Útmutató a 0541-es számú bevallás kitöltéséhez Tisztelt Társasház! Ezen a bevallási lapon kell a társasház, a társasüdülő (a továbbiakban együtt: társasház) tulajdonközösségének – a nem kizárólag magánszemélyekből állóknak és azoknak is, ahol a tulajdonostársak között egyáltalán nincs magánszemély – bevallást adnia a közös név alatt megszerzett adóköteles jövedelmeiről. Nem ezen, hanem a 0503-as bevallási lapon kell bevallani azokat az adókat, járulékokat, amelyeket munkáltatói vagy kifizetői minőségében kell(ett) a társasháznak megfizetnie! A bevallást két példányban kell kitölteni. A bevallás egyik példányát a társasház ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett címe szerint illetékes adóhatósághoz kell benyújtani. A társasháznál maradó példányt pedig az elévülési idő lejártáig (2011. december 31-éig) kell megőrizni. A bevallás az Internetről letöltött nyomtatványon is benyújtható. A bevallási nyomtatvány az Internet http://www.apeh.hu web-lapról. 2005. április 1-jétől lehetőség van továbbá a 13/2005. (III.30.) PM-IHM-MeHVM együttes rendeletben foglalt rendelkezéseknek való megfelelés esetén a bevallási kötelezettség elektronikus úton történő teljesítésére is. A bevallás benyújtásának a határideje 2006. február 15-e akkor, ha a társasház az általános forgalmi adó fizetésére kötelezett, más esetben 2006. május 22-e. A határidő letelte után a bevallás 2006. december 31-éig még ezen a nyomtatványon nyújtható be, ezt követően az erre a célra rendszeresített 07420-as számú nyomtatvány benyújtásával pótolható a mulasztás. A bevallás késedelmes benyújtása esetén az adóhatóság mulasztási bírságot állapíthat meg. A bevallásban az adatokat forintban kell feltüntetni. A kitöltés során tévesen beírt adatot annak áthúzásával lehet javítani, és aláírással kell igazolni. A 41-es számú bevallásban tévesen bevallott adókötelezettséget az elévülési időn belül önellenőrzéssel lehet helyesbíteni az adott időszakra vonatkozóan rendszeresített 410es számú önellenőrzési nyomtatványon, a 03-as számú bevallást pedig a 31-es számú bizonylaton. Amennyiben az adóhiányt eredményező hibát az adóhatóság tárja fel az ellenőrzése során, akkor az adó és a késedelmi pótlék megfizetése mellett adóbírságot is kell fizetnie a társasháznak. Az adóbírság az adóhiány 50 százaléka, amely csak kivételes méltánylást érdemlő körülmény esetén mérsékelhető. A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény hatálya alá tartozó társasházak kizárólag a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (továbbiakban: Szja törvény) alanyaiként adókötelesek a közös név alatt megszerzett jövedelmük után. A Szja törvény 75. §-ának (7) bekezdésében foglaltak alapján a társasháznak azokról az adóévben megszerzett (a tulajdonosközösség javára befizetett vagy átutalt) jövedelmekről kell bevallást adnia, amelyekre vonatkozóan adómegállapítási
2
kötelezettsége van. Adómegállapítási kötelezettség akkor keletkezik, ha az adóköteles jövedelem juttatója nem kifizető (pl. magánszemély bérli a közös helyiséget) vagy ha a jövedelem a közös tulajdonú ingatlan vagy ingó vagyontárgy értékesítéséből származik. A társasház által megállapított személyi jövedelemadót 2006. március 31éig a Magyar Államkincstárnál vezetett 10032000-06056353 számú „APEH Személyi jövedelemadó” beszedési számlára kell befizetni. Ha az adózás rendjéről szóló 2003. évi XCII. törvény (továbbiakban: Art.) 178. §-ának 18. pontjában meghatározott kifizető juttat adóköteles jövedelmet a társasháznak, akkor az adót - a törvényben meghatározott kivételekkel - a kifizető vonja le és fizeti be. Erről a társasháznak igazolást ad, az adóhatóság részére pedig adatot szolgáltat. Az ilyen kifizetőtől származó jövedelmeket a bevallás 3-4. sorainak kitöltésekor nem kell figyelembe venni. Ezeket a jövedelmeket összesítve a bevallás 6. sorában tájékoztató adatként kell feltüntetni. Amennyiben a kifizető nem vonta le az adót, akkor azt az alapját képező jövedelemmel együtt a 3-4. sorokban kell feltüntetni, valamint a 6. sorban az „e” oszlopba 0-át kell írni. A jövedelem és az adó megállapítása I.
Külön adózó jövedelmek
A Szja törvény szerint külön adózó és a társasháznál is előforduló jövedelmek után kivéve a közös tulajdon tárgyát képező ingatlan bérbeadásából származó jövedelmet a magánszemélyekre vonatkozó szabályok szerint kell az adót megállapítani, és megfizetni. Ilyen külön adózó jövedelmek különösen a közös tulajdon tárgyát képező ingatlan és ingó vagyon értékesítéséből származó jövedelmek és a tőkejövedelmek. A külön adózó jövedelmek után megállapított személyi jövedelemadót - ha azt nem a kifizető állapította meg - a bevallás benyújtásával egyidejűleg, legkésőbb a bevallás benyújtására előírt határidőig kell a társasháznak befizetnie. Amennyiben a külön adózó jövedelmeknek a megfizetett (kifizető által levont) adóval csökkentett összegét a társasház felosztja a tulajdonostársak között, akkor a felosztott összeg után a továbbiakban sem a társasháznak, sem pedig a magánszemély tulajdonostársaknak nem kell adót fizetniük. A társasház például a közös tulajdonban álló tárolóhelyiség értékesítéséből származó, megfizetett adóval csökkentett jövedelmét a tulajdoni hányadok arányában feloszthatja a magánszemély tulajdonostársak között további adófizetési kötelezettség nélkül. A nem magánszemély tulajdonostársak esetében a kiosztott vagyoni érték bevételnek számít azzal, hogy a társasági adóról és az osztalékadóról szóló 1996. évi LXXXI. törvény 7. § (1) bek. o) pontja értelmében az adózás előtti eredményt csökkenti az a bevételként elszámolt összeg, amely után a társasház a Szja törvény szerint az adót megfizette. Az előzőekben ismertetett általános szabályoktól eltérő az adókötelezettség akkor, ha közös tulajdonban lévő ingatlant (ingatlanrészt) értékesít a társasház, és a közgyűlés határozatot hoz a tulajdoni hányadok szerinti adózásról. Ez utóbbi esetben nem az adóval csökkentett összeg felosztása történik. Ilyen esetben a magánszemély tulajdonosoknak az egyénileg elkészített adóbevallásukban (0553-as) kell bevallaniuk az ingatlanértékesítésből származó jövedelmüket. A nem
3
magánszemély tulajdonostársakra jutó jövedelemrész után azonban ebben az esetben is a társasháznak kell az adót megállapítania és bevallania. II.
Ingatlan bérbeadásából származó és más jogcímen kapott jövedelmek
A tulajdonostársak közös költségre és felújítási célra teljesített befizetésein felül befolyt - az előzőekben ismertetett külön adózási szabályok alá nem tartozó - más adóköteles bevétel (a közös tulajdon tárgyát képező ingatlan bérbeadásából származó bevételt is ideértve) egésze a társasház jövedelmének számít, amely után 25% adót kell fizetni. Ha ez a jövedelem kifizetőtől származott, akkor az adót a kifizetőnek kellett levonnia. Az ilyen kifizetőtől származó jövedelmeket a 6. sorban csak tájékoztató adatként kell közölni. Az ingatlan bérbeadásából származó és más jogcímen keletkezett nem kifizetőtől kapott jövedelmek után megállapított adót a jövedelem juttatásának negyedévét követő hónap 12-éig kellett a társasháznak befizetnie. Ha a társasház elmulasztotta ezt a kötelezettségét, akkor a fennálló adótartozását legkésőbb az adóbevallás benyújtásával egyidejűleg rendeznie kell. Az adó késedelmes megfizetése miatt az adóhatóság késedelmi pótlékot számít fel, amelynek mértéke naptári naponként a felszámítás időpontjában érvényes jegybanki alapkamat kétszeresének 365-öd része. Amennyiben a 25 százalékos adó befizetése után fennmaradó jövedelmet vagy annak egy részét a társasház felosztja a tulajdonostársak között, akkor a magánszemély tulajdonosoknál ez a jövedelem még további 35 százalékos adóterhet visel. Az adót a jövedelem kifizetésekor a társasháznak kell levonnia. A magánszemélyektől levont 35 százalékos adót a 0503-as számú bevallásban a társasház kötelezettségeként kell bevallani. A 35 százalékkal adózott jövedelmet (és a társasház által levont adót) a magánszemély tulajdonosoknak nem kell feltüntetniük az adóbevallásukban. Az előzőekben leírtak vonatkoznak arra az esetre is, ha a társasház a kifizetőktől kapott - az adó levonása után fennmaradó - jövedelmet osztja fel a tulajdonostársak között. A nem magánszemély tulajdonostársak esetében a felosztott jövedelmet a külön adózó jövedelmek felosztásánál leírtak szerint kell figyelembe venni. Azonosító adatok kitöltése Ha a társasház közösségének az alapító okiratában, szervezeti működési szabályzatában nincs más megjelölt neve, akkor az erre szolgáló rovatba a „Társasház" elnevezést kell beírni. A társasház címét az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett (az adóhatósághoz bejelentett) címével megegyezően kell feltüntetni. Ha a társasház levelezési címe ettől eltér, akkor azt a megfelelő rovatban jelezni kell. Ügyintézőként annak a személynek a nevét, telefonszámát kell beírni, aki a bevallást összeállította, és aki annak esetleges javításába bevonható.
4
A bevallást - függetlenül a kitöltésben közreműködő ügyintéző személyétől - az arra jogosult személynek (a közös képviselőnek, az intézőbizottság elnökének) kell aláírnia. A társasházat az Art. 7. § (2) bekezdéseiben meghatározott személy (meghatalmazott) is képviselheti az adóhatóság előtt. Ha a bevallást az Art. előírásai szerinti meghatalmazott személy írja alá, akkor a meghatalmazást is csatolni kell, mert e nélkül a bevallás érvénytelen. A meghatalmazásnak tartalmaznia kell a kiállítás időpontját, valamint a meghatalmazott és a meghatalmazó mindazon adatait, amelyből a meghatalmazó és a meghatalmazott személye egyértelműen megállapítható, továbbá, hogy a meghatalmazott milyen ügyben járhat el és milyen eljárási cselekményt végezhet. A főlap C blokkjának erre szolgáló kódkockájában az X beírásával kell jelölni, ha a bevallást a társasház által meghatalmazott személy írta alá, és a meghatalmazását csatolta. Az Art. 7. § (3) bekezdés rendelkezése szerint állandó meghatalmazott is megjelölhető. Ha a bevallást az Art. szerinti, az adóhatósághoz bejelentett és a vonatkozó bevallás aláírására jogosult állandó meghatalmazott írja alá, úgy meghatalmazás csatolása nem szükséges, de ezt a tényt a főlapon a megfelelő kódkockában X-szel kell jelölni. Felhívjuk figyelmét, hogy az adóhatósághoz be nem jelentett, vagy az adóhatósághoz bejelentett, de bevallás aláírására nem jogosult állandó meghatalmazott által aláírt adóbevallás – meghatalmazás csatolása nélkül – érvénytelen, ugyanis csak az adóhatósághoz bejelentett, a vonatkozó bevallás aláírására jogosult állandó meghatalmazott esetén lehet a meghatalmazás bevalláshoz történő csatolásától eltekinteni! Ha a társasház adótanácsadóval, adószakértővel ellenjegyeztette a bevallást, akkor az ellenjegyzésre feljogosított személy azonosító adatait is fel kell tüntetni. Amennyiben a bevallást ellenjegyző magánszemély nem rendelkezik adószámmal, akkor a 10 pozíciós adóazonosító jelét balra zártan kérjük beírni. Az ellenjegyzett hibás adóbevallás esetén a mulasztási bírságot az adóhatóság az adótanácsadó, az adószakértő terhére állapítja meg.
Részletes kitöltési útmutató az egyes sorokhoz 1. sor: Ingatlan értékesítéséből származó jövedelem és adója Ebben a sorban kell feltüntetni a közös tulajdon tárgyát képező ingatlan átruházásából származó bevételnek azt a részét, amely után az adót a társasháznak kell megállapítania. (Ha a közgyűlés határozatot hozott a tulajdoni hányadok szerinti adózásról, akkor a magánszemély tulajdonosoknak az egyénileg elkészített adóbevallásukban kell bevallaniuk azt a bevételüket, amely őket - a közös tulajdon tárgyát képező ingatlan átruházásáért kapott összegből - a tulajdoni hányaduk alapján illeti meg.)
5
A társasház esetében az eladásért kapott összeget abban az adóévben kell bevételként figyelembe venni, amelyben a közös tulajdonú ingatlan(rész) átruházásáról szóló szerződést a földhivatalhoz benyújtották. Bevételnek a szerződésben rögzített vételárat kell tekinteni. Ennek a bevételnek a 25 százaléka a jövedelem. Az így kiszámított jövedelemből - a törvény rendelkezése szerint - további költséget, költséghányadot már nem lehet levonni akkor sem, ha a közös tulajdonú ingatlanrészt a megszerzés évétől számított hatodik évben vagy az azt követő évek valamelyikében értékesítette a társasház. A társasházat is megilleti - a magánszemélyekre vonatkozó szabályok szerint - a lakásszerzési kedvezmény, ha az átruházásból származó jövedelmet olyan lakáscélú felhasználásra fordítja, amellyel a közös tulajdonú ingatlanrészeket bővíti (pl., ha a közös tárolóhelyiség eladásából származó jövedelmet a közös tulajdonhoz tartozó gondnoki lakás bővítésére használja fel a társasház vagy a tetőtér beépítésével közös tulajdonú gondnoki lakást épít). A bevallásban csak akkor lehet érvényesíteni a kedvezményt, ha a jövedelem lakáscélú felhasználása a bevallás benyújtásáig megvalósult. Amennyiben a jövedelem lakáscélú felhasználására a bevallás benyújtásának határidején túl, de a jövedelem megszerzésének időpontját követő 60 hónapon belül kerül sor, akkor a befizetett adó a Szja törvény 63.§-ában foglalt rendelkezések alapján visszaigényelhető. A felújítás nem minősül a Szja tv. szerinti lakáscélú felhasználásnak, így pl. a közös tulajdonban álló tetőtér értékesítéséből származó jövedelem nem csökkenthető a felújításra fordított kiadásokkal. A „b" oszlopban kell feltüntetni a bevétel teljes összegét, amennyiben az ingatlan értékesítésekor kapott bevétel után nem a tulajdoni hányadok szerint adóznak, vagy a nem magántulajdonosokat megillető bevétel összegét, ha a tulajdoni hányadok szerint adóznak. A „c" oszlopban a társasház nem tüntethet fel adatot. A „d" oszlopba a jövedelmet (a „b" oszlopban feltüntetett összeg 25%-át) kell beírni. A jövedelem után kiszámított 25 százalékos adót az „e" oszlopban kell feltüntetni. Lakáscélú kedvezmény érvényesítése esetén az „e" oszlopba a lakáscélra fordított jövedelem utáni adó összegével csökkentett adóösszeget kell beírni. Ha a „d" oszlopban feltüntetett jövedelem összegét teljes egészében lakáscélra fordította a társasház, akkor az „e" oszlopba nullát kell írni. Az „a" oszlopban lévő fehér mezőbe a lakáscélra fordított jövedelem után számított (25 %-os) adó összegét kell beírni. Az „a" oszlopba írt összeg nem lehet nagyobb, mint a „d" oszlopban feltüntetett jövedelem 25 százaléka. 2. sor: Ingó vagyontárgy értékesítéséből származó jövedelem és adója Ebbe a sorba kell beírni az ingó vagyontárgyak értékesítéséből származó jövedelem adóköteles részét és annak 25 százalékos adóját. Amennyiben az ingó vagyontárgyat a szerződéskötés időpontjában ismert szokásos piaci értékén felül értékesíti a társasház, akkor a bevétel azon részét, amely a szokásos piaci értéket meghaladja nem ebben a sorban, hanem a 4. sorban (más jogcímen kapott jövedelem) kell bevallani [Szja tv. 58. § (9) bek.].
6
Az értékpapír és a fizetőeszköz kivételével valamennyi ingatlannak nem minősülő dolgot ingó vagyontárgynak kell tekinteni. (Ingó vagyontárgy értékesítésének számít pl. ha a társasház az egyedi fűtési rendszer korszerűsítése miatt feleslegessé vált kazánját eladja.) Az ingóságok értékesítéséből származó éves jövedelemből 200 000 forint adómentes. Az évi 200 000 forintot el nem érő jövedelmet a bevallásban nem kell feltüntetni. Ha az adóévben megszerzett, ingó vagyontárgy értékesítéséből származó jövedelem 200 000 forintnál több, akkor a jövedelem teljes összegét be kell vallani, de csak a 200 ezer forint feletti összeg után kell az adót megfizetni. A jövedelmet úgy kell megállapítani, hogy az ingó vagyontárgy értékesítéséből származó bevételből le kell vonni a megszerzésre fordított összeget, a megszerzéssel és eladással kapcsolatosan felmerült költségek és a vagyontárgy értékét növelő ráfordítások igazolt összegét. Ha az ingóság megszerzésére fordított összeg nem állapítható meg, akkor a bevétel 25 százalékát kell jövedelemnek tekinteni. Ebből a jövedelemből más egyéb költséget már nem lehet levonni. Az ingó vagyonért kapott bevétel összegét e sor „b" oszlopába, a költségeket (25 százalékos jövedelemszámítás esetén a bevétel 75 százalékát) a „c" oszlopba kell beírni. A „d" oszlopban a jövedelem összegét (a „b" és a „c" oszlopba írt összegek különbségét) kell feltüntetni. A jövedelem 25 százalékos adóját 50 000 forinttal csökkentve kell az „e" oszlopba beírni. A csökkentés eredményeként negatív szám nem szerepelhet. 3. sor: Tőkejövedelmek és ezek adója Ennek a sornak a „d" oszlopába azoknak a tőkejövedelmek körébe tartozó jövedelmeknek (pl. árfolyamnyereségnek) az összegét kell beírni, amelyekből a kifizetéskor nem vonták le az adót. (A kifizetéskor levont adó összegét csak tájékoztató adatként kell feltüntetni a bevallás 6. sorában.) A tőkejövedelmek után megállapított adó (árfolyamnyereség esetén 25% mértékű) összegét az „e" oszlopban kell feltüntetni. A tőkejövedelmek esetében az adót a magánszemélyekre vonatkozó szabályok szerint kell megállapítania a társasháznak. A tőkejövedelmek adózására vonatkozó szabályok alkalmazásához a magánszemélyek személyi jövedelemadójának bevallására szolgáló 0553-as számú bevallás kitöltési útmutatója nyújt részletes segítséget. A tőkejövedelmek közül a Szja törvény 65. § (1) bekezdés a)- j) pontjaiban felsoroltak alapján kamatnak minősülő bevétel egésze jövedelem, de az adó mértéke nem 25, hanem 0 %. A társasháznak a kamatból származó jövedelmét nem kell bevallania. Kamatnak számít pl. a lekötött számlán lévő pénzeszköz utáni kamat. 4. sor: Ingatlan bérbeadásából származó és más jogcímen kapott jövedelem és ezek adója
7
Ebben a sorban azoknak a más jogcímen megszerzett, az 1-3. sorokban megjelölt külön adózó jövedelmekhez nem sorolható adóköteles jövedelmeknek az összegét kell feltüntetni, amelyek után a társasháznak kell az adót megállapítania. A 2001. január 1-jétől hatályos rendelkezések szerint a tulajdonostársak közös költségre és felújításra történő befizetéseit, valamint a Szja törvényben meghatározott bevételnek nem számító tételeket kivéve, valamennyi, a társasháznál bevételként nyilvántartott összeget a Szja törvény hatálya alá tartozó adóköteles bevételnek kell tekinteni. A társasház javára befolyt (befizetett vagy átutalt) összegek nyilvántartását (a bevételek könyvelését) illetően a számvitelről szóló 2000. évi C. törvény rendelkezései, valamint a 224/2000. (XII.19.) Korm. rendeletben foglaltak az irányadóak. A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 13. §-a szerint a közös költség viselésének szabályait a szervezeti működési szabályzat állapítja meg, mely dokumentum alapján határozható meg egy adott befizetésről, hogy az közös költségnek minősül-e vagy sem. A Szja törvény 7. §-ában foglaltak szerint a jövedelem kiszámításánál nem kell figyelembe venni többek között: - azokat a bevételeket, amelyek a szja vagy más törvény szerint adómentesek, (pl. adómentes bevétel a költségek ellentételezésére kapott kártérítés, a biztosító szolgáltatása stb.) - a kapott hitelt, kölcsönt, az adott hitel, kölcsön visszafizetését; - azt a vagyoni értéket, amely után a személyi jövedelemadó fizetésére a kifizető kötelezett (pl. a kifizetőtől ingyenesen kapott termék vagy szolgáltatás értéke); - azt a támogatást, amelyet jogszabály alapján, nyilvánosan meghirdetett pályázat útján költségvetési, önkormányzati forrásból az adott jogszabályban meghatározott felújításra, korszerűsítésre kapott a társasház. Az ingatlan bérbeadásából származó és a más jogcímen megszerzett jövedelmek együttes összegét e sor „d" oszlopába, ennek 25 százalékos adóját pedig az „e” oszlopba kell beírni. 5. sor: A 2005. évi adó összege Ennek a sornak az „e" oszlopába kell beírni az 1-4. sorok „e" oszlopaiban feltüntetett adóösszegek együttes összegét. Tájékoztató adat 6. sor: a 2005. évben kifizetőktől kapott jövedelem és a levont adó összege Ennek a sornak a „d" oszlopában kérjük feltüntetni az ingó és az ingatlan vagyon értékesítéséből, valamint - a kamatból származó jövedelmek kivételével - azoknak a bármilyen más jogcímen megszerzett adóköteles jövedelmeknek az együttes összegét, amelyeket a társasház 2005. évben kifizetőtől kapott. A jövedelmek összesítésekor a kifizetői igazolásokon jövedelemként (az adó alapjaként) feltüntetett összegeket kell figyelembe venni.
8
Az „e" oszlopba a kifizetők által levont adó összegét kérjük beírni. Adó- és Pénzügyi Ellenőrzési Hivatal
