Volkshuisvesting in Nederland Nieuwe projecten zijn structureel verlieslatend. Nieuwe ereloonovereenkomst voor ontwerpteams

d r i e m a a n d e l i j k s t i j d s c h r i f t va n v v h ja argang 23 - nr . 2 - april - mei - juni 2011

VVH

Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen

Volkshuisvesting in Nederland Nieuwe projecten zijn structureel verlieslatend VVH Nieuwe ereloonovereenkomst voor ontwerpteams Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen

Inhoud

Voorwoord

2 Voorwoord 3 Werking vereniging 4 Reportage – Volkshuisvesting in

Nederland 9 Reportage – Herhuisvesting: Museum Van Het Afscheid 14 Actueel – Lokaal toewijzingsreglement voor ouderen 15 Actueel – Nieuwe projecten zijn structureel verlieslatend 18 VLEM – Nazorg van koop­appar­ tementen: de SHM als mede-eigenaar 21 MAO – Opgepast: koekoeksjong 22 Vijf vragen over nieuwe ereloon­ overeenkomst voor ontwerpteams 24 Werkgeversorganisatie – Handige weetjes over vakantie en vakantiegeld 26 Even voorstellen – Luc Deconinck voorzitter VMSW

Colofon Fundamenten is het driemaandelijkse tijdschrift van VVH, de Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen. Kernredactie: Eddy De Vlieger, Björn Mallants, Els Matthysen, Erik Thora, Jeanique Van den Heede, Sven Van Elst, Patrick Vercruysse, Elke Verstrepen Eindredactie en beeldselectie: Els Matthysen Fotografie: Els Matthysen (p.1,2,3,5,10,11,12,13,15,16,19,20,22,26,27) Lay-out en druk: Drukkerij Grafa, Wommelgem Contactgegevens: VVH - Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen Evert Larockstraat 6 · 2020 Antwerpen Tel: 03 281 15 81 · Fax 03 230 60 56 E-mail: [email protected] Fundamenten in pdf: www.vvh.be Verantwoordelijke uitgever: Björn Mallants, directeur VVH

2 2

Beste lezer Je doet maar het geld op dat je hebt, een volkswijsheid ontsproten aan gezond boerenverstand. Als voorzitter van de Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen moet ik vaststellen dat dit blijkbaar niet opgaat voor onze sector. In dit nummer lichten we de cijfers van een bevraging toe die we bij onze maatschappijen hebben gedaan over de financiële haalbaarheid van nieuwe projecten via het Nieuwe Financieringssysteem (NFS2). Onrustbarende cijfers; op deze manier gaan we de dieperik in. Een gevoel dat zeer sterk leeft in onze sector wordt op basis van objectieve cijfers hard gemaakt. We hopen dat het beleid ingaat op onze vraag om een evenwichtige en realistische financiering uit te werken, zodat minstens de inkomsten de uitgaven dekken. Nog over centjes: de onderhandelingen over de bijdrage van onze sector aan de werking van de VMSW zitten in de laatste rechte lijn. Een bijdrage die een stuk zal dalen, eerlijker verdeeld is, waarvan een groot deel renteloos zal kunnen mee beleend worden en waarin controlemechanismen zijn voorzien voor de klanten. Een stap in de goede richting... Verder in dit nummer een interview met onze collega’s uit Nederland. Net als in Vlaanderen zijn daar ingrijpende veranderingen op til in het sociale huisvestingslandschap. U zult merken dat sommige evoluties gelijklopen maar dat op andere vlakken grote verschillen bestaan. We kunnen echter alleen maar besluiten dat we allebei oplossingen zoeken voor gelijkaardige problemen: betaalbaarheid, kwaliteitszorg, leefbare wijken via een gezonde mix,… kortom sociale huisvesting mogelijk maken in de 21ste eeuw. Uit het interview met de nieuwe voorzitter van de VMSW blijkt eenzelfde doelstelling. VMSW presenteert zich hier als partner, die samen met de maatschappijen het huisvestingslandschap vorm wil geven en verder uitbouwen. We hopen met hen, het beleid en andere actoren in constructieve dialoog verder aan de weg te timmeren. Om niemand het recht op kwaliteitsvolle huisvesting te ontzeggen. Mensen helpen begint vaak bij hun (t)huis. Alvast een prettige zomer toegewenst. Fons Kockx, voorzitter VVH

Coverfoto: Alexander Luijten, Aedes - gastspreker Algemene Vergadering VVH

Werking vereniging

Woensdag 16 maart vond in het Antwerpse Scandic Hotel de jaarlijkse Algemene Vergadering van VVH plaats. 67 maatschappijen waren aanwezig of vertegenwoordigd door volmacht. Na het welkom door voorzitter Fons Kockx lichtte directeur Björn Mallants de werking van de vereniging in het voorbije jaar toe. Hij bracht onder meer verslag uit over de verschillende overlegmomenten waarbij VVH de belangen van haar leden behartigde, de gewijzigde wetgeving en de vele adviezen die de koepelorganisatie formuleerde. Ook de studiedag rond overheidsopdrachten en de studiereis naar Marseille kwamen ter sprake. Na de inhoudelijke toelichting van het activiteitenverslag keurden de leden eenparig de jaarrekening 2010 en de begroting 2011 goed.

Björn Mallants, directeur VVH

Tenslotte bracht de gastspreker Alexander Luijten, senior adviseur van Aedes een boeiende uiteenzetting over het sociale woonbeleid in Nederland. Meer hierover op p.4-8 in dit nummer. Tijdens de smakelijke lunch konden de aanwezigen nog gezellig bijpraten.

Algemene Vergadering VVH

3

reportage Persknipsels

Een kijkje bij de buren: volkshuisvesting in Nederland MAg IK ME EVEN VoorstELLEN? Aedes is de branchevereniging (koepel) van woningcorporaties in Nederland. Met meer dan 400 leden die in totaal 2,4 miljoen sociale woningen beheren, is de organisatie in Europa eerder een buitenbeentje. Naar aanleiding van wat er momenteel allemaal aan het veranderen is in het Vlaamse sociale huisvestingslandschap ging Fundamenten een kijkje nemen bij onze noorderburen. Voor welke uitdagingen staan woningcorporaties in Nederland? op welke problemen stuiten zij en hoe pakken ze die aan? Alexander Luijten, senior adviseur van Aedes, licht het reilen en zeilen van volkshuisvesting in Nederland toe en focust uitgebreid op hun visitatie-ervaringen.

4

4

Alexander Luijten, senior adviseur van Aedes, gastspreker op de Algemene Vergadering van VVH

Wat is Aedes en waar staan jullie voor? ‘Aedes, in Nederland uitgesproken als ‘eedes’, is de branchevereniging van woningcorporaties in Nederland’, vertelt Alexander, senior adviseur van Aedes. ‘Bij Aedes werken momenteel 120 mensen. We hebben een eigen communicatieafdeling die o.a. ons tweewekelijkse magazine uitgeeft. Daarnaast is er een juridisch team en hebben we medewerkers voor het algemene beleid.’ ‘De naam Aedes staat voor huis met vele kamers. We willen een platform bieden voor al onze leden, hoe divers ze ook zijn. Naast de belangenverdediging van de leden aan de onderhandelingstafels in Den Haag en Brussel, bieden we een divers servicepakket aan: actuele informatievoorziening en deskundig advies op maat via een infodesk, ondersteuning bij het werkgeverschap en toegang tot verschillende netwerken. Kortom, we zijn er in de eerste plaats voor onze leden en ondersteunen hen om hun missie te realiseren: duurzaam en betaalbaar wonen in leefbare buurten en woonkernen. Zo zorgen meer dan 400 woningcorporaties dat ruim 2,4 miljoen huishoudens goed wonen.’ Totale woningmarkt in Nederland en Vlaanderen Nederland Vlaanderen Eigendom Huur privé Sociale huur

54 % 11 % 35 %

74,4 % 18,5 % 5,6 %

Totale woningmarkt in Nederland en Vlaanderen Nederland Vlaanderen

74,4%

54%

35%

18,5% 11%

5,6%

Eigendom

Huur privé

Sociale huur

Met 35% sociale huurwoningen hebben we een fors aandeel binnen de totale woningmarkt waardoor de leden een factor zijn binnen de politiek om rekening mee te houden. Zowel in Europa als wereldwijd is Nederland wat dat betreft koploper.

gemengde samenstelling van wijken. Dit zorgt niet alleen voor een meer leefbare buurt, gemengde projecten brengen ook extra geld in ’t laatje waardoor dan weer middelen ter beschikking komen om sociale huurwoningen en leefbaarheidsmaatregelen mee te financieren. Bovendien is die noodzaak om ook toewijzingen te doen aan huishoudens met hogere inkomens ooit historisch zo gegroeid. In Nederland is er een gigantische kloof tussen de huurmarkt (sociaal en privé) en de privékoopmarkt. Koopwoningen zijn de afgelopen 15 jaar heel duur geworden en ze zijn om die reden onbereikbaar voor hele grote groepen middeninkomens. Deze mensen zijn dus aangewezen op het aanbod van sociale verhuurders. Corporaties en gemeenten hebben het altijd belangrijk gevonden dat een deel van

In geen enkel Europees land ligt het aandeel sociale huurwoningen zo hoog als in Nederland. Het kan toch niet zijn dat in Nederland 2,4 miljoen ‘arme’ gezinnen wonen? Hoe verklaar je dat er zoveel sociale woningen zijn in Nederland? Alexander: ‘Naarmate je in Europa verder naar het zuiden gaat (Spanje, Portugal, Griekenland) richt sociale huisvesting zich meer uitsluitend op de armere bevolkingsgroepen. In Nederland is heel principieel gekozen voor een

Ook in de grachtengordel op de meest gewilde plekken van Nederland hebben corporaties bezit.

5

de woningvoorraad werd toegewezen aan de wat hogere inkomens om een eenzijdige inkomenssamenstelling van bepaalde wijken en buurten te vermijden en zo verloedering en segregatie te voorkomen. Die Nederlandse aanpak staat nu door de steeds maar toenemende inmenging van Europa inzake inkomensgrenzen en toewijzingsvereisten op de helling.’

Het Nederlandse systeem van sociaal wonen zou in strijd zijn met de Europese regelgeving. Hoe gaan jullie daarmee om?

Het klopt dat er sinds 2009 een beschikking is die concludeert dat het Nederlandse systeem van volkshuisvesting in strijd is met de Europese regelgeving. Zo beoordeelt de Europese Commissie het goedkoop ter beschikking stellen van gronden, Wat zijn de project- en saneringsbelangrijkste steun én het borgingsuitdagingen Bij elke nieuw gebouwde en financieringsstelsel voor de sociale huurwoning is een als steun waarbij de huursector in overheid als achtersubstantieel deel van de Nederland? vang fungeert. Daarinvestering verlieslatend. ‘Er staan ons een aanom zal om in regel te tal belangrijke ontwikkomen met Europa het kelingen te wachten. Nederlandse systeem De financiële situatie van heel wat woningcorporaties verslechtert snel. Zo lopen de huurinkomsten niet mee met de kosten. Ook de waarde van het vastgoed staat sterk onder druk, met alle gevolgen van dien voor de leencapaciteiten van de corporaties. Lenen om te investeren wordt steeds moeilijker, ook door de steeds strengere eisen die banken stellen. Bij elke nieuw gebouwde huurwoning is een substantieel deel van de investering verlieslatend. Corporaties nemen dat voor hun rekening en komen zo in toenemende mate in zwaar weer terecht. Dat zou ertoe kunnen leiden dat corporaties gaan fuseren waardoor de schaalgrootte toeneemt.’

6

van volkshuisvesting grondig moeten hervormd worden. Een duidelijke definiëring van die activiteiten die met staatssteun zijn toegestaan is daarbij een vereiste. Slechts het bouwen, het verhuren en het beheren van woningen tot een huurniveau van 653 euro per maand, het maatschappelijk vastgoed en de leefbaarheidsactiviteiten zullen in de toekomst met staatssteun gerealiseerd kunnen worden. Ook de toewijzing van woningen aan huishoudens met een inkomen tot 33 000 euro is een belangrijk criterium. Werk je niet voor 90% volgens deze criteria, dan ben je in strijd met de regels van staatssteun en mededinging en dan kunnen er sancties volgen. Deze Europese aanpak staat haaks op onze historische aanpak van sociale huisvesting voor een brede groep. Onze grootste uitdaging is toch blijven bouwen en een brede doelgroep blijven bedienen binnen de Europese krijtlijnen.’

EEN NEDERLANDSE KIJK OP VISITATIES

Wat is de houding van woningcorporaties rond visitaties?

Ondanks het feit dat woningcorporaties privaat zijn in Nederland, is er toch een hoop toezicht geregeld, zowel intern als extern.

‘70% van de corporaties staat positief tegenover visitaties en geeft aan ervan te leren. Dat blijkt uit een onderzoeksrapport van de Aedes‑Bestuursadviescommissie Inventarisa­ tie Visitatie. Bovendien geeft meer dan 75% aan zich ook te laten visiteren wanneer het geen Aedes-lidmaatschapseis meer zou zijn. Wat de corporaties als zeer positief beschouwen zijn het externe, het onafhankelijke en het gezaghebbende karakter van de visitaties, de vaste methodiek en de integrale benadering. Daarnaast draagt de visitatie bij aan de legitimiteit van het beleid van de corporaties. Toch ziet men niet altijd de meerwaarde in van visitaties. Sommige corporaties vinden ze belastend, vooral financieel, want de kosten worden door de corporaties zelf gedragen.’

Hoe kaderen visitaties binnen het geheel van toezicht en wat zijn jullie ervaringen hiermee?

‘Visitaties zijn in Nederland geen onderdeel van het toezicht en ze zijn niet wettelijk verplicht. Vanuit de belangenbehartiging vinden we het echter belangrijk dat corporaties zich verantwoorden naar hun stakeholders over hun maatschappelijke prestaties. Alle leden van Aedes engageren zich dan ook om zich te laten visiteren. We hebben beslist om de visitaties extern te beleggen bij een onafhankelijk en gezaghebbend instituut. Wil je vertrouwen opbouwen, dan moet je vermijden dat je een Hoe gaat zo’n visitatie in zijn werk? methodiek opstelt waarbij slagers hun eigen vlees keuren. De uitkomst van een visitatie ‘Bij een visitatie wordt het maatschappelijk biedt aan corporaties - dankzij deze neutrale presteren van een woningcorporatie ten opaanpak - de kans om te leren en hun werking zichte van de opgave die ze heeft van naderbij te sturen. Het is opvallend dat het effect bij bekeken. Daarbij worden ook van een visitatie een aantal interviews gehoucorreleert met de den met de gemeente, met de mate waarin de lokale zorginstellingen en met Visitaties zijn verplicht visitatie positief allerlei andere stakeholders. Er voor alle Aedes-leden wordt beoordeeld wordt bekeken hoe de corpodoor de corporatie ratie presteert volgens de eigen zelf. Een corporaambities, de doelstellingen en tie die van begin af aan positief staat tegenhet beschikbaar vermogen. Hierbij is het niet over een visitatie, is daar achteraf ook steeds de bedoeling om het financieel toezicht over enthousiast over.’ te doen, maar wel om te kijken hoe corpo-

raties presteren naar vermogen. Bij visitaties wordt zoveel mogelijk bestaand materiaal gebuikt om de administratieve last te beperken. Een visitatie wordt uitgevoerd door een geaccrediteerd adviesbureau volgens een vaste visitatiemethodiek. Een corporatie die zich wil laten visiteren, vraagt eerst een offerte aan bij één of meer van de geaccrediteerde bureaus. Op basis daarvan maakt ze dan een keuze voor een bureau dat de visitatie gaat uitvoeren. Het eindrapport wordt voorgelegd aan de Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland. Deze beoordeelt de rapportage op de consistentie, de transparantie van het oordeel en op de wijze waarop de methodiek is gevolgd. Hierna volgt dan de openbaarmaking van de rapportage. De Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland registreert de goedgekeurde visitaties.’

7

Houdt een visitatie consequenties in voor een corporatie? ‘Op het einde van de controle wordt een cijfer toegekend op een schaal van 10. Dit heeft geen direct gevolg voor de corporatie. Corporaties die zich niet laten visiteren, zouden de aandacht trekken en datzelfde geldt ook bij een slechte score. Vanwege de achtergrond en de bedoeling van het hele visitatie-

instrument (de corporatie wil zich verantwoorden over het eigen presteren) zijn de visitatierapporten openbaar.’ Voor meer info over de Nederlandse visitaties: www.visitaties.nl Aedes (vereniging van woningcorporaties): www.aedesnet.nl Els Matthysen Stafmedewerker communicatie VVH

Branche in cijfers (2010) • 418 • 28 000 • 2,4 miljoen • 40 500 30 400 10 100 53% 47%

aantal woningcorporaties aantal werknemers aantal woningen aantal nieuwbouw woningen huurwoningen koopwoningen ≤ 200 000 euro > 200 000 euro

Healthy Apartment Concept ® • Een gezond & aangenaam binnenklimaat dankzij ventilatie en zonwering. • E-peilverlaging tot 20 punten • Plaatsbesparende technologie

• 411 euro gemiddelde maandhuur 25% goedkoop (t.e.m. € 357) 67% betaalbaar (€ 358 t.e.m. € 512) 6% duur (€ 513 t.e.m. € 648) 2% duur boven huurtoeslaggrens (vanaf € 653) • 3,5 miljard euro investeringen • 6,3 miljard euro nieuwbouw • 0,8 miljard euro aankoop • 5 miljard euro woningverbetering en onderhoud • 589 miljoen euro leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed • 220 miljoen euro energiebesparende maatregelen Bron: Aedes, Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting

8

Wenst u meer informatie? mattie? e www.renson.eu

reportage Persknipsels

Herhuisvesting: Museum Van Het Afscheid MAg IK ME EVEN VoorstELLEN? In de geelse sociale woonwijk Den Drijhoek zullen vier appartementsblokken goed voor 112 appartementen – gesloopt worden en plaats maken voor laagbouwappartementen. om het proces van afscheid nemen op een sociaal-artistieke manier te begeleiden, werden de bewoners ondersteund via een uniek project met als visueel resultaat het Museum Van Het Afscheid. om dit te kunnen realiseren werd een partnerschap gevormd tussen de geelse Huisvesting, Wijkwerking geel, stad geel, oCMW geel, Vormingplus Kempen en Cultuurcentrum de Werft. Het partnerschap engageerde het kunstenaarscollectief Blauwe Plekken voor de vormgeving van dit evenement. Fundamenten bekijkt het project vanuit verschillende hoeken en ging praten met de kunstenaars, de (ex-)bewoners en de geelse Huisvesting.

DE KUNSTENAARS

‘Met dit project willen we twee dingen bereiken. Aan de ene kant brengen de verschillende activiteiten communicatie op gang en laten ze de bewoners dichter bij hun gevoelens komen, hun onzekerheden en hun verwachtingen. Langs de andere kant proberen we die gevoelens, emoties en ideeën ook terug vorm te geven wat maakt dat de wereld er terug een stuk aantrekkelijker uitziet.’

Hoe hebben jullie dat concreet aangepakt? Eric: ‘Het kunstenaarscollectief Blauwe Plekken is op de eerste plaats een dansgebeuren, een performance. Voor het museum hebben we met andere, vooral beeldend kunstenaars gewerkt. Met Blauwe Plekken willen we dat Lu Marivoet, Wim Mertens en Eric Raevens van het mensen anders gaan kijken naar plaatsen kunstenaarscollectief Blauwe Plekken door zich meer bewust te worden van wat die plekken met hen doen. Daar hebben we Wat was het uitgangspunt van het bijvoorbeeld met de kinderen in verschillende Museum Van Het Afscheid? dansworkshops rond gewerkt. Via de kindeEric: ‘Het idee was om dingen op te zetten ren kwamen we dan weer gemakkelijker in voor of samen contact met met de bewoners de ouders. Om om het proces van vanaf het begin Om echt te voelen wat hier leefde, afscheid nemen de bewoners te zijn we hier ook komen wonen, van hun woonst betrekken bij te ondersteunen. het project, zijn in een leegstaand dakappartement. We hebben gewe onmiddellijk probeerd om dit gestart met proces niet als een heel concrete negatief proces te zien. Verhuizen is het loslaactiviteiten’. ‘Met een karretje waar ook voetten van iets, maar het is ook het uitkijken naar ballijnen mee aangebracht worden’, zo vertelt iets nieuws.’ Wim, ‘tekenden we de contouren van de toe10

Voetballijnen tonen de contouren van de toekomstige woningen.

komstige gebouwen uit. Het was tegelijkertijd een kunstwerk maar ook iets informatiefs. Bewoners zagen ons bezig en kwamen vragen stellen. Ze konden op dat moment ook hun verhaal kwijt.’

Is jullie beeld van sociale huur veranderd na jullie intensieve contacten met de huurders en de Geelse Huisvesting? Erik: ‘De zorg die de Geelse Huisvesting besteedt aan haar bewoners, dat heeft mij enorm gecharmeerd. Ik schrok ervan dat zij zo intens met de mensen bezig zijn en hen individueel ondersteunen. Wat mij dan weer in negatieve zin is opgevallen, is dat de allochtonen toch nog een aparte positie hebben. Het zijn echt wel verschillende groepen die niet zo

geïntegreerd zijn zoals we allemaal wel hopen. Het was voor ons dan ook best frustrerend dat we verschillende activiteiten organiseerden, maar dat we de allochtone bewoners enkel via de internationale kooknamiddagen bereikten. Meer info over de verschillende kunstwerken vind je op www.blauweplekkenopdendrijhoek.be, de blog van de drie kunstenaars in Den Drijhoek in Geel.

Dankzij de internationale kooknamiddagen namen de allochtone bewoners ook deel aan het project.

Volgende kunstenaars werkten mee aan het project: Lu Marivoet (3D beeldend kunstenaar - danseres, choreografe en dansdocente), Wim Mertens (architect, stedenbouwkundige, choreograaf en danser), Eric Raevens (bedenker van installaties, choreograaf en fotograaf), Catherine Claeyé (3D beeldend kunstenaar), Charlotte Alles (3D beeldend kunstenaar), Andrea Goovaerts (schilder), Koen Maerenhout (performance en 3D beeldend kunstenaar), Peter Slechten (soundscape), Ellen Temmerman (3D beeldend kunstenaar), Geert Verbruggen (3D-schilder).

 Conciërge Riet speelde een cruciale rol in het reilen en zeilen van de sociale blokken. Een conciërge treedt vaak op als spreekbuis. Zo was Riet in dit project dé schakel tussen de bewoners en de kunstenaars.

11

DE BEWONERS

Annie, Anita en Maria woonden maar liefst 25, 27 en 11 jaar op Den Drijhoek.

Vertel eens over het leven op Den Drijhoek, wat zal jullie het meeste bijblijven? ‘We hebben hier een schoon leven gehad’, vertelt Maria. ‘Het was een héél gezellige blok: sangria maken, barbecues, elkaars verjaardagen vieren en zo. We kwamen vaak bij elkaar op bezoek, een glaasje wijn drinken, samen beneden op ’t bankske.’ ‘Toen ik hier kwam wonen’, voegt Anita er enthousiast aan toe, ‘en ze op de bank zag zitten, ben ik er bij gaan zitten en zo is onze vriendschap begonnen.’

Anita: ‘We hebben een schone tijd gehad, In welke mate hebben jullie mee maar ook een slechte tijd. Vooral de laatste deelgenomen aan de kunstwerken? jaren waren moeilijk, door drugs en mannen Annie: ‘We hebben uitgetekend hoe we ons op van ’t gevang die hier kwamen wonen. Ik heb het terrein van Den Drijhoek verplaatsen. Dat dikwijls heel bang in mijn bed gelegen omwerd dan op een plannetje getekend en Lu, de dat ze met een sleutel in ’t sleutelgat zaten. kunstenaar visualiseerIk dacht: seffens de elke route met zijden zitten ze bij mij draden. Ieder traject binnen. ’t Was alheeft een andere kleur In mijn nieuwe woonst tijd voor drugs. Ik en als de zon schijnt in al durfde mijn licht zal ik mijn eigen die zijden draden is dat niet meer aanstevoordeur hebben heel mooi.’ ken, mijn wc niet meer doortrekken. Belde je de politie, dan kwamen ze die mannen halen, maar een uur later stonden ze hier terug. Zet er een rotte appel bij en ’t is naar de vaantjes.’

Wat was jullie eerste gevoel toen je hoorde dat het hier zou afgebroken worden? Maria: ‘Het was als een donderslag bij heldere hemel. Ik ben daar heel ziek van geweest.’

Heeft dit project jullie geholpen om het afscheid te verwerken? Maria: ‘We zijn heel blij dat we dat hebben mogen meemaken. Anders was het hier maar heel somber geweest. De kunstenaars hebben ons mee opgemonterd die laatste maanden.’ Ellen Temmerman fotografeerde de handen van de bewoners.

12

DE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJ

De Geelse Huisvesting: Ilse Vissenaeken (sociaal werker) en Riet Vissers (conciërge)

Hoe heeft dit project de bewoners geholpen bij het afscheid nemen? Ilse, sociaal werker van de Geelse Huisvesting legt uit: ‘Mensen die tijdens de tentoonstelling terug in het appartement kwamen waar ze vroeger gewoond hadden, vertelden dat ze dat confronterend vonden. Maar het hielp hen om het los te laten. Tijdens de verschillende workshops hebben ze hun emoties kunnen delen met de kunstenaars. Zo hadden ze een uitlaatklep: ze konden bij de kunstenaars terecht met hun verhaal. Bij een aantal projecten hebben de kunstenaars ook geprobeerd om die gevoelens met de beeldende kunstwerken te visualiseren.’

Heeft dit project ook een effect gehad op andere doelgroepen?

waarmaken. Als in de toekomst een andere gemeente waar we gaan renoveren zo’n aanbod zou doen, dan springen we onmiddellijk opnieuw op de kar. We zullen dit museumproject erg missen. Ook voor ons is het afscheid nemen.’

Ilse: ‘Er zijn inderdaad veel mensen uit Geel en omstreken komen kijken die niets met de blokken te maken hadden. Omdat het museum in een 15-tal leegstaande appartementen geEls Matthysen huisvest was, waar ook verschillende workStafmedewerker shops plaatsvonden, communicatie VVH gaf het de bezoekers ook de gelegenheid Mensen konden om eens in sociale hun verhaal kwijt. blokken te komen kijken. Mensen vinden Dat helpt het heel interessant om afscheid te nemen. om te zien hoe een sociale woning eruit ziet. Ze hebben vaak een vertekend beeld. Zo denken ze dat sociale Het enthousiasme van alle partijen appartementen oud, klein en onpraktisch zijn. werkte heel inspirerend. Met zo’n project kan je dat negatieve beeld verbreken en tonen dat het appartementen zijn zoals ze die ook kennen van de privémarkt.’

Was het een succes en zou je andere maatschappijen dit initiatief aanbevelen? ‘Er zijn bijna 1 000 bezoekers geweest, dat hadden we nooit durven dromen. We hebben veel publiciteit gekregen, waardoor een breed publiek is komen kijken.’ ‘Dankzij de financiering van de stad Geel en het cc de Werft hebben we dit project kunnen 13

Actueel

Lokaal toewijzings­ reglement voor ouderen Problemen blijven bestaan

Omzendbrief W/2011/01 over de opmaak van een lokaal toewijzingsreglement voor ouderen biedt voor sommige SHM’s een oplossing. Voor andere blijven de moeilijkheden bestaan. De richtlijnen voor lokale besturen die een toewijzingsreglement voor ouderen willen opmaken, zijn duidelijk. SHM’s mogen nog maximaal 1/3de van hun studio’s en 1- of 2-slaapkamerwoningen en maximaal 1/4de van hun totale patrimonium voorbehouden voor bejaarden. De woningen moeten goed toegankelijk zijn en zoveel mogelijk tegemoet komen aan de noden van de doelgroep voor wie de leeftijdsgrens wordt vastgelegd op 65 jaar. De nieuwe reglementering houdt echter door de statistische benadering geen rekening met kleinere SHM’s. De quota maken dat zij maar een beperkt aantal woningen ter beschikking mogen stellen. Maatschappijen die in het verleden meer grotere woningen bouwden, komen ook in moeilijkheden. Zij huisvesten in verhouding evenveel ouderen, maar omdat zij minder woningen mogen voorbehouden, dreigt een groot deel van de bejaarden in hun werkingsgebied nu in de problemen te geraken. Daarom heeft VVH de minister gevraagd om bij de evaluatie van het Kaderbesluit Sociale Huur de quota aan te passen. SHM’s met een beperkt aantal kleinere woningen zouden een groter percentage dan het vooropgestelde 1/3de bij voorrang moeten kunnen verhuren aan ouderen.

14

Daarnaast kunnen bepaalde maatschappijen – door het optreden van de afdeling Toezicht – momenteel geen enkele bejaardenwoning meer verhuren, omdat er geen specifieke investeringen zijn gebeurd. Het bizarre hierbij is dat nergens wordt gedefinieerd wat hieronder verstaan wordt. De technische norm moet dringend verduidelijkt worden. Daarbij wordt best een onderscheid gemaakt tussen woningen geschikt voor ouderen en woningen geschikt voor personen met een handicap. Ook bij projecten Wonen-Welzijn, die dikwijls met gelden van andere organisaties zijn opgestart, ontbreekt het vaak aan flexibiliteit van de toezichthouder.

VVH pleit ervoor om de bestaande toestand te regulariseren. Voor nieuwe woningen geschikt voor ouderen of personen met een handicap moet er een ondubbelzinnige technische norm komen. Omdat de woonkwaliteit van een woning niet enkel bepaald wordt door specifieke investeringen in de woning, maar ook door de ligging van de woning, moet in de definitie van de woning de term specifieke investeringen vervangen worden door specifiek door ligging of typologie. Sven Van Elst Stafmedewerker VVH

Er dient een onderscheid gemaakt tussen woningen geschikt voor ouderen en woningen geschikt voor personen met een handicap.

Actueel Even voorstellen

Nieuwe projecten zijn structureel verlieslatend: 37 000 bijkomende sociale huurwoningen goed voor 1,9 miljard verlies Mag ik me even voorstellen?

tureel verlies op de resultatenrekening waardoor de eigen middelen tegen sneltreinvaart wegsmelten. Een structureel verlieslatende financiële lange termijnprognose is hiervan het gevolg. We moeten vaststellen dat steeds meer maatschappijen afglijden naar dergelijk scenario.

Als u dit leest hebben de sociale huisvestingsmaatschappijen – autonome vennootschappen met sociaal oogmerk – hun jaarlijkse algemene vergadering achter de rug en hebben de bestuurders hun jaarrekening voorgelegd aan de aandeelhouders. Een vennootschap die goed bestuurd wordt, streeft naar een gezond evenwicht tussen inkomsten en uitgaven. Volgens de regels van de markteconomie moet in een louter private onderneming winst worden gegenereerd die kan uitgekeerd worden aan de aandeelhouders. Voor ons, als vennootschappen met sociaal oogmerk, is dat geen doel op zich. Maar het kan ook niet de bedoeling zijn om als raad van bestuur een jaarrekening voor te leggen met een struc-

De beleidsmaker heeft ruimte gecreëerd om via de Gewestelijke Sociale Correctie (GSC) structureel verlieslatende maatschappijen een financiële tegemoetkoming te geven. Het uitgangspunt van deze maatregel was om voldoende financiële armslag te geven aan die maatschappijen waarvan de inkomsten – lees de huurinkomsten – door omstandigheden onder het Vlaamse gemiddelde liggen. Een nobele en noodzakelijke maatregel die bepaalde onevenwichten tussen de maatschappijen corrigeerde. Spijtig genoeg moeten we vaststellen dat de inhaalbeweging die ons tegen 2020 is opgelegd, zal leiden tot structurele tekorten in de hele sector. De uitbreiding van het patrimonium met 30% betekent 37 000 extra huurwoningen. Op basis van harde cijfers kunnen we simpelweg stellen dat bijna elk nieuw project verlieslatend is. De put bij maatschappijen die al minder huurinkomsten innen, zal groter worden. Andere maatschappijen zullen ook in de problemen komen. De reserves die er zijn – de financiële buffer van de sector – worden

langzaam maar zeker opgesoupeerd. En dat met een projectfinanciering in de vorm van een renteloze lening over 33 jaar. Alle beleidsverantwoordelijken uit de sector bevestigen intuïtief dit scenario, maar om dit wijd verspreide buikgevoel ook met concrete cijfers te staven, organiseerde VVH een bevraging over projecten die gefinancierd zijn met NFS2-leningen. Dit tweede Nieuwe Financieringssysteem Sociale huisvesting is goed voor een renteloze lening over 33 jaar. De resultaten zijn onrustbarend1. Ondanks de renteloze lening zijn nieuwe projecten over de totale looptijd van 33 jaar zo goed als nooit kostendekkend. De verklaring is simpel: de huurprijzen dekken de afbetaling niet. De cijfers tonen dit maar al te duidelijk aan. De gemiddelde huurprijs bedroeg in 20092 258 euro per maand. In het Uitvoeringsprogramma 2011, het goedgekeurde programma van projecten die dit jaar gefinancierd kunnen worden, is de gemiddelde kostprijs van een wooneenheid 136 091 euro3. Als de berekening wordt gemaakt van 33 jaar huurinkomsten op basis van het gemiddelde en als dit verrekend wordt met de gemiddelde kostprijs van een woning levert dit een positief saldo op van 6 417 euro. Daarbij is rekening gehouden met een indexering van de huurprijs van 2% per jaar, een eerder gunstige inschatting. Als je dit saldo vermindert met een aantal percentages:

In totaal werden de concrete cijfers van een 40-tal projecten gebruikt. De nieuwe gemiddelde huurprijs 2010 is mogelijk al bekend bij het verschijnen van deze editie. 3 Investeringsvolume van 229 857 255 euro voor 1689 wooneenheden 1

2

15

3% voor leegstand, 2% voor huurachterstal (bedragen zoals voorzien in de GSC-berekening), de beheersvergoeding van ongeveer 2% op de oplevering (zoals de nieuwe berekening van deze vergoeding aan de VMSW er zou gaan uitzien) en onroerende voorheffing (we gebruikten gemiddeld 150 euro, ook dit weer zeer gunstig ingeschat), komen we op een negatief saldo van 10 065 euro per woongelegenheid. Samenvattend: elke nieuwe wooneenheid die volgens het door de minister goedgekeurde Uitvoeringsprogramma 2011 met een NFS2lening wordt gebouwd, maakt over de looptijd van de lening van 33 jaar een verlies van meer dan 10 000 euro. 33 jaar is overigens ook de looptijd van de boekhoudkundige afschrijving van nieuwbouwprojecten zoals opgenomen in het nieuwe rekeningenstelsel. Bij de berekening hebben we enkel de NFS2-plafonds voor nieuwbouw in rekening gebracht. Met een overschrijding van deze plafonds en de eventuele financiering ervan hebben we even geen rekening gehouden. De grondaankoop lieten we ook buiten beschouwing, hoewel ook hier de rekening snel gemaakt is: elk grondaandeel komt boven op het reeds gemaakte verlies, en we weten allemaal wat grond kost vandaag4. Het resultaat wordt nog angstwekkender als je de kosten voor werking en onderhoud van onze maatschappijen verrekent volgens de in de GSC vastgelegde normen: per jaar 1 110 euro voor een appartement, en 950 euro voor 4

een woning. Het negatieve resultaat loopt dan op tot een tekort van meer dan 52 000 euro per woning … Voorlopig kunnen maatschappijen die nog een zekere financiële reserve hebben de rekening een beetje opsmukken door grond te financieren met eigen middelen of historische grondreserves aan te spreken. Maar binnen korte termijn zijn deze reserves opgebruikt. Uiteraard hebben maatschappijen die hier geen beroep op kunnen doen nu al met een nog veel groter probleem te kampen. VVH berekende dat de 37 000 bijkomende huurwoningen een verlies opleveren van 182 567 745 euro tegen 2020. Daarna zal bij een eventuele bouwstop, het jaarlijkse verlies van de projectmatige kosten afnemen. Toch zou het volgens dezelfde simulatie nog tot 2030 duren vooraleer de huurinkomsten de jaarlijkse af­ los­sing van de ont­leende be­ dragen dekt. Let wel: dit cijfer is gebaseerd op de be­r ekeningen van het Uitvoeringsprogramma 2011 bij een gelijke

De grond blijft in het bezit van de SHM. Vandaar dat deze niet is opgenomen in de berekeningen.

16

stijging van huurinkomsten en bouwkosten, nogmaals een gunstige inschatting. Bovendien zijn enkel de projectmatige kosten van de voorziene inhaalbeweging opgeteld. Als we de kosten voor werking en onderhoud (volgens de GSC-norm) mee verrekenen, leidt de inhaalbeweging met 37 000 woningen tot een gecumuleerd tekort van meer dan 1,9 miljard euro over 33 jaar! Als sector hebben we altijd geprobeerd om zo efficiënt mogelijk onze taak te vervullen, binnen de lijnen die uitgezet zijn door het beleid. De huidige situatie is echter onhoudbaar. Structurele verliezen op investeringen in nieuwe projecten kunnen niet de bedoeling zijn. De bestuurders van onze maatschappijen kunnen niet oogluikend blijven toestaan dat investeringen zichzelf niet terugbetalen en de reserves - als die er al zijn - worden opgebruikt.

Geïntegreerde KSZ stromen Flexibel kandidatenbeheer Centraal pandenbeheer Afrekening gemeenschappelijke kosten

Ter vergelijking: de GSC bedraagt momenteel ongeveer 14 miljoen euro. We vrezen dat het toe fietsen van het hierboven beschreven gat niet mogelijk is binnen de budgettaire beleidsruimte. We vragen dan ook dat er dringend een oplossing wordt gezocht voor deze problemen en willen dat de minister een nieuwe realistische financiering uitwerkt. Björn Mallants Directeur VVH

Efficiënte huuradministratie Cipalstraat 1 | 2440 Geel | t. 014 576 211 | f. 014 583 500 [email protected] | www.cipal.be | emunicipal.cipal.be

U hebt een hart voor baksteen? Vandersanden ook. Daarom creëerden we Intense, een gevelsteen die schittert, in 7 moderne tinten.

We stellen u graag Intense voor in één van onze toonzalen.

U kunt niet wachten om onze nieuwste creatie te ontdekken?

Daar ontdekt u ook ons hele gamma en onze nieuwste gevel-

Bekijk ons uitgebreide gamma op www.vandersanden.be. En mail naar [email protected] voor uw gratis stalenpakket. Of bel 089 510 145.

oplossingen. U vindt er beslist de gevelsteen die u zoekt.

www.vandersanden.be 17

VLEM

Nazorg van koopappartementen: de SHM als mede-eigenaar In de sociale koopsector nemen appartementen een steeds groter aandeel in dan vroeger. De bouwprojecten met alleen koopwoningen gaan er stilaan uit. Niet alleen de verkoop van koopappartementen vraagt een andere aanpak dan bij woningen, ook de nazorg is anders. Geert Schoofs, technisch directeur van SHM DE ARK legt voor Fundamenten haarfijn uit wat je als SHM moet weten in het kader van mede-eigendom.

appartementsmede-eigendom. Op dat moment ontstaat de vereniging van mede-eigenaars die dan rechtspersoonlijkheid krijgt.’

Geert, hoelang blijf je als SHM mede-eigenaar bij koopappartementen? ‘Tot de definitieve oplevering blijft de SHM de contactpersoon van de aannemer in verband met de verborgen gebreken’, vertelt Geert. ‘De gemeenschappelijke delen, de nutsvoorzieningen en de verzekeringspolis kunnen pas ten vroegste aan de VME (vereniging van mede-eigenaars) worden overgedragen als alle verkoopakten verleden zijn. Tot dan blijft de SHM sowieso mede-eigenaar. Vanaf het ogenblik dat er een onverdeeldheid* ontstaat of wanneer minstens één kavel werd verkocht - er zijn vanaf dan minstens twee verschillende eigenaars - en de statuten van de medeeigendom (ook basisakte genoemd) werden door de hypotheekbewaarder overgeschreven, valt het gebouw onder de gedwongen 18

* Wanneer het eigendomsrecht van een onroerend goed toebehoort aan verschillende personen is het eigendomsrecht verdeeld. Daardoor kan het onroerend goed zelf niet verdeeld worden. Men spreekt dan van onTechnisch beheer

verdeeldheid. Die onverdeeldheid van het onroerende goed vormt een mede-eigendom.

Wat is de taak van een syndicus en wie neemt deze voor zijn rekening? Geert: ‘Eigenaars van een appartement in een appartementsblok groeperen zich in een VME en worden vertegenwoordigd door een Financieel beheer

syndicus. De syndicus neemt verschillende taken voor zijn rekening: het technische, het administratieve en het financiële beheer van het gebouw. Tot de verkoop van het laatste appartement neemt de SHM de syndicustaak op zich. Nadien is de VME vrij om een andere syndicus te kiezen. Het is perfect mogelijk dat één van de mede-eigenaars van het gebouw alle taken op zich neemt. Maar deze situatie kan op termijn tot spanningen leiden tussen de mede-eigenaars. Wie deze taak op zich neemt, moet goed beseffen dat hij/zij als mede-eigenaarsyndicus dezelfde professionele aansprakelijkheid draagt als een professionele syndicus. Er zijn heel wat voordelen aan een professionele syndicus: vakkennis, ervaring en de neutraliteit tegenover de mede-eigenaars. Tijdens de eerste levensjaren van een gebouw is de syndicustaak relatief eenvoudig, maar Administratief beheer

wanneer er onderhoudsproblemen ontstaan, komt er meer en meer druk op de syndicus en zijn aansprakelijkheid.’

Wat zijn de voordelen voor de VME om de SHM als definitieve syndicus te kiezen? ‘SHM’s met een huurpatrimonium hebben veel ervaring met het beheer van zo’n patrimonium. Sommige hebben personeel ter beschikking voor kleine en/of dringende herstellingen. Bovendien hebben ze directe contacten met aannemers. Als er werken moeten uitgevoerd worden, garandeert de ervaring van de SHM met de regelgeving rond overheidsopdrachten een correcte mededinging en dus ook een correcte prijs die de VME zal moeten betalen. Dat is zeker het geval als de betalingstermijnen en algemene aannemingsvoorwaarden aangepast worden. Maar er zijn ook negatieve kanten aan deze werkwijze: een tragere procedure en relatief hogere kostprijzen door de hogere administratieve verplichtingen voor vaak relatief kleine werken. De schaal van het gebouw speelt dus zeker ook een rol.’

Waarom zou je er als maatschappij voor kiezen om de taak van syndicus ook na de definitieve oplevering verder te zetten? ‘Voor een zuivere koopmaatschappij is er geen direct voordeel om zich hiermee bezig te houden.’

‘Voor een SHM met gemengde koop en huurprojecten is dit mogelijk wel interessant, omdat de maatschappij mede-eigenaar is. Zonder blijvende mede-eigendom kan een SHM trouwens enkel syndicus blijven als zij voldoet aan de wetgeving op de vastgoedmakelaars (K.B. van 6 september 1993). Dit houdt onder meer in dat de SHM ingeschreven moet zijn bij het Belgisch Instituut van Vastgoedmakelaars (B.I.V.).’

Hebben SHM’s hier iemand voor in dienst? ‘Bij DE ARK hebben we hiervoor niemand specifiek in dienst. Door de mogelijkheid om syndicus te worden van het complex waarin onze kantoren gevestigd zijn, overwegen we momenteel wel om hiermee te starten. Het takenpakket van die persoon zou in de toekomst kunnen evolueren naar een fulltime betrekking, omdat we nog verschillende gemengde projecten op stapel hebben staan. Een voltijds iemand met een goede kennis van zaken zou ook in de periode voorafgaand aan de overdracht van het syndicusschap en de overdracht zelf van nut kunnen zijn. Ook in toepassingen van het DGPB (Decreet Gronden Pandenbeleid) en bij kernversterkende projecten worden er mede-eigendommen voorgesteld: stedelijke projecten met gemeenschappelijke ondergrondse parkings, appartementen die een deel zijn van grotere appartementscomplexen, woningen boven winkels, … Kortom, SHM’s worden creatiever met woonvormen. Professionaliteit is dan ook op zijn plaats.’ 19

De nieuwe regelgeving over de toegankelijkheid zal niet alleen de materie moeilijker beheersbaar maken voor een kandidaatsyndicus, maar ook en vooral de kosten opdrijven. Wat moet ik als SHM daarover weten? ‘Vroeger was er geen enkele verplichting voor een SHM om te voorzien in een lift. Vaak werden er gebouwen opgericht met drie niveaus en enkel trappen. In de VMSW-simulatietabel werd een lift op geen enkele wijze mee doorgerekend. Dat betekende dat liften sowieso werden vermeden in de ontwerpen. Vanaf de nieuwe toegankelijkheidsregelgeving en ook

in de C2008 Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers (de ontwerprichtlijnen van de VMSW) zijn liften verplicht in dergelijke gebouwen. Liften betekenen sowieso meer werk voor de syndicus: er zijn de keuringen, de onderhoudscontracten, de complexere doorrekening van de kosten. Vaak is er ook de discussie van de bewoners op het gelijkvloers die vinden dat zij niet moeten bijdragen in het liftenverhaal. Een beroepssyndicus is dan beter gewapend om deze discussie aan te gaan en een redelijke interpretatie van de basisakte en dus de kostenverdeling - over te brengen aan de mede-eigenaars.’

Liften betekenen meer werk voor de syndicus: keuringen, onderhoudscontracten en complexere doorrekening van de kosten.

Na de definitieve oplevering kan de SHM haar syndicus-taak overdragen aan een nieuwe syndicus. Hoe verloopt zo’n overdracht? ‘De SHM blijft minstens tot aan de definitieve oplevering syndicus zodat het contact met de aannemer voor eventuele gebreken nog rechtstreeks tussen de aannemer en de bouwheer kan lopen. De overdracht van het SHM-syndicusmandaat gebeurt op een Algemene Vergadering van de vereniging van mede-eigenaren. Op deze eerste vergadering wordt er een start gegeven aan deze vereniging en geeft de SHM alle basisinfo mee zodat één van de mede-eigenaren kan starten als syndicus. Het voorstel van offerte van een beroepssyndicus is tot nu toe bij DE ARK altijd afgewezen door de mede-eigenaren.’ Besluit: De taak van syndicus verzwaart de werklast voor de maatschappij. Maar dankzij haar ervaring en professionaliteit kan de SHM een belangrijke meerwaarde zijn voor de staat van het gebouw op lange termijn. Dit artikel kwam tot stand i.s.m. Geert Schoofs, technisch directeur SHM DE ARK.

VLEM 20

Vlaamse Erkende Maatschappijen

Mao

Opgepast: koekoeksjong Meldpunt Ambtelijke Onzin

Als je dit leest zijn nogal wat vogels bezig andermans jongen groot te brengen: onze vriend cuculus canorus, gemeenzaam de koekoek genaamd, is daar debet aan. Zijn evolutionaire trucje bestaat er - zoals geweten - uit zijn jongen door een ander te laten uitbroeden en grootbrengen, ten koste van diens eigen jongen die behendig het nest worden uitgewerkt. De koekoek parasiteert daarmee succesvol op de waardvogel. Je hebt het in het broedseizoen als waardvogel sowieso al niet onder de markt met de overvloed aan eksters, kraaien en gaaien die het op je kroost begrepen hebben, neen: je moet ook nog eens verdacht zijn op een crea­tuur dat zich voordoet als een van de jouwen om daarna je eigen gebroed te liquideren. RWO Inspectie heeft klaarblijkelijk tussen al haar drukke bezigheden tijd gevonden om een grootschalig onderzoek in te stellen naar de bouwvolumenormen op middelgrote en sociale kavels. Waarom kiest RWO Inspectie voor een dergelijk onderzoek, ten koste van bijvoorbeeld domiciliefraudebestrijding? Interessanter? Meer pluimen mee op de hoed te steken? Extra-interessant omdat het de lokale huisvestingsmaatschappijen bijkomend belast? Jouw gok is zo goed als de mijne.

Middels een omzendbrief van 30 juli 2010 werd hun intentie kenbaar gemaakt en door menig verantwoordelijke vol ongeloof verticaal geklasseerd. Dit jaar zijn ze inderdaad bezig na te gaan in hoeverre wij ons met deze controles vermeid hebben. Het is namelijk de mening van RWO Inspectie dat de lokale maatschappijen ‘als verkopende partij, [dienen] na te gaan of de in de verkoopakte opgelegde bouwvolumenormen door de koper van de kavel werden of worden nageleefd’. Zo wordt het ei dat in behaaglijke Brusselse kantoren werd bevrucht brutaal gedropt tussen je eigen gebroed. Dat jouw mensen die met projecten en patrimoniumbeheer bezig zijn, alles mogen laten vallen om zich gedurende de ganse contractuele termijn der verplichtingen met een zekere regelmaat met de duimstok in de hand te velde te begeven om de bouwsels van de vroegere kopers (en hun rechtsopvolgers) na te meten, zal Brussel een zorg wezen. Als het Vlaams gewest redenen heeft om aan te nemen dat kopers sinds de norm van 1993 gesjoemeld hebben met de bouwvolumenormen, dat ze dan het goed fatsoen heeft zelf te gaan controleren in plaats van die werklast af te wentelen op de zwakste schouders. Laat ons het ge-

vecht aangaan met de Vlaamse eksters, de Vlaamse kraaien en de Vlaamse gaaien maar bespaar ons de Vlaamse koekoek. Gaan we in de sector eieren voor ons geld kiezen en als zachtgekookte eitjes de controles zelf uitvoeren ten koste van hetgeen onze core-business is of gaan we op eigen vleugels leren vliegen en Brussel laten weten dat trop teveel is? Over het twijfelachtige maatschappelijk nut van kavels valt veel te vertellen, maar het staat als een paal boven water dat én grond moeten verkopen ver onder de marktwaarde én hem daarna ook nog eens periodiek moeten controleren op de naleving van de normen voor elk rationeel denkend mens er vér over is. Het advies van een eminent rechtsgeleerde ter zake klonk ons na al die wanklanken alleszins als muziek in de oren: hij is het met ons eens dat op ernstige wijze betwist kan worden dat Vlaanderen gerechtigd is ons die controles op te leggen. Trek je conclusie …

21

5 vragen over

de nieuwe ereloonovereenkomst voor ontwerpteams (Barema 2011)

1. Waarom deze nieuwe ereloonovereenkomst? Bij de realisatie van een bouw- of saneringsproject moet een sociale huisvestingsmaatschappij verschillende bouwpartners aanstellen waaronder een architect, een ingenieur en een veiligheidscoördinator. Sinds 2010 hanteren verschillende SHM’s nieuwe ereloonovereenkomsten voor ontwerpteams. VVH stelde vast dat het standaardcontract architecten ereloon 2006 het ereloon voor kleinschalige projecten beperkt verhoogde. Het ereloon voor grootschalige projecten steeg procentueel meer dan dat van kleinschalige projecten, terwijl men eigenlijk een procentuele verlaging wenste. Daarnaast diende rekening te worden gehouden met de Europese wetgeving rond overheidsopdrachten (vrije marktprincipe). Binnen de huidige contracten was dat niet voorzien. Om deze redenen hebben VVH en VLEM een contract voor een ontwerpteam ontwikkeld.

2. Wat houdt de nieuwe ereloonovereenkomst in? In de nieuwe ereloonovereenkomst zit een stappenplan vervat voor het gunnen van architectuuropdrachten, maar ook sluitende contracten binnen de geldende reglementering. VVH-VLEM kozen ervoor om te werken met een ontwerpteam waarbij alle partners onder één contract vallen zodat de samenwerking veel eenduidiger wordt voor alle bouwpartners. Het contract voorziet in een forfaitair evenwichtig ereloon voor architec22

ten. Ook de contractvoorwaarden en het ereloon voor ingenieurs werden toegevoegd in het contract ontwerpteam. Een conflict met

de Europese wetgeving werd vermeden door het ontwerpteam de mogelijkheid te bieden om op de vastgelegde barema’s een korting

of toeslag toe te passen. De sociale huisvestingsmaatschappij en het ontwerpteam kunnen zo de moeilijkheidsgraad van een project ondervangen.

3. Wat zijn de voordelen van het contract ontwerpteam? Er zijn twee grote voordelen. Ten eerste moeten de SHM’s minder administratieve procedures doorlopen. Zo is er bij onduidelijkheden in het lastenboek en de meetstaat nog slechts één verantwoordelijke: het ontwerpteam. Ten tweede betekent het nieuwe contract voor de architect een herwaardering van zijn rol als coördinator van het bouwproject. Hierdoor is de onderlinge verhouding tussen architect en ingenieur veel duidelijker. Het ontwerpteam maakt haar eigen samenstelling Architect als coördinator van het bouwproject

waarbij mag worden verondersteld dat dit de onderlinge samenwerking ten goede komt.

4. Wat zijn de belangrijkste wijzigingen? Een ideeënvraag, met naast de architecturale en conceptmatige waarde de kostprijs als criterium, dient op een correcte manier te worden beoordeeld. De SHM moet een duidelijke projectomschrijving opstellen, liefst aangevuld met een liggingsplan en foto’s. Dat kan dan aan de verschillende architecten worden bezorgd. De SHM stelt een jury samen die de ideeënvraag zal beoordelen. VVH-VLEM reiken daarom instrumenten aan voor de beoordeling van de ideeënvraag, opgesplitst volgens een aantal gunningscriteria waaronder de visie, het ereloon en de ervaring. Zo wordt vermeden dat men bij het realiseren van een project of de beoordeling van het ereloon van het ontwerpteam enkel aandacht zou hebben voor de prijs zoals die bepaald wordt door de NFS2-norm. Deze te enge visie zou mogelijk kartonnen huizen of eentonige architectuur kunnen opleveren. Op de ledenwebsite van VVH kunnen SHM’s de barema’s herberekenen met de meest recente ABEX-index.

opgenomen. Daarom is er gekozen voor een flexibel ontwerpteamcontract waarbij het contract kan worden aangevuld met de contractvoorwaarden voor de EPB-verslaggever of de veiligheidscoördinator. Er kunnen gemakkelijk stukken worden toegevoegd of weggelaten. Dit artikel kwam tot stand i.s.m. Steve Van Damme, directeur van Meetjeslandse Bouwmaatschappij en Elk zijn Dak.

5. Een totaalaanpak? Het nieuwe standaard ontwerpteamcontract vervat de rechten en plichten van architecten en ingenieurs. Uit een rondvraag bij de sector bleek dat er sterk verschillende opvattingen bestonden over welke diensten in het ontwerpteamcontract dienden te worden 23

Werkgeversorganisatie

Met de zomer voor de deur zijn de meeste mensen al volop bezig met hun verlofplannen. Of zijn het vakantieplannen? Verlof en vakantie zijn twee termen die vaak door elkaar gebruikt worden. Toch is er een wezenlijk verschil. In Van Dale lezen we: ‘Verlof is de periode dat we toestemming hebben om niet te werken, al dan niet met loonbehoud, bijvoorbeeld ziekteverlof, ouderschapsverlof, educatief verlof of onbetaald verlof. Vakantie is de jaarlijks toegekende vrije tijd voor personen in verschillende beroepen en betrekkingen, voor leerlingen, …’ In dit artikel geven we een antwoord op de mogelijke vragen van werknemers rond vakantie.

Heb ik recht op vakantie? Hoeveel vakantiedagen de werknemer krijgt, hangt af van het aantal dagen dat hij in het

Handige weetjes over vakantie en vakantiegeld vorige jaar gewerkt heeft. Wie in 2010 (= vakantiedienstjaar) niet gewerkt heeft onder het werknemersstatuut en niet onderworpen was aan de Belgische RSZ-reglementering, krijgt in 2011 logischerwijs geen vakantiedagen. Niet enkel effectieve prestaties, ook alle betaalde afwezigheidsdagen en een groot aantal onbetaalde afwezigheidsdagen geven recht op vakantiedagen (bv. ziektedagen, zwangerschapsrust, educatief verlof,…).

Wanneer mag ik vakantie opnemen? Vakantiedagen worden vastgelegd in samenspraak met de werkgever, al zet de wet wel enkele lijnen uit waaraan beide partijen zich moeten houden.

Individuele vakantie Individuele vakantie moet vastgesteld worden in gemeenschappelijk overleg tussen de werkgever en de werknemer. Hierbij spelen de volgende regels: - Aan de gezinshoofden wordt de vakantie bij voorkeur toegekend tijdens de schoolvakantie. - Aan de werknemer moet een ononderbroken vakantieperiode van twee weken tussen 1 mei en 31 oktober gewaarborgd worden tenzij de werknemer hiervan afziet. Er moet in ieder geval een ononderbroken vakantieperiode van één week worden gegarandeerd. Deze week is wettelijk verplicht en daar kan de werknemer niet van afwijken.

24

Collectieve vakantie Vakantiedagen kunnen ook collectief worden vastgelegd. Dit gebeurt in een sectorale overeenkomst die ten laatste op 31 december van het vakantiedienstjaar moet worden gesloten. Een collectieve vakantieperiode kan ook op ondernemingsvlak worden overeengekomen. Dit gebeurt in de ondernemingsraad of bij gebreke hieraan via een akkoord tussen de werkgever en de syndicale afvaardiging. Is er geen syndicale afvaardiging, dan moet er een akkoord zijn met alle werknemers. Binnen de 12 maanden Een werknemer moet zijn vakantie nemen binnen de 12 maanden die volgen op het einde van het vakantiedienstjaar, namelijk vóór 31 december. Hieruit volgt dat de wettelijke vakantiedagen waarop een werknemer recht heeft niet kunnen overgedragen worden naar een volgend kalenderjaar. Het overdragen van vakantiedagen naar het volgende jaar is dus onwettig. Deze vakantiedagen is de werknemer onherroepelijk kwijt, ongeacht de reden voor het niet opnemen van de vakantiedagen. Vakantiedagen die het bedrijf zelf toekent, kunnen echter wel overgedragen worden.

Hoeveel vakantiegeld krijg ik? Wie vakantie neemt, verliest uiteraard zijn inkomen niet. In die periode krijgt de werknemer vakantiegeld.

Bedienden Neemt een bediende vakantie, dan zal hij/zij daar op zijn loonbriefje aan het einde van de maand niets van merken. Het loon loopt gewoon door. Dit is het enkelvoudig vakantiegeld. Eens per jaar, in theorie vlak voor de werknemer zijn hoofdvakantie opneemt, krijgt hij een extraatje bovenop zijn loon. Dat zogenaamde dubbele vakantiegeld bedraagt 92% van het maandloon. In de praktijk kiezen veel bedrijven om praktische redenen voor één uitbetalingstijdstip, bijvoorbeeld samen met de loonberekening van de maand mei of juni. Arbeiders Arbeiders ontvangen hun vakantiegeld via de vakantiekas. Het betreft zowel het enkelvoudige als het dubbele gedeelte. Dit impliceert dat vakantiedagen bij arbeiders onbetaald zijn op het moment van opname. De betaling gebeurt meestal in mei. Het bruto vakantiegeld is gelijk aan 15,38% van het jaarloon van het vakantiedienstjaar.

Ontdek vandaag het raam van morgen

Elke Verstrepen Juridisch stafmedewerker VVH

wwww.deceuninck.be

25

Even voorstellen

Luc Deconinck Voorzitter VMSW

Luc Deconinck (1954) studeerde rechten aan de VUB en fiscaliteit aan de Brusselse Fiscale Hogeschool. Gepassioneerd door recht, institutionele hervormingen en de Vlaamse zaak is hij gekend voor zijn dossierkennis, zijn juridische expertise en ook als auteur van diverse publicaties over deze thema’s. Fundamenten ging praten met de man die sinds november 2010 de nieuwe voorzitter is van de VMSW.

1. Waarom heeft men u gekozen als voorzitter van de VMSW? Dat zou je aan de mensen moeten vragen die voor mij gekozen hebben. Maar ik kan me er natuurlijk wel een beeld over vormen. Ik heb ervaring als jurist en als fiscalist. Na eerst dertien jaar advocatuur zit ik al twintig jaar zowel in de financiële als in de vennootschapswereld. Naast het aspect van mijn beroepservaring ben ik ook sociaal geëngageerd. Sinds mijn studententijd ben ik actief geweest in allerlei verenigingen en bewegingen. Tot voor kort was ik voorzitter van vzw De Rand die het Nederlandstalige karakter van de Vlaamse rand ondersteunt en promoot, ook bij anderstaligen. Betaalbaar wonen, niet alleen in de Vlaamse rand, maar in heel Vlaanderen, is altijd al één van mijn interesses geweest.

2. Het Grond- en Pandendecreet voorziet in een verdubbeling van de productie aan sociale huurwoningen en zelfs in een verdrievoudiging voor de koopwoningen. Wat lijkt u de beste garantie op het welslagen ervan? 26

Luc Deconinck, voorzitter VMSW

Naast de financiële kant is er natuurlijk de operationele realisatie en daar is de doorlooptijd van een project een heel belangrijke factor. Tussen het moment van de eerste concrete intenties voor een nieuw project en de oplevering ervan verloopt er heel wat tijd waarvoor je niet altijd één verantwoordelijke kan aanwijzen. Veel hangt af van allerhande reglementeringen die misschien op zich wel positief zijn zoals veiligheidscoördinatie, EPB en erfgoed, maar die samen de realisatie van een project vertragen. Ik denk dat samenwerking en overleg op dit vlak heel belangrijk zijn, zowel op het lokaal woonoverleg als tussen de Vlaamse overheidsdiensten onderling, die soms ook niet op één lijn zitten. Dat is één van de objectieven waar de VMSW ook hard aan werkt. Zo proberen we bijvoorbeeld op dit

ogenblik om een erfgoedconvenant af te sluiten met het Vlaams Instituut voor Onroerend Erfgoed (VIOE). Denk maar aan de enorme tijdwinst die het zou opleveren als we panden die in aanmerking komen vooraf zouden kunnen screenen, zodat we tijdens de uitvoering niet voor verrassingen komen te staan.

3. Hoe denkt u dat het sociale woninglandschap er binnen twintig jaar zal uitzien? Door minder gronden, demografische ontwikkelingen en ecologische en andere eisen gaan we met hogere prijzen te maken krijgen. Er zullen dus creatievere oplossingen gezocht moeten worden. Oplossingen waar ik ook niet direct een duidelijk zicht op heb. Een aantal denkpistes geef ik graag even mee.

Luc Deconinck tijdens de Algemene Vergadering van VVH

Een eerste is de renovatie van het bestaande patrimonium volgens de energetische vereisten. Daarvoor heeft de VMSW in 2010 een grootschalige patrimoniumenquête gehouden in samenwerking met de SHM’s. Een andere mogelijke evolutie is het realiseren van erfpachtformules of levenslangwonen: formules waarbij je geen eigenaar wordt, maar waar je je hele leven lang een woning in gebruik krijgt. Het grote voordeel hiervan is dat als de bewoner overlijdt, de SHM niet opnieuw moet investeren in de aankoop van bouwgrond. Een andere denkpiste is het afleveren van een soort halve casco-woning: een woning met een rudimentaire binnenafwerking waarbij binnen een beperkt kader door de bewoner een afwerkingstraject kan afgelegd worden. Ten slotte denk ik nog aan het optimaal gebruikmaken van de nu reeds bebouwde ruimte: dorps- en stadskernvernieuwing dus. Daar zijn nog veel mogelijkheden. Ook de privésector zal zich daar geleidelijk op gooien, maar de sociale sector en de overheid kunnen hier een trekkersrol spelen.

4. Ook als renovatie en inbreiding het project veel duurder maken in vergelijking met een nieuwe kavel aansnijden? Duur is niet iets wat je enkel uitdrukt in financiële termen. Bij het aansnijden van nieuwe gronden wordt de ecologische en maatschappelijke kost niet altijd verrekend. Renovatie heeft immers een belangrijke maatschappelijke meerwaarde. De infrastructuurkosten zijn lager en soms onbestaande. In wegkwijnende

buurten is nog ruimte om sociale woonprojecten te realiseren, precies ook omdat het vaak gebieden zijn waar de panden niet de duurste zijn. Om gettovorming te vermijden, moet zoiets geïntegreerd aangepakt worden: de urbanistische renovatie koppelen aan sociale woonprojecten, maar ook private woonprojecten. Daardoor kan je een negatieve spiraal ombuigen naar een positieve. Het is niet gemakkelijk en niet goedkoop, maar het is maatschappelijk beter te verantwoorden dan het steeds maar aansnijden van nieuwe open ruimten.

5. Waar moeten de sociale huisvestingsmaatschappijen nog beter in worden? Ik wil toch eerst even benadrukken dat de SHM’s hun taken meer dan behoorlijk ter harte nemen. Aan de doorlooptijden en de samenwerking met de lokale actoren kan nog gewerkt worden, maar het ligt niet altijd binnen de mogelijkheid van de SHM’s om invloed uit te oefenen op bepaalde vertragingsfactoren. Als je bijvoorbeeld toevallig met een gemeentebestuur geconfronteerd wordt dat bepaalde projecten niet ziet zitten, dan blijf je als SHM zitten met de grond die je bezit. Een tweede belangrijke nieuwe focus, en dat is ook een aspect met financiële consequenties, is de nood aan meer renovatie en vernieuwing, niet alleen van het eigen patrimonium, maar ook van het vrije patrimonium. Het altijd maar verder aansnijden van open ruimten is op termijn niet houdbaar. Door slimme schakeringen van woningen kan je bewoners

voldoende privacy geven en ze toch redelijk dicht bij elkaar brengen. Zo realiseer je op een stuk grond meer woningen. Onze sectorarchitecten kunnen de SHM’s daarin adviseren. Verder zie ik voor SHM’s ook een belangrijkere maatschappelijke rol weggelegd bij nazorg voor huurders en kopers en de gemeenschapsvorming tussen de bewoners van sociale woonwijken. Het sociale woonbeleid staat ook niet los van het migratiebeleid. De toenemende migratiestroom van economisch zwakkeren laat zich voelen in de samenstelling van de huurderspopulatie en het is uiteraard ook moeilijk om te blijven voldoen aan de stijgende vraag. Hoe dan ook moet er gewerkt worden aan een gezonde mix in de samenstelling van de bewonersgroep, maar de reglementering laat weinig ruimte. Misschien zou er ook een contingent voorbehouden moeten worden voor mensen met iets hogere

27

Meer en meer succes voor het massief passiefhuis Revolutionair: het passiefhuis met traditionele keramische materialen en harde isolatieplaten De fossiele brandstoffen worden almaar schaarser, waardoor de energieprijs volop actueel is. Bovendien stoten Belgische gezinnen jaarlijks 27 miljoen ton CO2 uit, alleen al voor verwarming. Redenen genoeg om energiebesparend en ecologisch bewust te (ver)bouwen. Zo kiezen steeds meer bouwers voor een passiefhuis. Daar hebben ze evenwel vaak één bedenking bij: jammer dat deze woningen niet volgens onze Belgische bouwtradities zijn opgetrokken, met duurzame keramische bouwmaterialen en harde isolatieplaten in polyurethaan. Daarom ontwikkelden Wienerberger en Recticel Insulation het massief passiefhuis, een uniek bouwconcept met de economische en ecologische voordelen van een passiefhuis en de duurzaamheid en het comfort van een traditionele woning in baksteen. Het gecertificeerde massief passiefhuis in Bottelare was het startschot voor het bouwen van heel wat andere massiefpassiefhuizen en -projecten.

inkomens en zou er meer gebruik gemaakt moeten worden van de mogelijkheid om ook bescheiden woningen in de projecten op te nemen. Hoe dan ook, de sociale woonactoren zullen steeds meer proactief aan integratie moeten werken. Ook daar zal de oplossing zeker niet alleen van de SHM’s komen, maar van een geheel aan maatschappelijke acties: onderwijs, inburgering, integratie, werkgelegenheid, sociaal dienstbetoon,... Het zijn allemaal zaken die volop in ontwikkeling zijn en die geleidelijk aan hun effect zouden moeten gaan hebben. Het blijft een heel moeilijke, maar tegelijk immens belangrijke opdracht voor de sociale sector, die bij uitstek al zwaar bevraagd wordt, overbevraagd zelfs.

Fundament_NL_105x210.indd 1

6. Ik las op uw website dat u een fervent scout bent geweest. Bij de scouts krijgen jongeren vaak een totem. Wat leert uw totem ons over Luc Deconinck als persoon? 28

Massief passiefhuis, Herent

Massief zero-energiehuis, Bottelare

Blijf op de hoogte Een passiefhuis bouwen met massieve keramische bouwmaterialen en harde isolatieplaten in polyurethaan is vrij eenvoudig. Dat ontdekt u op www.massiefpassief.be. Daar krijgt u nuttige info over de gebruikte materialen en technieken en leest u boeiende blogs rond energiezuinig bouwen.

Meer weten? Surf naar www.massiefpassief.be

Aan de hand van vermoedelijke gemeenschappelijke kenmerken tussen jou en het dier in kwestie krijg je inderdaad een totem. De totem die ik als dertienjarige heb gekregen, was hamster. Blijkbaar was ik toen al iemand die het voorzienigheidprincipe hanteert. Typisch voor een hamster is dat hij zich eerst beraadt en ook iets opzij zet voor de toekomst.

7. Is dat een principe dat u de SHM’s ook zou adviseren? Welke raad zou u hen geven om financieel gezond te blijven? Mijn totem indachtig ben ik altijd een heel voorzichtig man geweest, dus ik zou ze zeker niet de raad geven om zich in financiële avonturen te storten, maar om in goed overleg met de VMSW en de andere woonactoren te optimaliseren en uit elk project het beste resultaat te halen. En naar het beleid toe tijdig aan de bel te trekken als de realisatie van de objectieven hapert. Ik denk dat iedereen

er zich van bewust is dat woningen om25/02/11 een aantal redenen die we daarnet hebben opgesomd, duurder zullen worden. Het zal dus ook moeilijker zijn om die sociale woningen te rea­ liseren. Eigenlijk zijn er dan maar drie oplossingen om financieel gezond te blijven: of de overheid geeft meer geld voor de realisatie of er wordt minder gerealiseerd, maar dat laatste zou dan volledig in strijd zijn met het Gronden Pandendecreet. Een derde mogelijkheid is ervoor zorgen dat de eigen inkomsten van de SHM’s verhoogd worden en dat betekent dat onder de een of andere vorm de huurprijzen wat verhogen. De discrepantie tussen de markthuurprijzen en de sociale huurprijzen is soms toch wat te veel opgelopen. Ik vind dat we in de toekomst nog meer projectmatig moeten gaan samenwerken met overheden en ook met de privésector. Overleg en crea­ tiviteit zullen dus hoog op de agenda blijven. Els Matthysen Stafmedewerker communicatie VVH

11:21