VERKOOPSVOORWAARDEN KMO-ZONE METALUNION IN SINT-NIKLAAS
HOOFDSTUK I: ALGEMENE VERKOOPSVOORWAARDEN
Artikel 1: algemeen Het bij deze verkochte goed, hierna verder genoemd ”de grond(en)”, wordt verkocht voor vrij van lasten en hypotheken van alle aard, in de staat waarin het zich bevindt, wel gekend door de koper die er geen verdere beschrijving van verlangt, met alle bekende en onbekende, heersende en lijdende, voortdurende en niet-voortdurende, zichtbare en onzichtbare rechten en erfdienstbaarheden waarmee de grond(en) zouden kunnen bevoor- of benadeeld zijn, maar zonder dat dit artikel meer rechten kan toekennen dan er zijn, gesteund op regelmatige titels of op de wet. De koper heeft geen verhaal jegens de verkoopster wegens eventueel verschil in oppervlakte tussen de opgegeven oppervlakte en de werkelijke, al overtreft dit verschil zelfs één/twintigste deel, ook niet wegens mogelijke onnauwkeurigheid in de kadastrale beschrijving die hier enkel wordt gegeven ten titel van inlichting, en ook niet wegens de aard van de ondergrond of zijn configuratie. Met de koper wordt in deze algemene verkoopsvoorwaarden én in de bijzondere verkoopsvoorwaarden ook bedoeld: zijn rechtsverkrijgers en rechtsopvolgers, ten welken titel ook.
Artikel 2: eigendomsoverdracht en ingenottreding De koper krijgt, met inachtneming van de in onderhavige verkoopsvoorwaarden opgelegde beperkingen, de volle eigendom, het genot en het gebruik van de grond(en) vanaf het verlijden van de authentieke akte betrekkelijk deze verkoop, hierna kortweg “de authentieke akte” genoemd, en zal vanaf dan ook alle belastingen en taksen met betrekking tot de grond(en) dragen, inzonderheid doch niet beperkend, de onroerende voorheffing. Eventuele uitwinningvergoedingen toekomende aan een huurder, pachter of gebruiker van de grond(en) voor datum van betaling van de integrale koopsom, vallen ten laste van de verkoopster.
Artikel 3: uitrusting 3.1 Zijn begrepen in de verkoopprijs, de uitrustingen zoals voorzien bij de initiële aanleg van het terrein, namelijk: infrastructuurwerken: • openbare wegenis • rioleringsstelsel de door de verkoopster voorziene openbare nutsvoorzieningen in hoofdleiding en openbare verlichting.
Pagina 1 van 20
3.2 Zijn niet begrepen in de verkoopprijs: kosten voor (particuliere) aansluiting op de voorziene uitrusting, ook al dient een gedeelte van de aansluitingen in het openbaar domein of via onderboring van het wegdek te gebeuren kosten voor de aanleg van andere infrastructuurwerken of nutsvoorzieningen dan deze opgesomd in 3.1, en/of van uitrustingen met een andere capaciteit of vermogen dan deze voorzien bij de initiële aanleg door de verkoopster, en/of van uitrustingen, geleverd door een andere leverancier dan deze gekozen door de verkoopster. kosten voor het verplaatsen, op verzoek van de koper, van de reeds aangebrachte nutsvoorzieningen (zoals bv. openbare verlichtingspalen, kabelkastjes, enz.). Voor de verplaatsing van openbare nutsinstallaties zal de koper zich zelf dienen te richten tot de betrokken nutsvoorzieningsmaatschappijen. De kosten van een eventuele verplaatsing zullen uitsluitend en volledig ten laste vallen van de koper die hierom verzoekt.
3.3 De aanleg van de infrastructuur voor openbare nutsvoorzieningen, met inbegrip van de plaatsing van cabines, nuttig of noodzakelijk voor het bedrijventerrein waarvan de grond(en) deel uitmaakt, zal mogen geschieden op de grond(en) zonder dat de koper zich hiertegen zal kunnen verzetten. De koper mag de toegang tot de grond(en), nodig of nuttig voor de aanleg van deze infrastructuur, alsook voor de uitvoering van onderhouds- en herstellingswerken, niet verhinderen of bemoeilijken. De koper is ertoe gehouden de uitvoering van deze werken en de plaatsing van de vereiste infrastructuur en/of voorzieningen op de grond(en) te gedogen zonder dat hij hiervoor aanspraak kan maken op welk danige vergoeding ook ten laste van wie ook, in het bijzonder de verkoopster. Deze bepaling geldt enkel voor zover de verkoopster, de overheid of een nutsleidingsmaatschappij hiertoe opdracht geeft, waarbij de verkoopster zich ertoe verbindt alle redelijke inspanningen te leveren opdat de inname van de grond(en) wordt beperkt tot het minimum.
3.4 De koper zal zich moeten schikken naar alle bouw- en urbanisatiereglementen, uitgevaardigd door de Staat, Gewest, Provincie en/of Gemeente aangaande lijnrichting, voetpaden, kantstenen, vellen van hoogstammige bomen, enz. zonder dat dit aanleiding kan geven tot enig recht op prijsvermindering of schadevergoeding ten laste van de verkoopster.
Artikel 4: economische activiteit 4.1 De koper zal op de verkochte gronden volgende economische activiteiten uitoefenen en in stand houden : …………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… De koper verbindt er zich toe, voor de uitoefening van de voormelde economische activiteiten, minstens ………. voltijdse equivalenten (V.T.E.) tewerk te stellen. Iedere aanvulling of wijziging van voormelde economische activiteiten is niet mogelijk tenzij met de voorafgaande schriftelijke toelating van de verkoopster. Alle economische activiteiten die op de grond(en) uitgeoefend worden, dienen in ieder geval steeds verenigbaar te zijn met de van toepassing zijnde voorschriften, vastgelegd in of voortspruitend uit geldende aanleg-, bestemmings-, inrichtings- of ruimtelijke uitvoeringsplannen en toegekende vergunningen.
Pagina 2 van 20
De koper is uitsluitend verantwoordelijk voor het bekomen van de nodige vergunningen.
4.2 De economische activiteiten beschreven in 4.1, met inbegrip van de aldaar voorziene tewerkstelling, dienen door de koper te worden gerealiseerd binnen een termijn van 48 maanden te rekenen vanaf het verlijden van de authentieke akte en dienen, vervolgens, door de koper in stand te worden gehouden. De koper moet, binnen een termijn van 14 dagen te rekenen vanaf de dag waarop de economische activiteiten en de tewerkstelling werden gerealiseerd, de verkoopster hiervan per aangetekend schrijven inlichten, bij gebreke waaraan de verkoopster er mag van uitgaan dat deze niet werd gerealiseerd.
Artikel 5: op te richten gebouwen 5.1
Met het oog op het uitoefenen van de economische activiteiten, vermeld in 4.1, verbindt de koper er zich toe op de grond(en) (a) bedrijfsgebouwen op te richten met (onder dak) een minimale oppervlakte van ………………………………………………………………… en (b) de voor deze activiteiten vereiste uitrustingswerken uit te voeren, dit alles uiterlijk binnen de 36 maanden te rekenen vanaf het verlijden van de authentieke akte.
5.2 De koper verbindt er zich toe, voor de uitvoering van de bouwwerken zoals vermeld in 5.1 en voor de in 4.1 bedoelde economische activiteiten vereiste uitrustingswerken, de vereiste stedenbouwkundige vergunningen te bekomen binnen de 24 maanden te rekenen vanaf het verlijden van de authentieke akte.
Artikel 6: vervreemdingsverbod De koper verbindt er zich toe gedurende een periode van twintig jaar te rekenen vanaf het verlijden van de authentieke akte, zich ervan te onthouden de bij deze verkochte gronden en/of de intussen erop opgerichte gebouwen, bouwwerken en opstallen, geheel of gedeeltelijk : -
te vervreemden om niet of onder bezwarende titel : onder vervreemding om niet of onder bezwarende titel wordt verstaan elke gehele of gedeeltelijke eigendomsoverdracht van het verkochte goed, dit ongeacht onder welke benaming of onder welke vorm ook. Bij wijze van voorbeeld en op niet-limitatieve wijze kunnen worden vermeld : alle gevallen van verkoop, schenking, verdeling, ruiling, inbreng in vennootschap, splitsing en fusie van vennootschappen enz.
-
te bezwaren met eender welk zakelijk recht, behoudens het vestigen van een hypotheek ter financiering van deze aankoop en/of de bouw- en uitrustingswerken bedoeld in artikel 5,
-
te verzaken aan het recht van natrekking;
-
te bezwaren met eender welk persoonlijk gebruiks- of genotsrecht, zoals bijvoorbeeld en niet limitatief, een huurrecht.
Artikel 7: recht van terugkoop 7.1
De verkoopster behoudt zich het recht voor om, onverminderd de toepassing van de in de algemene en bijzondere verkoopvoorwaarden bepaalde sancties, overeenkomstig artikel 76, eerste alinea, 3° van het decreet van 19 december 2003 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 2004, het bij deze verkochte goed terug te kopen tegen de hierna in 7.3. bepaalde prijs in geval :
Pagina 3 van 20
(i) de vereiste stedenbouwkundige vergunningen, bedoeld in 5.2, niet binnen de aldaar bepaalde termijn van vierentwintig maanden werden bekomen of; (ii) de bouw- en uitrustingswerken, bedoeld in 5.1 niet werden voltooid binnen de aldaar bepaalde termijn van zesendertig maanden of; (iii) op de grond(en), de economische activiteiten, met inbegrip van de tewerkstelling zoals omschreven in 4.1, niet zijn gerealiseerd binnen de aldaar bepaalde termijn van achtenveertig maanden of; (iv) op de grond(en), economische activiteiten worden uitgeoefend die niet verenigbaar zijn met de voorschriften waarvan sprake in 4.1 en/of artikel 1 van de bijzondere voorwaarden of ; (v) de economische activiteiten vermeld in 4.1, met inbegrip van de aldaar vermelde tewerkstelling, om welke reden dan ook niet worden in stand gehouden of enige andere in deze overeenkomst bepaalde voorwaarde tot gebruik van het bij deze verkochte goed niet wordt nageleefd. De bedoelde economische activiteiten zullen geacht worden niet te zijn in stand gehouden indien zij gedurende meer dan drie opeenvolgende maanden geheel of gedeeltelijk worden opgeschort, gestaakt, stopgezet of zodanig worden verminderd dat de minimale tewerkstelling, bedoeld in 4.1, niet wordt behaald, dit alles onverminderd of de andere voorwaarden tot gebruik zoals bepaald in deze overeenkomst werden nageleefd of; (vi) de koper het hiervoor in artikel 6 bedoelde vervreemdingsverbod schendt of in gebreke blijft de hierna in artikel 8.2. bedoelde vergoeding te betalen; (vii) de koper één van de gebruiksvoorwaarden, hem opgelegd in deze algemene verkoopsvoorwaarden of in de bijzondere verkoopsvoorwaarden, niet naleeft.
7.2 De verkoopster zal het recht van terugkoop, bedoeld in 7.1 slechts geldig kunnen uitoefenen bij gerechtsdeurwaardersexploot waarbij zij, vooreerst, aan de koper haar eenzijdige wilsuiting betekent om haar recht op terugkoop uit te oefenen voor zover de hierna in 7.4. vermelde voorwaarden, die uitsluitend in het voordeel van de verkoopster worden bedongen, worden vervuld. De al dan niet vervulling van de hierna in 7.4. bedongen voorwaarden zal, vervolgens, door de verkoopster bij een tweede gerechtsdeurwaardersexploot aan de koper worden betekend. Dit exploot houdt tevens (a) ofwel aanmaning in aan de koper om, binnen de drie maanden daaropvolgend, de authentieke akte van terugkoop te verlijden indien de in 7.4. bedongen voorwaarden zijn vervuld of indien de verkoopster volhardt in haar wil om tot de terugkoop over te gaan niettegenstaande de in 7.4. bedongen voorwaarden niet zijn vervuld (b) ofwel de aanzegging in dat de verkoopster afziet van haar wil om tot de terugkoop over te gaan omdat de in 7.4. bedongen voorwaarden niet zijn vervuld. De partijen verbinden er zich toe de authentieke akte van terugkoop te verlijden binnen de drie maand volgend op het in het vorig lid bedoelde gerechtsdeurwaardersexploot, voor zover daarin de in dat lid onder lit. (a) bedoelde aanmaning wordt gedaan. De eigendomsoverdracht zal zowel ten aanzien van de partijen als ten aanzien van derden pas plaatsvinden op datum van het verlijden van de authentieke akte houdende vaststelling van de terugkoop.
Pagina 4 van 20
Indien de verkoopster aan de koper de in de tweede alinea van dit artikel onder lit. (a) bedoelde aanmaning doet betekenen, wordt de wilsovereenstemming tot terugkoop geacht te zijn tot stand gekomen op het ogenblik van de betekening van het in de eerste alinea van dit artikel bedoelde exploot. De kosten verbonden aan de voormelde exploten, het verlijden van de authentieke akte van terugkoop en in voorkomend geval de verschuldigde registratierechten en opmetingskosten zullen ten laste van de koper vallen en kunnen aangerekend worden op de door de verkoopster te betalen prijs van terugkoop.
7.3 Indien de verkoopster het recht van terugkoop, bedoeld in dit artikel, uitoefent, zal zij aan de koper een vergoeding betalen gelijk aan de oorspronkelijke verkoopprijs, zoals bepaald in het desbetreffend artikel van deze overeenkomst. Indien de verkoopster het recht van terugkoop uitoefent, zal zij de koper vergoeden voor de gebouwen en de infrastructuur - met uitzondering van het materieel en de outillage - die hij in voorkomend geval op de grond(en) heeft opgericht. Deze vergoeding zal gelijk zijn aan de verkoopwaarde van deze gebouwen en infrastructuur, tenzij deze verkoopwaarde hoger ligt dan hun kostprijs, zoals deze in de boekhouding van de koper werd opgenomen, verminderd met de inzake belastingen aangenomen afschrijvingen, in welk geval de vergoeding gelijk zal zijn aan de kostprijs, verminderd met voormelde afschrijvingen. Deze verkoopwaarde en kostprijs, verminderd met voormelde afschrijvingen zal, bij ontstentenis van akkoord tussen de verkoopster en de koper, in eerste en laatste aanleg worden vastgesteld door bevoegde overheidsdiensten - op heden is dit het Aankoopcomité voor onroerende goederen opgericht bij de Minister die Financiën onder zijn bevoegdheid heeft - of, naar keuze van de verkoopster, door de bevoegde ontvanger van de registratie.
7.4 Te vervullen voorwaarden mits dewelke de terugkoop tot stand komt : 7.4.1. Indien de grond(en), voorwerp van het recht van terugkoop, geen risicogrond in de zin van het Decreet van 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en de bodembescherming (verder het Bodemdecreet) zijn en de verkoopster over geen aanwijzingen beschikt die een verontreiniging van de bodem doen vermoeden, zal de overeenkomstig 7.3 door de verkoopster verschuldigde vergoeding slechts betaalbaar zijn, en de authentieke akte van terugkoop slechts verleden kunnen worden op het ogenblik dat de verkoopster een bodemattest heeft bekomen waaruit blijkt dat geen gegevens beschikbaar zijn met betrekking tot het verkochte goed of dat dit goed niet is opgenomen in het register van de verontreinigde gronden. Uiterlijk binnen de maand na ontvangst van het in het vorig lid bedoelde bodemattest, doet de verkoopster aan de koper het hiervoor in 7.2., tweede alinea, lit (a) bedoelde exploot betekenen. 7.4.2. Indien de grond(en), voorwerp van het recht van terugkoop evenwel een risicogrond vormt in de zin van het Bodemdecreet en/of indien geen bodemattest bekomen kan worden waaruit blijkt dat geen gegevens beschikbaar zijn met betrekking tot de grond(en) of dat de grond(en) niet is/zijn opgenomen in het register van de verontreinigde gronden en/of de verkoopster beschikt over aanwijzingen die een verontreiniging van de bodem doen vermoeden, zal de verkoopster een oriënterend bodemonderzoek laten uitvoeren op de grond(en) door een erkende bodemsaneringsdeskundige. De verkoopster zal hiertoe onverwijld opdracht geven na de betekening van het in 7.2., eerste alinea bedoelde gerechtsdeurwaarderexploot. Indien OVAM, op grond van het uitgevoerde oriënterend bodemonderzoek van oordeel is dat niet moet worden overgegaan tot een bodemsanering van het goed, dan doet de verkoopster, uiterlijk binnen de maand na ontvangst van deze melding van OVAM, aan de koper het hiervoor in 7.2., tweede alinea, lit (a) bedoelde exploot betekenen. De overeenkomstig 7.3. door de verkoopster verschuldigde vergoeding wordt verminderd
Pagina 5 van 20
met de kosten die de verkoopster heeft moeten dragen naar aanleiding van het uitvoeren van dit oriënterend bodemonderzoek. Indien OVAM, daarentegen, op grond van het uitgevoerde oriënterend en desgevallend beschrijvend bodemonderzoek, van oordeel is dat dient over te gaan tot een bodemsanering van het goed, dan moet nagegaan worden of de vermoedelijke saneringskost de overeenkomstig 7.3 door de verkoopster verschuldigde vergoeding overstijgt. (a) Indien uit de reeds gevoerde onderzoeken blijkt dat de vermoedelijke saneringskost, vermeerderd met de reeds gemaakte onderzoekskosten en de kosten bedoeld in 7.2., laatste lid, de overeenkomstig 7.3 verschuldigde vergoeding niet zal overstijgen, verbindt de verkoopster zich ertoe de verdere maatregelen tot sanering uit te voeren op kosten en risico van de koper. De overeenkomstig 7.3. verschuldigde vergoeding wordt in tussentijd door de verkoopster in bewaring gegeven bij de Deposito- en Consignatiekas. De verkoopster zal deze vergoeding kunnen aanwenden voor de financiering van alle kosten verbonden aan het uitvoeren van het bodemonderzoek en van de bodemsanering, mits voorlegging van de betreffende facturen. Nadat alle door OVAM in het kader van de bodemsanering bevolen maatregelen werden uitgevoerd en de grond(en) volgens OVAM voldoende is/zijn gesaneerd, doet de verkoopster, uiterlijk binnen de maand na ontvangst van deze melding van OVAM, aan de koper het hiervoor in 7.2., tweede alinea, lit (a) bedoelde exploot betekenen. De overeenkomstig 7.3. door de verkoopster aan de koper bij het verlijden van de authentieke akte van terugkoop verschuldigde vergoeding wordt verminderd met alle onderzoeks- en saneringskosten die de verkoopster heeft moeten dragen en, indien deze vergoeding, verminderd met de kosten bedoeld 7.2., laatste lid, niet alle onderzoeks- en saneringskosten dekt, zal de koper het verschil tussen beide bedragen aan de verkoopster verschuldigd zijn. De koper zal dit verschil op eerste verzoek aan de verkoopster betalen, mits voorlegging van de nodige rechtvaardigingsstukken. (b) Indien uit de reeds gevoerde onderzoeken blijkt dat de vermoedelijke saneringskost, vermeerderd met de reeds gemaakte onderzoekskosten en de kosten bedoeld in 7.2., laatste lid, de overeenkomstig 7.3 verschuldigde vergoeding zal overstijgen, zal de verkoopster de keuze hebben om ofwel te volharden in haar wil om tot terugkoop over te gaan ofwel af te zien van haar wil om tot terugkoop over te gaan. Indien de verkoopster afziet van haar wil om tot terugkoop over te gaan doet zij, binnen de maand nadat zij kennis heeft van het in het vorig lid bedoelde feit, het in 7.2., tweede alinea, lit. (b) bedoelde exploot aan de koper betekenen. In dat geval is de koper gehouden op eerste verzoek aan de verkoopster de gemaakte kosten voor de bodemonderzoeken te betalen, mits voorlegging van de nodige rechtvaardigingsstukken, evenals de kosten van de in 7.2. bedoelde exploten. Indien de verkoopster daarentegen volhardt in haar wil om tot de terugkoop over te gaan, wordt vervolgens verder gehandeld overeenkomstig het hiervoor in 7.4.2. (a) bepaalde.
7.5 Voor het geval de verkoopster gebruik maakt van haar recht van terugkoop, verbindt zij zich tegenover de kredietinstellingen die kredieten zouden hebben toegestaan, met als waarborg een hypothecaire inschrijving op de grond(en) ten voordele van deze kredietinstellingen, aan deze kredietinstellingen de sommen voor te behouden die hen op dat ogenblik door de koper uit hoofde van de nog openstaande kredieten zouden verschuldigd zijn, en dit maximaal tot beloop van de door de verkoopster overeenkomstig 7.3. verschuldigde vergoeding, verminderd met de in 7.2. en 7.4. bedoelde kosten. Er wordt uitdrukkelijk bedongen dat geen afbreuk kan gedaan worden aan de wettelijke voorschriften die de prioriteit van bevoorrechte of hypothecaire schuldvorderingen regelen.
Pagina 6 van 20
7.6 In geval de verkoopster haar recht tot terugkoop uitoefent, komt de terugkoop van de grond(en), in voorkomend geval met inbegrip van de erop gerichte gebouwen en opstallen, tot stand tegen de hierna vermelde voorwaarden: “(i) Het verkochte goed wordt verkocht en aanvaard, voor vrij en onbelast, in de staat waarin het zich bevindt, met alle voor- en nadelige, zichtbare en verborgen erfdienstbaarheden waarmede het bezwaard is zonder enige waarborg omtrent de juistheid van de hierboven uitgedrukte oppervlakte, ook al was het verschil groter dan één/twintigste. De verkopende partij verklaart dat er geen erfdienstbaarheden bestaan, behoudens de erfdienstbaarheden die voortvloeien uit de eigendomstitels. (ii) De verkopende partij verklaart volledig en enig eigenaar te zijn van het bij deze overeenkomst verkochte goed, in voorkomend geval met inbegrip van de erop opgerichte gebouwen en opstallen. (iii) De verkopende partij verklaart dat er, naar zijn weten, geen geschillen bestaan betreffende het bij deze verkochte goed, in voorkomend geval met inbegrip van de erop gerichte gebouwen en opstallen, noch dreigende zijn. (iv) De koopster zal het volle eigendomsrecht, met inbegrip van het gebruik en het genot ervan, van het verkochte goed, in voorkomend geval met inbegrip van de erop gerichte gebouwen en opstallen, verkrijgen op het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte. Vanaf dat ogenblik gaan ook de risico’s over op de koopster. (v) De koopster zal vanaf de eigendomsoverdracht van het bij deze verkochte goed, in voorkomend geval met inbegrip van de erop gerichte gebouwen en opstallen, alle erop betrekking hebbende belastingen, taksen en lasten dragen. (vi) De partijen verbinden zich ertoe om uiterlijk binnen de drie maanden voor de notaris te verschijnen voor het verlijden van de authentieke akte. (ix) De registratierechten en alle andere rechten en heffingen in verband met deze verkoop, alsmede alle kosten en erelonen (notaris, enz.) die ermee verband houden zijn ten laste van de verkopende partij. (x) Mits betaling van de prijs zal de verkopende partij de hypotheekbewaarder ontslaan van de ambtshalve inschrijving van het voorrecht van de niet-betaalde verkoper van een onroerend goed.”
Artikel 8: voorkeurrecht 8.1 Wanneer de koper de intentie heeft met betrekking tot de grond(en) of een gedeelte ervan, een overeenkomst als bedoeld in bovenstaand artikel 6 af te sluiten, zal de verkoopster steeds en dus ongeacht het tijdstip waarop deze intentie ontstaat, een recht van voorkeur genieten. De koper verbindt er zich toe de verkoopster alsdan bij aangetekend schrijven met ontvangstmelding in kennis te stellen van zijn intentie.
Pagina 7 van 20
Bij ditzelfde schrijven moet de koper, op straffe van nietigheid, volgende documenten voegen : a) een kopie van de onderhandse akte waarbij (i) een derde zich jegens hem eenzijdig verbindt de kwestieuze overeenkomst met hem af te sluiten en (ii) de prijs en alle voorwaarden worden vermeld waartegen de derde deze overeenkomst met de koper zal afsluiten en; b) een of meerdere stukken waaruit blijkt dat deze derde de nodige middelen te zijner beschikking heeft om de opgegeven prijs te betalen.
8.2. Wanneer de koper de in 8.1. bedoelde overeenkomst wenst af te sluiten in de loop van de twintig jaar bedoeld in bovenstaand artikel 6, zal de verkoopster de keuze hebben : a) ofwel haar toestemming tot het sluiten van de kwestieuze overeenkomst aan de koper te weigeren; b) ofwel haar voorkeurrecht uit te oefenen; c) ofwel haar toestemming tot het sluiten van kwestieuze overeenkomst aan de koper te geven, in welk geval de verkoopster gerechtigd is haar toestemming afhankelijk te maken maken van de voorafgaandelijke betaling van een vergoeding die, in geval van verkoop, gelijk is aan de door de koper gerealiseerde meerwaarde op de grond(en) of het betrokken deel ervan en, in alle andere gevallen, gelijk is aan de meerwaarde die de koper op de grond(en) of het betrokken deel ervan had kunnen realiseren indien hij ze had verkocht . De verkoopster zal haar keuze bedoeld in het vorig lid aan de koper moeten bekendmaken bij aangetekend schrijven met ontvangstmelding of exploot van gerechtsdeurwaarder binnen de 60 werkdagen na ontvangst van het in 8.1. bedoelde aangetekend schrijven, bij ontstentenis waarvan zij wordt geacht haar toestemming tot het sluiten van de kwestieuze overeenkomst te weigeren. De hiervoor onder lit c) bedoelde meerwaarde zal, bij ontstentenis van akkoord tussen de verkoopster en de koper, in eerste en laatste aanleg worden vastgesteld door de bevoegde overheidsdiensten - op heden is dit het Aankoopcomité voor onroerende goederen opgericht bij de Minister die Financiën onder zijn bevoegdheid heeft - of, naar keuze van de verkoopster, door de bevoegde ontvanger van de registratie. De hiervoor onder lit. c) bedoelde vergoeding is aan de verkoopster verschuldigd ten laatste bij het verlijden van de authentieke akte, indien deze gelet op de aard van de overeenkomst vereist is om ze tegenstelbaar te maken aan derden en, in het andere geval, bij de ondertekening van de onderhandse akte. Ingeval van niet-tijdige betaling is van rechtswege en zonder ingebrekestelling de wettelijke intrest verschuldigd. De koper verbindt er zich toe de in het vorig lid bedoelde authentieke of onderhandse akte niet te verlijden, tot zolang de bij dit artikel bedongen vergoeding niet aan de verkoopster is betaald.
8.3. Wanneer de koper de in 8.1. bedoelde overeenkomst wenst af te sluiten na het verstrijken van de twintig jaar bedoeld in bovenstaand artikel 6, zal de verkoopster de keuze hebben : a) ofwel haar voorkeurrecht uit te oefenen; b) ofwel haar toestemming tot het sluiten van kwestieuze overeenkomst aan de koper te geven, zonder dat zij deze toestemming nog afhankelijk kan maken van de betaling van enige welkdanige vergoeding. De verkoopster zal, bij aangetekend schrijven met ontvangstmelding of exploot van gerechtsdeurwaarder, haar voorkeurrrecht moeten uitoefenen binnen de 60 werkdagen na ontvangst van het in 8.1. bedoelde aangetekend schrijven, bij
Pagina 8 van 20
ontstentenis waarvan zij moet worden geacht het niet uit te oefenen en haar toestemming tot het sluiten van de kwestieuze overeenkomst te hebben gegeven.
8.4. Indien de verkoopster haar voorkeurrecht, overeenkomstig het hiervoor in 8.2. en 8.3. bepaalde uitoefent, dan is de koper verplicht de in 8.1. a) bedoelde overeenkomst met de verkoopster af te sluiten tegen de daarin vermelde prijs en voorwaarden, 8.5. Indien de koper, overeenkomstig het bepaalde van 8.2. en 8.3., gerechtigd is de in artikel 8.1. a) bedoelde overeenkomst met de derde af te sluiten, dan moet hij deze met die derde afsluiten tegen de aan de verkoopster meegedeelde prijs en voorwaarden, uiterlijk binnen het jaar volgend op het verstrijken van de termijn van zestig dagen bedoeld in 8.2. en 8.3., bij ontstentenis waarvan hij gehouden is opnieuw het voorkeurrecht van de verkoopster en de procedure voor de uitoefening ervan, zoals beschreven in dit artikel, te eerbiedigen.
Artikel 9: faillissement van de koper of gedwongen verkoop Wanneer de koper failliet wordt verklaard of door één of meerdere van zijn schuldeisers tot de gedwongen verkoop van de grond(en) of een gedeelte ervan wordt overgegaan, is de curator of de vervolgende schuldeiser(s) gehouden alle bepalingen van deze algemene en bijzondere verkoopsvoorwaarden na te leven, behalve, en enkel wat henzelf betreft, het vervreemdingsverbod bedongen in bovenstaand artikel 6. Indien de verkoopster alsdan geen gebruik maakt van haar terugkooprecht voorzien in artikel 7 of van haar voorkeurrecht voorzien in artikel 8, is bij gedwongen verkoop in de loop van de twintig jaar bedoeld in bovenstaand artikel 6 in ieder geval aan de verkoopster een vergoeding verschuldigd gelijk aan de gerealiseerde meerwaarde op de grond(en) of het betrokken deel ervan. Ook deze meerwaarde zal worden vastgesteld overeenkomstig het bepaalde van artikel 8.1.
Artikel 10: bepalingen in navolgende overeenkomsten
10.1 De koper verbindt er zich toe om in alle akten en overeenkomsten van verkoop, van overdracht, van toekenning van enig zakelijk of persoonlijke gebruiks- en/of genotsrecht, zoals onder meer (niet-limitatief) een recht van erfpacht, een recht van opstal, een verhuring, enz. met betrekking tot de grond(en) of een deel ervan, of met betrekking tot de erop staande gebouwen en bouwwerken, een clausule op te nemen waarin bepaald wordt dat haar rechtsopvolgers, rechtsverkrijgers of medecontractanten perfect kennis hebben van deze algemene verkoopsvoorwaarden vervat in hoofdstuk I en van de bijzondere verkoopsvoorwaarden vervat in hoofdstuk II, dat - in voorkomend geval - zij volledig gesubrogeerd worden in alle rechten en verplichtingen voortvloeiend uit voormelde verkoopsvoorwaarden, dat zij zich verbinden tot een stipte en integrale uitvoering ervan en dat zij op hun beurt deze verkoopsvoorwaarden zullen opleggen aan de partijen met wie zij contracteren, hun rechtsopvolgers en rechtsverkrijgers ten welken titel ook.
10.2 De koper verbindt zich ertoe om in alle overeenkomsten van toekenning van enig zakelijk of persoonlijk gebruiks- en/of genotsrecht, zoals onder meer (niet-limitatief) een recht van erfpacht, een recht van opstal, een verhuring, enz. met betrekking tot de grond(en) of een deel ervan, of met betrekking tot de erop staande gebouwen en bouwwerken, een clausule op te nemen waarin bepaald wordt dat alle verbintenissen waarvan de niet-naleving de terugkoop door de verkoopster rechtvaardigt, zoals deze zijn opgesomd in 7.1, essentiële voorwaarden van de overeenkomst tot toekenning van het zakelijk of persoonlijk gebruiks- en/of genotsrecht uitmaken, zonder dewelke de koper zich niet zou hebben verbonden, en dat de niet naleving van deze
Pagina 9 van 20
verbintenissen beschouwd zal worden als een ernstige en zwaarwichtige contractuele tekortkoming in hoofde van de wederpartij van de koper, op grond waarvan de koper van hem de ontbinding van de kwestieuze overeenkomst kan vorderen en bekomen.
Artikel 11: sancties 11.1 Onverminderd de overige sancties, bepaald in dit artikel en artikel 15 van de bijzondere verkoopsvoorwaarden, wordt de niet-naleving van één van de verplichtingen, opgelegd in huidige algemene verkoopvoorwaarden, aanzien als een uitdrukkelijk verkoopontbindend beding.
11.2 Bij niet-naleving door de koper van om het even dewelke hem bij deze overeenkomst opgelegd, anders dan het vervreemdingsverbod en het voorkeurrecht bedongen in respectievelijk de artikelen 6 en 8, is de koper aan de verkoopster een forfaitaire vergoeding verschuldigd per overtreding en per dag dat de overtreding aanhoudt van 20 eurocent per m² grondoppervlakte van de grond(en), met een maximum, per overtreding, van 15,00 € per m² grondoppervlakte. De voormelde bedragen zijn aanpasbaar aan de index der consumptieprijzen waarbij de basisindex deze is van de maand juni 2009 en de nieuwe index deze is van de maand voorafgaand aan de ingebrekestelling. Deze vergoeding is van rechtswege verschuldigd vanaf de ingebrekestelling per aangetekend schrijven. Zij is verschuldigd tot de dag waarop de naleving van de verplichting(en) is vastgesteld in een tegensprekelijk proces-verbaal. De melding van naleving van de verplichtingen en het verzoek tot controle en opmaak van het procesverbaal dient door de koper per aangetekend schrijven overgemaakt te worden aan de verkoopster. Indien aan de verplichtingen is voldaan, zal het proces-verbaal binnen een termijn van acht dagen vanaf ontvangst van dit aangetekend schrijven opgesteld worden.
11.3 Bij niet naleving van het vervreemdingsverbod of het voorkeurrecht, omschreven in de artikelen 6 en 8, is de koper van rechtswege en zonder ingebrekestelling aan de verkoopster een forfaitaire vergoeding verschuldigd gelijk aan de marktwaarde van de grond(en) op het ogenblik van de schending van het vervreemdingsverbod of het voorkeurrecht. Deze marktwaarde zal door de bevoegde overheidsdiensten – per vandaag is dit het Aankoopcomité voor onroerende goederen opgericht bij de Minister die Financiën onder zijn bevoegdheid heeft – of, naar keuze van de verkoopster, door de bevoegde ontvanger van de registratie worden bepaald in eerste en laatste aanleg.
11.4. Met het oog op het toezicht over de naleving van de door de koper aangegane verbintenissen en verplichtingen, opgenomen in de algemene en bijzondere voorwaarden, is de koper verplicht aan de verkoopster of haar gemachtigde ten allen tijde op eerste verzoek toegang te verlenen tot de grond(en) en de daarop opgerichte gebouwen en bouwwerken. Wat betreft de voorwaarden inzake economische activiteit en tewerkstelling, nader omschreven in bovenstaand artikel 4, geeft de koper nu reeds de toelating aan de verkoopster om alle terzake dienstige inlichtingen in te winnen bij de bevoegde overheidsdiensten.
11.5 Huidige sancties doen geen afbreuk aan het recht van terugkoop bedoeld in artikel 7.
11.6. Wanneer de verkoopster haar recht van terugkoop uitoefent, haar voorkeurrecht uitoefent of de ontbinding van deze overeenkomst te laste van de koper vordert, kunnen alle vergoedingen waarop de verkoopster krachtens deze overeenkomst
Pagina 10 van 20
aanspraak kan maken ten laste van de koper, in mindering worden gebracht op de bedragen die de verkoopster aan de koper verschuldigd zal zijn.
Artikel 12 De verkoopster kan ten allen tijde en zonder daartoe de toestemming van de koper te behoeven, de in deze overeenkomst in haar voordeel bedongen rechten en bevoegdheden, alsmede de door haar opgenomen verplichtingen, overdragen aan in haar plaats optredende derden.
Artikel 13 Alle mededelingen door de verkoopster of de koper in uitvoering van onderhavige overeenkomst, zullen slechts geldig gedaan worden bij ter post aangetekende brief, tenzij andersluidende bepaling.
Artikel 14 Alle kosten van onderhavige overeenkomst zijn ten laste en voor rekening van de koper. De opmeting en de afpaling van de kavel geschiedt in opdracht van de verkoopster maar voor rekening van de koper.
Artikel 15 De nietigheid, niet-tegenstelbaarheid of onafdwingbaarheid van één of meerdere bepalingen van deze overeenkomst laat de geldigheid, tegenstelbaarheid en afdwingbaarheid van alle overige bepalingen onverlet. Partijen zullen in samenspraak de nietige, niet-tegenstelbare of onafdwingbare bepaling herformuleren op een wijze die zo dicht mogelijk aansluit bij hun oorspronkelijke bedoeling.
Artikel 16 Ingeval van tegenstrijdigheid tussen de algemene verkoopsvoorwaarden en de bijzondere verkoopsvoorwaarden, hebben de laatstgenoemde voorrang.
Artikel 17 Ingeval van betwisting tussen partijen die tot enige rechtsvordering zou leiden, zijn uitsluitend de rechtsmachten van het gerechtelijk arrondissement van de plaats waar de grond(en) gelegen zijn, bevoegd.
Pagina 11 van 20
HOOFDSTUK II: BIJZONDERE VERKOOPSVOORWAARDEN Artikel 1: bestemming De bij onderhavige akte verkochte nijverheidsgronden hebben als hoofdbestemming inrichtingen voor ambachtelijke doeleinden, groothandel, berg- en werkplaatsen, magazijnen, opslagplaatsen e.d. Als nevenbestemming zijn burelen, toonzalen en verkoopsruimten in functie van de aldaar gevestigde bedrijfsruimten toegelaten binnen de in deze bijzondere verkoopsvoorwaarden en het BPA nr. VIII Driekoningenwijk vastgelegde beperkingen. De inrichtingen mogen geen hinderend karakter hebben wat schadelijke uitwasemingen betreft, geluidshinder of enige andere hinder veroorzaken. De inrichtingen dienen verenigbaar te zijn met de bestaande woonomgeving. Eén woongelegenheid per bedrijf is toegelaten, voor zover deze wordt ingebouwd binnen het nieuw op te richten bouwvolume op de eerste verdieping. Het bouwvolume van de bedrijfswoning dient beperkt te blijven tot maximum 1.000 m³ . Met de bouw van de woning mag slechts een aanvang genomen worden nadat de bouwwerken voor het bedrijfsgebouw zijn aangevat. De koper erkent uitdrukkelijk dat de bedrijfsgebouwen en de geïntegreerde woning één geheel uitmaken en nooit afzonderlijk voor uitbating of bewoning zullen kunnen verkocht of verhuurd worden. Artikel 2: bodem De verkoopster verklaart dat op perceel historische bodemverontreiniging werd vastgesteld in het oriënterend bodemonderzoek, opgesteld door Arcadis op13 oktober 2003: “Voor de parameter minerale olie werd in het vast deel van de bodem de bodemsaneringsnorm overschreden. Voor de parameter arseen wordt in het grondwater eveneens de norm overschreden. Deze verontreinigingen zijn historisch van aard. Het perceel wordt opgenomen in het register van de verontreinigde gronden. Er dient geen verder onderzoek uitgevoerd.”. Het bodemattest van OVAM dd. * stelt : * De verkoopster is niettemin overgegaan tot vrijwillige sanering. * De koper erkent op de hoogte te zijn van deze gegevens. De koper dient ten allen tijde alle verplichtingen inzake het gebruik van uitgegraven bodem, vastgelegd in hoofdstuk XIII van het Decreet van 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en de bodembescherming (verder: het Bodemdecreet) en haar uitvoeringsbesluiten na te leven. Dit houdt onder meer de verplichting in om een technisch verslag te laten opmaken door een bodemsaneringsdeskundige en een bodembeheerrapport te bekomen van een erkende bodembeheerorganisatie, voor wat betreft het uitgraven van grond, en om een studie van de ontvangende grond te laten opmaken voor wat betreft het aanvoeren van grond. Het naleven van deze verplichtingen gebeurt uitsluitend op kosten en op risico van de koper. Op geen enkele wijze kan de verkoopster aansprakelijk gesteld worden voor schade die de koper zou lijden ingevolge het naleven van deze verplichting.
Pagina 12 van 20
Artikel 3: bodempeil Met het oog op een behoorlijke afwatering van de terreinen mag het grondpeil van elke kavel nergens lager worden behouden dan het minimumpeil van de as der aanpalende ontsluitingswegen van de zone. Aanpassingen van een gewijzigd peil op een bestaand peil geschieden onder een maximale helling van ½. Artikel 4: bezetting Onverminderd hetgeen bepaald in artikel 5 van de algemene verkoopvoorwaarden, mag conform de bepalingen van het BPA nr. VIII Driekoningenwijk 100 % van de aangekochte bebouwbare terreinoppervlakte (= totale terreinoppervlakte verminderd met de bouwvrije stroken en de voortuinstrook) ingenomen worden waarvan minimum 80 % voor de hoofdbestemming en maximum 20 % voor de nevenbestemmingen. Artikel 5: bouwvrije stroken en voortuinstrook 5.1 Bouwvrije stroken van minimum 4,00 m t.o.v. de laterale perceelsgrenzen en de achterperceelsgrenzen dienen verplicht gerespecteerd te worden. Binnen deze strook moet in het eerstvolgende plantseizoen na de voorlopige oplevering van de bouwwerken langs de laterale en achterperceelsgrenzen een doorlevende haag van streekeigen soorten worden voorzien op reglementaire plantafstand met een maximale hoogte van 2,5m., tenzij de perceelsgrens rechtstreeks paalt aan een strook openbaar groen. Onverminderd deze verplichting mogen in de bouwvrije strook uitsluitend verhardingen worden aangelegd, nodig voor de toegangen tot de gebouwen en noodzakelijk voor de brandbestrijding. In afwijking hierop is koppelbouw op één van de laterale perceelsgrenzen mogelijk conform de bepalingen van artikel 11 punt IV van het BPA nr. VIII Driekoningenwijk. Hiertoe gelden de volgende bepalingen: (i)
Elke koper die een gebouw opricht tot op één van de laterale perceelsgrenzen, dient te voorzien in een zelfdragende scheidsmuur, te plaatsen op het eigen terrein op een afstand van minimum 2 cm van deze laterale perceelsgrens.
(ii)
Indien het aanpalende perceel waartegen de koper wenst te bouwen, onbebouwd is, moet de koper de door hem geplaatste scheidsmuur (minstens voorlopig) afwerken.
(iii)
Indien op het perceel, palend aan het door de koper gekochte goed, reeds een gebouw is opgericht tot op de laterale perceelsgrens met het door de koper gekochte goed, is de koper verplicht om tegen dit gebouw te bouwen met dezelfde materialen, hetzelfde profiel en in dezelfde stijl zodat beide gebouwen architectonisch één geheel vormen. De koper dient te voorzien in een zelfdragende scheidsmuur, te plaatsen op het eigen terrein op een afstand van minimum 2 cm van deze laterale perceelsgrens. De koper verbindt er zich toe om met de eigenaar van het aanpalende gebouw een overeenkomst te bereiken omtrent de afwerking van de spouw tussen de twee zelfdragende scheidsmuren.
(iv)
De eigenaar wiens scheidsmuur langer is dan de scheidsmuur op het aanpalende perceel, dient op eigen kosten te zorgen voor een definitieve afwerking van het overblijvende deel in dezelfde materialen en dezelfde stijl als zijn gebouw.
5.2 Een verplichte groenzone dient palend aan de rooilijn te worden aangelegd als voortuinstrook met een minimale breedte van 8 meter. Deze strook dient als groenzone te worden aangelegd en als dusdanig te worden gehandhaafd, behoudens de noodzakelijke toegangen tot de gebouwen en parkeerplaatsen. De verhardingen mogen binnen deze voortuinstrook maximaal 3/5 van de totale strookoppervlakte bedragen.
Pagina 13 van 20
Artikel 6: gebouwen De koper dient zich te richten naar het profiel nr. 9 zoals weergegeven in het BPA nr. VIII Driekoningenwijk: - de maximale bouwhoogte bedraagt 8 meter - de keuze van dakvorm is vrij voor zover deze blijft binnen het toegelaten maximum profiel - de gevels en dakbedekking dienen in bouwfysisch verantwoorde materialen opgetrokken te worden waarvan de aard en de kleur harmoniëren met de bestaande omgeving. De koper dient bij zijn aanvraag tot het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning conform de voorschriften van voormeld BPA een verantwoorde motivering toe te voegen voor alle gebruikte materialen. Artikel 7: parkeerplaatsen De benodigde parkeer-, laad- en losruimte wordt op de eigen kavel van de koper voorzien. Alle personen- en vrachtwagens van de koper, zijn personeel, leveranciers en klanten moeten op het eigen terrein gestationeerd worden. Het openbaar domein mag hier niet voor worden aangewend, en dit onverminderd welkdanig verkeersreglement. Alle kavels dienen rechtstreeks te palen aan, of een rechtstreekse toegang te hebben tot de openbare weg. Onverminderd hetgeen bepaald is in artikel 4.2 m.b.t. de voortuinstroken, zijn maximaal twee toegangen toegestaan per kavel, elke toegang met een maximale breedte van 6 m. Indien geopteerd wordt voor 1 enkele toegang, dan mag deze 8 m breed zijn. De koper is verplicht de oprit aan te leggen tot op het openbaar domein (van rooilijn tot boordsteen). Dit deel van de oprit dient verplicht als volgt uitgevoerd te worden : - 20 cm schraal beton - 3 cm ternair zandmengsel - Grijze betonstraatstenen (type 220/110/100 (halfsteensverband // aan de wegenas) Voetpaddeksels van toezichtschouwen, gelegen binnen bedoelde verhardingsstrook, worden vervangen door gepaste rijwegdeksels. Al deze werken worden uitgevoerd door en op kosten van de koper. Artikel 8: opslag materiaal Opgeslagen stoffen en afvalproducten dienen aan het gezicht onttrokken te worden, hetzij door een winterbestendig streekeigen groenscherm, hetzij door een bouwconstructie, afgewerkt met gevelmaterialen. Geen afvalstoffen, grondstoffen of niet-afgewerkte producten mogen gestort of gestapeld worden in de bouwvrije stroken en/of de voortuinstroken. Artikel 9: opvang en lozing regenwater – lozing afvalwater Het bedrijventerrein is uitgerust met een dubbel rioleringsstelsel voor de gescheiden afvoer van het afvalwater enerzijds en het hemelwater anderzijds. Het afvalwater (niet zijnde hemelwater) wordt uitsluitend geloosd op de openbare riolering (DWA-leiding) na een eventuele passende neutralisatiebehandeling, behoudens andersluidende verplichting ingevolge de van toepassing zijnde reglementering inzake leefmilieu. Aansluitingen op de openbare riolering van afvalwater geschieden via de controleputten op de DWA-riolering. Het is in ieder geval verboden te lozen alles wat van aard kan zijn om de riolen te beschadigen of de goede werking ervan te verstoren. Het herstel van de schade, voortvloeiend uit de overtreding van dit verbod, zal ten laste gelegd worden van de koper.
Pagina 14 van 20
De koper dient , indien vereist, op eigen kosten en risico de nodige milieuvergunningen aan te vragen. Aansluitend op de regelgeving inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, dient het hemelwater in eerste instantie zoveel mogelijk te worden hergebruikt. In tweede instantie moet het resterende hemelwater worden geïnfiltreerd of gebufferd, zodat in laatste instantie slechts een beperkt debiet vertraagd wordt afgevoerd. Hiertoe is de koper verplicht minimaal te voldoen aan de eisen, opgelegd in bovenvermelde verordening inzake de plaatsing van een hemelwaterput en het gebruik van systemen voor rechtstreekse infiltratie in de ondergrond van hemelwater. In ieder geval dient het opgevangen regenwater maximaal aangewend te worden in het productieproces, als reinigingswater, voor het doorspoelen van toiletten, enz. De overloop van de hemelwaterput dient via de voorziene controleput (RWA-leiding) aangesloten te worden op de RWA-riolering of open grachten. De controleputten dienen steeds toegankelijk te zijn voor de verkoopster en de bevoegde diensten zonder tussenkomst van andere werkzaamheden. Verkeerde of onvakkundige aansluitingen dienen op eerste verzoek van de verkoopster of de bevoegde overheid, en in ieder geval binnen de 30 dagen door de koper op eigen kosten hersteld, aangepast of heruitgevoerd te worden. Indien de koper in gebreke blijft, zal de verkoopster zonder bijkomende ingebrekestelling zelf de noodzakelijke werken kunnen laten uitvoeren en dit op kosten en voor rekening van de koper. De koper is volledig aansprakelijk voor alle directe en indirecte schade die voortvloeit uit een verkeerde of onvakkundige aansluiting van zijn private afvoer op het openbare rioleringsstelsel, behoudens wanneer hij kan bewijzen dat hij gehandeld heeft in overeenstemming met de expliciete adviezen of richtlijnen die hem terzake door de bevoegde overheden werden verstrekt. Artikel 10: erfafscheiding Op de niet bebouwde delen van de voorziene voorgevel bouwlijn zijn afsluitingen in metselwerk, beton, hout en hekwerken toegelaten met een maximum hoogte van 2,50 m. Op de andere (laterale en achter-)perceelsgrenzen zijn enkel draadafsluitingen en/of doorlevende hagen van streekeigen soorten toegelaten met een maximum hoogte van 2,50 m. Artikel 11: publiciteitsborden Publiciteit is enkel toegelaten onder de vorm van publiciteitsborden (al dan niet verlicht) : -
op de voorgevel met een maximum van 10 % van de totale oppervlakte van hetr gevelvlak van het hoofdgebouw waarop het publiciteitsbord wordt aangebracht. in de voortuinstrook met een maximum hoogte van 2,5 m en op minimum 2 m achter de rooilijn en van de laterale perceelsgrenzen. Het paneel mag een maximum oppervlakte hebben van 9 m². Slechts één vrijstaand publiciteitsbord per kavel is toegelaten.
De borden dienen ten allen tijde in harmonie te zijn met de gevels van het hoofdgebouw en het algemeen straatbeeld.
Pagina 15 van 20
Artikel 12: CO2-neutraliteit 12.1 Het bedrijf van de koper dient een absoluut CO2-neutraal elektriciteitsverbruik te kennen. Deze resultaatsverbintenis verplicht de koper ertoe zelf en op eigen kosten de nodige maatregelen te nemen om dit doel te bereiken. Hij beschikt hiervoor over de volgende middelen: a. door rationeel energiegebruik (REG) het elektriciteitsverbruik zoveel mogelijk beperken b. op het perceel zelf duurzame energie opwekken (DE). Dit wil zeggen via technieken die geen CO2-uitstoot tot gevolg hebben (bv. fotovoltaïsche panelen, opwekking van elektriciteit met biobrandstof of windmolens) c. voor de resterende stroom die vereist is, groene stroom (GS) aankopen bij de energieleverancier d. in de mate voor de resterende stroombehoefte onvoldoende groene stroom bekomen wordt, emissierechten (ER) aankopen De verplichting tot CO2-neutraliteit gaat in per 1 januari van het jaar dat volgt op de aanvang van de economische activiteiten zoals bepaald in artikel 5.2 van de algemene verkoopvoorwaarden.
12.2 Rationeel energieverbruik De koper is verplicht een quickscan REG te laten uitvoeren door een erkend energiedeskundige. Deze quickscan betreft een studie waarbij aan de hand van de bouwen activiteitsplannen de mogelijkheden van rationeel energiegebruik worden gescand en waarbij minstens de volgende zaken worden onderzocht : • de verlichting (regeling, efficiëntie, vermogen) • koeling • motoren en ventilatie • alle elektrische installaties en apparaten • beschikbare subsidies De studie dient te besluiten met een overzicht van maatregelen die genomen kunnen worden om het elektriciteitsverbruik zoveel mogelijk te beperken. Het rapport, resultaat van deze quickscan REG dient, samen met de plannen vermeld in artikel 14 in 2 exemplaren aan de verkoopster te worden voorgelegd voor goedkeuring. De koper verbindt er zich toe de resultaten van dit rapport daadwerkelijk uit te voeren of toe te passen.
12.3 Duurzame energie In uitvoering van artikel 13 bis van het Besluit van de Vlaamse Regering van 11 maart 2005 tot vaststelling van de eisen op vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat van gebouwen is de opmaak van een haalbaarheidsstudie verplicht voor het aanvragen van een stedenbouwkundige vergunning voor de bouw van nieuwe gebouwen met een bruikbare vloeroppervlakte van meer dan 1.000 m². Deze haalbaarheidsstudie is een studie waaruit de technische, milieukundige en economische haalbaarheid van alternatieve energiesystemen wordt onderzocht om zelf groene stroom te produceren. Groene stroom betreft stroom, opgewekt door technieken die geen CO2-uitstoot tot gevolg hebben. Gelet op de vereiste van CO2-neutraliteit, is de koper verplicht deze haalbaarheidsstudie of quickscan DE in ieder geval te laten uitvoeren door een erkend energiedeskundige, ook wanneer de minimumnorm van 1.000 m² niet gehaald zou worden, en dit conform de bepalingen van dit besluit van 11 maart 2005. Deze quickscan betreft een haalbaarheidsstudie naar alternatieve energiesystemen, waarbij in ieder geval de mogelijkheid van warmtekrachtkoppeling en fotovoltaïsche panelen onderzocht moet worden.
Pagina 16 van 20
Het rapport, resultaat van deze quickscan DE dient, samen met de plannen vermeld in artikel 14 in 2 exemplaren aan de verkoopster te worden voorgelegd voor goedkeuring. De koper verbindt er zich toe de resultaten van dit rapport daadwerkelijk uit te voeren of toe te passen.
12.4 Groene stroom In de mate de maatregelen, door de koper genomen in toepassing van bovenvermeld artikel 12.3 onvoldoende zijn om in de eigen stroombehoefte te voorzien, verbindt de koper zich ertoe de nodige inspanningen te leveren om voor de resterende stroom groene stroom aan te kopen. Indien de koper een contract van 100 % groene stroom heeft afgesloten met een energieleverancier, voldoet hij aan zijn CO2-neutraliteitsplicht. De koper dient de verkoopster ten allen tijde op de hoogte te houden van de hoeveelheid groene stroom die hij aankoopt. Hiertoe is de koper verplicht het contract dat hij gesloten heeft voor de levering van stroom in kopij over te maken aan de verkoopster en dit uiterlijk op 1 januari van het jaar dat volgt op de aanvang van de economische activiteiten zoals bepaald in artikel 5.2 van de algemene verkoopvoorwaarden. Indien de koper dit contract vernieuwt of wijzigt (bv. andere leverancier, ander percentage groene stroom), dient dit onmiddellijk aan de verkoopster meegedeeld te worden, met kopij van het gewijzigde contract. Bovendien dient de koper op eerste verzoek van de verkoopster een volmachtverklaring te tekenen waarin hij volmacht verleent aan de verkoopster om het percentage groene stroom op te vragen bij de bevoegde instanties.
12.5 Emissierechten Indien de koper voor zijn stroombehoefte slechts een percentage groene stroom afneemt, zal hij CO2-emissierechten moeten aankopen. De te compenseren CO2-emissies worden per kalenderjaar, uitgedrukt in kg, als volgt berekend: Het elektriciteitsverbruik tijdens het voorgaande kalenderjaar verminderd met de door de koper afgenomen groene stroom in dezelfde periode min de door de koper zelf geproduceerde groene stroom in dezelfde periode, telkens uitgedrukt in kWh, vermenigvuldigd met de emissiefactor van het Vlaams fossiel elektriciteitspark, exclusief warmtekrachtkoppelinginstallaties en netgekoppelde stroomturbines : 0,6 kg CO2/kWh. Indien de koper op het terrein elektriciteit opwekt via fossiele brandstoffen (WKK, stroomgenerator, …) worden de volgende emissiefactoren gebruikt : voor kwalitatieve WKK op gas: 0,5 kg CO2/kWh, voor andere 0,8 kg CO2/kWh. De koper verleent een volmacht aan de verkoopster om de benodigde emissierechten voor de koper aan te kopen, die hiervoor het nodige doet. De terugbetaling van de kostprijs van deze emissierechten door de koper aan de verkoopster gebeurt als volgt: o
o
o
de koper dient ten laatste op 31 januari van elk jaar zijn elektriciteitsverbruik van het voorgaande jaar mee te delen door mededeling van de eindafrekening van de leverancier. Op basis van het percentage groene stroom en de marktprijs van de CO2emissierechten, maakt de verkoopster een inschatting van de hoeveelheid CO2-emissierechten die aangekocht zullen moeten worden om het resterende elektriciteitsverbruik van de koper te compenseren. Dit bedrag wordt via maandelijkse voorschotfacturen door de verkoopster aan de koper aangerekend. De koper verbindt er zich toe deze voorschotfacturen binnen de vervaltermijn te betalen. Ten laatste op 15 maart van elk jaar ontvangt de koper een eindafrekening waaruit zal blijken of hij een openstaand bedrag zal moeten betalen om de
Pagina 17 van 20
o
resterende CO2-emissies te compenseren, of een bedrag zal terugkrijgen. De betaling van deze eindafrekening gebeurt ten laatste op 31 maart van dat jaar. Op basis van de eindafrekening wordt de grootte van de nieuwe voorschotfacturen bepaald. Indien de koper een belangrijke verandering in zijn stroomverbruik opmerkt, kan hij een gestaafde herziening van de voorschotfactuur vragen aan de verkoopster. Ook de verkoopster kan ten allen tijde en mits motivering het bedrag van de voorschotfactuur wijzigen in functie van het waargenomen elektriciteitsverbruik of omwille van gewijzigde marktprijzen van de CO2-emissierechten.
12.6 Naast de volmacht, verleend door de koper aan de verkoopster voor de aankoop van emissierechten, dient de koper op eerste verzoek van de verkoopster een volmachtverklaring te tekenen waarin hij volmacht verleend aan de verkoopster om het percentage groene stroom op te vragen bij de bevoegde instanties én om het elektriciteitsverbruik van de onderneming waar te nemen via het NPS-systeem.
Artikel 13: parkmanagement Parkmanagement is het continu op peil houden van de kwaliteit van het vestigingsmilieu op het bedrijventerrein. Daarbij wordt rekening gehouden met de dynamiek in de omgeving, de veranderde wensen van de op het terrein gevestigde bedrijven en nieuwe kansen. Het is een permanente activiteit waarin het beheer van ruimte en voorzieningen in functie van een behoud aan kwaliteitsniveau centraal staat. Onder parkmanagement wordt onder meer verstaan het sturen van de inrichting en het beheer van het bedrijventerrein, met als doel het verkrijgen van een blijvend hoog kwaliteitsniveau van openbare én private ruimte. Parkmanagement kan, bij wijze van voorbeeld, betrekking hebben op het onderhoud van groenaanleg, onderhoud van het openbaar domein tussen rooilijn en rijweg, beveiliging, gezamenlijke energieaankoop, vervoersmanagement, enz. De koper aanvaardt uitdrukkelijk dat het de verkoopster is die het parkmanagement voert, al dan niet via een beheercomité, zoals bedoeld in artikel 24 van het Besluit van de Vlaamse Regering, houdende subsidiëring van de bedrijventerreinen dd 16 mei 2007. Het beheerscomité stelt voor zijn werking een huishoudelijk reglement op. Het staat de verkoopster vrij dit parkmanagement, naar eigen goeddunken, uit te besteden, geheel of gedeeltelijk, aan zowel publieke als private beheerders van bedrijventerreinen. De koper verklaart uitdrukkelijk kennis te hebben genomen van het inrichtingsplan, het uitgifteplan en het beheerplan dat de verkoopster heeft opgesteld teneinde subsidiëring te bekomen in toepassing van het voormelde Besluit van de Vlaamse Regering dd 16 mei 2007. Het te voeren parkmanagement is gebaseerd op het uitgifte- en beheerplan en de koper aanvaardt uitdrukkelijk de bepalingen en de uitvoering ervan door de verkoopster of degene die zij ermee belast. De koper aanvaardt bovendien dat de verkoopster het uitgifte- en/of beheerplan zal kunnen aanvullen met alle maatregelen die noodzakelijk zijn voor een goed beheer dat specifiek is voor het terrein. De deelnemende bedrijven hebben stemrecht over de aanpassingen van het beheerplan en in voorkomend geval over het huishoudelijk reglement en raadgevende stem over de aanpassingen van het uitgifteplan. De koper verbindt er zich toe bij te dragen in alle kosten die de verkoopster zal moeten maken voor het voeren van het parkmanagement, zoals daar zijn : de administratieve kosten, de kosten voor het personeel dat belast is met het beheer van het bedrijventerrein, de eventuele uitbestedingskosten van het beheer, de onderhoudskosten en de inrichtingskosten, dit alles in de verhouding van de oppervlakte van de hem bij deze verkochte kavel tot de totale oppervlakte van alle private kavels van het bedrijventerrein.
Pagina 18 van 20
De in de vorige alinea bedoelde kosten zullen door de verkoopster aan de koper worden aangerekend bij wijze van maandelijkse voorschotten en zullen jaarlijks door de verkoopster worden afgerekend; de stukken waarop deze jaarlijkse afrekening is gesteund zullen gedurende één maand, te rekenen vanaf de verzending van de afrekening, ter inzage zijn van de koper op de zetel van de verkoopster, van het beheercomité of van de derde die zij met het parkmanagement belast. Alle door de verkoopster in toepassing van dit artikel aan de koper in rekening gebrachte voorschotten en kosten, zijn betaalbaar binnen de maand na ontvangst van de factuur. Artikel 14 Voor alle werken welke de bestaande toestand wijzigen, voor zover deze wijzigingen betrekking hebben op de inrichting van het terrein (het plaatsen van bouwwerken, het wijzigen van het aanzicht van bouwwerken, het aanbrengen of wijzigen van verhardingen, opslagplaatsen, groeninrichtingen, erfafscheidingen, publicitaire aankondigingen, buitenverlichting, grondwerken, enz.) of op de aansluitingen op de openbare nutsvoorzieningen, wegenis en riolering dient de koper het voorafgaande schriftelijke akkoord van de verkoopster te bekomen. Ingeval het werken betreft, welke ingevolge het Decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening en latere wijzigingen onderhevig zijn aan een voorafgaande stedenbouwkundige vergunning en/of melding, dient dit akkoord bij de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning of bij de melding te worden gevoegd. Vooraleer deze aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning of melding bij de bevoegde overheid ingediend kan worden, dient derhalve het akkoord van de verkoopster te zijn bekomen, evenals de goedkeuring van de quickscans vermeld in artikel 12. Tenzij het akkoord uitdrukkelijk een afwijking toestaat, blijven onderhavige bijzondere voorwaarden gelden. Teneinde haar voorafgaande goedkeuring aan de plannen van de koper te kunnen verlenen, dient de koper alle plannen en quickscans in tweevoud aan de verkoopster te bezorgen. Deze plannen vermelden minstens de hoofdafmetingen en de aard der gebruikte materialen naast de grafische weergave van de werken. Voor grondwerken en rioleringswerken vermelden de plannen tevens de peilen t.o.v. de as der aanpalende wegenis. Voor groeninrichting wordt een gedetailleerd groenplan met vermelding van de aard der beplanting en het aantal heesters en/of bomen voorgelegd. Alle overgemaakte plannen zijn genaam- en gedagtekend door de koper/bouwheer en de ontwerper. De verkoopster kan steeds bijkomende aanvullingen van de plannen eisen voor zover leemten of onduidelijkheden voor de beoordeling t.o.v. onderhavige bijzondere verkoopsvoorwaarden worden vastgesteld. Eén exemplaar van elk van de overgemaakte plannen en van de quickscans, vermeld in artikel 12 blijft bij de verkoopster. De koper is tevens verplicht aan de verkoopster een kopij te bezorgen van alle stedenbouwkundige en milieuvergunningen die hem door de bevoegde overheid worden afgeleverd, en dit binnen een termijn van 1 maand vanaf het bekomen van de definitieve vergunning.
Artikel 15: naleving / sancties 15.1 Onverminderd de overige sancties, bepaald in dit artikel en artikel 10 van de algemene verkoopvoorwaarden, kan de niet-naleving van één van de verplichtingen, opgelegd in huidige algemene verkoopvoorwaarden, aanzien worden als een uitdrukkelijke verkoopontbindende voorwaarde en als dusdanig worden ingeroepen.
Pagina 19 van 20
15.2 Ter naleving van de verplichting inzake het aanplanten van de haag langsheen de laterale en achterperceelsgrens en de aanleg van de groene voortuinstrook langs de rooilijn zoals bepaald in artikel 5 van de bijzondere verkoopvoorwaarden, dient de koper voorafgaand aan het verlijden van de aankoopakte een waarborg te storten in handen van de verkoopster ten bedrage van * eur. Dit bedrag wordt door de verkoopster behouden en door haar gestort bij een bankinstelling van haar keuze totdat zij ter plaatse heeft vastgesteld dat de opgelegde aanplanting werd uitgevoerd en de oprit conform de voorschriften werd aangelegd, en zij deze heeft goedgekeurd na daartoe schriftelijk te zijn verzocht door de koper. In dat geval geschiedt de terugbetaling van de waarborgsom, vermeerderd met de bij de bank verworven intresten, binnen een maand na goedkeuring door de verkoopster.
15.3 Bij niet-naleving van de verplichtingen, opgelegd aan de koper in huidige bijzondere verkoopvoorwaarden is de koper aan de verkoopster een forfaitaire vergoeding verschuldigd per overtreding en per dag dat de overtreding aanhoudt van 20 eurocent per m² grondoppervlakte van de grond(en), met een maximum, per overtreding, van 15,00 € per m² grondoppervlakte. De voormelde bedragen zijn aanpasbaar aan de index der consumptieprijzen waarbij de basisindex deze is van de maand juni 2009 en de nieuwe index deze is van de maand voorafgaand aan de ingebrekestelling. Deze vergoeding is van rechtswege verschuldigd vanaf de ingebrekestelling per aangetekend schrijven. Zij is verschuldigd tot de dag waarop de naleving van de verplichting(en) is vastgesteld in een tegensprekelijk proces-verbaal. De melding van naleving van de verplichtingen en het verzoek tot controle en opmaak van het procesverbaal dient door de koper per aangetekend schrijven overgemaakt te worden aan de verkoopster. Indien aan de verplichtingen is voldaan, zal het proces-verbaal binnen een termijn van acht dagen vanaf ontvangst van dit aangetekend schrijven opgesteld worden.
15.4 Bij niet naleving van de verplichting tot CO2-neutraliteit zoals vermeld in artikel 12 is de koper bovendien van rechtswege en zonder ingebrekestelling aan de verkoopster een vergoeding verschuldigd die gelijk is aan het dubbele van het bedrag dat nodig is om de tot dan ongecompenseerde CO2-emissies ten gevolge van het elektriciteitsverbruik te compenseren.
15.5 Met het oog op het toezicht van de naleving van de door de koper aangegane verbintenissen en verplichtingen, opgenomen in de algemene en bijzondere voorwaarden, is de koper verplicht aan de verkoopster of haar gemachtigde ten allen tijde op eerste verzoek toegang te verlenen tot het verkochte terrein en de daarop opgerichte inrichtingen.
15.6 Huidige sancties sluiten de toepassing van het recht van terugkoop, bedoeld in artikel 7 van de algemene verkoopvoorwaarden, niet uit. Wanneer de verkoopster haar recht van terugkoop uitoefent of haar voorkooprecht uitoefent of de ontbinding van deze overeenkomst te laste van de koper vordert, kunnen alle vergoedingen waarop de verkoopster krachtens deze overeenkomst aanspraak kan maken ten laste van de koper, in mindering worden gebracht op de bedragen die de verkoopster aan de koper verschuldigd zal zijn.
Pagina 20 van 20
