VERKOOP- EN VERHUURGIDS
VOORWOORD Verkopen, verhuren, met of zonder makelaar, met of zonder notaris....De verkoop en verhuur van onroerend goed roept heel wat vragen op. En brengt vaak heel wat stress met zich mee. Hebbes! maakt het u graag een stuk gemakkelijker. Met dit infoboekje waarin u een antwoord vindt op de meest gestelde vragen. Logisch opgebouwd Dit boekje is in de eerste plaats een handige gids vol concrete antwoorden op tal van vragen over verkopen en verhuren. Om u een optimaal overzicht te bieden, hebben we de vragen per onderwerp gebundeld. Zo vindt u onmiddellijk het antwoord op de vraag die door uw hoofd spookt. Handige gids Dit boekje is in de eerste plaats een handige gids. Die u een goed beeld geeft van wat mag en kan. Hebt u een erg specifieke vraag? Wenst u meer details? Neem dan contact op met uw makelaar of notaris. Zij hebben de knowhow en ervaring om u snel de juiste informatie te bezorgen. Wij wensen u alvast veel leesgenot. Het HEBBES-team
INHOUD IK GA VERKOPEN DE MAKELAAR 1.
Verkoop ik zelf of schakel ik een makelaar in?
9
2.
Mag iedereen zich zomaar als makelaar vestigen?
9
3.
Hoe verloopt een verkoop via uw makelaar?
10
4.
Welke makelaar kies ik?
10
5.
Is mijn makelaar betrouwbaar?
10
6.
Hoeveel kost een makelaar?
11
7.
Hoe professioneel is mijn makelaar?
12
8.
Kies ik voor een klein of groot kantoor?
13
9.
Welke dienstverlening krijg ik?
10. Wat staat er in de makelaarsovereenkomst?
14 15
11. Heeft de verkoper ook verplichtingen bij deze overeenkomst? 16 12. Wat is een exclusiviteitscontract?
16
13. Is exclusiviteit een voordeel voor de verkoper?
16
14. Wat is de ideale duurtijd van de overeenkomst?
17
15. Kan een makelaar in mijn naam de verkoop sluiten?
18
16. Hoe verbreek ik mijn contract?
18
17. Mijn verkoopopdracht is voorbij maar mijn woning is nog niet verkocht. Wat nu?
19
18. Ik heb een makelaar maar verkoop zelf mijn onroerend goed? Moet ik hem dan nog betalen?
19
DE VERKOPER 19. Mag iedereen zomaar een onroerend goed verkopen?
20
20. Mag ik mijn onroerend goed alleen verkopen?
20
21. Mogen ouders hun eigendom verkopen zonder toestemming van de kinderen?
21
22. Mag iemand die in een rusthuis zit zijn eigendom verkopen? 21 23. Mag een eigendom van een minderjarige worden verkocht?
21
DE NOTARIS
4
24. Wat is een notaris?
22
25. Wat kan een notaris voor u doen?
22
26. Wanneer schakel ik een notaris in?
23
27. Welke notaris moet ik kiezen?
23
28. Wie kiest de notaris bij een verkoop?
23
DE VERKOOP 29. Wat is een ‘verkoop uit de hand’?
24
OPENBARE VERKOOP 30. Wat is een openbare verkoop?
25
31. Hoe verloopt een vrijwillige openbare verkoop?
26
32. Hoe verloopt een gedwongen openbare verkoop?
27
33. Wat als de koper bij een openbare verkoop in gebreke blijft? 28 34. Wat is een command-benoeming of -verklaring?
28
35. Wat is een verkoop op lijfrente?
28
VERKOOP UIT DE HAND UW SLAAGKANSEN VERHOGEN 36. Is mijn vraagprijs realistisch?
30
37. Wat bepaalt de waarde van mijn onroerend goed?
31
38. Hoe maak ik mijn woning aantrekkelijker?
31
39. Moet ik investeren om de verkoopprijs te verhogen?
33
40. Wat is de beste periode om te verkopen?
33
41. Hoe zet ik mijn onroerend goed in de schijnwerpers?
34
42. Waarom een ‘Te Koop’-bord?
34
43. Waar plaats ik een advertentie?
34
44. Hoe plaats ik een advertentie in HEBBES?
35
45. Wat zet ik in mijn advertentie?
35
DE OVEREENKOMST 46. Wat is een onderhandse verkoopovereenkomst?
36
47. Wat mag er niet ontbreken in de overeenkomst?
37
48. Is het onroerend goed in de overeenkomst omschreven?
38
49. Is er bedenktijd mogelijk?
38
50. Een kandidaat-koper wil een optie nemen. Wat doe ik?
38
51. Mag ik een voorschot vragen aan de koper? Hoeveel?
39
52. Wat gebeurt er tussen het tekenen van de onderhandse overeenkomsten het verlijden van de notariële akte?
39
53. Wat betekent ‘het verlijden’ van de akte?
40
54. Waarom is een notariële akte nodig?
40
55. Mijn koper wil nu al intrekken maar de notaris heeft de authentieke akte nog niet verleden. Wat doe ik?
41
56. De koper overlijdt tussen de onderhandse verkoopovereenkomst en het verlijden van de notariële akte. Wat nu?
41 5
FINANCIËLE KWESTIES 57. Wanneer krijg ik het geld van de verkoop?
42
58. Moet ik belastingen betalen op de winst die ik maak?
42
59. Hoeveel bedraagt de belasting op meerwaarde voor onbebouwde bouwgronden?
43
60. Hoeveel is de belasting op meerwaarde voor gebouwen?
43
61. Valt de verkoop soms onder het BTW-stelsel?
44
62. Wanneer mag ik BTW aanrekenen?
44
63. Wat is prijsbewimpeling?
45
64. Wat is tekortschatting?
45
PRAKTISCHE VRAGEN 65. Wanneer zeg ik mijn brandverzekering op?
46
66. Wat mag ik allemaal uit de woning meenemen?
46
67. Wanneer overhandig ik de sleutel aan de koper?
46
68. Welke kosten moet ik betalen nadat ik mijn flat heb verkocht? 47
PROBLEEMGEVALLEN 69. Wat als de woning verhuurd wordt?
47
70. Wat als er een recht van voorkoop is?
48
71. Wat als er vruchtgebruik is op het onroerend goed?
48
72. Wat als de woning is opgenomen in een inventaris van leegstand, verwaarlozing en ongeschiktheid/onbewoonbaarheid?
6
49
73. Wat als het onroerend goed geklasseerd is?
49
74. Wat als de eigendom overbelast is met hypotheken?
50
75. Wat als de eigenaar schulden heeft bij de belastingen?
50
76. Wat als eigendom zondigt tegen stedenbouwkundige regels?
50
77. Wat als er kans is op ‘beslaglegging’?
50
78. Wat als het eigendom op een ruilverkaveling ligt?
50
79. Wat als er erfdienstbaarheden zijn?
51
80. Wat als er verhaalbelastingen verschuldigd zijn?
51
INHOUD IK GA VERHUREN OVEREENKOMST 81. Is een schriftelijke overeenkomst nodig?
53
82. Moet de woning gedetailleerd worden beschreven?
53
83. Waarom een huurcontract laten registreren?
53
84. Wat is het voordeel van een notariële akte?
54
85. Hoe lang kan een huurcontract lopen?
54
STOPPEN CONTRACT 86. Mag de verhuurder het contract vervroegd opzeggen?
54
87. Kan de huurder het huurcontract vervroegd opzeggen?
55
88. Wat als beide partijen akkoord zijn om de overeenkomst te verbreken?
55
89. Maakt het overlijden van huurder een einde aan de verbintenis? 55 90. Wat als de verhuurde eigendom van eigenaar verandert?
55
HUURPRIJS EN KOSTEN 91. Hoe hoog mag de huurprijs zijn?
56
92. Kunt u de huurprijs herzien?
57
93. Hoe gaat een herziening in zijn werk?
57
94. Welke kosten betaalt u als verhuurder?
57
95. Hoe betaalt de huurder de extra kosten?
57
VERPLICHTINGEN & SOCIALE VERHUURKANTOREN 96. Wat zijn uw verplichtingen als verhuurder?
58
97. Is een huurwaarborg verplicht?
58
98. Moet de huurder vermelden dat hij in het pand handel zal drijven? 59 99. Mag de huurder het pand verbouwen in functie van zijn bedrijf? 59 100. Is een huuroverdracht of onderverhuring toegestaan?
59
101. Wat zijn sociale verhuurkantoren?
60
102. Waarom verhuren aan een sociaal verhuurkantoor?
60
103. Waar vindt u de Sociale verhuurkantoren?
60
7
INLEIDING Wilt u een huis, appartement, flat of bouwgrond verkopen? Dan streeft u ongetwijfeld naar een verkoop die: • zoveel mogelijk opbrengt • zo weinig mogelijk zorgen geeft • zo snel mogelijk tot stand komt Wij helpen u hierbij. In het eerste deel van dit infoboekje vindt u waardevolle tips, advies en informatie voor iedereen die een onroerend goed wil verkopen. Zo weet u als verkoper perfect waar u aan toe bent, op welke dingen u moet letten én op wie u een beroep kunt doen om u te helpen. Zit u met vragen die op deze pagina’s niet behandeld worden? Stel ze dan gerust aan uw makelaar of notaris. Zij beheersen de materie door en door en zijn u snel en goed van dienst.
Ik ga verkopen
de rug en beheerst de juridische en administratieve regels van A tot Z. U bent dus zeker dat alles 100% wettelijk geregeld is. Volledig up-to-date Makelaars scholen zich constant bij. Via opleidingen en interne omzendbrieven blijven zij volledig op de hoogte van de nieuwste evoluties in de wetgeving én de sector. Zo garanderen ze u een vlekkeloze en efficiënte afhandeling.
1. Verkoop ik zelf of schakel ik een makelaar in? Werk best met een makelaar. Dan bent u zeker dat: • u de best mogelijke prijs ontvangt • alles wettelijk perfect in orde is • u zich op geen enkel moment zorgen moet maken. Vermijd geldverlies Staat u zelf in voor de verkoop? Dan bent u best goed geïnformeerd. Er zijn tal van verplichtingen waar u aan moet voldoen. Een kleine fout of vergetelheid is voldoende om een lucratieve verkoop te doen afspringen. Of om grote boetes te krijgen. De media-aandacht die een vastgoedmakelaar aan uw pand geeft, verhoogt de kans op een hogere verkoopprijs. Geen zorgen meer Een makelaar is een specialist in de verkoop van vastgoed. Hij heeft een speciale opleiding achter
Meer kans op succes De makelaar heeft veel commerciële ervaring en kent de vastgoedmarkt uit zijn omgeving op zijn duimpje. Bovendien beschikt hij over middelen die de kans op een succesvolle verkoop verhogen. Zoals: een website, speciale software, een (inter)nationaal netwerk, marketinginstrumenten, kanalen om kandidaat-kopers te bereiken, ... Kies voor een kantoor dat in de buurt van uw woning gelegen is. Kandidaat kopers gaan tenslotte ook deze kantoren bezoeken. De beste prijs Vraagt u teveel? Dan krijgt u uw pand niet verkocht. Vraagt u te weinig? Dan loopt u een deel geld mis. De makelaar heeft voldoende ervaring om de juiste marktwaarde in zijn regio in te schatten. Zo haalt hij het maximum uit uw verkoop.
2. Mag iedereen zich zomaar als makelaar vestigen? Neen. Er gelden strenge regels die ervoor zorgen dat u als klant maximaal wordt beschermd:
9
DE MAKELAAR
DE MAKELAAR
Wettelijk beschermd Vastgoedmakelaar is een wettelijk beschermd beroep. Een makelaar mag zich pas vestigen na erkenning door het Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars (BIV). Een BIV-inschrijvingsnummer vormt hiervan het bewijs. Bewijs van betrouwbaarheid Het inschrijvingsnummer is hét bewijs dat u met een erkend makelaar handelt. Het nummer moet goed zichtbaar zijn in het makelaarskantoor. Op www.biv.be vindt u bovendien een actuele lijst van alle erkende vastgoedmakelaars in België. Een vastgoedmakelaar zonder BIV-nummer mag geen contracten met eigenaars tekenen. Doet hij dit toch dan is het contract nietig!
3. Hoe verloopt een verkoop via uw makelaar? 1. 2. 3. 4. 5. 6.
U kiest uw makelaar. U laat uw woning schatten. U sluit een overeenkomst met uw makelaar. De makelaar trekt kandidaat-kopers aan. De makelaar overtuigt de juiste kandidaten. U tekent een compromis of onderhandse verkoopovereenkomst met de koper of een wederzijdse aankoop/verkoop belofte. 7. De notaris verlijdt binnen de vier maanden de authentieke akte (of voor afgesproken datum).
4.
DE MAKELAAR
Strenge procedure Voordat het BIV een makelaar erkent moet hij: • de nodige diploma’s en/of beroepservaring hebben • één jaar stage in de praktijk hebben gevolgd • over een blanco strafblad beschikken • zich akkoord verklaren met de deontologie voor de vastgoedmakelaar Strenge controle Het BIV stelt ook na de erkenning hoge eisen. Zo moet de makelaar op elk moment: • de deontologie van zijn beroep respecteren • correct verzekerd zijn • de nodige waarborgen kunnen voorleggen • zich permanent bijscholen Houdt de makelaar zich hier niet aan? Dan legt het BIV hem sancties op. Hij kan zelfs een verbod krijgen om het beroep verder uit te oefenen.
10
Welke makelaar kies ik? Dat hangt af van uw prioriteiten. Verschillende elementen kunnen uw keuze bepalen: • betrouwbaarheid • prijs • professionaliteit • nabijheid • klein of groot kantoor • ervaring • specialisatie • referenties • dienstverlening
5. Is mijn makelaar betrouwbaar? Ja. Het Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars (BIV) verplicht de makelaar volgens bepaalde regels te werken. Zo bent u als klant optimaal
beschermd. En weet u zeker dat u met een betrouwbaar expert en professional in zee gaat. Uw samenwerking met de makelaar wordt vastgelegd in een overeenkomst of ‘contract tot verkoopbemiddeling’. Hierin staan al uw rechten en plichten én die van de makelaar duidelijk beschreven. De makelaar mag enkel ‘bemiddelen’ en niet onderhandelen over de prijs. Kortom, hij is de tussenpersoon tussen u als verkoper en de koper. Duidelijk contract • Het contract bevat geen valstrikken of verborgen clausules. • Het kan niet verkeerd geïnterpreteerd worden. • Het is altijd een geschreven contract. • Het contract heeft altijd een bepaalde duur. Openheid • U bent perfect op de hoogte van de reële verkoopwaarde van uw pand. • De makelaar licht alle partijen in over de staat en eventuele gebreken van het onroerend goed.
Aansprakelijkheid • U bent maximaal beschermd tegen beroepsfouten die uw makelaar maakt. Hiervoor sluit hij een beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Beroepsgeheim • Alles wat u met uw makelaar bespreekt, blijft geheim. Up-to-date • Het BIV verplicht de makelaar om zich voortdurend bij te scholen. Zo blijft hij up-to-date met nieuwe regels en reglementen. Onderzoek • De makelaar houdt voor u een oogje in het zeil. Zo gaat hij na of de kandidaat-kopers solvabel zijn. • De makelaar speelt altijd open kaart. Hij informeert rechtuit over het kadastrale inkomen, erfdienstbaarheden, hypotheken, verkrotting, ...
6.
Zekerheid • De makelaar stelt uw belang voorop. Zo mag hij geen acties ondernemen die resulteren in belangenconflict of oneerlijke concurrentie.
Hoeveel kost een makelaar? Hoeveel kost een auto? Dat hangt af van het merk, de opties, de uitvoering, ... Bij een makelaar bepalen de ervaring, dienstverlening, efficiëntie, ... mee de prijs. Kies een makelaar dus nooit alleen op basis van het kostenplaatje. Kijk steeds wat u er voor in de plaats krijgt. Ereloon plus diensten De makelaar vraagt meestal een commissie op de verkoopprijs van uw pand. Met dit percentage
11
DE MAKELAAR
Correctheid • De makelaar rekent een normaal loon aan. • De makelaar plaatst alle ontvangen voorschotten op een derdenrekening of overhandigt ze aan de betrokken notaris. • De makelaar voert geen enkele transactie door zonder dat u op de hoogte bent.
betaalt u zijn ereloon én de dienstverlening. De commissie varieert van makelaar tot makelaar. Logisch: u krijgt niet overal dezelfde dienstverlening. In het commissieloon dienen alle kosten te zitten (publiciteit, administratie, plaatsbezoeken, …). Richtprijzen De commissie van de makelaar situeert zich meestal rond de 3 à 4% (+ 21% BTW). De commissie op dure huizen is meestal lager dan die op goedkopere huizen. Een gangbaar gemiddelde (+ 21% BTW) op de markt is: • 5% voor panden onder 65.000 euro • 4% voor panden tussen 65.000 en 125.000 euro • 3% voor panden boven 125.000 euro
zijn uw woning via die makelaar aan te kopen. Durf uzelf in de plaats te stellen van de koper. “Welke makelaar in mijn omgeving heeft een positief imago?”. Niet alleen kostprijs Laat u in de keuze van uw makelaar dus nooit alleen door de kostprijs leiden. Die vertelt immers maar het halve verhaal. Houd zeker ook rekening met de service en dienstverlening die u voor uw geld krijgt. En met de referenties die de makelaar kan voorleggen. Ook de specialisatie speelt een rol.
7. Hoe professioneel is mijn makelaar?
DE MAKELAAR
Kiezen voor de goedkoopste? De goedkoopste makelaar is niet altijd de beste keuze. Een makelaar die meer vraagt, maar uw pand sneller verkoopt, levert u vaak meer geld op: • Een huis dat niet verkocht geraakt, daalt in waarde. “Uw pand is verbrand”. • Een huis dat lang leeg staat, krijgt gebreken. • De kosten (elektriciteit, verwarming, ...) stapelen zich stilaan op. • Elk jaar moet de verkoper opnieuw belastingen, KI, ... betalen. Kiezen voor dienstverlening? Makelaars die veel diensten verlenen en goede kwaliteit bieden, zijn meestal wat duurder. Daar staat tegenover dat een goede service vaak tot een snellere verkoop leidt. En u een pak zorgen uit handen neemt. Kies voor een vastgoedmakelaar met een positieve betrouwbare uitstraling. Kopers zullen dit ook ervaren en sneller geneigd
12
Door de band genomen zijn makelaars erg professioneel. Het Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars ziet daarop toe. Het BIV-nummer is een bewijs dat de makelaar de nodige theoretische achtergrond én praktijkervaring bezit. De volgende elementen wijzen ook op een grote professionaliteit: Beroepsorganisaties Makelaars die aangesloten zijn bij een beroepsorganisatie kunnen terugvallen op een grote bron van kennis en ondersteuning. Dergelijke organisaties: • organiseren opleidingen voor hun leden • wijzen hun leden constant op hun plichten • bemiddelen indien nodig tussen makelaars en hun klanten • ontwikkelen diensten die de verkoper en koper extra zekerheid bieden. (bv. overlijdensverzekering tussen compromis en akte).
Referenties en ervaring Een goede waardemeter voor professionaliteit zijn de referenties die de kantoren kunnen voorleggen. Neem gerust contact met vroegere klanten van een bepaald kantoor en vraag hun naar hun ervaringen. Waren ze positief? Kwam de verkoop vlot tot stand? Dergelijke getuigenissen zijn vaak erg verhelderend. Klein én groot Klein of groot, jarenlange ervaring of frisse nieuwe wind: hét belangrijkste is natuurlijk dat u een makelaar kiest bij wie u zich goed voelt. En aan wie u uw volledige vertrouwen kunt schenken. Want de beste manier om tot een snel resultaat te komen is een vlotte en constructieve samenwerking.
8. Kies ik voor een klein of groot kantoor? De grootte van een kantoor is geen waardemeter voor de dienstverlening. Efficiëntie, ervaring, specialisatie en professionaliteit kunnen ook op enkele vierkante meter volop aanwezig zijn. De keuze voor klein of groot is dan ook vaak een kwestie van persoonlijke smaak.
Grotere kantoren Grotere kantoren genieten van schaalvoordelen. Hierdoor: • bereiken ze vaak in één klap meer kandidaatkopers • wisselen ze vlot uw gegevens uit over heel België • gebruiken ze meer kanalen om uw pand te promoten • werken ze met beproefde en onderbouwde actieplannen Kleine kantoren Kleinere kantoren kiezen vaak voor specialisatie. Hierdoor: • hebben ze een doorgedreven kennis van de lokale markt • weten ze precies wat de kandidaat-kopers wensen • hanteren ze regelmatig aparte communicatiekanalen • ontwikkelen ze een erg persoonlijke dienstverlening Kiezen voor inhoud Laat u in de keuze van makelaar dus niet uitsluitend leiden door de grootte van het kantoor. Stap eerst eens vrijblijvend binnen, bespreek uw mogelijkheden en vergelijk de aanpak van de verschillende kantoren. Kies vervolgens voor een makelaar die professionaliteit koppelt aan efficiëntie en dienstverlening. En die u een goed gevoel geeft. Net als u een woning binnen stapt die u wenst aan te kopen is de “eerste indruk” van het kantoor in kwestie een belangrijk criterium”. DE MAKELAAR
Netwerk Heel wat makelaarskantoren hebben zich in een netwerk georganiseerd. Hierdoor genieten ze van schaalvoordelen en kunnen ze een bredere dienstverlening aanbieden. Zoals aanwezigheid op grote websites, in kranten, uitwisseling van gegevens over het hele land, ....
13
9. Welke dienstverlening krijg ik? Stel gerust hoge eisen aan uw makelaar. Als klant hebt u recht op een prima dienstverlening. Van de eerste tot en met de laatste minuut. Vraag een gratis schatting Sommige makelaars schatten gratis de waarde van uw vastgoed. Laat zo’n kans niet liggen. Het is een goede manier om de makelaar aan het werk te zien en zijn professionaliteit te beoordelen. Kies niet voor de makelaar met de hoogste schatting maar voor de makelaar die volgens u de meest realistische, commerciële waarde heeft geschat.
DE MAKELAAR
Vraag een actieplan Geen twee woningen zijn gelijk. Daarom pakken heel wat makelaars uit met een actieplan op maat. Hierin staat precies beschreven op welke manier zij kandidaat-kopers willen overtuigen: • keuze van de communicatiekanalen (advertenties, websites, vitrines, ...) • inschakelen van marketinginstrumenten (mailings, gegevensbank, ...) • verhogen van de slaagkansen (opfrissen woning, verkooptips, ...) Een goed actieplan vormt het bewijs dat uw makelaar beredeneerd tewerk gaat. Dit verhoogt uw kans op succes. Vraag garanties Sommige makelaars pakken uit met garanties die de verkoper extra zekerheid bieden: • de garantie van een duidelijk omschreven dienstverlening • de garantie dat u niet moet opdraaien voor beroepsfouten
14
• de garantie dat een neutrale partij bemiddelt bij geschillen Vaak biedt een makelaar ook garanties aan de koper. Met een snellere verkoop tot gevolg: • de garantie dat het pand bouwtechnisch in orde is • de garantie die de koper verzekert tegen verborgen gebreken. Vraag goede afspraken Een goede makelaar neemt u zoveel mogelijk zorgen uit handen. Ook wat de kandidaat-kopers betreft: • hij licht de kandidaat-kopers door en houdt alleen de échte geïnteresseerden over. Zo verliest u geen tijd met ‘kijktoeristen’ (huisjes kijkers); • hij onderzoekt of de kandidaat-kopers solvabel zijn. Zo bent u zeker dat u uw geld ontvangt na verkoop; • hij maakt goede afspraken met u over de rondleidingen en houdt zich daaraan; • hij leidt zelf de kandidaat-kopers rond en beantwoordt vlot alle vragen; • hij voert zelf de onderhandelingen en weet te overtuigen dankzij zijn kennis, ervaring en onderhandelingstechnieken. Vraag bijstand van A tot Z De dienstverlening stopt niet bij het mondelinge akkoord van de kandidaat-koper. Een goede makelaar: • stelt de onderhandse verkoopsovereenkomst op of laat hem opstellen door een notaris; • adviseert u in uw contacten met de notaris; • staat u desgewenst na de koop bij in uw zoektocht naar uw nieuwe woning.
Wat staat er in de makelaarsovereenkomst? Best zoveel mogelijk informatie. Op die manier is er geen discussie mogelijk over uw rechten en de plichten en die van de makelaar. En weet u ook precies wat u aan elkaar hebt. Op papier Uw overeenkomst met de makelaar is altijd schriftelijk. Bovendien bepaalt het Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars dat de tekst ‘ondubbelzinnig en duidelijk’ is. Er mag dus geen ruimte zijn voor misverstanden of interpretatie. Bepaalde duur U bepaalt de duur van de overeenkomst. 3 maanden, 6 maanden, 1 jaar ... de begin- en einddatum van de overeenkomst staan duidelijk vermeld. Geef uw makelaar de kans om een koper te zoeken. Een periode van 6 maanden wordt vooropgesteld. Opzegvoorwaarden In elke overeenkomst staan de opzegvoorwaarden vermeld. Zij geven aan wanneer en hoe u het contract met de makelaar kunt beëindigen. • Hoe? Meestal via een aangetekend schrijven. • Wanneer? Meestal 1 maand of langer voor afloop van het contract. Zegt u niet op voor deze datum? Dan wordt het contract meestal automatisch (stilzwijgend) verlengd met een nieuwe periode van bepaalde duur (deze duur moet beperkt zijn). Langere opzeg Hoed u voor een te lange opzegperiode. Opzegtermijnen van drie maanden of meer zijn niet aan te
raden. Zo ver voor het verstrijken van het contract, kunt u niet altijd zeggen of u de samenwerking nog wilt voortzetten. Verplicht aanwezig In de overeenkomst staan verplicht vermeld: • de startdatum en de duur van de overeenkomst • de correcte gegevens van verkoper en makelaar (naam, adres, ...) • beschrijving en ligging van het onroerende goed • de vraagprijs voor het te verkopen pand; • ereloon van de makelaar en berekeningswijze • het BIV-nummer van de makelaar. Speciale omstandigheden • Wordt het pand verhuurd? • Staat er een hypotheek op? • Ligt het onder bezwarend beslag? • Is er sprake van erfdienstbaarheden? • Staat het op een inventaris van leegstand? • Staat het op een inventaris van onbewoonbaarheid? • Zijn er bouwovertredingen geconstateerd? • Is het zonevreemd? Al deze elementen zijn uiterst belangrijk voor de waarde van het pand en mogen dus eigenlijk niet op de overeenkomst ontbreken. Dienstverlening en afspraken Wilt u er 100% zeker van zijn dat u de service krijgt die uw makelaar heeft beloofd? Laat hem dan de mondeling gemaakte afspraken mee in het contract opnemen. Manier van werken, garanties, in te schakelen media worden zo ook wettelijk een deel van de overeenkomst.
15
DE MAKELAAR
10.
11. Heeft de verkoper ook verplichtingen bij deze overeenkomst? Een overeenkomst geeft beide partijen rechten en plichten. U moet dus ook uw deel van de afspraak nakomen. Juiste informatie Een makelaar handelt te goeder trouw op basis van de gegevens die u hem verstrekt. Bovendien heeft de kandidaat-koper recht om te weten wat hij koopt ... ook de eventuele tekortkomingen of gebreken. Als verkoper bent u verplicht om uw makelaar in te lichten over de huidige staat van uw onroerend goed. Bouwovertredingen, erfdienstbaarheden, verborgen gebreken ... u mag ze niet verborgen houden. Goede afspraken! Natuurlijk moet u zich houden aan de overeenkomsten in het contract. Dat betekent dat u de makelaar na verkoop keurig betaalt, dat u de opzegtermijnen respecteert en andere gemaakte afspraken stipt nakomt.
12. Wat is een exclusiviteitscontract?
DE MAKELAAR
Een overeenkomst met uw makelaar waarin u hem voor een bepaalde periode het alleenrecht geeft op de verkoop van uw onroerend goed.
16
Concreet Gedurende de periode die in het contract staat vermeld, mag niemand anders uw onroerend goed verkopen. Ook u zelf niet! Voorstander Makelaars zijn voorstanders van een exclusiviteitscontract. Logisch. Met het contract zijn zij verzekerd dat niemand anders profiteert van de inspanningen die zij voor u leveren. De zoektocht naar kopers kost immers veel tijd, geld en energie: advertenties, websites, foto’s nemen, borden plaatsen, schatting, ... Clausule in het contract De exclusiviteit zelf wordt beschreven in een aparte clausule van het contract. Ze is van bepaalde duur en loopt pas af nadat u het contract hebt opgezegd. En dit volgens de opzegvoorwaarden die in de overeenkomst staan vermeld. Contractbreuk Verkoopt uzelf of een andere makelaar toch het onroerend goed? Dan wordt dit gezien als een inbreuk op de exclusiviteit en dus als contractbreuk. U bent dan een fikse schadevergoeding verschuldigd. Soms zelfs 100% van de commissie die in het contract staat vermeld.
13. Is exclusiviteit een voordeel voor de verkoper? Exclusiviteit heeft voordelen én nadelen. U bent als verkoper niet verplicht om een makelaar exclusiviteit te geven. In principe mag u verschillende makelaars tegelijk inschakelen. Als u toch een
Verplichte uitbetaling Breekt u de exclusiviteit en verkoopt u of een andere makelaar uw pand? Dan heeft de ‘exclusieve’ makelaar toch recht op de afgesproken commissie. Ook al heeft hij zelf de verkoop niet tot stand gebracht. Dit bedrag wordt dan als een schadevergoeding gezien. Tot na het contract Soms bent u zelfs na afloop van het contract nog aan de exclusiviteit gebonden. Dat is het geval wanneer u uw pand verkoopt aan een persoon die eerder door de makelaar werd aangebracht. In dat geval droeg de makelaar in grote mate bij tot de verkoop en heeft hij recht op de commissie. Ook dit staat duidelijk in een clausule vermeld. Voordelen exclusiviteit • Groot voordeel voor de verkoper • U bouwt een vertrouwensrelatie op met 1 partner • De makelaar is nauwer betrokken en vaak ook meer gemotiveerd • U behoudt gemakkelijker het overzicht • Kandidaat-kopers kunnen uw verkoopprijs niet drukken door meerdere makelaars tegen elkaar uit te spelen • De makelaar zal meer publiciteit maken om uw woning te verkopen (anders heeft hij minder budget) Nadelen exclusiviteit • U hebt veel minder vrijheid in de verkoop van uw woning • U mag zelf uw onroerend goed niet verkopen
• Een derde mag uw onroerend goed ook niet verkopen • Contractbreuk leidt meestal tot een fikse schadevergoeding.
14. Wat is de ideale duurtijd van de overeenkomst? Dat hangt af van het type overeenkomst dat u sluit. Kiest u voor een exclusieve verkoopopdracht? Dan opteert u best voor een korte duurtijd. Een dergelijk contract beperkt u immers in uw vrijheid als verkoper. Inschatting door vergelijking Dagen, weken, maanden ... hoe snel een woning wordt verkocht, weet je nooit. De vraagprijs, staat van het huis, omgeving, ... ze spelen stuk voor stuk een rol. Een goede makelaar geeft u een indicatie op basis van gelijkaardige panden. Op basis van een vergelijkende studie zal hij een realistische duurtijd voorstellen. De gemiddelde verkoop van een pand ligt tussen de 4 à 6 maanden. Exclusief beter kort Geeft u 1 makelaar het alleenrecht op de verkoop? Kies dan voor een beperkte duurtijd van 3 tot maximaal 6 maanden. Een overeenkomst voor 1 jaar of meer is niet aangewezen. Bent u na een tijdje niet tevreden over de aanpak van uw makelaar? Dan moet u de hele rit nagelbijtend uitzitten. Stilzwijgend verlengen Heel wat overeenkomsten worden op de einddatum automatisch (stilzwijgend) verlengd. Wilt
17
DE MAKELAAR
exclusiviteitscontract sluit, brengt dit heel wat verplichtingen met zich mee:
u het contract verbreken? Zorg dan dat u tijdig én op de juiste manier opzegt. De voorwaarden hiervoor staan altijd in de overeenkomst. De meeste contracten hanteren een opzegtermijn van 30 dagen. Met andere woorden: u moet het contract minstens 1 maand voor de einddatum opzeggen. Een langere termijn (2, 3 maanden of meer) is niet gunstig. In die relatief lange periode kunt u immers nog gemakkelijk van gedacht veranderen.
15. Kan een makelaar in mijn naam de verkoop sluiten? Ja, als in het contract een volmachtclausule is opgenomen. De makelaar kan dan ook in uw naam over de prijs onderhandelen met kandidaat-kopers. Dit is erg handig wanneer u bijvoorbeeld in het buitenland zit en zelf de zaak niet op de voet kunt volgen. Natuurlijk moet u uw makelaar in dit geval volledig vertrouwen. Bij een bemiddelingsopdracht is dit niet mogelijk en mag de makelaar enkel op zoek gaan naar kopers en deze voorstellen aan de eigenaar.
DE MAKELAAR
Bedrag Laat best een vast verkoopbedrag (verkoopprijs of vraagprijs) in het contract opnemen. Op die manier bent u zeker dat de makelaar uw huis niet onder een bepaalde prijs van de hand doet.
18
16. Hoe verbreek ik mijn contract? Klikt het niet met uw makelaar? Dan zijn er verschillende mogelijkheden om de samenwerking stop te zetten: Verbreking U verbreekt het contract. In dat geval moet u een schadevergoeding of boete betalen. In de overeenkomst staat hoeveel. In geval van discussie brengt de rechtbank uitsluitsel. Opzeggen U zegt uw overeenkomst op. Dat gebeurt meestal met een aangetekende brief. In de overeenkomst staat tot wanneer u uw opzeg kunt indienen. Bent u te laat? Dan wordt de overeenkomst meestal stilzwijgend verlengd. Voortijdige opzeg Sommige makelaars geven u de kans om de overeenkomst voortijdig op te zeggen. Dat kan alleen wanneer deze mogelijkheid expliciet in het contract staat vermeld. Annulering U mag uw overeenkomst binnen de 7 dagen opzeggen als: • de makelaar uit eigen beweging bij u thuis is langsgekomen én • u de overeenkomst thuis hebt getekend. Opzeg binnen de 7 dagen is niet mogelijk wanneer in het contract staat dat: • de ondertekening gebeurde op het kantoor van de makelaar. • u de makelaar bij u thuis hebt uitgenodigd.
Mijn verkoopopdracht is voorbij maar mijn woning is nog niet verkocht. Wat nu? • U verlengt uw overeenkomst met uw huidige makelaar, of • U schakelt een andere makelaar in. Tevreden of niet? Alles hangt natuurlijk af van uw tevredenheid over de huidige makelaar. Vindt u dat de makelaar goed werk heeft geleverd? Doe gerust opnieuw een beroep op hem. Heeft hij daarentegen kansen laten liggen of onvoldoende service geleverd? Dan is het misschien tijd om een andere makelaar uw vertrouwen te geven. Overeenkomst verlengen Bent u tevreden? Dan kunt u de verkoopopdracht verlengen. Vaak gebeurt dit stilzwijgend. Heel wat contracten bepalen immers dat de opdracht automatisch wordt verlengd wanneer u niet tijdig opzegt. Andere oorden Zegt u wel op? In uw overeenkomst leest u hoe dat moet. Meestal gebeurt dit met een aangetekende brief binnen de juiste opzegtermijn.
18. Ik heb een makelaar maar verkoop zelf mijn onroerend goed? Moet ik hem dan nog betalen?
Exclusieve overeenkomst U gaf de makelaar het alleenrecht om uw pand te verkopen. Verkoopt u het zelf? Dan wordt dit als ‘contractbreuk’ gezien en betaalt u een schadevergoeding. In sommige gevallen is die even hoog als de commissie die de makelaar zou krijgen indien hij het pand wél had verkocht. Bij andere makelaars gaat het om een percentage van dit bedrag. Overeenkomst zonder exclusiviteit Hier hangt het volledig af van het contract. Komt het tot een geschil over het al dan niet betalen van een vergoeding? Dan doet de rechtbank uitspraak. Geen commissie verschuldigd In sommige gevallen oordeelt de rechtbank dat u geen of slechts een heel kleine vergoeding moet betalen. Dat gebeurt als u kunt bewijzen dat: • de makelaar helemaal niet tot de verkoop heeft bijgedragen • de koper niet door de makelaar is aangebracht • de makelaar weinig tot geen inspanningen heeft geleverd. Verkoop na afloop contract Soms bent u zelfs een commissie verschuldigd aan uw makelaar wanneer u uw onroerend goed na afloop van het contract verkoopt. Bijvoorbeeld wanneer de koper eerder door uw makelaar werd aangebracht. In dat geval heeft de makelaar substantieel bijgedragen tot uw succes en heeft hij dus recht op een commissie. DE MAKELAAR
17.
Dat hangt van de overeenkomst af:
19
• Hij/zij is onbekwaam verklaard (vanwege geestesziekte, mentale handicap of blijvende psychische stoornissen).
DE VERKOPER Of u nu via een makelaar verkoopt, of de verkoop volledig in eigen handen houdt: de wet legt bepaalde voorwaarden op aan een verkoper. In de volgende antwoorden ontdekt u of u uw onroerend goed (alleen) mag verkopen.
19. Mag iedereen zomaar een onroerend goed verkopen?
DE VERKOPER
Neen. Sommige eigenaars zijn niet ‘bekwaam’ (wettelijke term) om hun huis, flat of bouwgrond te verkopen. Bovendien kan het zijn dat een derde persoon een bepaald recht heeft op het onroerend goed. In dat geval heeft hij of zij ook een zeg in de verkoop. Makelaar en notaris controleren dit zorgvuldig op voorhand. Wanneer is de eigenaar onbekwaam? • Hij/zij is minderjarig. • Hij/zij is failliet verklaard.
20
Wanneer heeft iemand een recht? • Het onroerend goed werd na een erfenis aan meerdere personen nagelaten. In dat geval moeten alle erfgenamen de overeenkomst tekenen. • Het onroerend goed is volgens het huwelijkscontract eigendom van beide partners. In dat geval moeten beide partners de overeenkomst ondertekenen. • Het onroerend goed wordt gebruikt als gezinswoning. In dat geval moeten beide partners de overeenkomst tekenen. • Er is een vruchtgebruik. In dat geval moeten vruchtgebruiker én eigenaar (van het naakte eigendom) tekenen.
20. Mag ik mijn onroerend goed alleen verkopen? Ja, op voorwaarde dat u bekwaam bent, er geen mede-eigenaars zijn en er niemand een recht heeft op uw onroerend goed. Zie ook vorige vraag voor meer informatie.
21.
23.
Mogen ouders hun eigendom verkopen zonder toestemming van de kinderen?
Mag een eigendom van een minderjarige worden verkocht?
Ja. Zolang beide ouders leven, moeten zij geen toestemming vragen aan hun kinderen om hun huis, flat, bouwgrond, ... te verkopen.
Is een minderjarige eigenaar of mede-eigenaar van een gebouw? Dan zal de verkoop meestal openbaar gebeuren. De wet gaat er immers vanuit dat bij een openbare verkoop, de meest gunstige prijs wordt bereikt.
Wat als één van de ouders is overleden? Dan is de situatie minder duidelijk. In sommige gevallen is de overgebleven partner niet langer alleen eigenaar en kunnen de kinderen of schoonkinderen een recht laten gelden. Standaard worden de kinderen automatisch mede-eigenaar van het gemaakte eigendom en eventueel het vruchtgebruik. Dit kan contractueel aangepast zijn tussen beide partners.
Een verkoop ‘uit de hand’ mag alleen na goedkeuring door de vrederechter of een rechtbank van eerste aanleg. Die goedkeuring volgt pas wanneer de vrederechter en rechtbank overtuigd zijn dat een dergelijke verkoop in het belang van de minderjarige plaatsvindt.
Gevolg: alle mede-eigenaars moeten akkoord gaan met de verkoop. De kinderen en/of schoonkinderen moeten dus ook de verkoopovereenkomst en de notariële akte tekenen.
22. Mag iemand die in een rusthuis zit, zijn of haar eigendom verkopen?
DE VERKOPER
Ja. Zolang de persoon gezond van geest is, mag en kan hij of zij dat perfect doen. Wanneer die persoon in een rusthuis van het OCMW verblijft, zal de verkoop wel altijd gebeuren bij medeweten van het OCMW.
21
fenen. De notaris houdt zich altijd strikt aan de deontologische regels van zijn vakgebied. Dit garandeert u de bijstand van een eerlijke, onafhankelijke vakman.
25. Wat kan een notaris voor u doen?
DE NOTARIS 24. Wat is een notaris? De notaris is een openbaar ambtenaar die door de koning wordt benoemd. Een specialist Voor zijn benoeming heeft de notaris al verschillende jaren van opleiding, stages en examens achter de rug: 1. 5 jaar rechten aan de universiteit 2. 1 jaar specialisatie in notariaat aan de universiteit 3. 3 jaar stage 4. Een examen voor kandidaat-notaris 5. Een vergelijkend examen
DE NOTARIS
U kunt dus gerust stellen dat de notaris een specialist is in zijn vakgebied. Een onafhankelijke persoon Na de benoeming door de koning, legt de notaris zijn eed af voor de rechtbank. Hierin belooft hij dat hij zijn ambt nauwgezet en eerlijk zal uitoe-
22
• Authentieke akten opmaken • Advies verlenen • Conflicten voorkomen Authentieke akten opmaken Deze akten hebben dezelfde wettelijke kracht als een vonnis of een arrest. Met andere woorden: de akten zijn wettelijk bindend. Ze kunnen dan ook alleen door een rechtbank worden vernietigd. Advies verlenen De notaris treedt op als onafhankelijk raadsman. En dit op verschillende rechtskundige terreinen: • familierecht • erfrecht • aankoop en verkoop van onroerende goederen • huur en verhuur van onroerende goederen • vennootschapsrecht Conflicten voorkomen Hebt u een meningsverschil met een andere partij? Dan is de notaris een uitstekende scheidsrechter. Hij geeft altijd objectief raad, en trekt nooit de kaart van één partij. Beide partijen zijn dus altijd zeker dat hij het beste en meest objectieve advies formuleert. Hierdoor kunnen conflicten worden voorkomen.
26. Wanneer schakel ik best een notaris in? Een notaris wordt altijd betrokken bij een vastgoedtransactie. Dat is bij wet verplicht. Hij zorgt ervoor dat de verkoopovereenkomst een authentiek karakter krijgt zodat de verkoop volledig wettelijk in orde is. En er later geen discussies meer kunnen ontstaan over wie de eigenaar van het onroerend goed is. U kunt de notaris ook al vroeger in het verkoopproces inschakelen. Dit is niet wettelijk verplicht, maar wel sterk aan te raden. Raad geven bij het compromis Bent u akkoord om uw onroerend goed te verkopen? Dan tekent u eerst een onderhandse overeenkomst met de koper. Dit compromis is meteen definitief. Eens getekend kunt u niet meer terug. En moet u akkoord gaan met de voorwaarden. Ook als er fouten of onvolledigheden in staan. Het is de compromis die als basis dient voor het opstellen van de authentieke akte. De notaris of makelaar stelt de overeenkomst voor u op. De notaris controleert de overeenkomst voordat u tekent.
Als scheidsrechter De notaris is onafhankelijk. Hij verdedigt de belangen van alle partijen: verkoper én koper. Hebben de verkoper en koper verschillende notarissen aangeduid? Dan gebeurt de ondertekening van de notariële akte door één van beiden. De andere houdt dan toezicht.
27. Welke notaris moet ik kiezen? Dat maakt in principe weinig uit. Alle notarissen zijn gebonden aan dezelfde eed en hanteren dezelfde principes. Ook inzake kostprijs is er geen verschil. Het ereloon van de notaris is wettelijk bepaald. U betaalt bij notaris x dus niet meer of minder dan bij notaris y. Zorg dat het klikt Kies daarom een notaris bij wie het ‘klikt’. U kunt gerust een verkennend gesprek vragen bij verschillende notarissen uit uw buurt. Een dergelijk gesprek is normaal gezien gratis en geeft u meteen een goed idee over de man of vrouw die tegenover u zit.
28. Wie kiest de notaris bij een verkoop? Dat maakt in principe niet uit. De notaris is een objectief persoon die nooit één van beide partijen zal benadelen. De verkoper en koper mogen gerust elk hun eigen notaris aanduiden. In de onderhandse verkoopovereenkomst of het compromis staat welke
23
DE NOTARIS
Advies verstrekken De notaris treedt ook op als onafhankelijk raadgever. Hebt u informatie nodig? Over een gewone of openbare verkoop? De notaris overloopt alle mogelijkheden en geeft u graag uitleg. Een eerste adviserend gesprek is altijd gratis.
notaris de uiteindelijke akte zal opmaken. De andere notaris houdt in dat geval toezicht. Meestal gebeurt dat in het kantoor van de notaris van de kopende partij. Geen extra kosten Zijn er twee notarissen aanwezig? Dan betaalt u niet dubbel. Het honorarium wordt in dat geval verdeeld tussen beide notarissen. Niet bij openbare verkoop Bij een openbare verkoop is er slechts één notaris aanwezig: de notaris die de openbare verkoop houdt. De koper zelf heeft dus niet het recht een eigen notaris aan te duiden of mee te brengen
DE VERKOOP
DE VERKOOP Er zijn twee manieren om uw onroerend goed te verkopen: 1. Een verkoop uit de hand. 2. Een openbare verkoop.
24
29. Wat is een verkoop uit de hand? Een verkoop die voortvloeit uit een voorafgaand akkoord tussen verkoper en koper over de prijs, voorwaarden en lasten. De verkoper, bemiddelaar kan in dit geval ook een makelaar zijn. Verloop Meestal verloopt een ‘verkoop uit de hand’ als volgt: 1. Verkoper en koper gaan akkoord en er wordt reeds een schriftelijke overeenkomst gemaakt over het onroerend goed, de prijs en de partijen. 2. Ze tekenen de onderhandse verkoopovereenkomst a. Met of zonder optie b. Met of zonder opschortende voorwaarde 3. De koper betaalt een voorschot aan de verkoper. 4. De notaris doet het nodige opzoekingswerk. 5. De notaris maakt de notariële akte op binnen de 4 maanden. 6. Verkoper en koper tekenen de notariële akte. 7. De koper betaalt het resterende bedrag en de registratierechten (en eventuele andere kosten). Onderhandse overeenkomst Bij een verkoop uit de hand wordt er eerst tussen verkoper en koper een onderhandse verkoopovereenkomst getekend. Deze overeenkomst wordt ook wel eens compromis of voorlopige verkoopsovereenkomst genoemd. Een slechte naam: eens getekend is de overeenkomst immers definitief en is er geen weg terug. Noch voor de verkoper, noch voor de koper.
Voorschot Na de ondertekening betaalt de koper meestal een voorschot. Het resterende bedrag wordt betaald bij het verlijden van de notariële akte, maximaal vier maanden later. Notariële akte De onderhandse verkoopovereenkomst dient later als basis voor de notariële akte. Die wordt maximaal 4 maanden na ondertekening van de onderhandse overeenkomst uitgereikt.
Hoogste bieder De notaris wijst het onroerend goed meteen toe aan de hoogste bieder. Dit is niet het geval indien er twee zitdagen zijn en het onroerend goed slechts ingesteld wordt. De verkoper moet ter plaatse zijn akkoord geven. Na de toewijzing is de verkoop officieel gesloten. De notaris maakt ter plekke de akte op en tekent ze. Aankoopkosten De dag nadien moet de koper de aankoopkosten betalen. De koopsom moet binnen de maand worden betaald. Vrijwillig of gedwongen Er is een verschil tussen een vrijwillige openbare verkoop en een gedwongen of gerechtelijke openbare verkoop.
OPENBARE VERKOOP 30. Wat is een openbare verkoop? Bij een openbare verkoop is er geen voorafgaande overeenkomst tussen verkoper en koper. De voorwaarden en lasten werden op voorhand door de verkoper en notaris vastgelegd.
Gedwongen openbare verkoop Er is geen verkoop uit de hand mogelijk. Dit kan het geval zijn wanneer: • één of meer verkopers minderjarig zijn. • één of meer verkopers onbekwaam zijn. • het onroerend goed door het gerecht wordt verdeeld. • de eigenaar failliet is. • een gerechtsdeurwaarder beslag gelegd heeft op het onroerend goed. Een gedwongen openbare verkoop wordt ook een gerechtelijke openbare verkoop genoemd.
25
DE VERKOOP
Vrijwillige openbare verkoop De verkoper heeft zelf de keuze hoe hij zijn onroerend goed verkoopt: uit de hand of openbaar. Kiest hij voor een openbare verkoop? Dan spreekt men over een vrijwillige openbare verkoop.
31. Hoe verloopt een vrijwillige openbare verkoop? Volgens de lokale gebruiken vindt een vrijwillige openbare verkoop plaats op: • 1 zitdag • 2 zitdagen met instelpremie • 2 zitdagen met verdieren Verandert de eigenaar van mening? Dan kan hij de openbare verkoping intrekken en toch overgaan tot een verkoop uit de hand. De eigenaar draagt de kosten van de openbare verkoping.
DE VERKOOP
Eén zitdag 1. Via aanplakbrieven en advertenties in de krant wordt de verkoop bekendgemaakt. 2. Aan het begin van de zitdag, leest de notaris alle verkoopsvoorwaarden voor. 3. De aanwezigen kunnen dan beginnen met bieden. 4. Wordt het gewenste bedrag bereikt? Dan wordt de verkoop meteen gesloten. 5. Gebeurt dit niet? Dan kan er een tweede zitdag worden vastgelegd. Twee zitdagen met instelpremie 1. Via aanplakbrieven en advertenties in de krant wordt de verkoop bekendgemaakt. 2. Aan het begin van de eerste zitdag leest de notaris de verkoopsvoorwaarden voor. 3. Op de eerste dag wijst de notaris het pand ‘voorlopig’ toe aan de hoogste bieder. Die heeft recht op een instelpremie. Dat is 0,5 tot 1% van zijn bod. 4. De tweede dag gaat de veiling verder. De hoogste bieder krijgt het pand.
26
a. Is de voorlopige eigenaar van dag 1 de uiteindelijke koper? Dan valt de instelpremie weg. b. Is de koper iemand anders? Dan betaalt hij de ‘voorlopige eigenaar’ van dag 1 de instelpremie uit (0,5 tot 1% van diens eerdere bod). Twee zitdagen met verdieren Verdieren betekent eigenlijk ‘duurder maken’ met een bepaalde ‘eenheid’. 1 verdier kan 0,25 euro, 1 euro, 10 euro, ... zijn. Dit bedrag hangt af van de lokale gewoonten. Het staat vermeld in de verkoopsvoorwaarden. Op voorhand wordt bepaald hoeveel 1 verdier bedraagt en op welke manier hij wordt verdeeld. Bijvoorbeeld: 90% naar de verkoper, 10% naar de persoon die de verdier plaatst, ook wel verdierensteller genoemd. Verloop verdieren 1. Via aanplakbrieven en advertenties in de krant wordt de verkoop bekendgemaakt. 2. Aan het begin van de eerste zitdag leest de notaris de verkoopsvoorwaarden voor. 3. Op de eerste dag wijst de notaris het pand ‘voorlopig’ toe aan de hoogste bieder. 4. Vanaf nu kunnen personen ‘verdieren stellen’. Dus: het bod verhogen met bepaalde eenheden. 5. De tweede dag gaat de veiling verder. De hoogste bieder krijgt het pand. 6. Personen die het bod met een ‘verdier’ hebben verhoogd, ontvangen een bepaald percentage voor elk verdier dat ze hebben gesteld. Dit is hun ‘beloning’ om de prijs omhoog te drijven. 7. Deze beloning wordt betaald door de koper.
Voorbeeld verdieren Het eindbod op dag 1 staat op 100.000 euro. In de verkoopsvoorwaarden staat vermeld dat: • 1 verdier = € 10 • 90% (= € 9) van het verdier gaat naar de verkoper en 10% (€ 1) naar de verdierensteller. Persoon x verhoogt dag 2 het bod met 1000 verdieren (= € 10.000). Persoon y verhoogt nogmaals met 500 verdieren (= € 5.000). Aan deze prijs wordt de verkoop gesloten. Wie krijgt wat? Het huis wordt verkocht aan 115.000 euro. • Persoon x krijgt 1000 euro (1 euro per verdier dat hij heeft ingezet) • Persoon y koopt het huis aan 115.000 euro – 500 euro = 110.000 euro. • De verkoper ontvangt 115.000 – 1000 – 500 = 113.500 euro. Niet zonder risico Let wel: een verdier staat gelijk aan een officieel bod. Stelt u het laatste verdier en gaat niemand hoger? Dan bent u verplicht om het onroerend goed aan te kopen.
32. Hoe verloopt een gedwongen openbare verkoop?
Het verloop 1. Via aanplakbrieven en advertenties in de krant wordt de verkoop bekendgemaakt. 2. Aan het begin van de zitdag leest de notaris alle verkoopsvoorwaarden voor. 3. De aanwezigen beginnen dan met bieden. 4. Is het laatste bod onvoldoende? Dan wordt een tweede zitdag georganiseerd. 5. Is het laatste bod voldoende? Dan wordt het onroerend goed ‘voorlopig toegewezen’ aan de laatste en hoogste bieder. 6. Via een gerechtsdeurwaarder kan tot 15 dagen na de zitdag nog een hoger bod worden ingediend. 7. Is er na 15 dagen geen hoger bod? Dan wordt de persoon die op de zitdag het hoogste bod deed nu definitief eigenaar. 8. Is er wel een hoger opbod? Dan vindt er een nieuwe en definitieve zitdag plaats met het nieuwe bod als beginprijs. Hier kan er opnieuw door iedereen geboden worden. De hoogste bieder wordt eigenaar. Hoger bod Niet elk opbod wordt zomaar aanvaard: • Het bod moet gebeuren via een gerechtsdeurwaarder. • Het opbod moet 10% bedragen van het laatste bod: • Met een minimum van 250 euro • en een maximum van 6200 euro
DE VERKOOP
Een gedwongen openbare verkoop vindt plaats op 1 zitdag. Na de zitdag hebben geïnteresseerden de kans om een hoger bod te doen. Dat gebeurt: • via een gerechtsdeurwaarder en • ten laatste binnen de 15 dagen na de zitdag.
27
33. Wat als de koper bij een openbare verkoop in gebreke blijft? Dan moet hij meestal een schadevergoeding betalen. In de verkoopovereenkomst zijn een reeks maatregelen opgenomen die de koper ‘dwingen’ om de koopvoorwaarden te respecteren. Doet hij dit niet? Dan zijn er 2 mogelijkheden: Annulering van de verkoop De koper die in gebreke blijft, betaalt een schadevergoeding. Rouwkoop Het onroerend goed wordt opnieuw te koop aangeboden: • Ligt de verkoopprijs hoger? Dan gaat de winst naar de verkoper. • Ligt de verkoopprijs lager? Dan legt de ‘koper in gebreke’ het verschil bij. Dat geld gaat dus ook naar de verkoper.
34. Wat is een command-benoeming of -verklaring?
DE VERKOOP
De hoogste bieder bij een openbare verkoop kan ook als tussenpersoon hebben gehandeld voor iemand die onbekend wenst te blijven. Om niet opnieuw een verkoopovereenkomst te moeten sluiten tussen de ‘tussenpersoon’ en de ‘onbekende koper’, bestaat er zoiets als command-benoeming.
28
Notariële akte De tussenpersoon legt in een notariële akte vast dat niet hij, maar iemand anders eigenaar wordt. Deze akte moet getekend worden daags voor de verkoop definitief wordt en dit voor 10 uur ’s morgens. Deze handeling wordt command-benoeming genoemd. Een command-benoeming kan zowel bij een vrijwillige als gedwongen openbare verkoop.
35. Wat is verkoop op lijfrente? U verkoopt uw huis en krijgt tot aan uw dood een maandelijks afgesproken bedrag, ook lijfrente genoemd. Vaak mag u zelfs in uw huis blijven wonen. Sterft u snel? Dan doet de koper een goede financiële zaak. Leeft u lang? Dan doet u een uitstekende zaak. Wat ontvangt u? Na het ondertekenen van de notariële akte ontvangt u meteen een som geld van de koper. Dit is het zogenaamde ‘bouquet’ dat meer dan 10% van de verkoopsom bedraagt. Dit ‘bouquet’ wordt van de verkoopsom afgetrokken. Het resterende bedrag wordt maandelijks als lijfrente aan u uitgekeerd. Hoe hoog is de lijfrente? Dat is afhankelijk van drie elementen: • de geschatte verkoopwaarde van het pand; • de vermoedelijke levensduur van de verkoper(s). Die wordt berekend op basis van de officiële sterftetabellen; • een intrest of rentevoet (meestal 6%).
Overeenkomst op maat De overeenkomst kan op duizend-en-één manieren worden opgemaakt. Meestal is het contract op maat van de wensen van beide partijen. Laat daarom alles goed en gedetailleerd op papier zetten in het bijzijn van een notaris. Kwestie van later niet bedrogen uit te komen. Verkoop als volle eigendom De verkoper verlaat meteen het huis en de koper trekt in. In dit geval ligt de maandelijkse lijfrente hoog. Verkoop als naakte eigendom • De verkoper blijft tot aan zijn of haar dood in de woning leven. • De verkoper verhuist en verhuurt het pand. De huursom is voor hem. De lijfrente ligt lager dan bij ‘volle eigendom’. De verkoper betaalt maandelijks een bescheiden huursom die van zijn lijfrente wordt afgetrokken. Voor één of twee personen Een lijfrente kan worden uitbetaald aan één persoon, aan een koppel of aan de langstlevende partner. • Wordt hij uitgekeerd aan beide partners en overlijdt één van hen? Dan betaalt de koper voortaan nog de helft van het bedrag. • Gaat de lijfrente naar de langstlevende? Dan blijft die na het overlijden van zijn partner het hele bedrag incasseren. Hij of zij betaalt hier wel successierechten op.
Verdoken schenkingen tegengaan Opvallend lage lijfrentes kunnen wijzen op verdoken schenkingen. De overheid kijkt hier strikt op toe. Bedraagt de totale lijfrente minder dan vijf twaalfden van de verkoopprijs? Dan mag de verkoper zich verwachten aan een heffing van schenkingsrechten plus een fikse boete. Misbruiken tegengaan Een goed opgesteld contract beschermt verkopers tegen misbruiken. Betaalt de koper na een tijdje de lijfrente niet meer uit? Via een clausule kunt u ervoor zorgen dat het contract onmiddellijk verbroken wordt. In dat geval behoudt u het ‘bouquet’ én de premies die u tot op dat moment ontvangen hebt. Het contract wordt ook geannuleerd indien de verkoper binnen de 20 dagen na ondertekening overlijdt. Of wanneer blijkt dat hij ongeneeslijk ziek was tijdens de ondertekening van het contract. Voor wie is lijfrente interessant? Oudere mensen zonder kinderen zijn gecharmeerd door het principe. Zij hebben geen directe erfgenamen en beschouwen de lijfrente als een soort van extra pensioen. Maar ook senioren mét een gezin, die naar een bejaardentehuis of serviceflat verhuizen, vinden dit aanvullende inkomen vaak erg interessant.
DE VERKOOP
De lijfrente wordt soms gekoppeld aan de index van de consumptieprijzen. Zo lijdt de verkoper geen verlies als de waarde van het huis stijgt en de koopkracht daalt.
29
plicht bent met deze makelaar verder in zee te gaan. Vraag steeds uitleg aan de makelaar. Zo ontdekt u of de schatting op een doordachte manier is gebeurd. Makelaar/beëdigd schatter Sommige makelaars zijn ook beëdigde schattersexperts. Zij weten perfect met welke elementen zij rekening moeten houden om een realistische verkoopprijs te bepalen.
VERKOOP UIT DE HAND SLAAGKANS VERHOGEN
Kandidaat-kopers aantrekken Wilt u meer kans maken op een vlotte verkoop? Zorg dan dat u: • Een marktgerichte prijs vraagt. • Uw onroerend goed aantrekkelijk presenteert. • Via de juiste kanalen kandidaten lokt. • Beroep doet op een professionele vastgoedmakelaar of notaris.
36. Is mijn vraagprijs realistisch?
SLAAGKANS VERHOGEN
Een correcte prijs is ontzettend belangrijk. Vraagt u teveel? Dan krijgt u uw pand moeilijk verkocht. Vraagt u te weinig? Dan loopt u geld mis. Laat daarom uw vastgoed schatten door een makelaar of een onafhankelijk expert. Gratis schatting Sommige makelaars bieden een gratis schatting aan. Een gratis schatting betekent niet dat u ver-
30
Onafhankelijke schatter Laat u de schatting liever niet door een makelaar uitvoeren? Schakel dan een onafhankelijke schatter in. U vindt hem in de Gouden Gids onder rubriek 5555. Of via uw lokale bankkantoor. Een waardebepaling door een onafhankelijke schatter kost gemakkelijk 200 euro. Zelf schatten Dat is niet aan te raden. U kunt moeilijk een objectief oordeel vellen over uw eigen woning. Daarvoor is de emotionele betrokkenheid te groot. Evenals de neiging om een (te) hoge verkoopprijs vast te leggen. Via internettoepassingen Sommige banken (vb. KBC) bieden via hun website een programma aan dat u helpt om de waarde van uw woning te berekenen. En dit aan de hand van objectieve gegevens en criteria. Het resultaat is nooit heel correct. Zo houdt de toepassing bijvoorbeeld geen rekening met lokale karakteristieken. Toch geeft dit instrument u een goede indicatie. Het is vooral handig als u de waardebepaling van uw expert bij benadering wilt controleren.
Wat bepaalt de waarde van mijn onroerend goed? Schatters onderzoeken een hele waslijst aan gegevens om de waarde van uw onroerend goed te bepalen. Spelen hier onder andere in mee: Type vastgoed • open bebouwing • halfopen bebouwing • gesloten bebouwing Omgeving • stad of centrum • randstad • landelijk • afgelegen Prijsevolutie • dalende markt • stijgende markt Buurt • omwonenden • openbaar vervoer • tewerkstelling in de regio • winkels in de buurt • scholen in de buurt • culturele faciliteiten in de buurt • sportfaciliteiten in de buurt • natuurlijke ligging Nuts- en andere voorzieningen • in de straat • in het huis Grootte • van het perceel • van het huis • het aantal kamers • oppervlakte van de kamers
Diversen • bouwjaar • staat van het huis • eventuele gebreken • aanwezigheid veranda, zwembad, tuin, garage,... • historische waarde • aanwezigheid op inventaris leegstand, onbewoonbaarheid, ... • nood aan bodemsanering? • ...
38. Hoe maak ik mijn woning aantrekkelijker? Wakker de interesse van uw kandidaat-kopers aan en presenteer uw onroerend goed op zijn best. Met de volgende tips verhoogt u de kansen op een vlotte verkoop. Goede eerste indruk U krijgt geen tweede kans om een goede eerste indruk te maken. Zorg er daarom voor dat uw kandidaat-kopers al een positief gevoel hebben voordat ze uw woning binnenstappen. • uw voortuin in orde brengen • de bel repareren • uw brievenbus bijwerken • uw voordeur opfrissen Kleine klusjes Al die reparaties, onvolmaaktheden, klusjes die u al zo lang op uw lijstje had staan? Voer ze nu uit zodat ze de kandidaat-kopers niet afschrikken. • vochtplekken overschilderen • behangpapier bijplakken
31
SLAAGKANS VERHOGEN
37.
• stopcontacten vastzetten • nieuwe lampen indraaien • gordijnen recht hangen Specifieke troeven Hebben uw kamers specifieke troeven zoals een open haard, parket, mooie houten balken, speciale hoekjes ... Verberg ze dan niet achter uw meubels maar laat ze volledig tot hun recht komen. Ze geven uw huis extra karakter en kunnen door hun eigenheid de kandidaat-kopers overtuigen. Goed opgeruimd Presenteer uw kamers in de best mogelijke toestand. Berg al uw rommel op zoals speelgoed van kinderen, kranten en magazines. Een ordelijke kamer oogt veel aantrekkelijker en gezelliger. Houd grote kuis Een proper huis doet verkopen. Trakteer uw kamers dan ook op een grondige schoonmaakbeurt. Zo lijkt de woning nieuwer én waardevoller. Spinnenwebben en stof hebben een negatieve invloed op de geschatte waarde. Een glimmend fornuis, propere vensters en kraaknette toiletten geven daarentegen een extra cachet aan uw woning.
SLAAGKANS VERHOGEN
Verhoog de gezelligheid Bloemen, planten, schalen met fruit, strategisch geplaatste sfeerverlichting ... ze verhogen de gezelligheid van uw woning. En dat brengt uw bezoekers dan weer in een ‘koopsfeer’. Prikkel alle zintuigen Een aangenaam achtergrondmuziekje, lekkere en frisse geuren, een comfortabele temperatuur in alle kamers ... deze impulsen laten het huis tot leven komen en maken indruk op de bezoeker.
32
Houd huisdieren buiten Niet iedereen houdt van huisdieren. Komen er kandidaten langs? Dat is het ideale moment om uw hond nog eens uit te laten. Tijdens de rondleiding zijn er best ook zo weinig mogelijk mensen aanwezig. Dan kan de kandidaat rustig rondkijken en wordt zijn aandacht minimaal afgeleid. Auto uit garage Ruim de garage op en zet uw auto buiten. Dan lijkt de garage groter én ordelijker. Denk aan de tuin Een verzorgde tuin is een belangrijk verkoopargument. Maai het gras, berg materiaal op in het tuinhuisje of de werkplaats, reinig de tuinstoelen en borstel het terras. Vuilnisbakken of groencontainers staan best uit het zicht. Kies uw moment Plan de bezoekuren in functie van het uur. Woont u op een drukke staat? Kies dan een rustiger moment van de dag. Valt de zon binnen ‘s morgens? Zet de afspraken dan in de voormiddag. Laat het huis ‘leven’ Bent u al verhuisd? Zorg dat het niet opvalt. Laat nog wat meubels staan en de gordijnen hangen. Een leeg huis presenteert minder goed. Zet indien mogelijk ook geen verhuisdozen in het zicht. Dat oogt rommelig. Schakel vrienden in Vraag een vriend om voor ‘kandidaat-koper’ te spelen. Zorg dat hij alle negatieve impressies noteert. Op die manier krijgt u een objectief beeld van negatieve details of gebreken. En kunt u ze nog tijdig wegwerken.
Moet ik investeren om de verkoopprijs te verhogen? Dat hangt ervan af. In sommige gevallen kost een investering u handenvol geld, maar is de meerwaarde voor uw huis slechts beperkt. Werkt u met een makelaar? Leg uw plannen dan aan hem voor. Hij berekent of de investering loont. U kunt ook altijd even polsen bij vrienden, familie of volgende regels in acht houden: Geen grote investeringen Grote investeringen met of zonder bouwvergunning verdienen zichzelf zelden terug. We hebben het bijvoorbeeld over de plaatsing van een zwembad, veranda of een volledig nieuw aangelegde tuin. Dergelijk ingrijpende wijzigingen brengen bovendien heel wat kopzorgen met zich mee. Keuken en badkamer Een nieuwe keuken, badkamer of centrale verwarming verhogen het comfort in uw woning aanzienlijk. En zorgen dat de verkoopprijs klimt. Aan de andere kant is de investering vaak erg zwaar én kunnen sommige kandidaten ook afknappen op de gekozen stijl. Ook hier: best eerst overleggen met uw makelaar. Kleine opknapwerken Die lonen wel degelijk. Storende elementen kunnen met een klein budget worden weggewerkt en een grote meerwaarde bieden. Heeft de ingebouwde keuken haar beste tijd gehad? Plaats nieuwe deurtjes en ze ziet er weer piekfijn uit.
Of vervang uw oude schakelaars door moderne exemplaren. Kleine investeringen die uw huis plots een veel ‘nieuwer’ gelaat bezorgen.
40. Wat is de beste periode om te verkopen? Er bestaat geen ideaal moment. Anders zou iedereen zijn huis in dezelfde maand te koop stellen. Er zijn wel bepaalde omstandigheden die gunstig zijn voor een snelle én lucratieve verkoop. Hoogconjunctuur U verkoopt idealiter wanneer de prijzen op de huizenmarkt hoog staan. Of wanneer de vraag naar woningen hoger is dan het aanbod. In beide gevallen klimmen de verkoopprijzen. Moet u in diezelfde periode ook een huis kopen? Dan valt dit voordeel weg door de meerprijs die u voor uw nieuwe woning betaalt. Seizoenen Elk seizoen heeft zijn charme. Toch worden er in de winter over het algemeen minder huizen verkocht. Logisch: de Belg verhuist liever in de lente of de zomer. Bovendien oogt een huis mooier in het zonlicht dan in de regen. Ook de herfst presenteert mooi. Vooral uw tuin komt dan goed tot zijn recht. Wachten of niet? Moet u uw huis dringend verkopen? Dan is het moeilijker om een erg goede zaak te doen. U bent immers sneller geneigd om toe te happen zonder een beter bod af te wachten.
33
SLAAGKANS VERHOGEN
39.
Hebt u wel de tijd? Dan kunt u de kat uit de boom kijken, boden vergelijken en op het juiste moment de beslissing nemen. Let wel op dat u niet té lang wacht. Een leegstaande woning veroudert sneller. En vermindert hierdoor in waarde.
41. Hoe zet ik mijn onroerend goed in de schijnwerpers? Een bord aan uw woning gecombineerd met advertenties in de krant en op het internet: dat is de beste manier om geïnteresseerden te lokken. Dat blijkt uit de grootschalige woonenquête die HEBBES van Het Belang van Limburg en Gazet van Antwerpen in 2004 uitvoerde. Op de vraag ‘Hoe gaat u op zoek naar een nieuwe woning of flat’ antwoordde de Antwerpenaar als volgt: • 70% kruiste ‘rondrijden’ aan. • 62% kruiste ‘internet’ aan. • 52% koos voor ‘krant’. De antwoorden van de Limburger liepen nagenoeg gelijk: • 78% kruiste ‘rondrijden’ aan. • 69% kruiste ‘krant’ aan. • 68% koos voor ‘internet’.
42. Waarom een ‘Te Koop’-bord? Tal van Vlamingen rijden ’s avonds of in het weekend rond in buurten waar ze graag willen wonen. Een ‘Te Koop’-bord springt deze geïnteresseerden onmiddellijk in het oog. Bent u van plan om te verkopen? Dan is zo’n bord een must. Houd echter rekening met de volgende elementen: Een fatsoenlijk bord Uw plakkaat is als het ware uw ‘uithangbord’. Ziet het er vervallen uit? Dan zal de potentiële koper ook weinig vertrouwen hebben in het comfort en de staat van uw woning. Hierdoor loopt u misschien een waardevol kandidaat-koper mis. In het zicht Zet uw bord op een opvallende plek, liefst in de voortuin of dicht bij de straat. Zo valt het op voor toevallige voorbijgangers en -rijders. Op privé-terrein Plaats het bord zeker niet op het voetpad of té dicht bij de straat. Dat kan immers het verkeer hinderen en kan zelfs een boete opleveren.
43. Waar plaats ik een advertentie?
SLAAGKANS VERHOGEN
Belangrijk hierbij is dat de meeste ondervraagden toegaven dat zij deze drie kanalen combineren.
34
U combineert best een advertentie in de krant met een aankondiging op het internet. De combinatie ‘krant’ en ‘internet’ scoort immers hoog bij personen die een huis of flat willen kopen.
Duizenden in één klap Plaatst u uw woning in HEBBES? Dan bereikt u in één klap heel wat personen. • Via hebbes.be • Via Gazet van Antwerpen: 432.200 personen per dag • Via Belang van Limburg: 367.700 personen per dag
44.
Advertentie plaatsen telefonisch of per fax U kunt telefonisch een advertentie plaatsen: Het Belang van Limburg Tel.: 0800 98 887 Fax: 0800 93 887 Gazet van Antwerpen Tel.: 0800 99 190 Fax: 0800 16 448 Meer informatie? U kunt altijd een mail sturen naar
[email protected]
Hoe plaats ik een advertentie in HEBBES?
45.
Dat is heel eenvoudig. Volg gewoon de volgende stappen:
Kopers zullen sneller reageren wanneer uw zoekertje bepaalde basisinformatie bevat. Zorg er dan ook voor dat u deze basisinformatie altijd vermeldt.
Zoekertje plaatsen via internet 1. Surf naar www.HEBBES.be 2. Klik op de homepage bovenaan op ‘immo’. 3. Klik op ‘Plaats een zoekertje’. (linksboven) 4. Klik nu op de knop van uw keuze: a. alleen in Gazet van Antwerpen. b alleen in Het Belang van Limburg. c. enkel online (kan enkel voor te huur) 5. Volg de instructies op het scherm. 6. Klik op ‘Verstuur’. 7. Uw zoekertje verschijnt in de krant en/of op het internet.
Wat zet ik in mijn advertentie?
Noodzakelijke informatie • prijs van de woning of flat • buurt of straatnaam • aantal slaapkamers • staat van het huis • aanwezigheid van tuin • aanwezigheid van garage Handige informatie • foto van de woning • aanwezigheid badkamer • aanwezigheid centrale verwarming • grootte van de living
35
SLAAGKANS VERHOGEN
HEBBES: een goede keuze HEBBES is één van de meest bekende en bezochte woonrubrieken in Vlaanderen. U vindt HEBBES! terug op het Internet, in Gazet van Antwerpen en Het Belang van Limburg.
• aanwezigheid keuken • bouwjaar van de woning Minder belangrijke informatie • ingerichte keuken • bouwstijl • aanwezigheid kelder • aanwezigheid zolder Meer info = meer reacties Enquêtes van HEBBES van Gazet van Antwerpen en Het Belang van Limburg wijzen alvast uit dat het aantal reacties stijgt wanneer u meer informatie in uw advertentie stopt. Met andere woorden: hoe groter de advertentie, hoe meer respons.
VERKOOP UIT DE HAND DE OVEREENKOMST
46. Wat is een onderhandse verkoopovereenkomst? Zijn koper en verkoper het eens over wat er verkocht wordt en voor hoeveel? Dan kan een onderhandse verkoopovereenkomst worden opgemaakt. Hierin leggen beide partijen alle voorwaarden van de verkoop duidelijk vast. Misleidende term Deze verkoopovereenkomst heet in de volksmond ook wel compromis of voorlopige verkoopovereenkomst. Dat is een misleidende term. Eenmaal getekend kunnen verkoper en koper immers niet meer van de transactie afzien. Ze verbinden zich definitief tot de verkoop/aankoop. Zelfs wanneer de koper nog geen voorschot heeft betaald!
DE OVEREENKOMST
Basis voor akte Deze onderhandse overeenkomst dient als basis voor de latere notariële akte. De notaris mag zelf geen elementen toevoegen die in het compromis
36
Geen meerkost Daarom is het zo belangrijk dat u de onderhandse verkoopovereenkomst door een notaris of vastgoed-makelaar laat opstellen of nakijken. Zo bent u zeker dat de overeenkomst volledig in orde is. Bovendien moet u hiervoor niet extra betalen.
47. Wat mag er niet ontbreken in de overeenkomst? Naast de traditionele elementen zoals prijs, naam van koper en verkoper en betalingsvoorwaarden, geeft de overeenkomst ook best antwoord op minder voor de hand liggende vragen. Hoe meer u in de overeenkomst vastlegt, hoe minder kans op betwistingen u krijgt. Zorg er dan ook voor dat de volgende vragen zeker niet onbeantwoord blijven: Belangrijk voor de verkoper • Wat als de koper niet solvabel is? • Wat als de koper geen kans maakt op een hypothecaire lening? • Wat met de brandverzekering? • Wat als er verhaalbelastingen zijn? • Wat als er erfdienstbaarheden zijn? • Is het voorschot niet te klein? • Wanneer ontvangt u de rest van de koopsom? • Wanneer krijgt de koper de sleutel?
• Vindt de verkoop plaats onder het stelsel van BTW? Belangrijk voor de koper Ook de koper zal erop aandringen dat bepaalde voorwaarden in de overeenkomst staan vermeld: • Bent u als verkoper de enige eigenaar? • Bent u als eigenaar ‘bekwaam’ om te verkopen? • Bent u niet in faling? • Werden de oppervlakte en het KI gecontroleerd? • Rusten er geen hypothecaire leningen of schulden op het goed? • Werd er geen beslag op gelegd? • Rust er vruchtgebruik op het onroerend goed? • Wordt het goed verhuurd? • Heeft de huurder voorrang om het pand te kopen? • Staat het gebouw geklasseerd als monument, stads- of dorpsgezicht? • Maakt het deel uit van het archeologische patrimonium? • Bent u als verkoper volledig in orde met uw belastingen en BTW? • Is er een pachter? Wat gaat hij doen? • Ligt het onroerend goed in een ruilverkaveling? De meeste van deze vragen worden in dit infoboekje behandeld.
DE OVEREENKOMST
ontbreken. Zag u belangrijke gegevens over het hoofd? Dan zal ook de notariële akte onvolledig blijven. En kunnen er in een latere fase discussies ontstaan.
37
48. Is het onroerend goed in de overeenkomst duidelijk omschreven? Een belangrijke vraag. Om alle latere discussies te vermijden is een precieze beschrijving van de woning, flat of bouwgrond noodzakelijk. De notaris zal daarom controleren of de oppervlakte juist is en hoeveel het kadastrale inkomen bedraagt (aan de hand van de kadastrale legger). Op die manier weet de koper precies wat hij voor zijn geld zal krijgen.
49. Is er bedenktijd mogelijk? Een onderhandse verkoopovereenkomst is definitief. Dat betekent dat verkoper en koper zich moeten houden aan de voorwaarden die in de overeenkomst staan opgesomd. Alleen een rechtbank kan de overeenkomst verbreken. Toch zijn er mogelijkheden om het definitieve karakter een beetje te versoepelen: • Overeenkomst met optie • Overeenkomst met opschortende voorwaarde
DE OVEREENKOMST
Optie De koper krijgt voorrang om het pand aan te kopen. Hij moet beslissen binnen een bepaalde periode. Licht hij de optie? Dan wordt hij definitief eigenaar.
38
Opschortende voorwaarde Verkoper en koper gaan akkoord, op voorwaarde dat aan een bepaald element wordt voldaan. Bijvoorbeeld: • De verkoper kan de transactie laten afhangen van het feit of de koper al dan niet een lening krijgt bij de bank. • De koper kan de transactie laten afhangen van het feit of de verkoper al dan niet een gunstig stedenbouwkundig of verplicht bodemattest kan voorleggen. Dit wordt in een schriftelijke overeenkomst gegoten.
50. Een kandidaat-koper wil een optie nemen. Wat doe ik? U bent alleszins niet verplicht om ja te zeggen. Doet u dat wel, dan heeft dat verschillende gevolgen. Optie is bindend Met een optie geeft u de kandidaat het ‘recht op koop’. Dat betekent dat u uw huis gedurende een bepaalde periode niet aan iemand anders verkoopt. Deze periode wordt schriftelijk vastgelegd. Meestal gaat het over enkele dagen tot twee weken. Kan nadelig zijn • Duikt er een kandidaat op die meer wil betalen? Pech. Wanneer de eerste kandidaat de optie binnen de afgesproken periode licht, moet u uw huis toch aan de ‘lagere’ prijs verkopen.
• Licht de kandidaat de optie niet? Dan hebt u waardevolle tijd en misschien zelfs andere kandidaten verloren. Dek u in Sommige verkopers vragen een schadevergoeding (optiegeld) wanneer de optie niet wordt gelicht. Dit moet natuurlijk op voorhand keurig op papier worden gezet. Tweede optie Een kandidaat wil een optie nemen, maar iemand was hem voor? Dan kan hij een ‘tweede optie’ nemen. Dat betekent dat hij automatisch de optie krijgt wanneer de eerste potentiële koper afhaakt.
In contract Wilt u met een voorschot werken? Vermeld dit dan duidelijk in uw contract. Uw makelaar en uw notaris staan u hierin bij. Valstrikken Pas op met ongedekte cheques of kandidaten die niet ter goeder trouw zijn. Een gedekte bankcheque is gewaarborgd. Ook hier biedt een clausule in uw contract met de vermelding “kwijting onder voorbehoud van inning” de oplossing. Grote voorschotten Ontvangt u een voorschot van meer dan 15.000 euro? Dan moet u dit in het kader van de antiwitwaswetgeving bekendmaken aan de overheid. Vraag niet meer dan 15.000 euro cash te ontvangen.
51. Mag ik een voorschot vragen aan de koper? En zo ja, hoeveel?
52.
Een voorschot vragen mag, maar is wettelijk niet verplicht. U hebt dus zelf de keuze.
Wat gebeurt er tussen het tekenen van de onderhandse overeenkomst en het verlijden van de notariële akte?
Geen voorschot? Dat is niet zo’n goed idee. Verbreekt uw kandidaat-koper de overeenkomst? Dan kunt u het voorschot als schadevergoeding beschouwen. U hebt immers heel wat waardevolle tijd gespendeerd, kosten gemaakt en waarschijnlijk ook andere geïnteresseerde kopers verloren.
Tussen beide zitten maximaal 4 maanden. In die periode verzamelt de notaris alle benodigde documenten en informatie over de verkoper en het onroerend goed. Over de verkoper(s) De verkoop kan alleen plaatsvinden indien de verkoper: • de enige eigenaar is van het goed • het goed wettelijk mag verkopen. DE OVEREENKOMST
Hoeveel? 10% is gebruikelijk. Maar meer of minder kan dus ook.
39
Daarom controleert de notaris de volgende elementen: • Is de verkoper meerderjarig? • Is hij de echte en enige verkoper? • Zit hij momenteel in een faillissement? • Is zijn fiscale toestand in orde? Hiervoor contacteert de notaris o.a. het faillissementenregister, de belasting- en BTW-diensten en de gemeenteontvanger.
54.
Over het onroerend goed • Rust er een hypotheek op het onroerend goed? • Hoe zit het met het kadasterplan? • Zijn er huurders en hebben ze een voorkooprecht? • Is het pand in regel met de stedenbouwkundige voorschriften? • Zijn er bouwovertredingen?
Na de ondertekening van de akte, laat de notaris de verkoop registreren bij het registratiekantoor en de hypotheekbewaarder. Gebeurt dat niet? Dan kan de koper soms voor erg onaangename verrassingen komen te staan:
Die gegevens verzamelt hij via de hypotheekbewaarder, het kadaster, de stedenbouwkundige dienst en een landmeter. Gratis voor verkoper Als verkoper betaalt u niets voor dit onderzoek. Alle kosten zijn voor de rekening van de koper.
53.
DE OVEREENKOMST
Wat betekent ‘het verlijden’ van de akte? De notariële akte wordt op het kantoor van de notaris voorgelezen in het bijzijn van de koper en verkoper. Daarna tekenen beide partijen de akte. Dit gebeurt ten laatste 4 maanden na ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst.
40
Waarom is een notariële akte nodig? Een onderhandse verkoopovereenkomst is al 100% bindend voor verkoper en koper. Een authentieke of notariële akte maakt het officieel voor iedereen. Dus ook voor andere partijen die een bepaald recht op het onroerend goed zouden kunnen laten gelden.
Voorbeeld: faillissement Hebben koper en verkoper de notariële akte nog niet getekend en gaat de verkoper failliet? Dan zouden zijn schuldeisers het huis kunnen laten verkopen. Ook al werd de onderhandse verkoopovereenkomst getekend. Zonder notariële akte is de verkoop immers nog niet officieel voor de buitenwereld. Voorbeeld: hypotheek Staat de eigenaar van het huis borg voor een lening met zijn hypotheek? Zolang de notariële akte niet getekend is, kan de schuldeiser het huis verkopen om zijn geld te verkrijgen. Na ondertekening van de authentieke akte is dat niet meer mogelijk. De notaris zorgt dan immers dat de koopsom gebruikt wordt om de schuldeiser terug te betalen.
Mijn koper wil nu al intrekken maar de notaris heeft de authentieke akte nog niet verleden. Wat doe ik? Best weigeren. U loopt immers onnodige risico’s. Rampscenario U tekent een compromis of onderhandse overeenkomst. Het duurt nu nog 4 maanden voor de authentieke akte wordt verleden. U geeft uw enthousiaste koper al de toestemming om in het huis aan de slag te gaan. Hij begint meteen te verbouwen, breekt muren af en ... ziet plots van de verkoop af. U hebt wel het voorschot ontvangen, maar de schade aan uw huis is veel groter. Dus spant u een rechtszaak in. Blijkt dat de koper failliet is en u niet meer kan betalen. Daar zit u dan: met een vernield huis en zonder geld. Moraal van het verhaal: wacht tot u het beloofde geld op uw rekening hebt staan.
56. De koper overlijdt in de periode tussen de onderhandse verkoopovereenkomst en het verlijden van de notariële akte. Wat nu? Voor u stelt er zich over het algemeen geen probleem. De verkoop gaat door. De erfgenamen zijn nu verplicht om de notariële akte te ondertekenen. Zelfs als ze het zich financieel niet kunnen veroorloven.
Niet willen De erfgenamen kunnen voor de rechtbank een ontbinding van de overeenkomst vragen. Het voorschot dat door de overleden koper werd betaald, zijn ze sowieso kwijt. Zolang de rechtszaak loopt, mag u uw onroerend goed echter niet aan iemand anders verkopen. Verzekering tegen plots overlijden Tussen het compromis en de notariële akte liggen meestal 4 maanden. In die periode kan er veel voorvallen. Om een financieel drama voor de nabestaanden te vermijden, sluiten veel kopers een verzekering tegen plots overlijden. Wat houdt dit in? Overlijdt de koper? Dan krijgen de nabestaanden via de verzekering een som uitbetaald die even hoog is als de koopsom: • vermeerderd met kosten, rechten en erelonen; • verminderd met het voorschot dat de koper al aan de verkoper betaalde. De verzekering zorgt er zo voor dat de nabestaanden van de koper naast het persoonlijke verlies niet ook nog eens een groot financieel verlies lijden. En dat de verkoper zeker is dat hij de verkoopsom ontvangt. Makelaar of notaris Tal van makelaars bieden deze verzekering aan. Ze kan ook via een notaris worden gesloten. In het compromis wordt van deze verzekering melding gemaakt. De verzekering dekt alleen het plotse overlijden door een ongeval. Overlijden door ziekte of zelfmoord is niet gedekt.
41
DE OVEREENKOMST
55.
Koopsom Het resterende bedrag wordt aan de verkoper betaald na ondertekening van de authentieke akte. Dit gebeurt meestal met een cheque mét bankgarantie. Op dat ogenblik betaalt de koper ook de notaris- en registratiekosten.
58.
VERKOOP UIT DE HAND FINANCIËLE KWESTIES
57. Wanneer krijg ik het geld van de verkoop? Er wordt een onderscheid gemaakt tussen het voorschot en het totale koopbedrag. Het voorschot wordt meestal betaald wanneer de onderhandse verkoopovereenkomst wordt gesloten. De rest volgt na ondertekening van de notariële akte.
FINANCIEELL
Voorschot Bij de verkoop van een woning die nog moet worden gebouwd of in aanbouw is, mag het voorschot niet meer bedragen dan 5% van de kostprijs van de woning. In de andere gevallen zijn er geen wettelijke regels en moet het voorschot na akkoord worden bepaald. Meestal gaat het om 10% van de totale koopsom. Tegenwoordig wordt het voorschot ook aan de notaris overhandigd die het vervolgens blokkeert tot de verkoop volledig is afgehandeld of geannuleerd.
42
Moet ik belastingen betalen op de winst die ik maak? Dat hangt van de situatie af. Even een overzicht. Geen meerwaardebelasting Eigen gezinswoning Hierop betaalt u NOOIT meerwaardebelasting. Ook niet wanneer u de woning verkoopt binnen de vijf jaar na aankoop (zie verder). Onteigeningen Wordt uw gebouw, grond of onroerend goed onteigend? Dan betaalt u geen belastingen op de eventuele winst die u maakt. Minderjarigen Is het onroerend goed eigendom van een minderjarige? Ook dan zijn er geen belastingen verschuldigd op de meerwaarde. Wel meerwaardebelasting Binnen de 5 jaar U verkoopt een gebouw binnen de 5 jaar na aankoop. Opgelet: dit geldt niet voor de eigen gezinswoning.
Bouw van een huis U verkoopt een nieuw gebouwd huis. Dan betaalt u belastingen op de meerwaarde als het pand aan de volgende drie voorwaarden (alledrie!) voldoet: 1. U kocht de bouwgrond of kreeg hem via schenking. 2. De bouwwerken startten binnen de vijf jaar nadat u of de schenker de grond verwierf (door aankoop, ruil of inbreng in een ven nootschap). 3. U verkoopt de grond binnen de vijf jaar nadat de woning voor het eerst gebruikt of verhuurd werd. Opnieuw opgelet: dit geldt niet voor de eigen gezinswoning! Bouwgronden Verkoopt u een bouwgrond? Dan betaalt u meerwaardebelasting wanneer u de grond nog geen acht jaar in uw bezit hebt.
59. Hoeveel bedraagt de belasting op meerwaarde voor onbebouwde bouwgronden? • 33% wanneer u de grond nog geen 5 jaar in uw bezit hebt. • 16,5% wanneer u de grond meer dan 5 en minder dan 8 jaar in uw bezit hebt. • 0% wanneer u de bouwgrond meer dan 8 jaar geleden kocht of verwierf. De berekening van de meerwaarde van bouwgronden is een ingewikkelde zaak. Vraag hiervoor raad aan uw makelaar of notaris.
60. Hoeveel bedraagt de belasting op meerwaarde voor gebouwen? U betaalt 16,5% op de gerealiseerde meerwaarde. Berekening De meerwaarde = de verkoopprijs min de verwervingsprijs. • De verkoopprijs is het geld dat u bij de verkoop ontvangt. Hiervan mag u alle verkoopkosten aftrekken zoals makelaarskosten. • De verwervingsprijs is het geld dat u betaalde om eigenaar van het gebouw te worden. Aan dit bedrag mag u de aankoopkosten toevoegen (kosten makelaar, notaris, registratie,...). Hogere verwervingsprijs Hoe hoger uw verwervingsprijs, hoe lager uw meerwaarde en dus hoe lager uw belastingen.
43
FINANCIEELL
Na schenking U kreeg het gebouw na schenking. Dan moet u belastingen op meerwaarde betalen als de verkoop plaatsvindt: • binnen de drie jaar na de schenking EN • binnen de vijf jaar nadat de schenker het heeft gekocht. Als slechts 1 van beide voorwaarden is vervuld, moet u geen meerwaardebelasting betalen.
De overheid geeft u verschillende mogelijkheden om uw verwervingsprijs te verhogen: • In plaats van uw reële kosten, mag u ook een forfaitair kostenbedrag van 25% bij uw verwervingsprijs tellen. Reken beide mogelijkheden uit en kies de voordeligste oplossing! • Voor elk volledig jaar dat u eigenaar bent van het gebouw mag u de verwervingsprijs verhogen met 5%. Voor zelfgebouwde woningen of nieuwbouwwoningen geldt dit vanaf het moment dat u de woning in gebruik nam. Dus niet vanaf de start van de bouwwerken.
FINANCIEELL
Mindering Op deze meerwaarde wordt dus een belasting berekend van 16,5%. Alle werken die u door een geregistreerd aannemer hebt laten uitvoeren, kunt u hierbij in mindering brengen. Samengevat 1. Trek van de verkoopprijs de verkoopkosten af. 2. Tel bij de verwervingsprijs de verwervingskosten op. • reële kosten OF • forfaitair bedrag van 25% 3. Verhoog de verwervingsprijs met 5% per volledig jaar eigendom. 4. Trek van de totale verkoopprijs de totale verwervingsprijs af. 5. Nu hebt u de meerwaarde. Hierop wordt 16,5% berekend. 6. Van dit bedrag mag u de kosten van werken door geregistreerde aannemers aftrekken. 7. Het bedrag dat u nu overhoudt, is uw meerwaardebelasting.
44
Wilt u zeker zijn dat u niet teveel belastingen betaalt? Laat de meerwaarde dan berekenen door een professional zoals uw makelaar of notaris.
61. Valt de verkoop soms onder het BTWstelsel? Dat is soms mogelijk. In dat geval betaalt de koper 21% BTW in plaats van 5 of 10% registratierechten. In sommige gevallen is dat voordeliger. Zowel voor de verkoper als voor de koper. Voordelig voor de verkoper • Hebt u BTW betaald toen u uw huis kocht? • Voerde u werken uit aan uw huis waarop u BTW hebt betaald? Dan kunt u deze BTW verrekenen met de BTW die u nu van de koper ontvangt. Voordelig voor de koper In sommige gevallen hoeft de verkoper de BTW niet door te rekenen aan de koper en moet deze dus minder betalen. Is de koper zelf BTW-plichtige? Dan kan hij de BTW inbrengen.
62. Wanneer mag ik BTW aanrekenen? Niet bij elke verkoop mogen de registratierechten door BTW worden vervangen. De maatregel is alleen mogelijk bij de verkoop van: • ‘nieuwe’ gebouwen • ‘vernieuwde’ gebouwen
Nieuwe gebouwen Dit zijn gebouwen die verkocht worden binnen de 2 jaar na ingenottreding.
verkoopprijs op de akte lager en moet de koper dus minder registratierechten betalen. De verkoper beschikt over zwart geld.
Vernieuwde gebouwen Vernieuwde gebouwen komen soms ook in aanmerken. Onder vernieuwde gebouwen verstaat men: • Gebouwen waarvan de structuur, bestemming of essentiële bestanddelen veranderd werden. • Dat is het geval wanneer het kadastraal inkomen door de werken verandert. • Of wanneer de kostprijs van de structurele wijzigingen meer dan 60% bedraagt van de waarde van het huis.
Zware boetes Tijdens het verlijden van de authentieke akte, leest de notaris een artikel voor waarin de straffen van prijsbewimpeling worden vermeld. Worden ze betrapt dan betalen koper en verkoper: • alsnog het ontdoken registratiegeld • plus een boete die even hoog is als dit registratiegeld. Bovendien kunnen verkoper en koper gerechtelijk worden vervolgd.
De BTW-regel kan worden toegepast: • in het jaar waarin het gebouw voor het eerst met de nieuwe KI in het kohier van de onroerende voorheffing werd opgenomen, OF • het jaar dat daarop volgt (tot en met 31 december).
64.
Raadpleeg voor meer informatie uw makelaar of notaris!
63. Wat is prijsbewimpeling? Dat is een verkoop waarbij de koper een gedeelte van het geld ‘in het zwart’ betaalt. Hierdoor is de
De verkoopprijs wordt wel correct in de akte opgenomen, maar het huis is eigenlijk meer waard. Met andere woorden: de koper heeft een goede zaak gedaan omdat de verkoper ‘te weinig’ voor zijn pand of grond heeft gevraagd. In een dergelijk geval zal de ‘ontvanger’ van de gemeente dit opmerken en een hogere verkoopwaarde op het pand kleven. Hierop worden vervolgens de registratierechten berekend. Dit heeft dus vooral gevolgen voor de koper. Hij moet niet alleen meer registratierechten betalen, maar ook zijn KI zal stijgen. De koper moet niet automatisch akkoord gaan met deze tekortschatting. Hij mag tegenargumenten aandragen over de waarde van het gebouw.
45
FINANCIEEL
Alleen gebouwen Verkoopt u gebouwen én grond. Dan is de grond sowieso onderhevig aan registratierechten en niet aan BTW.
Wat is tekortschatting?
66. Wat mag ik allemaal uit de woning verwijderen?
VERKOOP UIT DE HAND
De wet is hier niet echt duidelijk. Algemeen kunnen we stellen dat u de volgende goederen niet mag meenemen: • alle onroerende goederen; • alle roerende goederen die niet kunnen worden weggenomen zonder de woning te beschadigen (goederen die onroerend zijn geworden door hun bestemming).
PRAKTISCHE VRAGEN
65. Wanneer zeg ik mijn brandverzekering op? Pas nadat de notariële akte werd verleden. Tot dan bent u immers nog officieel eigenaar. Zelfs nadat er een compromis werd getekend. Brandt uw huis of flat af voordat de authentieke akte wordt verleden? Dan kunt u zonder brandverzekering letterlijk alles kwijtspelen. Nadat de authentieke akte bij de notaris werd getekend, en de eigendom officieel van hand is gewisseld, sluit de koper zelf een brandverzekering. En kunt u uw verzekering laten stopzetten.
Stof voor discussie Voorwerpen die vastgemaakt zijn met gips, cement of kalk moeten in de woning blijven. De wet bepaalt niet 100% nauwkeurig wat wel en wat niet mag worden meegenomen. Hierdoor ontstaan er gemakkelijk discussies tussen verkoper en koper. Disputen die soms bij de rechtbank eindigen. Wilt u dit vermijden? Dan is het aangewezen om in de verkoopsovereenkomst een duidelijke lijst op te nemen met de voorwerpen die wel mogen worden meegenomen.
67. Wanneer overhandig ik de sleutel aan de koper?
PRAKTISCH
Normaal gezien gebeurt dat na de ondertekening van de notariële akte en wanneer de koopsom werd betaald. In de overeenkomst kan echter ook een ander tijdstip worden afgesproken.
46
68. Welke kosten moet ik betalen nadat ik mijn flat heb verkocht?
Alle kosten moeten gemaakt of goedgekeurd zijn voordat het compromis werd getekend en moeten ook voor die datum opeisbaar zijn.
VERKOOP UIT DE HAND PROBLEEMGEVALLEN
69. Wat als de woning verhuurd wordt? Het spreekt vanzelf dat de koper moet weten dat de woning wordt verhuurd. Dat geldt trouwens ook voor de notaris en uw eventuele makelaar. Ze moeten ook volledig op de hoogte zijn van het huidige huurcontract en de voorwaarden die erin staan vermeld. Wat met de huurwaarborg? Die stort u als verkoper door aan de koper. Deze borg is immers een waarborg voor de eigenaar van de woning tegen schade of niet-betaling door de huurder. En de koper wordt nu eenmaal de nieuwe eigenaar. Zorg dat hier geen misverstanden rond ontstaan. Zet de regeling rond de huurwaarborg keurig in de koopovereenkomst.
47
PROBLEEMGEVALLEN
Verkoopt u uw appartement? Dan moet u toch nog instaan voor bepaalde kosten die u samen met de andere eigenaren hebt goedgekeurd: • Kosten voor herstelling, onderhoud, ... waar van de beslissing genomen werd voordat het compromis werd getekend. • De gewone kosten tot op de dag dat de notariële akte wordt getekend. • De schulden die de vereniging van medeeigenaars heeft gemaakt naar aanleiding van een rechtszaak. • Een verzoek tot storting uitgevoerd door het reservekapitaal.
70.
71.
Wat als er een recht van voorkoop is?
Wat als er vruchtgebruik is op het onroerend goed?
Heeft iemand een recht van voorkoop? Dan krijgt die persoon als eerste de keuze om het onroerend goed te kopen tegen dezelfde prijs als door een andere kandidaat-koper wordt geboden. Mogelijke personen met voorkooprecht zijn: Huurder Een huurder krijgt soms als eerste de kans om de woning of flat waarin hij woont, aan te kopen. Opstalhouder Opstal betekent dat de eigenaar van een grond een ‘opstalhouder’ de toestemming geeft om tijdelijk eigenaar te zijn van gebouwen op die grond. Een dergelijke opstalhouder krijgt ook soms voorkooprecht. Pachter Een pachter is iemand die tegen een (jaarlijkse) huur een grond mag bewerken en de opbrengsten mag houden. Ook deze persoon krijgt vaak een voorkooprecht bij verkoop van deze gronden.
PROBLEEMGEVALLEN
Anderen In sommige gevallen hebben gewesten, gemeentes, steden, provincies, instellingen, huisvestingsmaatschappijen, sociale verhuurkantoren ... een voorkooprecht.
48
Vruchtgebruik betekent dat iemand uw onroerend goed zakelijk mag gebruiken zonder er eigenaar van te zijn. En er de vruchten van mag plukken. Bijvoorbeeld: De oogst verkopen van een weide die u bezit. • De huur opstrijken van een woning die u bezit. • Gratis wonen in een woning die u bezit. Alleen naakte eigendom Als eigenaar kunt u alleen de naakte eigendom verkopen, niet het vruchtgebruik. Het vruchtgebruik stopt pas bij het overlijden van de vruchtgebruiker. Bent u dus eigenaar van een woning, maar heeft iemand het recht om daar tot zijn dood te wonen? Dan kan de nieuwe eigenaar de vruchtgebruiker niet uit het huis zetten. Ook niet na de aankoop. Nadeel voor de verkoop Een kandidaat zal dus niet snel geneigd zijn om een onroerend goed te kopen waar een vruchtgebruik op rust. Temeer daar het vruchtgebruik pas vervalt nadat de vruchtgebruiker overleden is.
Wat als de woning is opgenomen in een inventaris van leegstand, verwaarlozing en ongeschiktheid/onbewoonbaarheid? Dan vertelt u dit best aan de koper. Hoewel het wettelijk niet verplicht is om dit mee te delen, kunt u zichzelf heel wat problemen besparen. Waarom deze inventaris? Ongezonde en onbewoonbare woningen zijn panden die tekortschieten op het vlak van stabiliteit, veiligheid, bouwfysica en comfort. Personen die een belang hebben in de woning (buren, huurders, ...) kunnen een dergelijke woning aangeven bij de lokale overheid. Die beslist dan of ze in een inventaris komt. Dat geldt ook voor leegstaande en verwaarloosde woningen. Bedoeling hiervan is om verkrotting in steden en gemeenten tegen te gaan. Recht op voorkoop Woningen die in een dergelijke inventaris staan, komen in aanmerking voor ‘voorkoop’. Dat betekent dat de gemeente, sociale huisvestingsmaatschappijen, ... voorrang krijgen om de woning te kopen. En dit met het oog op de bouw van of verbouwing tot sociale huur- of koopwoningen. Heffingen betalen Bent u eigenaar van een pand dat in deze inventaris is opgenomen? Dan moet u jaarlijks een heffing betalen. Brengt u de koper niet schriftelijk op de hoogte? Dan betaalt u automatisch de eerstvolgende belasting op leegstand en/of onbewoonbaarheid.
Nalatigheidsintresten betalen Brengt u als verkoper de Vlaamse administratie niet op de hoogte van de verkoop? En betaalt de koper zijn jaarlijkse heffing niet? Dan draait u op voor de nalatigheidsintresten. Laat u bijstaan Uw makelaar brengt alle administratieve rompslomp rond leegstand, verkrotting, onbewoonbaarheid, ... voor u in orde. Zo vermijdt u onnodige heffingen of nalatigheidsintresten. Ook uw notaris geeft u goede raad.
73. Wat als het onroerend goed geklasseerd is? Een beschermd onroerend goed kan zonder problemen worden verkocht. De koper moet wel op de hoogte zijn van het feit dat de woning een beschermd monument is of tot een beschermd dorps- of stadszicht behoort. Verplichtingen De aankoop van een geklasseerd goed brengt immers heel wat verplichtingen met zich mee. Zo moeten herstellingen onmiddellijk worden uitgevoerd. Aanpassingen aan de woning mogen niet zomaar gebeuren. De administratie Monumenten en Landschappen moet hier eerst zijn toestemming voor geven. Premies De overheid geeft soms onderhouds- of restauratiepremies aan eigenaars die een beschermd gebouw herstellen of restaureren.
49
PROBLEEMGEVALLEN
72.
74.
77.
Wat als de eigendom overbelast is met hypotheken?
Wat als er kans is op ‘beslaglegging’?
In sommige gevallen sluiten eigenaars een lening en staan ze borg met hun hypotheek. Is dat het geval bij het te verkopen goed? Dan moeten zowel notaris als koper hiervan op de hoogte zijn. De notaris controleert dit op het hypotheekkantoor. Is de schuld nog niet aangezuiverd? Dan zorgt de notaris ervoor dat het geld van de koopsom hiervoor wordt gebruikt.
75. Wat als de eigenaar schulden heeft bij de belastingen?
Voorschot kwijt Deze situatie doet zich soms al voor na de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst. Is er geen notaris die de overeenkomst opstelt of naleest? Dan weet de koper meestal niet dat er een schuld is. Wanneer hij zijn voorschot stort, wordt dit bedrag gebruikt om de schuldeiser te betalen. Ziet de koper af van de koop? Dan is hij zijn voorschot kwijt.
Hetzelfde verhaal als de vorige vraag. De notaris onderzoekt eerst of er nog schulden zijn. Dat gebeurt bij de belasting- en BTW-diensten. Is dat het geval? Dan zorgt de notaris ervoor dat een deel van de koopsom hiervoor wordt gebruikt.
78.
76.
Bij een ruilverkaveling herschikt de overheid landbouwgronden zodat ze beter op elkaar aansluiten en passen binnen de ruimtelijke structuur.
Wat als het eigendom zondigt tegen de stedenbouwkundige regels?
PROBLEEMGEVALLEN
Een schuldeiser kan beslag laten leggen op de woning indien de eigenaar zijn schulden niet betaalt. Ook een dergelijke situatie is bekend bij het hypotheekkantoor. Staan er nog schulden open? Dan gebruikt de notaris het voorschot en/of de koopsom om die aan te zuiveren.
Ook dat gaat niet onopgemerkt aan de notaris voorbij. Dergelijke inbreuken zijn immers bekend op het hypotheekkantoor. Voordat de akte verleden wordt, gaat de notaris na of er inbreuken zijn en of er bouwmisdrijven werden gepleegd. Is dat het geval? Dan wordt de koper hiervan op de hoogte gesteld.
50
Wat als het eigendom op een ruilverkaveling ligt?
Het spreekt vanzelf dat een koper hiervan op de hoogte moet zijn. Vaak heeft de Vlaamse Landmaatschappij een voorkooprecht op gronden die in een dergelijk gebied liggen.
79.
80.
Wat als er erfdienstbaarheden zijn?
Wat als er verhaalbelastingen verschuldigd zijn?
Nietig verklaren Erfdienstbaarheden verdwijnen niet bij een verkoop. Daarom moet de verkoper ze vermelden in de overeenkomst en op de notariële akte. Gebeurt dat niet? Dan kan de koper de overeenkomst nietig laten verklaren of een schadevergoeding eisen. Dat is niet het geval wanneer de erfdienstbaarheid duidelijk zichtbaar is op het terrein. Bijvoorbeeld door een poort of bord.
Verhaalbelastingen zijn belastingen op wegenwerken, de verbreding en de aanleg van straten, werken aan riolen, ... Deze belastingen moeten betaald worden door de eigenaar van het onroerend goed. Met andere woorden: na het verlijden van de akte draait de ‘koper’ hiervoor op. Indien de verkoper weet heeft van dergelijke belastingen, moet hij dat in alle eerlijkheid melden. De notaris heeft bovendien de plicht om te onderzoeken of er dergelijke belastingen op het onroerend goed worden geheven. Hiervan worden de kopers op de hoogte gesteld.
51
PROBLEEMGEVALLEN
Een erfdienstbaarheid is een recht dat iemand (bijvoorbeeld de buurman) heeft om gebruik te maken van uw eigendom. Meestal gaat het om een ‘recht van overgang’ waarbij een persoon uw perceel mag doorkruisen om aan zijn land te geraken, een waterput te gebruiken, ...
INLEIDING U wilt een flat of woning verhuren. Maar tussen willen en doen gaapt vaak een grote kloof. Verhuren is immers niet zo eenvoudig. En heeft tijd nodig. Net zoals bij een verkoop moet u met heel wat dingen rekening houden. Bovendien is het karakter van uw huurders nog belangrijker dan dat van uw kopers. Na het verstrijken van de huurperiode wilt u uw onroerend goed immers in optimale staat terug. Net daarom laten heel wat particulieren de verhuur over aan gespecialiseerde makelaars. Zo zijn ze zeker dat de rechten en plichten van de huurder perfect in de huurovereenkomst zijn opgenomen. Komen er ooit problemen? Dan bent u als eigenaar goed ingedekt. Wie kan u helpen? U kunt een beroep doen op: • Een makelaar • Een notaris
Ik ga verhuren
Bewijslast Is er schade en hebt u geen plaatsbeschrijving op papier? Dan moet u als eigenaar kunnen bewijzen dat uw huurder deze schade heeft aangericht. En dat deze schade niet al eerder bestond. Kunt u dat niet? Dan zal u een eventuele schadevergoeding mislopen.
81. Is een schriftelijke overeenkomst nodig? De wet laat ook een mondelinge overeenkomst toe, maar een contract op papier is toch altijd beter. Een schriftelijke overeenkomst geeft een duidelijk overzicht van de rechten en de plichten van zowel huurder als verkoper. Komen er ooit problemen? Dan brengt de overeenkomst meestal uitsluitsel.
82. Moet de woning gedetailleerd worden beschreven? Dat is wettelijk niet verplicht, maar voor de verhuurder wel een must. Een plaatsbeschrijving is handig om aan het einde van de huur na te gaan of er geen beschadigingen werden aangericht.
Ook voor huurder Voor een huurder is een plaatsbeschrijving trouwens ook interessant. Zo kan hij naderhand aantonen dat een bepaald gebrek al bestond toen hij in het huis of de flat introk. Door expert Deze plaatsbeschrijving kan gezamenlijk door de huurder en verhuurder worden opgemaakt. Maar ook door een onafhankelijke expert. Die persoon moet natuurlijk wel extra worden betaald.
83. Waarom een huurcontract laten registreren? Dat is verplicht door de wet. Een geregistreerd huurcontract beschermt de huurder bij verkoop van de woning of flat. In dat geval krijgt hij immers een langere opzegtermijn zodat hij rustig naar een andere stek kan uitkijken. OVEREENKOMST
DE OVEREENKOMST
Hebt u wel een plaatsbeschrijving? Dan hebt u de bewijzen als het ware in handen. En volstaat het verschil tussen de beschrijving en de staat van uw onroerend goed.
53
25 euro De registratie gebeurt door de huurder of de verhuurder en vindt plaats bij een notaris. Het kost slechts 25 euro.
Deze termijn van 9 jaar wordt ook wel eens 3-69-contract genoemd omdat er elke drie jaar een opzeg en/of herziening mag gebeuren.
84. Wat is het voordeel van een notariële akte? Komt uw huurder zijn beloften niet na? Dan moet u niet onmiddellijk naar de rechtbank stappen. Een notariële akte heeft ook een wettelijke kracht. Met de akte kunt u hem aan zijn verplichtingen houden. Komt het toch tot een rechtszaak. Dan zal de rechter de huurder dwingen om aan de verplichtingen uit de notariële akte te voldoen.
85.
STOPPEN CONTRACT
Hoe lang kan een huurcontract lopen?
STOPPEN CONTRACT 86. Mag de verhuurder het contract vervroegd opzeggen?
Er zijn 4 verschillende termijnen: • Een huur van 9 jaar. Dit is gebruikelijk. • Een huur van korte duur (maximum 3 jaar). Hiervoor is een schriftelijke overeenkomst vereist. • Een huur van lange duur. Voor meer dan 9 jaar is een notariële akte vereist. • Een levenslange huur. Hiervoor is altijd een notariële akte vereist.
Er zijn slechts twee gevallen waarin u de huur kunt opzeggen: • U gaat zelf wonen in de woning of flat die u verhuurt. • U gaat de locatie grondig verbouwen. In de andere gevallen betaalt u onvermijdelijk een schadevergoeding.
Opgelet: gaat de huurder het pand gedeeltelijk of volledig voor handel gebruiken? Dan kan de huurtermijn nooit korter zijn dan een termijn van 9 jaar.
6 maanden Zegt u op? Dan heeft uw huurder een opzegtermijn van 6 maanden. Logisch: hij moet kunnen uitkijken naar een nieuwe huurwoning of -flat.
54
Is er een huurovereenkomst of notariële akte? Dan staan de voorwaarden van de opzeg duidelijk op papier.
88.
Tegenopzeg Hebt u de overeenkomst opgezegd? Dan kan de huurder een tegenopzeg doen. In dat geval mag hij al na 1 maand vertrekken. En moet hij geen schadevergoeding betalen.
Dat gebeurt best schriftelijk. • Gaat het louter om een woonhuis of flat? Dan is er geen notariële akte nodig. • Gaat het om een handelspand? Dan moeten beide partijen een notariële akte laten opmaken of een verklaring afleggen voor het vredegerecht.
Wat als beide partijen akkoord zijn om de overeenkomst te verbreken?
87.
Dat hangt af van het contract. • Bij korte contracten tot drie maanden mag de huurder niet opzeggen. • Bij langere contracten moet hij zich houden aan de voorwaarden die in de overeenkomst staan opgesomd. Hij moet wel een opzegtermijn van drie maanden in acht nemen. Schadevergoeding Hebt u een overeenkomst van onbepaalde duur of van 9 jaar? En vertrekt uw huurder tijdens de eerste drie jaar? Dan moet hij een schadevergoeding betalen: • Opzeg in het eerste jaar: 3 maanden huur • Opzeg in het tweede jaar: 2 maanden huur • Opzeg in het derde jaar: 1 maand huur Deze schadevergoeding wordt betaald na afloop van het contract. Gaat het om een ‘tegenopzeg’? Dan is er geen schadevergoeding.
89. Maakt het overlijden van de huurder een einde aan de verbintenis? Neen. In dat geval nemen de erfgenamen de rechten en plichten van de huurder over. Om de overeenkomst te beëindigen, moeten de erfgenamen de opzegvoorwaarden uit het contract respecteren. Een clausule in de overeenkomst die het contract bij overlijden beëindigt, heeft geen zin. Alleen de rechter kan de ontbinding van het contract uitspreken.
90. Wat als de verhuurde eigendom van eigenaar verandert? Afhankelijk van het contract zal de nieuwe eigenaar de rechten of de plichten van de vorige verhuurder overnemen.
55
STOPPEN CONTRACT
Kan de huurder het huurcontract vervroegd opzeggen?
Huurovereenkomst met vaste datum Meestal gaat het om een geregistreerde huurovereenkomst. In dat geval neemt de nieuwe eigenaar het huurcontract over. En dit op het ogenblik dat de notaris de authentieke akte heeft verleden. Huurovereenkomst zonder vaste datum Huurt de huurder minder dan 6 maanden? Dan is hij niet beschermd en kan de nieuwe eigenaar de overeenkomst beëindigen. Zonder gevolgen of schadevergoeding. Huurt de huurder meer dan 6 maanden? Dan kan de nieuwe eigenaar de overeenkomst beeindigen voordat de driejarige huurperiode voorbij is. Hij moet wel een opzeg doen van 3 maanden en aan één van de volgende voorwaarden voldoen: • Zelf in het pand gaan wonen • Grote verbouwingswerken in het pand uitvoeren • Een schadevergoeding betalen Meestal komt het niet zover en gaat de nieuwe eigenaar ermee akkoord om het huurcontract te respecteren.
HUURPRIJS 91. Hoe hoog mag de huurprijs zijn? Er zijn geen wettelijke regels over de grootte van de huurprijs. Hier speelt de wet van vraag en aanbod. Vraagt u te veel? Dan zal u moeilijker een huurder vinden. De hoogte van de huur wordt meestal bepaald door: • de ligging van het pand • de staat van het pand • het aantal kamers • het comfort • de prijzen op de huurmarkt
HUURPRIJS
Tip: kijk eens rond en zoek uit wat de huurprijs voor gelijkaardige woningen of flats bedraagt. Dat geeft u vaak al een goed idee. Natuurlijk kan een makelaar u hier goed bij helpen.
56
Kunt u de huurprijs herzien? Dat hangt van het huurcontract af: • Contract van korte duur: er is geen wijziging mogelijk. • Contract van meer dan 9 jaar: voorwaarden voor herziening staan in de notariële akte. • Levenslange huur: voorwaarden staan in de notariële akte. • Gewone huur van 9 jaar: mag onder bepaalde voorwaarden.
93. Hoe gaat een herziening in zijn werk? U mag uw huurprijs niet lukraak wijzigen. Bij een gewone huur van 9 jaar kan de prijs om de drie jaar worden herzien. Hiervoor gelden wel bepaalde voorwaarden. De herziening kan gevraagd worden door zowel huurder als verhuurder. Voorwaarden herziening Een herziening kan alleen wanneer de huurder of verhuurder kunnen bewijzen dat de huurwaarde van het pand nu 15% hoger of lager ligt dan de huurprijs die in de overeenkomst staat vermeld. Dit prijsverschil moet een gevolg zijn van: • nieuwe omstandigheden • met een permanent karakter Nieuwe omstandigheden Dit zijn omstandigheden die buiten de wil van huurder en verhuurder ontstaan. Voorbeelden: • verhoging van de herstellingslasten • wijziging van de waarde van het onroerend goed
• wijziging van de (handels)waarde van de omgeving Permanent karakter Deze omstandigheden moeten minstens een invloed hebben op de totale volgende huurperiode van 3 jaar. Tijdelijke wegenwerken komen voor de huurder dus niet in aanmerking voor een prijsverlaging.
94. Welke kosten betaalt u als verhuurder? Tenzij het anders vermeld staat in de overeenkomst of de notariële akte, betaalt de verhuurder de volgende kosten: • onroerende voorheffing • belastingen • verzekeringen op de eigendom • syndicus • beheerskosten • aankoop of verhuur van gemeenschappelijke materialen (brandblussers, ...) • water, elektriciteit en gas • onderhoud en herstelling liften en gemeenschappelijke ruimtes
95. Hoe betaalt de huurder de extra kosten? Vaste kosten kunt u op verschillende manieren aan de huurder doorrekenen.
57
HUURPRIJS
92.
Forfaitair bedrag Een jaarlijks forfaitair bedrag is administratief het gemakkelijkste. U loopt wel het risico dat de werkelijke kosten hoger liggen. Bovendien mag de huurder vragen om over te schakelen van forfaitaire naar werkelijke kosten. Provisie en afrekening Rekent u de werkelijke kosten door? Dan betaalt de huurder meestal een maandelijks bedrag bovenop zijn huur. Op het einde van het jaar volgt de eindafrekening. De huurder krijgt geld terug of betaalt het verschil bij.
de huurder het recht om de overeenkomst te laten ontbinden. Hij kan ook eisen dat u werken uitvoert zodat aan de voorwaarden wordt voldaan. Voor en tijdens de werken mag hij dan een lagere huurprijs betalen. Onderhoud Of u uw flat of huis nu verhuurt als woning of handelspand: u moet er tijdens het contract voor zorgen dat de huurder zonder problemen in uw pand kan wonen of er zijn handelsactiviteit in kan uitoefenen. Zijn er herstellingen nodig? Dan moet u zorgen dat ze snel en goed worden uitgevoerd.
97. Is een huurwaarborg verplicht? Niet bij wet. De waarborg is wel gebruikelijk. Werkt u met een waarborg? Dan komt die terecht op een rekening op naam van de huurder. Volgens de wet mag de som van de huurwaarborg niet hoger zijn dan 3 maanden huur.
VERPLICHTINGEN EN SOCIALE VERHUURKANTOREN 96.
VERPLICHTINGEN
Wat zijn uw verplichtingen als verhuurder?
Bewoonbaarheid U moet er in de eerste plaats voor zorgen dat uw pand aan bepaalde minimum voorwaarden voldoet inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Is dat niet het geval? Dan heeft
58
Geblokkeerde rekening De rekening wordt geblokkeerd en kan alleen worden vrijgegeven mits schriftelijk akkoord van zowel huurder als verhuurder. De interesten op dit bedrag zijn voor de huurder. Stort de verhuurder de waarborg niet op een geblokkeerde rekening? Dan moet hij de huurder jaarlijks een gemiddelde interest betalen. Doet hij dat nog steeds niet? Dan moet hij jaarlijks 7% interest betalen op de som van de waarborg.
98. Moet de huurder vermelden dat hij in het pand handel zal drijven? Ja. Tijdens de huurperiode moet de verhuurder zijn uitdrukkelijke toestemming geven. Heeft de huurder die toestemming niet? Dan mag de verhuurder het contract verbreken.
99. Mag de huurder het pand verbouwen in functie van zijn bedrijf? Ja, indien de verbouwingen aan bepaalde voorwaarden voldoen: • De verbouwing is nuttig voor het bedrijf. • De verbouwing mag alleen gebeuren in de handelslokalen. • De veiligheid, stabiliteit en esthetische waarde van het gebouw moeten gegarandeerd blijven. • De verbouwing mag niet meer kosten dan 3 jaar huur. Wil de huurder de verbouwing doorvoeren? Dan moet hij dit bekendmaken aan de verhuurder. 1. De huurder maakt de verbouwing bekend via aangetekende brief of deurwaardersexploot.
Hierbij zitten ook de bestekken en plannen van de verbouwing. 2. De verhuurder moet antwoorden binnen de 30 dagen. 3. Antwoordt hij niet? Dan wordt ervan uitgegaan dat hij akkoord is. 4. Weigert hij? Dan stuurt de verhuurder op zijn beurt een aangetekende brief of werkt hij met deurwaardersexploot. 5. De huurder kan de verhuurder vervolgens dagvaarden. Dat moet via de post en binnen de 30 dagen na ontvangst van de weigering. Vervolgens komt de zaak voor de vrederechter. Die kan de stopzetting van de werken bevelen.
100. Is een huuroverdracht of onderverhuring toegestaan? Huuroverdracht of onderverhuring zijn normaal gezien niet mogelijk zonder toestemming van de verhuurder. Meestal staat er in de huurovereenkomst een clausule die huuroverdracht en onderverhuring uitdrukkelijk verbiedt. Huuroverdracht Bij een huuroverdracht, draagt uw huurder zijn huurcontract over aan een andere persoon. Gaat de verhuurder hiermee akkoord? Dan blijven meestal de voorwaarden van het originele contract van kracht. De verhuurder doet er goed aan om de rechten en plichten van de eerste huurder en nieuwe huurder duidelijk in een overeenkomst te gieten. Zo kan hij bijvoorbeeld vragen dat de eerste huurder ver-
59
VERPLICHTINGEN
Effecten of bankwaarborg Een waarborg kan ook gebeuren onder de vorm van effecten of een bankwaarborg. In dat laatste geval stelt de bank zich borg voor een bepaalde som. Moet de huurder een schadevergoeding betalen? Dan bent u zeker dat u voor de som van de waarborg door de bank zal worden betaald.
antwoordelijk is wanneer de nieuwe huurder zijn huur niet betaalt. Onderverhuring Bij onderverhuring, verhuurt de huurder een deel van het pand door aan een andere persoon. Dat mag alleen mits toestemming van de verhuurder. Handelspanden Bij handelspanden is onderverhuring of huuroverdracht soms wel toegestaan. Zelfs indien het huurcontract zegt van niet. Dit kan het geval zijn wanneer de handelszaak wordt overgenomen. Raadpleeg hiervoor steeds uw notaris of makelaar!
101. Wat zijn sociale verhuurkantoren?
VERPLICHTINGEN
Sociale verhuurkantoren huren huizen en flats op de particuliere markt en verhuren ze daarna aan kansarmen en kwetsbare gezinnen. Op die manier kunnen ze ook de minderbedeelden kwalitatieve, veilige en comfortabele huisvesting bieden. Zowel kleinere als gezinswoningen komen in aanmerking. Werkwijze In tegenstelling tot sociale huisvestingsmaatschappijen bouwen de sociale verhuurkantoren niet zelf. Ze huren en verhuren. Er zijn dus twee huurcontracten: het ene tussen u en het verhuurkantoor. Het andere tussen het kantoor en de huurder. Voor de verhuurder is het sociale verhuurkantoor dus de huurder. Het kantoor draagt dan ook alle verantwoordelijkheden.
60
102. Waarom verhuren aan een sociaal verhuurkantoor? Vanwege de talrijke voordelen die een dergelijk kantoor biedt: Geen zorgen meer Het sociale verhuurkantoor zorgt voor: • de verhuur zelf • de selectie van de huurders • de administratieve rompslomp • de opvolging van de huurbetalingen • toezicht op het onderhoud van de woning Grote zekerheid Het sociale verhuurkantoor is uw huurder. Zij verhuren op hun beurt het huis of de flat door aan andere mensen. U hebt dus een contract met het sociale verhuurkantoor. Hierdoor bent u zeker dat: • u de maandelijkse huur altijd stipt ontvangt. • uw woning goed wordt onderhouden. • uw woning goed verzekerd is en blijft. • u uw woning in optimale staat terugkrijgt. • alles gebeurt in een strikt wettelijk kader. Verbeteringspremie Verhuurt u uw woning aan een sociaal verhuurkantoor? Dan krijgt u misschien wel een premie indien u het pand door een erkend SKV laat opknappen.
103. Waar vindt u Sociale verhuurkantoren? In Vlaanderen en ook in het Brusselse Gewest. Kijk op www.vob-vzw.be/sociaalverhuurkantoor.
Verkoop- en verhuurgids is een Uitgave van Concentra Media - HEBBES Herckenrodesingel 10, 3500 Hasselt • Tel.: 011/87 81 11 Katwilgweg 2, 2050 Antwerpen • Tel.: 03/220.02.00 Business Development manager: Bart Lodewyckx Product Manager: Annick Moermans Drukkerij: Van In nv Verantwoordelijke uitgever: Bart Lodewyckx • Dorpsstraat 76 • 3550 Zolder De auteur en uitgever hebben de uiterste zorgvuldigheid nagestreeft bij de redactie van deze gids. Zij kunnen echter niet aansprakelijk worden gesteld voor eventuele fouten en mogelijk daaruit voortvloeiende schade. De redactie werd afgesloten op 1 juni 2005. Niets uit deze uitgave mag door middel van elektronische of andere middelen, met inbegrip van automatische informatiesystemen, worden gereproduceerd of openbaar gemaakt zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever, uitgezonderd korte fragmenten, die uitsluitend voor recensies mogen worden geciteerd.
