BYTOVÉ DRUŽSTVO SEIDLOVA se sídlem Seidlova 472/13, 142 00 Praha 4 – Kamýk, IČ: 61861421
družstvo zapsané u Městského soudu v Praze od 12. 09. 1994 v oddíle 1Dr, vložka 1665/02B_____________________
UPRAVENÉ ZÁSADY K PŘEVODU BYTŮ DO VLASTNICTVÍ A VYTVOŘENÍ SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ (SVJ) schválené na základě usnesení členské schůze BDS z 23.02.2011 je předkládán jako dopracovaný návrh k novému hlasování ÚVODEM Na základě souhlasu velké většiny členů družstva s převodem bytů do vlastnictví a na základě právního rozboru, který si představenstvo k tomuto převodu nechalo vypracovat, předkládá členské schůzi podrobný návrh zásad a postupů, jak tento převod zabezpečit: 1) TECHNICKÉ PARAMETRY PŘEVODU BYTŮ DO OV 1) Ohledně každé samostatné budovy bude na podkladě pasportizace vypracováno samostatné prohlášení vlastníka budovy, kterým dojde v katastru nemovitostí k vymezení bytů jako samostatných jednotek zapsaných v katastru nemovitostí. Tyto budou na počátku ve vlastnictví družstva, stejně jako do té doby budou ve vlastnictví družstva příslušné budovy. Ke dni 30.6.2011 nebo k jinému nejblíže možnému termínu budou převedeny první byty zájemcům (první vlna převodů do OV). 2) Bytové jednotky budou následně převáděny do vlastnictví členů na základě jejich žádosti společně s podílem na společných částech budovy a na zastavěném pozemku. Nebytové prostory nebudou vymezeny jako samostatné jednotky a budou součástí společných částí příslušného domu. O jejich správě a užívání bude rozhodovat příslušné SVJ. 3) Identifikace bytových jednotek a společných prostor v jednotlivých domech bude provedena podle vyhotovené pasportizace, kopie listů družstevníci obdrželi, ohlášené chyby a nedostatky byly opraveny. 4) Podíl jednotlivých bytů na společných prostorách domu a pozemku je stanoven dle provedené pasportizace a je vypočten jako podíl plochy každého bytu k součtu ploch všech bytů v domě (budově). 5) Vymezení jednotky je v podstatě právní konstrukce, která se snaží vymezit určitý prostor v rámci dané stavby. Veškeré stavební konstrukce jsou součástí společných částí domu. Bytová jednotka je tedy v podstatě pouze volný prostor sevřený zdmi příslušné jednotky, přičemž její součástí bude to, co je uvedeno ve vzoru prohlášení vlastníka a ve vzoru smlouvy o převodu. 6) K bytové jednotce ze zákona nepatří lodžie, balkony, sklepní koje apod. Tyto prostory a stavební prvky jsou společnými částmi budovy a v prohlášení vlastníka se u nich stanoví specifické užívání (právo výlučného užívání jen vlastníka určité bytové jednotky. 7) Okna a dveře do vstupní bytů zákon výslovně neřeší, nicméně představenstvo spolu s AK důrazně doporučuje, aby vnější okna (tvořící součást obvodového pláště budovy) a vstupní dveře do bytů byly společnou částí budovy, protože jedině tak je možné zajistit jednotný vzhled a jednotná pravidla pro rekonstrukci. 8) Pokud jde o prostory pronajímané v některých domech jako nebytové prostory, tak představenstvo po zvážení všech možností navrhuje jejich začlenění do společných částí budovy (nevymezit je jako samostatné nebytové jednotky), a to zejména z níže uvedených důvodů: a) Na nebytové jednotce by měl podíl každý vlastník bytu, tedy byl by velký počet spoluvlastníků nebytové jednotky, kteří by měli dohromady za nebytovou jednotku jeden hlas ve výši poměru podlahové plochy (musí hlasovat za jednotku jednotně a musí si pro zastupování na shromáždění zvolit společného jednoho zástupce s mandátem hlasovat jednotně o návrzích usnesení). b) Není povinnost převádět byt a zároveň podíl na nebytové jednotce, což může vést k roztříštění vlastnické struktury – spoluvlastníky nebytové jednotky mohou být jiné osoby, než které budou vlastnit byt v domě a v domě bydlet. c) Mezi spoluvlastníky se uplatní zásady spoluvlastnictví dle občanského zákoníku včetně předkupního práva ze zákona, tedy při každém převodu podílu na nebytové jednotce budou mít ostatní spoluvlastníci předkupní právo, tedy bude povinnost písemně nabídnout prodej podílu každému spoluvlastníku nebytové jednotky před realizací prodeje. Pokud tedy bude chtít někdo převést byt a zároveň podíl na nebytové jednotce, což bude zřejmě pravidlem, tak se celý proces značně protáhne díky nabídkové povinnosti. d) Na převod podílu na nebytové jednotce z družstva na člena se pravděpodobně neuplatní osvobození od daně z převodu nemovitostí.
e) Pokud nebude nebytová jednotka existovat jako samostatná věc (jednotka zapsaná v katastru), tak nebude nutné zahrnovat podíl na nebytové jednotce do přiznání k dani z nemovitostí a tedy ani platit daň z nemovitostí. f) Odpadá agenda s relativně malým kouskem majetku, který je možné držet ve formě společných prostor (zápisy a změny zápisu v katastru, přiznání k dani, placení daně z nemovitosti atd.). g) Zahrnutí do společných prostor není omezením pro možnost rekolaudace na jakýkoliv jiný účel užívání včetně rekolaudace na jiný typ provozovny nebo na součást domu (sklad, kočárkárna apod.) h) Bude zachována možnost do budoucna kdykoliv ukončit nájem provozovny a přebudovat prostory na něco, co bude sloužit všem vlastníkům jednotek. i) Správa předmětných prostor bude na SVJ, které bude pronajímané prostory spravovat jako společnou část domu. V opačném případě by si museli spoluvlastníci nebytového prostoru tento spravovat formálně sami (sami uzavírat nájemní smlouvy, platit za nebytovou jednotku příspěcky na správu a na služby atd.) a nájemce nebytové jednotky by musel platit nájem a za služby spoluvlastníkům jednotek a tito by museli příjem danit. Na tomto místě je třeba uvést, že podle stávající judikatury není nutné pronajímané nebytové prostory vymezovat jako nebytové jednotky (viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR 28 Cdo 3372/2007). Jde tedy čistě o výhodnost či nevýhodnost jednoho či druhého řešení (zahrnout do společných částí domu nebo vymezit jako nebytovou jednotku). Družstvo se po zhodnocení všech pro a proti domnívá, že výhodnější je zahrnutí do společných prostor. V současné době se prověřuje na stavebním úřadě poslední kolaudační stav všech budov ve vlastnictví družstva, zejména pronajímaných nebytových prostor a podle toho budeme vědět, zda vůbec připadá v úvahu vymezení pronajímaných nebytových prostor jako nebytových jednotek. Potom jsou neytové prostory kolaudovány jako nebytové prostory pro daný typ provozu, pro který jsou pronajímány, tak budou otevřeny obě výše uvedené možnosti a členové družstva v daném domě si budou moci vybrat, zda chtějí prostory zahrnout do společných částí domu nebo vymezit jako nebytové jednotky s tím, že každý bude mít podíl na takové nebytové jednotce. 9) Lodžie s přístupen na chodbě budou součástí společných prostor stejně jako lodžie přístupné z bytů. Lodžie budou mít dle prohlášení vlastníka specifický režim užívání. Lodžie přístupné z bytů budou v užívání vlastníků příslušných bytů. Lodžie přístupné z chodby budou v užívání vlastníků bytů dle dohody družstevníků v daném domě nebo případně podle návrhu představenstva BD (vlastníků bytu 1+1 u domů 466,468,470,472,477 a 479 a bytu 1+1 a 2+1 společně na základě podepsaného souhlasu, a to i v domech č.p. 469 a č.p. 471, tam, kde k souhlasu nedojde, bude lodžie k výlučnému užívání pro byt 1+1 se zdůvodněním, že byty 2+1 v těchto domech, které lodžie na chodbě spoluužívaly, mají pokoj, kde není lodžie, o plošný rozměr lodžie větší, než ostatní byty 2+1). 10) Doporučuje se, aby v rámci schvalování plateb do fondu oprav jednotlivými SVJ (platby s účinností od 1.1.2012) byly schváleny dvě různé platby, a to jedna obecná na správu budovy bez lodžií (např. určitá částka na 1 m2 plochy bytu) a dále menší platbaza každou lodžii/sklep určená pouze na správu lodžií/sklepů. Takto se účelově oddělí prostředky na případné rekonstrukce a opravy lodžií/sklepů, které budou hradit pouze ti vlastníci, kteří budou užívat lodžie/sklepy. Lodžie a sklepy tedy nebudou hrazeny z obecného fondu oprav, ale budou na ně přispívat pouze ti, kteří je užívají, což se jeví jako spravedlivé. 11) Za účelem zajištění provozu a údržby vedení teplé vody (TUV a vytápění) bude pravděpodobně dle možností a součinnosti ostatních napojených domů zřízeno věcné břemeno k celému vedení ve prospěch vlastníků všech domů (po vymezení jednotek bude břemeno k tíži každého bytu). Jde o zajištění vytápění z čp. 470 a 477 pro ostatní domy. Obdobně bude zřízeno věcné břemeno týkající se rozvodů TV antén 477 a 479 a dále 466, 468, 469, 470, 471, 472. Tyto záležitosti není možné vyřešit pouhým ustanovením v prohlášení vlastníka, neboť se vždy týkají více samostatných domů. Dále je vhodné řešit financování oprav a rekonstrukcí společného teplovodního vedení a TV antén tak, že domy spoluužívající stejný systém budou přispívat do separátního fondu oprav určeného pro tento účel. Částka nemusí být nijak vysoká, nicméně není vhodné řešit způsob financování až po vniku závady. 2) SMLUVNÍ A FINANČNÍ PODMÍNKY TANSFORAMCE 1) Většina družstevníků v každém jednotlivém domě ve vlastnictví družstva dala v roce 2010 souhlas k převodu bytů do vlastnictví a následně byl záměr převodu bytů schválen také členskou schůzí dne 08.04. 2010, čímž byly splněny veškeré požadavky zákona pro realizaci tohoto záměru.
-2-
2) Představenstvo navrhuje, že převod bude proveden k 30.06.2011, pokud budou dokončeny veškeré formality, nebo k pozdějšímu datu dle možností. Představenstvo navrhuje, že každý další převod bytů do OV se bude provádět pouze hromadně 1 x ročně v termínu ke dni 31.12. V opačném případě je neřešitelná administrativa a vypořádání financí. V případě dalších převodů bytů do vlastnictví v následujících letech budou vždy dotčení členové družstva – žadatelé o převod nuceni zaplatit kromě jiného též ještě náklady na znalecký posudek pro ocenění podílů na pozemcích a případně podílů na nebytových jednotkách, pokud budou nakonec v některých domech vymezeny kromě bytových jednotek také nebytové jednotky a pokud podíly na těchto nebytových jednotkách budou převáděny společně s převodem bytů. Tento posudek je nezbytný pro výpočet a úhradu daně z převodu nemovitostí za převáděný podíl na pozemku a na nebytové jednotce (posudek je třeba vyhotovit vždy podle vyhlášky platné ke dni podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí) 3) SVJ se vytváří ze zákona, v termínu do 31.12.2011 budou mít vlastníci v jednotlivých domech čas zorganizovat ustavující schůzi a přijmout agendu SVJ včetně stanov a zápisu do OR a uzavřít smlouvy se všemi dodavateli služeb s účinností od 1.1.2012. Od první vlny převodu do 31.12.2011 budou vlastníci platit poplatky nadále BD, které ukončí správu ke dni 31.12.2011. Následně na počátku ledna 2012 BD rozdělí zůstatek fondu oprav ve prospěch jednotlivých SVJ podle poměru součtu ploch bytů v domech a v průběhu roku 2012 ještě provede vyúčtování služeb za rok 2011. Tím budou aktivity BD v oblasti správy nemovitostí zcela ukončeny. Od 1.1.2012 budou platby vlastníků již na účet SVJ a SVJ budou samostatně zajišťovat správu domů. 4) S ohledem na to, že úvěr není možné předčasně splatit ani převést povinnosti na nové SVJ, musí družstvo existovat až do splacení úvěru. To je praktické také s ohledem na řešení bytu užívaného paní Steinbergovou, kde se předpokládá, že tento byt bude v budoucnu prodán do vlastnictví nečlena družstva a příslušný příjem družstva se potom stane součástí podílů na likvidačním zůstatku družstva po splacení úvěru a po převodu posledních bytů do vlastnictví zbývajících členů. 5) S ohledem na výše uvedené a dále na to, že není možné vyloučit, že některý člen po převodu bytu vystoupí z družstva, je nezbytné, aby všichni členové družstva ještě před realizací převodu bytů některým z nich, přijali závazek ke splacení dalšího členského vkladu ve výši odpovídajícího podílu na zbývající části (dosud nesplaceném) úvěru. Tento další vklad bude možné splatit najednou nebo postupně ve splátkách (to platí pro ty, kterým se bude převádět byt, stejně jako pro ty, kterým nikoliv. Tato forma platby členů ve prospěch družstva byla zvolena proto, že není součástí zdanitelného příjmu družstva a bude se jednodušeji účtovat (pokud někdo bude chtít platit ve splátkách a po převodu bytu vystoupí z družstva, tak klasické splátky po zániku členství by byly jinak zdanitelným příjmem družstva). 6) V současné době platby družstvu zahrnují již částku na splácení úvěru, proto v případě platby ve splátkách nedojde z tohoto důvodu k navýšení plateb. Nicméně upozorňujeme, že po vniku SVJ bude výše plateb na správu a na služby nově schvalována na shromáždění vlastníků jednotek, proto není vyloučeno, že některá SVJ schválí platby na správu na služby v jiné výši, než jaká platí v současné době (za nepřevedené byty bude na shromáždění hlasovat družstvo). 7) V případě splacení najednou není třeba nijak zajistit žádný závazek příslušného člena. V případě splacení ve splátkách bude nezbytné zřídit na bytě zástavní právo na zajištění úhrady splátek. Po úplném splacení zástavní právo zaniká a bude z katastru vymazáno. Jiné zajištění není možné, neboť neposkytuje dostatečnou záruku (např. bankovní záruka je závislá na existenci či bankrotu banky apod. – navíc je mnohonásobně dražší, než zřízení zástavního práva). 8) Důležité upozornění ohledně režimu splacených dalších členských vkladů (podíly na úvěru). Jelikož družstvo nesplácí standardní úvěr, ale platí úroky z meziúvěru a kromě toho splátky stavebného spoření, tak není možné celé vklady splacené členy družstva rovnou poslat stavební spořitelně. Družstvo může poslat na stavební spoření příslušnou část vkladu odpovídající výši stavebního spoření připadající na příslušného člena, ale musí si nechat zbývající část vkladu odpovídající úrokům z meziúvěru, neboť tyto úroky musí být hrazeny postupně po celou dobu splácení meziúvěru. 9) Po převodu bytu do vlastnictví bude možné z družstva vystoupit, nicméně to bude mít nepříznivé finanční důsledky, a to v následujícím smyslu: a) Závazek k dalšímu členskému vkladu (podíl na úvěru) musí být kalkulován v maximální možné výši (do konce sjednané doby splácení úvěru, bez státní dotace na úroky apod.). To je z důvodu, že je potřeba počítat s tou nejhorší možnou (nejnákladnější) variantou. Např. nikdo nemůže vědět, zda stát bude úroky dotovat až do konce doby splácení úvěru. Je ale pravděpodobné, že se podaří úvěr splatit dříve a proto také družstvo ušetří na úrocích. Je také pravděpodobné, že část úroků bude dotována státem až dokonce splácení. U těch, kteří zůstanou členy družstva až do likvidace to nebude mít žádný zásadní význam, neboť přebytek družstva (ušetřené úroky atd.) bude součástí
-3-
likvidačního zůstatku a bude rozdělen mezi členy v rámci likvidace společně s dalšími příjmy získanými družstvem v mezidobí do zrušení a likvidace. b) Ve vlastnictví družstva zůstane byt paní Steinbergové, čp. 472, který bude v budoucnu pravděpodobně prodán nějaké třetí osobě za tržní cenu, což bude příjem družstva. Není jasné, kdy se tak stane, přičemž je možné, že to bude za rok, ale také třeba za 10 let. Obdobně také příjem družstva z prodeje tohoto bytu bude součástí likvidačního zůstatku a bude rozdělen mezi členy v rámci likvidace družstva. Pokud někdo vystoupí z družstva dříve, nebude mít z příjmu za byt žádný profit (při předčasném vystoupení z družstva není možné zohlednit budoucí nejisté příjmy družstva). Obdobná situace může nastat s bytem p. Pavlišinové, čp. 477, pokud nezajistí financování pro úhradu za přidělení družstevního bytu. 10) Pokud jde o majetek družstva, tak kromě nemovitostí převáděných na členy družstva bude dále tvořen pouze peněžními prostředky v podobě účelově vázaných fondů (fond oprav, rezervní fond apod.) a dále pravděpodobně nějakými volnými peněžními prostředky, které nebudou patřit do žádného účelově vázaného fondu. 11) Pro účely zajištění nákladů na existenci družstva až do splacení úvěru bude nutné vytvořit nový účelově vázaný fond (tzv. likvidační fond), kam se přesune část volných peněz (představenstvo navrhuje 2 000,- Kč na byt), které dle odhadu budou stačit na náklady na existenci a likvidaci družstva do splacení úvěru. Tyto peníze pravděpodobně nebudou vůbec čerpány, neboť se očekává příjem z pronájmu bytu užívaného paní Steinbergovou, který by měl stačit na nepatrnou administrativní agendu družstva (prakticky jen úhrada úvěru, výroční členské schůze a zastupování družstevních bytů na shromážděních vlastníků jednotek v rámci SVJ – družstvo už nebude dělat správu budov ani vyúčtovávat služby atd.). Nicméně pokud tento příjem (nájem) z nějakého důvodu vypadne, což se může stát, tak družstvo musí mít rezervu v likvidačním fondu na úhradu nákladů. Pokud nebude likvidační fond čerpán nebo bude čerpán jen částečně, tak zbytek bude opět součástí likvidačního zůstatku a bude rozdělen mezi členy v souvislosti s likvidací a zánikem družstva. 12) Z důvodů daňových a účetních budou byty převáděny do vlastnictví úplatně za kupní cenu odpovídající souhrnu dalších členských vkladů příslušného člena družstva již splacených v souvislosti se vstupem do družstva. Členská schůze zároveň rozhodne o vrácení těchto dalších členských vkladů příslušnému členu družstva. Následně dojde k započtení nároku člena na vrácení vkladů proti nároku družstva na zaplacení kupní ceny bytu a tím bude zaplacena kupní cena převáděných bytů (žádné peněžní toky tedy nebudou). Transakce nepodléhá ani dani z převodu nemovitostí (s výjimkou převodu podílu na pozemku, který podléhá dani z převodu nemovitostí vždy - 3% z odhadní nebo kupní ceny, podle toho, co je vyšší, ovšem s ohledem na cenu podílu na pozemku bude výše daně zanedbatelná). Tato transakce je výhodnější než bezplatný převod, když bezplatný převod pozemku bez darovací daně není možný, a navíc dojde k účetnímu snížení členských vkladů, které nejsou kryty žádnými reálnými penězi (většina vkladů je kryta pouze hodnotou nemovitostí, které bude ovšem družstvo postupně převádět na členy). 13) Důrazně doporučujeme, aby zbývající volný majetek (peněžní prostředky mimo fond oprav, rezervní fond a likvidační fond) byly začleněny do fondu oprav (do účelově vázaného fondu), který bude následně rozdělen mezi SVJ, aby v případě vystoupení členů z družstva vznikaly pouze jen minimální vypořádací podíly, neboť za určitých okolností může vypořádací podíl být předmětem daně z příjmů jednotlivých členů družstva. Pokud budou prostředky vloženy do fondu oprav družstva, tak se dostanou ke členům také, ale nepřímou cestou tak, že budou vloženy do fondů oprav jednotlivých SVJ, kde mohou být využity na opravy a rekonstrukce (v nově vzniklých SVJ tak bude vytvořen základ fondu oprav a díky tomu může být příspěvek vlastníků bytů do fondu oprav dle rozhodnutí SVJ nižší). Takovou instrukci může schválit členská schůze v návaznosti na schválení těchto zásad transformace nebo na následné schůzi a toto potom může být účetně realizováno představenstvem. 14) Doporučujeme, aby po první vlně převodu bytů až do 31.12.2011 družstvo nadále vykonávalo správu nemovitostí a aby platby na správu a na služby pokračovaly ve prospěch družstva. Nově vznikající SVJ tak budou mít do konce roku čas schválit stanovy provést zápis do rejstříku a sjednat smlouvy s dodavateli s účinností od 1.1.2012. Družstvo potom skončí správu ke dni 31.12.2011 a následně v lednu 2012 BD provede rozdělení a převod aktuálního zůstatku fondu oprav na SVJ a v průběhu roku 2012 ještě provede vyúčtování služeb za 2011. Vzhledem k tomu, že od 1.1.2012 budou vlastníci platit již na účet SVJ a BD nebude provádět žádnou správu bude se aktuální zůstatek fondu oprav rozdělovaný mezi SVJ rovnat zůstatku ke dni 31.12.2011 (pokud ovšem splatnost určitých závazků BD v souvislosti se správou přes veškerou snahu nepřekročí konec roku 2011). 15) Po Ustavujícím shromáždění SVJ je možné předat zvolenému výboru v hotovosti určitou zálohu z fondu oprav BD na úhradu počátečních nákladů na notářský zápis a služby notáře a na právní služby a zápis do OR atd. (žádná banka neotevře SVJ účet dříve, než bude zapsáno do rejstříku, což může trvat několik týdnů od ustavujícího shromáždění. Představenstvo navrhuje zálohu ve výši 20.000 Kč po ustavující schůzi a následně 150.000,- Kč do 15.12.2011 na každé SVJ. Následně při rozdělení a převodu zůstatku fondu oprav na jednotlivá SVJ lednu 2012 bude tato záloha zohledněna a odečtena.
-4-
16) Doporučený režim od 1.1.2012: a) Vlastníci převedených bytů nebudou již hradit družstvu žádné platby na správu ani na služby (ty budou hrazeny jen SVJ na základě rozhodnutí shromáždění vlastníků – ustavující shromáždění na podzim 2011) – v případě splácení podílu na úvěru ve splátkách budou hrazeny družstvu jen příslušné splátky tohoto podílu na úvěru a to i po 1.1.2012 až do splacení podílu na úvěru. Družstvo využije pro financování nákladů na existenci a likvidaci příjmy z pronájmu bytu paní Steinbergové, případně paní Pavlišinové, pokud jí nakonec nebude přidělen příslušný družstevní byt, státní dotace na úroky z úvěru a případně v nejhorším případě prostředky z likvidačního fondu. BD může v případě většího množství přebytečných prostředků učinit mimořádnou splátku ve prospěch stavební spořitelny a zkrátit tak celkovou dobu splácení úvěru, což se projeví úsporou na úrocích. b) Ti členové družstva, kteří nepožádají o převod bytu, budou platit splátky podílu na úvěru na účet družstva tak jako doposud. Dále budou platit na správu a na služby jen to, co určí SVJ pro jednotlivé byty. Tedy budou platit podle stejného klíče a stejných pravidel, jako vlastníci s převedenými byty (platí výše uvedené, že náklady na existenci a likvidaci družstva budou hrazeny z příjmů družstva a případně z likvidačního fondu, proto členové s nepřevedenými byty nebudou již doplácet žádné extra platby na správu družstva). Formálně bude SVJ vystavovat předpisy plateb za nepřevedené byty na jméno družstva jako na vlastníka těchto bytů. Ovšem doporučuje se, aby tyto předpisy byly zasílány přímo členům družstva – nájemcům družstevních bytů a aby tito realizovali platby přímo na účet SVJ (tedy nikoliv přes účet družstva), čímž se zamezí zbytečným nákladům a administrativě na straně družstva ku prospěchu všech. Takto to bude uvedeno v nových nájemních smlouvách, které družstvo po vzniku SVJ uzavře se členy družstva s nepřevedenými byty. Rovněž vyúčtování služeb bude SVJ formálně vystavovat na jméno družstva, ale zase by se doručovalo přímo členům družstva s nepřevedenými byty a ti by obdrželi přeplatek nebo by zaplatili nedoplatek přímo na účet SVJ. Družstvo by o těchto operacích pouze účtovalo. Pro členy družstva s nepřevedenými byty by tedy platebním místem pro účely úhrady nákladů na správu a na služby byl bankovní účet SVJ, což je právně možné (oprávněná osoba = družstvo dá pokyn povinné osobě, aby platila nikoliv na účet družstva, ale na účet konečného beneficienta, kterým je SVJ). Pokud člen družstva s nepřevedeným bytem bude mít nedoplatky a tyto neuhradí na výzvu SVJ, tak to SVJ bude řešit přímo s družstvem jako vlastníkem bytu a družstvo bude muset zjednat nápravu na straně dlužníka (není možné, aby SVJ vymáhalo nedoplatky po nájemnících – tyto musí být vymáhány družstvem). 17) Následně doporučujeme, aby veškeré přebytečné příjmy družstva přijaté po první vlně převodů bytů byly začleňovány do fondu oprav, který bude na počátku ledna 2012 rozdělen mezi SVJ a analogicky aby veškeré přebytečné příjmy družstva přijaté po 31.12.2011 byly začleněny do likvidačního fondu. Důsledek bude obdobný, jak je uvedeno výše v bodě 13. Tedy volný majetek družstva by stále zůstával minimální, a proto případný vypořádací podíl pro člena, který vystoupí z družstva po přidělení bytu, by byl pořád v minimální výši. To by platilo po celou dobu existence družstva až do zrušení a likvidace. Takovou instrukci může schválit členská schůze v souvislosti se schválením těchto zásad transformace. Fakticky by toto potom průběžně provádělo představenstvo v souladu s instrukcí členské schůze. 18) Po převodu bytů budou tedy příjmy družstva tvořeny pouze nájemným z bytu paní Steinbergové, čp. 472 a dále příjmem z prodeje tohoto bytu, dále příjmem dotace na úroky z úvěru od státu. Záměrem je všechny tyto příjmy nakonec rozdělit mezi členy družstva v rámci likvidačního zůstatku po zrušení družstva po doplacení úvěru a po prodeji bytu užívaného paní Steinbergovou a případě po prodeji bytu užívaného paní Pavlišinovou, pokud nebude nakonec prodán paní Pavlišinové, jak se nyní předpokládá. 19) Důrazně doporučujeme členům, aby z družstva po převodu bytu nevystupovali, neboť v budoucnu příjmy družstva velice pravděpodobně převýší náklady (jak výše uvedeno, družstvo již nebude zajišťovat správu, nebude platit správci, vedení účetnictví bude nesrovnatelně méně náročné stejně jako agenda družstva a komunikace se členy – většina dění se bude realizovat v rámci SVJ). Při vypořádání s vystupujícím členem přitom není možné přihlédnout k budoucím příjmům, proto se vystupující člen připraví o určitou peněžitou částku, kterou není možné v současné době přesně určit a která vyplyne až z rozdělení likvidačního zůstatku. Příjmy družstva se budou dle předpokladu neustále až do zrušení a likvidace družstva lehce zvyšovat. Výraznější příjem se potom očekává v podobě ceny za prodej bytu užívaného paní Steinbergovou, případně za prodej bytu užívaného paní Pavlišinovou, pokud nedojde k přidělení tohoto bytu paní Pavlišinové před první vlnou převodů. Dále se očekává nemalý příjem v podobě státní dotace na úroky z úvěru (pokud nebude v budoucnu zrušena), která je vyplácena každý rok. Kromě toho je také předpoklad, že nebude vyčerpán likvidační fond, kde zůstanou nevyužité prostředky. Dále podle všeho zůstanou prostředky také v rezervním fondu. Všechny tyto prostředky jak výše uvedeno budou rozděleny mezi členy družstva v rámci rozdělení likvidačního zůstatku (rozumí se mezi ty osoby, které budou členy v době zrušení družstva, nikoliv mezi bývalé členy, kteří vystoupí z družstva před likvidací).
-5-
20) V případě následného převodu bytu na třetí osobu je rovněž vhodné převést také členská práva a povinnosti k BDS (po převodu bytu do nich již nebude patřit právo užívání družstevního bytu, nicméně tam bude zejména patřit právo na podíl na likvidačním zůstatku po zrušení družstva), a to zejména pokud bude podíl na úvěru splácen ve splátkách. Souběžný převod členských práv a povinností ale není nezbytný a je možné převést pouze byt a ponechat si členská práva a povinnosti. V takovém případě by nový vlastník bytu již neměl nic společného s družstvem a pro družstvo by byl partnerem pouze člen družstva – bývalý vlastník bytu, který by nakonec dostal podíl na likvidačním zůstatku. Možný je i opačný případ, tedy že budou převedeny jen členská práva a povinnosti a nový člen družstva bude čekat na podíl na likvidačním zůstatku po zrušení družstva. Doporučujeme tedy zachovat společný režim a převádět vždy obojí (byt i členská práva a povinnosti), nicméně je možné převádět tyto dvě věci samostatně. 21) Pokud jde o vypořádání majetku družstva, tak s ohledem na výše uvedené je možné zjednodušeně říci, že pokud členská schůze schválí všechna doporučení, tak bude v rámci transformace s majetkem družstva naloženo následovně: a) nemovitosti budou převedeny na členy družstva, b) fond oprav bude rozdělen mezi SVJ po první vlně převodů bytů (v celém rozsahu, tedy jak část připadající na převedené byty, tak zbývající část připadající na nepřevedené byty), c) další účelově vázané fondy (rezervní fond a likvidační fond) budou vypořádány až v rámci likvidace a d) základní členské vklady a případně jiné volné prostředky budou buď vyplaceny členům v případě jejich předčasného vystoupení z družstva (vypořádací podíl) nebo budou vypořádány až v rámci likvidace družstva (budou součástí podílu na likvidačním zůstatku). 22) Výše uvedené principy a postupy zabezpečí spravedlivé rozdělení všech prostředků družstva a rovněž spravedlivé rozdělení likvidačního zůstatku na samém závěru existence družstva.
3) ADMINISTRATIVNÍ PROCES PŘEVODU BYTŮ DO VLASTNICTVÍ 1)
2)
3)
4)
5) 6)
7)
Nejprve proběhne členská schůze, která schválí nové stanovy a případně také tyto zásady transformace BD na SVJ. Nové stanovy nastaví způsob výpočtu vypořádacího podílu a umožní přidělení bytů užívaných nečleny družstva za dohodnutou úhradu ve formě dalšího členského vkladu. Dále bude naplánována výroční schůze na duben 2011, která kromě standardních věcí schválí strukturu účelových fondů (fond oprav, rezervní fond, likvidační fond) včetně výše těchto fondů a způsobu jejich doplňování po dobu zbývající existence družstva. Dále schválí tyto zásady transformace BD na SVJ, pokud nebudou schváleny již dříve a také schválí znění smlouvy o převodu bytu. Dále schválí podmínky přijetí závazků k dalším členským vkladům (podíly na úvěru) s tím, že přijetí těchto závazků je podmínkou převodu bytu do OV, neboť mezi družstvem a žadateli o převod bytu do OV musí být nutně vypořádány finanční závazky. Člen BDS, který bude mít zájem o převod bytu do OV, podá představenstvu písemnou žádost (na formuláři, který připraví představenstvo), kde budou vyplněny veškeré potřebné údaje. Dále bude nutné poskytnout předem rovněž kopii občanského průkazu, aby bylo možné dopředu připravit ověřovací doložky pro ověření podpisu. Kopie občanského průkazu je navíc povinným dokladem, který advokát musí uchovávat ve spise v případě ověření podpisu. Manželé musí podat žádost společně – oba ji podepsat. V případě, že podíl na úvěru bude splácen postupně ve splátkách, bude podmínkou převodu bytu uzavření zástavní smlouvy na zajištění úhrady dohodnutých splátek. Zástava bude potom vkládána do katastru společně s převodem bytu. V případě splácení podílu na úvěru najednou, bude podmínkou převodu předchozí splacení podílu v plné výši na účet družstva. Veškeré žádosti o převod bytu bude nutné podat nejpozději do 31.5.2010 včetně příloh, neboť převody budou organizovány najednou v jedné vlně (právní účinky převodu vlastnictví bytu nastanou k totožnému dni, pokud možno ke dni 30.6.2011, což předpokládá, že v tento den budou podány veškeré návrhy na vklad katastrálnímu úřadu. Žadatel o převod bytu do OV bude vyrozuměn družstvem a složí do 15 dnů od podání žádosti na účet družstva částku odpovídající podílu na nákladech na organizační zajištění transformace a převodu bytů do OV, která vzešla z výběrového řízení na advokátní kancelář, která pro BD vypracuje dokumenty nutné k převodu bytů do OV. Dále také část daně za převod podílu na pozemku, která činí 3% z ceny podílu na pozemku dle cenového předpisu a případně také část daně za převod podílu na nebytové jednotce, pokud bude v příslušném domě vymezena nebytová jednotka. Znalecký posudek pro stanovení hodnoty podílů na pozemcích a případně pro stanovení hodnoty podílů na nebytové
-6-
jednotce pro první převody k 30.06.2011 bude zaplacen BDS. Dále žadatel také buď zaplatí najednou celý podíl na úvěru připadající na převáděný byt, nebo přijme písemný závazek k úhradě tohoto podílu ve splátkách a bude pokračovat v úhradě splátek (dokumentaci připraví družstvo). Pokud žadatel tyto povinnosti nesplní a částky neuhradí, představenstvo se nebude vyřizováním žádosti zabývat. 8) Na základě žádostí členů BDS a po splnění výše uvedených povinností představenstvo připraví návrhy smluv a zorganizuje uzavření smluv na určité datum oznámené členům písemně, telefonicky nebo emailem. K uzavření dojde v kanceláři družstva za přítomnosti advokáta, který smlouvy předem připraví, zkompletuje a sváže včetně doložky pro ověření podpisů. Následně již dojde pouze k ověření totožnosti a k podpisu smluv. Vzorový návrh smlouvy bude předem schválen členskou schůzí a bude zveřejněn na webu BDS. 9) V jeden den budou podány všechny návrhy na vklad všech smluv o převodu, pokud možno dne 30.6.2010 nebo kdykoliv později podle připravenosti dokumentace. 10) Následně bude povinností vlastníků jednotek v jednotlivých domech zorganizovat shromáždění za přítomnosti notáře a schválit stanovy SVJ a další dokumenty (Pravidla pro příspěvky na správu a výši příspěvků, pravidla pro užívání společných částí domu (sklepy apod.) atd. 11) Pokud po převodu zůstane dotyčný vlastník členem družstva, tak se nevyplácí žádný vypořádací podíl. Pokud se rozhodne vystoupit, tak to musí oznámit předem v žádosti o převod bytu, aby se vystoupení z družstva připravilo ke stejnému dni, jako dojde ke vkladu vlastnického práva k bytu do katastru. V takovém případě se bude počítat vypořádací podíl podle stanov. 12) Pro předpokládané osamostatnění domu č.p. 477 a předpokládaný převod většiny bytů do OV připravilo představenstvo výpočet finančního vyrovnání vložených investic z úvěru do domu č.p. 477, které byly v čerpání vyšší oproti ostatním domům v BDS. 13) V příloze zásad je vyčíslen stav úvěru za celé BDS k 30.06.2011, jeho rozdělení na jednotlivé domy a v rámci domů na jednotlivé byty. 14) Obdobně budou organizovány další vlny převodů bytů v dalších letech, přičemž ty budou probíhat vždy jednou ročně k 31.12. příslušného roku počínaje rokem 2012. V případě zájmu o následný převod bytu v roce 2012 nebo v letech následujících bude příslušný člen družstva povinen požádat družstvo o převod bytu vždy nejpozději do 31.10. příslušného roku. Případné další dotazy budou ve zkratce řešeny na členské schůzi v květnu 2011 Představenstvo bytového družstva 02.05. 2011
Úvěr BDS činí k 30.06.2011 celkem 17 247 899,- Kč Dům a číslo bytu
Podíl jednotlivých domů a bytů na úvěru
Dům a číslo bytu
k 30.06.2011 Dům 466 celkem 466/1 466/2 466/3 466/4 466/5 466/6 466/7 466/8 466/9 466/10 466/11 466/12 466/13 466/14 466/15 466/16
Podíl jednotlivých domů a bytů na úvěru k 30.06.2011
2 062 893,01 Kč
Dům 468 celkem
116 006,72 Kč 74 907,19 Kč 152 541,73 Kč 117 502,97 Kč 75 153,41 Kč 151 121,24 Kč 116 688,55 Kč 74 888,26 Kč 152 901,59 Kč 117 502,97 Kč 75 153,41 Kč 151 121,24 Kč 117 502,97 Kč 75 001,89 Kč 151 121,24 Kč 117 502,97 Kč
468/1 468/2 468/3 468/4 468/5 468/6 468/7 468/8 468/9 468/10 468/11 468/12 468/13 468/14 468/15 468/16
-7-
2 067 040,84 Kč 118 071,16 Kč 75 361,75 Kč 152 579,61 Kč 117 370,39 Kč 75 361,75 Kč 152 579,61 Kč 118 052,22 Kč 75 361,75 Kč 151 102,30 Kč 116 896,89 Kč 75 361,75 Kč 151 651,56 Kč 117 162,05 Kč 74 736,74 Kč 151 708,38 Kč 116 877,95 Kč
466/17 466/18 Dům 469 celkem 469/1 469/2 469/3 469/4 469/5 469/6 469/7 469/8 469/9 469/10 469/11 469/12 469/13 469/14 469/15 469/16 469/17 469/18 Dům 471 celkem 471/1 471/2 471/3 471/4 471/5 471/6 471/7 471/8 471/9 471/10 471/11 471/12 471/13 471/14 471/15 471/16 471/17 471/18 Dům 477 celkem 477/1 477/2 477/3 477/4 477/5 477/6 477/7
75 153,41 Kč 151 121,24 Kč
468/17 468/18
2 110 564,67 Kč
Dům 470 celkem
124 738,00 Kč 73 789,74 Kč 152 598,55 Kč 127 294,88 Kč 74 566,28 Kč 152 598,55 Kč 124 870,58 Kč 75 342,81 Kč 151 386,40 Kč 124 870,58 Kč 74 528,40 Kč 151 234,88 Kč 123 904,64 Kč 75 153,41 Kč 152 579,61 Kč 123 469,03 Kč 75 153,41 Kč 152 484,91 Kč
470/1 470/2 470/3 470/4 470/5 470/6 470/7 470/8 470/9 470/10 470/11 470/12 470/13 470/14 470/15 470/16 470/17 470/18
2 108 689,62 Kč
Dům 472 celkem
123 980,40 Kč 75 323,87 Kč 152 598,55 Kč 124 870,58 Kč 75 323,87 Kč 151 727,32 Kč 124 340,26 Kč 75 342,81 Kč 152 598,55 Kč 123 980,40 Kč 75 342,81 Kč 152 106,11 Kč 124 870,58 Kč 75 153,41 Kč 150 856,08 Kč 123 715,25 Kč 73 960,20 Kč 152 598,55 Kč
472/1 472/2 472/3 472/4 472/5 472/6 472/7 472/8 472/9 472/10 472/11 472/12 472/13 472/14 472/15 472/16 472/17 472/18
2 704 406,68 Kč
Dům 479 celkem
154 004,13 Kč 98 443,80 Kč 199 487,35 Kč 154 152,69 Kč 97 998,13 Kč 197 778,94 Kč 154 152,69 Kč
479/1 479/2 479/3 479/4 479/5 479/6 479/7
-8-
75 304,93 Kč 151 500,04 Kč
2 067 173,42 Kč 117 540,85 Kč 75 210,23 Kč 151 537,92 Kč 117 749,19 Kč 75 361,75 Kč 152 579,61 Kč 116 366,58 Kč 74 585,22 Kč 152 541,73 Kč 117 957,52 Kč 74 698,86 Kč 152 181,87 Kč 117 275,69 Kč 74 774,62 Kč 151 291,70 Kč 117 938,58 Kč 75 210,23 Kč 152 371,27 Kč
2 066 453,71 Kč 121 215,18 Kč 71 611,66 Kč 151 992,48 Kč 121 328,82 Kč 71 460,14 Kč 151 045,48 Kč 121 328,82 Kč 71 611,66 Kč 151 708,38 Kč 121 480,34 Kč 71 270,74 Kč 151 992,48 Kč 121 480,34 Kč 71 270,74 Kč 150 837,14 Kč 121 328,82 Kč 71 611,66 Kč 151 878,84 Kč
2 060 677,05 Kč 120 665,93 Kč 70 910,88 Kč 151 916,72 Kč 120 590,17 Kč 70 854,06 Kč 152 087,17 Kč 120 665,93 Kč
477/8 477/9 477/10 477/11 477/12 477/13 477/14 477/15 477/16 477/17 477/18
98 270,48 Kč 199 487,35 Kč 154 152,69 Kč 97 998,13 Kč 198 521,73 Kč 152 543,32 Kč 98 740,91 Kč 197 902,74 Kč 152 840,44 Kč 98 443,80 Kč 199 487,35 Kč
479/8 479/9 479/10 479/11 479/12 479/13 479/14 479/15 479/16 479/17 479/18
-9-
70 740,42 Kč 151 026,54 Kč 121 309,88 Kč 71 176,04 Kč 151 348,52 Kč 121 385,64 Kč 71 176,04 Kč 151 007,60 Kč 121 385,64 Kč 71 422,26 Kč 151 007,60 Kč
