bouwkundig ten opzichte van de vier rechte Hflats. Bovendien gelden voor deze laatste twee complexen inkomenseisen bij het plaatsingsbeleid (Patrimonium/Nieuw Amsterdam, 2001). Naast de hoogbouwcomplexen van Nieuw Amsterdam is later door W oningbedrijf Amsterdam en door Eigen Haard ook middelhoogbouw (Haardstee) en laagbouw (Heesterveld, Hoptille) in de H-buurt toegevoegd. In de verkoopgedeelten van Hoogoord en Hofgeest waren op 1 januari 2000 respectievelijk 58% en 51% van de woningen verkocht. In 2001 begon de renovatie van het complex Haag en Veld. Hogevecht en ook Haag en Veld (tot en met 2000) kunnen in deze case worden meegenomen als 0-situatie. De renovatie bestaat uit drie schaalniveaus (woonomgeving, ontsluiting/casco en woningen) en zes thema’s (technisch noodzakelijk, veiligheid, diensten, co mfort, aanzien en milieu duurzaam bouwen). In de Bijlage is een matrix opgenomen met daarin alle onderdelen van de renovatie. Case 2 “Het Bijlmermuseum” Zes hoogbouwcomplexen uit de G- en K- buurten blijven in de vernieuwingsplannen vrijwel geheel gespaard: Gooioord, Groeneveen, Grubbehoeve, Kikkenstein, Kruitberg en Kleiburg. Ook in het Finale Plan van Aanpak Bijlmermeer uit 2001 is uitgegaan van renovatie van deze zes complexen. Uiteindelijk zal dit het enige gebied binnen de Bijlmermeer zijn waar honingraatflats in deze omvang blijven staan. Tezamen worden de zes complexen daarom het “Bijlmermuseum” genoemd. De invloed van de Bijlmervliegramp in 1992 treedt in dit gebied het meest sterk naar voren. Het vliegtuig stortte midden in het Bijlmermuseum neer: precies op de

59


hoek waar Groeneveen en Kruitberg elkaar begrensden. Een gedeelte van Kruitberg (“Klein Kruitberg”) en een klein gedeelte van Groeneveen is na de ramp gesloopt. Twee complexen in het Bijlmermuseum zijn tot nu (2002) toe gerenoveerd: Gooioord en Groeneveen. Gooioord valt in de vergelijking af, vanwege de al eerder genoemde doelgroep senioren en mensen met een medische indicatie (MI). Centraal zal in deze case daarom het complex Groeneveen staan, waarvan de renovatie in 1999 opgeleverd is. De renovatie van Groeneveen is volgens Patrimonium grotendeels vergelijkbaar met de renovatie van Hoogoord. In Bijlage G staat een matrix met daarin alle onderdelen van de renovatie van Groeneveen en Hoogoord. Case 3 “De Nieuwbouw” Midden in de Bijlmermeer liggen vier nieuwbouwwijken: Nieuw Geinwijk (1998), Nieuw Gerenstein (1999), Gulden Kruis (1997) en Vogeltjeswei (1999). De eerste twee genoemde buurten zijn gebouwd op de plaats van gesloopte hoogbouwcomplexen. De belangrijkste uitdaging van deze vier gebieden was “buurten uit laagbouw te realiseren die een positieve functie vervullen naar de hoogbouw” (Nieuw Amsterdam, 1997, p. 3). In Nieuw Gerenstein zijn twaalf woontorentjes gebouwd als overgang naar de (tot dan toe in de plannen nog) blijvende Bijlmerhoogbouw. In totaal zijn in deze vier buurten 1.275 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Eenderde (33%) hiervan bestaat uit sociale huurwoningen. De rest bestaat uit middeldure huur (29%), sociale koop (7%) en overige koop (31%). Van alle woningen in de vier buurten bestaat 53% uit eengezinswoningen (Schouten, 2000). Bij de case “De Nieuwbouw” zijn alleen de sociale huurwoningen (414 woningen) van de nieuwbouw meegenomen. Dit heeft te maken met de bron van de onderzochte gegevens. Deze gegevens zijn afkomstig van woningcorporatie Patrimonium/Nieuw Amsterdam en die bezit alleen de sociale huurwoningen van deze vier nieuwbouwwijken. Daarnaast bezit Nieuw Amsterdam ook een gedeelte van de premiehuur van Gulden Kruis. Deze (oorspronkelijk 84) woningen worden sinds 2000 verkocht. Voor zover bekend zijn deze gegevens van Gulden Kruis premiehuur nog wel meegenomen in de tabellen.

4.1.2

Beschikbaarheid gegevens Uit de algemene literatuurstudie in hoofdstuk 2 kwamen in § 2.5 een aantal kenmerken naar voren wat betreft bewoners en woningvoorraad. Voor het zoeken naar effecten van herdifferentiatie is in de cases gebruik gemaakt van deze kenmerken. Voor elk kenmerk is gezocht naar gegevens van deze kenmerken in de Bijlmermeer. Hieronder volgt een overzicht van de gegevens die gevonden zijn en beschikbaar waren voor het onderzoek. Ook hier zijn de kenmerken weer ingedeeld naar de indeling van Buys (1997) uit § 2.1.1. Sociaal-economische kenmerken ♣ Inkomensgegevens ♣ Huurachterstand ♣ Gebruik van huursubsidie ♣ Inkomensbron of uitkeringen ♣ W erkloosheidscijfers ♣ Opleiding

60


In het onderzoek van Brakenhoff e.a. (1991) waren inkomensgegevens per complex uit 1989 en 1990 te vinden van nieuwe huurders in drie inkomensklassen. Verder hebben W assenberg en Kuyers in 1996 het Onderzoek Maatschappelijke Aspecten Bijlmermeer geschreven. In dit onderzoek waren inkomensgegevens in een viertal categorieën te vinden voor het gemiddelde van de gehele Bijlmermeer voor de jaren 1988 tot en met 1995. Informatie over de hoogtes van inkomens van na de ingrepen is niet gevonden. Zowel van voor als van na herdifferentiatiemaatregelen zijn gegevens van huurachterstand gevonden. Helaas kunnen deze cijfers niet met elkaar vergeleken worden. De huurachterstand als percentage van de “moethuur” in 1990 werd gevonden in het onderzoek van Brakenhoff e.a. (1991). Gegevens van de hoogte van de huurachterstand en het gebruik van huursubsidie uit 1998, 1999 en 2000 waren via Patrimonium van alle complexen beschikbaar. In het rapport van Brakenhoff e.a. (1991) waren ook gegevens van de “bevolking naar inkomensbron” per complex te vinden uit 1989 en 1990. Van het moment na de ingrepen was geen informatie per inkomensbron per complex beschikbaar. Via het Amsterdamse Bureau voor Onderzoek en Statistiek (O+S) (2001) waren wel het aantal ABW -uitkeringen per O+S-buurtcombinatie bekend op 1 januari 2001. Ook had O+S cijfers van 1 januari 2001 wat betreft het aantal niet-werkende werkzoekenden naar buurtcombinatie. W erkloosheidscijfers zijn niet bekend per complex. De Bijlmermonitor (2001), het onderzoek van W assenberg en Kuyers (1996) en het CBS (2002) publiceerden werkloosheidscijfers van de gehele Bijlmermeer. Het rapport “Zuidoost in kaart” (2001) vermeldt gegevens van het opleidingsniveau in 1999 voor de Bijlmermeer, stadsdeel Zuidoost en geheel Amsterdam. Sociaal-culturele kenmerken ♣ Huishoudensamenstelling ♣ Leeftijd ♣ Etniciteit of geboorteland Leeftijdsgegevens van 1998, 1999 en 2000 waren via Patrimonium per complex beschikbaar. Ook Brakenhoff e.a. (1991) en W assenberg en Kuyers (1996) hebben leeftijdsgegevens per complex uit de jaren 1987, 1991 en 1995. Helaas komen de gebruikte leeftijdscategorieën niet geheel overeen, maar een indicatie is daardoor wel mogelijk. De etniciteit of geboorteland en huishoudensamenstelling bleek niet op complexniveau in de Bijlmermeer voorhanden. W el zijn cijfers van etnische groepen en van de huishoudensamenstelling gevonden voor de buurtcombinaties die O+S gebruikt van na de ingreep op 1 januari 2001. Verder hebben W assenberg en Kuyers (1996) in hun onderzoek cijfers van enkele nationaliteiten uit 1995 per complex vermeld. Ook de volgende indicatoren die samenhangen met de sociaal-culturele doelstelling werden door Buys (1997) genoemd: ♣ ♣ ♣ ♣ ♣ ♣ ♣ ♣

Medeverantwoordelijkheidsgevoel Gehechtheid Rapportcijfers woon- en leefklimaat Gevoelens van sociale veiligheid Afwijkend gedrag, zoals drugsoverlast Criminaliteit Tevredenheid Sociale kwaliteit

61

♣


Vrienden en familie in de buurt

Deze gegevens waren grotendeels alleen beschikbaar op het niveau van de Bijlmermeer. De Bijlmermonitor doet vanaf 1997 jaarlijks onderzoek naar onder meer een aantal van deze gegevens. Helleman en W assenberg hebben in 2001 het Bewonersonderzoek bij het Finale Plan van Aanpak Bijlmermeer gepresenteerd. Hierin werd onder meer naar tevredenheid van bewoners, het contact met medebewoners en de veiligheid gevraagd. Dit bewonersonderzoek betrof echter alleen 12 nog niet aangepakte complexen. Ruimtelijk-economische kenmerken wat betreft huurder en verhuurder ♣ W oningmarktpositie ♣ Gemiddelde leegstand ♣ Mutatiegraad ♣ (Economische) situatie van de verhuurder ♣ Kosten door klachten ♣ Kosten van de verhuurder bij mutatie ♣ Resultaten verhuurder ♣ Onderhoudskosten ♣ Verhouding brutohuur/nettohuur ♣ W oonduur Het zoeken naar ruimtelijk-economische gegevens heeft een groot deel van de benodigde gegevens opgeleverd. De woningmarktpositie uitgedrukt in de leegstand en mutatiegraad was van elke complex tussen 1985 tot en met cijfers van 2002 beschikbaar. Via Patrimonium en via het onderzoek van W assenberg en Kuyers uit 1996 zijn alle leegstandspercentages en mutatiegraadpercentages als gemiddelde per jaar verkregen in de periode 1985 - 2002. Daarnaast waren via Patrimonium het aantal reacties per advertentie beschikbaar voor 2000 per complex. De economische situatie van de verhuurder kon gevonden worden in jaarverslagen van Patrimonium. Via medewerkers van Patrimonium waren de kosten via klachten en de kosten bij mutatie door de verhuurder per complex beschikbaar voor 1998, 1999 en 2000. Deze cijfers konden worden aangevuld met gegevens uit de Bijlmermonitor 2000 (2001). Conclusies beschikbaarheid Op de volgende pagina is in tabel 7 is een overzicht gemaakt van de mate van beschikbaarheid van de gevraagde gegevens.

62


TABEL 7 Beschikbaarheid gegevens Voor de ingreep Bijlmer totaal Per complex Sociaal-economisch Inkomensgegevens Huurachterstand Gebruik huursubsidie Inkomensbron Werkloosheid Opleiding Sociaal-cultureel Huishoudensamenstelling Leeftijd Etniciteit/geboorteland Medeverantwoordelijkheid Gehechtheid Rapportcijfers woon/leefklimaat Gevoel sociale veiligheid Afwijkend gedrag, drugs Criminaliteit Tevredenheid Sociale kwaliteit Vrienden en familie in de buurt Ruimtelijk-economisch Woningmarktpositie Gemiddelde leegstand Mutatiegraad Economische situatie verhuurder Kosten door klachten Mutatiekosten van verhuurder Resultaten verhuurder Onderhoudskosten Verhouding brutohuur/nettohuur Woonduur Reacties op advertentie Woonkrant

Na de ingreep Bijlmer totaal Per complex

++ + ++ + -

++ + ++ -

++ ++ + ++ +

++ ++ -

++ + + + + + + + + +

++ + ++ + -

+ ++ + + + + + + + + + +

++ -

+ ++ ++ + + + + + + -

++ ++ -

+ ++ ++ + ++ ++ ++ ++ + + +

+ ++ ++ ++ ++ ++ +

Legenda tabel 7 ++ + -

Ruim voldoende gegevens beschikbaar Beperkt gegevens beschikbaar Geen gegevens beschikbaar

W e zien dat op het niveau van de gehele Bijlmermeer een groot deel van de benodigde gegevens gevonden zijn. Deze gegevens zijn te vinden in de Bijlagen in de tabellen T1 tot en met T40. In hoofdstuk 5 zullen deze cijfers gebruikt worden bij de beschrijving van de effecten van de gehele Vernieuwing in de Bijlmermeer. Om de gevraagde gegevens per complex van voor en van na de ingrepen te verkrijgen, moest meer moeite worden gedaan. Van slechts een klein aantal gegevens (huurachterstand, leeftijd, gemiddelde leegstand en mutatiegraad) was het mogelijk van zowel voor als van na de ingreep cijfers per complex te verzamelen. Daarnaast zijn van een aantal kenmerken alleen gegevens op complexniveau gevonden van na de ingreep. Als alleen gegevens van kenmerken van na de ingrepen beschikbaar

63


zijn, is geen vergelijking met de situatie voor de ingreep mogelijk. In de opzet van de onderzoeksvragen was juist van deze vergelijking uitgegaan. In deze situaties konden de gegevens wel onderling tussen de complexen vergeleken worden. Dit zal in de cases bij deze gevallen ook gedaan worden. Op deze manier wordt geprobeerd toch zo maximaal mogelijk van het verkregen materiaal gebruik te maken. Als we naar de hoofdindeling kijken van tabel 7, zien we dat van de sociaaleconomische gegevens van voor en na de ingreep slechts twee kenmerken per complex beschikbaar zijn, huurachterstandgegevens en gegevens van de huursubsidie. Gerealiseerd moet worden dat met deze twee kenmerken een beperkte weergave van de totale sociaal-economische situatie op complexniveau mogelijk is in dit onderzoek. Bij de sociaal-culturele gegevens bleek slechts van één kenmerk, de leeftijd, het mogelijk te zijn gegevens per complex te verzamelen. Bij de cases en de conclusies zal met deze beperking rekening gehouden moeten worden. De leeftijd zegt immers niet alles van de sociaal-culturele situatie. Bij de ruimtelijk-economische gegevens was wel een voldoende aantal gegevens van zowel voor als na de ingreep per complex beschikbaar.

64

4.2


Case 1 “De rechte H -buurt” Voor het toetsen van de gevolgen van herdifferentiatie zijn de kenmerken verdeeld in drie hoofdgroepen. In § 2.1.1 is deze indeling beschreven: ♣ ♣ ♣

Sociaal-economische kenmerken Sociaal-culturele kenmerken Ruimtelijk-economische kenmerken.

Voor deze case “De rechte H-buurt” is gezocht naar de bovenstaande aspecten van de verschillende complexen in de jaren voor en na de ingrepen.

Het resultaat is een dertiental kenmerken van elk van deze complexen. De complexen worden met elkaar en met het gehele woningbezit van Nieuw Amsterdam (NA) vergeleken. Alle gevonden cijfers van deze kenmerken van elk van de vier “rechte” H-flats en van geheel NA staan in de Bijlagen in tabel H1 tot en met tabel H14. Ook zijn al deze gegevens grafisch weergegeven in grafiek H1a tot en met grafiek H14. Deze grafieken zijn ook in de Bijlagen te vinden.

65

4.2.1


Overzicht gegevens “De rechte H-buurt”

TABEL 8 Algemene kenmerken Aantal huurwoningen naar aantal kamers op 1 juli 2001 Brutohuur woningen naar aantal kamers op 1 juli 2001 Nettohuur woningen naar aantal kamers op 1 juli 2001 Verhouding brutohuur/nettohuur op 1 juli 2001 Percentage van maximaal redelijke huurprijs Sociaal-economische kenmerken Aandeel huurders met huursubsidie in 1998, 1999 en 2000 Gemiddelde hoogte huursubsidie in 1998, 1999 en 2000 Aandeel huurders met huurachterstand in 1999, 2000 en 2001 Gemiddelde huurachterstand in 1999, 2000 en 2001 Huurachterstand als percentage van de brutohuur Sociaal-culturele kenmerken Leeftijdsverdeling in vijf leeftijdsgroepen in 1998, 1999 en 2000 Ruimtelijk-economische kenmerken Kosten van onderhoud via klachten per VHE in 1998, 1999 en 2000 Kosten per mutatie in 1998, 1999 en 2000 Mutatiegraad 1985 tot en met 2001/2002 Gemiddelde leegstand 1985 tot en met 2001/2002 Gemiddeld aantal reacties per advertentie in Woonkrant in 2000

4.2.2

Tabel

Grafiek

H1 H2 H2a H2b H3

H1a H1b H2 H2a H2b H3

H4 H5 H6 H7 H7a

H4 H5 H6 H7 H7a

H8 H9a t/m f

H8 H9a t/m f

H10 H11 H12 H13 H14

H10 H11 H12 H13 H14

Beschrijving uitkomsten “De rechte H-buurt” Algemene kenmerken De vier “rechte” H-flats hebben (stede)bouwkundig veel gemeen. Ze staan als strokenbouw evenwijdig aan elkaar met dezelfde bezonning. Alle vier complexen bestaan uit twee gedeelten: twee evenwijdige schijven die iets ten opzichte van elkaar verschoven zijn. De lengte van de vier flats is verschillend; de beide middelste flats, Hofgeest en Haag en Veld, hebben een westelijke deel dat circa 20% langer is. De verhouding van woningen naar aantal kamers is nagenoeg gelijk tussen de vier flats, zoals blijkt uit tabel en grafiek H1b. Alleen Hoogoord en Hofgeest hebben respectievelijk 10% en 5% driekamerwoningen, die in Haag en Veld en Hogevecht geheel ontbreken. De driekamerwoningen betreffen de plintwoningen in Hoogoord en Hofgeest. In de “oude H-buurt” kwamen oorspronkelijk twee- en vierkamerwoningen voor, plus een gering aantal 6kamerwoningen. In vergelijking met geheel Nieuw Amsterdam (NA) is het aandeel driekamerwoningen hier wel laag (22%). De vier complexen hebben allen ongeveer een gelijk percentage tweekamerwoningen als bij geheel NA (27%). Terwijl het aandeel vierkamerwoningen duidelijk groter is dan bij geheel NA (61-69% ten opzichte van 48%). Uit tabel en grafiek H2 blijkt dat er verschil is tussen de complexen in de bruto huurprijs van de woningen met hetzelfde aantal kamers. Opvallend is dat voor Hogevecht de hoogste brutohuur opgebracht moet worden, dit complex wordt pas als laatste van de vier flats gerenoveerd. Hofgeest blijkt bij alle groottes van woningen onder het gemiddelde van de H-buurt en ook van geheel NA te zitten. Hoogoord

66


(huurdeel) is niet in alle woninggroottes duurder dan gemiddeld. W at wel verwacht zou worden vanuit het Vernieuwingsplan Hoogoord, waarin NA “Hoogoordbewoners met een wat betere economische positie wil vasthouden en nieuwe bewoners in die categorie wil aantrekken.” (Nieuw Amsterdam, 1994, p. 4). Alleen de twee- en driekamerwoningen zijn duurder dan het gemiddelde van NA, maar toch zelfs nog goedkoper dan Haag en Veld en Hogevecht. In de verhouding brutohuur/nettohuur blijken de gerenoveerde complexen Hoogoord en Hofgeest zich duidelijk anders te gedragen. De brutohuur uitgedrukt in procenten van de nettohuur is bij Hoogoord gemiddeld 5% en bij Hofgeest gemiddeld 10% lager dan het NA-gemiddelde (tabel en grafiek H2b). Als we de percentages van de maximaal redelijke huurprijs bekijken, blijkt Hoogoord gemiddeld iets meer voor de kwaliteit te vragen dan gemiddeld (tabel en grafiek H3). Sociaal-economische kenmerken Bij de vergelijking van het aandeel huurders die gebruik maken van huursubsidie (tabel en grafiek H4) valt op dat Hoogoord een relatief laag aandeel huursubsidiegebruikers kent. Bij dit complex is dat minder dan de helft dan dat bij de andere complexen. Vanuit de hoogte van de huurprijzen is hier niet direct aanleiding toe. Het plaatsingsbeleid speelt hier zeker een rol. Bewoners van een vierkamerwoning in Hoogoord kunnen geen huursubsidie ontvangen, daarom wordt door Patrimonium hier een inkomenseis gesteld (Patrimonium, 2001). Patrimonium liet mij wel weten dat huursubsidie in een vierkamerwoning wel mogelijk is als het inkomen na verloop van tijd daalt. Door Patrimonium/Nieuw Amsterdam wordt het lage percentage huursubsidiegebruikers ook deels verklaard door een “historische groei” (Patrimonium, 2001). Cijfers uit 1989 en 1990 lijken deze theorie te ondersteunen: nieuwe huurders van Hoogoord uit beide jaren hebben een duidelijk groter aandeel in de hogere inkomensklassen dan gemiddeld en ook in vergelijking met de andere H-flats. Dit zelfde geldt voor het percentage van de bevolking uit 1990 en ook van de nieuwe huurders in 1989 en 1990 die aangaf werk als inkomensbron te hebben (Brakenhoff e.a., 1991, p. 138 t/m 142). Het huurdeel van Hofgeest (inclusief de nog niet verkochte woningen van het verkoopdeel) heeft het hoogste percentage huurders met huursubsidie, al wisselt dit voor de drie onderzochte jaren wel sterk: Van 52% op 31 december 1998 naar 72% een jaar later en vervolgens weer terug naar 61% op 31 december 2000. De plotselinge stijging in de loop van 1999 hangt wellicht samen met het te koop aanbieden van woningen in Hofgeest-W est in dat jaar. Van de zittende huurders die in 1999 tot koop overgingen, genoot een groot deel hoogstwaarschijnlijk geen huursubsidie. Voor de daling van 31 december 1999 naar 31 december 2000 is geen eenduidige reden voorhanden. Het zou kunnen dat de verkoop slechts een tijdelijk effect had. Huurders (met huursubsidie) in het verkoopgedeelte die om (wat voor reden dan ook) verhuizen, worden immers nooit vervangen worden door huursubsidieontvangers. In de loop van de tijd zou op die manier het aandeel huursubsidiegebruikers zich weer naar het “gemiddelde” gaan bewegen. De complexen Haag en Veld en Hogevecht hebben voor de onderzochte jaren een huursubsidiegebruik dat nagenoeg op het gemiddelde van geheel NA ligt. De gemiddelde hoogte van huursubsidie blijkt bij Hoogoord circa fl. 50 lager te zijn dan het gemiddelde bedrag van de andere complexen (tabel en grafiek H5). Dit zou kunnen samenhangen met de inkomenseis voor de vierkamerwoningen, waardoor de inkomens gemiddeld hoger zijn, zodat bij gebruik van huursubsidie het subsidiebedrag kleiner wordt.

67


Het aandeel huurders met huurachterstand (tabel en grafiek H6) geeft een opmerkelijke uitkomst. Het al in sinds 1997 gerenoveerde Hoogoord (huurdeel) blijkt niet positief af te steken bij de andere complexen. Op 30 juni 2001 was het percentage huurders met achterstand zelfs tweeënhalf maal zo hoog als in zowel Haag en Veld en Hogevecht. Een vergelijking met cijfers uit 1990 maakt deze ontwikkeling nog sterker: in dat jaar had Hoogoord op één complex na, juist de laagste huurachterstand van alle Bijlmercomplexen (Brakenhoff, 1991, p. 70). De ontwikkeling van Hofgeest van de afgelopen jaren is wat huurachterstand betreft gunstig. Op 30 juni 2001 is echter het percentage huurders dat niet op zijn of haar huur overmaakt toch nog hoger dan in Haag en Veld en Hogevecht. Interessant is dat het gemiddelde bedrag van huurachterstand (tabel en grafiek H7) dezelfde jaren bij Hofgeest juist gestegen is: er blijft een kleiner, maar hardnekkiger groep wanbetalers over. Hoogoord scoort bij het gemiddelde bedrag van huurachterstand gunstiger dan Hofgeest, maar blijft de afgelopen jaren hiermee toch rond het gemiddelde van de Bijlmermeer. Sociaal-culturele kenmerken Als we tabel en grafiek H8 bekijken valt als eerste op dat de bewoners van de gekochte woningen duidelijk ouder zijn dan bewoners van de andere H-complexen en geheel NA. Het percentage 65 plussers is bijna tweemaal zo hoog als bij alle huurders van NA (9% t.o.v. 5%). Het percentage met de leeftijd van 23 t/m 34 jaar is bij de kopers circa de helft van dat bij het gebleven huurdeel van Hofgeest en het gemiddelde van NA. Cijfers van Brakenhoff e.a. (1991) en OTB uit 1987, 1991 en 1995 laten zien dat het percentage 50-plussers groeit van 26% in 1987, via 27% in 1991 naar 30% in 1991. In al deze jaren stak Hofgeest hiermee ver uit boven het NA-gemiddelde (W assenberg en Kuyers, OTB, 1996, p. 7 en Brakenhoff e.a., 1991, p. 128, 131). Blijkbaar heeft vooral deze oudere groep bewoners besloten tot koop over te gaan. De leeftijdsverdeling van het overgebleven huurdeel blijkt nu nauwelijks van het NA-gemiddelde af te wijken. Ook het huurdeel van Hoogoord blijkt bewoond te worden door een duidelijk oudere groep bewoners dan gemiddeld. Dit zou deels gevolg kunnen zijn van de al sinds 1995 duidelijk lager liggende mutatiegraad van Hoogoord ten opzichte van geheel NA en andere H-complexen (tabel en grafiek H12). Toch was het percentage 50plussers ook vóór de ingreep al hoger dan gemiddeld. Vanaf 1987 is deze groep gegroeid via 25% naar 29% in 1991 naar 31% in 1995 (W assenberg en Kuyers, OTB, 1996, p. 7 en Brakenhoff e.a., 1991, p. 128, 131). Met deze gegevens van voor de ingreep kunnen we niet zeggen dat de renovatie een veroudering teweeg heeft gebracht in Hoogoord. W ellicht zelfs een verjonging, maar een goede vergelijking is niet mogelijk doordat de bronnen van voor en na de ingreep verschillende leeftijdscategorieën gebruiken. De andere complexen, Haag en Veld, Hogevecht en ook het huurdeel van Hofgeest wijken nauwelijks van elkaar af en zitten op het gemiddelde van NA. De leeftijdsontwikkelingen binnen twee jaar in tabellen en grafieken H9a t/m H9f laten geen duidelijke ontwikkeling zien. Ruimtelijk-economische kenmerken De kosten van onderhoud via klachten per woning zijn de laatste twee jaar voor geheel NA fors gestegen van fl. 453 naar fl. 847 (tabel en grafiek H10). Ook in de Hbuurt zijn de kosten per klacht over het algemeen gestegen. Een duidelijke relatie tussen deze stijging en de ingrepen is niet te zien. In Hoogoord en Hofgeest zijn de kosten via klachten, ondanks ook een forse stijging, weliswaar lager dan het NAgemiddelde. Toch blijkt Hogevecht lagere kosten te hebben dan de beide gereno-

68


veerde complexen. In Hogevecht zijn de kosten zelfs gedaald in deze periode, terwijl bij Haag en Veld dezelfde kosten tot boven het gemiddelde gestegen te zijn. Ook de kosten per mutatie zijn tussen 1998 en 2000 enorm gestegen (tabel en grafiek H11). Binnen de H-buurt wisselen deze kosten sterk per jaar per complex, zodat ook hier geen relatie met een ingreep gevonden kan worden. De mutatiegraad van Hoogoord (huurdeel) ligt sinds 1995 duidelijk onder de mutatiegraad van andere complexen in de H-buurt. Na 1999, het jaar waarin de renovatie van Hofgeest gereed kwam, zien we dat Hofgeest een scherpe daling laat zien in de mutatiegraad. Toch is de daling in de ontwikkeling van de mutatiegraad van Hoogoord en Hofgeest niet veel sterker ten opzichte van andere H-complexen en geheel NA. Het complex Haag en Veld heeft met 3,6% in 2001/2002 zelfs een lagere mutatiegraad dan Hoogoord en Hofgeest. De leegstandscijfers laten een zelfde beeld zien. Na de vernieuwingsoperatie van Hoogoord tussen 1995 en 1997 daalt het leegstandscijfer weer tot het laagste van de H-buurt, maar toch niet lager dan in de periode 1987-1992. Hofgeest laat na 1999 ook bij de leegstand een sterke daling zien tot een minimum van 0,4% in 2001/2002. Net als Brakenhoff e.a. in § 3.1 al schreven in 1991, zien we dat leegstand in de H-buurt vanaf 1987 niet meer als probleem bestaat. ”Dat wil zeggen, het percentage is lager dan wat als frictieleegstand wordt aangemerkt.” (Brakenhoff e.a., 1991, p. 70). Evenals bij de mutatiegraad is ook bij de gemiddelde leegstand geen groot verschil te zien tussen de gerenoveerde complexen en andere complexen. Tot slot zijn cijfers verkregen van het aantal reacties in 2000 per advertentie in de W oonkrant per complex (tabel en grafiek H14). Uitschieter is het pas gerenoveerde complex Hofgeest met 87 reacties per advertentie. Opvallend is dat Hoogoord laag scoort: met slechts 37 reacties per advertentie zit Hoogoord hiermee lager dan alle andere H-complexen en ook van het NA-gemiddelde. W aarschijnlijk gaat de aantrekkingskracht van Hofgeest ten koste van Hoogoord, dat al eerder was gerenoveerd.

69

4.2.3


Effecten in “De rechte H -buurt” Uit het bovenstaande kunnen we wat betreft de H-buurt samengevat de volgende effecten van ingrepen noemen: Effecten van verkoop: ♣ (Sociaal-economisch) Onder de overgebleven huurders die niet op het verkoopaanbod ingingen, is een groter aandeel huursubsidiegebruikers dan vóór het koopaanbod. Dit effect is slechts tijdelijk van aard. ♣ (Sociaal-cultureel) W oningkopers blijken gemiddeld ouder te zijn dan huurders. De leeftijdsgroep onder 34 jaar blijkt naar verhouding meer dan de helft kleiner te zijn dan bij huurders. Verder blijkt bij de kopers van Hofgeest het percentage 65-plussers bijna tweemaal zo hoog te zijn in vergelijking met andere huurcomplexen (9% ten opzichte van 5%) Effecten van renovatie: ♣ (Sociaal-economisch) Renovatie blijkt in de H-buurt niet direct een daling van het percentage huurders met huurachterstanden tot gevolg te hebben, ook niet van het gemiddelde bedrag dat wanbetalers schuldig zijn. Verder blijkt een inkomenseis bij het plaatsingsbeleid eveneens niet een daling van huurachterstand tot gevolg te hebben. ♣ (Sociaal-cultureel) Indirect blijkt na renovatie door de lagere mutatiegraad na verloop van jaren een stijging van de gemiddelde leeftijd van de huurders op te treden. ♣ (Ruimtelijk-economisch) Het verschil tussen de brutohuur en de nettohuur is bij Hoogoord en Hofgeest kleiner dan gemiddeld. ♣ (Ruimtelijk-economisch) Bij beide renovatiecomplexen bleek een directe daling van de mutatiegraad en de leegstand het gevolg. Toch is deze daling vanaf 2000 ten opzichte van andere NA-complexen relatief niet veel sterker. ♣ (Ruimtelijk-economisch) Het laatst gerenoveerde complex bleek de grootste aantrekkingskracht in de W oonkrant te hebben: Hofgeest met gemiddeld 87 reacties per advertentie. Opvallend genoeg ging dit ten koste van het eerder gerenoveerde Hoogoord (slechts 37 reacties gemiddeld).

70

4.3


Case 2 “Het Bijlmermuseum” Ook voor vijf complexen van het Bijlmermuseum is gezocht naar de sociaaleconomische, sociaal-culturele en ruimtelijk-economische kenmerken. Hieronder volgt een overzicht van alle dertien kenmerken van elk Bijlmermuseumcomplex in vergelijking met het gehele woningbestand van NA.

Alle cijfers van deze kenmerken staan in tabel B1 tot en met tabel B14 in de Bijlagen. Ook zijn al deze gegevens grafisch weergegeven in grafiek B1a tot en met grafiek B14 in de Bijlagen.

71

4.3.1


Overzicht gegevens “Het Bijlmermuseum”

TABEL 9 Algemene kenmerken Aantal huurwoningen naar aantal kamers op 1 juli 2001 Brutohuur woningen naar aantal kamers op 1 juli 2001 Nettohuur woningen naar aantal kamers op 1 juli 2001 Verhouding brutohuur/nettohuur op 1 juli 2001 Percentage van maximaal redelijke huurprijs Sociaal-economische kenmerken Aandeel huurders met huursubsidie in 1998, 1999 en 2000 Gemiddelde hoogte huursubsidie in 1998, 1999 en 2000 Aandeel huurders met huurachterstand in 1999, 2000 en 2001 Gemiddelde huurachterstand in 1999, 2000 en 2001 Huurachterstand als percentage van de brutohuur Sociaal-culturele kenmerken Leeftijdsverdeling in vijf leeftijdsgroepen in 1998, 1999 en 2000 Ruimtelijk-economische kenmerken Kosten van onderhoud via klachten per VHE in 1998, 1999 en 2000 Kosten per mutatie in 1998, 1999 en 2000 Mutatiegraad 1985 tot en met 2001/2002 Gemiddelde leegstand 1985 tot en met 2001/2002 Gemiddeld aantal reacties per advertentie in Woonkrant in 2000

4.3.2

Tabel

Grafiek

B1 B2 B2a B2b B3

B1a B1b B2 B2a B2b B3

B4 B5 B6 B7 B7a

B4 B5 B6 B7 B7a

B8 B9a t/m f

B8 B9a t/m f

B10 B11 B12 B13 B14

B10 B11 B12 B13 B14

Beschrijving uitkomsten “Het Bijlmermuseum” Algemene kenmerken Het totale aantal woningen per complex ontloopt elkaar niet veel (tabel B1 en grafiek B1a en b). Met in het huurdeel 314 woningen heeft Kikkenstein het kleinste aantal woningen. Kleiburg springt, wat aantal woningen betreft, er het meest uit en heeft als enige meer dan 400 woningen: in totaal 498. Alle vijf onderzochte flats hebben circa een tweemaal zo hoog aandeel driekamerwoningen als het gemiddelde van NA. Groeneveen, Kikkenstein en Kruitberg hebben vrijwel een zelfde verdeling naar woninggrootte: een laag percentage tweekamerwoningen (56%), een groter dan gemiddeld aandeel driekamerwoningen (42-45%) en een groot aandeel vierkamerwoningen (50-52%). Grubbehoeve en Kleiburg lijken, wat verdeling naar woninggrootte betreft, ook op elkaar. Zij hebben een hoger aandeel tweekamerwoningen (17-21%), wat ten koste gaat van het aandeel vierkamerwoningen (29-34%). Groeneveen is het enige gerenoveerde complex van deze vijf onderzochte complexen. 95% van Groeneveen bestaat uit drie- en vierkamerwoningen. De hoogte van de brutohuur van deze woningen ligt vrijwel op hetzelfde niveau als dat van de andere “museumflats” (tabel en grafiek B2). De huren van de twee- en vijfkamerwoningen liggen wel duidelijk hoger, respectievelijk 15 en 18% hoger dan het NA-gemiddelde (dit betreffen samen overigens slechts 20 woningen). Verrassend is dat de brutohuur van een vierkamerwoning in Groeneveen iets lager is dan een niet gerenoveerde vierkamerwoning van de andere museumcomplexen.

72


De verhouding brutohuur/nettohuur is bij Groeneveen het kleinst (tabel en grafiek B2b). Gemiddeld ligt dit percentage circa 6% onder het corporatiegemiddelde. Ook Kikkenstein heeft een relatief klein verschil tussen brutohuur en nettohuur (uitzondering is de enige eenkamerwoning) Het percentage van de maximaal redelijke huurprijs ligt voor alle drie- en vierkamerwoningen ongeveer op hetzelfde niveau (tabel en grafiek B3). Alleen wat betreft de tweekamerwoningen is duidelijk verschil tussen de flats te zien. Grubbehoeve en Kleiburg zijn ten opzichte van de kwaliteitspunten het duurste met respectievelijk 74 en 75%, Kruitberg het goedkoopst: 56%. Groeneveen wijkt in alle woninggroottes niet ver af van het gemiddelde. Sociaal-economische kenmerken W e zien duidelijk verschil binnen het Bijlmermuseum in het aandeel huurders dat gebruik maakt van huursubsidie (tabel en grafiek B4). Een laag huursubsidiegebruik vinden we in Kikkenstein, Groeneveen en voor het laatste onderzochte jaar ook in Kruitberg. Dit lijkt enigszins samen te hangen met een groter percentage grotere woningen. Als enige museumflat wordt voor Kikkenstein bij het plaatsingsbeleid een inkomensondergrens gebruikt. Dit is gedaan voor de verkoop die vanaf 2001 plaatsvindt. Het plaatsingsbeleid speelt mee bij het relatief lage percentage huursubsidiegebruikers dat Kikkenstein heeft. Een relatie tussen het huursubsidiegebruik en renovatie blijkt hier niet te vinden. Groeneveen heeft op dit gebied wel een iets lager percentage in vergelijking met het gemiddelde van NA. Als we kijken naar enkele sociaal-economische cijfers uit 1989 en 1990 van nieuwe huurders, blijkt dat Groeneveen toen duidelijk onder het niveau van het corporatiegemiddelde zat: de nieuwe huurders van deze jaren gaven aan dat respectievelijk 24 en 28% van hen werk als inkomensbron had. Voor beide jaren had Groeneveen hiermee zelfs het laagste percentage van alle complexen van NA. Dit kwam overeen met de inkomensklassen van de nieuwe huurders uit 1989 en 1990 (Brakenhoff e.a., 1991, p. 138 t/m 141). Tien jaar later blijkt Groeneveen ten opzichte van geheel NA juist een lager dan gemiddeld huursubsidiegebruik te hebben. Ook het percentage huurders dat met huurachterstand te maken heeft, is nu lager dan het NA-gemiddelde. De gemiddelde hoogte van huursubsidie verschilt weinig tussen de complexen (tabel en grafiek B5). In alle complexen is een lichte ontwikkeling naar een hoger bedrag tussen 31 december 1998 en 31 december 2000 waarneembaar. De complexen met een hoger aandeel grotere woningen krijgen gemiddeld een iets hoger bedrag, wat ook niet verwonderlijk is. Het percentage huurders met huurachterstand is in zijn geheel fors gedaald tussen 1999 en 2001 (tabel en grafiek B6). Grubbehoeve, Kruitberg en Kleiburg bevinden zich nog boven het gemiddelde, terwijl Kikkenstein en Groeneveen onder het gemiddelde aandeel wanbetalers zat. Groeneveen zat in 2000 en 2001 twee tot drie procent onder het NA-gemiddelde. In 1990 had Groeneveen nog duidelijk meer huurachterstand dan het gemiddelde van NA (Brakenhoff e.a., 1991, p. 70). De volgende tabel en grafiek (B7) laten het gemiddeld bedrag van de huurachterstand zien. Ook hier scoort Kikkenstein weer goed met het laagst gemiddelde bedrag, daarna volgen Kruitberg en Groeneveen. Groeneveen blijft nog rond het gemiddelde van NA zitten. Sociaal-culturele kenmerken Groeneveen en Kikkenstein blijken van de “museumflats” bij de leeftijdscategorieën het verst bij elkaar vandaan te staan (tabel en grafiek B8). Groeneveen heeft de jongste huurders, Kikkenstein de oudste. Met 9% huurders in de leeftijdsgroep 18 t/m 22 jaar steekt Groeneveen ver uit boven alle andere Bijlmermuseumflats. Dit is

73


volgens Patrimonium/Nieuw Amsterdam ongetwijfeld het gevolg van de kamersgewijze verhuur van een aantal vierkamerwoningen. Hier komen alleen studenten voor in aanmerking. Ook in 1989 en 1990 bleek het aandeel nieuwe huurders jonger dan 30 jaar in beide jaren al groter te zijn (15-16% meer) dan bij de omringende museumflats en het NA-gemiddelde (Brakenhoff e.a., 1991, p. 135, 136). Dat Kikkenstein gemiddeld nu oudere huurders heeft, zou kunnen samenhangen met de minimuminkomenseis voor deze woningen. In 1989 en 1990 waren de nieuwe huurders nog ongeveer evenzo verdeeld over de inkomenscategorieën als bij geheel NA (idem, p. 135, 136). De andere complexen, Grubbehoeve, Kruitberg en Kleiburg wijken niet ver af van het gemiddelde van NA, hooguit een iets kleiner percentage 55-plussers. Ruimtelijk-economische kenmerken Ook in het Bijlmermuseum zijn de kosten via klachten bij alle complexen per woning tussen 1998 en 2000 fors gestegen in het bijzonder in Kruitberg en Kleiburg. Na twee jaren met lage onderhoudskosten via klachten heeft Groeneveen in 2000 met een meer dan verdubbeling van deze kosten ten opzichte van 1999 te maken. Het gerenoveerde Groeneveen zit daarmee op het corporatiegemiddelde in 2000. In tegenstelling tot de H-buurt scoort het gerenoveerde complex Groeneveen wel zeer laag op de kosten per mutatie. In zowel 1998, 1999 als 2000 zit Groeneveen ver onder het bedrag van dat bij alle andere “museumflats” gemiddeld wordt uitgegeven (tabel en grafiek B11). De lage mutatiekosten in Groeneveen hangen volgens Patrimonium samen met de renovatie; onderdeel daarvan was uitgebreid inpandig onderhoud, “dus als er later iemand verhuist, hoef je zeker geen nieuwe keuken of radiatoren te plaatsen”, aldus P. Heus, medewerker Patrimonium. De mutatiegraad en de gemiddelde leegstand laten beide bij veel complexen grote veranderingen zien. Het gerenoveerde Groeneveen maakt vanaf 1999 inderdaad een duik naar beneden met de mutatiegraad. Toch laten ook veel omringende complexen een zelfde ontwikkeling zien. Het nog niet gerenoveerde Grubbehoeve zat in 2001/2002 met 4,8% onder het mutatiegraadpercentage van 6,6% van Groeneveen. Dit kan een gevolg zijn van de kamersgewijze verhuur van een aantal vierkamerwoningen, zoals hiervoor bij de sociaal-culturele kenmerken al genoemd werd. Voor deze woningen komen alleen studenten in aanmerking. Hieruit is af te leiden dat het hoge percentage huurders van 18 t/m 22 jaar (9%) voornamelijk uit studenten bestaat, die het gemiddelde mutatiegraadpercentage in Groeneveen relatief hoog houden. Groeneveen was in de periode 1988 tot 1992 het museumcomplex met de hoogste gemiddelde leegstand. Dat is na de renovatieperiode veranderd en scoort nu gemiddeld met de flats in de omgeving (tabel en grafiek B13). Net als bij de H-buurt (§ 4.2.2) kunnen we opmerken dat het leegstandspercentage met een niveau rond de 2% geen probleem genoemd kan worden. Tot slot van de cijfers van het Bijlmermuseum is het gemiddeld aantal reacties per advertentie in de W oonkrant in tabel en grafiek B14 weergegeven. Groeneveen blijkt verreweg het populairst te zijn met gemiddeld 68 reacties per advertenties. Verder scoren in het Bijlmermuseum Grubbehoeve en Kruitberg bovengemiddeld.

4.3.3

Effecten in “Het Bijlmermuseum” Samengevat heeft de renovatie van Groeneveen de volgende effecten: ♣

(Sociaal-economisch) Ten opzichte van cijfers uit 1989 en 1990, toen Groeneveen in sociaal-economische cijfers het zwakste complex bleek, blijkt de si-

74

♣

♣ ♣

♣

♣


tuatie van Groeneveen sterk verbeterd te zijn. Na de renovatie zijn de cijfers iets positiever dan het gemiddelde van NA wat betreft huursubsidiegebruik en huurachterstand. (Sociaal-cultureel) W at leeftijd betreft is geen duidelijk effect opgetreden voor en na de ingreep. Dit heeft deels te maken met het (ook al voor de ingreep) kamersgewijze verhuur van een aantal vierkamerwoningen in Groeneveen. (Ruimtelijk-economisch) De verhouding brutohuur/nettohuur is bij Groeneveen het kleinst van alle museumflats, circa 6% lager dan het NA-gemiddelde. (Ruimtelijk-economisch) De mutatiegraad is na de ingreep fors gedaald, maar niet sterker dan de flats in de omgeving, waar geen ingreep had plaatsgevonden. (Ruimtelijk-economisch) Duidelijke verandering is gemeten in de kosten per mutatie van Groeneveen. Ook in vergelijking met zowel de omringende hoogbouwflats als met geheel NA deed Groeneveen het beter (in 1999 60% lager, in 2000 zelfs 79% lager). (Ruimtelijk-economisch) Het aantal reacties per advertentie is bij Groeneveen met gemiddeld 68 reacties per advertentie verreweg het hoogst in het Bijlmermuseum.

75

4.4


Case 3 “De Nieuwbouw” Tot slot is ook voor de vier centrale nieuwbouwgebieden gezocht naar de sociaaleconomische, sociaal-culturele en ruimtelijk-economische kenmerken. Zoals reeds beschreven in § 3.3.1 bestaan deze nieuwbouwgebieden uit zowel huurwoningen als koopwoningen. In deze case zijn alleen de 414 sociale huurwoningen van de vier gebieden met elkaar en met de gehele voorraad van NA vergeleken. Deze 414 sociale huurwoningen beslaan 33% van het totale aantal nieuwbouwwoningen. Daarnaast zijn enkele cijfers van de premiehuur van Gulden Kruis meegenomen, voor zover nog in het bezit van NA. De sociale huurwoningen van Vogeltjeswei heeft NA verdeeld in twee typen: het seniorenblok en de laagbouwwoningen. Ook de woningen van Nieuw Gerenstein heeft NA/Patrimonium verdeeld in twee groepen: eengezinswoningen en appartementen. Deze verdeling is in het onderzoek aangehouden. Op de volgende pagina is een overzicht gemaakt van vijftien kenmerken per nieuw-

bouwgebied en in vergelijking met het gehele woningbestand van NA. Daarna volgt in § 4.4.2 een beschrijving van de uitkomsten. Ook gegevens van voor de ingrepen, voor zover bekend, zullen gebruikt worden en vergeleken worden. Alle cijfers van deze kenmerken zijn te vinden in tabel N1 tot en met tabel N13 in de Bijlagen. Ook zijn alle gegevens grafisch weergegeven in grafiek N1a tot en met grafiek N13 in de Bijlagen.

76


Toewijzingsregels nieuwbouwhuurwoningen Voor de nieuwbouwwoningen van de Bijlmermeer geldt een ander toewijzingsbeleid dan voor de hoogbouwwoningen. In tegenstelling tot het overige bezit van Nieuw Amsterdam kan niet iedereen in aanmerking komen voor een huurwoning in de nieuwbouw. Alle sociale huurwoningen in de nieuwbouw zijn uitsluitend beschikbaar voor stadsvernieuwingskandidaten van de primaire doelgroep. Stadsvernieuwingskandidaten zijn bewoners die vanwege een sloop of renovatie van hun woning gedwongen worden te verhuizen. Voor deze doelgroep gelden bovendien twee eisen: ♣ ♣

Kandidaten met huurachterstand komen niet in aanmerking voor nieuwbouw indien drie maanden na de peildatum de achterstand niet is verholpen. Kandidaten mogen geen ernstige overlast aan omwonenden hebben veroorzaakt waarvoor politie dan wel justitie is ingeschakeld. Dit geldt voor de periode van vier jaar voorafgaand aan de peildatum.

Ook semi-stadsvernieuwingskandidaten komen niet aanmerking. Verder geldt bij de volgorde van toewijzing dat de bewoner met de langste woonduur voor gaat. Met deze toewijzingsregels zal bij de effecten voor bewoners van de nieuwbouw rekening moeten worden gehouden.

4.4.1

Overzicht gegevens “De Nieuw bouw ”

TABEL 10 Algemene kenmerken Aantal huurwoningen naar aantal kamers op 1 juli 2001 Brutohuur woningen naar aantal kamers op 1 juli 2001 Nettohuur woningen naar aantal kamers op 1 juli 2001 Verhouding brutohuur/nettohuur op 1 juli 2001 Percentage van maximaal redelijke huurprijs Sociaal-economische kenmerken Aandeel huurders met huursubsidie in 1998, 1999 en 2000 Gemiddelde hoogte huursubsidie in 1998, 1999 en 2000 Aandeel huurders met huurachterstand in 1999, 2000 en 2001 Gemiddelde huurachterstand in 1999, 2000 en 2001 Huurachterstand als percentage van de brutohuur Sociaal-culturele kenmerken Leeftijdsverdeling in vijf leeftijdsgroepen in 1998, 1999 en 2000 Ruimtelijk-economische kenmerken Kosten van onderhoud via klachten per VHE in 1998, 1999 en 2000 Kosten per mutatie in 1998, 1999 en 2000 Mutatiegraad 1985 tot en met 2001/2002 Gemiddelde leegstand 1985 tot en met 2001/2002

Tabel

Grafiek

N1 N2 N2a N2b N3

N1a N1b N2 N2a N2b N3

N4 N5 N6 N7 N7a

N4 N5 N6 N7 N7a

N8 N9a t/m h

N8 N9a t/m h

N10 N11 N12 N13

N10 N11 N12 N13

77

4.4.2


Beschrijving uitkomsten “De Nieuw bouw ” Algemene kenmerken Allereerst volgt hier een overzicht van de verdeling van de nieuwbouw sociale huurwoningen naar type in tabel 11 en 12, volgens het Projectoverzicht van het Projectmanagementbureau uit 1997:

TABEL 11 Aantal nieuwbouw sociale huurwoningen naar type Gulden Kruis Eengezinswoningen Bebo-woningen Gestapeld Totaal aantal

47 34 13 94

Nieuw Geinwijk 59 24 23 106

Vogeltjeswei 62

Nieuw Gerenstein 60

28 90

66 126

Totaal 228 58 130 416

Bron: Projectmanagementbureau, 1997

TABEL 12 Verdeling nieuwbouw sociale huurwoningen naar type Gulden Kruis Eengezinswoningen Bebo-woningen Gestapeld

50% 36% 14%

Nieuw Geinwijk 56% 23% 22%

Vogeltjeswei 69%

Nieuw Gerenstein 48%

31%

52%

Totaal 55% 14% 31%

Bron: Projectmanagementbureau, 1997

W e zien dat het belangrijkste type woning in deze gebieden de eengezinswoning is; dit type heeft een aandeel dat varieert van 48 tot 69%. Het hoogste aandeel gestapelde nieuwbouw sociale huurwoningen is te vinden in Nieuw Gerenstein (52%). In vergelijking met geheel NA kennen de nieuwbouwwoningen over het algemeen een groter aantal kamers (tabel N1 en grafiek N1a en b). Tweekamerwoningen komen hier nauwelijks voor, alleen in Nieuw Geinwijk (16%). Het seniorenblok in Vogeltjeswei en de appartementen van Nieuw Gerenstein zijn uitzonderingen. In deze beide gevallen bestaan de woningen voor het merendeel uit driekamerwoningen (respectievelijk 96 en 73%) De eengezinswoningen van Nieuw Gerenstein blijken gemiddeld het grootst aantal kamers te hebben: 62% heeft vijf kamers. De brutohuur van alle sociale nieuwbouwwoningen naar aantal kamers blijken bij vrijwel elke woninggrootte onder het gemiddelde van geheel NA te zitten (tabel en grafiek N2). Volgens Patrimonium is dit een gevolg van het werken met verlaagde huren in de nieuwbouw. W oningen mogen dan uitsluitend worden toegewezen aan de primaire doelgroep: de stadsvernieuwingskandidaten. De premiehuurwoningen van Gulden Kruis zijn wat brutohuur betreft wel duidelijk hoger dan het corporatiegemiddelde, maar dat is geen verrassing. De verhouding van de bruto huurprijs ten opzichte van de netto huurprijs blijkt bij de nieuwbouw duidelijk af te wijken van het NA-gemiddelde (tabel en grafiek N2b): bij de nieuwbouw varieert de bruto huurprijs uitgedrukt in de netto huurprijs 101% tot maximaal 109%. Gemiddeld is dit percentage bij NA ca. 140%. In de hoogbouwwoningen zijn de kosten voor gedeelde voorzieningen (zoals liften en verwarming) hoger dan in de nieuwbouw. De werkelijke huurprijs als percentage van de maximaal redelijke huurprijs blijkt bij de nieuwbouw over het algemeen niet ver af te wijken van het NA-gemiddelde (ta-

78


bel en grafiek N3). Een uitschieter zijn de eenkamerwoningen in Nieuw Geinwijk, waar er overigens slechts drie van zijn. De premiehuurwoningen scoren ook nu weer duidelijk bovengemiddeld. Sociaal-economische kenmerken Het gebruik van huursubsidie is in alle nieuwbouw sociale huurwoningen fors hoger dan gemiddeld: 10 tot 29% hoger (tabel en grafiek N4). Dit is opmerkelijk, immers vrijwel alle Bijlmerhoogbouwwoningen zijn ook bereikbaar gemaakt voor huursubsidie (Patrimonium, 2001). De gemiddelde hoogte van de huursubsidie ligt bij de nieuwbouw iets hoger, wat ook wel begrijpelijk is gezien het fors hoger aandeel grotere woningen (tabel en grafiek N6). Het hoge percentage huursubsidiegebruikers komt voort uit het gehanteerde toelatingsbeleid. De woningen zijn immers alleen voor de primaire doelgroep. Dit betekent volgens Patrimonium een relatief groter aandeel lagere inkomens. Een duidelijk lager aandeel huurders van de nieuwbouwwoningen kampt met huurachterstand in vergelijking met geheel NA (tabel en grafiek N6). Met het gehanteerde toewijzingsbeleid, zoals hiervoor is beschreven, is dit geen verrassing. De enige uitzondering bij de sociale huur is de laagbouw van Vogeltjeswei, waarvan op 31 juni 2001 een groter percentage huurders dan gemiddeld niet op tijd de huur betaalt. Verder was het percentage huurders van de premiehuurwoningen met huurachterstand ook hoger dan gemiddeld. Toch blijkt bij sociale huur in de nieuwbouw de huurder gemiddeld duidelijk beter in staat te zijn huurachterstand te voorkomen. Van de complexen waarvan de gemiddelde huurachterstand bekend is, blijkt de sociale nieuwbouwhuur vrijwel overal onder het gemiddelde bedrag te zitten (tabel en grafiek N7). Van de nieuwbouw is de premiehuur opnieuw een uitzondering, daarvan liep de gemiddelde huurachterstand tussen 31 december 1999 en 30 juni 2001 fors op. Vanwege het strenge toewijzingsbeleid bij kandidaten, juist bij ervaring met huurachterstand, kunnen we vanuit dit aspect moeilijk conclusies trekken. Sociaal-culturele kenmerken In tabel en grafiek N8 zien we grote verschillen tussen de vier nieuwbouwgebieden. Dat in het seniorenblok alleen huurders van 55 jaar en ouder blijken te huren, is natuurlijk geen wonder. Het hoge percentage (30%) 65 plussers en ook de 26% 5564 jarigen kan verklaard worden door de 30 woningen in deze buurt (45%) die speciaal aan ouderen zijn toegewezen (Projectmanagementbureau, 1997, bijlage 1). Ook in Nieuw Geinwijk is een deel (19%) van de sociale huurwoningen voor deze doelgroep bestemd (idem, 1997, bijlage 1). Bij de overige delen van de nieuwbouwgebieden, waar geen doelgroepbeleid plaatsvindt, kunnen we zeggen dat het aandeel 23 t/m 34 jarigen lager is dan gemiddeld. Het percentage van 35 tot 54 jaar en ook de groep 55 tot 65 jaar is groter dan het gemiddelde van NA. Ook op dit aspect heeft het toewijzingsbeleid invloed gehad. De volgorde van toewijzing hangt immers af van de woonduur: hoe langer de woonduur hoe hoger op de lijst. Een logisch gevolg van dit beleid is dus een ouder dan gemiddelde bevolking in de nieuwbouw. Dit blijkt overeen te komen met de gevonden gegevens van de leeftijd. Ruimtelijk-economische kenmerken De kosten via klachten per VHE in de nieuwbouw zijn voor NA bij alle onderzochte delen van de nieuwbouw duidelijk lager dan het NA-gemiddelde (tabel en grafiek N10). W el zien we zowel bij geheel NA als bij de nieuwbouw een duidelijke groei van de kosten tussen 1998 en 2000. Tabel en grafiek N11 laten de kosten per mutatie per jaar zien. Alleen van de sociale huur en een jaar van de premiehuur van

79


Gulden Kruis zijn gegevens bekend. Deze liggen evenals de kosten van onderhoud via klachten, ver onder het gemiddelde van NA. In tabel en grafiek N12 is het mutatieverloop van de onderzochte nieuwbouwgebieden opgenomen. Ook (oud) Geinwijk en (oud) Gerenstein zijn ter vergelijking hierin meegenomen (evenals bij de gemiddelde leegstand in tabel en grafiek N13). W e zien dat de mutatiegraad van de nieuwbouw sociale huurwoningen onder de 5% blijft. Uitzondering hierop is de premiehuur van Gulden Kruis. De gemiddelde leegstand is in alle nieuwbouwcomplexen vrijwel nihil. Opnieuw vormt de premiehuur van Gulden Kruis een afwijking.

4.4.3

Effecten in “De Nieuwbouw” De effecten van nieuwbouw in sociale huur en van nieuwbouw in premiehuur zijn hieronder samengevat: Effecten van nieuwbouw sociale huur ♣ (Sociaal-economisch) Bij huurders van sociale huur in nieuwbouw is het percentage ontvangers van huursubsidie 10 tot 29% hoger in vergelijking met geheel NA. Dit is een gevolg van het gehanteerde toelatingsbeleid. De nieuwbouwwoningen sociale huur worden uitsluitend aan de primaire doelgroep toegewezen. ♣ (Sociaal-cultureel) Als we woningen met een bepaalde leeftijdsdoelgroep buiten beschouwing laten, zien we een lager aandeel jongeren tot en met 34 jaar. De groepen boven die leeftijd zijn relatief juist groter dan gemiddeld. Het toelatingsbeleid (volgorde naar woonduur) blijkt dus inderdaad een oudere bevolking op te leveren. Bij een laagblijvende mutatiegraad wordt dit kenmerk de komende jaren versterkt. ♣ (Ruimtelijk-economisch) De verhouding brutohuur/nettohuur is in de nieuwbouw aanmerkelijk lager dan bij de gemiddelde voorraad. Het percentage is circa 35-40% lager dan bij het gemiddelde van NA. ♣ (Ruimtelijk-economisch) Bij de ruimtelijke economische kenmerken scoort sociale huur in nieuwbouw bijzonder goed ten opzichte van geheel NA. De kosten van onderhoud via klachten per VHE zijn circa 50% lager dan gemiddeld. De kosten per mutatie, zover deze bekend zijn, hebben een niveau van 30% ten opzichte van geheel NA. De mutatiegraad is tot nu toe onder de 5% gebleven. De gemiddelde leegstand van de sociale huur is tot en met 2001 nihil geweest. Effecten van premiehuur in nieuwbouw Dit deel van de nieuwbouw wordt door NA momenteel verkocht. Voor de nog niet verkochte woningen (42 woningen op 1 juli 2001) kan het volgende worden genoemd: ♣

♣

(Sociaal-economisch) Zowel het aandeel huurders met huurachterstanden als de gemiddelde hoogte van de huurachterstand is hoger dan het NAgemiddelde. (Ruimtelijk-economisch) De mutatiegraad en de gemiddelde leegstand ligt fors hoger dan bij de sociale huur in nieuwbouw, maar nog wel onder het gemiddelde van NA.

80

4.5


Conclusies hoofdstuk 4 In hoofdstuk 4 werden pogingen gedaan antwoord te geven op onderzoeksvraag 3A (§ 1.5). De verschillende ingrepen van herdifferentiatie zijn ingedeeld naar deelgebieden in de Bijlmermeer (§ 4.1.1). Op die manier was een betere vergelijking mogelijk tussen de verschillende maatregelen onderling en de nietaangepakte gebieden. Niet van alle kenmerken bleken voldoende gegevens op het juiste schaalniveau beschikbaar te zijn. Een groot deel van voornamelijk de sociaal-culturele gegevens is niet op complexniveau gevonden. Toch is met de wel gevonden cijfers in de cases geprobeerd een zo compleet mogelijk beeld te geven van een samenhang tussen ingrepen en de kenmerken. Drie cases zijn behandeld: ♣

♣ ♣

Case 1 “De rechte H-buurt”. In de H-buurt vindt zowel renovatie (HoogoordOost en Hofgeest-Oost) als verkoop (Hoogoord-W est en Hofgeest-W est) plaats. Case 2 “Het Bijlmermuseum”. In het Bijlmermuseum staat het renoveerde complex Groeneveen centraal. Case 3 “De Nieuwbouw”. De nieuwbouw bestaat uit vier nieuwbouwgebieden, gedeeltelijk op de plaats van oorspronkelijke hoogbouwcomplexen.

Bij elke case is aan de hand van de indeling van Buys (§ 2.1.2) de uitkomsten beschreven naar sociaal-economische, sociaal-culturele en ruimtelijk-economische kenmerken. Iedere case werd afgesloten met een inventarisatie van effecten van een bepaalde ingreep. Deze effecten zullen worden meegenomen naar hoofdstuk 5. Daar zal gekeken worden in hoeverre de effecten bijdragen aan de doelstellingen (§ 3.2.2) van de Vernieuwing Bijlmermeer. In hoofdstuk 6 zullen de gevonden resultaten uit hoofdstuk 4 opnieuw gebruikt worden.

81

5


Gevolgen

In dit hoofdstuk komen de drie cases uit hoofdstuk 4 bij elkaar en worden de gevolgen van de verschillende ingrepen in de Bijlmermeer vergeleken met de doelstellingen. De doelstellingen, genoemd in § 3.2.2 bestonden uit algemene doelstellingen en doelstellingen voor de ruimtelijke vernieuwing. Beide soorten doelstellingen gelden, tenzij anders vermeld, voor de gehele Bijlmermeer. Om te onderzoeken in hoeverre deze doelstellingen zijn gehaald, wordt nu eerst naar de effecten van de gehele Vernieuwing in de Bijlmermeer gekeken in § 5.1. In § 5.2 worden de gevolgen in het licht van de doelstellingen bekeken. Daar zal eerst aan de hand van de beschreven effecten in § 5.1 onderzocht worden in hoeverre de doelstellingen reeds behaald zijn, op het niveau van de gehele Bijlmermeer (§ 5.2.1). Daarna zullen in § 5.2.2 de uitkomsten van de cases terugkomen. Hier zal worden bekeken in hoeverre de verschillende vormen van herdifferentiatie bijdragen aan de doelstellingen.

5.1

Gevolgen in de Bijlmermeer door de Vernieuwing De gevolgen in de tijd van de vernieuwingsoperatie in de Bijlmermeer worden ook hier beschreven aan de hand van de indeling van Buys (1997) uit § 2.1.1. De nu volgende beschrijving zal worden gebruikt in § 5.2.1, waar bekeken zal worden in hoeverre de doelstellingen gehaald zijn. In de Bijlagen zijn in de tabellen T1 tot en met T40 kenmerken van de Bijlmermeer vermeld. Deze cijfers hebben betrekking op de periode van vóór de ingrepen tot de meest recent verkregen gegevens. Een groot deel van deze gegevens zijn afkomstig uit de Bijlmermonitor 2000. In de Tweede Saneringsaanvraag (1995) is vastgelegd dat de vernieuwingsoperatie gevolgd moet worden via een monitor: de Bijlmermeer Vernieuwing monitor of Bijlmermonitor (Nauta e.a., 2001, p. 5). De eerste Bijlmermonitor betrof de jaren 1996 en 1997. Daarna is jaarlijks een Monitor uitgegeven. In deze jaarlijkse Monitoren worden tal van gegevens bijgehouden aan de hand van doelstellingen uit de Saneringsaanvragen. Bij het samenstellen van de tabellen in de Bijlagen is gebruik gemaakt van de meest recente Monitor, Bijlmermonitor 2000, deze kwam gereed op 27 juni 2001. In de Bijlmermonitor “is getracht zoveel mogelijk gegevens vanaf 1994 te verzamelen” (Nauta e.a., 2001). De tabellen zijn aangevuld met gegevens van ♣ ♣

“Onderzoek Maatschappelijke Aspecten Bijlmermeer”, OTB-rapport van W assenberg en Kuyers uit 1996, “Zuidoost in kaart”, rapport, uit mei 2001, met hierin ontwikkelingen in de woningvoorraad, in de bevolking en van de woningmarktpositie van verschillende buurten in Amsterdam Zuidoost. Dit rapport is een gezamenlijke uitgave van de Stedelijke W oningdienst Amsterdam en de Amsterdamse Federatie van W oningcorporaties.

82

♣ ♣ ♣ ♣

5.1.1


Cijfers over W onen, ministerie van VROM uit 2000. Gegevens via medewerkers van woningstichting Nieuw Amsterdam/Patrimonium. Gegevens via medewerkers van het Amsterdamse Bureau voor Onderzoek en Statistiek (O+S). CBS-internetsite: www.cbs.nl.

Algemene kenmerken Het totale aantal woningen in de Bijlmermeer is in de periode 1994-2000 licht gedaald (tabel T1): Van 17.738 naar 17.219 woningen (-2,9%). Het particuliere eigen bezit is sterk gestegen: Van 75 naar 580 in 2000; toch is dit nog slechts 3% van het totaal aantal woningen. Het aandeel woningen van Nieuw Amsterdam (NA) is fors gedaald van 72% in 1994 naar 56% in 2000. Een belangrijk deel van deze daling hangt samen met de sloop en verkoop van huurwoningen. Het aantal woningen van overige bezitters is flink gestegen van 4.946 naar 6.991. Dit hangt samen met de herpositionering van woningen, waarbij woningen tijdens dit proces tijdelijk in bezit zijn van een ontwikkelaar. W at eenzijdigheid naar eigendom betreft, valt de Bijlmermeer in 2000 nog sterk uit naar de kant van sociale huurwoningen. 85% in het gebied Bijlmer Oost (E, G en Kbuurt) en maar liefst 97% van de voorraad in het gebied Bijlmer centrum behoort tot de sociale huursector, ten opzichte van 73%, 55% en 36% voor respectievelijk Zuidoost, Amsterdam en Nederland (tabel T2). 88% van de sociale huurwoningen in de Bijlmermeer behoort tot de zogenaamde kernvoorraad plus. Relatief ruim en goedkoop wonen is in vernieuwingsgebied dus heel goed mogelijk (Nauta e.a., 2001, p. 15). Dit percentage is net iets hoger dan het Amsterdams gemiddelde (86%) en ook hoger dan geheel Zuidoost (78%)(tabel T4). Het percentage eengezinswoningen is in de beide Bijlmergebieden van 1992 tot 1999 behoorlijk toegenomen, van 2% naar 5% in het gebied Bijlmer Centrum en van 12% naar 17% in het gebied Bijlmer Oost (tabel T3). In het gebied Bijlmer Oost (E, G en K-buurt) ligt het percentage eengezinswoningen in 1999 zelfs hoger dan het stadsgemiddelde (12%). De woningen in de Bijlmermeer zijn in vergelijking met de rest van de stad groot: 41% in Bijlmer centrum en 49% van de woningen in Bijlmer Oost had in 2000 een oppervlakte groter dan 80m2, ten opzichte van 24% voor geheel Amsterdam (tabel T5). Met de gemiddelde woningbezetting ligt de Bijlmermeer tussen het gemiddelde van Amsterdam en dat van Nederland (tabel T6). Het aantal inwoners is tussen 1994 en 2001 jaarlijks afgenomen. In vergelijking met 1994 is de bevolking met 10,3% afgenomen. Dit heeft enerzijds te maken met de afname van het aantal woningen (zie tabel 1) en anderzijds met een blijkbaar lager wordende woningbezettingsgraad. Als conclusie van de algemene gegevens kunnen we zeggen dat ♣

♣ ♣

De eenzijdigheid in woningen naar eigendom en in de verhouding een/meergezinswoningen is tussen 1994 en 2000 afgenomen. Al zijn deze eenzijdigheden in 2000 nog lang niet verdwenen. De sociale huurwoningen van de Bijlmermeer zijn niet duur in vergelijking met sociale huurwoningen in geheel Zuidoost en Amsterdam. De woningen van de Bijlmermeer zijn in vergelijking met Amsterdam heel ruim.

83

♣

5.1.2


De daling van het aantal inwoners in de Bijlmermeer is mede het gevolg van de vernieuwingsoperatie. Een deel van deze daling zal daarom tijdelijk van aard zijn.

Sociaal-economische kenmerken In de periode 1988 tot en met 1995 bleven de inkomens van nieuwe bewoners van NA (meer dan de helft rond het minimum) laag (tabel T8). In de cijfers van 1997 tot en met 2000 (tabel T9) zien we wel een ontwikkeling: het aandeel in de laagste categorie (minder dan fl. 1.400 netto maandinkomen) zakt van 12% naar 5%, zelfs onder het vermelde percentage van geheel Amsterdam in 2000. De groep met een netto inkomen boven fl. 4.000 stijgt van 12% naar 20%. De op één na laagste categorie (fl. 1.400 tot fl. 1.900) blijft in die jaren wel ongeveer hetzelfde niveau en stijgt enigszins. In tabel T10 zien we dat in 1999 de laagste categorie inkomens (tot fl. 2.050) nog wel duidelijk groter is dan in geheel Zuidoost en Amsterdam. De hogere inkomensgroepen zijn in de Bijlmermeer 6% tot 8% lager dan in de gehele stad. De huurderving door huurachterstand is in de Bijlmermeer sinds 1994 geleidelijk gedaald (tabel T12) met uitzondering van 1999. Ook het verschil tussen NA en het gemiddelde van alle Amsterdamse corporaties is gedaald, met eveneens een uitzondering in 1999. Het percentage huurders met huurachterstand is tussen 1999 en 2001 fors gedaald (T13), dit is in overeenstemming met de uitschieter van tabel T12. W el laat tabel T14 een lichte verhoging tussen 1999 en 2001 zien van het gemiddelde bedrag van huurachterstand. In tabel T15 zijn werkloosheidspercentages opgenomen. Er blijken diverse manieren gebruikt te worden om het aandeel werkzoekenden aan te geven. De Bijlmermonitor, het O+S (Amsterdamse Bureau voor Onderzoek en Statistiek) en het CBS gebruiken alle drie hun eigen omschrijving. In tabel T15 zijn alle beschikbare cijfers opgenomen. Enkele ontwikkelingen worden hierna genoemd die in de verschillende statistieken met elkaar overeenkomen. Alle werkloosheidspercentages laten vanaf 1997 voor de Bijlmermeer een duidelijke daling zien. Ook zien we een daling van de percentages van Amsterdam, al is deze daling niet bij elke methode even scherp te zien. W e kunnen zeggen dat de Bijlmermeer meedoet in de daling van het werkloosheidspercentage in de gehele stad en het gehele land. Of deze daling sterker is dan in Amsterdam en/of Nederland kan met moeite uit deze gegevens gehaald worden. Er zal een poging worden gewaagd. In de cijfers van de Bijlmermonitor en van O+S zien we dat in 1996 en 1997 het werkloosheidspercentage in de Bijlmermeer bij benadering het dubbele is van het Amsterdams gemiddelde (109%, 100%, 97% en 99% hoger). In 2000 is het werkloosheidspercentage in de Bijlmermeer bij de Bijlmermonitor nog 60% hoger en bij O+S 73% hoger dan het percentage van de werkloosheid in Amsterdam. Hiermee kunnen we voorzichtig zeggen dat het werkloosheidspercentage van de Bijlmermeer zich langzaam naar het Amsterdams gemiddelde beweegt. De Bijlmermonitor is in zijn commentaar op de werkloosheidsontwikkeling daarentegen wel duidelijk: “Het onderlinge verschil (tussen de Bijlmermeer en Amsterdam, LB) slinkt sinds 1998 jaarlijks in snel tempo zodat het relatieve verschil steeds kleiner wordt” (Nauta e.a., 2001, p. 55) Tabel T16 vermeldt het absolute aantal niet werkende werkzoekenden van 1996 tot en met 2000 in de Bijlmermeer en Amsterdam. Als we de daling procentueel bekijken, blijkt dit de “voorzichtige vondst” uit de vorige tabel te ondersteunen: de daling in de Bijlmermeer is tussen 1997 en 2000 duidelijk sterker dan in geheel Amsterdam.

84


Tot slot van de sociaal-economische kenmerken zijn cijfers van het opleidingsniveau uit 1999 in tabel T17 opgenomen. De laagste categorie, geen of alleen lager onderwijs, is in de Bijlmermeer sterk vertegenwoordigd (rond 40%), terwijl het percentage hoger opgeleiden 8% lager is dan in de gehele stad, maar toch wel iets hoger dan in geheel Zuidoost. Het zou kunnen dat studenten van deze laatste constatering de oorzaak zijn. Misschien dat zij na het afronden van hun studie vaker in de Bijlmermeer blijven wonen, vanwege de hoge druk op de Amsterdamse woningmarkt. De cijfers zijn slechts van één moment: een ontwikkeling in de tijd is helaas niet te zien. Samengevat kunnen we van de sociaal-economische cijfers het volgende zeggen: ♣

♣

♣ ♣

5.1.3

Het aandeel inwoners met de laagste inkomens blijkt vanaf 1998 gedaald te zijn. Het percentage hogere inkomens is in deze jaren steeds meer naar het gemiddelde van Amsterdam gegroeid. De huurderving door huurachterstand is in de Bijlmermeer sinds 1994 geleidelijk gedaald. Ook het verschil tussen NA en het gemiddelde van alle Amsterdamse corporaties is gedaald. Uitzondering is het jaar 1999. Ten opzichte van Amsterdam is de werkloosheid in de Bijlmermeer sterker gedaald. Het gemiddelde opleidingsniveau in de Bijlmermeer is laag ten opzichte van heel Amsterdam.

Sociaal-culturele kenmerken In tabel T18 zijn gegevens verzameld van de huishoudenssamenstelling van de Bijlmermeer, Zuidoost, Amsterdam en Nederland uit de jaren 1989, 1993, 1994, 2000. De gekozen jaren hingen samen met de beschikbaarheid van deze cijfers. De ontwikkelingen worden per huishoudenssamenstelling behandeld. Het percentage eenoudergezinnen is tussen 1993 en 2000 in beide Bijlmergebieden met 5% gestegen tot respectievelijk 17% en 18%. Dit percentage was in 2000 het dubbele van het stadsgemiddelde. De stijging was in de Bijlmermeer sterker dan in geheel Amsterdam, terwijl het aandeel eenoudergezinnen in geheel Nederland juist licht is afgenomen. Het percentage paren met kinderen is in de Bijlmermeer tussen 1993 en 2000 licht afgenomen en zit in 2000 rond het gemiddelde van Amsterdam en op de helft van het percentage van heel Nederland. Het aandeel van paren zonder kinderen is in de Bijlmermeer ook licht afgenomen tussen 1993 in 2000, net als in Zuidoost en Amsterdam, terwijl in deze periode in Nederland deze groep juist licht gestegen is. Het aandeel eenpersoonshuishoudens is in de Bijlmermeer verreweg de grootste categorie en deze groep is langzaam gestegen tussen 1989 en 2000. Toch zit dit percentage in de Bijlmermeer in 2000 (rond 40%) nog onder het gemiddelde van Amsterdam (47%). Kort gezegd zijn in de afgelopen jaren in de Bijlmermeer de eenoudergezinnen en de eenpersoonshuishoudens in percentages gegroeid ten koste van de paren met en zonder kinderen. De Bijlmermeer heeft een jonge bevolking. Het percentage tot 20 jaar is sinds 1988 stabiel rond de 30% (tabel T19) ten opzichte van 20% in geheel Nederland. Ook het percentage ouderen van 50 jaar en ouder is stabiel met circa 15% sinds 1988, maar zit daarmee wel ver onder het Amsterdams percentage (26% in 2000). In de middengroepen is tussen 1988 en 2000 een verschuiving gaande: het percentage 20-34 jarigen is kleiner geworden (van 37 naar 27%) ten gunste van de groep tussen 35-

85


50 jaar (+8% naar 26%) en deze groep zit daarmee nu boven het stadsgemiddelde (24%). De samenstelling van geboorteland van nieuwe huurders bij NA blijkt sinds 1992 redelijk constant te zijn (tabel T20). Het percentage in Nederland geboren nieuwe huurders daalde tot 1993 en bleef daarna rond de 25%. Het percentage Surinamers en Antillianen steeg tot 1992 en zat in de jaren daarna tussen de 34% tot 42%. Het percentage huurders dat in overige landen geboren is, zit sinds 1992 rond de 35%. De grootste etnische groep zijn sinds jaren de Surinamers. Deze groep groeide nog steeds, zij het langzaam, tot 36,1% in 2000. In § 3.1.2 zijn de achtergronden beschreven van het hoge percentage Surinamers in de Bijlmermeer. Ook het percentage Antillianen steeg langzaam tot 9,4% in 2000. Het percentage met een Nederlandse etniciteit daalde daarentegen nog steeds langzaam tot 17,7% in 2000. Turken en Marokkanen komen in vergelijking met de rest van Amsterdam nauwelijks voor in de Bijlmermeer. Onder de “overige niet-geïndustrialiseerde landen” zijn de Ghanezen de grootste groep. In het bewonersonderzoek Finale Plan van Aanpak Bijlmermeer uit 2001 vormen zij in twaalf nog niet aangepakte flats 14,9% van de bevolking. Bij de beoordeling van het woon- en leefklimaat scoort de eigen buurt met het gemiddelde rapportcijfer ruim een punt lager dan het stadsgemiddelde (tabel T23). Dit cijfer is de laatste jaren stabiel. In tabel T24 staan cijfers van het slachtofferschap van criminaliteit. Diefstal van een auto en diefstal uit een auto blijken in de Bijlmermeer meer dan dubbel zo vaak te gebeuren dan in geheel Amsterdam. Ook mishandeling, woninginbraak (tabel T24) en volgens de Bijlmermonitor (2001) ook beroving, zware misdaad en winkeldiefstal blijken in de Bijlmermeer vaker voor te komen dan elders in de stad. Het verschil met de hele stad is bij de meeste misdrijven de laatste jaren afgenomen. Ook de Bijlmermonitor (2001) deelt deze conclusie. De sociale kwaliteit blijkt volgens de Bijlmermonitor (T25) nog niet verbeterd te zijn: na een stijging van 1997 via 1998 naar 1999, vindt in 2000 weer een daling plaats. Deze cijfers wijken over het algemeen niet ver af van het Amsterdams gemiddelde. De gehechtheid en de medeverantwoordelijkheid laten een zelfde ontwikkeling zien: een stijging tot en met 1999, waarna een daling in 2000 (tabel T26). Het verschil tussen de Bijlmermeer en Amsterdam wordt wel kleiner in deze jaren. Als laatste van de sociaal-culturele gegevens zijn in tabel T27 enkele gegevens vermeld van vrienden en familie in de buurt. Ten opzichte van geheel Amsterdam scoort de Bijlmermeer in deze percentages gemiddeld hoger. Een duidelijke ontwikkeling is nauwelijks te zien. Het percentage dat vrienden in de buurt heeft, neemt af van 76% in 1997 naar 70% in 2000. Het percentage dat familie heeft in de buurt wisselt per jaar en zit rond de 45%. Dit is hoger dan het Amsterdams gemiddelde (rond 36%). Samenvatting van de sociaal-culturele kenmerken in de vernieuwingsperiode vanaf 1992: ♣

♣

In de afgelopen jaren zijn in de Bijlmermeer het aandeel van de eenoudergezinnen en het aandeel van de eenpersoonshuishoudens gegroeid ten koste van de percentages van de paren met en zonder kinderen. De Bijlmermeer is de afgelopen 12 jaar een wijk met veel jongeren gebleven. Het percentage ouderen bleef laag. W el zijn er meer 35-50 jarigen gekomen in de plaats van de groep daaronder, de 20-34 jarigen.

86

♣

♣ ♣

♣

♣

5.1.4


De samenstelling naar geboorteland is bij nieuwe huurders de afgelopen 10 jaar redelijk stabiel: rond 40% is in Suriname of op de Antillen, rond 25% is in Nederland en rond 35% is elders geboren. De beoordeling van het woon/leefklimaat blijft tussen 1997 en 2000 laag in vergelijking met geheel Amsterdam. De criminaliteit in de Bijlmermeer is duidelijk hoger dan in de rest van Amsterdam. Het verschil tussen de Bijlmermeer en Amsterdam is wat criminaliteit betreft in de afgelopen jaren kleiner geworden. Enkele cijfers van de sociale kwaliteit, de gehechtheid en de medeverantwoordelijkheid laten geen duidelijke ontwikkeling zien in de afgelopen jaren. Over het algemeen scoort de Bijlmermeer precies op of net onder het stadsgemiddelde. Het percentage bewoners van de Bijlmermeer met familie of vrienden in de buurt is in vergelijking met de gehele stad Amsterdam hoger. Het percentage bewoners met vrienden laat tussen 1997 en 2000 overigens wel een daling zien van 76% naar 70% in de Bijlmermeer.

Ruimtelijk-economische kenmerken In tabel T28 zijn enkele resultaten van NA en van alle Amsterdamse corporaties vermeld van 1994 tot en met 2000. Het jaarresultaat van NA is de afgelopen jaren iets verbeterd. In 1997 had NA een positief resultaat van fl. 4,5 miljoen. Toch schommelt de laatste jaren het resultaat sterk met in 2000 een negatief resultaat van fl. 4,8 miljoen. De totale onderhoudskosten zijn vooral in het laatste jaar (2000) gedaald. Volgens de Bijlmermonitor “heeft deze verbetering alles te maken met de flats die gesloopt worden en waar minder tot geen onderhoud meer aan gepleegd wordt” (Nauta e.a., 2001, p. 80). De onderhoudskosten per VHE zijn (omgerekend naar de consumentenprijsindex) de laatste jaren niet gedaald. Ook zat NA met dit bedrag tot 1999 nog ver boven het gemiddelde van alle Amsterdamse corporaties. In 2000 is ten opzichte van 1999 wel een sterke daling in de onderhoudskosten per VHE te constateren. Het aantal ingeschreven woningzoekenden bij NA is langzaam gedaald vanaf 1995 tot rond 2.800 in 1998 en 1999. Door de afname van het woningbezit, blijkt het aantal ingeschrevenen als percentage van het woningbezit mee te vallen: in 1995 was dit 28%, in 1999 31%. Dit getal is lastig te vergelijken met de situatie in geheel Amsterdam. Het woningverdelingssysteem van Amsterdam is sinds 1995 in verandering. Sinds begin 1996 kunnen woningzoekenden zich abonneren op woonkranten en hun belangstelling voor een huurwoning met een bon kenbaar maken. Vanaf 2000 neemt ook NA deel aan dit systeem. Van dit eerste jaar zijn cijfers bekend van het aantal reacties per advertentie. NA had in 2000 gemiddeld 47 reacties per advertenties. Dit is aanmerkelijk lager dan geheel Patrimonium in dat jaar had: 84 (Nauta e.a., 2001, p. 25). De mutatiegraad van NA is vanaf 1994 (met enkele schommelingen) afgenomen via 9,6% in 2000 naar 7,3% in 2001/2002 (tabellen T31 en T32). Als we kijken naar de mutatiegraad van alle Amsterdamse corporaties blijkt deze jaarlijks flink te fluctueren. In 1999 zien we een daling naar 7,9% in geheel Amsterdam, wat kan duiden op een krappe woningmarkt. Aangenomen mag worden dat deze krappe woningmarkt kan bijdragen aan een lagere mutatiegraad van NA. Als het moeilijker is een woning te vinden, zal men gemiddeld minder snel verhuizen, zodat de mutatiegraad daalt. Het aantal verhuringen als percentage van het totaal aantal woningen van NA ligt al jaren boven de mutatiegraad.

87


Tabel T33 laat de mutatiegraad in verschillende soorten bezit van NA zien. Zoals we al gezien hebben in de case “De Nieuwbouw” is de mutatiegraad in de nieuwbouw zeer beperkt. W e zien dat de mutatiegraad in 2000 in alle soorten van bezit plotseling daalt, zowel in de verbeterde hoogbouw, als in de niet verbeterde voorraad. Dit zou des te meer kunnen duiden op een invloed “van buitenaf”: de krappe Amsterdamse woningmarkt. In Tabel T34 zien we dat al in de periode tussen 1992 en 1995 de gemiddelde woonduur langzaam stijgt in de Bijlmermeer. In tabel T35 is de gemiddelde woonduur aangegeven voor de meer recente jaren, maar dan niet de gemiddelde woonduur per woning. Hier wordt de woonduur binnen de buurt vermeld. Deze blijkt na een stijging van 8 naar 10 jaar te stabiliseren in de jaren daarna. In Amsterdam als geheel daalt de woonduur volgens deze cijfers van 15 naar 14 jaar in 1998 en dit cijfer blijft hetzelfde in 1999. De Bijlmermeer en Amsterdam komen dus wat de gemiddelde woonduur betreft dichter bij elkaar. De Bijlmermonitor noemt nog wel een kanttekening bij de vermelde woonduur: de gedwongen verhuizingen in het vernieuwingsgebied die samenhangen met de saneringen korten de gemiddelde woonduur mogelijk in. Dit zou dan betekenen dat de cijfers van de Bijlmermeer en Amsterdam nog dichter bij elkaar zouden komen te liggen. Voor de makers van de Bijlmermonitor bleek het niet mogelijk te zijn de gedwongen verhuizingen uit de cijfers te zuiveren. In tabel T37 zijn de gemiddelde leegstandspercentages van 1994 tot en met 2001/2002 van NA vermeld. Ook zijn in dezelfde tabel van enkele jaren leegstandscijfers van alle Amsterdamse corporaties en van alle Nederlandse corporaties vermeld. De leegstand van geheel NA is tussen 1994 en 2002 gedaald van 4,8% naar 2,8% in 2002. Zonder de renovatieleegstand zou dit getal 2,1% zijn in 2001/2002. In Amsterdam als geheel laten de corporaties gemiddeld een daling zien van 1,3% in 1997 naar 0,6% in 1999: ver onder het leegstandspercentage van NA in die jaren. Het gemiddelde leegstandspercentage van alle Nederlandse corporaties blijkt zelfs nog lager te zijn: 0,4% in 1997, 1998 en 1999 en 0,3% in 2000. In tabel T38 zien we dat de huurderving door leegstand sterk varieert per jaar. Toch is de huurderving in 2000 afgenomen tot het laagste niveau sinds 1994. Tot slot van deze cijferreeks is in tabel T39 en T40 de woontevredenheid aangegeven. De algehele woontevredenheid van bewoners van NA-woningen blijkt in het tijdvak 1997 tot 2000 afgenomen te zijn: van 77% naar 66% (zeer) tevredenen. De tevredenheid van de bewoners van koopwoningen en huurders van andere verhuurders is nog sterker afgenomen: van 89% naar 67% in 2000. In 1999 en 2000 is er nauwelijks meer verschil tussen de tevredenheid van NA-huurders en andere bewoners van de Bijlmermeer. In tabel T40 is de tevredenheid uitgesplitst naar een aantal kenmerken. De tevredenheid over de woonlasten is bij de huurders van NA als enige onderdeel toegenomen. Alle andere aspecten (grootte woning, indeling woning, naastburen en geluidsoverlast) zijn gedaald. De ontwikkeling van de ruimtelijk-economische kenmerken van de Bijlmermeer zijn tussen 1994 en 2000 samengevat: ♣ ♣ ♣ ♣

Het jaarresultaat van NA is, zij het met sterke schommelingen, de afgelopen jaren verbeterd. De onderhoudskosten per VHE zijn vanaf 1992 niet gedaald. In absolute aantallen is het aantal ingeschreven woningzoekenden bij NA langzaam gedaald vanaf 1995, relatief naar woningbezit is het licht gestegen. NA had in 2000 slechts bijna de helft van het aantal reacties per advertentie in vergelijking met dat van Patrimonium.

88

♣

♣ ♣

♣

5.2


De mutatiegraad van NA is gedaald van 16,8% in 1994 via 9,6% in 2000 naar 7,3% in 2001/2002. W el blijkt Amsterdam de laatste jaren een krappe woningmarkt te hebben, wat naar alle waarschijnlijkheid heeft meegeholpen aan de lagere mutatiegraad. De gemiddelde woonduur in de buurt stijgt vanaf 1992 tot 2000 langzaam naar 10 jaar. De gemiddelde leegstand van NA is gedaald van 4,8% in 1994 naar 3,2% in 2000. Toch blijkt deze daling niet sterker te zijn dan bij het Amsterdams corporatiegemiddelde. De woontevredenheid van zowel NA-huurders als van overige bewoners daalt op bijna alle onderdelen tussen 1997 en 2000.

Gevolgen en Doelstellingen In deze paragraaf worden alle gevonden resultaten beoordeeld aan de hand van de doelstellingen uit § 3.2.2. Dit zal in § 5.2.1 worden gedaan op het niveau van de gehele Bijlmermeer. Daarna zullen in § 5.2.2 de gevonden ontwikkelingen van de onderzochte complexen uit de cases beoordeeld worden met de doelstellingen als criterium.

5.2.1

Doelstellingen behaald? Als basismateriaal voor de beoordeling aan de hand van de doelstellingen, worden resultaten uit 2000, 2001 en 2002 gebruikt. In tabel 13 is hiervoor een overzicht gemaakt van de doelstellingen. Per doelstelling wordt aangeven en beschreven in hoeverre de betreffende doelstelling is gehaald. Hierbij zijn de beginsituaties (uit 1993 en 1995), de doelstelling en het gevonden resultaat vermeld. In deze tabel wordt gekeken naar de situatie van de gehele Bijlmermeer. Tussen de doelstellingen en de resultaten worden toelichtingen gegeven.

TABEL 13 Overzicht doelstellingen en resultaten

1. Arbeidsparticipatie

BeginDoelstelling 1993/1995 Variabele situatie Resultaat Werkloosheids30% (1992, 1993: niveau Ne- 19,5% ten opzichte derland in 2002 van 4% in Nederpercentage Bijlmermeer) land in 2000 7% (1992, Nederland)

Gehaald? Nee, gaat wel langzaam richting doelstelling

Bij de werkloosheidcijfers hebben we te maken met verschillende definities van het werkloosheidspercentage. Het verschil in definities is in § 5.1.2 onder de sociaaleconomische kenmerken uitgebreid beschreven. De omschrijving van het Amsterdamse Bureau voor Onderzoek en Statistiek (O+S) komt het dichtste bij de omschrijving van het CBS (zie ook tabel T15), welke gebruikt is voor Nederland. Volgens O+S was op 31-12-2000 het percentage niet werkende werkzoekenden van de beroepsbevolking 19,5% voor de gehele Bijlmermeer. In Nederland was het werkloosheidspercentage volgens het CBS in 2000 4%. Volgens het CBS is het werkloosheidspercentage gedefinieerd naar het aantal geregistreerde werklozen in procenten van de beroepsbevolking.

89


W e zien in één oogopslag dat de doelstelling uit 1993 in de verste verte nog niet gehaald is. Als we naar de relatieve daling van de werkloosheid kijken, blijkt de werkloosheid in de Bijlmermeer (30% naar 19,5%) met 35% gedaald te zijn, terwijl dat in Nederland (7% naar 4%) 43% is. De werkloosheid zou dus in vergelijking met Nederland minder snel gedaald zijn. Het werkloosheidscijfer voor Nederland is overigens sterk afgerond, zodat we aan deze vergelijking weinig waarde kunnen hechten. Uit de beschrijving van de effecten in § 5.1.2 bleek wel uit de daar geanalyseerde cijfers dat we kunnen zeggen dat de werkloosheid in de Bijlmermeer sneller daalde dan in geheel Amsterdam. 2. Woningmarktpositie

Mutatiegraad- 15,6% (1992) 1993: 8% in 2002 percentage 17,8% (1995) 1995: 12% aan eind van sanering

9,6% in 2000 en 7,3% in 20012002

Ja

De woningmarktpositie uitgedrukt in het mutatiegraadpercentage is gedaald via 9,6% in 2000 naar 7,3% in 2001-2002. De doelstellingen uit zowel 1993 als uit 1995 zijn hiermee gehaald. W el moeten we opmerken dat (zoals ook bij de beschreven effecten in § 5.1.4 al naar voren kwam) Amsterdam de laatste jaren een overspannen woningmarkt kent. Deze omstandigheid kan het mutatiegraadpercentage laag houden, doordat bewoners minder vaak verhuizen omdat ze moeilijker een woning kunnen vinden. 3. Versterken culturele en maatschappelijke positie

Aantal bedrijven en kunstbedrijven

Nvt

Vestiging 70 bedrijven per jaar Vestiging 10 kunstbedrijven

Onbekend

Onbekend

Deze doelstelling valt buiten de effecten van dit onderzoek, en wordt daarom verder niet behandeld. Overzicht doelstellingen en resultaten (vervolg, tabel 13)

Variabele 4. Tijdsduur Vernieuwing

Jaar van oplevering Vernieuwing Bijlmermeer

Beginsituatie


Resultaat

Gehaald?

Nvt

1993: tot 2002 1995: tot 2006 2001: rond 2010

Totnogtoe (juni 2002) niet opgeleverd.

Nee

Dit doel is voortdurend gewijzigd. In § 3.2.2 zijn deze veranderingen van de geplande einddatum van de Vernieuwing beschreven. Dit hangt sterk samen met de voortdurende wijzigingen en uitbreidingen van de vernieuwingsplannen vanaf 1992 (§ 3.2.3). Het Finale Plan van Aanpak Bijlmermeer verwacht dat alle plannen rond 2010 uitgevoerd zijn (Projectbureau Vernieuwing Bijlmermeer, 2001). De doelstelling uit 1993 en 1995 zijn strikt genomen niet gehaald. 5. Differentiatie

Aard en diversiteit van ingrepen

Nvt

Sloop, nieuwSloop, bouw, verbetering nieuwbouw en herpositioneverbetering en ring van hoogherpositionering van bouw hoogbouw

Ja

Aan alle vier onderdelen van de doelstellingen is de afgelopen jaren gewerkt. Geinwijk, Gerenstein en Koningshoef zijn gesloopt. Op het Bijlmermuseum en de Hbuurt na, wordt het grootste deel van de rest van de oorspronkelijke hoogbouw ge-

90


sloopt. Vier nieuwbouwwijken zijn inmiddels gerealiseerd. Ook de herpositionering komt nu van de grond in de F/D-buurt. De hoogbouwflats in de H-buurt en het Bijlmermuseum zijn of worden allemaal verbeterd. Zie ook tabel 6 en de verbeterde differentiatie naar eigendom en een/meergezinswoningen in tabellen T1 en T3 in de Bijlagen. 6. Huurbeleid afstemmen op concurrentie

Percentage van maximaal redelijke huurprijs

Onbekend Kwaliteit en huurprijs concurrerend met regionale woningmarkt

Brutohuur in % 146% (1995) van nettohuur

- Kernvoorraad: Ja 88% - Grote woningen - Percentage van maximaal redelijke huurprijs is gunstig. “Aanmerkelijke 142% Nee, gaat vermindering” (1 juli 2001) wel richting Wel een verminde- doelstelling ring, maar niet aanmerkelijk

Een groot deel van de voorraad van NA (88%) behoort tot de kernvoorraad-plus. Dit percentage is hoger dan in geheel Zuidoost en geheel Amsterdam (tabel T4). Verder zijn de woningen in de Bijlmermeer groot vergeleken met geheel Zuidoost en geheel Amsterdam. De gemiddelde huur uitgedrukt in procenten van de maximaal redelijke huurprijs varieerde op 1 juli 2001 van een gemiddelde van 63% bij de vierkamerwoningen tot een gemiddelde van 72% bij de driekamerwoningen (zie bijvoorbeeld tabel en grafiek H3). Deze percentages worden niet als hoog aangemerkt. Als we alleen naar deze genoemde kenmerken, kwaliteit en huurprijs, kijken, zouden we dus kunnen zeggen dat de voorraad concurrerend met de regionale woningmarkt kan zijn. In de praktijk spelen veel meer aspecten mee (eenzijdigheid, imago, beleving etc.) De brutohuur in procenten van de nettohuur is nauwelijks gedaald: deze varieert van gemiddeld 133% bij vijfkamerwoningen tot gemiddeld 144% bij de een- en tweekamerwoningen. Dit kan niet als “aanmerkelijke vermindering” gezien worden. Overzicht doelstellingen en resultaten (vervolg, tabel 13)

7. Huurderving

Variabele

Beginsituatie


Wanbetaling in % van “moethuur”

3,9% (1994) (Nauta e.a., 2001)

Voor onverbeterde complexen: 2,1% Verbeterde complexen en nieuwbouw: 1%

Resultaat

Gehaald?

In totaal: 2,8% Nee, gaat (1999) wel richting doelstelling

De huurderving in procenten van de moethuur van geheel NA is gedaald van 3,9% in 1994 naar 2,8% in 1999. Exacte gegevens van de verbeterde complexen en de nieuwbouw waren niet beschikbaar. W el blijken de huurachterstanden in de nieuwbouw zeer laag te zijn (zie ook bij case “De Nieuwbouw” in § 4.4.2).

91

8. Ontwikkeling mutatiegraad


Totaal gemiddelde: 16% (1995)

Niet verbeterde hoogbouw: 16% Verbeterde hoogbouw: 12% Gestapelde nieuwbouw: 10% Eengezinswoningen: 7%


Niet verbeterde hoogbouw: 10,1% (2001)

Ja

Verbeterde hoogbouw: 7,5% (2001) Gestapelde nieuwbouw: 3,8% (1999) Eengezinswoningen: 2,2% (2001, alleen Gerenstein)

Deze doelstelling is in 2001 volledig gehaald. Alle mutatiegraadpercentages van de verschillende delen van de Vernieuwing liggen ruim onder de ten doel gestelde mutatiegraadpercentages van de doelstellingen. Onder doelstelling 2 is de ontwikkeling van de mutatiegraad verder beschreven. Gedetailleerde cijfers van de mutatiegraad zijn te vinden in tabel T32 en T33. 9. Extra verhuringen

Aantal verhuringen meer per jaar

Nvt 200 in de periode tussen 1995 en 1998

805 meer in 1995

Ja

Al in 1995 was het aantal verhuringen toegenomen met 805. In de jaren daarna is het aantal verhuringen per jaar langzaam afgenomen met een enkele schommeling. Zie ook tabel T36. 10. Ontwikkeling leegstand

Gemiddeld leegstandspercentage

4,8% (1994)

2,5% in 1999 3,2% in 1999 totaal Nee, gaat Voor verbeterde 1,1% in 1999 voor wel richting hoogbouw en wel verbeterde doelstelling nieuwbouw: 1% hoogbouw

Het gemiddelde leegstandspercentage heeft een daling doorgemaakt van 4,8% in 1994 naar 3,2% in 1999 (tabel T37). De gevraagde 2,5% is in 1999 dus niet gehaald. W at betreft de verbeterde hoogbouw bedroeg de leegstand 1,1%. Dit is nog iets boven de doelstelling. Het jaar daarop (2000) is de gemiddelde leegstand in de verbeterde hoogbouw overigens weer gestegen naar 1,7%. Uit cijfers van de gemiddelde leegstand over 12 maanden tussen 1 mei 2001 t/m 30 april 2002 blijkt dat nog steeds een aantal verbeterde hoogbouwcomplexen (Hoogoord, Gravestein, Gooioord en Groeneveen) een leegstandspercentage boven 1% hebben. Van de verbeterde hoogbouwcomplexen heeft in deze periode alleen (het huurgedeelt van) Hofgeest een gemiddeld leegstandspercentage onder 1% (0,4%). Alle nieuwbouw van NA heeft wel een gemiddelde leegstand onder deze grens.

92


Overzicht doelstellingen en resultaten (vervolg, tabel 13)

11. Woningzoekenden en nieuwe huurders

Variabele Aantal starters en doorstromers. Verdeling naar inkomen Huishoudensgrootte Leeftijd

BeginDoelstelling 1993/1995 situatie Resultaat Gehaald? Gedeeltelijk Minder starters en Het gemiddelde Nee, maar bekend, zie meer doorstroinkomen is geste- de beschiktoelichting mers gen. Daarentegen is bare gegehieronder. Meer woningvrageen verandering vens zijn waargenomen bij de beperkt. gers rond modaal samenstelling naar Differentiatie geboorteland van huishoudensnieuwe huurders. grootte komt Zie verder de toeovereenkomstig lichting hieronder. differentiatie woninggrootte Gelijkmatiger verdeling leeftijdsgroepen

Niet alle gegevens die in de doelstelling genoemd worden, waren beschikbaar. Ook de Bijlmermonitor had hier moeite mee. Voor wat betreft het geboorteland van de nieuwe huurders (tabel T20) zien we dat de samenstelling vanaf 1992 redelijk stabiel is gebleven: rond 40% is in Suriname of op de Antillen, rond 25% in Nederland en rond 35% elders geboren. Deze verhoudingen komen duidelijk niet overeen met het Amsterdams gemiddelde (tabel T22). Het gemiddelde inkomen stijgt vanaf 1994 wel bij bewoners tussen 1997 en 2000 (tabel T20). Dit zou kunnen betekenen dat ook het inkomen onder de nieuwe huurders is gestegen. Het begrip “gelijkmatiger verdeling over leeftijdsgroepen” is niet gedefinieerd. 12. Onderhoudsuitgaven

Onderhoudskosten per VHE

fl. 2.037 (1994) (Nauta e.a., 2001)

Voor verbeterde fl. 1.852 in 2000 hoogbouw en (in contante waarde nieuwbouw: fl. van 1994) 950 per VHE (prijspeil 1994, “VROM-normen”)

Nee

In tabel T28 zijn de Onderhoudskosten per VHE vermeld voor de jaren 1994 tot en met 2000 uitgedrukt in contante waarden van 1994. De eerste jaren tot en met 1997 treedt een daling van deze kosten in. In 1998 maken de onderhoudskosten per VHE een sterke stijging door tot fl. 2.203, één jaar later zelfs tot fl. 2.524, waarna de onderhoudskosten weer dalen naar fl. 1.852 in 2000. De onderhoudskosten blijken het dubbele te blijven van de VROM-normen. Overigens kan er een kanttekening worden geplaatste bij de gehanteerde VROMnorm in de doelstelling. Volgens het “Toezichtsverslag sociale huursector 2000” bedraagt de investering van klein en groot onderhoud samen • 982 (fl . 2164) (VR OM, 2002, p. 108). Dit bedrag is duidelijk hoger (ook na inflatiecorrectie) dan het genoemde bedrag uit 1994. Aan de hand van deze referentie zijn de onderhoudsuitgaven van NA niet bijzonder hoog, maar schommelt deze rond het gemiddelde. Overzicht doelstellingen en resultaten (vervolg, tabel 13)

Variabele 13. Tevredenheid bewoners


Beginsituatie


16% (1995) 12% aan eind van sanering

Resultaat

Gehaald?

9,6% in 2000 7,3% in 2001 en 2002

Ja

93


Bij deze doelstelling wordt de tevredenheid uitgedrukt in het mutatiegraadpercentage. Zoals hierboven ook al is beschreven, is deze doelstelling strikt genomen volgens deze variabele gehaald (tabel T32). De overspannen woningmarkt van Amsterdam speelt hierbij hoogstwaarschijnlijk ook mee. Als we naar de cijfers van de algehele woontevredenheid kijken, blijkt het aantal (zeer) tevredenen van zowel de NA-huurders als van andere bewoners van de Bijlmermeer in de jaren 1997 tot 2000 juist te dalen (tabel T39). In § 5.1.4 is bij de behandeling van de ruimtelijkeconomische kenmerken de ontwikkeling van de tevredenheid in de Bijlmermeer verder beschreven. W e kunnen hieruit opmerken dat de mutatiegraad niet altijd blijkt samen te hangen met de algehele woontevredenheid. 14. Waardering wijk

Gemiddelde woonduur

Gemiddeld woonduur in woning 3,8 jaar (1992). Zie verder de toelichting.

“Langere woonduur”

Tussen 1997 en 2000 is de gemiddelde woonduur in de wijk van 8 naar 10 jaar verhoogd.

Ja

Volgens tabel T34 is de gemiddelde woonduur in de woning van bewoners in de Bijlmermeer gestegen van gemiddeld 3,8 jaar naar 4,3 jaar tussen 1992 en 1995. De Bijlmermonitor meet sinds 1997 de woonduur in de buurt. Tussen 1997 en 2000 is een stijging van gemiddeld 8 naar 10 jaar te zien (tabel T35). Deze ontwikkeling staat haaks op de woonduurontwikkeling van geheel Amsterdam, waar de woonduur tussen 1997 en 1999 juist gedaald is van 15 naar 14 jaar gemiddeld (tabel T35). 15. Aantrekkelijkheid

Aantal woning- 3.426 (1995) 4.000 (200% van zoe-kenden het aantal leegkomende woningen)

2.808 in 1999

Nee, relatief bijna

Als laatste doelstelling werd de aantrekkelijkheid genoemd. Het aantal inschrijvingen bij NA daalde in absolute zin tussen 1995 en 1999 van 3.426 naar 2.808. Zoals in § 5.1.4 al is beschreven, is dit aantal ten opzichte van het totale woningbezit van NA relatief wel licht gestegen (van 28% naar 31%). In 1999 was het percentage verhuringen 16,4% van het totale woningbezit (tabel T31). Het aantal leegkomende woningen in 1999 was dus 16,4% van 9.179 woningen (totale aantal woningen NA), dat waren 1.505 woningen. 200% van 1.505 zijn 3.010 woningen. Met het uiteindelijke resultaat van 2.808 zat NA dus uiteindelijk niet ver van de relatieve doelstelling af. Samenvatting doelstellingen In tabel 14 is een samenvatting gemaakt in hoeverre de doelstellingen (§ 3.2.2) zijn gehaald op het niveau van de gehele Bijlmermeer.

94


Tabel 14 Samenvatting doelstellingen

1. Arbeidsparticipatie 2. Woningmarktpositie 3. Versterken culturele en maatschappelijke positie 4. Tijdsduur Vernieuwing 5. Differentiatie

Gehaald? Opmerkingen Nee, wel Er trad wel een iets sterkere daling van de werkloosheid op in de verbetering Bijlmermeer dan in Nederland. Ja

De woningmarktsituatie in de regio heeft hierbij een grote rol gespeeld.

Onbekend

Onbekend en valt buiten dit onderzoek.

Nee

De planning en einddata van de Bijlmervernieuwing zijn voortdurend gewijzigd. Alle vier genoemde vormen van differentiatie zijn inmiddels toegepast.

Ja

6. Huurbeleid afNee, wel Op een aantal kenmerken zijn de woningen van de Bijlmermeer constemmen op concur- verbetering currerend met die in de regio (hoog aandeel kernvoorraad, grote worentie ningen, lage huurprijzen ten opzichte van kwaliteit). Toch is het verschil tussen de brutohuur en nettohuur tijdens de vernieuwingsperiode nauwelijks gedaald. 7. Huurderving Nee Wel is een verbetering zichtbaar richting de doelstelling. 8. Ontwikkeling mu- Ja Deze doelstelling is ruim gehaald. Wel heeft de woningmarktsituatie tatiegraad in de regio hierbij een grote rol gespeeld. 9. Extra verhuringen Ja Volgens gegevens NA/Patrimonium. 10. Ontwikkeling Nee Wel is een verandering zichtbaar richting de doelstelling. leegstand 11. WoningzoekenNee, beVoor zover hier gegevens van zijn, spreken deze elkaar tegen. De den en nieuwe huur- perkte ge- instroom van nieuwe huurders is wat geboorteland stabiel gebleven ders gevens en wijkt daarbij nog sterk af van dat van heel Amsterdam (tabel T20). beschikWel is een lichte stijging van inkomens zichtbaar (tabel T9). Verder is baar de verdeling van de leeftijdsgroepen iets gewijzigd richting het Amsterdams gemiddelde (tabel T19). Deze laatste twee kenmerken komen de doelstelling ten goede. 12. OnderhoudsNee De onderhoudskosten per VHE zijn nog steeds het dubbele van het bedrag in de doelstelling. Wel zijn de ondershoudskosten per VHE uitgaven ten op zichte van 1994 licht gedaald. Ten opzichte van andere normen (Toezichtsverslag sociale huursector 2000) schommelen de onderhoudsuitgaven van NA rond het gemiddelde. 13. Tevredenheid Ja Volgens deze doelstelling is de tevredenheid uitgedrukt in het mutabewoners tiegraadpercentage. Volgens dit criterium is de doelstelling ruimschoots gehaald. Wel is deze tevredenheid in tegenspraak met de tabellen T39 en T40. 14. Waardering wijk Ja De gemiddelde woonduur is tussen 1997 en 2000 gestegen. 15. AantrekkelijkNee, wel Het absolute aantal woningzoekenden is nog ruim onder dat aantal verbetering van de doelstelling. Ten opzichte van het aantal leegkomende woninheid gen is de doelstelling overigens vrijwel gehaald.

95

♣

♣ ♣

♣

♣

5.2.2


Zes van de 15 doelstellingen zijn reeds behaald: 2. W oningmarktpositie, 5. Differentiatie, 8. Mutatiegraad, 9. Extra verhuringen, 13. Tevredenheid bewoners en 14. W aardering wijk. Vier doelstellingen zijn duidelijk nog niet behaald: 4. Tijdsduur Vernieuwing, 7. Huurderving, 10. Leegstand en 12. Onderhoudskosten. Drie doelstellingen zijn niet behaald, maar wel is bij deze doelstellingen een ontwikkeling waar te nemen richting het ten doel gestelde resultaat: 6. Huurbeleid afstemmen op concurrentie, 11. W oningzoekenden en nieuwe huurders en 15. Aantrekkelijkheid. Voor zover gegevens bekend zijn wat betreft doelstelling 11. W oningzoekenden en nieuwe huurders, kan niet gezegd worden dat deze doelstelling gehaald is. Doelstelling 3. Versterken culturele en maatschappelijke positie valt buiten dit onderzoek.

Cases en Doelstellingen In deze paragraaf zal de bijdrage van de ingrepen uit de cases aan de doelstellingen (§ 3.2.2) bekeken worden. De veranderingen die in de cases zijn waargenomen ten opzichte van de doelstellingen zijn in Tabel 15 vermeld. Deze resultaten worden hier vergeleken met de situatie van de gehele Bijlmermeer. Voor zover bekend en mogelijk is, zijn de gegevens per complex ingevuld in deze tabel. Bij enkele doelstellingen zijn de gegevens aangevuld met andere relevante informatie. Hiermee is geprobeerd om zoveel mogelijk de ontwikkeling van een afzonderlijk complex te vinden ten opzichte van de doelstelling. Vier doelstellingen zijn in tabel 15 vervallen, dat zijn: 1. Arbeidsparticipatie. W erkloosheidscijfers waren niet per complex beschikbaar. 3. Versterken culturele en maatschappelijke positie. Deze doelstelling valt buiten dit onderzoek. 9. Extra verhuringen. Deze waren niet bekend per complex. 14. W aardering wijk. Als variabele voor deze doelstelling wordt de woonduur gebruikt. Cijfers van de woonduur waren niet per complex beschikbaar.

TABEL 15 Overzicht resultaten cases ten opzichte van doelstellingen

2. Woningmarktpositie

Variabele Mutatiegraadpercentage

NA Doelstelling 1993/1995 geheel 15,6% 1993: 8% in 2002 (1992) 17,8% 1995: 12% aan (1995) eind van -> sanering 9,6% (2000) 7,3% (20012002)

Renovatie Koop HoogHof- GroeHof- Nieuw oord geest neveen geest bouw 13,9% (1992) 8,2% (1995) -> 5,6% (2000) 4,2% (20012002)

8,6% (1992) 16,3% (1995) -> 6,7% (2000) 4,1% (20012002)

19,8% (1992) 11,8% (1995) -> 10,6% (2000) 6,1% (20012002)

Nvt

2,1% (2000) 1,0% (20012002)

96


Als we voor de woningmarktpositie de mutatiegraad als variabele nemen, kunnen we zeggen dat bij alle onderzochte renovatiecomplexen de woningmarktpositie verbeterd is. Hoogoord en Hofgeest hadden in 1992 en 1995 al een lagere mutatiegraad dan het gemiddelde van NA, terwijl Groeneveen in 1992 nog boven het corporatiegemiddelde zat. W e zien ook dat het mutatiegraadpercentage per jaar sterk kan schommelen (cijfers van meer jaren zijn te vinden in tabellen H12, B12 en N12 van de bijlagen). Bij de berekening van de relatieve verandering van de mutatiegraad is daarom gekozen voor het gemiddelde van de mutatiegraad van meerdere jaren. De waarde voor de ingrepen is het gemiddelde van 1990, 1991, 1992. De waarde na de ingrepen is het gemiddelde van 2000 en 2001. TABEL 16 Verandering mutatiegraad NA geheel Gemiddelde Mutatiegraad 1990 t/m 1992

15,4%

Hoogoord 10,5%

Renovatie Hofgeest 11,5%

Gemiddelde Mutatiegraad 2000, 2001/ 2002 Absolute verandering

8,4%

4,9%

5,4%

-7,0%

-5,6%

-6,1%

-9,9%

(-11,5%)

-45%

-54%

-53%

-54%

(-88%)

Relatieve verandering

Nieuwbouw Groeneveen 18,2%

(oud) Geinwijk en (oud) Gerenstein: 13,1% 8,3% 1,6%

Bij alle renovatiecomplexen zien we een scherpe daling van de mutatiegraad. Deze drie complexen komen hiermee op een mutatiegraad onder het gemiddelde van geheel NA. Opvallend is dat de relatieve daling bij de drie gerenoveerde complexen vrijwel even hoog is (-53 en -54%). Doordat de gemiddelde mutatiegraad van NA ook fors is gedaald, is de daling bij de complexen die gerenoveerd zijn niet heel veel sterker (slechts een verschil van 8 en 9%). De nieuwbouw heeft de laagste mutatiegraad van de gehele Bijlmermeer, ver onder alle hoogbouw. In vergelijking met de gesloopte complexen is dit een groot verschil (-88%). Overzicht resultaten cases ten opzichte van doelstellingen (vervolg tabel 15)

4. Tijdsduur Vernieuwing

Variabele

NA geheel

Jaar van oplevering

Nog onbekend

Renovatie Koop Doelstelling HoogHof- GroeHof- Nieuw 1993/1995 oord geest ne- geest bouw veen 1993: tot 2002 Reno- Reno- Reno- Vanaf Oplevatie: vatie: vatie: 1999 vering 19971995: tot 2006 1995- 1997- 19971997 1999 1999 1999

De einddatum van de Vernieuwing is tijdens het vernieuwingsproces verschillende keren bijgesteld (zie § 3.2.2). Deze doelstelling kunnen we alleen bekijken voor de gehele Bijlmermeer (§ 3.2.1).

97


Overzicht resultaten cases ten opzichte van doelstellingen (vervolg tabel 15)

Variabele 5. Differentiatie

NA geheel

Renovatie Koop Doelstelling HoogHof- GroeHof- Nieuw 1993/1995 oord geest ne- geest bouw veen

Aard en Sloop, Sloop, nieuw- Verbe- Verbe- Verbediversiteit nieuwbouw bouw, verbetering tering tering tering van ingre- verbetering en herpositione- hoog- hoog- hoogpen ring van hoogbouw, bouw, bouw, en bouw nieuw- nieuw- nieuwherpositiobouw bouw bouw nering van plint plint plint hoogbouw

Ver- Sloop/ koop nieuwbouw

In de onderzochte complexen en wijken komen sloop, nieuwbouw, verbetering en verkoop voor. Herpositionering vindt ook plaats in de Bijlmermeer, maar is in dit onderzoek niet meegenomen. Er zijn tot nu (2002) toe nog geen complexen opgeleverd die via herpositionering zijn aangepakt. Overzicht resultaten cases ten opzichte van doelstellingen (vervolg tabel 15)

Variabele 6. Huurbeleid afstemmen op concurrentie

NA geheel


% van max. 66% Kwaliteit en huurhuurprijs (1 juli 2001) prijs concurrerend met regionale woningmarkt Brutohuur in % van nettohuur

146% (1995) -> 142% (1 juli 2001)

“Aanmerkelijke vermindering”

69% (1 juli 2001)

68% (1 juli 2001)

70% (1 juli 2001)

Nvt

62% (1 juli 2001)

135% (1 juli 2001)

127% (1 juli 2001)

135% (1 juli 2001)

Nvt

106% (1 juli 2001)

Het verschil tussen de bruto- en nettohuur is bij de gerenoveerde complexen 11 tot 19% lager dan gemiddeld dan gemiddeld. De daling van dit verschil is hier sterker door het individueel berekenen van met name de verwarmingskosten. Huurders van gerenoveerde woningen betalen voor de nettohuur 2 tot 4% meer van de maximaal redelijke huurprijs dan gemiddeld bij NA. Met deze twee factoren samen kunnen we daarom zeggen dat de gerenoveerde complexen beter kunnen concurreren. In de nieuwbouw kan verwacht worden dat beide factoren sterk bijdragen aan de concurrentiepositie op de woningmarkt. Zowel de prijs/kwaliteitsverhouding is zeer gunstig. Ook het verschil tussen bruto- en nettohuur is zeer laag. In § 6.4 zullen de lage huren van de nieuwbouw besproken worden.

98



NA geheel

Variabele 7. Huurderving


Wanbeta3,9% Voor onverbeterling in % (1994) de complexen: van “moet- (Nauta e.a., 2,1% huur” 2001) -> Verbeterde com2,8% plexen en nieuwbouw: 1% (1999)

Zie tabel 17

Zie tabel 17

Zie tabel 17

Nvt

Zie tabel 17

Er zijn geen gegevens per complex van huurderving volgens dezelfde rekenmethode als in de doelstelling (wanbetaling in % van de moethuur). W el is de huurachterstand bekend als percentage van de brutohuur. In tabel 17 is het gemiddelde van drie peildata in 2000 en 2001 genomen. De cijfers per peildatum zijn in de tabellen H7a, B7a en N7a vermeld. TABEL 17 Huurachterstand als percentage van de brutohuur NA geheel Gemiddelde 30-06-2000 31-12-2000 20-06-2001

24%

Hoogoord 22%

Renovatie Hofgeest 20%

Nieuwbouw Groeneveen 20%

12%

W e zien hier dat de bewoners van de gerenoveerde complexen een iets lagere huurachterstand hebben als percentage van de brutohuur. Nieuwbouw zit op de helft van het corporatiegemiddelde. Overzicht resultaten cases ten opzichte van doelstellingen (vervolg tabel 15)

Variabele 8. Ontwikkeling mutatiegraad

NA geheel


MutatieTotaal Niet verbeterde graadgemid- hoogbouw: 16% percentage delde: 16% (1995) Verbeterde -> hoogbouw: 12% 9,6% (2000) Gestapelde en 7,3% nieuwbouw: 10% (2001/ 2002) Eengezinswoningen: 7%

4,9% (2000 en 2001/ 2002)

5,4% (2000 en 2001/ 2002)

8,3% (2000 en 2001/ 2002)

Nvt

1,6% (2000 en 2001/ 2002)

Alle complexen uit de cases voldoen ruim aan doelstelling 8. Zie ook doelstelling 2. W oningmarktpositie, waar de ontwikkeling van het mutatiegraadpercentage verder is behandeld.

99



Variabele 10. Ontwikkeling Gemiddeld leegstandsleegstand percentage

NA geheel 4,8% (1994) -> 3,2% (1999)

Renovatie Koop Doelstelling HoogHof- GroeHof- Nieuw 1993/1995 oord geest ne- geest bouw veen 2,5% in 1999 Voor verbeterde hoogbouw en nieuwbouw: 1%

Zie tabel 18

Zie tabel 18

Zie tabel 18

Nvt

Zie tabel 18

Voor de complexen uit de cases is in Tabel 18 een overzicht gemaakt van het leegstandspercentage. Hierbij is als beginsituatie het gemiddelde genomen van de leegstandscijfers uit 1990, 1991 en 1992. TABEL 18 Ontwikkeling gemiddelde leegstand 1990/1992 ten opzichte van 2000/2001/2002 NA geheel

Renovatie Hoogoord Hofgeest 1,4% 1,3%

Nieuwbouw Groeneveen 6,3%

Gemiddelde Leegstand 1990 t/m 1992

2,7%

Gemiddelde Leegstand 2000 en 2001/2002 Absolute verandering

2,6%

1,5%

1,3%

1,9%

(oud) Geinwijk en (oud) Gerenstein: 2,6% 0,1%

-0,0

+0,1%

-0,0%

-4,4%

(-2,5%)

Relatieve verandering

-1%

+6%

+1%

-70%

(-96%)

Bij de ontwikkeling van de gemiddelde leegstand zijn grote verschillen te zien. De gemiddelde leegstand van NA is in beide periodes vrijwel gelijk. Ook bij twee renovatiecomplexen is nauwelijks verschil in de ontwikkeling van de gemiddelde leegstand te zien. Hoogoord en Hofgeest hadden al in 1990-1992 een laag gemiddeld leegstandspercentage. Groeneveen heeft wel een grote verandering meegemaakt met een sterke daling van 6,3% naar 1,9% in 2000/2001/2002 en komt hiermee onder het gemiddelde leegstandspercentage van NA. De sociale huur in de nieuwbouw kent vrijwel helemaal geen leegstand.

100



Variabele 11. Woningzoekenden en nieuwe huurders

NA geheel

Aantal Voor zover starters en gegevens doorstro- bekend zijn, mers. is deze Verdeling doelstelling naar niet inkomen, gehaald. huishou- Zie verder densgrootte de en leeftijd toelichting in § 5.2.1

Renovatie Koop Doelstelling HoogHof- GroeHof- Nieuw 1993/1995 oord geest ne- geest bouw veen Minder starters LeefLeefLeefLeefLeefen meer tijdstijdstijds- tijdssa tijdsdoorstromers. samen- samen- samenmen- samenMeer stelling stelling stelling stelling stelling meer meer meer meer meer woningvragers gelijk gelijk gelijk gelijk gelijk rond modaal. aan aan aan aan aan Differentiatie AmAmAmAmAmhuishoudensstersterstersterstergrootte dam dam dam dam dam overeenkomstig differentiatie woninggrootte. Gelijkmatiger verdeling leeftijdsgroepen.

Gegevens over woningzoekenden en nieuwe huurders waren niet per complex bekend. W el blijkt dat de gemiddelde leeftijd van woningkopers en in mindere mate ook bewoners van gerenoveerde complexen hoger is dan gemiddeld bij NA (zie tabel en grafiek H8). W e kunnen zeggen dat de leeftijdssamenstelling van deze complexen meer overeenkomsten heeft met de gemiddelde leeftijdssamenstelling van geheel Amsterdam (zie tabel T19). Ook bij de nieuwbouw zien we dat de bevolking gemiddeld ouder is dan bij de bestaande complexen. De oorzaak hiervoor is te vinden in het toelatingsbeleid bij de nieuwbouwwoningen. Hierbij wordt gebruik gemaakt van een volgorde op leeftijd van de stadsvernieuwingskandidaat. Overzicht resultaten cases ten opzichte van doelstellingen (vervolg tabel 15)

Variabele 12. Onderhoudsuitgaven

NA geheel

Onderfl. 2.037 houds(1994) kosten per (Nauta e.a., VHE 2001)

Renovatie Koop Doelstelling HoogHof- GroeHof- Nieuw 1993/1995 oord geest ne- geest bouw veen Voor verbeterde hoogbouw en nieuwbouw: fl. 950 per VHE (prijspeil 1994, “VROM-normen”)

Zie Tabel 19

Zie Tabel 19

Zie Tabel 19

Nvt

Zie Tabel 18

De kosten van onderhoud via klachten en de mutatiekosten zijn per complex beschikbaar over de jaren 1998, 1999 en 2000. In Tabel 19 zijn de gemiddelde kosten van deze drie jaren vermeld.

101


TABEL 19 Kosten via klachten per VHE en mutatiekosten, gemiddelde 1998-2000 NA geheel Kosten van onderhoud via klachten per VHE 1998-2000 Kosten per mutatie 19982000

Fl. 651

Hoogoord Fl. 446

Renovatie Hofgeest Fl. 496

Fl. 2.253

Fl. 805

Fl. 1.392

Nieuwbouw Groeneveen Fl. 523

Fl. 274

Fl. 722

Fl. 340

De renovatiecomplexen hebben gemiddeld aanmerkelijk lagere kosten dan geheel NA. Enige uitschieter zijn de mutatiekosten van Hofgeest, maar ook deze zijn nog ruim onder het corporatiegemiddelde. De nieuwbouw heeft de laagste onderhoudskosten en ook de laagste kosten per mutatie. Overzicht resultaten cases ten opzichte van doelstellingen (vervolg tabel 15)

Variabele 13. Tevredenheid bewoners

NA geheel

MutatieTotaal graad gemiddelde : 16% percentage (1995) -> 10,5% (2000)

Renovatie Koop Doelstelling HoogHof- GroeHof- Nieuw 1993/1995 oord geest ne- geest bouw veen 12% aan eind van sanering

4,9% (2000 en 2001/ 2002)

5,4% (2000 en 2001/ 2002)

8,3% (2000 en 2001/ 2002)

Nvt

1,6% (2000 en 2001/ 2002)

Alle complexen uit de cases voldoen ruim aan deze doelstelling. W el kan men zich afvragen of de mutatiegraad wel een goede afspiegeling is van de tevredenheid. In § 5.2.1 is bij doelstelling 13 hier reeds verder op ingegaan. W at de mutatiegraad betreft, zie ook doelstelling 2. W oningmarktpositie, waar de ontwikkeling van het mutatiegraadpercentage verder is behandeld. Overzicht resultaten cases ten opzichte van doelstellingen (vervolg tabel 15)

Variabele 15. Aantrekkelijkheid

Aantal woningzoekenden

NA geheel


2.700 4.000 (200% van (1995) het aantal leegkomende woningen)

Zie Tabel 20

Zie Tabel 20

Zie Tabel 20

Nvt

Nvt

Het aantal ingeschreven woningzoekenden geldt voor geheel NA. W el kan per complex vanaf 2000 het aantal reacties op advertenties per complex gemeten worden. In Tabel 20 is het gemiddeld aantal reacties per advertentie aangeven.

102


TABEL 20 Gemiddeld aantal reacties per advertentie in Woonkrant 2000 NA geheel 2000

47

Hoogoord 37

Renovatie Hofgeest 87

Nieuwbouw Groeneveen 68

Nvt

Opvallend is dat Hoogoord een lager aantal reacties per advertentie heeft dan het gemiddelde van NA. Hofgeest en Groeneveen, de beide laatst gerenoveerde complexen hebben het hoogste aantal reacties van alle Bijlmercomplexen. De nieuwbouwwoningen worden niet per advertentie aangeboden, maar zijn alleen beschikbaar voor stadsvernieuwingsurgenten (zie ook § 4.4).

5.3

Samenvatting en Conclusies hoofdstuk 5 In hoofstuk 5 is geprobeerd antwoord te geven op onderzoeksvraag 3A, 3B en 3C (§ 1.5) . Onderzoeksvraag 3A werd in § 5.1 voor de Bijlmermeer als geheel beantwoord. In § 5.2.1 werd gekeken in hoeverre de doelstellingen uit de saneringsaanvragen (§ 3.2.2) zijn gehaald (onderzoeksvraag 3B). Alle 15 doelstellingen zijn bedoeld voor het gehele herstructureringspakket bij elkaar, dus niet alleen voor de ruimtelijke ingrepen waar herdifferentiatie een deel van is. Doelstellingen gehaald? In tabel 21 is een overzicht gemaakt van de doelstellingen, waarbij is aangegeven welke doelstellingen wel en welke (nog) niet behaald zijn.

TABEL 21 Doelstellingen behaald? (volgens cijfers uit 2000/2001/2002) Ja 1. Arbeidsparticipatie 2. Woningmarktpositie 4. Tijdsduur Vernieuwing 5. Differentiatie 6. Huurbeleid afstemmen op concurrentie 7. Huurderving 8. Ontwikkeling mutatiegraad 9. Extra verhuringen 10. Ontwikkeling leegstand 11. Woningzoekenden en nieuwe huurders 12. Onderhoudsuitgaven 13. Tevredenheid bewoners 14. Waardering wijk 15. Aantrekkelijkheid

Nee, wel verbetering

Nee

• • • • • • • • • (• ) • • • •

Bij deze uitkomsten zijn volgende opmerkingen van belang:

103

♣ ♣

♣

♣


Een groot deel van de genoemde doelstellingen is van ruimtelijk-economische aard. § 6.4 zal dit verder behandelen. Een aantal doelstellingen valt in de categorie “Nee, wel verbetering”. Strikt genomen is de doelstelling in deze gevallen niet behaald, wel is bij deze doelstellingen een duidelijke ontwikkeling zichtbaar richting de doelstelling. Drie doelstellingen (W oningmarktpositie, Ontwikkeling mutatiegraad en Tevredenheid bewoners) hebben de mutatiegraad als variabele genomen. Juist de mutatiegraad is door de overspannen woningmarktsituatie in Amsterdam sterk beïnvloed. De vraag kan worden gesteld of mutatiegraad voor de woningmarktpositie en de Tevredenheid van de bewoners wel een juiste variabele is. Uit dit onderzoek blijkt dit niet. Voor doelstelling 11. (W oningzoekenden en nieuwe huurders) waren beperkte gegevens beschikbaar.

Cases en doelstellingen In tabel 22 is de bijdrage per ‘vernieuwingstype’ uit de cases aan de doelstellingen (§ 3.2.2) samengevat: TABEL 22 Bijdrage van de cases aan doelstellingen (situatie in 2000/2001/2002 vergeleken ten opzichte van situatie in 1990 - 1993) Renovatie Verkoop Nieuwbouw Hoogoord Hofgeest GroeneHofgeest veen 2. Woningmarkt+ + + Niet ++ positie bekend 5. Differentiatie + + + + + 6. Huurbeleid + + + Nvt ++ afstemmen op concurrentie 7. Huurderving + + Nvt + 8. Ontwikkeling + + + Niet bekend ++ mutatiegraad 10. Ontwikkeling ++ Nvt ++ leegstand 11. Woningzoe(+) (-) (-) (+) (+) kenden en nieuwe huurders 12. Onderhouds+ + + Nvt ++ uitgaven 13. Tevredenheid + + + Niet bekend ++ bewoners 15. + ++ + Nvt Nvt Aantrekkelijkheid Totaal

+/-

+

+

+

++

Vernieuwing totaal + + + + + + (+) + + +

+

104

Legenda tabel 22 ++ + (+) -


Complexen Zeer goede prestatie Goede prestatie/beter dan gemiddeld Beperkte gegevens Geen duidelijke vooruitgang/stilstand/onder gemiddeld

Alle renovatiecomplexen, het verkoopgedeelte en de nieuwbouw dragen, over het geheel genomen, positief bij aan de doelstellingen van § 3.2.2). Tussen de verschillende renovatiecomplexen is verschil te zien. Het complex Hoogoord blijft gemiddeld achter ten opzichte van de andere twee gerenoveerde complexen. Hoogoord werd als eerste complex van de Bijlmermeer grondig gerenoveerd. In de loop van het vernieuwingsproces is het renovatiebudget per woning fors verhoogd (zie ook § 3.2.3 en § 3.2.4). Met name de ingrepen binnen de woning zijn uitgebreid (zie ook de Renovatiematrix in de bijlagen). W aarschijnlijk heeft deze extra investering bijgedragen aan de betere prestaties van Hofgeest en Groeneveen. De prestaties van het verkoopgedeelte van Hofgeest zijn voor twee doelstellingen bekend en van toepassing op eigen woningen. Aan beide doelstellingen dragen de koopwoningen van Hofgeest positief bij. Verder kunnen we in tabel 22 zien dat de nieuwbouw ten opzichte van veel doelstellingen zeer goed presteert. Hierbij kunnen we enkele kanttekeningen plaatsen: ♣ ♣

De nieuwbouwwoningen worden op een geheel eigen wijze op de woningmarkt geplaatst: zij zijn alleen beschikbaar voor stadsvernieuwingskandidaten. Bovendien gelden aanvullende eisen voor deze kandidaten. Zij mogen de laatste vier jaar geen ernstige overlast aan omwonenden hebben veroorzaakt waarvoor politie dan wel justitie is ingeschakeld (zie verder § 4.4). Daarnaast wordt ook gecontroleerd op huurachterstanden in het verleden.

Met name het laatst genoemde punt kan grote invloed hebben op het relatief positieve gedrag van de nieuwbouwhuurders. De investeringskosten voor nieuwbouwwoningen zijn, zeker inclusief sloopkosten, aanmerkelijk hoger geweest dan voor de renovatie. Hierdoor konden de huren in de nieuwbouw in vergelijking met de hoogbouw en met andere nieuwbouwhuur laag worden gehouden (zie ook § 6.4). Het renovatiebudget werd verhoogd tot maximaal ‘slechts’ fl. 99.000,- per woning (prijspeil 1999). Nieuwbouw geeft een iets betere score dan een gemiddeld gerenoveerd complex in tabel 22, maar vraagt daarvoor wel een fors hogere investering dan bij renovatie. De bijzondere financieringsmogelijkheden die de Vernieuwing Bijlmermeer ter beschikking staan, spelen hierbij een rol. Een verdere beschrijving van deze financiering van de vernieuwingsoperatie is te vinden in § 3.2.4. In de laatste kolom van tabel 22 is een gemiddelde van de vijf onderzochte vernieuwingscomplexen weergegeven. Dit betreft dus niet de gehele Bijlmermeer, maar alleen alle onderzochte complexen uit de cases bij elkaar. Opvallend is wel dat nagenoeg alle doelstellingen in dezelfde beoordelingscategorie vallen.

105

6


Conclusies en Aanbevelingen

In hoofdstuk 5 zijn de effecten van de gebieden uit de cases bekeken in het licht van de doelstellingen (§ 3.2.2). Hierbij is vooral gezocht naar gevolgen uit de cases die betrekking hebben op één of meerdere doelstellingen. Uitkomsten uit de cases die geen directe relatie met één van de doelstellingen hebben, kwamen in hoofdstuk 5 niet aan bod. In dit hoofdstuk zullen nu ook eventuele neveneffecten worden meegenomen. Allereerst zullen in § 6.1 de positieve en de negatieve effecten die optraden in de cases worden samengevat. Vervolgens worden in § 6.2 overeenkomsten en verschillen beschreven in effecten tussen de verschillende methoden van herdifferentiatie. Hierbij zal ook een verklaring worden gezocht voor deze verschillen. Daarna zullen in § 6.3 de toekomstverwachtingen vanuit de gevolgen van herdifferentiatie behandeld worden. In § 6.4 wordt de Bijlmermeer en in het bijzonder de Vernieuwing van de Bijlmermeer in perspectief gezet tegen andere herstructureringsprojecten in Nederland. Tot slot van dit hoofdstuk zijn in § 6.5 de slotoverweging en de aanbevelingen te vinden.

6.1

Positieve en negatieve effecten in de Bijlmermeer Positief en negatief zijn subjectieve begrippen. Hierbij is een richtlijn nodig. Voor deze richtlijn zal zo veel als mogelijk is, aangesloten worden bij de doelstellingen. Ook bij eventuele neveneffecten zal er geprobeerd vanuit de doelstellingen een uitspraak te doen of een ontwikkeling positief of negatief beoordeeld kan worden. De effecten worden verdeeld naar onderzochte ingreep: Renovatie, verkoop en nieuwbouw. Per ingreep zal opnieuw de indeling van Buys (§ 2.1.2) worden gebruikt.

6.1.1

Renovatie Hoogoord, Hofgeest en Groeneveen Sociaal-economisch De sociaal-economische gevolgen zijn bij de bewoners van de renovatiecomplexen verschillend. Het huursubsidiegebruik, het percentage huurders met huurachterstand en de grootte van de huurachterstanden is bij Hofgeest (huurdeel) niet lager dan bij de andere H-complexen en geheel NA (§ 4.2.2). Bij het uitgebreidere gerenoveerde Groeneveen kan na de ingreep wel een betere sociaaleconomische situatie worden waargenomen, zowel ten opzichte van de rest van het Bijlmermuseum als geheel NA (§ 4.3.2). De verbetering bij Groeneveen is relatief nog sterker als we de situatie van nu vergelijken met de situatie in 1989 en 1990. In deze jaren was Groeneveen het zwakste complex in enkele sociaal-economische cijfers.

106


Een duidelijke samenhang tussen de ingrepen en de sociaal-economische verbetering is niet te vinden. Bij Hoogoord en Hofgeest waren de ingrepen weliswaar minder ingrijpend geweest, maar is er geen sociaal-economische verbetering waargenomen. W el hadden beide complexen in 1989 en 1990 al een relatief groot aandeel hogere inkomensklassen (§ 4.2.2). Hoogoord en Hofgeest lagen hiermee al op een relatief hoog sociaal-economisch niveau in de Bijlmermeer. Sociaal-cultureel In de H-buurt blijkt na renovatie door de lagere mutatiegraad na verloop van jaren een stijging van de gemiddelde leeftijd van de huurders op te treden (tabel en grafiek H8 en H9). In het verlengde van doelstelling 11 (W oningzoekenden en nieuwe huurder afspiegeling van vraag in de regio) kunnen we de stijging van de leeftijd positief beschouwen. De huidige gemiddelde leeftijd van de H-buurt en de Bijlmermeer zit onder dat van Amsterdam (T19 en H8). Bij Groeneveen is wat leeftijd betreft geen duidelijk effect opgetreden voor en na de ingreep (tabel en grafiek B8 en B9. Dit heeft deels te maken met het (ook al voor de ingreep) kamersgewijze verhuur van een aantal vierkamerwoningen (aan voornamelijk studenten) in Groeneveen. Ruimtelijk-economisch Bij alle renovatiecomplexen is de verhouding brutohuur/nettohuur gedaald en duidelijk kleiner dan gemiddeld (tabel en grafiek H2b en B2b). Dit is een positieve bijdrage aan doelstelling 6, Huurbeleid afstemmen op concurrentie. De mutatiegraad van alle renovatiecomplexen is na de ingreep gedaald (tabel en grafiek H12 en B12). Toch is deze daling nauwelijks sterker dan bij vergelijkbare flats in de Bijlmermeer. Hier speelt de krappe woningmarkt van Amsterdam mee. Bij Groeneveen deed zich een sterke daling van de mutatiekosten voor in vergelijking met omringende flats (tabel en grafiek B11). Dit mogen we als positief beschouwen, maar kan ook verwacht worden bij een renovatie die hier bij Groeneveen voor een belangrijk deel zich ook binnen de woning voordeed. De gemiddelde leegstand is bij alle renovatiecomplexen na de ingreep rond de 1,5% (tabel 18). Relatief is de verandering het grootste bij Groeneveen, maar daar was de leegstand voor de ingreep met 6,3% (1990-1992) hoog. Bij Hoogoord en Hofgeest heeft na de renovatie geen verdere daling van de leegstand ingezet. W oningen van de laatst gerenoveerde complexen Hofgeest en Groeneveen hadden in 2000 het grootste aantal reacties op advertenties (tabel en grafiek H14 en B14). Hoogoord had een opvallend lagere belangstelling, dat zelfs onder het gemiddelde van NA lag.

107

6.1.2


Verkoop Hofgeest Sociaal-economisch Binnen het verkoopgedeelte van Hofgeest blijken niet-huursubsidiegebruikers eerder geneigd te zijn de woning te kopen. Hierdoor stijgt tijdelijk het percentage huursubsidiegebruikers bij de huurders die blijven huren (tabel en grafiek H4). Sociaal-cultureel W oningkopers blijken gemiddeld ouder te zijn dan huurders (tabel en grafiek H8). De leeftijdsgroep onder 34 jaar is naar verhouding meer dan de helft kleiner dan bij huurders. Verder blijkt bij de kopers van Hofgeest het percentage 65-plussers bijna tweemaal zo hoog te zijn in vergelijking met andere huurcomplexen (9% ten opzichte van 5%). In het verlengde van doelstelling 11 (W oningzoekenden en nieuwe huurder afspiegeling van vraag in de regio) kunnen we de stijging van de leeftijd positief beschouwen. De huidige gemiddelde leeftijd van de H-buurt en de Bijlmermeer zit onder dat van Amsterdam (T19 en H8).

6.1.3

Nieuwbouw Sociaal-economisch Opvallend is dat het percentage huursubsidiegebruikers in de nieuwbouwhuur 10% tot 29% hoger is in vergelijking met geheel NA (tabel en grafiek N4). Dit is een gevolg van het gehanteerde toelatingsbeleid. De nieuwbouwwoningen sociale huur worden hierin uitsluitend aan de primaire doelgroep toegewezen (zie ook § 4.4). Vanuit doelstelling 11 (W oningzoekenden en nieuwe huurders afspiegeling van vraag in de regio) kan dit niet als positief effect worden beschouwd. W e hebben hier te maken met een onbedoelde negatief gevolg. Huurachterstanden komen veel minder vaak voor dan gemiddeld bij NA (tabel en grafiek N6). Ook dit is een direct gevolg van het gehanteerde toelatingsbeleid in de nieuwbouw, waarbij juist op het betalingsgedrag uit het verleden van kandidaten werd gelet. Sociaal-cultureel Als woningen met een bepaalde leeftijdsdoelgroep buiten beschouwing worden gelaten, zien we een lager aandeel jongeren tot en met 34 jaar in de nieuwbouwhuur (tabel en grafiek N8). De groepen boven die leeftijd zijn relatief juist groter dan gemiddeld. Het toelatingsbeleid (volgorde naar woonduur) blijkt dus inderdaad een oudere bevolking op te leveren. Bij een laagblijvende mutatiegraad wordt dit kenmerk de komende jaren versterkt. Zoals al eerder gezegd past een oudere bedoeling binnen doelstelling 11 (W oningzoekenden en nieuwe huurder afspiegeling van vraag in de regio). Ruimtelijk-economisch De verhouding brutohuur/nettohuur is in de nieuwbouwhuur aanmerkelijk lager (4540% lager) dan bij de gemiddelde voorraad (tabel en grafiek Nb2). Dit effect werkt mee aan doelstelling 6 (Huurbeleid afstemmen op concurrentie) en kan dus als positief worden beschouwd. De kosten van onderhoud via klachten per VHE zijn circa 50% lager dan gemiddeld (tabel en grafiek N10). Verder hebben de kosten per mutatie, zover deze bekend zijn, een niveau van 30% ten opzichte van geheel NA (tabel en grafiek N11).

108


De mutatiegraad is tot nu toe onder de 5% gebleven, wat in de Bijlmermeer uitzonderlijk laag is (tabel en grafiek N12). Tot slot is de gemiddelde leegstand van de sociale huur tot en met 2001 vrijwel nihil gebleven (tabel en grafiek N13).

6.2

Verschillen in effecten tussen methoden van herdifferentiatie in de Bijlmermeer Deze paragraaf zal de verschillen, die optraden bij de gevolgen van de verschillende methoden van herdifferentiatie, beschrijven. Ook zal hierbij zo veel mogelijk geprobeerd worden een verklaring te geven voor deze verschillen.

6.2.1

Sociaal-economisch Bij de onderzochte gerenoveerde complexen zagen we bij Groeneveen een omslag in de sociaal-economische positie van een complex met de laagste score in 1989 en 1990 tot een bovengemiddeld complex (§ 4.3.2). Bij Hoogoord en Hofgeest deed zich geen zichtbare sociaal-economische verbetering voor (§ 4.2.2). Het uitblijven van een sociaal-economische verbetering bij Hoogoord en Hofgeest kan twee redenen hebben: ♣

♣

Deze flats zijn minder ingrijpend gerenoveerd dan Groeneveen. Bij Groeneveen was een hoger renovatiebudget beschikbaar, waarmee ook binnen de woning verbeteringen zijn aangebracht (zie de renovatiematrix in de Bijlagen). De huren zijn nauwelijks hoger dan bij de omringende flats (§ 4.3.2 en tabel en grafiek B2 en B2a). Hoogoord en Hofgeest hadden reeds een relatief hoge sociaal-economische status ten opzichte van de andere NA-complexen (§ 4.2.2). Bij deze complexen zou sprake kunnen zijn van het bereiken van een ‘sociaaleconomisch-plafond’.

Verkoop zou de sociaal-economische situatie nog wel verder kunnen verbeteren dan renovatie dat kan. W oningkopers hebben immers een sociaal-economisch niveau bereikt waarbij het kopen van een woning tot de mogelijkheden behoort. Verder kunnen we een hogere sociaal-economische status bij kopers ook concluderen uit het hoge percentage huursubsidiegebruikers onder de huurders die niet tot koop overgaan (§ 4.3.2). Bij deze laatste redenering wordt er van uitgegaan dat niet-huursubsidiegebruikers een betere sociaal-economische situatie hebben dan huurders die wel huursubsidie ontvangen. Een sociaal-economische vergelijking met nieuwbouwhuur is in de situatie van de Bijlmermeer nauwelijks mogelijk. W el zijn van de nieuwbouw sociaal-economische cijfers beschikbaar, zoals in § 4.4.2 besproken is, maar bij de nieuwbouwhuur worden deze cijfers sterk beïnvloed door het toelatingsbeleid (§ 4.4). Bij de toelatingseisen wordt juist op enkele sociaal-economische kenmerken (zoals huurachterstanden in het verleden) gelet.

6.2.2

Sociaal-cultureel Bij alle methoden van herdifferentiatie treedt een stijging van leeftijd op. Alleen bij Groeneveen is deze veroudering in de cijfers niet direct herkenbaar door het hoge

109


percentage jongeren van 18 t/m 22 jaar (tabel en grafiek B8 en B9). Dit heeft te maken met het kamersgewijze verhuur van een deel van de vierkamerwoningen aan voornamelijk studenten. De stijging van de leeftijd kan verschillende oorzaken hebben: ♣

♣

♣

Als gevolg van de lagere mutatiegraad blijven huurders langer in hun woning wonen, waardoor de gemiddelde leeftijd van een complex stijgt. De mutatiegraad is bij de gerenoveerde complexen nauwelijks lager dan bij een gemiddeld NA-complex, zodat dit niet valt toe te schrijven aan de vernieuwingsingreep. Alleen de mutatiegraad in de nieuwbouwhuur is duidelijk lager dan gemiddeld (§ 4.4.2). Bij de nieuwbouwhuur is de stijgende leeftijd daarnaast een gevolg van het toelatingsbeleid. Bij dit toelatingsbeleid wordt een volgorde toegepast naar langste woonduur, wat sterk samenhangt met de leeftijd. De verkoop van huurwoningen heeft te maken met de financiële mogelijkheden van de potentiële kopers. Doorgaans stijgen de financiële mogelijkheden bij oplopende leeftijd. De leeftijdscategorieën 55 t/m 64 jaar en 65+ zijn onder de kopers bijna tweemaal zo groot als bij geheel NA en zelfs ook iets groter dan bij Hoogoord (zie tabel en grafiek H8).

Op korte termijn is bij verkoop het sterkst een stijging van de leeftijd het meest sterk waar te nemen (tabel en grafiek H8 en H9). In de loop van de tijd stijgt ook de leeftijd bij de gerenoveerde complexen (tabel en grafiek H8). In § 6.3.2 zal dit bij de toekomstverwachtingen nog terug komen.

6.2.3

Ruimtelijk-economisch De verhouding brutohuur/nettohuur is zowel bij de renovatiecomplexen als bij de nieuwbouwhuur na de ingreep tot onder het gemiddelde van NA gezakt (tabel en grafiek H2b, B2b en N2b). Bij de huur in de nieuwbouw is deze verhouding wel fors lager dan bij de gerenoveerde complexen (101-109% ten opzichte van 121-136%). Dit heeft te maken te maken met de hogere vaste lasten voor met name de liften, zodat een verdere daling van het verschil tussen bruto- en nettohuur niet mogelijk zal zijn bij de hoogbouw-renovatiecomplexen. De kosten van onderhoud en de kosten per mutatie zijn bij Groeneveen en bij de nieuwbouw fors lager (ca. 50%) dan gemiddeld (tabel en grafiek B10 en B11). Bij Hoogoord en Hofgeest was deze ontwikkeling niet te zien, daar wisselden deze kosten per jaar sterk (tabel en grafiek H10 en H11). De lagere kosten bij Groeneveen hangen samen met de renovatie die ook binnen de woning plaatsvond. Bij nieuwbouw mogen bovendien lagere onderhoudskosten en lagere mutatiekosten verwacht worden in vergelijking met woningen die 25 –30 jaar oud zijn. Bij de drie gerenoveerde complexen uit de cases is de relatieve daling vrijwel gelijk (tabel 16). Van deze drie flats had Groeneveen de grootste absolute verandering (8,3%), dit complex had een zeer hoge mutatiegraad in de jaren 1990 t/m 1992. De mutatiegraad in de nieuwbouwhuur is tot nu toe zeer laag gebleven (1,6%) en zit hiermee onder alle bestaande complexen. Bij de gerenoveerde complexen is de gemiddelde leegstand gedaald tot een niveau van ca. 1,5%. Een verder daling was niet zichtbaar bij de gerenoveerde complexen. Een probleem is de leegstand hiermee niet meer, zoals ook Brakenhoff e.a. in 1991 al aangaven: “... dat wil zeggen, het percentage is lager dan wat als frictieleegstand wordt aangemerkt” (Brakenhoff e.a., 1991, p. 70).

110


W el was de gemiddelde leegstand in de nieuwbouwhuur nog lager, daar is de leegstand tot nu toe vrijwel nihil gebleven.

6.3

Toekomstverwachtingen van herdifferentiatie in de Bijlmermeer

6.3.1

Sociaal-economisch Zoals bij Groeneveen was te zien, kan de sociaal-economische situatie na een renovatie verbeteren tot boven het gemiddelde van NA (§ 4.3.2). Als deze renovatie ook zou worden toegepast bij andere oorspronkelijke hoogbouwcomplexen zou een zelfde ontwikkeling ook daar verwacht kunnen worden. Toch kan een verbetering van de sociaal-economische situatie zich niet overal zonder meer voordoen. Bij de onderzochte complexen Hoogoord en Hofgeest konden we zien dat deze ontwikkeling juist stagneerde (§ 4.2.2). Daar werd na alle renovatie-ingrepen geen (verdere) verbetering zichtbaar wat betreft de sociaal-economische situatie. Het ‘sociaal-economisch-plafond’ is hier bereikt (zie ook § 6.2). Het verkoopgedeelte van Hofgeest zal bewoners aantrekken die zich een eigen woning kunnen veroorloven. Naarmate een hoger percentage woningen verkocht zal zijn, kunnen we verwachten dat het gemiddelde inkomen in deze flat zal stijgen. Het optredende effect van een hoog percentage huursubsidiegebruikers onder de blijvende huurders zal naar verwachting tijdelijk van aard zijn. Elke vrijkomende woning wordt immers te koop aangeboden, waardoor er geen nieuwe huurders meer bij komen. In de nieuwbouwhuur wordt de samenstelling van de bewoners sterk bepaald door het toelatingsbeleid. De bewoners bestaan voornamelijk uit de primaire doelgroep, wat ook blijkt uit het hoge percentage huursubsidiegebruikers in de nieuwbouw (tabel en grafiek N4). W at gedrag betreft, zijn de nieuwbouwhuurders een ‘nette’ groep: kandidaten met huurachterstand komen niet in aanmerking, hetzelfde geldt voor veroorzakers van ernstige overlast in de afgelopen vier jaar (§ 4.4). Uit cijfers blijkt dat huurachterstanden in de nieuwbouw veel minder vaak voorkomen dan elders bij NA (§ 4.4.2). Bij het aanhouden van het huidige toelatingsbeleid, kan verwacht worden dat deze situatie (bewoners met een lage sociaal-economische status, maar wel met een goed huurgedrag) zal blijven bestaan.

6.3.2

Sociaal-cultureel Bij het eerst gerenoveerde complex Hoogoord blijkt dat de bevolking gemiddeld duidelijk ouder is in vergelijking met complexen in de H-buurt die nog niet gerenoveerd zijn of pas gerenoveerd zijn (tabel en grafiek H8). Voor Hofgeest en Groeneveen is het nu nog te vroeg om een leeftijdsontwikkeling waar te nemen. Toch kunnen we verwachten dat deze ontwikkeling na een aantal jaren ook bij deze gerenoveerde complexen zal plaatsvinden. Een aantal redenen hiervoor werden reeds genoemd in § 6.2.2. Daarnaast moet opgemerkt worden dat de leeftijd over het algemeen in de gehele Bijlmermeer langzaam steeg in de afgelopen 15 jaar (§ 5.1.3 en T19). Door een iets lagere mutatiegraad in de aangepakte complexen kan de veroudering van bevolking hier nog sneller optreden. Ook door het verkopen van woningen zullen de bewoners gemiddeld ouder worden, zoals al uitgebreider in § 6.2.2 werd besproken.

111


Het huidige toelatingsbeleid (volgorde op langste woonduur) voor de nieuwbouw, in combinatie met een krappe woningmarkt en daardoor een lagere mutatiegraad, zal ook de leeftijd in de nieuwbouwhuur doen stijgen.

6.3.3

Ruimtelijk-economisch Het verloop van de mutatiegraad laat zien dat deze sterk afhankelijk is van de omstandigheden op de woningmarkt (tabel en grafiek H12, B12 en N12). Het effect van renovatie op de mutatiegraad is er wel: het haalt complexen met een hoge mutatiegraad naar het gemiddelde toe, maar niet ver daar onder (tabel 16). Daardoor zal de mutatiegraad ook in de toekomst sterk bepaald worden door de woningmarktomstandigheden. Bij de gerenoveerde complexen kan niet verwacht worden dat de gemiddelde leegstand verder zal dalen dan ca. 1,5%. Dit bleek uit de leegstandsontwikkeling bij Hoogoord en Hofgeest. Een ontspanning op de woningmarkt zal de gemiddelde leegstandscijfers mogelijk zelfs kunnen verhogen. Er bleek een groot verschil te zitten in belangstelling voor de gerenoveerde complexen. Verreweg de meeste belangstelling kregen de beide als laatst gerenoveerde complexen Hofgeest en Groeneveen. In de toekomst kan verwacht worden dat dit bij het gereedkomen van andere renovatieprojecten hetzelfde kan voordoen.

6.4

Bijlmermeer en Nederland In een aantal opzichten is de Bijlmermeer geen gemiddelde wijk van Nederland. Het oorspronkelijke percentage hoogbouw (90-92%) werd door geen andere wijk overtroffen. In geen enkele andere na-oorlogse wijk werd bovendien een zo strikte scheiding aangebracht tussen automobilist en voetganger. Ondanks de al decennia lang doorzettende trend naar privatisering en individualisering in het wonen (§ 1.2.1) werd zwaar ingezet op collectieve ruimten in het plan van de Bijlmermeer (§ 3.1.2). In § 3.1.5 werden reeds enkele overeenkomsten en verschillen tussen de Bijlmermeer en andere hoogbouwwijken aangehaald, genoemd door Brakenhoff. In deze paragraaf wordt met name de Vernieuwing van de Bijlmermeer en de uitkomsten van dit onderzoek in perspectief gezet tot andere herstructureringswijken in Nederland. Allereerst worden de motieven vergeleken, daarna wordt, opnieuw aan de hand van de indeling van Buys (§ 2.1.2), de sociaaleconomische, de sociaal-culturele en de ruimtelijk-economische overeenkomsten en verschillen behandeld.

6.4.1

Vergelijking van motieven In tabel 23 is aangeven vanuit welke invalshoek(en) van Buys (§ 2.1.2) de doelstellingen (§ 3.2.2) opereren.

112


TABEL 23 Overzicht doelstellingen naar invalshoeken Buys (§ 2.1.2)

1. Arbeidsparticipatie 2. Woningmarktpositie 3. Versterken culturele en maatschappelijke positie 4. Tijdsduur Vernieuwing 5. Differentiatie 6. Huurbeleid afstemmen op concurrentie 7. Huurderving 8. Ontwikkeling mutatiegraad 9. Extra verhuringen 10. Ontwikkeling leegstand 11. Woningzoekenden en nieuwe huurders 12. Onderhoudsuitgaven 13. Tevredenheid bewoners 14. Waardering wijk 15. Aantrekkelijkheid

Sociaaleconomisch •

Sociaalcultureel

Ruimtelijkeconomisch

•

• • • • •

•

•

•

• • • • • • • • •

Het valt meteen op dat veel doelstellingen vanuit een ruimtelijk-economisch gezichtspunt naar de Vernieuwing van de Bijlmermeer kijken. Als we dit vergelijken met het onderzoek van Kleinhans e.a. (beschreven in § 2.2) zijn de saneringsaanvragen van de Bijlmermeer (zie § 3.2) wat motieven betreft niet anders dan die bij veel andere herstructureringswijken. In alle 36 door Kleinhans e.a. (§ 2.2) onderzochte aanvragen voor herstructurering speelde de ruimtelijkeconomische doelstelling de belangrijkste of de op één na belangrijkste doelstelling. De beoordeling naar doelstellingen in hoofdstuk 5 heeft dus een zware ruimtelijkeconomische component. Veel doelstellingen zijn vanuit het gezichtspunt van de verhuurder geschreven. Slechts bij enkele doelstellingen komen ook sociaaleconomische en sociaal-culturele aspecten aan de orde.

6.4.2

Sociaal-economische vergelijkingen Verschillende herstructureringsprojecten in Den Haag (Schilderswijk, Transvaalkwartier en Moerwijk) lieten zien dat het aantrekken van mensen met een hoger inkomen bereikt werd door het toevoegen van koopwoningen (Buys, 1997, p. 94). Bij de eerste fase van het herstructureringsproject in de wijk Nieuw Engeland in Hoogvliet werden geen koopwoningen toegevoegd, maar wel nieuwbouw in de sociale huur. In de evaluatie werd opgemerkt: ‘Het ontbreken van koopwoningen is één van de factoren die al geruime tijd tot vertrek van de meer welgestelde huishoudens leidt’ (Kleinhans e.a., 2000, p. 102). Uit deze twee voorbeelden kunnen we concluderen dat het toevoegen van koopwoningen in een wijk met voornamelijk huurwoningen belangrijk kan zijn voor het vasthouden van hogere inkomens. Ook in § 2.3 werd in artikelen van Hooimeijer en

113


Buys (2000), Van der Flier en Thomsen (2000) en Van der Boogaard (2000) reeds de relevantie van doorstroming genoemd. De uitkomsten van de Bijlmermeer passen in dit beeld. Koopwoningen kunnen een versterking betekenen van de gemiddelde sociaal-economische positie, zoals bij het koopgedeelte van Hofgeest (§ 6.2.1). Bij de gerenoveerde Bijlmercomplexen deed deze situatie zich niet overal voor. De huurgedeelten van Hoogoord en Hofgeest scoorden niet beter in sociaaleconomisch opzicht. Groeneveen deed dit wel, maar dit complex kwam uit een diep sociaal-economisch dal (§ 6.2.1). In extreme gevallen kan renovatie dus bijdragen aan een beter sociaal-economische situatie. Deze gevallen zijn buiten de Bijlmermeer in Nederland nauwelijks te vinden en bovendien is hier geen onderzoek naar gedaan. In vergelijking met andere nieuwbouwwijken kent de Bijlmermeer lage huurprijzen in de nieuwbouw. Zowel in vergelijking met de hoogbouwwoningen als met andere nieuwbouwhuur. De gemiddelde huurprijs in de Bijlmernieuwbouw lag op 1 juli 2001 op fl 789, gelijk aan • 358 (z i e ook T abel en gr afi ek N2a). I n ver gel i jki ng met het gemiddelde van alle huurwoningen in heel Nederland die gebouwd zijn na 1975 is dit laag, daarvan lag de huurprijs van 1 juli 2001 op • 371 (VR OM, 2002). De oorzaak van deze lage huurprijzen in de Bijlmernieuwbouw ligt bij de financiering van de Vernieuwing van de Bijlmermeer. Van het totale investeringsbedrag voor de Vernieuwing wordt 82% bijgedragen door de gemeente Amsterdam en het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Een verdere beschrijving van de financiering voor de Vernieuwing Bijlmermeer is te vinden in § 3.2.4.

6.4.3

Sociaal-culturele vergelijkingen In dit onderzoek konden wat sociaal-culturele kenmerken betreft, alleen voldoende leeftijdsgegevens gevonden worden. Bij de woningkopers kwam naar voren dat zij gemiddeld duidelijk ouder zijn dan de gemiddelde bewoners van de Bijlmermeer (tabel en grafiek H8). Ook uit ander onderzoek blijkt deze ontwikkeling. Bij een project van koopwoningen in de Schilderswijk (Vaillantlaan en Houtzagerij) blijkt van de kopers 62% in de categorie 35-65 jaar te vallen ten opzichte van 29% voor de gehele Schilderswijk (Buys, 1997, p. 74). Bij de Bijlmerkopers lag het percentage 35-65-jarigen op 74% ten opzichte van 35% voor de gehele Bijlmermeer (T19 en tabel en grafiek H8). Vanwege het gebrek aan sociaal-economische gegevens in de Bijlmermeer, anders dan de leeftijd, worden hieronder een reeks voorwaarden van Kleinhans e.a. aangehaald als voorwaarden voor positieve interacties tussen bevolking in een buurt. Zij noemen het volgende wil er een positief effect door woningherdifferentiatie op sociale integratie optreden (Kleinhans e.a., 2000, p. 134):

114

1. 2.

3. 4.


Substantiële doorstromingsmogelijkheden voor zittende bewoners. Deugdelijke procesgang en planvorming, waarbij bewoners de toezegging krijgen dat naar hen wordt geluisterd en dat met hun (her)huisvestingswensen rekening wordt gehouden. Kleine inkomensverschillen tussen bewoners van oudbouw en bewoners van differentiatiecomplexen. Het vertrek van overlastgevende omwonenden.

Vanuit eigen empirisch onderzoek van Kleinhans e.a. voegen zij er nog enkele aspecten aan toe: 5. 6. 7.

Het verschaffen van zoveel mogelijk helderheid over nieuwe planvorming in de nabije toekomst in de buurt. Het waarborgen van intensief beheer wat betreft sociale veiligheid en openbare orde. Het bij woningtoewijzing scherp toezien op het spreiden van huurders die op basis van eerdere ervaringen als overlastgevend te boek staan.

Voor de Bijlmermeer kunnen we bij deze punten het volgende opmerken: 1.

2.

3.

4. 5.

6.

7.

In de eerste fase van de Vernieuwing waren er zeer weinig mogelijkheden om door te stromen in de Bijlmermeer. Op het moment van sloop van (oud) Gerenstein en (oud) Geinwijk (1995) was er nog geen enkele nieuwbouwwoning gereedgekomen in de Bijlmermeer. De oorspronkelijke bewoners waren hierdoor genoodzaakt om minimaal enkele jaren een vergelijkbare hoogbouwwoning te betrekken of de Bijlmermeer te verlaten. Erwin Bredschneider heeft gericht onderzoek gedaan naar het beleid omtrent de Vernieuwing van de Bijlmermeer. Zijn conclusie is dat in de Eerste Fase van de Vernieuwing (tot 1995) te weinig gebruik is gemaakt “van inzichten van allerlei betrokkenen, zoals vooral bewoners. Deze inzichten zouden het draagvlak hebben vergroot.” (Bredschneider, 1996, p. 50) De inkomensverschillen in de Bijlmermeer zijn tussen de oudbouw en de differentiatiecomplexen niet groot. Dit kunnen we afleiden uit de relatief lage verkoopprijzen van de koopwoningen, zowel bij de nieuwbouw als bij de verkoop van huurwoningen. Door het toelatingsbeleid worden alleen stadsvernieuwingskandidaten uit de primaire doelgroep toegelaten in de nieuwbouwhuur. Grote inkomensverschillen zullen ook om deze reden niet voorkomen in de Bijlmermeer. Overlastgevende omwonenden worden door het strikte toelatingsbeleid in de nieuwbouw juist geconcentreerd in de oudbouw (§ 4.4). Sinds de presentatie van het Finale Plan van Aanpak Bijlmermeer in oktober 2001 is er duidelijkheid over alle gebieden van de Bijlmermeer. Daarvoor bestond alleen duidelijkheid wat betreft de centrumgebieden van de Bijlmermeer, waar de Vernieuwing is begonnen (Ganzenhoef/Bijlmermuseum/H-buurt) Uit cijfers van de criminaliteit (§ 5.1.3) in de Bijlmermeer blijkt dat het waarborgen van de sociale veiligheid en openbare orde nog ver onder het gemiddelde van Amsterdam ligt. Zoals reeds bij punt 4 werd opgemerkt, vindt er in de Bijlmermeer geen spreiding plaats van huurders op basis van eerdere ervaringen. De nieuwbouw wordt weliswaar vrijgehouden van huurders met een slechte reputatie, maar de kans is daardoor groter geworden dat deze groep zich gaat concentreren in de overblijvende hoogbouw.

115


W e zien dat aan het merendeel van de voorwaarden niet kan worden voldaan door de Bijlmermeer. Dit komt overeen met enkele conclusies in § 5.1.3, waarbij een aantal cijfers reeds aangaven, dat de sociale kwaliteit, de gehechtheid en de medeverantwoordelijkheid nog geen duidelijke ontwikkeling lieten zien in de afgelopen jaren.

6.4.4

Ruimtelijk-economische vergelijkingen De mutatiegraad bij de gerenoveerde Bijlmercomplexen is niet veel sterker gedaald dan gemiddeld bij NA. Bij andere herstructureringswijken kon de mutatiegraad ook teruggebracht worden, zoals bij het herstructureringsproject in de wijk Stokhasselt in Tilburg is gebleken. Daar is de mutatiegraad gedaald van 18% voor de ingreep naar 9% na de ingreep. Maar ook hier is de mutatiegraad sterk afhankelijk van andere factoren, zoals de woningmarktsituatie (Buys, 1997, p. 63). Uit een analyse van het W oningbehoefte Onderzoek 1994 blijken eigenaarbewoners gemiddeld minder verhuisgeneigd te zijn dan huurders, ook indien kenmerken als leeftijd en inkomen constant worden gehouden. De relaties zijn echter niet sterk; de verschillen tussen huurders en kopers liggen in de orde van 1 tot 4% (Buys, 1997, p. 27).

6.5

Slotconclusie en aanbevelingen

6.5.1

Slotconclusie Ondanks dat niet alle van tevoren opgestelde kenmerken gevonden konden worden, was het toch mogelijk enkele aspecten van voor en na herdifferentiatie te onderzoeken (§ 4.1.2). Met een combinatie van verschillende sociaal-economische factoren kon worden aangetoond, dat een complex met aanvankelijk een zeer lage sociaal-economische waardering (Groeneveen), na een renovatieperiode bovengemiddeld kan presteren. Bij andere complexen (Hoogoord en Hofgeest) bleek dat renovatie niet in alle gevallen ook sociaal-economische winst oplevert. Verkoop van appartementen bleek wel in staat de sociaal-economische ladder verder te bestijgen. De Bijlmermeer is rijk aan diversiteit op sociaal-cultureel gebied. Toch blijken veel sociaal-culturele condities in een analyse van Kleinhans e.a. (2000) voor de Bijlmermeer niet gunstig uit te pakken (§ 6.4). Op complexniveau waren wat betreft de sociaal-culturele invalshoek helaas alleen voldoende gegevens wat betreft leeftijd beschikbaar. Het algemene beeld is een gemiddeld ouderwordende bevolking. Diverse oorzaken liggen hier aan ten grondslag (§ 6.2). De vernieuwingsoperatie zal dit proces versnellen, het sterkst was dat zichtbaar bij de koopwoningen. In de situatie van de Bijlmermeer, die al sinds het ontstaan een jonge bevolking kent, is deze ontwikkeling geen probleem en eerder teken van stabiliteit van de wijk. Bij de ruimtelijk-economische aspecten zijn, wat ontwikkelingspatroon betreft, overeenkomsten met de sociaal-economische kenmerken. De mutatiegraad is bij de gerenoveerde complexen gedaald, maar deze ontwikkeling is niet heel veel sterker dan bij de gemiddelde ontwikkeling van NA (tabel 16 en 18). Het niveau handhaaft zich tot iets onder dat van het wijkgemiddelde. In de nieuwbouwhuur kon wel duide-

116


lijk een nog lagere mutatiegraad en ook een lagere gemiddelde leegstand worden waargenomen. Een bijzonder geval bleef de nieuwbouw in de Bijlmermeer. Op diverse terreinen werden hier positieve bevolkingskenmerken gemeten. Toch is de bevolking in de nieuwbouw door het toelatingsbeleid ‘kunstmatig’ samengesteld en schoongehouden van mogelijke ‘probleemgevallen’, wat betreft overlast en huurbetalingsproblemen. Hierdoor is de kans groot dat deze problemen zich in de hoogbouw geconcentreerd voor blijven doen. De huren van de nieuwbouwwoningen zijn in vergelijking met nieuwbouwhuurwoningen elders laag (§ 5.1.1 en § 6.4). Dit heeft te maken met de bijzondere financieringmogelijkheden die de operatie Vernieuwing Bijlmermeer ter beschikking staan (§ 3.2.4). Als we nu terugbladeren naar de aanleiding van dit onderzoek (§ 1.1) kunnen we de uitkomsten vergelijken met de daar beschreven verwachtingen van VROM, wat betreft herstructurering. Zoals we bij een aantal herstructureringswijken (§ 6.4) en in het bijzonder de Bijlmermeer konden zien, kunnen er inderdaad kansen worden geboden aan draadkrachtige bewoners die graag in de wijk willen blijven wonen. Het aanbieden van koopwoningen speelt hierbij een belangrijke rol (§ 6.4). Of deze herstructureringswijken (zoals de Bijlmermeer) ook aantrekkelijker worden voor instroom van elders is met dit onderzoek niet aangetoond. De belangstelling voor woningen in de Bijlmermeer bleek in 2000 slechts op de helft van het niveau van belangstelling te liggen van dat van woningen in de regio (§ 5.1.4). De instroom naar sociaal-economische kenmerken is vanaf 1992 stabiel gebleven (§ 5.1.2). W el zijn de hogere inkomensgroepen langzaam gegroeid, maar dit kan ook een gevolg zijn van het vasthouden van de hogere inkomens. Kleinhans e.a. (2000) concluderen uit hun onderzoek naar de sociale effecten van gemengd bouwen dat er “wellicht gematigde positieve effecten op het leefmilieu en de sociale integratie door herdifferentiatie kunnen optreden” (§ 2.3). In de Bijlmermeer laten de sociale kwaliteitcijfers (nog) geen duidelijke vooruitgang zien (§ 5.1.3). W el kan de Bijlmermeerder zich verheugen in gemiddeld meer familie en vrienden in de buurt dan een gemiddelde Amsterdammer.

6.5.1

Aanbevelingen Algemeen: Bij renovatieprojecten moet doorgaans niet te grote vooruitgang worden verwacht in de sociaal-economische en ruimtelijk-economische situatie. Een situatie tot ‘iets boven het wijkgemiddelde’ is bij renovatie, volgens dit onderzoek, het hoogst haalbare. Relatief kan het meest bereikt worden bij complexen met een uitzonderlijk slechte uitgangspositie. Daarnaast kan renovatie wel goed functioneren als preventieve maatregel, om ‘erger’ te voorkomen. Gemiddelde bevolkingskenmerken uit de regio, de stad of het land dienen niet zonder meer als doel te worden genomen, maar als referentie. Iedere buurt of wijk heeft een eigen identiteit die in zekere zin gerespecteerd dient te worden. Motieven en doelstellingen van herstructurering dienen niet alleen voornamelijk uit ruimtelijk-economische kenmerken te bestaan, maar ook uit sociaal-economische en sociaal-culturele kenmerken. Bijlmermeer:

117


Doorstroommogelijkheden in de Bijlmermeer zijn van belang als goede conditie voor “positieve interacties bij de sociale integratie” (volgens Kleinhans e.a.). Deze mogelijkheden zijn voor een deel al aanwezig door de verkoop van appartementen en nieuwbouw van koopwoningen. Deze mogelijkheden kunnen worden uitgebreid door 1. Het uitbreiden van de verkoop van appartementen verdeeld over de wijk en 2. Ook doorstroommogelijkheden aanbieden in de huursector, bijvoorbeeld in de nieuwbouw. Het toelatingsbeleid voor de sociale huur in de nieuwbouw zou heroverwogen moeten worden. Een meer gespreid beleid wat betreft ‘probleemgevallen’, zoals overlast en huurbetalingsproblemen, zou hierin passen. Criminaliteit en onveiligheid zijn in de Bijlmermeer is nog altijd hoog in vergelijking met andere stadsdelen (§ 5.1.3). Bij het ontwikkelen van herstructureringsplannen dient daarom de (sociale) veiligheid een belangrijke plaats in te nemen. Een goed voorbeeld hiervan zijn de plintwoningen. De jaarlijkse Bijlmermonitor is een goed initiatief. W el zou deze uitgebreid kunnen worden met gegevens van met name sociaal-economische en sociaal-culturele indicatoren. Daarnaast is het wenselijk hierbij aan te geven (voor zover mogelijk) welke kenmerken op welke ingrepen terug te voeren zijn.

118


Bronnenlijst

Literatuur A.

Wonen / Samenleving Boogaard, J. van den, W onen en gezondheid: liggen er nog taken?, uit: Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, nr. 8, 2000 Ganzeboom, H.B.G. en Ultee, W .C., 1996, De sociale segmentatie van Nederland in 2015, Den Haag, SDU Knol, F.A., 1998, Van hoog naar laag; van laag naar hoog, Rijswijk, SCP Priemus, H., W assenberg, F.A.G., Jong, M. de, en Louw, E., 1994, Exogene invloeden volkshuisvesting, Delft, DUP Sociaal en Cultureel Planbureau, 1998, Sociaal en Cultureel Rapport 1998, Rijswijk, SCP VROM, 1997, W oonverkenningen MMXXX, wonen in 2030, Den Haag, VROM VROM, 2000, W onen in Cijfers, Den Haag, VROM VROM, 2002, W onen in Cijfers, Den Haag, VROM

B.

Herstructurering / Woningherdifferentiatie L. Burgen, F. Mulder, B. Nijman stadsvernieuwing, Den Haag, VNG

en

T.

Strijers,

1990,

Trends

in

de

Buys, A., 1997, De ideale mix?, Een verkenning van visies, feiten en verwachtingen ten aanzien van de bevolkingssamenstelling van buurten en wijken, Amsterdam, RIGO Research en Advies B.V. Flier, K. van der, Stouten, P., 1992, Onderzoek vergeleken, een vergelijking van de opzet en methodiek van zeven onderzoeken gericht op de aanpak van naoorlogse wijken, Delft, Publicatieburo Bouwkunde Flier, K. en Thomsen, A. Het roer om?, uit: Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, nr. 8, 2000, Den Haag, NIROV Heeger, H., 1993, Aanpak van naoorlogse probleemkomplexen, Delft, DUP

119


Heggeler, N. ten, 1999, Bewoners en herstructurering, doctoraalscriptie, Delft, Afdeling Volkshuisvesting, Faculteit der Bouwkunde Hooimeijer, P. en Buys, A., Herstructurering: vitaliteit en omgevingskwaliteit, uit: Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, nr. 2, 2000, Den Haag, NIROV Kleinhans, R., Veldboer, L. en Duyvendak, J.W ., De onverschilligheid van de gedifferentieerde wijk, uit: Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, nr. 7, 1999, Den Haag, NIROV Kleinhans, R., Veldboer, L., Duyvendak, J.W ., VROM, 2000, Integratie door Differentiatie?, een onderzoek naar de sociale effecten van gemengd bouwen, Den Haag, VROM R. Kleinhans, 1998, Maakt herdifferentiatie verschil?, uit: Vitale Stad, nr. 3, 1998, Alphen aan de Rijn, Samsom Priemus, H., Kalle, E. en Teule, R. en 1997, Herstructureringsplannen stadswijken, naar ongedeelde en vitale steden, Delft, DUP H. Priemus en E. Philipsen, OTB, 1998, Naar een ongedeelde stad, Volkshuisvestingsbeleid als wapen in de strijd tegen ruimtelijke segregatie, Delft, DUP H. Priemus, 1997, De stedelijke investeringsopgave: naar vitale, ongedeelde en duurzame steden in Nederland, Delft, DUP Priemus H., Kloosterman, R.C en Teule, R., 1998, De stedelijke investeringsopgave 1999-2010 gekwantificeerd, Naar economische vitaliteit, bereikbaarheid, sociale cohesie en duurzaamheid, Delft, DUP Priemus, H. en Philipsen, E., 1999, Vitale en ongedeelde steden, naar een verbeterde woonkwaliteit en economische vitaliteit, Delft, DUP Smakman, N. en Musterd, S., 1999, Homogeniteit in plaats van heterogeniteit, uit: Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, nr.3, 1999, Den Haag, NIROV Steensel, K. M. van, 1998, Strategisch denken in arme wijken, Den Haag, SMO VROM, 1997, Nota Stedelijke vernieuwing, Den Haag, VROM

C.

Bijlmermeer L.J.G. van der Maesen, 1970, Gravenhage, Staatsuitgeverij

Bijlmer,

een

modelstad

voor

inspraak?,

's-

M. Klaren en M. van Suchtelen, 1972, De Bijlmermeer, poging tot verbetering van de woonkondities in de Bijlmermeer, afstudeerskriptie, Amsterdam J.H. W ielemaker-Dijkhuis en D. de Jonge, Centrum voor Architectuuronderzoek, 1972, Interim Rapport Bijlmermeer, Een inleiding op een panel-onderzoek in de Bijlmermeer, Delft, TH Delft Afdeling der Bouwkunde

120


O.R. van Embden-W olff e.a., 1974, Individu-groep, Een “sociaal model” voor huisvesting van “alleenstaanden” en “paren” in de Bijlmermeer Deel A-W est, Utrecht, Z.uitg. J.H. Dijkhuis, Centrum voor Architectuuronderzoek, 1975, Bijlmermeer van binnen, Een grootschalige hoogbouwwijk beoordeeld door bewoners, Delft, TH Delft Afdeling de Bouwkunde D. de Jonge en J.H. Dijkhuis, Centrum voor Architectuuronderzoek, 1976, De Bijlmermeer, analyse van een stadsuitbreiding, Delft, TH Delft Afdeling de Bouwkunde Stuurgroep Knelpuntenonderzoek Bijlmermeer, 1979, knelpuntenonderzoek Bijlmermeer, Amsterdam, Onderzoeksgroep

Interim-rapport

H. Feddema, 1982, Een incident achter de Bijlmer, De geschiedenis van een moderne wijk in aanbouw, Amsterdam, SUA Projektburo Hoogbouw Bijlmermeer, Gemeente Amsterdam, 1983, Een plan voor de Bijlmer, Amsterdam, Projektburo Hoogbouw Bijlmermeer E. Verhagen, 1987, Van Bijlmermeerpolder tot Amsterdam Zuidoost, Den Haag, SDU Uitgeverij J. Vermeeren en G. te Velde, 1990, Plan van aanpak, strategische ingrepen voor het behoud van de Bijlmer, afstudeerproject, Delft, afdeling Volkshuisvesting Faculteit der Bouwkunde TU Delft J. ter Horst e.a., 1991, Sleutelen aan de Bijlmermeer, Delft, Publicatieburo Faculteit der Bouwkunde TU Delft A. Brakenhoff, e.a., 1991 Hoge bouw, Lage status, Overheidsinvloed en bevolkingsdynamiek in de Bijlmermeer, Amsterdam, Instituut voor Sociale Geografie UvA S. Musterd en P Sandwijk, 1991, Het middelhoogbouwcomplex. Een onderzoek in Breda. Uit: Stedebouw en Volkshuisvesting, 1991, p. 19 t/m 25 F. W assenberg, OTB, 1991, Conciërges in de Bijlmermeer, effect op criminaliteit, veiligheid en leefbaarheid, Delft, DUP Marktplan Adviesgroep, 1992, Bewonersonderzoek Ganzenhoef W est, Amsterdam Projektgroep Ganzenhoef W est, 1992, Plan van Aanpak, Amsterdam Nieuw Amsterdam / Projektburo Vernieuwing vernieuwingsplan Hoogoord, Amsterdam, Nieuw Vernieuwing Bijlmermeer

Bijlmermeer, Amsterdam /

Nieuw Amsterdam, 1995, Tweede Saneringsaanvraag, Amsterdam

1994, Het Projektburo

121


Stedelijke W oningdienst Amsterdam, 1995, Geinwijk, de samenhang van bewonerskenmerken en de nieuwe woonplek, Amsterdam, Afdeling Stadsvernieuwing & Doorstroming 1995, Stedebouwkundig plan en maaiveldontwerp voor 314 woningen voor het deelgebied Geinwijk, Amsterdam Projectgroep Ganzenhoef, 1996, Stedebouwkundig Gerenstein, Amsterdam, Vernieuwing Bijlmermeer

programma

van

eisen

E. Bredschneijder, 1996, Vernieuwing van de stad van de toekomst, Beleidsstudie over de Vernieuwing van de Bijlmermeer, Amsterdam, doctoraalscriptie Politicologie, richting Bestuurskunde UvA L. Bosten en Theelen, B., OTB, 1996, Bijlmerbewoners over de toekomst van hun Fbuurt, Delft, DUP H. Boumeester en F. W assenberg, OTB, 1996, Video voor veiligheid?, Effecten van camerabewaking in de Bijlmermeer, Delft, DUP F. W assenberg en L. Kuyers, OTB, 1996, Onderzoek Maatschappelijke Aspecten Bijlmermeer, Delft, OTB M. Mulder, 1997, De Bijlmer bloeit op, uit “Bouw”, nr. 6, 1997, Den Haag, Elsevier bedrijfsinformatie bv Projectmanagementbureau, 1997, Projectoverzicht, Nieuwbouw Huurwoningen, Amsterdam, Nieuw Amsterdam woningcorporatie

van

Sociale

R. van Rooijen, 1998, Van hoog naar laag, woningdifferentiatie in de Bijlmer: een onderzoek naar de woonbeleving van bewoners in Nieuw Geinwijk, Amsterdam, doctoraalscriptie. Begeleidingsgroep Evaluatie Vernieuwing Bijlmermeer, 1999, De Vernieuwing Halverwege, Evaluatie Vernieuwing Bijlmermeer 1992-1999, Amsterdam M. van Veghel en F. W assenberg, OTB, 1999, Leefbaarheid en beheer in de Bijlmermeer, Een evaluatie van vier jaar Vernieuwing, Delft, DUP M. van Veghel en F. W assenberg, OTB, 1999, Stedelijke vernieuwing in de Bijlmermeer, Bewoners over de toekomst van Grubbehoeve en Grunder, Delft, DUP M. van Veghel en F. W assenberg, OTB, 1999, Intensief beheer en participatie, Evaluatie proefproject leefbaarheid in de Bijlmermeer, Delft, DUP Stadsdeel Zuidoost, 2000, Bevolkingsgegevens Stadsdeel Zuidoost, Amsterdam Schouten, 2000, Overzicht woningproductie Vernieuwing Bijlmermeer, Amsterdam, Stadsdeel Amsterdam Zuidoost Bruins-Slot, B., AFW en SW D, 2001, Zuidoost in Kaart, Amsterdam, Drukkerij Mart.Spruit bv

122


Nauta, O., e.a., 2001 De Bijlmer Monitor 2000, Amsterdam, Van Dijk, Van Soomeren en partners Projectbureau Vernieuwing Bijlmermeer, 2001, Nieuwe plannen voor de Bijlmer, Amsterdam, Projectbureau Vernieuwing Bijlmermeer G. Helleman en F. W assenberg, OTB, 2001, Bewonersonderzoek Finale Plan van Aanpak Bijlmermeer, Delft, DUP

Internet A.

Algemeen Algemene Rekenkamer http://www.rekenkamer.nl Centraal Bureau voor de Statistiek http://www.cbs.nl Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting http://www.cfv.nl Onderzoeksinstituut OTB http://www.otb.tudelft.nl RIGO R es ear ch en Adv i es B V http://www.rigo.nl VROM - Ministerie van volkshuisvesting, ruimtelijke ordening, milieubeheer en rijkshuisvesting http://www.vrom.nl

B.

Herstructurering / Bijlmermeer GSB - Grotestedenbeleid http://www.grotestedenbeleid.net Algemene informatie over de Vernieuwing in de Bijlmermeer http://www.vernieuwingbijlmermeer.nl W oningcorporatie Patrimonium/Nieuw Amsterdam http://www.patrimonium.nl Stedelijke W oningdienst Amsterdam http://www.swd.amsterdam.nl Gemeente Amsterdam http://www.amsterdam.nl Stadsdeel Zuidoost http://www.zuidoost.amsterdam.nl

123

Statistische gegevens Amsterdam http://www.onstat.amsterdam.nl Grotestedenbeleid Amsterdam http://www.gsb.amsterdam.nl Amsterdamse Federatie van W oningcorporaties http://www.afwc.nl Site over het project Koop-je-eigen-Grubbehoeve http://www.grubbehoeve.nl


w on i n gh er di fferentiatie L u dol f de B oer Af s t u deer ver slag Men t or en : K ees van der Flier H ei n de H aan J uni 2002

Recommend Documents