Visitatierapport Volkswoningbouw, Herent

Visitatierapport Volkswoningbouw, Herent

Visitatiegesprekken op 21 en 22 april 2015 visitatierapport van 15 oktober 2015

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Prestatiebeoordeling SHM Volkswoningbouw Herent Datum rapport:15 oktober 2015 Datum visitatiegesprekken: 21 en 22 april 2015 Datum presentatie aan raad van bestuur: 3 september 2015 Erkenningsnummer SHM: 2351 Contactgegevens SHM: Wilselsesteenweg 23 - 3020 Herent 016/22.97.26 [email protected] www.volkswoningbouw.be Directeur: Denise Demessemaekers Voorzitter: Guido Claes Actieterrein: Begijnendijk Boutersem Haacht Herent Leuven Tremelo

Samenstelling visitatiecommissie: Brecht Vandekerckhove, commissievoorzitter Luc Joos, commissielid Wouter Coucke, commissielid

Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door Volkswoningbouw geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWONINGBOUW PAGINA 2 VAN 51

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING .............................................................................................................................................. 4 2. SAMENVATTING .................................................................................................................................... 6 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ................................................................................ 7 3.1 3.2

BESCHRIJVING SHM .................................................................................................................................... 7 BESCHRIJVING OMGEVING ............................................................................................................................. 8

4. PRESTATIES VAN SHM VOLKSWONINGBOUW ..................................................................................... 10 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ..................................................................... 10 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING .............................................. 15 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID................................................................................................... 21 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ...................................................................................................... 25 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID ............................................... 32 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ......................................................................................... 41

5. AANBEVELINGEN ................................................................................................................................. 45 5.1 5.2 5.3 5.4

AANBEVELINGEN VOOR DE SHM .................................................................................................................. 45 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN............................................... 46 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ........................................................................................ 46 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ................................................................................................................... 46

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ....................................................................................... 47 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ...................................................... 48


1. INLEIDING

1.1.

Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Volkswoningbouw

1.2.

De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 5 juli 2012. Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be

1.3.

Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen.

1.4.

De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context.

1.5.

De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD)

1.6.

De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM’s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.

1.7.

Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit


prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek. 1.8.

Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven.

1.9.

De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected].

1.10. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.


2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling PV 1

BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

Goed

OD 1.1

De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen

Goed

OD 1.2

De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen

n.v.t.

OD 1.3

De SHM brengt sociale kavels op de markt

n.v.t.

OD 1.4

De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren

Goed

OD 1.5

De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen

Goed

PV 2

KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING

Voor verbetering vatbaar

OD 2.1

De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig

Goed

OD 2.2

De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid


OD 2.3

De SHM bouwt aanpasbaar

Goed

PV 3

BETAALBAARHEID VAN WONEN


OD 3.1

De SHM bouwt prijsbewust


OD 3.2

De SHM verhuurt prijsbewust

Goed

PV 4

SOCIAAL BELEID


OD 4.1

De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid

Goed

OD 4.2

De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan


OD 4.3

De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer


OD 4.4

De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners

Goed

PV 5

INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID


OD 5.1

De SHM is financieel leefbaar


OD 5.2

De SHM beheerst haar kosten goed

Goed

OD 5.3

De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude

Goed

OD 5.4

De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan

Goed

OD 5.5

De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij

Goed

OD 5.6

De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle


OD 5.7

De SHM is bereid tot verandering en verbetering

Goed

PV 6

KLANTVRIENDELIJKHEID


OD 6.1

De SHM informeert burgers snel en duidelijk

Goed

OD 6.2

De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk

Goed

OD 6.3

De SHM meet de tevredenheid van klanten



3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1 Beschrijving SHM De vennootschap is opgericht als burgerlijke vennootschap in de vorm van een CVBA onder de naam "Volkswoningbouw" in 1961. Oorspronkelijk was Volkswoningbouw een maatschappij die zowel huur- als koopwoningen realiseerde, maar halfweg de jaren 90 is het aantal koopprojecten afgebouwd omwille van financiële moeilijkheden. Sindsdien is de maatschappij uitsluitend actief met huuractiviteiten en werkt ze samen met SWAL in Herent voor koopwoningen in gemengde projecten. De SHM heeft sinds haar oprichting 759 woningen verkocht en nog steeds 705 woningen in verhuur. Bij oprichting waren de gemeenten Herent, Veltem-Beisem, Winksele, Tildonk, Wijgmaal en hun respectievelijke OCMW’s aandeelhouder. Deze gemeenten maakten op dat ogenblik ook deel uit van het actieterrein van de SHM; na de gemeentefusies waren dit nog de gemeenten Haacht en Herent. Wijgmaal werd toegevoegd aan Leuven, maar de stad Leuven is nooit toegetreden tot de SHM. Daardoor heeft de SHM nu nog 22 woningen in de stad Leuven, terwijl ze Leuven niet als haar actieterrein beschouwt. In 1971 trad ook de gemeente Baal toe en 1973 de gemeente Betekom, zodat sinds de gemeentefusies van 1977 respectievelijk Tremelo en Begijnendijk aandeelhouder werden van de SHM. In 2009 trad tenslotte ook de gemeente Boutersem toe. Naast de bovengenoemde actoren zijn er ook nog een beperkt aantal private aandeelhouders. De grootste aandeelhouder is de gemeente Herent, met ruim de helft van de aandelen. Op dit moment bestaat het actieterrein dus uit de gemeenten Begijnendijk, Boutersem, Haacht, Herent, Tremelo en Leuven, al is de SHM in Leuven niet langer actief voor de ontwikkeling van nieuwe projecten. De raad van bestuur van de SHM bestaat uit 14 leden, waarvan 1 vertegenwoordiger van de Provincie Vlaams-Brabant, 6 vertegenwoordigers namens gemeente (3) en OCMW (3) van Herent, 3 namens gemeente (2) en OCMW (1) van Haacht, 1 namens de gemeenten Begijnendijk en 1 namens de gemeente Tremelo en 2 privé-personen. De directeur neemt - als niet stemgerechtigd lid - deel aan de vergaderingen van de raad van bestuur. De SHM heeft een directiecomité bestaande uit de voorzitter en de ondervoorzitter van de raad van bestuur, beiden gemandateerd namens de gemeente Herent, 1 privé-persoon en de directeur. Volkswoningbouw telt naast de directeur 4 personeelsleden die - in een vlakke structuur onder de directeur - de functies huurdersadministratie, ondersteuning van de directie en onderhoud van het patrimonium opnemen. Projectontwikkeling, beheer en renovatie van het patrimonium en boekhouding worden opgevolgd door de directeur in nauwe samenwerking met de raad van bestuur. Volkswoningbouw bezat eind 2013 705 sociale huurwoningen, waarvan 479 eengezinswoningen en 226 appartementen. Van die 705 wooneenheden stonden er eind 2013 5 leeg, waarvan 4 structureel. Er worden geen woningen verhuurd buiten het sociale huurstelsel. Van het totale patrimonium zijn er geen gelegen in de gemeente Begijnendijk, die overigens geen enkele sociale huurwoning heeft, 10 te Boutersem (1,4%), 22 te Leuven (3,1%). Het meest woningen heeft Volkswoningbouw in Tremelo (114 of 16,1%), Haacht (210 of 29,7%) en uiteraard Herent (349 of 49,5%), de historische thuisbasis van de maatschappij. Van het bestaande patrimonium dat de SHM nog steeds beheert werd het grootste volume gerealiseerd in de periodes 1980-1989, 1990-1999 en 2000-2009 (goed voor respectievelijk 25,7% VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWONINGBOUW PAGINA 7 VAN 51

30,0% en 27,5% van het patrimonium – wat ver boven het Vlaamse gemiddelde zit). 11,5% van het patrimonium dateert van de jaren ’70 en 5,7% werd gerealiseerd in de voorbije jaren. Met geen woningen van voor 1970 heeft Volkswoningbouw een opvallend jong patrimonium. Zoals hierboven al aangegeven bestaat het patrimonium van Volkswoningbouw voor 32% uit appartementen (226 eenheden) en voor 68% uit eengezinswoningen (479 eenheden). Van de eengezinswoningen zijn er in totaal 14,6% 1-slaapkamerwoningen (70), 7,5% 2slaapkamerwoningen (36), 63,5% woningen met 3 slaapkamers (304) en toch ook 14,4% met 4 slaapkamers (69); woningen met 5 of meer slaapkamers zijn er niet. Van de appartementen is 69,0% een 2-slaapkamerappartement (156), daarnaast zijn er 8 met 0 slaapkamers (3,5%), 21 met 1 slaapkamer (9,3%), 37 met 3 slaapkamers (16,4%) en ook 4 appartementen met 4 slaapkamers (1,8%). Appartementen eengezinswoningen Totaal 0 slaapkamers 8 8 1 slaapkamer 21 70 91 2 slaapkamers 156 36 192 3 slaapkamers 37 304 341 4 slaapkamers 4 69 73 5 of maar slaapkamers Totaal 226 479 705 Tabel: Verdeling van woningtypologie en aantal slaapkamers, bron prestatiedatabank 2014 Op 31 december 2013 bestond 44,7% van de gezinnen die een sociale woning huren bij Volkswoningbouw uit 1 persoon, wat overeenstemt met het Vlaams gemiddelde. Volkswoningbouw telt nauwelijks 6% allochtone huurders wat - net als hun 26,9% oudere huurders - zeer weinig is in vergelijking met andere SHM’s. Het mediaan equivalent nettobelastbaar inkomen van de huurders van Volkswoning (€ 14.323,85) ligt hoger dan bij 60% van de sector. De mediaan huurprijs voor woningen en appartementen ligt vrij hoog in vergelijking met collega SHM’s. Dit is uiteraard iets waar de SHM geen invloed op heeft. De manier waarop de sociale huurprijs wordt berekend is immers gewestelijk bepaald: - In 2013 bedroeg de mediaan huurprijs voor een appartement van Volkswoningbouw 237 euro per maand. 83% van de SHM’s heeft een lagere mediaan huurprijs. - Voor eengezinswoningen bedroeg die mediaan huurprijs € 304 euro. 72% van de SHM’s heeft een lagere mediaan huurprijs voor eengezinswoningen. Naast de absolute voorrangsregels hanteert de SHM ook een optionele voorrangsregel in Haacht en Boutersem aan de kandidaat-huurder die meer dan 10 jaar onafgebroken inwoner is geweest of reeds 3 jaar in de gemeente woont. In de gemeente Tremelo is er een toewijzingsreglement in opmaak. Voor de wijk Wijveld te Wijgmaal bestaat een toewijzingsreglement van de Stad Leuven waarbij de woning Wijveld 6 wordt voorbehouden voor 55 +sers, dit is een woning met 2 slaapkamers.

3.2 Beschrijving omgeving Zoals reeds aangehaald: het actieterrein van de SHM Volkswoningbouw bestaat uit de gemeenten Begijnendijk, Boutersem, Haacht, Herent en Tremelo. Op het actieterrein van de maatschappij (6 gemeenten –inclusief Leuven) woonden eind 2011 74.050 huishoudens, waarvan ruim 60%


wonende in de gemeente Leuven. De verwachting is dat dit aantal tegen 2020 zal stijgen naar 76.114 en tegen 2030 naar 76.627. Van de inwoners zijn er 26,0% 18- tot 34-jarigen, 38,7% 35- tot 64-jarigen en 16,7% 65-plussers. Leuven heeft een opvallend jonger profiel dan de andere 5 gemeenten. Het werkloosheidscijfer van de gemeenten in het actieterrein ligt met 5,1% opvallend lager dan het Vlaamse gemiddelde van 7,5%. Ook het leeflooncijfer van 0,23% ligt lager dan het Vlaamse gemiddelde van 0,38%. Ook deze cijfers worden sterk beïnvloed door Leuven, die met respectievelijk 7,63% en 0,73% veel hogere cijfers heeft voor zowel de werkloosheid als het aandeel leefloners. Bij de overige 5 gemeenten ligt de werkloosheidsgraad tussen de 5,18% en de 3,86% en het percentage leefloners tussen de 0,16% en de 0,07%. In de woningtypes op het actieterrein van Volkswoningbouw tekent zich een zeer divers maar duidelijk beeld af. Voor het ganse actieterrein is 22,4 % gesloten bebouwing, 42,0% open of halfopen bebouwing en 35,6% appartementsvorm. De verschillen zijn evenwel groot. Begijnendijk en Tremelo hebben minder dan 3% gesloten bebouwing, Boutersem en Haacht ongeveer 7%, Herent 14,2% en Leuven 29,7%. Leuven heeft bijna 50% appartementen, Herent 16,6% en de overige gemeenten telkens minder dan 7%. Ook hier zijn er grote verschillen tussen de verschillende gemeenten in het actieterrein. Leuven heeft minder dan 10% open bebouwing, terwijl de overige gemeenten variëren tussen de 44% (Herent) en de 80% (Begijnendijk) De mediaan verkoopprijs van een appartement in het actieterrein bedroeg in 2013 223.000 euro, met een piek tot 294.000 euro in Tremelo, voor gans Vlaanderen was dit 186.000 euro. Een mediaan verkoopprijs wil zeggen dat er exact evenveel appartementen werden verkocht aan een hogere prijs, als aan een lagere prijs. Voor gewone woonhuizen ligt deze mediaan op 236.000 euro, met de hoogste waarde in Leuven (280.000 euro). In Vlaanderen bedroeg de mediaan verkoopprijs voor een woning eind 2013 200.000 euro. De mediaan prijzen van eengezinswoningen en appartementen zijn de voorbije 5 jaar gemiddeld met respectievelijk 16,5% en 15,4% gestegen. De mediaanprijs van de bouwgrond in het actieterrein bedraagt 230 euro per m², ook dit is ruim hoger dan het Vlaams gemiddelde (171 euro per m²). De prijs van de bouwgrond is op het actieterrein van Volkswoningbouw gemiddeld met 72% gestegen. Omwille van te kleine aantallen verkopen kunnen we geen nauwkeurige vergelijkingen maken tussen de gemeenten voor bouwgronden. Het actieterrein van Volkswoningbouw telde in 2013 4,69% sociale huurwoningen. Begijnendijk telt evenwel geen sociale huurwoningen, Boutersem slechts 0,69% . Terwijl Leuven er bijna 7% telt. Herent (4,3%) en Haacht (3,7%) en Tremelo (1,9%) sluiten dichter bij het gemiddelde aan. Behalve Volkswoningbouw zijn er op dit actieterrein nog drie andere sociale verhuurmaatschappijen actief: ‘Dijledal’ (Huur), ‘SWAL’ (Huur en Koop) en Vitare (Huur en Koop). Het bindend sociaal objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen voor de 5 kerngemeenten van het actieterrein werd bepaald op 499 woongelegenheden. De belangrijkste inhaalbewegingen worden verwacht van Boutersem en Begijnendijk. Van het objectief voor sociale huurwoningen zijn er in 2014 nauwelijks 69 gerealiseerd, mede door de negatieve evolutie in Tremelo (-20). Enkel de gemeente Haacht kreeg naar aanleiding van de laatste voortgangstoets (2014) de beoordeling die aangaf dat ze op schema zat, de overige gemeenten kregen een negatieve beoordeling omdat ze het verwachte groeiritme niet halen.


4.

PRESTATIES VAN SHM VOLKSWONINGBOUW

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed Volkswoningbouw realiseerde in de periode 2009-2013 49 nieuwe sociale huurwoningen en – in verhouding tot haar patrimonium, presteert ze daarmee net boven de mediaan van de Vlaamse SHM’s. Bovendien zitten ook veel woningen in een voorbereidende of uitvoeringsfase. Van 26 woningen is de werf opgestart of wordt de werf dit jaar opgestart en nog eens 31 woningen zijn in aanbesteding voor realisatie (bouw), voor 25 andere woningen is een architect aangesteld en wordt het project uitgewerkt. Verder heeft de SHM een akkoord voor de verwerving van 17 woningen via de aankoop goede woning in 2016. Tenslotte is de SHM in ver gevorderde onderhandeling voor de aankoop van grond voor nog 250 wooneenheden. Op deze manier verwacht de SHM de komende jaren met ruim 300 woningen te kunnen groeien en lijkt ook het BSO-huur van de gemeenten Herent en Haacht binnen bereik. Omwille van de goede realisatiesnelheid en de sterke toename die verwacht wordt, beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties op deze operationele doelstelling als goed. -

Het huurpatrimonium van de SHM groeide in de periode 2009 – 2013 aan met 49 woningen (Neerstraat in Haacht 22 woningen - Oud-Gemeentehuis Dorpstraat Haacht: 7 woningen Oudstrijdersstraat Herent 10 woningen - CBO Brugstraat Haacht 10 woningen). Met een jaarlijks gemiddelde van 10 woningen situeerde Volkswoningbouw zich in deze periode bij de 30 laagst gerangschikte SHM’s in Vlaanderen. Gezien de bescheiden omvang van haar patrimonium betekende dit een groei van 1,5% van het totaal patrimonium gedurende de laatste 5 jaar. Vanuit dat oogpunt situeert Volkswoningbouw zich net boven de mediaan van de SHM’s in Vlaanderen. Deze aangroei van nieuwe huurwoningen is het volgens de SHM te danken aan een continue opvolging van projectmogelijkheden, waarbij de SHM vooral tracht kort op de bal te spelen op aanbiedingen die het krijgt van gemeenten en private actoren. De gemeentelijke actoren erkennen ook de professionaliteit van de SHM op dit vlak.

-

Tegelijk is het belangrijk ook te kijken naar de actuele stand van het bouwprogramma op het ogenblik van de visitatie: o

o o

De SHM heeft in 2015 2 werven lopende voor in totaal 26 woningen: Gerzevien (14 woningen) en Peestraatje (12 woningen) te Haacht. Verder heeft de SHM ook twee projecten in aanbesteding voor aanneming: 11 appartementen in de Pastorijstraat in Begijnendijk en 14 appartementen in de voormalige rijkswachtkazerne van Boutersem. In 2016 zal de SHM via ‘de aankoop goede woning’ 17 appartementen verwerven op de Floreal site te Herent. Recent heeft de SHM ook de architecten aangesteld voor drie nieuwe projecten voor in totaal 31 woningen, waarvan 10 appartementen en 15 woningen. Het betreft hier 5 woningen in de Jennekensstraat te Haacht, 10 appartementen in de voormalige rijkswachtkazerne van Veltem (Herent) en 16 woningen die in een vervangingsbouw project extra worden gecreëerd eveneens in Veltem.


o

o

o

Verder heeft Volkswoningbouw op het ogenblik van de visitatie ook de grond verworven voor de realisatie van 84 huurwoningen: 80 op Molenveld fase 2 te Herent en 4 appartementen nieuwbouw als goede woning op de Leuvensesteenweg te Boutersem (zie OD 1.4). Op vraag van twee organisaties die personen begeleiden met een mentale beperking onderhandelt Volkswoningbouw vandaag met de Kerkfabriek van Herent voor de verwerving van gronden in Molenveld, waar 14 units voor begeleid zelfstandig wonen zouden worden gerealiseerd (zie ook OD 1.5) Tenslotte heeft de SHM ook een voorstel voor de verwerving van een relatief groot gebied conform de prijsplafonds van de VMSW voor de realisatie van 146 huurwoningen, eveneens te Herent.

-

Het BSO-huurwoningen werd in het werkingsgebied vastgelegd op 499 te realiseren sociale huurwoningen. Bij de meest recente voortgangstoets per 31.12.2014 werd vastgesteld dat er slechts 69 huurwoningen werden gerealiseerd of in realisatie zijn. Dit is onder meer te wijten aan de negatieve evolutie in Tremelo (-20). Verder zijn er ook 83 huurwoningen in voorbereiding. De SHM Volkswoningbouw is van deze aantallen verantwoordelijk voor respectievelijk 53 en 55 huurwoningen. Bij de laatste voortgangstoets werd enkel het groeiritme van de gemeente Haacht als voldoende bevonden. Met de projecten die in de pipeline zitten zal het BSO van Haacht, alsook Herent vlot behaald kunnen worden. In Herent zal het BSO zelfs ruimschoots overschreden worden. Dit betekent dat de gemeente Herent hiervoor een sociaal woonbeleidsconvenant zal moeten afsluiten met de Vlaamse regering, omdat een woonbeleidsconvenant noodzakelijk is om de SHM financiering te geven van projecten die het BSO overstijgen.

-

De SHM heeft vrij grote ambities naar de toekomst toe, met de realisatie van ruime 300 woningen. De visitatiecommissie suggereert dan ook dat de SHM onderzoekt of deze ambities wel haalbaar zijn. De SHM Volkswoningbouw moet zich bewust zijn dat ze hiermee de capaciteit van haar huidige organisatie zal overschrijden. Bovendien is een dergelijk groeiritme is voor een SHM met een zeer moeilijke financiële situatie zoals Volkswoningbouw een uitdaging, omdat projecten tijdens de eerste jaren na oplevering doorgaans verlieslatend zijn. (zie ook 5.4) Nieuwe projecten zijn doorgaans immers verlieslatend in de eerste jaren. Ten slotte zijn de verschillende projecten die nu reeds gepland zijn onvoldoende voor het behalen van het BSO van de andere drie gemeenten. De visitatiecommissie suggereert dat de SHM hierover duidelijke afspraken maakt met deze gemeenten, omdat de capaciteit van de SHM om nog bijkomend woningen te ontwikkelen bovenop de reeds geplande projecten wellicht beperkt zal zijn. Uit de verschillende gesprekken met de gemeentelijke actoren bleek duidelijk dat de gemeenten zich hiervan onvoldoende bewust zijn.

OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing De SHM is een zuivere huurmaatschappij. In dit rapport worden de prestaties van Volkswoningbouw op het vlak van sociale koopwoningen daarom niet apart beoordeeld, maar meegenomen in de beoordeling van de OD 5.5. ‘De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij’. Zo vindt de visitatiecommissie het positief dat de SHM samen met SWAL gemengd huur- en koopprojecten realiseert.


OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing De SHM is een zuivere huurmaatschappij. In dit rapport worden de prestaties van de SHM op het vlak van sociale kavels niet apart beoordeeld, maar meegenomen in de beoordeling van de OD 5.5 ‘De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij’. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren Beoordeling: goed De SHM heeft een beperkte strategische grondvoorraad. Hun grondreserve bedraagt ongeveer 6.200 m², en 90% van de SHM’s beschikken over grotere grondreserves. De strategie van de SHM bestaat erin om enkel gronden of panden te verwerven waarop zeker realisaties zullen gepland worden. De SHM verwerft dus niet vanuit een lange termijnstrategie maar veeleer in functie van onmiddellijke projectontwikkeling. Het is binnen een dure woningmarkt zoals die van Leuven dan ook geen evidentie om een reserve van projectgronden op te bouwen. Uit het uitgebreide aantal projecten die in de pipeline zit en het ruime aanbod dat aan de SHM wordt gedaan, kan de visitatiecommissie evenwel besluiten dat de SHM succesvol is in het verwerven van gronden en panden in functie van haar sociale woonprojecten. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Volkswoningbouw voor het verwerven van gronden en panden dan ook als goed. -

De SHM heeft een grondvoorraad van 6200 m². Al deze gronden zitten in één of andere fase van projectvoorbereiding. Deze grondreserve is echter lager dan bij 90% van de SHM’s Vlaanderen.

-

De verwerving van gronden gebeurt in functie van de projecten die op korte termijn worden gerealiseerd. De gronden zijn duur in het werkgebied en dus legt ze geen reserve aan met een visie op langere termijn. Belangrijk is echter ook te kijken naar de actuele stand van het bouwprogramma op het ogenblik van de visitatie, want dit toont aan of de SHM voldoende verwerft voor de realisatie van projecten. Het uitgebreide bouwprogramma dat de SHM voorziet toont immers dat de SHM zeer succesvol is in het verwerven van panden en of gronden, gezien het feit dat dit geen historische gronden betreffen.

-

Verschillende actoren die we hebben gesproken gaven aan dat de SHM Volkswoningbouw te Herent op het vlak van projectrealisatie als een solide partner wordt beschouwd, die niet alleen kort op de bal kan spelen, maar ook snel de juiste insteek vindt om een project concreter te maken. Hierdoor blijken een aantal publieke en private actoren snel de weg te vinden naar de SHM, waardoor zij een groot aanbod krijgen. Het valt hierbij op dat de SHM verschillende kanalen tot verwerving gebruikt: CBO, procedure aankoop goede woning, aankoop van zowel leegstaande sites, bouwrijpe gronden, alsook panden van private actoren, semi-publieke (o.a. kerkfabriek) en publieke actoren. De SHM hanteert duidelijk een breed instrumentarium om tot de realisatie van nieuw huurpatrimonium te komen.

-

De SHM volgt ook de mogelijkheden via het voorkooprecht op, maar de laatste jaren werden geen projecten of panden verworven op deze manier. De projecten werden afgewezen omwille van te dure kostprijs.


OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed Volkswoningbouw verhuurt nog geen woningen aan welzijnsorganisaties, maar is wel samen met twee welzijnsorganisaties een project aan het opzetten. Ze heeft een beperkt aantal aangepaste woningen voor mindervaliden en zal dit aantal vergroten. Zo heeft de SHM recent 5 woningen specifiek voor deze doelgroep ingericht, hierdoor kon ze bewoners vanuit haar patrimonium verhuizen naar een aangepaste woning. De SHM analyseert de wachtlijsten en houdt in de projecten rekening met de gewijzigde vraag naar verschillende woontypes. Zo voorziet ze een groter aantal woontypes voor 1 of 2 personen. De visitatiecommissie beoordeelt deze doelstelling dan ook als goed. -

De SHM heeft een aanbod aan huurwoningen dat zich traditioneel vooral heeft gericht op (grotere) gezinnen: het patrimonium van Volkswoningbouw bestaat voor 68% uit eengezinswoningen en ruim 59% van alle woningen en appartementen heeft meer dan 3 slaapkamers. Dit zorgt er op dit moment voor dat de kleine gezinnen vaak langere wachttijden kennen. In haar nieuwe projecten richt de SHM Volkswoningbouw zich op projecten met 1 of twee slaapkamers. In het totaal plant de SHM 335 wooneenheden, slechts 26 hiervan hebben 3 of 4 slaapkamers. Alle overige hebben 1 of 2 slaapkamers. De 26 woningen met 3 of 4 slaapkamers bevinden zich allemaal in de gemeente Haacht, waar vandaag reeds het meeste kleine woningen zijn en waar de vraag naar kleine woningen dus het laagst is. Ook van de 53 woningen die in de periode 2009-2013 gerealiseerd zijn, zijn er slechts 15 met 3 of 4 slaapkamers en 38 kleinere wooneenheden.

-

De SHM heeft op dit ogenblik reeds 5 woningen specifiek aangepast voor rolstoelbewoners. Dit project gelegen in de Oudstrijdersstraat te Herent is specifiek ontworpen om zittende huurders de kans te geven te verhuizen naar een aangepaste woning. Ook alle overige gelijkvloerse woningen uit recente projecten zijn rolstoeltoegankelijk ontworpen (zie ook OD 2.3). Ook bij renovaties wordt er voor gelijkvloerse woningen hiernaar gestreefd. Zo is er in het toewijzingsreglement voor de doelgroep senioren van de stad Leuven 1 woning opgenomen, als rolstoeltoegankelijk.

-

Op vraag van de vzw’s Zavelhuis en Oostrem zal de SHM woningen bouwen voor volwassenen met een verstandelijke beperking die zelfstandig begeleid wonen. Omdat de vraagprijs van de kerkfabriek te hoog was voor de realisatie van 7 woningen, is met de gemeente onderhandeld om het project te verruimen naar 14 woningen. Daarvan zullen er 7 woningen voorbehouden worden voor de beide welzijnsorganisaties.

-

Volkswoningbouw telt in z’n patrimonium momenteel 122 onderbezette woningen (17%). Vanuit die analyse biedt de SHM mutaties aan, maar het is moeilijk om mensen die al gans hun leven in dezelfde buurt gehuisvest zijn zomaar te verhuizen. Ze beschouwt de inspanningen die ze hiertoe levert dan ook als niet succesvol. Gezien de verschillende nieuwe projecten die de SHM in ontwikkeling heeft (zie OD 1.1) bieden zich hier evenwel opportuniteiten aan om gerichte acties te ondernemen waarin onderbezetting door senioren kan worden aangepakt door een (verantwoord) aanbod van en een oriëntatie naar gepaste woningen. Mogelijk kunnen verschillende elementen mee in overweging genomen worden: het voorbehouden van woningen voor senioren via een gemeentelijk toewijzingsreglement, meer aanpasbare of aangepaste woningen voorzien, het introduceren van ADL-woningen….. . De visitatiecommissie suggereert dat de SHM hier werk


van maakt en ook eens bij de buren van Dijledal kijkt die een vrij succesvol project hebben opgezet voor de aanpak van onderbezetting.

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed Volkswoningbouw behoort met de realisatie van sociale huurwoningen in de periode 2009-2013 in verhouding tot haar patrimoniumgrootte en met de geplande productie van sociale huurwoningen bij de productiefste helft van de sector. Bovendien kan de visitatiecommissie een bijzonder grote activiteitsgraad vaststellen bij de SHM. Dit is lovenswaardig voor een dergelijke kleine organisatie als de SHM Volkswoningbouw, tegelijk moet de SHM bewust zijn dat de ze hiermee de grenzen van haar capaciteit opzoekt, zowel organisatorisch, als naar financiële leefbaarheid. Volkswoningbouw heeft een lage grondreserve. Binnen een dure vastgoedmarkt nabij Leuven is het verwerven van strategische gronden met een realisatievisie op lange termijn niet evident. Tegelijk slaagt de SHM er wel in om voldoende panden en gronden te verwerven om een hoge productie van woningen gaande te houden. Dat doet ze door grondig en snel het aanbod te onderzoeken, daarover goede contacten te onderhouden met gemeenten of andere actoren, wat ertoe leidt dat deze actoren vaak spontaan gronden en panden aanbieden. Volkswoningbouw heeft een patrimonium dat vooral bestaat uit grotere woningen. Dit zorgt er dan ook voor dat kleinere gezinnen langer op de wachtlijst staan. Zowel in de projecten die op stapel staan, als de recent gerealiseerde projecten wordt dan ook vooral ingezet op kleinere woningen. Daarnaast kan de visitatiecommissie ook vaststellen dat de SHM recent een project heeft gerealiseerd van 5 woningen specifiek voor rolstoelgebruikers en 14 woningen plant waarvan 7 voor zelfstandig begeleid wonen in samenwerking met twee vzw’s. Ten slotte stelt de visitatiecommissie vast dat de SHM inspanningen heeft geleverd om de onderbezetting in haar patrimonium aan te pakken. De SHM heeft hierin vooralsnog weinig succes geboekt maar de visitatiecommissie ziet verschillende opportuniteiten in de geplande projecten om dit een nieuwe stimulans te geven.


4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit

OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: goed Volkswoningbouw beschikt voor haar patrimonium over een onderhoudsen renovatieplanning waarin ook de investeringskosten zijn opgenomen en die voorziet in het behalen van de ERP2020doelstellingen tegen 2019 voor het gehele patrimonium. Eind 2013 voldeed al bijna 86% van het patrimonium aan die doelstellingen. Onderhoud en kleine herstellingen gebeuren door een eigen kleine onderhoudsploeg en grotere herstellingswerken worden uitbesteed aan een uitgebreide groep aannemers. Actoren en huurders tonen zich daar tevreden over. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties voor deze operationele doelstelling als goed. -

In de voorbije 10 jaar heeft Volkswoningbouw een grote inspanning geleverd om haar oudere wijken Eikeblok in Tildonk-Haacht (nu al 51 van de 100 woningen) en Zitteblokveld in Herent (52 woningen) te verbeteren door middel van totaalrenovaties. De totaal- of deelrenovatie van de andere wijken is gepland. Volkswoningbouw beschikt daarvoor over een onderhoudsen renovatieplanning voor de periode 2011-2020. Daarin wordt een onderscheid gemaakt in projecten en woningen die totaalrenovatie of deelrenovatie behoeven. Ze zullen verkocht of vervangen worden of enkel onderhoud vergen dan wel met een quick-win kunnen verbeterd worden. Voor grotere renovatiewerken wordt een beroep gedaan op financiering door de VMSW. Meer detail van de nodige werken bevat deze planning niet, maar in aparte overzichten weet de SHM duidelijk aan te geven welke ingrepen nodig zijn. Een planning van regelmatig terugkerende onderhoudswerken zoals schilderwerken of onderhoud van technische installaties is er niet. De maatschappij beschikt per woning wel over een fiche van in de loop der jaren uitgevoerde werken (inclusief leverancier en kostprijs) zodat zij een goed zicht heeft op haar patrimonium en dit als belangrijke informatie kan meegeven aan ontwerpers. De visitatiecommissie suggereert de SHM om op basis van dit inzicht ook een goede planning van het recurrente onderhoud op te maken.

-

Eind 2013 voldeed bijna 86% van het patrimonium aan de drie prioritaire ERP2020doelstellingen, namelijk dubbele beglazing, dakisolatie en energiezuinige verwarmingsinstallatie. Ten opzichte van het Vlaams gemiddelde scoort Volkswoningbouw zeer goed; 64% van de sociale huurwoningen in Vlaanderen voldoet aan alle prioritaire doelen. 97,5% van het patrimonium beschikt reeds over dakisolatie; slechts 20% van de SHM’s laat op dit onderdeel betere resultaten zien. 88% van de woningen van Volkswoningbouw heeft dubbele beglazing, waarmee ze een stuk onder het sectorgemiddelde zit, maar anderzijds beschikt 100% van de woningen over een energiezuinige verwarmingsinstallatie, zij het dat dit voor sommige wijken nog op stookolie is omdat uit de kosten-batenanalyse bij renovatie is gebleken dat overschakeling op gas veel te duur was. Bij de appartementen is de enkele beglazing de enige ERP-doelstelling die nog niet overal is gehaald, terwijl bij de eengezinswoningen de beglazing en de dakisolatie pijnpunten zijn. Op basis van de huidige – financieel onderbouwde - planning zullen in 2019 alle woningen aan de prioritaire ERP2020normen voldoen; de renovatiedossiers zitten alle minstens in de fase van ontwerp.

-

Een aantal grote renovatieprojecten zijn momenteel in uitvoering of gepland:


o

o

o

o

op een systematische manier worden woningen in de wijk Tildonk in Haacht gerenoveerd. De laatste fase van de zowat 100 woningen is thans in uitvoering en omvat vooral het waterdicht maken van de kelders, het aanbrengen van dakisolatie, de vervanging van bestaande ramen door ramen met isolerende dubbele beglazing en het vervangen van de cv-ketels; waar nodig wordt ook de gevel gerenoveerd. De hele renovatieoperatie zou in augustus 2015 klaar zijn; in Winksele-Herent worden in de wijk Warotveld in 22 appartementen de daken en spouwmuren geïsoleerd en een nieuwe dekvloer op isolatie geplaatst, er komt verbeterde dubbele en zonwerende beglazing en er zijn condenserende gaswandketels voorzien. Voorts wordt onder meer ook de gevel gerestaureerd en het sanitair in keuken en badkamer vernieuwd; in de wijk Hoogveld is een deelrenovatie (dakisolatie en verluchting) gepland van 19 woningen terwijl in de andere 62 woningen daarbovenop ook nog dubbele beglazing en de vervanging van cv-installatie gepland wordt. De opdracht voor de opmaak van het renovatiedossier is gegeven aan de architect; de totaal- en deelrenovatie van de oudste woningen en appartementen in de wijk Rozendal in Baal-Tremelo is gepland voor 2018-2020, maar op 11 woningen na waar de drie ERP-doelstellingen nog moeten worden gehaald, gaat het om comfortverbetering.

-

Hoewel geen prioritaire ERP2020-doelstelling, leveren ook gevel- en vloerisolatie een belangrijke bijdrage aan wooncomfort en de verlaging van energielasten. Ongeveer 90% van de woningen van Volkswoningbouw heeft gevelisolatie, wat een stuk beter is dan het Vlaamse aandeel van 48%. Waar mogelijk wordt gevelisolatie meegenomen bij renovatie van de woningen en bij een aantal renovaties stellen we vast dat vloerisolatie gepland is. Dat is omwille van de soms zeer hoge kostprijs evenwel niet systematisch het geval, maar het wordt nu wel stelselmatig onderzocht. Vloerisolatie is wel standaard bij nieuwbouwprojecten.

-

De visitatiecommissie heeft vastgesteld dat de SHM zelf weinig zicht heeft op de staat van haar woningen en de nodige renovatie- en onderhoudswerken. Ze steunt daarvoor in grote mate op de knowhow van externe architecten wat haar zeer afhankelijk maakt van deze externe adviseurs. Een betere kennis van het eigen patrimonium zou haar toelaten om meer greep te krijgen op noodzakelijk onderhoud en renovatie en daar beleid op te ontwikkelen.

-

Volkswoningbouw beschikt over twee klusjesmannen voor kleine herstellingen, al horen daar bijvoorbeeld ook het vervangen van een bad door een douche en het betegelen bij. Wanneer een huurder een technisch probleem meldt, registreert een administratieve medewerker dit in het informaticaprogramma. De onderhoudsmannen komen meermaals per dag naar kantoor om de werkbons te bekijken en een afspraak te maken met de huurder. Bij twijfel over de ernst van het probleem gaat een onderhoudsman meteen ter plaatse. Dringende zaken worden eerst aangepakt en voor werken die ze niet aankunnen wordt een aannemer gecontacteerd. Ze proberen echter zoveel mogelijk zelf te doen omdat dit sneller en goedkoper kan en dit tot tevredenheid van de huurders. De klusjesmannen staan verder ook in voor plaatsbeschrijvingen bij nieuwe verhuringen, voor werfcontroles en voor controle van woningen en gemeenschappelijke delen; ze onderhouden ook het groen in eigendom van de maatschappij.

-

Grotere werkzaamheden besteedt Volkswoningbouw uit aan een vrij groot aantal verschillende aannemers, met wie de samenwerking trouwens vlot verloopt aldus de SHM. Voor het onderhoud van cv-ketels sluit de maatschappij een onderhoudscontract af.

-

Zowel actoren als huurders getuigen dat de kwaliteit van de woningen van Volkswoningbouw doorgaans goed is en dat ook de renovaties kwaliteitsvol zijn. De informatie tijdens de


renovatie verloopt goed en eventuele discussies over aan de huurder door te rekenen kosten bij herstellingen worden doorgaans goed opgelost. Zij geven aan dat de SHM snel reageert op meldingen van technische problemen: kleine mankementen lost ze binnen een paar dagen zelf op en grotere problemen worden door aannemers ook vlug opgelost. De visitatiecommissie stelt vast dat Volkswoningbouw over een goede renovatieplanning beschikt en dat haar patrimonium nu reeds in grote mate gerenoveerd is, wat heeft geresulteerd in een groot aantal woningen dat al voldoet aan de prioritaire ERP-doelstellingen. Ook haar aanpak van onderhoud en de herstellingen van haar patrimonium kan op positieve reacties van huurders en actoren rekenen. De visitatiecommissie adviseert de SHM evenwel om de kennis van haar patrimonium inzichtelijker te maken voor haarzelf en haar partners wat haar ook moet toelaten om zelf meer greep te krijgen op haar onderhoudsen renovatieplanning en noodzakelijke renovaties, herstellingen en recurrent onderhoud en daarvoor niet afhankelijk te zijn van haar architecten.

OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: voor verbetering vatbaar Voor een SHM gelden twee vereisten voor milieuvriendelijkheid: beschikken over een goede meerjarige onderhoudsen renovatieplanning om de ERP2020 doelstellingen te halen (zie OD 2.1) en een duidelijke visie hebben op haar bijdrage tot een beter milieu en deze visie goed in praktijk brengen. De wijze waarop een SHM kan bijdragen tot een beter milieu steunt op twee basisprincipes: het voorkomen van onnodig gebruik van schaarse ruimte, grondstoffen en energie en het maximaal gebruiken van (lokale) duurzame alternatieven. De visie van Volkswoningbouw over milieuvriendelijkheid is zich vooral te richten op de normering en de reglementering van de VMSW en de provincie. De visitatiecommissie vindt de extra inzet van Volkswoningbouw op enkele aspecten van milieuvriendelijkheid positief maar de beperkte aandacht voor milieuvriendelijkheid vertaalt zich in de praktijk in prestaties die onvoldoende samenhangend zijn en die onvoldoende structureel ingebed zijn in een duidelijke strategie. Bijgevolg beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van Volkswoningbouw voor deze doelstelling als voor verbetering vatbaar. -

Een van de twee vereisten voor een SHM in verband met milieuvriendelijkheid is te beschikken over een goede meerjarige onderhoudsen renovatieplanning (om de ERP2020 doelstellingen te halen). De visitatiecommissie verwijst hiervoor naar OD 2.1, waarvoor de SHM goede prestaties levert, maar waarin de visitatiecommissie ook een advies heeft geformuleerd over deze meerjarige planning.

-

Een tweede vereiste voor een SHM is om een duidelijke visie te hebben op haar bijdrage tot een beter milieu en om deze visie goed in de praktijk te brengen. De gedragslijn van Volkswoningbouw met betrekking tot milieuvriendelijkheid is zich te conformeren aan de normen van de VMSW en zich te richten op de al strengere provinciale eisen. Een uitgesproken visie en strategie om milieuvriendelijk te werken in functie van betaalbaarheid is er echter niet. Dat betekent echter niet dat Volkswoningbouw geen inspanningen doet om een bijdrage te leveren tot meer duurzaam wonen.

-

Een belangrijk element daarin is haar inzet op inbreidingsgerichte en herbestemmingsprojecten en compact bouwen. Recente voorbeelden daarvan zijn de bouw van 10 woningen in de Oudstrijdersstraat in Herent, 7 woningen in de Dorpsstraat in Tildonk-


Haacht en geplande nieuwbouw in de Jennekenstraat en de Rijmenamsesteenweg in Haacht en de Mechelsesteenweg in Herent. Goede voorbeelden van de rol die de SHM opneemt bij herbestemming van panden zijn de projecten voor de herbestemming van de rijkswachtkazernes van Boutersem en Veltem-Herent; eerder had ze ook al het oud gemeentehuis van Tildonk-Haacht omgebouwd tot 3 appartementen en er 4 nieuwbouwappartementen aan toegevoegd. De maatschappij realiseerde de voorbije jaren ook een aantal projecten met relatief grote dichtheid, vaak gecombineerd met een vernieuwende inplanting en schakeling van woningen. Voorbeelden daarvan zijn 10 appartementen in de Oudstrijdersstraat en 66 woningen in ‘s Herenwegveld in Herent. Beide projecten zijn geschakelde gebouwen, opgebouwd rond een patio en compact gebouwd. De woningen in de wijk ’s Herenwegveld zijn bovendien gerealiseerd op een restperceel langs de spoorlijn Leuven-Brussel en bovendien gebouwd in een geluidswal die dienst doet voor de woningen zelf en voor de achterliggende oudere wijk. Bij de vervanging van de 20 woningen in de wijk Den Dries in Veltem-Herent gaat de maatschappij verdichten: er komen 30 nieuwe woningen. -

Volkswoningbouw is geen voortrekker in het gebruik van nieuwe milieuvriendelijke technieken, maar - vooral in de meest recente projecten – zoekt ze in overleg met de architect naar mogelijke toepassingen. Zo plaatste ze bijvoorbeeld zonneboilers op de nieuwbouwappartementen van de Oudstrijdersstraat en bij het project van het oudgemeentehuis van Tildonk. In de recente woningen van de wijk ’s Herenwegveld plaatste ze groendaken. In projecten in Baal en Haacht, werden bij de buitenaanleg wadi’s aangelegd als instrument bij de waterbeheersing. De maatschappij is echter terughoudend om veel extra nieuwe technieken te introduceren, deels omdat de werking ervan voor huurders soms moeilijk is en deels omwille van onderhoudsproblemen. De visitatiecommissie adviseert de Volkswoningbouw om bij collega-maatschappijen die deze stap wel wagen, te informeren naar hun ervaringen met deze toepassingen en de wijze waarop ze deze klippen omzeilen.

-

Volkswoningbouw heeft alle huurders ook een energiescan aangeboden, in combinatie met de plaatsing van rookmelders. De meeste huurders zijn daar ook op ingegaan en uit de rapporten die de energiesnoeiers hebben opgemaakt heeft de SHM elementen meegenomen naar haar richtlijnen voor architecten. Voorbeelden daarvan zijn het stelselmatig onderzoeken van de mogelijkheden om muur- en vloerisolatie te voorzien en een correcte plaatsing van de thermostaten.

De visitatiecommissie stelt vast dat Volkswoningbouw zich in haar strategie met betrekking tot milieuvriendelijkheid beperkt tot de normen en reglementering van de VMSW en het provinciebestuur Vlaams-Brabant. Daarnaast ziet ze tekenen van extra aandacht voor duurzaamheid en milieuvriendelijkheid, maar die zijn recent en eerder occasioneel. De visitatiecommissie beveelt de SHM dan ook aan om haar visie op milieuvriendelijkheid uit te werken en daar meetbare doelen en instrumenten als een afwegingskader voor te nemen maatregelen of voorschriften voor ontwerpers op te enten. Op die manier zal ze milieuvriendelijkheid nadrukkelijk implementeren in haar werking en daarvoor zowel intern als extern draagvlak verwerven. Het zal haar ook helpen om haar eigen, lovenswaardige, inspanningen beter zichtbaar te maken en er haar strategische beslissingen aan te toetsen.

OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed


Volkswoningbouw realiseerde in 2013 27 woningen, waarvan 8 aangepast - wat meer is dan bij ruim 75% van de SHM’s in Vlaanderen. In geplande projecten – zoals bijvoorbeeld in BetekomBegijnendijk – zijn ook aanpasbare woningen voorzien. De maatschappij stelt zich zeer coöperatief op als huurders om aanpassingen in hun woningen vragen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze operationele doelstelling als goed, maar vraagt van de SHM om haar strategie vast te leggen en concreet uit te werken in meetbare doelen. -

Een deel van het patrimonium van Volkswoningbouw is rolstoeltoegankelijk, aanpasbaar of aangepast. De maatschappij beschikt in totaal over 141 woongelegenheden die rolstoeltoegankelijk zijn (20% van het totale patrimonium) en over 8 woningen die aanpasbaar zijn. In 2013 realiseerde Volkswoningbouw 27 woningen waarvan er 8 aangepast zijn; het betreft 3 gelijkvloerse appartementen in de Dorpsstraat in Haacht die rolstoeltoegankelijk en aanpasbaar zijn en 5 appartementen in de Oudstrijdersstraat in Herent die volledig aangepast werden gebouwd voor personen met een fysieke beperking.

-

Bij nieuwbouw- en (waar mogelijk) renovatieprojecten hanteert de SHM volgende krachtlijnen: algemene rolstoeltoegankelijkheid en op het gelijkvloers aanpasbare woningen. Indien met liften kan worden gewerkt zullen alle nieuwe projecten aanpasbaar zijn. Bovendien probeert de maatschappij in haar wijken diverse types woningen te voorzien (woningen met 2 - 3 - 4 slaapkamers) zodat zo nodig verhuizingen naar een grotere of kleinere woning kunnen gebeuren binnen de eigen wijk. Uit een overzicht van beëindiging van huur door de huurder, blijkt ook dat een behoorlijk aantal huurders inderdaad naar een meer aangepaste woning binnen het eigen patrimonium is verhuisd. Deze doorschuifstrategie kon echter niet vermijden dat de SHM op een patrimonium van 705 woningen nog 122 onderbezette woningen telt (zie ook OD 1.5). De visitatiecommissie suggereert de SHM om te onderzoeken hoe dit probleem kan worden aangepakt en verwijst daarvoor naar de werkwijze die SHM Dijledal nu al enkele jaren toepast.

-

Volkswoningbouw reageert zeer meewerkend op vragen van huurders voor aanpassing van hun woning aan hun beperking of verminderde mobiliteit. Er wordt dan de overweging gemaakt of een mutatie dan wel een aanpassing van de woning meer aangewezen is. Zo wordt - vaak door de eigen dienst - een bad vervangen door een inloopdouche, worden handgrepen en waar mogelijk trapliften geplaatst, automatische rolluiken en garagepoorten, een verhoogd toilet, wordt de draairichting van deuren aangepast en worden tegels opgehoogd om de overgang binnen-buiten zachter te maken. Voor subsidies voor deze aanpassingen verwijst Volkswoningbouw de bewoners door naar het ziekenfonds of het VAPH en wanneer nodig doet de SHM zelfs een prefinanciering van deze kosten. De actoren getuigen dat deze aanpassingen en de communicatie daarover zeer vlot verloopt en werken snel worden uitgevoerd.

De visitatiecommissie adviseert de SHM om te onderzoeken of haar strategie in voldoende mate tegemoet komt aan de noden en de verwachtingen van haar (kandidaat-)huurders – onder meer naar aanleiding van de problematiek van onderbezette woningen. De bevindingen van dit onderzoek en de inzichten en praktijken die nu al aanwezig zijn bij de SHM kan ze vervolgens vastleggen in een gedragen visietekst en een strategie voor aanpasbaarheid en flexibele inzet van het patrimonium. Deze strategie kan de SHM vervolgens in haar richtlijnen voor architecten vertalen naar concrete uitgangspunten.


PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: voor verbetering vatbaar Volkswoningbouw heeft een 10-tal jaar geleden een grote renovatiebeweging ingezet, wat heeft geresulteerd in een groot aantal woningen dat al voldoet aan de prioritaire ERP-doelstellingen. Ze beschikt ook over een onderhoudsen renovatieplanning waarin de investeringskosten zijn opgenomen en die voorziet in het behalen van de ERP2020-doelstellingen tegen 2019 voor het gehele patrimonium. Ze voert ook een goede politiek bij het onderhoud en de herstellingen van haar patrimonium. De strategie van Volkswoningbouw met betrekking tot milieuvriendelijkheid beperkt zich tot de normen en reglementering van de VMSW en het provinciebestuur Vlaams-Brabant. Voorts toont ze extra aandacht voor duurzaamheid en milieuvriendelijkheid, maar die is recent en eerder occasioneel. Daarom beveelt de visitatiecommissie de SHM aan om haar visie op milieuvriendelijkheid uit te werken, daar meetbare doelen voor te stellen en te voorzien in concrete instrumenten om op die manier milieuvriendelijkheid nadrukkelijk te implementeren in haar werking. Volkswoningbouw realiseert en plant een behoorlijk aantal aanpasbare woningen en stelt zich zeer meewerkend op bij aanvragen van huurders om hun woning aan te passen aan hun beperkingen. De visitatiecommissie adviseert de SHM om te onderzoeken of haar strategie in voldoende mate tegemoet komt aan de noden en de verwachtingen van haar (kandidaat-) huurders om vervolgens op de bevindingen van dit onderzoek en haar huidige inzichten en praktijken een gedragen visie en strategie voor aanpasbaarheid en flexibele inzet van het patrimonium uit te werken.


4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: voor verbetering vatbaar Volkswoningbouw houdt bij de aankoop van gronden en gebouwen rekening met een aantal criteria en laat door een externe architect een haalbaarheidsstudie uitvoeren. Bij de uitwerking van de projecten streeft de maatschappij ernaar om binnen het maximale (100%) conformiteitspercentage te blijven, maar dat lukt niet altijd. Bovendien omvatten de contractwijzigingen bij nieuwbouw voorzienbare posten zoals schilderwerken. Volkswoningbouw heeft geen eigen systematische werkwijze om de ontwerpdoelstellingen, randvoorwaarden en opgedane ervaringen mee te geven aan de ontwerpers bij het uitwerken van een project en om de kostprijs en de timing van de verschillende projecten op te volgen. De prestaties van de SHM voor deze operationele doelstelling zijn voor verbetering vatbaar. -

Volkswoningbouw houdt bij de aankoop van gronden en gebouwen rekening met een aantal criteria die systematisch afgetoetst worden: aantal woningen per ha, vorm en ligging van het perceel, bereikbaarheid met het openbaar vervoer, afstand tot scholen, lokale voorzieningen. Als voorbeeld van prijsbewust bouwen haalt de SHM het project ’s Herenwegveld aan, waar in 2007 66 rationeel opgebouwde woningen gebouwd werden.

-

Om een zicht te hebben op de financiële haalbaarheid van het project laat zij door één van de architecten waarmee zij samenwerkt een haalbaarheidsstudie opmaken. De opmaak van een haalbaarheidsstudie gebeurt tegen een vaste vergoeding, maar in de regel vindt het project ook doorgang indien een dergelijke haalbaarheidsstudie gevraagd werd waardoor de SHM weinig vergoedingen dient te betalen voor niet-aangekochte projectgronden. Volkswoningbouw verkiest te werken met een externe architect voor het maken van de haalbaarheidsstudie omdat dit minder kost dan iemand bijkomend in dienst te nemen. De visitatiecommissie vindt de afhankelijkheid van de externe architect – die de maatschappij ook bijstaat bij de opmaak van haar onderhoudsplanning – een belangrijk aandachtspunt omdat dit ook de keuze van de architect kan beïnvloeden en ook een impact kan hebben op de latere relatie tussen de maatschappij als bouwheer en de architect. Daarnaast wijst de visitatiecommissie erop dat de architect die de haalbaarheidsstudie uitvoert dient te worden uitgesloten van de toegang tot de gunningsprocedure voor een architectuuropdracht, indien hij door het uitvoeren van de haalbaarheidsstudie een voordeel geniet dat de normale mededingingsvoorwaarden verhindert of vervalst. Daarom raadt de visitatiecommissie aan om aan meer architecten de mogelijkheid te bieden om een haalbaarheidsstudie uit te voeren en bij de eerstvolgende aanwerving (vb. aanstelling nieuwe directeur) voldoende gewicht te geven aan technische en financiële competenties om deze haalbaarheidsstudies zelf te kunnen maken en minder afhankelijk te zijn van externen.

-

De ontwerpers worden via een architectuurwedstrijd gekozen uit een pool van vooraf geselecteerde architecten en bij de verdediging van hun offerte probeert de SHM via gerichte vragen een beter beeld te krijgen van de materiaalkeuze, de functionaliteit en de financiële haalbaarheid van het voorgestelde ontwerp. Naast de directeur en de voorzitter zijn meestal ook de sectorarchitect van de VMSW en de betrokken stedenbouwkundige ambtenaar aanwezig in de jury. De woonactoren waarmee de visitatiecommissie sprak, bevestigden dat zij bij deze selectieprocedure betrokken werden, maar betreurden tegelijkertijd dat ze daarna vaak lange tijd niets meer van het bewuste project hoorden. Anderzijds stelt de


visitatiecommissie in het jaarverslag 2012 vast dat de keuze van de raad van bestuur om 10 architecten te weerhouden uit een lijst van 38 kandidaten niet gemotiveerd is en dat de criteria waarop geselecteerd wordt (ervaring met projecten van de maatschappij, woonplaats, ‘jonge’ architecten) weinig zicht geven op prijsbewust bouwen. In het verdere ontwikkelingsproces vertrouwt de maatschappij verregaand op de diensten van de weerhouden architect en de ondersteunende dienstverlening van de sectorarchitect van de VMSW. De visitatiecommissie raadt de SHM dan ook aan om bij de selectie van architecten nog meer rekening te houden met hun ervaring en in het bijzonder hun visie op prijsbewust bouwen. -

Volkswoningbouw streeft ernaar om de projecten binnen het subsidiabel leningsplafond te houden (hetgeen in de simulatietabellen uitgedrukt wordt als een maximaal conformiteitspercentage van 100%) en deze ambitie is ook opgenomen in het jaarlijkse financiële plan van aanpak. Indien de SHM onder het subsidiabel leningsplafond blijft, kan ze de investeringen financieren door middel van een gesubsidieerde lening. Indien de investeringen dit subsidiabel leningsplafond overschrijden, dient ze een beroep te doen op de eigen middelen of op een marktconforme lening. Uit de voorbeelden die de visitatiecommissie kon inkijken, blijkt dat zij daar in de afgelopen 5 jaar slechts een enkele keer in slaagt (bouw van 14 huurwoningen in het project Gervezien, Haacht – stadium definitief ontwerp, gezamenlijke uitvoering met ARRO Leuven). Wanneer bleek dat de aanbesteding voor de renovatie van de rijkswachtkazerne te Boutersem meer dan 16% boven deze conformiteitseis lag, nam de SHM wel de beslissing om de aanbesteding opnieuw te doen, maar dit gaat uiteraard ook gepaard met een langere doorlooptijd en dus ook een langere prefinanciering van de aankoop. Uit het verslag van de financiële begeleidingscommissie blijkt dat de oorzaak van deze meerkost te wijten is aan het feit dat de voorgevel dient te blijven staan, omdat dure technieken voorgesteld werden en omdat de architect en ingenieur nog nooit voor de sociale huisvestingssector werkten.

-

Volkswoningbouw beschikt niet over een systematische aanpak om de ontwerpdoelstellingen, randvoorwaarden en opgedane ervaringen mee te geven aan de ontwerpers bij het uitwerken van een project. De visitatiecommissie beveelt aan om ontwerprichtlijnen uit te werken die de visie van de maatschappij inzake prijsbewust bouwen vertalen naar ontwerpeisen en materiaalkeuzes. Zo kan aan de ontwerpers consistent hetzelfde uitgangspunt meegegeven worden, kunnen vergetelheden (die vaak leiden tot meerwerken) vermeden worden en kan er naar de raad van bestuur toe duidelijk gerapporteerd worden of een project conform de eigen ontwerprichtlijnen uitgewerkt werd, of waarom daar mits motivering van afgeweken wordt. De visitatiecommissie raadt ook aan om dit document op te vatten als een levend document dat periodiek bijgewerkt wordt in functie van de ervaringen van de maatschappij op het gebied van materialen, leefbaarheid en uitvoeringsmethodiek.

-

De maatschappij beschikt ook niet over een opvolgingsfiche van de projecten waarop de verschillende prijzen (raming, aanbestedingsprijzen, gunningsbedrag, eindbedrag) en mijlpalen zijn opgenomen zodat de maatschappij een goed beeld heeft van de kostprijs en de timing van de verschillende projecten. De visitatiecommissie beveelt aan om een dergelijke fiche op te maken om de doelstelling om binnen de conformiteitseis te bouwen – wat ook belangrijk is in het kader van de financiële leefbaarheid van de maatschappij (zie OD 5.1) – helder in beeld te brengen en waar te kunnen maken.

-

Volkswoningbouw sluit samenwerkingsovereenkomsten met SWAL om gemengde projecten te realiseren, en op die manier voor de aanleg van de infrastructuur hogere subsidies te krijgen. Dat is onder andere zo voor het project Gervezien (Haacht), waarbij SWAL 21


koopwoningen en Volkswoningen 14 huurwoningen realiseert en waarbij optimaal gebruik gemaakt kan worden van infrastructuursubsidies. -

De contractwijzigingen bij nieuwbouw bedroegen 0,3% in 2011 (bouw van 22 huurwoningen in de Neerstraat in Haacht) en 4% in 2013. In 2013 ging het om 2 projecten: Brugstraat in Boutersem (10 woningen, CBO 2009) en Oudstrijderslaan in Herent (10 woningen) met in totaal ca. 105.000 euro meerwerken op een aanbestedingsbedrag van 2.616.000 euro. De meerwerken omvatten o.a. aanpassingen aan de riolering, het plaatsen van dampkappen en kookvuren, schilderwerken en gasaansluitingen voor de keuken. De visitatiecommissie is van mening dat de contractaanpassingen beperkt hadden kunnen worden indien Volkswoningbouw ontwerprichtlijnen had uitgewerkt en de schilderwerken, dampkappen en extra gasaansluitingen mee in de ramingsprijs had opgenomen. Ook in de Dorpsstraat te Tildonk (bouwen van 7 sociale huurwoningen) werden voor ca. 22.500 euro meerwerken betaald voor het schilderen van de appartementen, naast andere meerprijzen voor het aanpassen van de fundering of het behoud van de beschermde gevel.

-

De contractwijzigingen voor renovatie bedroegen 7,6% van het aanbestedingsbedrag in 2013 en hadden betrekking op de renovatie van 52 woningen in de wijk Zitteblokveld te Herent. Bij deze renovatie werd onder andere een meerwerk aangerekend van ca. 3% van de aanbestedingsprijs voor het vervangen van de voorziene condenserende gaswandketels door niet-condenserende gaswandketels, terwijl niet-condenserende gaswandketels over het algemeen minder duur zijn. De rest van de werken betrof hoofdzakelijk niet voorziene werken aan het dak en aan de terrassen. De visitatiecommissie vindt dat deze meerwerken gemakkelijk vermeden hadden kunnen worden door de staat van de woningen voorafgaandelijk beter te inspecteren. In 2012 (2,5%) en 2011 (4,1%) waren de contractwijzigingen beperkter. In 2012 ging het om herstellingen aan het dak, daklood en muurtegels bij de renovatie van 29 woningen in de Eikenblokstraat te Tildonk (Haacht).

-

Uit beide analyses van de contractwijzigingen blijkt dat Volkswoningbouw bij de eindafrekening van projecten (bestelbedrag + contractwijzigingen) de subsidiabele leningsplafonds overschrijdt, waardoor ze verplicht is om voor de lopende projecten een beroep te doen op een marktconforme lening of het inzetten van eigen middelen. Daardoor blijft er ook minder financiële ruimte over om nieuwe gronden te verwerven.

OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: goed Volkswoningbouw slaagt erin om de huurlasten laag te houden door het vermijden van gemeenschappelijke delen en liften, het periodiek heraanbesteden van onderhoudsen verzekeringscontracten en het betrekken van de huurders bij het uitvoeren van onderhoudstaken. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Volkswoningbouw voor deze operationele doelstelling als goed. -

De mediaan huurprijs voor een sociale huurwoning van Volkswoningbouw bedroeg in 2013 304 euro: dat is meer dan bij 72% van de SHM’s. In de periode 2010-2012 steeg de mediaan huurprijs voor een woonhuis van 282 euro naar 298 euro. De mediaan huurprijs voor een appartement bedroeg 237 euro in 2013 (hoger dan 84% van de SHM’s) en is gedaald ten aanzien van 2010, toen de mediaan huurprijs nog 247 euro bedroeg. De SHM heeft echter geen impact op de huurprijs: deze wordt bepaald door de markthuurwaarde van de woningen (eerder hoog in de regio) en het inkomen van de sociale huurders: het mediaan nettoequivalent inkomen van de sociale huurders van Volkswoningbouw bedroeg 14.266 euro, wat


hoger is dan bij 62% van de SHM’s. De woningen van Volkswoningbouw zijn echter relatief nieuw (89% van het patrimonium werd gebouwd na 1980 en 35% van het patrimonium na 2000), wat een gedeeltelijke verklaring vormt voor de hogere huurprijzen. Het aandeel appartementen in het patrimonium van Volkswoningbouw bedroeg 34% eind 2013. -

Naast de huur en de uitgaven voor energie en water, vormen de huurlasten een belangrijke uitgave voor de huurders. Appartementen veroorzaken doorgaans ook meer huurlasten (door de kosten voor onderhoud van liften en gemeenschappelijke delen) en het aandeel appartementen in het totale patrimonium van de SHM bedraagt 32%. Ongeveer 60% van de SHM’s hebben een groter aandeel appartementen. Desondanks bedroegen de jaarlijkse huurlasten in 2010, 2011 en 2012 bij Volkswoningbouw respectievelijk gemiddeld slechts 26, 12 en 15 euro per woning. In 2013 bedroegen de huurlasten 17 euro per woning en daarmee behoort Volkswoningbouw tot de 2% maatschappijen met de laagste huurlasten. . De huurlasten omvatten hoofdzakelijk een beperkt onderhoud van gemeenschappelijke delen en een bijdrage van de huurders voor de brandverzekering.

-

Volkswoningbouw slaagt erin om de huurlasten laag te houden door de bouw van woningen zonder gemeenschappelijke delen en kleine appartementsgebouwen zonder lift (waarbij er wel op gelet wordt dat de gelijkvloerse appartementen toegankelijk zijn zodat er een voldoende aanbod aan toegankelijke appartementen beschikbaar blijft). Verder slaagt zij er in om de huurders zelf te laten instaan voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen. Volgens de maatschappij lukt dat ook gemakkelijker als de appartementsgebouwen minder groot zijn en er dus relatief meer sociale controle is. Daarnaast slaagt volkswoningbouw er ook in om via het opnieuw aanbesteden van bijvoorbeeld de brandverzekering, de huurlasten periodiek te doen dalen. Bij de meest recente heraanbesteding werd op die manier 23.000 euro bespaard. Voor het inzetten van het eigen personeel voor het uitvoeren van onderhoudstaken rekent Volkswoningbouw een vergoeding aan van 30 euro per uur en een verplaatsingskost in functie van de ligging van de wijk. De visitatiecommissie raadt aan om na te gaan of de prestaties van de onderhoudsploeg en hun materiaalverbruik kostendekkend zijn.

PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Eindoordeel algemeen: voor verbetering vatbaar Volkswoningbouw houdt bij de aankoop van gronden en gebouwen rekening met een aantal criteria en laat door een externe architect een haalbaarheidsstudie uitvoeren. Bij de uitwerking van de projecten streeft de maatschappij ernaar om binnen het maximale (100%) subsidiabele leningsplafond te blijven, maar dat lukt zelden. Bovendien omvatten de meerwerken bij nieuwbouw voorzienbare posten zoals schilderwerken. Volkswoningbouw heeft geen eigen systematische werkwijze om de ontwerpdoelstellingen, randvoorwaarden en opgedane ervaringen mee te geven aan de ontwerpers bij het uitwerken van een project en om de kostprijs en de timing van de verschillende projecten op te volgen . Daarom beoordeelt ze de prestaties van Volkswoningbouw op dit vlak voor verbetering vatbaar. De gemiddelde huurlasten van de SHM behoren met 17 euro per woning per jaar in 2013 tot de laagste in de sector. Volkswoningbouw slaagt erin om de huurlasten laag te houden door het vermijden van gemeenschappelijke delen en liften, het periodiek heraanbesteden van onderhoudsen verzekeringscontracten en het betrekken van de huurders bij het uitvoeren van onderhoudstaken.


4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt de inzet van Volkswoningbouw voor de woonzekerheid van haar huurders als goed: er is een goede procedure huurdersachterstallen met korte termijnen die onder meer door het aanbieden van afbetalingsplannen en samenwerking met de OCMW’s dreigende uithuiszetting probeert te voorkomen. De lage huurdersachterstal en beperkte uithuiszettingen wijzen er op dat zij ook zeer effectief is. Voor de aanpak van leefbaarheidsproblemen die een bedreiging vormen voor de woonzekerheid van de huurder werkt de SHM samen met de wijkpolitie en de OCMW’s, maar een uitgeschreven procedure is er niet. De problemen zijn echter beperkt en dat blijkt ook uit het nauwelijks voorkomen van uithuiszetting om die reden. -

Volkswoningbouw beschikt over een procedure huurachterstallen voor zowel zittende als vertrokken huurders. De procedure voor zittende huurders voorziet een eerste aanmaningsbrief met betaaloverzicht in de eerste week van de eerste maand na niet of slechts gedeeltelijke betaling van de huur of huurlasten. In deze brief wordt al meteen aangeboden om bij betalingsmoeilijkheden samen een regeling uit te werken. Een eventuele tweede brief stuurt de SHM – dit keer aangetekend – in de eerste week van de daaropvolgende maand, met het voorstel om zo nodig samen met het OCMW een afbetalingsplan uit te werken. Tegelijk wordt het betrokken OCMW daarvan verwittigd. Huurders hebben de mogelijkheid om in elke stap van de procedure voorafgaand aan de betekening van het vonnis een afbetalingsplan af te sluiten, ook nog tijdens de procedure ten gronde. Leiden de aanmaningsbrieven of pogingen tot bemiddeling niet tot een afdoend resultaat, dan wordt de juridische procedure ingezet. In principe wordt nog steeds een verzoening nagestreefd en de advocaat is gemandateerd om een afbetalingsplan af te sluiten.

-

Uit de briefwisseling die de visitatiecommissie met betrekking tot huurdersachterstallen kon inkijken, blijkt dat de procedure soms wordt doorkruist door briefwisseling die de advocaat voert met de huurder, nog voor de juridische procedure wordt ingezet. Ook de inschakeling van de OCMW’s als bemiddelaar tussen maatschappij en huurder is – voortgaand op de briefwisseling – in de praktijk minder strikt dan de procedure voorschrijft. Voorts blijkt er ook telefonisch contact te zijn met de huurder in een poging om problemen met huurdersachterstal op te lossen. De visitatiecommissie adviseert de SHM om procedure en dagelijkse praktijk aan elkaar af te toetsen en procedure en praktijk met elkaar in overeenstemming te brengen.

-

De SHM heeft voor het voorkomen van uithuiszetting omwille van huurdersachterstal en problematisch woongedrag een goede samenwerking met de OCMW’s van haar actieterrein, maar met geen enkel OCMW heeft Volkswoningbouw een overeenkomst om die samenwerking formeel te regelen. Met het OCMW van Herent zijn er in 2013 al wel gesprekken geweest voor het opmaken van een samenwerkingsovereenkomst maar die gesprekken zijn stilgevallen. De OCMW’s waarmee de visitatiecommissie een gesprek had, bevestigen dat er intussen wel occasioneel overleg is tussen Volkswoningbouw en OCMWmedewerkers en op dossierniveau goed telefonisch of elektronisch contact is. Ze wijzen tegelijk wel op de nood om bij problemen korter op de bal te kunnen spelen en op de wenselijkheid van een meer structureel overleg met de OCMW’s. De SHM is zich daar ook van bewust en is inmiddels overgegaan tot de aanwerving van een maatschappelijk assistent die in mei 2015 in dienst komt bij de maatschappij, onder meer met de opdracht om huurders met betalingsachterstand of problematisch woongedrag te ondersteunen.


Volgens de SHM reageert 88% van de aangeschreven huurders (in 2014: 705) op de eerste aanmaning met een effectieve betaling van de achterstal of een afbetalingsplan. Dit resultaat ligt mede zo hoog door de goede relatie huurder-verhuurder (bevestigd door de huurders in hun gesprek met de visitatiecommissie (zie ook OD 6.1) die er voor zorgt dat huurders heel dikwijls zelf telefonisch contact opnemen met de maatschappij om die kwestie te bespreken of dat medewerkers van Volkswoningbouw dat doen). 83 huurders ontvingen een tweede aanmaning, waarvoor dan in 62 gevallen een afbetalingsplan afgesloten werd en de 21 andere gevallen doorverwezen werden naar de advocaat voor een formele ingebrekestelling. Na deze ingebrekestelling werd de schuld door 6 huurders afbetaald, 7 huurders aanvaardden alsnog een afbetalingsplan, 5 huurders werden in verzoening geroepen bij de vrederechter en 3 huurders werden uit huis gezet na uitspraak van de vrederechter. Al deze stappen lijken hun effect niet te missen want de huurdersachterstallen daalden tussen 2010 en 2014 systematisch om eind 2014 nog slechts 7.597,37 euro te bedragen. -

In de voorbije 6 jaar waren er bij Volkswoningbouw maar 7 uithuiszettingen ten gevolge van huurdersachterstal, al dan niet in combinatie met problematisch woongedrag. Van die 7 vonden er 3 in 2014 plaats en 1 in 2013.

-

Uithuiszetting omwille van overlast of problematisch woongedrag komt zeer zelden voor (in de voorbije 6 jaar maar één geval en dan nog in combinatie met huurdersachterstal). Om dit te voorkomen heeft de SHM geen uitgesproken aanpak of procedure. Volkswoningbouw voert wel een preventief huisbezoek uit tijdens de eerste zes maanden van de proefperiode. Slechts wanneer zich dan problemen stellen – en dat blijkt zeer beperkt te blijven - wordt een tweede bezoek gepland. De SHM neemt zich met de aanwerving van een maatschappelijke assistent ook voor om in de toekomst, om de twee jaar, alle huurders te bezoeken om de SHM zo een gezicht te geven en meer proactief te kunnen optreden waar nodig.

-

Bij meldingen van problematisch woongedrag (door buren, een van de onderhoudsmedewerkers, ingehuurde firma’s, de betrokken OCMW’s) stuurt de SHM een brief naar de betrokken huurder waarin ze een huisbezoek aankondigt om het probleem te bespreken en naar oplossingen te zoeken. Als het probleem aanhoudt, wordt ook het OCMW op de hoogte gebracht, maar concrete afspraken tussen beide partners voor een gecoördineerde aanpak zijn er niet. In sommige gevallen gaan medewerkers van de beide instanties wel samen op huisbezoek bij de huurder.

-

De SHM houdt de redenen van opzeg door de huurder zelf bij; daaruit blijkt dat de meeste huurcontracten worden beëindigd wegens overlijden, verhuis naar een rust- en verzorgingstehuis of een aangepaste woning (heel vaak bij Volkswoningbouw zelf).

-

Volkswoningbouw heeft geen samenwerking met het CAW in het kader van preventieve woonbegeleiding; volgens de SHM is dat aanbod hen ook niet gedaan nadat het CAW daarvoor extra middelen was toebedeeld door de minister van welzijn. Bovendien was de SHM hier niet van op de hoogte (zie ook OD 6.2). Ook voor andere begeleidingstaken is er geen samenwerking met het CAW of andere instanties.

De visitatiecommissie adviseert de SHM om haar debiteurenreglement en de intussen gegroeide praktijk op mekaar af te stemmen en ook haar optreden bij problematisch woongedrag in een vaste aanpak of zelfs procedure te vatten om zo eenvormigheid in haar optreden terzake te verzekeren. De visitatiecommissie suggereert de SHM om hierbij OCMW’s, CAW en eventuele andere actoren met expertise te betrekken. Dit zal de procedures sterker en ook leiden tot meer draagvlak. Het zal haar bovendien toelaten om waar nodig met hen concrete afspraken te maken VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWONINGBOUW PAGINA 26 VAN 51

over taakverdeling en samenwerking. De visitatiecommissie suggereert om die afspraken ook in een overeenkomst te gieten.

OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: voor verbetering vatbaar De leefbaarheidsproblemen in de sociale woonwijken van Volkswoningbouw zijn over het algemeen beperkt. De SHM noch de actoren of de huurders wijzen duidelijke probleemwijken aan, maar dit is niet gebaseerd op een goede probleemanalyse – eerder op aanvoelen. Door de regelmatige aanwezigheid van de onderhoudsploeg en de politie in de wijken worden leefbaarheidsproblemen snel gedetecteerd en aangepakt, eventueel in samenwerking met het OCMW of de wijkpolitie. Volkswoningbouw neemt echter zelf, of in samenwerking met andere actoren, geen initiatieven om de leefbaarheid en het samenleven in haar wijken te verbeteren. Ze heeft ook geen duidelijke en onderbouwde visie om mogelijke leefbaarheidsproblemen te voorkomen en aan te pakken of de leefbaarheid te bevorderen. Daarom is de beoordeling hier ‘voor verbetering vatbaar’. -

De leefbaarheidsproblemen in de sociale woonwijken van Volkswoningbouw lijken eerder beperkt – volgens de SHM mede door de schaal van haar patrimonium dat meer sociale controle in de hand werkt. Niettemin wijzen zowel SHM als actoren en huurders op een aantal problemen van overlast (zoals drugs- en drankmisbruik, hangjongeren, parkeerproblemen) in sommige wijken van Herent, Haacht en Tremelo. Alles wijst er op dat die niet zeer uitgesproken of veel voorkomend zijn, maar anderzijds heeft niemand daar ook goed zicht op. Het is duidelijk dat de SHM noch de actoren werk maken van een goede probleemanalyse of visieontwikkeling op leefbaarheid en mogelijke leefbaarheidsproblemen. De visitatiecommissie beveelt de SHM daarom aan om - met de indiensttreding van de maatschappelijk assistent – daar, in overleg met de lokale besturen, relevante actoren en huurders, werk van te maken zodat zij eventuele problemen kan voorkomen en die samen met die actoren kan aanpakken.

-

De maatschappij kent leefbaarheidsproblemen nu vooral door signalen van haar onderhoudsploeg, politie en huurders. De onderhoudsploeg gaat regelmatig de staat van de bergingen, de verlichting en de gemeenschappelijke delen na en signaleert problemen daaromtrent zo nodig aan de directie. Vervolgens neemt de SHM de nodige stappen om eventueel in samenwerking met politie en OCMW de individuele problemen die zich stellen aan te pakken. Naar het aanvoelen van actoren en beleidsverantwoordelijken is de SHM daarbij zeer alert, maar in het gesprek met de huurders bleek dat zij van de maatschappij een krachtdadiger optreden verwachten naar huurders die het met orde en netheid niet zo nauw nemen. De visitatiecommissie stelt vast dat Volkswoningbouw problemen in wijken steeds individueel probeert op te lossen en niet vanuit een bundeling van signalen op zoek gaat naar meer structurele maatregelen. Dit zou ze - in samenspraak en samenwerking met bewoners en partners - kunnen doen.

-

Volkswoningbouw organiseert zelf of in samenwerking met andere actoren geen activiteiten om de leefbaarheid en het samenleven in haar wijken te verbeteren. Er lijken ook niet echt veel gemeentelijke initiatieven te zijn waaraan de SHM haar wagentje kan aanhaken – voor de enkele initiatieven waarvan actoren getuigden werd de medewerking van de SHM echter niet gevraagd. Dat is anders voor wat bewonersinitiatieven betreft. Zo is er bijvoorbeeld in de wijk ’s Herenwegveld in Herent een zeer actief wijkcomité en ook in de wijken Hoogveld in Haacht en Rozendal in Tremelo zijn er bewonersinitiatieven waarop de SHM zou kunnen inspelen, maar wat ze niet doet. Het gemeenschapslokaal dat ze aanvankelijk had in ’s Herenwegveld Herent heeft ze overgelaten aan de gemeente; met de werking die vanuit dat VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWONINGBOUW PAGINA 27 VAN 51

gemeenschapslokaal wordt opgezet heeft Volkswoningbouw geen relatie meer. Het gemeenschapslokaal in Winksele heeft ze omgebouwd tot een appartement. Beide initiatieven werden door de SHM losgelaten bij een gebrek aan belangstelling vanwege de sociale huurders. -

De raad van bestuur wijst er op dat de SHM bij nieuwbouw leert uit ervaringen met vorige realisaties, onder meer door bij de inplanting oog te hebben voor nabijheid van voorzieningen en openbaar vervoer, bouwwijzen die sociale cohesie bevorderen (patiobouw) en de integratie van publieke ruimten. Ze schakelt zich ook in in kernversterking en herbestemming van patrimonium, onder meer met de herbestemming van het oud gemeentehuis van Tildonk (Haacht) en de rijkswachtkazernes van Boutersem en Veltem-Beisem, Herent. Bij de renovatie van haar oudere patrimonium, bijvoorbeeld in Eikeblok Tildonk en Zitteblokveld Herent, besteedt ze evenwel niet expliciet aandacht aan de heraanleg of het herdenken van de publieke ruimte. De visitatiecommissie suggereert de SHM om in samenspraak met het betrokken gemeentebestuur bij grootschalige renovaties de opportuniteiten ervan voor een meer integrale aanpak van de omgeving te onderzoeken zodat niet enkel de woningen zelf maar de hele woonomgeving van de huurders wordt opgewaardeerd.

De visitatiecommissie is van oordeel dat Volkswoningbouw haar inzet op de leefbaarheid in de sociale woonwijken kan versterken door samenlevingsrisico’s en opportuniteiten in de omgeving voor de diverse wijken in kaart te brengen. Ze beveelt de SHM aan om, in overleg met de betrokken gemeentebesturen en actoren, en inspelend op de initiatieven die er zijn bij haar huurders, een duidelijke en onderbouwde visie en strategie te ontwikkelen die haar moet toelaten om meer gerichte acties te ondernemen ter versterking van de leefbaarheid en het samenleven.

OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: voor verbetering vatbaar Volkswoningbouw heeft – behalve een paar informatievergaderingen - tot op heden weinig initiatief genomen om bewoners of bewonersgroepen te betrekken bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer. Ze speelt ook niet in op de initiatieven die bewoners zelf nemen om bewonersorganisatie in hun wijk te stimuleren. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie deze doelstelling als ‘voor verbetering vatbaar’. - Volkswoningbouw organiseert bij renovatieprojecten een informatievergadering voor huurders, waarop de SHM en de aannemer informeren over de werken en de mogelijke overlast voor de huurders (bv. Berkenhof, Haacht); huurders waarmee de visitatiecommissie sprak tonen zich daar tevreden over. Bij nieuwbouwprojecten organiseert de maatschappij soms een vergadering voor de omwonenden, waarop de architect de plannen toelicht (vb. project rijkswachtkazerne Veltem-Beisem, Herent). Bewonersbetrokkenheid bij de voorbereiding of de verdere uitwerking van renovatieplannen is er echter niet, maar de SHM plant wel een bevraging van zittende huurders bij nog te renoveren woningen (zie ook OD 6.3). - Volkswoningbouw neemt ook geen initiatieven meer om bewonersorganisatie te stimuleren. In het verleden waren er wel contacten met bewonerscomités in diverse wijken maar die samenwerking is met het ouder worden van die huurders en de verminderde werking, verwaterd. Ook de vroegere gemeenschapslokalen in ‘s Herenwegveld en Winksele kregen door gebrek aan belangstelling bij de huurders een andere bestemming. Hoewel er een actieve bewonerswerking bestaat in ’s Herenwegveld in Herent, Hoogveld in Haacht en Rozendal in Tremelo neemt de SHM geen initiatieven om daarmee contact te leggen en hen te betrekken bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer. De SHM laat hier kansen liggen om huurders VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWONINGBOUW PAGINA 28 VAN 51

nauwer te betrekken bij haar beleidsvoorbereiding en –uitvoering. Het is precies vanuit die kernen van bewonersorganisatie dat de SHM een engagement kan krijgen van huurders en een leerproces naar meer bewonersbetrokkenheid op gang kan trekken. - De SHM heeft vooral individuele contacten met haar huurders. Dat is ook het geval bij de taakverdeling voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen van de appartementsgebouwen, terwijl dit een opdracht bij uitstek vormt die ze kan aangrijpen om de betrokkenheid van bewoners en hun onderlinge band te versterken. Problemen die zich in bepaalde wijken of complexen voordoen (zie OD 4.2.) grijpt de maatschappij niet aan om daarover een collectief moment te organiseren. Dit kan volgens de visitatiecommissie nochtans de kiem zijn voor meer bewonersbetrokkenheid en -engagement, wat ook de dienstverlening en effectiviteit van de SHM ten goede kan komen. De visitatiecommissie beveelt Volkswoningbouw aan om een visie op bewonersbetrokkenheid te ontwikkelen en daarvoor aansluiting te zoeken bij de bestaande wijkwerkingen en samen met die bewoners na te gaan hoe zij kunnen en willen betrokken worden bij beleid en beleidsuitvoering van de SHM. Van daaruit zou ze, in overleg en samenwerking met gemeentebesturen en andere actoren, bewonersbetrokkenheid (in diverse verschijningsvormen) in de andere wijken kunnen stimuleren en ondersteunen. Aangrijpingspunten daarbij kunnen bijvoorbeeld zijn: geplande renovatieoperaties, collectieve problemen of leefbaarheidsinitiatieven van huurders, gemeentebesturen of andere actoren. Daarop voortbouwend kan ze dan haar visie en strategie op bewonersbetrokkenheid bijstellen. Die acties moeten Volkswoningbouw helpen om haar operationeel beleid nauwer te laten aansluiten bij de verwachtingen en bezorgdheden van haar bewoners, haar interne werking daarop te verbeteren en haar draagvlak te vergroten. De bijeenkomsten die de VMSW omtrent het opzetten van een sociaal beleid in een SHM, mede op vraag van Volkswoningbouw, organiseert met andere SHM’s kan hiervoor inspiratie bieden en ook de (verwachte) maatschappelijke assistent kan dit proces ondersteunen.

OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: goed Volkswoningbouw biedt huisvestingsondersteuning aan huurders met huurdersachterstal of andere woonproblemen vanuit de eigen organisatie en in samenwerking met de OCMW’s van haar actieterrein. Ze biedt bewoners een uitgebreide ondersteuning bij interne verhuisbewegingen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM op deze doelstelling als ‘goed’. - Nieuwe huurders krijgen bij het betrekken van hun woning bezoek van de administratieve medewerkster van Volkswoningbouw die hen een uitgebreide uitleg geeft over het huurcontract, over de afvalophaling en over ondersteuning die huurders kunnen krijgen bij betalings- of andere huurproblemen. Een technisch medewerker maakt bij die gelegenheid de plaatsbeschrijving op en geeft uitleg over technische aspecten zoals het gebruik van de thermostaat, het druk bijzetten op de verwarmingsketel of het werken met de regenwaterpomp. Zo nodig herhaalt de maatschappij met een bijkomend huisbezoek deze uitleg voor huurders die de uitleg moeilijk begrijpen of vasthouden. Huurders tonen zich over deze informatie ook tevreden. - Huurders met individuele problemen en nood aan ondersteuning detecteert Volkswoningbouw vooral door signalen van medewerkers, huurders en actoren. Tot op heden nemen zowel de directeur als een administratieve medewerkster en eventueel de voorzitter de taak op om daarvoor samen met de huurder naar oplossingen te zoeken. Zo nodig doen ze VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWONINGBOUW PAGINA 29 VAN 51

daarvoor ook een beroep op het betrokken OCMW. De beleidsverantwoordelijken tonen zich tevreden over die samenwerking en de cliëntdossier gerichte aanpak van dat overleg. Ze roemen de maatschappij om het vele werk dat ze aankunnen met weinig personeel. De SHM is er zich evenwel van bewust dat deze aanpak nog sterk kan verbeteren en neemt zich voor om de maatschappelijk assistent die in mei in dienst komt met deze taak te belasten en daarvoor de samenwerking met de OCMW’s verder uit te bouwen; de beleidsverantwoordelijken juichen dit toe. - Volkswoningbouw biedt bewoners met huurdersachterstal in alle stappen van de procedure de mogelijkheid van een afbetalingsplan en wijst op de mogelijkheid van ondersteuning door het OCMW (zie ook OD 4.1). Huurders die problemen hebben met de betaling van herstellingswerken kunnen die ook gespreid betalen. Huurders en beleidsverantwoordelijken gaven nog meer voorbeelden van goede ondersteuning die de maatschappij biedt: een huurder wiens woning door een brand onbewoonbaar was kreeg binnen de week een nieuwe woning toegewezen en een verkeerde huurberekening werd meteen herberekend en rechtgezet. - Volkswoningbouw beschikt over een eigen technische dienst die een aantal onderhoudsen herstellingswerken snel weet uit te voeren. Huurders wijzen er op dat bij de melding van een mankement snel iemand komt kijken om het probleem zo mogelijk meteen op te lossen of een aannemer te contacteren. De visitatiecommissie suggereert de SHM om met de OCMW’s te bekijken hoe zij aan OCMW’s die haar een probleem bij een huurder signaleren het best kunnen terugkoppelen hoe het probleem is opgelost; nu krijgen OCMW’s daaromtrent kennelijk geen opvolging. - Volkswoningbouw heeft voor de huisvesting van mensen met een fysieke of mentale beperking geen expliciete samenwerking met welzijnsorganisaties (zie ook OD 1.5). Er zijn ook geen verhuringen buiten sociaal huurstelsel en zeer weinig versnelde toewijzingen, wat diverse actoren en beleidsverantwoordelijken betreuren. De visitatiecommissie suggereert de SHM om - in het belang van de meest kwetsbare huurders - daarvoor meer inspanningen te leveren, op basis van de concrete noden die beleidsverantwoordelijken en welzijnssector signaleren. -

Bij noodzakelijke verhuisbewegingen naar aanleiding van renovaties biedt Volkswoningbouw uitgebreid ondersteuning. Ongeveer een jaar voor de verhuis worden de bewoners ingelicht en in de maanden die daarop volgen, bezoekt een medewerker van de SHM met de huurders een aangepaste vervangwoning. De SHM contacteert en betaalt de verhuisfirma die zo nodig ook helpt met inpakken, als de huurder of de eigen onderhoudsploeg dat niet kunnen. De dag van de verhuis zijn medewerkers van de SHM aanwezig om hulp te bieden en dat is ook zo bij de verhuis naar de gerenoveerde woning. Huurders krijgen verf van de maatschappij om hun woningen een kleurtje te geven. Het aantal noodzakelijke verhuisbewegingen bleef tot op heden beperkt tot de verhuis van 5 huurders in de Neerstraat, Wespelaar en de 2 nog resterende huurders in Den Elst. De SHM heeft ook al 5 huurders verhuisd in functie van de geplande renovatie in Warotveld in Winksele.


PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie stelt vast dat Volkswoningbouw zich met een procedure huurdersachterstallen, die strikte termijnen combineert met menselijke aanpak van problematisch woongedrag, inzet voor een zo goed mogelijke woonzekerheid van haar huurders. Bovendien biedt ze vanuit de eigen organisatie en door een goede samenwerking met de OCMW’s een doeltreffende huisvestingsondersteuning aan haar huurders. Ze zorgt ook voor een snelle interventie bij technische problemen en biedt een goede ondersteuning bij een verplichte verhuis naar aanleiding van renovaties. Volkswoningbouw wordt in haar woonwijken nauwelijks geconfronteerd met leefbaarheidsproblemen, maar neemt zelf weinig initiatieven om leefbaarheidsproblemen te voorkomen of leefbaarheid te stimuleren; ze laat ook kansen liggen om in te spelen op initiatieven van bewoners. Inzake bewonersparticipatie neemt de SHM – op enkele informatievergaderingen na - evenmin initiatieven en ze zou ook hiervoor kunnen inspelen op de mogelijkheden die bewonersinitiatieven of collectieve problemen haar aanreiken. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om de aanzetten aan te grijpen die er in haar wijken liggen om meer rond leefbaarheidskwesties en bewonersbetrokkenheid te werken. Tevens adviseert ze de SHM om samen met andere actoren te zoeken naar manieren om in een gezamenlijke inspanning een betere en meer proactieve ondersteuning te bieden aan haar huurders, zowel naar individuele als naar collectieve problemen. Mede van daaruit kan ze dan een visie en strategie uitzetten op leefbaarheid en bewonersbetrokkenheid, en meer algemeen op haar sociaal beleid. De aangekondigde aanwerving van een maatschappelijk assistent en de door de VMSW begeleide intervisie met andere SHM’s kunnen haar in dat traject ondersteunen.


4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: voor verbetering vatbaar Volkswoningbouw wordt opgevolgd door de financiële begeleidingscommissie van de VMSW. Door de inspanningen van de maatschappij zijn de verschillende ratio’s die voor deze operationele doelstelling door de visitatiecommissie beoordeeld worden verbeterd, maar de gecorrigeerde liquiditeitsratio, de netto vrije cashflowmarge en de netto winstmarge voldoen niet aan de norm in 2013. De verschillende indicatoren vertonen wel een lichte verbetering, waardoor de financiële begeleiding niet langere een vereiste is. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de maatschappij op het vlak van financiële leefbaarheid voor verbetering vatbaar en raadt de maatschappij aan om de begeleiding door de VMSW verder te zetten. -

Na een negatieve stand van de rekening-courant en een tekort aan liquiditeiten in de financiële planning van de maatschappij werd Volkswoningbouw sinds 2008 verplicht begeleid door een commissie in de schoot van de VMSW. Deze begeleiding houdt in dat er tussen de maatschappij en de VMSW in een jaarlijks plan van aanpak een aantal afspraken gemaakt worden om de rekening-courant bij de VMSW aan te zuiveren en de financiële leefbaarheid van de maatschappij te verbeteren. Het respecteren van dit plan van aanpak is een noodzakelijke voorwaarde om verder beroep te kunnen doen op de gesubsidieerde financiering van de VMSW voor de verschillende projecten van de maatschappij. Uit het verslag van de begeleidingscommissie van 5 maart 2015 blijkt dat de maatschappij de meeste maatregelen die voorzien worden ook opvolgt, maar dat er een voorafgaandelijke goedkeuring nodig is van de VMSW voor het aanwenden van de eigen middelen, dat de gunningen binnen de kostprijs gerealiseerd moeten worden en dat grondaankopen met marktconforme leningen met de VMSW besproken moeten worden.

-

De gecorrigeerde liquiditeitsratio - de mate waarin de maatschappij op korte termijn aan haar financiële verplichtingen kan voldoen - bedroeg 0,8 in 2013 en is lager dan bij 69% van de SHM’s en onder de norm (die 1 bedraagt). De gecorrigeerde liquiditeitsratio is wel systematisch gestegen in de periode 2010-2013: van 0,2 in 2010, over 0,3 in 2011 naar 0,5 in 2012.

-

Ook in de netto vrije cashflow marge uit de gewone bedrijfsvoering – de verhouding tussen de periodiek terugkerende uitgaven en de terugkerende inkomsten – is verbetering zichtbaar. De netto vrije cashflowmarge bedroeg 105% in 2010, 97% in 2011, 96% in 2012 en 95% in 2013, maar haalt nog steeds niet de norm van 85%. In 2013 hadden 85% van de SHM’s een betere netto vrije cashflowmarge.

-

De netto winstmarge uit de gewone bedrijfsuitoefening was negatief in 2013 (-3,3%) en bij 78% van de SHM’s lag de netto winstmarge uit de gewone bedrijfsuitoefening hoger. Als norm wordt hier een positieve netto winstmarge vooropgesteld. De netto winstmarge uit de gewone bedrijfsuitoefening was wel positief in 2011 en 2012: respectievelijk 1,2% en 5,2%. In 2010 was de netto winstmarge negatief -5%.

-

De solvabiliteit geeft de graad van financiële onafhankelijkheid aan en wordt weergegeven als de verhouding van het eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen. De solvabiliteitsratio van Volkswoningbouw Herent evolueerde van 0% in 2010 naar 1,7% in 2013. Er zijn amper SHM’s met een nog lagere financiële onafhankelijkheidsgraad dan Volkswoningbouw. Een solvabiliteit van 10% wordt als een minimum beschouwd om de terugbetaling van vreemd vermogen aan de schuldeisers te waarborgen. Omdat deze ratio


sterk afhankelijk is van de historiek van een SHM wordt het resultaat niet toegerekend aan de prestatie van de SHM: de visitatiecommissie beoordeelt de solvabiliteitsratio dus niet. -

Bovenstaande indicatoren tonen aan dat de financiële leefbaarheid van de maatschappij nog steeds voor verbetering vatbaar is, al is er ook duidelijk verbetering te zien in de evolutie van de indicatoren. Doordat Volkwoningbouw in de eerste drie jaren van de financiële planning geen negatieve saldi van de liquide middelen verwacht, heeft de VMSW een positief advies gegeven om de in de planning opgenomen projecten verder uit te werken. Uit de financiële planning en de gesprekken met de raad van bestuur blijkt wel dat de verkoop van een aantal woningen in 2014 noodzakelijk is om tot een positief boekhoudkundig resultaat te komen. Per einde 2013 sloot het boekjaar van de maatschappij af met een winst van ca. 98.500 euro, waardoor de totale overgedragen verliezen daalden tot ca. 520.000 euro. De visitatiecommissie beveelt dan ook aan om de aanpak die door de begeleidingscommissie werd beoogd verder te zetten door bijvoorbeeld jaarlijks een gelijkaardig financieel plan van aanpak op te maken. De doelstelling moet zijn om dit volledig zelfstandig te kunnen oppakken, maar indien de hulp van de begeleidingscommissie van de VMSW verder beschikbaar blijft, dan raadt de visitatiecommissie de SHM aan om hier ook gebruik van te maken.

OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling : goed Volkswoningbouw heeft permanent aandacht voor de werkings- en onderhoudskosten en de leegstand, mede onder impuls van de financiële begeleidingscommissie van de VMSW. De werkings- en onderhoudskosten per jaar en per verhuurde woningen zijn bij Volkswoningbouw lager dan bij 89% van de andere maatschappijen. Met het aanwerven van een sociale assistente, waarvan de loonkost via de toekenning van GSC indirect voor de helft gesubsidieerd wordt, zal Volkswoningbouw zich nog steeds bevinden bij de 25% SHM’s met de laagste werkings- en onderhoudskosten per verhuurde huurwoning. Met uitzondering van één onbeheerde nalatenschap werden er voor alle structurele leegstaande woningen renovatie- of vervangingsbouwprojecten uitgewerkt. Daarnaast levert de maatschappij inspanningen om de frictieleegstand te beperken door de woningen voor het einde van de huurperiode te bezoeken en systematisch een beslissing te nemen met betrekking tot een vastgelegde reeks aan kandidaten die in aanmerking komen om de woning te huren. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de maatschappij voor deze operationele doelstelling als ‘goed’. -

Het beheersen van de kosten en leegstand is een aandachtspunt dat door Volkswoningbouw systematisch opgevolgd wordt onder impuls van de verplichte financiële begeleidingscommissie, onder meer in het jaarlijkse plan van aanpak. Zo wordt er in het plan van aanpak dat betrekking heeft op het jaar 2013 melding gemaakt van kleinere en grotere kostenbesparingen zoals het schrappen van vermeldingen in publiciteitsuitgaven, het opnieuw aanbesteden van de opmaak van EPC certificaten en het stopzetten van nietgebruikte softwaremodules.

-

De totale werkings- en onderhoudskosten per jaar per verhuurde huurwoning bedroegen bij Volkswoningbouw 1.078 euro in 2013: dat is lager dan bij 89% van de maatschappijen. De werkingskosten bedroegen in 2010 nog 1.510 euro per verhuurde woning en zijn de laatste vier jaar met een kleine 30% gedaald. Deze daling is het gecombineerd effect van enerzijds een daling van 20% in absolute cijfers (van 962.000 euro naar 754.000 euro) en anderzijds een stijging van het aantal verhuurde huurwoningen met ca. 10% (van 637 naar 699). In de werkings- en onderhoudskosten van 754.000 euro vormt de post onderhoud van de woningen


met 363.400 euro of 520 euro per verhuurde woning het grootste onderdeel. Wanneer de rest van de verschillende kostenposten meer in detail bekeken worden, dan valt het de visitatiecommissie op dat de kosten voor software bijzonder hoog liggen: ca. 29.000 euro in 2013 of ca. 41 euro per verhuurde woning per jaar. Dit punt wordt ook aangehaald in het plan van aanpak voor 2013, maar de SHM is van mening dat tegenover de hogere kostprijs ook een betere ondersteuning door de leverancier staat. De visitatiecommissie raadt aan om deze analyse in een breder perspectief te voeren en na te gaan of de kosten voor software en informatica bij de andere ‘kleinere’ SHM’s uit de streek van dezelfde grootteorde zijn en of de kosten niet gedeeld kunnen worden. -

Volkswoningbouw stelde eind 2013 4 bedienden tewerk of 5,67 VTE’s per 1.000 huurwoningen. Dat is lager dan bij 69% van de andere SHM’s en het gevolg van het niet vervangen van enkele personeelsleden om kosten te besparen. In 2013 en eind 2014/begin 2015 werd wel voor een korte periode een beroep gedaan op een interimkracht. Uit het verslag van het directiecomité van 19/01/2015 blijkt dat de maatschappij beslist heeft om een fulltime sociaal assistente aan te werven, waarbij ongeveer de helft van loonkost indirect gesubsidieerd zal worden via de toekenning van GSC-subsidie. Dat betekent dat dit bijkomend personeelslid slechts een beperkte impact zal hebben op de werkings- en onderhoudskosten per jaar per verhuurde huurwoning (ca. 1120 euro), waardoor de SHM zich zal blijven situeren bij de 25% maatschappijen met de laagste werkings- en onderhoudskosten per woning.

-

In 2013 bedroeg de structurele leegstand 0,57% (4 woningen op 704) en de frictieleegstand bedroeg 0,14 % (1 woning op 704). Voor wat betreft de structurele leegstand doet de SHM het hier beter dan bij 67% van de maatschappijen en de frictieleegstand is zelfs lager dan bij 93% van de SHM’s. Op het moment van de visitatie stonden 16 woningen structureel leeg: 13 woningen stonden leeg in afwachting van een renovatieproject, 2 in afwachting van een vervangingsbouwproject en 1 omwille van een onbeheerde nalatenschap. Volgens de prestatiedatabank bedroeg de structurele leegstand in 2010, 2011 en 2012 0, maar uit het overzicht van de maatschappij blijkt dat er in 2012 wel degelijk woningen structureel leegstonden (Warrotveld te Winksele). De frictieleegstand bedroeg eind 2010 en eind 2011 respectievelijk 2 en 5 woningen en eind 2012 was er volgens de cijfers in de prestatiedatabank geen frictieleegstand. De SHM probeert de frictieleegstand te beperken door het voorafgaandelijk controleren van de staat van de huurwoning voor het einde van de huurovereenkomst en door systematisch een beslissing bij voorraad te nemen met betrekking tot een vervangende huurder indien de eerst gerangschikte huurder weigert de huurwoning te aanvaarden.

-

De maatschappij probeert in de mate van het mogelijke renovaties uit te voeren zonder dat de bewoners dienen te verhuizen. Dat was bijvoorbeeld het geval bij het waterdicht maken van de kelders in het project Eikeblok, fase 4 (49 woningen, Tildonk – Haacht). Voor de renovatie van de woningen in het project Warrotveld (22 woningen, Winksele – Herent) zal dat niet mogelijk zijn en in afwachting van de realisatie van deze renovatie staan ondertussen 10 woningen leeg, waarvan sommige al meer dan 2 jaar. De visitatiecommissie stelt vast dat dit renovatieproject reeds geruime tijd gepland is (het definitief ontwerp werd ingediend op 03/03/2015) en raadt de maatschappij aan – met het oog op het beperken van de derving van huurinkomsten - om de doorlooptijd van dergelijke renovaties zoveel als mogelijk te beperken, bijvoorbeeld door het tijdelijk verhuren van de vrijgekomen huurwoningen, het versneld verhuizen van de resterende bewoners of het gefaseerd uitvoeren van de renovatie.


OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: goed De huurdersachterstallen opgenomen in de prestatiedatabank omvatten zowel huurdersachterstallen van de zittende huurders als de huurdersachterstallen van de vertrokken huurders. Bij Volkswoningbouw worden de huurdersachterstallen van de vertrokken huurders en de huurders die onder een collectieve schuldenregeling vallen afgeboekt, wat ten dele de daling aan huurdersachterstallen verklaart. Door middel van een striktere debiteurenprocedure, een jaarlijks streefcijfer en maandelijkse opvolgingslijsten van huurachterstallen slaagt Volkswoningbouw erin om de huurdersachterstallen terug te dringen. Daarnaast probeert zij ook om op te treden tegen sociale fraude en domiciliefraude. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de maatschappij voor deze doelstelling als goed. -

De huurdersachterstallen evolueerden systematisch neerwaarts van 3,56% in 2010 (36.843,87 euro), over 2,61% in 2011 en 1,35% in 2012 en 1,59% eind 2013 naar 0,62% in 2014 (7.597,37 euro). Met dit percentage lagen de huurdersachterstallen bij Volkswoningbouw lager dan bij 63% van de overige SHM’s.

-

Om een striktere opvolging van de huurachterstallen te bewerkstelligen werd in 2011 de procedure aangepast (zie OD 4.1) en wordt ook jaarlijks een streefcijfer vastgelegd (voor 2013 was dit 1,65%). Daarnaast wordt er door de medewerkers maandelijks gerapporteerd aan de directeur met betrekking tot de huurachterstallen.

-

Naast een striktere opvolging is één van de oorzaken van de daling van de huurachterstallen ook een aanpassing van de waarderingsregels van de maatschappij in 2012: de huurdersachterstallen van de vertrokken huurders en van huurders die in een schuldbemiddelingsprocedure zitten worden jaarlijks afgeboekt na beslissing daarover door de raad van bestuur.

-

De visitatiecommissie vindt dat de maatschappij goede resultaten behaalt om de huurachterstallen te verminderen, maar betreurt dat de SHM daar niet meer over communiceert, bijvoorbeeld naar externen via de jaarverslagen of naar de huurders via folders. Zo zullen woon- en welzijnsactoren en huurders beter op de hoogte zijn van zowel de gevolgen van niet betaling als de mogelijkheden die de SHM biedt om de betalingsachterstand in te lopen.

-

Volkswoningbouw probeert op te treden tegen sociale fraude of domiciliefraude door het uitvoeren van een controle via de kruispuntdatabank na een melding door huurders of door één van de bediendes die onderhoudstaken uitvoeren. Bij een vermoeden van domiciliefraude wordt contact opgenomen door de huurdersadministratie en gaan eventueel de directeur en de voorzitter op huisbezoek, maar dit leidt niet altijd tot een regularisatie of uithuiszetting. De SHM vindt dat ze een gebrek aan tools heeft om de sociale fraude en domiciliefraude doeltreffend op te volgen en zij hoopt daar op een wetgevend initiatief om dit efficiënter te kunnen aanpakken.

OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: goed Volkswoningbouw maakt gebruik van het model van de financiële planning dat door de VMSW ontwikkeld werd. Ze laat de planning ook jaarlijks actualiseren door de VMSW en bespreekt deze in de schoot van de financiële begeleidingscommissie. De financiële planning voldoet aan de VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWONINGBOUW PAGINA 35 VAN 51

vereisten en toont aan dat de maatschappij een bescheiden aangroei van 107 huurwoningen aankan tegen 2017. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Volkswoningbouw voor deze doelstelling als goed, maar zij is niet overtuigd dat de maatschappij de financiering aankan van het door de raad van bestuur vooropgestelde objectief om 1033 woningen te halen tegen 2019. De visitatiecommissie raadt dan ook aan om deze simulatie te maken aan de hand van de financiële planning en meer algemeen, om de beslissingen van de raad van bestuur te toetsen aan de financiële planning. -

Uit de gesprekken met de directeur en uit de verslagen van het directiecomité en de financiële begeleidingscommissies blijkt dat de Volkswoningbouw actief gebruik maakt van de financiële planning die door de VMSW aangereikt wordt. Volgens dit model wordt de cashflowstroom uit de gewone operationele werking aangevuld met de financiële stromen van de eenmalige investeringsuitgaven voor groot onderhoud, voor aankopen van panden en gronden en/of voor renovatie- en nieuwbouwprojecten. Deze investeringen kunnen gefinancierd worden met gesubsidieerde lange termijnfinanciering (via NFS2 of FS3), met marktconforme leningen en/of met eigen middelen. In dit laatste geval is er een directe negatieve impact op de liquide middelen van de SHM. De planning van de VMSW concentreert zich in het bijzonder op de terugbetalingscapaciteit van de SHM van de door de VMSW toegestane leningen. Aangezien de SHM begeleid wordt door de VMSW is het financiële plan aangevuld met een overzichtelijk “detectie- en opvolgingsmodel” dat onder andere focust op de kerntaken van een SHM en aangeeft waar efficiëntieverbeteringen mogelijk zijn. De planning wordt zesmaandelijks bijgewerkt door de VMSW, maar de maatschappij kan hierin zelf geen wijzigingen aanbrengen of simulaties maken. Na de actualisatie door de VMSW en de bespreking op de begeleidingscommissie wordt de financiële planning ook besproken op het directiecomité en de raad van bestuur.

-

In de financiële planning die vóór de visitatie overgemaakt werd, werden alle aangemelde nieuwbouw- en renovatieprojecten opgenomen. In totaal wordt in de financiële planning een aangroei van 107 huurwoningen voorzien tegen 2022. In dit aantal zijn wel nog de 53 huurwoningen van de uitbreiding op ’s Herenwegveld (Herent) opgenomen, maar de raad van bestuur heeft ondertussen op 5 maart 2015 beslist om dit project uit de financiële planning te halen omdat er hier nog een aantal onteigeningen dienen te gebeuren waardoor de timing van de realisatie nog te onzeker is. Uit de financiële planning blijkt verder dat verwacht wordt dat de liquide middelen zullen toenemen van ca. 1.029.000 euro in 2013 naar 3,4 miljoen euro eind 2014, onder andere ook door de verkoop van 2 huurwoningen in 2014. De visitatiecommissie raadt aan om naast deze basisplanning ook een simulatie te maken waarbij de aangroei tot 1033 woningen in 2019 - een objectief dat vooropgesteld werd op de raad van bestuur van 05/03/2015 – ingegeven wordt in de planning. Op basis van de huidige financiële planning ziet de visitatiecommissie niet hoe dit objectief op een realistische wijze gehaald kan worden. Daarnaast vindt de visitatiecommissie dat er minstens bij de verslaggeving op het directiecomité of de raad van bestuur uitdrukkelijk vermeld zou moeten worden of een bepaalde beslissing conform de laatste financiële planning is of hoe deze planning gewijzigd wordt door de bewuste beslissing.

-

De opvolging van de kosten is een punt waar de SHM periodiek aandacht aan besteed. De balans- en resultatenrekeningen worden jaarlijks toegelicht op de raad van bestuur en in de jaarverlagen wordt een vergelijking gemaakt van de werkingskosten van het huidige jaar en het vorige jaar. Op het directiecomité worden iedere zes maanden de facturen van het afgelopen semester in detail overlopen.


OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: goed Volkswoningbouw toont zich een actieve partner op het lokaal woonoverleg van de gemeenten in het actieterrein. Daarnaast heeft zij pogingen ondernomen om te komen tot een structurele samenwerking met de belangrijkste OCMW’s en politiediensten uit haar actieterrein. De SHM neemt deel aan vergaderingen van de vereniging van ‘kleinere’ SHM’s uit Vlaams Brabant en de projecten die georganiseerd worden door de intergemeentelijke dienstverlenende vereniging IGO. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Volkswoningbouw voor deze doelstelling als ‘goed’. -

Volkswoningbouw concentreert zicht op het verhuren van sociale woningen in haar actieterrein. Ze heeft goede contacten met de gemeentebesturen, met de gemeentelijke diensten, de politie en met de OCMW’s. Gemeenten voeren de regie over het lokaal woonbeleid. De samenwerking van een SHM met het lokaal beleidsniveau gebeurt in het lokaal woonoverleg. Gemeenten plegen lokaal woonoverleg over sociale woonprojecten vooraleer ze kunnen worden opgenomen op het jaarlijkse uitvoeringsprogramma. Zonder dat een project op een lokaal woonoverleg is besproken, kan een SHM geen subsidiëring of financiering krijgen van de Vlaamse Overheid. De maatschappij is een actieve partner op het lokaal woonoverleg van de gemeenten waarin zij actief is. Dit overleg levert nuttige informatie op met betrekking tot de geplande projecten, de verwachtingen van de gemeenten voor de realisatie van het BSO en de doelgroepen waarvoor gebouwd dient te worden. Enkel in Tremelo loopt het woonoverleg volgens de maatschappij niet zo vlot. Het woonoverleg vond nog maar één maal plaats (in februari 2014) en werd nadien niet opgevolgd. Volgens de burgemeester van Tremelo zou dit nu wel hernomen worden. (zie ook OD 6.2)

-

In 2013 werd gestart met een structureel overleg met het OCMW van Herent, maar dit overleg viel na enkele maanden terug op het bespreken van concrete probleemstellingen. Ook met het OCMW van Haacht wordt geprobeerd om tot een meer structurele samenwerking te komen door een overlegvergadering te organiseren. (zie ook OD 6.2) Volkswoningbouw wil met de komst van een sociale assistente de uitbouw van een meer structurele samenwerking met de OCMW’s en de politiediensten uit het actieterrein nieuw leven inblazen en de visitatiecommissie vindt dat ook aangewezen omdat een structurele samenwerking leidt tot meer uitwisseling van kennis en achtergrondinformatie, wat de aanpak van een bepaalde problematiek ten goede komt, en ook leidt tot het afstemmen van procedures, wat de efficiënte van de werking verhoogt.

-

Volkswoningbouw neemt deel aan het woonoverleg (3-maandelijks) met alle directeurs van Vlaams-Brabant en overweegt om het initiatief te nemen te starten met een overleg met de kleine maatschappijen met minder dan 1000 woningen (Diest, Tienen, Landen, Aarschot, Herent (Swal) omdat er soms andere noden bestaan dan bij de grotere maatschappijen. Deze ontmoetingen kunnen onder andere gebruikt worden voor het organiseren van gezamenlijke aanbestedingen (vb. veiligheidscoördinatie). Op het terrein werkt Volkswoningbouw vooral samen met de huisvestingsmaatschappij Sociaal Wonen Arro Leuven (SWAL), waarmee zij enkele gemengde projecten realiseert.

-

Daarnaast werkt Volkswoningbouw mee aan projecten van de intergemeentelijke dienstverlenende vereniging IGO, die actief is in een 30-tal gemeenten in het oosten van Vlaams-Brabant. De projecten omvatten onder andere het periodiek aftoetsen van de stand van zaken met betrekking tot het BSO in de verschillende gemeenten, het project ‘Woonwijzer Midden Brabant, waarbij onder andere informatie verstrekt wordt met


betrekking tot sociaal wonen in Herent, en het project ‘Wonen tussen Dijle en Velp’, waarbij eveneens een wooninfopunt georganiseerd wordt in de gemeente Boutersem en Haacht.

OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: voor verbetering vatbaar Bij deze operationele doelstelling beoordeelt de visitatiecommissie de beheersing van de beleidsen bedrijfsprocessen. Volkswoningbouw is een kleine organisatie die een efficiënte en doelmatige werking heeft maar die sterk afhankelijk is van de sturing door de directeur. De maatschappij beschikt over de nodige procedures die overeenstemmen met de omvang van de SHM. Het ‘vier ogen principe’ wordt echter niet altijd gerespecteerd en in sommige procedures worden door de medewerkers ook enkele stappen genomen die niet voorzien zijn in de procedure. De doelmatigheid van de procedures wordt niet gemonitord en bijgevolg wordt daarover ook niet gerapporteerd naar de raad van bestuur. De visitatiecommissie beoordeelt de prestatie van de SHM voor deze operationele doelstelling voor verbetering vatbaar. -

Volkswoningbouw is een kleine organisatie met korte rapporteringslijnen en een doelmatige en efficiënte werking, waarbij de directeur een sleutelrol speelt maar daardoor ook moeilijk te vervangen is. Dat vormt meteen ook het grootste risico voor de maatschappij, waarop ze volgens de visitatiecommissie onvoldoende anticipeert.

-

De maatschappij heeft voor de belangrijkste processen procedures uitgewerkt. De procedures zijn volgens de visitatiecommissie goed aangepast aan de omvang van de SHM, bevatten de nodige controlepunten en leggen verantwoordelijkheden vast. Het ‘vier ogen principe’, het controleprincipe waarbij minstens twee medewerkers een handeling moeten stellen om een risicovol proces af te werken, wordt gewaarborgd in de meeste procedures. Dit geldt onder meer voor ‘de aankoopprocedure’ en in het bijzonder voor de betaling van de facturen en voor het ‘kasbeheer’. Bij de procedure ‘’loonadministratie en loonbetalingen’ is dat nog niet het geval en hier vindt de visitatiecommissie dat dit door een aantal eenvoudige ingrepen verholpen zou kunnen worden, bijvoorbeeld door in de schoot van de raad van bestuur naast de voorzitter nog een andere bestuurder te belasten met de controle op de prestatiestaten van de directeur en de loonbetalingen.

-

De procedures zijn gekend bij het personeel, maar in sommige procedures, zoals bijvoorbeeld debiteurenbeheer, worden de in de procedure beschreven stappen aangevuld met andere acties die niet in de procedure beschreven staan. Voor het personeelsbeleid, het sociaal beleid en het opsporen van sociale fraude en domiciliefraude ontbreken nog een aantal procedures. De doelmatigheid van de procedures wordt echter niet gemonitord en in de verslagen van het directiecomité en de raad van bestuur werd er niet gerapporteerd over de toepassing van de procedures. De visitatiecommissie beveelt aan om de procedures periodiek samen met de medewerkers en bestuurders te evalueren en te verfijnen, zodat ze de vooropgestelde manier van werken weerspiegelen en ze ook door de medewerkers gedragen worden. Bij elke procedure wordt best ook een versienummer en goedkeuringsdatum door de raad van bestuur op het document vermeld, zodat het duidelijk is welke procedure de meest recent goedgekeurde is. Tenslotte dient ook naar de raad van bestuur toe gerapporteerd te worden over de toepassing van de verschillende procedures.

-

Volkswoningbouw beschikt over een klachtenbehandelingsprocedure. De klachtenprocedure is gekend, wordt toegepast en wordt bekend gemaakt op de website. In 2013 werden 3 klachten geregistreerd. Over de klachten wordt gerapporteerd in het jaarverslag.


-

Volkswoningbouw beschikt over een deontologische code voor bestuurders en voor personeelsleden. Procedures kunnen een hulpmiddel zijn om integer te werken maar kunnen in complexe organisaties als SHM‘s niet alle situaties omvatten. Een deontologische code biedt de bestuurders en personeelsleden van een SHM een bijkomend houvast om integer te kunnen handelen onder tal van omstandigheden.

OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: goed Volkswoningbouw heeft een belangrijke inspanning geleverd om haar financiële leefbaarheid te verbeteren en heeft daarbij aangetoond dat zij bereid is om haar eigen werking aan te passen aan de vereisten om kosten te besparen. Naar de toekomst toe voorziet de maatschappij een meer verregaande samenwerking met andere huisvestingsmaatschappijen uit Vlaams-Brabant en een verdere professionalisering van de organisatie. Het is voor de visitatiecommissie duidelijk dat de SHM autonoom wil groeien tot een maatschappij met een patrimonium van meer dan 1.000 woningen, maar veel minder duidelijk is of dit ook financieel haalbaar is. De visitatiecommissie raadt dan ook aan om deze simulatie te maken maar beoordeelt de prestaties van de maatschappij voor haar bereidheid tot verandering en verbetering als ‘goed’. -

Volkswoningbouw heeft de afgelopen jaren sterk ingezet op het verbeteren van de financiële leefbaarheid van de maatschappij en is erin geslaagd om de negatieve rekening-courant bij de VMSW weg te werken door jaar na jaar de werkingskosten te verlagen en de huurachterstallen te reduceren. Daarbij heeft de maatschappij ook een grote bereidheid getoond om de eigen werking in vraag te stellen en aan te passen aan de vereisten om kosten te besparen.

-

Uit de verslagen van de raad van bestuur van Volkswoningbouw blijkt dat de maatschappij op eigen kracht wil groeien om te komen tot 1.000 woningen tegen eind 2019 en haar autonomie wil behouden. Volgens een eigen inschatting op basis van de verworven gronden en de geplande projecten komt Volkswoningbouw tegen 2019 aan een patrimonium van 1033 huurwoningen. De visitatiecommissie stelt echter vast dat dit scenario niet opgenomen is in de financiële planning en betwijfelt of een dergelijke groei voor de maatschappij financieel haalbaar zal zijn zonder bijkomende kapitaalsinjecties, de verkoop van een deel van het patrimonium, een fusie of een meer verregaande samenwerking met andere maatschappijen.

-

De maatschappij is er zich van bewust dat de opvolging van de directeur voorbereid dient te worden en dat ten gevolge daarvan wellicht er ook aandacht besteed zal moeten worden aan verschuivingen in de functie-inhoud van de bestaande medewerkers en de professionalisering van de organisatie. De visitatiecommissie raadt aan om dit aan te pakken in een open gesprek met de medewerkers zelf, waarbij rekening gehouden wordt met hun competenties en interesses. Daarnaast kan het uitschrijven van een beleidsplan, waarin de visie op de groei en de ontwikkeling van de maatschappij vastgelegd wordt en gekoppeld wordt aan een aantal concrete doelstellingen, ook een hulp zijn bij het voorbereiden van de directeurswissel omdat hierdoor ook alle aspecten van de werking van de SHM aan bod zullen komen.

PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Eindoordeel : voor verbetering vatbaar Volkswoningbouw wordt al enkele jaren opgevolgd door de financiële begeleidingscommissie van de VMSW. Door de inspanningen van de maatschappij zijn de verschillende parameters die VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWONINGBOUW PAGINA 39 VAN 51

de financiële leefbaarheid bepalen weliswaar verbeterd, maar ze voldoen nog niet aan de normen. De visitatiecommissie beveelt de maatschappij aan om de begeleiding door de VMSW verder te zetten. Volkswoningbouw heeft permanent aandacht voor de werkings- en onderhoudskosten en de leegstand, mede onder impuls van de financiële begeleidingscommissie van de VMSW. Met het aanwerven van een sociale assistente, waarvan de loonkost voor de helft gesubsidieerd wordt, zal Volkswoningbouw zich nog steeds bevinden bij de 25% SHM’s met de laagste werkings- en onderhoudskosten per verhuurde huurwoning. De maatschappij levert voldoende inspanningen om de structurele leegstand en frictieleegstand te beperken. Bij Volkswoningbouw worden de huurdersachterstallen van de vertrokken huurders en de huurders die onder een collectieve schuldenregeling vallen afgeboekt, wat ten dele de daling aan huurdersachterstallen verklaart. Door middel van een striktere procedure, een jaarlijks streefcijfer en maandelijkse opvolgingslijsten van huurachterstallen slaagt Volkswoningbouw erin om de huurdersachterstallen terug te dringen. Daarnaast probeert zij ook om op te treden tegen sociale fraude en domiciliefraude. De maatschappij maakt gebruik van het model van de financiële planning dat door de VMSW ontwikkeld werd en laat deze jaarlijks actualiseren door de VMSW. De financiële planning voldoet aan de vereisten en toont aan dat de maatschappij een bescheiden aangroei van 107 huurwoningen aankan tegen 2017. De visitatiecommissie is niet overtuigd dat de maatschappij de financiering aankan van het door de raad van bestuur vooropgestelde objectief om 1033 woningen te halen tegen 2019. De visitatiecommissie raadt dan ook aan om deze simulatie te maken aan de hand van de financiële planning en meer algemeen, om de beslissingen van de raad van bestuur te toetsen aan de financiële planning. Volkswoningbouw toont zich een actieve partner op het lokaal woonoverleg van de gemeenten in het actieterrein. Daarnaast heeft zij pogingen ondernomen om te komen tot een structurele samenwerking met de belangrijkste OCMW’s en politiediensten uit haar actieterrein. De SHM neemt deel aan vergaderingen van de vereniging van ‘kleinere’ SHM’s uit Vlaams Brabant en de projecten die georganiseerd worden door de intergemeentelijke dienstverlenende vereniging IGO. Volkswoningbouw is een kleine organisatie die een efficiënte en doelmatige werking heeft, maar sterk afhankelijk is van de sturing door de directeur. De maatschappij beschikt over de nodige procedures die overeenstemmen met de omvang van de SHM. Het ‘vier ogen principe’ wordt echter niet altijd gerespecteerd en in sommige procedures worden door de medewerkers ook enkele stappen genomen die niet voorzien zijn in de procedure. De doelmatigheid van de procedures wordt niet gemonitord en bijgevolg wordt daarover ook niet gerapporteerd aan de raad van bestuur. Volkswoningbouw heeft een belangrijke inspanning geleverd om haar financiële leefbaarheid te verbeteren en heeft daarbij aangetoond dat zij bereid is om haar eigen werking aan te passen aan de vereisten om kosten te besparen. Naar de toekomst toe voorziet de maatschappij een meer verregaande samenwerking met andere huisvestingsmaatschappijen uit Vlaams-Brabant en een verdere professionalisering van de organisatie.


4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling huuractiviteiten: goed Volkswoningbouw heeft zijn kantoor in Herent. Het is drie voormiddagen open alsook één namiddag tot 18u. De telefonische bereikbaarheid van de SHM is ook beperkt tot deze uren. Buiten deze uren wordt een antwoordapparaat opgezet, de hierop ingesproken boodschappen worden om de drie uur beluisterd, of indien geen boodschap wordt er sowieso teruggebeld naar het oproepnummer.. De verschillende actoren, alsook huurders die we hebben gesproken gaven aan dat de bereikbaarheid van de SHM voldoende is. De SHM heeft geen nieuwsbrief. Wel wordt er jaarlijks bij de huurprijsberekening de nodige toelichting gegeven over hoe betalingen kunnen gebeuren en wat te doen bij problemen, klachten gebreken en herstellingen. De SHM heeft een recent vernieuwde, overzichtelijke en vrij volledige website. Actoren en huurders tonen zich tevreden over de klantvriendelijkheid. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de maatschappij voor deze doelstelling als goed. -

Volkswoningbouw heeft één kantoor in het centrum van Herent. Het is open dinsdag, woensdag en vrijdag van 9u tot 11u en maandag van 13u tot 18u. De ontvangstfaciliteiten zijn beperkt, er is wel een wachtruimte en er zijn voldoende lokalen om in alle privacy een bespreking met de huurders te houden. Buiten de openingsuren is de telefonische bereikbaarheid beperkt en staat een antwoordapparaat op. Dit wordt om de drie uur gecontroleerd en ook indien de bellers geen bericht hebben ingesproken dan wordt het nummer teruggebeld. De visitatiecommissie heeft zowel huurders als actoren hierover bevraagd, allen bleken tevreden over de telefonische bereikbaarheid van de SHM.

-

Inschrijvingen van kandidaat-huurders kunnen ook via de woonwinkels en de omliggende OCMW’s, kandidaat-huurders moeten zich niet persoonlijk aanmelden.

-

De brieven aan de huurders zijn in klare taal opgemaakt. Alhoewel de visitatiecommissie initieel van oordeel was dat de informatie die in de briefwisseling stond misschien wat beperkt was, gaven zowel huurders als welzijnsactoren aan dat ze vooral als heel duidelijk worden ervaren. De visitatiecommissie vindt het belangrijk dat de SHM er blijft over waken dat zowel de inhoud van de brief alsook de vorm ervan in klare taal is opgemaakt.

-

Volkswoningbouw beschikt over een recent vernieuwde website met vrij veel informatie voor huurders en kandidaat-huurders. De website is heel duidelijk en toegankelijk, bevat de voornaamste documenten voor zittende huurders (onder andere intern huurreglement, jaarverslag, ziezo-boekje, klachtenprocedure,… ), alsook voor kandidaten (aanvraagformulier, procedure, patrimonium, …). Alle nieuwe projecten staan aangekondigd op de website en er is ook een overzicht van het bestaande patrimonium.

-

De SHM gaat er prat op dat ze als kleine maatschappij dicht bij de huurders staat en vanuit het persoonlijk contact een goede dienstverlening kan bieden. Dit werd tijdens de gesprekken die de visitatiecommissie had door alle actoren en ook de huurders bevestigd. Alle gesprekspartners van de visitatiecommissie tonen zich tevreden over de klantvriendelijkheid van het administratief en technisch personeel van de SHM. Ze geven ook te kennen dat de huurders vlot contact hebben met de maatschappij en dat medewerkers ook de nodige tijd vrijmaken als men een probleem wil voorleggen.


Ook de opvolging van technische problemen wordt zeer positief beoordeeld. De SHM registreert de opvolging van technische problemen, maar maakt hier geen analyse van. De visitatiecommissie suggereert om dat wel te doen om zo een beter zicht te krijgen op de dienstverlening die ze zelf geeft. Wel gaat ze er prat op dat alles kort op de bal en efficiënt wordt opgevolgd. Dit wordt zowel door huurders als door andere actoren bevestigd. -

De SHM zit volop in de procedure die tot de aanwerving van een sociaal assistente moet leiden. Men verwacht dat dit veel bijkomende mogelijkheden schept voor de dienstverlening van de SHM aan de huurders. De aanwervingsbeslissing is in februari gebeurd en in mei zou deze nieuwe kracht aan de slag gaan. Deze sociaal assistente zou de huurders veel korter opvolgen en ook veel meer huisbezoeken kunnen uitvoeren. Deze gebeuren nu vooral door de voorzitter en de directeur.

-

De huurders geven aan goed te zijn geïnformeerd en tevreden te zijn over de dienstverlening. Ook huurders die betrokken waren bij een renovatieproject gaven aan dat men steeds duidelijk was geïnformeerd. Zowel de communicatie over de werken alsook de uiteindelijke werken beantwoordden aan wat vooraf was aangekondigd.

-

Volkswoningbouw heeft geen nieuwsbrief. Wel wordt er jaarlijks bij de huurprijsberekening de nodige toelichting gegeven over hoe betalingen kunnen gebeuren en wat te doen bij problemen, klachten, gebreken en herstellingen. De informatie is compact, maar duidelijk en toegankelijk.

OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed Alle actoren en beleidsverantwoordelijken evalueren de contacten en informatiedeling van de SHM als goed. Volkswoningbouw communiceert correct naar de VMSW, de provincie, lokale ambtenaren en organisaties. Alle actoren en beleidsverantwoordelijken noemen de SHM een zeer toegankelijke, betrokken en heel open partner, die steeds bereid is tot informatiedeling en ook heel snel antwoord kan bieden. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Volkswoningbouw voor deze doelstelling daarom als goed. -

Volkswoningbouw is als sociale huurmaatschappij actief in 5 gemeenten (exclusief Leuven), die allen nog een BSO moeten behalen. Het lokaal woonoverleg focust dan ook vooral op het invullen van dit BSO en realiseren van projecten. Het afgelopen jaar was er 4 maal woonoverleg in de gemeente Herent, 2 maal in de gemeenten Haacht en Boutersem. Er is jaarlijks één lokaal woonoverleg in de gemeente Begijnendijk. In de gemeente Tremelo is er slechts éénmaal een overleg geweest op 26/02/2014, de gemeente heeft dit nadien evenwel niet meer opgenomen. Op deze woonoverleggen zijn telkens de voorzitter en de directeur aanwezig. Binnen het lokale woonoverleg wordt de SHM ervaren als een betrouwbare en open gesprekspartner. Ook de verschillende beleidsverantwoordelijken geven aan dat zij aan het SHM een betrouwbare partner hebben.

-

Er is geen gestructureerde samenwerking of overleg met OCMW’s, maar ondertussen zijn er wel op regelmatige basis overlegmomenten met de OCMW’s van Haacht en Herent. Het afgelopen jaar zijn er zowel in Herent als in Haacht twee van dergelijke overlegmomenten georganiseerd. Het initiatief daartoe kan bij beide partijen liggen. De beide partners sturen in een dergelijk overleg op voorhand de agendapunten door en deze worden dan stap voor stap overlopen. Alle partijen zijn bijzonder positief over deze overlegmomenten. De


visitatiecommissie suggereert dan ook deze samenwerking vast te leggen in een samenwerkingsakkoord, om deze zo structureel vast te leggen, en ook ten aanzien van de andere OCMW’s in het werkingsgebied te onderzoeken of zo’n samenwerking wenselijk is. -

Er is een SVK werkzaam in het gebied maar dat bevindt zich in volle transformatie. SVK SPIT heeft eind 2014 SVK Social overgenomen en moet deze inpassing nog verwerken. De samenwerking tussen het SVK en de SHM is op dit moment dan ook beperkt. SVK-klanten moeten zich verplicht inschrijven bij de SHM van hun domicilie-gemeente. Volkswoningbouw en het SVK werken hiervoor samen. Het SVK neemt deze inschrijving voor haar rekening.

-

Volkswoningbouw publiceert haar jaarverslagen op haar website. Het jaarverslag maakt melding van relevante statistische gegevens, de belangrijkste beheersaspecten, de stand van zaken van projecten en de financiële ratio’s. De jaarverslagen zijn consulteerbaar op de website.

-

Volkswoningbouw communiceert op een correcte en snelle manier met de VMSW, het agentschap Inspectie RWO en Wonen‐Vlaanderen. Omwille van de precaire financiële situatie waarin de SHM zich bevindt, is er frequent overleg met deze partners over het functioneren van de SHM (projecten, aanwervingsbeleid, …).

-

Volkswoningbouw heeft geen samenwerking met het CAW in het kader van preventieve woonbegeleiding. Dat aanbod is hen ook niet gedaan nadat het CAW daarvoor extra middelen was toebedeeld door de minister van welzijn, dit bevestigen zowel CAW als de SHM. De SHM bleek ook niet op de hoogte van dit uitgebreid aanbod. Aangezien deze dienstverlening beschikbaar is, suggereert de visitatiecommissie de SHM om toch een samenwerkingsakkoord af te sluiten. De opvolging van deze samenwerking kan opgenomen worden door de nieuwe maatschappelijk assistente.

-

Woon- en welzijnsactoren noemen Volkswoningbouw open en hun relatie met de SHM is doorgaans goed en laagdrempelig zowel in formele als in meer informele contacten. Ze getuigen dat Volkswoningbouw gevraagde informatie vlot doorspeelt. Ze kunnen bij de SHM terecht met hun vragen over sociale huisvesting

OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM Volkswoningbouw de tevredenheid van haar huurders niet op een systematische en structurele manier meet. De SHM heeft in het verleden geen tevredenheidsmetingen uitgevoerd en plant in de toekomst geen initiatieven in deze richting. De visitatiecommissie beoordeelt de activiteiten van de SHM op dit vlak dan ook als voor verbetering vatbaar. In afwachting van het instrument dat de Vlaamse overheid ontwikkelt, beveelt de visitatiecommissie de SHM aan om alle kansen aan te grijpen om feedback te krijgen over haar patrimonium, werking en dienstverlening van bewoners, kandidaat-bewoners en stakeholders. Structureel tevredenheidsonderzoek bij de (kandidaat-)huurders kan de klantgerichtheid van een maatschappij verbeteren. Dit onderzoek kan verschillende vormen aannemen. Een grote enquête, maar ook het geregeld voeren van een constructieve dialoog met (kandidaat-)huurders en actoren of het aftoetsen van tevredenheid over specifieke delen van de dienstverlening of de tevredenheid over het patrimonium kunnen de tevredenheid en verbeterpunten in kaart brengen. De visitatiecommissie suggereert de SHM ook om intussen na te denken voor welke aspecten van VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWONINGBOUW PAGINA 43 VAN 51

haar werking of voor welke doelgroepen (huurders, kandidaat-huurders, vertrokken huurders) het meten van tevredenheid het meeste resultaat zou kunnen opleveren.

PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID Eindoordeel: Voor verbetering vatbaar De verschillende actoren, alsook huurders die we hebben gesproken gaven aan dat de bereikbaarheid van de SHM zeker voldoende is. De SHM heeft geen nieuwsbrief. Wel wordt er jaarlijks bij de huurprijsberekening een addendum toegevoegd die uitleg geeft over betalingen, meldingen, klachten gebreken en herstellingen. De SHM heeft een recent vernieuwde en overzichtelijke website die ook bijzonder veel informatie bevat. Alle actoren en beleidsverantwoordelijken noemen de SHM ook een zeer toegankelijke, betrokken en heel open partner, die steeds bereid is tot informatiedeling en ook heel kort op de bal antwoordt. Volkswoningbouw meet evenwel de tevredenheid van haar huurders niet, heeft ook in het verleden geen tevredenheidsmetingen uitgevoerd en plant ook in de toekomst geen initiatieven in deze richting, omwille van dit laatste krijgt volkswoningbouw de score voor verbetering vatbaar voor deze doelstelling.


5.

AANBEVELINGEN

5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de volgende aanbevelingen: 1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

Werk een duidelijke visie en strategie uit voor milieuvriendelijkheid in uw projecten, ent daar meetbare doelen en instrumenten op (afwegingskader voor te nemen maatregelen, voorschriften voor ontwerpers). Onderzoek hoe u die ambitie op dat vlak in concrete richtlijnen kan vastleggen voor uw toekomstige projecten (OD 2.2). Integreer ook een visie inzake prijsbewust bouwen naar ontwerpeisen en materiaalkeuzes in deze nota. (OD 3.1) Werk dit uit als een levend document in functie van de ervaringen van de maatschappij op het gebied van materialen, leefbaarheid en uitvoeringsmethodiek. Werk ook een visie uit op de wijze waarop je je streven naar aanpasbare en aangepaste woningen in je patrimonium flexibel kan inzetten en toegankelijk maken voor verschillende doelgroepen (OD 2.3). Maak een opvolgingsfiche waarop de verschillende prijzen (raming, aanbestedingsprijzen, gunningsbedrag, eindbedrag) en mijlpalen van de projecten zijn opgenomen zodat de maatschappij een goed beeld heeft van de kostprijs en de timing van de verschillende projecten. (OD3.1) Breng de samenlevingsrisico’s en mogelijkheden tot samenlevingsopbouw in de diverse wijken in kaart. Doe dit in overleg met de betrokken gemeentebesturen en actoren, en inspelend op de opportuniteiten die er zijn bij huurders, dit ter versterking van de leefbaarheid en het samenleven en om leefbaarheidsproblemen te voorkomen en aan te pakken. (OD 4.2) Ontwikkel een visie, strategie en bijhorende acties om bewonersbetrokkenheid te stimuleren. Dit komt niet alleen de leefbaarheid binnen het patrimonium van de wijken ten goede, maar zorgt ook voor een leerproces die de werking van de maatschappij ten goede zal komen. (OD 4.3) Blijf verder gebruik maken van de begeleiding door de VMSW om de financiële situatie nog verder te verbeteren. Door de inspanningen van de laatste jaren zijn de verschillende financiële parameters immers verbeterd, maar nog niet tot op een niveau van een goede financiële leefbaarheid. (OD 5.1) Evalueer en verfijn op periodieke basis uw processen en procedures samen met de medewerkers, zodat ze de vooropgestelde manier van werken weerspiegelen en ook door de medewerkers gedragen worden. Bij elke procedure wordt best ook een versienummer en goedkeuringsdatum door de raad van bestuur op het document vermeld. Tenslotte dient ook aan de raad van bestuur gerapporteerd worden over de toepassing van de verschillende procedures. (OD 5.6) Ga na hoe je feedback kan krijgen over uw patrimonium, werking en dienstverlening van (kandidaat-)huurders. In afwachting van het instrument dat de Vlaamse overheid ontwikkelt, beveelt de visitatiecommissie de SHM aan om zelf een visie te ontwikkelen hoe dit het best kan verlopen en het reeds om te zetten in acties. (OD6.3)


5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen Volkswoningbouw realiseert op de meeste operationele doelstellingen goede prestaties en heeft oog voor de verbetering van de eigen werking. De visitatiecommissie heeft er dan ook voldoende vertrouwen in dat de maatschappij verbeterpunten zelfstandig zal oppakken.

5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie geen aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid.

5.4 Goede praktijken bij de SHM Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context een zeer effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM’s en woonactoren wordt gebracht. Op basis van de prestatiebeoordelingsmethodiek heeft de visitatiecommissie geen bijzondere werkwijzen geïdentificeerd die mogelijk als ‘goede praktijk’ uitgediept en veralgemeend kunnen worden naar andere sociale huisvestingsmaatschappijen.


BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN

Vertegenwoordigers SHM (directie en leden van de raad van bestuur) - Guido Claes, voorzitter en lid van het Directiecomité - Hans Dekoster, bestuurder en lid van het Directiecomité - Wim Pauwels, bestuurder - Denise Demessemaekers, Directeur Medewerkers SHM - Steven Nijs, administratief medewerker - Zbigniew Modzelewsk, technische bediende - Serge Cnops, technisch bediende - Katty Vancuyck, huurdersadministratie Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Sara Thonnon, Boutersem - Nancy van der Motte, Boutersem - Tim houben, IGO Boutersem en Haacht Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers - Sara Devroe, OCMW Haacht - Caroline Vrancken, OCMW Haacht - Daniel Ooms, OCMW Herent Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) 11 sociale huurders uit 8 woningen De namen van de huurders worden om privacyredenen niet vermeld. Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken - Arlette Caes, schepen van woonbeleid Herent - Liesbeth Vanhemelrijck, voorzitter OCMW (sociaal huis) Herent - Magda Van Goolen, schepen RO en woonbeleid Begijnendijk - Mario Verbeeck, OCMW-voorzitter Begijnendijk - Linde De Cat, voorzitter OCMW Haacht - Paul Dams, Burgemeester Tremelo,


BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij . De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be. Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook “goede woningen” aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM’s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de ‘C2008 (Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW ‘aanpasbaar’ is). Een ‘aanpasbare woning’ biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). Actieterrein: Het actieterrein van een SHM is het gebied waarin de SHM woningen sociaal verhuurt of zal verhuren en/of sociale koopwoningen (of sociale kavels) realiseert, zal realiseren of heeft gerealiseerd in de voorbije 10 jaar. Het terrein wordt afgebakend door de gemeentegrenzen en het is de SHM die aangeeft in welke gemeenten zij sociale woningen en kavels zal verhuren of zal realiseren. De SHM kan zelf een onderscheid maken in welke activiteiten ze in welke gemeenten van haar actieterrein ontplooit of zal ontplooien. Gemeenten waar de SHM woningen ontwikkelt (aanmeldt) of verhuurt behoren automatisch tot het actieterrein. Actualisatie: elke SHM die sociale huurwoningen verhuurt houdt in een inschrijvingsregister (of wachtlijst genoemd) een lijst bij van kandidaat-huurders voor haar woningen. De SHM is verplicht om minstens elke twee jaar alle kandidaten aan te schrijven met de vraag of ze nog geïnteresseerd zijn, of ze nog voldoen aan de voorwaarden (bijvoorbeeld inkomen) en of hun gezinssituatie nog dezelfde is als bij de inschrijving. De kandidaat-huurders moeten binnen een bepaalde termijn de gevraagde gegevens te bezorgen aan de maatschappij, waarbij ze eventueel ook hun voorkeuren (bijvoorbeeld de ligging van of het type van de woning) kunnen aanpassen. Indien de SHM geen antwoord ontvangt, verstuurt ze een herinneringsbrief aan de kandidaat-huurder met de vraag om alsnog de nodige gegevens

te bezorgen. Indien de kandidaat-huurder niet reageert of niet meer aan de voorwaarden voldoet, worden hij geschrapt uit het register en verliest hij zijn plaats op de wachtlijst. Er bestaan aparte inschrijvingslijsten (wachtlijsten) voor sociale kavels en sociale koopwoningen. Meer informatie hierover vindt u op http://www.vmsw.be/nl/particulieren/kopen/inschrijving. ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADLwoningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. Bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aankoop, bouw, het behoud of renovatie van hun enige woning twee soorten sociale leningen sluiten: leningen verstrekt door de VMSW of het VFW en leningen verstrekt door Erkende Kredietmaatschappijen (EKM’s). De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarieven aanbieden dan de meeste private banken. Zowel de woning als de lener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (zoals inkomensvoorwaarden, aankoopprijsvoorwaarden, …). Deze zijn nu reeds grotendeels gelijklopend en vanaf 2014 wordt verwacht dat deze voorwaarden van het VWF en de VMSW volledig identiek zullen zijn. Bij de VMSW noemen ze de bijzondere sociale lening een Vlaamse Woonlening en particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM’s in Vlaanderen. Het VWF noemt de bijzondere sociale lening een sociale lening. Meer informatie hierover vind je op www.vlaamswoningfonds.be en www.vlaamsewoonlening.be. De door de VMSW en het VWF gehanteerde namen zorgen voor begripsverwarring, omdat er ook sociale leningen door EKM’s worden verstrekt onder andere voorwaarden. Voor de financiering van deze sociale leningen voorziet de Vlaamse overheid enkel een gewestwaarborg en geen subsidie, wat een grote impact op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM’s is dat particulieren zonder veel spaargeld toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat gebruikelijk is bij private banken. De voorwaarden waaraan de particulier en de woning moet voldoen zijn minder streng voor een door een Erkende Kredietmaatschappij toegekende sociale lening dan voor een bijzondere sociale lening. Er zijn momenteel iets meer dan 30 EKM’s verspreid over heel Vlaanderen. Meer informatie vind je op www.sociaal-woonkrediet.be BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale


huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:. Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be) C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : www.vmsw.be Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op www.vlaanderen.be EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: www.vlaanderen.be en op www.energiesparen.be Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10198 43 ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs . SHM’s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin

opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM’s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen. Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM’s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatie-indicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het actieterrein. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst. - Prestatie-indicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM’s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM’s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatieindicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16° kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden. (zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10164 03¶m=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM niet als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM’s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamde NFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per


type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM’s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM’s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatie-indicatoren van de SHM’s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huurof koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Grond- en Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelings- en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing (meer info op www.wonenvlaanderen.be).

Sociale lening: zie Bijzondere Sociale Lening SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.vob-vzw.be) Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (www.vaph.be) Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Verzekering Gewaarborgd Wonen: De Verzekering Gewaarborgd Wonen is een verzekering voor particulieren die werken en die een hypothecaire lening aangaan om een woning te bouwen, te kopen of te renoveren. De verzekering loopt over een periode van tien jaar en is volledig gratis want de Vlaamse overheid betaalt de verzekeringspremie. Er zijn geen inkomensgrenzen. Ingeval van onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, kan men een tegemoetkoming ontvangen in de aflossing van de hypothecaire lening. Deze tegemoetkoming is afhankelijk van het inkomen zelf, van het werkelijk geleden inkomensverlies, van het bedrag dat men maandelijks afbetaalt en van het E-peil van de woning. Meer informatie over de Verzekering Gewaarborgd Wonen vind je op www.wonenvlaanderen.be. Vlaamse Woonlening: zie Bijzondere sociale lening Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE. Wachtlijst: zie “actualisatie”


KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS 40 1230 BRUSSEL T: 02-5531752

E-MAIL:

[email protected]

WEBSITE:

WWW.VISITATIERAAD.BE

TWITTER:

@VISITATIERAAD

FACEBOOK:

FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD


Reactie van de SHM op het visitatierapport van Volkswoningbouw, Herent

datum reactie SHM: 12 november 2015


Beslissing van de minister n.a.v. de prestatiebeoordeling van Volkswoningbouw, Herent

datum beslissing minister: 7 december 2015


Visitatierapport Volkswoningbouw, Herent

Recommend Documents