Vermindering fiscaliteit eigenwoningbezit

Vermindering fiscaliteit eigenwoningbezit Effecten van de vermindering van de fiscale subsidiëring van koopwoningen

Frans Schilder Johan Conijn 2015-02 Januari 2015

Vermindering fiscaliteit eigenwoningbezit Effecten van de vermindering van de fiscale subsidiëring van koopwoningen Frans Schilder Johan Conijn

ASRE research papers ISSN 1878-4607 ASRE Research Center | Amsterdam School of Real Estate | Postbus 140 | 1000 AC Amsterdam | T 020 – 668 1129 | F 020 – 668 0361 | [email protected]

Vermindering fiscaliteit eigenwoningbezit

Inhoudsopgave Samenvatting

2

1 Inleiding

3

2 Belangrijke kenmerken van de koopwoningmarkt

4

3 Fiscaliteit en subsidie

6

3.1 3.2

De fiscaliteit als subsidie: box 3 als referentie Subsidie en inkomen: segmentatie

6 8

4 Fiscale maatregelen 4.1 4.1.1 4.1.2 4.2 4.3 4.4

10

Beperking hypotheekrenteaftrek Marginaal tarief Aflossingsverplichting Afschaffing kapitaalverzekering Eigenwoningforfait Samenvattend

10 10 12 13 15 16

5 Effecten beleidsmaatregelen 5.1 5.2 5.3 5.4

17

Vermindering subsidie: maandlasten Vermindering subsidie: gebruikskosten “Fiscal squeeze”: asymmetrische effecten binnen de koopsector Samenvattend: vermindering fiscale subsidies en perspectief

17 20 25 27

6 Conclusie

28

Literatuur

29

Amsterdam School of Real Estate

1


Samenvatting 

De fiscale subsidiëring van het eigenwoningbezit is door het kabinet Rutte II verminderd, met name door bij nieuwe leningen aan de hypotheekrenteaftrek de voorwaarde te stellen dat op die leningen jaarlijks wordt afgelost en door een geleidelijke verlaging van het maximale tarief waartegen de hypotheekrenteaftrek kan worden afgetrokken.



In totaal wordt de fiscale subsidiëring van het eigenwoningbezit met de getroffen maatregelen op de langere termijn met 27% verminderd: van € 15,6 miljard voorafgaande aan de maatregelen naar op termijn € 11,4 miljard.



De vermindering van de fiscale subsidiëring, die op de langere termijn zal optreden, is het saldo van enerzijds een forse daling van de subsidiëring via de hypotheekrenteaftrek en anderzijds enige stijging van de subsidiëring vanwege de vrijstelling voor de vermogensrendementsheffing van het eigen vermogen in de woning.



De genomen beleidsmaatregelen hebben relatief grote invloed op de maandlasten van eigenaar-bewoners, omdat er meer moet worden afgelost. Omdat aflossingen geen kosten zijn, is de stijging van de gebruikskosten van de woonconsumptie in de koopsector beperkt.



Op de gebruikskosten heeft de fiscale vermindering een minder groot effect als gevolg van het feit dat de vrijstelling van het in de woning opgebouwde vermogen voor de vermogensrendementsheffing onveranderd is gebleven.

Belangrijke kenmerken van de Nederlandse koopwoningmarkt zijn een omvangrijke hypotheekschuld en een omvangrijke fiscale subsidiëring van het eigenwoningbezit. Het kabinet Rutte II heeft enkele maatregelen getroffen die de subsidiëring van het eigenwoningbezit verminderen. Het maximale tarief waartegen de hypotheekrente op de inkomstenbelasting in mindering mag worden gebracht wordt in stapjes afgebouwd en op nieuwe hypotheken moet, voor het recht op hypotheekrenteaftrek, voortaan worden afgelost. De ingevoerde maatregelen hebben niet voor alle huishoudens even veel effect. Starters op de woningmarkt worden relatief meer getroffen door de maatregelen dan huishoudens die in het verleden fiscaal vriendelijke hypotheken hebben afgesloten. Tegelijkertijd geldt dat voorlopig alleen huishoudens met hogere inkomens met de afbouw van het maximale tarief te maken krijgen. De verlaging van de subsidiëring via de hypotheekrenteaftrek wordt, blijkens dit rapport, deels gecompenseerd door het feit dat de vrijstelling van het in de woning opgebouwde vermogen voor de vermogensrendementsheffing onveranderd blijft. Voor de bovenkant van de markt geldt bovendien dat daar een relatief groot deel van de totale subsidie bestaat uit deze vrijstelling.


2


Inleiding

1

De Nederlandse koopwoningmarkt wordt gekenmerkt door een omvangrijke hypotheekschuld en een omvangrijke subsidiëring van het eigenwoningbezit. Recent is het kabinet Rutte II begonnen met de hervorming van de woningmarkt. Als onderdeel van deze hervorming is voor de koopsector een forse herziening van de fiscale behandeling van het eigenwoningbezit ingezet. Deze hervormingen beogen bij te dragen aan de beperking van de hypotheekschuld en van de fiscale subsidiëring. Onder minister Blok worden er, in verschillende kleinere en grotere stapjes, stevige beperkingen van de fiscale subsidiëring van het eigenwoningbezit doorgevoerd. De rente op nieuwe hypotheken is alleen aftrekbaar indien tenminste annuïtair op de lening wordt afgelost. Het aandeel annuïtaire hypotheken is bij de nieuwe hypotheekverstrekking dientengevolge fors toegenomen (DNB, 2014)1. Het maximale tarief waar de betaalde hypotheekrente tegen in mindering mag worden gebracht wordt in stapjes van 0,5 procentpunt per jaar verlaagd. Tevens is de fiscale vrijstelling van de kapitaalverzekering voor nieuwe gevallen niet meer mogelijk. Niet alle maatregelen treffen alle eigenaar-bewoners in dezelfde mate. Het verminderen van de fiscale subsidie in de koopsector zal vooral de bovenminimale woonconsumptie raken: wonen is immers een basisbehoefte voor mensen. Huishoudens aan de onderkant van de koopwoningmarkt zullen daarom minder sterk reageren op de vermindering van subsidies dan huishoudens aan de bovenkant van de markt, die een groter deel “luxe consumptie” in de woning genieten. Verder ontstaat er een verschil tussen huishoudens die de woningmarkt voor het eerst betreden en huishoudens die in het verleden fiscaal gunstige hypotheken hebben afgesloten. Maatregelen die de markt eenzijdig beïnvloeden kunnen onbedoeld verstorend werken. De vraag die in dit rapport centraal staat is of de omvang van het effect dermate groot is dat verwacht zou mogen worden dat dit het functioneren van de markt beïnvloedt. Het vervolg van dit rapport is als volgt opgebouwd. Eerst volgt een korte beschrijving van de verschillende fiscale maatregelen die recentelijk getroffen zijn. Daarna zal in kaart worden gebracht hoe deze maatregelen verschillende groepen huishoudens beïnvloeden. Hierbij wordt tevens gekeken naar eerder onderzoek dat onder meer door het Centraal Planbureau over dit onderwerp is gepubliceerd. Tot slot zal een inschatting gemaakt worden van de omvang van het effect van de fiscale vermindering op de prijzen van koopwoningen in diverse segmenten.

1

Nieuwe productie omvat naast nieuwe hypotheken ook oversluitingen. Hierdoor bestaat een deel van de nieuwe productie van

hypotheken, ondanks de nieuwe fiscale regels, alsnog uit aflossingsvrije hypotheken (Ministerie van Financiën, 2014).


3


2

Belangrijke kenmerken van de koopwoningmarkt Zoals in de introductie van dit rapport gesteld, heeft de Nederlandse koopwoningmarkt te maken met een omvangrijke hypotheekschuld en een omvangrijke fiscale subsidiëring. Deze twee kenmerken van de koopwoningmarkt, in samenhang met een zoektocht naar budgettaire besparing, vormen de aanleiding voor de door het kabinet Rutte II ingezette hervorming van de koopsector. Voordat in dit rapport uiteen wordt gezet hoe de getroffen maatregelen ingrijpen op de koopwoningmarkt zullen deze twee kenmerken eerst kort worden beschreven. Internationale instellingen als het IMF en de OECD waarschuwen Nederland vaak over de, vanuit internationaal perspectief, zeer grote hypotheekschuld. Figuur 2.1 toont de omvang van de hypotheekschuld van Nederland en enkele omringende landen. Alleen in Denemarken ligt de totale hypotheekschuld als percentage van de omvang van het bruto nationaal product ook boven 90%. Figuur 2.1: Hypotheekschuld, als % BNP

Bron: Hypostat


4


De omvangrijke hypotheekschuld kan problemen opleveren voor huishoudens en voor banken. De gemiddeld hoge hypotheekschuld van Nederlandse huishoudens maakt hen kwetsbaar voor huizenprijsdalingen en heeft recentelijk geleid tot een groot aandeel huishoudens onder water (IMF, 2014; OECD, 2014; Schilder & Conijn, 2014). Het negatieve eigen vermogen van huishoudens, en het aflossen van deze schuld, drukt volgens het IMF de consumptieve bestedingen van huishoudens. Verder leggen Schilder en Conijn (2013) een relatie tussen restschuld en de stagnatie van de doorstroming. Tot slot vormt de hoge hypotheekschuld in combinatie met dalende woningprijzen en betalingsproblemen tot toenemende schades bij (verzekerde) hypotheken (Francke & Schilder, 2014). Vooralsnog is het schadepercentage op hypotheken in Nederland overigens beperkt (IMF, 2014). De hypotheekschuld in Nederland is aanzienlijk groter dan het bij de banken gespaarde vermogen. Het verschil tussen deze balansposten, het zogenaamde depositofinancieringsgat, vormt een risico voor de financiële stabiliteit van Nederland (DNB, 2013). Daarnaast hebben banken in het recente verleden, door een minder liquide kapitaalmarkt, de hypotheekverstrekking moeten rantsoeneren. De recente hervormingen voor de koopsector dragen, zij het op de langere termijn, bij aan de vermindering van de hypotheekschuld en een verbetering van de financiële stabiliteit. Zie hiervoor bijvoorbeeld de analyses met het ASRE hypotheekschuldmodel (Schilder et al., 2012). Mede in dit licht adviseert de OECD (2014) om, bij herstel van de koopwoningmarkt, de vermindering van de fiscale subsidiëring te versnellen. Een tweede belangrijk kenmerk van de Nederlandse koopwoningmarkt is de omvangrijke, fiscale subsidiëring. Wonen dient volgens de overheid een duidelijk publiek belang. Om dit publieke belang te borgen wordt vanuit de rijksoverheid een aantal doelen nagestreefd, waaronder het garanderen van voldoende, betaalbare woningen (Conijn; in Don, 2008). De doelstellingen zijn volgens Conijn echter dermate ruim geformuleerd dat onduidelijk blijft of de subsidiëring op effectieve wijze bijdraagt aan het borgen van het publieke belang. De subsidiëring van het wonen leidt in ieder geval tot welvaartsverliezen (o.m. Donders, 2010). In het rapport Wonen 4.0 (2012) wordt door diverse partijen gesteld dat de woningmarkt aanzienlijk beter zou functioneren bij een vergaande hervorming van de woningmarkt. Een herziening van de subsidiëring van het eigenwoningbezit, zoals recentelijk ingezet door het kabinet, maakt hier onderdeel van uit. In dit rapport wordt niet gekwantificeerd hoe groot de bijdrage van de hervorming is aan de oplossing van de genoemde problemen. Wel wordt aan de hand van enkele analyses inzichtelijk gemaakt wat men zou kunnen verwachten van de ingezette beleidswijzigingen. Hierbij ligt de nadruk op invloed van de maatregelen op de vermindering van de fiscale subsidiëring van het eigenwoningbezit. Andere bijdragen van de getroffen maatregelen, zoals het afbouwen van de hypotheekschuld blijven buiten beschouwing.


5


Fiscaliteit en subsidie

3

In dit onderzoek wordt onderzocht wat de omvang en de invloed is van de vermindering van de fiscale behandeling van het eigenwoningbezit. De gedachte is dat de huidige wijze waarop de eigen woning fiscaal behandeld wordt leidt tot een subsidiëring van het wonen. De vermindering van de fiscaliteit vermindert de omvang van de subsidie. Het is echter van belang om duidelijk te stellen wat nu precies wel als subsidie wordt gezien en wat niet. In dit hoofdstuk wordt hiervan een korte beschrijving gegeven.

3.1

De fiscaliteit als subsidie: box 3 als referentie Met de hervorming van het belastingstelsel in 2001 is de fiscale behandeling van de eigen woning nauwelijks veranderd (Van Ewijk et al., 2006). Er hebben na de herziening van het stelsel, tot het kabinet Rutte II, alleen enkele kleinere aanpassingen plaats gevonden die de aftrekbaarheid van de hypotheekrente beperkten. De maximale periode voor aanspraak op de hypotheekrenteaftrek is beperkt tot 30 jaar en sinds 2004 geldt de bijleenregeling. Tot slot is het fiscaal beleid juist wat vriendelijker geworden voor de eigenaar-bewoner in 2005 met het aannemen van de ‘wet Hillen’. Door deze wet wordt het eigenwoningforfait, het toegerekende inkomen uit de eigen woning, niet belast indien en voor zover het voordeel van de hypotheekrenteaftrek lager is dan het eigenwoningforfait. In dit rapport wordt de eigen woning gezien als een vorm van vermogen dat inkomen genereert voor de eigenaar, net als andere vermogenstitels die nu in box 3 worden belast, zoals aandelen en obligaties. Het vermogen in de woning wordt echter niet in box 3, maar in box 1 belast. Het verschil tussen de situatie waarin de woning wordt belast als ware het een normale vermogenstitel en de huidige situatie wordt, in dit rapport, in navolging van onder meer analyses van het Centraal Planbureau, verondersteld een subsidie te zijn. Daarnaast is de aftrekbaarheid van de hypotheekrente een vorm van fiscale subsidiëring. De specifieke belastingen voor het eigenwoningbezit, te weten het eigenwoningforfait en de overdrachtsbelasting, worden met deze subsidies gesaldeerd. De onroerendezaakbelasting wordt daarbij niet als belasting op het wonen gezien, maar als een lokale heffing met de waarde van de woning als heffingsgrondslag. Dit resulteert in de volgende subsidie voor eigenaar-bewoners: Tabel 3.1: Subsidiëring in de koopsector, per jaar, mrd € CPB (2006)

MinFin (2010)

2012

Hypotheekrenteaftrek (HRA)

+ 11,8

+ 11,4

+ 12,9

Vrijstelling eigen vermogen

+ 7,5

+ 7,7

+ 6,3

(opgenomen bij HRA)

+ 0,7

+ 0,5

Eigenwoningforfait

- 2,0

- 2,2

- 2,5

Overdrachtsbelasting

- 3,0

- 2,4

- 1,5

+ 14,3

+ 15,2

+ 15,6

Vrijstelling kapitaalverzekering eigenwoning (KEW)

Totaal

Bron: Koning et al. (2006) Ministerie van Financiën (2010), WoON2012 (eigen bewerking) Amsterdam School of Real Estate

6


De hypotheekrenteaftrek maakt het grootste deel uit van de fiscale subsidiëring van de koopwoning; bijna € 13 miljard per jaar. Een tweede zeer omvangrijke subsidie in de koopsector wordt gevormd door de vrijstelling van het opgebouwde vermogen in de woning. Regulier vermogen wordt, boven de vrijstellingsgrens, effectief tegen 1,2% belast (30% over een toegerekend rendement van 4%). Het eigen vermogen in de woning is echter vrijgesteld van de vermogensrendementsheffing. Dit levert alle eigenaar-bewoners gezamenlijk een voordeel van € 6,3 miljard op. Ook het belastingvrij sparen in kapitaalverzekeringsproducten is een vorm van subsidie aan de eigenaar-bewoner. Het totale opgebouwde vermogen in kapitaalverzekerings-producten wordt geschat op ongeveer € 43 miljard. Dit ligt binnen de bandbreedte van de schatting van DNB (2012). De omvang van de fiscale vrijstelling van dit vermogen, ongeveer een € 0,5 miljard op jaarbasis, is echter beperkt in verhouding tot de renteaftrek en de vrijstelling van de overwaarde. Naast de genoemde subsidies zijn er ook twee specifieke belastingen gerelateerd aan het eigenwoningbezit. Het eigenwoningforfait is een belasting over het toegerekende inkomen dat eigenaar-bewoners genieten uit hun woning. De omvang hiervan is ongeveer € 2,5 miljard. Tot slot betalen eigenaar-bewoners overdrachtsbelasting op het moment van aankoop van hun woning. De feitelijke omvang van deze belasting voor de schatkist is afhankelijk van het aantal transacties en het tarief. In tabel 3.1 betreft het echter een toegerekende opbrengst op basis van de gemiddelde bewoningsduur van eigenaar-bewoners. Dit is in lijn met de aanpak van het CPB (Koning et al., 2006). Het saldo van de verschillende belastingen en subsidies is positief voor eigenaar-bewoners. Het totale bedrag aan subsidies en belastingen dat samenhangt met het eigenwoningbezit bedraagt in 2012 netto € 15,6 miljard. Het totale bedrag is daarmee iets toegenomen ten opzichte van de jaren er voor.


7


3.2

Subsidie en inkomen: segmentatie Het is een bekend gegeven dat de subsidiëring van het wonen niet in gelijke mate bij alle eigenaar-bewoners neerdaalt (e.g. Lok & Meuwissen, 2010). Voornamelijk woningbezitters met een hoog inkomen profiteren van de fiscale mogelijkheden van het eigenwoningbezit. De huishoudens met hogere inkomens zouden daardoor sterker geraakt kunnen worden door de vermindering van de fiscaliteit. Om de gevolgen van de vermindering op verschillende segmenten van de woningmarkt in kaart te brengen wordt daarom gewerkt met een segmentatie van huishoudens op basis van woonconsumptie. Deze segmentatie is weergegeven in tabel 3.2. Tabel 3.2: Financiële kenmerken van huishoudens, naar deciel op basis van woningwaarde, 2012

Waarde woning (dzd €)

Totaal vermogen woning (dzd €, % waarde woning )

Netto fiscaal voordeel (€ / jaar)

Bruto inkomen (dzd € / jr)

1

119

21 (18%)

1.789

39

2

155

43 (28%)

2.233

45

3

177

57 (32%)

2.569

50

4

198

72 (36%)

2.793

54

5

218

87 (40%)

3.061

56

6

242

100 (41%)

3.363

60

7

274

124 (45%)

3.733

65

8

318

161 (51%)

4.181

72

9

388

217 (56%)

4.963

81

10

621

385 (62%)

7.611

108

Totaal

273

128 (47%)

3.648

63

Noot: Totaal vermogen woning omvat zowel de onder- of overwaarde in de woning als ook het opgebouwde vermogen in kapitaalverzekeringsproducten Bron: WoON 2012; eigen bewerking.

Tabel 3.2 toont enkele beschrijvende statistieken van eigenaar-bewoners per deciel op basis van de waarde van de koopwoning. Ieder deciel geeft een groep eigenaar-bewoners weer ter grote van 10% van de totale koopwoningmarkt. In totaal bestaat de Nederlandse koopwoningmarkt uit 4,2 miljoen huishoudens. Ieder deciel geeft dus enkele gemiddelde waarden van de betreffende gegevens van 420.000 eigenaar-bewoners. De indeling is gebaseerd op de waarde van de woning van de eigenaar-bewoner. Het eerste deciel geeft derhalve een weergave van enkele beschrijvende statistieken van de 420.000 eigenaarbewoners met de laagste woningwaarden. Het tiende deciel geeft de gemiddelde waarden op dezelfde statistieken, maar dan voor de 420.000 eigenaar-bewoners met de hoogste woningwaarden.


8


De groep eigenaar-bewoners in het eerste deciel bezit een woning van gemiddeld ongeveer € 119.000. Het gemiddelde vermogen dat deze groep huishoudens heeft opgebouwd in hun woning is ongeveer 18%, ofwel € 21.000. Het gemiddelde bruto jaarinkomen van deze huiseigenaren is € 39.000. Huishoudens in dit segment van de markt hebben jaarlijks een fiscaal voordeel van gemiddeld € 1.789. Dit fiscaal voordeel omvat, in lijn met tabel 3.1, het voordeel uit de hypotheekrenteaftrek en de vrijstelling van vermogensrendementsheffing van de overwaarde en/of het vermogen in de kapitaalverzekering. Deze fiscale voordelen zijn gesaldeerd met het eigenwoningforfait en de overdrachtsbelasting. Gemiddeld over ongeveer 4,2 miljoen eigenaar-bewoners is het netto fiscaal voordeel van het eigenwoningbezit € 3.648 per eigenaar-bewoner. Het product van het aantal eigenaar-bewoners en het gemiddelde netto fiscale voordeel resulteert in de eerder in tabel 3.1 gepresenteerde totale subsidie van € 15,6 miljard. Uit tabel 3.2 volgt, zoals verwacht mag worden, dat huishoudens met hogere inkomens gemiddeld in duurdere woningen wonen en dat zij een groter netto fiscaal voordeel genieten. Daarnaast blijkt dat huishoudens in duurdere woningen niet alleen in absolute zin, maar ook relatief veel vermogen in de woning hebben opgebouwd. Met het oog op de presentatie van de resultaten in de rest van dit rapport is er gekozen voor een compactere indeling dan in tabel 3.2, waarbij een driedeling wordt gehanteerd: huishoudens met woningen tot € 200.000, tot € 400.000 en vanaf € 400.000. In de eerste groep vallen relatief veel huishoudens met een inkomen dat niet onder het hoogste tarief inkomstenbelasting valt. In de laatste categorie, kleiner dan 10% van de koopsector, vallen huishoudens met de hoogste inkomens met woningen met waarden van gemiddeld ruim € 600.000.


9


Fiscale maatregelen

4

Dit onderzoek beperkt zich tot de meest recente fiscale wijzigingen in de behandeling van het eigenwoningbezit. Meer specifiek wordt onderzocht hoe de vermindering van de subsidiëring zoals ingezet door het kabinet Rutte II invloed heeft op de vraag koopwoningen. De omvang van het effect van de fiscale vermindering hangt niet alleen af van de relatieve impact van de maatregel, maar ook het aantal huishoudens dat er door geraakt wordt. In dit hoofdstuk wordt een kort overzicht gegeven van de belangrijkste fiscale maatregelen die later in de analyse worden uitgewerkt. Bij de beschrijving van de maatregel wordt tevens getoond hoeveel eigenaar-bewoners door de maatregel worden getroffen.

4.1

Beperking hypotheekrenteaftrek De beperking van de hypotheekrenteaftrek kent twee belangrijke onderdelen: de verlaging van het marginaal tarief waartegen de rente in mindering mag worden gebracht en de aflossingsverplichting voor nieuwe hypotheken. De aflossingsverplichting heeft alleen invloed op nieuwe hypotheken. Eigenaar-bewoners die niet verhuizen worden dus niet door deze maatregel getroffen. Starters en doorstromers, voor zover met de verhuizing een nieuwe hypotheek gemoeid is, krijgen wel met de effecten van deze maatregel te maken. De verlaging van het maximaal tarief waartegen de hypotheekrente in mindering mag worden gebracht heeft invloed op nieuwe en bestaande gevallen. Beide maatregelen worden apart beschreven.

4.1.1

Marginaal tarief De afbouw van de hypotheekrenteaftrek behelst een verlaging van het maximale tarief waartegen de betaalde hypotheekrente op de inkomstenbelasting in mindering mag worden gebracht. Het maximale tarief was 52%, het tarief van de hoogste belastingschijf van de inkomstenbelasting, en wordt in 28 jaar in stapjes van een half procentpunt per jaar afgebouwd tot 38%. De verlaging van het maximale tarief waartegen de hypotheekrente in mindering mag worden gebracht heeft derhalve direct invloed op huishoudens met inkomens in de hoogste schijf; huishoudens met middeninkomens krijgen later te maken met de afbouw van de hypotheekrenteaftrek. De beperking van het maximaal tarief voor de hypotheekrenteaftrek heeft, zoals gesteld, in eerste instantie alleen invloed op huishoudens met een hoger inkomen. In het huidig tempo zal voor huishoudens met een marginaal tarief inkomstenbelasting van 42% de beperking van de hypotheekrenteaftrek pas in het jaar 2034 merkbaar worden in de maandlasten. Bij een gelijkblijvende verdeling van huishoudens over de verschillende schijven en ongewijzigde tarieven heeft de beperking van de hypotheekrenteaftrek derhalve voor zo’n 71% (88% van 6% + 96% van 68%; zie kolom 2 en kolom 3 van tabel 4.1) van de eigenaar-bewoners in een woning tot € 200.000 pas vanaf 2034 invloed op de woonlasten.


10


Tabel 4.1: Kenmerken en verdeling huishoudens, naar belastingschijf, per woningprijsklasse Tot € 200.000

Vanaf 65 jaar

Tot 65 jaar

Marginaal tarief (2012)

33,1 42 52 Totaal 15,2 24,05 42 52 Totaal

Vanaf 65 jaar

Tot 65 jaar


33,1 42 52 Totaal 15,2 24,05 42 52 Totaal

Vanaf 65 jaar

Tot 65 jaar


33,1 42 52 Totaal 15,2 24,05 42 52 Totaal

Huishoudens totaal (%)

Huishoudens naar segment (%)

5% 57% 21% 3% 8% 5% 1% 100%

6% 68% 26% 100% 19% 46% 28% 7% 100%



3% 31% 43% 3% 7% 8% 5% 100%

4% 40% 56% 100% 12% 31% 37% 21% 100%



4% 15% 53% 2% 4% 8% 15% 100%

5% 21% 74% 100% 7% 14% 26% 52% 100%


4% 38% 37% 3% 7% 7% 5% 100%

Aandeel met hypotheek

Gemiddelde hypotheek (dzd €)

Bruto inkomen (dzd €)

129 145 153 146 66 78 89 106 81

21 41 77 49 17 29 43 74 34



186 178 212 197 91 89 119 136 111

26 47 90 70 22 30 46 80 46




86% 84% 90% 88% 47% 49% 56% 60% 56%

256 242 347 322 181 152 167 226 198

35 55 133 112 22 35 48 101 74





5% 48% 47% 100% 10% 27% 32% 31% 100%

88% 94% 94% 93% 47% 57% 63% 59% 58%

169 163 225 193 90 89 118 171 118

25 44 95 67 20 30 46 88 48

88% 96% 95% 95% 51% 60% 62% 54% 59% Tot € 400.000 Aandeel met hypotheek

88% 92% 95% 94% 44% 56% 65% 59% 59% Vanaf € 400.000

Totaal

Vanaf 65 jaar

Tot 65 jaar


33,1 42 52 Totaal 15,2 24,05 42 52 Totaal


11


Tabel 4.1 geeft enkele kenmerken en de verdeling van huishoudens weer. De weergave is opgedeeld in de waardeklassen gepresenteerd in hoofdstuk 3. In iedere waardeklasse wordt verder onderscheid gemaakt naar leeftijd: eigenaar-bewoners tot 65 jaar hebben immers iets afwijkende tarieven voor de inkomstenbelasting dan eigenaar-bewoners vanaf 65 jaar. De eerste kolom van tabel 4.1 toont de totale verdeling van eigenaar-bewoners in de koopsector. Het grootste deel van de eigenaar-bewoners blijkt jonger dan 65 jaar te zijn. In de tweede kolom is de verdeling binnen de twee leeftijdscategorieën te zien. Eigenaar-bewoners ouder dan 65 jaar blijken hieruit, als gevolg van hun lagere inkomen door pensionering, relatief vaak een laag marginaal tarief inkomstenbelasting te hebben. De derde kolom toont het aandeel eigenaar-bewoners met een hypotheek. Dit aandeel is gebaseerd op de leeftijdscategorieën. Hieruit blijkt dat bij de 65-plussers het aandeel eigenaar-bewoners met een hypotheek relatief laag is. Het gemiddelde bedrag van de hypotheken onder deze groep, zo blijkt uit de vierde kolom, is gemiddeld iets lager, maar zeker niet verwaarloosbaar klein. Ouderen hebben in verhouding met hun inkomen (vijfde kolom) een gemiddeld iets lagere hypotheek dan huishoudens met een leeftijd tot 65 jaar.

4.1.2

Aflossingsverplichting Naast een beperking van het marginale tarief waartegen de hypotheekrente in mindering mag worden gebracht, geldt ook dat, in het geval van nieuwe leningen, aflossing een voorwaarde is voor de aftrekbaarheid van de rente. Nieuwe hypotheken en additionele woningfinancieringen moeten, om recht te hebben op de hypotheekrenteaftrek, ten minste annuïtair afgelost worden. In het licht van de crisis op de woningmarkt en de rol van aflossingsvrije hypotheken daarin is al medio 2011 begonnen met de afbouw van de mogelijkheid om de woning volledig aflossingsvrij te financieren. In eerste instantie betrof dit de aflossingsvrije hypotheek zonder kapitaalverzekeringsproducten. De Gedragscode Hypothecaire Financiering stelde het maximum aflossingsvrije gefinancierd in woninghypotheken op 50% van de totale hypotheek. Het is echter tot de recente maatregelen van het kabinet Rutte II mogelijk geweest om de aankoop van een woning te financieren zonder gedurende de looptijd af te lossen. Deze mogelijkheid bestond door gebruik te maken van (een combinatie van) hypotheken met daaraan gekoppelde kapitaalverzekeringsproducten waarop tussentijds niet werd afgelost. Dit betekent dat pas sinds 1 januari 2013 bij nieuwe leningen de voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek tot 100% aflossing leiden.


12


Tabel 4.2: Type hypotheek (volume-gewogen), naar leeftijd en belastingschijf, per woningprijsklasse Tot € 200.000 Marginaal tarief (2012) Tot 65 jaar

Vanaf 65 jaar

33,1 42 52 Totaal 15,2 24,05 42 52 Totaal

Vanaf € 400.000

Aflos send

Aflossi ngsvrij

Aflossingsvrij + KEW

8% 5% 5% 5% 11% 13% 11% 9% 12%

43% 36% 35% 36% 67% 77% 72% 70% 73%

49% 58% 61% 59% 21% 10% 17% 20% 15%

Marginaal tarief (2012) 33,1 42 52 Totaal 15,2 24,05 42 52 Totaal

Tot € 400.000 Marginaal tarief (2012) Tot 65 jaar

Vanaf 65 jaar

33,1 42 52 Totaal 15,2 24,05 42 52 Totaal

Aflos send

Aflossi ngsvrij


15% 7% 5% 5% 12% 10% 5% 7% 7%

51% 58% 54% 54% 79% 82% 86% 77% 80%

35% 35% 42% 40% 8% 8% 9% 15% 13%

Totaal

Aflos send

Aflossi ngsvrij


7% 5% 5% 5% 6% 9% 8% 8% 8%

47% 46% 44% 45% 90% 80% 80% 79% 80%

45% 50% 51% 50% 3% 11% 13% 13% 12%

Marginaal tarief (2012) 33,1 42 52 Totaal 15,2 24,05 42 52 Totaal

Aflos send

Aflossi ngsvrij


9% 5% 5% 5% 9% 11% 8% 8% 9%

46% 42% 45% 44% 80% 79% 79% 78% 79%

45% 53% 50% 51% 10% 10% 13% 15% 13%

Noot: verdeling gebaseerd op huishoudens met één of twee hypotheken. Bron: WoON2012, eigen bewerking

Tabel 4.2 toont dat aflossingsvrije hypotheken vooral bij ouderen en in het duurdere segment relatief veel voorkomen. Aflossingsvrije hypotheken met daaraan gekoppelde kapitaalverzekeringsproducten komen vooral in de goedkopere segmenten van de markt voor. Hierbij dient overigens de kanttekening te worden gemaakt dat, zoals gezien kan worden in tabel 4.1, ouderen weliswaar vaak aflossingsvrije hypotheken hebben, maar dat zij minder vaak en minder grote hypotheken hebben dan jongere huishoudens.

4.2

Afschaffing kapitaalverzekering Hypotheken waar niet, of pas aan het eind van de looptijd van de hypotheek, op wordt afgelost zijn in de afgelopen decennia zeer populair geworden. Veel huishoudens hebben dan ook een hypotheek waar een zogenaamd kapitaalverzekeringsproduct aan gekoppeld is (zie tabel 4.2). Dit zijn spaar- en beleggingsrekeningen waar de bezitter geld inlegt om op het eind van de looptijd de hypotheek af te lossen. De populariteit van hypotheken met kapitaalverzekeringsproducten kan worden verklaard door het belastingvoordeel. Er is, net als bij de overwaarde in de woning, geen vermogensrendementsheffing over het gevormde vermogen en tegelijkertijd blijft de hypotheekrenteaftrek hoog doordat er niet afgelost wordt op de lening.


13


De vrijstelling is aan een aantal voorwaarden gebonden. Er moet minimaal 15 jaar worden gespaard om in aanmerking te komen voor de vrijstelling. Indien het vermogen uit de kapitaalverzekering eerder vrij komt wordt er alsnog belasting geheven over het rendement. Indien er minimaal 20 jaar gespaard is in de kapitaalverzekering is de vrijstelling fors hoger. Indien er langer dan 15 jaar, maar korter dan 20 jaar is gespaard geldt een maximum bedrag van € 36.300 per belastingplichtige in het huishouden (2014) voor de uiteindelijke omvang van de kapitaalverzekering. Een echtpaar kan binnen die regels en termijn een belastingvrij vermogen opbouwen van € 72.600. Indien er ten minste 20 jaar gespaard is geldt er een vrijstelling van rendementsheffing voor opgebouwde vermogens tot € 160.000 per belastingplichtige (2014). Huishoudens kunnen dus maximaal € 320.000 belastingvrij sparen. Boven dit bedrag is er geen sprake van vrijstelling. Uit tabel 4.2 blijkt dat huishoudens rekening houden met de maximale vrijstelling: het aandeel hypotheken met een kapitaalverzekering is aanzienlijk kleiner in de hogere prijssegmenten dan in de lagere prijssegmenten. Gegevens over de omvang van de opgebouwde vermogens in kapitaalverzekeringsproducten zijn niet algemeen beschikbaar. In lijn met de methodiek van Schilder et al. (2014) kan een schatting worden gemaakt van de omvang van het opgebouwde vermogen en de verdeling ervan over verschillende groepen huishoudens. Tabel 4.3 geeft de schatting van de omvang van kapitaalverzekeringen in Nederland op basis van gegevens van het WoON2012. In totaal hadden eigenaar-bewoners in 2012 voor bijna € 43 miljard vermogen opgebouwd in kapitaalverzekeringsproducten. Deze schatting valt binnen de bandbreedte die door DNB (2012) is gepresenteerd. Vooral huishoudens in woningen tot € 400.000 en met een hoofd van het huishouden tot 65 jaar hebben veel vermogen opgebouwd in kapitaalverzekeringsproducten. Tabel 4.3: Opgebouwd vermogen kapitaalverzekeringsproducten, naar belastingschijf, x € mln

Marginaal tarief (2012) Tot 65 jaar

Vanaf 65 jaar

33,1 42 52 Totaal 15,2 24,05 42 52 Totaal

Totaal

Tot € 200.000 556 8.397 4.846 13.798 94 175 189 28 486 14.284

Tot € 400.000 758 6.804 14.241 21.803 5 116 350 416 887 22.690

Bron: WoON2012, eigen bewerking


14

Vanaf € 400.000 210 1.123 4.063 5.397 25 29 132 377 563 5.959

Totaal 1.524 16.323 23.150 40.998 124 320 671 820 1.935 42.933


4.3

Eigenwoningforfait Een belangrijke fiscale wijziging die in dit onderzoek niet wordt meegenomen, is de aanpassing van het eigenwoningforfait. De ontwikkeling van de totale fiscale subsidie aan eigenaar-bewoners wordt niet alleen bepaald door de afbouw van fiscale voordelen, maar ook door de belasting op het voordeel uit eigenwoningbezit. Dit gebeurt door middel van het eigenwoningforfait. Het eigenwoningforfait is een belasting over de voordelen uit de eigen woning die wordt berekend over de WOZ-waarde van de woning. Het door de Belastingdienst gehanteerde percentage wordt geïndexeerd en varieert bovendien naar de waardeklasse van de woning. Voor het jaar 2015 is het eigenwoningforfait voor de meeste woningen vastgesteld op 0,75%. Voor woningen met een waarde boven € 1.040.000 geldt een percentage van 2,05% voor de waarde boven het genoemde bedrag. Het percentage loopt op tot in 2016, wanneer over het meerdere van € 1.040.000 2,35% verschuldigd is. Effectief komt de betaalde belasting, bij een marginaal tarief van 52%, dan neer op 1,2% (Donders et al., 2010). De verschuldigde belasting volgend uit het eigenwoningforfait wordt verrekend met het fiscaal voordeel uit de hypotheekrenteaftrek. Als gevolg van de wet Hillen kan er geen sprake zijn van een negatief saldo. In dat geval wordt het eigenwoningforfait verlaagd en bij een volledig afgeloste hypotheek op nul gesteld. Voor eigenaar-bewoners met een woning met een zeer hoge waarde én een omvangrijke hypotheek is er dus sprake van een forse vermindering van de fiscale subsidie, vooral aangezien het forfaitair percentage boven de € 1.040.000 al enkele jaren stijgt. Voor eigenaar-bewoners met een woning met een zeer hoge waarde en geen hypotheek geldt dat er, als gevolg van de wet Hillen, geen nadelige gevolgen zijn. Het eigen vermogen in de woning blijft onbelast. In dit onderzoek wordt geen rekening met deze aanpassingen gehouden. De reden hiervoor is dat het aandeel woningen met een waarde boven € 1.040.000 beperkt is (zie tabel 4.4). Aanpassing van het eigenwoningforfait gaat pas grote effecten hebben indien grote aantallen woningen, als gevolg van prijsstijgingen, een waarde krijgen boven de grens van (in 2015) € 1.040.000. Hiervan is, zelfs bij een prijsstijging van 3% per jaar de komende vijf jaar, geen sprake (dit zou woningen betreffen met een waarde tussen € 897.000 en € 1.040.000). Een ander scenario waarin het eigenwoningforfait een grote invloed gaat hebben op de markt is indien het percentage fors verhoogd wordt. Dit komt overeen , of in ieder geval lijkt op, het plaatsen van de woning in box 3. Hiervan is op dit moment geen sprake. Tabel 4.4: Aantal woningen, naar prijsklasse, x 1.000

Aantal

Aandeel koopsector

Tot € 200.000

1.432,1

35%

Tot € 400.000

2.100,3

51%

560,1

14%

4.092,5

100%

8,6

0,2%

16,4

0,4%

Vanaf € 400.000 Totaal tussen € 897.000 Dure woningen in segment en € 1.040.000 “Vanaf € 400.000” vanaf € 1.040.000 Amsterdam School of Real Estate

15


4.4

Samenvattend De impact van een maatregel als het verminderen van de fiscale subsidie van het eigenwoningbezit hangt samen met de omvang van de maatregel, hoeveel subsidie wordt er verminderd, en de omvang van de groep huishoudens die ermee geconfronteerd wordt. In dit hoofdstuk is beschreven hoeveel eigenaar-bewoners met de vermindering van de fiscale subsidie van het eigenwoningbezit worden geconfronteerd. Het marginaal tarief van de hypotheekrenteaftrek wordt in kleine stapjes afgebouwd. Vooral in de hogere prijsklassen worden veel huishoudens direct geconfronteerd met de verlaging van het maximale tarief. In de prijsklassen vanaf € 200.000 heeft het grootste deel van de eigenaar-bewoners onder 65 jaar een hypotheek én een marginaal tarief inkomstenbelasting van 52%. In deze prijsklassen is ook het aandeel ouderen met een hypotheek en een marginaal tarief van 52% relatief groot. Deze ouderen worden derhalve ook meteen geconfronteerd met de vermindering van de fiscale subsidie. Naast het verlagen van het marginaal tarief geldt sinds 1 januari 2013 ook een verplichting om ten minste annuïtair af te lossen, althans, indien men voor de hypotheekrenteaftrek in aanmerking wil komen. Vóór de vermindering maakten grote groepen huishoudens gebruik van aflossingsvrije hypotheken. In volume uitgedrukt was het aandeel aflossende hypotheken beperkt. Huishoudens maakten optimaal gebruik van de fiscale mogelijkheden. Deze huishoudens zullen, in ieder geval bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek, geconfronteerd worden met relatief hogere maandlasten. Tot slot is de kapitaalverzekering afgeschaft voor nieuwe gevallen. Huishoudens kunnen niet meer belastingvrij sparen in een aan de hypotheek verbonden kapitaalverzekeringsproduct. Hoewel de omvang van deze subsidie relatief klein is in verhouding tot bijvoorbeeld de hypotheekrenteaftrek (zie tabel 3.1) hebben eigenaar-bewoners in totaal voor bijna € 43 miljard gespaard in dergelijke producten. Vooral eigenaar-bewoners met een woning tussen € 200.000 en € 400.000 hebben veel vermogen in dergelijke spaarproducten opgebouwd. In dit geval geldt, net als in het geval van de aflossingsverplichting, dat huishoudens pas werkelijk met de aanpassing geconfronteerd worden als zij nieuwe hypotheken afsluiten. In dit onderzoek is een specifieke belasting buiten beschouwing gelaten: de verhoging van het eigenwoningforfait. Deze verhoging heeft betrekking op woningen met een waarde hoger dan € 1.040.000. Deze maatregel treft slechts 0,4% van alle koopwoningen. Zelfs als de komende vijf jaar de prijs van woningen met 3% per jaar stijgt, heeft de maatregel betrekking op niet meer dan 0,6% van alle koopwoningen. De verhoging van het eigenwoningforfait leidt er uiteindelijk toe dat het in de woning opgebouwde vermogen boven € 1.040.000 met een gelijk percentage wordt belast als box 3-vermogen. Overigens geldt dat alleen indien de hypotheekrenteaftrek afdoende hoog is vanwege de werking de “wet Hillen”.


16


Effecten beleidsmaatregelen

5

In de voorgaande hoofdstukken zijn de belangrijkste wijzigingen van de fiscale behandeling van het eigenwoningbezit beschreven. Ook is getoond hoe groot de groepen huishoudens zijn die op korte en langere termijn door de maatregelen geraakt worden. In dit hoofdstuk wordt inzichtelijk gemaakt hoe groot de vermindering van de fiscale subsidie is. Dit hoofdstuk is opgedeeld in twee delen. Eerst wordt inzichtelijk gemaakt wat de invloed is van de vermindering van de fiscale subsidiëring op de maandlasten van de eigenaar-bewoner. In deze benadering is de subsidiëring van de eigenaar-bewoner beperkt tot de hypotheekrenteaftrek. Daarbij worden er bij de maandlasten, in tegenstelling tot wat het geval is bij de gebruikskostenbenadering, ook aflossingen meegeteld. In het tweede deel van dit hoofdstuk wordt gekeken naar de omvang van de vermindering van de fiscale subsidiëring op de hoogte van de gebruikskosten. In deze benadering geldt dat, in aanvulling op de hypotheekrenteaftrek, ook de vrijstelling van vermogensrendementsheffing tot de fiscale subsidiëring wordt gerekend. Aflossingen daarentegen hebben geen invloed op de omvang van de gebruikskosten.

5.1

Vermindering subsidie: maandlasten In deze paragraaf wordt inzichtelijk gemaakt wat de invloed van de fiscale maatregelen is op de out-of-pocket kosten van het wonen. In dit rapport beperken we deze analyse tot de hypotheeklasten, de hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait. Aanvullende kosten, zoals onderhoud en opstalverzekering worden niet meegenomen. Van de genomen maatregelen heeft de verlaging van het maximale tarief voor de renteaftrek direct invloed op de maandlasten van alle huishoudens met een hoger inkomen. Bij een verhuizing worden alle eigenaar-bewoners, net als de starters, geconfronteerd met de aflossingsverplichting en de afschaffing van de kapitaalverzekering. De omvang van het effect van de beperking van de hypotheekrenteaftrek is afhankelijk van meerdere factoren, zoals de omvang van de hypotheekschuld, het soort hypotheek, de huidige (en toekomstige) rente en het huidig (en toekomstig) tarief inkomstenbelasting. Een nauwkeurige inschatting van de werkelijke omvang van het effect hangt daarmee van de uiteenlopende omstandigheden af. Om een beeld te schetsen van de omvang van het effect worden de maandlasten van een huishouden dat een volledig hypothecair gefinancierde woning (LTV=100%) van € 300.000 kocht in 2012 gepresenteerd. In het ene scenario financierde het huishouden de woning met een annuïteitenhypotheek, in het andere scenario werd de woning gefinancierd met een bankspaarhypotheek. Er is gerekend met een hypotheekrente van 5%, 30 jaar vast. Er is vanuit gegaan dat het huishouden de hypotheekrente tegen het maximale tarief in mindering mag brengen. Voor de woningwaarde is gedurende de gehele periode een nominale prijsstijging van 1,5% gerekend; het eigenwoningforfait is constant gehouden op 0,75%. De resultaten zijn weergegeven in figuur 5.1.


17


Figuur 5.1: Netto maandlasten eigenaar-bewoner, € / maand, naar type hypotheek, voor en na fiscale vermindering

Figuur 5.1 toont vier lijnen: iedere lijn geeft per jaar de maandlasten van het huishouden weer. De dichte lijnen geven de ontwikkeling van de maandlasten weer waarin het maximale tarief van de hypotheekrenteaftrek wordt afgebouwd. De onderbroken lijnen geven de situatie weer zoals deze was voor de vermindering van de fiscale subsidie. Het verschil tussen de bovenste lijn(en) en de onderste lijn(en) kan worden geïnterpreteerd als de invloed van de afschaffing van de kapitaalverzekering en de invoer van de aflossingsverplichting. Hierbij dient opgemerkt te worden dat in 2012, het startjaar van de berekening, een volledig aflossingsvrije hypotheek zonder vorm van vermogensopbouw niet meer mogelijk was. Deze vorm is daarom niet in de berekening meegenomen. De annuïteitenhypotheek laat een toenemende netto maandlast zien. Dit komt doordat een annuïteitenhypotheek zo is opgezet dat de bruto maandlasten over de gehele looptijd gelijk zijn. Doordat het aandeel van de aflossing in de maandelijkse annuïteit telkens toeneemt en het aandeel dat betaald wordt aan rentelasten afneemt, nemen de netto maandlasten toe. Immers, een steeds kleiner deel van de gelijkblijvende bruto maandlasten kan in mindering worden gebracht op de inkomstenbelasting. Op het eind van de periode vlakt de ontwikkeling van de maandlasten af. Op dat moment zijn de rentelasten van de resterende hypotheek dermate laag dat het fiscaal voordeel wegvalt tegen het eigenwoningforfait: de netto maandlasten zijn op dat moment, als gevolg van de wet Hillen, gelijk aan de bruto hypotheeklasten. Het verschil tussen de onderbroken bovenste lijn en de dichte bovenste lijn toont het verschil tussen de netto maandlasten met en zonder afbouw van het maximaal tarief voor de renteaftrek. Vanaf het begin van de lening neemt langzaam het verschil tussen beide maandbedragen toe. Op enig moment echter neemt het verschil ook weer af. Dit komt doordat het rente-aandeel in de annuïteit afneemt. Amsterdam School of Real Estate

18


De onderste lijnen in figuur 5.1 geven de netto maandlasten van de bankspaarhypotheek weer. De netto maandlasten van de bankspaarhypotheek stijgen in het scenario zonder fiscale vermindering licht als gevolg van de stijgende woningwaarde. Hierdoor stijgt het eigenwoningforfait en daalt het netto fiscaal voordeel van de hypotheekrenteaftrek. De toename is echter beperkt in vergelijking met de stijging die plaats heeft als gevolg van de verlaging van het maximale tarief (de onderste dichte lijn). In het begin van de periode leiden beide leningsvormen tot vrijwel gelijke maandlasten: het aandeel van de annuïteit dat gebruikt wordt voor aflossing in de annuïteitenhypotheek is beperkt, waardoor de uitstaande lening in beide gevallen vrijwel even hoog is. In beide gevallen wordt dan een even groot fiscaal voordeel van de hypotheekrenteaftrek genoten. Na enkele jaren neemt het afgeloste deel van de annuïteitenhypotheek flink toe: de betaalde rente neemt af en de netto maandlasten stijgen. De uitstaande lening bij de bankspaarhypotheek neemt niet af, waardoor de maandlasten gelijk blijven (in de oude situatie) of licht toenemen (bij de afbouw van het maximaal tarief). Hierdoor lopen de maandlasten van de beide hypotheekvormen in de loop der jaren fors uiteen. Het verschil tussen de onderste en bovenste lijnen geeft een indicatie van de omvang van de aflossingsverplichting op de maandlasten van de eigenaar-bewoner. Geconcludeerd kan worden dat het verlagen van het maximaal tarief waartegen de eigenaarbewoner de hypotheekrente in mindering op de inkomstenbelasting mag brengen een relatief kleine impact heeft. De aflossingsverplichting op de hypotheek heeft een veel grotere invloed op de vermindering van de fiscale subsidie dan de verlaging van het maximale tarief. De netto maandlasten van het huishouden in het voorbeeld met de bankspaarhypotheek stijgen tussen het begin en het eind van de looptijd van de lening ongeveer 16% als gevolg van de verlaging van het marginaal tarief. Het verschil in maandlasten tussen de bankspaarhypotheek met afgebouwd maximaal tarief en de annuïteitenhypotheek is aan het einde van de looptijd van de hypotheek ruim 30%.


19


5.2

Vermindering subsidie: gebruikskosten Een eigenaar-bewoner is tegelijkertijd eigenaar en gebruiker van de woning. Hierdoor zijn de kosten van het wonen in een koopwoning niet zo eenvoudig waar te nemen als in de huursector, waar beide rollen gescheiden zijn en de kosten van de woondiensten tot uitdrukking komen in de betaalde huur. Er zijn verschillende methoden om tot een inschatting te komen van de kosten van het wonen in de koopsector. De gebruikskostenbenadering van het eigenwoningbezit is in de (inter)nationale literatuur de meest gangbare methode om de kosten van het eigenwoningbezit inzichtelijk te maken. De gebruikskosten geven de kosten weer die de eigenaar van de woning moet maken om de woondiensten aan de gebruiker te leveren (Conijn & Elsinga, 1998). Hierbij wordt niet alleen rekening gehouden met de kosten van vreemd vermogen, zoals in de vorige paragraaf, maar ook met de toegerekende kosten van eigen vermogen, de zogenaamde opportunity kosten. De gebruikskosten worden gevormd door het saldo van de (toegerekende) kosten en baten van het eigenwoningbezit. Aflossingen, zoals in de introductie van dit hoofdstuk al benadrukt, maken geen deel uit van de gebruikskosten, omdat aflossingen leiden tot vermogensvorming en daarmee geen kosten zijn. Bij de presentatie van de gebruikskosten is het gebruikelijk om de cijfers uit te drukken in een percentage van de woningwaarde. Het cijfer “4,5” onderaan de eerste kolom van tabel 5.1 betekent derhalve dat de netto gebruikskosten van het eigenwoningbezit gelijk zijn aan 4,5% van de waarde van de woning. Bij de berekening van de gebruikskosten wordt in dit rapport aangesloten bij de benadering van het Centraal Planbureau (o.m. Koning et al., 2006). Verder wordt in de berekeningen uitgegaan van de huidige financiering. De mogelijkheid dat huishoudens bij een lagere subsidiëring ook minder woondiensten zouden willen consumeren wordt niet doorgerekend. In tabel 5.1 wordt een weergave gegeven van de verschillende componenten van de gebruikskosten. Tabel 5.1: Fiscale subsidie en huurwaarde, percentage woningwaarde

Lange rente Geëist nominaal netto rendement

Risicovergoeding Totaal Algemene prijsstijging

Koning et al. (2006)

2012 geen vermindering

2012 alleen annuïteiten

2012 totaal

4 3 7

4 2 6

4 2 6

4 2 6

Huiswaardestijging

Reëlewaardestijging

2 1

2 0

2 0

2 0

Totaal

3

2

2

2

Transactiekosten

Totaal

0,2 0,4 0,9

0,2 0,4 0,8

0,2 0,4 0,8

0,2 0,4 0,8

0,1 1,4

0,1 1,3

0,1 1,3

0,1 1,3

Fiscaal effect

5,7 1,2

5,5 1,5

5,5 1,2

5,5 1,0

Gebruikskosten

4,5

4,0

4,3

4,5

Afschrijving Onderhoud Overige kosten

Opstalverzekering Totaal

Huurwaarde


20


In tabel 5.1 zijn vier kolommen met een benadering van de gebruikskosten gegeven. In de eerste kolom is de opbouw van Koning et al. (2006) gegeven. Dit betreft de berekening van de gebruikskosten van het Centraal Planbureau (CPB) voor het jaar 2006. De kosten van vermogen worden daarin benaderd aan de hand van de historisch gemiddelde lange rente (4%) met een risico-opslag van 3%. De som van deze getallen, 7%, is het vereist rendement dat de eigenaar over de investering verlangt. Een deel van het vereiste rendement realiseert de eigenaar door een verwachte waardeontwikkeling van de woning: 3%. Dit getal is opgebouwd uit een inflattoire prijsontwikkeling (2%) en een reële prijsontwikkeling (1%). Het benodigde direct rendement over de investering is derhalve 4% (= 7% - 3%) plus de aanvullende kosten voor onder meer onderhoud. Dit resulteert in Koning et al. (2006) in een huurwaarde van 5,7%. De eigenaar-bewoner zou zichzelf derhalve, vanuit investeringsoogpunt, een huur in rekening moeten brengen ter hoogte van 5,7% van de waarde van de woning. Doordat de overheid het wonen subsidieert vallen de netto kosten voor de eigenaar-bewoner echter lager uit dan 5,7%. De omvang van de fiscale subsidie aan de eigenaar is door het CPB berekend op ongeveer 20% van de totale huurwaarde. De netto gebruikskosten voor de eigenaar-bewoner komen daardoor uit op 4,5%. De drie kolommen rechts van de gebruikskostenbenadering van het CPB wijken op enkele details af. De aannamen die in dit rapport worden gehanteerd sluiten beter aan bij de huidige praktijk in het vastgoed dan de aannamen van het CPB uit 2006. Zo wordt er gerekend met een lager vereist rendement als gevolg van een lagere vereiste risico-opslag (2%). Tegelijkertijd wordt er een lagere prijsontwikkeling verondersteld: 2% inflatievolgende prijsontwikkeling en geen reële prijsstijging. Doordat de veronderstellingen over de kosten weinig verschillen komt uiteindelijk de huurwaarde vrijwel gelijk uit. De uiteindelijke gebruikskosten hangen vervolgens af van de subsidiëring van de eigenaar-bewoner. De subsidie is voor drie verschillende scenario’s in kaart gebracht: 1. 2. 3.

situatie vóór vermindering fiscaliteit, situatie vóór vermindering fiscaliteit indien annuïteitenhypotheek altijd standaard was geweest, de situatie na vermindering van de fiscaliteit.

In scenario 1), de situatie voor de vermindering van de fiscaliteit, is de hypotheekrenteaftrek ongewijzigd van kracht en geldt er geen aflossingsverplichting op (nieuwe) hypotheken. In de berekening van de omvang van de subsidiëring in deze situatie wordt uitgegaan van de waargenomen situatie in het WoON2012. Scenario 2) beschrijft de situatie zoals deze was voor de vermindering van de fiscale behandeling van het eigenwoningbezit, maar met één uitzondering. In tegenstelling tot de waargenomen hypotheken wordt gerekend wat de subsidiëring van het eigenwoningbezit zou zijn indien de annuïteitenhypotheek altijd de norm was geweest. Hiervoor wordt een inschatting gemaakt van op basis van enkele aannamen en gegevens uit het WoON2012. Zo wordt de omvang van de initiële hypotheek, in het geval van een aflossende hypotheek, teruggerekend naar het begin van de looptijd op basis van de waargenomen aflossingen en de opgegeven resterende looptijd. Hierbij wordt aangenomen dat alle hypotheken worden afgesloten met een looptijd van 30 jaar. Aan de hand van het huidige rentepercentage kan vervolgens worden bepaald welk deel van de hypotheek reeds afgelost zou zijn als deze vanaf aanvang annuïtair zou zijn afgelost: Amsterdam School of Real Estate

21


(1) 𝑎𝑓𝑙𝑜𝑠𝑠𝑖𝑛𝑔𝑠𝑝𝑒𝑟𝑐𝑒𝑛𝑡𝑎𝑔𝑒 =

(1+i)𝑡 −1 (1+i)30 −1

Waarbij i het in WoON2012 waargenomen rentepercentage is, t de looptijd van de hypotheek sinds de aanvang van de hypotheek (op basis van de resterende looptijd). Het derde scenario dat wordt doorgerekend beschrijft de situatie op de langere termijn na de fiscale vermindering. Hierbij is, in aanvulling op scenario 2 ook het maximale tarief voor de hypotheekrenteaftrek beperkt tot 38%. De gebruikskosten in deze kolom geven de netto kosten van het eigenwoningbezit weer op het moment dat de fiscale vermindering volledig is ingevoerd. Doordat de fiscale vermindering in kleine stapjes wordt ingevoerd verschuiven de netto kosten ook in kleine stapjes. Uiteindelijk zullen de gebruikskosten, bij gelijkblijvende omstandigheden, verschuiven van ongeveer 4,2% nu naar 4,5% later. Van de in tabel 5.1 gepresenteerde scenario’s wordt voor de huidige en de uiteindelijke subsidiëring de omvang gepresenteerd. Het scenario voor de fiscale vermindering komt overeen met het in tabel 3.1 gepresenteerde overzicht. Het scenario waarin de uiteindelijke fiscale subsidiëring wordt gepresenteerd, onder de aanname dat huishoudens dezelfde financieringsafweging zouden maken als voor de hervorming, is weergegeven in de rechtse kolom van tabel 5.2. Tabel 5.2: De fiscale subsidiëring in de koopsector voorafgaande aan de fiscale verminderingen en het niveau op de langere termijn na de verminderingen, per jaar, mrd €

Voor vermindering Na vermindering Hypotheekrenteaftrek

12,9

6,8

Vrijstelling eigen vermogen

6,3

7,8

Vrijstelling KEW

0,5

0,0

Eigenwoningforfait

-2,5

-1,7

Overdrachtsbelasting

-1,5

-1,5

Totaal

15,6

11,4

De gemiddelde gebruikskosten van huishoudens nemen iets toe als gevolg van de fiscale hervormingen (zie tabel 5.1). Dit is het gevolg van in een daling van de subsidie aan eigenaarbewoners. De daling van het voordeel van de hypotheekrenteaftrek is € 6,1 miljard. Daar staat een kleine stijging van € 1 miljard aan vrijstelling voor vermogensrendementsheffing tegenover. Immers, de vrijstelling van de KEW ter grote van € 0,5 miljard komt te vervallen. De belasting via het eigenwoningforfait daalt ook doordat onder de aflossingsverplichting een groter aantal huishoudens op de langere termijn een dermate kleine hypotheekschuld heeft dat het eigenwoningforfait wordt verlaagd resp. komt te vervallen. Het netto effect van de fiscale vermindering is ruim € 4,2 miljard. Een deel van de fiscale vermindering wordt gecompenseerd door een toenemende subsidiëring in de vorm van vrijstelling voor vermogensrendementsheffing. In de tabellen tot dusver is dat voor alle huishoudens in Nederland uitgerekend, uitgaande van de huidige hypotheek. Het effect van het inruilen van de ene subsidie voor de andere wordt in figuur 5.2 geïllustreerd aan de hand van hetzelfde voorbeeld-huishouden dat is gebruikt voor de presentatie van de invloed van de fiscale vermindering op de maandlasten. Amsterdam School of Real Estate

22


Figuur 5.2: Ontwikkeling fiscale subsidiëring, naar hypotheektype, % woningwaarde


23


In figuur 5.2 zijn twee samengestelde balkjes te zien: de balkjes zonder omtrek stellen de omvang van de subsidie van het huishouden voor dat de annuïteitenhypotheek heeft afgesloten en de balkjes met omtrek stellen de omvang van de subsidie voor het huishouden met een bankspaarhypotheek voor. In beide gevallen geldt dat het onderste deel van de balk, dat donker is ingekleurd, het deel van de fiscale subsidie is als gevolg van de hypotheekrenteaftrek. De bovenste, onderbroken delen van de balk stellen het deel van de fiscale subsidie als gevolg van de vrijstelling van vermogensrendementsheffing voor. De gehele balk geeft de totale omvang van de subsidiëring (uitgedrukt als percentage van de woningwaarde) per type hypotheek. In beide gevallen wordt vanaf het jaar 2013 het maximale tarief voor de hypotheekrenteaftrek met 0,5% verlaagd. De totale subsidie bij aanschaf van de woning in 2012 was gelijk voor beide huishoudens en bestaat alleen uit het fiscaal voordeel volgend uit de hypotheekrenteaftrek. Voor beide huishoudens geldt dat de subsidie, uitgedrukt als percentage van de woning, op geen enkel moment meer hoger is dan bij aanvang van de looptijd van de hypotheek. Tot slot geldt ook voor beide situaties dat na de looptijd van de hypotheek de subsidiëring gelijk is: namelijk 1,2% over de waarde van de woning, aangezien in beide gevallen de hypotheek volledig afgelost wordt. Gedurende de looptijd van de hypotheek neemt de omvang van de subsidie voor de annuïteitenhypotheek, weergegeven in de balk zonder omtrek, af. De omvang van het donkere deel van de balk, de hypotheekrenteaftrek, neemt af als gevolg van de tussentijdse aflossingen op de hypotheekschuld. Het onderbroken deel van de balk neemt toe in de tijd als gevolg van 1) het ontstaan van eigen vermogen als gevolg van aflossingen en 2) de waardeontwikkeling van de woning. Bij de bankspaarhypotheek blijft het onderste, dichte deel, het deel van de hypotheekrenteaftrek, bestaan tot het eind van de looptijd van de hypotheek. Het huishouden blijft immers, doordat er niet op de hypotheek wordt afgelost, recht houden op hypotheekrenteaftrek. Doordat er tussentijds niet op de hypotheek wordt afgelost wordt er minder vermogen in de woning opgebouwd. Er wordt echter wel vermogen opgebouwd in het spaarproduct. Ook hiervoor geldt een vrijstelling van vermogensrendementsheffing. Het lichte, onderbroken deel van de balk met omtrek neemt dientengevolge evenals de vergelijkbare onderbroken balk uit de annuïteiten-situatie toe. Netto heeft het huishouden met de bankspaarhypotheek, gedurende de looptijd, een groter fiscaal voordeel dan het huishouden met de annuïteitenhypotheek. Het verschil is het grootst tegen het eind van de looptijd van de hypotheek en bedraagt dan ruim 1 procentpunt. Vertaald naar euro’s gaat het dan aan het einde van de looptijd van de hypotheek om een verschil in subsidiëring van € 385 per maand.


24


5.3

“Fiscal squeeze”: asymmetrische effecten binnen de koopsector In de inleiding van dit rapport is opgemerkt dat de effecten van de maatregelen niet alle eigenaar-bewoners in gelijke mate raken. Maatregelen die niet iedereen even veel raken kunnen mogelijk verstorende effecten hebben op de markt. Om te bezien of de maatregelen in sommige marktsegmenten grotere effecten zullen hebben dan in andere is in hoofdstuk 3 een segmentatie geïntroduceerd. In deze paragraaf worden de effecten van de vermindering gepresenteerd voor de verschillende prijssegmenten. De invloed van de vermindering van de fiscale behandeling van het eigenwoningbezit op de maandlasten is, zoals eerder gesteld, van veel factoren afhankelijk. Onder meer het huidig en toekomstig tarief voor de inkomstenbelasting speelt een rol, maar ook de omvang en het type hypotheken dat huishoudens hebben (en zullen) afsluiten. Voor huishoudens die niet verhuizen zal er op korte termijn weinig veranderen; alleen het maximaal tarief voor de hypotheekrenteaftrek wordt langzaam afgebouwd. Voor de verschillende prijssegmenten impliceert dit dat voornamelijk de prijssegmenten vanaf € 200.000 te maken krijgen met de afbouw van het marginaal tarief. In deze segmenten bevinden zich immers de meeste huishoudens met een inkomen dat nu recht geeft op renteaftrek tegen het maximale tarief (zie tabel 3.1). Naarmate de afbouw van het maximale tarief vordert zal de omvang van het effect toenemen. De omvang van dit effect, voor zover de financiële en huisvestingssituatie van de huishoudens in de tussenliggende periode niet verandert, kan worden ingeschat door te bezien in welke mate de huishoudens in verschillende prijssegmenten profiteren van de hypotheekrenteaftrek. Vooral de verhouding tussen de omvang van de hypotheekrenteaftrek en de totale subsidiëring is daarbij interessant. Immers, naarmate de renteaftrek een kleiner deel uitmaakt van de totale fiscale subsidie zal het effect van de vermindering ervan ook kleiner zijn. Tabel 5.2 geeft per waardeklasse de omvang van de hypotheekrenteaftrek en de totale subsidie. Tabel 5.2: Fiscaal voordeel, naar waardeklasse en leeftijd, % woningwaarde, 2012 Voor vermindering

Na vermindering (totaal)

Hypotheekrenteaftrek

Fiscaal effect

Gebruikskosten

Hypotheekrenteaftrek

Fiscaal effect

Gebruikskosten

Tot € 200.000

1,3

1,6

3,9

0,7

1,1

4,4

Tot € 400.000

1,0

1,4

4,1

0,5

1,0

4,5

Vanaf € 400.000

0,7

1,3

4,2

0,3

1,0

4,5

Totaal

1,0

1,5

4,0

0,5

1,0

4,5

Noot: Procentuele verandering in gebruikskosten in tabel 5.2 lijkt af te wijken van procentuele verandering in tabel 5.1: dit is het gevolg van afronding naar één decimaal in tabel 5.2.

Tabel 5.2 toont, voor en na de fiscale vermindering, de omvang van de hypotheekrenteaftrek, de totale fiscale subsidie en de netto gebruikskosten. Hierbij wordt de situatie voor de vermindering vergeleken met de situatie waarin alleen annuïtair gefinancierd is én het maximaal tarief voor de hypotheekrenteaftrek is verlaagd tot 38%. De hypotheekrenteaftrek is, uitgedrukt als percentage van de waarde van de woning en verrekend met het eigenwoningforfait, gemiddeld 1% voor de fiscale vermindering. Voor huishoudens met een woning duurder dan € 400.000 is dit 0,7%. De totale fiscale subsidie aan deze groep eigenaar-bewoners bedraagt 1,3% van de waarde van de woning: gemiddeld over alle Amsterdam School of Real Estate

25


eigenaren is dat 1,5%. Na de fiscale vermindering bedraagt de hypotheekrenteaftrek gemiddeld nog slechts 0,5% van de waarde van de woning. Ook hier genieten eigenaarbewoners in het duurste segment relatief iets minder subsidiëring. Het totale fiscale effect is ongeveer gelijk: rond 1,0% in alle prijsklassen. De netto gebruikskosten stijgen dientengevolge het minst hard in de hogere prijsklassen. De omvang van de subsidie die voortkomt uit de hypotheekrenteaftrek is voor de vermindering aanzienlijk groter dan na de vermindering. Met name huishoudens aan de onderkant van de markt profiteren relatief veel van de renteaftrek. Zij hebben, zoals eerder getoond, vaker aflossingsvrije hypotheken en daardoor een hogere loan-to-value ratio. Na de vermindering lossen alle eigenaar-bewoners af op hun hypotheek. Het voordeel van de renteaftrek daalt daardoor flink. Aangezien eigenaar-bewoners in de duurdere prijsklassen van de woningmarkt een minder groot deel van hun totale subsidie ontlenen aan de hypotheekrenteaftrek hebben zij relatief minder nadeel aan de fiscale vermindering. De maatregelen die zijn gebruikt om de fiscale subsidiëring van het eigenwoningbezit te verminderen raken in eerste instantie vooral huishoudens die starten en doorstromen en huishoudens met een hoger inkomen. Op het eerste zicht zou op basis daarvan gedacht kunnen worden dat met name de bovenkant van de markt door de gevolgen van de vermindering getroffen zou kunnen worden. Echter, doordat huishoudens aan de bovenkant van de markt anders en relatief minder gefinancierd zijn dan aan de onderkant van de markt lijkt het effect juist eerder andersom uit te pakken. Huishoudens aan de onderkant van de markt worden meer geraakt door de vermindering van de fiscale subsidie. Over het geheel bezien nemen de kosten van het kopen echter beperkt toe. Huishoudens in woningen tot € 200.000 zien de kosten van het eigenwoningbezit gemiddeld 0,5 procentpunt toenemen; voor huishoudens met woningen vanaf € 400.000 is dat gemiddeld 0,3 procentpunt.


26


5.4

Samenvattend: vermindering fiscale subsidies en perspectief In dit hoofdstuk zijn twee verschillende perspectieven getoond bij het in kaart brengen van de omvang van de vermindering van de fiscale subsidiëring van het eigenwoningbezit. De verschillende wijzen om te kijken naar de vermindering van de fiscale subsidie levert afwijkende beelden op. Indien gekeken wordt naar de omvang van de vermindering in relatie tot de maandlasten heeft de recent ingezette fiscale vermindering een groot effect. Vooral de verplichting om af te lossen op de hypotheek heeft een grote invloed op de maandlasten. Wanneer gekeken wordt naar de gebruikskosten ontstaat een genuanceerder beeld. De fiscale subsidie lijkt in termen van de gebruikskosten wel verminderd te zijn, maar deels te verschuiven van box 1 naar box 3. Immers, de aflossingsverplichting verlaagt de subsidie als gevolg van de hypotheekrenteaftrek, maar verhoogt de subsidie als gevolg van de vrijstelling van vermogensrendementsheffing van het in de woning opgebouwd vermogen. Doordat de annuïteitenhypotheek sinds de beleidsmaatregelen de norm is geworden voor kredietverstrekking neemt de hypotheekschuld af. Voor individuele huishoudens gaat dat sneller dan voor Nederland als geheel. Op de langere termijn zal fiscale prikkel tot aflossen echter wel degelijk bijdragen aan het verminderen van de omvangrijke hypotheekschuld. Er is geconstateerd dat de subsidiëring van de eigenaar-bewoner afneemt ten opzichte van de situatie voor de vermindering. In totaal neemt de subsidiëring 27% af ten opzichte van de situatie voor de recente maatregelen. Niettemin blijft de eigenaar-bewoner ook in de nieuwe situatie flink gesubsidieerd doordat het vermogen in de woning fiscaal anders wordt behandeld dan box 3-vermogen. Voor het functioneren van de woningmarkt is het lastig in te schatten welk van beide “effecten” van de vermindering, op de maandlasten ofwel op de gebruikskosten, dominant zal zijn. Het is gangbaar, en economisch juist, om de vraag naar koopwoningen in kaart te brengen aan de hand van de gebruikskosten. Het is tegelijkertijd aannemelijk, ook onderbouwd door de behaviorale economische theorie, dat huishoudens ook sterk worden beïnvloed door de hoogte van de out-of-pocket kosten, de maandlasten..


27


6

Conclusie De Nederlandse koopwoningmarkt wordt gekenmerkt door een omvangrijke hypotheekschuld en een omvangrijke fiscale subsidiëring van het eigenwoningbezit. De recent ingezette vermindering van de fiscale subsidiëring kan bijdragen aan het verlagen van de hypotheekschuld en/of de fiscale subsidiëring. De analyses in dit rapport bevestigen dit ten dele. De recente herzieningen van de fiscaliteit van het eigenwoningbezit omvat twee belangrijke pijlers: de aflossingsverplichting en de geleidelijke verlaging van het maximale tarief ten behoeve van de hypotheekrenteaftrek. De aflossingsverplichting blijkt uit de analyses een ingrijpender maatregel dan de verlaging van het maximale tarief voor de renteaftrek, ook wanneer de maatregel volledig ingevoerd is. Ook blijkt uit de analyses dat de invloed van de herzieningen op de maandlasten ingrijpender is dan op de gebruikskosten. Dit is het gevolg van het feit dat een andere fiscale subsidie aan eigenaar-bewoners, de vrijstelling van het in de woning opgebouwde vermogen voor vermogensrendementsheffing, ongemoeid blijft. Het eigen vermogen in de woning blijft fiscaal gesubsidieerd ten opzichte van ander vermogen. De totale vermindering van de fiscale subsidiëring van het eigenwoningbezit neemt niettemin € 4,2 miljard af. Dit komt overeen met een vermindering van ruim 27%. Een tweede aandachtspunt in dit rapport betrof de vraag of de maatregelen, doordat zij wellicht niet gelijkelijk ingrijpen op alle huishoudens, bepaalde marktsegmenten harder zou raken dan andere. Op basis van de analyses in dit rapport kan geconcludeerd worden dat dit niet waarschijnlijk is. In de duurdere woningmarktsegmenten geldt dat huishoudens, ook nu al, een veel aanzienlijker deel van hun totale subsidie genieten via de vrijstelling van het vermogen voor de vermogensrendementsheffing. Dit deel van de subsidie blijft bij de huidige maatregelen onveranderd.


28


Literatuur Conijn, J. (2008) Subsidiëring van de woonconsumptie: een zinloos schip van bijleg. In: Don, F.J.H. (2008) Agenda voor de woningmarkt, Preadviezen 2008. Koninklijke Vereniging voor Staathuishoudkunde. Conijn, J. en M. Elsinga (1998) Kopen en huren: hoe financieel te vergelijken? Nethur publicatie, no. 3, Netherlands Graduate School of Urban and Regional Research. De Nederlandsche Bank (2014) Overzicht Financiële Stabiliteit, voorjaar 2014. De Nederlandsche Bank (2013) Overzicht Financiële Stabiliteit, voorjaar 2013. De Nederlandsche Bank (2012) Overzicht Financiële Stabiliteit, voorjaar 2012. Donders, J., M. van Dijk, en G. Romijn (2010) Hervorming van het Nederlandse woonbeleid. CPB Bijzondere publicatie no. 84. Den Haag, Nederland. Francke, M. en F. Schilder (2014) Losses on Dutch residential mortgage insurances. Journal of European Real Estate Research, vol. 7, no. 3, pp. 307 – 326. International Monetary Fund (2014) Kingdom of the Netherlands. IMF Country Report, no. 14/328. Koning, M., R. Saitua Natal, en J. Ebregt (2006) Woningmarkteffecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning. CPB Document no. 128. Den Haag, Nederland. Lok, R. en P. Meuwissen (2010) Helft belastingvoordeel hypotheekrenteaftrek naar rijkste huishoudens. CBS Webmagazine, woensdag 12 mei 2010, geraadpleegd via: http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/bouwen-wonen/publicaties/artikelen/archief/2010/2010-3118-wm.htm

Ministerie van Financiën (2014) Antwoorden op Kamervragen miljoenennota 2015, geraadpleegd via: http://www.rijksoverheid.nl/bestanden/documenten-enpublicaties/kamerstukken/2014/09/22/antwoorden-op-kamervragen-miljoenennota-2015/antwoorden-opkamervragen-miljoenennota-2015.pdf

OECD (2014) OECD Economics Surveys Netherlands, april 2014. Werkgroep Wonen (2010) Wonen: Rapport brede heroverwegingen 4. Ministerie van Financiën, Den Haag. Schilder, F., en J. Conijn (2014) Herstel op de bestaande koopwoningmarkt. ASRE Research paper 2014-06. Schilder, F., C. De Groot en J. Conijn (2014) Kopers in de knel? Betaalbaarheid in de koopsector. ASRE Research paper 2014-04. Schilder, F. en J. Conijn (2013) Verhuizen in de crisis. ASRE Research paper 2013-11. Amsterdam School of Real Estate

29


Schilder, F., J. Conijn en M. Eskinasi (2012) De Nederlandse hypotheekschuld in 2025: de (on)mogelijkheden om de stijging van de hypotheekschuld te beperken. ASRE Research paper 2012-10. Van Ewijk, C., M. Koning, M. Lever, en R. de Mooij (2006) Economische effecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning. CPB Document no. 62. Den Haag, Nederland. Wonen 4.0 (2012) Wonen 4.0: plan voor integrale hervorming van de woningmarkt.


30

De activiteiten van de Amsterdam School of Real Estate zijn mede mogelijk dankzij de financiële steun van de Stichting voor Wetenschappelijk Onderzoek en Onderwijs in de Vastgoedkunde (SWOOV)

Onze donateurs

Neem voor vragen of opmerkingen contact met ons op of bezoek onze website. bezoekadres Jollemanhof 5 1019 GW Amsterdam postadres Postbus 140 1000 AC Amsterdam www.asre.nl e [email protected] t 020 668 11 29 f 020 668 03 61

I 3W New Development I ACM Vastgoed Groep BV I Ahold Vastgoed BV I Altera Vastgoed I AM BV I AMVEST I a.s.r. vastgoed vermogensbeheer I Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij B.V. I Boekel De Nerée NV I Bouwfonds Property Development I Bouwinvest I Brink Groep I CBRE Global Investors | CBRE Netherlands I Colliers International l Corio I De Brauw Blackstone Westbroek I DELA Vastgoed BV I Deloitte I Delta Lloyd Vastgoed | DTZ Zadelhoff

I Dura Vermeer Groep NV I DVP I Ernst & Young Real Estate Group I FGH Bank NV I Funda NV | G&S Vastgoed I Haags Ontwikkelingsbedrijf I Houthoff Buruma I Hurks Vastgoedontwikkeling I ING Real Estate Finance I IPMMC Vastgoed I IVBN | Jones Lang LaSalle I Lexence NV I Loyens & Loeff NV | MAB Development I MN | NSI I NS Vastgoed BV I NVM I Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam

I PGGM I Propertize I Provast I PwC I Rechtstaete vastgoedadvocaten &belastingadviseurs I Redevco Europe Services BV I SADC I Schiphol Real Estate BV I SPF Beheer BV I Stadsontwikkeling Rotterdam I Strabo BV I Syntrus Achmea Real Estate & Finance I The IBUS Company l Van Wijnen Holding N.V. I Vesteda Groep BV I Wereldhave NV I WPM Groep I Yardi Systems BV I Ymere

Vermindering fiscaliteit eigenwoningbezit

Recommend Documents