2013 výrOční zpráva BB Centrum - f iladelfie, a.s.
Jednoznačně dominanta pražského BB Centra s výhledem na celé hlavní město…
Obsah
představení společnosti představenstvo dozorčí rada zpráva představenstva Zhodnocení roku 2013 předpokládaný vývoj činnosti společnosti ostatní povinné informace čestné prohlášení osob odpovědných za výroční zprávu zpráva nezávislého auditora zpráva o vztazích účetní závěrka kontakt
v ý r o č n í
z p r á v a
2 0 1 3
B B
C e n t r u m
-
03 05 05 06 06 06 07 08 09 11 15 34
f i l a d e l f i e
02
Představení společnosti
Obchodní firma: BB Centrum - FILADELFIE, a.s. Právní forma: akciová společnost Sídlo: Praha 4 - Michle, Želetavská 1525/1, PSČ 140 00, Česká republika Datum vzniku: společnost byla zapsána do obchodního rejstříku dne 8. června 1999 Místo registrace: Česká republika, Městský soud v Praze, spisová značka B 5964 Identifikační číslo: 257 69 481 Základní kapitál: 18 000 tis. Kč Internet: www.passerinvest.cz Společnost BB Centrum - F ILADELF IE, a.s. je projektovou společností ve skupině PASSERINVEST. Společnost je majitelem budovy F ILADELF IE, která je jednou z nejvyšších administrativních budov v Praze a tvoří dominantu celého komplexu BB Centra. Budova byla dokončena v roce 2010 a její celková pronajímatelná plocha v 17 nadzemních a 6 podzemních podlaží činí 36 200 m2 a zahrnuje především 28 000 m2 nejmodernějších kancelářských prostor, 3 400 m2 obchodních prostor a 944 parkovacích stání. Autorem architektonického návrhu projektu je společnost DaM, s.r.o. Generálním dodavatelem stavby byla společnost PSJ, a.s. Budova FILADELFIE splňuje ty nejvyšší standardy kvality a získala certifikát „zelené budovy“ dle britského hodnotícího systému BREEAM. V současné době je budova F ILADELF IE plně obsazena. Hlavním nájemcem je UniCredit Group, se kterým má společnost uzavřenu dlouhodobou smlouvu. Mezi další významné nájemce patří Škoda Auto, Fresenius Kabi, Pioneer Asset Management, Ahold Czech Republic a dm drogerie markt. Skupina PASSERINVEST funguje jako skupina projektových sesterských firem ovládaných panem Radimem Passerem. Toto uspořádání vzešlo z požadavku bank poskytujících projektové financování, tj. aby realizace každého projektu probíhala v rámci samostatné společnosti. Struktura se posléze osvědčila i jako organizačně a daňově efektivní forma pro developerské podnikání. Skupina PASSERINVEST je ryze česká a transparentní, založená v rámci českého právního prostředí s vyloučením jakýchkoli off-shore elementů. Organigram skupiny PASSERINVEST
v ý r o č n í
z p r á v a
2 0 1 3
B B
C e n t r u m
-
f i l a d e l f i e
03
Skupina PASSERINVEST je spojována zejména s realizací multifunkčního areálu BB Centrum v Praze 4 – Michli. Tímto, svého druhu nejúspěšnějším a nejrozsáhlejším českým projektem, si skupina vybudovala velmi dobré jméno jak na domácí, tak mezinárodní úrovni. Zásluhu na tom má nejenom kvalita realizovaných projektů a vysoká úroveň poskytovaných služeb, ale i smysl pro fair-play, vstřícný vztah k nájemcům-uživatelům budov a zodpovědnost vůči společnosti i životnímu prostředí.
Mezi klienty skupiny PASSERINVEST patří například společnosti: Hewlett - Packard GE Money Bank O2 Czech Republic Microsoft ČEZ UniCredit Bank Škoda Auto Mars Czech n n n n n n n n
v ý r o č n í
z p r á v a
2 0 1 3
B B
C e n t r u m
-
f i l a d e l f i e
04
Představenstvo
Radim Passer Předseda představenstva
Ing. Vladimír Klouda Člen představenstva
Ing. Martin Unger Člen představenstva
dozorčí rada
Ing. Mgr. Tomáš Zimčík Předseda dozorčí rady
Předsedou a zároveň jediným členem dozorčí rady společnosti je od 4. března 2014 pan Ing. Mgr. Tomáš Zimčík. Dozorčí rada měla k 31. prosinci 2013 následující složení: Ing. Ondřej Plocek (předseda), Ing. Jakub Hlavička a Ing. Mgr. Tomáš Zimčík
v ý r o č n í
z p r á v a
2 0 1 3
B B
C e n t r u m
-
f i l a d e l f i e
05
zpráva představenstva
Zhodnocení roku 2013 Společnost BB Centrum - FILADELFIE, a.s. dosáhla v roce 2013 kladného výsledku hospodaření ve výši 59 978 tis. Kč (2012: 98 954 tis. Kč). Pozitivní dopad na provozní výsledek hospodaření měla především plná obsazenost kancelářských ploch budovy. Finanční výsledek hospodaření byl ovlivněn skutečností, že se společnost z důvodu dosažení věrnějšího zobrazení stávajícího ekonomického zajištění měnového rizika rozhodla ve spojitosti s bankovním úvěrem od roku 2013 uplatňovat principy zajišťovacího účetnictví. 2013
2012
Provozní výsledek hospodaření
171 296
133 754
Finanční výsledek hospodaření
-97 624
-61 976
Daň z příjmů za běžnou činnost
-13 694
27 176
Výsledek hospodaření za účetní období
59 978
98 954
Výsledek hospodaření (v tis. Kč)
Společnost v roce 2013 získala do prostor obchodní pasáže nové nájemce, kteří zvýšili komplexnost poskytovaných služeb v rámci BB Centra. Jedná se o vinotéku Sommellerie, Nehtové studio-Radka Chválová a zakázkové krejčovství Louis Purple.
Předpokládaný vývoj činnosti společnosti Projekt F ILADELF IE přinesl do areálu BB Centra další rozšíření nabídky obchodů a služeb v obchodní pasáži o velikosti 3 400 m2. V podzemních garážích se nachází také veřejné parkoviště s kapacitou převyšující 100 parkovacích stání. Společnost si klade i v budoucnu za cíl podpořit maximálně budovu v plnění její společenské úlohy efektivní správou a péčí o spokojenost nájemců.
v ý r o č n í
z p r á v a
2 0 1 3
B B
C e n t r u m
-
f i l a d e l f i e
06
ostatní povinné informace
Významné události, které nastaly po rozvahovém dni do data sestavení výroční zprávy Dozorčí rada Dne 4. března 2014 byli z funkce členů dozorčí rady odvoláni všichni její dosavadní členové. Do dozorčí rady byl téhož dne jmenován pan Ing. Mgr. Tomáš Zimčík, který se stal předsedou dozorčí rady a zároveň jediným členem tohoto orgánu. Tato skutečnost byla do obchodního rejstříku zapsána 7. března 2014.
Informace o aktivitách v oblasti výzkumu a vývoje Společnost vzhledem ke svému předmětu podnikání nevyvíjí aktivní činnost v oblasti výzkumu a vývoje.
Informace o aktivitách v oblasti životního prostředí a pracovněprávních vztazích Společnost v rámci svých podnikatelských aktivit postupuje vždy dle zákonných norem a standardů zohledňujících dopady předmětu činnosti na životní prostředí. Budova F ILADELF IE disponuje tzv. Průkazem energetické náročnosti budovy, který komplexně posuzuje energetickou náročnost budovy jak po stránce stavebně-technického řešení, tak po stránce technologického vybavení tzn. včetně zahrnutí vlivu vytápění, přípravy TUV, mechanického větrání, chlazení, osvětlení aj. Budova FILADELFIE se může dále pochlubit vlastnictvím certifikátu BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) pro ekologicky šetrné budovy. K jeho získání je potřeba vyhodnotit danou budovu s ohledem např. na použité materiály, energetická náročnost budovy, zdraví a kvalita vnitřního prostředí, dopravní dostupnost nebo hospodaření s vodou a nakládání s odpady. Budova F ILADELF IE dosáhla v rámci certifikace BREEAM hodnocení „Good“. Zeleň je jedním z nejdůležitějších aspektů moderních staveb obecně. V blízkosti budovy FILADELFIE vznikl Baarův park s unikátním vodním prvkem, který nabízí řadu netradičních atrakcí pro zábavu, pohyb a volný čas. První park v BB Centru vytvořil v areálu příjemnou klidovou zónu. Na střeše nejvyšší budovy BB Centra, F ILADELFIE, vznikly rovněž terasy s nevšedním výhledem. Společnost nemá uzavřeny žádné smluvní vztahy dle pracovního práva, proto v této oblasti nevyvíjí žádnou aktivní činnost.
Informace o pořizování vlastních akcií Společnost nerealizovala v roce 2013 nákup vlastních akcií.
Organizační složka podniku v zahraničí Společnost nemá žádnou organizační složku podniku v zahraničí.
v ý r o č n í
z p r á v a
2 0 1 3
B B
C e n t r u m
-
f i l a d e l f i e
07
čestné prOhlášení OsOB OdpOvědnýCh za výrOční zprávu
při vynaložení veškeré přiměřené péče podává tato výroční zpráva podle našeho nejlepšího vědomí věrný a poctivý obraz o finanční situaci, podnikatelské činnosti a výsledcích hospodaření společnosti za rok 2013 a o vyhlídkách budoucího vývoje finanční situace, podnikatelské činnosti a výsledků hospodaření společnosti a nebyly v ní zamlčeny žádné skutečnosti, které by mohly změnit význam této zprávy. v praze dne 30. června 2014
ing. vladimír Klouda člen představenstva
v ý r o č n í
z p r á v a
ing. martin unger člen představenstva
2 0 1 3
B B
C e n t r u m
-
f i l a d e l f i e
08
Zpráva nezávislého auditora
v ý r o č n í
z p r á v a
2 0 1 3
B B
C e n t r u m
-
f i l a d e l f i e
09
v ý r o č n í
z p r á v a
2 0 1 3
B B
C e n t r u m
-
f i l a d e l f i e
10
2013 zpráva O vztazíCh mezi ovládající a ovládanou osobou a ostatními osobami ovládanými stejnou ovládající osobou, (dále jen „propojenými osobami“), vyhotovena v souladu s § 66a odst. 9 obchz, zákona č. 513/1991 Sb., v platném znění.
Obsah
1. informace o společnosti a struktura podnikatelského seskupení 2. právní vztahy mezi společností a ovládající osobou 3. právní vztahy mezi společností a propojenými osobami 4. opatření přijatá v zájmu nebo z podnětu propojených osob 5. ostatní informace 6. čestné prohlášení
v ý r o č n í
z p r á v a
2 0 1 3
B B
C e n t r u m
-
13 13 13 14 14 14
f i l a d e l f i e
12
1. Informace o společnosti a struktura podnikatelského seskupení Obchodní firma: BB Centrum - FILADELFIE, a.s. Sídlo: Praha 4, Michle, Želetavská 1525/1, PSČ 140 00 Identifikační číslo: 257 69 481 Zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze oddíl B, vložka 5964 Základní kapitál společnosti činí: 18.000.000,- Kč Druh a forma akcií: kmenové na jméno, v listinné podobě Datum zápisu do obchodního rejstříku: 8. 6. 1999 (dále jen „Společnost“) Přímo ovládající osobou Společnosti je pan Radim Passer, bytem Praha 4, Michle, Baarova 1542/48, PSČ 140 00. Společnost je součástí podnikatelského seskupení, ve kterém osobou vykonávající rozhodující vliv na nejvyšší úrovni je pan Radim Passer. V účetním období roku 2013 došlo k následujícím smluvním vztahům mezi Společností a propojenými osobami.
2. Právní vztahy uzavřené mezi Společností a ovládající osobou a) smlouvy uzavřené v účetním období roku 2013 Shodné smluvní dokumenty v níže uvedeným bodech 3 a) 8. a 3 a) 9. b) plnění ve formě poskytnutí záruky v účetním období roku 2013 Plnění ve formě poskytnutí záruky mezi Společností (dlužník) a panem Radimem Passerem (ručitel) na základě platné Dohody o záruce akcionáře ze dne 22. 6. 2011, která byla uzavřena panem Radimem Passerem (akcionář) a Společností (dlužník) a UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s. (věřitel). c) ostatní plnění v účetním období roku 2013 Neuskutečněny.
3. Právní vztahy uzavřené mezi Společností a propojenými osobami a) smlouvy uzavřené v účetním období roku 2013 1. Dodatek č. 1 k Nájemní smlouvě ze dne 23. 2. 2012 (parkovací stání ul. Želetavská), uzavřená mezi Společností (pronajímatel) a BB C SERVICES, s.r.o. (nájemce) ze dne 24. 6. 2013. 2. Dodatek č. 2 k Nájemní smlouvě ze dne 23. 2. 2012 (parkovací stání ul. Želetavská), uzavřená mezi Společností (pronajímatel) a BB C SERVICES, s.r.o. (nájemce) ze dne 31. 10. 2013. 3. Dodatek č. 5 k Nájemní smlouvě ze dne 30. 6. 2010 (173 park. stání 2.PP), uzavřený mezi Společností (pronajímatel) a BB C SERVICES, s.r.o. (nájemce) (pronajímatel) ze dne 28. 6. 2013. 4. Dodatek č. 1 k Novaci Nájemní smlouvy (kanc.prostory 17 NP, par.stání a sklad.prost.) ze dne 25. 9. 2012, uzavřený mezi Společností (pronajímatel) a spol. PASSERINVEST GROUP, a.s. (nájemce), ze dne 28. 6. 2013. 5. Dodatek č. 1 ke Smlouvě o poskytování property managementu ze dne 12. 12. 2012, uzavřený mezi Společností (objednatel) a spol. PASSERINVEST GROUP, a.s. (poskytovatel) ze dne 24. 9. 2013. 6. Smlouva o spolupráci a hrazení nákladů na akci „ 15 let BB Centra“ uzavřená mezi Společností a PASSERINVEST GROUP, a.s. a spol. Rezidenční park Baarova, a.s. a BB C – Building G, a.s. a BB C – Building DELTA, a.s. ze dne 30. 9. 2013. 7. Smlouva o úvěru uzavřená mezi Společností (dlužník) a PASSERINVEST GROUP, a.s. (věřitel) dne 19.4.2013, se splatností nejpozději do 31. 12. 2022. 8. Amendment no. 1 Subordination and Pledge Receivables Agreement, uzavřený mezi PASSERINVEST GROUP, a.s. (nový sponzor) a panem Petrem Hermanem (původní sponzor) a panem Radimem Passerem, Ing. Janem Malíkem, Ing. Marií Passerovou, panem Zbyňkem Passer a Ing. Vladimír Klouda (sponzoři) a Společností (dlužník) a UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s. (věřitel) ze dne 19. 12. 2013. 9. Amendment no. 1 Share Pledge Agreement, uzavřený mezi PASSERINVEST GROUP, a.s. (nový sponzor) a panem Petrem Hermanem (původní sponzor) a panem Radimem Passerem, Ing. Janem Malíkem, Ing. Marií Passerovou, panem Zbyňkem Passer a Ing. Vladimír Klouda (sponzoři) a Společností (dlužník) a UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s. (věřitel) ze dne 19. 12. 2013. b) plnění ve formě poskytnutí záruky v účetním období roku 2013 1. Plnění ve formě poskytnutí záruky mezi Společností (dlužník) a PASSERINVEST GROUP, a.s. (ručitel) na základě platné Dohody o korporátní záruce ze dne 13. 1. 2012, která byla uzavřena mezi PASSERINVEST GROUP, a.s. (sponzor) a Společností (dlužník) a UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s. (věřitel).
v ý r o č n í
z p r á v a
2 0 1 3
B B
C e n t r u m
-
f i l a d e l f i e
13
2.
3.
c) 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15.
plnění ve formě poskytnutí záruky mezi společností (dlužník) a passerinvest GrOup, a.s. (ručitel) na základě platné dohody o Okf záruce ze dne 2. 6. 2011, která byla uzavřena mezi passerinvest GrOup, a.s. (sponzor) a společností (dlužník) a uniCredit Bank Czech republic and slovakia, a.s. (věřitel). plnění ve formě poskytnutí záruky mezi společností (dlužník) a passerinvest GrOup, a.s. (ručitel) na základě platné dohody o záruce ze dne 2. 6. 2011, která byla uzavřena mezi passerinvest GrOup, a.s. (ručitel) a spol. BB C - serviCes (nájemce) a uniCredit Bank Czech republic and slovakia, a.s. (věřitel). ostatní plnění v účetním období roku 2013 plnění v podobě zajištění asset managementu za rok 2013 mezi společností (odběratel) a passerinvest GrOup, a.s. (dodavatel). plnění v podobě zajištění property managementu za rok 2013 mezi společností (odběratel) a passerinvest GrOup, a.s. (dodavatel). plnění v podobě vyúčtování nákladů spojených s akcí „15 let BB Centra“ společností (odběratel) a passerinvest GrOup, a.s. (dodavatel). plnění za areálové služby za rok 2013 mezi společností (odběratel) a BB C serviCes, s.r.o. (dodavatel). plnění v podobě vyúčtování za areálové služby za 1-12/2012 mezi společností (odběratel) a BB C serviCes, s.r.o. (dodavatel) v měsíci únoru 2013. plnění v podobě nájemného za sklady v budově filadelfie za rok 2013 mezi společností (vlastník) a passerinvest GrOup, a.s. (nájemce). plnění v podobě vyúčtování služeb za rok 2012 v budově filadelfie mezi společností (vlastník) a passerinvest GrOup, a.s. (nájemce) v měsíci dubnu 2014. plnění v podobě záloh a služby za jednotlivá čtvrtletí (office, storage, parking v budově filadelfie) za rok 2013 mezi společností (vlastník) a passerinvest GrOup, a.s. (nájemce). plnění v podobě nájemného za parkoviště v budově filadelfie za rok 2013 mezi společností (vlastník) a BB C serviCes, s.r.o. (nájemce). plnění v podobě nájemného za parkoviště ul. Želetavská za rok 2013 mezi společností (vlastník) a BB C serviCes, s.r.o. (nájemce). plnění v podobě vyúčtování spotřeby vody a energie v Baarově parku za rok 2012 mezi společností (dodavatel) a BB C serviCes, s.r.o. (odběratel) v měsíci únoru 2013. plnění v podobě vyúčtování služeb za rok 2012 mezi společností (vlastník) a BB C serviCes, s.r.o. (nájemce) v měsíci dubnu 2013. plnění v podobě záloh na služby za jednotlivé čtvrtletí roku 2013 (parking v budově filadelfie) mezi společností (vlastník) a BB C serviCes, s.r.o. (nájemce). plnění v podobě úhrady nákladů za vstupní karty mezi společností (dodavatel) a spol. BB C – Building G, a.s. (odběratel) v měsíci listopadu 2013. plnění v podobě přefakturace nákladů spojených se stavbou lávky mezi společností (dodavatel) a spol. rezidenční park Baarova, a.s. (odběratel) v měsíci listopadu 2013.
4. opatření přijatá v zájmu nebo z podnětu propojených osob společnost nepřijala v posledním účetním období žádná jiná opatření ani neučinila žádné jiné úkony kromě těch, které jsou uvedeny shora. veškeré vztahy mezi společností a propojenými osobami vyplývající z podnikatelské činnosti společnosti byly založeny jako dvoustranné vztahy se vzájemným plněním obou stran, byly uzavřeny za obvyklých podmínek a za dodržení zásad poctivého obchodního styku. vedení společnosti konstatuje, že z uvedených právních vztahů nevznikla společnosti žádná újma.
5. ostatní informace důvěrnost údajů za důvěrné jsou v rámci skupiny považovány informace a skutečnosti, které jsou součástí obchodního tajemství propojených osob a informace, které byly za důvěrné označeny některou osobou, která je součástí skupiny. za důvěrné jsou rovněž považovány veškeré informace z obchodního styku, které by mohly samy o sobě, nebo v souvislosti s jinými informacemi, způsobit újmu kterékoliv osobě tvořící skupinu. z uvedeného důvodu neobsahuje tato zpráva v části 2. a 3. žádné informace o cenách popř. množství.
6. čestné prohlášení prohlašujeme, že údaje uvedené v této zprávě o vztazích odpovídají skutečnosti a že žádné podstatné okolnosti, které nám byly známy a které by mohly ovlivnit přesné a správné posouzení společnosti nebyly vynechány. tato zpráva byla zpracována statutárním orgánem společnosti a byla předložena k přezkoumání dozorčí radě společnosti. v praze dne 17. 3. 2014
ing. vladimír Klouda člen představenstva v ý r o č n í
ing. martin unger člen představenstva z p r á v a
2 0 1 3
B B
C e n t r u m
-
f i l a d e l f i e
14
2013 účetní závěrka
Obsah ROZVAHA VÝKAZ ZISKU A ZTRÁTY PŘÍLOHA K ÚČETNÍ ZÁVĚRCE 1. POPIS SPOLEČNOSTI 2. ZÁKLADNÍ VÝCHODISKA PRO SESTAVENÍ ÚČETNÍ ZÁVĚRKY 3. ÚČETNÍ METODY a) Dlouhodobý nehmotný majetek b) Dlouhodobý hmotný majetek c) Finanční majetek d) Pohledávky e) Deriváty f) Zajišťovací účetnictví g) Vlastní kapitál h) Cizí zdroje i) Devizové operace j) Použití odhadů k) Účtování výnosů a nákladů l) Daň z příjmů m) Následné události n) Změny způsobů oceňování, odpisování, srovnatelnosti a opravy chyb minulých období 4. Dlouhodobý majetek a) Dlouhodobý nehmotný majetek b) Dlouhodobý hmotný majetek 5. POHLEDÁVKY 6. OPRAVNÉ POLOŽKY 7. KRÁTKODOBÝ F INANČNÍ MAJETEK 8. OSTATNÍ AKTI VA 9. VLASTNÍ KAPITÁL 10. REZERVY 11. DLOUHODOBÉ ZÁVAZKY 12. KRÁTKODOBÉ ZÁVAZKY 13. bankovní úvěry a finanční výpomoci 14. ostatní pasi va 15. deriváty 16. DAŇ Z PŘÍJMŮ 17. MAJETEK A ZÁVAZKY NEVYKÁZANÉ V ROZVAZE 18. VÝNOSY 19. OSOBNÍ NÁKLADY 20. INFORMACE O SPŘÍZNĚNÝCH OSOBÁCH 21. VÝDAJE NA VÝZKUM A VÝVOJ 22. VÝZNAMNÉ POLOŽKY VÝKAZU ZISKU A ZTRÁTY 23. POKRAČOVÁNÍ SPOLEČNOSTI S NEOMEZENOU DOBOU TRVÁNÍ 24. VÝZNAMNÉ UDÁLOSTI, KTERÉ NASTALY PO ROZVAHOVÉM DNI
v ý r o č n í
z p r á v a
2 0 1 3
B B
C e n t r u m
-
17 20 23 23 23 23 23 24 24 24 24 25 25 25 25 26 26 26 26 26 27 27 27 28 28 28 28 28 29 29 29 30 30 30 31 31 31 31 32 32 32 32 32
f i l a d e l f i e
16
Rozvaha KE DNI 31. 12. 2013 (v t is. Kč)
Označení
Běžné účetní období
AKTIVA AKTIVA CELKEM
A.
Pohledávky za upsaný základní kapitál
B.
Dlouhodobý majetek
B. I.
Dlouhodobý nehmotný majetek
B. I.
1.
Zřizovací výdaje
2.
Nehmotné výsledky výzkumu a vývoje
3.
Software
4.
Ocenitelná práva
5.
Goodwill
6.
Jiný dlouhodobý nehmotný majetek
7.
Nedokončený dlouhodobý nehmotný majetek
8.
Poskytnuté zálohy na dlouhodobý nehmotný majetek
B. II.
Dlouhodobý hmotný majetek
B. II. 1.
Pozemky
2.
Stavby
3.
Samostatné movité věci a soubory movitých věcí
4.
Pěstitelské celky trvalých porostů
5.
Dospělá zvířata a jejich skupiny
6.
Jiný dlouhodobý hmotný majetek
7.
Nedokončený dlouhodobý hmotný majetek
8.
Poskytnuté zálohy na dlouhodobý hmotný majetek
9.
Oceňovací rozdíl k nabytému majetku
B. III.
Minulé období
Brutto
Korekce
Netto
Netto
2 873 976
-163 046
2 710 930
2 713 245
2 399 610
-163 046
2 236 564
2 261 685
1 926
-1 926
294
1 926
-1 926
294
2 397 684
-161 120
64 011
2 236 564
2 261 391
64 011
64 011
2 188 884
-110 028
2 078 856
2 100 751
144 663
-51 092
93 571
96 574
126
55
126
Dlouhodobý finanční majetek
B. III. 1.
Podíly - ovládaná osoba
2.
Podíly v účetních jednotkách pod podstatným vlivem
3.
Ostatní dlouhodobé cenné papíry a podíly
4.
Půjčky a úvěry - ovládaná nebo ovládající osoba, podstatný vliv
5.
Jiný dlouhodobý finanční majetek
6.
Pořizovaný dlouhodobý finanční majetek
7.
Poskytnuté zálohy na dlouhodobý finanční majetek
v ý r o č n í
z p r á v a
2 0 1 3
B B
C e n t r u m
-
f i l a d e l f i e
17
Označení
Běžné účetní období
AKTIVA
C.
Oběžná aktiva
C. I.
Minulé období
Netto
Netto
460 036
460 036
390 417
352 794
352 794
267 638
260 361
260 361
190 692
Brutto
Korekce
Zásoby
C. I.
1.
Materiál
2.
Nedokončená výroba a polotovary
3.
Výrobky
4.
Mladá a ostatní zvířata a jejich skupiny
5.
Zboží
6.
Poskytnuté zálohy na zásoby
C. II.
Dlouhodobé pohledávky
C. II.
1.
Pohledávky z obchodních vztahů
2.
Pohledávky - ovládaná nebo ovládající osoba
3.
Pohledávky - podstatný vliv
4.
Pohledávky za společníky, členy družstva a za účastníky sdružení
5.
Dlouhodobé pokytnuté zálohy
6.
Dohadné účty aktivní
7.
Jiné pohledávky
8.
Odložená daňová pohledávka
92 433
92 433
76 946
C. III.
Krátkodobé pohledávky
76 307
76 307
8 021
C. III. 1.
Pohledávky z obchodních vztahů
3 369
3 369
2 317
2.
Pohledávky - ovládaná nebo ovládající osoba
3.
Pohledávky - podstatný vliv
4.
Pohledávky za společníky, členy družstva a za účastníky sdružení
5.
Sociální zabezpečení a zdravotní pojištění
6.
Stát - daňové pohledávky
1 229
1 229
1 330
7.
Krátkodobé poskytnuté zálohy
3 011
3 011
2 654
8.
Dohadné účty aktivní
68 698
68 698
1 720
9.
Jiné pohledávky 30 935
30 935
114 758
49
49
65
30 886
30 886
114 693
C. IV.
Krátkodobý finanční majetek
C. IV. 1.
Peníze
2.
Účty v bankách
3.
Krátkodobé cenné papíry a podíly
4.
Pořizovaný krátkodobý finanční majetek
D. I.
Časové rozlišení
14 330
14 330
61 143
D. I. 1.
Náklady příštích období
14 330
14 330
17 649
2.
Komplexní náklady příštích období
3.
Příjmy příštích období
v ý r o č n í
43 494
z p r á v a
2 0 1 3
B B
C e n t r u m
-
f i l a d e l f i e
18
Označení
PASIVA
Stav v běžném účetním období
Stav v minulém účetním období
2 710 930
2 713 245
-227 329
-162 904
PASIVA CELKEM A.
Vlastní kapitál
A. I.
Základní kapitál
18 000
18 000
A. I. 1.
Základní kapitál
18 000
18 000
2.
Vlastní akcie a vlastní obchodní podíly (-)
3.
Změny základního kapitálu -139 480
-53 094
A. II.
Kapitálové fondy
A. II.
1.
Emisní ažio
2.
Ostatní kapitálové fondy
147 000
147 000
3.
Oceňovací rozdíly z přecenění majetku a závazků
-286 480
-200 094
4.
Oceňovací rozdíly z přecenění při přeměnách
5.
Rozdíly z přeměn společností
6.
Rozdíly z ocenění při přeměnách společností
-165 827
-226 764
-165 827
-259 018
A. III.
Rezervní fondy, nedělitelný fond a ostatní fondy ze zisku
A. III. 1.
Zákonný rezervní fond / Nedělitelný fond
Statutární a ostatní fondy
2.
A. IV.
Výsledek hospodaření minulých let
A. IV. 1.
Nerozdělený zisk minulých let
2.
Neuhrazená ztráta minulých let
3.
Jiný výsledek hospodaření minulých let
A. V.
Výsledek hospodaření běžného účetního období (+/-)
B.
Cizí zdroje
B. I.
Rezervy
B. I. 1.
Rezervy podle zvláštních právních předpisů
2.
Rezerva na důchody a podobné závazky
3.
Rezerva na daň z příjmů
4.
Ostatní rezervy
B. II.
32 254
Dlouhodobé závazky
B. II.
1.
Závazky z obchodních vztahů
2.
Závazky - ovládaná nebo ovládající osoba
3.
Závazky - podstatný vliv
4.
Závazky ke společníkům, členům družstva a k účastníkům sdružení
5.
Dlouhodobé přijaté zálohy
6.
Vydané dluhopisy
7.
Dlouhodobé směnky k úhradě
8.
Dohadné účty pasivní
9.
Jiné závazky
10.
Odložený daňový závazek
59 978
98 954
2 924 596
2 850 362
9 262
9 203
9 262
9 203
16 655
79 148
7 336
70 903
9 049
8 245
270
B. III.
Krátkodobé závazky
199 346
253 039
B. III. 1.
Závazky z obchodních vztahů
1 747
4 047
2.
Závazky - ovládaná nebo ovládající osoba
9 445
8 516
3.
Závazky - podstatný vliv
4.
Závazky ke společníkům, členům družstva a k účastníkům sdružení
5.
Závazky k zaměstnancům
6.
Závazky ze sociálního zabezpečení a zdravotního pojištění
7.
Stát - daňové závazky a dotace
8.
Krátkodobé přijaté zálohy
45 009
40 342
9.
Vydané dluhopisy
10.
Dohadné účty pasivní
11.
Jiné závazky
1 722
40
141 423
200 094
B. IV.
Bankovní úvěry a výpomoci
2 699 333
2 508 972
B. IV. 1.
Bankovní úvěry dlouhodobé
2 647 088
2 474 430
2.
Krátkodobé bankovní úvěry
52 245
34 542
3.
Krátkodobé finanční výpomoci Časové rozlišení
13 663
25 787
C. I.
1.
Výdaje příštích období
10 817
22 966
2.
Výnosy příštích období
2 846
2 821
C. I.
v ý r o č n í
z p r á v a
2 0 1 3
B B
C e n t r u m
-
f i l a d e l f i e
19
VÝKAZ ZISKU A ZTRÁTY KE DNI 31. 12. 2013 (v tis. Kč)
Označení
Skutečnost v účetním období
I.
Tržby za prodej zboží
sledovaném
minulém
A.
Náklady vynaložené na prodané zboží
+
Obchodní marže
II.
Výkony
254 286
218 447
II. 1.
Tržby za prodej vlastních výrobků a služeb
254 286
218 447
2.
Změna stavu zásob vlastní činnosti
3.
Aktivace
B.
Výkonová spotřeba
55 451
51 171
B. 1.
Spotřeba materiálu a energie
26 421
24 085
2.
Služby
29 030
27 086
+
Přidaná hodnota
198 835
167 276
C.
Osobní náklady
18
13
C. 1.
Mzdové náklady
2.
Odměny členům orgánů společnosti a družstva
16
12
3.
Náklady na sociální zabezpečení a zdravotní pojištění
2
1
4.
Sociální náklady
D.
Daně a poplatky
E.
Odpisy dlouhodobého nehmotného a hmotného majetku
III.
Tržby z prodeje dlouhodobého majetku a materiálu
5
III. 1.
Tržby z prodeje dlouhodobého majetku
5
2.
Tržby z prodeje materiálu
F.
Zůstatková cena prodaného dlouhodobého majetku a materiálu
2
F. 1.
Zůstatková cena prodaného dlouhodobého majetku
2
2.
Prodaný materiál
G.
Změna stavu rezerv a opravných položek v provozní oblasti a komplexních nákladů příštích období
60
IV.
Ostatní provozní výnosy
42
5
H.
Ostatní provozní náklady
224
5 351
V.
Převod provozních výnosů
I.
Převod provozních nákladů
*
Provozní výsledek hospodaření
171 296
133 754
v ý r o č n í
z p r á v a
2 0 1 3
B B
C e n t r u m
115
94
27 167
27 188
-
881
f i l a d e l f i e
20
Označení
Skutečnost v účetním období
VI.
Tržby z prodeje cenných papírů a podílů
J.
Prodané cenné papíry a podíly
VII.
Výnosy z dlouhodobého finančního majetku
VII. 1.
Výnosy z podílů v ovládaných osobách a v účetních jednotkách pod podstatným vlivem
2.
Výnosy z ostatních dlouhodobých cenných papírů a podílů
3.
Výnosy z ostatního dlouhodobého finančního majetku
VIII.
Výnosy z krátkodobého finančního majetku
K.
Náklady z finančního majetku
IX.
Výnosy z přecenění cenných papírů a derivátů
L.
Náklady z přecenění cenných papírů a derivátů
M.
XI.
O.
minulém
27
360
Změna stavu rezerv a opravných položek ve finanční oblasti X.
N.
sledovaném
XII.
Výnosové úroky
30
144
Nákladové úroky
46 260
58 564
Ostatní finanční výnosy
26 810
96 061
Ostatní finanční náklady
78 231
99 977
Převod finančních výnosů
P.
Převod finančních nákladů
*
Finanční výsledek hospodaření
-97 624
-61 976
Q.
Daň z příjmů za běžnou činnost
13 694
-27 176
13 694
-27 176
59 978
98 954
Q. 1. 2. **
- splatná - odložená Výsledek hospodaření za běžnou činnost
XIII.
Mimořádné výnosy
R.
Mimořádné náklady
S.
Daň z příjmů z mimořádné činnosti
S. 1. 2.
- splatná - odložená
*
Mimořádný výsledek hospodaření
T.
Převod podílu na výsledku hospodaření společníkům
***
Výsledek hospodaření za účetní období (+/-)
59 978
98 954
****
Výsledek hospodaření před zdaněním (+/-)
73 672
71 778
v ý r o č n í
z p r á v a
2 0 1 3
B B
C e n t r u m
-
f i l a d e l f i e
21
16 pater prvotřídních kanceláří, restaurace, obchodní pasáž s obchody a službami, jedna zastávka na stanici metra, co více si přát…
Příloha k účetní závěrce 1. Popis společnosti BB Centrum - F ILADELF IE, a.s. (dále jen „společnost”) je akciová společnost, která byla zapsána do obchodního rejstříku dne 8. 6. 1999 a sídlí na adrese: Želetavská 1525/1, 140 00 Praha 4, Česká republika, identifikační číslo 25769481. Hlavním předmětem její činnosti je výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 – 3 Živnostenského zákona. Společnost vlastní kancelářskou budovu, kterou pronajímá. V roce 2013 byly provedeny následující změny v zápisu do obchodního rejstříku: n
n
Dne 29. 3. 2013 byl z funkce člena představenstva odvolán pan Jaroslav Spozdil, na jeho místo byl jmenován pan Martin Unger. Tato skutečnost byla zapsána do obchodního rejstříku 17. 4. 2013. Dne 21. 6. 2013 byl z funkce předsedy dozorčí rady odvolán pan Petr Herman a na jeho místo byl jmenován dosavadní člen dozorčí rady pan Ondřej Plocek. Na uvolněné místo člena dozorčí rady byl jmenován pan Tomáš Zimčík. Tyto skutečnosti byly zapsány do obchodního rejstříku 3. 7. 2013.
Osoby podílející se 10 a více procenty na základním kapitálu: Radim Passer - 85 % n
Společnost není součástí konsolidačního celku. Členové statutárních orgánů k 31. 12. 2013: Představenstvo Radim Passer (předseda) Ing. Martin Unger (člen) Ing. Vladimír Klouda (člen) n n n
Dozorčí rada Ing. Ondřej Plocek (předseda) Ing. Jakub Hlavička (člen) Ing. Mgr. Tomáš Zimčík (člen) n n n
Ve společnosti vykonávají rozhodující činnosti členové představenstva společnosti. Společnost využívá služeb externích spolupracovníků. Organizační struktura společnosti se vytváří v návaznosti na prohlubování činnosti společnosti. Orgány společnosti jsou: představenstvo, dozorčí rada. Společnost nemá organizační složku v zahraničí.
2. Základní východiska pro sestavení účetní závěrky Přiložená účetní závěrka byla připravena v souladu se zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů (dále jen zákona o účetnictví) a prováděcí vyhláškou č. 500/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, pro účetní jednotky, které jsou podnikateli účtujícími v soustavě podvojného účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, ve znění platném pro rok 2012 a 2013.
3. Účetní metody Společnost používala při sestavení účetní závěrky za rok 2012 a 2013 následující způsoby oceňování, odpisování a účetní metody: a) Dlouhodobý nehmotný majetek Dlouhodobý nehmotný majetek se oceňuje v pořizovacích cenách, které obsahují cenu pořízení a náklady s pořízením související. Dlouhodobý nehmotný majetek s pořizovací cenou vyšší než 60 tis. Kč je odpisován na vrub nákladů na základě předpokládané doby životnosti příslušného majetku. Dlouhodobý nehmotný majetek s pořizovací cenou do 60 tis. Kč se účtuje přímo do nákladů.
v ý r o č n í
z p r á v a
2 0 1 3
B B
C e n t r u m
-
f i l a d e l f i e
23
Odpisy jsou vypočteny na základě pořizovací ceny a předpokládané doby životnosti příslušného majetku. Odpisový plán je v průběhu používání dlouhodobého nehmotného majetku aktualizován na základě očekávané doby životnosti. Předpokládaná životnost je stanovena takto: Počet let (od - do) 3
Software
2 - 10
Jiný dlouhodobý nehmotný majetek
Pokud dochází k poklesu účetní hodnoty u dlouhodobého nehmotného majetku, tvoří společnost opravnou položku z důvodu dočasného nepoužívaní, poškození atd. b) Dlouhodobý hmotný majetek Dlouhodobý hmotný majetek se oceňuje v pořizovacích cenách, které zahrnují cenu pořízení, náklady na dopravu, clo a další náklady s pořízením související. Úroky z úvěru nejsou součástí pořizovací ceny. Dlouhodobý hmotný majetek s pořizovací cenou vyšší, než 40 tis. Kč se odepisuje na vrub nákladů po dobu jeho ekonomické životnosti. U dlouhodobého hmotného majetku s pořizovací cenou do 40 tis. Kč je účtování na základě individuálního posouzení společnosti. Společnost neeviduje dlouhodobý hmotný majetek získaný bezúplatně ani žádný majetek oceněný reprodukční pořizovací cenou. Náklady na technické zhodnocení dlouhodobého hmotného majetku zvyšují jeho pořizovací cenu. Opravy a údržba se účtují do nákladů. Odpisy jsou vypočteny na základě pořizovací ceny a předpokládané doby životnosti příslušného majetku. Odpisový plán je v průběhu používání dlouhodobého hmotného majetku aktualizován na základě očekávané doby životnosti a předpokládané zbytkové hodnoty majetku. Předpokládaná životnost je stanovena takto: Počet let (od - do) 30 - 100
Stavby
100
- Budova
30 - 50
- Ostatní stavby Stroje, přístroje a zařízení
5 - 50
Inventář
2 - 15
Pokud by došlo k poklesu účetní hodnoty u dlouhodobého hmotného majetku, vytvoří společnost opravnou položku z důvodu dočasného nepoužívaní, poškození atd. c)
Krátkodobý finanční majetek
Krátkodobý finanční majetek tvoří peníze v hotovosti a na bankovních účtech, případně krátkodobé úložky finančních prostředků ve formě depozitních směnek. d) Pohledávky Pohledávky se oceňují při svém vzniku jmenovitou hodnotou. Nakoupené pohledávky se oceňují pořizovací cenou. Ocenění pochybných pohledávek se snižuje pomocí opravných položek na vrub nákladů na jejich realizační hodnotu a to na základě individuálního posouzení jednotlivých dlužníků a věkové struktury pohledávek. Dohadné účty aktivní se oceňují na základě odborných odhadů a propočtů. Pohledávky i dohadné účty aktivní se rozdělují na krátkodobé (doba splatnosti do 12 měsíců včetně) a dlouhodobé (splatnost nad 12 měsíců), s tím, že krátkodobé jsou splatné do jednoho roku od rozvahového dne. e) Deriváty Deriváty se prvotně oceňují jmenovitou hodnotou (v případě nakoupených derivátů pořizovací cenou). V přiložené rozvaze jsou deriváty vykázány jako součást jiných krátkodobých/dlouhodobých pohledávek, resp. závazků. Deriváty se člení na deriváty k obchodování a deriváty zajišťovací. Zajišťovací deriváty jsou sjednány za účelem zajištění reálné hodnoty nebo za účelem zajištění peněžních toků. Aby mohl být derivát klasifikován jako zajišťovací, musí změny v reálné hodnotě nebo změny peněžních toků vyplývající ze zajišťovacích derivátů zcela nebo zčásti kompenzovat změny v reálné hodnotě zajištěné položky nebo změny peněžních toků plynoucích
v ý r o č n í
z p r á v a
2 0 1 3
B B
C e n t r u m
-
f i l a d e l f i e
24
ze zajištěné položky a společnost musí zdokumentovat a prokázat existenci zajišťovacího vztahu a vysokou účinnost zajištění. V ostatních případech se jedná o deriváty k obchodování. K rozvahovému dni se deriváty přeceňují na reálnou hodnotu. Změny reálných hodnot derivátů určených k obchodování se účtují do finančních nákladů, resp. výnosů. Změny reálných hodnot derivátů, které jsou klasifikovány jako zajištění reálné hodnoty, se účtují také do finančních nákladů, resp. výnosů spolu s příslušnou změnou reálné hodnoty zajištěného aktiva nebo závazku, která souvisí se zajišťovaným rizikem. Změny reálných hodnot derivátů, které jsou klasifikovány jako zajištění peněžních toků, se účtují do vlastního kapitálu a v rozvaze se vykazuje prostřednictvím oceňovacích rozdílů z přecenění majetku a závazků. Neefektivní část zajištění se účtuje přímo do finančních nákladů, resp. výnosů. Společnost sjednává deriváty výlučně za účelem zajištění, viz bod f) Zajišťovací účetnictví. f) Zajišťovací účetnictví Společnost z titulu své činnosti přijala dlouhodobý bankovní úvěr denominovaný v cizí měně a úročený proměnlivou úrokovou sazbou, je tak vystavena měnovému riziku a úrokovému riziku. V rámci celkové strategie v oblasti řízení úrokového a měnového rizika, usiluje společnost o zajištění proti variabilitě peněžních toků způsobených změnami tržních pohyblivých úrokových sazeb a změnami kursů. Společnost čerpá úvěr v eurech, poskytnutý jí za účelem financování výstavby nemovitosti. Od dokončení výstavby plynou společnosti příjmy z titulu pronájmu, rovněž v eurech. Společnost je tak přirozeně ekonomicky zajištěná, neboť inkaso nájmů v cizí měně je použito na splátky úvěru. Aby nedocházelo ke vzniku časového nesouladu mezi okamžikem účtování kursových rozdílů z úvěrů a výnosů z cizoměnových příjmů v hospodářském výsledku společnosti, využívá společnost možnosti uplatňovat zajišťovací účetnictví. Cizoměnový závazek používá společnost jako zajišťovací nástroj pro zajišťování měnového rizika. Kurzové rozdíly ze závazku v cizí měně, kterým se společnost rozhodla zajistit proti měnovému riziku vzniklé nebo očekávané smluvní vztahy, jsou účtovány na rozvahové účty účtové skupiny 41 – základní kapitál a kapitálové fondy. Na příslušné účty nákladů nebo výnosů se tyto kursové rozdíly zúčtují v okamžiku zaúčtování příslušných smluvních vztahů nebo v případě, kdy očekávané smluvní vztahy nevzniknou. Za účelem zajištění proti úrokovému riziku uzavřela společnost derivátové transakce IRS, prostřednictvím kterých došlo ke změně úvěru na fixně úročený. Změny v reálné hodnotě IRS jsou evidovány taktéž v rámci účtové skupiny 41 – základní kapitál a kapitálové fondy. Společnost pro účtování využívá reálnou hodnotu vyčíslenou protistranou uzavřeného derivátového obchodu tj. UniCredit Bank Czech Republic, a.s. g) Vlastní kapitál Základní kapitál společnosti se vykazuje ve výši zapsané v obchodním rejstříku městského soudu. Případné zvýšení nebo snížení základního kapitálu na základě rozhodnutí valné hromady, které nebylo ke dni účetní závěrky zaregistrováno, se vykazuje jako změny základního kapitálu. Vklady přesahující základní kapitál se vykazují jako ostatní kapitálové fondy. Ostatní kapitálové fondy mohou být tvořeny peněžitými či nepeněžitými vklady nad hodnotu základního kapitálu. Společnost je povinna vytvořit rezervní fond z čistého zisku vykázaného v řádné účetní závěrce za rok, v němž poprvé čistý zisk vytvoří, a to ve výši nejméně 20 % z čistého zisku, avšak ne více než 10 % z hodnoty základního kapitálu. Tento fond se ročně doplňuje o částku určenou stanovami, nejméně však 5 % z čistého zisku, až do dosažení výše rezervního fondu určené ve stanovách, nejméně však do výše 20 % základního kapitálu. To neplatí, jestliže rezervní fond již vytvořila příplatky nad emisní kurs akcií. Takto vytvořený rezervní fond do výše 20 % základního kapitálu lze použít pouze k úhradě ztráty a k dalším úhradám na základě rozhodnutí valné hromady. h)
Cizí zdroje
Společnost vytváří zákonné rezervy ve smyslu zákona o rezervách a rezervy na ztráty a rizika v případech, kdy lze s vysokou mírou pravděpodobnosti stanovit titul, výši a termín plnění při dodržení věcné a časové souvislosti. Dlouhodobé i krátkodobé závazky se vykazují ve jmenovitých hodnotách. V položce jiné závazky se vykazují také hodnoty zjištěné v důsledku ocenění finančních derivátů reálnou hodnotou. Dlouhodobé i krátkodobé úvěry se vykazují ve jmenovité hodnotě. Za krátkodobý úvěr se považuje i část dlouhodobých úvěrů, která je splatná do jednoho roku od rozvahového dne. Úroky z úvěrů a ostatních finančních výpomocí, pokud se jejich splatnost nepředpokládá do 12 měsíců od data rozvahy, jsou vykazovány jako dlouhodobé závazky. Dohadné účty pasivní jsou oceňovány na základě odborných odhadů a propočtů. Rozdělují se na krátkodobé a dlouhodobé. i) Devizové operace Majetek a závazky pořízené v cizí měně se oceňují v českých korunách v kurzu platném ke dni jejich vzniku a k rozvahovému dni byly položky peněžité povahy oceněny kurzem vyhlášeným Českou národní bankou platným k tomuto dni. Pokud by tento den připadal na den pracovního volna nebo klidu, Realizované i nerealizované kurzové zisky a ztráty se účtují do finančních výnosů nebo finančních nákladů běžného roku s výjimkou nerealizovaných
v ý r o č n í
z p r á v a
2 0 1 3
B B
C e n t r u m
-
f i l a d e l f i e
25
kursových rozdílů z bankovního úvěru, které jsou kumulovány v položce vlastního kapitálu v souladu se strategií společnosti v oblasti řízení úrokových a měnových rizik, viz bod f) Zajišťovací účetnictví. j) Použití odhadů Sestavení účetní závěrky vyžaduje, aby vedení společnosti používalo odhady a předpoklady, jež mají vliv na vykazované hodnoty majetku a závazků k datu účetní závěrky a na vykazovanou výši výnosů a nákladů za sledované období. Vedení společnosti stanovilo tyto odhady a předpoklady na základě všech jemu dostupných relevantních informací. Nicméně, jak vyplývá z podstaty odhadu, skutečné hodnoty v budoucnu se mohou od těchto odhadů odlišovat. k)
Účtování výnosů a nákladů
Výnosy a náklady se účtují časově rozlišené, tj. do období, s nímž věcně i časově souvisejí. Hlavní činností společnosti je pronájem nebytových prostor. Výnos z hlavní činnosti se fakturuje převážně čtvrtletně předem. l) Daň z příjmů Náklad na daň z příjmů se počítá za pomoci platné daňové sazby z účetního zisku zvýšeného nebo sníženého o trvale nebo dočasně daňově neuznatelné náklady a nezdaňované výnosy (např. tvorba a zúčtování ostatních rezerv a opravných položek, náklady na reprezentaci, rozdíl mezi účetními a daňovými odpisy atd.). Dále se zohledňují položky snižující základ daně (dary), odčitatelné položky (daňová ztráta, náklady na realizaci projektů výzkumu a vývoje) a slevy na dani z příjmů. Odložená daňová povinnost odráží daňový dopad přechodných rozdílů mezi zůstatkovými hodnotami aktiv a pasiv z hlediska účetnictví a stanovení základu daně z příjmu s přihlédnutím k období realizace. Odložená daň vyplývající z uplatňování zajišťovacího účetnictví se účtuje ve prospěch/na vrub účtu vlastního kapitálu. V případě, že účetní závěrka předchází konečnému výpočtu daně z příjmů, vytváří účetní jednotka rezervu na daň z příjmů. m) Následné události V případě, že mezi rozvahovým dnem a dnem sestavení účetní závěrky došlo k významným událostem zohledňujícím skutečnosti, které nastaly po rozvahovém dni, jsou důsledky těchto událostí popsány v příloze účetní závěrky, ale nejsou zaúčtovány v účetních výkazech. n) Změny způsobů oceňování, odpisování, srovnatelnosti a opravy chyb minulých období Společnost provedla s platností od 1. 1. 2012 nový odhad doby životnosti majetku. V případě budovy a jejích součástí a se doba odpisování prodloužila z 50 na 100 let. Společnost se od 1. 1. 2013 rozhodla z důvodu dosažení věrnějšího zobrazení stávajícího ekonomického zajištění měnového rizika uplatňovat principy zajišťovacího účetnictví nederivátem viz bod f) Zajišťovací účetnictví. Společnost dále provedla úpravu účtování odložené daně z titulu uplatňování zajišťovacího účetnictví. V roce 2013 došlo ke změně vykazování v rámci jednotlivých položek vlastního kapitálu a změny odložené daně vyplývající ze zajištění jsou vykazovány v rámci položky Oceňovací rozdíly z přecenění majetku a závazků.
v ý r o č n í
z p r á v a
2 0 1 3
B B
C e n t r u m
-
f i l a d e l f i e
26
4. Dlouhodobý majetek a) Dlouhodobý nehmotný majetek (v tis. Kč) Pořizovací cena: Počáteční zůstatek
Přírůstky
Vyřazení
Převody
JIný DNM
1.926
0
0
0
1.926
Celkem 2013
1.926
0
0
0
1.926
Celkem 2012
1.926
0
0
0
1.926
Konečný zůstatek
Oprávky: Počáteční zůstatek
Odpisy
Prodeje, likvidace
Vyřazení
Převody
Konečný zůstatek
Opravné položky
JIný DNM
-1.632
-294
0
0
0
-1.926
0
0
Celkem 2013
-1.632
-294
0
0
0
-1.926
0
0
Celkem 2012
-1.045
-587
0
0
0
-1.632
0
294
Účetní hodnota
b) Dlouhodobý hmotný majetek (v tis. Kč) Pořizovací cena: Počáteční zůstatek
Přírůstky
Vyřazení
Převody
64.011
0
0
0
64.011
2.188.520
364
0
0
2.188.884
Samostatné movité věci
96.330
813
0
0
97.143
Inventář
46.724
801
-5
0
47.520
55
3.588
0
3.517
126
Celkem 2013
2.395.640
5.566
-5
3.517
2.397.684
Celkem 2012
2.378.654
51.015
34.029
0
2.395.640
Pozemky Stavby
Nedokončený DHM
Konečný zůstatek
Oprávky: Počáteční zůstatek
Odpisy
Prodeje, likvidace
Vyřazení
Převody
Konečný zůstatek
Opravné položky
0
0
0
0
0
0
0
64.011
Stavby
-87.769
-22.259
0
0
0
-110.028
0
2.078.856
Samostatné movité věci
-24.279
-3.085
0
0
0
-27.364
0
69.779
Inventář
-22.201
-1.529
0
2
0
-23.728
0
23.792
Celkem 2013
-134.249
-26.873
0
2
0
-161.120
0
2.236.564
Celkem 2012
-107.648
-26.601
0
0
0
-134.249
0
2.261.391
Pozemky
Účetní hodnota
Společnost má uzavřeny pouze obvyklá věcná břemena na uložení inženýrských sítí a přístupu k nim. Společnost neeviduje žádné leasingové smlouvy. Nemovitý majetek společnosti je zastaven na krytí úvěru u UniCredit Bank Czech Republic, a.s. (viz bod 13).
v ý r o č n í
z p r á v a
2 0 1 3
B B
C e n t r u m
-
f i l a d e l f i e
27
5. Pohledávky K 31. 12. 2013 činily pohledávky po lhůtě splatnosti více než 90 dní 141 tis. Kč (31. 12. 2012 - 7 tis. Kč). Na nesplacené pohledávky, které jsou považovány za pochybné, vytváří společnost opravné položky (viz bod 6). Dohadné účty aktivní zahrnují zejména služby dosud nevyúčtované nájemcům v budově, jejichž výše činí k 31. 12. 2013 47.980 tis. Kč (31. 12. 2012 – 47.279 tis. Kč). Dohadné účty aktivní dále zahrnují časové rozlišení jednorázových výhod poskytovaných novým nájemcům ve smyslu interpretace NÚR I – 17 – Pobídky v nájemních vztazích, v rozčlenění na krátkodobé a dlouhodobé. Dlouhodobé dohadné účty aktivní z výše uvedeného titulu představují k 31. 12. 2013 281.080 tis. Kč (31. 12. 2012 – 190.692 tis. Kč). Krátkodobé dohadné účty aktivní z výše uvedeného titulu představují k 31. 12. 2013 20.719 tis. Kč (31. 12. 2012 – 1.669 tis. Kč). Pohledávky za spřízněnými osobami jsou popsány v rámci bodu 20.
6. Opravné položky Opravné položky vyjadřují přechodné snížení hodnoty aktiv uvedených v bodech 4 a 5. Změny na účtech opravných položek (v tis. Kč): Opravné položky k:
Zůstatek
Tvorba
Zúčtování
Zůstatek
Tvorba opravné
Zúčtování
Zůstatek
k 31. 12. 2011
opravné položky
opravné položky
k 31. 12. 2012
položky
opravné položky
k 31. 12. 2013
0
0
0
0
0
0
0
1.545
0
1.545
0
0
0
0
pohledávkám – zákonné pohledávkám - ostatní
Zákonné opravné položky se tvoří v souladu se zákonem o rezervách a jsou daňově uznatelné.
7. Krátkodobý finanční majetek V rámci krátkodobého finančního majetku společnost eviduje pouze běžnou hotovost na bankovních účtech a v pokladně. Hodnota krátkodobého majetku k 31. 12. 2013 činí 30.935 tis. Kč (31. 12. 2012 – 114.758 tis. Kč).
8. Ostatní aktiva Náklady příštích období zahrnují především časově rozlišené dodávky služeb a jsou účtovány do nákladů období, do kterého věcně a časově přísluší. Nejvýznamnější položku časového rozlišení představuje rozlišení provize za zprostředkování nájmu, která činila k datu účetní závěrky 10.130 tis. Kč (31. 12. 2012 – 10.974 tis. Kč) a provize za zprostředkování bankovního úvěru, která činila k datu účetní závěrky 3.600 tis. Kč (31. 12. 2012 – 5.400 tis. Kč). Provize se rozpouští do nákladů rovnoměrně po dobu, na kterou byly uzavřeny nájemní smlouvy a po dobu fixace úvěru.
9. Vlastní kapitál Přehled o změnách vlastního kapitálu (v tis. Kč): Zůstatek
Zvýšení
Snížení
Zůstatek
Zvýšení
Snížení
k 31. 12. 2012
k 31. 12. 2011
Zůstatek k 31. 12. 2013
200
0
0
200
0
0
200
18.000
0
0
18.000
0
0
18.000
Ostatní kapitálové fondy
147.000
0
0
147.000
0
0
147.000
Rozdíly z přecenění majetku a závazků
-169.759
0
-30.335
-200.094
138.517
-224.903
-286.480
Výsledek hospodaření minulých let (ztráta)
-113.980
0
-112.783
-226.763
98.955
-38.019
-165.827
Výsledek hospodaření běžného účetního období
-112.783
Počet akcií Základní kapitál
v ý r o č n í
z p r á v a
98.955
2 0 1 3
B B
C e n t r u m
59.978
-
f i l a d e l f i e
28
Základní kapitál společnosti se skládá z 200 kmenových akcií plně upsaných a splacených, s nominální hodnotou 90.000 Kč / kus. Rozdíly z přecenění majetku a závazků zahrnují k datu účetní závěrky reálnou hodnotu zajišťovacího derivátu ve výši -128.775 tis. Kč (31. 12. 2012 – -200.094 tis. Kč), kursové rozdíly ze zajištění nederivátem ve výši -224.903 tis. Kč (31. 12. 2012 – 0 tis. Kč) a související odloženou daň ve výši 67.198 tis. Kč (31. 12. 2012 – 0 tis. Kč). Na základě rozhodnutí valných hromad společnosti konaných dne 28. 6. 2012 a 28. 6. 2013 bylo schváleno níže uvedené použití hospodářského výsledku za rok 2012 a 2011. Hospodářský výsledek roku 2011 ve výši –112.783 tis. Kč byl na základě rozhodnutí valné hromady převeden na účet neuhrazené ztráty z minulých let. Hospodářský výsledek roku 2012 ve výši +98.955 tis. Kč byl na základě rozhodnutí valné hromady převeden na účet nerozděleného zisku a následně použit na částečné pokrytí ztráty z minulých let. Dividendy nebyly v roce 2013 ani 2012 vypláceny.
10. Rezervy Změny na účtech rezerv (v tis. Kč): Zůstatek
Tvorba rezerv
Zúčtování
Zůstatek
rezerv
k 31. 12. 2012
k 31. 12. 2011
Rezervy
Zůčtování
Zůstatek
rezerv
k 31. 12. 2013
0
0
0
0
0
0
0
6.777
2.426
0
9.203
59
0
9.262
zákonné ostatní
Tvorba rezerv
Společnost eviduje rezervu na vrácení daně z přidané hodnoty. Tato vratka vznikne změnou režimu nájemních smluv, kdy některé prostory budou pronajímány jako osvobozené od DPH a společnosti vznikne povinnost vrátit poměrnou část DPH odečtenou v minulých letech z faktur za technické zhodnocení budovy.
11. Dlouhodobé závazky Společnost přijala dlouhodobé zálohy od nájemců jako garance úhrady nájmu a služeb v budově FILADELFIE a jejich hodnota k datu účetní závěrky představovala 9.049 tis. Kč (31. 12. 2012 – 8.245 tis. Kč). Společnost dále eviduje úvěr od UniCredit bank (viz bod 13) Dlouhodobé závazky za spřízněnými osobami jsou popsány v rámci bodu 20.
12. Krátkodobé závazky K 31. 12. 2013 a 31. 12. 2012 neevidovala společnost žádné krátkodobé závazky více než 90 dnů po lhůtě splatnosti. K 31. 12. 2013 neměla společnost krátkodobé závazky, k nimž bylo zřízeno zástavní právo nebo záruka ve prospěch věřitele, kromě přijatého bankovního úvěru, popsaného v bodě 13. Krátkodobé přijaté zálohy představují zálohy na služby přijaté od nájemců a jejich hodnota činí k 31. 12. 2013 45.009 tis. Kč (31. 12. 2012 – 40.342 tis. Kč). Vyúčtování bude provedeno následující účetní období. Jiné krátkodobé závazky jsou k datu účetní závěrky tvořeny zápornými reálnými hodnotami otevřených derivátů (viz bod 15). Dohadné účty pasivní činí k 31. 12. 2013 1.722 tis. Kč (31. 12. 2012 – 40 tis. Kč) a představují zejména odhad nákladů na areálové služby, které budou vyúčtované v následujícím období. Krátkodobé závazky vůči spřízněným osobám (viz bod 20). Společnost neeviduje k datu účetní závěrky podmíněné závazky.
v ý r o č n í
z p r á v a
2 0 1 3
B B
C e n t r u m
-
f i l a d e l f i e
29
13. Bankovní úvěry a finanční výpomoci 31. 12. 2012
31.12. 2013 Částka v cizí
Částka v cizí
Částka v tis. Kč
(EUR) měně
(EUR) měně
Banka
Částka v tis. Kč
98.426.000
2.699.333
99.800.000
2.508.972
Kontokorentní účty
0
0
0
0
Finanční výpomoci
0
0
0
0
98.426.000
2.699.333
99.800.000
2.508.972
Bankovní úvěry
Celkem Splátka v následujícím roce Splátky v dalších letech
1.905.000
1.374.000
96.521.000
98.426.000
Náklady na úroky vztahující se k bankovním úvěrům a finančním výpomocím za rok 2013 a 2012 činily 45.009 tis. Kč a 56.907 tis. Kč, z toho bylo 0 tis. Kč a 0 tis. Kč zahrnuto do pořizovací ceny majetku. Přehled splatnosti bankovních úvěrů a finančních výpomocí v tis. Kč: Bankovní úvěry
Kontokorentní účty
Finanční výpomoci
2014
52.245
0
0
2015
55.234
0
0
2.591.854
0
0
Služby
2016 a dále
Úvěr je splatný k 31. 5. 2016. Společnost předpokládá, že k tomuto datu úvěr refinancuje. Úroková sazba činí 3M EURIBOR + marže 1,5% Společnost ručí za výše popsaný úvěr následujícími instrumenty: a) Zástavní právo k pohledávkám z bankovních b) Zástavní právo k pohledávkám ze smlouvy o dílo (PSJ) c) Zástavní právo k pohledávkám z bankovní záruky vystavené na základě smlouvy o dílo d) Zástavní právo k pohledávkám na pojistná plnění e) Zástavní právo k akciím f) Podřízení půjček od Passerinvest Group g) Podřízení prostředků v OKF a půjček ze strany akcionářů pohledávkám banky h) Zástavní právo k nemovitostem i) Záruka akcionáře (Radim Passer) j) Záruka Passerinvest Group k) Zástavní právo k pohledávkám z nájemních dokumentů
14. Ostatní pasiva Výdaje příštích období jsou účtovány do nákladů období, do kterého věcně a časově přísluší a zahrnují především nezaplacené úroky z úvěru ve výši 7.904 tis. Kč (31. 12. 2012 – 19.573 tis. Kč) a nevyfakturované dodávky služeb ve výši 2.914 tis. Kč (31. 12. 2012 – 3.343 tis. Kč). Výnosy příštích období jsou účtovány do výnosů období, do kterého věcně a časově přísluší a zahrnují především časově rozlišené příjmy z nájemného ve výši 2.846 tis. Kč (31. 12. 2012 – 2.821 tis. Kč).
15. Deriváty Společnost má uzavřené smlouvy o derivátech, které určila jako deriváty zajišťovací. K 31. 12. 2013 a k 31.12. 2012 společnost přecenila deriváty na reálnou hodnotu a kladné, resp. záporné reálné hodnoty derivátů jsou vykázány v jiných pohledávkách, resp. v jiných závazcích.
v ý r o č n í
z p r á v a
2 0 1 3
B B
C e n t r u m
-
f i l a d e l f i e
30
V následující tabulce je uveden přehled nominálních částek a kladných a záporných reálných hodnot otevřených zajišťovacích derivátů k 31. 12. příslušného roku: 2013
2012
Reálná hodnota
Reálná hodnota
Kladná Záporná
(tis. Kč)
Kladná Záporná
Úrokové kontrakty
0
0
0
0
IRS – úrokový swap
0
128.775
0
200.093
Deriváty zajišťovací celkem
0
128.775
0
200.093
Deriváty zajišťovací zahrnují deriváty, které byly uzavřeny za účelem řízení úrokového rizika aktiv a závazků a splňují kritéria pro zajišťovací účetnictví. Společnost má uzavřeny 2 kontrakty o úrokovém swapu. Nominální hodnota 99.800 tis. EUR – s postupným umořováním a úrokové období koresponduje s podkladovým úvěrem.
16. Daň z příjmu Podle zákona o daních z příjmů může společnost převést daňovou ztrátu vzniklou od roku 2009 do příštích pěti let. Výše daňové ztráty z let 2009 - 2011, která nebyla v účetní závěrce roku 2013 uplatněna a bude převedena do dalších let, činila 138.885 tis. Kč. Společnost vyčíslila odloženou daň následovně (v tis. Kč): 2012
2013 Odložená daňová
Odložený daňový Odložená daňová
Odložený daňový
pohledávka
závazek
pohledávka
závazek
0
2.914
0
7.729
OP k pohledávkám
0
0
0
0
OP k dlouhodobému majetku
0
0
0
0
Rezervy
1.760
0
1.749
0
SWAP
24.467
0
38.017
0
Zajištění nederivátem
42.732
0
0
0
Daňová ztráta z minulých let
26.388
0
44.909
0
Celkem
95.347
2.914
84.675
7.729
Netto
92.433
Položky odložené daně Rozdíl mezi účetní a daňovou zůstatkovou cenou dlouhodobého majetku Ostatní přechodné rozdíly:
76.946
Společnost zaúčtovala k 31. 12. 2013 změnu odložené daně ve výši 13.694 tis. Kč (31. 12. 2012 – 38.929 tis. Kč) do výsledku hospodaření a 29.181 tis. Kč (31. 12. 2012 – 38.018 tis. Kč) ve prospěch vlastního kapitálu. Pro výpočet odložené daně byla v roce 2013 i 2012 použita sazba 19%.
17. Majetek a závazky nevykázané v rozvaze Společnost neměla k 31. 12. 2013 a 31. 12. 2012 žádný majetek ani závazky, které by nebyly evidovány v rozvaze.
18. Výnosy Rozpis výnosů společnosti z běžné činnosti (v tis. Kč): 2013
2012
Domácí
Zahraniční
Domácí
Zahraniční
254.286
0
218.447
0
Tržby z prodeje majetku
5
0
0
0
Ostatní provozní výnosy
42
0
5
0
Finanční výnosy
26.867
0
96.565
0
Výnosy celkem
281.200
0
315.017
0
Příjmy z pronájmu
19. Osobní náklady V roce 2013 a 2012 obdrželi členové statutárních a dozorčích orgánů odměny v celkové výši 16 tis. Kč a 12 tis. Kč.
v ý r o č n í
z p r á v a
2 0 1 3
B B
C e n t r u m
-
f i l a d e l f i e
31
20. informace o spřízněných osobách v roce 2013 a 2012 neobdrželi členové statutárních a dozorčích orgánů a řídící pracovníci žádné půjčky, přiznané záruky, zálohy a jiné výhody mimo těch uvedených v bodě 19. Krátkodobé závazky vůči spřízněným osobám (v tis. Kč): Spřízněná osoba passerinvest GrOup-úrok
termíny/lhůty splatnosti
31. 12. 2013
31. 12. 2012
splatný s jistinou nebo zvlášť
9.455
8.516
přehled dlouhodobých závazků vůči spřízněným osobám (v tis. Kč): termíny/lhůty splatnosti
31. 12. 2013
31. 12. 2012
passerinvest GrOup-úvěr
31. 12. 2022
7.336
44.605
passerinvest GrOup-úvěr (1.046 tis.eur )
31. 12. 2012
0
26.298
Spřízněná osoba
21. výdaje na výzkum a vývoj na výzkum a vývoj bylo v roce 2013 a 2012 vynaloženo 0 tis. kč a 0 tis. kč.
22. významné položky výkazu zisku a ztráty Ostatní finanční výnosy tvoří převážně kurzové zisky ve výši 26.377 tis. kč (2012 – 96.046 tis. kč). Ostatní finanční náklady tvoří především bankovní poplatky z titulu uzavřeného úrokového swapu ve výši 72.632 tis. kč (2012 – 63.833 tis. kč). odměny statutárnímu auditorovi (v tis. Kč): 2013
2012
povinný audit účetní závěrky
40
30
Jiné ověřovací služby
30
0
daňové poradenství
0
0
Jiné neauditorské služby
0
0
70
30
Služby
Celkem
23. pokračování společnosti s neomezenou dobou trvání společnost vykazuje v roce k 31. 12. 2013 zisk ve výši 59.978 tis. kč a záporný vlastní kapitál ve výši -227.329 tis. kč. ztráty společnosti vznikly v počáteční fázi developerského projektu – realizace přípravy a výstavby nemovitosti. na hodnotě vlastního kapitálu se rovněž negativně projevila záporná reálná hodnota zajišťovacích úrokových derivátů. společnost realizuje počínaje rokem 2012 zisk a nic nenasvědčuje tomu, že by se tento trend měl zvrátit. společnost bude vytvářením zisku postupně umořovat ztrátu z minulých let. účetní závěrka k 31. 12. 2013 byla zpracována za předpokladu, že společnost bude nadále působit jako podnik s neomezenou dobou trvání. přiložená účetní závěrka tudíž neobsahuje žádné úpravy, které by mohly z této nejistoty vyplývat.
24. významné události, které nastaly po rozvahovém dni Žádné významné události po rozvahovém dni nenastaly.
sestaveno dne: 3. 2. 2014
radim passer předseda představenstva v ý r o č n í
z p r á v a
2 0 1 3
B B
C e n t r u m
-
f i l a d e l f i e
32
Tvar F ILADELFIE předurčuje budovu k výjimečnosti. Nejzajímavější je její půdorys – siluetu budovy tvoří čtyři křídla – čtyři věže symbolizující čtyři světové strany.
kontakt
BB Centrum - FILADELFIE, a.s. Budova FILADELFIE Želetavská 1525/1 140 00 Praha 4 Telefon: +420 221 582 111 Fax: +420 222 515 521 E-mail:
[email protected] www.passerinvest.cz
v ý r o č n í
z p r á v a
2 0 1 3
B B
C e n t r u m
-
f i l a d e l f i e
34
BB Centrum - FILADELF IE, a.s.
