Visitatierapport Goed Wonen.Rupelstreek Boom
Visitatiegesprekken op 11 en 12 september 2013 Definitief visitatierapport van 13 december 2013
VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN
Prestatiebeoordeling SHM Goed Wonen.Rupelstreek Datum rapport: 13 december 2013 Datum visitatiegesprekken: 11 en 12 september 2013 Datum presentatie aan raad van bestuur: 13 november 2013 Erkenningsnummer SHM: 1110 Contactgegevens SHM: Uitbreidingstraat 39 , 2850 Boom Tel 03/880.79.60 Email :
[email protected] Directeur: Frank Maeremans Voorzitter: Nicole Schreppers Actieterrein Boom Rumst
Samenstelling visitatiecommissie: Steven D’haene, commissievoorzitter Tina Martens, commissielid Stefan Cloudt, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door Goed Wonen.Rupelstreek geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden inde door haar ontvangen gegevens.
.
INHOUDSOPGAVE
1. INLEIDING ............................................................................................................................................. 4 2. SAMENVATTING .................................................................................................................................... 6 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ............................................................................... 7 3.1 3.2
BESCHRIJVING SHM .............................................................................................................................. 7 BESCHRIJVING OMGEVING ....................................................................................................................... 8
4. PRESTATIES VAN DE SHM GOED WONEN.RUPELSTREEK ..................................................................... 11 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6
PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ................................................................ 11 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING ......................................... 16 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID ............................................................................................. 20 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ................................................................................................ 23 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID .......................................... 27 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ................................................................................... 36
5. AANBEVELINGEN ................................................................................................................................. 39 5.1 5.2 5.3 5.4
AANBEVELINGEN VOOR DE SHM ............................................................................................................ 39 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN ......................................... 40 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID................................................................................... 40 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ............................................................................................................. 40
BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ...................................................................................... 41 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ...................................................... 42
1. INLEIDING
1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Goed Wonen.Rupelstreek . 1.2. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 5 juli 2012. Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be 1.3. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen. 1.4. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context. 1.5. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM’s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.
1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek. 1.8. Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven. 1.9. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via
[email protected]. 1.10. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.
2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling PV 1
BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN
OD 1.1
De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen
OD 1.2
De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen
NVT
OD 1.3
De SHM brengt sociale kavels op de markt
NVT
OD 1.4
De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren
Goed
OD 1.5
De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen
Goed
PV 2
KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig
Goed
OD 2.2
De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid
Goed
OD 2.3
De SHM bouwt aanpasbaar
Goed
PV 3
BETAALBAARHEID VAN WONEN
Voor verbetering vatbaar
OD 3.1
De SHM bouwt prijsbewust
Goed
OD 3.2
De SHM verhuurt prijsbewust
Voor verbetering vatbaar
PV 4
SOCIAAL BELEID
Goed
OD 4.1
De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid
Goed
OD 4.2
De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan
Uitstekend
OD 4.3
De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer
Uitstekend
OD 4.4
De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners
Goed
PV 5
INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID
Voor verbetering vatbaar
OD 5.1
De SHM is financieel leefbaar
Voor verbetering vatbaar
OD 5.2
De SHM beheerst haar kosten goed
Voor verbetering vatbaar
OD 5.3
De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude
Goed
OD 5.4
De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan
Voor verbetering vatbaar
OD 5.5
De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij
Goed
OD 5.6
De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle
Goed
OD 5.7
De SHM is bereid tot verandering en verbetering
Goed
PV 6
KLANTVRIENDELIJKHEID
Goed
OD 6.1
De SHM informeert burgers snel en duidelijk
Goed
OD 6.2
De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk
Uitstekend
OD 6.3
De SHM meet de tevredenheid van klanten
Goed
OD 2.1
Goed Goed
Goed
3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING
3.1 Beschrijving SHM De maatschappij werd opgericht in 1921 en heeft als belangrijkste aandeelhouders het Vlaamse Gewest (17,8%), Provincie Antwerpen (17,8%) en de gemeentes Boom (41,3%) en Rumst (20,4%). Goed Wonen.Rupelstreek (GWR) heeft volgens het jaarverslag per 31/12/2012 1.068 eengezinswoningen en appartementen in Boom en Rumst. Een deel (46) van de 1.068 wooneenheden staan structureel leeg in afwachting van de afbraak of totale renovatie. In de gemeente Boom beschikt GWR over 737 appartementen, 103 eengezinswoningen en 188 garages. In Rumst heeft ze 181 appartementen, 47 eengezinswoningen en 54 garages. Het bestaande patrimonium is vooral ontstaan in de 2de helft van de jaren 70 en midden jaren negentig. In de gemeente Boom is GWR de enige sociale huisvestingsmaatschappij. In de gemeente Rumst is behalve GWR ook SHM De Ideale Woning actief. De SHM heeft echter de ambitie haar actieterrein verder uit te breiden. Naast Boom en Rumst wenst de SHM ook haar diensten aan te bieden in de omliggende gemeenten Niel, Hemiksem, en Aartselaar. In de woningen van GWR wonen 991 gezinnen, die samen uit 1793 personen bestaan. Een huurdersgezin telt gemiddeld 1,80 personen. Iets meer dan de helft is alleenstaand, 11,3% zijn eenoudergezinnen. Het patrimonium van GWR bevat dan ook voor meer dan 80% één en twee slaapkamer woongelegenheden. Als er naar de leeftijd van de huurders (gezinshoofden) wordt gekeken, dan valt het aantal oudere huurders op. Meer dan 35% van de gezinshoofden is ouder dan 65 jaar. Historisch gezien blijft deze verdeling vrij stabiel. Deze eenoudergezinnen en alleenstaande huurders hebben tot gevolg dat de gezinsinkomens vrij laag zijn in vergelijking met de andere SHM’s. Gezien de huurinkomsten grotendeels gerelateerd zijn aan de inkomsten, verklaart dit ook de lagere mediaan huurprijzen voor appartementen. Bij de GWR stonden eind 2012 606 kandidaat-huurders op de wachtlijst voor een sociale huurwoning. Er waren 556 kandidaten voor Boom, 309 voor Rumst. Voor meer dan een derde van de kandidaten speelt de gemeente een minder grote rol. De gemiddelde wachttijd bedraagt 443 dagen voor een toewijzing in de gemeente Boom, 578 dagen in Rumst. “De mediaan huurprijs van een appartement ligt bij GWR lager dan bij de meeste andere SHM’s in Vlaanderen”. De lage huurprijzen van de appartementen wordt verklaard door de vele alleenstaande huurders en één oudergezinnen. Belangrijk deel van het patrimonium bestaat nog steeds uit Domus Flandria gebouwen waar ook verlaagde inkomensgrenzen werden toegepast. Vergeleken met andere huisvestingsmaatschappijen heeft 63% van de maatschappijen een hogere mediaan huurprijs voor appartementen. De woningen van GWR vertonen daarentegen een ander beeld want nergens in Vlaanderen ligt de mediaan huurprijs van een eengezinswoning zo hoog als bij GWR. De woningen werden 8 jaar geleden bijna allemaal volledig gerenoveerd en zijn in goede staat en worden bewoond door huurders met relatief normale tot hogere inkomens. Vaak gaat dit gepaard met onderbezetting doordat initieel grote gezinnen deze woningen bewoonden en nu slechts de ouderen alleen. Met name de huurprijzen van de woningen laten reeds een aantal jaren een stijging zien. Dit wordt verklaard doordat de huurprijzen gradueel werden opgetrokken in overeenstemming met het kaderbesluit om ze te doen aansluiten bij de marktwaardes. De markthuurwaarde bedraagt in Boom voor de betrokken woningen tot 775 euro /maand. Het optrekken van de huren heeft niet
geleid tot een vermindering van de onderbezetting. Huurders wensen de goede woningen immers niet te verlaten en kunnen de hogere huren betalen en zijn tevreden met de goede staat.
3.2 Beschrijving omgeving In het actieterrein van GWR wonen ongeveer 13.000 gezinnen. De verwachting is dat dit zal oplopen tot ongeveer 14.000 in 2020 en 14.700 in 2030. De totale bevolking telt 32.042 personen. De leeftijdsverdeling is als volgt: - 20% is tussen de 18 en 34 jaar - 40% is tussen de 35 en de 64 jaar - 18% is ouder dan 65 jaar. Deze vrij jonge populatie in het actieterrein verklaart dat GWR veel grote gezinnen heeft op haar kandidaatslijsten en alleenstaande moeders met kinderen en deze doelgroepen als prioritair beschouwt. Daarnaast is op basis van de oudere en alleenstaande huurders en kandidaat huurders ook nood aan 1 en 2 slaapkamer woningen en appartementen. Het gemiddeld netto belastbaar inkomen in het actieterrein bedraagt 16.808 euro op basis van de omgevingsanalyse 2012. Dit is in lijn met het gemiddelde van Vlaanderen (16.824 euro). De werkloosheidsgraad ligt in het actieterrein op 7,77% wat hoger is dan de Vlaamse werkloosheidsgraad die op 5,53% staat. 0,19% van de populatie ontvangt een leefloon wat lager ligt dan het Vlaamse gemiddelde (0,22%). GWR ziet dan ook dat dit vooral in Boom leidt tot zwakkere huurderspopulatie, lagere inkomsten en dat vaak extra begeleiding moet voorzien worden. Voor deze begeleiding werkt de eigen leefbaarheidscoördinator nauw samen met de wijkagent en de woonbegeleider van de gemeente Boom. In de gemeente Boom bedraagt het gemiddeld netto belastbaar inkomen ongeveer € 15.300 en is er een relatief hoge werkloosheidsgraad van 10,46%. In Rumst bedraagt het inkomen € 18.250 en is de werkloosheid 5,07%. Rumst is een gemeente met drie dorpskernen die onderling verschil vertonen. Rumst en Reet hebben een iets sterker economisch profiel. De woningen van GWR staan vooral in Terhagen, waar volgens de lokale beleidsverantwoordelijken het inkomen doorgaans lager is dan in de andere dorpen van de gemeente. In de 2 gemeenten staan 13.691 woningen. Hiervan zijn er ongeveer 6.200 woningen met gesloten bebouwing 2.100 halfopen bebouwingen, 1.800 open bebouwing en 3.700 appartementen. Het totaal aantal sociale woningen in het actieterrein bedraagt 1052 in 2012 ( Een groot deel van de appartementen zijn eigendom van GWR. Vooral in Boom is er een hoge woondensiteit. GWR speelt hierop in door inbreidingsgerichte projecten. De mediaan prijs van een woning in het actieterrein bedraagt 188.000 euro. Dit is een stijging met 16.3% t.o.v. 5 jaar geleden. De stijging in Vlaanderen bedroeg 20%. De mediaan prijs van een appartement in het actieterrein bedraagt 195.000 euro. Dit is een stijging met 26 % t.o.v. 5 jaar geleden. De stijging in Vlaanderen bedroeg 17%. Dit wordt verklaard door de hoge bevolkingsdensiteit en het beperkte aanbod. De mediaan prijs van bouwgrond in het actieterrein bedraagt 264 euro/m² wat een stijging is met 8%t.o.v. 5 jaar geleden. Ook hier bepaalt schaarste aan gronden de hoge prijs want het gemiddelde in Vlaanderen bedraagt slechts 169.000 euro De gemeente Boom en Rumst vertonen een verschillend beeld op Vlak van het halen van het BSO.
In de gemeente Boom moeten er geen huurwoningen meer gerealiseerd worden volgens het BSO. Eind september 2013 waren er immers 840 sociale huurwoningen in Boom wat 196 woningen meer is dan het Bindend Sociaal Objectief. Hierbij dient men wel nog rekening te houden met de afbraak van 160 appartementen. Na de afbraak van deze appartementen wordt nog steeds het BSO gehaald in Boom. Het BSO voor koopwoningen in Boom bedraagt 48 waarvan reeds 36 door Arro Antwerpen worden voorbereid. Via het project Uitbreidingsstraat onderzoekt GWR de mogelijkheid om 16-20 koopwoningen te bouwen in Boom. Het BSO voor sociale kavels in Boom bedraagt 3. De voortgangstoets van 2012 toont dat er in Boom nog geen bijkomende koopwoningen noch sociale kavels werden gerealiseerd. De verwachtingen van GWR en van de beleidsmakers zijn dat het BSO ook voor sociale koopwoningen en sociale kavels zal gehaald worden. De gemeente Boom heeft een woonbeleidsplan. Boom streeft naar “een gezonde sociale en leeftijdsmix in alle buurten. Dit woonbeleid stelt ook dat gezien Boom meer dan de wettelijke norm aan sociale woonentiteiten bevat het aantal sociale huurwoningen op termijn zal worden afgebouwd. De eerder aangehaalde 160 sociale huurappartementen zullen dus niet of slechts gedeeltelijk vervangen worden door nieuwe sociale huurappartementen. Volgens het beleidsplan kunnen nieuwe sociale woonappartementen nog steeds, maar dienen dit sociale koopwoongelegenheden (appartementen of woningen) te zijn Het plan stelt ook expliciet dat op vlak van woonbeleid de samenwerking met GWR en OCMW centraal staat. Ook wordt in overleg met GWR gewerkt aan de opmaak van een reglement sociaal wonen waarbij het de intentie is om toch nog een sociale last op te leggen (5% privé-gronden en 10% openbare gronden).Ook hier gaat het om de uitbreiding van de sociale koopwoningen en kavels. In tegenstelling tot in Boom is in Rumst het BSO sociale huurwoningen nog niet gehaald. De gemeente moet op dit ogenblik nog 97 woningen realiseren. Als er rekening gehouden wordt met de geplande realisatie van 30 woningen van GWR (project Hoogvelden in Rumse deelgemeente Reet), 8 van de Ideale Woning en de afbraak van de 77 woningen (Domus Flandria) is er netto nog een aangroei nodig van 132 sociale huurwoningen tegen 2023. De voortgangstoets toont dat tot nu toe slechts 1 huurwoning werd gerealiseerd. Om het BSO-huur te halen, is het de bedoeling dat GWR de afgebroken appartementsblokken in de Putstraat vervangt door andere huurappartementen waarbij ook het aansluitend woonuitbreidingsgebied deel uitmaakt van de mogelijkheden. Eerstdaags wordt door de gemeente een studiebureel aangesteld die de mogelijkheden in kaart zal brengen. Daarnaast is het ook de bedoeling dat het project in de Kapelstraat zal ontwikkeld worden. Igean doet de verwerving van de gronden en stelt die dan via erfpacht ter beschikking van GWR of verkoopt die. Hier gaat het mogelijks om 50 woningen (koop en huur). Beide projecten zijn ten vroegste bouwrijp in 2018. Het bijzonder sociaal objectief voor sociale koopwoningen bedraagt 45 voor Rumst. De laatste voorgangstoets toont dat hier nog geen van werden gerealiseerd. Het BSO voor sociale kavels in Rumst bedraagt 2. Ook hier werd nog geen realisatie genoteerd in de voortgangstoets. GWR beschikt sinds het aanstellen van de nieuwe beleidsploeg in de gemeente Rumst over eenlijst met kavels, panden en woningen in de gemeente die mogelijks in aanmerking komen voor sociale koopwoningen of kavels. Het gaat hierbij vooral om inbreidingsgerichte projecten. In Boom bestond al langer het probleempandenoverleg. Dit is een driemaandelijks overleg tussen GWR, de dienst ruimtelijke ordening, de preventieambtenaar, de burgemeester en de huisvestingsambtenaar. Ook in Rumst wordt dit opgestart, op die manier kan dit leiden tot extra opportuniteiten voor GWR. Zowel Rumst als Boom beschikken over een locaal toewijzingsreglement.
De gemeente Boom heeft de lokale binding als volgt verder uitgewerkt. Er wordt achtereenvolgens voorrang gegeven aan kandidaat-huurders die in de afgelopen zes jaar: - drie jaar woonachtig zijn in Boom; - twee jaar woonachtig zijn in Boom. Er wordt eveneens voorrang gegeven aan kandidaat-huurders die ouder zijn dan 65 jaar. Vervolgens wenst de gemeente voorrang te geven aan kandidaat-huurders die ouder zijn dan 55 jaar. Deze laatste regel werd echter door de minister niet goedgekeurd. De gemeente dient hiervoor een uitgebreider doelgroepenplan op te maken. De gemeente wenst op basis van het leefbaarheidsplan verhoogde inkomensgrenzen toe te passen voor de toewijzing. De gemeente voldoet volgens RWO aan de voorwaarden, bepaald in het Kaderbesluit Sociale Huur. Het initiële voorstel werd door de minister slechts gedeeltelijk goedgekeurd en stelt dat er maximaal 10% van de gemeente en 20% per blok via deze verhoogde inkomensgrens mag worden toegewezen. De gemeente heeft nog geen nieuwe beslissing hieromtrent aan de administratie overgemaakt. De gemeente Rumst voorziet achtereenvolgens een voorrang voor: -Kandidaat-huurders die bij toewijzing de laatste drie jaar aansluitend in de gemeente Rumst wonen; -Kandidaat-huurders die ooit in de gemeente Rumst gewoond hebben.
4.
PRESTATIES VAN DE SHM GOED WONEN.RUPELSTREEK
4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: Goed Ondanks het feit dat GWR de voorbije 4 jaren geen nieuwe sociale huurwoningen heeft gerealiseerd, vindt de visitatiecommissie dat de SHM toch goede prestaties levert omdat in de gemeente Boom het BSO reeds gehaald is en er 2 belangrijke projecten (Boom en Rumst) die op UP staan (2012) zijn bij VMSW eerstdaags worden aangevat. Bovendien beschikt de SHM over een duidelijk visie om door inbreidingsgerichte projecten het patrimonium te vernieuwen en waar mogelijk uit te breiden. GWR ziet zich geconfronteerd met de beleidsnota van de gemeente Boom die bepaalt dat er geen bijkomende sociale huurwoningen meer worden gerealiseerd. Daarenboven worden de 160 appartementen van de Velodroomstraat (Boom) afgebroken zonder dat onmiddellijk in alternatieve woningen wordt voorzien. GWR heeft geen grondreserve behalve de parking tegenover het kantoor. Gelet op de schaarse gronden wil GWR sterk inzetten op inbreidingsprojecten. Dit past volledig in het beleid van de gemeente om een betere spreiding van sociale woningen te bekomen. Het project Hoogvelden in Rumst staat op het UP (2012); Het gaat hierbij om 30 woningen in 2 fasen door GWR en nog eens 12 kavels via Igean. De stedenbouwkundige vergunningen is reeds bekomen. De bedoeling is dat de werkzaamheden in april 2014 zullen aangevat worden. GWR bouwt tevens op het gelijkvloers van één van de gebouwen een kinderopvang voor de gemeente. Tevens worden 24 service flats voorzien door het OCMW. Het project in de Elzenstraat in Boom omvat 20 sociale woningen voor mensen die minder goed te been zijn. GWR heeft nog geen woningen die aangepast zijn aan bijzondere noden, bijvoorbeeld ouderen. Met dit project hoopt de SHM bijkomend dat een aantal huurders, die in een te grote (onderbezette) sociale woning wonen in de onmiddellijke omgeving van dit project, de stap zullen zetten naar deze nieuwe appartementen. Zoals gesteld dienen naast de 160 appartementen in Boom ook in Rumst 77 appartementen in de Putstraat/Nieuwstraat afgebroken te worden De kost om deze woningen te renoveren is te groot en de renovatie te complex om deze appartementen te behouden. Een nieuw woonproject op de huidige locatie of in het aangelegen woonuitbreidingsgebied zal gerealiseerd worden nadat de huidige gebouwen zijn afgebroken. Gezien de afbraak pas voorzien is voor 2016 zullen deze bouwwerkzaamheden pas in 2018 worden aangevat. Een ander project dat wordt onderzocht zijn 12 sociale koopwoningen in project Pachterslei (Boom) waar AGB een groot deel van de gronden in eigendom heeft. GWR plant ook een nieuw project te realiseren op nog te verwerven gronden in de Kapelstraat in Terhagen en een kleinschalig project in de Nieuwstraat in Terhagen (Rumst). Dit is een project
waarbij GWR 2 appartementen voor andersvaliden realiseert, voornamelijk op vraag van het OCMW. Met de eigenaar van het pand werd reeds een akkoord bekomen. Het betreft een pand dat recht tegenover het dienstencentrum van het OCMW ligt. Bedoeling is dan ook dat de bewoners van deze woningen gebruik kunnen maken van de diensten van het OCMW-centrum. Door deze samenwerking kan GWR extra diensten aanbieden aan haar huurders.
OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: Niet van toepassing OD1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: Niet van toepassing OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: Goed De SHM is actief op zoek naar uitbreiding van haar grondreserves en doet dit onder meer via een actieve participatie in de verschillende overlegstructuren. GWR zet concreet in op inbreiding (bv Blauwstraat) en wordt hierin gesteund door de gemeente. De afbraak van de appartementsblokken zal leiden tot het beschikbaar komen van bouwgronden, zij het dat dit niet volledig zal kunnen bestemd worden voor sociale woningen. GWR bereidt zich actief voor en is bezig de vrijgekomen gronden in overleg met de gemeente deels opnieuw te bestemmen voor sociale woningbouw. Om die redenen wordt de score goed weerhouden. Zoals eerder gemeld zet GWR actief in op inbreidingsprojecten. We verwijzen hiervoor naar het project in de Blauwstraat in Boom. Het is de bedoeling om aanliggende winkelpanden aan te kopen. Vervolgens is het de bedoeling dat deze worden afgebroken en dat er een nieuwbouwproject komt met op het gelijkvloers winkelpanden en boven de winkels appartementen. Een 25-tal appartementen zou mogelijks op die manier kunnen gebouwd worden. Momenteel voert GWR onderhandelingen over de aanschaf van nog eens 5 panden. Met een aantal eigenaars is reeds een principieel akkoord bereikt. De beëdigde schatter wordt aangesteld. Bedoeling zou zijn om in 2014 te verwerven en aansluitend te beginnen bouwen. GWR heeft contacten met een projectontwikkelaar met betrekking tot het overnemen van een aantal panden in de Hospitaalstraat die niet verkocht geraken. In de gemeente Boom is de grond aan de Uitbreidingsstraat nog beschikbaar, maar GWR beschikt niet over eigen grondreserves. GWR prospecteert naar eigen zeggen voortdurend de lokale woonmarkt naar mogelijke gronden en panden. Dit onder meer met het oog op de realisatie van kleinere inbreidingsprojecten. Ook worden opportuniteiten waarbij GWR één of meerdere afgewerkte woningen kan verwerven steeds onderzocht op hun haalbaarheid. Daarnaast wordt GWR ook gezien als partner om probleemdossiers aan te pakken. In Boom staan 75 woningen op de verkrottingslijst. De gemeente wil samen met GWR dat deze panden aangepakt worden. Met het oog op de verdunning van de sociale huurwoningen in de wijk Kadrie, worden de komende jaren een aantal woningen verkocht. De opbrengst hiervan wordt gebruikt om kleinere panden/gronden, bij voorkeur in buurten met weinig of geen sociale woningen, aan te kopen om er inbreidingsprojecten te realiseren. Als gevolg van de afbraak van de appartementsgebouwen in de Velodroomstraat te Boom (160 appartementen), voorzien tegen 2017, komen er daar opnieuw
bouwgronden ter beschikking. De gemeente Boom besliste echter dat op deze gronden geen nieuwe sociale woningen meer komen. In overleg met de gemeente Boom zal, in functie van de bestemming van het naastgelegen projectgebied De Klamp, een beslissing worden genomen omtrent de bestemming van deze gronden (zie ook OD 1.1) De gemeente organiseert een periodiek overleg met de immo-kantoren die in de gemeente actief zijn. GWR participeert volop aan dit overleg. Op vraag van GWR overweegt de gemeente om een erkenning als bijzonder gebied aan te vragen. Hierdoor verkrijgt de SHM en de gemeente een recht van voorkoop op alle verkochte panden binnen dit gebied. Op die manier kan ze haar patrimonium makkelijker uitbreiden… Via haar aanwezigheid in de bestuursorganen van het AGB BoomPlus en GECORO volgt GWR van kortbij de evolutie van de verschillende verkavelingsprojecten binnen de gemeente. De gronden die vrijkomen ingevolge de afbraak van de appartementsgebouwen in de Putstraat/Nieuwstraat te Rumst hebben reeds opnieuw de bestemming sociale woningbouw gekregen. Gelet op de schaarse gronden wil GWR sterk inzetten op inbreidingsprojecten. Dit past volledig in het beleid van Boom om een betere spreiding van sociale woningen te bekomen. Het project in de Blauwstraat kadert hierin (OD 1.1). GWR is ook buiten Boom en Rumst actief. In Niel onderhandelt GWR met de gemeente over het project Wullebeek. De projectontwikkelaar wenst gronden te verkopen. GWR zou hierop 13 appartementen (huur en/of koop) kunnen realiseren. GWR onderhandelt ook met het OCMW van Niel. De bedoeling zou zijn dat GWR het beheer overneemt voor 20 appartementen van OCMW Niel. Dit kadert in de visie van GWR dat wanneer de Domus Flandria-appartementen zullen afgebroken worden, de huidige personeelsbezetting waarschijnlijk te groot zal zijn. In het kader van het optimaal inzetten van de middelen, vindt de visitatiecommissie dit een goed initiatief. GWR onderzoekt ook alternatieve financieringsvormen zoals erfpachtconstructies. Voor het project Hoogvelden werd een erfpachtovereenkomst met de gemeente afgesloten. Voor het project Kapelstraat heeft IGEAN (Intercommunale Grondbeleid en Expansie Antwerpen) van de gemeente opdracht gekregen om deze gronden te verwerven. Deze zullen dan via erfpacht overgedragen worden aan GWR. OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: Goed
GWR krijgt een score goed, omdat ze een duidelijk zicht heeft op de verschillende groepen binnen haar bestaande huurders en ook rekening houdt met de kandidaatslijsten bij de ontwikkeling van nieuwe projecten. Ze voorziet in de nieuwe projecten woningen aangepast aan noden van bijzondere doelgroepen en heeft de visie om bij haar nieuwe projecten (bv Blauwstraat) verschillende doelgroepen te bereiken. GWR heeft de laatste jaren geen nieuwbouwprojecten gerealiseerd. De beslissingen m.b.t. nieuwbouw- en renovatieprojecten worden steeds genomen op basis van een grondig nazicht van vraag en aanbod, de huidige samenstelling van de gezinnen in de woningen en op de kandidatenlijst en een kritische evaluatie van de huurprijzen en huuropbrengsten. Door de
gewijzigde oppervlaktenormen van de Vlaamse Overheid vermindert het aantal slaapkamers per appartement bij grote renovatieprojecten. GWR verwacht dat dit ook zo zal zijn bij toekomstige renovaties. Telkens maakt GWR de afweging wanneer bij renovatie wordt voorgesteld het aantal appartementen te verminderen, de gewijzigde huuropbrengsten, nog voldoende zijn om de renovatiekost te verrechtvaardigen. Er wordt tevens rekening gehouden met de evolutie zoals deze blijkt uit de gemeentelijke profielschetsen. Door de afbraak van de appartementsgebouwen in de Velodroomstraat in Boom en Putstraat/Nieuwstraat in Terhagen verdwijnen een groot aantal appartementen met 1 en 2 slaapkamers. Bij de realisatie van nieuwe projecten moet bijgevolg aandacht blijven uitgaan naar dit type van appartementen. De eerstvolgende jaren zal de nadruk quasi volledig liggen op de herhuisvesting van de bewoners van deze gebouwen die verplicht moeten verhuizen. De wachtlijsten worden jaarlijks bekeken. Er wordt dan ook afgetoetst of de projecten voldoen aan de behoeftes die blijken o.b.v. de wachtlijsten. Er is behoefte aan 1 en 2 slaapkamers. De projecten hielden hier rekening mee. Het project in de Elzenstraat bevat daardoor enkel appartementen met 1 slaapkamer. Uit de wachtlijsten blijkt ook dat er een grote vraag is in Boom naar woningen voor grotere gezinnen. Het aanbod in het patrimonium van GWR van woningen met 3 en 4 slaapkamers is te beperkt om in deze vraag te voldoen. Daarnaast blijft de groep alleenstaanden met kinderen ten laste een prioritaire doelgroep. Het ontwerp van het renovatieproject Kruiskenslei 86-88 in Boom werd bijgestuurd om te beantwoorden aan de vraag naar appartementen met 3 slaapkamers. GWR heeft hierop ingespeeld en haar project renovatie Langblok 4 (Kruiskenslei Boom) aangepast waardoor 42 2-slaapkamerappartementen werden gerenoveerd tot 28 3-slaapkamer appartementen. GWR registreert op dit moment geen kandidaat huurders voor woningen met meer dan 4 slaapkamers. De Visitatiecommissie beveelt aan om ook de kandidaat huurders grote families te registreren als kandidaat-huurder zelfs als er geen woningen in het patrimonium zitten die voldoen aan de grootte van dat gezin. Na 5 jaar wachttijd kan de betreffende familie dan recht verkrijgen op een huurpremie om een woning te huren op de privé-markt. Dit is trouwens een wettelijke verplichting. In Rumst is er nood aan 1 en- 2-slaapkamerwoningen maar niet zozeer aan 3 slaapkamerwoningen. Bij toekomstige projecten worden steeds een aantal ADL-woningen gerealiseerd. Wij verwijzen tevens naar het project ’t Hoekje waarbij 2 ADL-woningen worden voorzien, gelegen rechtover het dienstencentrum Hof van Crequi van het OCMW. De bewoners kunnen dan gebruik maken van de diensten van het RVT van het OCMW. In het nieuwbouwproject Hoogvelden worden er 3 voorzien. GWR verhuurt 5 doorgangswoningen aan het OCMW van de gemeente Boom en 1 doorgangswoning aan het OCMW van de gemeente Rumst. Daarnaast verhuren GWR nog eens 12 appartementen die leegstaan in afwachting van renovatie of afbraak aan het OCMW van de gemeente Boom. Aan het OCMW van de gemeente Rumst werd eenzelfde aanbod gedaan.
Het project Blauwstraat laat op die manier toe dat stadskernen opnieuw worden geherwaardeerd en gecombineerd met bewoning. Doelgroep voor de woningen boven de winkels zijn
alleenstaande moeders met kinderen en bejaarden. De aanwezigheid van winkels, maakt dit dan aantrekkelijk voor beide doelgroepen. Bij dit project wordt samengewerkt met het AGB BoomPlus en de gemeente. Bouwwerken worden verwacht aan te vangen in 2014.
PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: Goed Ondanks het feit dat er de laatste jaren quasi geen uitbreiding van het patrimonium plaatsvond, werkt Goed Wonen.Rupelstreek verder aan een aantal concrete projecten die in 2014 opstarten. Het werkt ook actief mee aan inbreidingsgerichte uitbreiding. De beslissingen m.b.t. nieuwbouw- en renovatieprojecten worden steeds genomen op basis van een grondig nazicht van vraag en aanbod, de huidige samenstelling van de gezinnen in de woningen en op de kandidatenlijst In de op til staande projecten voorziet men een aantal ADL woningen en Goed Wonen.Rupelstreek werkt goed samen met lokale welzijnsinstellingen om bepaalde doelgroepen te faciliteren.
4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: Goed GWR krijgt een score goed omdat de SHM haar patrimonium doorlicht en op basis van de gemaakte inventaris haar masterplan (10 jaar) en de jaarlijkse onderhoudsplanning opmaakt en waar nodig bijstuurt. Ze beheert haar patrimonium goed en onderhoudt het goed telkens rekening houdend met het financieel aspect (afbraak en heropbouwscenario). Sinds het einde van de jaren ’90 legt GWR vooral de nadruk op de renovatie van haar patrimonium. Een eerste algemene renovatieplanning werd opgemaakt in 1999. Per complex en per bouwonderdeel werd genoteerd welke graad van renovatie noodzakelijk was. De woningen en appartementen die als gevolg van dit masterplan reeds gerenoveerd zijn, beschikken allen over een uitgebreid en gedetailleerd bouw- dossier. De opgemaakte inventaris en de onderhoudsplanning worden jaarlijks getoetst aan de werkelijkheid en aangepast op basis van informatie van de eigen technische dienst of naar aanleiding van meldingen en/of vragen van huurders. Bij elke huurderswissel gebeurt een inspectie en plaatsbeschrijving door de ploegbaas en indien nodig een interventie door de technische dienst en/of een externe aannemer. Dit wordt ook gemeld aan de dienst huuradministratie die waar nodig een deel van de kosten recupereert via het aanspreken van de huurwaarborg. De visitatiecommissie merkt op dat de procedure van de plaatsbeschrijving nog niet formeel is uitgeschreven. Het raadt GWR aan om verder werk te maken aan de formalisatie van de resterende procedures. Om de gebouwen in de Velodroomstaat in Boom en de Putstraat/Nieuwstraat (Rumst) grondig en duurzaam aan te pakken diende GWR uit te gaan van een zeer grondige renovatie met herstructurering. De kosten daarvan bedragen ca 90.000 euro per woning. Gezien de kostprijs van grondige renovatie zeer dicht aanleunt bij deze van nieuwbouw en gezien de kost van nieuwbouw correcter kan ingeschat worden, is volgens GWR de beste financiële optie op lange termijn het realiseren van nieuwbouwwoningen volgens de huidige normen en eisen. De beslissing om de appartementsgebouwen in de Velodroomstraat te Boom en Putstraat/Nieuwstraat te Rumst op korte termijn af te breken, heeft uiteraard ook hier een grote impact op de SHM. De huuropbrengsten van deze wooneenheden vallen immers volledig weg en bijkomend heeft GWR naast de wettelijke verplichtingen ook een maatschappelijke verantwoordelijkheid en een morele plicht om woningen ter beschikking te stellen die beantwoorden aan de actuele normen en standaarden. Het is een duidelijke beleidskeuze om een beperkte eigen technische dienst te behouden. De samenstelling van deze ploeg bestaat uit 4 techniekers (elektricien, loodgieter, schrijnwerker en een all-round technieker) en 1 onderhoudswerkman. De techniekers zijn vaak aanwezig in de gebouwen en de appartementen en kunnen op die manier de kwaliteit van de gebouwen van kortbij bewaken. Deze medewerkers hebben immers als belangrijke opdracht om technische (en ook andere) problemen te melden zodat deze zo snel mogelijk kunnen worden opgelost. GWR heeft voor zichzelf berekend dat het inzetten van de eigen technische dienst 30 €/uur kost. De visitatiecommissie heeft dit getal niet geverifieerd maar vindt het wel getuigen van goed beheer
dat de eigen kostprijs wordt opgevolgd. (zie ook OD5.2). De keuze tussen zelf uitvoeren of uitbesteden wordt naast de prijs mee bepaald door beschikbaarheid van de teams en de snelheid waarmee bepaalde zaken kunnen worden uitgevoerd. Zo worden de aanvragen ingedeeld in niet geplande zaken, planbaar binnen de 3 dagen en planbaar binnen de 14 dagen. De eigen technische dienst wordt vooral ingeschakeld bij preventief onderhoud, urgentie storingen, stoppen van lekken, bepaalde isolatiewerken (bv isolatie van 22 verwarmingsketels in Terhagen Rumst). Het belangrijkste renovatieproject betreft de binnenrenovatie van het project Kruiskenslei in Boom. Dit project wordt begroot op 8,7 miljoen euro voor 112 woningen (78.000 euro/appartement). GWR heeft ook voor dit project een afweging gemaakt tussen renovatie en heropbouw. Gezien het feit dat de buitenrenovatie reeds volledig was uitgevoerd 12 jaar terug, werd alsnog beslist tot renovatie. GWR beschikt niet over de recentste versie van de plannings- en opvolgingssoftware. Het is wel van plan deze in 2014 aan te schaffen en te installeren. Deze laatste versie laat toe om eenheidsprijzen te gebruiken in de lange termijn-planning. Dit zal de financiële opvolging nog verder verbeteren. De visitatiecommissie moedigt GWR aan om ook in de lange termijn-planning deze informatie op te nemen (zie ook OD 5.4). De voorbije jaren werden relatief grote werken uitgevoerd die absoluut noodzakelijk waren met het oog op de instandhouding van een aantal gebouwen. Het betreft dringende werken die vroeger gefinancierd zouden zijn geweest via een financiering door de VMSW, maar die door het ontbreken daarvan nu met eigen middelen werden gefinancierd (zie ook OD 5.1). Een voorbeeld hiervan is Kustlaan in Boom. Door omgevingswerken is de kelder van dit gebouw onder water komen te staan. Bij hoogdringendheid diende toen 85.000 euro besteed aan de dichting. Uiteindelijk bleek dit nog niet voldoende en zou er bijkomend 300.000 euro besteed te worden om alle kelders waterdicht te maken. GWR heeft echter beslist enkel de kelders met technische installaties te renoveren waardoor de kost beperkt blijft tot75.000 euro. Dit getuigt van een kritisch kostenbewustzijn. Ook in de toekomst zullen er nog een aantal van deze dringende werken nodig zijn volgens de SHM. Het betreft hier ondermeer de hydrofobering van de zijgevels van enkele appartementsgebouwen, dakherstellingen, … OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: Goed
GWR heeft een patrimonium dat (bijna) volledig beantwoordt aan de ERP normen en besteedt in de projecten, waar dit financieel en technisch haalbaar is aandacht aan alternatieve, milieuvriendelijke technologieën. De SHM zet ook in op de responsabilisering van haar huurders op het dit vlak. Daarom vindt de visitatiecommissie dat de GWR goede prestaties levert. Het quasi volledige patrimonium (99,4%) van het patrimonium beantwoordt aan de ERP 2020 norm op gebied van beglazing, dakisolatie en energiezuinige verwarmingssystemen. Enkel 5 huizen, waarvan beslist werd om deze te verkopen van zodra de zittende huurder verhuist, voldoen niet aan de normen en zullen logischerwijs ook niet meer aangepast worden. Voor de appartementsblokken (Kruiskenslei ) overweegt GWR het plaatsen en installeren van energiezuinige verwarmingsinstallaties. Het dient niet noodzakelijk te gaan om WKK centrale,
omdat dit een heel duur product is, maar heeft wel zonneboilers geïmplementeerd die het water voorverwarmen. Voor de SHM vormt de beschikbaarheid van subsidies een belangrijk element bij het nemen van beslissingen omtrent milieuvriendelijkheid. Ze speelt actief in op andere subsidiemogelijkhedenkanalen, zoals EFRO-subsidies. Zonder bijkomende subsidiëring (naast de klassieke NFS2 en FS3-leningen van de VMSW) zijn de mogelijkheden volgens de SHM erg beperkt. GWR doet inspanningen om zuinig om te springen met energie. Ze doet dat niet alleen bij de keuze van de technische installaties, maar besteedt ook aandacht aan het zuinig energiegebruik van de huurders. Via het project van Natuurpunt en de Provincie Antwerpen worden alle huurders bezocht door experten inzake zuinig energiegebruik. “De SHM benadert huurders met een hoge afrekening van de energie- en waterkosten om samen met de huurder na te gaan hoe die zuiniger kan omspringen met energie.” Met Caloribel (nu Techem) werd de afspraak gemaakt om nieuwe meters te plaatsen in elk appartement. Het gaat om radiografisch digitale meters. Dit systeem is veel accurater en leidt tot minder discussie. Doordat de huurders het verbruik kunnen aflezen, is er automatisch een groter bewustzijn. GWR onderzoekt momenteel ook bepaalde systemen (bv Siemens heating Systems) die via een digitale meter per radiator gaat kunnen bijhouden hoeveel het verbruik is; Deze worden in tegenstelling tot het systeem met de calorimeter via de computer doorgestuurd naar een website waar de huurders dan kunnen aflezen hoeveel het verbruik is. Een ander voorbeeld van milieu-inspanningen van GWR zijn de groendaken die waar mogelijk op de appartementsblokken werden gebruikt. Dit leidt tot minder regenwater in de riolering en door de betere isolatie is een lager verbruik ook voor de huurder voordelig. De SHM probeert huurders ook te informeren over rationeel energieverbruik via haar nieuwsbrief, waarin regelmatig laagdrempelige artikels verschijnen die huurders aanspreken.
OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: Goed GWR krijgt een score goed. GWR heeft de voorbije jaren weliswaar geen nieuwe projecten gebouwd, maar heeft in de op til staande projecten ADL woningen opgenomen. Ze gaat ook in op vragen van haar huurders tot aanpassingen voor zover de woning rationeel wordt bezet. GWR heeft de laatste jaren geen nieuwbouwprojecten gerealiseerd. Bij de renovatie van bestaande gebouwen, dient rekening gehouden te worden met beperkingen van de gebouwen, maar wordt wel in de mate van het mogelijke aandacht gegeven aan de specifieke noden van doelgroepen. Er moet immers rekening worden gehouden met de beperkingen van de gebouwen. In het project 'Binnenrenovatie Antwerpsestraat 443-451' heeft GWR met een aantal zaken rekening gehouden, waaronder inderdaad het vloerniveau gelijk te houden over de hele verdieping, welke te bereiken is met een lift. GWR heeft de appartementen hierdoor eigenlijk al vanaf de start zo all-round mogelijk gemaakt, wat een latere aanpassing aan het appartement sowieso minimaliseert, wat resulteert in een lagere inspanning en kosten. Ook wordt de inkom van de appartementen, die toegang geeft aan praktisch elke kamer/ruimte in het appartement, zo ruim mogelijk gehouden. Daarnaast is er in de mate van het mogelijke
gewerkt met lichte scheidingswanden om eventuele aanpassingen in de indeling van de appartementen mogelijk te houden. De tegelvloer is waar mogelijk doorgetrokken onder de scheidingsvloer. Het nieuwbouwproject Elzenstraat in Boom voorziet in de bouw van 20 appartementen bestemd voor bewoners die minder goed te been zijn (minder-mobielen). Dit project zal worden gerealiseerd in het kader van een door de VMSW georganiseerde wedstrijd ‘XL-leefbaar’. Conform de VMSW-regeling zullen deze woningen beantwoorden aan de ADL-normen. De bedoeling is dat de stedenbouwkundige vergunning voor de bouw en de omgeving nog dit jaar wordt bekomen zodat de eerste steen in 2014 kan gelegd worden. In het nieuwbouwproject Hoogvelden in Reet worden 3 ADL-woningen voorzien, het nieuwbouwproject ’t Hoekje in Terhagen, gelegen recht tegenover het dienstencentrum van het OCMW, telt 2 ADL-woningen. Bij de realisatie van toekomstige nieuwbouwprojecten zal reeds in de aanvangsfase aandacht uitgaan naar levenslang wonen. GWR toetst ook altijd plannen af bij het Centrum voor Toegankelijkheid, zodat alle mogelijkheden tevens door hen in kaart worden gebracht. Dit kan bekomen worden door het aanpasbaar bouwen van de nieuwe woningen. GWR staat open voor aanpassingen aan bestaande woningen zolang dit het comfort bevordert. Dit kan gaan om het vervangen van een ligbad door een douche, het voorzien van een traplift, tot zelfs de totale aanpassing van een woning ten behoeve van een gezin met een kind dat andersvalide is. GWR gaat niet over tot het aanpassen van onderbezette woningen zodat oudere huurders er langer zouden kunnen wonen. GWR ziet aanpasbaarheid echter tezelfdertijd ook als het terbeschikking stellen van bestaande aangepaste woningen binnen haar patrimonium. Door het relatief grote patrimonium kan GWR iemand een andere woning aanbieden die kant-en-klaar is en volledig aan de vraag en wensen voldoet. Voor het achterblijvende appartement dat te klein geworden is of het achtergebleven huis dat wegens trappen minder leefbaar is geworden, is er op de wachtlijst van ±600 personen altijd weer een nieuw gezin of persoon blij te maken. Kortom, wegens de continue toestroom en mutaties heeft GVR de intentie zonder verbouwingskosten mensen altijd op maat te huisvesten. PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: Goed Sinds het einde van de jaren ’90 legt Goed Wonen.Rupelstreek vooral de nadruk op de renovatie van haar patrimonium. Het quasi volledige patrimonium beantwoordt aan de ERP 2020 norm op gebied van beglazing, dakisolatie en energiezuinige verwarmingssystemen. Goed Wonen.Rupelstreek wil op dit vlak een voorbeeld zijn voor anderen binnen haar actieterrein. GWR doet inspanning qua zuinig energiegebruik, niet alleen op technisch vlak, maar besteedt ook aandacht aan het zuinig energiegebruik van de huurders. Bij de realisatie van toekomstige nieuwbouwprojecten wordt reeds in de aanvangsfase aandacht uitgaan naar levenslang wonen. Dit kan bekomen worden door het aanpasbaar bouwen van nieuwe woningen. Goed Wonen.Rupelstreek staat open voor aanpassingen aan bestaande woningen zolang dit het confort bevordert en zolang de rationele bezetting gewaarborgd wordt
4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen GWR wil woningen ter beschikking stellen van goede kwaliteit en in een aangename woonomgeving en tegen een betaalbare prijs en met woonzekerheid, luidt de missie van de maatschappij. OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: Goed De keuzes die GWR maakt ten aanzien van nieuwbouw en renovatie van haar patrimonium worden in functie van prijsbewust bouwen gemaakt. In het ontwerp wordt vaak aan de normbedragen voldaan, de realisatie laat wisselende resultaten zien die meestal door onvoorziene omstandigheden worden verklaard. De visitatiecommissie beoordeelt prijsbewust bouwen als goed. Wel merkt zij op dat sinds 2009 geen nieuwbouw meer is gerealiseerd, enkel renovatiewerken. Voor de beoordeling van deze OD is gebruik gemaakt van de door de maatschappij verstrekte gegevens over de laatste nieuwbouw- en renovatieprojecten. Het is momenteel nog niet mogelijk om de werkelijke kostprijzen van alle projecten in Vlaanderen eenduidig af te zetten tegen de bouwkostennormen. Dit zorgt ervoor dat er een belangrijk aspect ontbreekt om een vergelijkend oordeel uit te kunnen spreken over de mate waarin een SHM prijsbewust bouwt. De verstrekte gegevens betreffen de laatste twee nieuwbouwprojecten van GWR te Noeveren. Eén project met 4 appartementen met garages uit 2002 en één met 6 appartementen en 3 garages uit 2009. Voor het eerste project bedraagt de raming 103% van het subsidiabel prijsplafond. De nacalculatie laat een overschrijding ten opzichte van de raming zien van 0,3%. In het tweede project waren er weliswaar meerwerken ter waarde van 8% van het aanbestedingsbedrag, maar blijft de totale investeringskost binnen het subsidiabel prijsplafond. Voor twee nog te realiseren nieuwbouwprojecten bedraagt de ramingsprijs op basis van het voorlopig ontwerp 100% en 102,5% van het subsidiabel kostprijsplafond onder NFS2. Het is nog te vroeg om de daadwerkelijke realisatie van deze projecten te beoordelen. Om meerwerken te voorkomen of hierop te anticiperen volgt de maatschappij van dichtbij de werken op. De verantwoordelijke volgt alle vergaderingen en de werf nauwkeurig op zodat tijdig bijgestuurd kan worden. Voorts wordt de financiering van deze nieuwbouwprojecten onder FS3 afgesloten, waardoor op aangeven van de maatschappij de conformiteitspercentages in beide gevallen in de buurt van 98% uitkomen. GWR voert de laatste jaren vooral renovatieprojecten uit. De visitatiecommissie heeft van één project (52 appartementen, Kruiskenslei 70-84 start renovatie in 2009) de gegevens bekeken en geconstateerd dat het aanbestedingsbedrag slechts 87% bedroeg van het subsidiabel kostprijsplafond. Contractwijzigingen hebben er echter voor gezorgd dat het aanbestedingsbedrag (€ 2,24 miljoen) met 12% is toegenomen. Het betreft hier echter één renovatieproject waarin in totaliteit het subsidiabel kostprijsplafond niet wordt overschreden. . Bij de voorbereiding van de renovatie- en nieuwbouwprojecten gaat GWR zorgvuldig te werk. Bij renovaties wordt eerst een haalbaarheidsstudie verricht of de vereiste ingrepen financieel en technisch haalbaar zijn. Als gevolg hiervan heeft GWR een aantal jaren geleden één van haar complexen verkocht en worden er de komende jaren twee complexen (Domus Flandria)
afgebroken. De kost om deze woningen te renoveren is te groot en de renovatie te complex om deze appartementen te behouden. Bij de uitvoering van onderhoudswerkzaamheden maakt GWR continu de afweging tussen het uitvoeren van de werken door de eigen dienst of door een aannemer. De kosten vormen daarvoor een belangrijk argument. Zo worden er door een eigen schrijnwerker keukenkastjes gemaakt en vervangen, waardoor de totale keuken niet gerenoveerd hoeft te worden en worden bepaalde tegelwerken door de eigen dienst uitgevoerd omdat zij dat goedkoper kunnen dan de aannemer. Bij nieuwbouw vinden er veel voorvergaderingen plaats waardoor tijdig gereageerd kan worden op foutjes in het bestek, of bij de uitvoering. Toch kwam het in het verleden voor dat enkele leidingen over het hoofd werden gezien. GWR bekijkt telkens in functie van prijsbewust bouwen het door de architect voorgestelde materiaalgebruik, de volumes en typen (vooral appartementen) en bijvoorbeeld ook het aantal bouwlagen zodat in een aantal projecten geen lift nodig is. De visitatiecommissie constateert dat GWR in het ontwerpen van nieuwbouw- en renovatieprojecten erin slaagt om binnen de normbedragen te blijven die de Vlaamse Overheid stelt. De realisatie laat een wisselend beeld zien, vaak door onvoorziene omstandigheden, zoals leidingwerken, waardoor in de besproken voorbeelden de daadwerkelijke kosten de normplafonds beperkt overschrijden. GWR heeft daarnaast een actieve houding en visie op wat de renovatie van haar patrimonium mag kosten en als de kosten te hoog worden de afbraak van panden en vervangende nieuwbouw onderzoekt op haalbaarheid. OD 3.2 De SHM houdt verhuurt prijsbewust Beoordeling: Voor verbetering vatbaar GWR kent relatief lage huren, maar door de relatief hoge huurlasten is de financiële impact van de huur van de woning voor de sociale huurder echter hoog. De maatschappij had dure omniumcontracten voor onderhoud van bijvoorbeeld liften. Deze contracten werden de afgelopen jaren herzien. Hierdoor werden de onderhoudslasten lager en daardoor ook de huurlasten voor de huurder. Ondanks die inspanningen stijgen de huurlasten echter de afgelopen jaren. In vergelijking met andere SHM´s waren de huurlasten al hoog en zijn die de afgelopen jaren nog gestegen. De visitatiecommissie beoordeelt deze OD als voor verbetering vatbaar. De huurlasten bestaan uit bedragen die gebaseerd zijn op de daadwerkelijke lasten van het voorgaande jaar. In de huurlasten zitten uitgaven voor onderhoudscontracten van verwarming, liften en brandblussers, kosten voor water en elektriciteit in gemeenschappelijke delen, verzekeringen, huisvuilophaling en kosten voor onderhoud van de omgeving en het poetsen van de gemeenschappelijke delen. In 2012 bedragen de huurlasten gemiddeld per appartement € 512,42 per jaar. Slechts vijf maatschappijen in Vlaanderen hebben hogere huurlasten. Bovendien stegen de huurlasten in de periode 2009 - 2012 met bijna 20%. Meer dan 85% van het patrimonium van GWR bestaat uit appartementen, wat een gedeeltelijke verklaring van de hoogte van deze huurlasten kan vormen doordat er in appartementen meer gemeenschappelijke voorzieningen, waarvoor de kosten in de huurlasten worden doorgerekend. GWR behoort tot de groep SHM's met het grootste aandeel appartementen; slechts 2% van de maatschappijen heeft een groter aandeel appartementen. GWR werkt - op basis van een prioriteitenlijst - aan het vernieuwen van de dure omniumcontracten die in het verleden werden afgesloten voor onderhoud van liften en verwarmingsinstallaties en het legen van de septische putten. Deze contracten worden gegeven
aan de gunstigste aanbieder, die soms wel tot 75% goedkoper is dan het oude contract. De maatschappij heeft door nieuwe contracten op een aantal componenten van de huurlasten prijsvoordeel weten te behalen. Er zijn echter nog steeds een aantal dure contracten. De huurlasten verdienen nog meer aandacht van de maatschappij. De visitatiecommissie beveelt aan om verlaging van de huurlasten in al haar aspecten te onderzoeken, door bijvoorbeeld - indien mogelijk versneld - de dure contracten te vernieuwen en te onderzoeken wat er in samenwerking met bewoners gedaan kan worden om huurlasten verder te laten dalen. Ook werkt GWR met energiesnoeiers van Natuurpunt die ook spaarlampen en besparende douchekoppen installeren bij de bewoners en hen tips geven om energie te besparen. De maatschappij doet een piloot-project met thermostaatkranen voor radiatoren, zodat bewoners zelf meer invloed hebben op de temperatuur. GWR is ook gestart met het overdragen van groenstroken aan de gemeente, waardoor de onderhoudskosten niet meer in de huurlasten terecht komen. Ondanks deze inspanningen stijgen de huurlasten de laatste jaren. Bovendien waren in deze Domus Flandria complexen de huurlasten altijd al hoger volgens de maatschappij, door de technisch lagere kwaliteit van gebruikte materialen. De aan de visitatiecommissie overgemaakte afrekening huurlasten laat dit ook zien. De meeste componenten in de huurlasten worden berekend over het totaal aantal appartementen in een complex. Er zijn echter ook componenten die verdeeld worden op basis van de verhuurde appartementen. Bijvoorbeeld het ledigen van septische tanks. De kosten hiervan worden – door de leegstand – door steeds minder huurders betaald. Dit vormt een gedeeltelijke verklaring voor de stijging van de huurlasten. De visitatiecommissie beveelt aan dat GWR de mogelijkheden om huurlasten te verlagen in al haar aspecten (juridisch, sociaal enz.) onderzoekt. Bij het ontwerp van nieuwbouwprojecten houdt GWR ook rekening met de toekomstige huurlasten door bijvoorbeeld het aantal bouwlagen te beperken zodat er geen lift nodig is. De twee grootste kostenposten in de huurlasten zijn het onderhoud van de verwarmingstoestellen (€ 150 - 200 per appartement per jaar bij niet vernieuwde contracten) en het poetsen van de gemeenschappelijke delen (€ 170 - 215 per appartement per jaar). De visitatiecommissie vernam van de bewoners dat zij niet tevreden zijn over de prijs/kwaliteitverhouding van de diensten van het poetsbedrijf en beveelt GWR aan om bij de aanbesteding van het nieuwe contract in 2014 uitdrukkelijk rekening te houden met kwaliteitsmonitoring door evaluatiemethoden vast te stellen. Daarnaast beveelt de visitatiecommissie aan dat de SHM samen met bewoners onderzoekt welke manieren er gevonden kunnen worden om huurlasten naar beneden te brengen door bewoners te stimuleren meer zelf te doen (poetsen, groenonderhoud enz.).
PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar De maatschappij heeft door nieuwe contracten op een aantal zaken prijsvoordeel weten te behalen. Er zijn echter nog steeds een aantal dure contracten en de toename van leegstand doet de huurlasten niet dalen. De visitatiecommissie beveelt aan om - indien mogelijk versneld - de dure contracten te vernieuwen en te onderzoeken wat er in samenwerking met bewoners gedaan kan worden om huurlasten verder te laten dalen.
4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: Goed GWR hanteert een uitgebreide procedure huurdersachterstal en een goede samenwerking met sociale actoren om uithuiszetting te voorkomen. De procedure combineert een schriftelijke en een mondelinge benadering van de huurder met betalingsproblemen. De maatschappij zet slechts de stap tot de gerechtelijke procedure na de huurder verschillende mogelijkheden te hebben geboden om een afbetalingsplan af te sluiten en na overleg met het OCMW of een andere sociale actor. De maatschappij neemt zich voor om de procedure in 2014 te evalueren. Ten slotte registreert zij de redenen van vertrek van huurders sinds 2013. Een analyse doet de SHM (voorlopig) nog niet. De huidige huurdersachterstalprocedure ligt schriftelijk vast sinds 2011 (beperkte aanpassingen in 2013) en is gekend door de medewerkers en de sociale welzijnsdiensten. GWR heeft ook de vrederechter en de OCMW’s benaderd om haar werkwijze toe te lichten zodat alle actoren een goed zicht hebben op de inspanningen die de SHM doet om huurdersachterstallen en de daaruit voortvloeiende uithuiszettingen te voorkomen. Door een snelle en persoonlijke aanpak (telefoongesprek wanneer de huur niet betaald is na de 10e van de lopende maand, uitnodiging gesprek voor een afbetalingsplan bij de 1e maand huurdersachterstal, huisbezoeken door het OCMW) worden probleemsituaties snel opgespoord. Er wordt samengewerkt met de woonbegeleiding van het OCMW en het CAW vanaf de 2e aanmaning. Vanaf deze 2e aanmaning worden de gegevens van de huurders met achterstal aan hen doorgegeven, waarin ook expliciet een termijn wordt opgegeven (10 dagen) waarin de sociale actoren laten weten of een afbetalingsplan is afgesloten. De samenwerking met het CAW is nog vrij recent (juni 2013) maar werd positief onthaald binnen de maatschappij: “Niemand is gebaat bij een uithuiszetting: noch de maatschappij noch de huurder noch het OCMW”. Bovendien is er een overleg en uitwisseling van informatie op niveau van de sociale diensten van de OCMW’s en de SHM. De sociale actoren suggereerden om huisbezoeken nog meer samen met de maatschappij af te leggen. Een verzoeningsprocedure wordt opgestart voor de vrederechter als al deze stappen niet leiden tot een afbetalingsplan of aanzuivering van de openstaande huurdersachterstal. Een 3e aanmaning wordt aan de huurder gestuurd. Ook de sociale actoren CAW en het OCMW worden intensief betrokken. Zij benaderen binnen de maand zelf de huurder en gaan gesprekken aan om de huurdersachterstallen te verminderen door middel van huisbezoeken en het opstellen van concrete afbetalingsplannen. Op die manier doen de SHM en de lokale woonactoren heel wat inspanningen om uithuiszettingen te vermijden. Indien de huurder nog steeds geen gevolg geeft, wordt het dossier aan de advocaat overgemaakt. Deze zet de gerechtelijke procedure in na beslissing door het directiecomité. Eens de procedure gestart is, wordt ze ook tot het einde uitgevoerd zelfs als er nog een aanbetaling is op het laatste moment. Ondanks deze inspanningen werden in 2012 toch 6 gezinnen uit huis gezet. In 2013 ligt dit aantal tot begin september op 3. Er is ook een duidelijke procedure huurdersachterstal voor de vertrokken huurders. Verschillende aanmaningen worden gestuurd; indien deze zonder gevolg blijven, boekt de maatschappij ze na 6 maanden af in de onwaarden. GWR kijkt ondanks deze inspanningen tegen een vrij grote huurdersachterstal aan (zie OD 5.3). De reden van elk vertrek en interne mutatie van huurders noteert de maatschappij in een register. Tot nu toe zijn de meest voorkomende redenen: mutatie al dan niet wegens renovatiewerken, vrijwillig vertrek door de huurder en opzeg door de GWR. De SHM wenst een beter inzicht te krijgen in de redenen van vertrek om eventueel over te gaan tot een evaluatie van beleidsmaatregelen of bestaande procedures. De visitatiecommissie vindt dit goed evenals de bereidheid van de maatschappij om de bestaande procedure te evalueren in 2014.
OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: Uitstekend De sociale huisvestingsmaatschappij heeft in een strategische nota haar visie uitgeschreven met betrekking tot leefbaarheid, zowel om ze te voorkomen als om waar nodig, ze aan te pakken. Naast het opmaken van een leefbaarheidsplan, dat al sinds 2001 in voege is, stelde zij ook een leefbaarheidscoördinator aan. De maatschappij werkt nauw samen met andere actoren. GWR zet veel in op het verhogen van de leefbaarheid en het bevorderen van het samenleven, via eigen initiatieven of door ondersteuning te geven aan bewoners. De beoordeling hier is uitstekend omwille van het bestaan van een strategische nota, een doordachte visie op verschillende vlakken en de samenwerking met diverse partners. Ten slotte is er ook een evaluatie van het leefbaarheidsplan en de aanpak op het terrein. Om de leefbaarheidsproblemen aan te pakken hebben de gemeente Boom en GWR een lange traditie van overleg en samenwerking. Boom heeft een dienst wijkontwikkeling die inzet op wijkraden en leefbaarheid (zie OD 4.3). Er is een structureel overleg en samenwerking tussen politie, OCMW, gemeente Boom (sociale zaken en huisvestingsambtenaar), de gemeente Rumst en diverse sociale actoren. Daarnaast pleegt de SHM ook apart structureel overleg met de beide OCMW’s. Boom zet in op wijkraden met een regelmatig wijkoverleg, waarbij de vergadering wordt voorgezeten door het gemeentebestuur. De SHM stelt de nieuw- of renovatieprojecten voor. Huurders kunnen vragen stellen over bewonersparticipatie, over de toekomst van de wijk en andere actuele onderwerpen. De wijkraden geven de huurders de kans om het woord te nemen en samen te overleggen met de maatschappij om tot oplossingen te komen. De maatschappij registreert sinds 2001 alle gemelde leefbaarheidsproblemen. Zij heeft het leefbaarheidsplan van 2001 kritisch geëvalueerd in 2012 en aldus ook geactualiseerd door initiatieven toe te voegen, bestaande initiatieven te verbeteren (meestal door deze op structurele wijze in te bedden in de werking van de SHM zoals bijvoorbeeld het aanstellen van een conciërge) of simpelweg te constateren dat een initiatief een stille dood kende (één bewonersraad werd opgedoekt daar zij de bewonersraad zagen als een middel om hun persoonlijke problemen op te lossen). De maatschappij zelf zet ook in op het werken aan kwaliteitsvolle woningen (zie prestatieveld 2) en aan de woonomgeving: er werden petanquebanen aangelegd, functionele verlichting in bepaalde wijken geplaatst. Ook het onderhouden van de gemeenschappelijke delen (waar leefbaarheidsproblemen werden gesignaleerd begin de jaren 2000) is een belangrijk aandachtspunt. Een externe partner werd hiervoor aangeduid; de SHM zelf voert meermaals controle uit op de kuisfirma. Immers propere gemeenschappelijke delen zetten aan tot meer respect voor de hal, gangen en de trappen. De huurders vinden dat dit kuisen nog te wensen over laat, omdat dit niet altijd grondig gebeurt naar hun mening. De SHM zou met de huurders rond de tafel kunnen gaan zitten en eventueel overwegen om een nieuwe opdracht uit te schrijven. Sluikstorten blijft een vaak voorkomend probleem, ondanks alle maatregelen hierrond. In sommige wijken werden camera’s geïnstalleerd (waardoor in samenwerking met de politie de verantwoordelijken opgespoord worden). De Visitatiecommissie verwijst ook naar het aanstellen van een huisbewaarder. (zie OD 4.4). De maatschappij heeft ook inbouwcontainers geplaats rond de appartementen. De SHM stelt hiervoor richtlijnen op voor de bewoners. Zo blijft de directe omgeving proper. De maatschappij is zich er wel bewust van dat dit een continu pijnpunt zal blijven. Burenoverlast ten slotte kent ook meer meldingen dan de voorbije jaren. De SHM stelt dat dit waarschijnlijk een gevolg is van een grotere individualisering en onverdraagzaamheid binnen de samenleving. Bij burenoverlast past de maatschappij de eerder vermelde overlastprocedure toe (zie OD 4.2). De visitatiecommissie waardeert ook de sociale tewerkstellingspolitiek die de maatschappij voert, door onder andere het sociale economie project (huisbewaarder) te steunen. Behalve het aanpakken van leefbaarheidsproblemen, zet GWR zeer sterk in op het voorkomen van problemen. Ze zet daarvoor eigen initiatieven op en werkt samen met bewoners die initiatieven nemen. Zo worden er minstens 3 huisbezoeken gedaan bij nieuwe huurders zodat een
duidelijk zicht op de woonattitudes ontstaat en de SHM ook voelsprieten heeft voor eventuele andere problemen buiten de woonomgeving. Alles samen pakt GWR de leefbaarheidskwesties uitstekend aan, zowel preventief als curatief, ook door samenwerking met andere partners. Deze samenwerking is structureel in de maatschappij ingebed. Bovendien heeft de sociale huisvestingsmaatschappij ook zelf haar leefbaarheidsplan geëvalueerd in 2012 en geactualiseerd door een nieuw leefbaarheidsplan op te stellen, dat werd goedgekeurd door de Raad van Bestuur. Haar aanpak werd aangepast aan nieuwe problematieken zoals burenoverlast en sluikstorten. OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: Uitstekend De visitatiecommissie stelt vast dat GWR bewonersgroepen betrekt bij het wijkbeheer en bij sociale huurprojecten. De maatschappij vindt het belangrijk om te weten wat er speelt bij haar huurders zodat zij kan inspelen op deze verwachtingen. Zoals eerder gemeld in OD 4.2 kent Boom een werking met wijkraden. Zo is er de “Kadrie”: deze wijkraad wil de burgers bij de werking van de wijk betrekken. Velen zijn ook huurder van de huisvestingsmaatschappij. De directeur is zelf ook aanwezig op deze vergaderingen. Zo kan er informatie uitgewisseld worden over renovatieprojecten, verhuisbewegingen en andere materies die huurders aanbelangen. Hierbinnen is er een bewonerswerking gegroeid: de “Kunstlaan”. Zij organiseren met de steun van de SHM, de wijkraad en de gemeente Boom opruimacties (samen met Kadrie), een kerstdrink en een BBQ. Met deze activiteiten willen de wijkraden de samenhorigheid tussen bewoners bevorderen en meer respect doen verkrijgen voor een propere woonomgeving. De wijkraden willen ook oog hebben voor alle aspecten van wonen (kwalitatief wonen, betaalbaarheid) in de toekomst. De visitatiecommissie waardeert het feit dat de SHM 2 bewonersraden ondersteunt (Kruiskenslei en Uitbreidingsstraat). Deze laatste organiseert verschillende evenementen (bingo-avond, diaavond, nieuwjaarsreceptie) maar ook driemaandelijkse bewonersvergaderingen, onder andere over de omgevingswerken. Huurders en maatschappij wisselen hun standpunten uit over verlichting, afvalbeheer en overlast, maar ook de vernieuwing van de collectieve verwarmingsinstallaties en de mogelijkheid tot het plaatsen van thermostatische kranen op de agenda. Ten slotte organiseert de SHM ook huurdersvergaderingen om de huurders te informeren en nauw te betrekken bij noodzakelijke verhuisbewegingen bij volledige renovaties (Antwerpsestraat). Ook de bewoners van de Velodroomstraat in Boom en de Putstraat in Rumst zijn recent bijeengeroepen. Samen met de Schepenen van Wonen van Rumst en Boom stelde de maatschappij het plan van aanpak voor aan de huurders. Zij hadden de gelegenheid om hun vragen te stellen. Een verslag (pv) wordt opgemaakt en bedeeld en uitgehangen in het betrokken appartementsgebouw. GWR informeert de huurders ook via haar viermaandelijkse nieuwsbrief (zie OD 6.1) en stelt vergaderlokalen ter beschikking voor bewonersgroepen en bewonersraden. De visitatiecommissie waardeert deze initiatieven en moedigt de maatschappij aan om al deze initiatieven te behouden en verder uit te bouwen. OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: Goed De visitatiecommissie vindt dat de SHM voldoende huisvestingsondersteuning biedt aan zijn bewoners. De huurders zijn op de hoogte van hun rechten en plichten. De maatschappij geeft ook veel ondersteuning en bijkomende informatie over afvalbeheer. Voor nieuwe huurders en huurders met leefbaarheidsproblemen voorziet de SHM in extra begeleiding.
GWR kent een intakeprocedure voor nieuwe huurders. Naast de technische dienst, die langs gaat voor de plaatsbeschrijving bij de inhuurname, krijgen de huurders ook een huisbezoek door de sociale dienst om de huurders goed te informeren rond hun rechten en plichten. De brochure geeft tal van tips om goed samen te wonen in een appartementsgebouw, en dit op een eenvoudige en speelse manier. Bij verplichte verhuisbewegingen n.a.v. renovaties organiseert de SHM vooraf informatievergaderingen, betaalt de SHM de verhuiskosten van de huurders en biedt ze ook individuele ondersteuning aan wanneer de huurder daarom verzoekt. Daarenboven (zie OD 6.1) organiseert de maatschappij voorafgaandelijk collectieve informatievergaderingen gevolgd door individuele opvolging. Immers de sociale dienst gaat nog bij de huurder thuis. Daarnaast krijgt de huurder ook gedetailleerde informatie rond afvalbeheer (wat kan er in welke container). De maatschappij levert hierrond veel inspanningen. De SHM stelde een huisbewaarder aan in een wijk; zijn taken omvatten het voorkomen van afval en sluikstorten. Zijn aanwezigheid is een vorm van sociale controle ter plaatse naast het effectief verwijderen van rondslingerend afval. Deze thema’s evenals verluchting van de woning, komen op regelmatige basis aan bod in de nieuwsbrieven. Er wordt regelmatig overleg gepleegd met de OCMW’s rond complexere dossiers. De sociale dienst begeleidt tevens individueel huurders in moeilijkheden (die niet de nodige woonattitudes hebben). Zo legde het hoofd van de klantenadministratie in 2012 99 huisbezoeken af, in het kader van opvolging met nieuwe huurders en verhuizingen ten gevolge van renovatiebewegingen. PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Eindoordeel: goed Goed Wonen.Rupelstreek zet zich in voor de woonzekerheid van haar huurders. De SHM ondersteunt de bewoners goed. De leefbaarheid is sinds jaren een groot aandachtspunt in de werking. Door het leefbaarheidsplan op regelmatige wijze te evalueren kan de SHM inspelen op de nieuwe pijnpunten, dit in overleg met diverse partners op gemeentelijk vlak. Dit gebeurt ook op het vlak van de huisvestingsondersteuning, waarbij bijzondere aandacht gaat naar de preventie van afval en sluikstorten.
4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: Voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie vindt de financiële leefbaarheid van GWR voor verbetering vatbaar door een langdurige zwakke liquiditeitspositie en een zorgwekkende netto vrije cashflow marge uit de gewone bedrijfsvoering. Ondanks de GSC-subsidie, die objectieve tekorten omwille van lage huurinkomsten en hoge investeringsuitgaven compenseert, slaagt de SHM er zonder verkopen van woningen niet in om de financiële gezondheid te waarborgen. De maatschappij heeft daarnaast ook besloten om sociale koopwoningen te realiseren, omdat daarmee extra inkomsten kunnen worden gegenereerd. De reguliere exploitatie van het patrimonium draagt op dit moment in zeer beperkte zin bij aan de versterking van de financiële positie van de maatschappij. GWR is zich bewust van de consequenties voor de financiële leefbaarheid op de lange termijn. Na de sloop van twee Domus Flandria complexen en de toevoeging van kleinschalige inbreidingsgerichte nieuwbouw verwacht GWR een betere financiële leefbaarheid. De liquiditeitsratio van GWR bedraagt 0,6 dit is de verhouding tussen op korte termijn beschikbare middelen in verhouding tot de korte termijn schulden. Hiermee presteert de maatschappij duidelijk slechter dan de norm (=1). Ongeveer 85% van de maatschappijen heeft een hogere liquiditeitsratio. De afgelopen vier jaar is deze ratio gedaald van ongeveer 1,11 tot 0,44 in 2011. Een belangrijke reden hiervoor is de financiering van de grootschalige renovatie en onderhoudswerken met eigen middelen. De resultaten uit de gewone bedrijfsvoering zijn eveneens voor verbetering vatbaar. In 2012 bedraagt de Vrije Cashflow marge (VCF) 100%. Dit kengetal geeft aan in welke mate periodiek terugkerende inkomsten voldoende zijn om de periodieke terugkerende uitgaven te dekken. Om de financiële positie van de maatschappij echt te kunnen versterken, mag de VCF niet hoger liggen dan 85%. In 2009 bedroeg deze marge nog 118%, en de SHM bereikte in 2012 de belangrijke grens van 100%. Vanaf 2012 slaagt de SHM er dus net in de periodiek weerkerende uitgaven te dekken met de periodiek weerkerende inkomsten (incl. GSC-subsidie). Dat is nog altijd duidelijk boven de gestelde grens van 85%, maar de SHM laat wel ongeveer een derde van de maatschappijen achter zich die een minder gunstige verhouding tussen periodieke inkomsten en uitgaven hebben. Redenen voor deze ongunstige marge liggen enerzijds in de zojuist genoemde uitgevoerde werken en de hoge werkingskosten (zie ook OD 5.2). Anderzijds zijn de huurinkomsten relatief laag en ontvangt de maatschappij derhalve ook GSC-middelen, die deze lagere inkomsten in principe moeten compenseren. Bij GWR ligt de netto winstmarge uit gewone bedrijfsvoering vrijwel steeds boven de minimale norm van 0%. Concreet betekent het goede resultaat in 2012 van 17% dat GWR ongeveer 17% overhoudt van de jaarlijkse opbrengsten die zij genereert uit haar gewone bedrijfsuitoefening (verhuur, interne werking en onderhoud). In 2010 en 2011 was de netto winstmarge ongeveer 8% en had ongeveer twee derde van de maatschappijen een lagere winstmarge. In 2012 heeft een boekhoudkundige wijziging plaatsgevonden waardoor de netto winstmarge hoger is. De solvabiliteitspositie geeft het risico aan dat de maatschappij haar financiële verplichtingen richting schuldeisers (en aandeelhouders) ten aanzien van het ontleende vermogen niet kan nakomen. Bij GWR is deze ratio 10%. Ongeveer 42% van de maatschappijen heeft een lagere solvabiliteit (lees een relatief hoger risico).
Voor de financiële leefbaarheid van GWR zijn de GSC-middelen van groot belang. In 2012 werd er € 840.000 ontvangen (voor 986 woningen). Volgens de financiële planning moet de GSC verdubbelen in 2018. Er staan de maatschappij forse uitgaven te wachten voor de noodzakelijke sloop en renovatie van een aantal complexen. Door de kenmerken van de huurderspopulatie en de kwaliteit van de Domus Flandia complexen zijn de huurinkomsten begrensd. De visitatiecommissie beveelt aan om te onderzoeken of er alternatieven gevonden kunnen worden voor de huurderving door de structurele leegstand. Bijvoorbeeld in een andere aanpak van renovatiewerken, tijdelijke huisvesting in de te slopen blokken (verhuur in afwachting van renovatie door verhuring met contracten van bepaalde duur; artikel 5 van de Vlaamse Wooncode) of alternatieve inkomstenbronnen kunnen worden aangeboord door deze appartementen tijdelijk te verhuren, zoals al gebeurt met het OCMW. De financiële gezondheid van GWR is voor verbetering vatbaar, zeker in een periode waarin de uitgaven voor renovaties en onderhoud toenemen (omdat er meer werkzaamheden worden uitgevoerd) en de maatschappij een bijdrage levert aan het realiseren van nieuwe woningen onder andere voor het BSO in de gemeente Rumst. Het ondernemingsplan 2014-2016 van de SHM stelt een strategisch financieel beleid voor. De visitatiecommissie is van mening dat dit inderdaad een essentieel element zal vormen om de financiële leefbaarheid op lange termijn te verbeteren en te waarborgen. De commissie benadrukt dat financiële rapporteringen, risico-analyses en regelmatige plannings- en evaluatiemomenten structureel ingebed moeten worden in dit strategisch financieel beleid. Dat is zeker van belang als de maatschappij actief wordt op het vlak van sociale koopwoningen, een serieuze renovatieopgave heeft en twee complexen gaat slopen. OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: Voor verbetering vatbaar GWR is zich bewust van de aandacht die de beheersing van de werkingskosten nodig heeft en heeft de afgelopen jaren op een aantal onderdelen verbeteringen gerealiseerd. Bij het beheersen van de kosten kijkt de visitatiecommissie onder andere naar de omvang van het aantal personeelsleden, de werkingskosten en onderhoudskosten en naar de omvang van onder andere meerwerken bij renovatie en nieuwbouw. Op alle drie deze onderdelen is er bij GWR nog ruimte voor verdere verbetering. De visitatiecommissie beveelt aan om de werkwijze en alertheid op kosten voort te zetten zodat de effecten nog groter worden. Bijvoorbeeld door de budgetten die worden opgesteld beter op te volgen en te starten met analytisch boekhouden. GWR beschikt over een eigen arbeidersdienst met daarin 5 VTE arbeiders. GWR ontving in 2012 bij de dienst onderhoud 2.853 meldingen, waarvan 85% van de herstellingen door de eigen medewerkers werden uitgevoerd (Bron: Jaarverslag 2012). Meldingen hebben voor een groot deel te maken met de ouderdom van het leidingwerk, maar kunnen ook gaan over extra voorzieningen die op verzoek van de huurders worden aangebracht. Het uitgangspunt van de SHM is dat de eigen onderhoudsdienst uitsluitend die werken uitvoert waarvan het goedkoper is om deze door de eigen dienst uit te laten voeren in vergelijking met externe aannemers. Reeds enkele jaren geleden is de keuze gemaakt, na onderzoek, om de eigen beperkte onderhoudsdienst te behouden. De kostprijs en het contact met de bewoners waren belangrijke argumenten daarvoor. (zie ook OD 2.1). Er zijn de laatste jaren wijzigingen doorgevoerd, personeelsleden vertrokken en minder nieuwe personeelsleden aangeworven. GWR heeft in die optiek een groei in doelmatigheid gerealiseerd waardoor hetzelfde werk nu met minder personeelsleden wordt gedaan. Volgens de maatschappij is echter wel de grens bereikt en het personeel moeilijk nog verder te verminderen door de kenmerken van de huurderpopulatie, de verouderde appartementencomplexen in de woningvoorraad en de verhuisbewegingen die nodig
zijn om de complexen leeg te krijgen. GWR maakt ook regelmatig gebruik van jobstudenten en tijdelijke medewerkers op grond van het artikel 60 van de OCMW-wetgeving (tewerkstelling). De gemiddelde werkings- en onderhoudskosten bedragen in 2012 € 1.472 per woning per jaar, waardoor GWR tot de 25% maatschappijen met de hoogste gemiddelde werkings- en onderhoudskosten behoort. Hoewel de kosten in absolute zin ten opzichte van 2009 zijn gedaald, is ook het aantal huurwoningen gedaald (door verkoop van een complex onder andere). De maatschappij wijt de kosten vooral aan de personeelsinzet bij het voorbereiden van de verhuisbewegingen die nodig zijn voor de renovatie van complexen en aan de reparaties die voortkomen uit de relatief slechte kwaliteit van de Domus Flandria complexen. Anderzijds is er momenteel zowel bij de Raad van Bestuur als de directeur aandacht voor verder onderzoek naar kostenbesparingen. Bijvoorbeeld door de kosten van het bureel van de maatschappij te onderzoeken. In 2010 constateert de Inspectie RWO dat GWR een 'zware kostenstructuur' heeft, de onderhouds- en herstellingskosten per woning zijn veel hoger dan het sectorgemiddelde en ook de personeelskosten waren in 2010 relatief hoog. Door onderhandeling van nieuwe onderhoudscontracten (zie ook OD 3.2), raamcontracten voor de meeste courante materialen die worden gebruikt en door het vertrek van een aantal duurdere medewerkers (incl. ontslagvergoedingen), heeft de maatschappij aan haar kostenstructuur gewerkt. De relatief slechte kwaliteit van een deel van haar patrimonium (Domus Flandria) zorgt volgens de SHM echter nog steeds voor hoge onderhoudsuitgaven. Er werden door GWR in 2012 geen nieuwbouwwerken uitgevoerd, de kosten van meerwerken zijn daarom alleen voor renovatiewerken bekeken. Het totaalbedrag aan contractwijzigingen bedraagt daar 12% van het aanbestede bedrag. De contractwijzigingen hebben een waarde van ruim € 275.000 op een aanbesteed bedrag van € 2,24 miljoen. Slechts 6% van de Vlaamse huisvestingsmaatschappijen heeft in 2012 een hoger percentage contractwijzigingen. De jaren ervoor waren de contractwijzigingen bij GWR fors lager (maar waren er ook minder omvangrijke renovatiewerken). De frictieleegstand - de leegstand die ontstaat tijdens het proces van opnieuw verhuren van een woning of appartement - is bij GWR in 2012 1,83% van het aantal woningen. Ongeveer 60% van de maatschappijen kent een lagere frictieleegstand. Bij GWR worden de plaatsbeschrijvingen door de arbeiders uitgevoerd. Deze worden snel na de opzegging gepland, zodat de woning op korte termijn weer verhuurd kan worden. De leegstandscijfers maken deel uit van de kerncijfers (soort scorecard) die periodiek in het directiecomité en de RvB worden behandeld. De visitatiecommissie beveelt aan om door een analyse van het verhuurproces en de redenen voor vertragingen (in toewijzingen bijvoorbeeld) het proces verder te verbeteren en frictieleegstand te verminderen. GWR heeft voor één nieuwbouwproject een rente-indekking afgesloten voor de lening ter financiering van de sociale ruimten in één van de appartementencomplexen. De risico's van een rentestijging worden daarmee afgedekt en de totale financieringskost is gekend. Omdat de werkzaamheden een periode van een aantal jaren beslaan, is het risico dat de rente stijgt en de kosten voor GWR toenemen. Tegen deze rentestijging heeft GWR een verzekering afgesloten, waarover vooraf bij de VMSW advies werd ingewonnen, deze hebben positief geadviseerd over de rente-indekking. De visitatiecommissie waardeert dit initiatief van GWR om ook kostenbeheersing te overwegen als het om financieringskosten gaat.
OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: Goed GWR hanteert een sociale benadering bij het voorkomen en bestrijden van huurdersachterstallen en realiseerde de afgelopen jaren enkele verbeteringen in de procedure en de administratieve opvolging daarvan. In nauwe samenwerking met OCMW, politie en gemeenten wordt sociale fraude en domiciliefraude in een vroege fase gedetecteerd en zo kordaat mogelijk aangepakt. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze doelstelling als goed. De huurdersachterstal bij GWR bedraagt in 2012 2,68% van de huurinkomsten. Daarmee laat de maatschappij een derde van de maatschappijen achter zich die een hogere huurdersachterstal hebben. De voorgaande jaren was de achterstal van vergelijkbare orde. Er worden - weliswaar niet met een vaste frequentie - analyses gemaakt van de opbouw van de achterstallen. De procedure huurdersachterstal (zie ook OD 4.4) wordt op een persoonlijke benadering geënt. GWR streeft ernaar vooral op het einde van de procedure uithuiszetting te vermijden en te zoeken naar maatwerk, doch met een duidelijke en rechtvaardige procedure. De laatste jaren is de procedure gewijzigd, de minnelijke schikking toegevoegd, de aanrekening van de contractuele verhoging opgenomen die SHM's mogen aanrekenen als een soort van administratieve kost en de afboekingssytematiek verbeterd. De Inspectie RWO constateerde in 2010 namelijk dat er in de procedure die werd gevolgd bij de afboekingen nog verbetering mogelijk was, bijvoorbeeld in het bedrag dat wordt afgeboekt. In juni 2013 werden de vernieuwde procedures en interne waarderingsregels voor afboeken door de Raad van Bestuur goedgekeurd. Het resultaat van deze nieuwe procedures zal nog moeten blijken. In het opvolgen van de huurachterstallen wordt door GWR intensief samengewerkt met het OCMW in Boom en ook in Rumst. Periodiek wordt overleg gevoerd met deze OCMW's over de huurdersachterstallen. Voor wat betreft de sociale en domiciliefraude maakt de maatschappij gebruik van informatie van bewoners, de wijkagent, van samenwerkingspartners zoals het OCMW en van de eigen arbeiders. Bij verdenkingen of meldingen onderneemt de maatschappij actie en probeert zij op huisbezoek te gaan of een politieonderzoek te initiëren. Er wordt geen gebruik gemaakt van proactieve vergelijking van gegevens met bijvoorbeeld de kruispuntbank of van energie- en waterverbruik. Wel is er met de gemeenten Boom en Rumst afgesproken dat GWR een verhuringsattest meegeeft als bewoners zich bij de gemeente inschrijven. Andersom geeft de gemeente de inschrijvingen in het bevolkingsregister ook door aan GWR. Volgens het jaarverslag 2012 van GWR waren er in 2012 twee gevallen van domiciliefraude. De relevante actoren geven aan dat GWR zich constructief opstelt tijdens de samenwerking op het vlak van aanpak van achterstal en fraude. OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: Voor verbetering vatbaar Voor het financieel plan maakt GWR gebruik van het format van de VMSW. Het laatste jaar komt het onderwerp financiële planning bij de maatschappij regelmatig ter sprake. De visitatiecommissie beveelt aan om in het te ontwikkelen strategisch financieel beleid (zie ook OD 5.1) ook nadrukkelijk de operationele en financiële raakvlakken in kaart te brengen van verschillende activiteiten (sloop, renovatie, onderhoud, nieuwbouw en verkoop). Op die manier zal de financiële planning als een nuttig instrument kunnen worden ingezet om de financiële leefbaarheid van de SHM te verbeteren en te garanderen.
In de Strategische nota 2012-2016 noteert GWR: "Bij een voortzetting van de evolutie van de 'lopende ontvangsten' versus de 'lopende uitgaven', zoals deze in de afgelopen jaren werd genoteerd, evolueert GWR naar een situatie waarin ze niet meer in staat is haar langlopende financiële verplichtingen jegens de VMSW volledig te voldoen. Het thesauriebeleid vereist bijgevolg onze bijzondere aandacht." (Strategische nota 2012-2016 p.20). Dit illustreert volgens de visitatiecommissie dat GWR de noodzaak voelt van een financiële planning. De eerste stappen werden reeds gezet door het maken van een onderhouds- en renovatieplanning, echter werden daar nog niet de financiële consequenties van de ingrepen in kaart gebracht. Hoewel van zaken als de sloop van twee complexen en verkoop van huurwoningen individueel de financiële consequenties wel worden bekeken, worden ze slechts beperkt in verband gebracht met andere activiteiten. Zo hebben bijvoorbeeld deze financiële consequenties in combinatie met huurderving door leeghouden van de appartementen een nadelig effect op de liquiditeitspositie waardoor fasering van renovatiewerken te overwegen valt. Wat zijn de financiële effecten van een jaar later slopen van één van de complexen, bijvoorbeeld? De sloop vindt immers plaats wanneer de leningen zijn afgelost en afgelopen, dus een jaar langer verhuren levert geen bijkomende financieringslasten op. Scenario's en simulaties hiervoor zijn wenselijk bij de maatschappij. Voor de opvolging en sturing van het financieel beleid wordt een financieel vijfjarenplan gebruikt dat jaarlijks wordt geactualiseerd. Hiertoe wordt het door de VMSW ter beschikking gestelde instrument gebruikt. Er is het laatste jaar veelvuldig overleg tussen GWR en de VMSW over de invulling en bijstelling van het financieel plan. GWR hanteert dit instrument om na te gaan hoe de algemene financiële situatie evolueert, om de toekomstige thesauriepositie in te schatten en om de mogelijkheden van nieuwe investeringen te onderzoeken. Bij het opstellen van het financieel vijfjarenplan wordt rekening gehouden met een geschatte evolutie van de opbrengsten en kosten, alsook met de beleidskeuzes opgenomen in de strategische nota 2012-2016. De financiële planning wordt telkens goedgekeurd door de Raad van Bestuur. Naast de aandacht die de financiële planning en toekomst krijgt in de vergaderingen van de Raad van Bestuur is er sinds 2013 ook een financieel werkoverleg in de maatschappij tot stand gebracht zodat de financiële leefbaarheid van de organisatie beter gevolgd wordt. OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: Goed De visitatiecommissie bekijkt bij deze OD de mate waarin GWR meerdere activiteiten op de woningmarkt uitvoert en op welke manier zijn daarvoor samenwerkt met andere woonactoren. GWR is voornemens om naast haar huuractiviteiten ook in het werkgebied sociale koopactiviteiten te gaan ontwikkelen. Daarnaast is er samenwerking met het SVK, de sociale koopmaatschappij en een overleg met 9 SHM's uit de regio. In beide gemeenten van het actieterrein wordt er - zo geven de diverse actoren aan - op een goede wijze met elkaar samengewerkt. De visitatiecommissie beoordeelt deze OD als goed. GWR wordt door de woonactoren als een actieve samenwerkingspartner gezien, terwijl tien jaar geleden de sociale huisvestingsmaatschappij werd ervaren als een op zichzelf gerichte organisatie. Onder leiding van de nieuwe directeur is de samenwerking verbeterd, aldus de woonactoren. GWR wil nu ook een belangrijke partner voor het lokaal woonbeleid zijn. De informatieuitwisseling tussen GWR en de gemeenten is toegenomen en doordat er in de huidige Raad van Bestuur de schepen van wonen van Rumst zitting heeft en de schepen van wonen van Boom de
vergaderingen van het Directiecomité bijwoont, zijn de lijnen kort. Voorts is GWR vertegenwoordigd in diverse overleggen: probleempandenoverleg, handelspandenoverleg, sociaal overleg, woonoverleg, maatschappelijk overleg, preventieraad en huurdersoverleg. Er wordt ook samengewerkt bij de toewijzingsreglementen, het lokaal woonbeleid en een leefbaarheidsbeleidsplan met de gemeente Boom (dat nog in ontwikkeling is). Met de huisvestingsambtenaren wordt vanuit het lokaal woonbeleid onderzocht welke acties er geformuleerd kunnen worden om huurders te doen verhuizen, zoals het gericht aanbieden van geschikte woningen. Daarnaast geven de actoren aan dat door haar opstelling en prestaties GWR zich op de kaart heeft gezet. GWR wordt nu gevraagd om bijvoorbeeld te participeren in de Raad van Bestuur van het Autonoom Gemeentebedrijf Boom (AGB). Ook wordt er gesproken over de moed van GWR om het besluit te nemen enkele van de Domus Flandria complexen af te breken omdat de kwaliteit niet meer volstaat en renovatie te duur is. De samenwerking met het SVK Optrek en de sociale huisvestingsmaatschappij Arro (die zich enkel op koopactiviteiten toelegt) is vooral gericht op doorstroming van en naar de SHM. Daarnaast is één lid van de Raad van Bestuur van GWR ook lid van zowel de Raad van Bestuur van Optrek als van Arro, wat de samenwerking ook bevordert. Ook werkt de woonbegeleider van het OCMW samen met het SVK en GWR. GWR wil in Boom de sociale last bij verkavelingen op zich nemen en in de gemeente Rumst bijdragen aan de realisatie van het BSO voor zowel huur- als koopwoningen. GWR werkt ook samen met de SHM's uit de regio. In totaal 9 maatschappijen overleggen met elkaar en bespreken onderwerpen die met de werking van de organisatie te maken hebben. Er worden gezamenlijk opleidingen ingekocht en er zijn overlegvergaderingen van de directeurs, de huurdersadministraties, sociale diensten, technische diensten en de boekhouding. OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: Goed Bij deze OD beoordeelt de visitatiecommissie de beheersing van de beleids- en bedrijfsprocessen. De SHM heeft een goed inzicht in de meest kritische beleids- en bedrijfsprocessen en heeft deze ook vastgelegd in procedures, die gekend zijn en toegepast worden door het personeel, en waarop controle gebeurt door de raad van bestuur. De visitatiecommissie detecteerde wel verbeterpunten op het vlak van het volgens dezelfde systematiek uitwerken van de bedrijfsprocessen en meer concreet maken van de documenten in het beleidsproces (zoals de Strategische nota). Bij GWR zijn de voornaamste bedrijfsprocessen beschreven in een procedurehandboek. Periodiek - tenminste elke 3 jaar - wordt elke procedure geëvalueerd. De procedures zijn door de Raad van Bestuur goedgekeurd. Tijdens de visitatiegesprekken werden onder andere de procedure huurdersachterstallen (debiteurenreglement deel 1) en de procedure betaling facturen met de betreffende bedienden besproken. De visitatiecommissie constateert dat de bedienden op de hoogte zijn van de werkwijze zoals die in de procedures is vastgelegd. Nog niet alle procedures voldoen aan de minimale vereisten die de Inspectie RWO stelt. Tevens constateert de visitatiecommissie verschillen in de diepgang en systematiek waarmee procedures werden uitgewerkt in het procedurehandboek (bv. procedure materieelbeheer vs. procedure afrekening huurwaarborgen) en suggereert dat GWR hier een gelijk detailniveau van de procesbeschrijvingen in aan zou moeten brengen, te meer omdat er in de procedures ook naar andere aansluitende
procedures wordt verwezen. De Strategische nota van de maatschappij voorziet in verbeterpunten in het procedure-beheer op vlak van vorming en het verduidelijken van afspraken. De visitatiecommissie suggereert dat door de procedures nog eens in verband met elkaar te bekijken er ook mogelijk nog verbeteringen in doelmatigheid mogelijk zijn, bijvoorbeeld door verdergaande automatisering als het gaat om administratieve werkzaamheden. Er wordt bij GWR gewerkt met bevoegdheidsdelegatie in een delegatieregeling en met functiescheiding. Er is een deontologische code voor het personeel (als onderdeel van het handboek arbeidsvoorwaarden). In het huishoudelijk reglement (versie 2012) wordt duiding gegeven aan de werking, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de verschillende bestuursorganen van de maatschappij. De Raad van Bestuur ziet toe op naleving van deze reglementen. GWR werkt in haar beleidsproces met een meerjaren-strategische nota (vanaf 2014 ondernemingsplan genoemd) waarin de ambities van de maatschappij zijn geformuleerd. Jaarlijks wordt deze aangevuld met een beleidsnota waarin de prioriteiten voor de korte termijn worden bepaald. De SHM gaat hiervoor in overleg met de verschillende diensten binnen haar eigen organisatie, maar ook met de 2 gemeenten in haar actieterrein. Het beleidsplan wordt vervolgens vertaald in jaarbudgetten. Maandelijks wordt een overzicht met kerncijfers opgesteld, die de raad van bestuur moeten ondersteunen bij het nemen van beslissingen. De visitatiecommissie waardeert de systematiek waarmee GWR in haar beleidsproces werkt. Tegelijkertijd constateert de commissie dat objectieven uit de strategische nota onvoldoende SMART (Specifiek Meetbaar Attractief Realiseerbaar en Tijdgebonden) werden geformuleerd om richtinggevend te zijn voor de beleidsnota. De beleidsnota is daardoor vooral een opsomming van activiteiten, zonder daaraan normen te stellen. De sturing op budgetten is net gestart, waardoor de effectiviteit nog verder dient te groeien en daarmee ook de kostenbeheersing nog kan toenemen. De visitatiecommissie suggereert dat een meer concrete uitwerking van het ondernemingsplan en de jaarlijkse beleidsnota de werking ervan verbeteren en GWR op weg helpt om de voortgang in het bereiken van haar doelen te volgen en evalueren.
OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: Goed Er is bij GWR een bereidheid om de interne werking te verbeteren. De maatschappij heeft de voorbije jaren een aantal belangrijke veranderingen doorgemaakt die de prestaties van de maatschappij hebben (en/of nog zullen) verbeteren. De visitatiecommissie beoordeelt deze OD als goed. Sinds de komst van de nieuwe directeur is ook een nieuwe bedrijfscultuur ontstaan, die nog volop in ontwikkeling is, maar die wel al heel wat resultaten heeft opgeleverd: het middenkader werd afgeslankt waardoor de organisatie nu erg vlak wordt aangestuurd en de meeste medewerkers meer verantwoordelijkheden kregen. Ook is structureel voorzien in intern overleg tussen de kaderleden (waarbij alle diensten vertegenwoordigd zijn) en ook binnen de verschillende diensten zelf. Door actief in te zetten op een goede interne communicatie slaagt de SHM erin om beslissingen gedragen te maken door de hele organisatie, waardoor de uitvoering vlotter kan verlopen. Daarnaast verhoogt ook de betrokkenheid van de medewerkers met de doelstellingen van de SHM, waardoor sneller betere resultaten worden geboekt. De maatschappij heeft het streven naar verbetering ingebed in haar werking. De continue afweging tussen werken laten uitvoeren door de eigen technische dienst of door externe aannemers, waarbij zowel doelstellingen van de SHM, kostprijs van de werken, en capaciteiten en beschikbaarheid van het eigen personeel in rekening worden gebracht getuigen daarvan. Een
ander voorbeeld is het besluit van de SHM om bij het vertrek van een medewerker na te gaan of de vervanging van de medewerker aanleiding kan geven om het werk anders te verdelen in plaats van de medewerker direct te vervangen. Ook voor de andere activiteiten wordt geëvalueerd of door een betere organisatie van het werk ook minder tijd en dus minder medewerkers voor bepaalde opdrachten nodig zijn. Vanaf 2013 werkt GWR met functionerings- en beoordelingsgesprekken. Het is voor deze visitatie nog te vroeg om de effecten daarvan te kunnen beoordelen. Er is bij GWR veel aandacht voor vorming. GWR ziet het als haar taak om medewerkers voldoende voor te bereiden op hun (nieuwe) taken. Waar mogelijk wordt met andere maatschappijen samengewerkt om lagere tarieven te bekomen. Genoten vorming heeft onder andere betrekking op de software die wordt gebruikt, klantvriendelijkheid, maar ook over het maken van bedrijfsplannen en de wet op de overheidsopdrachten. Op basis van de functioneringsgesprekken is GWR van plan om het vormingsbeleid concreet te ontwikkelen. Ook op het gebied van klachten is er bij GWR de bereidheid om daarvan te leren. In haar ondernemingsplan 2014-2019 noteert de maatschappij: "Klachtenmanagement is een belangrijk element in onze dienstverlening. Klachten dienen niet beschouwd te worden als iets negatief maar wel als een opportuniteit om in te spelen op mogelijke tekortkomingen in onze werking die we op die manier kunnen ontdekken en waaraan dan dient gewerkt worden". De maatschappij maakt een onderscheid in de klachten waarover wordt gerapporteerd aan de Vlaamse ombudsdienst en de meldingen, die zowel op technische als leefbaarheidsproblemen gaan. Sinds 2010 beschikt de SHM over een volledige klachtenprocedure. In 2012 werden er twee klachten ingediend. Beide klachten werden ontvankelijk, maar ongegrond verklaard door de maatschappij. Beide klachten handelden over het aanrekenen van kosten aan huurders. Door GWR is omstandig schriftelijk aangetoond dat ze de regels en reglementen die hiermee verband houden correct heeft toegepast. (zie ook OD 6.1) GWR investeerde reeds in automatisering (onder andere serverpark en software) en wil in een evaluatie graag het rendement daarvan inzichtelijk maken. Bijzondere aandachtspunten zijn nog de software voor de dienst onderhoud (planning, stockbeheer en werkbonnenadministratie), een elektronische inventaris van het patrimonium en een elektronisch documentenbeheer. . Het resultaat van de inspanningen die GWR zich getroost om te veranderen en te verbeteren wordt ook door enkele actoren gezien. Zij geven aan dat GWR de afgelopen jaren is geprofessionaliseerd.
PRESTATIEVELD 5: FINANCIELE LEEFBAARHEID Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar De financiële leefbaarheid staat bij GWR onder druk. Inkomsten zijn laag en nemen als gevolg van structurele leegstand en sloop verder af. Uitgaven nemen als gevolg van renovatie en nieuwbouw toe. De visitatiecommissie beveelt daarom aan om op korte termijn een strategisch financieel beleid bij de maatschappij te ontwikkelen waardoor de aandacht voor en toepassing van het financiële plan zal toenemen. De aandacht voor de werkingskosten leidt tot verbeteringen op een aantal onderdelen. De visitatiecommissie constateert dat de prestaties op dit gebied nog dienen
te verbeteren en beveelt aan om de werkwijze en alertheid op kosten voort te zetten. De werkwijze bij huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude leiden tot goede resultaten. De samenwerking met andere woonactoren is sterk toegenomen in de laatste jaren en de woonactoren zijn hierover erg tevreden. Het systeem voor interne controle functioneert naar behoren, maar zou nog concreter uitgewerkt kunnen worden. De afgelopen jaren heeft GWR een aantal belangrijke veranderingen gerealiseerd die de werking van de maatschappij hebben verbeterd. Dit toont aan dat de maatschappij streeft naar verandering en verbetering en de visitatiecommissie verwacht dat de SHM op dit vlak ook de komende jaren goede prestaties zal neerzetten.
4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: Goed De visitatiecommissie vindt dat GWR haar huurders snel en duidelijk informeert en ze als “klant” beschouwt. Immers er is niet alleen een klachtenreglement en een nieuwsbrief voor huurders; ook de brieven zijn in klare, duidelijke en begrijpbare taal opgesteld evenals de website van de maatschappij. Huurders weten bij wie ze terecht kunnen voor een probleem. In de nieuwsbrief wordt regelmatig een andere dienst voorgesteld. Huurders en woonactoren zijn tevreden over de informatie-uitwisseling. De score is goed, omdat alle communicatiekanalen worden aangewend op een professionele manier. Toch raadt de visitatiecommissie aan om ook voldoende aandacht te besteden aan de mondelinge ondersteuning voor moeilijker te bereiken doelgroepen zoals anderstaligen. Inzake bereikbaarheid zijn de openingsuren ruim en is er één avondopening (tot 18u) op dinsdag. Ook de telefonische bereikbaarheid is voldoende. Huurders en woonactoren vinden dit goed. Er is een duidelijk klachtenreglement, waarbij een onderscheid wordt gemaakt tussen meldingen en klachten. Er waren 2 klachten in 2012, waarvan de behandeling en het resultaat vermeld staan in het jaarverslag. Huurders en personeel kennen de klachtenprocedure. De visitatiecommissie suggereert de maatschappij om de klachtenprocedure ook op zijn website kenbaar te maken evenals in de informatiebrochure die aan nieuwe huurders wordt overhandigd. Het jaarverslag van de maatschappij stelt immers dat “klachten beschouwd dienen te worden als een positief signaal, als een bron van concrete en bruikbare informatie over de kwaliteit van de uitvoeringspraktijk van de SHM. Klachten vormen een waardevol instrument als feedback en kunnen als instrument gebruikt worden om de kwaliteit te verbeteren.” GWR heeft een klantvriendelijke website, gericht op het informeren van haar (kandidaat)huurders. De laatste jaarverslagen zijn er in opgenomen evenals de nieuwsbrieven voor de bewoners. Andere documenten staan er op vermeld (bv voorwaarden sociale woning, rechten en plichten, …). Alle brieven die de visitatiecommissie kon inkijken zijn vriendelijk van toon en in begrijpbare eenvoudige taal uitgelegd, of het nu gaat over de melding van een huisbezoek, technische opvolging of huurdersachterstal. De huurders worden ontvangen in een open ruimte met een wachtzaal. Indien nodig, kan de ontvangst gebeuren in een apart bureau. GWR bezorgt, samen met het Ziezo-boekje, een praktische informatiebrochure voor de nieuwe huurders. Ook staan het telefoonnummer van de klantendienst als de technische dienst duidelijk vermeld evenals het noodnummer voor dringende herstellingen in het weekend. Verder kaart het boekje leefbaarheid aan (afval en overlast vermijden, zich als een goede huisvader gedragen) evenals de bewonersparticipatie. Via viermaandelijkse nieuwsbrieven verstrekt de SHM informatie aan huurders over bewonersinitiatieven en lopende renovatieprojecten. In elk nummer stelt ook een personeelslid van de SHM zich voor met een korte beschrijving van de taken en wat dat concreet inhoudt vanuit het standpunt van de huurder.
Tenslotte organiseert de SHM informatiebijeenkomsten, waarbij bewoners ingelicht worden over omvangrijke of ingrijpende renovatiewerken. Zij krijgen hun zeg in de analyse van de problemen en hebben de kans opmerkingen te formuleren. De maatschappij houdt er rekening mee indien het haalbaar is. Zo werden er banken geplaatst of functionele verlichting aangebracht. Er wordt echter niet altijd ingegaan op de vraag om een bad te vervangen door een inloopdouche, bijvoorbeeld als de woning grondig gerenoveerd wordt op korte termijn. Uit de gesprekken met huurders blijkt dat de huurders tevreden zijn over al deze initiatieven. Ze vinden het fijn om op de hoogte gehouden te worden van bewonersinitiatieven. Sommigen suggereren om terug meer persoonlijk contact op het terrein te hebben; zij vinden dat er niet meer zoveel “buiten gekomen wordt” als voorheen. De directeur beaamde dit. De visitatiecommissie suggereert om in overleg met de huurders na te gaan op welke manier de SHM hierop kan inspelen. OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: Uitstekend De visitatiecommissie stelt dat GWR zijn partners correct informeert. Alle actoren vinden de communicatie zeer goed. Daarom is de score hier uitstekend. Goed Wonen.Rupelstreek vervult zijn communicatieplicht tegenover de VMSW, het agentschap Inspectie RWO en het agentschap Wonen Vlaanderen op een correcte manier. De maatschappij neemt deel aan het sociaal overleg in het kader van het lokaal sociaal beleidsplan en in het lokaal Woonoverleg. De dienst Integratie van de gemeente was tevreden over de snelle informatie-uitwisseling en het overleg. De directeur werkt ook actief mee met de woonbeleidsambtenaar van Boom in het kader van het gemeentelijk toewijsreglement. Hij zetelt tevens mee in het autonoom gemeentebedrijf en in het woonpandenoverleg, waar samen bepaald wordt welk voorkooprecht de gemeente zal uitoefenen op verkrotte woningen. Daarnaast is er ook het overleg met de gemeente, politie en OCMW over samenlevingsaspecten (zie OD 4.2). Het OCMW is tevreden over de snelle opvolging van individuele vragen. In Boom zijn er wijkraden actief waar de maatschappij op aanwezig is om informatie en uitleg te verstrekken rond projecten, inkleding van de woonomgeving en andere initiatieven. Ze beantwoordt daar ook vragen van huurders. De huurders vinden dit uitstekend. Ook het CAW vond dat de directeur open staat voor overleg en zoeken naar oplossingen. De directeur wordt aanzien als een zeer dynamisch iemand met creatieve en proactieve ideeën. Ook in de gemeente Rumst is dit zo. Er zijn ook regelmatig artikelen in de pers over de maatschappij. Belangrijke beslissingen van de raad van bestuur, informatie rond nieuwbouw en renovatie zijn onderwerp van dergelijke artikels. Zo werd er recent medegedeeld dat de maatschappij zal inzetten op sociale koopwoningen in de toekomst.
OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: Goed De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM begint te peilen naar de tevredenheid van haar huurders. Naast de bewonersvergaderingen waar GWR in nauw contact staat met zijn bewoners, besliste de raad van bestuur in juni (2013) om de klantentevredenheid verder te bevragen. Zo is er een bus gezet in de ontvangstruimte van het kantoor waar de huurder zijn bevindingen kan mede delen.
Huurders die onlangs verhuisden naar een nieuw appartement (na een verhuisbeweging in het kader van een grondige renovatie), worden individueel bevraagd via een overzichtelijk formulier. De visitatiecommissie kon deze bevraging inkijken. De huurder kan aangeven hoe hij de kwaliteit van de renovatie vindt. Een telefonisch tevredenheidsonderzoek vond daarnaast plaats bij huurders bij wie een technische tussenkomst plaats vond. Er is in september 2013 van start gegaan met de opmaak van een globale structurele bevraging van huurders per wijk/gebouw in samenwerking met een student “sociale economie”. Huurders vinden het goed dat zij de kans zullen krijgen om hun waardering te uiten voor de werking van de maatschappij. De visitatiecommissie moedigt de maatschappij aan om op deze weg verder te gaan. PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID Eindoordeel: goed Bij Goed Wonen.Rupelstreek is de huurder een echte klant. Er wordt ruim aandacht besteed aan de schriftelijke communicatie met de bewoner en aan een bevraging van de huurder; de SHM beschouwt ook zijn partners als echte klanten en werkt daarenboven actief mee aan een coherent woonbeleid met andere lokale actoren, zoals de gemeente, het OCMW en het autonoom gemeente bedrijf. Bepaalde doelgroepen zijn moeilijker te bereiken. De visitatiecommissie nodigt de maatschappij uit om te bekijken hoe deze ook kunnen bereikt worden.
5.
AANBEVELINGEN
5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de volgende aanbevelingen: 1. Ga op zoek naar manieren om de huurderving door leegstand aan te pakken. Evalueer daarbij je aanpak van renovatiewerken en onderzoek de mogelijkheden van tijdelijke huisvesting wanneer bepaalde blokken leegstaan in afwachting van een sloop in de komende jaren. Zoek ook naar mogelijkheden om de toewijzingsprocedure te optimaliseren om de frictieleegstand zo kort mogelijk te houden(OD 5.1)
2. De visitatiecommissie beveelt aan om de werkwijze en alertheid op kosten voort te zetten zodat de effecten nog groter worden. Bijvoorbeeld door de budgetten die worden opgesteld beter op te volgen en te starten met analytisch boekhouden. (OD 5.2) 3. De visitatiecommissie beveelt aan om in het te ontwikkelen strategisch financieel beleid (zie ook OD 5.1) ook nadrukkelijk aandacht te schenken aan de toekomst, met name daar waar de financiële effecten van verschillende activiteiten (sloop, renovatie, onderhoud, nieuwbouw en verkoop) elkaar raken. (OD 5.1 en 5.4) 4. Zet verder in op een uitgebreide mondelinge ondersteuning van alle informatiedragers. Onderzoek welke aanpak hier het beste resultaat oplevert: huisbezoeken, intercultureel bemiddelaar, …. De visitatiecommissie raadt aan om dit verder met de sociale actoren te bespreken om op die manier de huurders bij de aanpak van beleidsbeslissingen of leefbaarheidsonderwerpen te bekomen. (OD 6.2) 5. De Visitatiecommissie stelt dat ook de kandidaat huurders grote families moeten geregistreerd worden als kandidaat-huurder zelfs als er geen woningen in het patrimonium zitten die voldoen aan de grootte van dat gezin. Na 5 jaar wachttijd kan de betreffende familie dan recht verkrijgen op een huurpremie om een woning te huren op de privé-markt.(OD 1.5)
6. De visitatiecommissie merkt op dat de procedure van de plaatsbeschrijving nog niet formeel is uitgeschreven. Het raadt GWR aan om verder werk te maken aan de formalisatie van de resterende procedures, deze te bespreken en af te toetsen met de huidige en gewenste toekomstige manier van werken. (OD 2.1)
5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om ten aanzien van SHM de volgende maatregelen te nemen: Goed Wonen.Rupelstreek realiseert op de meeste operationele doelstellingen goede prestaties en heeft oog voor de verbetering van de eigen werking. De visitatiecommissie heeft dan ook voldoende vertrouwen dat de maatschappij de verbeterpunten zelfstandig zal oppakken, en acht daarom een verplicht verbeterplan niet nodig.
5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie geen aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid:
5.4 Goede praktijken bij de SHM Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context de meest effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM’s en woonactoren wordt gebracht.
1. Om domiciliefraude efficiënt te kunnen aanpakken zijn de gemeente en de SHM overeengekomen dat een woonattest wordt meegegeven als er een inschrijving is of een wijziging in de respectievelijke registers. Dit woonattest heeft een “signaalfunctie” om bijwoning snel en adequaat aan te pakken.
BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN
Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur) - Nicole Schreppers: voorzitter raad van bestuur - Kevin Storms: bestuurder - Geert Van der Auwera: bestuurder - Adriaan De Doncker: bestuurder - Ludo Laurysens: bestuurder - Roger Antonio: bestuurder - Frank Maeremans: directeur
-
Medewerkers SHM John Haars, verantwoordelijke technische dienst, Jan Van Hoeck, hoofdboekhouder, Sandy Wouters, medewerker boekhouding, Walter Van den heuvel, verantwoordelijke klantenwerking en leefbaarheidscoördinator. Ingrid De Bruyn, coördinator huuradministratie, Nadia Boutayeb, medewerker huuradministratie en onthaalbediende.
Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Katrien Cools - Roel Totté Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers - Debby Nijs: preventiedienst gemeente Boom - Peeters Katrijn: coördinator IVLW Zuid IGEAN - Jo Goorden: ex Straathoekwerker, penningmeester De Zoete Inval - Thomas Pluymers: natuurpunt Energiesnoeiers - Gino Van Reet: wijkinspecteur Kadri Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) -
De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld. In totaal namen 13 huurders deel aan het groepsgesprek
Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken(burgemeesters, schepenen) - Dany Bosteels: schepen Wonen Boom - Geert Van der Auwera: schepen Wonen Rumst - Jeroen Baert: burgemeester Boom
BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij .De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat erin om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt ueen alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuurvan het rapport.Volledigheid isniet onze bedoeling. We willenin een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM.Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be. Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook “goede woningen” aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap omin aanmerkingte kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW.Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM’s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de ‘C2008(Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW ‘aanpasbaar’ is). Een ‘aanpasbare woning’ biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen.De keuze om ADL-woningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. Bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aankoop, bouw, het behoud of renovatie van hun enige woning twee soorten sociale leningen sluiten: leningen verstrekt door de VMSW of het VFW en leningen verstrekt door Erkende Kredietmaatschappijen (EKM’s). De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarieven aanbieden dan de meeste private banken. Zowel de woning als de lener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (zoals inkomensvoorwaarden, aankoopprijsvoorwaarden, …). Deze zijn nu reeds grotendeels gelijklopend en vanaf 2014
wordt verwacht dat deze voorwaarden van het VWF en de VMSW volledig identiek zullen zijn. Bij de VMSW noemen ze de bijzondere sociale lening een Vlaamse Woonlening en particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM’s in Vlaanderen. Het VWF noemt de bijzondere sociale lening een sociale lening. Meer informatie hierover vind je op www.vlaamswoningfonds.be en www.vlaamsewoonlening.be. De door de VMSW en het VWF gehanteerde namen zorgen voor begripsverwarring, omdat er ook sociale leningen door EKM’s worden verstrekt onder andere voorwaarden. Voor de financiering van deze sociale leningen voorziet de Vlaamse overheid enkel een gewestwaarborg en geen subsidie, wat een grote impact op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM’s is dat particulieren zonder veel spaargeld toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat gebruikelijk is bij private banken. De voorwaarden waaraan de particulier en de woning moet voldoen zijn minder streng voor een door een Erkende Kredietmaatschappij toegekende sociale lening dan voor een bijzondere sociale lening. Er zijn momenteel iets meer dan 30 EKM’s verspreid over heel Vlaanderen. Meer informatie vind je op www.sociaalwoonkrediet.be BSOof Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen.De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:. Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be) C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouwis een leidraad voor bouwheer en ontwerpers.Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld.De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : www.vmsw.be Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking.Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De
EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, hetbinnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op www.vlaanderen.be EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attestwordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: www.vlaanderen.be en op www.energiesparen.be Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10 19843 ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs .SHM’s met een huurderspubliek met lage inkomstenzullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM’s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen. Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM’s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatieindicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het Actieterrein. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt.SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO.De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst. - prestatieindicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM’s worden bereikt.Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de
prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM’s in Vlaanderen.Een voorbeeld van een prestatieindicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur.De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16° kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regeringvan 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden.(zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10 16403¶m=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw.Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters.Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject.Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM niet als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking.Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM’s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar.In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamdeNFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM’s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd.Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM’s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met
een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatieindicatoren van de SHM’s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huur- of koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Gronden Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage.In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moeteen sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen.Bij kleinere verkavelings- en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing (meer info op www.wonenvlaanderen.be). SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.vob-vzw.be) Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaathuurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid
in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap(www.vaph.be) Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel.Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden.Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent.Verzekering Gewaarborgd Wonen: De Verzekering Gewaarborgd Wonen is een verzekering voor particulieren die werken en die een hypothecaire lening aangaan om een woning te bouwen, te kopen of te renoveren. De verzekering loopt over een periode van tien jaar en is volledig gratis want de Vlaamse overheid betaalt de verzekeringspremie. Er zijn geen inkomensgrenzen. Ingeval van onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, kan men een tegemoetkoming ontvangen in de aflossing van de hypothecaire lening. Deze tegemoetkoming is afhankelijk van het inkomen zelf, van het werkelijk geleden inkomensverlies, van het bedrag dat men maandelijks afbetaalt en van het Epeil van de woning. Meer informatie over de Verzekering Gewaarborgd Wonen vind je opwww.wonenvlaanderen.be. Vlaamse Woonlening: zie Bijzondere sociale lening Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE.
Reactie van de SHM op het visitatierapport van Goed Wonen.Rupelstreek Boom
Datum reactie SHM: 15 januari 2014
VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN
Beslissing van de minister n.a.v. de prestatiebeoordeling van de SHM Goed Wonen.Rupelstreek Boom
Datum beslissing minister: 25 februari 2014
VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN
