Provozně ekonomická fakulta Mendelova zemědělská a lesnická univerzita v Brně
Vliv úrokových sazeb na objem hypotečních úvěrů v ČR Bakalářská práce
Vedoucí práce: Ing. Roman Ptáček, Ph.D.
Pavlína Příkazská Brno 2009
1
Tímto děkuji vedoucímu mé bakalářské práce Ing. Romanu Ptáčkovi, Ph.D., za trpělivost a odborné vedení po celou dobu spolupráce. Můj dík patří také Mgr. Veronice Blaškové, Ph.D., za její ochotu a poskytnutí cenných rad.
2
Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci „Vliv úrokových sazeb na objem hypotečních úvěrů v ČR“ vyřešila samostatně s použitím literatury, kterou uvádím v seznamu.
V Brně dne 19. května 2009
3
Abstract
The bachelor thesis deals with measurement of the statistical dependence between the volume of given mortgage credits and the average annual interest rates of mortgage credits intended for individuals. Describes the situation in the czech mortgage market from its beginning in 1995 to present and defines factores determining the development of the mortgage market. The intent of the work is to define the dependency rate of the volume of morgage credits on the interest rate. Also to define other factors affecting the individual while making a decision about the use of mortgage credit. Key words: mortgage credit, mortgage, interest rate, state assistance, mortgage market trends, correlation
Abstrakt
Předkládaná bakalářská práce se zabývá měřením statistické závislosti mezi objemem hypotečních úvěrů poskytnutých fyzickým osobám a průměrnými ročními úrokovými sazbami hypotečních úvěrů pro fyzické osoby. Popisuje situaci na českém hypotečním trhu od jeho počátku v letech 1995 do současnosti a definuje faktory určující jeho vývoj. Cílem práce je kvantifikace míry závislosti objemu hypotečních úvěrů na úrokových sazbách a určení míry případného ovlivnění občana při rozhodování o využití hypotečního úvěru k financování nemovitosti dalšími faktory. Klíčová slova: hypoteční úvěr, hypotéka, úroková sazba, státní podpora, vývoj hypotečního trhu, korelace
4
Obsah 1
Úvod ................................................................................................................................................ 6
2
Cíl bakalářské práce ..................................................................................................................... 7
3
Metodika práce.............................................................................................................................. 7
4
Vymezení hypotečního úvěru .................................................................................................... 9 4.1
Poskytovatelé hypotečních úvěrů v České republice..................................................... 10
4.2
Členění hypotečních úvěrů ................................................................................................ 11
4.3
Poskytování hypotečního úvěru ....................................................................................... 13
4.4
Splatnost hypotečního úvěru............................................................................................. 15
4.5
Zajištění hypotečního úvěru .............................................................................................. 16
4.6
Státní podpora...................................................................................................................... 17 Hypoteční zástavní listy ............................................................................................................ 19
5.1
Podoba hypotečních zástavních listů ............................................................................... 20
5.2
Cena hypotečního zástavního listu ................................................................................... 20
5.3
Úročení hypotečních zástavních listů a hypotečních úvěrů.......................................... 21 Vývoj hypotečního trhu v ČR................................................................................................... 25
6.1
Hypoteční trh v ČR v letech 1995–2002 ............................................................................ 25
6.2
Hypoteční trh v ČR v roce 2003......................................................................................... 29
6.3
Hypoteční trh v ČR v roce 2004......................................................................................... 30
6.4
Hypoteční trh v ČR v roce 2005......................................................................................... 33
6.5
Hypoteční trh v ČR v roce 2006......................................................................................... 35
6.6
Hypoteční trh v ČR v roce 2007......................................................................................... 37
6.7
Hypoteční trh v ČR v roce 2008......................................................................................... 39 Měření závislosti mezi objemem hypotečních úvěrů a úrokovou sazbou z hypotečních
5
6
7
úvěrů ............................................................................................................................................. 43 7.1
Výpočet regresní úlohy....................................................................................................... 43
7.2
Výpočet průměrů zkoumaných dat .................................................................................. 45
7.3
Grafické vyjádření regresní lomené funkce ..................................................................... 46
7.4 8
Výpočet indexu determinace a korelace........................................................................... 46 Diskuse ......................................................................................................................................... 48
9
Závěr.............................................................................................................................................. 50
10
Literatura ...................................................................................................................................... 53
11
Seznam tabulek a grafů ............................................................................................................. 56
12
Seznam příloh ............................................................................................................................. 57
5
1 Úvod Dostupnost a kvalita bydlení patří mezi primární potřeby každého člověka. Zajištění přiměřeného bydlení představuje pro spoustu domácností nejdůležitější a největší finanční investici. Ve věku dvaceti a třiceti let málokdo disponuje takovými finančními zdroji, které by byly dostačující na koupi nemovitosti, jejíž cena se pohybuje v řádu milionů korun. V takovém případě se nabízí možnost využít nástroje, který nám velký počáteční výdaj rozloží do spousty menších. Takovou možnost představuje hypoteční úvěr. Využití hypotečních úvěrů patří k celosvětově oblíbeným způsobům financování vlastního bydlení. V české bankovní praxi se začaly hypoteční úvěry ve větší míře poskytovat až po roce 1995, kdy vstoupila v platnost legislativní úprava hypotečního bankovnictví. Zpočátku panovala k hypotečnímu úvěrování ze strany občanů určitá nedůvěra. Vlivem faktorů, jako snižující se úrokové sazby a státní podpora, došlo zhruba od roku 2000 k velkému nárůstu objemu hypotečních úvěrů a ke vzniku nových hypotečních produktů podle aktuálních potřeb zákazníka. V současnosti si v České republice každý měsíc sjednává hypoteční úvěr více než 5 000 osob. Většina občanů při rozhodování o způsobu financování vlastního bydlení zvažuje zejména bankou nabízenou výši úrokové sazby u hypotečního úvěru a s ní spojenou výši splátky úvěru. Avšak ani nejnižší úroková sazba nebude dostatečně nízká pro občany, kteří nemají dostatečné, stabilní příjmy nebo jim hrozí ztráta zaměstnání. Z uvedeného vyplývá, že samotná úroková sazba nemusí být vždy rozhodujícím faktorem o využití či nevyužití hypotečního úvěru a je tedy diskutabilní, do jaké míry ovlivní konečné rozhodnutí o způsobu financování bydlení. Hypoteční trhy jsou rozhodující nejen pro celkovou ekonomiku České republiky, ale i jednotlivých členských států EU. Je zřejmé, že evropský trh má potenciál, který je potřeba využít nejen při řešení následků globální ekonomické krize, protože oblast hypotekárního bankovnictví zasahuje do mnoha oblastí a ovlivňuje život jednotlivců.
6
2 Cíl bakalářské práce V bakalářské práci se zabývám vlivem úrokových sazeb z hypotečních úvěrů na objem hypotečních úvěrů poskytnutých fyzickým osobám v České republice. Praktická část bakalářské práce je ve své první části zaměřena na analýzu vývoje českého hypotečního trhu v letech 1995–2008. V této analýze je cílem uvést nejenom statistická data dokumentující vývoj hypotečních úvěrů, ale zejména definovat faktory, které tento vývoj způsobovaly. Hlavním cílem bakalářské práce je verifikace hypotézy, že „v případě, že úrokové sazby u hypotečních úvěrů klesají, celkový objem poskytovaných hypotečních úvěrů roste, protože nižší úroky snižují ceny úvěrů a motivují k financování vlastního bydlení hypotečním úvěrem. A naopak, jestliže úrokové sazby u hypotečních úvěrů rostou, dochází ke snížení objemu poskytnutých hypotečních úvěrů“. Verifikace hypotézy bude provedena na základě výsledků analýzy českého hypotečního trhu. Dílčím cílem práce je měření závislosti objemu poskytnutých hypotečních úvěrů na úrokových sazbách - tedy popis a kvantifikace, do jaké míry ovlivňuje výše úrokových sazeb rozhodování občanů o využití hypotečního úvěru k financování vlastního bydlení. V případě, že výpočet ukáže, že čeští občané jsou ovlivněni dalšími faktory, je cílem je popsat a určit míru jejich vlivu na konečném rozhodnutí o financování vlastního bydlení hypotečním úvěrem.
3 Metodika práce Pro zpracování bakalářské práce jsem zvolila metodický postup od obecného ke konkrétnímu. Data potřebná ke zpracování bakalářské práce jsem čerpala z odborné literatury uvedené v seznamu literatury, ze zákonů, internetových zdrojů a výročních zpráv Českomoravské hypoteční banky (později Hypoteční banky). V teoretické části práce definuji hypoteční úvěr a uvádím základní informace o hypotečních úvěrech a úrokových sazbách. Praktická část je rozdělena na dva oddíly, které na sebe navazují a podmiňují se. První oddíl je vyhrazen analýze vývoje na českém hypotečním trhu od roku 1995 do roku 2008. Na základě důkladného prostudování informačních zdrojů jsou v něm definovány faktory ovlivňující daný vývoj. Druhý oddíl je věnován samotnému měření závislosti objemu hypotečních úvěrů na úrokových sazbách. Verifikace hypotézy probíhá na základě závěrů z analýzy vývoje hypotečního trhu v ČR a výsledků měření závislosti. Pro toto měření bylo potřeba získat data týkající se průměrných ročních úrokových sazeb hypotečních úvěrů pro fyzické
7
osoby za roky 1995–2007 a objemu hypotečních úvěrů poskytnutých fyzickým osobám za stejný časový úsek. Údaje o průměrných ročních úrokových sazbách za rok 1995 ovšem nebyly dostupné a za rok 2008 ještě nebyly v době zpracování bakalářské práce zveřejněny. Výpočet statistické závislosti byl proveden s využitím programu MS Excel. Měření průběhu závislosti je omezeno na jednoduchou závislost a tudíž funkce jedné proměnné. Průběh závislosti se měří pomocí regresní funkce. Tuto funkci prokládáme korelačním polem, které slouží jako základní nástroj grafické prezentace číselných dat při zkoumání závislostí. Regresní funkce se prokládá korelačním polem takovým způsobem, aby co nejlépe vystihovala průběh závislosti. Vzhledem ke zpracovávaným datům bude použita lomená funkce Po grafickém znázornění korelačního pole a proložení lomenou funkcí, je potřeba stanovit následující součty [1], z nichž se následně stanoví soustava normálních rovnic upravení dat pro regresní úlohu bylo potřeba pro sestavení soustavy normálních rovnic [2] .
1
1
yi
i
2 i
i
∑ y ,∑ x ,∑ x ,∑ x i
[1]
xi – nezávisle proměnná yi – závisle proměnná
∑y
i
yi
∑x
− n ⋅ b0 − ∑
.−∑
i
1 ⋅ b1 = 0 xi
[2]
1 1 ⋅ b0 −∑ 2 ⋅ b1 = 0 xi xi
b0, b1 – parametry regresní hyperboly n – rozsah souboru Rovnice regresní hyperboly bude: y´= b0 + b1 ⋅
1 x
Intenzita závislosti se poté zjistí za využití vzorce pro výpočet indexu determinace [3] a korelačního indexu [4], který nabývá hodnot <0,1>, přičemž 0 znamená, že mezi zkoumanými daty nebyla zjištěna závislost. b0 ∑ y i + b1 ∑ I xy2 =
I xy = I xy2
∑y
2 i
yi − ny 2 xi
− ny 2
[3] [4]
8
4 Vymezení hypotečního úvěru Hypoteční úvěr patří do specifické skupiny klasických investičních úvěrů. V České republice je oblast hypotečního úvěrování upravena zákonem č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, a podle tohoto zákona je v části o hypotečních zástavních listech (§ 28–§ 32) hypoteční úvěr definován jako „úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Podle tohoto zákona se úvěr považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví“. Tento zákon je novelizací zákona č. 84/1995 Sb., o dluhopisech, který byl změněn v souvislosti se vstupem České republiky do Evropské unie. Úprava definice hypotečního úvěru v zákoně obsažená přinesla změnu lokalizace nemovitosti, která se nově musí podle § 28 odst. 4 nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Právní režim hypotečního úvěru je upraven také zákonem č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů, kde jsou v § 497–§ 507 určeny obecné náležitosti při uzavírání úvěrové smlouvy. Účelem hypotečního úvěru může být:1 •
koupě nemovitosti
•
výstavba nemovitosti
•
opravy, modernizace, rekonstrukce nebo dostavby stávající nemovitosti
•
získání podílů na nemovitosti
•
splacení dříve poskytnutého úvěru na investice do nemovitosti
V současnosti není účel hypotečního úvěru omezen a je možné jej použít na cokoli s podmínkou zajištění zástavním právem k nemovitosti (tzv. americká hypotéka). S hypotečním úvěrem se pojí také objekt úvěru. Tím může být např.2: •
stavební pozemek
•
nemovitost sloužící k bydlení
•
nemovitost sloužící k individuální rekreaci
•
bytový dům, provozní dům
1
http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/typy-uveru/
2
http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/typy-uveru/
9
•
nemovité příslušenství, které je součástí výše uvedených hodnot (např. bazén, sauna, terénní úprava pozemku)
•
případně podnikatelské objekty
Jedním z charakteristických znaků hypotečního úvěru je právě způsob jeho zajištění, které většinou představuje zástavní právo – tzv. hypotéka. Hypotéku můžeme chápat jako vklad zástavního práva k nemovitosti do katastru nemovitostí nebo můžeme na hypotéku nahlížet z pohledu banky, která je zástavním věřitelem. Potom hypotéka představuje právo uspokojit své pohledávky výtěžkem ze zastavěné nemovitosti v případě nesplnění závazků dlužníkem. (PAVELKA, OPLTOVÁ, 1996) V § 30, odst. 1 zákona o dluhopisech je stanoveno, že banka může poskytnout úvěr maximálně do výše 70% zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Pokud banky poskytují úvěry do vyšší výše, musí najít náhradní krytí nad zákonem stanovenou výši.
4.1 Poskytovatelé hypotečních úvěrů v České republice Poskytování hypotečních úvěrů licencovanou bankou spadá do činností dle § 1 zákona o bankách č. 21/1992 Sb. Činnost vydávání hypotečních zástavních listů již není zvláštní licencovanou činností a označuje se již jako činnost přijímání vkladů od veřejnosti dle § 1 výše jmenovaného zákona. To znamená, že hypoteční úvěry může poskytovat jakákoliv banka pokud vydá hypoteční zástavní listy a výnosy z nich použije k financování hypotečních úvěrů. V současné době poskytují hypoteční úvěry tyto bankovní instituce:3
3
•
Citibank Europe plc.
•
Česká spořitelna
•
Česká pojišťovna
•
Československá obchodní banka
•
Ge Money Bank
•
ING Bank
•
mBank
•
Komerční banka
•
LBBW Bank CZ
•
Oberbank AG
•
Poštovní spořitelna
http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/kdo-je-poskytuje/
10
•
Raiffeisenbank
•
Volksbank CZ
•
UniCredit Bank
•
Waldviertler Sparkasse von 1842
•
Wüstenrot hypoteční banka
4.2 Členění hypotečních úvěrů Hypoteční úvěr lze vymezit z různých hledisek. Podle Vichnarové a Novákové (2007) můžeme hypotéky rozdělit do tří skupin: •
standardní hypotéka o Výše hypotečního úvěru je nižší, než kolik klient ve skutečnosti na koupi nemovitosti potřebuje. Předpokladem jsou vlastní úspory klienta. Výhodou je poměrně nízké úročení těchto úvěrů.
•
stoprocentní hypotéka o Banka půjčí klientovi takovou částku, na jakou nemovitost ocení soudní znalec. Tento typ hypotéky je výše úročený a v současnosti se vzhledem k opatrnosti bank nevyužívá.
•
americká hpotéka o Jedná se o neúčelový úvěr, u kterého banka nevyžaduje účel použití peněžních prostředků. Právě z důvodu neznalosti účelu využití úvěru bývá tento typ hypotečního úvěru úročen výše než typ standardní. Neposkytuje se částka na celou hodnotu zastavované nemovitosti.
Všechny tyto typy hypotečního úvěru musí být zajištěny zástavním právem k nemovitosti. V praxi zcela převažují hypoteční úvěry účelového typu poskytované na financování bytových potřeb Hypoteční úvěry se mohou rovněž dělit na další dvě skupiny (Pavelka et al, 2002): • •
hypoteční úvěry na bydlení (residential mortgages) hypoteční úvěry na podnikání (commercial mortgages)
Z uvedeného dělení vyplývá, že hypoteční úvěry patří jak do skupiny komerčních tak do skupiny spotřebních úvěrů. Pro hypoteční úvěry je charakteristická, mj. díky jejich úzké propojenosti s nemovitostmi, dlouhá doba splatnosti – 20, 30 i více let (PAVELKA et al, 2002). Natolik výrazná dlouhodobost však není pravidlem, jak vyplyne z následujícího rozdělení hypotečních úvěrů z hlediska doby splatnosti (PAVELKA et al, 2002):
11
• • •
krátkodobé (doba splatnosti do 1 roku) střednědobé (doba splatnosti 1–5 let) dlouhodobé (doba splatnosti nad 5 let)
Hypoteční úvěry s dlouhou dobou splatnosti se využívají především k výstavbě nových nemovitostí, úvěry krátkodobé pak zejména na rekonstrukce či opravy již existujících nemovitostí. Při volbě doby splatnosti úvěru je potřeba si uvědomit, že s krátkodobými hypotečními úvěry se sice pojí nižší výše úroků, ovšem na úkor vyšší splátky. S delší dobou splatnosti hypotečního úvěru naopak klesá výše splátky, ale zaplacené úroky jsou vyšší a může se stát, že dokonce převýší jistinu hypotečního úvěru. Na tomto místě je užitečné zmínit, že výše úrokové sazby z hypotečních úvěrů je vzhledem k relativně malému riziku bank, které je dáno zajištěním zástavním právem k nemovitosti, obvykle nižší ve srovnání s úrokovými sazbami z alternativních úvěrů. (REVENDA et al, 2005) Z pohledu příjemce úvěru se na hypoteční úvěry dá pohlížet jako na úvěry určené pro (PAVELKA et al, 2002): • •
fyzické osoby (s příjmy ze závislé činnosti, z podnikání atp.) právnické osoby (obchodní společnosti, družstva, obce, neziskové organizace, atd.) Při poskytování úvěru je pro banku velmi důležitý typ příjemce zejména z pohledu rizikovosti hypotečního úvěru. Hypoteční úvěry poskytované fyzickým osobám v trvalém pracovním poměru, družstvům a obcím jsou obecně považovány za méně rizikové než hypoteční úvěry poskytované obchodním společnostem. Banky u hypotečních úvěrů uplatňují různé způsoby jejich splácení v souvislosti se změnou výše splátek v čase. Z pohledu způsobu splácení se hypoteční úvěry člení na (KOLEKTIV AUTORŮ, 2007): • • •
anuitní (splátky jsou po celou dobu splácení konstantní) progresivní (splátky zpočátku nízké, poté se postupně zvyšují) degresivní (splátky zpočátku vysoké, poté postupně klesají)
Dále lze hypoteční úvěry členit podle výše poskytnutého úvěru, způsobu čerpání atp. Tato bakalářská práce zabývá vlivem úrokových sazeb na hypoteční úvěry, je tudíž příhodné věnovat se tomuto rozlišení. Úroková sazba z hypotečních úvěrů může být podle Revendy (2005, str. 144) stanovena jako: • •
pevná sazba po celou dobu splatnosti nebo pohyblivá sazba v závislosti na vývoji tržních úrokových sazeb
Často se používá i kombinace obou způsobů, kdy se využívá fixace úrokové sazby. Fixace úrokové sazby znamená konstantní výši sazby po určitý časový úsek.
12
V praxi se fixace pohybuje od 1 roku až do 15 let, přičemž doba fixace a výše fixované úrokové sazby se u jednotlivých bank liší. (SYROVÝ, 2005) V praxi se setkáme buď s nižší úrokovou sazbou při kratší době fixace, nebo vyšší úrokovou sazbou při delší době fixace. Na trhu s hypotečními úvěry jsou k vidění i jiné přístupy. Všechny ovšem vychází ze situace na trhu s dluhopisy, protože dlouhodobé dluhopisy mají vyšší úrokové sazby.
4.3 Poskytování hypotečního úvěru Průběh poskytování hypotečního úvěru klientovi se obecně dělí do tří fází (KOLEKTIV AUTORŮ, 2006): 1. Fáze přípravná 2. Fáze schvalovací 3. Fáze realizační Fáze přípravná V přípravné fázi klient volí banku, od které bude chtít čerpat hypoteční úvěr a této bance předkládá žádost o poskytnutí hypotečního úvěru. V žádosti klient uvádí osobní informace, kterými se identifikuje, dále informace o spolužadatelích, informace a doložení výše příjmů, o účelu úvěru, jeho výši a splatnosti. Dále žadatel nesmí zapomenout uvést informace o svých závazcích. Důležité jsou rovněž informace o zastavované nemovitosti.4 Do přípravné fáze spadá také jeden z významných momentů rozhodujících o úspěšnosti úvěrového obchodu. Je jím objektivní posouzení úvěrovatelnosti budoucího dlužníka, tedy jeho: • •
důvěryhodnosti – úvěruhodnosti bonity – úvěruschopnosti (KOLEKTIV AUTORŮ, 2006)
K posouzení úvěruhodnosti dlužníka je zapotřebí znát jej jakožto subjekt, se kterým banka úvěrový obchod uzavírá (PAVELKA et al, 2002, str. 105). Banka hodnotí, zda a nakolik je žadatel důvěryhodný, aby mu mohla hypoteční úvěr poskytnout. Banka potřebuje analyzovat finanční historii budoucího dlužníka, jeho současnou finanční situaci, a odhadnout možnosti budoucího vývoje. Prokazování morální způsobilost žadatele je o něco složitější. Banka může požadovat výpis z trestního rejstříku žadatele, ale často je dostačující doklad ze zaměstnání, kterým se potvrdí stabilita a výše příjmů, a že zaměstnání není často měněno (PAVELKA et al, 2002, str. 105). Kromě majetkových a osobních poměrů žadatele musí banka rovněž prověřit podklady k nemovitosti, která má být zastavena. Tato dokumentace se 4
http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/doklady-k-vyrizeni/
13
u jednotlivých účelů hypotečních úvěrů liší. Jedná se však například o prověřování stavební dokumentace. Při koupi nemovitosti je vyžadována kupní smlouva.5 Fáze schvalovací Důležitým bodem fáze schvalovací je vypracování úvěrového návrhu, který se předkládá úvěrovému výboru dané banky. Tento návrh obsahuje výši požadovaných úvěrových prostředků, výši úrokové sazby, termíny splatnosti úroků a splátek atd. (PAVELKA et al, 2002, str. 106). Schvalovací fáze je ukončena návrhem smlouvy o hypotečním úvěru. Současně s touto smlouvou se zřizuje zástavní právo k nemovitosti. Fáze realizační Fáze realizační zahrnuje samotné čerpání úvěru a jeho splácení. Čerpání může být jednorázové (např. při koupi nemovitosti) nebo může probíhat postupně (např. výstavba či rekonstrukce nemovitosti) (PAVELKA et al, 2002, str. 135). Po vyčerpání celého úvěru je žadatel obeznámen o ukončení čerpání. Následně klient splácí hypoteční úvěr podle splátkového kalendáře a platí bance poplatky za vedení hypotečního účtu, na který jsou peníze spláceny. Splátka úvěru se skládá ze splátky úroku a ze splátky vlastního dluhu (jistiny). Způsob splácení je sjednán v úvěrové smlouvě. V úvahu přichází podle Revendy (2005, str. 135) následující varianty: •
•
jednorázově o V době splatnosti - Úvěr se poskytuje na předem sjednanou dobu splatnosti. Úroky jsou splatné na konci sjednaných period. o Po uplynutí výpovědní lhůty - Úvěr poskytován na neurčitou dobu, je dohodnuta lhůta pro jeho vypovězení. Úroky splatné jako v prvním případě. postupně o lineární o degresivní o progresivní
Úvěr splácený v pravidelných splátkách je umořován v pravidelných splátkách, které jsou nejčastěji měsíční, čtvrtletní, pololetní nebo roční. Přitom je předem sjednaná pevná částka (absolutně nebo procentem z původní výše úvěru) jako výše ročního úmoru (část, kterou se splácí jistina úvěru). Zároveň se splátkami jsou splatné i úroky. (REVENDA et al, 2005) Po ukončení čerpání hypotečního úvěru ho začne dlužník splácet většinou anuitními splátkami. Tyto bývají po celou dobu platnosti úrokové sazby stejné. Anuitní splátka obsahuje jistinu i úrok. V průběhu
5
http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/vyrizeni-uveru/
14
splácení se mění poměr úroku a úmoru, nikoliv anuita, proto se tento způsob splácení označuje jako lineární. Banky můžou klientovi umožnit i jiný způsob splácení, kdy velikost splátek v čase buď klesá (degresivní způsob splácení) nebo naopak roste (progresivní způsob splácení). Žadatel může splatit část nebo celý úvěru v době, kdy dochází ke změně úrokových sazeb, aniž by musel platit sankce za předčasné splacení úvěru. V případě neúčelového hypotečního úvěru může klient podle zákona o spotřebitelskému úvěru č. 321/2001 Sb. kdykoliv splatit část nebo celý úvěr, aniž by byl nucen zaplatit sankční poplatky za předčasné splacení.
4.4 Splatnost hypotečního úvěru Doba splatnosti hypotečního úvěru závisí na dohodě klienta s bankou. Obecně se pohybuje od 5 do 30 let, některé banky nabízí dokonce splatnost 40 let. Podmínkou určující dobu splatnosti ze strany banky je, že žadatelé by měli být po celou dobu splácení hypotečního úvěru v produktivním věku. (VICHNAROVÁ, NOVÁKOVÁ, 2007) Odchodem do důchodu klientovi klesají příjmy a bance roste riziko nesplacení úvěru. V případě, že doba splácení úvěru zasahuje do důchodového věku, požaduje banka dalšího spoludlužníka v produktivním věku. Doba splácení, která by byla kratší než 5 let, by byla pro klienta nevýhodná, protože splátky úvěru by byly příliš vysoké. Delší doba splácení také není příliš výhodná, protože s rostoucí dobou splácení sice klesá výše splátek, ale neúměrně rostou úroky. Obecně platí, že čím delší doba splatnosti úvěru, tím jsou splátky nižší. Optimální délka splácení hypotečního úvěru se pohybuje v rozmezí 15–20 let, kdy také banka nabízí nejvýhodnější poměr mezi výší splátky a náklady na úvěr. Banky obecně upřednostňují dobu splatnosti v násobcích pěti let.6 Doba splatnosti hypotečního úvěru je ovlivněna zejména životností nemovitosti a úrokovou sazbou. Banka je ochotna klientovi poskytnout úvěr maximálně na dobu, kterou tvoří rozdíl mezi dobou skutečné životnosti nemovitosti a dobou, po kterou je nemovitost schopna si udržet svoji hodnotu (VICHNAROVÁ, NOVÁKOVÁ, 2007). V praxi se doba životnosti nemovitosti pohybuje okolo třiceti let.
6
http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/splatnost-a-splaceni/
15
4.5 Zajištění hypotečního úvěru Základní podmínkou poskytnutí hypotečního úvěru je jeho zajištění zástavním právem k nemovitosti (hypotékou). Občanský zákoník v § 152 definuje zástavní právo jako právo, které slouží k zajištění pohledávky pro případ, že dluh, který jí odpovídá, nebude včas splněn s tím, že v tomto případě lze dosáhnout uspokojení z výtěžku zpeněžení zástavy. Hypoteční úvěr může být čerpán přímo na koupi, výstavbu či rekonstrukci zastavované nemovitosti. Zastavovaná nemovitost může být samozřejmě i jiná, může jich být dokonce více. V tomto případě bude klient čerpat neúčelový hypoteční úvěr, podmínkou ovšem je, že se zastavovaná nemovitost musí nacházet na území ČR, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor (Zákon č. 190/2004 Sb.). Na nemovitosti, která slouží k zástavě, nesmí váznout zástavní právo třetí osoby, s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr za předpokladu, že instituce, která úvěr poskytla s přednostním pořadím svého zástavního práva dala emitentovi hypotečních zástavních listů písemný souhlas ke zřízení zástavního práva v dalším pořadí (REVENDA et al, 2005, str. 137). Nemovitost musí být v zástavě celá, banky neakceptují jako zástavu pouze část nemovitosti. Na zastavované nemovitosti nesmí váznout žádné věcné břemeno bránící jejímu užívání. Předmětem zástavy může být i rozestavěná nemovitost, která je jako rozestavěná zapsaná v katastru nemovitostí a je na ni čerpán hypoteční úvěr.7 Aby banka přijala nemovitost do zástavy musí nemovitost existovat, musí být stanoveno její ocenění, využití, prodej a pojištění, a musí být vedena v katastru nemovitostí. Zástavní právo nabývá účinnosti dnem doručení návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí na katastrální úřad (VICHNAROVÁ, NOVÁKOVÁ, 2007). Je žádoucí, aby nemovitost měla po dobu trvání zástavního práva stejnou hodnotu. Proto banka požaduje jako další nástroj zajištění vinkulaci pojištění zastavované nemovitosti ve prospěch banky.8 Banka se tak chrání před případnou ztrátou hodnoty nemovitosti v případě, že na ní vznikne škoda. V praxi to znamená, že v případě poškození zastavované nemovitosti by bylo pojistné plnění vyplaceno bance jako zástavnímu věřiteli. Banka se někdy může proti případným rizikům chránit také tím, že bude požadovat uzavření životního nebo úvěrového pojištění žadatele o úvěr a vinkulaci tohoto pojištění ve svůj prospěch (PAVELKA et al, 2002, str. 176).
7 8
http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/zajisteni-uveru/ http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/zajisteni-uveru/
16
V případě nižší bonity klienta bude nejspíš hypoteční banka vyžadovat další spoludlužníky či ručitele. Zákonem č. 190/2004 Sb. o dluhopisech, je stanoveno, že pro řádné krytí nominální hodnoty hypotečních zástavních listů mohou být použity pouze pohledávky z hypotečních úvěrů, které nepřevyšují 70 % ceny zastavených nemovitostí. Pro banku z toho vyplývá, že hodnota zastavovaných nemovitostí by měla být alespoň 1,43krát vyšší než hodnota poskytovaného úvěru. Oceňování nemovitosti se kvůli své náročnosti provádí specializovaným odhadem. Hypoteční banka stanovuje cenu zastavované nemovitosti jako cenu obvyklou. Banka tedy přihlíží k trvalým vlastnostem zastavované nemovitosti a dosažitelnému výnosu z ní při řádném hospodaření, nepřihlíží se k tržní ceně, za jakou se obchodují obdobné nemovitosti v dané lokalitě.
4.6 Státní podpora Ve většině států vláda určitým způsobem podporuje hypoteční úvěrování. V minulosti dosahovaly úrokové sazby při poskytování hypotečních úvěrů dokonce dvojciferných hodnot. V minulých letech se stát snažil podpořit situaci bydlení několika způsoby, v současné době se situace obrátila. V polovině devadesátých let stát nabídl všem, kteří využívali hypotéky na bydlení, si vysoké úroky snížit. V současnosti je možné uplatnit nepřímou formu státní podpory - odpočty zaplacených úroků z úvěrů poskytnutých na financování bydlení od základu daně z příjmů až do výše 300 000 Kč ročně (§ 15 zákona č. 582/1992 Sb.,o daních z příjmů). Další možností je využití přímé formy státní podpory hypotečního úvěrování, kterou představují úhrady části úroků placených z hypotečního úvěru podle nařízení vlády č. 244/1995 Sb., nebo návratný příspěvek na částečnou úhradu jistiny a úroku z hypotečního úvěru podle vládního nařízení 149/1997 Sb. V roce 2004 přestala být poskytována státní finanční podpora hypotečního úvěrování na nové bydlení (dle nařízení vlády č. 244/1995 Sb.). Podpora hypotečních úvěrů na pořízení staršího bydlení osobám mladším 36 let (nařízení vlády č. 249/2002 Sb.) kvůli nízkým úrokovým sazbám klesla v roce 2005 z jednoho procentního bodu na nulu, což zůstalo platné i v roce 2006 a 2007 (MMR ČR). Od roku 2002 až do roku 2006 připravila vláda tři speciální úvěry se zvýhodněnými podmínkami pro mladé, které poskytoval Státní fond rozvoje bydlení(MMR ČR). Všechny úvěry byly určeny pro osoby mladší 36 let a každý byl vytyčen pro jiný účel. Tyto úvěry byly poskytovány s výhodnými podmínkami, především co se týče výše úroku. V rozpočtu Státního fondu
17
rozvoje bydlení na rok 2008 schváleného Poslaneckou sněmovnou v prosinci 2007 však nejsou pro tuto formu podpory určeny finanční prostředky. Od roku 2008 dochází ke změnám v oblasti daní z příjmů, které souvisejí s hypotečními zástavními listy (HZL). Do té doby byly úrokové výnosy z HZL osvobozeny od daně z příjmů. Od 1. ledna 2008 bude z nich plynoucí úrokový výnos zdaněn srážkovou daní.9
9
Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů
18
5 Hypoteční zástavní listy Podle Pavelky a Opltové (2004) jsou hypoteční zástavní listy (dále jen HZL) zvláštním druhem dluhopisů, které slouží jako hlavní zdroj krytí hypotečních úvěrů. Na jednu stranu tak banka vystupuje v roli věřitele vůči svým klientům, na druhé straně se při emisi HZL dostává do pozice dlužníka. Definice HZL podle zákona č. 190/2004, o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů zní „… jsou to dluhopisy, jejichž jmenovitá hodnota a poměrný výnos jsou polně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí těchto pohledávek (tzv. řádné krytí). Součástí názvu tohoto dluhopisu je označení hypoteční zástavní list…“ Platí, že 90 % HZL je kryto řádným krytím a zbývajících 10 % náhradním krytím. HZL obsahují výslovné potvrzení emitenta v textu dluhopisu, že má pro závazky obsažené v dluhopisu krytí v hypotéce (REVENDA a kol., 2005). HZL emitují výhradně banky, které k tomu dostaly oprávnění od Výboru pro finanční trh, který spadá od 1. dubna 2006 pod ČNB., resp. ministerstva financí. Výtěžek z emise a prodeje hypotečních zástavních listů používá emitent výhradně k poskytování hypotečních úvěrů (KOLEKTIV AUTORŮ, 2006). Finanční prostředky získané z emise nesmí být použity k jinému účelu. Díky kvalitnímu krytí se HZL řadí mezi nejbezpečnější dluhopisy na trhu. Tento speciální dluhopis je zajišťován minimálně zástavním právem k nemovitosti, hypotečními úvěry, kvalitou celkového hospodaření emitující banky a státním a bankovním dozorem nad jejich vydáváním a obchodováním s nimi. Vzhledem ke své bezpečnosti jsou vyhledávaným produktem především pro konzervativní obchodníky nebo pro nepříliš zkušené obchodníky.10 Emise HZL a hospodaření s finančními prostředky získanými z emise je přísně kontrolováno dozorčími orgány. Každá nová emise musí nejdříve projít novým schvalovacím řízením. Vydání prováděcího předpisu k náležitostem evidence krytí HZL a dozor nad dodržováním pravidel týkajících se odpovídajícího krytí HZL bylo zákonem nově svěřeno ČNB.11 Kvůli vysokým administrativním nákladům jsou HZL vydávány ve velkých objemech. Dalším důvodem je velký zájem o hypoteční úvěry i o hypoteční zástavní listy. Banky z důvodu rostoucího zájmu většinou vydávají několik emisí ročně, z nichž objem každé se většinou pohybuje kolem 1 miliardy Kč. Nižší objem emise by byl pro banku příliš nákladný a nevýhodný, protože s emisí je spojena
10 11
http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/hypotecni-zastavni-listy/ http://www.cnb.cz/cs/obecne/rozsirene-vyhledavani.jsp?cnb-search-area=czech-version&cnbfolder=%2Fcs%2F&cnb-search-action-block=search&cnb-searchquery=dohled+hypote%C4%8Dn%C3%AD+z%C3%A1stavn%C3%AD+lsity
19
řada poplatků, z nichž některé mají fixní charakter a jejich výše tak není závislá na objemu emise. Jelikož podmínky stanovují, že emise HZL musí být podložena peněžními prostředky z hypotečních úvěrů a příslušným počtem nemovitostních zástav, znamená to, že získat odpovídající objem peněžních prostředků může pro hypoteční banky představovat problém. Z tohoto důvodu musí banka využívat náhradní finanční zdroje do doby, než může vydat HZL. Tyto náhradní zdroje jsou však výrazně dražší.
5.1 Podoba hypotečních zástavních listů Hypoteční zástavní listy mohou být podle § 6 zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, vydávány v listinné (materializované) nebo zaknihované (nematerializované) podobě. Listinné hypoteční zástavní listy existují ve fyzické podobě a skládají se z pláště a kupónového archu. Na plášti HZL jsou podle § 6 zákona o dluhopisech uvedeny všechny základní údaje, které jednoznačně specifikují druh a formu cenného papíru. Povinně se zde musí uvést údaje o emitentovi, název „hypoteční zástavní list“, číselné označení, jmenovitá hodnota cenného papíru, výnos z dluhopisu nebo způsob jeho stanovení, datum vydání a datum splacení dluhopisu, otisk podpisů statutárních zástupců emitenta. Kupónový arch představuje tu část HZL, která obsahuje jednotlivé kupóny (ústřižky), které opravňují jejich majitele k výplatě úroku ve stanovených termínech. V případě, že počet ústřižků není dostatečný na pokrytí celé doby splatnosti HZL, připojuje se k nim talón. Ten jeho majitele opravňuje k získání nového kupónového archu. Zaknihované (nematerializované) HZL, které nemají fyzickou podobu, jsou evidovány v počítačích Střediska cenných papírů Praha. Příslušné identifikační údaje jsou uvedeny v prospektu emitenta.
5.2 Cena hypotečního zástavního listu Hypoteční zástavní listy jsou jedním z nejžádanějších produktů na finančním trhu. Prodávají se za tržní cenu, nikoliv za nominální. Tato cena je významně ovlivňována výší úrokových sazeb (REVENDA et al, 2005, str. 239). Znamená to, že v případě nízkých úrokových sazeb cena hypotečního zástavního listu roste a naopak. Prodejní cenu hypotečního zástavního listu rovněž ovlivňuje, zda je list volně převoditelný nebo je převoditelnost omezená a vázaná na souhlas emitenta. Při prodeji HZL se stanovuje jeho kurz, za který investoři HZL nakupují a prodávají. Tento kurz se stanovuje v procentech, nikoliv v korunách. Pokud tedy najdeme v burzovním přehledu, že kurz HZL je 106,3 %, znamená to, že se tento
20
list prodává za 106,3 % svojí nominální hodnoty. Tento kurz zásadně ovlivňuje skutečnou výši úroků z HZL, proto je důležitý při rozhodování o koupi dluhopisu. Pro investora je rovněž důležitý výnos do doby splatnosti dluhopisu.12 Nákup a prodej hypotečních zástavních listů má ještě jedno specifikum. Tržní kurs je upraven ještě o alikvotní úrokový výnos (AUV). Tento úrokový výnos představuje tu část celkového ročního úrokového výnosu, který naběhl k datu prodeje nebo koupě za dobu od data poslední výplaty úroku (PAVELKA, OPLTOVÁ, 2003). Uplatňuje se zásada, že majitel HZL má nárok na proporcionální část ročního úrokového výnosu. Při výpočtu se dodržují skutečné počty dnů v měsících a kalendářní rok, přičemž se počítá i s rokem přestupným.
5.3 Úročení hypotečních zástavních listů a hypotečních úvěrů Hypoteční zástavní listy jsou vydávány na dobu určitou a po uplynutí této doby splatnosti je dluhopis vrácen bance. Ta má povinnost majiteli dluhopisu vyplatit nominální hodnotu hypotečního zástavního listu. V průběhu doby splatnosti je majiteli HZL bankou pravidelně vyplácen úrok. Úroky bývají fixní a stanovují se procentem z nominální hodnoty dluhopisu a jsou vypláceny nejméně jednou ročně.13 Pro majitele dluhopisu je důležité, že tyto úroky jsou osvobozeny od daně z příjmu. Výše úrokových sazeb z hypotečních zástavních listů je důležitým faktorem ovlivňujícím výši úrokových sazeb hypotečních úvěrů. Úrok z hypotečních úvěrů se podle Vichnerové a Novákové (2007) stanovuje následovně: úrok z hypotečních úvěrů = úrok z HZL + bankovní marže Konečnou výši úrokových sazeb hypotečních úvěrů ovlivňuje několik faktorů. Za nejdůležitější z nich lze považovat cenu peněz, ze kterých banka hypoteční úvěry financuje.14 Zdrojů pro financování může být několik. Těmi nejdůležitějšími jsou vklady klientů (vlastní zdroje) a krátkodobé výpůjčky na finančních trzích a emise dluhopisů (externí zdroje). V případě hypotečních bank jsou to právě emise HZL. Česká národní banka je hlavní autoritou, která ovlivňuje cenu peněz na finančních trzích. Ta v rámci své měnové politiky formou operací na volném trhu usměrňuje vývoj úrokových sazeb na trhu.
http://www.mesec.cz/clanky/hypotecni-listy-vyhodnou-investici/ http://www.mesec.cz/clanky/hypotecni-listy-vyhodnou-investici/ 14 http://hypoindex.cz/clanky/cnb-krati-urokove-sazby-hypoteky-vsak-nezlevnuji.-proc/ 12 13
21
Od nastavení základních úrokových sazeb ČNB se následně odvíjí výše úrokových sazeb, za které si banky navzájem poskytují úvěry15. Cena peněz se následně na mezibankovním trhu formuje působením nabídky a poptávky. Úroková sazba mezibankovních operací se označuje zkratkou IOR (InterBank Offered Rate). Za tuto úrokovou sazbu banky nabízejí likviditu (krátkodobé úvěry) jiným bankám.. Aby se obchodování na mezinárodním mezibankovním trhu usnadnilo, bývají vyhlašovány tzv. referenční mezibankovní úrokové sazby, ty se vztahují k centrálám nejvýznamnějších komerčních bank. Zkratky této referenční úrokové sazby jsou různé podle světových center peněžního trhu, např. Londýn – LIBOR a pro Českou republiku tedy Praha - PRIBOR. Na druhou stranu existují úrokové sazby, za které jsou naopak banky ochotny likviditu od jiných bank nakoupit– IBR (Interbank Bid Rates). Podobně jako u IOR se v České republice jedná o PRIBID. (REJNUŠ, 2007, str. 100) Jak uvádí Hypoindex, Česká národní banka každý den sleduje vývoj úrokových sazeb na finančních trzích a denně provádí tzv. fixing úrokových sazeb. Z těchto dat potom průměrováním vypočítává měsíční, kvartální, pololetní a roční průměry. Kromě PRIBORU statistici České národní banky pravidelně sledují také průměrné úrokové sazby dluhopisů. Souvislost mezi vývojem úrokových sazeb na finančních trzích a úrokovými sazbami hypotečních úvěrů, jak je demonstruje graf č. 1 je evidentní. Zde je jednak zobrazena průměrná výše úrokových sazeb nově sjednaných hypotečních úvěrů s dobou fixace 1 a 5 let a jednak úrokové sazby na mezibankovním trhu a trhu dluhopisů. Graf č. 1: Vývoj úrokových sazeb v letech 2003–2008
Zdroj: Fincentrum Hypoindex
Úrokovou sazbu (cenu úvěru) navyšují další náklady, které souvisí s realizací úvěrového obchodu. Těmito položkami jsou zpracovatelská a riziková marže.
15
http://hypoindex.cz/clanky/cnb-krati-urokove-sazby-hypoteky-vsak-nezlevnuji.-proc/
22
Navíc si banky stanovují svou obchodní marži, tedy zisk z poskytnutí hypotečního úvěru. Zpracovatelská marže představuje náklady vznikající hypoteční bance v souvislosti se získáním, vyřízením a správou úvěrového obchodu. Patří sem např. provize zprostředkovatelům, mzdy, správní náklady.16 Riziková marže představuje náklady, které banka vynakládá na zabezpečení proti případnému nesplácení hypotečního úvěru (PAVELKA et al, 2002, str. 167). Výše těchto marží je zcela v kompetenci jednotlivých bank, které při jejich stanovování zohledňují zejména nákladovost obchodu, rizikovost a konkurenční prostředí na trhu. Výše marže je tedy rozdíl mezi konečnou úrokovou sazbou u hypotečního úvěru a cenou pořízení finančních zdrojů. S delší dobou splatnosti úvěru roste i riziková marže. V praxi se v rámci celého trhu a různých statistik můžeme setkat s průměrnými hodnotami těchto ukazatelů. Vývoj průměrné úrokové sazby u hypotečních úvěrů a průměrné úrokové sazby na finančních trzích nejlépe znázorňuje graf č. 2. Červená křivka značí průměrnou úrokovou sazbu všech poskytnutých hypotečních úvěrů bez ohledu na sjednanou dobu fixace a modrá křivka vyjadřuje průměrnou výši úrokových sazeb PRIBOR 1m, 3m, 6m a 1r, dluhopisy 1r, 3r, 5r.17 Z grafu je patrné, že přibližně od roku 2004 průměrná úroková sazba hypotečních úvěrů kopíruje vývoj průměrné úrokové sazby a finančních trzích, tedy sazby vyjadřující cenu peněz. Graf č. 2: Vývoj ÚS hypoték a ÚS na finančních trzích
Zdroj: Fincentrum Hypoindex
Výše úrokové sazby z hypotečních úvěrů je vzhledem k dobrému zajištění obvykle nižší v porovnání s alternativními úvěry. Sjednání úrokové sazby je ve většině případů individuální záležitostí. Syrový (2004) uvádí, že nabídka úrokových sazeb závisí zejména na těchto faktorech:
16
http://hypoindex.cz/clanky/cnb-krati-urokove-sazby-hypoteky-vsak-nezlevnuji.-proc/
17
http://hypoindex.cz/clanky/cnb-krati-urokove-sazby-hypoteky-vsak-nezlevnuji.-proc
23
•
•
•
•
• •
•
Tržní úrokové sazby - Úrokové sazby z hypotečních úvěrů jsou ovlivňovány úrokovými sazbami dluhopisů, protože dluhopisy představují pro banky zdroj peněz. Kvalita klienta - Klienti s nízkými nebo nestabilními příjmy jsou pro banku rizikoví a právě kvůli riziku jim banka nabídne vyšší úrokovou sazbu. Nižší úrokové sazby pak banky nabízí klientům s vysokými a stabilními příjmy. Kvalita klienta se dá zvýšit životním pojištěním. Doba splatnosti hypotečního úvěru – Dlouhá doba splatnosti pro banku představuje vyšší riziko, protože roste hrozba, že na straně klienta nastane negativní změna. S rizikem opět roste úroková sazba. Doba fixace – Úroková sazba závisí na délce doby fixace. Čím kratší je doba fixace, tím nižší dostane klient úrokovou sazbu. Tato logika vyplývá z vlastností kapitálového trhu a jeho výnosové křivky, kterou banky promítají do úrokových sazeb úvěrů. Dluhopisy s delší splatností mají totiž vyšší výnos než dluhopisy s kratší dobou splatnosti. Konkurenční prostředí – Silné konkurenční prostředí tlačí úrokové sazby dolů. Druh produktu – Banky obvykle nabízejí více hypotečních produktů, které se od sebe liší cenou (úrokovou sazbou). Nabízejí se např. úvěry do 70 % hodnoty nemovitosti nebo do 80 %. Lépe zajištěné úvěry jsou pro banku méně rizikové a může si proto dovolit nabídnout nižší úrokovou sazbu. Nový klient nebo konec fixace – Banka může nabízet různé úrokové sazby novému klientovi a klientovi, kterému skončila doba fixace a který pokračuje ve splácení úvěru. Klient, kterému skončila doba fixace, dostane vyšší sazbu. Většina klientů se nechce zabývat přechodem k jiné bance, proto raději s novou sazbou souhlasí. Naopak nového klienta se banka snaží „nalákat“ a nabízí mu proto zajímavou úrokovou sazbu.
Prostředí úrokových sazeb se pružně mění, takže i úrokové sazby se v jednotlivých obdobích se silně liší. Úrokové sazby se sjednávají na dobu určitou (fixují se) a bez sankcí lze splatit část hypotečního úvěru nebo celý úvěr pouze v okamžiku změny úrokové sazby. Svých nejlepším klientům banky nabízí tzv. prime rate sazby, což jsou zvýhodněné úrokové sazby. Ostatním klientům banky poskytují standardní úrokové sazby, přičemž marže, které si u těchto úvěrů banky účtují, jsou vyšší než u úvěrů úročených prime rate sazbou (Rejnuš, 2007, str. 102).
24
6 Vývoj hypotečního trhu v ČR Než přistoupím k samotnému měření závislosti mezi objemem hypotečních úvěrů a úrokovou sazbou z nich, provedu přehledné shrnutí vývoje hypotečního bankovnictví v České republice od jeho počátků v roce 1995 do roku 2008. Toto shrnutí slouží nejen k prostému statistickému zhodnocení vývoje, ale zejména k popisu faktorů, které ovlivňovaly a motivovaly k určitému chování jak samotné hypoteční banky, tak i zájemce o získání hypotečního úvěru.
6.1 Hypoteční trh v ČR v letech 1995–2002 České hypoteční bankovnictví má tradici mnohem delší než jen několik posledních porevolučních let. První hypoteční úvěry a s nimi související hypoteční zástavní listy se jako specifický druh finančních operací poprvé objevily již v 18. století na území Slezska. S nástupem Protektorátu byl zastaven vzestupný hospodářský vývoj českých zemí zhruba na 10 let a sektor hypotečního bankovnictví byl prakticky zlikvidován. Hypoteční bankovnictví bylo formálně obnoveno v roce 1990, ale opravdová renesance hypotečního úvěrování začala v České republice v roce 1995. V tomto roce nabyl účinnosti zákon č. 84/1995 Sb., který novelizoval dalších pět zákonů (Zákon o dluhopisech, Zákon o bankách, Obchodní zákoník, Zákon o konkursu a vyrovnání, Občanský soudní řád), souvisejících s hypotečním bankovnictvím. Analýzu začínám uvedením vývoje poskytnutých hypotečních úvěrů bez rozlišení. Stav úvěrů vždy ke konci daného období v letech 1995–2008 ukazuje následující tabulka. Tabulka 1: Vývoj objemu a počtu hypotečních úvěrů V daném roce Rok Počet/ks 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
1 260 4 928 4 092 4 988 6 414 10 228 14 837 21 545 32 165 41 815
Objem/mil. Kč 1 250 7 838 9 247 10 987 10 922 18 180 24 810 30 311 47 597 68 126
Kumulativně koncem roku Objem/mil. Počet/ks Kč 1 260 6 188 10 280 15 268 21 682 31 910 46 747 68 292 100 457 142 272
1 250 9 088 18 335 29 322 40 244 58 424 83 234 113 545 161 142 229 268
25
2005 2006 2007
52 388 69 189 85 757
98 320 140 660 184 053
194 660 263 849 349 606
327 588 468 248 652 301
Zdroj: Vlastní zpracování na základě údajů Ministerstva pro místní rozvoj
Abych mohla porovnat a popsat vývoj na trhu hypotečních úvěrů, níže uvádím přehled vývoje průměrné úrokové sazby z hypotečních úvěrů Tabulka 2: Vývoj průměrných úrokových sazeb hypotečních úvěrů Rok
Průměrná ÚS HÚ18 (%)
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
11,4 12,9 14,2 10,28 8,79 7,97 6,73 5,52 4,93 4,16 4,18 4,69
Zdroj: Vlastní zpracování na základě údajů MMR a ČNB
Hypoteční úvěry jsou v České republice poskytovány od roku 1995. Hypoteční úvěry byly zatíženy poměrně vysokými úrokovými sazbami (viz tabulka č. 2). Občané neměli dostatek zkušeností s touto formou financování bydlení, neznali podmínky a nedůvěřovali novému produktu. Vzhledem k rostoucímu trendu cen nemovitostí a současně úrokových sazeb v roce 1997 zájem o hypotéky dokonce poklesl (viz tabulka č. 1). Na druhou stranu došlo ke zvýšení průměrné výše úvěrů, což vedlo k nárůstu celkového objemu úvěrů vyjádřeného v korunách. V roce 1998 žádný výrazný zlom na trhu hypotečního bankovnictví nenastal, jak je vidět z tabulky č. 1. Příčinou byly stále vysoké úrokové sazby, které za zkoumané období dosáhly svého maxima (viz tabulka č. 2). Dlouhodobá zadluženost obyvatelstva se od roku 1999 velmi rychle zvyšovala. Rostoucí zájem o hypoteční úvěrování doprovázel zvýšený zájem o úvěry ze stavebního spoření. Rok 1999 se vyznačuje pomalým nárůstem v počtu zájemců o hypoteční úvěry. Nárůst počtu hypotečních bank poskytujících hypoteční úvěry vedl nejen ke zostření konkurence, ale i k udržení a dokonce i dalšímu nárůstu dynamiky hypotečních obchodů.19 V tomto období ČNB uvolnila svou měnovou politiku, aby podpořila ekonomický růst a takto snížila diskontní sazbu. To se
18 19
ÚS HÚ = úroková sazba hypotečních úvěrů Výroční zpráva Českomoravské hypoteční banky, a.s., za rok 1999
26
projevilo ve snížení průměrné sazby z hypotečních úvěrů, jež se přiblížily na hranici 10 %.
Také úvěrový scoring omezoval hypoteční úvěry na úzkou skupinu klientů. V roce 2000 však přišla privatizace největší české retailové banky a s ní i obrat ve využití hypotečních úvěrů. Součástí smlouvy o prodeji státního podílu v České spořitelně rakouské Erste Bank byl i závazek nového vlastníka podpořit českou ekonomiku zvýhodněnými úvěry pro malé a střední firmy a také úvěry na bydlení.20 Česká spořitelna nabídla jedinou výši úrokové sazby pro všechny zájemce, nikoli tedy spektrum úrokových sazeb pro klienty s různou úrovní bonity. Bonita hrála roli naopak při určování výše poskytovaného úvěru. Následující rok, rok 2000, se již vyznačoval vysokým zájmem o hypoteční úvěry, neboť stále pokračoval trend snižování úrokových sazeb, které klesly na celoroční průměr 8,8 % a v závěru roku 2000 dokonce na 8,4 % (viz. tabulka č.2). Na trh vstoupily další tři hypoteční banky. Současně systém státní podpory výrazně podněcoval poptávku na trhu hypotečních úvěrů, neboť státní podpora nadále zůstávala ve výši 4 procentních bodů, což znamenalo snížení úrokového zatížení mnohých hypotečních úvěrů pod 5 %. Vysoká poptávka po bydlení tlačila ceny nových i starších bytů stále výš. Použijeme-li jako základnu průměr pro rok 2000, tak do roku 2003 vzrostly ceny bytů v některých krajích21 o více než 100 %.22 Vývoj hypotečního bankovnictví v roce 2001 navazoval na tendence předešlých roků a znamenal výrazný nárůst. Tento trend byl posílen dalším snížením úrokových sazeb u hypotečních úvěrů, které se nyní pohybovaly okolo 7 %. Důvodem pro snížení bylo kromě příznivého vývoje peněz na trhu i opatření České spořitelny, a.s., vyplývající z programu TOP bydlení, v rámci něhož jsou úrokové sazby úvěrů výrazným způsobem dotovány. Českomoravská hypoteční banka, a. s. jako reakci na tento vývoj nabídla fyzickým osobám možnost výběru úrokové sazby vázané na PRIBOR s roční fixací.23 Nevýhodou nízkých úrokových sazeb však bylo snížení státní finanční podpory na novou bytovou výstavbu, která klesla ze 4 % na 2 %.24
Rok 2002 byl pro hypoteční banky výjimečný, protože v něm bylo poskytnuto nejvíc hypotečních úvěrů od počátku jejich působení v ČR. Hypoteční úvěr dostalo 21 002 občanů, 430 právnických osob a 113 měst a obcí. Počínaje květnem 2002 přesáhl objem hypotečních úvěrů poprvé objem úvěrů ve stavebním spoření.
Český statistický úřad – Makroekonomická analýza za rok 2005 Např. v Praze v městských částech 3, 4 a 5 a také v Plzeňském, Královéhradeckém, Středočeském a Moravskoslezském kraji 22 Český statistický úřad – Makroekonomická analýza za rok 2005 23 Výroční zpráva České spořitelny, a. s. za rok 2001 24 Výroční zpráva Českomoravské hypoteční banky, a.s., za rok 2001 20 21
27
V průběhu celého roku banky snižovaly úrokové sazby. V lednu 2002 se pohybovaly minimální sazby s roční fixací kolem 6 %, v prosinci už jen kolem 4 % (TOP FINANCE, 2003). Statistiky Ministerstva pro místní rozvoj ČR ovšem ukazují, že vyhlašování minimálních úrokových sazeb zájemce o hypoteční úvěr spíše mátlo, protože pokles úrokových sazeb, za které banky skutečně poskytovaly úvěry, nebyl tak velký. Průměrně se úrokové sazby v roce 2002 pohybovaly mezi 6,1 % a 6,89 %. V tomto období byla rostoucí ekonomika tažena zejména investicemi do stavebnictví. V návaznosti na tento vývoj byla v roce 2002 přijata nová forma státní podpory na podporu staršího bydlení pro mladé žadatele do 36 let. Nový typ státní podpory nadále přispíval k obrovskému nárůstu obliby hypotečních úvěrů. Hypoteční úvěry se postupně začínaly stávat nosnými úvěrovými produkty pro stále větší počet bank. Podpora pro mladé měla formu úrokové dotace poskytované prostřednictvím jednotlivých příspěvků ke splátkám hypotečního úvěru. Výše dotace se pohybovala od 1 do 4 procentních bodů v závislosti na průměrné výši úrokových sazeb, za které poskytly banky nové úvěry se státní podporou v předešlém roce. Dotace byla poskytována po celou dobu splácení hypotečního úvěru, maximálně však po dobu deseti let. Tato a další podmínky jsou uvedeny v nařízení vlády č. 242/2002 Sb., ve znění nařízení vlády č. 32/2004 Sb. Rok 2002 byl významný i z důvodu uvedení hypotečního úvěru poskytovaného až do plné výše zástavy. Tento produkt vložila do své nabídky nejdříve Českomoravská hypoteční banka, a. s., ostatní banky se ovšem nové situaci rychle přizpůsobily. Na oblibě nabíraly také tzv. kombinované produkty, kdy hypoteční banky poskytují hypoteční úvěr např. v kombinaci se životním pojištěním nebo stavebním spořením. Tento produkt je často využíván i v současnosti, na rozdíl od tzv. stoprocentních hypotečních úvěrů, od kterých banky ustupují.
28
6.2 Hypoteční trh v ČR v roce 2003 Rok 2003 byl ve znamení dalšího růstu počtu i objemu poskytnutých hypotečních úvěrů. Meziroční nárůst nových hypotečních úvěrů činil 49 % v počtu a 57 % v objemu. V segmentu fyzických osob pak tento růst činil 50 % co do počtu a 61 % co do objemu. Průměrná výše hypotečního úvěru pro občany vzrostla o 7 % na 1,15 mil. Kč. V porovnání s rokem 2002 to znamená nárůst o 49 % z hlediska počtu a o 57 % z hlediska objemu úvěrů.25 Z toho občanům bylo určeno 96 290 hypotečních úvěrů v objemu 102,4 mld. Kč (viz tabulka č. 3). Tabulka 3: Vývoj poskytnutých hypotečních úvěrů v ČR Fyzické osoby Rok
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
V daném roce Objem/mil. Počet/ks Kč x 5 676 3 362 4 639 6 103 9 780 14 250 21 002 31 478 40 985 51 026 67 344 83 344
x 4 422 3 622 4 879 5 657 10 383 14 250 22 533 36 212 51959 72 068 100 840 142 289
Podnikatelské subjekty a municipality V daném roce Objem/mil. Počet/ks Kč x 512 685 394 311 448 587 543 687 830 1 362 1 845 2 413
x 4 966 5 625 6 108 5 265 7 797 10 082 7 778 11 384 16 167 26 252 39 820 41 764
Zdroj: Vlastní zpracování na základě údajů MMR ČR
Poskytnuté hypotéky z roku 2003 tvořily téměř třetinu celkového počtu těchto úvěrů poskytnutých od roku 1995, kdy se hypotéky začaly nabízet. K deseti bankám s hypoteční licenci nově přibyla na hypotečním trhu eBanka, která nově získala licenci na vydávání hypotečních zástavních listů. Silné konkurenční prostředí přimělo banky k rozšíření nabídky a větší flexibilitě produktů. Banky stále častěji nabízely kombinované produkty v rámci příslušných finančních skupin. Některé banky prodloužily fixaci úrokové sazby až na 15 let. Nadále pokračoval pokles úrokových sazeb od ledna do září roku 2004, který byl hlavní příčinou velkého zájmu o hypoteční úvěrování. Minimální úrokové sazby nabízely banky s fixací na jeden rok a pohybovaly se kolem 3,5 %. Ve skutečnosti poskytované sazby však byly o něco vyšší.(TOP FINANCE, 2004)
25
Výroční zpráva Českomoravské hypoteční banky, a.s., za rok 2003
29
V souvislosti se vstupem České republiky do Evropské unie se začaly v chování poptávajících projevovat obavy ze zdražení nemovitostí. Očekávala se také změna v sazbě DPH, která se do zájmu o hypoteční úvěry rovněž projevila. Nezanedbatelným faktorem bylo i zvyšování reálných mezd, nevyřešená deregulace nájemného a rozšiřující se nabídka kvalitních nemovitostí. Široce se rozvíjely developerské projekty. V tomto období se hypoteční úvěry staly standardním nástrojem financování nemovitostí.26 Velký zájem byl především o hypoteční úvěry na více než 70 % odhadní ceny nemovitosti. Stát prakticky zrušil finanční podporu hypotečních úvěrů na nové bydlení. Další pokles úrokové míry na historická minima v roce 2003 způsobil, že tato forma podpory byla od února na úrovni 0 procentních bodů. Podle statistik Ministerstva pro místní rozvoj průměrná úroková sazba hypotečních úvěrů pro fyzické osoby, na které se vztahovala podpora, dosáhla 5,52 %. Podpora hypotečních úvěrů pro mladé žadatele do 36 let klesla na 2 procentní body. Průměrná úroková sazba u těchto úvěrů dosáhla 5,4 %.
6.3 Hypoteční trh v ČR v roce 2004 Navzdory pesimistickým předpovědím a přechodnému nárůstu v průběhu 3. čtvrtletí roku 2004 se tržní úrokové sazby držely na rekordně nízkých úrovních, což pozitivně ovlivnilo poptávku po hypotečních úvěrech. Oproti předchozímu roku se meziročně zvýšil počet nově poskytnutých hypoték o 30 % a objem o 43 %. Díky tomuto zvýšení došlo k překonání rekordních hodnot dosažených v roce 2003 (viz tabulka č. 1). Zejména pak díky nízkým úrokovým sazbám se rok 2004 stal pro hypoteční banky dalším úspěšným a „rekordním“ rokem. Na druhou stranu představovaly nízké úrokové sazby zostření konkurence na hypotečním trhu, protože bankám umožnily nabízet úvěry za velmi nízkou cenu. V prvním pololetí roku 2004 průměrná úroková sazba hypoték klesla až pod 4,5 %. Legislativní úpravy v roce 2004 znamenaly pro banky možnost vstoupit na trh s novými produkty. Nový zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb. umožnil bankám použít pohledávky i z neúčelově poskytnutých hypoték do krycího bloku hypotečních zástavních listů. V oblasti hypotečního úvěrování to znamenalo novou možnost nabízet takzvané neúčelové hypotéky nebo hypotéky poskytované na družstevní bydlení. Zároveň tato novela zákona umožnila poskytovat hypoteční úvěry v zahraničí a také možnost zajištění úvěru nemovitostí, která se nachází na území členského státu EU nebo jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor. Této možnosti banky ovšem nevyužívají z důvodů rozdílné legislativy v zemích EU v oblasti zástavního práva k nemovitostem.
26
Výroční zpráva Českomoravské hypoteční banky, a. s., za rok 2003
30
Rok 2004 přinesl diskusi mezi skeptiky varujícími před nárůstem cen nemovitostí po vstupu České republiky do Evropské unie. Očekávali hromadný nájezd cizinců na český trh s nemovitostmi, což se při zpětné analýze nepotvrdilo. Pro tehdejší vývoj cen ale byl velkou neznámou dopad zamýšleného zvýšení DPH na práce související s bytovou výstavbou. Pro hypoteční trh roku 2004 jsou charakteristické dlouhodobě nízké úrokové sazby, které motivují spotřebitele k zadlužování se, a to nejen formou spotřebních úvěrů, ale stále častěji i úvěry používanými ve spojitosti s bydlením. Česká republika se tak ve všech spotřebitelských návycích blížila starých zemí Evropské unie, ve kterých činí průměrně objem hypotečních úvěrů více než 40 % hrubého domácího produktu oproti stále pouhým 5 % v České republice. Síla národního hospodářství rostla stejně jako i kupní síla obyvatelstva, což přispívalo ke zvýšení tohoto podílu. Ke zmenšení tohoto rozdílu měl přispět očekávaný další poptávkový impuls v podobě nevyhnutelného odstranění regulovaného nájemného.(TOP FINANCE, 2005) Hypoteční banky nezůstávaly za prudkým pohybem na českém trhu s nemovitostmi pozadu a nabízené produkty byly již tehdy srovnatelné s nabídkou zemí s dlouholetou tradicí hypotečního úvěrování. Tvrdé konkurenční prostředí začínalo trh stále více strukturovat. Pro zájemce o hypoteční úvěr již není při výběru hypoteční banky určující výše úrokové sazby, ale významnou roli začínají hrát parametry úvěru včetně jednoduchosti jeho získání. Zatímco v roce 2001 téměř 69 % poskytnutých úvěrů na bydlení tvořily úvěry se státní podporou, v roce 2004 to bylo již pouze 17 %. Průměrná výše smluvní jistiny hypotečních úvěrů poskytnutých občanům v roce 2004 dosáhla částky 1,268 mil. Kč. Nejčastěji klienti hypotečních bank požadovali úvěr se splatností 15 až 20 let a s fixací úrokové sazby na období pěti let.27 Z následujícího grafu je patrné pokračující pokles vyplácené státní podpory v průběhu roku 2004 a prvního čtvrtletí roku 2005.
27
http://hypoindex.cz/clanky/cnb-krati-urokove-sazby-hypoteky-vsak-nezlevnuji.-proc
31
Graf č. 3: Státní podpora vyplacená k HÚ od roku 1996 (v mil. Kč) 600 463,9
500
496,4
472,5
384,3
400
343,6 274,4
300 177,6
200
174,4
95,9 100 0,8
76,7
34
24
2,1
20 07 le de n20 bř 08 ez en 20 09
20 06
20 05
20 04
20 03
20 02
20 01
20 00
19 99
19 98
19 97
19 96
0
Zdroj: Vlastní zpracování na základě údajů MMR ČR
Podíl hypotečních úvěrů se státní podporou na celkovém objemu hypotečních úvěrů poskytnutých fyzickým osobám se snižoval, ovšem průměrná výše poskytnutého hypotečního úvěru stále rostla (viz graf č. 3). Graf č. 3: Průměrná výše poskytnutého HÚ od 1/2003 do 1/2006
Zdroj: JAROŠOVÁ, J. Rekordní zvýšení sazeb hypoték. Fincentrum Hypoindex
V rámci konkurenčního boje prodloužily některé banky dobu fixace úrokových sazeb dokonce na 30 let. Některé zavedly garantované sazby. Všeobecná byla snaha o zjednodušení procesu vyřízení úvěru a zvyšování flexibility nabídky z pohledu klienta.(TOP FINANCE, 2005)
32
6.4 Hypoteční trh v ČR v roce 2005 Rok 2005 znamenal pro české banky převážně pozitivní období. Hlavním faktorem ovlivňujícím celkový vývoj bankovního sektoru byla dobrá výkonnost české ekonomiky, která společně s nízkou hladinou úrokových sazeb podpořila další rozvoj úvěrových obchodů. Předpoklady, že stále se zvyšující zájem o hypotéky bude provázet i tento rok, se naplnily. I rok 2005 lze označit jako rekordní. Stabilní a silné konkurenční prostředí donutilo banky hledat potenciál zisku a rozvoje uvnitř banky a nikoli v růstu cen produktů a služeb. Nově začaly nabízet hypoteční úvěry Citibank ve spolupráci s Hypoteční bankou a ING Bank ve spolupráci s Reiffeisenbank. Rok 2005 znamenal pro banky rok hledání rezerv a úspor. (TOP FINANCE, 2005) V hypotečním bankovnictví začaly vyvolávat znepokojení dva faktory, které se dosud jevily jako prorůstové. Prvním je deregulace nájmů, které byla plánovaná od 1. ledna 2007, ale nález Ústavního soudu z poloviny dubna 2006 přiznal nájemcům právo na přiměřené nájemné a nedošlo k žádnému řešení. Druhým faktorem je zvýšení daně z přidané hodnoty na stavební práce od 1. ledna 2008 o 14 procentních bodů. Banky v roce 2005 nebyly schopny předpovědět, jak se tato změna odrazí v cenách nemovitostí a na trhu hypotečních úvěrů. Nebyla ještě ani jistá definice sociálního bydlení, na kterou by se zvýšení DPH nevztahovalo.28 Zájemci o bydlení ovšem věděli, že hypoteční úvěry byly v daném období levné, a když si do konce roku 2007 stihnou pořídit bydlení, nebudou tratit na ceně. Bankovní instituce předpovídaly, že zesílí konkurence, a že budou dokončeny bytové projekty, které se už možná v roce 2008 nebudou prodávat tak snadno jako doposud. Hypoteční banky se začaly připravovat na stagnaci a pokles klientů. V dalším období očekávaly další pokles úrokových sazeb, kde může dojít k minimalizaci již tak nízké úrokové marže, a to i pod úroveň marží obvyklých na vyspělých hypotečních trzích.29 Podle náměstka generálního ředitele Hypoteční banky pro věci úvěrové Petra Hlaváče „po roce 2008 můžeme očekávat výkyvy v cenách bydlení i v objemech nově poskytovaných úvěrů, kdy si trh nemovitostí a i trh hypotečních úvěrů budou hledat novou rovnovážnou pozici“. Trh s novými byty se v roce 2005 již znatelně nasycoval, zejména v Praze, a zájemci o koupi nemovitosti svá rozhodnutí odkládali. S rostoucí nabídkou realitních kanceláří a developerů si klienti žádali vyšší úroveň standardu. Rostoucí
28 29
Ministerstvo financí ČR Výroční zpráva Hypoteční banky za rok 2005
33
zájem o prostornější byty vedl ke zvýšení průměrné výše žádaného hypotečního úvěru. Průměrná výše hypotéky tak vzrostla na 1,412 milionů Kč (TOP FINANCE, 2005). Lidé se také naučili častěji využívat služeb brokerů, kterým v tomto roce významně vzrostl objem zprostředkovaných hypoték. V červnu došlo ke snížení úrokových sazeb u hypotečních úvěrů v průměru o 0,28 % a prudce se zvýšil nárůst žadatelů o hypoteční úvěr. Pokles výše úrokových sazeb pokračoval i v červenci a srpnu, kdy bylo možné získat hypoteční úvěr s pětiletou fixací úrokových sazeb za úrokovou sazbu 3,69 %.30 V měsíci říjnu ČNB provedla protiinflační opatření a úrokové sazby mírně vzrostly. Tento nárůst přivedl do bank s žádostí o hypoteční úvěr ještě více klientů, takže se listopad stal nejúspěšnějším hypotečním měsícem. V roce 2005 se na hypotečním trhu objevilo několik novinek, z nichž největší zájem vzbudily hypoteční produkty, u nichž nebylo nutné doložit žadatelem příjmy. Mnoho zájemců o tento produkt ovšem odradilo, že s hypotečním úvěrem bez doložení příjmů šlo hradit pouze 50 % z odhadní ceny nemovitosti. Navíc se k hypotečnímu úvěru bez doložení příjmů vztahovala vyšší úroková sazba (asi o 1 %).31 Zajímavá změna se odehrála v přístupu, jakým banky posuzují bonitu mladých žadatelů o hypoteční úvěr. Tito lidé většinou nemají dostatečný příjem, občas ještě studují a spolužadatelé jsou jejich rodiče. Banky začaly mladé žadatele vnímat jako potencionálně zajímavé klienty, kteří budou mít brzy vlastní příjem, což do této doby nebývalo běžné. V roce 2005 byla podle Ministerstva pro místní rozvoj snížena státní podpora hypotečního úvěrování na pořízení staršího bydlení pro mladé žadatele do 36 let (nařízení vlády č. 249/2002 Sb.) z jednoho procenta na nulu. Nově začal být nabízen nízkoúročený úvěr na pořízení bydlení pro mladé do 36 let s možností jeho kombinace s hypotečním úvěrem od banky. Podle nařízení vlády č. 616/2004 Sb. poskytuje Státní fond rozvoje bydlení úvěr až 300 000 Kč splatný nejdéle do 20 let a úročený 2 %. Na konci roku 2005 bylo podle Ministerstva pro místní rozvoj v České republice uzavřeno celkem 52 388 nových smluv, což představuje oproti předchozímu roku nárůst o 37 %. Celkový objem poskytnutých hypotečních úvěrů v daném roce činil 98 320 mil. Kč. Tento výsledek znamená nárůst o 43 % proti roku 2004. 188 301 hypotečních úvěrů bylo poskytnuto jen fyzickým osobám v celkové výši 226 mld. Kč. Právnické osoby a municipality se na celkovém počtu uzavřených úvěrů
http://www.realitymorava.cz/informace/ekonomicke-noviny/8-hypoteky-smeruji-k-dalsimurekordu 31 http://bankovnictvi.ihned.cz/c1-23439730-urokove-zmeny-na-hypotecni-sachovnici 30
34
jen 2,6 % (1 362 ks). Následující tabulka znázorňuje vývoj průměrné výše hypoték.32 Tabulka 4: Průměrná výše hypoték Období
Fyzické osoby
Podnikatelské subjekty a municipality
1996
779 070
9 699 218
1997
1 077 335
8 211 678
1998
1051 735
15 502 538
1999
926 921
16 929 260
2000
1 061 656
17 404 017
2001
1 033 544
17 175 468
2002
1 072 898
14 324 125
2003
1 150 391
16 570 596
2004
1 267 756
19 478 313
2005
1 412 378
19 274 596
2006
1 497 387
21 582 655
2007
1 707 249
17 307 915
Zdroj: Vlastní výpočty na základě údajů MMR ČR
Za zvýšeným zájmem o hypoteční úvěry byl podle Hypoteční banky především příznivý vývoj úrokových sazeb. Koncem roku 2004 činila průměrná úroková sazba podle Fincentrum Hypoindexu33 4,74 %, v prosinci 2005 klesla hodnotu 3,98 %. Rozvoj hypotečních úvěrů podporovala také dostatečná nabídka kvalitních nemovitostí. Lidem rostly reálné mzdy a měnily se životní postoje, kteří se přestali bát dlouhodobého zadlužení. Otázku bydlení začaly řešit tzv. silné ročníky ze sedmdesátých let.
6.5 Hypoteční trh v ČR v roce 2006 Trend výrazného růstu hypotečního trhu v České republice pokračoval i v roce 2006. Banky opět zaznamenaly největší počet a objem poskytnutých hypotečních úvěrů. Současně dynamicky roste podíl hypoték na HDP. Banky nabízejí široké spektrum produktů a na trhu probíhá ostrý konkurenční boj. V létě se již začaly z výsledků, které banky poskytly za první pololetí roku 2006, objevovat první náznaky, že by mohl hypoteční trh překročit hranici 100 miliard Kč, což se nakonec stalo. Banky dohromady poskytly za první pololetí
32
Od 2. čtvrtletí 2005 došlo ke změně metodiky vykazování hypotečních úvěrů pro Ministerstvo pro místní rozvoj. Od této doby mj. nezahrnují údaje nově podepsané neúčelové hypoteční úvěry.
33
http://hypoindex.cz/clanky/hypoindex-listopad-2008-dalsi-propad-urokovych-sazeb
35
31 362 hypoték pro fyzické osoby v objemu 45,9 miliard Kč.34 Dynamika nárůstu trhu byla v prvním pololetí letošního trhu výrazně vyšší v porovnání s loňským rokem. Banky předpokládaly, že zůstane zachován cyklus, kdy druhé pololetí roku přinese více uzavřených obchodů než v prvním pololetí. Hypoteční trh opět táhly vzhůru nízké úrokové sazby, navýšení sazby daně z přidané hodnoty u stavebních prací od roku 2008 a deregulace nájemného od ledna 200735. Jestliže byla průměrná částka hypotéky v roce 2005 1,412 milionů Kč, pak za první pololetí letošního roku vzrostla na 1,464 milionů Kč. V loňském roce tuzemské banky poskytly hypotéky za 73 miliard Kč (TOP FINANCE, 2006). Koncem září 2006 přinesly Ekonomické noviny zajímavou zprávu, že hypoteční úvěry jsou nejdražší od března 2005. Podle MF Dnes bylo v letním období roku 2006 možné pořídit hypotéku s fixací na 5 let s úrokovou sazbou pod 4 %, tak v září to bylo možné pouze ve výjimečných případech. Od léta banky zvýšily úrokové sazby hypotečních úvěrů o 0,15 % až 0,3 %. Peníze zdražovaly a znervóznila i ČNB. V srpnu se zvýšil hypoindex, jak jej spočítal finanční server Fincentrum Hypoindex36, ze 4,14 % na 4,25 %. V reakci na tyto události bankovní rada ČNB zvýšila v říjnů úrokové sazby o čtvrt procentního bodu. Hlavní sazba, od které se odvíjí úročení komerčních úvěrů, tak vzrostla na 2,50 %. Úrokové sazby vzrostly u všech typů spotřebitelských úvěrů a půjček a zejména u krátkodobějších. Banky očekávaly, že nárůst úrokových sazeb u hypotečních úvěrů bude zmírněn podzimním bojem o zákazníky. Podle Newvalues měl být vývoj následující: Do konce roku 2006 nárůst úrokových sazeb krátkodobých fixací. Hitem pro zákazníky se stanou akční nabídky pětiletých fixací. Podle Výroční zprávy Hypoteční banky za rok 2006 nakonec banky poskytly celkem 69 189 hypotečních úvěrů ve výši 141 miliard Kč, což ve srovnání s rokem 2005 představuje nárůst o 32 % v počtu a o 43 % v objemu. Průměrná výše hypotéky byla 2,033 milionů Kč. Tabulka 5: Dynamika hypotečního úvěrování (meziroční přírůstky) – část 1 Rok
2000
2001
2002
6 414
10 228
14 837
21 545
Objem hyp. úvěrů v mil. Kč
10 922
18 180
24 810
30 311
Počet hyp. úvěrů na bydlení
6 252
7 746
13 457
19 592
Počet hypotečních úvěrů
1999
35
Výroční zpráva Hypoteční banky za rok 2006 http://www.realitymorava.cz/informace/ekonomicke-noviny/8-hypoteky-smeruji-k-dalsimurekordu
36
http://hypoindex.cz/clanky/hypoindex-listopad-2008-dalsi-propad-urokovych-sazeb
34
36
Objem hyp. úvěrů na bydlení v mil. Kč Průměrný úrok nově poskytnutých hyp. úvěrů FO
7 592 10,28
6 738 8,79
16 156
22 650
7,97
6,73
Zdroj: Vlastní zpracování na základě údajů MMR ČR, Top finance 2007 Tabulka 6: Dynamika hypotečního úvěrování (meziroční přírůstky) – část 2 Rok
2003
2004
2005
2006
Počet hypotečních úvěrů
32 165
41 815
52 388
68 189
Objem hyp. úvěrů v mil. Kč
47 597
68 126
98 320
140 660
Počet hyp. úvěrů na bydlení
29 270
37 490
47 411
62 953
Objem hyp. úvěrů na bydlení v mil. Kč
38 278
50 707
73 357
115 190
Průměrný úrok nově poskytnutých hyp. úvěrů FO
5,52
4,93
4,16
4,18
Zdroj: Vlastní zpracování na základě údajů MMR ČR, Top finance 2007
Z údajů v tabulce č. 6 je patrné, že přes nárůst úrokových sazeb byl rok 2006 opět rekordní. V prosinci byly poskytovány hypoteční úvěry za průměrnou úrokovou sazbu podle Fincentrum Hypoindexu ve výši 4,38 %, přičemž ve stejném období v roce 2005 za 3,99 %. Nezanedbatelným faktorem podporujícím boom hypotečních úvěrů je růst ekonomiky a reálných mezd. V roce 2006 navíc poptávku po hypotečních úvěrech zvyšovaly nejistoty týkající se sazby DPH na stavební práce. Hypoteční úvěry koncem roku poskytovalo již 17 institucí, nově je začala nabízet Poštovní spořitelna ve spolupráci s Hypoteční bankou a Bawag Bank. Státní podpora bydlení ve sledovaném roce zahrnovala v podstatě pouze možnost odpočtu zaplacených úroků z úvěrů poskytnutých na financování bydlení od základu daně z příjmů až do výše 300 000 Kč. Podpora hypotečních úvěrů na pořízení staršího bydlení pro mladé žadatele do 36 let díky nízkým úrokovým sazbám klesla v roce 2005 na nulu, což se v roce 2006 nezměnilo.
6.6 Hypoteční trh v ČR v roce 2007 Rok 2007 již od jara ukazoval, že růst hypotečního trhu bude pokračovat. Podle Ekonomických novin ovšem nárůst objemu hypoték o 49 % v objemu v porovnání s prvním čtvrtletím roku 2005 překvapil všechny odborníky. Počet hypoték v 1. čtvrtletí rostl meziročně o 33 %. Průměrná výše jedné hypotéky byla v 1. čtvrtletí 2007 více než 1,6 mil. Kč, což je o 100 tisíc Kč více než průměr roku 2006. Tento fakt jenom potvrzoval současné rychle rostoucí ceny nemovitostí a stavebních prací. Úrokové sazby hypotečních úvěrů v první polovině roku rostly. Podle ředitele hypotečních makléřů Golem Finance Libora Ostatka banky zvyšovaly sazby
37
v očekávání zvýšení úrokových sazeb centrální bankou a také proto, že některé v rámci konkurenčního boje poskytovaly fixace úrokových sazeb s minimální marží. Objem poskytnutých hypotečních úvěrů za první pololetí 2007 dosáhl 76 miliard Kč. Oproti 1. pololetí roku 2006 rostl trh v objemu poskytnutých hypoték o 66 % a v počtu poskytnutých hypoték o 46 %. Přitom ve 2. čtvrtletí došlo k výraznému nárůstu úrokových sazeb, a to v průměru o 0,5 %, kdy po zvednutí základní sazby ČNB obratem reagovaly všechny hypoteční poskytovatelé zvýšením svých úrokových sazeb(TOP FINANCE, 2007). Stále rostoucí ceny nemovitostí se projevily v nárůstu průměrné částky hypotečního úvěru, která za 1. pololetí roku 2007 činila 1,668 mil. Kč., což je o 204 tisíc Kč více než v roce 2006. Od června rostly výrazným tempem úrokové sazby hypotečních úvěrů. V rámci podzimního boje o klienty došlo k přibrždění nárůstu sazeb.37 Podle Ministerstva pro místní rozvoj ČR banky poskytly v roce 2007 celkem 85 757 hypotečních úvěrů ve výši 184 053 mil. Kč, což celkem představuje nárůst o 24 % v počtu a 31 % v objemu, přičemž průměrná výše hypotéky činila 2 146 tis. Kč. Rekordní nárůsty můžeme přičíst tomu, že spousta občanů urychlila své rozhodnutí o pořízení bydlení. Přispěl k tomu nejasný výsledek zvýšení sazeb DPH u stavebních prací a návrh daňové reformy na zvýšení zvýhodněné sazby DPH z 5 % na 9 %. Svoji roli také hrála deregulace nájemného ve městech. V roce 2007 byl očekáván absolutní rekord objemu poskytnutých hypoték, který měl postupně opadat, což se ovšem nestalo a hypoteční úvěry prožívaly opravdu silné období. Za poptávkou po hypotečních úvěrech stojí i relativně nízké úrokové sazby, které v průběhu roku vykazovaly rostoucí trend. Jak ukazují výzkumy, úrokové sazby jsou pro zájemce o hypoteční úvěr velmi důležité. V prosinci byly podle Fincentrum Hypoindexu poskytovány hypoteční úvěry za průměrnou úrokovou sazbu ve výši 5,34, přičemž ve stejném období roku 2006 za 4,38 %.38 Dalším faktorem, který stál za rozvojem hypotečních úvěrů, byl dostatek developerských projektů. Neopomenutelný vliv měl také výrazný růst české ekonomiky, stále se zvyšující životní úroveň a rostoucí průměrné mzdy. Celkem na konci roku 2007 poskytovalo hypoteční úvěry 17 finančních ústavů. Na trhu se začala více v oblasti hypoték angažovat Oberbanka a svůj vstup intenzivně připravovala mBanka.
37
http://www.realitymorava.cz/informace/ekonomicke-noviny/8-hypoteky-smeruji-k-dalsimurekordu
38
http://hypoindex.cz/clanky/evergreen-na-tema-hypotecni-uvery-urokova-sazba-fixace/
38
6.7 Hypoteční trh v ČR v roce 2008 Podle Topfinancí 2007 banky pro rok 2008 předpokládaly těžiště růstu hypotečních úvěrů v prvním pololetí s určitým ochlazením ke konci roku. Důvodem měly být změny DPH a mírný růst úrokových sazeb. Skutečnost byla podle Ekonomických novin taková, že bankovní rada ČNB 7. února 2008 úrokové sazby zvýšila o čtvrt procentního bodu.39 Hlavní sazba, od které se odvíjí úročení úvěrů, tak vzrostla na 3,75 %. Od tohoto kroku se odvíjelo i zvýšení sazeb hypotečních úvěrů ke kterému některé banky v následujících dnech přistoupily. Banky se připravovaly na jarní akce a marketingové aktivity postavené na slevách poplatků za zpracování hypotéky. Při srovnání hypotečního úvěru z února 2007 a února 2008, pak při úvěru na 1,5 mil. Kč, 5tileté fixaci úrokové sazby a 80% financování ceny nemovitosti dostaneme již téměř 1% rozdíl.40 První reakce na hypoteční krizi USA přinesla v dubnu Česká spořitelna, která oznámila, že bude svůj prodejní model hypotečních úvěrů revidovat především v souvislosti s externími partnery. Oproti optimistickým předpokladům začal hypoteční trh v prvním čtvrtletí roku 2008 stagnovat. Podle statistik Ministerstva pro místní rozvoj ČR banky poskytly 14 597 hypoték v celkovém objemu 25,8 miliard Kč. Oproti 1. čtvrtletí roku 2007 je to o 16 % méně v počtu hypoték a o 9 % méně v objemu. Průměrná výše hypotéky činila 1,725 mil. Kč a oproti 1. čtvrtletí 2007 narostla o 139 tisíc Kč. Růst průměrné výše hypotéky je tažen rostoucími cenami nemovitostí, a to zejména v regionech. Za první čtvrtletí letošního roku došlo také ke změnám v tržních podílech bank. Tyto změny jsou nejdynamičtější od roku 2001. První pozici si upevnila skupina Hypoteční banky a ČSOB. Na druhém místě je stabilně Komerční banka. K zásadní změně došlo u České spořitelny, ta byla ještě na podzim lídrem trhu. Ztratila nejenom tuto pozici, ale klesla na 4. místo za Reiffeisenbank.41 Počínaje podzimem oznámil 5. největší poskytovatel hypotečních úvěrů GE Money Bank, že od 15.10.2008 bude poskytovat hypotéky pouze do 80 % hodnoty nemovitosti. Toto opatření, které má za cíl omezit rizika poskytování hypotečních úvěrů a také nastavit preventivní mechanismus pro očekávanou ekonomickou recesi, postupně zaváděly i další finanční ústavy.42 V listopadu se ČNB rozhodla snížit hlavní úrokovou sazbu o 0,75 % na 2,75 %. Ve stejném období ovšem prakticky všechny banky zvýšily úrokové sazby
39
http://www.realitymorava.cz/informace/ekonomicke-noviny/25-uroky-hypotek-dale-porostou
http://bankovnictvi.ihned.cz/c1-23439730-urokove-zmeny-na-hypotecni-sachovnici http://bankovnictvi.ihned.cz/c1-23439730-urokove-zmeny-na-hypotecni-sachovnici 42 http://www.realitymorava.cz/informace/ekonomicke-noviny/11-hypoteky-jsou-drazsizdrazovani-bude-pokracovat 40 41
39
hypotečních úvěrů, některé až o více než 0,5 %.43 Důvod zvýšení úrokových sazeb bankami lze chápat jako preventivní opatření v souvislosti se zhoršujícím se ekonomickým prostředím, neboť nebyl přímo navázán na vývoj na finančním trhu. Podle statistik Ministerstva pro místní rozvoj ČR bylo k 31. prosince 2008 uzavřeno 66 448 nových hypotečních obchodů o celkovém objemu 178 310 mil. Kč. Oproti roku 2007 je celkový objem roku 2008 nižší o 15%. Graf č. 4: Počty a objem poskytnutých hyp. úvěrů v letech 1995–2008 (stav k 31.12.) 200 000 180 000 160 000 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Objem/mil. Kč
Počet/ks
Zdroj: Vlastní zpracování na základě údajů MMR ČR Tabulka 7: Poskytnuté HÚ (srovnání dle smluvní jistiny) 200 000 180 000 160 000 140 000
Hypoteční úvěry celkem
120 000 100 000 80 000 60 000
Fyzické osoby Podnikatelské subjekty a municipality
40 000 20 000
19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07
0
Zdroj: Vlastní zpracování na základě údajů MMR ČR
43
http://bankovnictvi.ihned.cz/c1-23439730-urokove-zmeny-na-hypotecni-sachovnici
40
Tabulka 8: Poskytnuté HÚ (srovnání dle smluvní jistiny) 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 0
20 000
40 000
60 000
Fyzické osoby
80 000
100 000 120 000 140 000 160 000 180 000 200 000
Podnikatelské subjekty a municipality
Zdroj: Vlastní zpracování na základě údajů MMR ČR
Pokud se na vývoj objemu poskytnutých hypoték podíváme ve tříletém horizontu, není pokles objemu v roce 2008 nutné vnímat pesimisticky. Rok 2007 je třeba vnímat jako rok extrémní, ve které se protnulo několik důležitých faktorů, které způsobily extrémní nárůst objemu. Jednalo se o vliv navýšení DPH na stavební práce, extrémně příznivý ekonomický růst, rostoucí ceny nemovitostí. Informace o globální finanční krizi byly v zárodku a začaly působit až v průběhu roku 2008, což mělo dopad právě na poslední čtvrtletí sledovaného roku. Koncem roku došlo k omezení některých rizikovějších parametrů ve vazbě na nemovitost – přestaly se poskytovat 100% hypoteční úvěry, a ve vazbě na klienty – omezilo se poskytování hypotečních úvěrů bez prokazování příjmů a klienti s nižší bonitou již na úvěr nedosáhly. Vývoj průměrných úrokových sazeb nejlépe znázorní graf č. 5. Patrný je rostoucí trend úrokových sazeb počínaje rokem 2005. Z grafu je možné vyčíst, že průměrná úroková sazba roku 2008 se dostala na úroveň roku 2003.
41
Graf č. 5: Vývoj průměrných ÚS HÚpro FO v letech 1996–2008 16 14
ÚS v %
12 10 8 6 4 2 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Zdroj: Vlastní zpracování na základě údajů MMR ČR a Fitcentra Hypoindexu
V lednu 2005 byla naposledy vypláceny státní podpora. Poté následovalo období poklesu úrokových sazeb a stát dotaci zastavil. Za rok 2008 vzrostla průměrná úroková sazba nad 5 % (konkrétně činila 5,64 %), a proto začala být státní finanční podpora od února 2009 opět vyplácena. Právě hodnota 5 % je hraniční pro vyplácení státní finanční podpory.
42
7 Měření závislosti mezi objemem hypotečních úvěrů a úrokovou sazbou z hypotečních úvěrů Veškerá data týkající se objemu hypotečních úvěrů jsem získala z archivu bankovnictví Ministerstva pro místní rozvoj ČR. Průměrné úrokové sazby zveřejňuje také Fincentrum Hypoindex a ČNB. Z těchto zdrojů jsou dostupné údaje za období 1996–2007, přičemž za roky 1996–1999 bylo obtížné potřebné údaje dohledat. Průměrné úrokové sazby za rok 1995 nejsou dostupné, protože ve statistických ročenkách nebyly určeno dělení na spotřební a hypoteční úvěry. Ministerstvo pro místní rozvoj má zveřejněná data s průměrnými úrokovými sazbami nově poskytnutých hypotečních úvěrů pro fyzické osoby dokonce až od roku 1999. Fincentrum Hypoindex hodnotí vývoj cen hypoték v čase. Je to vážená průměrná úroková sazba, za kterou jsou poskytovány v daném kalendářním měsíci nové hypoteční úvěry pro fyzické osoby. Vahami jsou objemy poskytnutých úvěrů. Vstupní data pro výpočty poskytují tyto banky: Česká spořitelna, ČSOB, GE Money Bank, Hypoteční banka, Komerční banka, Raiffeisenbank, UniCredit Bank, Volksbank CZ a Wüstenrot hypoteční banka. (FINCENTRUM HYPOINDEX).
7.1 Výpočet regresní úlohy Následující měření závislosti určuje, do jaké míry byl vývoj na hypotečním trhu závislý na změnách úrokových sazeb. Ze zdrojů archivu bankovnictví na oficiálním serveru Ministerstva pro místní rozvoj ČR jsem získala následující údaje: x – průměrná úroková sazba nově poskytnutých hypotečních úvěrů fyzickým osobám (údaje v %) y – celkový objem poskytnutých hypotečních úvěrů fyzickým osobám (údaje v mil. Kč) Tabulka 9: Pomocná tabulka s výchozími údaji – část 1 Rok
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
x
11,4
12,9
14,2
10,28
8,79
7,97
6,73
5,52
y
4 422
3 622
4 879
5 657
10 383
14 250
22 533
36 212
Zdroj: Vlastní zpracování na základě informací MMR ČR a ČNB
43
Tabulka 10: Pomocná tabulka s výchozími údaji – část 2 Rok
2004
2005
2006
2007
x
4,93
4,16
4,18
4,69
y
51 959
72 068
100 840
142 289
Zdroj: Vlastní zpracování na základě informací MMR ČR a ČNB
Před samotným výpočtem závislosti je důležité vynést zkoumaná data do jednoduchého rovinného grafu, v němž je každý případ reprezentován bodem v rovině. Graficky zobrazená data vykazují hyperbolický průběh, proto jsem pro určení průběh závislosti zvolila výpočet pomocí lomené regresní funkce. Graf č. 4: Pomocný graf pro určené regresní funkce pro výpočet 160000
objem hypotečních úvěrů
140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 0
2
4
6
8
10
12
14
16
úroková sazba v %
Zdroj: Vlastní výpočty Pro sestavení soustavy normálních rovnic je potřeba stanovit následující součty, přičemž n=12. Tabulka 11: Pomocná tabulka pro výpočet Rok
xi
yi
1996
11,4
4 422
0,087719
387,8947
129,96
0,007695
19 554 084
1997
12,9
3 622
0,077519
280,7752
166,41
0,006009
13 118 884
1998
14,2
4 879
0,070423
343,5915
201,64
0,004959
23 804 641
1999
10,28
5 657
0,097276
550,2918
105,6784
0,009463
32 001 649
2000
8,79
10 383
0,113766
1181,229
77,2641
0,012943
107 806 689
2001
7,97
14 250
0,125471
1787,955
63,5209
0,015743
203 062 500
2002
6,73
22 533
0,148588
3348,143
45,2929
0,022079
507 736 089
1/xi
yi/xi
xi2
1/xi2
y2
44
2003
5,52
36 212
0,181159
6560,145
30,4704
0,032819
1 311 308 944
2004
4,93
51 959
0,20284
10539,35
24,3049
0,041144
2 699 737 681
2005
4,16
72 068
0,240385
17324,04
17,3056
0,057785
5 193 796 624
2006
4,18
100 840
0,239234
24124,4
17,4724
0,057233
10 168 705 600
2007
4,69
142 289
0,21322
30338,81
21,9961
0,045463
20 246 159 521
Součet
95,75
469 114
1,7976
96766,62
901,3157
0,313333
40 526 792 906
Zdroj: Vlastní výpočty
Výpočet ze soustavy normálních rovnic: 469114 − 12b0 − 1,7976b1 = 0 96766,62 − 1,7976b0 − 0,31333b1 = 0 Řešením soustavy o dvou neznámých obdržíme: b0 = −51004,21175 b1 = 601448,8991 Rovnice regresní hyperboly je tedy y´= −51004,21175 +
601448,8991 . x
Tento vzorec umožňuje stanovit vypočtenou hodnotu závislé proměnné (objem poskytnutých hypotečních úvěrů) pro libovolnou zadanou hodnotu x > 0 (úroková sazba hypotečních úvěrů). Např. pro x = 7 % vypočteme y´= 34 917,0596 mil. Kč. Výsledek udává, jaký by byl poskytnutý objem hypotečních úvěrů fyzickým osobám při úrokové sazbě hypotečních úvěrů 7 %.
7.2 Výpočet průměrů zkoumaných dat x=
1 ⋅ 95,75 = 7,9792 12
y=
1 ⋅ 469114 = 38092,8333 12
Výpočtem bylo zjištěno, že průměrná úroková sazba hypotečních úvěrů poskytnutých fyzickým osobám, činila za sledované období 7,98 %. Přestože se úrokové sazby od roku 2000 pohybovaly pod hranicí 10 %, tak výsledek velmi ovlivnily vysoké úrokové sazby v počátcích hypotečního úvěrování v ČR. Průměrná roční smluvní jistina z hypotečních úvěrů poskytnutých fyzickým osobám činila 38 092,8333 mil. Kč.
45
7.3 Grafické vyjádření regresní lomené funkce Graf č. 5: Závislost objemu HÚ pro FO na úrokových sazbách HÚ 160000 140000
objem HÚ
120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 -20000 0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
úrokové sazby %
Zdroj: Vlastní výpočty
7.4 Výpočet indexu determinace a korelace Index determinace
I
2 xy
b0 ⋅ 469114 + b1 ⋅ 96766,62 − 12 ⋅ 38092,8333 2 = = 0,71816 40526792906 − 12 ⋅ 38092,8333 2
Index determinace I2xy = 0,71816 (v procentech 71,816 %) udává, jaká část proměnlivosti průměrných úrokových sazeb je ovlivněna proměnlivostí poskytnutého objemu hypotečních úvěrů. Index determinace informuje o tom, že objem poskytnutých hypotečních úvěrů fyzickým osobám je ze 71,816 % ovlivněn výší úrokových sazeb a ze 28,184 % jinými, v úloze nesledovanými činiteli. Lze konstatovat, že poptávku klientů po hypotečních úvěrech výše úrokových sazeb, která představuje cenu hypotečních úvěrů, významně determinuje. Výsledek ovšem znamená, že ačkoliv klienti hypotečních bank v průzkumech uvádí, že pro ně byly při rozhodování o financování bydlení hypotečním úvěrem rozhodující momentální úrokové sazby na trhu, tak je z více než 25 % ovlivnily další výrazné faktory.
46
Index korelace I 2 = I 2 = 0,71816 2 = 0,84744 Výpočtem indexu korelace I = 0,84744 bylo zjištěno, že závislost mezi průměrnými ročními úrokovými sazbami hypotečních úvěrů pro fyzické osoby a objemem hypotečních úvěrů poskytnutých fyzickým osobám je těsnou závislostí.
47
8 Diskuse V České republice patří hypoteční úvěrování k jednomu ze základních pilířů financování bydlení. Co se týče jeho četnosti užití stojí na druhém místě za systémem stavebního spoření, ale naopak je tomu u objemového porovnání. Výhodnost stavebního spoření spatřuji v získání státní podpory. Výhodou u hypotečních úvěrů v současnosti je, že úrokové sazby jsou relativně nízké a hypoteční banky nabízí možnost jejich fixace a státní podpory v přímé i nepřímé podobě. Stále častěji využívanou formou financování bydlení je kombinace stavebního spoření a hypotečního úvěru. V minulém roce úrokové sazby z hypotečních úvěrů vzrostly v souvislosti s hypoteční krizí v USA. Je těžké odhadnout, jakým směrem se bude dále vyvíjet zájem klientů. Dá se ovšem očekávat, že tak jako dosud budou finance ze stavebního spoření využívány zejména na rekonstrukce, opravy domů a pořízení méně nákladných bytových potřeb, a hypoteční úvěry na koupi nemovitostí. V souvislosti s krizí je samozřejmé, že ekonomická situace negativně ovlivní rozhodování obyvatel o využití hypotečního úvěrování i z důvodu propouštění zaměstnanců a krachu spousty podniků. Ceny nemovitostí, uměle nadnesené, spadly dolů. Je skutečně diskutabilní, jaký by byl vývoj na hypotečním trhu v roce 2008, pokud by jej tak významným způsobem neovlivnila ekonomická krize. Analytici již dříve očekávali, že zájem o hypoteční úvěrování ze strany fyzických osob poklesne, avšak banky se svými stále rostoucími objemy poskytnutých hypotečních úvěrů tuto predikci nepotvrzovaly. V roce 2008 nabízely banky hypoteční úvěry s úrokovou sazbou 5–6 %. Vzhledem k této situaci, začala být od února 2009 znovu poskytována přímá forma státní finanční podpory, která byla naposledy vyplácena v roce 2004, ve kterém úrokové sazby poprvé poklesly pod 5 %. Vzhledem k tomu, že žadatele o hypoteční úvěr z téměř 30 % ovlivňují jiné faktory než úroková sazba, předpokládám, že hypoteční banky brzy můžou očekávat zvýšený zájem o hypoteční úvěry. Pro určitý okruh obyvatel může totiž státní finanční podpora představovat velmi atraktivní způsob, jak si usnadnit splácení úvěru. V bakalářské práci jsem několikrát zmínila neujasněnou problematiku regulovaného nájemného, v důsledku čehož je trh velmi pokřiven regulačními opatřeními. To způsobuje velké rozdíly mezi nízkým regulovaným nájemným oproti několikanásobně vyšším tržním nájmům. Rostoucí nájemné vede obyvatele k uvažování o vlastním bydlení a o možnostech jeho financování. Tlak na změnu legislativy jejich rozhodování ještě více urychluje. Spousta z dotčených obyvatel bude raději investovat do pořízení vlastního bydlení než platit srovnatelnou částku za nájemné.
48
V práci jsem také tabulkou č. 4 doložila rostoucí výši průměrného hypotečního úvěru, která je ovlivněna cenou nemovitostí. Ceny nemovitostí rok od roku rostly a zejména ve větších městech byly nadnesené. V roce 2008 ale ceny nemovitostí klesly a spousta majitelů nemovitostí jejich prodej odložila. Na druhé straně zájemci o koupi spekulují na další pokles cen a tak v současnosti realitní trh stagnuje. Realitní makléři doporučují zájemcům neváhat s koupí. Jedním z důvodů může být, že poté, co se ekonomika dostane z nehorší fáze krize, dá se očekávat opět růst cen nemovitostí. Druhým důvodem, proč neodkládat koupi je, že developerům se podstatně zhoršily možnosti úvěrového financování výstavby nových projektů a snaží se rychle prodat vystavěné nemovitosti, o které poklesl zájem. Co se týká výsledků regresní analýzy, bylo by zajímavé sledovat vývoj síly závislosti v letech, kdy úroková míra vykazovala klesající trend v komparaci s obdobím, kdy klienti hypotečních bank i přes zhoršující se podmínky stále více využívali hypoteční úvěry. Dohledat vyhovující data pro provedení těchto výpočtů je bohužel obtížné. Výpočty by ale umožnily mnohem snazší pojmenování faktorů, kterými je klient při volbě způsobu financování nemovitosti ovlivněn. Předpokládám ale, že zejména v letech 2006 a 2007 by byla vykazovaná míra závislosti objemu hypotečních úvěrů na úrokových sazbách mnohem nižší z důvodů ovlivnění klientů změnou sazby DPH u stavebních prací. Ze strany Evropské unie jsou zřejmé snahy o sjednocení evropského hypotečního trhu, ale není pravděpodobné, že by se tak v dohledné době stalo. Sjednocením legislativy v rámci celé Evropské unie by bylo možné poskytnout občanovi EU hypoteční úvěr v kterékoliv zemi EU za stejných podmínek. Hypoteční trh má všude na světě lokální charakter a vzhledem k administrativním, právním a jazykovým překážkám lze těžko očekávat, že by si čeští občané sjednávali ve vyšší míře hypoteční úvěry v zahraničí.
49
9 Závěr Analýza vývoje hypotečního bankovnictví v České republice ukázala, že ochota českých občanů financovat vlastní bydlení hypotečním úvěrem se každým rokem zvyšuje. Po celou sledovanou dobu vykazovala česká ekonomika poměrně stabilní růst a vysokou zaměstnanost. Obyvatelstvu rostly reálné mzdy a přestávalo se bát zadlužování, čímž se Česká republika v zadluženosti přibližovala západním zemím. Hypoteční úvěry získávaly na popularitě a úrokové sazby postupně klesly na atraktivní jednociferná čísla. Tzv. boomu hypoték významným způsobem dopomáhala i státní finanční podpora, která počáteční vysoké úrokové sazby často snížila až na přijatelných 5–6 %. S dalším poklesem úrokových sazeb ovšem státní podpora klesla v roce 2005 na nulu a klientům hypotečních bank tak zůstala pouze možnost uplatnit částku zaplacenou na úrocích jako odpočet od základu daně z příjmů do výše 300 000 Kč. Bakalářská práce měla za cíl ověřit tvrzení, že „v případě, že úrokové sazby u hypotečních úvěrů klesají, celkový objem poskytovaných hypotečních úvěrů roste, protože nižší úroky snižují ceny úvěrů a motivují k financování vlastního bydlení hypotečním úvěrem. A naopak, jestliže úrokové sazby u hypotečních úvěrů rostou, dochází ke snížení objemu poskytnutých hypotečních úvěrů“. Verifikaci hypotézy jsem provedla na základě výsledků analýzy českého hypotečního bankovnictví za období 1995–2008. Pro počátky hypotečního bankovnictví v České republice jsou charakteristické vysoké úrokové sazby, které ovšem až na výkyv v roce 1998 vykazovaly až do roku 2005 klesající trend (viz graf č. 5). Tento trend se změnil v roce 2006, od kterého hypoteční banky postupně zvyšovaly úrokové sazby. To ovlivnilo i ČNB, která v reakci zvýšila úrokové sazby v roce 2006 o čtvrt procentního bodu. Ani zdražení hypotečních úvěrů ale zájemce o hypoteční úvěrování neodradilo a i následující roky se stávaly rekordními co do objemu i počtu uzavřených obchodů. Zvýšení úrokových sazeb tedy žadatele o úvěr neovlivnilo tolik jako stabilní růst reálných mezd a očekávané zvýšení sazby DPH u stavebních prací a tím i nárůst cen nemovitostí. Zajištění vlastního bydlení navíc začalo být urgentní pro silné ročníky ze sedmdesátých let. V souvislosti se změnami úrokových sazeb je významný také rok 2008, který ovlivnila ekonomická krize a banky pokračovaly ve zvyšování úrokových sazeb a zpřísňování podmínek pro získání úvěru. Růst úrokových sazeb nad 5 % způsobil, že se od roku 2009 opět začne vyplácet státní finanční podpora k hypotečním úvěrům. Úměrně s tímto zvýšením byl poprvé od roku 1995 objem nově uzavřených obchodů v roce 2008 nižší než v roce předcházejícím. Banky v reakci na americkou hypoteční krizi začaly zvyšovat nabízené úrokové sazby z důvodu vyšší ochrany před rizikem. Ze stejného důvodu bankovní instituce
50
upustily od poskytování stoprocentních hypotečních úvěrů a hypotečních úvěrů bez doložení příjmů. V těchto událostech je možné spatřit, že přestože je výše úrokových sazeb jedním z nejdůležitějších faktorů pro fyzické osoby při jejich rozhodování o využití hypotečního úvěru jako způsobu financování nemovitosti, tak zejména v letech 2006 a 2007 nebyl faktorem určujícím a objem hypotečních úvěrů rostl navzdory rostoucím úrokovým sazbám. Hypotéza tedy nebyla potvrzena. Dílčím cílem bakalářské práce bylo pomocí regresní analýzy kvantifikovat míru ovlivnění klienta (fyzické osoby) úrokovou sazbou z hypotečních úvěrů při jeho rozhodování o financování vlastního bydlení hypotečním úvěrem. Výpočtem bylo zjištěno, že klienty hypotečních bank při jejich rozhodování ovlivňuje výše úrokových sazeb ze 71,816 % a ze 28,184 % další faktory. Vykazovaná závislost objemu hypotečních úvěrů (a tedy i klienta) na úrokových sazbách je velmi silná. Dalšími faktory, které ovlivňují klienta při jeho rozhodování jsou: •
státní finanční podpora
•
růst reálných mezd
•
zaměstnanost
•
nepřímá státní podpora ve formě daňových odpočtů
•
změny cen nemovitostí
•
změny daňových sazeb ovlivňujích konečnou cenu nemovitosti
•
regulované nájemné
•
možnost získání 100% hypotéky
•
demografický vývoj a další faktory
601448,8991 umožnilo x stanovit objem poskytnutých hypotečních úvěrů pro libovolnou výši úrokové sazby za jinak neměnných podmínek. Např. při úrokové sazby z hypotečních úvěrů 7 % by hypoteční banky za rok poskytly hypoteční úvěry v objemu 34 917,0596 mil. Kč.
Určení rovnice regresní hyperboly y´= −51004,21175 +
Hypoteční úvěry, ačkoliv jsou na našem trhu poměrně mladým produktem, si již našly své pevné místo. Zejména v posledních letech dochází k expanzi hypotečního trhu. Můžeme sledovat dopady zvýšené dostupnosti hypotečních úvěrů jako je rozvoj výstavby nových bytů a změna bytové struktury, kdy roste podíl vlastnického bydlení. S rychlým růstem hypotečních úvěrů samozřejmě roste i zadlužování domácností. Zadluženost hypotečními úvěry ve srovnání s Evropskou unií je u nás ovšem stále velmi nízká. Je však třeba mít na paměti, že v západní Evropě mají hypoteční úvěry mnohem delší tradici a situace na zahraničním trhu s nemovitosti je zcela jiná. Někteří bankovní analytici však dodávají, že český trh je
51
srovnatelný i s vyspělými zeměmi EU, pokud jde o nabídku produktů. Bydlení je jednou ze základních lidských a v České republice zůstává nevyužitý ještě velký potenciál pro uzavření nových hypotečních úvěrů. Proto i v delším časovém horizontu bude zájem o úvěry na bydlení zachován.
52
10 Literatura Monografické publikace KOLEKTIV AUTORŮ, Bankovnictví. 6. vyd. Praha: Aktris, 2006. 306 s. ISBN 978-7265099-6 MINAŘÍK, B., Statistika I. Popisná statistika. Brno: MZLU 2008. 226 s. ISBN 978-807375-152-4 PAVELKA, F., BARDOVÁ, D., OPLTOVÁ, R., Úvěrové obchody. 1. vyd. Praha: Aktris, 2002. 279 s. ISBN 80-7265-037-8. PAVELKA, F., OPLTOVÁ, R., Hypoteční úvěry. 2. vyd. Praha: Consultinvest, 2003. 152 s. ISBN 80-901486-7-0 REJNUŠ, O., Peněžní ekonomie (Finanční trhy). 3. vyd. Brno: Akademické nakladatelství Cerm, 2007. 285 s. ISBN 978-80-214-3466-0 REVENDA, Z., et al. Peněžní ekonomie a bankovnictví. 4. vyd. Praha : Management Press, 2005. 627 s. ISBN 80-7261-132-1. SYROVÝ, P. Financování vlastního bydlení. 5. vyd. Praha: Grada Publishing, 2009. 144 s. ISBN 978-80-247-2388-4 VICHNAROVÁ, L., NOVÁKOVÁ, J., Financování bydlení. Brno: Era 2007. 90 s. ISBN 97880-7366-079-6
Legislativní předpisy Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 582/1992 Sb.,o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 84/1995 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů Nařízení vlády č. 244/1995 Sb., ve znění pozdějších předpisů Nařízení vlády č. 242/2002 Sb., ve znění nařízení vlády č. 32/2004 Sb. Nařízení vlády č. 616/2004 Sb., ve znění pozdějších předpisů
53
Elektronické zdroje ČERMÁK, P. V krizi dokáže ČNB ovlivňovat úrokové sazby jen obtížně [online]. 2000, 9. 2. 2009 [cit. 2009-04-23]. Dostupný z WWW:
. ČNB. Harmonizovaná měnová statistika [online]. 2003, 2009 [cit. 2009-04-16]. Dostupný z WWW: . ČNB. Bankovní dohled [online]. 2003, 2009 [cit. 2009-04-02]. Dostupný z WWW: . FINANCE.CZ. Hypoteční zástavní listy [online]. 2000, 2008 [cit. 2009-05-05]. Dostupný z WWW: . FINANCE.CZ. Zajištění hypotéky [online]. 2000, 2008 [cit. 2009-03-03]. Dostupný z WWW: . FINANCE.CZ. Splácení hypotéky [online]. 2000, 2008 [cit. 2009-03-18]. Dostupný z WWW: . FINANCE.CZ. Hypotéky - kdo je poskytuje [online]. 2000, 2008 [cit. 2009-03-05]. Dostupný z WWW: . MACHALA, K. Úrokové změny na hypoteční šachovnici [online]. 2005 , 20. 3. 2008 [cit. 2009-04-17]. Dostupný z WWW: . MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ. Analýzy a odborné texty z oblasti bydlení [online]. 2003, 15. 5. 2009 [cit. 2009-05-14]. Dostupný z WWW: . MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ. Statistiky z oblasti bytové politiky [online]. 2003 , 28. 4. 2009 [cit. 2009-03-27]. Dostupný z WWW: . MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ. Tabulky a grafy [online]. 2003, 15. 5. 2009 [cit. 2009-03-27]. Dostupný z WWW: .
54
SVAČINA, L. ČNB krátí úrokové sazby, hypotéky však nezlevňují [online]. 2006, 3. 5. 2009 [cit. 2009-03-25]. Dostupný z WWW: . SVAČINA, L. Jak se budou vyvíjet úrokové sazby hypoték [online]. 2006, 24. 2. 2009 [cit. 2009-04-05]. Dostupný z WWW: . SVAČINA, L. Hypoteční banky zažily velmi dietní měsíc [online]. 2006, 20. 2. 2009 [cit. 2009-04-14]. Dostupný z WWW: . SVAČINA, L. Další propad úrokových sazeb [online]. 2006, 17. 12. 2008 [cit. 2009-04-14]. Dostupný z WWW: . SVAČINA, L. Evergreen na téma hypoteční úvěry: úroková sazba, fixace [online]. 2006, 27. 3. 2008 [cit. 2009-04-14]. Dostupný z WWW: < http://hypoindex.cz/clanky/evergreen-na-tema-hypotecni-uvery-urokova-sazbafixace/> OSTATEK, L. Ekonomické noviny: Hypotéky jsou dražší, zdražování bude pokračovat [online]. 2005, 20. 9. 2006 [cit. 2009-04-28]. Dostupný z WWW: . OSTATEK, L. Ekonomické noviny: Hypotéky směřují k dalšímu rekordu [online]. 2005, 5. 8. 2006 [cit. 2009-05-13]. Dostupný z WWW: . OSTATEK, L. Ekonomické noviny: Úroky hypoték dále porostou [online]. 2005, 11. 2. 2008 [cit. 2009-05-13]. Dostupný z WWW: . ZÁMEČNÍK, P. Březen 2009: Sazby hypoték padají [online]. 2006, 23. 4. 2009 [cit. 200905-13]. Dostupný z WWW: . Výroční zprávy Hypoteční banky 1999–2008. Dostupné na WWW: http://www.hypotecnibanka.cz/informace-o-bance/zpravy-o-hospodarenidokumenty/>.
<
TOP FINANCE - Speciál měsíčníku Bankovnictví a týdeníku Ekonom 2002–2007. Dostupné na WWW:
55
11 Seznam tabulek a grafů Tabulky Tabulka 1: Vývoj objemu a počtu hypotečních úvěrů ............................................................................. 25 Tabulka 2: Vývoj průměrných úrokových sazeb hypotečních úvěrů ................................................... 26 Tabulka 3: Vývoj poskytnutých hypotečních úvěrů v ČR ...................................................................... 29 Tabulka 4: Průměrná výše hypoték ........................................................................................................... 35 Tabulka 5: Dynamika hypotečního úvěrování (meziroční přírůstky) – část 1..................................... 36 Tabulka 6: Dynamika hypotečního úvěrování (meziroční přírůstky) – část 2..................................... 37 Tabulka 7: Poskytnuté HÚ (srovnání dle smluvní jistiny)...................................................................... 40 Tabulka 8: Poskytnuté HÚ (srovnání dle smluvní jistiny)...................................................................... 41 Tabulka 9: Pomocná tabulka s výchozími údaji – část 1 ......................................................................... 43 Tabulka 10: Pomocná tabulka s výchozími údaji – část 2 ....................................................................... 44 Tabulka 11: Pomocná tabulka pro výpočet............................................................................................... 44
Grafy Graf č. 1: Vývoj úrokových sazeb v letech 2003–2008.............................................................................. 22 Graf č. 2: Vývoj ÚS hypoték a ÚS na finančních trzích ........................................................................... 23 Graf č. 3: Státní podpora vyplacená k HÚ od roku 1996 (v mil. Kč) ..................................................... 32 Graf č. 4: Pomocný graf pro určené regresní funkce pro výpočet ......................................................... 44 Graf č. 5: Závislost objemu HÚ pro FO na úrokových sazbách HÚ...................................................... 46
56
12 Seznam příloh Příloha č. 1 – Smlouva o poskytnutí hypotečního úvěru Příloha č. 2 – Listinný hypoteční zástavní list Hypoteční banky, a. s.
57