VYSOKÉ UýENÍ TECHNICKÉ V BRNċ BRNO UNIVERSITY OF TECHNOLOGY
FAKULTA STAVEBNÍ ÚSTAV STAVEBNÍ EKONOMIKY A ěÍZENÍ FACULTY OF CIVIL ENGINEERING INSTITUTE OF STRUCTURAL ECONOMICS AND MANAGEMENT
EKONOMICKÉ A FINANýNÍ ZHODNOCENÍ DEVELOPERSKÉHO PROJEKTU ECONOMIC AND FINANCIAL EVALUATION OF THE DEVELOPMENT PROJECT
DIPLOMOVÁ PRÁCE MASTER'S THESIS
AUTOR PRÁCE
BC. KAREL ŠVÁRA
AUTHOR
VEDOUCÍ PRÁCE SUPERVISOR
BRNO 2014
doc. Ing. VÍT HROMÁDKA, Ph.D.
VYSOKÉ UýENÍ TECHNICKÉ V BRNċ FAKULTA STAVEBNÍ Studijní program Typ studijního programu Studijní obor PracovištČ
N3607 Stavební inženýrství Navazující magisterský studijní program s prezenþní formou studia 3607T038 Management stavebnictví Ústav stavební ekonomiky a Ĝízení
ZADÁNÍ DIPLOMOVÉ PRÁCE Diplomant
Bc. Karel Švára
Název
Ekonomické a finanþní zhodnocení developerského projektu
Vedoucí diplomové práce
doc. Ing. Vít Hromádka, Ph.D.
Datum zadání diplomové práce Datum odevzdání diplomové práce V BrnČ dne 31. 3. 2013
31. 3. 2013 17. 1. 2014
............................................. doc. Ing. Jana Korytárová, Ph.D. Vedoucí ústavu
................................................... prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc., MBA DČkan Fakulty stavební VUT
Podklady a literatura MÁýE, M. Finanþní analýza investiþních projektĤ. Praha: Grada Publishing, a.s., 2006 FOTR, J., SOUýEK, I. Podnikatelský zámČr a investiþní rozhodování. Praha: Grada Publishing, a.s., 2005 KORYTÁROVÁ, J., FRIDRICH, J., PUCHÝě B. Ekonomika investic. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2001 Zásady pro vypracování Cíl práce: Cílem diplomové práce je navrhnout a na konkrétní pĜípadové studii ovČĜit zpĤsob posouzení ekonomické efektivnosti a finanþní proveditelnosti vybraného developerského projektu. Zásady: 1. Úvod do problematiky investic a developerských projektĤ 2. Proces hodnocení proveditelnosti developerského projektu 3. Možnosti finanþního zajištČní developerského projektu 4. Ekonomické a finanþní zhodnocení vybraného developerského projektu Výstup práce: Výstupem práce bude provedené ekonomické a finanþní zhodnocení vybraného developerského projektu zahrnující posouzení jeho ekonomické efektivnosti a finanþní proveditelnosti. PĜedepsané pĜílohy
............................................. doc. Ing. Vít Hromádka, Ph.D. Vedoucí diplomové práce
ABSTRAKT
Práce se zabývá vyhodnocením ekonomické efektivnosti a finanční proveditelnosti skutečného developerského projektu. Teoretická část je věnována charakteristice pojmu investice, popisuje její druhy a strategie, typy investičních projektů a možnosti jejich financování. Dále jsou definovány fáze investičního procesu a jsou popsány metody ekonomického a finančního vyhodnocení investičních projektů. V praktické části je provedena charakteristika celého projektu a následné vyhodnocení. To je strukturováno do dvou částí. V první části je posouzena reálná situace financování a v druhé je vyhodnocena varianta se zavedeným opatřením na financování projektu. Na závěr je celý projekt vyhodnocen. KLÍČOVÁ SLOVA
Investice, developerský projekt, fáze projektu, ukazatelé ekonomické efektivnosti, financování, výnos, náklad, zisk. ABSTRACT
The work deals with the evaluation of economic effectiveness and financial feasibility of the real development project. The theoretical part is devoted to the characteristic of term of investment, describes its types and strategies, types of investment project and thein financing options. Then there are defined phases of an investment process and there are described the methods of an economic and financial evaluation of investment projects. In the practical part there is made the characteristic of project and its evaluation. It is structured into two parts. In the first part there is reviewed the real situation of financing and in the second part there is evaluated a variant with a measure for financing of the project. The project is evaluated at the end. KEY WORDS
Investment, development project, phases of project, indicators of economic effectiveness, financing, return, cost, profit.
BIBLIOGRAFICKÁ CITACE Bc. Karel Švára Ekonomické a finanční zhodnocení developerského projektu. Brno, 2014. 88 s., 13 s. příl. Diplomová práce. Vysoké učení technické v Brně, Fakulta stavební, Ústav stavební ekonomiky a řízení. Vedoucí práce doc. Ing. Vít Hromádka, Ph.D..
PROHLÁŠENÍ Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracoval samostatně, a že jsem uvedl všechny použité informační zdroje.
V Brně dne 10. 1. 2014 ……………………………………………………… podpis autora Bc. Karel Švára
PODĚKOVÁNÍ Děkuji doc. Ing. Vítu Hromádkovi, Ph.D. za výpomoc, rady, podporu a poskytnuté zkušenosti při tvorbě mé diplomové práce. Děkuji také panu Mgr. Ing. Tomáši Kalábovi, výkonnému řediteli z firmy Kaláb s.r.o., za poskytnuté materiály a rady nezbytné k vypracování této práce.
OBSAH 1
ÚVOD........................................................................................................................ 13
2
INVESTICE ................................................................................................................ 14
2.1
2.1.1
Strategie maximálních ročních výnosů ..................................................... 15
2.1.2
Strategie růstu ceny investice .................................................................... 15
2.1.3
Strategie růstu ceny investice spojená s maximálními ročními výnosy.... 15
2.1.4
Agresivní strategie investice ..................................................................... 16
2.1.5
Konzervativní strategie ............................................................................. 16
2.1.6
Strategie maximální likvidity .................................................................... 16
2.2
Rozdělení investic z makroekonomického hlediska......................................... 16
2.2.1
Hrubé investice.......................................................................................... 16
2.2.2
Čisté investice ........................................................................................... 16
2.3
3
Investiční strategie ............................................................................................ 14
Závislost dynamiky investic z pohledu ekonomiky ......................................... 17
2.3.1
Očekávané příjmy z investic ..................................................................... 17
2.3.2
Úroková míra za vypůjčený peněžní kapitál ............................................. 17
2.3.3
Výše a systém zdanění podniků a jednotlivců .......................................... 17
2.3.4
Investiční očekávání případných investorů ............................................... 17
INVESTIČNÍ PROJEKTY .............................................................................................. 18
3.1
Kategorizace investičních projektů .................................................................. 18
3.1.1
Podle výše kapitálových výdajů ................................................................ 18
3.1.2
Podle charakteru přínosu pro podnik ........................................................ 18
3.1.3
Podle stupně závislosti .............................................................................. 19
3.1.4
Podle vztahu k objemu původního majetku .............................................. 19
3.2
Developerské projekty ...................................................................................... 19
4
MOŽNOSTI FINANCOVÁNÍ INVESTIČNÍCH PROJEKTŮ .................................................. 20
4.1
4.1.1
Nerozdělený zisk ....................................................................................... 20
4.1.2
Odpisy ....................................................................................................... 21
4.1.3
Rezervní fondy .......................................................................................... 22
4.2
5
Interní zdroje .................................................................................................... 20
Externí zdroje ................................................................................................... 22
4.2.1
Úvěr ........................................................................................................... 22
4.2.2
Emise akcií ................................................................................................ 24
4.2.3
Emise obligací ........................................................................................... 25
4.2.4
Leasing nemovitosti .................................................................................. 26
4.2.5
Investiční dotace........................................................................................ 27
4.2.6
PPP projekty .............................................................................................. 27
FÁZE INVESTIČNÍHO PROCESU ................................................................................... 28
5.1
Fáze předinvestiční ........................................................................................... 29
5.1.1
Identifikace podnikatelských příležitostí (opportunity study) .................. 29
5.1.2
Předběžná technicko-ekonomická studie (pre-feasibility study) .............. 29
5.1.3
Technicko-ekonomická studie (feasibility study) ..................................... 30
5.2
Fáze investiční .................................................................................................. 31
5.2.1
Zpracování zadání stavby .......................................................................... 31
5.2.2
Zpracování úvodní projektové dokumentace ............................................ 31
5.2.3
Zpracování realizační projektové dokumentace........................................ 31
5.2.4
Realizace výstavby .................................................................................... 32
5.2.5
Příprava uvedení do provozu, uvedení do provozu, zkušební provoz ...... 32
5.2.6
Aktualizace dokumentace a systémů ........................................................ 32
5.3
Fáze provozní ................................................................................................... 33
5.3.1
Krátkodobý pohled .................................................................................... 33
5.3.2 5.4
Dlouhodobý pohled ................................................................................... 33
Fáze ukončení provozu a likvidace .................................................................. 33
6
METODY HODNOCENÍ FINANČNÍ A EKONOMICKÉ EFEKTIVNOSTI INVESTIČNÍCH PROJEKTŮ ......................................................................................................................... 33
7
6.1
Diskontní sazba ................................................................................................ 34
6.2
Ukazatelé ekonomické efektivnosti.................................................................. 35
6.2.1
Metoda průměrných ročních nákladů (annual cost) .................................. 36
6.2.2
Diskontované náklady (discounted cost) .................................................. 37
6.2.3
Čistá současná hodnota (net present value) .............................................. 37
6.2.4
Index rentability (profitability index) ....................................................... 39
6.2.5
Vnitřní výnosové procento (internal rate of return) .................................. 40
6.2.6
Průměrná výnosnost (average rate of return) ............................................ 42
6.2.7
Doba návratnosti ....................................................................................... 43
CHARAKTERISTIKA DEVELOPERSKÉHO PROJEKTU..................................................... 44
7.1
Lokalita ............................................................................................................. 45
7.2
Bytové domy .................................................................................................... 45
7.2.1
Bytový dům A1 ......................................................................................... 46
7.2.2
Bytový dům B1 ......................................................................................... 47
7.3
Rodinné domy .................................................................................................. 47
7.4
Developer ......................................................................................................... 48
7.5
Marketing ......................................................................................................... 48
7.5.1
Produkt ...................................................................................................... 49
7.5.2
Cena........................................................................................................... 49
7.5.3
Propagace .................................................................................................. 51
7.5.4
Distribuce .................................................................................................. 52
7.6
Výnosy.............................................................................................................. 52
8
7.7
Náklady ............................................................................................................ 52
7.8
Harmonogram ................................................................................................... 53
7.8.1
Plánovaný harmonogram projektu ............................................................ 53
7.8.2
Harmonogram výstavby dle skutečnosti ................................................... 53
FINANČNÍ VYHODNOCENÍ DEVELOPERSKÉHO PROJEKTU ........................................... 54
8.1
Financování Rezidence Austerlitz – skutečnost ............................................... 55
8.1.1
Průběh finančních toků v jednotlivých měsících ...................................... 56
8.1.2
Popis nastalé situace financování .............................................................. 62
8.1.3
Shrnutí skutečného financování ................................................................ 62
8.2
Scénáře dalšího prodeje a jejich dopad na finanční vyhodnocení projektu...... 63
8.2.1
Realistický scénář...................................................................................... 63
8.2.2
Optimistický scénář................................................................................... 64
8.2.3
Pesimistický scénář ................................................................................... 65
8.2.4
Finanční vyhodnocení při uskutečnění scénářů ........................................ 67
8.3 Finanční vyhodnocení při dodržení smluvené doby splácení úvěru Rezidence Austerlitz ..................................................................................................................... 69 8.3.1
Realistický scénář – varianta X ................................................................. 70
8.3.2
Optimistický scénář – varianta X .............................................................. 71
8.3.3
Pesimistický scénář – varianta X .............................................................. 72
8.3.4
Finanční vyhodnocení při uskutečnění scénářů – varianta X.................... 74
8.4
Porovnání skutečného financování a varianty X .............................................. 76
8.5
Vyhodnocení developerského projektu ............................................................ 77
9
ZÁVĚR ...................................................................................................................... 78
10
SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ .................................................................................... 81
11
SEZNAM POUŽITÝCH ZKRATEK ................................................................................. 83
12
SEZNAM OBRÁZKŮ .................................................................................................... 84
13
SEZNAM TABULEK .................................................................................................... 85
14
SEZNAM GRAFŮ ........................................................................................................ 87
15
SEZNAM PŘÍLOH
....................................................................................................... 88
1 ÚVOD V době ekonomické krize, která dle ekonomických aspektů stále visí nad průmyslovým oborem stavebnictví, je velmi důležité při rozhodování o investičním záměru vybrat tu variantu, jejíž přínos pro potencionálního investora bude co možná nejvyšší. To samozřejmě platí na celém investičním poli a nejen na tom stavebním. Tato práce se zabývá konkrétním stavebně-investičním záměrem, a tím je developerský projekt. Na mnoha místech na našem území pozorujeme v dnešní době výstavbu nových rodinných a bytových komplexů. Za velkou částí takovýchto projektů stojí developerské společnosti, které svou činností zajišťují kompletní výstavbu, včetně všech studií a projektů, až po následný prodej či pronájem těchto nemovitostí. Developerství je ve stavebnictví považováno za mladý obor, a proto je vhodným tématem pro další a další práce. Celá práce je koncipována tak, aby případným investorům podala co nejvíce informací o tom, jak se rozhodnout pro ten správný projekt a co všechno výstavba takového projektu obnáší. Je totiž důležité, aby měl investor dostatek informací k realizaci úspěšného projektu. V této práci je rozebrán reálný developerský projekt, který byl stavebně dokončen na konci roku 2013 a je ve fázi rozprodávání jednotlivých nemovitostí. V teoretické části práce je věnována pozornost pojmu investice, jejich rozdělení a druhům investičních strategií. Dále jsou popsány investiční projekty, z nichž samostatnou kategorii tvoří projekty developerské a následuje rozbor možností financování investičních projektů, kterých je zde popsána celá řada. V dalším bodě jsou definovány jednotlivé fáze investičních projektů, včetně popisů jednotlivých studií, z nichž stěžejní studii představuje studie proveditelnosti. Tuto část uzavírá problematika finančního a ekonomického hodnocení efektivnosti investičních projektů, kde je rozebrána celá řada metod, například výpočet doby návratnosti, čisté současné hodnoty a jiné. Praktická část začíná charakteristikou řešeného developerského projektu, kde je nadefinováno, co je vlastně předmětem výstavby, včetně ukázkových vizualizací, a v jaké lokalitě je projekt umístěn. Je zde popsána osoba developera, včetně právních
13
vztahů, marketingové řešení, výnosová a nákladová stránka projektu a také harmonogramy projektu a výstavby. V další části je zahájeno samotné vyhodnocování projektu. V první části je rozebráno financování, a to jak z pohledu zajištění finančních prostředků, tak také průběh finančních toků v jednotlivých měsících. Po dokončení části skutečného financování a vyhodnocení současného stavu, jsou vypracovány budoucí modely prodeje a s tím spojené finanční dopady. Závěrem je vyjádření zisků pro jednotlivé varianty. Poté následuje vypracování X-té varianty, která upravuje skutečné financování a v závislosti na těchto změnách je provedeno vyhodnocení možných úspor a porovnání reálné a X-té varianty. Cílem práce je na konkrétním developerském projektu navrhnout a ověřit finanční proveditelnost a provést v závislosti na druhu projektu jeho vhodné ekonomické a finanční vyhodnocení.
2 INVESTICE Veškeré ekonomické jednotky se dle svých výrobních možností rozhodují mezi výrobou spotřebních a investičních statků. Jde o to, že pokud ekonomika obětuje část výrobních statků ve prospěch investičních, může zpravidla růst rychleji. Základní charakteristikou je tedy definice, že investice je chápána jako obětování jisté současné hodnoty za účelem získání vyšší, ale nejisté budoucí hodnoty. Investice tvoří jakýsi most mezi přítomností a budoucností ekonomiky. [1]
2.1 Investiční strategie Jedná se o postupy, možnosti a návrhy jak dosáhnout požadovaných investičních cílů. Při tvorbě strategie se přihlíží ke třem faktorům - tzv. magickému trojúhelníku investování: Očekávaný výnos investice Očekávané riziko investice Očekávaný důsledek na likviditu podniku [1]
14
Obrázek 1 – Magický trojúhelník investování [2] Ideální investicí je taková investice, která má maximální výnos, nízké riziko a vysokou likviditu. Nalezení takovéto investice na investičním trhu je však málo pravděpodobné, proto je nutné upřednostnění některého z faktorů. Tím dochází ke vzniku různých investičních strategií. 2.1.1
Strategie maximálních ročních výnosů
Pozornost není věnována růstu ceny investice a případný nižší zisk plynoucí z tohoto růstu je kompenzován vyššími ročními výnosy. Je uplatňována při nižším stupni inflace, kdy si roční výnosy udržují svou reálnou hodnotu. [3] 2.1.2
Strategie růstu ceny investice
Je zaměřena na co největší zvýšení hodnoty počátečního investičního vkladu, roční výnos není podstatný. Vhodná při vyšším stupni inflace, kdy jsou sice znehodnocovány roční výnosy, ale budoucí hodnota majetku rychle roste. 2.1.3
Strategie růstu ceny investice spojená s maximálními ročními výnosy
Tato strategie je z hlediska růstu maximální tržní hodnoty nejideálnější. Dochází k růstu jak budoucí hodnoty majetku, tak ročních výnosů. Avšak výskyt takových investic je v praxi nepatrný. [3]
15
2.1.4
Agresivní strategie investice
Preferují se projekty s vysokým stupněm rizika. Možnost dosažení vysokých výnosů. Většinou se jedná o investice do neznámých, popřípadě zahraničních trhů. 2.1.5
Konzervativní strategie
Situace, kdy investor zamýšlí s opatrností, vybírá projekty s nízkým rizikem, až dokonce projekty bezrizikové, což má většinou za následek menší výnosnost. Často se jedná o portfolia investic. 2.1.6
Strategie maximální likvidity
Výběr takových projektů, které mají schopnost rychlé přeměny zpět na peníze, tedy projekty co nejlikvidnější. [3]
2.2 Rozdělení investic z makroekonomického hlediska 2.2.1
Hrubé investice
Reprezentují přírůstek investičních statků za dané období. V metodice národních účtů pod názvem „tvorba hrubého kapitálu“ se do nich zahrnují: pořízení a úbytky hmotných a nehmotných fixních aktiv a změna stavu zásob. 2.2.2
Čisté investice
Jedná se o hrubé investice, které jsou snížené o jejich znehodnocení (kapitálovou spotřebu a zejména odpisy). Obvykle tvoří podstatně méně než jednu polovinu hrubých investic. [3]
16
2.3 Závislost dynamiky investic z pohledu ekonomiky 2.3.1
Očekávané příjmy z investic
Vycházejí z celkové dynamiky hrubého domácího produktu a jsou také rozhodujícím faktorem působícím na výši a vývoj investic. To znamená, že v případě poklesu hrubého domácího produktu dojde k poklesu investic a naopak. [3] 2.3.2
Úroková míra za vypůjčený peněžní kapitál
Jedná se o nepřímo působící faktor a při působení úroku na investice je třeba brát v úvahu několik skutečností. •
změna úrokové míry ovlivní jednání investorů s časovým odstupem
•
úroková míra působí jak na investice financované cizím kapitálem, tak i na investice financované kapitálem vlastním
•
banky požadují vedle úroků další různé poplatky, záruky a jiné podmínky
•
investiční rozhodování ovlivňuje reálná úroková míra
2.3.3
Výše a systém zdanění podniků a jednotlivců
Výše zdanění potenciálních investorů ovlivňuje jejich investiční aktivitu. Z toho plyne, že čím vyšší zdanění, tím nižší aktivita a naopak. Výše zdanění však není jediným faktorem. Dále působí celková struktura zdanění, různé daňové úlevy atd. [3] 2.3.4
Investiční očekávání případných investorů
Jestliže na investory začnou působit obavy ze špatného budoucího vývoje (politická situace, vývoj cen, stagnace ekonomiky atd.), vyhodnotí situaci jako příliš rizikovou, a tím omezí své investiční záměry. Politika státu ovlivňuje investiční aktivitu pomocí několika nástrojů (monetární, daňová a dotační politika, státní záruky, celní úlevy, ekologické opatření a v neposlední řadě přímým investováním v podobě státních zakázek).
17
3 INVESTIČNÍ PROJEKTY Pojem investiční projekt v sobě zahrnuje technické a ekonomické studie, které slouží k přípravě, realizaci a budoucímu efektivnímu provozování plánované investice. V případě stavebních investic do něj spadá i architektonická a ekologická studie. Investiční projekty, a to zejména výstavbové, jsou značně ovlivněny vnějším prostředím. Každý projekt vyvolává nějaké dopady na své okolí a zároveň je jím sám ovlivňován. Závislost na vliv okolního prostředí je úměrná rozsahu projektu. V počátečních fázích definování investičního projektu je třeba určit konkrétní cíle projektu, především cíle - technické, ekonomické a časové. Pro praktické rozhodování, posuzování a členění projektů můžeme projekty rozdělit podle několika hledisek. [3]
3.1 Kategorizace investičních projektů 3.1.1
Podle výše kapitálových výdajů
Tohle členění je využíváno, protože většina firem rozhodování do určité míry decentralizuje na nižší jednotky a každé jednotce přiřadí rozhodovací pravomoce v závislosti na velikosti investice. 3.1.2
Podle charakteru přínosu pro podnik
Zde se charakterizuje hlavní přínos investic pro podnik podle zaměření: •
snížení nákladovosti pomocí inovací technologií
•
zvýšení tržeb rozšířením výrobních kapacit
•
zvýšení tržeb inovací produktů
•
snížení rizika
•
zlepšení pracovních, sociálních, bezpečnostních a ekologických podmínek [3]
18
3.1.3
Podle stupně závislosti
Rozbor toho, zda se projekty vzájemně vylučují nebo naopak. 3.1.3.1 Vzájemně se vylučující Projekty se nemohou realizovat zároveň, neboli uskutečnění jednoho projektu vylučuje provedení druhého. 3.1.3.2 Vzájemně se nevylučující projekty U těchto projektů není žádná vzájemná závislost, která by bránila jejich realizaci. Každý z nich je hodnocen samostatně a jejich výběr není nijak vzájemně ovlivněn. [3] 3.1.4
Podle vztahu k objemu původního majetku
3.1.4.1 Obnovovací projekty Jde o projekty, které řeší náhradu opotřebeného fixního majetku novým, avšak poskytujícím stejný rozsah produkce. Jedná se v podstatě o bezrizikové investice, u kterých jsou poměrně přesně vyhodnotitelné příjmy a náklady. 3.1.4.2 Rozvojové projekty Vedou ke zvýšení podnikového fixního majetku a umožňují rozšíření stávajících kapacit. Tyto investice jsou však riskantnější a hůře kvantifikovatelné. [3]
3.2 Developerské projekty Zásadním znakem developerské činnosti je prodej či pronájem postavené či zrekonstruované budovy třetím osobám. Developerským projektem se tedy zpravidla rozumí podnikatelský záměr, jehož předmětem je výstavba či rekonstrukce nemovitosti s již dopředu plánovaným prodejem či pronájmem. Developerským projektem tedy není situace, kdy podnikatel realizuje projekt pro své vlastní užívání.
19
Další typickou vlastností jsou poměrně vysoké náklady, které je nutné vynaložit na realizaci těchto projektů, avšak ty se později vracejí investorovi, ať už v podobě prodejní ceny či výnosů z pronájmu. Tyto vysoké náklady mají většinou za následek, že investor není schopen projekt financovat jen z vlastních zdrojů, ale musí využít i zdrojů cizích. [4]
4 MOŽNOSTI FINANCOVÁNÍ INVESTIČNÍCH PROJEKTŮ Financování projektů je zásadním bodem v rámci přípravy a realizace projektů, který je důležitý ve vazbě na provedení ekonomické analýzy a rizikového hodnocení. [5] Podle finanční teorie platí zásada, že dlouhodobý majetek má být financován zdroji dlouhodobými, protože financování zdroji krátkodobými přináší značná rizika. Jedná se o tzv. „zlaté bilanční pravidlo“. Hlavní zdroje dlouhodobého financování se rozdělují do dvou základních skupin, a to na zdroje interní a externí. [6]
4.1 Interní zdroje Neboli také samofinancování, představují reálné finanční prostředky, které má investor k dispozici a jsou výhradně jeho majetkem. [7] 4.1.1
Nerozdělený zisk
Jedná se o část zisku po zdanění, která nebyla rozdělena na výplatu dividend či tvorbu fondů. Jeho výše je tedy nejvíce ovlivněna ziskem z běžného období, daní ze zisku, tvorbou rezervních fondů a výplatou dividend, kde rozeznáváme čtyři základní typy dividendových politik, a to: •
reziduální dividendová politika
•
politika stabilizace dividend
•
politika stálého dividendového podílu
•
politika nízkých dividend během roku a prémia na konci roku
20
Mezi hlavní výhody při financování projektů nerozděleným ziskem patří, že je možno finančně zajistit i ty projekty, u kterých by bylo složité získat externí zdroje z důvodu vysokého rizika. Avšak je důležité brát v úvahu to, že se jedná o málo stabilní zdroj financování, v porovnání například s úvěrem, a navíc se může stát i relativně dražším, protože zde nepůsobí daňový štít. [8] 4.1.2
Odpisy
Vyjadřují peněžní opotřebení hmotného majetku a tvoří významnou nákladovou položku investičních projektů. Odpisy celou svou výší snižují základ pro výpočet daně z příjmů, avšak nepředstavují skutečný úbytek peněžních prostředků, tak je možné tuto částku využít na obnovu dlouhodobého majetku, splátky úvěru apod. Stávají se kladnými reálnými toky tím, že vstupují do ceny produktu, a tím se projeví v tržbách. Na rozdíl od zisku jsou stabilním zdrojem příjmů, podnik jimi disponuje i v případech, kdy provádí práci jen za výrobní náklady. [8] Výše odpisů je stanovena právním přepisem a to zákonem č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů ve znění pozdějších přepisů. Ten stanovuje, že je majetek nutno rozdělit do jednotlivých skupin, a to podle jejich předpisem stanovené ekonomické životnosti. Těchto skupin zákon předepisuje celkem šest. Dle legislativy je možno využít dvojího způsobu odepisování, a to: •
rovnoměrné odepisování – nižší hodnota v prvním roce a poté stejná v dalších letech
= Od … roční výše odpisu VC … vstupní cena s … odpisová sazba
21
× 100
•
zrychlené odepisování – výše odpisů je v prvních letech vyšší, poté postupně klesá Odpis v prvním roce: =
Odpis v dalších letech: =
2 ×
− ( − 1)
Od … roční výše odpisu VC … vstupní cena ZC … zůstatková cena n … pořadový rok odepisování [8] 4.1.3
Rezervní fondy
Tvoří součást vlastního kapitálu firmy a podnik je chápe jako pojistku proti neočekávaným rizikům. Jejich tvorba je řízena zákonnými normami a interními předpisy společnosti. Společnosti nejčastěji využívají dvou typů rezervních fondů. •
Povinný rezervní fond – tvořen na základě zákona procentem z čistého zisku.
•
Dobrovolný rezervní fond – jeho výše i využití si společnost určuje sama na základě usnesení valné hromady společníků. [8]
4.2 Externí zdroje Dostupnost a rozmanitost těchto zdrojů, kterých je celá řada, závisí na velikosti a právní formě subjektu. Externí zdroje umožňují pružněji reagovat na investiční příležitosti. [6] 4.2.1
Úvěr
Většina projektů s vyšší kapitálovou potřebou je financována střednědobými a dlouhodobými úvěry. Mezi střednědobé úvěry řadíme ty, které mají splatnost od
22
jednoho do pěti let. Pokud je tato doba delší, hovoříme o úvěrech dlouhodobých. [8] Dlouhodobé úvěry můžeme rozdělit do dvou variant: •
Bankovní úvěr, ve formě peněžních prostředků poskytnutých finančními institucemi.
•
Dodavatelský úvěr, v podobě dodávek hmotných prostředků dodavatelskou firmou.
Dalším specifikem úvěrů z hlediska ekonomického a finančního zhodnocení je jeho forma splácení. Splácet úvěr je možno především v ročních, čtvrtletních nebo měsíčních intervalech. Nákladem za poskytnutý úvěr je úrok. Jeho výše a podmínky splácení závisí na velikosti rizika, vyjednávacích schopnostech žadatele, konkrétní situaci apod. 4.2.1.1 Režimy splácení úvěru •
Individuální splátkový kalendář – je sestaven na základě požadavků žadatele, které jsou zároveň přípustné pro věřitele. Velikost a intervaly splátek vychází z podnikatelského záměru.
•
Splátkový kalendář s konstantním úmorem – jedná se o typ úvěru, kdy jsou splátky pravidelné a rovnoměrné. Úroky je potřeba každý rok přepočítat dle zbývající dlužné částky. Při konstantním splácení jsou úroky největší na počátku splácení a poté postupně klesají. S touto vlastností je důležité počítat, protože úroky jsou daňově uznatelné položky. A tak je důležité zvážit, co je pro konkrétní projekt nejvýhodnější. [8]
Výpočet splátky: = U … úmor (splátka) D … dluh v Kč n … počet splátek (měsíců, čtvrtletí, let)
23
Výpočet úroku z úvěru při rovnoměrném splácení: = × u … úrok v Kč Dn … velikost dluhu v daném roce r … roční úroková sazba •
Splátkový kalendář s konstantní anuitou, kde anuita představuje částku, ve které je zahrnuta jak výše splátky, tak i hodnota úroku pro určité období.
Výpočet konstantní anuity: (1 + ) × = × (1 + ) − 1 A … roční anuita v Kč/rok D … velikost dluhu r … roční úroková sazba n … doba splatnosti v letech [8]
Výpočet konstantní anuity pro období kratší, než jeden rok: =
+1 × (1 + 2 × )
A … roční anuita v Kč/rok m … počet období v roce r … roční úroková sazba [8] 4.2.2
Emise akcií
Akcie je cenný papír, který jejímu majiteli přisuzuje nějaká vlastnická práva. Z pohledu financování se akcie rozdělují na dvě skupiny: •
Akcie kmenové – majitel této akcie je společníkem společnosti a má právo účastnit se hlasování na valné hromadě, celkově se podílet na řízení společnosti a má zaručeno předkupní právo na nové akcie. Má nárok na výplatu dividend, avšak výše dividend není zaručena a může být i nulová. Hodnota dividend je
24
závislá na hospodářském výsledku společnosti a rozhodnutí vedení podniku. Velkou výhodou kmenových akcií je, že neexistují pevné závazky na výplatu dividend v porovnání s úroky. Nevýhodou však je, že dividendy nejsou odečitatelnou položkou ze zisku a jsou s nimi spojeny poměrně vysoké emisní náklady. [8] •
Akcie prioritní – stejně jako kmenové prezentují část vkladního kapitálu společnosti, avšak prioritní akcie zaručují stálou dividendu, bez ohledu na výsledky podniku. Vyplácení dividend z těchto akcií je upřednostněno před akciemi kmenovými. Majitelé nemají hlasovací právo na jednáních valné hromady. [8]
4.2.3
Emise obligací
Stejně jako akcie i obligace je cenný papír, avšak tentokrát věřitelského charakteru. Podnik neboli emitent vydává obligace s cílem získat od věřitele dlouhodobý finanční zdroj. Emitent se vydáním obligace zavazuje věřiteli, že v určité době splatí hodnotu obligace navýšenou o předem stanovený výnos – úrok. Majitel obligace ve většině případů nedisponuje hlasovacím právem. [8] Obligace charakterizujeme následujícími vlastnostmi: •
mají časově omezené trvání
•
mají přesně stanovené časové rozložení splátek a jejich složení z dlužné částky, úroku a jiných plateb
•
neposkytují věřiteli právo zasahovat do řízení a hospodaření podniku
4.2.3.1 Dělení obligací dle emitenta •
státní obligace – emitentem je stát
•
komunální obligace – emitentem je obec
•
podnikové obligace – emitentem je podnik
25
Splácení obligace se provádí nejčastěji anuitním způsobem, tedy konstantní částkou v přesně daných intervalech. Částka obsahuje splátku dluhu a výnos pro věřitele neboli úrok, který je daňově uznatelným nákladem. [8] Vztah pro výpočet hodnoty daňové úspory: = × ud … daňová úspora z úroků u … úrok d … sazba daně [8] 4.2.4
Leasing nemovitosti
V případě definování pojmu leasing se dá hovořit o dlouhodobém pronájmu. Jedná se o třístranný smluvní vztah mezi dodavatelem, pronajímatelem a nájemcem, kdy pronajímatel kupuje od dodavatele majetek a pronajímá jej nájemci za určitou částku. Předmětem leasingu mohou být veškeré pozemní stavby, pokud dojde ke splnění určitých podmínek, a jedná se nejčastěji o administrativní prostory, maloobchodní prostory, výrobní a skladovací haly, rezidenční projekty a pozemky. Leasingová společnost po celou dobu trvání smlouvy plní roli vlastníka a to tím, že např.: posuzuje projekt, provádí audit, zajišťuje pojištění atd. o Výhody: o silná vazba na objekt o množství možností financování o menší potřeba vlastního kapitálu o dlouhodobé financování o jednoduchý postup pro nájemce o rovnoměrné rozložení nákladů v čase o daňové výhody (splátky daňově uznatelné)
26
o Nevýhody: o vlastníkem nemovitosti je po celou dobu leasingová společnost o leasingové náklady navyšují celkové pořizovací náklady [6] 4.2.4.1 Zpětný leasing Jedná se o formu leasingu, kdy leasingová společnost odkoupí majetek od majitele a následně mu jej zpětně pronajímá za sjednanou finanční částku. [6] 4.2.5
Investiční dotace
Finance získané z dotačních zdrojů jsou nenávratné. Na dotační prostředky dosáhnou projekty, které svými výstupy řeší nějakou z priorit národního hospodářství. Jsou přidělovány podle přesně daných pravidel. Řada dotací se poskytuje jen v případě spoluúčasti příjemce, tedy tehdy, kdy příjemce splatí svůj podíl. Po vstupu České Republiky se portfolio těchto prostředků značně rozšířilo o možnosti dotací z evropských zdrojů. [8] Každý dotační program má jasně daná pravidla, a ta jsou postupně kontrolována. V případě nesrovnalostí může dojít k penalizaci či dokonce navrácení dotace. •
Členění dotací dle účelu: o Provozní – v těchto případech stát, nebo územně právní celek vstupuje do cenové politiky podnikatele (slevy jízdného pro studenty). o Investiční – slouží pro pořízení dlouhodobého hmotného a nehmotného majetku. [6]
4.2.6
PPP projekty
PPP z anglického Publice Private Partnership je pojem zabývající se spoluprácí veřejného a soukromého sektoru. Jedná se o dlouhodobý smluvní vztah, který se využívá pro zajištění veřejných služeb. V tomto vztahu se přenáší veškeré užitky i rizika na obě smluvní strany. Má dojít k využití toho nejlepšího z obou stran, a tím lepší vypořádání se s vzniklými problémy. Rozhodující podmínkou je však ekonomická
27
výhodnost pro veřejný sektor. To znamená, že soukromý sektor prokáže, že zvládne zakázku zrealizovat za nižší náklady pro veřejný sektor, než kdyby si ji veřejný sektor zrealizoval sám. [9] •
Cíle smluvního vztahu: o vyšší hodnota za peníze pro veřejný sektor o vyšší kvalita a efektivita veřejných služeb
4.2.6.1 Výhody PPP •
umožňují zachování kontroly ze strany veřejného sektoru
•
vysoká kvalita poskytovaných služeb
•
přenos rizik na soukromý sektor
•
efektivnější realizace
•
transparentnost projektů
•
oboustranná výhodnost
•
dlouhodobé a stálé příjmy pro soukromý sektor
4.2.6.2 Nevýhody PPP •
zdlouhavé a komplikované jednání při přípravě projektu
•
upřednostnění ekonomické výhodnosti projektu
•
přísné smluvní podmínky [9]
5 FÁZE INVESTIČNÍHO PROCESU Kvalitní příprava realizace a správné vyhodnocení budoucího prospěchu jsou jedněmi ze základních předpokladů úspěšnosti dlouhodobých investičních projektů. Celý proces lze rozdělit na části – předinvestiční, investiční, provozní a likvidační. [10]
28
5.1 Fáze předinvestiční Výstupem této fáze by měla být zpracovaná technicko-ekonomická studie projektu (feasibility study). Její zpracování není zpravidla levnou záležitostí, avšak její kvalita a pečlivost zpracování by se neměly podceňovat, neboť jen tak se dá předejít velkým ztrátám vzniklým realizací nevhodného projektu. Předinvestiční fáze se zpravidla dělí do tří základních etap, a to: 5.1.1
Identifikace podnikatelských příležitostí (opportunity study)
Základem této etapy je sledování okolí a identifikace potřeb trhu. Vyhodnotit výnosnou variantu je předpokladem úspěšnosti projektu. Ke sledování a vyhodnocení situace není potřeba tvořit nějakou rozsáhlou a časově náročnou studii, dostačující je využití již zpracovaných a veřejně dostupných materiálů a průzkumů zveřejňovaných tiskem, státními institucemi, oborovými komorami, záměry regionu atd. [10] Již v tomto období může docházet ke shromažďování finančních zdrojů a potenciálních investorů, kteří mají zájem o získání informací ohledně investičních příležitostí. Výslednou formou těchto shromážděných podnikatelských příležitostí jsou tzv. studie příležitostí (opportunity studies), které mají umožnit hrubé posouzení jednotlivých projektů mezi sebou. Tyto studie by měli být levné, stručné, přehledné a využívat spíše odhadů, než detailních analýz. Z vyhodnocení studií by mělo být patrné, kterým projektům bude věnována pozornost v dalším průběhu. [11] 5.1.2
Předběžná technicko-ekonomická studie (pre-feasibility study)
Má tvořit přechod mezi stručnými studiemi příležitostí a podrobnými technickoekonomickými studiemi. Cílem této studie je posoudit: •
zda byly posouzeny všechny možné varianty projektů
•
vhodnost projektu pro zpracování podrobné technicko-ekonomické studie
•
zda projekt obsahuje nějaké aspekty, kterým je třeba věnovat zvýšenou pozornost a vytvořit různé doplňkové studie
29
•
dostatečnou atraktivnost projektu pro investory
•
stav životního prostředí v lokalitě projektu a možné dopady na něj
Výstupní informací z této studie by mělo být rozhodnutí o zpracování podrobné technicko-ekonomické studie, nebo naopak zamítnutí dalšího postupu na přípravě projektu. [11] 5.1.3
Technicko-ekonomická studie (feasibility study)
Z této studie by měly vyjít všechny potřebné výstupy pro investiční rozhodnutí. V rámci jejího zpracování je potřeba označit a reálně vyřešit základní komerční, technické, finanční a ekonomické požadavky, a to na základě řešení již navržených v prefeasibility study. Jejím výsledkem je definování projektu, včetně cílů a základních charakteristik. V ekonomické části je proveden propočet ekonomických ukazatelů efektivnosti. Jsou zde zohledněny investiční náklady projektu a jeho výnosy a náklady v období provozu. Tato studie by měla být dostatečně přesná a co nejvíce podrobná. Jednotlivé kroky by měly být v určité návaznosti, aby se při optimalizačních řešeních bylo možno vracet a vstupy měnit. Při tomto procesu dojde i k formulování jednotlivých rizikových faktorů. Základním výstupem této studie je výběr nejvhodnější varianty investičního projektu se stanoveným harmonogramem realizace a rámcovým rozpočtem. Z výsledku studie klidně může vyjít, že projekt není vhodný k realizaci, ať už z toho nebo onoho důvodu. I tento výsledek se bere jako cenný, neboť se mohlo předejít velkým ztrátám. [11] Osnova studie proveditelnosti má tento charakter: 1. Úvod 2. Úvodní informace 3. Stručné vyhodnocení projektu 4. Stručný popis podstaty projektu a jeho etap 5. Analýza trhu, odhad poptávky, marketingový mix 6. Management projektu a řízení lidských zdrojů 7. Technické a technologické řešení projektu 8. Dopad projektu na životní prostředí 9. Zajištění investičního majetku 10. Řízení pracovního kapitálu
30
11. Finanční plán 12. Hodnocení efektivity a udržitelnosti projektu 13. Analýza a řízení rizik (analýza citlivosti) 14. Harmonogram projektu 15. Závěrečné vyhodnocení projektu [12]
5.2 Fáze investiční Jedná se o souhrn mnoha činností, které tvoří náplň realizace projektu. Základními předpoklady pro zahájení této fáze je zajištění financování projektu, vytvoření projektového týmu, získání pozemků a uzavření příslušné smlouvy. Investiční fázi rozdělujeme do těchto etap: [11] 5.2.1
Zpracování zadání stavby
Navazuje na již zpracované studie z předchozí fáze. Definuje základní informace potřebné pro návrh a realizaci projektu (materiál, výrobní kapacity, zdroje, omezující podmínky atd.). Zadání stavby slouží jako podklad pro výběrové řízení dodavatelů, poskytovatelů licencí aj. 5.2.2
Zpracování úvodní projektové dokumentace
Je zpracována do takové podrobnosti, aby umožnila vytvoření přesnějšího propočtu nákladů (položkový rozpočet) a také získání územního rozhodnutí a stavebního povolení. [11] 5.2.3
Zpracování realizační projektové dokumentace
V rámci této dokumentace dojde k vyřešení veškerých stavebních detailů, inženýrských výpočtů a na jejím základě musí být umožněno přesné vyhotovení projektu. Poskytnuté údaje také slouží útvarům odpovědným za budoucí provoz a údržbu přesněji vyhodnotit jejich potřebu.
31
5.2.4
Realizace výstavby
V této fázi je již připraveno staveniště a předáno dodavateli. Realizace musí probíhat přesně na základě realizační projektové dokumentace. Obvykle v sobě zahrnuje tyto činnosti: •
nákup zařízení a materiálu
•
inspekci a testování zařízení po montáži
•
dohled a dozor nad realizací
•
příprava dokumentů
•
školení pracovníků
•
vypracování zprávy o výstavbě
•
příprava dokumentace skutečného provedení [11]
5.2.5
Příprava uvedení do provozu, uvedení do provozu, zkušební provoz
V tomto období se vše uvádí do provozu, a tím se zahájí zkušební provoz. Jedná se o situaci, kdy se snažíme napodobit běžný budoucí provoz a zároveň nasimulovat různé a pravděpodobné situace. Po úspěšném zkušebním provozu přejímá majitel projekt a zahajuje normální provoz. [11] 5.2.6
Aktualizace dokumentace a systémů
Jedná se o úpravy technické dokumentace zohledňující skutečné provedení stavby. Účelem je tedy zajištění rovnosti projektové dokumentace a provedeného objektu. Pro úspěšnou realizaci projektu je základním předpokladem zpracování kvalitního plánu a účinné vlastní řízení projektu. Vlastní řízení využívá několika metod a důležitým prvkem je zejména důkladná kontrola časového plánu. [11]
32
5.3 Fáze provozní Provozní fázi posuzujeme ze dvou hledisek, a to z dlouhodobého a krátkodobého. 5.3.1
Krátkodobý pohled
Ten se týká období uvedení projektu do provozu. Zde se mohou projevit různé potíže, zejména
pak
nezvládnutí
technologického
procesu,
nedostatečná
kvalifikace
pracovníků, různé poruchy, vady atd. 5.3.2
Dlouhodobý pohled
Zkoumání celkového záměru, za kterým byl projekt realizován a z toho vyplývajících výnosů a nákladů a jejich porovnávání s předběžnými odhady. Pokud jsou výsledky značně odlišné a rozdíl je negativní, je potřeba zvážit možnosti korekčních opatření. Tato opatření bývají často obtížná a vysoce nákladná. [11]
5.4 Fáze ukončení provozu a likvidace Jedná se o závěrečnou fázi života projektu. Vykazuje jak příjmy z likvidovaného majetku, tak i výdaje spojené s jeho likvidací. Rozdíl těchto příjmů a výdajů se nazývá likvidační hodnota majetku a tvoří součást peněžních toků v posledním roce života projektu. Kladná likvidační hodnota zvyšuje ukazatele ekonomické efektivnosti a naopak. [11]
6 METODY HODNOCENÍ FINANČNÍ A EKONOMICKÉ EFEKTIVNOSTI INVESTIČNÍCH PROJEKTŮ Při rozhodování o investicích je důležité si uvědomit, že se jedná převážně o rozhodování na dlouhé časové období (minimálně 1 rok). Tzn., že je nutné uvažovat s faktorem času a rizikem plynoucího ze změn vznikajících po celou dobu života projektu. Finanční stránka investičního rozhodování zahrnuje zejména tyto oblasti. [13] plánování peněžních toků z investic
33
finanční kritéria efektivnosti investičních projektů zohledňování rizik v kapitálovém plánování a investičním rozhodování dlouhodobé financování investiční činnosti projektu Většinu investičních rozhodnutí zásadně ovlivňuje množství a také druh produkovaných výkonů. Vždy, když se společnost rozhodne investovat své prostředky, má na výběr z různých alternativ. Ty se od sebe odlišují v technických, technologických a v návaznosti na to dalších parametrech. Každá investice je výdajem a mělo by tudíž dojít k návratu vložených prostředků. Pro hodnocení návratnosti tedy využíváme finanční kritéria efektivnosti investičních nákladů. [13]
6.1 Diskontní sazba Výnosy a náklady probíhají v jednotlivých letech, a to v celém hodnoceném období. A právě pomocí diskontní sazby promítáme do výpočtu časovou hodnotu peněz. Diskontováním zjistíme současnou hodnotu peněz získaných v budoucnosti. [8] = ×
1 (1 + )
SH … současná hodnota BH … budoucí hodnota i … úroková míra n … počet let [13] Rozeznáváme tři základní metody pro stanovení diskontní sazby: úroková sazba státních dluhopisů nebo dlouhodobá reálná úroková sazba mezní výnos portfolia cenných papírů na kapitálovém trhu specifická úroková sazba Úroková sazba státních dluhopisů či dlouhodobá reálná úroková sazba je jednou ze základních úrokových sazeb v národní ekonomice a využívá se v případech, kdy je
34
projekt financován pomocí soukromých zdrojů. Hodnota diskontní sazby je většinou nastavena na nižší hranici, avšak skutečná výnosnost projektu může být vyšší. Maximální mezní hodnotu diskontní sazby stanovuje mezní výnos portfolia cenných papírů na kapitálovém trhu. To totiž poměřuje zisk nejvýnosnější možné varianty s minimálním rizikem v dlouhém časovém období. [8]
6.2 Ukazatelé ekonomické efektivnosti Pro posuzování a porovnávání ekonomické efektivnosti investičních projektů rozeznáváme několik metod. Některé metody vyjadřují odlišné skutečnosti a jiné nám poskytují stejné informace, avšak k nim dojdou jinými matematickými postupy. Tyto ukazatele rozdělujeme do dvou základních skupin, a to podle toho, zda zohledňují či nezohledňují časovou hodnotu peněz. Metody statické – nerespektují časovou hodnotu peněz, lze je tedy využít jen v případě, kdy faktor času nehraje výraznou roli při rozhodování o investicích. Např.: jednorázový nákup majetku s nulovou délkou doby pořízení a s krátkou dobou životnosti (1 až 2 roky). Důležitou roli však hraje i požadovaná míra výnosnosti projektu. Čím je vyšší, tím je i faktor času významnější. Případy, kdy má projekt krátkou dobu životnosti a nízkou míru výnosnosti se v praxi vyskytují jen zřídka, proto by mělo být využití těchto metod omezené. Ovšem díky své jednoduchosti jsou v hospodářské praxi aplikovány velmi často. [3]
Metody dynamické – respektují časovou hodnotu peněz, z tohoto důvodu by měly být využívány u projektů s delší dobou pořízení a delší ekonomickou životností, což splňuje většina investičních projektů. Respektování faktoru času nám zásadně ovlivní vyhodnocení přijatelnosti projektu. Při výpočtech dojde k ovlivnění jak finančních příjmů plynoucích z projektu, tak i kapitálových výdajů vynaložených k pořízení investice. Pokud by nedocházelo k uvažování těchto časových rozlišení, nastane silné zkreslení efektivnosti investice, vedoucí k nesprávnému rozhodnutí. Jiný pohled na třídění metod ekonomické efektivnosti nám mohou poskytnout efekty z investic, které rozlišujeme na:
35
•
Nákladová kritéria hodnocení efektivnosti – měřítkem hodnocení je očekávaná úspora nákladů jak investičních, tak i provozních.
•
Zisková kritéria hodnocení efektivnosti – měřítkem hodnocení je očekávaný zisk.
•
Čistý peněžní příjem z investice – měřítkem hodnocení je očekávaný peněžní tok.
V teorii i praxi hodnocení ekonomické efektivnosti se nejvíce vyskytují tyto metody: průměrné roční náklady (annual cost) diskontované náklady (discounted cost) čistá současná hodnota (net present value) index rentability (profitability index) vnitřní výnosové procento (internal rate of return) průměrná výnosnost (average rate of return) doba návratnosti (payback period) [14] 6.2.1
Metoda průměrných ročních nákladů (annual cost)
Tato metoda se řadí mezi nákladová kritéria. Slouží k porovnání ročních nákladů plynoucích z provozování srovnatelných variant investic. Tím jsou myšleny takové varianty, které mají srovnatelný objem produkce. Varianta, která vykazuje nejnižší průměrné roční náklady, je považována za nejvýhodnější. =+ ×!+ R … roční průměrné náklady varianty O … roční odpisy i … požadovaná výnosnost v % (požadovaná minimální výnosnost) J … investiční náklad V … ostatní roční provozní náklady (celkové provozní náklady – odpisy)
36
V případech, kdy očekáváme prodej investice na konci doby životnosti za nějakou likvidační cenu, je nutno tuto skutečnost do výpočtu také promítnout. = + ×!++
"
L … likvidační cena (snížená o náklady na likvidaci) n … doba životnosti investice [14] 6.2.2
Diskontované náklady (discounted cost)
Pracuje na totožném principu jako metoda průměrných ročních nákladů. Avšak právě místo průměrných ročních nákladů porovnává součet investičních a diskontovaných provozních
nákladů
jednotlivých
projektů
za celou
dobu
jejich
životnosti.
Nejvýhodnější variantou je opět ta s nejnižšími diskontovanými náklady. $
= ! + # %
D… investiční náklady investičního projektu J … investiční náklad Vn … diskontované roční provozní náklady (celkové provozní náklady – odpisy) n … jednotlivé roky životnosti N … doba životnosti [14] 6.2.3
Čistá současná hodnota (net present value)
Jejím výpočtem vyjádříme nárůst zdrojů podniku vyvolaný investováním. Je možné ji formulovat jako rozdíl mezi diskontovanými peněžními příjmy z investice a diskontovanými kapitálovými výdaji v jednotlivých letech. [14] Umožňuje nám reálné hodnocení ekonomické efektivnosti investičních projektů v delším časovém období. Budoucí hodnota peněz je odlišná než ta současná, a proto tedy není možné tyto peněžní
37
toky jednoduše sčítat, ale je nutné je diskontovat, to znamená převést na současnou hodnotu (present value). [8]
& = # '%
'
(1 + )'
PV … současná hodnota v Kč R … výnosy v jednotlivých letech v Kč i … počet let od 1 do n r … diskontní sazba (& = & − ) PV … současná hodnota IC … investovaná částka Při rozhodování o přijatelnosti projektu akceptujeme takové projekty, u kterých je hodnota NPV vyšší nebo rovna nule a naopak zamítáme všechny projekty se zápornou hodnotou NPV. Z toho plyne, že čím je hodnota NPV vyšší, tím je projekt ekonomicky výhodnější. V současnosti patří ukazatel čisté současné hodnoty mezi nejpoužívanější metody hodnocení ekonomické efektivnosti investičních projektů. Zohledňuje faktor času a jako přínos uvažuje celý peněžní příjem, nejen účetní zisk. Nevýhodou tohoto kritéria lze považovat obtížnost stanovení diskontní sazby, která charakterizuje budoucí vývoj, jež je nám do jisté míry vždy neznámý. [11] Upravená čistá současná hodnota, je typem NPV, která obsahuje kromě základní NPV také současné hodnoty finančních důsledků, plynoucích z přijetí investičního projektu. [14] (&* = (& ± , NPV … základní čistá současná hodnota
38
F … souhrn současných hodnot všech finančních důsledků projektu
Graf 1 – Grafické znázornění čisté současné hodnoty [9] 6.2.4
Index rentability (profitability index)
Neboli také index ziskovosti, je svým vyjádřením blízký čisté současné hodnotě, avšak je relativní povahy. Vyjadřuje velikost současné hodnoty budoucích příjmů investice připadající na jednotku investičních nákladů vynaložených na projekt, přepočítaných na současnou hodnotu. Matematicky tedy stanovíme index rentability jako podíl současné hodnoty budoucích příjmů a současné hodnoty investičních nákladů. [11] ) =
& )
PV … současná hodnota budoucích příjmů IC … současná hodnota investičních nákladů [15] Úzké spojení indexu rentability a čisté současné hodnoty se projevuje tím, že pokud je čistá současná hodnota rovna nule, pak i index rentability nabývá hodnoty 1. V případě,
39
že je čistá současná hodnota větší než nula, je index rentability větší než 1 a při záporné čisté současné hodnotě klesne index rentability pod hodnotu 1. Z toho plyne, že projekt je přijatelný tehdy, když je index rentability větší případně roven 1. Čím více index rentability přesahuje hodnotu, tím je ekonomicky výhodnější. [11] 6.2.5
Vnitřní výnosové procento (internal rate of return)
Neboli vnitřní míra výnosnosti, je metoda v praxi považována za stejně vhodnou jako čistá současná hodnota, protože také ve výpočtu zohledňuje časové hledisko, což ji řadí mezi dynamické metody hodnocení ekonomické efektivnosti investičních projektů. [14] IRR je možno definovat jako takovou míru výnosu, kdy projektové peněžní toky vytvoří nulovou NPV. Obecně vyjadřuje IRR výši diskontní sazby, při které hodnota diskontní sazby vyhoví následující rovnici: [8]
(& = # '%
'
(1 + )'
=0
NPV … čistá současná hodnota Ri … výnosy v jednotlivých letech r … diskontní sazba i … počet let od 1 do n [8] Zatímco u čisté současné hodnoty jsme při výpočtu využívali předem stanovené míry diskontní sazby, u vnitřního výnosového procenta s ničím takovým nepočítáme, ale naopak ji hledáme. Pokud se jedná o investici plánovanou na delší časové období, je IRR výsledkem komplexní polynomické rovnice. Řešení tohoto problému nám nabízí metoda lineární interpolace, kterou lze provádět jak graficky, tak i početně.
40
Graf 2 – Grafické znázornění stanovení vnitřního výnosového procenta [9] Při grafickém postupu je nutné vypočítat několik hodnot NPV s různými diskontními sazbami a vynést výsledky do grafu. Na horizontální ose je nanesena diskontní sazba a na vertikální ose je vynesena k ní příslušná hodnota NPV. Soubor těchto bodů nám tvoří křivku. V bodě, kde tato křivka protíná vertikální osu, se nachází námi hledané IRR. Algebraické vyjádření metodou lineární interpolace je postup rychlejší, avšak o něco méně přesný. Postup výpočtu probíhá v krocích, kdy nejprve odhadneme hodnotu IRR, se kterou vypočteme NPV. Poté, dle kladného či záporného výsledku, zvolíme jiné IRR tak, abychom dosáhli NPV s opačným znaménkem. To opakujeme do chvíle, kdy NPV s požadovaným znaménkem skutečně získáme. V tuto chvíli máme k dispozici kladnou i zápornou hodnotu NPV s příslušnými IRR. [8]
41
Tyto čtyři hodnoty vložíme do vzorce: )
= ×
(& + × (. − ) |(& +| + |(& −|
NPV+ … kladná hodnota čisté současné hodnoty r1 … odhadované IRR pro kladnou NPV NPV- … záporná hodnota čisté současné hodnoty r2 … odhadované IRR pro zápornou NPV Výsledkem tohoto postupu je hodnota IRR dosažená lineární interpolací, která je znázorněna v grafu 2. Projekty s vyšším nebo rovným IRR předem stanovenému výnosovému procentu je možné akceptovat. Při použití tohoto kritéria pro porovnání projektů mezi sebou je nejlepší projekt ten, jehož IRR je nejvyšší. [8] Omezení ukazatele IRR – mohou nastat určité situace, kdy může ukazatel vést k nesprávným závěrům, nebo se prostě nedá použít. Existují nekonvekční peněžní toky – tzn., že dochází k více než jedné změně ze záporného na kladný tok. Máme vybírat mezi dvěma vzájemně se vylučujícími projekty – tzn., že nepotřebujeme zjistit, zda jsou projekty efektivní či ne, ale který z nich je výhodnější. [3] 6.2.6
Průměrná výnosnost (average rate of return)
Průměrná výnosnost neboli rentabilita nepovažuje za efekt z investice peněžní příjem jako NPV a IRR, ale zisk, který investice přináší. Nejčastěji se jedná o průměrný roční zisk, který může zobrazovat jedině přínos pro investice pro podnik.
42
/ =
∑$ % ( × )/
Vp … průměrná výnosnost investiční varianty Zn … roční zisk z investice po zdanění v jednotlivých letech životnosti Ip … průměrná roční hodnota investičního majetku v zůstatkové ceně N … doba životnosti n … jednotlivá léta životnosti Varianta s vyšší průměrnou výnosností je považována za ekonomicky výhodnější. 6.2.7
Doba návratnosti
Doba návratnosti je tradičním a v praxi velmi často užívaným kritériem hodnocení efektivnosti investic. Je jí rozuměna doba, za kterou projekt vytvoří výnosy ve výši investovaných nákladů. Za efekt z projektu je považován nejen zisk, ale také odpisy. Čím je doba návratnosti kratší, tím je investice hodnocena příznivěji. Je však nutné si uvědomit, že doba návratnosti nemusí být vhodná k porovnávání investic. Nevyjadřuje přímo efektivnost projektu, ale spíše jeho likviditu. Spousta projektů může největší zisky vykazovat na konci jejich životnosti, a proto nemusí být z ekonomického hlediska vhodné vybrat projekt s nejkratší dobou návratnosti. [8] Pokud jsou výnosy v jednotlivých letech konstantní, lze dobu návratnosti vyčíslit podle jednoduchého vzorce pro tzv. prostou dobu návratnosti: ( =
)
IC … investiční náklady R … roční výnosy S případem konstantních nákladů v jednotlivých letech se však na investičním trhu často nesetkáváme, proto je nutné dobu návratnosti stanovit pomocí kumulativního
43
načítání ročních výnosů až do dosažení hodnoty investičních nákladů. Tímto postupem získáme interval dvou hodnot výnosů v po sobě jdoucích letech. Následně lze dobu návratnosti vyčíslit v letech a měsících pomocí vzorce: ( = 12č45 745 12í ℎ :4 +
72;é ℎ2í ℎ :4 54;7 − ) 2čí 12í ℎ :4 54;7
Při výpočtu doby návratnosti je opět vhodné přihlédnout k časové hodnotě peněz a jednotlivé peněžní toky diskontovat. Následný postup je shodný s výpočtem prosté doby návratnosti. Porovnáváním diskontovaných peněžních toků a investičních nákladů získáme tzv. diskontovanou dobu návratnosti. [8]
7 CHARAKTERISTIKA DEVELOPERSKÉHO PROJEKTU Pro diplomovou práci byl vybrán aktuální projekt s datem dokončení na podzim roku 2013. Jedná se o developerský projekt s názvem REZIDENCE AUSTERLITZ, jehož cílem je vytvoření prostor pro bydlení. Konkrétně se jedná o výstavbu dvou bytových domů s celkem 50-ti bytovými jednotkami a 17 rodinných domů. Rozmístění jednotlivých objektů je patrné z obrázku 2.
Obrázek 2 – Vizualizace: Pohled z ulice Slovákova
44
7.1 Lokalita Jako lokalita pro tento projekt bylo vybráno katastrální území Slavkov u Brna, jehož umístění je patrné z obrázku 3, kde je vyznačeno červeným kolečkem. V současné době má Slavkov cca 6 500 obyvatel a jedná se o místo asi 24 km od Brna. Parcely vybrané pro tento projekt mají číselné označení 354/1, 354/4 a 354/15 a celkovou plochu 15 354 m2. Jedná se o území určené k obytné zástavbě. Zástavba je situována v jihozápadní části města a je ohraničena ze severu ulicí Slovákovou. Vjezd do celé lokality je umístěn v části mezi dvěma bytovými domy. Tato vozovka je páteřní komunikací, napojuje se kolmo na ulici Slovákovou a na jejím konci je vybudován kruhový objezd. Vše je viditelné na předchozím obrázku 2.
Obrázek 3 – Mapa: Lokalita Rezidence Austerlitz [16]
7.2 Bytové domy Každá bytová jednotka má klasické dispoziční uspořádání. Z chodby domu je přístup do předsíně bytu, na kterou navazuje obytný prostor, popřípadě i samostatná kuchyně. Dále je z chodby přístupná koupelna a WC. Každá bytová jednotka má balkón, nebo terasu. Pro představu je zde umístěn obrázek 4, vyobrazující půdorys bytu 2+kk.
45
Obrázek 4 – Studie: Půdorys bytu 2+kk 7.2.1
Bytový dům A1
Jedná se o vícepodlažní bytový dům se čtyřmi nadzemními podlažími a jedním podzemním, vybudovaný využitím příčného nosného systému a plochou střechou. Objekt má obdélníkový tvar o rozměrech 39 x 20 m. Celková výška objektu je cca. 13 m.
Obrázek 5 – Vizualizace: Bytový dům A1
46
7.2.2
Bytový dům B1
Stejně jako u bytového domu A1 se jedná o vícepodlažní bytový dům se čtyřmi nadzemními podlažími a jedním podzemním, vybudovaný s využitím příčného nosného systému a plochou střechou. Objekt má obdélníkový tvar o rozměrech 27,95 x 14,7 m. Vstup do objektu je ze severní strany domu. V podzemním podlaží jsou umístěny sklepní kóje nájemníků, kotelna, úklidová a technická místnost.
Obrázek 6 – Vizualizace: Bytový dům B1
7.3 Rodinné domy Jak již bylo zmíněno, jedná se o 17 rodinných domů, z toho 9 je řešeno jako volně stojící a zbývající domy jsou řadové. Jsou rozmístěny ve dvou řadách, a to v každé řadě po čtyřech domech. Jednotlivé domy jsou dle polohy označeny čísly 1 – 18 s tím, že číslo 13 není obsazeno. Volně stojící domy mají dispoziční řešení 5+kk, domy v řadové zástavbě pouze 4+kk. Všechny domy mají 2 nadzemní podlaží, jsou nepodsklepené a zastřešené plochou střechou. Součástí každého domu je garáž. V 1. NP je umístěna vstupní a obytná část. Veškeré prostory jsou v maximální možné míře prostorově a opticky propojeny i s venkovní obytnou terasou. Ve 2. NP je ložnicová část s koupelnou. Půdorysy jednotlivých domů viz příloha 1.
47
Obrázek 7 – Vizualizace: Rodinný dům H1
7.4 Developer Developerem projektu je firma Kaláb s.r.o. Jedná se o firmu s devatenáctiletou historií, která je držitelem dvou celostátních ocenění Stavební firma roku. Majitelem společnosti je Ing. Jiří Kaláb. Firma má v oboru developerských projektů, či ve výstavbě rozsáhlých investičních celků značné zkušenosti. Za zmínku z jejich referenčních staveb stojí např. Rezidence Semiramis či odbavovací terminál letiště Brno. Pro účely výstavby developerských projektů se firma štěpí do dvou společností: •
Kaláb-BS s.r.o. má dva majitele, jimiž jsou společnost Kaláb-stavební firma a Ing. Jiří Kaláb. Kaláb-BS je investorem celé stavby, developerem a zároveň prodejcem celého projektu. Nepředpokládá se tedy využití realitních kanceláří.
•
Kaláb – stavební firma s.r.o. je generálním dodavatelem celé stavby.
7.5 Marketing Vychází ze základů marketingového mixu, obsahuje všechny čtyři nástroje se snahou o jejich vzájemný soulad.
48
7.5.1
Produkt
Jako nejvýznamnější část při řešení otázky produkt je považována lokalita. Umístění na okraji Slavkova má své výhody v tom, že se jedná o pěkné prostředí v blízkosti velkého města, kterým bezesporu Brno je. Také je v blízkosti vybudován nový poldr, který svou koncepcí slouží i k rekreačním účelům. Za nevýhodu je považována státní silnice a s ní související hluk. Tento zápor se investor snaží ve spolupráci s městem eliminovat pomocí navezení zeminy a vysázením zeleně. Co se týče jakosti staveb, tak svou kvalitou spadají do běžných standardů. Bytové domy mají bezbariérový vstup a výtah. Stavby jsou zděné a dostatečně zateplené. 7.5.2
Cena
Veškeré ceny jsou stanoveny s aktuální hodnotou DPH, případná procentuální změna v dalších letech není uvažována. Výše cen bytů a rodinných domů vychází ze zkušeností developerské firmy a zároveň z provedeného průzkumu lokalit Slavkov, Vyškov, Rousínov a jiných podobných v okolí Brna. Průměrná cena se pohybuje okolo 36 500 Kč/m2 užitné plochy. U cen jednotlivých bytů se však zohledňuje i dispozice a umístění v budově. Výpis jednotlivých bytů a jejich cen je viditelný v následujících tabulkách 1-3. •
Rodinné domy
Ozn. Obytná Užitná Typ Kategorie RD plocha (m2) plocha (m2) Dům 1 H3 5+kk 121,7 173 Dům 2 H3 5+kk 121,7 173 Dům 3 H1 5+kk 132,7 186 Dům 4 H2 4+kk 112,8 158 Dům 5 H2 4+kk 112,8 156 Dům 6 H2 4+kk 112,8 156 Dům 7 H2 4+kk 112,8 156 Dům 8 H3 5+kk 121,7 173 Dům 9 H3 5+kk 121,7 173 Dům 10 H1 5+kk 132,7 186 Dům 11 H2 4+kk 112,8 158 Dům 12 H2 4+kk 112,8 156 Dům 14 H2 4+kk 112,8 156
49
Plocha pozemku (m2) 402 406 390 279 275 275 297 402 408 388 279 275 275
Cena vč. DPH 4 850 000 Kč 4 868 000 Kč 5 450 000 Kč 3 985 000 Kč 3 885 000 Kč 3 885 000 Kč 4 074 000 Kč 4 850 000 Kč 4 920 000 Kč 5 445 000 Kč 3 985 000 Kč 3 885 000 Kč 3 885 000 Kč
Dům 15 Dům 16 Dům 17 Dům 18
H2 H3 H3 H1
4+kk 5+kk 5+kk 5+kk
112,8 121,7 121,7 132,7
156 173 173 186
302 377 393 374
4 090 000 Kč 4 750 000 Kč 4 870 000 Kč 5 300 000 Kč
Tabulka 1 – Jednotlivé rodinné domy •
Bytový dům A1
Označení Podlaží Kategorie bytu Byt 110 Byt 120 Byt 130 Byt 140 Byt 150 Byt 160 Byt 170 Byt 180 Byt 210 Byt 220 Byt 230 Byt 240 Byt 250 Byt 260 Byt 270 Byt 280 Byt 290 Byt 310 Byt 320 Byt 330 Byt 340 Byt 350 Byt 360 Byt 370 Byt 380 Byt 390 Byt 410 Byt 420 Byt 430
1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3 4 4 4
1+kk 3+kk 3+kk 3+kk 2+kk 2+kk 3+kk 3+kk 2+kk 3+kk 3+kk 3+kk 2+kk 2+kk 3+kk 2+kk 2+kk 2+kk 3+kk 3+kk 3+kk 2+kk 2+kk 3+kk 2+kk 2+kk 4+kk 4+kk 4+kk
Užitná plocha
Obytná plocha
29,00 m2 22,80 m2 69,60 m2 63,70 m2 79,10 m2 72,50 m2 88,90 m2 78,30 m2 51,10 m2 46,00 m2 52,30 m2 46,60 m2 85,30 m2 74,70 m2 67,40 m2 62,20 m2 60,90 m2 54,10 m2 70,10 m2 63,60 m2 80,30 m2 73,10 m2 85,70 m2 78,40 m2 51,10 m2 46,00 m2 51,70 m2 46,60 m2 82,00 m2 75,00 m2 53,40 m2 47,50 m2 55,80 m2 50,70 m2 60,60 m2 54,10 m2 69,80 m2 63,60 m2 79,90 m2 73,10 m2 85,80 m2 78,40 m2 50,90 m2 46,00 m2 51,50 m2 46,60 m2 82,80 m2 75,00 m2 53,30 m2 47,50 m2 56,10 m2 50,70 m2 169,50 m2 100,20 m2 123,90 m2 93,10 m2 250,70 m2 100,50 m2
Tabulka 2 – Jednotlivé byty v budově A1
50
Balkón /terasa/lodžie
Cena vč. DPH
4,30 m2 4,00 m2 4,60 m2 8,70 m2 3,20 m2 3,80 m2 8,70 m2 3,40 m2 4,30 m2 4,00 m2 4,60 m2 5,10 m2 3,20 m2 3,20 m2 5,10 m2 3,90 m2 3,40 m2 4,30 m2 4,00 m2 4,60 m2 5,10 m2 3,20 m2 3,20 m2 5,10 m2 3,90 m2 3,40 m2 66,10 m2 28,50 m2 146,00 m2
848 600 Kč 2 273 400 Kč 2 558 200 Kč 2 770 000 Kč 1 646 800 Kč 1 675 200 Kč 2 649 500 Kč 2 046 800 Kč 2 048 700 Kč 2 459 800 Kč 2 688 100 Kč 2 887 800 Kč 1 785 000 Kč 1 805 000 Kč 2 789 500 Kč 1 758 700 Kč 1 839 200 Kč 2 091 300 Kč 2 509 800 Kč 2 743 200 Kč 2 947 800 Kč 1 822 100 Kč 1 842 500 Kč 2 847 400 Kč 1 795 200 Kč 1 877 400 Kč 3 948 500 Kč 3 647 300 Kč 4 188 800 Kč
•
Bytový dům B1
Označení Podlaží Kategorie bytu Byt 110
1
1+1
Užitná plocha
Obytná plocha
39,90 m2
37,00 m2
0,00 m2
1 098 000 Kč
2
2
2
1 638 500 Kč
Byt 120
1
2+kk
55,20 m
Byt 130
1
1+kk
34,70 m2
30,00 m2
1,80 m2
1 129 800 Kč
Byt 140
1
1+kk
35,00 m2
29,80 m2
1,80 m2
1 126 600 Kč
2+kk
64,80 m
2
57,60 m
2
5,00 m
2
2 158 000 Kč
51,90 m
2
44,60 m
2
4,70 m
2
1 647 000 Kč
44,40 m
2
37,00 m
2
4,70 m
2
1 310 000 Kč
2
55,60 m
2
5,00 m
2
2 145 200 Kč
Byt 150 Byt 160 Byt 210
1 1 2
2+kk 1+1
47,30 m
Balkón Cena vč. DPH /terasa/lodžie
5,00 m
Byt 220
2
2+kk
62,90 m
Byt 230
2
1+kk
34,10 m2
30,00 m2
1,80 m2
1 178 600 Kč
Byt 240
2
1+kk
34,00 m2
29,80 m2
1,80 m2
1 172 000 Kč
2+kk
65,70 m
2
57,60 m
2
5,00 m
2
2 228 400 Kč
52,40 m
2
44,60 m
2
4,70 m
2
1 678 500 Kč
2
37,00 m
2
4,70 m
2
1 348 800 Kč
Byt 250 Byt 260
2 2
2+kk
Byt 310
3
1+1
44,70 m
Byt 320
3
2+kk
63,80 m2
55,60 m2
5,00 m2
2 207 400 Kč
Byt 330
3
1+kk
35,00 m2
30,00 m2
1,80 m2
1 212 700 Kč
1+kk
34,80 m
2
29,80 m
2
1,80 m
2
1 205 900 Kč
65,60 m
2
57,60 m
2
5,00 m
2
2 293 000 Kč
2
44,60 m
2
4,70 m
2
1 727 100 Kč
Byt 340 Byt 350
3 3
2+kk
Byt 360
3
2+kk
52,40 m
Byt 410
4
2+kk
70,70 m2
47,50 m2
20,10 m2
2 144 000 Kč
Byt 420
4
2+kk
62,40 m2
49,10 m2
9,60 m2
2 098 700 Kč
Byt 430 4 2+kk 75,70 m2 Tabulka 3 – Jednotlivé byty v budově B1
51,10 m2
20,10 m2
2 142 000 Kč
7.5.3
Propagace
Reklama projektu je sestavena ze čtyř částí: •
Pravidelné příspěvky ve Slavkovském zpravodaji.
•
Využití samotného staveniště - vystavení dvou billboardů a informační tabule.
•
Pronájem billboardů – 2 v Brně, 3 u dálnice.
•
Internetové stránky www.RezidenceAusterlitz.cz
51
7.5.4
Distribuce
Pro tento proces je přímo na stavbě zřízena kancelář, která slouží pracovníkům, kteří mají na starost prodej a případné klientské změny. Kancelář je vybavena ve standardech celého projektu. Platební kalendář byl v počátcích a v průběhu výstavby nastaven následovně: •
Záloha
150 000 Kč
•
Záloha SoSBK
zbytek do 10%
•
Dokončení vnitřních omítek
45%
•
Podpis KS
45%
7.6 Výnosy Očekávané výnosy z prodeje všech nemovitostí mají výši 163 264 639 Kč. Avšak je předpoklad, že tato částka bude o něco nižší, protože část výnosů padne na slevy. Tato problematika však bude řešena v další části práce.
7.7 Náklady Celkové plánované náklady činily 133 897 066 Kč, jejich struktura je patrná z tabulky 4. Skutečné investiční náklady však dosáhli o něco nižší hranice, a to 133 227 996 Kč. Z toho je patrné, že firma má s podobnými projekty velké zkušenosti a díky tomu jsou její odhady velmi přesné. K dosažené úspoře došlo převážně díky snížení stavebních nákladů.
Tabulka 4 – Celkové plánované náklady
52
7.8 Harmonogram V této podkapitole se seznámíme s plánovaným harmonogramem projektu a skutečným harmonogramem výstavby. 7.8.1
Plánovaný harmonogram projektu
Zde si firma stanovila hlavní milníky, kterých chtěla postupně při realizaci projektu dosáhnout. Z měsíčních kontrolních zpráv je patrné, že se jí to s menšími odchylkami dařilo. Označení milníku M1
Název milníku Reklamní tabule na stavbě
Datum uskutečnění milníku 15. 07. 2012
M2 M3 M4 M5
Vzorkovna – buňka Hrubá stavba RD včetně střechy a oken Hrubá stavba BD včetně střechy a oken Vzorový byt
30. 09. 2012 30. 12. 2012 30. 03. 2013 30. 04. 2013
M6 M7 M8 M9
Kolaudace vodoprávní Kolaudace dopravní Kolaudace IS Kolaudace domů
15. 08. 2013 15. 08. 2013 25. 09. 2013 25. 09. 2013
M10
Vyklizení staveniště
15. 10. 2013
M11
Zahájení předávání domů, bytů
30. 10. 2013
Tabulka 5 – Plánovaný harmonogram projektu 7.8.2
Harmonogram výstavby dle skutečnosti
Tento harmonogram byl sestaven na základě měsíčních zpráv a vyjadřuje postup stavebních prací v čase na jednotlivých objektech. Je z něj zřejmé, že práce postupovaly rovnoměrně na všech objektech tak, aby termín dokončení byl totožný a potřebné materiály a práce byly pro všechny objekty v určitém čase stejné.
53
Obrázek 8 – Harmonogram výstavby sestavený dle skutečnosti
8 FINANČNÍ VYHODNOCENÍ DEVELOPERSKÉHO PROJEKTU Tato kapitola se bude zabývat financováním developerského projektu. V první části je popsán reálný průběh financování a současně s tím spojený prodej nemovitostí, tedy příjem peněžních prostředků. Současný stav přinesl pár negativních zjištění. Proto jsou
54
v další části vytvořeny scénáře prodeje. V další části je průběh financování pozměněn a je zde vypočteno, jak se tyto změny promítnou do finančního vyhodnocení projektu.
8.1 Financování Rezidence Austerlitz – skutečnost Řešený developerský projekt, což obecně platí pro většinu developerských projektů, byl financován částečně vlastními a částečně cizími zdroji. Developerská společnost Kaláb BS s.r.o. před zahájením veškerých stavebních prací provedla poptávku po developerském úvěru. Tzn., že vybraným bankám předložila několikastránkový elaborát nesoucí název poptávka po developerském úvěru - viz. příloha 2, ve kterém obecně popisuje zamýšlený developerský projekt. Na základě tohoto dokumentu se banky rozhodnou, jestli a za jakých podmínek poskytnou finanční prostředky. Z předložených nabídek bank byla společností vybrána Komerční banka, která stanovila tyto podmínky: •
Úroková sazba 3,2 % p. a. z čerpané částky, 1,2 % p. a. z nečerpané částky a dobou splatnosti 24 měsíců.
•
Poskytnutí finančních prostředků až po prodeji 30 % hodnoty nemovitostí.
•
Poskytnutí finančních prostředků až po proinvestování 30 % hodnoty celkových nákladů z vlastních zdrojů.
Po splnění dvou posledních podmínek banka uvolnila finanční prostředky. Kontrolu posledního požadavku provedla kontrola výstavby projektu, kterou byla bankou vybraná soukromá firma. Tato firma pak dále prováděla každý měsíc kontrolu prostavěnosti a na základě těchto kontrol banka proplácela finanční prostředky. Výše schváleného úvěru bankou na základě hodnoty předběžných nákladů v poptávkovém dokumentu činí 113 097 066 Kč. Celkové skutečné náklady na realizaci projektu dosáhli hodnoty 133 227 996 Kč. Z toho tedy vyplývá, že část nákladů je pokryta zdroji vlastními, jak již bylo zmíněno v úvodu této kapitoly.
55
Poměr vlastních a cizích zdrojů Cizí zdroje
Vlastní zdroje
15%
85%
Graf 3 – Poměr ěr vlastních a cizích zdrojů zdroj Z grafu 3 je vidět, ět, že banka v konečném výsledku poskytla na realizaci projektu 85 % celkových potřebných řebných nákladů. náklad Ale je důležité nezapomenout na to, že i přesto p musí mít developer před řed zahájením realizace k dispozici 30 % celkových nákladů náklad z vlastních zdrojů, které musí skutečně skuteč proinvestovat, aby mu byl úvěr ěr poskytnut. 8.1.1
Průběh h finančních finanč toků v jednotlivých měsících
Na základě měsíčních ě čních kontrolních zpráv vypracovaných vypracovaných kontrolou výstavby projektu banka uvolňovala ňovala hodnotu proinvestovaných finančních finan ních prostředků. prostředků Obsahem těchto kontrol kromě jiného je hlavně: •
kontrola ontrola provedených prací s návazností na časový asový harmonogram
•
porovnání orovnání provedených prací se schváleným rozpočtem rozpočtem stavby
•
kontrola ontrola rozestavěnosti rozestav a její procentuální vyjádření
•
kontrola ontrola množství prováděných provád prací na stavběě a porovnání se soupisem přiloženým iloženým k faktuře (kontrola zjišťovacích ovacích protokolů)
•
kontrola ontrola faktur dodavatele stavby v návaznosti na rozestavěnost rozestav (provedené práce a pevně zabudované materiály) a rozpočet
56
Z výše uvedených bodů je tedy patrné, že hlavním úkolem těchto kontrol je ujistit se, že fakturované položky jsou skutečně provedeny. Aby nedošlo k situaci, že banka uvolní finanční prostředky na ve skutečnosti nezrealizovanou položku. 8.1.1.1 Období po listopad 2012 V tomto období probíhaly práce na projektu bez účasti finančních prostředků banky. Developer financoval projekt z vlastních zdrojů. Došlo k nákupu pozemku, vynaložení výdajů na projekt, část financí na marketing aj. a došlo k rozestavění většiny stavebních objektů. V této době musel investor proinvestovat z vlastních zdrojů 40 169 120 Kč. Část těchto peněz developer získá z předprodeje nemovitostí od jejich budoucích vlastníků. Peníze jsou vybírány dle platebního kalendáře, definovaném v podkapitole 7.5.4 a často v tomto období tvoří tyto finance pro developera významnou část peněžních prostředků. 8.1.1.2 Listopad 2012 Tento měsíc byl prvním, kdy došlo k revizi stavby kontrolou výstavby projektu. Jednalo se tedy o první měsíc, kdy došlo k uvolnění finančních prostředků bankou na uhrazení vystavených faktur. Ke konci měsíce listopadu již byla dokončena kanalizace. Rodinné domy již mají téměř dokončenou hrubou stavbu, včetně příček, u domů bytových je dokončeno budování pater, probíhají práce na zastřešení. Celkové vynaložené náklady k 30.11 2012 byly 33 413 710 Kč, což představuje 29,54 % z celkového rozpočtu poskytnutého bankou. Listopad 2012 Vyčerpáno za období Vyčerpáno celkem % z celkového rozpočtu Zbývá k čerpání
33 413 710 Kč 33 413 710 Kč 29,54 % 79 683 356 Kč
Tabulka 6 – Přehled o stavu čerpání úvěru listopad 2012
57
8.1.1.3 Prosinec 2012 Bytové i rodinné domy mají dokončenou hrubou stavbu, včetně vnitřních příček a okenních výplní. Na střeše objektů je namontována pojistná izolace. Zatím nedošlo k vybudování vnitřních rozvodů. Rodinné domy však mají provedeny přípojky vody a kanalizace. Za měsíc prosinec byla vyfakturována částka 8 001 521 Kč. Prosinec 2012 Vyčerpáno za období 8 001 521 Kč Vyčerpáno celkem 41 415 231 Kč % z celkového rozpočtu 36,62 % Zbývá k čerpání 71 681 835 Kč Tabulka 7 – Přehled o stavu čerpání úvěru prosinec 2012 8.1.1.4 Leden 2013 V tomto období došlo k položení tepelné izolace střech a povlakových krytin z mPVC. U bytových domů se prováděly elektroinstalační práce, vnitřní rozvody ÚT, ZTI a VZT. U rodinných domů se realizovaly vnitřní rozvody elektřiny. Došlo také ke zkolaudování vodovodního řadu na ulici Slovákova. Celková fakturovaná částka v prvním měsíci roku 2013 byla 2 713 983 Kč. Leden 2013 Vyčerpáno za období 2 713 983 Kč Vyčerpáno celkem 44 129 214 Kč % z celkového rozpočtu 39,02 % Zbývá k čerpání 68 967 852 Kč Tabulka 8 – Přehled o stavu čerpání úvěru leden 2013 8.1.1.5 Únor 2013 Probíhalo dokončování prací z minulého období, v bytových domech pokračovalo budování vnitřních rozvodů ÚT, ZTI a VZT, započaly práce na vnitřních omítkách a byly prováděny dílčí tlakové zkoušky ZTI a ÚT. Dále započala montáž tepelné izolace. U rodinných domů se realizovaly ZTI, byly částečně provedeny tlakové zkoušky
58
vnitřních vodovodů, vnitřní omítky, penetrace a izolace podlah. Částka uvedená na faktuře v únoru 2013 byla 7 377 450 Kč. Únor 2013 Vyčerpáno za období 7 377 450 Kč Vyčerpáno celkem 51 506 664 Kč % z celkového rozpočtu 45,54 % Zbývá k čerpání 61 590 402 Kč Tabulka 9 – Přehled o stavu čerpání úvěru únor 2013 8.1.1.6 Březen 2013 Realizovalo se venkovní zateplení bytového domu A1 a připravovalo se zateplování bytového domu B1. Rodinné domy, stejně jako bytové, byly postupně zateplovány. Došlo k dosažení důležitého milníku - dokončení vzorového bytu v bytovém domě B1. Březen 2013 Vyčerpáno za období 6 196 225 Kč Vyčerpáno celkem 57 702 889 Kč % z celkového rozpočtu 51,02 % Zbývá k čerpání 55 394 177 Kč Tabulka 10 – Přehled o stavu čerpání úvěru březen 2013 8.1.1.7 Duben 2013 Na všech objektech stále probíhala montáž vnějšího zateplení. U bytových domů už započaly práce na vnějších omítkách. U rodinných domů byly prováděny keramické obklady a pokládky finálních vrstev podlah. Duben 2013 Vyčerpáno za období 10 754 304 Kč Vyčerpáno celkem 68 457 193 Kč % z celkového rozpočtu 60,53 % Zbývá k čerpání 44 639 873 Kč Tabulka 11 – Přehled o stavu čerpání úvěru duben 2013
59
8.1.1.8 Květen 2013 Na bytových domech byly dokončovány veškeré předchozí práce a započala montáž vnitřních obkladů a dlažeb, a také provádění vnitřních maleb. U rodinných domů se instalovaly radiátory ÚT a probíhala montáž dřevěných obkladů. V celém areálu probíhaly práce na komunikacích, převážně osazování obrubníků a betonových dlažeb. Květen 2013 Vyčerpáno za období 10 079 340 Kč Vyčerpáno celkem 78 536 533 Kč % z celkového rozpočtu 69,44 % Zbývá k čerpání 34 560 533 Kč Tabulka 12 – Přehled o stavu čerpání úvěru květen 2013 8.1.1.9 Červen 2013 U obvodových stěn bytových domů je dokončena montáž kompletních zateplovacích systémů. Probíhala montáž zábradlí na terasách a schodištích, kompletace sociálního zařízení, osazování dveřních zárubní a dveřních křídel. U rodinných domů se dokončovaly exteriérové modřínové obklady a klempířské prvky fasád. Je dokončována montáž venkovních energetických sloupků a komunikace u vstupů do objektů, včetně garážových příjezdů. Jsou prováděny terénní úpravy mezi objekty a montováno oplocení. Červen 2013 Vyčerpáno za období 10 014 565 Kč Vyčerpáno celkem 88 551 098 Kč % z celkového rozpočtu 78,30 % Zbývá k čerpání 24 545 968 Kč Tabulka 13 – Přehled o stavu čerpání úvěru červen 2013 8.1.1.10 Červenec 2013 Část bytů v bytových domech byla stavebně dokončena, probíhalo odstranění vad a nedodělků. U zbývajících se kompletovaly koncové prvky, vnitřní dveře a pokládaly se
60
čisté podlahy. Ve veřejných prostorách probíhaly práce přidružené stavební výroby. V rodinných domech probíhala pokládka čistých podlah z PVC lamel, osazovali se dubové stupně, madla a zábradlí interiérových schodišť. V areálu bylo osazeno svislé dopravní značení. Červenec 2013 Vyčerpáno za období Vyčerpáno celkem % z celkového rozpočtu Zbývá k čerpání
12 875 024 Kč 101 426 122 Kč 89,68 % 11 670 944 Kč
Tabulka 14 – Přehled o stavu čerpání úvěru červenec 2013 8.1.1.11 Srpen 2013 Bytové i rodinné domy jsou prakticky dokončené. Aktuálně probíhají soupisy a následně odstraňování vad a nedodělků. Přístupové komunikace a terénní úpravy okolo objektů jsou hotové. Za tento časový úsek byla vyfakturována částka 9 443 862 Kč, což představuje 98,02 % z celkového rozpočtu schváleného bankou. Poněvadž se jedná o závěrečný měsíc, bude tato částka využita na zádržné, které dle smlouvy o dílo představuje až 10 % smluvené částky tedy až 11 309 707 Kč. Z toho tedy vyplývá, že za měsíc srpen 2013 nebude čerpáno z poskytnutého úvěru.
Srpen 2013 Fakturováno za období Vyčerpáno za období Vyčerpáno celkem % z celkového rozpočtu Zbývá k čerpání
9 443 862 Kč 0 Kč 101 426 122 Kč 89,68 % 11 670 944 Kč
Tabulka 15 – Přehled o stavu čerpání úvěru srpen 2013 Celková částka poskytnutá bankou tedy byla 101 426 122 Kč, to je tedy hodnota poskytnutého developerského úvěru. Již započal prodej nemovitostí, tím dojde k doplacení financí ze stran kupujících, developer již další cizí zdroje nebude potřebovat a zbytek nákladů v dalších obdobích doplatí z vlastních zdrojů. Navíc developer už
61
velkou část úvěru splácel v průběhu výstavby. Tato problematika je řešena v další části práce. 8.1.2
Popis nastalé situace financování
Situace se vztahuje ke konci měsíce listopad 2013, kdy developer splatil celý úvěr, což se stalo 13 měsíců před jeho splatností. Má tedy splacený celý úvěr, díky tomu snížil náklady na tento úvěr, dosáhl úspory na úrocích. Aktuálně má k tomuto datu prodáno 45 % částky všech nemovitostí, což představuje částku 89 591 939 Kč. Ovšem nastal ten problém, že mu začaly nabíhat provozní a finanční náklady. •
Provozní náklady: U provozních nákladů se jedná o náklady na temperaci, pojištění atd., které se odhadují na cca 400 000 Kč/rok. Tyto náklady by však vznikly bez závislosti na doplacení úvěru.
•
Finanční náklady: Pak je tu však druhá, mnohem významnější část nákladů, a to náklady finanční. Jedná se o náklady na profinancování neprodaných nemovitostí. Protože při nastalé situaci, že je splacený úvěr, jsou neprodané jednotky vlastně financované vlastním kapitálem. Pokud tyto náklady oceníme hodnotou 15 % za rok z neprodané části, což je číslo blízké hodnotě ROE (rentabilita vlastního kapitálu) firmy, dostáváme se k hodnotám v milionech korun. Z toho tedy jednoznačně vyplývá, že je nutné, co nejdříve zbylé jednotky prodat i za cenu slevování z původních cen. Peníze z prodeje umožní developerovi realizovat další investice.
8.1.3
Shrnutí skutečného financování
Při sumarizaci celé situace tedy máme vybudován developerský projekt, na ten byl poskytnut developerský úvěr, který se podařilo splatit 13 měsíců před splatností. Zbývá prodat 55 % nemovitostí a na této neprodané části nám nabíhají vysoké provozní a finanční náklady. Nyní je tedy důležité, pro vyhodnocení projektu, doprodání jeho zbylé části. V další části je tedy predikován další vývoj prodeje a s ním spojené změny na růstu zmiňovaných nákladů.
62
8.2 Scénáře dalšího prodeje a jejich dopad na finanční vyhodnocení projektu Zde je nastíněn vývoj dalšího prodeje nemovitostí a je zde vypočteno, jaký to bude mít vliv na posouzení projektu z finančního hlediska. Jsou zde navrženy tři scénáře (optimistický, realistický a pesimistický), kde v každém z nich je uvažováno s jinými podmínkami za jakých dojde k prodeji. Pro účely vytvoření scénářů, je zbývající neprodaná část nemovitostí přepočtena na normojednotku. Tím je myšleno, že zbývající část z celkových výnosů je podělena počtem neprodaných nemovitostí. Neprodaná část činí celkem 73 672 700 Kč, a tuto částku tvoří 24 nemovitostí. Při podělení těchto dvou položek se tedy dostaneme k hodnotě 3 069 696 Kč za normojednotku. 8.2.1
Realistický scénář
Realistický scénář, který je tedy chápán jako nejpravděpodobnější varianta, předpokládá tu skutečnost, že dojde k prodeji všech nemovitostí do konce srpna 2014 až s 3 % slevou. Sleva bude narůstat v závislosti na čase. Celkové výnosy při aplikaci realistického scénáře vyjadřuje tabulka 16.
Období Počet prodaných NJ
2013 Do Prosince
Leden
-
4
Únor
2014 BřezenDuben
KvětenČerven
ČervenecSrpen
3
6
9
2
Výnos před slevou v Kč 12 278 783 9 209 088 18 418 175 27 627 263 Sleva v % 0,00% 0,50% 1,00% 2,00% Výnos za období v Kč 89 591 939 12 278 783 9 163 042 18 233 993 27 074 717 Celkový výnos 162 297 685 Kč
6 139 392 3,00% 5 955 210
Tabulka 16 – Výnosy z prodeje při uskutečnění realistického scénáře Vliv prodeje jednotek na vývoj nákladů je zobrazen v tabulce 17. Výpočet provozních nákladů je zpracován tak, že částka 400 000 Kč/rok je rozdělena mezi zbývající normojednotky a přepočtena na měsíce. Tzn., že náklady na jednu normojednotku na jeden měsíc mají hodnotu cca 1389 Kč. Vyjádření finančních nákladů vychází
63
z výpočtu 15 % z průměrné hodnoty neprodaného majetku za rok, kdy v měsících září až prosinec je hodnota neprodané části nula. 2014 Období 20
BřezenDuben 17
KvětenČerven 11
4
3
6
-
20
17
-
1 389 Kč
1 389 Kč
-
27 780 Kč
23 613 Kč
-
12 278 783
73 672 700 73 672 700
Na počátku
Leden
Únor
Počet NJ
24
24
Počet prodaných NJ Zbývá NJ
-
PN na jednu NJ/měsíc Provozní náklady Celkové PN Prodáno v Kč Neprodaná část v Kč Zbývá prodat v Kč
Červenec
Srpen
2
1
ZáříProsinec 0
9
1
1
0
11
2
1
0
0
2 778 Kč
2 778 Kč
1 389 Kč
1 389 Kč
0
1 389 Kč
0 Kč
0 Kč
9 209 088
30 558 Kč 5 556 Kč 88 896 Kč 18 418 175 27 627 263
3 069 696 3 069 696
0
73 672 700
61 393 917
52 184 829
33 766 654
6 139 392 3 069 696
0
61 393 917
52 184 829
33 766 654
6 139 392
3 069 696
0
Průměrná hodnota neprodané části Celkové FN (15%)
0
16 371 711 Kč 2 455 757 Kč
CELKOVÉ NÁKLADY
2 544 653 Kč
Tabulka 17 – Náklady vznikající na neprodané části při realistickém scénáři Suma provozních a finančních nákladů při naplnění realistického scénáře činí 2 544 653 Kč. Po odečtení sumy těchto nákladů od celkových výnosů dojde ke snížení výnosů na částku 159 753 032 Kč. 8.2.2
Optimistický scénář
V optimistickém scénáři se uvažuje, že dojde k prodeji všech nemovitostí do června roku 2014 za udržení aktuálních cen. Výpočet takovýchto výnosů je vytvořen v tabulce 18.
Období Počet prodaných NJ Výnos za období v Kč Celkový výnos
2013 do Prosince 89 591 939
Leden 4 12 278 783
2014 Únor Březen-Duben 4 6 12 278 783 18 418 175 163 264 639 Kč
Květen 6 18 418 175
Tabulka 18 – Výnosy z prodeje při uskutečnění optimistického scénáře
64
Červen 4 12 278 783
Náklady vznikající při aplikaci pesimistického scénáře jsou vypočteny v tabulce 19. Postup výpočtu je stejný, jako postup popsaný u scénáře předchozího.
Období Počet NJ Počet prodaných NJ Zbývá NJ PN na jednu NJ/měsíc Provozní náklady Celkové PN Prodáno v Kč Neprodaná část v Kč Zbývá prodat v Kč Průměrná hodnota neprodané části Celkové FN (15%)
Na počátku
Leden
Únor
24
24
20
2014 BřezenDuben 16
-
4
4
6
6
4
0
-
20
16
10
4
0
0
-
1 389 Kč
1 389 Kč
2 778 Kč
1 389 Kč
1 389 Kč
1 389 Kč
-
27 780 Kč
22 224 Kč
-
Květen
Červen
10
4
Červenec -Prosinec 0
5 556 Kč
0 Kč
0 Kč
12 278 783
27 780 Kč 83 340 Kč 12 278 783 18 418 175
18 418 175
12 278 783
0
73 672 700
73 672 700
61 393 917
49 115 133
30 696 958
12 278 783
0
73 672 700
61 393 917
49 115 133
30 696 958
12 278 783
0
0
15 384 479 Kč 2 302 272 Kč
CELKOVÉ NÁKLADY
2 385 612 Kč
Tabulka 19 – Náklady vznikající na neprodané části při optimistickém scénáři Součet provozních a finančních nákladů při uskutečnění optimistického scénáře je 2 385 612 Kč. Po odečtení těchto nákladů od celkových výnosů dojde ke snížení výnosů na částku 160 879 027 Kč. 8.2.3
Pesimistický scénář
Pokud by došlo k naplnění pesimistického scénáře, znamenalo by to, že dojde k prodeji všech nemovitostí se slevou až 4 % do dubna roku 2015. Výsledek takového průběhu je v tabulce 20.
65
2013 do Prosince
Období Počet prodaných NJ Výnos před slevou v Kč Sleva v % Výnos za období v Kč
Období
2014 Leden
Únor
Březen
Duben
Květen
Červen
Červenec
-
1
2
0
2
2
2
2
-
3 069 696
6 139 392
0
89 591 939
0,00%
0,50%
1,00%
3 069 696
6 108 695
0
Srpen
2014 Říjen
Září
6 139 392 6 139 392 6 139 392 6 139 392 2,00%
3,00%
3,00%
3,00%
6 016 604 5 955 210 5 955 210 5 955 210
2015 Listopad
Prosinec
Leden
Únor
Březen
Duben
0
2
2
2
1
1
Počet 3 0 2 prodaných NJ Výnos před 9 209 088 0 6 139 392 slevou v Kč Sleva v % 3,00% 3,00% 3,00% Výnos za 8 932 815 0 5 955 210 období v Kč Celkový výnos
0
6 139 392 6 139 392 6 139 392 3 069 696 3 069 696
3,00%
3,00%
0
4,00%
4,00%
4,00%
4,00%
5 955 210 5 893 816 5 893 816 2 946 908 2 946 908 161 177 246 Kč
Tabulka 20 – Výnosy z prodeje při uskutečnění pesimistického scénáře V následující tabulce 21 je vypočtena suma nákladů vznikající při pesimistickém scénáři. Postup výpočtu je totožný s postupem výpočtu u předchozích scénářů.
Období Počet NJ Počet prodaných NJ Zbývá NJ PN na jednu NJ/měsíc Provozní náklady Celkové PN Prodáno v Kč Neprodaná část v Kč zbývá prodat v Kč
na počátku 24
Leden 24
Únor 23
2014 Březen 21
Duben 21
Květen 19
Červen 17
-
1
2
0
2
2
2
-
23
21
21
19
17
15
-
1 389 Kč
1 389 Kč
1 389 Kč
1 389 Kč
1 389 Kč
1 389 Kč
-
31 947 Kč
29 169 Kč
29 169 Kč
26 391 Kč
23 613 Kč
20 835 Kč
-
3 069 696
6 139 392
0
6 139 392
6 139 392
6 139 392
73 672 700
73 672 700
70 603 004
64 463 613
64 463 613
58 324 221
52 184 829
73 672 700
70 603 004
64 463 613
64 463 613
58 324 221
52 184 829
46 045 438
Období Počet NJ Počet prodaných NJ
2014 Červenec 15
Srpen 13
Září 10
Říjen 10
Listopad 8
Prosinec 8
2
3
0
2
0
2
66
Zbývá NJ PN na jednu NJ/měsíc Provozní náklady Celkové PN Prodáno v Kč Neprodaná část v Kč Zbývá prodat v Kč Průměrná hodnota neprodané části
13
10
10
8
8
6
1 389 Kč
1 389 Kč
1 389 Kč
1 389 Kč
1 389 Kč
1 389 Kč
18 057 Kč
13 890 Kč
13 890 Kč
11 112 Kč
11 112 Kč
8 334 Kč
6 139 392
9 209 088
0
6 139 392
0
6 139 392
46 045 438
39 906 046
30 696 958
30 696 958
24 557 567
24 557 567
39 906 046
30 696 958
30 696 958
24 557 567
24 557 567
18 418 175
43 743 166 Kč
Období
2015
Počet NJ
Leden 6
Únor 4
Březen 2
Duben 1
Počet prodaných NJ
2
2
1
1
Zbývá NJ
4
2
1
0
PN na jednu NJ/měsíc
1 389 Kč
1 389 Kč
1 389 Kč
1 389 Kč
5 556 Kč 6 139 392
2 778 Kč 1 389 Kč 247 242 Kč 6 139 392 3 069 696
3 069 696
18 418 175
12 278 783
6 139 392
3 069 696
12 278 783
6 139 392
3 069 696
0
Provozní náklady Celkové PN Prodáno v Kč Neprodaná část v Kč Zbývá prodat v Kč Průměrná hodnota neprodané části Celkové FN (15%)
0 Kč
1 790 656 Kč 6 830 073 Kč
CELKOVÉ NÁKLADY
7 077 315 Kč
Tabulka 21 – Náklady vznikající na neprodané části při pesimistickém scénáři Náklady u pesimistického scénáře jsou již velmi vysoké a jedná se o částku 7 077 315 Kč. Po odečtení od celkových výnosů z prodeje dojde k poklesu na částku 154 099 931 Kč. 8.2.4
Finanční vyhodnocení při uskutečnění scénářů
V této kapitole dojde ke shrnutí všech výnosů a nákladů řešených v předešlých kapitolách, plus jsou zde dopočteny náklady na úvěr (úroky). Po odečtení všech výnosů a nákladů bude dosaženo čísel, jež představují předpokládaný zisk z investice.
67
8.2.4.1 Náklady na úvěr Podklady pro splácení úvěru nebyly poskytnuty, a tak je jeho průběh předpokládán. Výpočet uvažuje měsíční splátku 1/24 přislíbeného úvěru s připočtením úroku za toto období. Úrok je počítán 0,267 % p. m. z čerpané částky a 0,1 % p. m. z nečerpané částky. Splácení úvěru je ukončeno v měsíci listopadu 2013, tato skutečnost vychází z informací od developera a ve výpočtu je to vyřešeno jednorázovým doplatkem. Výpočet splácení úvěru a s tím spojených nákladových položek (úroků), je proveden v tabulce 22. Rok
2012
2013
Měsíc
Listopad
Prosinec
Leden
Únor
Březen
Duben
Květen
Čerpaná částka Čerpaná částka celkem Nečerpaná částka
33 413 710
8 001 521
2 713 983
7 377 450
6 196 225
10 754 304
10 079 340
33 413 710
41 415 231
39 416 836
42 081 909
43 565 756
49 607 682
54 974 644
79 683 356
71 681 835
64 255 474
56 878 024
50 681 799
39 927 495
29 848 155
Splátka Úrok z čerpané částky 0,267 % Úrok z nečerpané částky 0,1 % Zbývá splatit
-
4 712 378
4 712 378
4 712 378
4 712 378
4 712 378
4 712 378
-
110 441
105 112
112 218
116 175
132 287
146 599
-
71 682
64 255
56 878
50 682
39 927
29 848
113 097 066
108 384 688
103 672 311
98 959 933
94 247 555
89 535 177
84 822 800
Rok
2013
Měsíc
Červen
Červenec
Srpen
Září
Říjen
Listopad
Čerpaná částka Čerpaná částka celkem Nečerpaná částka
10 014 565
12 875 024
0
0
0
0
60 276 832
68 439 478
63 727 100
59 014 722
54 302 345
49 589 967
19 833 590
11 670 944
11 670 944
11 670 944
11 670 944
11 670 944
Splátka Úrok z čerpané částky Úrok z nečerpané částky Zbývá splatit Celkový úvěrový náklad
4 712 378
4 712 378
4 712 378
4 712 378
4 712 378
49 589 967
160 738
182 505
169 939
157 373
144 806
132 240
19 834
11 671
11 671
11 671
11 671
11 671
80 110 422
75 398 044
70 685 666
65 973 289
61 260 911
0
2 061 894 Kč
Tabulka 22 – Výpočet nákladů na úvěr (úroků) Celkové náklady na úvěr, tedy celková částka zaplacená na úrocích činí 2 061 894 Kč.
68
8.2.4.2 Vyhodnocení scénářů Výpočet úvěru, který je pro všechny scénáře totožný, byl pro závěrečné vyhodnocení poslední potřebnou informací. Následující tabulka 23 udává předpokládaný zisk z prodeje nemovitostí po odečtení veškerých nákladů. Scénáře Realistický Optimistický Pesimistický Výnosy 162 297 685 Kč 163 264 639 Kč 161 177 246 Kč Investiční náklady 133 227 996 Kč 133 227 996 Kč 133 227 996 Kč Provozní náklady 88 896 Kč 83 340 Kč 247 242 Kč Finanční náklady 2 455 757 Kč 2 302 272 Kč 6 830 073 Kč Náklady na úvěr 2 061 894 Kč 2 061 894 Kč 2 061 894 Kč Zisk z prodeje 24 463 142 Kč 25 589 137 Kč 18 810 041 Kč Tabulka 23 – Zisk z prodeje všech nemovitostí u jednotlivých scénářů Z tabulky 23 je jednoznačně vidět, že je velmi důležité v současné situaci co nejdříve všechny nemovitosti prodat. Rozdíl mezi pesimistickým scénářem a dvěma zbývajícími je propastný, tím je i výše finanční ztráty při jeho realizaci velmi významná. Avšak není nereálné, že pesimistický scénář skutečně nastane, alespoň v nějaké blízké podobě. Proto je další část práce věnována situaci, kdy by nedošlo k předčasnému splacení úvěru, a tím snížení finančních nákladů.
8.3 Finanční vyhodnocení při dodržení smluvené doby splácení úvěru Rezidence Austerlitz V této variantě (označeno jako varianta X) je uvažováno se skutečností, že poskytnutý developerský úvěr bude splácen po celou smluvenou dobu splácení, což je 24 měsíců. Tím dojde ke snížení finančních nákladů, protože neprodaná část projektu nebude okamžitě financována vlastním kapitálem. Jak již totiž víme z předchozích propočtů, toto financování je pro developera velmi nákladné. Další vstupní hodnoty, jako scénáře prodeje a provozní náklady, jsou totožné s hodnotami použitými při vyhodnocování skutečnosti. Výpočet úvěru je přepočten na dobu splácení úvěru 24 měsíců, tato změna se promítne zvýšením nákladů na úvěr, protože dojde k růstu hodnoty zaplacených úroků.
69
8.3.1
Realistický scénář – varianta X
Hodnota výnosu z prodeje nemovitostí činí 162 297 685 Kč a je vyjádřena v tabulce 16. Postup výpočtu se všemi hodnotami je popsán při výpočtu realistického scénáře v bodě 8.2.1. V následující tabulce 24 jsou propočítány náklady vznikající na neprodané části. Provozní náklady jsou zachovány, u finančních nákladů došlo ke změně. Výpočet je proveden tak, že je vyčíslen rozdíl mezi hodnotou neprodané části projektu a výší úvěru v jednotlivých měsících. Pokud je tato hodnota kladná, tak je to částka, která představuje měsíční náklad. Pokud je záporná, tak je tato částka zapsána jako nula. Následně se provede aritmetický průměr jednotlivých měsíců a tento průměr se vynásobí 15 % (hodnota ROE podniku). Tímto výpočtem získáme finanční náklad za hodnocené období.
na počátku
Leden
Únor
Počet NJ
24
24
20
2014 BřezenDuben 17
Počet prodaných NJ Zbývá NJ
-
4
3
6
-
20
17
1 389 Kč
1 389 Kč
27 780 Kč
23 613 Kč
Období
PN na jednu NJ/měsíc Provozní náklady Celkové PN Prodáno v Kč Neprodaná část v 73 672 700 Kč Zbývá prodat v 73 672 700 Kč Nesplacená hodnota úvěru v Kč Rozdíl hodnot: zbývá prodat a nesplacený úvěr (jen +) v Kč
KvětenČerven 11
ZáříProsinec
Červenec
Srpen
2
1
9
1
1
0
11
2
1
0
0
2 778 Kč
2 778 Kč
1 389 Kč
1 389 Kč
0 Kč
30 558 Kč 5 556 Kč 1 389 Kč 88 896 Kč 12 278 783 9 209 088 18 418 175 27 627 263 3 069 696
0 Kč
0 Kč
3 069 696
0
73 672 700 61 393 917 52 184 829 33 766 654 6 139 392
3 069 696
0
0
0
61 393 917 52 184 829 33 766 654 6 139 392
3 069 696
47 123 778 42 411 400 35 342 833 25 918 078 18 849 511 14 137 133
0
14 270 139 9 773 429
0
0
Průměrná hodnota neprodané části Celkové FN (15%)
0
0
0
2 003 631 Kč 300 545 Kč
CELKOVÉ NÁKLADY
389 441 Kč
Tabulka 24 – Náklady vznikající na neprodané části při realistickém scénáři – varianty X
70
Náklady při uskutečnění realistického scénáře a dodržení doby splácení úvěru činí 389 441 Kč. Po odečtení celkových nákladů od hodnoty výnosů dospějeme k částce 161 908 244 Kč. V závěrečném porovnání bude patrné velmi příznivé navýšení této částky oproti skutečnosti. 8.3.2
Optimistický scénář – varianta X
Výše výnosů u této varianty je rovna výnosům v tabulce 18 a činí 163 264 639 Kč. Postup výpočtu nákladů je totožný s postupem popsaným v předchozím bodě 8.3.1. Jak je vidět v tabulce 25, tak hodnota neprodaných nemovitostí je vyšší, než nesplacená hodnota úvěru jen ve dvou měsících, stejně jako v bodě 8.3.1. Tato skutečnost má pozitivní vliv na celkovou výši nákladů.
na počátku
Leden
Únor
Počet NJ
24
24
20
2014 BřezenDuben 16
Počet prodaných NJ Zbývá NJ
-
4
4
6
6
4
0
-
20
16
10
4
0
0
PN na jednu NJ/měsíc Provozní náklady Celkové PN Prodáno v Kč Neprodaná část v Kč Zbývá prodat v Kč Nesplacená hodnota úvěru v Kč Rozdíl hodnot: zbývá prodat a nesplacený úvěr (jen +) v Kč
-
1 389 Kč
1 389 Kč
2 778 Kč
1 389 Kč
1 389 Kč
1 389 Kč
-
27 780 Kč
22 224 Kč
-
Období
Květen
Červen
10
4
ČervenecProsinec 0
5 556 Kč
0 Kč
0 Kč
12 278 783
27 780 Kč 83 340 Kč 12 278 783 18 418 175
18 418 175
12 278 783
0
73 672 700
73 672 700
61 393 917
49 115 133
30 696 958
12 278 783
0
73 672 700
61 393 917
49 115 133
30 696 958
12 278 783
0
0
47 123 778
42 411 400
35 342 833
28 274 267
23 561 889
0
14 270 139
6 703 734
0
0
0
0
Průměrná hodnota neprodané části Celkové FN (15%)
1 747 823 Kč 262 173 Kč
CELKOVÉ NÁKLADY
345 513 Kč
Tabulka 25 – Náklady vznikající na neprodané části při optimistickém scénáři varianty X
71
Součet provozních a finančních nákladů při realizaci optimistického scénáře varianty X dělá částku 345 513 Kč. Pokud odečteme tuto částku od očekávaných výnosů, dostaneme se na částku 162 919 126 Kč. 8.3.3
Pesimistický scénář – varianta X
Hodnota výnosů plynoucích z prodeje projektu je již vyčíslena v tabulce 20 a jedná se o částku 161 177 246 Kč. Postup výpočtu nákladů je totožný jako u předchozích scénářů a jeho bližší popis je definován v bodě 8.3.1. Z tabulky 26 je zřejmé, že ani v jednom z měsíců nedojde k situaci, že výše nesplaceného úvěru je vyšší, než hodnota neprodané části nemovitostí. I přesto však je přínosné dodržení smluvené doby splácení úvěru, protože dojde ke snížení finančních nákladů.
Období Počet NJ Počet prodaných NJ Zbývá NJ PN na jednu NJ/měsíc Provozní náklady Celkové PN Prodáno v Kč Neprodaná část v Kč Zbývá prodat v Kč Nesplacená hodnota úvěru v Kč Rozdíl hodnot: zbývá prodat a nesplacený úvěr (jen +) v Kč
na počátku 24
Leden 24
Únor 23
2014 Březen 21
Duben 21
Květen 19
Červen 17
-
1
2
0
2
2
2
-
23
21
21
19
17
15
-
1 389 Kč
1 389 Kč
1 389 Kč
1 389 Kč
1 389 Kč
1 389 Kč
-
31 947 Kč
29 169 Kč
29 169 Kč
26 391 Kč
23 613 Kč
20 835 Kč
-
3 069 696
6 139 392
0
6 139 392
6 139 392
6 139 392
73 672 700
73 672 700
70 603 004
64 463 613
64 463 613
58 324 221
52 184 829
73 672 700
70 603 004
64 463 613
64 463 613
58 324 221
52 184 829
46 045 438
47 123 778
42 411 400
37 699 022
32 986 644
28 274 267
23 561 889
23 479 227
22 052 213
26 764 591
25 337 577
23 910 563
22 483 549
Období Počet NJ Počet prodaných NJ Zbývá NJ PN na jednu NJ/měsíc Provozní náklady Celkové PN
2014 Červenec 15
Srpen 13
Září 10
Říjen 10
Listopad 8
Prosinec 8
2
3
0
2
0
2
13
10
10
8
8
6
1 389 Kč
1 389 Kč
1 389 Kč
1 389 Kč
1 389 Kč
1 389 Kč
18 057 Kč
13 890 Kč
13 890 Kč
11 112 Kč
11 112 Kč
8 334 Kč
72
Prodáno v Kč Neprodaná část v Kč Zbývá prodat v Kč Nesplacená hodnota úvěru v Kč Rozdíl hodnot: zbývá prodat a nesplacený úvěr (jen +) v Kč
6 139 392
9 209 088
0
6 139 392
0
6 139 392
46 045 438
39 906 046
30 696 958
30 696 958
24 557 567
24 557 567
39 906 046
30 696 958
30 696 958
24 557 567
24 557 567
18 418 175
18 849 511
14 137 133
0
0
0
0
21 056 535
16 559 825
30 696 958
24 557 567
24 557 567
18 418 175
Průměrná hodnota neprodané části
23 322 862 Kč
Období
2015
Počet NJ
Leden 6
Únor 4
Březen 2
Duben 1
Počet prodaných NJ
2
2
1
1
2
1
0
1 389 Kč
1 389 Kč
1 389 Kč
Zbývá NJ 4 PN na jednu 1 389 Kč NJ/měsíc Provozní náklady 5 556 Kč Celkové PN Prodáno v Kč 6 139 392 Neprodaná část v 18 418 175 Kč Zbývá prodat v Kč 12 278 783 Nesplacená hod0 nota úvěru v Kč Rozdíl hodnot: zbývá prodat a 12 278 783 nesplacený úvěr (jen +) v Kč Průměrná hodnota neprodané části Celkové FN (15%)
2 778 Kč 1 389 Kč 247 242 Kč 6 139 392 3 069 696
0 Kč 3 069 696
12 278 783
6 139 392
3 069 696
6 139 392
3 069 696
0
0
0
0
6 139 392
3 069 696
0
1 790 656 Kč 3 767 028 Kč
CELKOVÉ NÁKLADY
4 014 270 Kč
Tabulka 26 – Náklady vznikající na neprodané části při pesimistickém scénáři varianty X Suma provozních a finančních nákladů při realizaci pesimistického scénáře v této variantě představuje částku 4 014 270 Kč. Tato částka je stále dosti vysoká a finanční ztráta, kterou částka přestavuje, je pro developera významná. Je to způsobeno hlavně tím, že tento scénář je nastaven tak, že velká část nemovitostí bude prodána v časovém
73
horizontu delším, než je smluvená doba splácení úvěru. Po odečtení očekávaných výnosů a celkových nákladů nám vyjde částka 157 162 976 Kč. 8.3.4
Finanční vyhodnocení při uskutečnění scénářů – varianta X
V této části dojde k výpočtu úvěrového kalendáře při dodržení dvouleté doby splácení, a tím zjištění nákladů za úvěr. Ve druhém bodě dojde k součtu veškerých nákladů, jejich odečtení od očekávaných výnosů, a z toho u jednotlivých scénářů k vyjádření zisků. 8.3.4.1 Náklady na úvěr – varianta X Podklady pro splácení úvěru nebyly poskytnuty, a tak je jeho průběh předpokládán. Výpočet uvažuje měsíční splátku 1/24 přislíbeného úvěru s připočtením úroku za toto období. Úrok je počítán 0,267 % p. m. z čerpané částky a 0,1 % p. m. z nečerpané částky. Splácení úvěru je ukončeno v měsíci září 2014, což není celých 24 měsíců. To je zapříčiněno tím, že úvěrová částka nebyla využita celá a tím došlo k rychlejšímu splacení. Jak je vidět v tabulce 27, tak ono doplacení úvěru v měsíci září 2014 již bylo uskutečněno částkou nižší, než byla pravidelná měsíční splátka. Rok
2012
2013
Měsíc
Listopad
Prosinec
Leden
Únor
Březen
Duben
Květen
Čerpaná částka Čerpaná částka celkem Nečerpaná částka
33 413 710
8 001 521
2 713 983
7 377 450
6 196 225
10 754 304
10 079 340
33 413 710
41 415 231
39 416 836
42 081 909 43 565 756 49 607 682
54 974 644
79 683 356
71 681 835
64 255 474
56 878 024 50 681 799 39 927 495
29 848 155
Splátka Úrok z čerpané částky Úrok z nečerpané částky Zbývá splatit
-
4 712 378
4 712 378
4 712 378
4 712 378
4 712 378
4 712 378
-
110 441
105 112
112 218
116 175
132 287
146 599
-
71 682
64 255
56 878
50 682
39 927
29 848
113 097 066
108 384 688 103 672 311 98 959 933 94 247 555 89 535 177
74
84 822 800
Rok
2013
Měsíc
Červen
Červenec
Srpen
Září
Říjen
Listopad
Prosinec
Čerpaná částka Čerpaná částka celkem Nečerpaná částka
10 014 565
12 875 024
0
0
0
0
0
60 276 832
68 439 478
63 727 100
59 014 722
54 302 345
49 589 967
44 877 589
19 833 590
11 670 944
11 670 944
11 670 944
11 670 944
11 670 944
11 670 944
Splátka Úrok z čerpané částky Úrok z nečerpané částky Zbývá splatit
4 712 378
4 712 378
4 712 378
4 712 378
4 712 378
4 712 378
4 712 378
160 738
182 505
169 939
157 373
144 806
132 240
119 674
19 834
11 671
11 671
11 671
11 671
11 671
11 671
80 110 422
75 398 044
70 685 666
65 973 289
61 260 911
56 548 533
51 836 155
Rok
2014
Měsíc
Leden
Únor
Březen
Duben
Květen
Červen
Červenec
Čerpaná částka Čerpaná částka celkem Nečerpaná částka Splátka Úrok z čerpané částky Úrok z nečerpané částky Zbývá splatit
0
0
0
0
0
0
0
40 165 211
35 452 834
30 740 456
26 028 078
21 315 700
16 603 323
11 890 945
11 670 944
11 670 944
11 670 944
11 670 944
11 670 944
11 670 944
11 670 944
4 712 378
4 712 378
4 712 378
4 712 378
4 712 378
4 712 378
4 712 378
107 107
94 541
81 975
69 408
56 842
44 276
31 709
11 671
11 671
11 671
11 671
11 671
11 671
11 671
47 123 778
42 411 400
37 699 022
32 986 644
28 274 267
23 561 889
18 849 511
Rok
2014
Měsíc
Srpen
Září
Říjen
Listopad
Čerpaná částka Čerpaná částka celkem Nečerpaná částka
0
0
0
0
7 178 567
2 466 189
0
0
11 670 944
11 670 944
0
0
4 712 378
2 466 189
0
0
19 143
6 577
0
0
11 671
11 671
0
0
14 137 133
0
0
0
Splátka Úrok z čerpané částky Úrok z nečerpané částky Zbývá splatit Celkový úvěrový náklad
2 809 854 Kč
Tabulka 27 - Výpočet nákladů na úvěr (úroků) – varianta X Výsledná hodnota veškerých úroků, kterou developer zaplatí při dodržení splátkového kalendáře úvěru, se zastaví na částce 2 809 854 Kč.
75
8.3.4.2 Vyhodnocení scénářů – varianta X Po odečtení veškerých nákladů od očekávaných výnosů dostaneme celkový finanční zisk, který nám projekt vyprodukuje. Tento výpočet je proveden pomocí tabulky 28. Scénáře Realistický - var. X Optimistický - var. X Pesimistický - var. X Výnosy 162 297 685 Kč 163 264 639 Kč 161 177 246 Kč Investiční náklady 133 227 996 Kč 133 227 996 Kč 133 227 996 Kč Provozní náklady 88 896 Kč 83 340 Kč 247 242 Kč Finanční náklady 300 545 Kč 262 173 Kč 3 767 028 Kč Náklady na úvěr 2 809 854 Kč 2 809 854 Kč 2 809 854 Kč Zisk z prodeje 25 870 394 Kč 26 881 276 Kč 21 125 126 Kč Tabulka 28 – Zisk z prodeje všech nemovitostí u jednotlivých scénářů - varianta X Z hodnot zisků z tabulky 28 je zřejmé, že rozdíl mezi pesimistickým scénářem a dvěma dalšími je stále velmi vysoký. Avšak oproti předchozí variantě došlo k poklesu tohoto rozdílu. Zachování rozdílu je způsobeno hlavně tím, že došlo k nárůstu zisku u všech variant. Změny v rozdílu a změny na konečném zisku ve všech scénářích jsou patrné v následujícím bodě 8.4.
8.4 Porovnání skutečného financování a varianty X V tabulce 29 jsou vždy pod sebou porovnány dvě totožné hodnoty z obou variant a je vypočten jejich rozdíl. Pokud je jejich rozdíl kladný, tak se jedná o úsporu. Jestliže je záporný, vyjadřuje to nárůst nákladu oproti skutečné variantě. V závěru tabulky je vypočtena suma těchto rozdílů. Scénáře Výnosy Výnosy var. X Rozdíl výnosů Investiční náklady Investiční náklady var. X Rozdíl investičních nákladů Provozní náklady Provozní náklady var. X Rozdíl provozních nákladů
Realistický 162 297 685 Kč 162 297 685 Kč 0 Kč 133 227 996 Kč 133 227 996 Kč 0 Kč 88 896 Kč 88 896 Kč 0 Kč
76
Optimistický 163 264 639 Kč 163 264 639 Kč 0 Kč 133 227 996 Kč 133 227 996 Kč 0 Kč 83 340 Kč 83 340 Kč 0 Kč
Pesimistický 161 177 246 Kč 161 177 246 Kč 0 Kč 133 227 996 Kč 133 227 996 Kč 0 Kč 247 242 Kč 247 242 Kč 0 Kč
Finanční náklady Finanční náklady var. X Rozdíl finančních nákladů Náklady na úvěr Náklady na úvěr var. X Rozdíl nákladů na úvěr Celková úspora při uplatnění varianty X
2 455 757 Kč 300 545 Kč 2 155 212 Kč 2 061 894 Kč 2 809 854 Kč -747 960 Kč
2 302 272 Kč 262 173 Kč 2 040 099 Kč 2 061 894 Kč 2 809 854 Kč -747 960 Kč
6 830 073 Kč 3 767 028 Kč 3 063 045 Kč 2 061 894 Kč 2 809 854 Kč -747 960 Kč
1 407 252 Kč
1 292 139 Kč
2 315 085 Kč
Tabulka 29 – Porovnání hodnot skutečného financování a varianty X Při pohledu na závěr tabulky na Celkovou úsporu při uplatnění varianty X, je vidět jednoznačné ušetření financí. Z toho tedy vyplývá, že pokud by byla dodržena doba splácení úvěru, dojde k nemalému nárůstu zisku. Největší úspory je dosaženo při uskutečnění pesimistického scénáře, avšak výsledný zisk je u něj stále výrazně nejnižší, protože má nejvyšší finanční náklady plynoucí z neprodané části. Pořád tedy platí, že je pro developera nejdůležitější, co nejdříve všechny nemovitosti prodat.
8.5 Vyhodnocení developerského projektu Hlavním vyhodnocovacím kritériem projektu je zisk. V tabulce 30 jsou všechny vymodelované zisky porovnány a na jejich základě je projekt vyhodnocen. Scénář Realistický Optimistický Pesimistický Realistický - var. X Optimistický - var. X Pesimistický - var. X
Zisk 24 463 142 Kč 25 589 137 Kč 18 810 041 Kč 25 870 394 Kč 26 881 276 Kč 21 125 126 Kč
Tabulka 30 – Zisky z developerského projektu pro jednotlivé scénáře obou variant Na základě zisků ze všech scénářů, z obou variant, lze projekt označit za ziskovou investici. Když nebudeme zohledňovat zisky z varianty X, které měly sloužit jen pro poukázání na tu skutečnost, že šlo dosáhnout značné úspory, a to jen díky dodržení doby splácení úvěru. Vyjadřují tedy situaci, která je již nereálná. I přesto je
77
předpokládán nejnižší zisk z investice 18 810 041 Kč. Čím lépe by probíhal prodej, tím by tento zisk rostl. Jak již totiž bylo zmíněno, čím rychleji bude projekt doprodán, tím nižší budou finanční náklady, a tím i vyšší zisk. Avšak i tak je investice hodnocena jako velmi pozitivní, protože zisk, který vykazuje je dostatečně vysoký. Zisk plynoucí z investice při uskutečnění realistického scénáře, tedy 24 463 142 Kč, je tou nepravděpodobnější variantou. Pokud tedy uvažujeme tento zisk, dostáváme se ke zhodnocení investice 15,07 %, což je na investičním trhu výborné číslo. Investice je tedy na základě zisku hodnocena jako výhodná. Pro hodnocení investic máme celou řadu hodnotících kriterií a ekonomických ukazatelů. Řada z nich, jako například čistá současná hodnota, vnitřní výnosové procento, doba návratnosti atd., jež jsou popsány v teoretické části práce, jsou ukazateli vhodnými pro hodnocení dlouhodobých projektů. Takovým projektem by například byl developerský projekt, jehož záměrem by byl pronájem nemovitostí. Ale pokud máme projekt s krátkou dobou návratnosti, jakým je projekt řešený v této diplomové práci, a tedy i časová hodnota peněz je v zanedbatelných mezích, je nejvhodnějším vyhodnocovacím prostředkem generovaný zisk. Ostatní ukazatelé nemají v tomto případě správnou vypovídací schopnost, a proto nejsou pro vyhodnocení řešeného projektu využity.
9 ZÁVĚR Předmětem práce bylo na konkrétním projektu navrhnout a ověřit způsob posouzení ekonomické efektivnosti a finanční proveditelnosti. Pro splnění těchto požadavků byla zvolena následující koncepce práce tak, aby byl postup co nejlépe uspořádaný a informace na sebe systematicky navazovaly. Teoretická část začíná kapitolou číslo dvě a je v ní definováno, co je to investice, jaké máme rozdělení investic a také druhy investičních strategií. Následují druhy investičních projektů, z nichž bylo hlavně důležité rozebrat pojem developerský projekt, aby bylo zřejmé, co lze považovat za tento druh projektu. Dále se práce věnuje možnostem financování investičních projektů, kterých je velké množství a značná část z nich je zde popsána. V předposlední kapitole jsou rozebrány jednotlivé fáze investičního procesu, včetně studií, které do jednotlivých fází spadají. Teoretická část je
78
uzavřena problematikou finančních a ekonomických ukazatelů. Jsou zde přehledně vysvětleny potřebné vstupní veličiny a následný postup výpočtu těchto ukazatelů. Praktická část je zahájena definováním řešeného developerského projektu. Je zde charakterizován předmět výstavby, kterým jsou dva bytové a sedmnáct rodinných domů. Pro přiblížení je popis opatřen i ukázkovými vizualizacemi. Důležitou informací je lokalita projektu, která výrazně ovlivňuje prodejní cenu a poskytuje nám tedy přehled o cenách na místním realitním trhu. V následující kapitole je přiblížena osoba developera, kde se stavební firma pro účely výstavby developerských projektů štěpí do dvou společností. Dále se práce věnuje rozboru marketingové studie, která obsahuje všechny čtyři nástroje marketingového mixu, a tyto nástroje jsou postupně popsány. Tato obecná část, definující řešený projekt, končí seznámením se s plánovaným harmonogramem projektu a skutečným harmonogramem výstavby. V dalším úseku praktické části je vypracováno samotné vyhodnocení projektu. Z počátku je rozebrán průběh financování projektu, a to jak z pohledu zajištění finančních zdrojů, kde jsou vyjmenovány podmínky pro získání cizích zdrojů, tak i samotný průběh finančních toků v jednotlivých měsících v přímé návaznosti na postup stavebních prací. Po definování financování a vyhodnocení současného stavu prodanosti projektu jsou navrženy tři budoucí modely prodeje a jsou vypočítány finanční dopady spojené s těmito prodeji. Po dopočítání nákladů na úvěr jsou veškeré náklady odečteny od plánovaných výnosů, a tím jsou vyjádřeny zisky z projektu pro jednotlivé scénáře. Práce pokračuje vypracováním tzv. X-té varianty, která upravuje průběh skutečného splácení úvěru a v závislosti na této změně je proveden přepočet scénářů a následné vyhodnocení vlivu této změny na celkové zisky. V závěru jsou varianty porovnány, jejich rozdíly rozebrány a celá investice je na základě zisku vyhodnocena. Další finanční ukazatele pro vyhodnocení použity nebyly, protože při krátkodobých projektech, kterým je řešený developerský projekt, nemají vhodnou vypovídací schopnost. Cílem diplomové práce bylo navrhnout a na konkrétní případové studii ověřit způsob posouzení ekonomické efektivnosti a finanční proveditelnosti vybraného developerského projektu. Lze tedy konstatovat, že cíl byl splněn.
79
Při tvorbě práce bylo hlavní myšlenkou to, že na základě reálného projektu bude vytvořeno kompletní dílo, které bude zpracováno od počáteční investice až po závěrečné vyhodnocení, které v rámci svého rozsahu poskytne co největší množství informací, jak z hlediska ekonomického tak i stavebního. Obsaženými informacemi bude sloužit jako jakýsi návod případným investorům, kteří budou chtít zhodnotit své finance v této investiční oblasti.
80
10 SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ [1]
BREALEY, RICHARD, A.; STEWART, C, MYERS, Teorie a praxe firemních financí. Vyd. 1. Praha: Computer Press, 2000, ISBN 80-722-6189-4.
[2]
INVESTUJME, Principy obchodování, [online]. 2013 [cit. 10. 8. 2013]. Dostupné z: http://investice.finance.cz/zacinajici-investor/principyobchodovani/psychologie/
[3]
VALACH, J., Investiční rozhodování a dlouhodobé financování. 3., přeprac. a rozš. vyd. Praha: Ekopress, 2010, 465 s. ISBN 978-80-86929-71-2.
[4]
GLATZOVA a CO, dokumenty – časopis realit 7/2006 [online]. 2013 [cit. 13. 5. 2013]. Dostupné z: http://www.glatzova.com/files/download/23_uverovani_0706_cs. pdf
[5]
FOTR, J.; SOUČEK, I., Investiční rozhodování a řízení projektů 1. vyd. Praha: Grada, 2011, 408 s. ISBN 978-80-247-3293-0.
[6]
HEJDUKOVÁ, A.; HRONÍKOVÁ, M., Financování stavební zakázky, Brno, VUT, FAST, 2006.
[7]
ŠVÁRA, K., Analýza nákladů na soukromé stavební zakázce. Brno, 2012. 61 s., 24 s. příl. Bakalářská práce. Vysoké učení technické v Brně, Fakulta stavební, Ústav stavební ekonomiky a řízení. Vedoucí práce doc. Ing. Vít Hromádka, Ph.D..
[8]
KORYTÁROVÁ, J., Ekonomika investic, Brno, 2006, Studijní opora.
[9]
KORYTÁROVÁ, J.; HROMÁDKA, V., Veřejné stavební investice I. Brno, 2007, Studijní opora.
[10]
KISLINGEROVÁ, E., Manažerské finance. 3. vyd. Praha: C. H. Beck, 2010,. Beckova edice ekonomie. ISBN 978-80-7400-194-9.
81
[11]
FOTR, J.; SOUČEK, I., Podnikatelský záměr a investiční rozhodování. 1. vyd. Praha: Grada, 2005, 356 s. ISBN 80-247-0939-2.
[12]
MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ ČR, Strukturální fondy [online]. 2013 [cit. 26. 9. 2013]. Dostupné z: http://www.strukturalni-fondy.cz/getmedia/c4772855-8ffc-403697fc-2d7caa1ad86e/1136372156-zpracov-n-studie-proveditelnosti
[13]
MÁČE, M.; SOUČEK, I., Finanční analýza investičních projektů: praktické příklady a použití. 1. vyd. Praha: Grada, 2006, 77 s. ISBN 80-247-1557-0.
[14]
HRDÝ, M., Strategické finanční řízení a investiční rozhodování: učebnice pro kombinované a distanční studium, Fakulta ekonomická, Západočeská univerzita Plzeň. 1. vyd. Praha: Bilance, 2008, 199 s. ISBN 978-80-86371-50-4.
[15]
INVESTOPEDIA, Terms profitability [online]. 2013 [cit. 15. 10. 2013]. Dostupné z: http://www.investopedia.com/terms/p/profitability.asp
[16]
MAPOVÝ SERVER, Mapy seznam.cz [online]. 2013 [cit. 5. 11. 2013]. Dostupné z: http://mapy.cz/#!x=16.829874&y=49.172321&z=10
82
11 SEZNAM POUŽITÝCH ZKRATEK PPP – Public private partnership - Partnerství veřejného a soukromého sektoru NPV – Net present value – Čistá současná hodnota IRR – Internal rate of return – Vnitřní výnosové procento ROE – Return of equity – Rentabilita vlastního kapitálu SoSBK – Smlouva o smlouvě budoucí kupní NP – Nadzemní podlaží KS – Kupní smlouva ÚT – Ústřední topení ZTI – Zdravotně-technické instalace VZT – Vzduchotechnika NJ – Normojednotka PN – Provozní náklady
83
12 SEZNAM OBRÁZKŮ Obrázek 1 – Magický trojúhelník investování Obrázek 2 – Vizualizace: Pohled z ulice Slovákova Obrázek 3 – Mapa: Lokalita Rezidence Austerlitz Obrázek 4 – Studie: Půdorys bytu 2+kk Obrázek 5 – Vizualizace: Bytový dům A1 Obrázek 6 – Vizualizace: Bytový dům B1 Obrázek 7 – Vizualizace: Rodinný dům H1 Obrázek 8 – Harmonogram výstavby sestavený dle skutečnosti
84
13 SEZNAM TABULEK Tabulka 1 – Jednotlivé rodinné domy Tabulka 2 – Jednotlivé byty v budově A1 Tabulka 3 – Jednotlivé byty v budově B1 Tabulka 4 – Celkové plánované náklady Tabulka 5 – Plánovaný harmonogram projektu Tabulka 6 – Přehled o stavu čerpání úvěru listopad 2012 Tabulka 7 – Přehled o stavu čerpání úvěru prosinec 2012 Tabulka 8 – Přehled o stavu čerpání úvěru leden 2013 Tabulka 9 – Přehled o stavu čerpání úvěru únor 2013 Tabulka 10 – Přehled o stavu čerpání úvěru březen 2013 Tabulka 11 – Přehled o stavu čerpání úvěru duben 2013 Tabulka 12 – Přehled o stavu čerpání úvěru květen 2013 Tabulka 13 – Přehled o stavu čerpání úvěru červen 2013 Tabulka 14 – Přehled o stavu čerpání úvěru červenec 2013 Tabulka 15 – Přehled o stavu čerpání úvěru srpen 2013 Tabulka 16 – Výnosy z prodeje při uskutečnění realistického scénáře Tabulka 17 – Náklady vznikající na neprodané části při realistickém scénáři Tabulka 18 – Výnosy z prodeje při uskutečnění optimistického scénáře Tabulka 19 – Náklady vznikající na neprodané části při optimistickém scénáři
85
Tabulka 20 – Výnosy z prodeje při uskutečnění pesimistického scénáře Tabulka 21 – Náklady vznikající na neprodané části při pesimistickém scénáři Tabulka 22 – Výpočet nákladů na úvěr (úroků) Tabulka 23 – Zisk z prodeje všech nemovitostí u jednotlivých scénářů Tabulka 24 – Náklady vznikající na neprodané části při realistickém scénáři – varianty X Tabulka 25 – Náklady vznikající na neprodané části při optimistickém scénáři varianty X Tabulka 26 – Náklady vznikající na neprodané části při pesimistickém scénáři varianty X Tabulka 27 - Výpočet nákladů na úvěr (úroků) – varianta X Tabulka 28 – Zisk z prodeje všech nemovitostí u jednotlivých scénářů - varianta X Tabulka 29 – Porovnání hodnot skutečného financování a varianty X Tabulka 30 – Zisky z developerského projektu pro jednotlivé scénáře obou variant
86
14 SEZNAM GRAFŮ Graf 1 – Grafické znázornění čisté současné hodnoty Graf 2 – Grafické znázornění stanovení vnitřního výnosového procenta Graf 3 – Poměr vlastních a cizích zdrojů
87
15 SEZNAM PŘÍLOH Příloha 1 – Půdorysy jednotlivých domů Příloha 2 – Poptávka po developerském úvěru
88
