Visitatierapport T Heist Best, Knokke-Heist

Visitatierapport T’ Heist Best, Knokke-Heist

Visitatiegesprekken op 26 en 27 februari 2015 Definitief visitatierapport 15 augustus 2015

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Prestatiebeoordeling SHM T’ Heist Best Datum definitief visitatierapport: 15 augustus 2015 Datum visitatiegesprekken: donderdag 26 en vrijdag 27 februari 2015 Datum presentatie aan raad van bestuur: woensdag 10 juni 2015 Erkenningsnummer SHM: 3150 Contactgegevens SHM: Kraaiennestplein 1 bus 4, 8301 Knokke-Heist Telefoon: 050 530890 [email protected] http://www.theistbest.be/ Directeur: de heer Bernard Despiegelaere Voorzitter: de heer Guy Demeestere Werkgebied: Knokke-Heist Samenstelling visitatiecommissie: Brecht Vandekerckhove, commissievoorzitter Anne-Maria Vandenbroucke, commissielid Lode Conings, commissielid

Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door T’ Heist Best geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM 3150 T’ HEIST BEST

PAGINA 2 VAN 53

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING .............................................................................................................................................. 4 2. SAMENVATTING .................................................................................................................................... 6 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ................................................................................ 7 3.1 3.2

BESCHRIJVING SHM .................................................................................................................................... 7 BESCHRIJVING OMGEVING ............................................................................................................................. 8

4. PRESTATIES VAN SHM T’ HEIST BEST.................................................................................................... 10 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ..................................................................... 10 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING .............................................. 15 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID................................................................................................... 21 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ...................................................................................................... 26 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID ............................................... 32 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ......................................................................................... 42

5. AANBEVELINGEN ................................................................................................................................. 46 5.1 5.2 5.3 5.4

AANBEVELINGEN VOOR DE SHM .................................................................................................................. 46 AANBEVELINGEN VOOR DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN ................................................... 47 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ........................................................................................ 47 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ................................................................................................................... 48

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ....................................................................................... 49 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ...................................................... 50


PAGINA 3 VAN 53

1. INLEIDING

1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM T’ Heist Best. 1.2. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 5 juli 2012. Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be 1.3. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen. 1.4. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context. 1.5. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM’s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.


PAGINA 4 VAN 53

1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek. 1.8. Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven. 1.9. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected]. 1.10. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.


PAGINA 5 VAN 53

2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling PV 1

BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

Goed

OD 1.1

De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen

Goed

OD 1.2

De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen

n.v.t.

OD 1.3

De SHM brengt sociale kavels op de markt

n.v.t.

OD 1.4

De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren

Goed

OD 1.5

De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen

Goed

PV 2

KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig

Voor verbetering vatbaar

OD 2.2

De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid


OD 2.3

De SHM bouwt aanpasbaar


PV 3

BETAALBAARHEID VAN WONEN


OD 3.1

De SHM bouwt prijsbewust

Goed

OD 3.2

De SHM verhuurt prijsbewust


PV 4

SOCIAAL BELEID


OD 4.1

De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid

Goed

OD 4.2

De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan

Goed

OD 4.3

De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer


OD 4.4

De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners

Goed

PV 5

INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID


OD 5.1

De SHM is financieel leefbaar

Goed

OD 5.2

De SHM beheerst haar kosten goed

Goed

OD 5.3

De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude

Goed

OD 5.4

De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan


OD 5.5

De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij

Goed

OD 5.6

De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle


OD 5.7

De SHM is bereid tot verandering en verbetering

Goed

PV 6

KLANTVRIENDELIJKHEID


OD 6.1

De SHM informeert burgers snel en duidelijk


OD 6.2

De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk

Uitstekend

OD 6.3

De SHM meet de tevredenheid van klanten


OD 2.1



PAGINA 6 VAN 53

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1 Beschrijving SHM T’ Heist Best is een coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid die in 1930 werd opgericht als sociale huurmaatschappij onder de naam t’ Heyst Best. Met de fusie van Knokke en Heist in 1971, kwam ook de deelgemeente Knokke in het werkingsgebied van de maatschappij. Sinds 2009 zijn de kantoren van T’ Heist Best opgenomen in het Sociaal huis van de gemeente Knokke-Heist, samen met de woonwinkel, het OCMW, de werkwinkel, het SVK en het betaalbaar 1 verhuurkantoor (BVK) . Het OCMW (52,3%) en het gemeentebestuur (27,2%) van Knokke-Heist zijn de belangrijkste aandeelhouder van de SHM, gevolgd door de Vlaamse Gemeenschap (9,9%) en de provincie West-Vlaanderen (7,8%). De overige 2,8% van de aandelen zijn in handen van 17 particuliere aandeelhouders waaronder de voorzitter van de raad van bestuur. De raad van bestuur bestaat uit 7 leden: 2 van de gemeente Knokke-Heist, 2 van het OCMW, één van de provincie en twee particuliere aandeelhouders. De directeur neemt - als niet stemgerechtigd lid - deel aan de vergaderingen van de raad van bestuur. T’ Heist Best beheerde eind 2013 281 sociale huurwoningen, waarvan 30 woningen eigendom zijn van de VMSW. Van deze 281 woningen zijn er 206 eengezinswoningen (74%) en 74 appartementen (26%). Van de 251 wooneenheden stonden er 19 leeg (3 frictieleegstand en 16 structurele leegstand). Van de woningen die men in beheer heeft voor de VMSW staan er 6 structureel leeg wachtend op een interne beslissing bij de VMSW. T’ Heist Best verhuurt 2 woningen buiten het sociale huurstelsel. Het totale patrimonium bevindt zich in de gemeente Knokke-Heist, waarvan het overgrote deel in de deelgemeente Heist, de historische thuisbasis van de maatschappij. De grootste bouwvolumes werden gerealiseerd in de periode 1970-1989 en tussen 2000 en 2009 (goed voor respectievelijk 44% en 24% van het patrimonium. 6% van het patrimonium dateert van de jaren ’90 en 4% werd sinds 2010 gerealiseerd. Ook dat zijn hogere percentages dan gemiddeld in Vlaanderen. 15% van de woningen dateert van 1945-1969 en 6 % van het interbellum. Zoals hierboven al aangegeven bestaat het patrimonium van T’ Heist Best voor 26% uit appartementen en voor 74% uit eengezinswoningen. 22% van de eengezinswoningen hebben 1 slaapkamer (45) en 7% eengezinswoningen heeft er twee (14). Bij de grotere eengezinswoningen zijn er het meest met 3 slaapkamers (56% of 115 woningen) en toch ook 15% met 4 slaapkamers (30); van woningen met 5 of meer slaapkamers zijn er slechts 2 (1%). Bij de appartementen is de meerderheid (57%) een 1-slaapkamerappartement (42) en zijn er 27 2-slaapkamer appartementen (36%) en 5 3-slaapkamerappartementen (7%). Op 31 december 2013 bestond 47% van de gezinnen die een sociale woning huren bij T’ Heist Best uit 1 persoon en 37% uit 2 personen. De drie- en vierpersoonsgezinnen waren samen goed voor 13%, terwijl 2% van de gezinnen 5 of meer gezinsleden telde. Meer dan 75% van de SHM’s tellen een lager aandeel alleenstaanden onder hun huurders. T’ Heist Best telt nauwelijks 3% allochtone huurders wat zeer weinig is in vergelijking met andere Vlaamse SHM’s, slechts zes SHM’s hebben een lager percentage. T’ Heist Best telt met 51% het 1 Het BVK wil aan jonge gezinnen met een inkomen hoger dan de toelatingsvoorwaarden van het

SVK, huurwoningen verhuren die een kwart goedkoper zijn dan op de private markt. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM 3150 T’ HEIST BEST

PAGINA 7 VAN 53

hoogste aandeel huurders van alle Vlaamse SHM’s waarvan het gezinshoofd ouder is dan 65. Dat vormt meteen een belangrijk deel van de verklaring voor het hoge aandeel alleenstaanden. Het mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen van de huurders van T’ Heist Best ligt hoger dan bij 60% van de sector. De mediaan huurprijs voor appartementen vrij hoog in vergelijking met collega SHM’s, die van eengezinswoningen ligt dan weer onder de mediaan van de sector en sluit veel minder aan bij het socio-economisch profiel. Dit is uiteraard iets waar de SHM geen invloed op heeft. De manier waarop de sociale huurprijs wordt berekend is immers gewestelijk bepaald. - In 2013 bedroeg de mediaan huurprijs voor een appartement van T’ Heist Best 241,01 euro per maand. 80% van de SHM’s heeft een nog lagere mediaan huurprijs. - Voor eengezinswoningen bedroeg die mediaan huurprijs € 271,9. 40% van de SHM’s heeft een lagere mediaan huurprijs voor eengezinswoningen. Noch de gemeente, noch de SHM heeft een lokaal toewijzingsreglement of specifieke voorrangsregels. T’ Heist Best is geïntegreerd in het Sociaal huis met alle andere partners van de woon- en welzijnssector in Knokke-Heist. Ze werken samen onder één dak: het OCMW, een gemeentelijk infopunt, Thuiszorgplatform, Psychiatrisch Expertiseteam Oostkust, Thuiszorgdiensten van het OCMW, de woonwinkel, de Werkwinkel, Strijk- & Verstelwinkel, Het Dak (verzelfstandig gemeentebedrijf van het OCMW voor zorg: RVT en assistentiewoningen), het SVK en het BVK. Door die integratie werken alle actoren dan ook vaak als één team aan de gezamenlijke uitdaging van sociaal of betaalbaar kwalitatief wonen in de gemeente Knokke-Heist. De graad van samenwerking, de onderlinge afstemming en hoe men taken onderling verdeeld heeft is bijzonder en is een belangrijk aandachtspunt bij de evaluatie van deze SHM. Alle gemeentelijke diensten in het Sociaal huis zijn op elkaar afgestemd en T’ Heist Best maakt daar als autonome organisatie de facto toch deel van uit.

3.2 Beschrijving omgeving Het actieterrein van T’ Heist Best bestaat enkel uit de gemeente Knokke-Heist. Op dit actieterrein is ook Vitare actief met een gepland project dat zowel koop- als huurwoningen omvat en ook Vivendo, dat de sociale koopwoningen realiseert in Knokke-Heist (uitgezonderd het project van Vitare). In de gemeente Knokke-Heist woonden eind 2011 16.711 huishoudens. De verwachting is dat dit aantal tegen 2020 zal stijgen naar 17.564 en tegen 2030 naar 17.776. Dit zijn sterkere groeicijfers dan het Vlaamse gemiddelde. Van de inwoners zijn er 14% 18- tot 34-jarigen, 43% 35- tot 64jarigen en 31% 65-plussers. Met een merkelijk lager percentage 18-34 jarigen en een hoger percentage 65-plussers zien we duidelijk de vergrijzing waarvoor de kust gekend is. Het werkloosheidscijfer van de gemeente Knokke-Heist ligt met 5,7% opvallend lager dan het Vlaamse gemiddelde van 7,5%. Het aandeel inwoners met een leefloonis met 0,2% ongveer de helft van het Vlaamse gemiddelde. Het gemiddeld inkomen bedroeg in de gemeente Knokke-Heist € 21.922 en dit is lager dan het Vlaams gemiddelde van € 23.940/ De woningtypes in Knokke-Heist weerspiegelen natuurlijk ten dele het profiel van het patrimonium aan de kust. 75% van de woningen betreft een appartementsvorm, 10% betreft een VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM 3150 T’ HEIST BEST

PAGINA 8 VAN 53

gesloten bebouwing; 6% betreft een halfopen bebouwing en 9% betreft een open bebouwing. Slechts 15% (half-)open bebouwing is bijzonder laag ten aanzien van het Vlaams gemiddelde van ruim 50%. De mediaan verkoopprijs van een appartement in het Knokke-Heist bedroeg in 2013 364.000 euro. Een mediaan verkoopprijs wil zeggen dat er exact evenveel appartementen werden verkocht aan een hogere prijs, als aan een lagere prijs. Dit is uiteraard bijzonder hoog en dit heeft te maken met de kustligging en het exclusieve karakter van de deelgemeente Knokke. Ter vergelijking: de mediaan verkoopprijs voor appartementen in heel Vlaanderen bedroeg 186.000 euro in 2013. Voor gewone woonhuizen ligt deze mediaan op 278.750 euro en ook dit is hoog ten aanzien van de Vlaamse mediaan (200.000 euro). De mediaan prijzen van eengezinswoningen en appartementen zijn de voorbije 5 jaar gemiddeld met respectievelijk 7% gedaald en 8% gestegen, deze vreemde evolutie heeft ten dele ook te maken met de markt van de tweede verblijven. Ruim de helft van de woningen in Knokke-Heist is immers een tweede verblijf en deze zijn veel gevoeliger aan conjunctuurgebonden prijsstijgingen of prijsdalingen. De mediaanprijs van de bouwgrond ligt met zowat 694 euro opnieuw bijzonder hoog (Vlaanderen: 197 euro). De prijs van de bouwgrond is gemiddeld met 4% gestegen, maar dit zegt heel weinig omdat we te weinig weten over de aard van de bouwgrond (zoals grootte, al dan niet uitgerust, …) en de locatie. Het bindend sociaal objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen voor het KnokkeHeist werd bepaald op 328 woongelegenheden. Bij de meest recente actualisatie per 31.12.2014 binnen het lokaal woonoverleg, wordt vastgesteld dat er al 132 werden gerealiseerd Het grootste deel hiervan valt toe te schrijven aan de groei van het aantal SVK woningen met name 104 woningen, de overige 28 zijn voor de rekening van T’ Heist Best. Het BSO inzake bijkomende sociale koopwoningen bedraagt voor Knokke-Heist 80 woongelegenheden. Hiervan zijn er 13 gerealiseerd en 24 gepland. Er was geen BSO voor sociale kavels bepaald. Met deze voortgang en de het aantal voorziene projecten kwam Knokke-Heist in categorie 1 terecht bij de voortgangstoets 2014, Knokke-Heist wordt dus beoordeeld als een gemeente die het gemiddeld groeiritme behaalt. De belangrijkste verdienste daarvoor ligt duidelijk bij het SVK.


PAGINA 9 VAN 53

4. PRESTATIES VAN SHM T’ HEIST BEST

4.1

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden

OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed T’ Heist Best realiseerde in de periode 2009-2013 weinig nieuwe sociale huurwoningen. Op het ogenblik van de visitatie blijken de voorbereidende inspanningen van de SHM in deze periode te zullen leiden tot een toekomstige realisatie van 85 bijkomende sociale huurwoningen tegen 2017/2018, wat overeenstemt met een patrimoniumgroei van ca. 30%. Ook het aantal aangemelde woningen is relatief hoog, namelijk 149. Daarmee draagt de SHM op een versnelde wijze bij tot het behalen van het BSO-huur binnen de gemeente. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de inspanningen binnen deze operationele doestelling als goed.

-

Het huurpatrimonium van de SHM groeide in de periode 2009 – 2013 aan met 10 woningen (projecten Heulebrug 7 woningen en Consciencestraat 3 appartementen). Met dit jaarlijks gemiddelde van 2 woningen situeerde T’ Heist Best zich in deze periode bij de 6 laagst gerangschikte SHM’s in Vlaanderen. Gezien de bescheiden omvang van haar patrimonium betekende dit een groei van 0,8% van het totaal patrimonium in het jaar 2013. Vanuit dat oogpunt deden, einde 2013, toch nog steeds 70% van de SHM’s in Vlaanderen beter. Deze lage aangroei van nieuwe huurwoningen is volgens de SHM vooral te wijten aan verschillende vertragingen binnen de projecten Duinenwater en Heulebrug. Bij Duinenwater heeft dit te maken met onderhandelingen tussen gemeente en promotor en bij Heulebrug is dit vooral te wijten aan de uitgebreide ontwerpfase, waar bij de stad en de aangestelde kwaliteitskamer voor Heulebrug bijzonder moeilijke eisen hebben opgelegd voor de SHM.

-

Belangrijk is echter ook te kijken naar de actuele stand van het bouwprogramma op het ogenblik van de visitatie. De SHM heeft in 2014 de werken beëindigd van 6 nieuwe woningen (De Kreeft) en de werken voor het project Smedenstraat (16 huurwoningen) zullen volgend jaar klaar zijn. Omdat de financiering rond is, starten binnenkort ook de projecten Vogelzang (35 huurwoningen; vervangingsbouw voor 26 te slopen woningen die aangekocht werden) en Wijk Heulebrug-Bakboord fase 3 (28 huurwoningen). Dat zorgt ervoor dat tussen 2014 en 2017/2018 85 bijkomende sociale huurwoningen zullen gerealiseerd zijn. Het project Heulebrug-Bakboord is een project waarin de cvba Vivendo op het aanpalende perceel 24 sociale koopwoningen zal realiseren.

-

Verder heeft T’ Heist Best op het ogenblik van de visitatie ook de bouw van 149 huurwoningen (einde 2014, eerste trimester 2015) aangemeld bij de VMSW. Dat is de eerste stap om een gesubsidieerde financiering te krijgen. Het gaat hier om 4 nieuwbouwprojecten: Duinenwater fase 1, 24 huurappartementen; Duinenwater fase 2, 25 huurwoningen;


PAGINA 10 VAN 53

Heulebrug fase 4, 54 huurwoningen en Jonckheerstraat fase 2, 22 woningen. Daarnaast is ook een project vervangingsbouw (van eigen patrimonium) t.w. Herfststraat, 24 woningen, aangemeld. Per saldo wordt hier gemikt op een uitbreiding van het patrimonium met nog eens 125 wooneenheden. De dossiers worden nu verder voorbereid om een aanvraag tot gesubsidiëerde financiering in te dienen. -

Daarnaast verkent T’ Heist Best nog andere projecten, die echter nog in een te vroeg stadium zitten om aangemeld te kunnen worden: Site Speelman (30 appartementen), Onderwijsstraat (5 appartementen), Heist Breed 14 (6 woningen), Sacramentsstraat Westkapelle (hier zal de SHM Vitare 14 huurwoningen bouwen en in eigendom houden en T’ Heist Best zal de verhuring en het dagelijks onderhoud op zich nemen) en binnen het nog te ontwikkelen gebied “Depot Knokke”. Binnen het project Duinenwater wordt bekeken of de sociale last die in het kader van het gronden pandenbeleid opgelegd werd, na het wegvallen van deze mogelijkheid door de uitspraken van het Grondwettelijk Hof, alsnog gerealiseerd kunnen worden. Momenteel zijn daarvoor gesprekken aan de gang tussen de private projectontwikkelaar, de gemeente en de SHM. In het project Vogelzang wordt onderzocht hoe de 26 woningen vervangen kunnen worden binnen het kader van de overheidsopdrachten en de financiering door de VMSW, ondanks het schrappen van de sociale last in het grond-en pandendecreet;

-

Het BSO-huurwoningen werd in de gemeente Knokke-Heist vastgelegd op 328 te realiseren sociale huurwoningen. Bij de meest recente actualisatie per 31.12.2014 binnen het lokaal woonoverleg, wordt vastgesteld dat er al 132 werden gerealiseerd of in realisatie zijn: 28 door de SHM en 106 door het sociaal verhuurkantoor. Over deze voorbije periode leverde de SHM dus ca. 20% van het BSO-huur. Er blijven dan nog 139 woningen te realiseren tegen 2025. Met de projecten van T’ Heist Best die binnen dit en twee jaar zeker zullen starten, levert de SHM reeds 63 bijkomende sociale huurwoningen. Daarmee zal ze het groeiritme tegen de volgende voortgangstoets verzekeren. De visitatiecommissie gaat ervan uit dat mag aangenomen worden dat een ruim deel van de nu 149 aangemelde woningen tegen dan in het stadium zijn van aanvraag of goedkeuring van gesubsidieerde financiering, of reeds zijn goedgekeurd.

OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing De SHM is historisch een zuivere huurmaatschappij. In dit rapport worden de prestaties van T’ Heist Best op het vlak van sociale koopwoningen daarom niet apart beoordeeld, maar meegenomen in de beoordeling van de OD 5.5. ‘De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij’. Zo vindt de visitatiecommissie het positief dat de SHM af en toe samen met Vivendo gemengd huur- en koopprojecten realiseert. Binnen de gemeente Knokke-Heist is de formele afspraak dat de cvba Vivendo instaat voor de realisatie van de sociale koopwoningen. OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing De SHM is historisch een zuivere huurmaatschappij. In dit rapport worden de prestaties van de SHM op het vlak van sociale kavels niet apart beoordeeld, maar meegenomen in de beoordeling van de OD 5.5 ‘De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij’. In het actieterrein is er overigens geen BSO tot realiseren van sociale kavels vastgelegd.


PAGINA 11 VAN 53

OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren Beoordeling: goed De SHM heeft haar strategische gronden quasi volledig aangewend in de voorbije projecten. Slechts 5% van de SHM’s in Vlaanderen had in 2013 een nog kleinere grondvoorraad. De strategie van de SHM bestaat erin om enkel gronden te verwerven waarop zekere realisaties zullen gepland worden. Naast de formule van erfpacht van gronden die, in samenspraak door de gemeente worden gekocht, onderzoekt de SHM waar ze gronden kan verwerven die op korte termijn gefinancierd kunnen worden door een gesubsidieerde lening. Vooral de formule waarbij de gemeente gronden in erfpacht aanbiedt is bijzonder succesvol, dit blijkt ook uit de geplande projecten. Deze strategie is bijzonder noodzakelijk aangezien Knokke-Heist van de hoogste grondprijzen van het land heeft. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van T’ Heist Best voor het verwerven van gronden en panden als goed. -

De SHM heeft in de periode 1973-2012 een strategische grondvoorraad opgebouwd van 5,25 ha voornamelijk in de wijk Oostwinkel-Heulebrug. Deze is intussen door de lopende projecten quasi volledig aangewend. Er rest nog een 400m² bebouwbare oppervlakte.

-

De verwerving van gronden gebeurt in functie van de projecten die worden gerealiseerd. De gronden zijn duur in de gemeente terwijl de middelen van T’ Heist Best beperkt zijn. Belangrijk is echter ook te kijken naar de actuele stand van het bouwprogramma op het ogenblik van de visitatie. Een zeer belangrijke partner is de gemeente Knokke-Heist die via haar Autonoom Gemeentebedrijf Stadsontwikkeling gronden aankoopt en deze via erfpacht (van 51 tot 90 jaar) ter beschikking stelt aan de SHM. Dat gebeurt o.m. voor de projecten Smedenstraat (16 appartementen), De Kreeft (6 woningen), Heulebrug fase 2 (28 woningen) en fase 3 (54 woningen).

-

De SHM volgt ook de mogelijkheden via het voorkooprecht op. Het laatste jaar werd een aanbod in de Onderwijsstraat en een eventuele aankoop van de oude rijkswachtkazerne besproken op de raad van bestuur. De projecten werden afgewezen omwille van te dure kostprijs. Daarnaast heeft de SHM in diezelfde Onderwijsstraat een grond verworven om 5 appartementen op te bouwen.

OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed T’ Heist Best verhuurt geen woningen aan welzijnsorganisaties, maar vanuit deze sector blijkt daar ook geen vraag naar. Ze heeft een beperkt aantal aangepaste woningen voor mindervaliden en zal dit aantal vergroten. De SHM analyseert de wachtlijsten en houdt in de projecten rekening met de gewijzigde vraag naar verschillende woontypes. Ze voorziet een groter aantal woontypes voor 1 / 2 personen. Een bijzonder aandachtspunt vormt het hoge aandeel senioren zowel bij de huidige bewoners als de kandidaten. De SHM neemt initiatieven om haar aanbod hierop beter af te stemmen. -

De SHM heeft een gevarieerd aanbod aan huurwoningen: 30,7% 1 slaapkamerwoningen, 14,5% met twee slaapkamers, 43,5% met 3 slaapkamers en 11,3% met 4 of meer slaapkamers. In haar nieuwe projecten hanteert de maatschappij een mengvorm van woningen met verschillende types (slaapkamers + woonbezetting). In het kandidatenbestand is er een overwicht van alleenstaanden (60%) en gezinnen met 2 personen (19%). Bij de bouw van


PAGINA 12 VAN 53

nieuwe projecten voorziet de SHM steeds verschillende types van woningen, maar wel steeds een groter aantal een- en tweeslaapkamerwoningen. -

De SHM heeft op dit ogenblik 2 woningen specifiek aangepast voor rolstoelbewoners. De lopende projecten voorzien 4 bijkomende aangepaste woningen. De SHM verklaart dat ze in de komende projecten van 10 of meer woningen telkens een aangepaste woning voorziet en zo geleidelijk aan dit aantal aangepaste woningen wenst te verhogen. Ze stelt namelijk vast dat binnen de kandidaten een aantal minder validen zijn die een aangepaste woning behoeven. De visitatiecommissie vraagt de SHM om dit zeer duidelijk vast te leggen op woningniveau in haar projectuitbouw en ook te melden aan de VMSW en daarbij ook gebruik te maken van de verruimde financieringsmogelijkheden terzake.

-

Een bijzonder hoog aandeel van de huurders zijn senioren. 51% van de gezinshoofden zijn 65 jaar of ouder en 67% is 60 jaar of ouder. Daarnaast zijn nog eens 22% van de gezinshoofden tussen 50 en 59 jaar Er melden zich ook veel senioren aan als de kandidaat-huurder: 38% van de gezinshoofden van kandidaat-huurders zijn ouder dan 60 jaar. Al deze kandidaten zijn ook ingeschreven op de wachtlijst van het sociaal verhuurkantoor.

-

T’ Heist Best is verkennende gesprekken gestart met de gemeente, het OCMW en de Woonwinkel om bij eventuele ontwikkelingen van assistentiewoningen in de gemeente ook een aantal sociale assistentiewoningen te voorzien. Dit met het oog op bewoning door senioren met een klein inkomen. Het gaat meer bepaald om 12 woningen in Westkapelle en 6 in Heist (Breed Veertien).

-

De SHM heeft een grote onderbezetting van haar patrimonium: bijna 20% van de woningen zijn onderbezet. Het gaat dan vooral om woningen met 3 of meer slaapkamers, die door senioren worden gehuurd, waarvan de kinderen al een tijd uit huis zijn. De SHM vindt dat het delicaat is om hierrond gerichte acties te ondernemen. De visitatiecommissie heeft begrip voor de psychologische context. Gezien de verschillende nieuwe projecten die de SHM in ontwikkeling heeft (zie OD 1.1) bieden zich hier evenwel opportuniteiten aan om gerichte acties te ondernemen waarin onderbezetting door senioren gericht kan worden aangepakt door ( verantwoord) aanbod en oriëntatie naar gepaste woningen. Mogelijk kunnen hier verschillende elementen mee in overweging genomen worden: het voorbehouden van woningen voor senioren via een gemeentelijk toewijzingsreglement, , eventueel de aanpasbaarheid voor seniorenwoningen verhogen, het introduceren van ADL-woningen….. Gezien de bijzonder nauwe samenwerking en afstemming in de gemeente rond welzijnsaanpak en woonvoorziening, kan dit mogelijk geplaatst worden in een globale woon- en zorgaanpak voor senioren met alle actoren binnen de gemeente.


PAGINA 13 VAN 53

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed In de in de periode 2009-2013 heeft de SHM niet veel nieuwe woningen gerealiseerd. De nieuwbouwbouwperspectieven zijn echter wel ambitieus. T’ Heist Best zal tegen 2018 85 bijkomende woningen realiseren. Er zijn 149 woningen aangemeld en de SHM is actief op zoek naar bijkomende realisaties. De strategische grondvoorraad is quasi volledig aangewend in de bouwprojecten. Dit belet niet dat er nieuwe projecten op nieuwe gronden worden gerealiseerd. Dat is vooral mogelijk doordat de gemeente gronden (en panden) opkoopt en in erfpacht ter beschikking stelt. Wat niet belet dat de SHM actief zelf verder zoekt via mogelijkheden voorkooprecht en opportuniteiten tot zelf aankopen van gronden. T’ Heist Best analyseert de wachtlijsten en houdt bij de ontwikkeling van nieuwe projecten rekening met de samenstelling van de gezinnen op de wachtlijst. De SHM richt zich bewust op bepaalde doelgroepen. Ze verhoogt haar aantal woningen aangepast voor mindervaliden. Een bijzonder aandachtspunt vormt het tegemoetkomen aan de huisvestingsnoden van de senioren De SHM voorziet in haar nieuwe projecten een aantal kleinere woningtypes met het oog op huisvesting van senioren en verkent mogelijkheden voor sociale assistentiewoningen. Daarnaast wordt vastgesteld dat bijna 20% van de woningen, merendeels met 3 of meer slaapkamers, onderbezet zijn. Een koppeling van beiden, onderbezetting en aanbieden van gepaste woningen aan senioren, is een uitdaging en een opportuniteit. Deze kan opgenomen worden in een breder actieplan samen met de woon- en welzijnspartners binnen de gemeente.


PAGINA 14 VAN 53

4.2

PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING

SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: voor verbetering vatbaar T’ Heist Best doet voor het dagelijks onderhoud en herstel een beroep op het Technisch Team Woonwinkel. Onderhoud en herstellingen worden accuraat opgevolgd. Een meerjarenplanning groot onderhoud en herstel en een globale renovatieplanning is er op dit ogenblik niet. De SHM heeft opdracht gegeven aan een bureau om de kwaliteit van de woningen in kaart te brengen, voor alle woningen een energieprestatiecertificaat op te stellen en het noodzakelijke onderhoud en renovatie concreter in kaart te brengen; daarin zal ook het behalen van de ERP2020- normen vervat zijn. De visitatiecommissie vindt de prestaties van de SHM voor verbetering vatbaar omdat er nog geen globale onderhouds- en renovatieplanning is die financieel is afgetoetst en ook niet kan worden vastgesteld of de ERP2020- normen tijdig zullen behaald worden.

-

Voor het dagelijks onderhoud en de kleine herstellingen doet T’ Heist Best beroep op het Technisch Team Woonwinkel (verder TTW). Dit Technisch Team verzorgt in de gemeente Knokke-Heist alle technische interventies op vlak van dagelijks onderhoud en herstel voor T’ Heist Best, het Sociaal Verhuurkantoor Woonwinkel, de verschillende OCMW Woningen (en later ook door T’ Heist Best verhuurde woningen van de SHM Vitare). Naast een hoofdverantwoordelijke en drie technici in dienst, wordt het TTW bijgestaan door 8 deeltijds tewerkgestelden op grond van artikel 60 van de organieke OCMW-wet van 8 juli 1976. Vragen tot herstellingen worden genoteerd door de SHM en overgemaakt aan het TTW. Na een plaatsbezoek maakt deze een opdrachtbon op, waarvan een afschrift naar de SHM gaat. Het TTW realiseert zelf de herstelling of doet beroep op enkele vaste onderaannemers. De SHM wordt na de afwerking verwittigd en gefactureerd. De verschillende partners financieren via een onderlinge verdeelsleutel de loon- en vaste kosten van het TTW. Per woning waar er interventies gebeurden, bestaat een overzicht dat teruggaat tot 8 jaren geleden. Naast courante werkzaamheden dagelijks onderhoud, voert dit TTW ook werkzaamheden van groot onderhoud en herstel op woningniveau zoals: vloerbekleding vernieuwen, badkamer herstellen, vloeren en schilderwerken. Dit gebeurt enkel op woningniveau en al naargelang er vragen zijn om onderhoudsproblemen op te lossen. In 2013 en 2014 werden er voor T’ Heist Best respectievelijk 517 en 541 interventies gedaan. Daarvan werden er 263 en 285 uitgevoerd door het TTW en deze besteedde resp. 180 en 115 werkzaamheden uit.

-

Er bestaat geen onderhoudsplanning op middellange termijn voor het gehele patrimonium. T’ Heist Best beschikt op dit ogenblik niet over een goed overzicht van haar woningen dat tegelijk een inzicht biedt in de kwaliteit ervan en op basis waarvan gericht noodzakelijke grote onderhoudswerken, zoals van technieken, daken en schilderwerken, of deelrenovaties kunnen worden gepland en bijvoorbeeld gegroepeerd per groep van woningen uitgevoerd.

-

Op het vlak van het behalen van de ERP-2020 normen staat T’ Heist Best nog voor een grote opgave. Volgens haar meest recente rapportering via de patrimoniumenquête (2010) voldoet slechts 39,78% van het patrimonium van T’ Heist Best aan de drie prioritaire normen van het ERP-2020 programma, namelijk dubbele beglazing, dakisolatie en energiezuinige verwarmingsinstallatie. Slechts 10 SHM’s scoren daarin lager. Voor 68 (87%) van de 78 appartementen en voor 39 (20%) van de 191 eengezinswoningen zijn er geen acties nodig.


PAGINA 15 VAN 53

Wanneer men meer in detail naar de verschillende deelaspecten van de rapportering kijkt, blijkt dat in 72% van de woningen een energiezuinige verwarmingsinstallatie aanwezig is, dat 67% de norm voor dakisolatie behaalt en dat 41% beschikt over dubbele beglazing. Daarnaast beschikt 51% van de woningen niet over geïsoleerde volle muur of spouw. -

De aanpak om het patrimonium aan de ERP-2020 normen aan te passen kan niet los gezien worden van de beoordeling van de complete woonkwaliteit en de integratie ervan in een globale onderhouds- en renovatieplanning. Volgens de inschatting van de SHM op basis van haar rapportering uit 2010 kunnen via quick-wins (vb. alleen dakisolatie leggen) in 84 woningen leiden tot het behalen van de normen. In 66 woningen kunnen via deelrenovaties aan de ERP-2020 normen worden voldaan (vb. dakrenovatie + dakisolatie). Daarnaast zullen 38 woningen afgebroken en heropgebouwd worden en een 60-tal woningen zullen een totaalrenovatie ondergaan. De SHM heeft voor haar patrimonium nog geen globale onderhouds- en renovatieplanning waarbij ook de tijdige realisatie van de ERP-2020 normen vervat is.

-

T’ Heist Best heeft sinds 2010 verschillende initiatieven ondernomen. In 29 woningen werden de verwarmingstoestellen vervangen. Bij dringende deelrenovaties op woningniveau werden in 2014 in 2 woningen daken vervangen en geïsoleerd en in 5 woningen werd dubbele beglazing geplaatst. De 38 woningen die via vervangbouw moeten worden aangepakt, zijn intussen geprogrammeerd en de werken zullen binnenkort dan ook starten (de projecten Vogelzang en Herfststraat). Van de ca. 60 woningen waarvoor een totaal-renovatie aangewezen lijkt, is er tot nog toe actie gebeurd voor een 15-tal woningen: sinds 2010 werden er 7 volledig gerenoveerd, voor 3 woningen zal de aanbesteding kortelings gebeuren en voor 5 woningen worden de plannen verder gefinaliseerd. Voor de keuze van de woningen, richt de SHM zich niet op groepen van aansluitende woningen binnen een straat of wijk. Wanneer een woning vrijkomt, wordt gewacht tot er nog een of twee woningen vrij komen om zo enig schaalvoordeel te bekomen en beroep te kunnen doen op financiering bij de VMSW. De visitatiecommissie meent dat de SHM moet onderzoeken of (grotere)groepsrenovaties (via projecten met aaneensluitende woningen) niet meer efficiëntiewinsten kunnen opleveren. Omdat er nu verschillende projecten in opbouw zijn, zullen er ook mogelijkheden zijn om eventuele tijdelijke herhuisvesting te organiseren. Hierdoor kan er ook een sneller renovatieritme gehanteerd worden..

-

Binnen de gemeente Knokke-Heist heeft de VMSW 30 woningen in eigendom (wijk Kijkdorp). T’ Heist Best heeft met de VMSW een overeenkomst om deze te verhuren en is verantwoordelijk voor de dagelijkse onderhoudswerken (tot 5.000€). Het uitvoeren van grotere werken kan enkel na overleg met en goedkeuring door de VMSW. De woningen zijn toe aan ingrijpende renovatiewerken, mogelijk aan vervangingsbouw.. Hierover werden al gesprekken gevoerd tussen de SHM en de VMSW. . Er is nog geen beslissing genomen. De visitatiecommissie raadt aan een beslissing te nemen, zeker wanneer de werken door T’ Heist Best zouden moeten uitgevoerd worden. Op die manier kan dit geïntegreerd worden in de komende renovatieplanning.

-

De SHM heeft in september 2014 een bureau aangesteld om alle woningen te bezoeken, de kwaliteit in kaart te brengen, een EPC-attest op te stellen en voorstellen van aanpak te formuleren. Op het ogenblik van de visitatie waren 250 van 280 woningen bezocht en de gegevens van een 150 woningen ingevoerd. Vanuit deze nauwkeurige kennis zal de SHM een renovatie- en onderhoudsplanning opmaken, o.a. met als doel de ERP2020-normen tijdig te behalen. Naar planning zal dit nog gebeuren in 2015.


PAGINA 16 VAN 53

De visitatiecommissie is van oordeel dat deze aan gang zijnde studie over de inventarisatie van de kwaliteit van de woningen en de opmaak van een onderhouds- en renovatieplanning een belangrijk schanierpunt kan zijn voor T’ Heist Best. Ze beveelt de SHM aan om van daaruit een onderbouwde en planmatige aanpak voor de verbetering en het onderhoud van de woningen aan te zetten. Zij wijst erop dat de resultaten van deze studie snel gevolgd moet worden door een financiële onderbouw en planning en een actieprogramma voor de komende jaren, waarbij ook het behalen van de ERP-2020 normen een zichtbaar gegeven moet zijn.

OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: voor verbetering vatbaar T’ Heist Best heeft nog veel inspanningen te leveren om haar patrimonium te brengen tot op het niveau van de ERP- 2020 normen. Voor de nieuw projecten kiest ze sinds 2014 voor het behalen van een E-peil 60 met alternatieve energiebronnen en zal nu haar eerste ervaringen ermee opbouwen. De SHM heeft in haar projecten aandacht voor milieuvriendelijke en energieelementen in functie van de betaalbaarheid door haar huurders. Een aantal aandachtspunten formuleert ze concreet maar gespreid in een intern document “Aandachtspunten projecten T’ Heist Best”. De visitatiecommissie meent dat de SHM duidelijker haar visie en strategie kan formuleren en van daaruit komen tot het aanreiken van richtinggevende sporen aan de ontwerpers. De Visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van T’ Heist Best op dit onderdeel voor verbetering vatbaar. -

T’ Heist Best heeft nog een grote weg af te leggen om haar woningen conform te krijgen aan de ERP-2020 normen. Er bestaat op dit ogenblik nog geen operationele planning om dit tijdig te realiseren (zie OD 2.1).

-

Vanaf 2014 moeten nieuw gebouwde woningen ofwel een E-peil 54 behalen ofwel een Epeil60 met alternatieve energiebron. In haar nieuwbouw- en renovatieprojectenprojecten kiest de SHM voor het realiseren van een E-peil 60 gecombineerd met hernieuwbare energiebronnen. De SHM onderzocht of ze daarvoor warmtekrachtkoppeling kon inzetten maar dit werd niet weerhouden als standaard. Ze kiest standaard voor de installatie van zonnepanelen en zonneboilers. Zonnepanelen “onzichtbaar” installeren op het gebouw, vraagt in sommige wijken echter creatieve oplossingen gezien de erg strenge gemeentelijke bouwvoorschriften. In haar komende projecten zal de SHM haar eerste/nieuwe ervaringen opdoen op dat vlak. In de projecten Smedenstraat (16 woningen) en Heulebrug (28 woningen) zal ze zonneboilers plaatsen voor de warmwaterlevering , zo ook in het Vogelzangproject (35 woningen). In de projecten Heulebrug en Smedenstraat zal er een collectieve stookketel op gas worden geplaatst met individuele afrekeningen bij de huurders.

-

T’ Heist Best hanteert een aantal elementen in de projecten die erop gericht zijn de betaalbaarheid voor de bewoners na te streven. Het regenwater wordt standaard gerecupereerd voor spoeling WC, buitenkraan en uitgietbak met een automatische omschakeling naar stadswater ingeval onvoldoende voorraad regenwater. In de gemeenschappelijke delen worden bewegingsmelders of timers voorzien. Als lichtvorm wordt daarbij consequent gekozen voor LED-lichten. Bij de inrichting van de woning kiest de SHM bewust voor de meest eenvoudige thermostaten zodat de huurders zich de werking vlug eigen kunnen maken met het oog op een correct en dus energiezuinig gebruik.

-

De SHM wil ook onderzoeken hoe ze duurzame materialen kan aanwenden in functie van goed en kostenbewust onderhoud en geeft dit als een algemene aanbeveling mee aan de


PAGINA 17 VAN 53

ontwerpers. Zij bouwt volgens eigen zeggen daarvoor ervaring op van project naar project. Dit vindt zijn neerslag in een document “Aandachtspunten projecten T’ Heist Best”. In dit document zijn verschillende wensen vrij algemeen opgenomen en allicht ook niet alle elementen die de SHM naar voren schuift vanuit deze operationele doelstelling. De visitatiecommissie beveelt aan dat de SHM haar visie duidelijker vastlegt en concrete sporen en elementen verwoordt in een handelingskader bij de uitwerking van de projecten. -

De SHM onderneemt geen bijzondere initiatieven om de huurders bewust te maken op het gebied van energieverbruik. In 2010 en 2011 organiseerde de gemeente Knokke-Heist via het OCMW en de Woonwinkel, gratis energiescans in samenwerking met het energiesnoeiersbedrijf Kringloopcentrum Leefbaar Wonen vzw. Een aantal huurders van T’ Heist Best maakte hiervan gebruik. Volgens de informatie van de SHM zouden 17 huurders hieraan deelgenomen hebben. De SHM beschikte niet over de resultaten van deze energiescans van haar woningen, waardoor dit niet kon leiden tot een eventuele overweging om gerichte investeringen te overwegen. Bij de plaatsbeschrijving bij inwoning, wordt – waar van toepassing - een uitgebreide uitleg gegeven over de werking en zin van cv/thermostaat/thermostatische kranen en verluchtingssystemen. Hierdoor moet de huurder bewust worden dat hij zijn energiegebruik hierdoor mee kan sturen.

-

De SHM heeft een contract lopende met een firma om alle woningen te screenen op vlak van woonkwaliteit, noodzakelijke acties op het gebied van onderhoud en renovatie en ook alle woningen te voorzien van een energieprestatiecertificaat (zie OD2.1). Het contract is ingegaan in september 2014 en eindigt medio 2015. Op basis van de verzamelde gegevens zal de SHM een goed inzicht krijgen in het E-peil en K-peil het hele patrimonium, op basis waarvan de SHM gerichte acties kan ondernemen. Momenteel beschikt de SHM, via de verplichting bij inhuren, over 45 EPC-certificaten. Zij bevestigen de gekende energetische kwaliteit van iedere woning.

De visitatiecommissie beveelt de SHM aan op de aan gang zijnde inventarisatie aan te grijpen om een planning op te maken voor de aanpak van het ERP-peil van de woningen en deze ook in een financiële onderbouw en planning en een actieprogramma voor de komende jaren te gieten. Tegelijk moet zij haar visie over milieuvriendelijkheid verder versterken en ook meer operationaliseren, nu is dit nog te veel een ‘achtergronddocument’, zeker met het oog op de aangekondigde patrimonium uitbreiding is dit, waarbij ook het behalen van de ERP-2020 normen een zichtbaar gegeven moet zijn.

OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: voor verbetering vatbaar. T’ Heist Best heeft beperkt aandacht voor het bouwen van aangepaste woningen. Ze wenst dit te verruimen in de toekomst en wenst in komende projecten het aantal woningen aanpast aan minder validen stelselmatig te verhogen. Er zijn momenteel geen aanpasbare woningen en ook geen woningen aangepast aan senioren. Het ontbreekt de SHM nog aan een duidelijke strategie. De visitatiecommissie geeft een beoordeling voor verbetering vatbaar op deze operationele doestelling. -

Prestaties op het vlak van aanpasbaar en aangepast bouwen uiten zich veelal in de realisatie van 3 types van woningen (zie C2008). Een rolstoelbezoekbare woning (1) kan door een persoon in een rolstoel bezocht worden. Bij aangepaste woningen (2) kan een onderscheid gemaakt worden tussen “woningen aangepast aan de behoefte van de bejaarde” en


PAGINA 18 VAN 53

”woningen aangepast aan specifieke handicaps om het zelfstandig wonen mogelijk te maken” (vb een rolstoelbewoner). ”Aanpasbare woningen” (3) zijn woningen die zodanig gebouwd worden dat de mogelijkheid er is om later zonder al te veel kosten aanpassingen of uitbreidingen door te voeren naar aanleiding van een gewijzigde gezinssituatie of een fysieke beperking. -

De SHM past de huidige regelgeving toe die stelt dat alle eengezinswoningen en van de nieuwbouwappartementen de gelijkvloerse woningen en de andere als ze met de lift bereikbaar zijn, rolstoeltoegankelijk dienen te zijn. 32% of 93 woningen binnen het huidig Patrimonium van T’ Heist Best zijn rolstoeltoegankelijk. De SHM besteedde ook bij renovaties hier dus aandacht aan.

-

T’ Heist Best biedt op dit ogenblik 2 aangepaste woningen aan voor personen met een handicap. De projecten in opbouw voorzien in 4 bijkomende aangepaste woningen (3 in het project Heulebrug en 1 in het project Duinenwater 1). De SHM heeft de intentie om in iedere groep van nieuwbouw- of vervangingsbouw woningen minstens één aangepaste woning voor een mindervalide huurders te voorzien. Ze stelt deze nood vast vanuit de kandidatenlijst (zie OD 1.5.). Op deze wijze wil ze gespreid over haar patrimonium een beperkt aantal aangepaste woningen ter beschikking stellen,

-

In een aantal nieuwbouwprojecten wil T’ Heist Best, naast rolstoeltoegankelijkheid ook drempelloze woningen met een inloopdouche realiseren en bredere binnendeuren. Dit met het oog op een betere aangepastheid voor senioren. Doch hiervoor is nog geen strategie vastgelegd en het blijft dan ook bij een intentieverklaring.

De visitatiecommissie beveelt de T’ Heist Best aan om een strategie te ontwikkelen hoe ze haar patrimonium flexibel inzetbaar en toegankelijk kan maken voor verschillende doelgroepen, waarbij de senioren zeker een belangrijke groep is (zie OD 1.5), daarbij rekening houdend met aanpasbaar en aangepaste woningen. Gezien de hoeveelheid nieuwe woningen die de SHM in de toekomst zal realiseren, bieden zich hier zeker opportuniteiten aan.


PAGINA 19 VAN 53

PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: voor verbetering vatbaar Het dagelijks onderhoud, herstel en kleine deelrenovaties gebeuren door het Technisch Team Woonwinkel en worden goed opgevolgd. De SHM heeft geen onderhouds- en renovatieplanning, ze is niet afgestemd op de financiële mogelijkheden en de SHM kan niet aantonen dat alle ERP2020 normen tijdig zullen worden gehaald. T’ Heist Best zet op dit ogenblik stappen om de kwaliteit van haar patrimonium in kaart te brengen en zal in 2015 een gedetailleerde renovatieplanning, inbegrepen ERP-2020 planning opmaken. T’ Heist Best onderneemt een aantal initiatieven op vlak van milieuvriendelijkheid i.f.v. betaalbaarheid. Een aantal maatregelen vinden hun weerslag in een groeiend document ‘Aandachtspunten projecten T’ Heist Best’, dat een checklist is bij ontwerpen. De visitatiecommissie beveelt aan de visie duidelijker te formuleren en een handelingskader dat concrete richtinggevende elementen omvat voor alle toekomstige nieuwbouw- en renovatieprojecten. De SHM beschikt over enkele aangepaste woningen voor minder validen en breidt dit aantal uit in haar komende projecten. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om een strategie te ontwikkelen rond aangepaste en aanpasbare woningen vanuit haar doelgroepen.


PAGINA 20 VAN 53

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen O.D. 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: goed

T’ Heist Best wenst in eerste instantie kwaliteitsvol te bouwen, en dit maximaal binnen de subsidiabele prijsplafonds. T’ Heist Best beschikt over een aanzet tot ontwerprichtlijnen voor de architecten om duurzaamheid en betaalbaarheid te verenigen (‘Aandachtspunten projecten T’ Heist Best’). Gezien het beperkte aantal bouwprojecten en de vertragingen van enkele projecten is het moeilijk om te oordelen of het bouwproces echt goed onder controle is. De stedenbouwkundige dienst van Knokke-Heist legt bouwvoorschriften op die het moeilijk maken de financieringsnorm te respecteren, zowel bij nieuwbouw als bij renovatie. Daartegenover staat dat de gemeente Knokke-Heist door diverse vormen van financiering de SHM ondersteunt om haar doelstellingen te bereiken. De visitatiecommissie is van oordeel dat de prestaties voor het prijsbewust bouwen goed zijn. Gezien het grote aantal bouwprojecten dat op stapel staat, beveelt de visitatiecommissie toch aan om de subsidieerbare prijsplafonds maximaal te respecteren vanaf de ontwerpfase. Kleine procentuele contractwijzigingen zouden wel tot grote meerkosten (in absolute cijfers) kunnen leiden. Daarbij beveelt de visitatiecommissie aan om een intensieve opvolging op te zetten tijdens de volledige projectcyclus, vanaf het ontwerp tot en met de realisatie, om tijdig te kunnen bijsturen.

- De laatste 5 jaar heeft de SHM een beperkt aantal nieuwbouwprojecten en renovatieprojecten gerealiseerd (OD.1.1). De contractwijzigingen voor de nieuwbouw bedragen 1,21%, een hoger percentage dan bij 73% van de SHM’s. De visitatiecommissie merkt op dat deze overschrijding van toepassing is op een beperkte investering van 280.000 euro. Wat renovaties betreft zijn er geen investeringsprojecten gerealiseerd in de periode 2009 tot 2013. - De oorzaak van de meerkosten voor het nieuwbouwproject is het gevolg van langer durende bouwwerken, dit omdat de aannemer telkens opnieuw op het punt van faillissement stond. De SHM heeft er alles aan gedaan om een faillissement te vermijden om het project toch te kunnen afwerken. - Om prijsbewust te bouwen is het belangrijk om in alle fasen van het bouwproces kostprijsbewust te handelen. De opstart van een nieuw project gebeurt door de directeur van de SHM. Hij schrijft meerdere architecten aan, of hij publiceert in het staatsblad bij grotere opdrachten. De evaluatie en selectie van de ontwerparchitect gebeurt door de raad van bestuur. De verantwoordelijke van het technisch team Woonwinkel is nauw betrokken bij de discussies over het voorontwerp, waarin zaken aan bod komen als materiaalkeuzes, technieken, onderhoudsvriendelijkheid en de aandacht voor de onderhoudskost van het gebouw over de volledige levensduur (OD. 3.2). Op termijn zullen de huurlasten hierdoor beter onder controle kunnen gehouden worden, op het moment van het bouwen leiden deze keuzes soms tot hogere bouwkosten. - Eenmaal het ontwerp is goedgekeurd, wordt er door de architect een bestek opgesteld. De directeur en de verantwoordelijke technisch team Woonwinkel bekijken dit bestek onafhankelijk van elkaar. Daarop volgt wederzijdse feedback en de architect maakt aanpassingen. Vermelde bedenkingen en feedback worden opgenomen in een eigen nota voor VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM 3150 T’ HEIST BEST

PAGINA 21 VAN 53

ontwerpen (‘Aandachtspunten projecten T’ Heist Best’) (OD 3.1). Simulatietabellen worden telkens bijgestuurd, maar het valt de visitatiecommissie op dat sommige stedenbouwkundige normen de kostprijs verhogen. Enkele voorbeelden zijn : dakgoten in de gevel in plaats van op de gevel, het gebruik van eiken balken, gemetste tuinmuren, en een schouw met ornamenten in elke woning. Bij projecten die boven de 100% komen, gaan de directeur en de verantwoordelijke technisch team Woonwinkel in overleg om te kijken waar besparingen mogelijk zijn. In deze besparingsronde blijven duurzame materialen primeren boven goedkope materialen, mede met het oog op het verlengen van de levensduur van de woning. - Bij het aanbesteden van het bouwproject wordt de opdracht gepubliceerd. Het zijn vaak dezelfde aannemers die reageren, en soms krijgt de SHM te weinig respons. Daarom worden ook namen van aannemers doorgegeven aan de architect waar de SHM reeds goede ervaringen mee heeft. De SHM krijgt het gevoel dat ze te veel in dezelfde vijver vist, wat de aannemers betreft, doordat ervaring met sociale woningbouw steeds terug komt als voorwaarde bij de selectie van de aannemers. - De opvolging van de werven gebeurt door de verantwoordelijke technisch team woonwinkel, in nauw overleg met de directeur. Met het oog op de kostenbeheersing tijdens de realisatie van de nieuwbouw, gebeurt de administratieve opvolging van de bouwprojecten door een van de administratieve medewerkers bij T’ Heist Best. Het nakijken van alle vorderingsstaten wordt opgevolgd door de directeur en de verantwoordelijke technisch team woonwinkel. - De SHM tracht de subsidiabele prijsplafonds bij de ontwerpfase te respecteren, maar wil tegelijk niet inboeten op kwaliteit. De huizen moeten 30 jaar in goede staat kunnen blijven zonder grote renovatiewerken, en de stedenbouwkundige normen leiden in meerdere situaties tot een hogere bouwkost. In Ramskapelle wordt er gebouwd rond een binnenplein, met ingewikkelde gevels, wat volgens de SHM duurder is dan de klassieke eenvoudige ontwerpen. Extra kosten zouden ontstaan door eisen als schuine daken, houten ramen en gemetste schouwen. De gemeente Knokke-Heist heeft hierin een zeer belangrijke stem, omdat zij gronden ter beschikking stellen via erfpacht. Dit zorgt voor meer financiële ruimte inzake bouwen, maar de gemeente stelt ook eisen in ruil. De visitatiecommissie suggereert om reeds vanaf de ontwerpfase de subsidiabele prijsplafonds in acht te nemen. - Voor het project Heulebrug (Vivendo bouwt 24 koopappartementen en 't Heist Best 28 huurappartementen) werd een architectuurwedstrijd uitgeschreven. Bij de ontvangen ontwerpen kwam het geraamde bedrag, zelfs na een herontwerp, nog steeds uit op 104% van de subsidiabele prijsplafonds. Vivendo kon die overschrijding niet aanvaarden, terwijl T’ Heist Best dit wel een kwalitatief aanvaardbaar project vond. Na discussie tussen beide SHM’s werd het voorstel toch niet goedgekeurd. In de wedstrijdvoorwaarden werd initieel gesteld dat men niet boven de 100% mocht uitkomen. De visitatiecommissie krijgt hierdoor de indruk dat er door de samenwerking met Vivendo, wel strikter volgens de kostprijsnormen kan worden gewerkt. - T’ Heist Best beschikt over een uitgebreide ontwerpnota voor de architecten (‘Aandachtspunten projecten T’ Heist Best’). Gezien het recente bestaan van dit document, kon de visitatiecommissie niet verifiëren in welke mate dit effect heeft op het prijsbewust bouwen. Daarin worden alle zaken opgenomen die volgens de SHM onvoldoende onder de aandacht gebracht worden in het lastenboek van de VMSW. De ontwerpnota is een groeiend document dat telkens wordt aangevuld met nieuwe ervaringen en inzichten. Bij het overleg met de architecten refereert de SHM naar dit document om eisen duidelijk te stellen. De VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM 3150 T’ HEIST BEST

PAGINA 22 VAN 53

visitatiecommissie is evenwel van oordeel dat dit document sterker geformaliseerd mag worden en aan de ontwerpopgave mag toegevoegd worden. - Sinds enige tijd worden de woningen op het Matrozenplein gerenoveerd. Hoewel deze huizen niet beschermd zijn, wenst stedenbouw de gevels te behouden. Daardoor loopt de renovatiekost op tot 90 à 100.000 euro per woning. Volgens de gehanteerde vuistregels door de VMSW zou men voor vervangingsbouw moeten opteren.

De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om een sterkere positie in te nemen ten aanzien van prijsbewust bouwen ten opzichte van de gemeente. Bouw een duidelijker visie op inzake prijsbewust bouwen, zeker met het oog op de quasi verdubbeling van het patrimonium in de volgende 10 jaar.

OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust

Beoordeling: voor verbetering vatbaar De SHM levert beperkte inspanningen om de huurlasten te beheersen, maar heeft haar ambitieniveau inzake het onder controle houden van de huurlasten nog niet geformuleerd. Bij het ontwerpen van de nieuwe projecten wordt wel proactief nagedacht over het minimaliseren van onderhoudskosten en het optimaliseren van nutskosten maar hiervan zijn nog geen resultaten zichtbaar. De visitatiecommissie suggereert om de thematiek rond de betaalbaarheid als een belangrijk onderdeel in haar actieplan met verbeteringen uit te werken. De visitatiecommissie oordeelt de prestaties voor prijsbewust verhuren voor verbetering vatbaar.

- De totale kost voor huurders bestaat uit de huurprijs, de nutskosten (elektriciteit, water en gas) en de huurlasten. De mediaan huurprijs voor een woning bij T’ Heist Best ligt in 2013 op 271,9 euro. 40% van de maatschappijen heeft een lagere mediaan huurprijs. De mediaan huurprijs voor een appartement ligt in 2013 op 241,01 euro. 90% van de SHM’s heeft een lagere mediaan huurprijs voor appartementen. Het inkomen van de huurders is de belangrijkste factor bij het bepalen van de huurprijs. Om de huurprijs te berekenen, vertrekt men immers van 1/55 van het geïndexeerde netto belastbaar inkomen van het huurdersgezin. Naast andere correcties, speelt ook de marktwaarde van de woning een rol en de SHM kan hierop in beperkte mate invloed uitoefenen, nl. door de kwaliteit van de woning te verhogen. De marktwaarde van de woning bepaalt de zogenaamde patrimoniumkorting die aan de sociale huurder wordt toegekend. Hoe lager de marktwaarde, hoe hoger de korting (op de huurprijs die berekend wordt op basis van het inkomen) die de huurder geniet. De patrimoniumkorting zorgt ervoor dat de huurprijs lager ligt bij woningen met een lagere marktwaarde. Omdat de SHM hier zelf geen invloed kan op uitoefenen wordt het niveau van de de huurprijs niet opgenomen . in de beoordeling van deze OD. - In 2013 bedragen de huurlasten gemiddeld 271,8 euro per jaar per wooneenheid. De huurlasten bestaan uit de onderhoudskosten voor CV-installaties, liften, verbruik gemeenschappelijke delen en gemeenschappelijk groen en bedragen samen 62.700 euro. Een gedeelte van de loonkost van de poetsvrouw wordt eveneens doorgerekend. De huurlasten bij T’ Heist Best liggen relatief hoog. Ongeveer 70% van de SHM’s heeft lagere huurlasten. Slechts 26% van de wooneenheden zijn appartementen. Gezien het beperkt aandeel appartementen VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM 3150 T’ HEIST BEST

PAGINA 23 VAN 53

in het totaal aantal woningen (appartementen hebben hogere huurlasten dan woningen), is dit geen verklaring voor de hoge huurlasten. - De daling van de gemiddelde huurlasten met ongeveer 50 euro in 2010 ten opzichte van 2009 is het gevolg van een verrekening van de lasten van 2009. In 2010 heeft dit tot een terugbetaling geleid waardoor de huurlasten daalden tot 152 euro per jaar. In 2012 en 2013 stijgen de huurlasten tot 271 euro in 2013. In 2011 was er een lichte stijging van de kosten. De hoge kosten in 2012 hebben te maken met een uitzonderlijk aantal verstoppingen van de afvoerbuizen in De Buze met verhoging van de provisie tot gevolg. - Volgens de visitatiecommissie onderneemt de SHM enkele acties om de huurlasten onder controle te houden. Elektriciteitsverbruik wordt beperkt in de gemeenschappelijke delen door bewegingsdetectoren en spaarlampen te plaatsen. T’ Heist Best heeft een eigen poetsvrouw voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen in de appartementsgebouwen. Dit is goedkoper dan het inhuren van poetsdiensten, wat in het verleden gebeurde. Door haar directe bereikbaarheid worden soms ook kleine problemen opgelost (bijvoorbeeld het vervangen van een lamp). Het technisch team Woonwinkel werkt steeds met meerdere aannemers om een prijsvergelijking te hebben. Een eigen team van arbeiders doet interventies voor depannages van verwarmingen en andere herstellingen ten laste van de huurder, wat goedkoper is dan externe aannemers in te schakelen, vooral omdat er meer herstellingen gebeuren en minder snel vervangingen. Vaak worden problemen reeds opgelost doordat snel iemand even ter plaatse gaat kijken. - Anderzijds zijn er feiten die de huurlasten doen toenemen : In het gebouw De Buze zijn hydraulische liften geïnstalleerd. Het voordeel is dat deze zeer stil zijn, maar het nadeel is dat ze heel duur zijn in gebruik en vaak afgeregeld moeten worden, wat voor hogere onderhoudskosten zorgt - De huurder betaalt ook nutskosten, een niet onbelangrijk deel in het prijsbewust verhuren. De SHM onderneemt slechts beperkt acties om deze kosten voor de huurder laag te houden : Verwarmingstoestellen worden goed onderhouden. Momenteel worden alle verouderde verwarmingstoestellen vervangen indien er een defect is. Dit is een zeer korte termijn actie. De SHM zou hier in één beweging alle oude toestellen kunnen vervangen en daarvoor beroep doen op REGsubsidies. Regenwater wordt gerecupereerd voor toiletspoeling. De leidingen met buitenwater zijn voorzien van een doorstroomfilter die zichzelf proper spoelt. Dit is onderhoudsvriendelijker aangezien er automatisch naar stadswater wordt overgeschakeld indien de filter te vuil wordt. - Wat de elektriciteitskosten betreft, is er een algemeen contract bij Electrabel. Er worden geen bijkomende onderhandelingen gevoerd en T’ Heist Best participeert niet in groepsaankopen. - Elke woning heeft eigen tellers en wordt individueel afgerekend. In de toekomst zal de SHM o.a. collectieve verwarmingssystemen installeren, die normaal tot een lager energieverbruik zouden moeten leiden. De visitatiecommissie raadt de SHM aan om dit nauwgezet op te volgen en over de resultaten ook met huurders te communiceren


PAGINA 24 VAN 53

- In alle nieuwbouw- en renovatieprojecten die op stapel staan wordt grondig nagedacht over duurzaamheid en energiebesparingen. Er wordt tevens goed nagedacht over hoe de kosten voor toekomstige onderhoud onder controle gehouden kunnen worden en hoe het verbruik van nutskosten kan worden beperkt. Tijdens de ontwerpfase is er bvb. aandacht voor onderhoudsvrije gevels, PVC-ramen en EPMD-daken. Daarnaast kiest men voor een brede en aangename traphal zodat de bewoners minder vaak de lift gebruiken. Na negatieve ervaringen met hydraulische liften valt de keuze nu toch voor tractieliften, omdat daarbij minder afregeling nodig is. Er is aandacht voor alternatieve energiebronnen (zonneboilers Heulebrug fase 3), en de eerste stappen naar collectieve energiesystemen worden gezet in de ontwerpen voor de toekomstige nieuwbouwprojecten. Het bepalen van een maximum niveau inzake huurlasten voor de huurder, kan voor T’ Heist Best een eerste stap zijn bij het nemen van de juiste acties om deze huurlasten naar beneden te brengen. PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar

De visitatiecommissie is van mening dat de SHM het moeilijk heeft om resultaten te boeken inzake prijsbewust bouwen. Binnen de stedenbouwkundige context van Knokke-Heist lukt dit niet goed. In samenwerkingen met Vivendo slaagt ‘T Heist Best er beter in de kostennorm strikter te hanteren. De SHM bundelt haar ervaringen en kennis in verband met duurzaam en kostenbewust bouwen in een nota voor ontwerpen. Het effect ervan op het prijsbewust bouwen kon momenteel nog niet worden aangetoond. Momenteel zijn de contractwijzigingen in absolute cijfers beperkt, maar het aantal gerealiseerde projecten is erg beperkt, waardoor het moeilijk is om die prestaties als representatief te beschouwen. De visitatiecommissie beveelt aan om de subsidieerbare prijsplafonds maximaal te respecteren vanaf de ontwerpfase. Kleine procentuele contractwijzigingen kunnen tot grote meerkosten (in absolute cijfers) leiden. Daarbij beveelt de visitatiecommissie aan om een intensieve opvolging op te zetten tijdens de volledige projectcyclus, vanaf ontwerp tot realisatie, om tijdig te kunnen bijsturen. De SHM levert inspanningen om de huurlasten te beheersen, maar heeft haar ambitieniveau inzake het onder controle houden van de huurlasten nog niet geformuleerd. Bij het ontwerpen van de nieuwe projecten wordt wel proactief nagedacht over het minimaliseren van onderhoudskosten en het optimaliseren van nutskosten maar hiervan zijn nog geen resultaten zichtbaar. De visitatiecommissie suggereert om de thematiek rond de betaalbaarheid als een belangrijk onderdeel in het strategisch en operationele plan van de SHM uit te werken.


PAGINA 25 VAN 53

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid

Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt de inzet van T’ Heist Best voor de woonzekerheid van haar huurders als goed. Er zijn de laatste 5 jaar slechts twee huurovereenkomsten beëindigd op vraag van de SHM: één omwille van huurachterstand en één omwille van brandstichting. We zien dat problematisch woongedrag ook vrij goed opgevangen wordt binnen de diensten van het Sociaal huis. Toch suggereert de visitatiecommissie om de opvolging en registratie van problemen ook zelf strakker op te nemen. -

T’ Heist Best beschikt over een procedure huurachterstallen voor zittende huurders. De procedure voorziet een eerste aanmaningsbrief in de eerste week van de maand volgend op niet betaling. Twee weken later stuurt T’ Heist Best een tweede aanmaningsbrief, deze keer echter ook aangetekend. Indien er nog steeds geen betaling is in maand twee wordt een juridische procedure opgestart. Op dit moment wordt ook het OCMW op de hoogte gebracht. In realiteit verstuurt de SHM op het einde van de maand reeds een eerste aanmaningsbrief en neemt ze quasi altijd persoonlijk contact op. Dit is evenwel niet opgenomen in de procedure. Huurders hebben de mogelijkheid om in elke stap van de procedure een afbetalingsplan af te sluiten. Leiden de aanmaningsbrieven of pogingen tot bemiddeling niet tot een afdoend resultaat, dan wordt de juridische procedure ingezet. Er wordt ook in deze laatste fase nog steeds een verzoening nagestreefd. In 2014 is er voor vijf huurders een procedure opgestart bij het vredegerecht, zonder dat dit leidde tot het verbreken van een huurcontract. In de laatste 5 jaar is slechts één huurcontract beëindigd door de maatschappij omwille van wanbetaling. Maandelijks doet de medewerkster van de financiële dienst een 5-tal telefoontjes om huurders te wijzen op hun achterstallige huur. De visitatiecommissie suggereert om de procedure huurdersachterstallen te actualiseren en te verbeteren in overeenstemming met de huidige praktijk.

-

T’ Heist Best heeft geen samenwerkingsakkoorden met OCMW of CAW. Maar de uitzonderlijke situatie waarbij SVK, SHM, WoonWinkel en OCMW onder één dak in het Sociaal huis zitten maakt de samenwerking sowieso intensief, bovendien zijn de raden van bestuur ook vaak uit dezelfde personen samengesteld. Alle gemeentelijke diensten zijn in het Sociaal huis op elkaar afgestemd en T’ Heist Best maakt daar als autonome organisatie deel van uit. Medewerkers lunchen samen en lopen bij elkaar langs om problemen te bespreken, het contact is dan ook bijzonder intens. Het overleg binnen het thuiszorgplatform en de zorgwekkende zorgvermijders (zie verder) zijn op dit vlak exemplarisch. T’ Heist Best maakt hier zelf geen deel van uit maar de woonwinkel, het thuiszorgplatform, de preventiedienst en het OCMW wel. Het SVK en T’ Heist Best worden hier vertegenwoordigd door de woonwinkel. Indien er dossiers van hun huurders besproken worden nemen zij uiteraard wel deel aan het overleg. De SHM kan hierdoor steeds terugvallen op z’n partners: Zo wordt bemiddeling tussen buren opgenomen door de preventiedienst. Woonhygiëne door de wijkteams van de lokale politie, … Alle gevallen van problematisch woongedrag worden opgenomen door het overlegplatform “de zorgwekkende zorgvermijders”. Hierbij worden alle cases van overlast, psychische problemen, … besproken met de noodzakelijk betrokken actoren. Dit zijn de bovenstaande actoren, maar evenzeer de huisarts, de school, … . Ook dit is een voorbeeld van de verwevenheid tussen de verschillende diensten van de gemeente en T’ Heist Best. Er is in de laatste 5 jaar slechts één uithuiszetting omwille van overlast geweest in het patrimonium van T’ Heist Best. Dit betreft een huurder die vijfmaal brand had gesticht in de gemene delen van het gebouw.


PAGINA 26 VAN 53

-

De SHM heeft geen procedure voor de aanpak van overlast en er is geen pro-actieve benadering vanuit de SHM naar haar huurders toe. Maar de opvolging binnen het Sociaal huis is adequaat. Ondanks de sterke opvolging vanuit het Sociaal huis suggereert de visitatiecommissie T’ Heist Best toch om structureler zelf een opvolging en registratie bij te houden van de problemen bij hun huurders. Indien men enkel terugvalt op externen, dan wordt men ook te afhankelijk en bovendien zijn dit elementen die een SHM mogelijks bij juridische stappen nodig kan hebben. Op dit moment worden enkel brieven die men zelf verstuurd opgenomen. In principe zouden alle klachten en meldingen en hun opvolging systematisch geregistreerd moeten worden, ook al die is overgenomen door de sociale dienst of het thuiszorgplatform. Het is niet omdat men zich in één huis bevindt dat men hier volledig mag op terugvallen. Bovendien zal de uitbreiding van het patrimonium in de nabije toekomst zeker een dergelijke verbeterde registratie vragen. Bovendien is het aangewezen om de samenwerking met de interne diensten meer te formaliseren, bijvoorbeeld door ze uitdrukkelijk op te nemen in de procedure huurdersachterstallen of leefbaarheid. Op die manier kan men zich er van verzekeren dat deze goede samenwerking niet zal verdwijnen indien bepaalde personen binnen de organisaties veranderen of visies zouden wijzigen.

-

T’ Heist Best heeft geen samenwerking met het CAW en wijt dit ten dele aan z’n perifere ligging van de gemeente in de uithoek van de provincie of de manier waarop er door externen naar Knokke-Heist wordt gekeken, als rijke gemeente die zo’n projecten niet behoeft. Toch geeft T’ Heist Best wel aan hiertoe interesse te hebben. De visitatiecommissie suggereert dan ook dat de SHM, zelfs al heeft men weinig huurders met problematisch woongedrag, toch een samenwerking afsluit met het CAW voor de opvolging van één of enkele huurders per jaar.

-

T’ Heist Best voert geen preventieve huisbezoeken uit en van de huisbezoeken die gebeuren op basis meldingen zijn geen registraties terug te vinden. De visitaties suggereert om deze bezoeken of contacten toch te registreren. Voor nieuwe verhuringen (op jaarbasis 10 à 15-tal) is ook een huisbezoek tijdens de proefperiode aangewezen. Men kan hiermee preventief tal van problemen vermijden.

OD 4.2. De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: Goed De SHM heeft geen duidelijke en onderbouwde visie geformuleerd op leefbaarheid en leefbaarheidsaspecten. T’ Heist Best ondervindt in zijn woningen en woonwijken evenwel weinig tot geen leefbaarheidsproblemen. De opvolging hiervan gebeurt door individuele contacten. Indien bijzondere begeleiding aangewezen is, dan wordt beroep gedaan op de dienstverlening van het Sociaal huis. Opnieuw is dit eigen aan de filosofie van Knokke-Heist, waar men alle sociale- en huisvestingspartners onder één dak heeft gebracht. Dit betekent evenzeer dat de detectie van problemen ook door OCMW en wijkpolitie gebeurt. De visitatiecommissie acht het daarom heel moeilijk om een uitspraak te doen over de activiteiten van de SHM binnen deze operationele doelstelling, maar acht het correcter om de aanpak van leefbaarheidsproblemen binnen het Sociaal huis als referentie te nemen. Dit is immers de visie zoals deze door de raad van bestuur van de SHM is uitgezet. De samenwerking van de verschillende actoren is bijzonder goed op elkaar afgestemd en opvolging van de relatief beperkte problemen lijkt goed te verlopen. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties voor deze doelstelling als goed. -

In de meeste sociale woonwijken van T’ Heist Best komen weinig of geen leefbaarheidsproblemen voor. Dit wordt door alle actoren bevestigd. Indien er problemen zijn


PAGINA 27 VAN 53

dan betreft dit individuele huurders en is de overlast beperkt. De zeldzame problemen die er zijn betreffen individuele huurders die voor een lichte overlast zorgen, zoals onverdraagzaam gedrag ten aanzien van z’n buren, verwaarloosde voortuinen, …. -

Er is vanuit de SHM geen meting of detectie van leefbaarheidsproblemen. Vanuit het OCMW wordt via het thuiszorgplatform wel een opvolging gedaan van alle samenlevingsproblemen. De detectie van problemen, naast effectieve meldingen of klachten door andere huurders, gebeurt dit bovendien ook in sterke mate door de andere gemeentelijke partners, zoals de gebiedswerking en de wijkpolitie. Zo wordt bemiddeling tussen buren opgenomen door de preventiedienst. Woonhygiëne door de wijkteams van de lokale politie, … Alle gevallen van problematisch woongedrag worden opgenomen door het overlegplatform “de zorgwekkende zorgvermijders”. Hierbij worden alle cases van overlast, psychische problemen, … besproken met de noodzakelijk betrokken actoren. (zie ook 4.1) Verder zijn ook de plaatsbezoeken van het TTW een belangrijke bron van informatie. Jaarlijks vinden er ongeveer 550 van deze huisbezoeken plaats, indien de technisch bediende op dit moment ook andere mogelijke problemen constateert dan worden deze ook opgenomen. Dit blijft uiteraard eerder een reactieve, dan wel een proactieve benadering.

De samenwerking tussen de verschillende diensten is exemplarisch en door het quasi ontbreken van echte leefbaarheidsproblemen is dit ook ruim voldoende. Toch beveelt de visitatiecommissie aan om de inspanningen naar detectie van leefbaarheidsproblemen te vergroten. Er is bij T’ Heist Best geen tevredenheidsmeting, geen bewonersoverleg en er zijn geen preventieve huisbezoeken. T’ Heist Best kan mits beperkte inspanningen de voeling met wat er gebeurt binnen haar patrimonium sterk vergroten.

OD 4.3. De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: voor verbetering vatbaar De SHM acht het stimuleren van bewonerswerking momenteel geen prioriteit voor de SHM. De visitatiecommissie heeft begrip voor de kleinschaligheid van de SHM, maar vindt tegelijk dat de SHM meer inspanningen kan en moet doen om bewonersgroepen te betrekken bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer. Daarom geeft ze de beoordeling ‘voor verbetering vatbaar’. De SHM zou net van haar kleine schaal gebruik kunnen maken om bewoners op de werking van de maatschappij te betrekken. Een kleinere schaal zou in principe ook een kortere afstand moeten betekenen. Tijdens de visitatie konden we geen enkele vorm van dialoog of informatievergadering tussen de SHM en haar bewoners vaststellen. Enkel individuele meldingen of problemen zoals huurachterstal leiden tot contact tussen huurder en de SHM De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om een visie en strategie op bewonersbetrokkenheid te ontwikkelen. Dit komt niet alleen de leefbaarheid binnen het patrimonium van de wijken ten goede, maar zorgt ook voor een wederzijds leerproces die de werking van de maatschappij ten goede zal komen. Daarvoor raadt de visitatiecommissie aan om eerst een duidelijke visie te ontwikkelen en om de huurders en het personeel te betrekken bij het opzetten van de strategie en acties om die visie vorm te geven. Dit zal de kans op slagen sterk verhogen. De SHM kan zich hierbij laten inspireren door andere projecten, zoals het traject ‘Tweezijdig+’2 dat enkele jaren

2 http://www.samenlevingsopbouwwvl.be/nl/wonen/ VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM 3150 T’ HEIST BEST

PAGINA 28 VAN 53

liep in West-Vlaanderen waarbij rond communicatie en tevredenheid gewerkt wordt samen met de huurders, of andere initiatieven van collega-SHM’s.

OD 4.4. De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling : Goed De verschillende elementen van huurdersondersteuning zijn binnen het Sociaal huis verdeeld over de verschillende actoren die daar actief zijn. De inschrijving van kandidaat-huurders gebeurt door de woonwinkel, de verhuring en alles waar daarbij komt kijken gebeurt binnen de SHM, de opvolging van technische problemen binnen het technisch team woonwinkel, de begeleiding bij specifieke problemen bij de sociale dienst en het thuiszorgplatform van het OCMW, de opvolging van meldingen en klachten binnen de SHM, … . Het totaalpakket aan huisvestingsondersteuning wordt binnen het Sociaal huis waarvan de SHM ook deel van uitmaakt op een kwalitatieve manier opgenomen. Dit is niet enkel de verdienste van de SHM, maar wordt geregisseerd vanuit het lokaal woonbeleid en maakt deel uit van de visie van de Raad Van Bestuur. Daarom kent de visitatiecommissie voor deze operationele doelstelling de score goed toe. Toch zou de visitatiecommissie de SHM willen aanbevelen meer werk te maken van registratie en detectie van eventuele problemen. - Uit de gesprekken met de huurders bleek een vrij grote tevredenheid over de dienstverlening van de maatschappij. Tegelijk konden we wel constateren dat dit vooral op basis van houding ‘leven en laten leven’ was gebaseerd en dat de interactie tussen SHM en huurder vaak heel beperkt is. - Inschrijvingen van kandidaat-huurders van T’ Heist Best gebeuren in de woonwinkel. Daar worden kandidaat-huurders ontvangen en krijgen ze uitleg over alle woonvormen: SVK, OCMW-woningen, betaalbaar verhuurkantoor en SHM, alsook de serviceflats en de Woonzorgcentra van Het Dak. Dit is een bijzonder waardevolle benadering - Bij iedere in huur name worden alle documenten met de huurder over lopen door de directeur en gaat de administratief bediende die de huurder opvolgt mee met de huurders naar de woning en neemt daar gezamenlijk de plaatsbeschrijving door en geeft de nodige uitleg bij alle installaties en het gebruik van de woning. De SHM voert nadien geen bijkomende huisbezoeken uit bij de huurders om na te gaan of alles goed gaat. - Alle problemen of issues die begeleiding vergen, worden samen met de begeleiders van de andere actoren in het Sociaal huis opgenomen: - Energie armoede en afbetalingsplannen met de begeleiders van het OCMW; - Problemen gelinkt aan mentale aspecten bij de individuele huurder: thuiszorgplatform; - Overlast en problematisch woongedrag: preventiedienst en wijkpolitie; - … Doorgaans nemen deze diensten deze begeleiding ook gezamenlijk op of vanuit een afsprakenkader. De rol van de SHM is hierin vrij beperkt. Vandaar dat de visitatiecommissie aanbeveelt om de inspanningen te vergroten en dan vooral naar de detectie van problemen. Er is bij T’ Heist Best geen tevredenheidsmeting, geen bewonersoverleg en er zijn geen preventieve huisbezoeken. T’ Heist Best kan mits beperkte inspanningen de voeling met wat er gebeurt binnen haar patrimonium sterk vergroten. (zie ook 4.2)


PAGINA 29 VAN 53

- De SHM geeft aan dat men alle meldingen opvolgt, maar er is te weinig sprake van systematische registratie. Enkel de brieven worden bijgehouden in het dossier van de huurder, maar bij controle van een aantal dossiers is toch gebleken dat dit niet steeds het geval is. De SHM heeft een klein patrimonium en slechts een beperkt aantal problemen, dan zou men in staat moeten zijn dit beter te registreren. Een betere registratie leidt immers tot een betere opvolging. - Er is een procedure voor klachtenbehandeling, maar die is niet gekend bij de bewoners en wordt dus ook quasi niet gebruikt. De SHM moet dit remediëren en in het algemeen haar communicatie naar de huurders toe verbeteren (zie 6.1) - Er zijn geen gedwongen verhuisbewegingen omdat er ook geen collectieve renovaties zijn, bijgevolg hoeft men ook niet in te staan voor verhuisondersteuning. - De werking van het technisch team woonwinkel is exemplarisch. Voor de meeste problemen is men binnen de 24 uur reeds ter plaatse (indien men uiteraard een afspraak heeft kunnen maken met de huurder). Er worden relatief strenge deadlines opgelegd voor het bereiken van een oplossing (30 dagen maar meestal sneller) en de communicatie naar de huurders wordt als zeer helder ervaren. Alle huurders gaven in het bewonersgesprek met de visitatiecommissie ook mee aangenaam verrast te zijn door zowel de responstijd, alsook de snelheid waarmee een effectieve oplossing werd aangeboden. De SHM heeft een wachtdienstsysteem voor meldingen van technische problemen buiten de kantooruren. Het wachtdienstsysteem voor technische meldingen wordt doorgeschakeld naar het gsm-nummer van de verantwoordelijke technische dienst, de directeur of de technische bediende. - Uit gesprekken met de bewoners blijkt dat er een bijzonder grote vrijheid is voor huurders om zelf aanpassingen te doen aan hun woningen. Sommigen geven aan dit niet langer aan te vragen, omdat de maatschappij ook nooit langskomt om te verifiëren. Tegelijk betekent die vrijheid blijkbaar ook dat men niet moet rekenen op de SHM voor onderhoudswerken zoals schilderen of vervangen van keukens of badkamers. Ook dit is een voorbeeld waaruit blijkt dat de relatie met de huurders iets beter mag worden opgevolgd. De dienstverlening naar de huurders toe verloopt vrij goed, binnen de SHM en het Sociaal huis. Toch vindt de visitatiecommissie het belangrijk dat de SHM om ook zelf nog voldoende de vinger aan de pols houdt. Door enerzijds de detectie van mogelijke problemen of opportuniteiten te verhogen en anderzijds ook de registratie en opvolging van meldingen of problemen die niet door de technisch team woonwinkel worden opgenomen beter op te nemen. De visitatiecommissie is er immers van overtuigd dat de SHM kansen laat liggen door beiden onvoldoende op te nemen. Daarom beveelt de visitatiecommissie aan om hierover ook concrete afspraken of procedures op te maken, en hier ook de partners bij te betrekken.


PAGINA 30 VAN 53

PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie beoordeelt de inzet van de SHM voor de meeste aspecten op het vlak van sociaal beleid als goed. De woonzekerheid is heel hoog; er zijn quasi geen huurcontractbeëindigingen door de SHM en de begeleiding en dienstverlening binnen het Sociaal huis is bijzonder uitgebreid, in het bijzonder ten aanzien van de beperkte problemen waar men tegen aankijkt. De samenwerking binnen het Sociaal huis is exemplarisch. Voor wat betreft de bewonersparticipatie scoort de SHM niet goed. De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM niets doet om huurders te betrekken bij haar werking. Hiervoor raadt de visitatiecommissie aan om een duidelijke visie te ontwikkelen. Maar ook andere dienstverlening kan nog verbeterd worden. Enerzijds op het vlak van detectie. Er is bij T’ Heist Best geen tevredenheidsmeting, geen bewonersoverleg en er zijn geen preventieve huisbezoeken. T’ Heist Best kan mits beperkte inspanningen de voeling met wat er gebeurt binnen haar patrimonium sterk vergroten. Anderzijds op het vlak van registratie en opvolging. De visitatiecommissie diende vast te stellen dat de registratie en opvolging van meldingen of problemen die niet door het technisch team woonwinkel worden opgenomen onvoldoende worden beheerd. De visitatiecommissie is er van overtuigd dat de SHM kansen laat liggen door beiden onvoldoende op te nemen.


PAGINA 31 VAN 53

4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: goed De SHM scoort goed op het vlak van financiële leefbaarheid. T’ Heist Best heeft een sterke liquiditeitspositie. De netto-vrije cashflow marge en de netto winstmarge evolueren, na een zwakker 2011 en 2012, terug in de positieve richting en scoren volgens de norm. De solvabiliteit stijgt elk jaar geleidelijk, behalve in 2013. - T’ Heist Best voldoet op enkele financiële ratio’s aan de norm: De gecorrigeerde liquiditeitsratio geeft weer in welke mate de SHM in staat is om haar financiële verplichtingen op korte termijn na te komen. Wanneer de ratio lager is dan 1, kan er zich op dit vlak een probleem stellen. In 2013 lag de liquiditeitsratio op 3,1 en voldeed dus ruim aan de norm. Sinds 2009 lag de liquiditeitsratio nooit onder 1; De netto vrije cash flow marge uit de gewone bedrijfsvoering voldeed in de afgelopen 5 jaren enkel aan de norm in 2010 en bijna in 2009. Een netto vrije cash flow marge die minder dan 100% bedraagt, wil zeggen dat er meer recurrente inkomsten zijn dan recurrente uitgaven. Om de financiële positie van de maatschappij echt te kunnen versterken, mag deze ratio niet hoger liggen dan 85%. Hoe lager dit kengetal, hoe meer de SHM zich in de veilige zone bevindt. In de periode van 2009 t.e.m. 2013 zijn er schommelingen in de netto vrije cash flow. Deze ratio daalt van 86% in 2009 naar 74% in 2010. In 2011 en 2012 stijgt deze ratio naar respectievelijk 102% en 109%. In 2013 bedraagt de netto-vrije cashflow marge 96%. De netto winstmarge uit de gewone bedrijfsuitvoering maakt in diezelfde periode een evolutie door. In 2009 en 2010 ligt de netto winstmarge boven de norm (hoger dan 0), maar deze daalt in de periode van 2010 tot 2012 van 5% tot -5%. In 2013 is de situatie verbeterd, en situeert de netto-winstmarge zich op 2,08%. Dit betekent dat de maatschappij terug winstgevend is. De solvabiliteitsratio stijgt in de jaren 2009 tot 2012 geleidelijk van 9% naar 14% en daalt in 2013 tot 13%. Het aandeel eigen vermogen in de balans, bij T’ Heist Best 13% van het balanstotaal, zorgt voor een buffer (zij het beperkt) in geval van grote schommelingen in de uitgaven en inkomsten van de SHM. Een solvabiliteit van 10% wordt minimaal beschouwd om gezond te blijven. T’ Heist Best zit hier net iets boven, wat betekent dat verwacht kan worden dat de SHM haar verplichtingen ten aanzien van het vreemd vermogen kan inlossen. De kapitaalsubsidies maken geen deel uit van het eigen vermogen bij het berekenen van de solvabiliteit. - De financiële toestand van de maatschappij is in de laatste jaren relatief stabiel. De procentuele schommelingen lijken soms groot, maar gezien de grootte-orde van de SHM betreft dit in absolute getallen vaak beperkte schommelingen. De liquiditeit kende een sterke toename door de verkoop van grond, in het kader van realisatie van koopwoningen, en de verkoop van 2 woningen. De netto-cashflowmarge evolueert negatief door de stijging van de kaskosten: onderhoud en herstel, akte- en gerechtskosten, en stijging van de leningskosten. Hoewel het kleine bedragen betreft (46.000 euro in totaal), heeft dit toch een belangrijk procentueel effect. De extra kosten leiden bovendien voor verlies. Dit heeft echter geen invloed op de liquiditeit gezien de schadevergoeding die daarvoor eerder werd ontvangen en in de boekhouding werd geactiveerd. (OD 5.2) In 2013 zijn de kosten terug gedaald wat leidt tot een winst van 21.146 euro, en een netto winstmarge van 2% betekent. Beperkte extra kosten leiden voor deze SHM tot een belangrijk verschil, dit maakt de financiële toestand kwetsbaar. Volgens de simulaties in de financiële planningstool voor de komende 10 jaar, waarbij rekening gehouden wordt met alle bouwprojecten, evolueren de kasstromen en de VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM 3150 T’ HEIST BEST

PAGINA 32 VAN 53

liquiditeit in goede richting. Belangrijk aandachtspunt is dat in deze simulaties de kosten voor de renovaties en mogelijke bijkomende werkingskosten nog niet werden opgenomen.

OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt de kostenbeheersing van de T’ Heist Best als goed. De totale werkings- en onderhoudskosten per woning zijn de laatste jaren sterk toegenomen. De frictieleegstand is beperkt, maar verhoudingsgewijs ligt de structurele leegstand hoog. Gezamenlijk bekeken ligt de leegstand relatief hoog. De SHM maakt deel uit van het Sociaal Huis, draagt bij tot de huisvestingskosten en ‘huurt’ personeelscapaciteit in vanuit het groter geheel. De afspraken die hieromtrent gemaakt zijn blijken evenwel voordelig te zijn voor de SHM. - De totale werkings- en onderhoudskosten per woning schommelen in de periode van 2009 tot en met 2012 tussen 967 euro en 1.836 euro per jaar. Sinds 2013 vertonen deze kosten een dalende trend. In 2013 daalden ze tot 1.452 euro. In de afgelopen 5 jaren had ongeveer 60% van de SHM’s een lagere gemiddelde werkings- en onderhoudskost. - De totale werkings- en onderhoudskosten beliepen 363.000 euro in 2013. De twee grootste uitgavenposten zijn de personeels- en de exploitatiekosten voor het patrimonium. De personeelskosten in 2013 bedragen ongeveer 230.000 euro, waarvan 14% vergoeding voor personen binnen het Sociaal huis die ter beschikking gesteld worden van T’ Heist Best, en 86% loonkost voor eigen personeel. T’ Heist Best situeert zich inzake aantal VTE’s/1000 woningen in de top 30% van de SHM’s. T’ Heist Best is een kleine organisatie met een directeur, 2 administratieve medewerkers, samen 1,5 VTE’s en een halftijdse poetsvrouw als vast personeelsbestand. De werkelijke personeelscapaciteit voor T’ Heist Best ligt hoger. De verantwoordelijke voor het technisch team Woonwinkel staat op de loonlijst van het OCMW, en levert diensten aan de SHM, het SVK en ook het OCMW. Deze loonkost wordt slechts voor de helft doorgefactureerd aan de SHM Het OCMW betaalt 50% van de kosten, gemaakt door het technisch team woonwinkel aan de SHM, begeleiding van huurders wordt voor een deel opgenomen door het OCMW, inschrijvingen gebeuren mede door de Woonwinkel,… . Door de kleinschaligheid ontstaat er een ondeelbaarheid van de personeelskost. Door de inbedding van de SHM in het Sociaal huis ontstaat het idee dat de personeelsbezetting zo optimaal mogelijk is uitgewerkt. De SHM is gehuisvest in het Sociaal huis en deelt daarbij in de kosten. Daarover zijn afspraken gemaakt met het OCMW. De bijdrage aan de gemeenschappelijke kosten in het nieuwe gebouw zijn lager dan de inkomsten die de SHM verwerft uit het verhuur van het oude gebouw. De raad van bestuur maakt de afspraken over de verdeling van de kosten. Het gevolg hiervan is dat het werkelijke kostenplaatje voor de SHM laag ligt. De onderhoudskosten voor CV-installaties, liften, gemeenschappelijke delen en gemeenschappelijk groen bedragen samen ongeveer 152.000 euro. Daarvan wordt 62.700 euro aan de huurders aangerekend als huurlasten. Deze kosten worden per complex verdeeld over het totaal aantal wooneenheden, ongeacht of de woning verhuurd is of niet. Bij verhuurde woningen kunnen die kosten doorgerekend worden aan de huurder, bij leegstaande woningen moet de SHM die kosten zelf dragen. Door de toename van de structureel leegstaande woningen stijgen dus ook de kosten voor de SHM. Ook het onderhoud van de tuinen van de leegstaande woningen gebeurt op kosten van de SHM. In 2011 en 2012 stijgen de onderhoudskosten sterk ten gevolge van de uitvoering van werken aan De Buze. In een dading met de aannemer ontving T’ Heist Best eerder een schadevergoeding waarvan het bedrag in de boekhouding als provisie werd opgenomen. De stijging van de onderhoudskosten heeft daarom geen impact op de liquiditeit (OD 5.1) VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM 3150 T’ HEIST BEST

PAGINA 33 VAN 53

De realisatie van de werken gebeurt geleidelijk in functie van het tempo waarop woningen leegkomen na beëindiging van de huur. De SHM had dit ook als een globaal renovatieproject kunnen realiseren, waardoor dit de onderhoudskosten niet had beïnvloed. - Aangezien beperkte schommelingen in absolute bedragen belangrijke schommelingen teweeg brengen in de financiële ratio’s, suggereert de visitatiecommissie toch een horizontale en verticale evolutie van de kosten. Een horizontale evolutie bekijkt de kostenevolutie per kostenpost ten opzichte van het voorgaande jaar, een verticale evolutie bekijkt het procentuele aandeel van de kosten ten opzichte van de inkomsten binnen hetzelfde jaar. Met deze inzichten kan de SHM haar zeggenschap in de kostenbijdragen versterken. - De frictieleegstand, de leegstand die ontstaat tijdens het proces van opnieuw verhuren van een woning of appartement, lag in 2013 op 1% wat concreet 3 woningen betreft. In verhouding tot de andere SHM’s, zijn er 39% waar de frictieleegstand hoger ligt. Dit is een positieve evolutie ten opzichte van de periode 2009 t.e.m. 2012, toen de frictieleegstand tot 5% bedroeg. Toen waren er 29% van de SHM waar de frictieleegstand hoger lag. Tegenover de afname van de frictieleegstand staat echter een sterke toename van de structurele leegstand. Deze leegstand steeg geleidelijk tot 6,4% in 2013. Concreet betekent dit dat er 16 woningen leeg staan. Slechts 11% van de SHM’s presteren hier zwakker terwijl de structurele leegstand voor T’ Heist Best in 2010 0% bedroeg. De toename van de structurele leegstand is het gevolg van het geleidelijk laten leegkomen van de woningen in afwachting van een renovatie voor meerdere woningen samen. Voorgaande cijfers bespreken de leegstand van de woningen van de SHM. T’ Heist Best beheert ook 30 woningen van de VMSW die eveneens aan renovatie toe zijn. Momenteel staan 6 woningen leeg omdat de VMSW de renovatie nog moet goedkeuren. Er zijn reeds lang gesprekken gaande met de VMSW in verband met de aanpak van de renovatie, maar er werden nog geen beslissingen genomen. - De structurele leegstand is deels te verklaren door het ontbreken van een systematisch renovatiebeleid (zie OD 2.1). Sinds jaar en dag heeft de SHM woning per woning gerenoveerd op het moment dat die vrijkwam. Recentelijk werd deze aanpak herzien, en wacht men op leegstand van meerdere aansluitende woningen om deze gezamenlijk in een renovatieproject aan te pakken. De situatie aan het Matrozenplein is hiervan een goed voorbeeld. Er worden geen verhuisbewegingen georganiseerd omdat de SHM niet over leegstaande woningen beschikt, maar daardoor kunnen renovatieprojecten niet op efficiënte wijze worden aangepakt. - Er zijn meerwerken op de nieuwbouwprojecten gerealiseerd (OD 3.1). De visitatiecommissie oordeelt dat deze meerwerken niet het gevolg waren van slechte opvolging door de SHM. Met het oog op de vele aangemelde projecten, schat de visitatiecommissie in dat bijkomende personeelscapaciteit nodig zal zijn. Momenteel hebben enkel de directeur en de verantwoordelijke technisch team Woonwinkel een deel van hun tijd beschikbaar voor nieuwbouwprojecten. De visitatiecommissie beveelt aan om een personeelsbehoefte in te schatten in functie van de doelstellingen die de SHM wenst te bereiken (OD 5.7).

OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: goed In percentage van de huurinkomsten behoort de huurdersachterstal bij T’ Heist Best 2013 bij de 20% best presterende SHM’s. De visitatiecommissie vindt dat de SHM hierin een goede prestatie VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM 3150 T’ HEIST BEST

PAGINA 34 VAN 53

neerzet, dit wegens de duidelijke inspanningen in het voorbije jaar mét positieve effect. Op het vlak van het bestrijden van sociale fraude en domiciliefraude worden stappen ondernomen die leiden tot een regularisatie van de situatie, indien deze zich zouden voordoen. - T’ Heist Best beschikt over een uitgeschreven procedure om de huurdersachterstallen te bestrijden (zie OD 4.1). Daarnaast beschikt de SHM over een procedure domiciliefraude én een procedure illegale bijwoning. - De huurdersachterstal bij T’ Heist Best bedraagt 1,06% van de in 2013 gefactureerde bedragen (maandelijkse huur en huurlasten). Uit de prestatiedatabank blijkt dat dit een laag cijfer is: slechts 20% van de maatschappijen kent procentueel lagere huurdersachterstallen. Deze onderlinge positionering kan lichtjes worden genuanceerd, omdat de boekhoudkundige verwerking met betrekking tot de huurdersachterstallen bij SHM’s erg kan verschillen. Bij T’ Heist Best omvatten de dubieuze debiteuren, alle niet geïnde huurlasten van vertrokken huurders. Tussen 2009 en 2013 zijn de huurdersachterstallen afgenomen van 4% tot 1% door systematische opvolging vanuit de SHM (OD 4.1). Concreet betreft het hier een openstaand bedrag van 9.896 euro. Dit bedrag is samengesteld uit 1.634 euro huurdersachterstal op de eigen woningen van T’ Heist Best, en 8.261 euro dubieuze debiteuren. Dit betreft de openstaande rekeningen van zittende huurders en huurders die de woning verlaten hebben. De bedragen worden 100% als dubieus geboekt indien door de advocaat medegedeeld wordt dat deze niet meer inbaar zijn of van vertrokken huurders waar de bedragen wel nog als inbaar beschouwd kunnen worden. Deze bedragen blijven opgenomen in de boekhouding, en soms volgen nog afbetalingen van deze openstaande schulden. Wat de woningen van de VMSW betreft, is er een huurdersachterstal van 2.274 euro. Dit bedrag komt bovenop vorige achterstallen, aangezien de huurdersinkomsten voor deze woningen op wachtrekeningen komen en daarna worden doorgestort. De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM hier een goede prestatie neerzet. - Om sociale fraude en domiciliefraude te bestrijden, worden wijzigingen via de kruispuntdatabank nagegaan. De huurder waar een man of vrouw bijwoont wordt aangeschreven met de vraag de situatie te regulariseren. Bij het ondertekenen van het contract worden de regels hierover zeer duidelijk meegedeeld. In OD 4.1. staan enkele situaties beschreven waar de SHM heeft ingegrepen. Uit de gesprekken is gebleken dat het aantal probleemsituaties bij de SHM zeer beperkt is.

OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: voor verbetering vatbaar De SHM maakt gebruik van de financiële planningstool van de VMSW. Daarin wordt het effect op ’de kasstromen en liquiditeit gesimuleerd, rekening houdend met alle op stapel staande projecten voor de volgende 10 jaar. De visitatiecommissie oordeelt dat de T’ Heist Best een financieel plan heeft, maar dit is niet volledig, aangezien de projecten inzake renovatie daarin nog niet verwerkt werden. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties op dit onderdeel als voor verbetering vatbaar. - T’ Heist Best heeft jarenlang een relatief stabiele situatie gekend, met weinig nieuwbouw en beperkte renovatieprojecten. Daardoor bleef de financiële situatie zeer overzichtelijk en beheersbaar. Deze situatie verandert met de ambitieuze bouwplannen die de SHM uitgewerkt heeft voor de komende 10 jaar. Concreet betekent dit bijna een verdubbeling van het aantal woningen. De financiële planningstool biedt ondersteuning om de financiële consequenties duidelijk te maken. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM 3150 T’ HEIST BEST

PAGINA 35 VAN 53

- De SHM gebruikt de financiële planningstool van de VMSW, waardoor alle effecten op lange termijn kunnen worden bekeken. Op basis van de ingevoerde nieuwbouwprojecten blijkt de financiële leefbaarheid op 10 jaar houdbaar te zijn. De conclusies zijn dat zowel liquiditeit als vrije cashflow niet kritisch zijn in de volgende 3 jaren. - De visitatiecommissie oordeelt dat het niet invoeren van de investeringen voor de renovatieprojecten een zwak punt is in het financieel plan en beveelt aan deze meteen toe te voegen eenmaal de renovatieplanning klaar is (OD 2.1) - Tijdens de visitatiegesprekken werd gevraagd hoe de SHM zich zal organiseren op de enorme toename in bouwprojecten en op langere termijn de quasi verdubbeling van het aantal huurders. De SHM heeft hiervoor is geen actieplan opgemaakt. De SHM zal dit moeilijk kunnen bolwerken zonder ondersteuning van haar partners:, de gemeente KnokkeHeist en het Sociaal huis, maar hierover zijn nog geen afspraken gemaakt. De visitatiecommissie beveelt aan om hierover een actieplan te maken (zie ook OD 5.7) -

Voor de bespreking en de analyse van de resultaten van de financiële planning heeft de directeur een overleg gehad met de VMSW. De visitatiecommissie vindt het een gemiste kans dat de financiële medewerkster hier niet nauwer bij betrokken wordt om zo de financiële kennis ook in de organisatie te ontwikkelen en hen meer te betrekken bij de ontwikkeling van de SHM. (zie OD 5.6).

De visitatiecommissie beveelt aan om de input voor de financiële planning zo snel mogelijk te vervolledigen met de investeringen voor de renovaties en de mogelijke organisatorische kosten die gemaakt zullen worden in de komende jaren om het geplande aantal projecten te realiseren. Om deze kosten in te schatten beveelt de visitatiecommissie aan om een operationeel plan van aanpak op te stellen, met mijlpalen en daaraan gekoppelde organisatorische kosten voor de volgende 5 jaar minimaal.

OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: goed T’ Heist Best is als sociale huisvestingsmaatschappij volledig verankerd in het Sociaal huis te Knokke Heist. Het Sociaal Huis brengt alle actoren en activiteiten rond wonen, werken en welzijn samen onder één dak. Het belang van de geïntegreerde dienstverlening rond deze thema’s aan de wordt sterk benadrukt door de gemeente en het OCMW van Knokke-Heist . Door de sterke lokale verankering, zitten de relevante actoren vaak samen aan tafel en kunnen beslissingen in verband met deze thema’s gemakkelijker genomen worden. Momenteel lopen samenwerkingen met de SHM’s Vivendo te Brugge en Het Lindenhof te Blankenberge. De visitatiecommissie oordeelt dat de SHM functioneert als een onderdeel van het Sociaal Huis maar tengevolge van deze verankering weinig zeggenschap heeft om autonoom te evolueren naar een echte woonmaatschappij. Gezien de specifieke context waarbinnen de SHM momenteel functioneert, oordeelt de visitatiecommissie de prestaties goed. - In het lokaal sociaal beleidsplan 2008-2013 werd op basis van een grondige externe en interne omgevingsanalyse een visie uitgewerkt voor ‘wonen’ te Knokke-Heist. Dit thema zit verankerd in ‘Knokke-Heist in uitbouw’, en sociaal welzijn, zorg en opvang in het ‘Algemeen Beleidsplan Knokke-Heist’. In het sociaal beleidsplan worden 5 tactische doelstellingen geformuleerd rond ‘wonen’, waaronder de doelstellingen rond betaalbaar wonen voor verschillende doelgroepen is opgenomen. Vanuit haar beleidsvisie heeft Knokke Heist het Sociaal huis ontwikkeld en gebouwd. De SHM T’ Heist Best is in dit Sociaal huis één van de partners binnen de gemeente Knokke Heist om mee het sociaal beleid te realiseren. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM 3150 T’ HEIST BEST

PAGINA 36 VAN 53

De verschillende partners van het Sociaal huis zijn inhoudelijk en in hun dagelijkse werking sterk met elkaar verweven, door het inzetten van de dezelfde medewerkers bij verschillende diensten, door financiële afhankelijkheid en het resideren onder één dak. Diezelfde verwevenheid is terug te vinden op bestuurlijk niveau. De relaties met enerzijds de autonome organisaties als SVK, BVK, SHM, woonwinkel en anderzijds de gemeentelijke diensten zijn bijzonder sterk. Het initiatief om te evolueren naar deze geïntegreerde werking, samenwerking en taakverdeling is ontstaan op het bestuursniveau van de gemeente en OCMW. - In het Sociaal huis situeren zich o.a. het OCMW, het SVK, het thuiszorgplatform, de woonwinkel, T’ Heist Best en de werkwinkel. Doordat de diensten allen onder hetzelfde dak gehuisvest zijn, kunnen ze gemakkelijk beroep doen op elkaars expertise, kan men gemakkelijk naar elkaar doorverwijzen, en is de dienstverlening voor de burgers en cliënten zeer toegankelijk. Een voorbeeld van deze sterke integratie is de wijze waarop de burger toegang vindt tot sociaal wonen. Via de woonwinkel kan de kandidaat-huurder zich inschrijven, en krijgt hij een volledig overzicht van alle mogelijkheden in sociaal wonen in Knokke-Heist. - Door het samenvoegen van deze verschillende diensten ontstaat er een schaalvoordeel voor het binnenbrengen van expertise. De verantwoordelijke voor het technisch team woonwinkel en zijn arbeiders werken eveneens voor het SVK en voor de woningen van het OCMW. Elke dienst afzonderlijk zou deze expertise niet kunnen betalen, maar door de schaalgrootte is het wel mogelijk de juiste expertise in te zetten. Andere schaalvoordelen voor de SHM situeren zich op het vlak van het inschrijven van kandidaat huurders. - T’ Heist Best geniet op deze wijze ook van de expertise die in het OCMW aanwezig is in verband met het aspect leefbaarheid (OD 4.2) - T’ Heist Best neemt actief deel aan het lokaal woonoverleg in Knokke-Heist (zie ook OD 6.2). Op het lokaal woonoverleg zijn alle betrokken partners aanwezig: de burgemeester en 2 schepenen, de Provincie West-Vlaanderen, het OCMW, en de SHM. Ook de SHM Vitare en Vivendo nemen deel. Op het lokaal woonoverleg worden projecten voorgesteld en wordt ook de voortgang besproken. Andere zaken die worden besproken zijn de uitdagingen voor sociaal wonen, in welke mate in de toekomst nog koopwoningen gerealiseerd zullen worden en de evolutie van sociale aspecten. De elementen die op het lokaal woonoverleg aan bod komen dragen bij tot het formuleren van het beleid binnen de gemeente. De visitatiecommissie oordeelt daarom dat het lokaal woonoverleg een breed overleg is in samenspraak met alle actoren om de vooropgestelde doelstellingen rond wonen samen te bereiken. - Voor koopwoningen doet T’ Heist Best beroep op Vivendo, de samenwerking met Vivendo verloopt volgens de SHM positief. - Recentelijk werd de samenwerking met SHM Het Lindenhof te Blankenberge hernieuwd, vooral met het oog op het uitwisselen van personeelskrachten. De samenwerking met Vivendo te Brugge loopt eveneens verder, in het kader van het samen realiseren van nieuwbouwprojecten.

OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: voor verbetering vatbaar

De SHM heeft een aantal bedrijfsprocessen beschreven in procedures. De procedure voor betaling en controle van de facturen is zeer uitgebreid opgesteld. Het vier-ogen-principe wordt erin VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM 3150 T’ HEIST BEST

PAGINA 37 VAN 53

beschreven. De SHM beschikt over een uitgebreid huishoudelijk reglement waarin regels voor de vennoten en de samenstelling en bevoegdheid van het directiecomité in voorkomen. De SHM heeft een deontologische code voor het personeel en één voor de bestuurders. Niet alle procedures zijn voldoende uitgewerkt, en procedures die wel uitgeschreven zijn, blijken in de praktijk soms anders te lopen. De doelstellingen voor de SHM zijn heel algemeen opgenomen in het beleidsplan van de gemeente, maar om de doelmatigheid van de SHM te bevorderen en efficiënte te verhogen, beveelt de visitatiecommissie aan duidelijke doelstellingen te formuleren in functie van de strategische positie van de SHM. Deze doelstellingen moeten vertaald worden naar operationele doelstellingen en acties. Daarom oordeelt de visitatiecommissie dat het systeem van interne controle voor verbetering vatbaar is. -

Niet alle kritische processen zijn beschreven, dit is nochtans essentieel voor een goed systeem van interne controle. Wat wel beschreven is, is beschikbaar voor de medewerkers en door hen gekend. De kwaliteit van de procedures is evenwel wisselend. De procedure voor achterstallige huurderslasten is stapgewijs beschreven, wat enerzijds wel duidelijk het te volgen stappenplan weergeeft, maar anderzijds geen inzicht biedt in de werking, bevoegdheden en controlepunten voor de organisatie. Bovendien strookt de procedure niet met de realiteit (zie ook 4.1). -

Samen met de directie en de betrokken medewerkers werden een drietal procedures overlopen om na te gaan of de principes van functiescheiding worden gerespecteerd en om te verifiëren of de procedures ook gekend zijn en worden toegepast: - de betalingsprocedure: de procedure is goed uitgewerkt en het vier-ogenprincipe wordt toegepast. - de procedure huurachterstallen: in de praktijk wordt intensiever met de klant gecommuniceerd dan in de procedure wordt beschreven. Indien nodig wordt er een plaatsbezoek verricht. Daarover wordt niet meteen verslag gemaakt. - de procedure herstellingen: het proces is volledig geïnformatiseerd via Sociopack, maar de procedure over de beslissing of kosten al dan niet aan de huurder worden toegerekend is niet helder.

-

De betalingsprocedure voldoet aan het vier-ogen-principe en aan het principe van functiescheiding, en is bij de bevraagde medewerkers gekend. Het was echter tijdens de visitatiegesprekken duidelijk dat sommige procedures in de praktijk eenvoudiger verlopen. De boekhoudster beschikt bijvoorbeeld over een eigen betaalkaart voor kleine aankopen, daarover wordt in de procedures niets vermeld.

-

De SHM werkt voor kleine herstellingen met het technisch team woonwinkel. Dit wordt aangestuurd door de verantwoordelijke technisch team woonwinkel. Voor dringende herstellingen wordt binnen de 24 uur gereageerd. Dit werd bevestigd door de gesprekken met de bewoners. Wekelijks overleg met de arbeiders zorgt ervoor dat de andere niet dringende herstellingen niet langer dan een maand blijven liggen. Tussen het technisch team Woonwinkel en T’ Heist Best is een intensieve emailcommunicatie in verband met het opvolgen van de opdrachten. De verantwoordelijke technisch team woonwinkel maakt zelf de keuze of hij een eigen werkman stuurt of met een externe aannemer werkt. In de praktijk kan het kostenverlagend zijn voor de huurder om in het laatste geval toch een eigen werkman te sturen, die door het probleem goed te analyseren het ook snel kan oplossen. (O.D 3.2) Bij het sturen van externe aannemers heeft men de indruk dat toestellen sneller vervangen worden in plaats van hersteld. Deze aanpak is goed gestructureerd maar het steeds toenemend aantal herstelopdrachten wijst erop dat grondiger renovatie meer en meer dringend wordt.


PAGINA 38 VAN 53

Ook tijdens het weekend wordt de dienstverlening verzorgd. Het wachtdienstsysteem voor technische meldingen wordt doorgeschakeld naar het gsm-nummer van de verantwoordelijke technische dienst, de directeur of de technische bediende. - T’ Heist Best beschikt over een deontologische code voor het personeel (met waarden als “Loyaliteit”, “Correctheid”, “Klantvriendelijkheid”, “Objectiviteit” en elementen als “Spreekrecht en spreekplicht”) en voor de leden van de raad van bestuur (deze code focust sterk op het “goed bestuur in de openbare dienst” en het “algemeen belang”). Daarnaast heeft de SHM een aantal afsprakenkaders uitgewerkt, onder andere rond verlof en het gebruik van een firmawagen of -gsm, en is er een huishoudelijk reglement in voege dat de bevoegdheden van de verschillende beslissingsorganen van de SHM vastlegt. - ’T Heist Best is een zeer kleine organisatie met 3 bedienden, waaronder de directeur, en 1 poetsvrouw. De directeur stuurt iedere medewerker rechtstreeks aan. Er zijn geen afdelingen. De ondersteuning bij projecten en de technische onderhouds- en hersteldienst wordt geleverd vanuit het OCMW. Functieprofielen zijn er niet. Er is geen gezamenlijk formeel overleg voorzien aangezien men dagelijks samen werkt in 2 kantoorruimtes naast elkaar. Taken en verantwoordelijkheden zijn misschien niet formeel vastgelegd maar wel duidelijk. Het informele overleg is veelvuldig en direct. De directeur is zeer gemakkelijk bereikbaar en toegankelijk. Specifiek in het kader van de bouwprojecten en de technische aspecten is er veel overleg met eerder genoemde technisch team woonwinkel. Ondanks het veelvuldig overleg vragen de medewerkers naar een meer formeel moment voor een functioneringsgesprek of evaluatiegesprek. De visitatiecommissie suggereert sterk om hiervoor de nodige tijd vrij te maken om de medewerkers te stimuleren bij te dragen in de ontwikkeling van hun eigen functie en de SHM als geheel. - De SHM kan haar diensten leveren dankzij haar aanwezigheid binnen het Sociaal huis. Alle competenties zijn binnen handbereik dankzij het Sociaal huis en daarvan kan de SHM gebruik maken. In deze constellatie merken we dat de gemeente en het OCMW van Knokke Heist de sterkmakers zijn die het woonbeleid in de praktijk waarmaken samen met onder andere de SHM. De doelstellingen voor de SHM zijn heel algemeen opgenomen in het beleidsplan van de gemeente, maar om de doelmatigheid van de SHM te bevorderen en efficiënte te verhogen, beveelt de visitatiecommissie aan duidelijke strategische en operationele doelstellingen te formuleren in functie van de strategische positie van de SHM. Deze doelstellingen moeten vertaald worden naar operationele doelstellingen en acties

O.D. 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: goed

De visitatiecommissie merkt op dat de maatschappij bereid is tot leren en verbeteren en ambities tot groei geconcretiseerd heeft in de ontwikkeling van heel veel nieuwbouwprojecten. Daarom oordeelt de visitatiecommissie dat de SHM goed scoort op de bereidheid tot verandering en verbetering. De doelstellingen van de SHM zijn volledig ingebed in het beleidsplan van de gemeente Knokke-Heist. De SHM vervult daarin één van de rollen in het woonbeleid, voornamelijk het aanbieden en verhuren van sociale woningen. Zonder de inbreng van het Sociaal Huis zou T’ Heist Best, zoals de SHM momenteel georganiseerd is, deze doelstellingen niet kunnen realiseren. De strategie wordt uitgezet door het bestuur van de SHM, het OCMW en de gemeente, daarin worden de medewerkers van de SHM niet betrokken. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM 3150 T’ HEIST BEST

PAGINA 39 VAN 53

-

T’ Heist Best is een kleine maatschappij die in de laatste 10 jaar geleidelijk geëvolueerd is naar een meer professionele werking, vooral door de drijvende krachten vanuit het bestuur, de gemeente en het OCMW te Knokke-Heist. De huidige directeur is aan boord sinds 2006 en heeft actief meegewerkt aan deze evolutie. Deze evolutie werd volledig ondersteund in de strategische keuzes vanuit de gemeente Knokke-Heist via het ontwikkelen van het Sociaal huis waardoor alle relatief kleine diensten die daartoe behoren, op meer efficiënte wijze op elkaar beroep kunnen doen.

-

Het beleidsplan 2014-2019 van de gemeente Knokke Heist werkt verder op deze eerder gemaakte keuzes. In het beleidsplan zijn de strategische doelstellingen opgemaakt vanuit het lokaal woonoverleg. Daarin zijn o.a. thema’s opgenomen zoals het ontwikkelen van meer betrokkenheid met de huurders. Tijdens de visitatiegesprekken bleek dat dit bijvoorbeeld één van de doelstellingen is die nog niet vertaald werd naar concrete acties en dat de medewerkers niet betrokken werden bij het opmaken van deze doelstellingen.

-

De SHM stelt zich open en constructief op ten aanzien van initiatieven die genomen worden vanuit haar raad van bestuur, waarin de gemeente en OCMW het voor het zeggen hebben. Zo neemt de directeur alle nodige stappen om binnen de uitgetekende krijtlijnen de doelstellingen waar te maken. Mede door haar schaalgrootte is T’ Heist Best niet in staat om zelf dergelijke initiatieven op te starten, maar de goesting om ‘mee te doen’ is aanwezig. De visitatiecommissie begrijpt dat de SHM hier één van de partners in het grotere geheel is en vooral goed meewerkt in het samenspel met de vele actoren. De visitatiecommissie suggereert toch dat de SHM zelf een SWOT-analyse maakt met het oog op de uitbreiding naar ongeveer 600 woningen, aangeeft wat daarin de prioriteiten zijn in haar werking en van daaruit haar organisatorische behoeften vertaalt naar actiepunten voor de komende jaren. Dit betekent allerminst dat de SHM alles zelf moet doen, maar wel nadenkt over hoe de rolverdeling met de andere partners binnen het Sociaal Huis er kan uitzien.

-

Uit de gesprekken met de verschillende woonactoren blijkt dat ’T Heist Best een aangename partner is die actief luistert naar externe adviezen, en volledig geïntegreerd is in de totale werking van het Sociaal Huis. Daartegenover staat dat de SHM ook zelf initiatieven tot verbetering van haar operationele werking moet kunnen voorstellen en nemen. Daarom beveelt de visitatiecommissie aan dat de medewerkers op één of andere manier inzicht krijgen in het beleidsplan waarvan de SHM deel uitmaakt, en samen met hun directeur en voorzitter een SWOT analyse opmaakt en deze vertaalt naar actiepunten op middellange en lange termijn.


PAGINA 40 VAN 53

PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar

De SHM scoort goed op het vlak van financiële leefbaarheid, maar permanente monitoring blijft noodzakelijk. Omwille van de kleinschaligheid kunnen kleine absolute bedragen, grote effecten teweeg brengen. De SHM moet het niveau van haar werkings- en onderhoudskosten onder controle houden. Momenteel liggen de onderhouds- en werkingskosten relatief hoog, terwijl reeds heel wat kosten bijkomend door de Gemeente worden gefinancierd. De structurele leegstand is toegenomen in de laatste jaren, terwijl de frictieleegstand daalt. T’ Heist Best heeft lage huurdersachterstallen en werkt aan het voorkomen en bestrijden van domiciliefraude. Ze gebruiken de financiële meerjarenplanning van de VMSW. De prognoses zien er positief uit, maar momenteel is de meerjarenonderhoudsplanning nog niet geïntegreerd in de financiële planning en dit zal zeker een negatieve impact hebben op deze prognoses. In het Sociaal huis is T’ Heist Best gekend als een partner waarmee het aangenaam samenwerken is. De SHM sluit zich volledig en flexibel aan bij de initiatieven van de gemeente en het OCMW van Knokke Heist. Hun samenwerking is verankerd in het Sociaal huis, waar alle betrokken actoren voor het woonbeleid onder één dak werken en dit beleid tot uitvoering brengen. Wat betreft hun interne werking is het belangrijk dat de SHM oog heeft voor de effecten van het grote volume aan bouwprojecten in de komende 10 jaar op haar organisatie. Het verdient aanbeveling dat de medewerkers van de SHM mee geïnformeerd worden over de beleidsplanning waarin de SHM zich inschrijft. Het kan de medewerkers aanzetten tot het zelf aanbrengen van verbeteringen in de werking van de SHM en een inschatting te maken wat de groei in aantal woningen voor hun functie en de organisatie kan betekenen. Het uitwerken van strategische en operationele doelstellingen specifiek voor de SHM zijn hierbij noodzakelijk. Daaraan moeten acties gekoppeld worden die bepalend zijn om deze doelstellingen te realiseren. De visitatiecommissie ervaart bereidheid tot verandering en verbetering op vlak van interne werking en samenwerkingen met andere SHM’s.


PAGINA 41 VAN 53

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: voor verbetering vatbaar

De visitatiecommissie beoordeelt de communicatie van de SHM T’ Heist Best met de burgers als voor verbetering vatbaar. De maatschappij informeert haar (kandidaat-)huurders bijzonder beperkt over haar activiteiten en projecten. Behalve de website is alle communicatie reactief (bijvoorbeeld ten gevolge van meldingen of huurachterstal) of vanuit wettelijke verplichtingen (huurprijsherziening). De recent gelanceerde website is volledig onbekend bij de huurders waarmee de commissie sprak. De SHM heeft haar huurders nog niet geïnformeerd over het bestaan van de site. Positief is wel de telefonische bereikbaarheid en het feit dat de website er is, alsook de registratie van kandidaat huurders vanuit de woonwinkel. - De SHM beschikt sinds januari 2015 over een eenvoudige, maar goede website. Op de website vindt de huurder vlot de meeste informatie. Deze website zou na verloop van tijd geëvalueerd en aangevuld kunnen worden, bijvoorbeeld met informatie over de klachtenprocedure die op dit moment bij huurders onbekend is. De website bestaat evenwel slechts sinds januari en is op geen enkele wijze gecommuniceerd met huurders. De website is dan ook onbekend bij de huurders. Het is de bedoeling dit te vermelden in het gemeentelijke infoblad. - De SHM heeft geen folders, brochures of infobrieven, wel kan men gebruik maken van het gemeentelijk infoblad om iets mee te delen. Het betreft hier doorgaans de aankondiging van nieuwe projecten. - Het onthaal bij de SHM is open in de voormiddag op dinsdag en donderdag. Dit wordt door de huurders als voldoende ervaren. De meeste contacten met huurders verlopen telefonisch. De telefonische communicatie en beschikbaarheid verloopt volgens de huurders heel vlot. Ook de opvolging en respons vanuit het technisch team woonwinkel wordt sterk geapprecieerd. Over het algemeen was er bij de huurders bleek een vrij grote tevredenheid over de dienstverlening van de maatschappij, maar tegelijk konden we wel constateren dat de interactie tussen SHM en huurder vaak heel beperkt is. - De SHM heeft een wachtdienstsysteem voor meldingen van technische problemen buiten de kantooruren. Het wachtdienstsysteem voor technische meldingen wordt doorgeschakeld naar het gsm-nummer van de verantwoordelijke technische dienst, de directeur of de technische bediende. - De communicatie over de huurprijs en de afrekening van de huurlasten gebeurt volgens de huurders op een correcte en duidelijk manier. Uit de gesprekken met de huurders kwam duidelijk naar voor dat dit evenwel de enige communicatie is van de maatschappij naar z’n huurders toe, uitgezonderd een brief om de verhuis naar het Sociaal huis aan te kondigen in 2009. Mogelijks zijn de huurders één of meerdere communicatiemomenten vergeten, maar ook de visitatiecommissie heeft deze niet gedetecteerd. - De bewoners op het gesprek met de visitatiecommissie kennen de bestaande klachtenprocedure niet. Bijgevolg worden er ook amper klachten geregistreerd. De SHM dient de klachtenprocedure dan ook nog bekend te maken. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM 3150 T’ HEIST BEST

PAGINA 42 VAN 53

- De schriftelijke communicatie met de burgers is correct en voldoende duidelijk, maar kan nog wat klantgerichter door meer rekening te houden met mogelijke vragen die (kandidaat) huurders kunnen hebben en minder ambtelijke taal te gebruiken. De visitatiecommissie stelt daarom voor deze bij te stellen op klare taal en daar de bewoners bij te betrekken. - Bij de actualisatie van het inschrijvingsregister, werd ongeveer een derde van de kandidaathuurders geschrapt. De actualisatie werd mee opgevolgd vanuit de actoren van het Sociaal huis, de welzijnsactoren waren bijgevolg goed zijn ingelicht om de “uitval” van woonbehoeftigen te beperken. De grote uitval heeft ook te maken met de sterke verhuisdynamiek aan de kust. - Nieuwe kandidaat-huurders worden ontvangen aan het woonloket van de woonwinkel en worden daar ingelicht over alle mogelijke woonmogelijkheden tegelijk: SVK, BVK, OCMW en SHM, alsook de woningen van Het Dak (woonzorg). Meestal schrijven zij zich hier dan ook in voor meerdere mogelijkheden tegelijk, enkel voor de keuze van het patrimonium gaat men naar de balie van de SHM. De visitatiecommissie vindt dit een bijzonder goede aanpak, die alweer vooral werkt omdat alle diensten binnen hetzelfde sociale huis ingebed zijn en men dus vlot kan doorschuiven. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om een eigen communicatie voor huurders en kandidaat-huurders uit te werken. Dit kan in functie van algemene communicatie over de werking of over specifieke initiatieven zoals nieuwe projecten (bijvoorbeeld in functie van wegwerken onderbewoning). De SHM moet zelf onderzoeken waar ze hiermee de grootste winsten kan maken.

OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: Uitstekend De SHM T’ Heist Best is geïntegreerd in het Sociaal huis en zit samen met alle andere partners van de woon- en welzijnssector in Knokke-Heist onder één dak: het OCMW, een gemeentelijk infopunt, Thuiszorgplatform, Psychiatrisch Expertiseteam Oostkust, Thuiszorgdiensten van het OCMW, de woonwinkel, de Werkwinkel, Strijk- & Verstelwinkel, het Dak (verzelfstandig gemeentebedrijf van het OCMW voor zorg: RVT en assisentiewoningen), het SVK en het BVK. De facto werkt de SHM T’ Heist Best dan ook als samen met de andere teams aan de gezamenlijke uitdaging van sociaal of betaalbaar kwalitatief wonen in de gemeente Knokke-Heist. De graad van samenwerking, de onderlinge afstamming en hoe men taken onderling verdeeld heeft is bijzonder. Deze integratie is het resultaat van de visie van Raad van Bestuur van de SHM en de gemeente Knokke-Heist. De visitatiecommissie geeft dan ook de beoordeling uitstekend voor deze operationele doelstelling. -

De gemeente en het OCMW beschouwt de maatschappij als haar partner en hebben als meerderheidsaandeelhouders in de Raad van Bestuur ook een grote invloed op de SHM. De verwevenheid met de verschillende diensten van de stad werd via de integratie van alle woon- en welzijnsactoren in het Sociaal huis in 2009 fysiek een feit. Het is duidelijk dat men vanuit die integratie een grote meerwaarde heeft gerealiseerd: - De inschrijving van kandidaat huurders bij alle woonwelzijnsactoren gebeurt gemeenschappelijk; - Vanuit het initiatief de zorgwekkende zorgvermijders (vanuit het thuiszorgplatform) worden alle problemen die te maken hebben met wonen en zorg inclusief opgenomen onder leiding van het OCMW;


PAGINA 43 VAN 53

-

-

Medewerkers van de verschillende actoren waaronder T’ Heist Best gaan dagelijks bij elkaar langs en eten ook samen. - De opvolging van bewoners die begeleiding nodig hebben gebeurt vanuit de woonwinkel gemeenschappelijk voor alle 4 de huisvesters: SVK, BVK, SHM en OCMW; - Het technisch team woonwinkel is voor de 4 huisvesters gemeenschappelijk georganiseerd; - Alle overleg over buurt- en wijkwerking wordt opgenomen door de stad binnen het Sociaal huis - … Ambtenaren en actoren noemen hun relatie met T’ Heist Best goed en laagdrempelig. Doordat men onder één dak zit, zijn dit ook veelal informele contactmomenten. Ook de contacten en informatiedeling met beleidsverantwoordelijken verlopen goed. De verwevenheid tussen het beleid van de gemeente Knokke-Heist en de raad van bestuur is ook bijzonder groot.

-

De SHM neemt actief zijn rol op in het lokaal woonoverleg en wordt hierin herkend door de gemeentelijk partners.

-

De SHM communiceert op een correcte manier met de VMSW, het agentschap Inspectie RWO en Wonen‐Vlaanderen.

OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM T’ Heist Best de tevredenheid van haar huurders niet op een systematische of structurele manier meet. De SHM heeft ook in het verleden geen tevredenheidsmetingen uitgevoerd en plant ook in de toekomst geen initiatieven in deze richting. De visitatiecommissie beoordeelt de activiteiten van de SHM op dit vlak dan ook als voor verbetering vatbaar. In afwachting van het instrument dat de Vlaamse overheid ontwikkelt, beveelt de visitatiecommissie de SHM aan om alle kansen aan te grijpen om feedback te krijgen over haar patrimonium, werking en dienstverlening van bewoners en stakeholders. Structureel tevredenheidsonderzoek bij de huurders kan de klantgerichtheid van een maatschappij verbeteren. Dit onderzoek kan de vorm aannemen van een grote enquête, maar ook het geregeld voeren van een constructieve dialoog met huurders en actoren of het aftoetsen van tevredenheid over de dienstverlening van de maatschappij kunnen de tevredenheid en verbeterpunten in kaart brengen.


PAGINA 44 VAN 53

PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID Eindoordeel: Voor verbetering vatbaar De meeste actoren en beleidsverantwoordelijken evalueren de contacten en informatiedeling van de SHM als goed, de facto is de SHM ingebed tussen de stedelijke diensten. Dit genereert een bijzondere meerwaarde. Ook de raden van bestuur van deze organisaties worden bevolkt door dezelfde mensen, met name de beleidsverantwoordelijken van de gemeente KnokkeHeist. De koers van de SHM wordt dan ook grotendeels bepaald door de raad van bestuur en de gemeente Knokke-Heist. De SHM neemt evenwel geen enkele vorm van tevredenheidsmeting op en ook de communicatie naar de huurders is bijzonder beperkt en enkel reactief of vanuit wettelijke verplichtingen.


PAGINA 45 VAN 53

5. AANBEVELINGEN

5.1 Aanbevelingen voor de SHM 1. Finaliseer de inventarisatie van de woningen; maak van daaruit een onderhouds- en renovatieplanning op voor uw patrimonium waarbij ook zoveel als mogelijk het tijdig behalen van de ERP 2020- normen wordt nagestreefd. Onderbouw deze planning financieel en integreer dit in de financiële meerjarenplanning (OD 2.1 en 5.4) 2. Formuleer zowel voor nieuwbouw- als renovatieprojecten, uw visie, ambities en inzichten op het vlak van milieuvriendelijkheid, duurzaamheid en betaalbaarheid. Gebruik dit als een richtinggevend kader bij het ontwerpen van de projecten. Onderzoek hoe de SHM inspanningen kan ondernemen om de milieubewustheid bij haar huurders te verhogen. (OD 2.2) Gebruik dit ook om een sterkere positie in te nemen ten aanzien van prijsbewust bouwen ten opzichte van de gemeente. Bouw een duidelijkere visie uit inzake prijsbewust bouwen, zeker met het oog op de aankomende verdubbeling van het patrimonium.(OD 3.1) 3. Werk een strategie uit naar aangepaste en aanpasbare woningen, meer speciaal naar de doelgroep senioren. Vertaal dit in uw bouwprogramma, gebruik dit ook om de overbezetting weg te werken. (OD 2.3) 4. Definieer een ambitieniveau ten opzichte van het maximaal niveau aan huurlasten voor de huurders, en definieer hoe je dit kan behalen. Dit kan een eerste stap zijn bij het nemen van de juiste acties om deze huurlasten naar beneden te brengen.(OD 3.2) 5. Verhoog de inspanningen om bewonings- en leefbaarheidsproblemen op het spoor te komen. Er is bij T’ Heist Best geen tevredenheidsmeting, geen bewonersoverleg en er zijn geen preventieve huisbezoeken. T’ Heist Best kan mits beperkte inspanningen de voeling met wat er gebeurt binnen haar patrimonium sterk vergroten. Hou binnen de werking van het Sociaal huis ook voldoende zelf de vinger aan de pols tegenover uw huurders, zonder volledig te vertrouwen op externen of zonder dit op te volgen. Door toch ook zelf meer te werken aan detectie, registratie en opvolging kan men reeds veel ondervangen. (OD 4.2, 4.3 en 4.4) 6. Ontwikkel een visie en strategie om bewonersbetrokkenheid te ontwikkelen. Dit komt niet alleen de leefbaarheid binnen het patrimonium van de wijken ten goede, maar zorgt ook voor een leerproces die de werking van de maatschappij ten goede zal komen. (OD 4.3) 7. Met het oog op de vele aangemelde projecten, zal er zeker bijkomende personeelsondersteuning nodig zijn om dit te realiseren. De visitatiecommissie beveelt aan om een kostenraming op te maken, gelinkt aan de doelstellingen die de SHM wenst te bereiken (OD 5.4 en 5.7) en het bouwproces, vanaf het moment van het ontwerp financieel meer onder controle te krijgen (OD 3.1) 8. Formuleer duidelijke strategische en operationele doelstellingen in functie van de strategische positie van de SHM. (OD 5.6) 9. Benader uw huurders ook proactief en stippel een visie uit rond communicatie met de huurders. De SHM moet zelf onderzoeken waar ze hiermee de grootste winsten kan maken en hoe ze als kleine organisatie met beperkte initiatieven een meerwaarde kan genereren voor de SHM en de huurders. (OD 6.1) Ga hierbij ook na hoe je met beperkte initiatieven feedback kan krijgen over uw patrimonium, werking en dienstverlening met bewoners en stakeholders. (OD6.3)


PAGINA 46 VAN 53

5.2 Aanbevelingen voor door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om ten aanzien van SHM de volgende maatregelen te nemen: De SHM levert een goede dienstverlening dankzij de samenwerking met partners in het Sociaal huis. In deze samenwerking zien we dat de gemeente en het OCMW van Knokke-Heist de sterkmakers zijn die het woonbeleid in de praktijk waarmaken samen met onder andere de SHM. We moeten er enerzijds over waken dat de SHM zich niet nestelt in deze comfortpositie, anderzijds is de synergie tussen de verschillende diensten wel een duidelijke meerwaarde verbreken. Dit samenwerkingsverband en de manier waarop de SHM zit ingebed tussen de andere diensten is de sterkte van de SHM en dit wordt ook financieel gesteund door de gemeente Knokke-Heist. De SHM staat voor twee belangrijke uitdagingen enerzijds een verdubbeling van haar patrimonium en anderzijds nog een sterke inhaalbeweging op het vlak van het verbeteren van de kwaliteit van het woningpatrimonium. Dit zal duidelijke effecten hebben op de maatschappij. Maar net door de sterke inbedding van de SHM binnen de gemeentelijke diensten en de brede ondersteuning vanuit de gemeente verwacht de visitatiecommissie dat deze elementen zelfstandig zullen opgenomen kunnen worden binnen de SHM.

5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de prestatiebeoordeling voor de SHM T’ Heist Best heeft de visitatiecommissie geen aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid.


PAGINA 47 VAN 53

5.4 Goede praktijken bij de SHM Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context een zeer effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM’s en woonactoren wordt gebracht. De integratie in het Sociaal huis De SHM T’ Heist Best is geïntegreerd in het Sociaal huis met alle andere partners uit de woon- en welzijnssector in Knokke-Heist onder één dak: het OCMW, een gemeentelijk infopunt, Thuiszorgplatform, Psychiatrisch Expertiseteam Oostkust, Thuiszorgdiensten van het OCMW, de woonwinkel, de Werkwinkel, Strijk- & Verstelwinkel, Het Dak (verzelfstandig gemeentebedrijf van het OCMW voor zorg: WZC en assistentiewoningen), het SVK en het BVK. De facto werkt de SHM T’ Heist Best dan ook vaak als één team aan de gezamenlijk uitdaging van sociaal of betaalbaar kwalitatief wonen in de gemeente Knokke-Heist. De graad van samenwerking, de onderlinge afstamming en hoe men taken onderling verdeeld heeft is bijzonder. Dit zorgt ervoor dat de SHM als kleine organisatie voor de diverse deeltaken van zowel begeleiding van huurders bij burenruzies of psychische problemen, maar evenzeer voor technische problemen of onderhoud toch telkens beroep kan doen op gerichte expertise. Dit komt zowel de SHM als de huurder ten goede en bovendien gebeurt hierdoor geen dubbelwerk.


PAGINA 48 VAN 53

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur) - Guy Demeestere, voorzitter Raad van Bestuur - Frank Naert, lid raad van bestuur - Bernard Despiegelaere, directeur - Philippe Vlietinck, lid raad van bestuur Medewerkers SHM - Christel Saron, boekhouder administratief bediende - Veerle Desmet, administratief bediende - Sven Hernot, verantwoordelijke technische dienst Woonwinkel Knokke-Heist Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Jan Van coillie, dienst stedenbouw Knokke-Heist Woonactoren: SVK, OCMW, .. - Paul Roets: secretaris OCMW en verantwoordelijke Sociaal huis, Sociale dienst, Thuiszorgplatform - Stefaan Keirse: woonwinkel, SVK en BVK Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) - 10 huurders uit verschillende wijken De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld. Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepenen) - Kris Demeyere, Schepen Stedenbouw, Landbouw en Waterbeheersing.


PAGINA 49 VAN 53

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij . De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be. Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook “goede woningen” aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM’s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de ‘C2008 (Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW ‘aanpasbaar’ is). Een ‘aanpasbare woning’ biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADL-woningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. Bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aankoop, bouw, het behoud of renovatie van hun enige woning twee soorten sociale leningen sluiten: leningen verstrekt door de VMSW of het VFW en leningen verstrekt door Erkende Kredietmaatschappijen (EKM’s). De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarieven aanbieden dan de meeste private banken. Zowel de woning als de lener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (zoals inkomensvoorwaarden, aankoopprijsvoorwaarden, …).

Deze zijn nu reeds grotendeels gelijklopend en vanaf 2014 wordt verwacht dat deze voorwaarden van het VWF en de VMSW volledig identiek zullen zijn. Bij de VMSW noemen ze de bijzondere sociale lening een Vlaamse Woonlening en particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM’s in Vlaanderen. Het VWF noemt de bijzondere sociale lening een sociale lening. Meer informatie hierover vind je op www.vlaamswoningfonds.be en www.vlaamsewoonlening.be. De door de VMSW en het VWF gehanteerde namen zorgen voor begripsverwarring, omdat er ook sociale leningen door EKM’s worden verstrekt onder andere voorwaarden. Voor de financiering van deze sociale leningen voorziet de Vlaamse overheid enkel een gewestwaarborg en geen subsidie, wat een grote impact op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM’s is dat particulieren zonder veel spaargeld toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat gebruikelijk is bij private banken. De voorwaarden waaraan de particulier en de woning moet voldoen zijn minder streng voor een door een Erkende Kredietmaatschappij toegekende sociale lening dan voor een bijzondere sociale lening. Er zijn momenteel iets meer dan 30 EKM’s verspreid over heel Vlaanderen. Meer informatie vind je op www.sociaalwoonkrediet.be BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:. Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be) C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : www.vmsw.be Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding


PAGINA 50 VAN 53

wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op www.vlaanderen.be EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: www.vlaanderen.be en op www.energiesparen.be Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10 19843 ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs. SHM’s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM’s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen. Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM’s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatieindicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het werkgebied. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst.

- prestatieindicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM’s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM’s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatieindicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16° kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden. (zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10 16403¶m=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM niet als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM’s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamde NFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM’s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen


PAGINA 51 VAN 53

worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM’s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatieindicatoren van de SHM’s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huur- of koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Gronden Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelings- en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing (meer info op www.wonenvlaanderen.be). SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.vob-vzw.be) Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-

huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (www.vaph.be) Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Verzekering Gewaarborgd Wonen: De Verzekering Gewaarborgd Wonen is een verzekering voor particulieren die werken en die een hypothecaire lening aangaan om een woning te bouwen, te kopen of te renoveren. De verzekering loopt over een periode van tien jaar en is volledig gratis want de Vlaamse overheid betaalt de verzekeringspremie. Er zijn geen inkomensgrenzen. Ingeval van onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, kan men een tegemoetkoming ontvangen in de aflossing van de hypothecaire lening. Deze tegemoetkoming is afhankelijk van het inkomen zelf, van het werkelijk geleden inkomensverlies, van het bedrag dat men maandelijks afbetaalt en van het Epeil van de woning. Meer informatie over de Verzekering Gewaarborgd Wonen vind je op www.wonenvlaanderen.be. Vlaamse Woonlening: zie Bijzondere sociale lening Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE.


PAGINA 52 VAN 53

KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS 40 1230 BRUSSEL T: 02-5531752

E-MAIL:

[email protected]

WEBSITE:

WWW.VISITATIERAAD.BE

TWITTER:

@VISITATIERAAD

FACEBOOK:

FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD


Reactie van de SHM op het visitatierapport van T’ Heist Best, Knokke-Heist

datum reactie SHM: 14 september 2015


Beslissing van de minister n.a.v. de prestatiebeoordeling van T’ Heist Best, Knokke-Heist

datum beslissing minister: 22 oktober 2015


Visitatierapport T Heist Best, Knokke-Heist

Recommend Documents