!
VNG$Slimmernetwerkcafé$21$november$2013$ $
Betaalbaarheid$en$doorstroming$op$de$woningmarkt$ ! !
Kernvragen! ! Centraal!stond!de!vraag!hoe!de!doorstroming!op!de!woningmarkt!verbeterd!kan!worden!en!hoe! dit!betaalbaar!blijft?!Aan!de!hand!van!twee!cases!(over!de!middengroep!en!de!primaire! doelgroep/senioren)!hebben!we!concrete!situaties!van!gezinnen!en!bewoners!geïllustreerd.! Vanuit!de!concrete!voorbeeldsituatie!hebben!de!aanwezige!beleidsmedewerkers!concrete!ideeën! en!activiteiten!bedacht!vanuit!de!rol!van!de!gemeente.!! ! Met!discussiekaarten!rondom!mogelijke!invalshoeken!konden!zij!hun!ideeën!aanscherpen:!wat! willen!bewoners?!;!samenwerking!uit!onverdachte!hoek!;!kennis!is!inzicht!;!dilemma’s!;! communiceren!en!verleiden!;!breder!kijken!is!meer!zien!;!betaalbaarheid.!
! Uitkomsten!werkgroep!Middengroep! ! Deelnemers:$$ Fred!Bunk!(Maastricht),!Liseth!Aries!(Renkum),!Alireza!Khabbazha!(Diemen),!Simon!Wessels! (Samenwerkingsverband!Regio!Eindhoven),!Ludolf!de!Boer!(Haaglanden),!Petra!Bassie!(VNG).! $ Kernvraag:$$ Er!zijn!onvoldoende!3W4!kamerwoningen!beschikbaar!tussen!de!680!en!900!euro!beschikbaar!voor! de!middengroepen.!Zij!zien!dit!als!een!publiek!probleem!waarvoor!de!gezamenlijke!overheden! hoofdverantwoordelijk!zijn.!! ! Uit$te$werken$ideeën:$ !
Communicatie!en!verleiden!
Idee:!Maak!een!website!die!de!woonlasten!inzichtelijk!en!vergelijkbaar!maakt,!zonder!onderscheid! tussen!huur!en!koop.! Bedacht:!Petra!Bassie!en!Liseth!Aries! Meest!kansrijke!idee!volgens!Alireza,!Petra,!Ludolf,!Simon!en!Liseth.! Wie!wil!hier!verder!mee:!geen!van!de!deelnemers.! ! Het!idee!is!dat!als!mensen!beter!keuzes!kunnen!maken,!ook!minder!mensen!in!te!hoge!schulden! komen.!Dit!is!enerzijds!een!doel!op!zich,!maar!dit!helpt!ook!andere!problemen!voorkomen,!zoals! stagnatie!in!de!doorstroom!(van!met!name!koophuizen)!en!restschuldproblematiek.!Ook!kan!dit! wellicht!de!(overdreven)!wensen!temperen!als!duidelijk!is!welke!kosten!dit!met!zich!meebrengt.!
Het!kan!ook!de!optie!om!te!verhuizen!naar!een!(goedkoper)!krimpgebied!(en!andere!opties)!beter! op!het!netvlies!brengen,!zodat!de!macroWwaarneming!(waar!is!het!probleem?)!ook!meer! bewaarheid!wordt.!! ! Opmerkingen!en!aanvullingen!van!anderen:! Fred!Bunk:!“Als!er!één!ding!ondoorzichtig!is,!dan!is!het!woonlasten.”! Ate!Stam:!“De!reden!dat!dit!nooit!gedaan!is,!is!omdat!het!verschrikkelijk!moeilijk!is.”! Ate!Stam:!deels!wel!gedaan!door!Nibud,!onderling!vergelijken!kopen/huren,!appartement/woning! Arjan!Widlak:!“Je!kunt!ook!een!site!maken!waarbij!mensen!de!data!zelf!moeten!aanleveren!en!die! alleen!de!vergelijking!maakt.!De!data!kun!je!opslaan,!zodat!er!steeds!minder!data!zelf!aangeleverd! hoeft!te!worden.”! Transparantie!van!woningmarkt!is!kernprobleem.!In!de!woonmarkt!is!het!lastig! dienstenleveranciers!(zoals!zorgleveranciers!of!energieleveranciers)!aan!te!wijzen.!Wie!is!de! probleemeigenaar?! ! Voorstel:$nogmaals$bekijken$of$iemand$hiermee$aan$de$slag$wil,$anders$het$idee$laten$rusten.$ !
! Radicale!nieuwe!afspraken!
Idee:!Creëer!een!segment!tussen!de!sociale!woningbouw!en!middengroepen.!Maak!hiervoor!de! financiering!eenvoudiger!bij!het!WSV.!Dat!brengt!kosten!met!zich!mee!–!het!risico!wordt!hoger!–! voor!rijk!en!gemeenten!die!borg!staan!voor!het!WSV,!maar!levert!later!ook!geld!op,!omdat! woningen!die!meer!waard!zijn!duurder!verhuurt!kunnen!worden!en!goedkopere!woningen!voor!de! tussengroep!beschikbaar!komen.!! Bedacht:!Ludolf!de!Boer!en!Simon!Wessels! Meest!kansrijk!volgens:!niemand! Wie!wil!hier!verder!mee:!Ludolf,!Simon,!Dion,!Fred!en!Liseth.! ! Aanvulling:!kunnen!pensioenfondsen!hier!niets!doen?! Opmerkingen!van!anderen:! –!Er!is!een!EUWgrens!van!680!euro,!die!aangeeft!dat!alles!daarboven!staatssteun!is,!maar!de!groep! tussen!680!en!900!is!onrendabel!voor!private!ontwikkelaars.! –!Echter!in!de!nieuwe!woningwet!is!er!wel!ruimte:!als!je!er!met!een!private!ontwikkelaar!niet!uit! komt,!dan!mag!je!alsnog!naar!de!corporatie.! ! Voorstel:$Maak$een$platform$van$gemeentenJcorporatiesJmarktpartijen$en$beleggers$voor$ verdere$verkenning$van$deze$ideeën.$Eventuele$rol$Slimmernetwerk$in$overleg.$ ! !
Kansen!in!zicht!en!wat!willen!bewoners!
Idee:!Maak!het!kopen!van!sociale!huurwoningen!makkelijker!mogelijk.! ! Bedacht:!Liseth!en!Fred!(en!Arjan)! Meest!kansrijk!volgens:!Fred! Willen!verder!mee:!Alireza,!Petra,!Simon,!Liseth,!Fred! ! Dit!waren!in!feite!een!aantal!ideeën:! a)!Kluswoning:!slechte!woningen!verkopen!met!opknapverplichting.! b)!Maak!collectief!opdrachtgeverschap!mogelijk!hierbij,!ook!bij!grotere!gebouwen!als!scholen.!
c)!Kijk!naar!collectief!opdrachtgeverschap!voor!woongroepen!of!combinaties!van!mensen!die! nadenken!over!hun!zorgvraag!over!10W15!jaar! d)!Kijk!naar!leegstaand!vastgoed! e)!Maak!het!kopen!van!sociale!huurwoningen!makkelijker!mogelijk.!Ook!door!anderen!die!zo'n! woning!willen!kopen.!Bijvoorbeeld!door!een!ander!persoon!een!doorstroompremie!te!laten! betalen!aan!de!huidige!huurder,!een!kluswoning!te!kopen!voor!een!huidige!bewoner!door!een! potentiële!koper.!En!kijk!ook!naar!de!doorstroomtreintjes!van!de!NVM.!! Dit!combineerde!zich!in!variant!E.! Opmerkingen!van!anderen:! –!koppeling!kluswoning!en!ouderenhuisvesting! –!belang!gemeente!bij!leegstaand!vastgoed! –!koppeling!vrijkomend!vastgoed!en!irt!woningbouwprogramma! –!verdeelprobleem!omdat!er!geen!programma's!zijn/visie!is.! ! Voorstel:$Slimmernetwerk$verkent$dit$onderwerp$verder$met$de$genoemde$gemeenten,$ bewoners$en$andere$betrokkenen$(bv.$in$het$Slimmer$Werken$Lab$in$oprichting).$$ VNG$denkt$mee$welke$partijen$betrokken$kunnen$zijn$en$brengt$goede$voorbeelden$in.$ !
! !
!
Uitkomsten!werkgroep!primaire!doelgroep! $ Deelnemers:$ Ate!Stam!(Stadsregio!Rotterdam),!Dion!Thielen!(Ede),!Harry!Siebelink!(Middelburg),!Nicoline!de! Vries!(Deventer),!…!(Schijndel),!Freija!Mostert!(VNG).!!
!
Kernvraag:$ Elementen!in!deze!casus!zijn:!er!is!te!weinig!aanbod!(of!te!weinig!inzichtelijk),!passend!aanbod! voor!ouderen!is!er!onvoldoende,!de!mentaliteit!en!bewustwording!dat!verhuizen!een!betere!
woonkwaliteit!kan!opleveren!voor!ouderen!is!onvoldoende!doorgedrongen,!en!ouderen!zijn! weinig!verhuisgeneigd.!! Vanuit!deze!ene!casus!hebben!we!gesproken!over!de!rol!en!het!belang!van!de!gemeente!voor!deze! primaire!doelgroep.! Welke!rol!de!gemeente!hierin!moest!spelen!was!voor!een!aantal!deelnemers!snel!duidelijk:! Nicoline:!“De!gemeente!heeft!een!faciliterende!rol!in!het!bij!elkaar!brengen!van!marktpartijen!als! het!gaat!om!het!aanpakken!van!woningen!die!aangepast!moeten!worden.!Het!belang!van!de! gemeente!is!om!voor!alle!doelgroepen!adequate!huisvesting!te!kunnen!bieden!of!faciliteren.”! Dion:!“De!gemeente!kan!vooral!sturen!op!bewustwording!bij!ouderen.”! Schijndel:!“De!gemeente!moet!er!voor!zorgen!dat!de!woningvoorraad!zo!goed!mogelijk!in!beeld! wordt!gebracht:!zo!kun!je!bewust!sturen!op!veranderingen.”! Uit$te$werken$ideeën:$ !
Samenwerking!vastgoed!herbestemmen! Naar!voorbeeld!van!Schijndel!waarin!een!onderzoek!de!weg!opende!naar!verdere!samenwerking! om!vastgoed!(van!zorginstellingen,!gemeente,!corporaties,!kantoorgebouwen!etc.)!slimmer!te! herbestemmen.! De!vraag!vanuit!Middelburg!is!vooral:!hoe!ga!je!dat!doen?! Gemeenten!die!hiermee!aan!de!slag!willen:!Ede,!Middelburg,!Renkum,!Schijndel.! ! Voorstel$rol$van$Slimmernetwerk:$begeleiden$afzonderlijke$gemeenten$in$lokale$Doetanks$met$ de$lokale$betrokkenen$rondom$vastgoed$en$herbestemming.$$ De$Doetanks$kunnen$ervaringen$uitwisselen$in$de$4$werkateliers$die$VNG$gaat$organiseren.$
Bewustwording!en!verandering!mentaliteit!! De!deelnemers!zijn!het!erover!eens!dat!er!een!andere!wind!waait!en!dat!bewustwording!en! communicatie!over!(on)mogelijkheden!(met!eigen!vermogen!in!sociale!huur?)!en!keuzes!(van! groot!naar!betere!kwaliteit)!op!de!woningmarkt!belangrijk!is.!Belangrijkste!vraag!is!hoever!je!daar! als!gemeente!in!gaat!(afhankelijk!van!hoe!hoog!de!nood!is!in!je!eigen!gemeente).!! Uitkomst:!er!zijn!al!veel!voorbeelden!in!Food!Valley,!Achterhoek!e.d.!! ! Voorstel:$VNG$verzamelt$deze$goede$voorbeelden$en$deelt$die$met$gemeenten$zodat$ze$zelf$ keuzes$daarin$kunnen$maken.$ !
Politieke!vraagstukken!
Betaalbaarheid!van!woonlasten:!vooral!in!het!kader!van!energiebeleid!(energielasten!voor! bewoners)!is!nog!een!wereld!te!winnen,!samen!met!energiebedrijven.!! Vraag$aan$VNG$voor$adresseren$van$woonlastenbeleid$bij$de$ministers$(BZK/VWS).$ ! Bij!toewijzing!van!woningen!is!de!wens!om!rekening!te!houden!met!het!inkomen!met!inbegrip!van! eigen!vermogen.!Vraag!is!of!je!vermogen!juridisch!gezien!mag!meenemen!in!de!toets!op!het! inkomen,!zoals!dat!wel!bij!huurtoeslag!geldt?!Wat!is!wenselijk?!Oftewel:!bereik!je!de!juiste! doelgroep!voor!sociale!huur,!of!zijn!er!ook!(veel)!mensen!met!eigen!vermogen!die!sociale! huurwoningen!bezet!houden?! ! Voorstel:$VNG$onderzoekt$de$juridische$aspecten$van$woonlastenbeleid$en$inkomenstoets$(i.r.t.$ eigen$vermogen)$en$koppelt$die$terug$naar$de$aanwezige$gemeenten$(en$breder).$
!
Regelmatig!bij!elkaar!komen!in!een!setting!zoals!deze! Gemeente!Ede!vroeg!om!regelmatig!bij!elkaar!te!komen!om!activiteiten!en!ideeën!te!blijven! uitwisselen.!! ! Voorstel:$2$a$3$keer$per$jaar$een$VNG$Slimmernetwerkcafé$over$de$vorderingen$van$de$ genoemde$acties$om$betaalbaarheid$en$doorstroming$(en$wellicht$ook$de$andere$thema’s)$op$de$ woningmarkt$te$volgen$en$te$delen$(in$combinatie$met$andere$netwerken,$partners$van$ Slimmernetwerk$(A+O$fonds,$VOM)$en$VNG).$ ! !
Betaalbaarheid!
Ludolf!en!Harry!hebben!behoefte!om!het!probleem!van!betaalbaarheid!te!adresseren.!Ze!willen! ideeën!uitwisselen!en!onderzoeken!welke!keuzes!te!maken!zijn.!Zie!ook!de!opmerking!vanuit! Rotterdam!over!woonlastenbeleid.! Petra!(VNG)!denkt!graag!mee.!! $ Voorstel:$verdere$verkenning$van$Petra,$Ludolf$en$Harry$op$dit$thema.$Bekijken$welke$acties$ mogelijk$zijn$(en$mogelijk$uitwerking$in$een$Doetank).$ ! ! ! !
Deelnemers$totaal$ !
!
Dion!Thielen!
Ede!
Alireza!Khabbazha!
Diemen!
Harry!Siebelink!
Middelburg!
Ate!Stam!
Stadsregio!Rotterdam!
Edwin!Gijsman!
Delft!
Simon!Wessels!!
Samenwerkingsverband!Regio!Eindhoven!
Nicoliene!de!Vries!
Deventer!
Liseth!Aries!
Renkum!
Ludolf!de!!Boer!
Haaglanden!
Fred!Bunk!
Maastricht!
!!
Schijndel!
Bijlage:$Cases$ Middengroep$tussen$wal$en$schip$ !
Ninke!van!der!Veldt!woont!samen!met!haar!vriend!Ferry!en!hun!twee!dochters!(5!jaar!en!6!weken! oud)!in!bij!haar!ouders.!Ferry!werkt!in!het!leger.!Ninke!werkt!als!doktersassistent!in!het!ziekenhuis.! Ze!wonen!bij!haar!ouders!omdat!ze!nog!geen!eigen!woning!hebben!kunnen!krijgen.!“We!zijn! beland!tussen!wal!en!schip,”!zegt!Ninke.!“We!kunnen!geen!fatsoenlijke!hypotheek!afsluiten!voor! een!eengezinswoning,!en!we!verdienen!zogenaamd!ook!te!veel!voor!een!sociale!huurwoning.!Als! we!in!de!particuliere!sector!een!huis!met!2!slaapkamers!zoeken,!komen!we!al!snel!op!800!euro! kale!huur.!Dat!is!te!veel!met!ons!inkomen,!we!voldoen!ook!niet!aan!de!inkomenseis.!We!kunnen! geen!kant!op.”!! Ninke!kreeg!een!maand!geleden!een!huurwoning!aangeboden.!De!toewijzing!ging!niet!door!omdat! haar!vriend!een!gevarentoeslag!vanuit!het!leger!kreeg.!Door!deze!toeslag!verdienden!ze!helaas!net! meer!dan!de!grens!van!ruim!34.000!euro.!Ze!zegt:!“Als!ik!nu!een!contract!aangeboden!zou!krijgen! om!deze!woning!voor!vijf!jaar!te!huren!zou!ik!het!gelijk!doen”.!!
! Senioren$aan$hun$(oude)$huis$gekluisterd?$ !
Mevrouw!de!Vries!is!83!jaar,!woont!nog!zelfstandig!in!haar!huurwoning!maar!heeft!een!groeiende! zorgbehoefte.!“Ik!wil!nog!zelfstandig!blijven!wonen,!maar!sta!nu!voor!de!keuze!of!ik!hier!kan! blijven!wonen!(met!aanpassingen)!of!dat!ik!op!zoek!moet!naar!een!andere!woning!die!beter!bij! mijn!behoeften!past.”! Mevrouw!heeft!de!afgelopen!30!jaar!met!man!en!kinderen!in!dezelfde!eengezinswoning!gewoond,! nu!is!ze!alleen!overgebleven.!Ze!wil!wel!naar!een!kleinere!woning!verhuizen!maar!de!huren!zijn! sterk!gestegen.!Vooral!als!nieuwe!bewoner!in!een!andere!woning!zal!de!marktconforme!huur!een! stuk!hoger!zijn!dan!ze!nu!gewend!is.!In!serviceflats!komen!er!veel!extra!vaste!servicekosten!bij,!die! ook!bij!sociale!huurwoningen!bovenop!de!kale!huur!(+35%)!gerekend!mogen!worden.! Haar!kinderen!hebben!al!vaker!meegezocht!maar!het!aanbod!aan!levensloopbestendige! huurwoningen!waar!hun!moeder!zelfstandig!kan!wonen!is!niet!makkelijk!te!vinden!en!er!komt! weinig!vrij.!De!overweging!is!nu!om!de!huidige!woning!aan!te!passen!aan!de!wensen!van!mevrouw! de!Vries.!Samen!met!haar!kinderen!zoekt!ze!naar!de!beste!(en!betaalbare)!oplossing.!
