UNIVERZITA KARLOVA V PRAZE FAKULTA SOCIÁLNÍCH VĚD Institut sociologických studií
Diplomová práce
2012
Bc. Pavel Vltavský
UNIVERZITA KARLOVA V PRAZE FAKULTA SOCIÁLNÍCH VĚD Institut sociologických studií Katedra veřejné a sociální politiky
Bc. Pavel Vltavský
Sociální bydlení – nedílný segment bytové politiky a jeho koncepční řešení ve Statutárním městě Opava Diplomová práce
Praha 2012
Autor práce: Bc. Pavel Vltavský Vedoucí práce: PhDr. Vilém Novotný, Ph.D. Oponent práce: Rok obhajoby: 2012 Hodnocení:
Bibliografický záznam VLTAVSKÝ, Pavel. Sociální bydlení – nedílný segment bytové politiky a jeho koncepční řešení ve Statutárním městě Opava. Praha, 2012. 155 s. včetně příloh. Diplomová práce (Mgr.) Univerzita Karlova, Fakulta sociálních věd, Institut sociologických studií. Katedra veřejné a sociální politiky. Vedoucí diplomové práce PhDr. Vilém Novotný, Ph.D.
Abstrakt Diplomová práce „Sociální bydlení – nedílný segment bytové politiky a jeho koncepční řešení ve Statutárním městě Opava“ se zabývá problémem zvyšujícího se počtu jedinců či skupin, kteří mají problém se získáním důstojného bydlení či s jeho udržením na běžném trhu s byty v České republice. Po roce 1989 došlo k transformaci bytového fondu a významně se změnila jeho vlastnická struktura. Segment sociálního nájemního bydlení však u nás téměř neexistuje, pojem sociálního bydlení není zakotven v našem právním rámci a neexistuje jednotná a funkční koncepce pro Českou republiku jako stát. V západní Evropě má přitom sociální bydlení tradici již od 19. století a v současnosti je z celkového počtu nájemních bytů celých 18 % vyčleněno jako bydlení sociální. V kontextu aktuálního vývoje a ekonomických souvislostí je zřejmé, že část populace si stabilně nebude schopna vlastními silami zajistit a udržet vlastní bydlení. Bydlení je přitom jednou ze základních sociálních potřeb, bez které není možný rozvoj jak osobní, tak celé společnosti. Bydlení je tak považováno za specifický statek, na který není možno nahlížet pouze s optikou ekonomických kritérií. Z těchto důvodů je v diplomové práci akcentováno, že sociální bydlení by v České republice mělo být nedílnou součástí bytového fondu. Na podporu tohoto tvrzení je podrobně zmapováno formování sociálního bydlení v městě Opava prostřednictvím obecního bytového fondu.
Abstract The diploma thesis "Social Housing - an integral segment of the housing policy and its conceptual design in the Statutory City of Opava" deals with the problem of increasing numbers of individuals or groups who have problems with obtaining decent housing or with the maintenance of the current housing market in the Czech Republic. After 1989, the transformation of housing and significantly changed its ownership structure. Social rental housing segment, however, in our almost non-existent, the concept of social housing is enshrined in our legal framework and no common concept and function for the Czech Republic as a country. In Western Europe, while social housing tradition since the 19th century and is now the total number of rental housing for 18 % allocated as social housing. In the current situation and economic context, it is clear that a stable population will be unable to provide themselves and maintain their own housing. Housing is yet one of the basic social needs, which is not possible without the development of both individual and society. Housing is considered as a specific asset to which not only can be viewed through the lens of economic criteria. For these reasons, it is accentuated in the thesis that social housing in the Czech Republic would be an integral part of the housing stock. In support of this assertion is mapped in detail the formation of social housing in the city of Opava through municipal housing stock.
Klíčová slova sociální bydlení, bytová politika, instituce, nájemní bydlení, obecní bytový fond, ubytovny, nájemce
Keywords social housing, housing policy, institutions, rental housing, council housing stock, accommodation, tenant
Rozsah práce: 172 866 znaků včetně mezer
Prohlášení 1. Prohlašuji, že jsem předkládanou práci zpracoval samostatně a použil jen uvedené prameny a literaturu. 2. Prohlašuji, že práce nebyla využita k získání jiného titulu. 3. Souhlasím s tím, aby práce byla zpřístupněna veřejnosti pro účely výzkumu a studia.
V Praze dne 1. 5. 2012
Pavel Vltavský
Poděkování Na tomto místě bych rád poděkoval PhDr. Vilému Novotnému, Ph.D. za odborné vedení, cenné připomínky a rady při zpracování této diplomové práce.
TEZE DIPLOMOVÉ PRÁCE Univerzita Karlova v Praze Fakulta sociálních věd Institut sociologických studií Katedra veřejné a sociální politiky
PŘEDPOKLÁDANÝ NÁZEV DIPLOMOVÉ PRÁCE: SOCIÁLNÍ BYDLENÍ – NEDÍLNÝ SEGMENT BYTOVÉ POLITIKY A JEHO KONCEPČNÍ ŘEŠENÍ VE STATUTÁRNÍM MĚSTĚ OPAVA
SOCIAL HOUSING - SEGMENT INTEGRAL HOUSING POLICY AND ITS CONCEPTUAL SOLUTION IN STATUTORY CITY OF OPAVA
DIPLOMANT: Bc. Pavel Vltavský KONZULTANT: PhDr. Vilém Novotný, Ph.D.
1. Vymezení předmětu zkoumání a strukturace výzkumného tématu Bydlení z hlediska lidských potřeb je charakteristické svým silným sociálním akcentem. Neuspokojení této potřeby sebou nese řadu společenských důsledků a sociálních problémů. Bydlení je nezastupitelným statkem se specifickými vlastnostmi. Vzhledem k vývoji především nájemního bydlení a ekonomické situace obyvatel v České republice je však zřejmé, že pojem „sociální bydlení“ nebo chcete-li „bydlení pro nízkopříjmové skupiny obyvatel“ bude stále častěji zmiňovaný a diskutovaný. Dlouhodobá koncepčně a dostatečně neřešená situace přerůstá v sociální problém, který není možné řešit bez provázanosti, spolupráce a nastavení normativního systému jejich aktérů, tzn. státu, obcí, komerčních vlastníků bytových domů, odborných organizací, etc. a rovněž těch, kterých se to týká nejvíce, tedy samotných potencionálních a hlavně potřebných zájemců o sociální bydlení. Stejně jako v celé ČR není v současné době ani v Opavě koncepčně rozvinutý systém sociálního bydlení, který by dostatečným způsobem reagoval na potřeby občanů města. Za veřejně politický problém tak lze označit existenci vymezených skupin obyvatel, které mají problémy se získáním a udržením důstojného bydlení na běžném trhu. Takové vymezení bude korespondovat s faktem, že na uspokojení potřeby bydlení není možné nahlížet pouze z úhlu ekonomických kritérií. Je nezbytné zde zahrnout i aspekty sociální, které jsou s ekonomickými zcela rovnocennými. Tuto ideu zahrnuje i Charta sociálních práv člověka zemí Evropské unie, ve které je bydlení řazeno mezi základní práva jedince. Jedna z hlavních otázek alokace sociálního bydlení je jeho vymezení. Jedná se zde o stanovení podmínek pro zařazení jednotlivců a rodin do statutu sociálního bydlení. Pohledy a přístupy v Evropě, resp. v EU jsou z pohledu jednotlivých států odlišné a mohou vykazovat značné rozdíly. Důležitým aspektem sociálního bydlení je také jeho podíl na trhu s byty jednotlivých států, který má spojitost s vlastnickou skladbou bytového fondu. V diplomové práci bych se tak rád zabýval problematikou v oblasti bydlení s akcentem na bydlení sociální. V současnosti se stále více jedinců i rodin potýká s problémy při uplatnění na trhu s byty, kde důvodem je aktuální ekonomická situace, sociální prostředí, demografický vývoj a další faktory. Důraz v práci bude kladen na možné způsoby řešení bytové otázky o ohrožených skupin, metodika vymezení takových skupin a využití možností veřejného sektoru a jeho institucí při navrhovaných opatřeních. Obsahem práce bude rovněž koncepce bytové politiky a legislativa v oblasti
bydlení v České republice, sociální bydlení v Evropě, v ČR a ve Statutárním městě Opava. V práci mám záměr se zabývat aktéry daného tématu, kde hlavním teoretickým východiskem při zkoumání tohoto veřejně politického problému bude insitucionalismus racionální volby. Aktéry jsou tedy především stát a jeho instituce, obce, neziskové organizace, občané, etc. a v širším pohledu i ustálené pravidla a normy ve společnosti.
2. Teoretická východiska Pro teoretická východiska mám záměr využít především teorii institucionalismu. V práci se chci zabývat uspořádáním a vlivu formálních struktur, norem a pravidel ve vztahu k dané problematice a také vlivu institucí na zúčastněné aktéry. Institucionální podmínky mají značný vliv vymezení veřejně politických problémů, ovlivňují způsoby a rychlost jejich řešení, rovněž ovlivňují lidské jednání. V práci bude principiálně využit přístup institucionalismu racionální volby, konkrétní výkladový rámec IAD framework od Elinor Ostromové. Vycházím
z předpokladu, že instituce v nejširším smyslu
významně ovlivňují a strukturují jednání politických aktérů a jejich identifikaci. Zvolený přístup se jeví pro zkoumání daného problému jako vhodný především z důvodu, že instituce mají významnou a nezastupitelnou roli při překonávání a eliminaci tržních selhání, zabývají se a řeší problematiku omezené racionality aktérů, kladou důraz na zájmy (Sabatier 1999, s. 35-71). K tématu tak bude přistupováno z pohledu, že instituce nejsou jen neutrální, ale jednání aktérů při prosazování jejich zájmů významně modifikují a filtrují. Institucionalismus racionální volby vidí v institucích formální soubory pravidel, které zprostředkovávají interakce exogenně odvozených zájmů. Instituce mají zcela zásadní roli, když utvářejí pohnutky, preference i identity aktérů (Pollack, 2001, s. 231-234). Budou vymezeny pojmy instituce a organizace, aktérů, arén a jejich vliv na danou problematiku, vzájemnou interakci (Howlett, Ramesh, 2003, s. 53-86, Fiala, Schubert, 2000, s. 51-55).
3. Cíle diplomové práce Za veřejně politický problém považuji skutečnost, že existují určité skupiny jedinců (sociálně slabí, senioři, mladé rodiny, zdravotně a duševně postižení, etc.), kteří nejsou schopni si bydlení zajistit vlastními silami na běžném trhu a mají tak ztížený přístup k důstojnému bydlení nebo jsou přímo ohroženi ztrátou bydlení. Hlavním cílem
diplomové práce bude analyzovat a identifikovat jednání a postoje institucí a to, jak ovlivňují racionalitu zájmů, chování a jednání aktérů při formování aktuálního stavu dané problematiky. Analýza bude a priori vztažena k městu Opava, jako kontext bude uvedena aktuální situace v České republice. Práce má umožnit pochopení souvislostí v interakci aktérů a institucí, jejich roli na formování jednání, na stanovování pravidel, etc.
4. Výzkumné otázky a hypotézy Hlavní výzkumná otázka: -
Jaký je vliv institucí na jednání aktérů a racionality jejich zájmů.
Dílčí výzkumné otázky: -
Jak se transformoval bytový trh v ČR po roce 1989
-
Jak se vyvíjel segment sociálního bydlení v západní Evropě a jak v ČR po roce 1989
-
Které ekonomické, sociální a politické faktory ovlivňují rozhodování a kroky aktérů v daném tématu, jaké jsou důsledky
5. Metody a prameny V diplomové práci chci provést analýzu vývoje, příčin, důsledků a aktuálního stavu problému, tzn. jakých skupin se problém dotýká, jací aktéři a v jakých arénách v problému figurují, jaké jsou klíčové názory aktérů a jak se vzájemně aktéři ovlivňují s institucemi. V diplomové práci tak chci provést analýzu stávající bytové politiky ve Statutárním městě Opava v kontextu aktuálního stavu v České republice. Zabývat se budu především funkcionalitami institucí, které do této problematiky vstupují, jejich interakcemi s aktéry tématu a jejich vlivu na utváření a filtraci názorů a rozhodnutí aktérů. Dále se budu zabývat analýzou dokumentů, především odborné literatury, článků v odborných časopisech a internetových zdrojů, které mají vazbu zejména na vymezení sociálního bydlení v České republice, jejich determinanty a dále se zabývají působením institucí, aktérů a jejich vlivem na formování této problematiky. Nedílnou součástí bude, jako podpůrný prvek pro uchopení tématu, provedena analýza statistických dat, zejména údajů vypovídajících o ekonomických a množstevních veličinách (výše příjmů, ceny nájemného bydlení a souvisejících služeb, množství
bytových jednotek a jejich zařazení, etc.) a analýza příslušných zákonů a vyhlášek, které pomohou zasadit problematiku do právního rámce (vymezení funkce bydlení, právo na bydlení, práva a povinnosti vlastníků i nájemců). V diplomové práci budou dále využity polostandardizované
rozhovory
s aktéry
vymezované
problematiky.
Analýzy,
komparace a deskripce v diplomové práci se tak budou především zabývat funkcemi, vlivem a interakcemi institucí a aktérů bytové politiky, tzn. důvody, které vedou k stále rostoucí potřebě zajištěné bydlení pro skupiny či jednotlivce, kteří si jej nejsou schopni zajistit vlastními silami a prostředky, vývojem cen na trhu s bydlením, právním rámcem v dané oblasti, vývojem cen médií a služeb spojených s bydlením, vývojem mezd a dalšími souvisejícími determinanty. Součástí práce bude rovněž vymezení cílových skupin, včetně metodologie takového vymezení.
6. Předpokládaná struktura diplomové práce 1) Úvod - Základní atributy problematiky bydlení. 2) Teoretická východiska základní – Instiucionalismus racionální volby – funkce institucí, jejich vliv na formování, identifikaci a jednání aktérů a na jejich utváření názorů. 3) Metody – Metoda analýzy institucí a aktérů, jejich interakcí a formování zájmů, názorů a identit aktérů, dále analýza souvisejících dokumentů, statistických dat, zákonů, etc., polostandardizované rozhovory, komparace vymezených dat, deskripce současného stavu s vhledem do minulosti. 4) Deskriptivní část – deskripce bytové politiky a sociálního bydlení v ČR po roce 1989 v komparaci se základními atributy v bytové politiky a sociálního bydlení v Evropě, deskripce bytové politiky v městě Opavě. 5) Analytická část – analýza příčin a důsledků problému, institucí – aktérů a jejich interakcí, dokumentů, statistických dat, zákonů, indikátorů, etc., polostandardizované rozhovory, komparace vymezených časových úseků vývoje na trhu s bydlením. 6) Závěry – Zhodnocení efektivity možných řešení, zpětná vazba, celkové shrnutí.
7. Základní literatura k tématu 1. BAKOVÁ, L., HLAVÁČ, J., REKTOŘÍK, J., VALIŠ K. Bydlení. 1. vyd. Brno: Masarykova univerzita, Brno Kraví hora. 1997. 124 s. ISBN 80-210-1586-1. 2. COLEBATCH. H. K.: Úvod do POLICY. 1. vyd. Brno: Barrister & Principal. 2005. 141 s. ISBN 80-86598-79-9. 3. FIALA, P., SCHUBERT, K. Moderní analýza politiky. 1. vyd. Brno: Barrister & Principal. 2000. 170 s. ISBN 80-85947-50-1. 4. HOWLETT, M., RAMESH, M. Studying Public Policy. 2. vyd. Ontario: Oxford University Press. 298 s. ISBN 0-19-541794-1. 5. JEHLIČKA, O. – ŠVESTKA, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 3. vydání: Praha: C.H. Beck. 1996. 888 s. ISBN 80-7179-063-X. 6. KELLER, J. Sociologie organizace a byrokracie. 2. vyd. Praha: Slon. 2007. 182 s. ISBN 978-80-86429-74-8. 7. KREBS, V. a kol. Sociální politika. Praha: ASPI, 2005, 504 s. ISBN 80-7357050-5. 8. LUX, M. et al. Bydlení – věc veřejná. 1. vyd. Praha: Slon. 2002. 287 s. ISBN 8086429-12-1. 9. LUX, M. Sektor sociálního bydlení v zemích EU. Praha: Sociální politika. 2001. 78 s. ISBN 80-75672-12-1. 10. POLÁKOVÁ, O. a kol. Bydlení a bytová politika. 2 vyd. Praha: Ekopress. 2006. 168 s. ISBN 808 692 9055. 11. REKTOŘÍK, J. aj. Ekonomika a řízeni odvětví veřejného sektoru. 1. vyd. Praha: Ekopress. 2002. 264 s. ISBN 80-86119-60-2. 12. SABATIER, P. A. Theories of the Policy Process. Colorado, Boulder: Westview Press. 1999. 289 s. ISBN 0-8133-9986-6. 13. SLAVATA, D. Bytová politika obcí ve vybraných regionech a možnosti jejího hodnocení na základě zvolených ukazatelů. Ostrava: VŠB TU Ostrava. 2003. 82 s. ISBN 80-248-0431-X. 14. VESELÝ, A., NEKOLA, M (ed). Analýza a tvorba veřejných politik. 1. vyd. Praha: Slon. 2007. 407 s. ISBN 978-80-86429-75-5. 15. DUPAL, J. Bytová situace a přístupy mladých lidí k získání bytu na lokální úrovni. Sociologický časopis, 2005, roč. 41, č. 2, s. 317-326.
16. LUX, M. O spokojenosti českých občanů s užívaným bydlením. Sociologický časopis, 2005, roč. 41, č. 2, s. 227-252. 17. LUX. M. ed. 2001. Social Housing in Europe 2000. International Workshop. Sociologický ústav AV ČR. Praha. s. 7. 18. POLLACK, M. A. International Relations Theory and European Integration“. Journal of Common Market Studies, roč. 39, č. 2. 2001. ISSN: 0021-9886, s. 221–224. 19. SUNEGA, P. Efektivnost vybraných nástrojů bytové politiky v České republice. Sociologický časopis, 2005, roč. 41, č. 2, s. 271-299. 20. SUNEGA, P. Existuje v ČR sektor sociálního nájemního bydlení? In Sborník z „Mezinárodní
konference
o
sociálních
aspektech
bydlení“,
Praha:
Ministerstvo pro místní rozvoj ČR, 2008, s. 113-120. 21. VALENTOVÁ, B. Vývoj sociálního bydlení s důrazem na jeho zacílení na určité sociální vrstvy obyvatelstva. Sociologický časopis, 2005, roč. 41, č. 2, s. 301-315. 22. Koncepce bytové politiky: schválena vládou usnesením ze dne 16. března 2005 č. 292. Praha: Ministerstvo pro místní rozvoj, 2005. 23. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník ve znění pozdějších předpisů. 24. Zákon č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku. 25. Zákon č. 172/1992 Sb., o přechodu některých věcí z majetku České republiky do vlastnictví obcí. 26. Zákon č. 211/2000 Sb. ze dne 21.06. 2000, o ustanovení Státního fondu rozvoje bydlení. 27. Vyhláška č. 83/1976 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu, ve znění pozdějších předpisů. 28. Vyhláška č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu. 29. Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. 30. http://www.mpsv.cz 31. http://www.mmr.cz 32. http://www.mvcr.cz 33. http://www.opava-city.cz 34. http://www.czso.cz/ 35. http://www.disparity.cz
V Praze dne Konzultant:
Diplomant:
Podpis:
Podpis:
Obsah ÚVOD...........................................................................................................................1 1 VYMEZENÍ PROBLÉMU......................................................................................4 1.1 VYMEZENÍ A ANALÝZA PROBLÉMU ............................................................................................... 4 1.2 POPIS PROBLÉMU ......................................................................................................................... 8
2 CÍLE PRÁCE A VÝZKUMNÉ OTÁZKY ...........................................................11 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6
HLAVNÍ VÝZKUMNÝ CÍL ............................................................................................................. 11 DÍLČÍ VÝZKUMNÉ CÍLE ............................................................................................................... 11 VÝZKUMNÉ OTÁZKY .................................................................................................................. 12 HLAVNÍ VÝZKUMNÁ OTÁZKA (OBECNÁ):..................................................................................... 12 DÍLČÍ VÝZKUMNÉ OTÁZKY (SPECIFICKÉ): .................................................................................... 12
3 METODOLOGIE A ZDROJE DAT ....................................................................13 3.1 METODOLOGIE........................................................................................................................... 13 3.2 METODY VÝZKUMU ................................................................................................................... 15 3.3 ZDROJE DAT ............................................................................................................................... 15
4 TEORETICKÁ VÝCHODISKA ..........................................................................17 4.1 TEORIE SOCIÁLNÍHO STÁTU ........................................................................................................ 17 4.2 TEORIE SOCIÁLNÍ EXKLUZE ........................................................................................................ 19 4.3 INSTITUCIONÁLNÍ ANALÝZA ....................................................................................................... 22
5 SOCIÁLNÍ BYDLENÍ V ZÁPADNÍ EVROPĚ ...................................................24 5.1 HISTORICKÝ EXKURZ VÝVOJE SOCIÁLNÍHO BYDLENÍ ................................................................... 24 5.2 AKTUÁLNÍ SOCIÁLNÍ BYDLENÍ V ZÁPADNÍ EVROPĚ ...................................................................... 26
6 NÁJEMNÍ BYDLENÍ V ČESKÉ REPUBLICE ..................................................31 6.1 TRANSFORMACE BYTOVÉHO FONDU PO ROCE 1989...................................................................... 31 6.2 DEFINICE A FORMY BYDLENÍ ...................................................................................................... 33 6.3 STRUKTURA BYTOVÉHO FONDU .................................................................................................. 36 6.4 PRÁVNÍ RÁMEC BYDLENÍ ............................................................................................................ 39 6.4.1 Historický vývoj a mezinárodní kontext .............................................................................. 40 6.4.2 Právní rámec nájemního bydlení v ČR ............................................................................... 42
7 EKONOMICKÉ SOUVISLOSTI .........................................................................46 8 PŘÍPADOVÁ STUDIE FORMOVÁNÍ OBECNÍHO SOCIÁLNÍHO BYDLENÍ V OPAVĚ POHLEDEM INSTITUCIONÁLNÍ ANALÝZY VÝKLADOVÝ RÁMEC IADF ...........................................................................................................50 8.1 ÚVODNÍ INFORMACE, VYMEZENÍ ZÁKLADNÍCH POJMŮ ................................................................. 50 8.2 STAVY SVĚTA (BIOPHYSICAL CONDITIONS)................................................................................. 53 8.2.1 Strategické dokumenty ....................................................................................................... 54 8.2.2 Praxe v okolních městech................................................................................................... 54 8.2.3 Analýza městských ubytoven .............................................................................................. 56 8.2.4 Analýza městských bytů...................................................................................................... 59 8.2.5 Analýza ubytovacích kapacit v Seniorcentru Opava, p.o. .................................................... 63 8.3 ATRIBUTY SPOLEČNOSTI (ATTRIBUTES OF COMMUNITY) ............................................................. 65 8.3.1 Analýza demografických údajů........................................................................................... 65 8.3.2 Územní členění Statutárního města Opavy.......................................................................... 66 8.3.3 Analýza struktury obyvatel SMO ........................................................................................ 67 8.3.4 Analýza hlavních aktérů...................................................................................................... 69 8.3.5 Analýza a vymezení cílových skupin pro sociální bydlení .................................................... 71 8.3.6 Analýza odhadu poptávky cílové skupiny po sociálním bydlení ........................................... 72
8.3.7 Výzkumné šetření v ubytovacích zařízeních města Opavy.................................................... 77 8.3.8 Výzkumné šetření mezi nájemníky obecních bytů ................................................................ 79 8.4 AKTUÁLNÍ PRAVIDLA (RULES-IN-USE) ........................................................................................ 80 8.4.1 Aktuální nájem v obecních bytech a předpoklady vývoje ..................................................... 81 8.4.2 Úprava nájmu z pohledu právního rámce........................................................................... 81 8.4.3 Úprava nájmu z pohledu finančního................................................................................... 85 8.4.4 Pravidla pro získání nájmu obecního bytu........................................................................... 90 8.5 SITUACE JEDNÁNÍ (ACTION SITUATION), INTERAKCE (INTERACTIONS) ......................................... 92 8.6 VÝSLEDKY (OUTCOMES) ............................................................................................................ 94 8.7 HODNOTÍCÍ KRITÉRIA (EVALUATIVE CRITERIA)........................................................................... 95
ZÁVĚR ......................................................................................................................97 RESUMÉ .................................................................................................................100 SUMMARY .............................................................................................................101 POUŽITÁ LITERATURA......................................................................................102 SEZNAM POUŽITÝCH ZKRATEK .....................................................................108 SEZNAM POUŽITÝCH TABULEK .....................................................................109 SEZNAM POUŽITÝCH GRAFŮ...........................................................................111 SEZNAM SCHÉMAT.............................................................................................112 SEZNAM OBRÁZKŮ.............................................................................................113 SEZNAM PŘÍLOH .................................................................................................114 PŘÍLOHY ................................................................................................................115
Úvod Bydlení je pro většinu lidí spojeno s pocitem osobní svobody, seberealizace a s vnímáním domova. Člověk se k němu a v něm získaným hodnotám zcela přirozeně rád vrací. Je to pro něj oblast důvěrně známá, prožívá ji v reálném soužití s blízkými členy rodiny, lokální (sousedské) komunity a přátelských part. Bydlení je reálný prostor svobody konání, prvotním předpokladem životní jistoty a bezpečnosti i sociální stability společenství. Proto mají bydlení a domov také vysoké postavení v hodnotové struktuře lidí.1 Základní funkce bydlení je možné charakterizovat následně:
● Reprodukční funkce biosociální povahy – jde o aktivity spojené s uspokojováním základních potřeb, jsou přímo spojené s užíváním obydlí a uspokojují potřeby, jako jsou ochrana člověka a rodiny před nepřízní přírody, nežádoucími vlivy civilizace; zajišťování výživy členů rodiny; zajištění přiměřeného spánku a vhodného odpočinku jednotlivých členů rodiny; realizace vlastního rodinného života včetně sexuálních procesů, rození dětí a jejich výchovy; péče o čistotu a zdraví; společenské vazby v rodinném a přátelském prostředí.
● Reprodukční funkce sociálně-ekonomické povahy – jedná se o úsilí na získání samostatného bytu, pracovní a technické aktivity při výstavbě či rekonstrukci; aktivity spojené s užíváním bytu, s jeho provozem a také péče o kvalitu domovního a životního prostředí; využívání služeb sociální a technické infrastruktury; pracovní aktivity spojené se zajišťováním prvotních potřeb bydlení; sousedské vztahy a společenské kontakty; příprava na práci, studium a intelektuální pracovní aktivity v obytném prostředí; pro tuto skupinu potřeb a aktivit je typická značná závislost na vnějším obytném prostředí a jeho vybavenosti; také se zde výrazně prosazují tržní principy při získávání bytu.
1
BAKOVÁ, L., HLAVÁČ, J., REKTOŘÍK, J., VALIŠ K. Bydlení. Brno, 1997, s. 14.
1
● Sociálně-kulturní funkce – jedná se o zájmovou a rekreační činnost, která významně ovlivňuje kvalitu lidského potenciálu a jeho tvůrčí schopnosti; tyto potřeby se rozvíjejí zejména při zajištění biosociálních a sociálněekonomických potřeb; rozvíjejí se tam, kde je společnost již ekonomicky vyspělá a kulturně stabilizovaná; jde např. o občanskou seberealizaci jednotlivců a rodin, zájmové aktivity, společenské kontakty a zábavu, rekreační a sportovně rehabilitační činnost, kulturní rozvoj lidí v jejich celoživotním a osobním vzdělávání apod.2 Bydlení z hlediska lidských potřeb je tedy charakteristické svým silným sociálním akcentem. Neuspokojení této potřeby s sebou nese řadu společenských důsledků a sociálních problémů. Bydlení je nezastupitelným statkem se specifickými vlastnostmi. Vzhledem k vývoji především nájemního bydlení a ekonomické situace obyvatel v České republice (dále jen ČR) je však zřejmé, že pojem „sociální bydlení“ nebo-li jinak řečeno „bydlení pro nízkopříjmové skupiny obyvatel“ bude stále častěji zmiňovaný a diskutovaný. „Ačkoliv mnohé ušlechtilé ideje konceptu státu blahobytu vzaly již dávno za své smutnou realitou rozpočtových deficitů, nezkrotitelné inflace a zvyšující se nezaměstnanosti v druhé polovině 70. let, nutnost jistých regulatorních opatření na trhu s bydlením mimo ojedinělé krajně liberální výstřelky některých intelektuálů připouští zpravidla i ti, kteří ke státním intervencím do svobodných tržních vztahů chovají vysokou nedůvěru. I oni totiž dobře vědí, že příliš vysoká sociální a příjmová nerovnost ve společnosti, projevující se zprostředkovaně i na trhu s bydlením, je v demokratické společnosti dlouhodobě neudržitelná, jelikož s růstem nerovnosti roste napětí a s růstem napětí i podpora nejrůznějších forem politického extremismu. Odhlédneme-li zcela od citu, je v racionálním zájmu každého, kdo v danou chvíli vyhrává, pomáhat poraženým; jiným, vědečtějším jazykem tento záměr zformuloval americký sociolog J. Rawls ve svém díle The Theory of Justice.“3
2
REKTOŘÍK, J. aj. Ekonomika a řízení odvětví veřejného sektoru. Praha, 2002, s. 201. BAKOVÁ, L., HLAVÁČ, J., REKTOŘÍK, J., VALIŠ, K. Bydlení. Brno, 1997, s. 21. 3 LUX, M. et al. Bydlení – věc veřejná. Praha, 2002, s. 11.
2
Takové vymezení koresponduje s faktem, že na uspokojení potřeby bydlení není možné nahlížet pouze z úhlu ekonomických kritérií. Je nezbytné zde zahrnout i aspekty sociální, které jsou s ekonomickými zcela rovnocennými. Jedna z hlavních otázek alokace sociálního bydlení je jeho vymezení. Jedná se zde o stanovení podmínek pro zařazení jednotlivců a rodin do statutu sociálního bydlení. Pohledy a přístupy v Evropě, resp. v Evropské unii (dále jen EU) jsou z pohledu jednotlivých států odlišné a vykazují rozdíly. Důležitým aspektem sociálního bydlení je také jeho podíl na trhu s byty jednotlivých států, který má spojitost s vlastnickou skladbou bytového fondu.
3
1 Vymezení problému 1.1 Vymezení a analýza problému V ČR je aktuálně podpora veřejného sektoru a tedy i veřejných financí zaměřena ve větší míře na segment vlastnického bydlení. To s sebou přináší výrazné omezení možností pro sociálně slabší domácnosti získat přiměřené bydlení s jasně vymezenou a garantovanou podporou státu. Systém sociálního bydlení tedy není ze strany organizačních složek státu jasně formulován (vyjma definice v souvislosti se sníženou sazbou daně z přidané hodnoty (dále jen DPH) pro novou bytovou výstavbu). Sociální bydlení je tak definováno pouze na úrovni obcí s tím, že přístupy mohou být v této oblasti různé.4 Tématem nájemního a sociálního bydlení se zabývám dlouhodobě, a to jak z profesního hlediska, tak v průběhu celého studia na vysoké škole. K tomuto tématu jsem v tomto časovém průběhu shromáždil množství dat, které byly částečně zapracovány i do některých seminárních prací. Tyto poznatky společně s novými jsou nyní pokladem pro zpracování této práce. Za veřejně politický problém považuji skutečnost, že určité skupiny jedinců (sociálně slabí, senioři, mladé rodiny, zdravotně a duševně postižení atd.) mají ztížený přístup k důstojnému bydlení, nebo jsou přímo ohroženy ztrátou bydlení. Pro tyto skupiny není v rámci celé ČR, a tedy ani ve městě Opava, ve srovnání se zeměmi EU koncepčně řešen dostatek vhodného a dosažitelného bydlení – viz graf č. 1. Z grafu vyplývá, jak značný je podíl sociálního bydlení v rozvinutých zemích EU oproti ČR, kde takový sektor není koncepčně vůbec řešen a jeho zastoupení je sporadické (pouze různě velké části obecních bytových fondů, odhad je cca 0,6 %). Údaje v grafu jsou z roku 1996, ovšem jak je patrné z následujících informací (viz kapitola 5 Sociální bydlení v západní Evropě), jsou vzhledem k ustálenosti segmentu sociálního bydlení v této oblasti stále aktuální.
4
LUX, M. et al. Podpora dostupnosti bydlení pro lidi akutně ohrožené sociálním vyloučením – mezinárodní perspektiva a návrhy opatření v ČR. Praha, 2010, s. 4.
4
Graf č. 1: Sociální nájemní bydlení (v % z celkového bytového fondu) Sociální nájemní bydlení (v % z celkového bytového fondu) 30 25 20 15 10 5 0 1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Niz Ně m VB Ra k Šve Dá n Fr Fin Irs Bel It
11
12
13
14
Por Luc Špa Řec
Zdroj: European Observation Unit for Social Housing, 1996.
V těchto souvislostech nelze rovněž nezmínit další atributy, které jsou pro kontext podstatné. V období po roce 1989 došlo k transformaci trhu s nemovitostmi, která s sebou přinesla v oblasti bydlení řadu změn. Významně se snížila role státu, ať už se jedná o zánik systému v přidělování státních bytů, omezení výstavby nových bytů, převod části bytového fondu na obce či snížení státních dotací. Vzhledem k vývoji v oblasti bydlení po roce 1989 je však zřejmé, že se jedná o segment, který není možné ponechat pouze na působení tržních sil. Stát zde má stále nezastupitelnou a velmi důležitou roli, byť v jiné rovině než před rokem 1989. Jak je v této práci zmiňováno, bydlení je nezastupitelným statkem se specifickými vlastnostmi. Vzhledem k vývoji především nájemního bydlení a ekonomické situace obyvatel v ČR je však zřejmé, že pojem „sociální bydlení“ nebo-li „bydlení pro nízkopříjmové skupiny obyvatel“ bude stále častěji zmiňovaný a diskutovaný. Dlouhodobá koncepčně a dostatečně neřešená situace přerůstá v sociální problém, který není možné řešit bez provázanosti, spolupráce a nastavení normativního systému jeho aktérů, tzn. státu, obcí, komerčních vlastníků bytových domů, odborných organizací, atd. a rovněž těch, kterých se to týká nejvíce, tedy samotných potencionálních a hlavně potřebných zájemců o sociální bydlení.
5
Podle odhadu Terplanu, akciové společnosti zabývající se bydlením a územním plánováním, se od roku 1991 (rok sčítání lidu) do současnosti zvýšil počet domácností v „nechtěném“ spolužití (také nebydlících domácností) ze 170 tisíc na 280 až 300 tisíc domácností (7-7,5 % všech českých domácností podle údaje z roku 1991). Bytový nedostatek se přirozeně dotýká převážně velkých měst; v těch však žije téměř polovina české populace. Rozsah bytové výstavby bezprostředně po roce 1990 prudce poklesl: do roku 1990 započatá bytová výstavba dosahovala hodnoty mezi 55 a 60 tisíci bytů ročně, v roce 1991 však již pouze 10 899 bytů, v roce 1992 pak 8429 bytů, v roce 1993 klesala na 7574 bytů, atd. Od roku 1993 sice dochází k nárůstu bytové výstavby (v roce 1994 10 964 bytů, v roce 1995 to bylo 16 548 bytů, v roce 1996 již 22 680 bytů a v roce 1997 na 33 152 bytů, atd.); tu však tvoří převážně výstavba rodinných domů a bytů do soukromého vlastnictví. 5 Pro lepší srovnání lze uvést, že v letech 1991 – 2001 přibylo celkem 121 997 obydlených bytů a v letech 2001 – 2011 již pouze 66 532.6 Pokud nebydlící domácnosti nemají dostatečné množství finančních prostředků k pořízení vlastního (popř. družstevního) bytu, na čemž z hlediska evropského srovnání není vůbec nic zvláštního, a pokud i nabízené finanční nástroje pro pokrytí výdajů na koupi jsou pro tyto domácnosti dočasně nebo trvale nepřístupné, nezbývá jim, stejně jako je tomu obvyklé i v evropských zemích, než se obrátit na nájemní sektor, nejlépe sociální nájemní sektor.7 Ekonomická recese ještě prohloubila potíže se zajištěním sociálního bydlení. Stát dosud nevytvořil odpovídající finanční nástroje pro změnu v této oblasti a samosprávy obvykle nemají zájem či dostatek peněz řešit situaci komplexně. Zájem obcí o současně platné dotace na výstavbu podporovaných bytů se dlouhodobě soustřeďuje na chráněné byty pro seniory a bytová politika obcí cílená na osoby s omezenými příjmy se obecně využívá spíše k zajištění bydlení „bohatších z chudých“, tedy co nejméně rizikových nájemců. Jenže právě skupina „rizikových“ nájemců z řad lidí bez práce se stále rozrůstá. Finanční podpora sociálního bydlení naráží na limit de minimis. Proto je při 5
LUX, M. et al. Bydlení – věc veřejná. Praha, 2002, s. 11. ČSÚ. Předběžné výsledky sčítání lidu, domů a bytů 2011 – Česká republika. Dostupné z:
. 7 LUX, M. et al. Bydlení – věc veřejná. Praha, 2002, s. 11. 6
6
úvahách o nastavení systému nutné v co největší míře využít už stávajících bytových kapacit a zavedených sociálních služeb. Když se v roce 2007 v Dobříši jednalo o přípravě konceptu sociálního bydlení Ministerstva pro místní rozvoj, shodli se účastníci, že úloha obcí a krajů bude spočívat zejména v zajištění vazby systému sociálního bydlení na střednědobé komunitní plány a informační činnosti.8 Zde se ovšem nelze spokojit se zjednodušeným konstatováním a často veřejně prezentovaným názorem, že sociální bydlení by v České republice měly v rámci svých možností a kompetencí zajišťovat především obce. Vždyť přeci v rámci navrácení majetku obcím disponují mj. dostatečně velkým bytovým fondem. Prvním důvodem pro odmítnutí tohoto zjednodušujícího názoru je skutečnost, že když v roce 1991 došlo zákonem k převodu 877 000 bytů ze státního bytového fondu do majetku obcí (bylo to 23,5 % celkového bytového fondu), nebyl tento převod majetku doprovázen pro obce závaznými pravidly pro hospodaření s byty ani adekvátním finančním posílením obecních rozpočtů. Dalším důvodem je problematika praktické realizace práva na přiměřené bydlení a současně řešení sociálního začleňování, které je z velké části v rukou obcí. Pro obce jsou zde velmi podstatná ustanovení zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, který ve svém § 2 odst. 1 stanoví, že obec je veřejnoprávní korporací a v odst. 2 uvádí, že obec pečuje o všestranný rozvoj svého území a o potřeby všech svých občanů; při plnění svých úkolů chrání též veřejný zájem. Dle § 35 odst. 2 téhož zákona obec v samostatné působnosti ve svém územním obvodu pečuje v souladu s místními předpoklady a s místními zvyklostmi o vytváření podmínek pro rozvoj sociální péče a pro uspokojování potřeb svých občanů. Jde především o uspokojování potřeby bydlení, ochrany a rozvoje zdraví, dopravy a spojů, potřeby informací, výchovy a vzdělávání, celkového kulturního rozvoje a ochrany veřejného pořádku. Obce rovněž musí akceptovat zákon č. 500/2004 Sb., správní řád, který ve své hlavě druhé upravuje základní zásady jakéhokoli postupu správního orgánu, pokud tento vykonává působnost v oblasti veřejné správy. Obec jako subjekt územní samosprávy a veřejnoprávní korporace je tedy zatížena povinnostmi, které její pozici oproti postavení ryze soukromoprávního pronajímatele výrazně modifikují. 8
MODERNÍ OBEC. Sociální bydlení a jeho trendy. Dostupné z: .
7
Pokud obec jedná ve vztahu k některé skupině svých občanů, které identifikuje např. na základě odlišné etnicity tak, že o ně rovnocenně nepečuje (v samostatné působnosti), dostává se do rozporu se zákonem.9
1.2 Popis problému Stejně jako v celé ČR není v současné době ani v Opavě koncepčně rozvinutý systém sociálního bydlení, který by dostatečným způsobem reagoval na potřeby občanů města. Za veřejně politický problém tak lze označit rostoucí počet skupin a jednotlivců mající problémy se získáním a udržením důstojného bydlení na běžném trhu ve městě Opava. Situace je zachycena níže, kde pro vymezení a strukturaci problému je využita metoda „Strom problémů“10, který vymezuje hlavní příčiny a důsledky současného stavu. Hlavní příčiny problému jsou především:
● Vysoká výše nájmů v bytech Statutárního města Opavy (dále jen SMO) – Opava v rámci Moravskoslezského kraje (dále jen MSK) patří mezi města s nejvyšším, v minulosti regulovaným nájmem11, který rostl velmi rychle – cena nájmu za m2 a měsíc v obecním bytě v roce 2008 byla 26,07 Kč, v roce 2009 vyšplhala na 32,95 Kč a v roce 2010 byl nájem ve výši 50,02 Kč. 12 Tomuto skokovému růstu neodpovídá vývoj výše průměrné měsíční mzdy. Ta sice dlouhodobě roste, ovšem pomalým tempem (např. v roce 2008 byla 22 593 Kč, v roce 2009 vzrostla téměř o tisíc korun výše na 23 488 Kč a v roce 2010 o necelých pětset korun výše na 23 951 Kč).13 K výši nájmů rovněž nepříznivě přispívá způsob výběru nájemců na uvolněné byty SMO – výběrové řízení, kde podmínka je nabídka uchazeče s uvedením výše finanční částky, kterou je
9
MVČR. Identifikace zásadních problémů v oblasti sociálního vyloučení. Dostupné z: <www.mvcr.cz/soubor/extremismus-identifikace-zasadnich-problemu-pdf.aspx>. 10 VESELÝ, A., NEKOLA, M. (ed). Analýza a tvorba veřejných politik. Praha, 2007, s. 218-220. 11 DISPARITY. Analýza regionálních disparit ve finanční a fyzické dostupnosti bydlení mezi okresy a vybranými obcemi uvnitř vybraných krajů. Dostupné z: . 12 MAGISTRÁT MĚSTA OPAVY. Odbor majetku města, informace poskytl vedoucí oddělení správy a evidence budov. 13 ČSÚ. Průměrná hrubá měsíční mzda 2000 – 2010. Dostupné z: .
8
ochoten zaplatit městu jako první měsíční úhradu na nájemném bytu (nejnižší nabídka je stanovena jako 12ti násobek stávajícího nájemného).14
● Ekonomická situace vymezených skupin – v Opavě aktuálně existuje 267 sociálně znevýhodněných osob a 86 rodin15, které jsou závislé na pobírání různých dávek, potencionálně ohroženo je 3634 uchazečů o zaměstnání (Opava má 11% nezaměstnanost)16. Opava má přitom v rámci MSK jedny z nejvyšších nákladů na bydlení vůči průměrným ročním příjmům (cca 28 – 32 %).17
● Nevhodně strukturovaný bytový fond SMO – SMO vlastní celkem 595 bytových jednotek, ze kterých je pouze 45 určeno výhradně pro seniory. Dále provozuje celkem 44 jednotek v ubytovnách. Žádostí o ubytování je však evidováno cca 190 a tento údaj má stále vzestupnou tendenci.18
● Neexistence státní podpory a koncepce sociálního bydlení – v ČR není definován pojem sociální bydlení (vyjma vymezení pro DPH), nejsou vymezena práva a povinnosti stran, není poskytována podpora sociálního bydlení na centrální úrovni. Z těchto základních příčin vyplývají důsledky, které lze spatřovat především v tom, že dochází k růstu počtu jedinců ve vymezených skupinách. Při akceptaci specifičnosti bydlení jako statku a jeho silného sociálního akcentu (viz odst. 1) má formulovaný veřejně politický problém tendenci podílet se na negativních dopadech na dotčené jednotlivce a skupiny. Ty lze spatřovat především v dysfunkcích fungování rodin, rozpadu rodin, zhoršeném prostředí pro výchovu dětí, dále v možném zhoršování zdravotního stavu (např. psychické problémy). Sociální bydlení je tak realizováno v drtivé většině případů pouze za účasti segmentu veřejného sektoru (obce), a to sporadicky, na základě dobrovolnosti a dle nejednotných koncepcí.
14
MAGISTRÁT MĚSTA OPAVY. Odbor majetku města, informace poskytl vedoucí oddělení správy a evidence budov. 15 MAGISTRÁT MĚSTA OPAVY. Odbor sociálních věcí, informace poskytla vedoucí oddělení správy poplatků a dávek. 16 Zdroj: ÚŘAD PRÁCE V OPAVĚ. 17 DISPARITY. Analýza regionálních disparit ve finanční a fyzické dostupnosti bydlení mezi okresy a vybranými obcemi uvnitř vybraných krajů. Dostupné z: . 18 MAGISTRÁT MĚSTA OPAVY. Odbor majetku města, informace poskytl vedoucí oddělení správy a evidence budov.
9
„Česká republika nemá zákon o sociálním bydlení, který by přesně definoval pojem sociální bydlení, vymezil jeho cílovou skupinu, rozdělil pravomoci a kompetence a uložil také konkrétní povinnosti. Současná právní úprava je roztříštěná a právní předpisy upravují pouze jednotlivé aspekty sociálního bydlení. Díky vzájemné neprovázanosti jednotlivých nástrojů se naopak rozšiřuje podstandardní bydlení, prohlubuje sociální izolace a tvoří nová ghetta.“19 Aktuálně platná situace vede ke kritickému nedostatku vhodného bydlení, kde podmínky jsou nastaveny jinak, než na běžném trhu s byty. Schéma č. 1: Strom problémů Riziko ztráty bydlení
Nespokojenost s užívaným bydlením jako základní lidské potřeby
Růst počtu jedinců a skupin, které mají problémy se získáním či udržením bydlení
Riziko zhoršeného zdravotního stavu (např. psychické problémy)
Zvýšení rizika patogenních a deviantních sociálních jevů
Nízký standard ubytování vymezených skupin
Vznik ghet, sociálně vyloučených lokalit
Rostoucí počet skupin a jednotlivců mající problémy se získáním a udržením důstojného bydlení na běžném trhu ve městě Opava
Vysoká výše nájmů v bytech města Opavy
Nevyhovující systém přidělování bytů města Opavy
Ekonomická situace vymezených skupin
Nevhodně strukturovaný bytový fond města Opavy
Nepoměr mezi růstem ceny nájmů a služeb k růstu příjmů
Zdroj: autor 19
Nezájem soukromého sektoru o poskytování SB
Neexistence státní podpory a koncepce SB
Nízký podíl SB v ČR ve srovnání s EU
EPRAVO. V České republice chybí sociální bydlení i zákon, který by ho upravoval. Dostupné z: .
10
Disfunkce fungování rodin, rozpady rodin, zhoršené prostředí pro výchovu dětí
2 Cíle práce a výzkumné otázky Za veřejně politický problém považuji skutečnost, že existují určité skupiny jedinců (sociálně slabí, senioři, mladé rodiny, zdravotně a duševně postižení, etc.), kteří nejsou schopni si bydlení zajistit vlastními silami na běžném trhu a mají tak ztížený přístup k důstojnému bydlení, nebo jsou přímo ohroženi ztrátou bydlení. Současně je zřejmý rostoucí počet takových skupin a jednotlivců.
2.2 Hlavní výzkumný cíl Hlavním výzkumným cíle práce je identifikovat jak instituce ovlivňují racionalitu zájmů, chování a jednání aktérů při formování aktuálního stavu dané problematiky (instituce jako klíčový koncept jsou definovány v kap. 4.3). Vycházím přitom ze základní teze, že v České republice existuje skupina domácností či jednotlivců, kteří jsou ohroženi ztrátou či udržením bydlení. Identifikace bude a priori vztažena k městu Opava, konkrétně k formování sociálního bydlení v rámci obecního bytového fondu. Jako kontext bude uvedena aktuální situace v ČR. Práce má umožnit pochopení souvislostí v interakci aktérů a institucí, jejich roli na formování jednání, na stanovování pravidel, etc.
2.3 Dílčí výzkumné cíle Účelem dílčích výzkumných cílů je lepší pochopení příčin a souvislostí daného problému, zasazení do právního rámce, etc. Jedná se především o následující dílčí výzkumné cíle:
● Deskripce a analýza dosavadního průběhu problému, současného stavu a očekávaných výsledků – proč dochází k situacím, kdy roste počet jedinců a skupin ohrožených ztrátou bydlení. V rámci analýzy bude provedeno hodnocení ekonomických a sociálních ukazatelů a vývoje institucí, legitimity, etc.
● Deskripce transformace bytového trhu v ČR po roce 1989 a dalších událostí, které se v období od roku 1989 významně podílely na formování daného problému v kontextu vývoje problému v západní Evropě.
● Podrobná deskripce a analýza stavu problematiky v městě Opava (formou případové studie). 11
● Analýza aktérů a jejich jednání. Ta bude provedena prostřednictvím institucionální analýzy, výkladový rámec IADF. Cílem bude analyzovat racionalitu jednání aktérů a jejich postoje k dané problematice, tj. ke způsobu využití obecního bytového fondu v Opavě v kontextu nájemního a sociálního bydlení
2.4 Výzkumné otázky Pro naplnění cílů práce je třeba hledat odpovědi na výzkumné otázky, které s daným tématem bezprostředně souvisí. Jedná se o následující otázky:
2.5 Hlavní výzkumná otázka (obecná): ● Jak instituce ovlivňují jednání aktérů sociálního bydlení v Opavě.
2.6 Dílčí výzkumné otázky (specifické): ● Jak se transformoval bytový trh v ČR po roce 1989 ● Jak se vyvíjel segment sociálního bydlení v západní Evropě a jak v ČR po roce 1989.
● Které ekonomické, sociální a politické faktory ovlivňují rozhodování a kroky aktérů v daném tématu, jaké jsou důsledky.
12
3 Metodologie a zdroje dat 3.1 Metodologie Metody, které budou pro účely této práce zvoleny, jsou v kontextu vymezených cílů výzkumu a výzkumných otázek. Podkladem empirické části diplomové práci budou teoretická východiska získaná především studiem odborné literatury, veřejnoprávních dokumentů, odborných časopisů, etc. Teoretický koncept vychází z poznatků o sociálním bydlení a bude doplněn i o další související vazby, především o vazby ekonomické, právní, vazby aktuální politiky, historického vývoje, etc. Základním principem empirické části pak bude institucionální analytický rámec, konkrétně IADF – viz dále. Bude provedena analýza vývoje, příčin, důsledků a aktuálního stavu problému, tzn. jakých skupin se problém dotýká, jací aktéři a v jakých arénách v problému figurují, jaké jsou klíčové názory aktérů a jak se vzájemně aktéři ovlivňují s institucemi, a to na základě zjištěných skutečností v empirické části práce a v případové studii. V diplomové práci tak chci provést analýzu stávající bytové politiky ve SMO s akcentem na formování sociálního bydlení. Zabývat se budu především funkcionalitami institucí, které do této problematiky vstupují, jejich interakcemi s aktéry tématu a jejich vlivu na utváření a filtraci názorů a rozhodnutí aktérů – blíže kapitola 4 Teoretická východiska. K tomuto rámci se váže výběr metod, a to jak kvalitativních, tak kvantitativních. Konkrétní výzkumný design bude realizován prostřednictvím případové studie formování obecního sociálního bydlení v Opavě. Případová studie se bude zabývat hloubkovým zkoumáním problému z různých perspektiv. Bude tak analyzovat složitost a komplexitu formování sociálního bydlení v Opavě v kontextu reality a faktů a bude založena na výzkumu s využitím různých metod. Primárním účelem této studie bude hluboké porozumění danému tématu.20 Součástí studie
bude
v rámci
kvalitativních
metod
provedena
mj.
analýza
demografických údajů, ubytovacích kapacit v majetku města Opavy a analýza cílových 20
JELÍNKOVÁ, M. Případová studie. In. NEKOLA, M., GEISSLER, H., MOURALOVÁ, M., eds. Současné metodologické otázky veřejné politiky. Praha, 2011, s. 196.
13
skupin pro sociální bydlení. Dále bude v rámci využití kvantitativních metod realizováno
výzkumné
šetření
pomocí
dotazníků
(ubytovny
města
Opavy)
a polostrukturované rozhovory s uzavřenými otázkami (nájemci obecních bytů). Následně bude provedena analýza těchto primárních zdrojů. V souvislostech výše uvedeného bude pro možnost zasazení daného tématu (formování sociálního bydlení ve městě Opavě) do širšího kontextu pomocí kvalitativních metod provedena analýza sekundárních datových zdrojů a dokumentů, především odborné literatury, článků v odborných časopisech a internetových zdrojů, které mají vazbu zejména na vymezení sociálního bydlení v ČR, jejich determinanty a dále se zabývají působením institucí, aktérů a jejich vlivem na formování této problematiky. Dále v této části práce bude provedena obsahová analýza dat, které obsahují údaje vypovídající o ekonomických a množstevních veličinách (výše příjmů, ceny nájemného bydlení a souvisejících služeb, množství bytových jednotek a jejich zařazení, etc.) a analýza příslušných zákonů a vyhlášek, které pomohou zasadit problematiku do právního rámce (vymezení funkce bydlení, právo na bydlení, práva a povinnosti vlastníků i nájemců). Případová studie bude pojata jako případová studie rozhodujících příčin a bude se zabývat především zkoumáním příčin a následků21 (vzhledem k dané problematice se tento typ studie jeví jako nejvhodnější). Analýzy, komparace a deskripce v diplomové práci se tak budou především zabývat funkcemi, vlivem a interakcemi institucí a aktérů bytové politiky, tzn. důvody, které vedou k stále rostoucí potřebě zajištění bydlení pro skupiny či jednotlivce, kteří si jej nejsou schopni zajistit vlastními silami a prostředky, vývojem cen na trhu s bydlením, právním rámcem v dané oblasti, vývojem cen médií a služeb spojených s bydlením, vývojem mezd a dalšími souvisejícími determinanty. Případová studie tak bude zpracována z pohledu institucionální analýzy, konkrétní výkladový rámec Institutional Analysis and Development Framework od Elinor Ostromové22 – vyhodnocení analyzovaného materiálu v kontextu vlivu institucí na daný problém. 21
JELÍNKOVÁ, M. Případová studie. In. NEKOLA, M., GEISSLER, H., MOURALOVÁ, M., eds. Současné metodologické otázky veřejné politiky. Praha, 2011, s. 203. 22 OSTROM, E. Background on the Institutional Analysis and Development Framework. Policy Studies Journal, 2011, roč. 39, s. 7-27.
14
3.2 Metody výzkumu Při výzkumných činnostech v kontextu výše uvedeného budou v práci využity následující metody:
● obsahová analýza dokumentů (právní, ekonomické, statistické souvislosti); ● analýza dosavadního průběhu problému a současného stavu; ● komparace řešení sociálního bydlení v západní Evropě; ● analýza historického vývoje sociálního bydlení; ● analýza formování sociálního bydlení v Opavě (design, výzkum, případová studie)
● výzkumné šetření mezi nájemci bytového fondu prostřednictvím dotazníku a rozhovorů.
3.3 Zdroje dat Při zpracování tématu budou využity dostupné teoretické poznatky jako sekundární zdroje z knižních publikací, odborných časopisů a sborníků, internetových zdrojů, souvisejících zákonů a vyhlášek a rovněž empirické poznatky především z Magistrátu města Opavy (dále jen MMO) jako zdroje primární (v případové studii). Data budou analyzována a budou využita následujícím způsobem:
● Knižní publikace – jsou důležité zejména pro správné pochopení pojmu bydlení jako specifického statku a pro deskripci jeho funkcí. Pomohou pochopit funkce a nezastupitelnost sociálního bydlení, jeho pojímání v různých zemích západní Evropy a ČR. V knižních publikacích jsou rovněž uvedeny data, která budou vodítkem pro vymezení, strukturaci a analýzu problému, dále pro metodologii, argumentaci, stanovení indikátorů, varianty navrhovaného řešení, způsobu evaluace a hodnocení možných rizik. Z knižních publikací jsou dále dostupné informace pro teoretická východiska, zejména institucionální analýzu.
● Data z odborných časopisů a sborníků – nabízejí podrobnější argumentaci vedoucí především k návrhům řešení tématu. Jedná se hlavně o Sociologický časopis, kde je např. celé č. 2 v ročníku 2005 věnováno aspektům sociálního bydlení (studie, recenze, výzkum, stati, etc. od předních odborníků na danou problematiku). Údaje z těchto zdrojů pomohou objasnit pozice jednotlivých sociálních vrstev, kterých se problematika týká, dále popisují situaci ohledně 15
sociálního bydlení v ČR z různých úhlů pohledu. Pro návrhy řešení tématu jsou důležité především údaje o propustnosti sociálních vrstev a modely několikastupňového bydlení. Lze rovněž získat informace o efektivitě používaných nástrojů v bytové politice a o míře spokojenosti s užívaným bydlením. Vzhledem ke zpracovávanému tématu je velmi přínosný výzkum ohledně přístupu mladých lidí k bydlení na lokální úrovni, zvláště pak jeho kvantitativní výstupy. Získané data budou využity, jak jsem již uvedl výše, především při návrzích řešení problému a jeho variantách, dále při stanovení cílů a indikátorů, při deskripci aktérů a jejich analýzy a rovněž při výběru hodnotících kritérií.
● Internetové zdroje (především Český statistický úřad, příslušné ministerstva a další organizační složky státu) – poskytnou zdroje, které budou využity převážně při kvantifikaci údajů potřebných pro argumentaci existence, závažnosti a průběhu popisovaného problému. Jejich využití tak bude při prezentaci statistických a ekonomických údajů, právních názorů, oficiálních stanovisek ministerstev a dalších organizačních složek státu a veřejnoprávních subjektů jako významných aktérů v daném problému.
● Zákony, vyhlášky – zde jsou uvedeny především zákonné normy, které budou použity jako prvky při zasazení problému do právního rámce. Tvoří jakési mantinely, mezi kterými je třeba na daný problém a jeho řešení nahlížet.
● Informace z MMO – tyto odkazují na zdroje, které umožní problém konkretizovat na danou lokalitu. Budou využity především v případové studii a k deskripci a analýze aktuální situace v dané lokalitě.
16
4 Teoretická východiska 4.1 Teorie sociálního státu Jako teoretická východiska pro potřeby této práce je důležitá skutečnost, že v zemích s vyspělou demokracií je standardní využívání principu sociální spravedlnosti v kategoriích jako je např. školství, sociální zabezpečení, bydlení, etc. To mj. znamená, že sociální bydlení tvoří nedílnou součást nájemního bydlení, většinou bez ohledu na vlastnické vazby bytového fondu. Významným a sjednocujícím aktérem bývá stát, který v různých formách podporuje a koordinuje tento segment bydlení. V práci tak bude provedena analýza způsobu řešení sociálního bydlení ve vybraných zemích západní Evropy, která je ČR blízká nejen geografickým situováním, ale i historickými souvislostmi. Z tohoto důvodu mám záměr využít teorie sociálního státu. Sociální stát, tedy Welfare states lze považovat za produkt evolučního vývoje demokratických společností s tržní ekonomikou, přičemž sociální podmínky, v nichž lidé žijí, nejsou jen věcí jedinců či rodin, nýbrž i věcí veřejnou. Demokracii nelze trvale udržet tam, kde existují nesnesitelné sociální rozdíly v šancích lidí vést plnohodnotný, lidsky důstojný život.23 S vývojem sociálního státu od dob průmyslové revoluce je spojena i aktuálně diskutovaná tzv. krize Welfare states. „Sociální stát, tak jak se vyvinul v západní Evropě po druhé světové válce, dnes musí čelit mnoha sociálním a politickým tlakům. Někdy je těžkopádný a pozdě reaguje na změny prostředí. Zároveň si však lidé uvědomují jeho výhody a nechtějí, aby se vzdal svých funkcí a poskytování služeb, a vytratil se. Toto pnutí je vytvářeno dvěma hlavními faktory (globalizací trhu a stárnutím populace) a třemi hlavními neuralgickými body (jeho náklady, účinností a legitimitou). Reforma sociálního státu v kterékoliv zemi je jako pohyb v politickém minovém poli, neboť tohoto procesu se účastní složitá uskupení mnoha různorodých skupinových zájmů – a na politické reprezentaci leží břímě sledovat i zájmy budoucích generací.“24 23
POTŮČEK, M. Teorie a praxe české sociální politiky. Politologická revue 1. Praha, 1997, s. 66. Dostupné z: . 24 POTŮČEK, M. Sociální stát: hybné síly, funkce, typy a rozpory. Kurz Evropská sociální politika. Dostupné z: .
17
Za poměrně specifický vzhledem k výše uvedenému je možné označit vývoj sociálního státu v zemích východní a střední Evropy po roce 1989. Lze jej v podstatě charakterizovat následujícími znaky: jsou více či méně ovlivněny bývalým komunistickým systémem, nejsou zdaleka tak stabilní v porovnání se západní Evropou a jsou tak náchylnější k rychlým a podstatným změnám, když hlavním důvodem jsou slabší institucionální rámce a méně účinná veřejná kontrola politiky a nejsou homogenní v daném regionu.25 Obecně lze tedy konstatovat, že český sociální stát má „…sklon k setrvačnosti, často poskytuje paušálně definované služby nízké kvality, jen pomalu a obtížně se adaptuje na měnící se potřeby a podmínky. Jeho budoucnost tkví ve větší účasti občanů na rozhodování o něm a neziskových organizací na jeho fungování, v rozšiřování prostoru pro individuální volbu, ve zvýšení osobní motivace příjemců služeb na kontrole jejich kvality.“26 Dále je v této souvislosti zřejmé, že pro fungování sociálního státu je nezbytná redistribuce finančních prostředků z veřejných rozpočtů. Míra a způsob takového přerozdělení je pak závislá na aktérovi, který daný zdroj veřejných financí ovládá (státní rozpočet – parlament, obecní rozpočty – obce, etc.). Pro uchopení tématu práce jsou tyto vazby a informace klíčové. V práci bude provedena analýza
vývoje nájemního bydlení v ČR spočívající
v nastavení nových pravidel. Jedná se především o transformaci bytového fondu po roce 1989. Budou analyzovány politické a ekonomické změny, odstátnění bytového fondu a v souvislosti s tím bude vymezena také struktura bytového fondu. Segment nájemního bydlení bude dále zasazen do právního rámce jak aktuálně platných právních norem v ČR, tak v souvislostech historického kontextu. Z těchto dat bude zřejmé, jaká sociální politika je v oblasti bydlení realizována v ČR.
25
POTŮČEK, M. Sociální stát: hybné síly, funkce, typy a rozpory. Kurz Evropská sociální politika. Dostupné z: . 26 POTŮČEK, M. Desatero sociálního státu. Dostupné z: .
18
Lze v podstatě konstatovat, že produktem sociálního státu je sociální politika, která zprostředkuje a řídí vztahy jednotlivce a společnosti – viz Proces tvorby a implementace sociální politiky – schéma č. 2. Schéma č. 2: Proces tvorby a implementace sociální politiky
Kulturní tradice Politické ideologie
FORMOVÁNÍ A IMPLEMENTACE SOCIÁLNÍ POLIKY
Postoje a chování populace
Politické a ekonomické
Ekonomické zdroje Zdroj: POTŮČEK, M. Sociální stát: hybné síly, funkce, typy a rozpory. Kurz Evropská sociální politika. Dostupné z: <.
4.2 Teorie sociální exkluze Logicky navazujícím teoretickým východiskem pro uchopení tématu bude teorie sociální exkluze. Pod tímto pojmem je pro účely této práce myšlen „…proces vydělování jedinců i sociálních kategorií z organizací či komunit, z nichž je složena společnost. Proces, jenž je zbavuje práv a povinností, která jsou s členstvím v nich spojena.“27
27
MAREŠ, P., SIROVÁTKA, T. Sociální vyloučení (exkluze) a sociální začleňování (inkluze) – koncepty, diskurz, agenda. Sociologický časopis, 2008. Dostupné z: .
19
V rámci EU je sociální exkluze definována podobně, když obecné pojetí vymezuje sociálně vyloučené jedince jako občany společnosti, kteří se nemohou podílet na obvyklých aktivitách, k nimž jim jejich občanství dává právo z důvodů, které sami nemají pod kontrolou.28 Pro teorii sociální exkluze mají vedle role státu jako důležitého aktéra zásadní význam mj. ekonomické souvislosti, tzn. v práci bude uvedeno jaké ekonomické výdaje jsou s nájemním bydlením spojeny, jak se výše těchto výdajů mění, resp. zvyšuje v časové ose a jako měrou zatěžuje rodinné rozpočty. Tyto údaje pak budou dány do souvislostí se zcela odlišným tempem, tedy výrazně pomalejším, růstu příjmu obyvatel. Zde je třeba zmínit, že koncept sociální exkluze úzce souvisí s fenoménem chudoby, který je někdy vnímán jako jiné pojmenování sociální exkluze. Tradiční pojetí chudoby je pojímáno jako problematická distribuce finančních zdrojů založená na jejich nedostatku. Toto pojetí již však není zcela aktuální, když důvodem je především přechod od absolutního k relativnímu pojetí chudoby. Od konce 80. let se začínají objevovat nové rysy chudoby, které lze charakterizovat jako nová sociální rizika. Mezi ně lze zařadit přetrvávání chudoby v čase a její prostorovou koncentraci, marginalizaci a patologické jednání chudých, odmítání hodnot a norem majoritní společnosti, růst závislosti chudých na sociálním státě a také rozpad tradičních sociálních struktur (např. rodiny).29 Pojmy sociální exkluze a chudoba spolu úzce souvisí, když způsobují vyloučení ze standardu života, konzumních aspirací, ze zdravotní péče a vzdělání. Průvodním jevem je demoralizace, beznaděj, apatie a zoufalství. Je třeba vnímat, že dnes chudoba způsobuje omezení či absenci spotřebitelské volby, která je považována ze jednu z forem svobody.30 Dnes je sociální exkluze chápána většinou jako ohrožení integrity a sociální koheze dané kolektivity a zpochybnění společné identity jejich členů a umožňuje nevýhody 28
MAREŠ, P. Chudoba, marginalizace, sociální vyloučení. Sociologický časopis, 2000. Dostupné z: . 29 KOTRUSOVÁ, M. Sociální vyloučení. Koncept, definice, přístupy. Dostupné z: . 30 MAREŠ, P. Chudoba, marginalizace, sociální vyloučení. Sociologický časopis, 2000. Dostupné z: .
20
plynoucí z nerovností ve společnosti pro jedince nebo kolektivy vnímat ostřeji. Koncept sociální exkluze je užitečný tím, že upozorňuje na potřebu integrace, která vytváří vnitřní stabilitu větších celků (lokalit, národů, ras) což je proces, který má sociální politika posilovat. Opatření sociální politiky mají především vliv na ekonomickou dimenzi sociálního vyloučení např. ve smyslu spotřeby. Tyto dimenze však mají jen částečný vliv na dimenzi sociální. Totiž samotná opatření, jako jsou poskytnutí zdrojů k eliminaci chudoby či garance přístupu k institucím, ještě zdaleka neznamenají plnou integraci do formálních i neformálních sociálních vztahů, kulturní sounáležitosti a účast na politickém procesu.31 Dimenze sociálního vyloučení a začleňování v oblastech sociální politiky je uveden v následující tabulce č. 1. Tabulka č. 1: Dimenze sociálního vyloučení a začleňování v oblastech sociální politiky
Zdroj: MAREŠ, P., SIROVÁTKA, T. Sociální vyloučení (exkluze) a sociální začleňování (inkluze) – koncepty, diskurz, agenda. Sociologický časopis, 2008. Dostupné z: .
31
MAREŠ, P., SIROVÁTKA, T. Sociální vyloučení (exkluze) a sociální začleňování (inkluze) – koncepty, diskurz, agenda. Sociologický časopis, 2008. Dostupné z: .
21
Při výběru teoretických východisek pro tuto práci vycházím z konceptu, že jednou z nejviditelnějších podob sociálního vyloučení je vyloučení prostorové. „Prostorové vyloučení znamená pro jedince bariéru rozvoje životních šancí. Nedobrovolně segregované skupiny zpravidla žijí v nejhorších, stigmatizovaných částech města, v nevyhovujících, nuzných obydlích s nedostatečnou úrovní sanitárního vybavení a přístupem k běžným službám.“32 Jako související je možné dále rozlišit nejčastěji vyloučení ekonomické (vyloučení z trhu práce, které bývá často způsobeno nízkým vzděláním i diskriminací) a vyloučení symbolické (stereotypní a předsudečný pohled na lidi postižené sociálním vyloučením).33
4.3 Institucionální analýza Aby bylo možné naplnit cíle práce a odpovědět na položené otázky, bude potřeba provést podrobné analyzování stavu nájemního bydlení v obecním bytovém fondu v Opavě. To bude realizováno prostřednictvím případové studie, která bude danou problematiku analyzovat velmi podrobně tak, aby bylo možné pochopit a vyhodnotit souvislosti, které vzhledem k lokálnosti zkoumaného problému nemusí být zřejmé z empirických dat v širších souvislostech, jež mám zájem zpracovat – viz výše. V případové studii tak bude provedena analýza mj. demografických údajů, struktury obyvatel, obecních bytů a dalších ubytovacích zařízení. Dále budou vymezeny cílové skupiny pro sociální bydlení, bude zjišťována aktuální poptávka v těchto skupinách a rovněž bude provedeno výzkumné šetření mezi nájemci bytového fondu prostřednictvím dotazníku a rozhovoru. Takto získaná data pak mám záměr vyhodnotit pomocí teorie institucionalismu. V této analýze se chci zabývat uspořádáním a vlivu formálních struktur, norem a pravidel ve vztahu k dané problematice a také vlivu institucí na zúčastněné aktéry. Institucionální podmínky mají značný vliv vymezení veřejně politických problémů, ovlivňují způsoby a rychlost jejich řešení, rovněž ovlivňují lidské jednání. V práci bude
32
TOUŠEK, L. Sociální vyloučení a prostorová segregace. Centrum aplikované antropologie a terénního výzkumu. Dostupné z: . 33 MMR. Sociální vyloučení: dobrá praxe a řešení. Dostupné z: .
22
principiálně využit přístup institucionalismu racionální volby, konkrétní výkladový rámec IAD framework od Elinor Ostromové. Vycházím
z předpokladu, že instituce v nejširším smyslu významně ovlivňují
a strukturují jednání politických aktérů a jejich identifikaci. Zvolený přístup se jeví pro zkoumání daného problému jako vhodný především z důvodu, že instituce mají významnou a nezastupitelnou roli při překonávání a eliminaci tržních selhání, zabývají se a řeší problematiku omezené racionality aktérů, kladou důraz na zájmy.34 K tématu tak bude přistupováno z pohledu, že instituce nejsou jen neutrální, ale jednání aktérů při prosazování jejich zájmů významně modifikují a filtrují. Institucionalismus racionální volby vidí v institucích formální soubory pravidel, které zprostředkovávají interakce exogenně odvozených zájmů. Instituce mají zcela zásadní roli, když utvářejí pohnutky, preference i identity aktérů.35 Budou vymezeny pojmy instituce a organizace, aktérů, arén a jejich vliv na danou problematiku, vzájemnou interakci36 – viz následující schéma. Schéma č. 3: Rámec institucionální analýzy (Institucional Analysis and Development Framework)
Biophysical Conditons
Attirbutes of Community
Action Situations
Interactions Evaluative Criteria
Rules-inUse Outcomes
Zdroj: OSTROM, E. Background on the Institutional Analysis and Development Framework. Policy Studies Journal, 2011, roč. 39, s 15.
34
SABATIER, P. A. Theories of the Policy Process. Colorado, Boulder, 1999, s. 35-71. POLLACK, M. A. International Relations Theory and European Integration. Journal of Common Market Studies, 2001, roč. 39, č. 2, s. 221-224. 36 FIALA, P., SCHUBERT, K. Moderní analýza politiky. Brno, 2000, s. 51-55. 35
23
5 Sociální bydlení v západní Evropě 5.1 Historický exkurz vývoje sociálního bydlení Pro zasazení pojmu sociální bydlení do historického rámce a pro lepší orientaci v přístupu jednotlivých států Evropy jako aktérů bytové politiky chci v této části práce ukázat, jakým vývojem se v minulosti ubíralo sociální bydlení ve vyspělých evropských zemích. Pro vymezení ne vždy zcela jednoznačně vykládaného pojmu „sociální bydlení“ zde můžeme použít formulaci, že sociální bydlení je nájemní bydlení, jehož výstavba a popř. i provoz jsou v určité míře podporovány z veřejných prostředků, a které je obvykle poskytováno obcemi nebo neziskovými organizacemi za regulované nájemné. Toto bydlení není pronajímáno za účelem dosažení zisku a není alokováno prostřednictvím tržních mechanismů, nýbrž na základě administrativních (sociálních) kritérií; jeho rozsah, kvalita, způsob poskytování apod. jsou silně ovlivňovány politickými rozhodnutími. 37 Počátky vzniku sociálního bydlení v západní Evropě lze datovat do 1. poloviny 19. století. Impulsem byly významné změny v souvislosti s ústupem tradiční společnosti a postupným přechodem na společnost moderní. Hlavní příčinou byl významný rozvoj průmyslu, vznik nových aglomerací a sdružování velkého množství lidí z důvodu migrace za nabídkou práce. To s sebou přirozeně neslo potřebu zajistit základní potřeby pro tuto společenskou třídu, mezi které patří především dostupné bydlení. První výstavba sociálního bydlení byla financována ze soukromých zdrojů tzv. filantropů, tzn. bohatých lidí, kteří se snažili zajistit bydlení pro nově vznikající a stále početnější třídu zaměstnanců v průmyslových oblastech. Velmi rychle se však do výstavby bydlení pro proletariát zapojily i obce např. v Anglii (ještě v 19. století).38
37
LUX., M. ed. Social Housing in Europe 2000. International Workshop. Praha, 2001, s. 7. LUX., M. Sociální nájemní bydlení v ČR ve světle komparativního srovnání. Sociologický časopis., 2000. Dostupné z: . 38
24
Další historický vývoj sociálního bydlení ve vyspělých evropských zemích v kontextu vývoje bytové politiky je přehledně zachycen např. ve studii Boženy Valentové „Vývoj sociálního bydlení s důrazem na jeho zacílení na určité sociální vrstvy obyvatelstva“:39
● Sociální bydlení na počátku 20. století a v období mezi světovými válkami V tomto období bylo na bydlení převážně nahlíženo jako na zboží a trh se řídil běžnými tržními principy jak v soukromém nájemním bydlení, tak u bydlení vlastnického. Změna v tomto stavu nastala po 1. světové válce. Bylo potřeba zmírnit akutní nouzi adekvátního bydlení. Evropské země to řešily jednak regulací nájemného a jednak masivní podporou výstavby nájemního bydlení. Cílem bylo zajistit bydlení nejen pro nejslabší vrstvy obyvatelstva, ale ve značném rozsahu i pro střední třídy. Efektem pak byla stabilizace sociální i politické situace. Tato situace se však postupem času změnila, když podpora výstavby nových bytů byla omezována a evropské země se snažily na trhu s bydlením o návrat ke klasickým tržním mechanismům. Podpora výstavby bydlení, která byla po těchto omezeních zachována, již byla určena převážně pro sociálně slabší vrstvy obyvatel.
● Sociální bydlení v období od konce 2. světové války do 90. let 20. století Po ukončení 2. světové války začaly země západní Evropy výrazně intervenovat do trhu s byty. Bytová politika se významně vyvíjela a procházela mnoha změnami. Období let 1945 – 1960 bylo ve znamení obnovy bytového fondu, který byl válkou značně poničen. Současně byla na vzestupu idea sociálního státu, což mělo za následek výraznou intervenci států do výstavby nových bytů, které byly určeny nejširším vrstvám obyvatelstva. Výstavbu pak realizovaly s významnou podporou veřejných financí převážně obce či neziskové organizace (s výjimkou Německa). Hlavním cílem, který byl touto masivní výstavbou sledován, byl ekonomický růst, což mělo přímou vazbu na udržení vysoké míry zaměstnanosti a obnovu válkou poničeného hospodářství. Nájemní bydlení, které v tomto období a v těchto souvislostech bylo postaveno, je dnes označováno jako sociální. V letech 1960 – 1975 již byl zásluhou masové výstavby nájemního bydlení odstraněn akutní nedostatek bytů. Současně probíhal silný hospodářský vzestup a sociální vrstvy se začaly profilovat. To byl spolu s postupně se zhoršujícím stavem v minulosti vystavěných nájemních bytů hlavní důvod, proč část 39
VALENTOVÁ, B. Vývoj sociálního bydlení s důrazem na jeho zacílení na určité sociální vrstvy obyvatelstva. Sociologický časopis, 2005. Dostupné z: .
25
společnosti opouštěla své dosavadní bydlení a hledala nové možnosti, které více odpovídaly jejím ekonomickým možnostem. Tato část společnosti začala postupně preferovat vlastnické bydlení (na které byla i postupně zacilována státní podpora) nebo alespoň nájemní bydlení na vyšší kvalitativní úrovni. Původní bytová výstavba v ne příliš dobrém technickém stavu, ale i podporovaná výstavba, která probíhala v 60.-70. letech na okrajích měst mnohdy formou panelové zástavby, tak přestávala být pro některé domácnosti atraktivní. Bydlení, které v minulosti využívalo široké spektrum společnosti, se postupně začalo vymezovat jako bydlení pro sociálně slabší vrstvy populace. V následujícím období, tj. v letech 1975 – 1990 se vývoj významně mění. Hlavní příčinou je nástup ekonomické krize (např. ropné šoky), která významně ovlivnila nahlížení na koncept sociálního státu. V hospodářské politice se začalo prosazovat snižování inflace a státních deficitů. Pro bytovou politiku to znamenalo, že postupně byla opouštěna koncepce poskytování bydlení, tedy podpora výstavby nového bydlení z veřejných financí a ta začala být nahrazována adresnou finanční podporou sociálně slabších vrstev obyvatel. Převládajícím principem se tak stává snaha o uspokojování poptávky na trhu s byty a umožněním jednotlivcům i domácnostem zajistit si odpovídající bydlení vlastními silami. Zájemci o bydlení tak začali být více zatěžováni výdaji s bydlením a současně vzrůstala nedostupnost bydlení pro sociálně slabší vrstvy obyvatel, kteří se na adresných finančních dávkách stávají více méně závislí.
5.2 Aktuální sociální bydlení v západní Evropě V kontextu předchozí kapitoly je patrné, že sociální bydlení existuje v určité formě a počtu téměř ve všech zemních západní Evropy. Vzhledem k tomu, že sociální politiky v rámci EU nejsou centrálně koordinovány a vývoj sociálního bydlení se vyvíjel v každé zemi odlišně, je zřejmá značná diferenciace v jednotlivých zemích ohledně jejich přístupu k této oblasti. Koncepty sociálního bydlení jednotlivých zemí jsou ovlivněny socioekonomickými, demografickými a geografickými faktory a rovněž tradicemi, zvyklostmi a kulturou. Značný vliv mají rovněž typy a orientace vlád, územní uspořádání a urbanistické plánovací systémy. V současnosti je v zemích EU přibližně 19 milionů sociálních bytů, které představují 18 % z celkového počtu bytů v zemích EU. Pokud tento počet poměrově vztáhneme na 26
1000 obyvatel, lze rozdělit země EU do dvou skupin: počet více něž 50 sociálních bytů na 1000 obyvatel lze nalézt ve Švédsku, Dánsku, Holandsku, Francii, Rakousku, a Velké Británii. Tato skupina zemí vlastní okolo 75 % všech sociálních bytů v EU. Druhou skupinu tvoří země, které mají méně než 50 sociálních bytů na 1000 obyvatel a je v nich více preferováno vlastnické bydlení. Jedná se o např. o Německo, Belgii, Irsko a země jižní Evropy (Itálie, Španělsko, Portugalsko).40 Výjimku tvoří Řecko, kde je struktura bydlení významně vychýlena ve prospěch vlastnického bydlení a sociální byty se zde v podstatě nevyskytují. Četnost sociálního bydlení je dobře patrná z grafu č. 1 na str. 5. V zemích západní Evropy je tedy sociální bydlení co do počtu bytů poměrně široce diverzifikováno. Ovšem pokud se jedná o požadavky na osoby, kterým je takové bydlení poskytováno, je postup jednotlivých států poměrně konzistentní. Žadatel o sociální bydlení by měl v prvé řadě splňovat následující základní kritéria:
● skutečnost, že nevlastní nemovitost, které je vhodná k bydlení; ● výše příjmu žadatele je na takové úrovni, že jej dle příslušných ustanovení dané země opravňuje k získání sociálního bytu;
● žadatel má v době podání žádosti trvalé bydliště na místě, kde mu má být poskytnuto sociální bydlení (např. území obce);
● žadatel splňuje i případná další kritéria (např. věk u seniorského bydlení).41 Žadatel, který splní daná kritéria pak obvykle bývá dále hodnocen dle dalších kritérií (aktuální bytová situace, počet členů domácnosti, etc.) a na celkovém posouzení je zařazen na určité místo v pořadníku, dle kterého je postupováno při přidělení sociálního bydlení. V této souvislosti je třeba zmínit kompetence a aktéry, kteří na alokaci sociálního bydlení mají rozhodující vliv. Je možné je rozdělit do tří základních úrovní. V prvé řadě 40
LUX, M. Sociální nájemní bydlení v ČR ve světle komparativního srovnání. Sociologický časopis, 2000. Dostupné z: . 41 LUX, M. et al. Bydlení – věc veřejná. Praha, 2002, s. 83.
27
se jedná tzv. centralistické stanovení kritérií na národní nebo regionální úrovni. Jedná se o velmi dobře zpracované pravidla, která jsou vzájemně provázána. Poskytovatelům bydlení nedávají v podstatě žádný prostor pro vlastní aktivitu v oblasti výběru žadatelů. Tento způsob je charakteristický pro Lucembursko, Německo, Francii a Itálii. Další přístup ponechává poměrně široké pole působnosti jednotlivým obcím. Těm je umožněno, aby při alokaci sociálního bydlení preferovaly ty sociální aspekty, které jsou pro jejich region nejvíce zatěžující. Mohou tak preferovat např. nezaměstnané, seniory, mladé rodiny, etc. Obce však musí svou bytovou politiku zcela jasně a pregnantně definovat a zveřejnit. Při přidělování sociálního bydlení jsou pak centralisticky vázány většinou jen stanovením podmínek pro splnění být zařazen do skupiny, která má na sociální bydlení nárok, nesou zodpovědnost za efektivní využívání sociálního bydlení (to bývá kontrolováno veřejnými kontrolními orgány). Země využívající tohoto systému jsou především Irsko, Velká Británie nebo Dánsko.42 Způsob, kdy sociální bydlení takovým způsobem realizují obce, se jeví jako výkonově i ekonomicky vhodnější, než centralistické řízení. Obce se svou znalostí místních poměrů a potřeb daného regionu a mající k dispozici možnost realizovat tuto agendu přímo v místě, jsou větším přínosem, než řešitelé ve vzdálených centrech. Jak značný objem z celkové kvóty nájemního bydlení je obcemi efektivně spravován lze například demonstrovat na systému sociálního bydlení ve Velké Británii, kde v roce 1947 užívalo 13 % domácností sociálních bytů vlastněnými obcemi, v roce 1971 to však bylo již 31 %, sice uprostřed 90. let podíl těchto bytů poklesl na 23 %, to ovšem bylo způsobeno především změnami ve společnosti a růstem preferencí bydlení vlastnického.43 Při rekapitulaci vymezení kompetencí aktérů sociální bytové politiky je třeba ještě zmínit systém, který funguje v Holandsku, tedy v zemi, která má tento segment bydlení v zemích EU zastoupen v největším rozsahu. Zde jsou od 90. let sociální byty alokovány prostřednictvím bytových asociací. Proces je upraven „zákonem o sociálním 42
LUX, M. Sociální nájemní bydlení v ČR ve světle komparativního srovnání. Sociologický časopis, 2000. Dostupné z: . 43 MUSIL, J. Jak se formovala sociologie bydlení. Sociologický časopis, 2005. Dostupné z: .
28
nájemním sektoru“, který vstoupil v platnost v roce 1993. Tento zákon zavazuje bytové asociace k zajištění bydlení odpovídající kvality pro potřebné domácnosti a jedince a ke konzultacím s nájemníky v podstatných záležitostech. Za potřebné je v těchto souvislostech považována skupina obyvatel, jejichž příjem nedosahuje průměrného holandského příjmu (jedná se o cca 40 % domácností). Alokaci sociálního nájemního bydlení pak realizují bytové asociace ve spolupráci s obcemi, nebo tato pravomoc spadá pouze do kompetence bytových asociací.44 Při analýze podmínek poskytování sociálního nájemního bydlení v západní Evropě je nezbytné ještě zmínit další aspekt, který významně ovlivňuje alokaci sociálních bytů a vypovídá o postoji aktérů v daném tématu. Jedná se o tzv. rezervaci sociálních bytů. V podstatě se jedná o většinou zákonem ustanovenou povinnost rezervovat určitý počet nově postavených nebo uvolněných sociálních bytů. Tyto jsou pak rezervovány buď ve prospěch obcí, nebo bytových asociací jako veřejných orgánů, výjimkou ale není ani rezervace ve prospěch neveřejných aktérů (např. zaměstnavatelů v soukromé sféře). Tito aktéři pak buď přímo, nebo předem stanoveným způsobem (např. musí být dán souhlas obce) přidělují takto vzniklé sociální byty těm, kteří splňují podmínky pro nárok na sociální byt. Podíly rezervovaných sociálních bytů bývají v různých zemích různé, např. ve Velké Británii se jedná o 50 %, ve Francii rovněž o 50 % (20 % pro obce a 30 % pro stát představovaný prefektem příslušné oblasti), v Dánsku 25 %, v Itálii 15 %, etc.45 Téma sociálního bydlení je v zemích západní Evropy a v podstatě ve všech zemích EU intenzivně diskutováno. Na základě výše uvedeného je zřejmé, že trendem v této oblasti je diskuze o způsobu využití prostředků z veřejných rozpočtů. V současnosti se tyto prostředky téměř nevyužívají při realizaci nové výstavby obecních či státních bytů, ale jsou alokovány především jako adresné příspěvky, které mají napomoci k rovnějším podmínkám v přístupu k adekvátnímu bydlení a korigovat tak selhání trhu s nájemním bydlením. Rovněž je preferováno zapojení kapitálu ze soukromého sektoru.
44
LUX, M. Sociální nájemní bydlení v ČR ve světle komparativního srovnání. Sociologický časopis, 2000. Dostupné z: . 45 Tamtéž.
29
Bytová politika členských států EU není společnou politikou EU a je tedy v kompetencích jednotlivých zemí. Obecně lze však trendy vývoje od 90. let společné pro bytové politiky zemí EU identifikovat následovně:
● větší důraz na úlohu trhu při zajišťování produkce, alokace a financování bydlení;
● větší podpora vlastnického sektoru bydlení; ● přechod od důrazu na novou výstavbu k důrazu na regeneraci stávajícího bytového fondu;
● větší důraz na efektivitu a efektivnost nástrojů bytové politiky; ● větší důraz na úlohu trhu a spolupráci se soukromým sektorem i v oblasti sociálního bydlení;
● důraz na efektivnější zacílení podpor v oblasti sociálního bydlení v souvislosti s obecným trendem sociální politiky směrem k větší selektivnosti;
● deregulace v oblasti financování bydlení a soukromého nájemního bydlení.46
46
KLEINMAN, M. Western European Housing Policie. Convergence or Collapse? In: Kleinman M., W. Matznetter, M. Stephens „European Integration and Housing Policy“. London, 1998, s. 242-256.
30
6 Nájemní bydlení v České republice 6.1 Transformace bytového fondu po roce 1989 Transformace po roce 1989 zasáhla v podstatě všechny sféry společenského života. Konceptuálně ji lze považovat především za ekonomické změny. Přesto však je třeba vnímat, že významně ovlivnila i sociální sféru. „Proto je třeba pokoušet se o syntézu ekonomické perspektivy se sociologickou. Ukázalo by se, že v rané fázi transformace expandovalo spoléhání se na samočinnost trhu mnohem rychleji, než kolik společnost reálně unesla.“47 Po roce 1989 došlo i v bytové politice k podstatným změnám. Za prioritní lze přitom považovat postupné obnovování trhů s byty a objekty k bydlení. Transformaci bytové politiky lze rozdělit do dvou časových úseků. První probíhala v letech 1991 – 1995 a začala odstátněním bytového fondu v roce 1991, tzn. zrušení administrativně přídělového bytového systému a postupný převod bytového fondu do vlastnictví obcí. Bytový fond byl v období správy státem ztrátový a výrazně zanedbaný. Za druhou etapu lze považovat privatizaci obecního bytového fondu, která dosud není zcela ukončena. Zásadní pro transformaci bytové politiky byly nově přijaté zákony a vyhlášky, které umožnily:
● restituci části bytového fondu;48 ● bezúplatný převod nerestituované části bytového fondu do vlastnictví obcí;49 ● privatizaci obecního nájemního bytového fondu;50 ● deregulaci nájemného.51 V období transformace bytové politiky byla nejprve realizována restituce části bytového fondu, která dala vzniknout prvnímu soukromému vlastnictví bytových i nebytových jednotek. Nemovitosti, kterých se to týkalo, byly po splnění zákonných 47
VEČERNÍK, J. Transformační procesy v socioekonomické perspektivě. Sociologický časopis, 2005. Dostupné z: . 48 Zákon č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku. 49 Zákon č. 172/1992 Sb., o přechodu některých věcí z majetku České republiky do vlastnictví obcí. 50 Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. 51 Vyhláška č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu.
31
podmínek navráceny původním vlastníkům nebo jejich dědicům či přímým příbuzným. Z dostupných pramenů nejsou známy přesné údaje o tom, o jak velkou část bytového fondu se jednalo, podle odhadů Ministerstva pro místní rozvoj se jednalo přibližně o
10 % z celkového bytového fondu ČR.52 V tomto novém sektoru začaly v jeho volné
části fungovat nové nájemní vztahy za tržní nájemné. Obsazené prostory, kde byli původní nájemníci, však nově pronajmout nešlo a tito nájemníci se pak dožadovali zachování dosavadních smluv s regulovaným nájemným. Následným krokem byl bezúplatný převod bytového fondu do vlastnictví obcí, což bylo součástí koncepce obnovení územní samosprávy. Obce se tak staly majiteli a současně správci značné části bytového fondu. Z toho však plynuly i povinnosti spočívající jednak ve tvorbě obecní bytové politiky, ale hlavně v krytí nákladů na údržbu a provoz z obecních rozpočtů. Vzhledem ke špatnému stavu těchto nemovitostí byly náklady značné a nebylo možné je plně sanovat z obecních rozpočtů. Tato skutečnost pak vedla k postupné privatizaci obecního bytového fondu za účelem získání finančních prostředků na krytí nákladů té části bytového fondu, která zůstávala obcím v majetku. Privatizace obecního bytového fondu dosud nebyla na mnoha místech ukončena a v různých podobách probíhá dodnes. V souvislosti s existencí obecního bytového fondu je důležitá také skutečnost, že na rozdíl od ostatních zemí střední a východní Evropy nezískali nájemníci v ČR právo na koupi bytu, který obývali na základě nájemního vztahu. Kdyby tomu tak bylo, pak by nájemníci mohli požádat o privatizaci své bytové jednotky a obec by jim musela vyhovět. Proto je u nás poměrně významně dosud zastoupen segment obecního nájemního bydlení.53 V neposlední řadě je v souvislosti s transformací bytové politiky po roce 1989 třeba vnímat skutečnost, že cenová liberalizace a deregulace nájemného v průběhu transformačního období zapříčinily výrazný nárůst cen bydlení. Současně však vznikly 52
SÝKORA, L. Between the State and Market: Local Government and Housing in the Czech Republic. In. Lux, M. (ed). Housing Policy: An End or New Begenning? Budapest, 2003. 53 SUNEGA, P. Efektivnost vybraných nástrojů bytové politiky v České republice. Sociologický časopis, 2005. Dostupné z: .
32
do té doby neznámé cenové deformace, ke kterým docházelo z důvodů preference deregulace cen nájemného před nájemným tržním. Pokud na transformaci, především na její první etapu, pohlédneme optikou legislativy, může se zdát doba tohoto procesu krátká. Již na podzim 1993 prohlásil tehdejší premiér Václav Klaus, že všechny základní kroky transformace byly dokončeny. V té době byly uvolněny ceny služeb a většiny komodit a tři čtvrtiny produkce realizoval soukromý sektor. Zcela jiné to je ovšem u změny fungování ekonomických institucí a mechanismů. Zde je reforma a transformace výrazně delším procesem a je otázkou, zda ji lze považovat za ukončenou. Situaci ohledně transformace lze interpretovat pomocí teorie „o trojích hodinách“ Ralfa Dahrendorfa. Každé hodiny jdou jinou rychlostí: hodiny právníků jdou nejrychleji (legislativní změny, nové zákony, ústava, etc.), hodiny politiků jdou o něco pomaleji (zajištění prostředí demokracie, trhu) a nejpomaleji jdou hodiny běžných občanů (přijmutí změn v institucích). Při transformaci v ČR lze ještě doplnit, že hodiny právníků ještě předběhly hodiny ekonomů a jejich snahy o akumulace kapitálu. 54
6.2 Definice a formy bydlení Při snaze o definici bydlení je nezbytné rozlišovat mezi pojmy byt a bydlení. „Bydlení je stav, který je charakterizován přechodnou nebo trvalou fyzickou přítomností jedince nebo jeho rodiny v daném místě se všemi s tím souvisejícími sociálními a ekonomickými aspekty. K dosažení tohoto stavu je nezbytná existence obydlí. Jedná se o široce pojatou definici, z níž nevyplývá nutně to, že obydlí musí být bytem. Nicméně v řádně fungující tradiční společnosti stojící na křesťanských základech je nezbytnou podmínkou pro uspokojení bydlení chápána přítomnost v bytě a bytových prostorách.“55 Podle stavebně technické definice je byt soubor prostorů a místností pod společným uzavřením, který svým stavebně technickým a funkčním uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení. Byt musí mít obytný prostor, vlastní uzamykatelný vstup, předsíň, prostor pro vaření, pro uskladnění potravin, pro tělesnou hygienu a pro 54
VEČERNÍK, J. Transformační procesy v socioekonomické perspektivě. Sociologický časopis, 2005. Dostupné z: . 55 SLAVATA, D. Bytová politika obcí ve vybraných regionech a možnosti jejího hodnocení na základě zvolených ukazatelů. Ostrava, 2003, s. 11.
33
umístění záchodové mísy. Rozsah a druh vybavení jednotlivých prostorů musí odpovídat velikosti bytu.56 Ani po splnění podmínek této definice však nemusí nutně znamenat, že se jedná o byt (např. hotely, koleje, internáty, domovy důchodců, etc.). Tyto nedostatky se snažila eliminovat nová vyhláška č. 137/1998 Sb., která vymezuje byt jako soubor místností, případně jednu obytnou místnost, která svým stavebně technickým uspořádáním je k tomuto účelu užívána. Jiným způsobem je definován byt následovně: bytem je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. 57 Podle této definice je tedy podstatné že stavební úřad rozhodl o tom, že prostor je určen k bydlení.
● Uživatelské členění bydlení Z hlediska uživatelského členění jsou uživatelé bytů rozlišováni na vlastníky, nájemníky a podnájemníky. Jejich právní postavení i vzájemná práva a povinnosti mezi nimi upravuje příslušná legislativa.58
● Vlastnické členění bytů Zjednodušeně lze konstatovat, že členění dle vlastnictví v oblasti bydlení je na soukromé a veřejné vlastnictví bytů. V České republice tak vedle sebe existují dva poměrně velké soubory bytového fondu, které jsou jednak ve vlastnictví soukromých subjektů a jednak ve vlastnictví veřejnoprávních subjektů. Základním důvodem pro existenci těchto dvou sektorů lze spatřovat v sociálních problémech, které s sebou přináší nedostupnost bydlení, tzn. v působení vedlejších projevů – externalit. Z výše nastíněného rozčlenění segmentu na soukromé a veřejné vlastnictví bytového fondu vyplývají také rozdíly v přístupech pro poskytování bytů případným zájemcům o bydlení. Rozdílné přístupy jsou způsobeny zejména cílem, který je sledován dvěma skupinami (soukromé a veřejné vlastnictví) majitelů bytů.59 56
Vyhláška č. 83/1976 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu, ve znění pozdějších předpisů (zrušena ke dni 1. 7. 1998). 57 Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. 58 Např. zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, etc. 59 SLAVATA, D. Bytová politika obcí ve vybraných regionech a možnosti jejího hodnocení na základě zvolených ukazatelů. Ostrava, 2003, s. 14.
34
Toto rozdělení však není zcela reálné a je nutné je doplnit ještě minimálně o vlastnictví družstevní.60 U soukromého vlastnictví jsou byty ve vlastnictví soukromých fyzických a právnických osob. Zde spadají i vlastníci bytových jednotek dle zákona č. 72/1994 Sb. U veřejného vlastnictví pak byty vlastní stát nebo obec, příp. společenské organizace či nadace. U družstevního vlastnictví vlastní byty družstva. Jedná se o tzv. Lidová bytová družstva, které vznikaly v období první republiky a jejich právní subjektivita je upravena zákonem č. 53/1954 Sb. a o Stavební bytová družstva, která vznikla v pozdějším období dle dikce zákona č. 27/1959 Sb. Při srovnání jednotlivých sektorů bydlení dle vlastnického členění vyplývá, že nájemní bydlení je nejméně náročné na povinnosti nájemníka, ovšem nevýhodou je placení nájemného třetí osobě. Naopak vlastnické bydlení je náročné na povinnosti vlastníka, což je kompenzováno volným nakládáním s bytem.
● Tržní členění bytů: Dle tohoto hlediska lze rozlišit následující formy tržního členění bytů:
Trh bytů ve vlastnictví – zde rozumíme takový trh, kde jsou poptávány a nabízeny byty k prodeji nebo ke koupi. V minulosti na tomto trhu dominovaly především rodinné domy. Od 90. let se struktura trhu mění. Důvodem jsou nové právní úpravy, které umožňují prodávat a kupovat byty v bytových domech, družstevní, etc.
Trh nájemních bytů – na tomto trhu je nabídka a poptávka tvořena byty k nájmu. Cena, za kterou se byt pronajme, je tržní cena nájmu za byt. Nájemní vztahy jsou potvrzeny sepsáním smlouvy o nájmu bytu.
Trh
sociálních
bytů
–
specifický
trh
tvoří
sociální
byty.
Poskytovatelem sociálních bytů jsou zpravidla obce nebo stát. Bydlení v sociálních bytech má nejčastěji formu nájemního bydlení, v některých zemích má také formu vlastnického bydlení. Jedná se o takový segment trhu, který je určen pro sociálně nejslabší příjmové vrstvy obyvatel. Označení trh pro tento segment není zcela správné, protože k distribuci bytů mezi sociálně slabé nedochází primárně podle tržního principu, 60
Některé prameny uvádějí následující členění: 1) soukromé, 2) vlastnické, 3) soukromé nájemní, 4) obecní, 5) družstevní – např. MAIER, K., ČTYROKÝ, J. Ekonomika územního rozvoje. Praha, 2001, s. 76.
35
ale podle podmínek, které si stanovuje poskytovatel sociálních bytů (např. obec). Cena nájmu tak není určující a nájem bývá převážně nižší, než je jeho tržní úroveň. Vzhledem k těmto podmínkám dochází v tomto segmentu k převisu poptávky nad nabídkou.61
6.3 Struktura bytového fondu Souhrnné informace o domovním a bytovém fondu jsou dostupné pouze jednou za deset let, kdy je v ČR prováděno sčítání lidu, domů a bytů. Údaje v níže uvedené části práce jsou čerpané z posledního sčítání v roce 2001. Při sčítání lidu, domů a bytů, které se uskutečnilo k 1. 3. 2001, se již tradičně zjišťovaly údaje nejen o obyvatelích, ale i o domovním a bytovém fondu. Sčítání domů a bytů má u nás velmi dlouhou tradici. První údaje byly zjišťovány při bytovém soupisu již téměř před 150 lety, v roce 1869 a pak v desetiletých periodách spolu se sčítáním lidu. Nejdříve byly tyto bytové soupisy omezeny jen na určitá území. Např. v roce 1921 byl proveden ve 28 aglomeracích s alespoň 20 000 obyvateli, v roce 1930 byl proveden v obcích a aglomeracích, jež měly 10 000 a více obyvatel. V roce 1950 byl proveden soupis domů a bytů v rámci jednotného sčítání lidu, domů a bytů, které již zahrnulo celé území státu. Od této doby integrované zjišťování a zpracování údajů o obyvatelstvu, domech, bytech a domácnostech poskytuje informace o domovním a bytovém fondu a úrovni bydlení i v podrobném územním členění, které zatím nelze zjistit žádným jiným způsobem. Sčítání v roce 2001 se vztahovalo na každý dům určený pro bydlení a na každý byt, i neobydlený. Domem se rozuměla stavba, která byla podle rozhodnutí stavebního úřadu určena pro bydlení a dále jiná stavba, ve které se nacházel alespoň jeden byt. Byt byl definován jako soubor místností (popřípadě jednotlivá místnost), který podle rozhodnutí stavebního úřadu svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňoval požadavky na trvalé bydlení. Do celkového počtu domů byly započteny i ostatní budovy, sloužící k dlouhodobému nebo trvalému ubytování (např. domovy důchodců, vysokoškolské koleje) a dále budovy určené k jinému účelu než k bydlení nebo ubytování, ale v nichž byly sečteny osoby trvale bydlící (provozní budovy s byty). Naopak neobydlené objekty bez bytů, případně se zařízením sloužícím 61
SLAVATA, D. Bytová politika obcí ve vybraných regionech a možnosti jejího hodnocení na základě zvolených ukazatelů. Ostrava, 2003, s. 16.
36
pouze ke krátkodobému ubytování (hotely, turistické ubytovny, nemocnice apod.) nejsou do počtu domů zahrnuty. 62 K poslednímu relevantnímu datu sčítání lidí, domů a bytů v roce 2001 bylo v bytovém fondu ČR celkem 4 366 293 bytů, trvale obydlených bytů pak 3 827 678. V průměru se jedná o celkový počet 427 bytů na 1000 obyvatel a 374 trvale obydlených bytů na 1000 obyvatel63. Z tohoto hlediska se zdá, že bytů je dostatek a neexistuje bytový deficit. Toto zdání však není zcela v kontextu se skutečností, že především v exponovaných lokalitách (Praha a okolí, velká města) jsou typické široce otevřené nůžky mezi poměrně značnou nabídkou bydlení co do počtu a současně jeho finanční dostupností pro velkou část domácností. Graf č. 2: Vývoj počtu bytů celkem v letech 1970 – 2001
Vývoj počtu bytů celkem v letech 1970 - 2001
4500000 4000000
3781411
4366293
4077193
3216631
3500000 3000000 2500000 2000000 1500000 1000000 500000 0 1
2 1970
3
1980
1991
4 2001
Zdroj: ČSÚ, dostupné z: <www.czso.cz/SLDB 2001>.
62
ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Sčítání lidu, domů a bytů 2001. . 63 ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Sčítání lidu, domů a bytů 2001. Dostupné z: < http://www.czso.cz/csu/2005edicniplan.nsf/t/D6003310F8/$File/kap_I_12.pdf >.
37
Dostupné
z:
Např. vládní koncepce bytové politiky z roku 2005 tento problém specifikuje jako „…nedostatek přiměřených a současně cenově dostupných bytů, jako nízkou finanční dostupnost bydlení, která se dotýká zejména sociálně slabších domácností.“64 V tabulce uvedené níže uvádím aktuálně dostupné data struktury bytového fondu v ČR ze sčítání lidí, domů a bytů do roku 2011 (v současné době jsou údaje z roku 2011 dle vyjádření ČSÚ předběžné). Tabulka č. 2: Obydlené byty podle právního důvodu užívání bytu a vybavenosti
26. 3. 2011 1. 3. 2001 3. 3. 1991 Obydlené byty celkem
z toho právní důvod užívaní bytu
z toho vybavenost osobním počítačem
3 894 210 3 827 678 3 705 681 ve vlastním domě
1 453 228 1 371 684 1 367 027
v osobním vlastnictví
1 057 452
421 654
31 164
nájemní
685 661 1 092 950 1 465 231
družstevní
432 291
548 812
s internetem
2 204 487
245 782
bez internetu
151 276
340 738
697 829
z toho koupelna, sprchový kout v bytě
3 792 798 3 654 074 3 369 686
z toho splachovací záchod v bytě
3 759 669 3 587 203 3 280 426
Zdroj: ČSÚ, dostupné z: < www.czso.cz/SLDB 2011>.
Z těchto údajů je patrné, že oproti roku 2001 je sice u obydlených bytů zaznamenán nárůst obydlených bytů celkem o cca 66,5 tis. pro rok 2011. Ovšem současně je zřejmý trend významného poklesu bytů, které jsou užívány na základě nájemního vztahu, když důvodem je stále posilující segment bydlení vlastnického.
64
Koncepce bytové politiky: schválená vládou usnesením ze dne 16. března 2005, č. 292. Praha, 2005, s. 5.
38
Graf č. 3: Vývoj počtu nájemních bytů v letech 1991 – 2011
Vývoj počtu nájemních bytů v letech 1991 – 2011 1600000 1400000 1200000 1000000 800000
1465231 1092950
600000
685661
400000 200000 0
1 1991
2 2001
3 2011
Zdroj: ČSÚ, dostupné z: < www.czso.cz/SLDB 2011>.
6.4 Právní rámec bydlení Bydlení lze považovat za zboží, které ovšem vykazuje proti běžně užívaným komoditám jistá specifika. Dostupnost a kvalita bydlení patří mezi oblasti lidského života, které nelze pominout. K jejich zajištění se demokratické společnosti neobejdou bez právního rámce a podpory daného státu. Jednotlivé státy a vlády vyspělých společností tak vytvářejí koncepce bytové politiky a současně nástroje, které tyto koncepce podporují. Takové nástroje jsou pak většinou distribuovány prostřednictvím specializovaných ministerstev směrem k nižším územně-správním celkům a následně až k jednotlivcům, tzn. shora. Optikou koncepce státu blahobytu je v ideálním případě cílem takových opatření stav, kdy je zajištěna finanční dostupnost bydlení všem skupinám obyvatelstva, tzn. že by každý jednotlivec či domácnost měli mít právo na kvalitní a dosažitelné bydlení. S akcentem na současný vývoj (nejen v Evropě) je však zřejmé, že většina idejí konceptu státu blahobytu je do budoucna neudržitelná, když hlavními důvody jsou rozpočtové deficity jednotlivých států, inflace a zvyšující se nezaměstnanost. Tyto jevy se významněji začaly projevovat již v druhé polovině 70. let a nutnost regulatorních opatření na trhu s bydlením začínají považovat za nezbytné i ti, kteří do té doby byli zapřísáhlými odpůrci státních intervencí do svobodných tržních vztahů. Vzhledem k vývoji je totiž patrné, že vysoké rozdíly v sociální a příjmové oblasti obyvatelstva jsou ve společnosti dlouhodobě neudržitelné (např. roste sociální
39
napětí, zvyšuje se podpora různým extremistickým hnutím, vznikají sociálně vyloučené skupiny a lokality, etc.). „Odhlédneme-li zcela od citu, je v racionálním zájmu každého, kdo v danou chvíli vyhrává, pomáhat poraženým.“65 V kontextu výše uvedeného je třeba zdůraznit, že dostupné a důstojné bydlení, či spíše jeho absence, je jedním z determinantů sociálního vyloučení. V ČR není v současnosti dostatečně řešena legislativa v oblasti sociálního bydlení, což při současném vývoji je dlouhodobě neudržitelný trend.
6.4.1 Historický vývoj a mezinárodní kontext66 Právo na bydlení, bez ohledu na výše zmíněné státní intervence ve prospěch bytové politiky, které se v jednotlivých demokratických zemích mohou lišit a většinou tomu tak je, má i svůj právní rámec a historický vývoj. Právo na bydlení je svou povahou řazeno do souboru práv sociálních. Základním kamenem práva na bydlení je rovný přístup ke všem jedincům, kteří v dané společnosti mají vytvořeny předpoklady pro získání přiměřeného bydlení, a to hlavně na základě vlastních aktivit těchto jedinců. Rovným přístupem je zde myšlen antidiskriminační přístup k jedincům vzhledem k jejich pohlaví, rase, náboženskému vyznání, etc. Z hlediska historie zakotvení práva na bydlení v mezinárodních dokumentech je třeba jako první zmínit Všeobecnou deklaraci lidských práv. Byla přijata již v roce 1948 valným shromážděním OSN a právo na bydlení je zde zakotveno jako jedno z lidských práv. V čl. 25 této deklarace je pak definováno, že každý člověk má právo na životní úroveň přiměřenou zdraví a blahobytu svému i své rodiny, a to včetně stravy, ošacení,
ubytování,
lékařské
péče
a
nezbytných
sociálních
služeb.
Dále
např. v Deklaraci práv dítěte, přijaté v roce 1959, se v paragrafu 4 uvádí, že dítě má právo na přiměřenou výživu, bydlení, odpočinek a lékařskou péči. Problematika bydlení je dále zmiňována v celé řadě dalších mezinárodních dokumentů, které jsou zaměřeny na eliminaci rasové diskriminace, diskriminace žen apod. Deklarace o sociálním 65
LUX, M. et al. Bydlení – věc veřejná. Praha, 2002, s. 11. BYTOVÉ PRÁVO. Právo na bydlení v mezinárodním kontextu. Dostupné z: . 66
40
pokroku a rozvoji, přijatá v roce 1969, např. uvádí, že základních svobod lze dosáhnout mj. opatřeními zaměřenými na přiměřené bydlení a na zajištění komunálních služeb pro všechny, zejména osoby s nízkými příjmy a početné rodiny. Dokument, který bydlení znovu a zásadním způsobem definoval v mezinárodním kontextu byla Globální strategie bydlení do roku 2000, která byla přijata v listopadu 1988 opět Valným shromážděním OSN. V této strategii je zakotveno, že: „Právo na přiměřené bydlení je všeobecně uznávaným právem společenství národů. Všichni občané všech států, i těch nejchudších, mají právo očekávat od své vlády, že se bude zabývat jejich potřebami bydlení a bude přijímat základní závazky k ochraně obydlí i jejich zlepšování.“67 Dále byly chronologicky schváleny následující dokumenty, které se dotýkají problematiky bydlení:
● Zásady bytové politiky – schváleny Výborem Evropské hospodářské komise OSN pro lidská sídla v roce 1992 (právo na bydlení je nevymahatelné a nenárokové, vlády členských států se zavazují pečovat o uspokojivou úroveň bydlení občanů).
● Mezinárodní pakt o hospodářských, sociálních a kulturních právech – k tomuto paktu přistoupila ČR v roce 1994 (v dokumentu je mj. uvedeno, že „Státy uznávají právo každého na přiměřenou životní úroveň pro sebe i svou rodinu, včetně přiměřené výživy, ošacení a bydlení a na trvalé zlepšování životních podmínek.“68
● Deklarace o městech a ostatních lidských sídlech v novém miléniu – tento dokument byl schválen v roce 2001. Jeho obsah ve vztahu k bydlení vychází ze závěrů celosvětové konference OSN z roku 1996 o lidských právech – Habitat II a jejího závěrečného dokumentu Agenda Habitat. Zde je zvláště významné uznání zásad trvale udržitelného rozvoje a výklad práva na bydlení. Deklarace o městech a ostatních lidských sídlech v novém miléniu se tak hlásí k závazkům stanoveným v dokumentu Agenda Habitat a obnovuje a přijímá další opatření.69 67
BYTOVÉ PRÁVO. Právo na bydlení v mezinárodním kontextu. Dostupné z: . 68 Tamtéž. 69 REKTOŘÍK, J. aj. Ekonomika a řízeni odvětví veřejného sektoru. Praha, 2002, s. 201.
41
V této kapitole je třeba rovněž zmínit skutečnost, že ačkoliv existují mnohé dokumenty různé právní síly, které jsou mezinárodně schváleny a uznávány, dále existují koncepce a programy státní intervence ve prospěch bytové politiky jednotlivých zemí, přesto právo na bydlení nelze z pohledu jednotlivce chápat jako zákonné právo na zajištění bydlení.
6.4.2 Právní rámec nájemního bydlení v ČR Při analýze stavu bydlení v ČR nelze opomenout existující právní prostředí, které má značný vliv na utváření vazeb mezi subjekty. Je zřejmé, že právo by mělo ustanovovat pravidla hry a napomáhat zdárného fungování bytového trhu. Bohužel však právní systém má i opačný vliv a způsobuje deformace.70 Mezi hlavní právní normy upravující oblast nájemního bydlení patří zákon č. 40/1964 Sb. občanský zákoník, ve smyslu poslední novelizace č. 267/1994 Sb. Nejdůležitější ustanovení upravující základní práva pronajímatelů a nájemců jsou uvedeny především v § 685 – 719 (sjednávání smluv v oblasti bydlení). Nájem bytu je v současně aktualizovaném občanském zákoníku zakotven jako tzv. chráněný, tzn. že pronajímatel může vypovědět nájemní smlouvu na byt pouze s přivolením soudu. V § 711 jsou pak vymezeny důvody, pro které lze vypovědět nájem z bytu.71 Zde je nutné konstatovat, že i přes všechny dosud realizované novelizace v době od r. 1991 – od tzv. velké novely občanského zákoníku, nejsou dosud zcela vyřešeny vztahy mezi pronajímateli a nájemci, především ve věci otázky regulace nájemného. Další důležitou právní normou je zákon č. 72/1994 Sb., tedy zákon, kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů). Dne 1. července 2000 vstoupila v účinnost rozsáhlá novela zákona č. 72/1994 Sb. (o vlastnictví bytů), vyhlášená ve Sbírce zákonů pod č. 103/2000. Tato poslední novela především zpřesňuje ustanovení o vzniku vlastnictví jednotky, ustanovení o prohlášení vlastníka budovy, nově jsou upravena práva vlastníků jednotek k vlastním pozemkům.
70
SLAVATA, D. Bytová politika obcí ve vybraných regionech a možnosti jejího hodnocení na základě zvolených ukazatelů. Ostrava, 2003, s. 17. 71 Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů.
42
Za nejdůležitější a pro vlastníky bytových jednotek nejvýznamnější je považována novelou značně pozměněná úprava institutu „společenství vlastníků jednotek“, které jsou v zákoně věnována ustanovení § 9 – 11 společenstvím vlastníků jednotek (dále jen „společenství“) zákon rozumí právnickou osobu, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se ve všech věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu. Oproti dřívější zákonné úpravě zavedla novela povinnost vzniku společenství jakožto právnické osoby, obligatorně zapisované do obchodního rejstříku. Společenství před účinností novely bylo nikterak specifikované společenství bez právní subjektivity, s velmi nejasnou působností. Správu, provoz a opravy společných částí domu dřívější znění zákona svěřovalo správci, jenž mohla být (a většinou i byla) buď třetí osoba, stojící mimo společenství, anebo vlastníci mohli k zajištění správy společných prostor domu zřídit právnickou osobu, zřejmě formou některé ze společností uvedených v obchodním zákoníku, či podle zákona č. 83/1990 Sb., o sdružování občanů. Podle důvodové zprávy k novele č. 103/2000 Sb. se však institut správce ukázal jako zcela nedostatečný, poznatky z
jeho činnosti byly vesměs negativní,
proto zákonodárce, ve snaze umožnit vlastníkům přímo jednat navenek v rámci nějaké legální struktury, rovněž tak umožnit vlastníkům bytových jednotek podílet se přímo na správě společných částí domů, nově konstruuje ustanovení o společenství jakožto právnické osobě, s vymezením jejího právního postavení a působností.72 Nájemního bydlení se týká i vyhláška č. 85/1997 Sb., která se zabývá určením výše nájemného v bytech, které vlastní bytová družstva. V této vyhlášce je zaveden pojem „věcně usměrněné nájemné“, včetně způsobu jeho výpočtu, stanovení jeho jednotlivých složek a způsob rozúčtování služeb, které s bydlením souvisí. Vyhláška také upravuje splatnost nájemného a záloh na služby. 73 V této kapitole je důležité zmínit soubor právních norem a opatření, podle kterých byla řešena regulace výše nájemného v nájemních bytech. Po změně režimu v roce 1989 bylo až do roku 1991 nájemné bytů včetně plateb za služby na úrovni roku 1964.74 Tento stav se jevil jako neúnosný, a proto došlo v roce 1992 nejprve k deregulaci cen za 72
JURISTIC. Společenství vlastníků jednotek podle novely zákona č. 72/1994 Sb. Dostupné z: . 73 Vyhláška č. 85/1997 Sb., o nájemném z bytů pořízených v družstevní bytové výstavbě a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním těchto bytů. 74 Zákon č.40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů.
43
služby spojené s bydlením v tzv. státních bytech a poté od poloviny roku 1992 i ke zvýšení ceny nájemného v těchto bytech, a to o 100 %. Aby byla při dalším vývoji cen nájemního bydlení zachována kontinuita předcházejících kroků a zachován vývoj, který byl politickou vůlí dané doby, byla schválena vyhláška Ministerstva financí ČR č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu. Tato vyhláška upravovala způsob, jakým byla stanovena maximální výše věcně usměrňovaného nájemného z bytu a platby za služby souvisejících s užíváním bytu. Vyhláškou byly byty rozděleny do čtyř kategorií, kde kritériem byla šíře základního příslušenství a způsob vytápění. Tato vyhláška byla v následujícím období několikrát novelizována. Nejprve v roce 1995 vyhláškou č. 274/1995 Sb. Tato novelizace spočívala především ve skutečnosti, že od doby účinnosti této vyhlášky, tedy od 1. 1. 1996, bylo možné pronajmout byty (a to i za smluvní nájemné), které byly postaveny s využitím hypotečních úvěrů, stavebního spoření či jiné podpory státu. Další novelizací byla vyhláška č. 41/1999 Sb. Na základě ustanovení v této vyhlášce bylo zastaveno pomalé narůstání nájemného z důvodu, že výše regulovaného nájemného bylo možné zvyšovat pouze v návaznosti na růst cen stavebních prací. Dále byly obce vyloučeny z možnosti ovlivňovat výši základního maximálního nájemného podle skutečné situace v závislosti na poptávce a nabídce bydlení na jejich území.75 Vyhláška č. 176/93 Sb. byla ve svém platném znění zrušena Ústavním soudem s účinností od 1. 1. 2002. Hlavním důvodem byla skutečnost, že vyhláška, resp. regulace nájemného, byla v rozporu s Listinou základních práv a svobod, Ústavou ČR a mezinárodními pakty.76 Následně v období do roku 2006 nebyla výše nájemného upravena žádným právním předpisem. To se změnilo až přijetím zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, který byl schválen 14. 3. 2006.77 Zákon svými ustanoveními upravuje podmínky pro jednostranné zvyšování nájemného z bytu tak, aby v průběhu čtyř následujících let (tedy do roku 2010) bylo umožněno postupně zvyšovat nájemné až na jeho roční hodnotu ve výši 5-ti % z ceny nemovitosti
75
POLÁKOVÁ, O. a kol. Bydlení a bytová politika. Praha, 2006, s. 20. SBÍRKA ZÁKONŮ. Předpis č. 231/2000 Sb., nález Ústavního soudu. Dostupné z: . 77 SBÍRKA ZÁKONŮ. Zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Dostupné z: . 76
44
(v zákoně jsou uvedeny tabulkové schématy dle výše ceny nemovitostí v daných lokalitách).78 Od roku 2011 tedy fakticky ve většině velkých měst a dalších obcí skončila deregulace nájmů z nájemních bytů. Je ovšem příznačné, že ačkoliv termíny byly v dostatečném předstihu známy, hlavní aktér (rozuměj stát) přichází s jakýmsi řešením vzniklé situace o krok pozadu. Bylo zřejmé, že s novým prostředím se jeho aktéři nebudou umět okamžitě sami vyrovnat a nebudou vědět, jakým způsobem co udělat a jak to správně udělat. Zde se jedná samozřejmě o výši nájmů. Stát, tedy Ministerstvo pro místní rozvoj, přichází s koncepcí tzv. cenových map, kde jsou doporučené výše nájmů specifikovány dle jednotlivých oblastí. Tyto podklady ovšem byly připraveny pozdě (měly být k dispozici nejpozději v únoru roku 2011, až v současné době jsou dokončovány).79 Jako poslední a tedy aktuálně platnou právní normu ve vztahu ke stanovení výše nájmu je třeba zmínit poslední novelizaci občanského zákoníku. Jedná se o základní právní normu v ČR upravující vztahy u pronájmu bytových jednotek pro vztahy pronajímatel – nájemce – příp. podnájemce. Konkrétně se jedná o způsoby úprav a zvyšování nájemného způsobem uvedeným v ust. § 696 odst. 2 a 3 občanského zákoníku. Zákonem č. 132/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, byly s účinností ode dne 25. 5. 2011 do § 696 občanského zákoníku za odstavec 1 vloženy nové odstavce 2 až 5 upravující možnost, aby výši nájemného u nájmu bytu ve stanovených případech určil soud.80 Jedná se o zcela novou právní úpravu, k níž dosud neexistuje ustálený výklad ani soudní judikatura.81
78
SBÍRKA ZÁKONŮ. Zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Dostupné z: . 79 Výše nájmu dle cenových map ve městě Opava bude samostatně analyzována v Případové studii formování obecního sociálního bydlení v Opavě, která je součástí této práce. 80 Zákon č. 132/2011 Sb., zákon č. 102/1992 Sb., úprava a novelizace občanského zákoníku. 81 Aplikace na podmínky nájmu v obecních bytech ve městě Opavě bude podrobně uvedena v Případové studii formování obecního sociálního bydlení v Opavě, která je součástí této práce.
45
7 Ekonomické souvislosti Účelem této kapitoly je podat základní přehled ekonomických souvislostí spojených s nájemním bydlením. Nebudou zde zmiňovány aspekty nákladů na pořízení vlastního bydlení, které jsou svou výší pro klasického uživatele nájemného bydlení většinou nedostupné. Kapitola je tak věnována především vývoji nákladů na nájemní bydlení v porovnání s vývojem příjmů obyvatelstva a tomu, jak se mění zatížení výdajů jednotlivců a rodin na zajištění adekvátního nájemního bydlení. Náklady na nájemní bydlení v základních kategoriích je možné v zásadě rozdělit na nájemné a provozní náklady. Mezi provozní náklady pak lze především zařadit náklady na spotřebu energií (plyn, elektrická energie, jiné zdroje vytápění – pevná paliva, topné oleje, etc.) a vodné a stočné. Další položky, které se promítají do nákladů na nájemní bydlení, jsou například úhrady spojené se společnými prostorami domu, drobné opravy a údržba, etc., ovšem výše těchto nákladů je v porovnání se základními provozními položkami a nájmem v podstatě zanedbatelná. V následujících grafech je dobře patrná skladba výdajů na nájemné i provozní náklady nájemního bydlení, a to v nejvíce četných kategoriích obyvatelstva, tedy v domácnostech zaměstnanců a domácnostech důchodců.
46
Graf č. 4: Členění výdajů na bydlení v nájemních bytech v letech 2000 – 2010 (v Kč, dle statistiky rodinných účtů)
Zdroj: ČSÚ, MMR. Vybrané údaje o bydlení 2010. Dostupné z: .
V následujícím grafu je pak zachycen průběh podílu vydání domácností zaměstnanců v nájemních bytech za nájemné z celkových výdajů na bydlení v letech od 1989 do 2009.82
82
Výši nájemného v obecních bytech ve městě Opavě bude věnována samostatná část v Případové studii formování obecního sociálního bydlení v Opavě, která je součástí této práce.
47
Graf. č. 5: Podíl vydání domácností zaměstnanců v nájemních bytech za nájemné z výdajů na bydlení v letech od 1989 do 2009
Zdroj: ČSÚ, MMR. Vybrané údaje o bydlení 2010. Dostupné z: .
V posledním grafu této kapitoly je pak přehledně zobrazen průběh výše podílu vydání domácností, které jsou potřebné pro bydlení v nájemním bytě. Graf. č. 6: Podíl vydání na bydlení za domácnosti v nájemních bytech (v %)
Zdroj: ČSÚ, MMR. Vybrané údaje o bydlení 2010. Dostupné z: .
48
Ekonomické údaje uvedené v této kapitole mají za cíl velmi stručně analyzovat vývoj nákladů na bydlení v nájemních bytech. Z uvedených údajů je patrné, že náklady na bydlení každoročně vzrůstají a domácnosti spotřebovávají stále větší část svého celkového příjmu na jeho úhradu.
49
8 Případová studie formování obecního sociálního bydlení v Opavě pohledem institucionální analýzy výkladový rámec IADF83 Případová studie obecního sociálního bydlení v Opavě si klade za cíl podrobné prozkoumání a analyzování všech skutečností a vazeb, které mají vliv na způsob provozování sociálního bydlení v Opavě z pohledu možnosti využití obecního bytového fondu. Studie má přispět k pochopení vytváření pravidel, jednání aktérů a souvislostí, které vedou aktéry k jejich jednání. 84
8.1 Úvodní informace, vymezení základních pojmů Úkolem studie je zmapování situace v oblasti bydlení pro osoby, které nemohou za tržních podmínek získat přiměřené, kvalitativně standardní a prostorově nevyloučené nájemní bydlení. Budou zkoumány instituce, politiky, dotčené osoby v kontextu skutečnosti za účelem porozumění příčinám a stavu zkoumaného tématu. Sociální bydlení patří k často používaným pojmům v oblasti bytové politiky. Současně je však tento pojem obsahově velmi neurčitý či nejasný a není pevně legislativně ukotven. ČR potřebuje nový zákon o sociálním bydlení, který by přesně definoval pojem sociální bydlení, vymezil jeho cílovou skupinu, rozdělil pravomoci a kompetence a uložil také konkrétní povinnosti. Současná právní úprava je roztříštěná a právní předpisy upravují pouze jednotlivé aspekty sociálního bydlení bez účinné provázanosti. V současné době není v Opavě rozvinutý systém sociálního bydlení, který by dostatečným způsobem reagoval na potřeby občanů města. Zejména z tohoto důvodu dochází ke zpracování této studie, která může poskytnout a doplnit informace a argumenty pro tento chybějící segment v oblasti bytové politiky města Opavy.
83
Kapitola je zpracována s využitím poznatků z: OSTROM, E. Background on the Institutional Analysis and Development Framework. Policy Studies Journal, 2011, roč. 39, s. 7-27. 84 Při zpracování případové studie jsou částečně využity data z „Koncepce rozvoje sociálního bydlení v Opavě v období 2011-2014“, na jejímž zpracování se autor podílel.
50
Pro potřeby případové studie je nejprve třeba vymezit základní pojmy tak, aby bylo zřejmé, co přesně je daným výrazem myšleno:
● Sociální bydlení – představuje obecný termín pro bydlení osob, které se ocitly v nepříznivé sociální situaci a nejsou schopny zajistit si bydlení vlastními silami. Sociální bydlení je poskytováno zpravidla na dobu určitou za zvýhodněné nájemné. Cílem je motivace klientů k mobilizaci svých schopností tak, aby byli schopni dosáhnout standardního (tržního) bydlení, pokud je to v rámci dané cílové skupiny koncepce možné.
● Sociální byt – byt či ubytovací jednotka dle § 2, odst. b) a h) zákona č. 72/1994 Sb., o
vlastnictví bytů ve znění pozdějších předpisů a dle §118,
odst. 2 občanského zákoníku, poskytovaná osobám v nepříznivé sociální situaci za přesně stanovených podmínek a pravidel.85
● Osoba v nepříznivé sociální situaci – dle § 3, odst. b) zákona č. 108/2006 Sb., o sociálních službách se jedná o osobu v situaci, kdy dojde k oslabení nebo ztrátě schopnosti z důvodu věku, nepříznivého zdravotního stavu, pro krizovou sociální situaci, životní návyky a způsob života vedoucí ke konfliktu se společností, sociálně znevýhodňující prostředí, ohrožení práv a zájmů trestnou činností jiné fyzické osoby nebo z jiných závažných důvodů řešit vzniklou situaci tak, aby toto řešení podporovalo sociální začlenění a ochranu před sociálním vyloučením. Pro potřeby této koncepce se jedná o cílové skupiny: osoby s psychickým onemocněním, osoby se zdravotním postižením, seniory, osoby
sociálně
znevýhodněné
(především
rodiny
s dětmi)
a
klienty
tzv. startovacích bytů.86
● Startovací byty – jedná se o byty či ubytovací jednotky pro mladé rodiny o maximální velikosti bytu či bytové jednotky 2+1, které budou poskytovány na dobu časově omezenou.87
● Mladá rodina – pro potřeby této studie se jedná o rodiny s dítětem (dětmi) a mladé páry, z nichž alespoň jedna dospělá osoba nedosáhla věku 30 let. Za mladou rodinu je rovněž považován rodič do 30 let a dítě (děti).88
85
Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník a zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Zákon č. 108/2006 Sb., o sociálních službách. 87 Vymezení pro potřeby této studie na základě širší shody s dotčenými aktéry. 88 Vymezení pro potřeby této studie na základě širší shody s dotčenými aktéry. 86
51
● Chráněné bydlení – dle § 51 zákona č. 108/2006 Sb., o sociálních službách ve znění pozdějších předpisů je chráněné bydlení pobytová služba poskytovaná osobám, které mají sníženou soběstačnost z důvodu zdravotního postižení nebo chronického onemocnění, včetně duševního onemocnění, jejichž situace vyžaduje pomoc jiné fyzické osoby.89 Pro pochopení a analyzování politických procesů a výsledků a toho, jakým způsobem instituce ovlivňují jednání aktérů při formování sociálního bydlení v Opavě se jako vhodná metoda jeví institucionální analýza, konkrétně výkladový rámec institucionální analýzy (Institutional Anlysis Development Framework). Tuto metodu dlouhodobě prezentuje a rozvíjí především Elinor Ostromová a tato bude využita při samotné analýze zkoumaného jevu. Data uvedené v předchozích kapitolách i v této případové studii, kde jsou k dispozici relevantní podklady, analýzy, výzkumná šetření a další souvislosti, které se na vývoji sociálního bydlení podílí, budou analyzovány dle následujícího schématu č. 4: Schéma č. 4: Rámec institucionální analýzy (Institucional Analysis and Development Framework)
Stavy světa
Atributy společnosti
Situace jednání
Interakce Hodnotící kritéria
Pravidla Výsledky
Zdroj: OSTROM, E. Background on the Institutional Analysis and Development Framework. Policy Studies Journal, 2011, roč. 39, s. 7-27, upraveno autorem.
89
Zákon č. 108/2006 Sb., o sociálních službách.
52
8.2 Stavy světa (Biophysical Conditions) Za stavy světa lze v rámci této analýzy považovat historický vývoj sociálního bydlení především v západní Evropě a jeho aktuální stav. Je zřejmé, že sociální bydlení je v této oblasti budováno systematicky od 19. století a v současnosti se jeho podíl na celkovém počtu bytů v EU pohybuje přibližně ve výši 18 %. Rovněž jsou na jednotlivých národních úrovních detailně identifikovány osoby, které na sociální bydlení mají nárok a pravidla pro přidělení takového bydlení viz kapitola 5. Jako další stav světa je třeba zmínit situaci ohledně sociálního bydlení v ČR. Zde je situace výrazně odlišná od vyspělé Evropy. Přesto, že po transformaci bytového fondu po roce 1989 se počet bytů v ČR (více než 4 miliony bytů na cca 10 milionů obyvatel) jeví jako dostatečný a struktura bytového fondu vyhovující, není sociální bydlení koncepčně řešeno. Stát jako jeden z hlavních aktérů preferuje především adresné finanční příspěvky na úhradu nájemního bydlení a téměř nepodporuje novou výstavbu. Především však pojem sociální bydlení není definován v právním systému ČR a stát současné vlastníky bytového fondu (včetně obcí) nijak nemotivuje k tomu, aby realizovali sociální bydlení ve svých nemovitostech. Následkem pak je absolutní nedostatek sociálního bydlení v ČR (odhady počtu bytů, které lze považovat za sociální, je v poměru k počtu bytů celkem pod 1 %) a v rámci celého státu je tento segment koncepčně zcela roztříštěný – viz kapitola 6. Dalším významným stavem světa jsou ekonomické souvislosti spojené s nájemním bydlením. Zde jsou významným fenoménem stabilně rostoucí ceny položek provozních nákladů nájemního bydlení (především energií, vodného a stočného) a nájmů. V kontextu růstu, či spíše nerůstu příjmů obyvatel dochází ke změnám v členění výdajů na bydlení v nájemních bytech a je zřejmý vzestupný trend ve výši podílu z příjmů domácností, které jsou potřebné na úhradu nákladů spojených s bydlením. Na lokální úrovni u zkoumaného problému pak lze za stavy světa považovat především strukturu obecního bytového fondu a jeho současné využití, tzn. způsob, jakým je možné obecní byt získat dle platných pravidel, což je v podstatě konstatováním skutečnosti, že v Opavě dosud neexistuje v segmentu obecního bydlení bydlení sociální.
53
Další důležité faktory jsou tak zejména analýzy ubytovacích kapacit Statutárního města Opavy, a to jak bytového fondu, domovů pro seniory, ubytoven, etc. Dále jsou zde uvedeny informace, jakým způsobem je řešeno nájemní a sociální bydlení ve městech, které jsou situovány v blízkosti Opavy nebo s nimi město Opava spolupracuje a vyměňuje si vzájemné zkušenosti. Tyto a další doplňující analýzy jsou uvedeny níže.
8.2.1 Strategické dokumenty Potřebnost řešení této problematiky vychází mj. z následujících strategických dokumentů:
● Střednědobého plánu rozvoje sociálních služeb v Moravskoslezském kraji na léta 2010 – 2014, kde oblast bytové politiky včetně sociálního bydlení je zde uvedena jako jedno z přesahových témat;90
● Komunitního plánu rozvoje sociálních a souvisejících služeb Statutárního města Opavy na období 2011 – 2013, cíl 1.2 Podpora realizace cílů a opatření u realizace sociálního bydlení v Opavě, vytvoření systému prostupného bydlení;91
● Koncepce bytové politiky schválené vládou dne 16. března 2005, usn. č. 292;92 ● Koncepce bydlení České republiky do roku 2020;93 ● Doporučení pro obce a města pro předcházení tvorby a rozšiřování sociálně vyloučených lokalit se zdůrazněním zajištění potřeby bydlení, vydané Kanceláří veřejného ochránce práv a Ministerstvem vnitra ČR. 94
8.2.2 Praxe v okolních městech Pro lepší pochopení souvislostí zde uvádím stručnou analýzu, jak řeší oblast sociálního bydlení v okolních městech, které mají především vzhledem k lokalitě,
90
MSK. Střednědobý plán rozvoje sociálních služeb v Moravskoslezském kraji na léta 2010-2014. Dostupné z: . 91 Informace dostupné z Komunitního plánování sociálních služeb v Opavě, odbor sociálních věcí MMO. 92 MMR. Koncepce bytové politiky z roku 2005. Dostupné z: . 93 MMR. Koncepce bydlení v ČR do roku 2020. Dostupné z: . 94 VEŘEJNÝ OCHRÁNCE PRÁV. Doporučení pro obce a města pro předcházení tvorby a rozšiřování sociálně vyloučených lokalit se zdůrazněním zajištění potřeby bydlení. Dostupné z: .
54
velikosti a struktuře obecního bytového fondu podobně nastaveny podmínky v oblasti sociálního bydlení.
● Město
Jičín
–
Zpracovaná
Koncepce
rozvoje
nájemního
bydlení
a přechodného ubytování pro občany města Jičína ve svých prioritách popisuje využití bytových kapacit ve svém majetku pro rozvoj nájemního bydlení a přechodného ubytování. Zejména se jedná o rodiny s dětmi a osoby z důvodu veřejného zájmu (osoby potřebné pro zajištění veřejných služeb – např. zdravotnictví, školství), seniory a osoby zdravotně postižené (včetně těžce zdravotně postižených), osoby do 26 let věku, nepřizpůsobivé osoby, rodiny v nepříznivé životní situaci.95
● Město Nový Jičín – Směrnice města Nový Jičín s názvem Hospodaření s byty v majetku města Nový Jičín mimo jiné charakterizuje základní cíle bytové politiky města. Je zaměřena na poskytování bydlení ve startovacích bytech zejména pro mladá manželství, bydlení seniorům v Domech s pečovatelskou službou a sociálních bytů pro příjemce dávek pomoci v hmotné nouzi, žadatele ze sociálně znevýhodněného prostředí a další potřebné občany.96
● Město Krnov – V Krnově jsou byty rozděleny podle výše nájemného na 3 pásma (45, 40, 35 Kč/m2) a dále jsou zde domy s pečovatelskou službou pro seniory a osoby se zdravotním postižením s podmínkou odběru pečovatelské služby. Sociální byty jsou umístěny ve vyčleněném domě v okrajové části města. Jedná se o byty s pevně stanoveným nájemným. Výběr je prováděn podle nastavených kritérií odborem majetku města. Pravidla jsou veřejná, body si mohou žadatelé předem spočítat. Jeden dům je vyčleněn na startovací byty pro mladé a 2 byty v režimu krizové pomoci jsou primárně určeny pro matky s dětmi v krizové situaci. Město Krnov také disponuje ubytovnou pro situace, při kterých je vyklizen byt. V rámci komunitního plánování je vyčleněno 12 bytů pro nestátní neziskové organizace, které tyto byty obsazují svými klienty a garantují platbu nájemného. Město Krnov také poskytuje ubytování dětem, které končí pobyt v dětském domově. 97
95
Informace poskytl vedoucí odboru sociálních věcí a zdravotnictví Městského úřadu Jičín. Informace poskytl vedoucí odboru sociálních věcí Městského úřadu Nový Jičín. 97 Informace poskytl vedoucí odboru správy majetku města Městského úřadu Krnov. 96
55
8.2.3 Analýza městských ubytoven98 Ubytovnu zákon definuje jako obytné místnosti v tzv. svobodárnách, ubytovnách, penzionech, v některých případech se společným zařízením. Pojem obytné místnosti není v občanskoprávních normách konkretizován. Je to prostor, který podle stavebněprávních předpisů má charakter bytu a jako takový je zkolaudován. 99 Ubytování v těchto zařízeních se řídí odlišnou právní úpravou, než je tomu u nájemních smluv na byty. Právní skutečností, na jejímž základě nájem vzniká, je obyčejně smlouva o ubytování, příp. smlouva o nájmu obytné místnosti. Účelem této smlouvy je poskytnout ubytování na přechodnou dobu, jakož i s vlastním ubytováním přímo spojené služby za úplatu. Přechodnost ubytování je pojmovým znakem smlouvy, vyplývá výslovně z dohody mezi jejími účastníky, nebo je dána účelem ubytování. Smlouva o ubytování vykazuje shodu s nájemní smlouvou v tom, že jejím předmětem je užívání cizí věci za úplatu. Liší se však smlouva o ubytování od smlouvy nájemní svou funkcí, která je u obou typů odlišná. 100 Rozdíly mez smlouvou nájemní a smlouvou o ubytování spočívají hlavně ve skutečnosti, že smlouva o ubytování zajišťuje ubytování jen na dobu určitou. V případě ukončení její platnosti nevzniká majiteli ubytovny povinnost zajistit ubytovanému adekvátní náhradu bydlení. Pokud dojde k ukončení smlouvy jednostranně ze strany majitele, není třeba přivolení soudu nebo podání žaloby na vyklizení tak, jak je tomu v případě nájemních smluv na dobu neurčitou u bytů. Rovněž na rozdíl od nájmu bytu je u ubytovací smlouvy vyloučen přechod nájmu na jiné osoby. Město Opava řeší nájemní vztahy ve svých ubytovnách formou smlouvy o nájmu obytné místnosti v zařízení určeném k trvalému bydlení, vždy na dobu určitou s dobou trvání tří měsíců. Po uplynutí této doby je povinností ubytovaného uzavřít smlouvu novou, jinak se vystavuje nebezpečí vystěhování z městské ubytovny bez náhrady.
98
Informace poskytl vedoucí oddělení správy a evidence budov, odboru majetku města MMO. JEHLIČKA, O. – ŠVESTKA, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Praha, 1996, s. 644-645. 100 Tamtéž, s. 680. 99
56
SMO má ve svém majetku tři ubytovny, které pronajímá zejména osobám v nepříznivé sociální situaci. Jedná se o budovy U Cukrovaru 1, U Cukrovaru 1A a Podvihovská 5A. V těchto ubytovnách je poskytováno nájemní bydlení ve 44 ubytovacích jednotkách. Počet ubytovacích jednotek v jednotlivých ubytovnách, jejich velikost a základní technické parametry podrobněji znázorňují tabulky č. 3 a 4. Tabulka č. 3: Technické parametry ubytovacích zařízení v majetku SMO
Technické parametry objektů
Výtah
Podlaží
Počet jednotek
U Cukrovaru 1
NE
3
21
U Cukrovaru 1A
NE
1
8
Podvihovská 5A
NE
3
15
Zdroj: Odbor majetku města MMO. Tabulka č. 4: Počet bytových jednotek v ubytovnách dle velikosti
Velikost
0+1
1+1
2+1
Celkem
U Cukrovaru 1
9
12
0
21
U Cukrovaru
8
0
0
8
1
12
2
15
jednotky
1A Podvihovská 5A
Zdroj: odbor majetku města MMO
● Ubytovací zařízení na adrese U Cukrovaru 1 v Opavě-Kateřinkách Jedná se o cca 100 let starý zděný objekt podsklepený o 3 nadzemních podlažích, který měl být původně adaptován na holobyty. Povodeň v roce 1997 si ovšem vyžádala množství náhradních ubytovacích kapacit a tudíž byla budova přestavěna na ubytovací zařízení o celkovém počtu 21 ubytovacích jednotek. Z tohoto počtu je 12 jednotek 57
o velikosti 1+1 a 9 jednotek o velikosti 0+1. Ubytovací zařízení je využíváno ze strany sociálně slabých rodin převážně z řad romských obyvatel.
● Ubytovací zařízení na adrese U Cukrovaru 1A v Opavě-Kateřinkách Budova je součástí areálu ubytovacího zařízení U Cukrovaru 1. Na pozemku za zděnou budovou je instalováno celkem 8 tzv. unimobuněk o velikosti 0+1. Skladba ubytovaných je totožná s již uvedeným ubytovacím zařízením U Cukrovaru 1.
● Ubytovací zařízení na adrese Podvihovská 5A v Opavě–Komárově Jedná se zděný nepodsklepený objekt o 3 nadzemních podlažích zakoupený ze strany SMO od bývalého majitele Galena a.s. v roce 1999. V ubytovacím zařízení je celkem 15 ubytovacích jednotek, z čehož je 13 jednotek o velikosti 1+1, 2 ubytovací jednotky o velikosti 2+1 a 1 byt pro domovníka o velikosti 3+1. Ubytovací zařízení vždy sloužilo k ubytovávání sociálně slabých rodin s dětmi, také zde byla zřízena 1 jednotka pro projekt „Dům na půl cesty“ (Armáda spásy v ČR, Samaritán). Původním záměrem tohoto ubytovacího zařízení bylo stabilizovat sociálně slabé rodiny v těžkých životních situacích do doby, než jim bude přednostně přidělen byt v řádném pořadníku. Tato původní funkce ubytovacího zařízení pozbyla po ukončení systému pořadníků významu a rovněž jednotka, která byla svěřena k dispozici Armádě spásy, byla pro nevyužití stanovenou cílovou skupinou zrušena. V současné době je ubytovací zařízení z převážné většiny využíváno pro matky s dětmi ve složitých životních situacích. Fluktuace a přidělení ubytovacích jednotek V roce 2010 proběhla výměna nájemců ve 24 z celkového počtu 44 ubytovacích jednotek. Lze tedy hovořit o relativně vysoké míře fluktuace současných nájemníků městských ubytoven, což je zejména dáno opakovanými prodlevami či neplacením nájemného. Přidělení ubytovacích jednotek v městských ubytovnách v současné době probíhá v gesci odboru majetku města ve spolupráci s odborem sociálních věcí MMO na základě posouzení míry sociální potřebnosti.
58
8.2.4 Analýza městských bytů101 SMO v současné době poskytuje nájemní bydlení občanům města v 540 nájemních bytech. Jedná se o domy z valné většiny postavené v poválečném období, tj. v 50. – 60. letech 20. století. Jsou situovány zejména v historickém centru Opavy. V souvislosti se zákonem č. 172/1991 Sb., o přechodu některých věcí z majetku ČR do vlastnictví obcí byl tento bytový fond – majetek státu převeden na SMO. O bytový fond se staraly počátkem 90. let dvě komerční realitní společnosti a v roce 2007 přešla správa bytového fondu pod MMO – odbor majetku města. Protože SMO jako vlastník doposud provádělo investice do bytového fondu v omezené míře, odráží se tento fakt ve stavu tohoto majetku. Technický stav nemovitostí a vybavení v bytech se nalézá již za hranicí životnosti. Poskytování nájemního bydlení v městských bytech lze rozlišit do dvou skupin:
obecní nájemní byty pro občany města Opavy;
obecní byty v domech pro seniory.
● Obecní nájemní byty pro občany města Opavy Jedná se o bytové jednotky od velikosti 0+1, které jsou pronajímány občanům města Opavy podle platných pravidel pro přidělování bytů – tzv. obálkovou metodou. Počet jednotlivých bytových jednotek činí 442 bytů a je podle velikosti podrobně znázorněn v tabulce č. 5. Tabulka č. 5: Počet jednotlivých bytů v majetku SMO přidělovaných tzv. obálkovou metodou dle velikosti
Velikost bytu Lokalita
2+1
3+1
Dolní náměstí 23
8
4
12
Dolní náměstí 24
4
8
12
Dolní náměstí 25
0+1
1+1
8
Horní náměstí 27 Horní náměstí 28
101
4
4
4+1
4
Celkem
16
4
4
8
4
4
12
Informace poskytl vedoucí oddělení správy a evidence budov, odboru majetku města MMO.
59
Horní náměstí 29
12
12
Horní náměstí 30
13
13
Horní náměstí 33
15
Horní náměstí 34
18
18
Horní náměstí 35
18
18
Horní náměstí 50
4
4
3
1
1
Horní náměstí 63 Hrnčířská 3
5
1
Hrnčířská 4
8
13 3
1
16
8 1
10
6 16 21
3
4
1
11
Hrnčířská 7
9
1
1
11
Hrnčířská 9
9
1
1
11
Hrnčířská 11
9
3
12
Hrnčířská 13
6
3
9
Hrnčířská 15
9
9
Hrnčířská 15a
9
9
Hrnčířská 5
Masarykova tř. 10 Masarykova tř. 14
4
Masarykova tř. 25
3
3
4
12
4
24
3
3
3
9
Mezi Trhy 1
12
12
Mezi Trhy 3
12
12
Mezi Trhy 4
12
12
Mezi Trhy 5
12
12
4
Mezi Trhy 6
4
Mezi Trhy 7
12
Mezi Trhy 8
8
Krnovská 28 Krnovská 30
6
4
12 12
4
12
16
1
17
23
1
30
Jateční 10
8
Jateční 10a
2
8 4
Celkem
1
7 442
Zdroj: Odbor majetku města MMO.
60
Fluktuace v městských bytech V roce 2010 bylo občanům nově přiděleno 15 bytů, došlo ke 4 výměnám bytů a 10 přechodům nájmů bytů z celkového počtu 540 bytů. Jedná se o relativně nízkou fluktuaci nájemníků vzhledem k celkovému počtu bytů. Současné nájemníky v těchto bytech lze označit za spolehlivou a stabilně platící cílovou skupinu.
● Obecní byty v domech pro seniory Další byty v majetku SMO jsou pronajímány v tzv. domech pro seniory v celkovém počtu 45. Jedná se o nájemní byty poskytované osobám nad 65 let věku. Podrobnější informace o velikosti, počtu jednotlivých bytů a základních technických parametrech znázorňují tabulky č. 6 a 7. Tabulka č. 6: Technické parametry ubytovacích zařízení v domech pro seniory
Technické parametry
Výtah
Podlaží
Počet jednotek
Hobzíkova 31
ANO
4
13
Hobzíkova 33
ANO
4
12
Jateční 8A
ANO
4
20
Objektů
Zdroj: Odbor majetku města MMO. Tabulka č. 7: Počet jednotlivých bytů v domech pro seniory dle velikosti
Velikost bytů
0+1
1+1
2+1
Celkem
Hobzíkova 31
0
9
4
13
Hobzíkova 33
0
8
4
12
Jateční 8A
16
1
3
20
Zdroj: Odbor majetku města MMO.
61
Fluktuace v domech pro seniory V roce 2010 byly přiděleny pouze 3 nové byty v domech pro seniory z celkového počtu 45. Jedná se o relativně nízkou fluktuaci a tuto cílovou skupinu lze označit za spolehlivou a stabilně platící. Bezbariérové byty v majetku SMO SMO Opava rovněž disponuje určitým počtem bezbariérových bytů. Po značné privatizaci bytového fondu v majetku SMO došlo k prodeji většiny těchto bytů. Pouze v nově postaveném domě na adrese Krnovská 28 a 30 byl tento druh bytů v počtu 9 zachován. Podrobněji o tom informuje tabulka č. 8. Tabulka č. 8: Počet a velikost bezbariérových bytů v majetku SMO
Bezbariérové byty v majetku
1+1
2+1
3+1
Celkem
Krnovská 28
1
6
1
8
Krnovská 30
0
0
1102
1
Celkem
1
6
2
9
SMO
Zdroj: Odbor majetku města MMO.
Pravidla pro přidělování městských bytů V současné době tedy představuje bytový fond SMO celkem 540 bytů, které jsou pronajímány občanům města Opavy dle platných pravidel viz příloha č. 1. Uvolněné byty jsou pronajímány na základě vyhlášeného výběrového řízení na konkrétní uvolněný byt. Podstata výběrového řízení spočívá v tom, že uchazeč o byt k předepsané přihlášce k výběrovému řízení připojí písemnou nabídku s uvedením výše finanční částky, kterou je ochoten zaplatit za první měsíční úhradu na nájemném konkrétního uvolněného bytu. Nejnižší nabídka je stanovena jako 12ti násobek stávajícího nájemného uvolněného bytu. V praxi to znamená, že uvolněný byt získá do pronájmu
102
Byt v současné době není obsazen v režimu bezbariérovosti.
62
uchazeč, jenž zaplatí nejvyšší částku za první měsíční nájemné s tím, že ostatní měsíční nájemné bude platit jako nájemné stanovené dle započitatelné plochy bytu – tj. jako běžné nájemné, jež se platí v bytech v majetku SMO.
8.2.5 Analýza ubytovacích kapacit v Seniorcentru Opava, p.o.103 Obecným posláním organizace je péče o seniory a zdravotně postižené občany. Tato péče je myšlena zejména ve smyslu poskytnutí bydlení a souvisejících sociálních služeb pro výše uvedenou skupinu osob. Za tímto účelem organizace uzavírá smlouvy o nájmu bytu, smlouvy o nájmu obytných místností a smlouvy o ubytování dle příslušných ustanovení občanského zákoníku. Stěžejní sociální službou, kterou historicky poskytuje tato organizace, je pečovatelská služba dle zákona o sociálních službách. Rozšíření spektra registrovaných sociálních služeb je zvažováno s ohledem na aktuální potřeby seniorů a zdravotně postižených osob. Seniorcentrum Opava, p.o., jako příspěvková organizace SMO disponuje ubytovacími kapacitami v počtu 136 nájemních bytů + 17 bytů se smlouvou o nájmu obytných místností. Jedná se o byty v následujících objektech:
● Penzion I – Rolnická 24; ● Penzion II – Rolnická 29; ● Penzion III – Rolnická 9; ● Ubytovna Jateční 7. Podrobnější informace o velikosti, počtu bytů v jednotlivých objektech a základních technických parametrech jsou uvedeny v tabulkách č. 9 a 10. Tabulka č. 9: Technické parametry ubytovacích zařízení v Seniorcentru Opava, p.o.
Technické parametry Objektů
Výtah
Podlaží
Počet jednotek
Penzion I, Rolnická 24
ANO
3
38
Penzion II, Rolnická 29
ANO
5
50
103
Informace poskytl ředitel p.o. Seniorcentrum Opava.
63
Penzion III, Rolnická 9 Ubytovna Jateční
ANO
6
48
NE
3
17
Zdroj: Seniorcentrum Opava, p.o.
Tabulka č. 10: Byty ve správě Seniorcentra Opava, p.o. dle velikosti
1+kk
1+1
2+kk
2+1
Celkem
Penzion I, Rolnická 24
1
37
0
0
38
Penzion II, Rolnická 29
4
26
16
4
50
Penzion III, Rolnická 9
0
0
48
0
48
Ubytovna Jateční
11
5
0
1
17
Celkem
16
68
64
5
153
Zdroj: Seniorcentrum Opava, p.o.
● Penzion I, Rolnická 24 Kolaudace budovy proběhla v roce 1993. Jedná se o ústřední budovu Seniorcentra (kanceláře administrativy, zázemí pečovatelské služby, kuchyně, ordinace praktického lékaře, seniorklub, společenský sál, prádelna, atd.). Byty jsou standardně o velikosti 1+1, mají prostorné koupelny s vanou nebo sprchovým koutem, případně obojí. Kuchyně jsou zařízeny menší kuchyňskou linkou a dle výběru nájemce vařičem, elektrickým nebo sklokeramickým sporákem.
● Penzion II, Rolnická 29 Kolaudace budovy proběhla v roce 1998. Jedná se o atraktivní bydlení pro seniory v cihlovém domě kruhového tvaru s orientací balkonu do vnitřního prostoru se zahradním atriem. Kapacita domu je 50 bytových jednotek o velikosti 1+kk, 1+1, 2+kk, 2+1. Byty mají standardně prostorné koupelny s vanou nebo sprchovým koutem, 64
kuchyňskou linkou, elektrický sporák. Každý byt má svůj balkon (resp. terasu) a zděnou sklepní kóji.
● Penzion III, Rolnická 9 Kolaudace budovy proběhla v roce 1978. Jedná se o panelákový dům obdélníkového půdorysu o 6-ti podlažích. Byty jsou identického půdorysu o velikosti 2+kk. Každý byt má svou lodžii a sklepní kóji.
● Ubytovna Jateční Rekonstrukce budovy proběhla v roce 2008. Jedná se o objekt o třech nadzemních a jednom podzemním podlaží. Jedná se o byty velikosti 1+kk, 1+1 a jeden 2+1. Nebytové prostory jsou v přízemí adaptovány na mikroškolku. Rekonstrukci provedl v roce 2009 nájemce, který má uzavřenou nájemní smlouvu na 15 let. Fluktuace v bytech Seniorcentra Opava p.o. Současná fluktuace v bytech pro seniory se pohybuje v počtu 12 bytů ročně (rok 2010). Tento počet roste z důvodu ubytování seniorů vyššího věku. V roce 2011 je očekávaná fluktuace v počtu 15 bytů.
8.3 Atributy společnosti (Attributes of Community) 8.3.1 Analýza demografických údajů104 Pro potřeby případové studie formování sociálního bydlení v Opavě jsou důležité demografické údaje o počtu a charakteristice obyvatel žijících ve městě. Základní demografické údaje byly převzaty z veřejně dostupných zdrojů – Český statistický úřad, Úřad práce v Opavě, atd. Ostatní údaje byly získány z interních zdrojů jednotlivých odborů MMO a příspěvkových organizací SMO. Opava je v současné době významným správním, obslužným a výrobním centrem poměrně rozlehlého spádového území, je zdrojem pracovních příležitostí a centrem občanského vybavení pro okolní obce. Patří rovněž k nejatraktivnějším městům
104
Statutární město Opava. O městě. Dostupné z: .
65
Moravskoslezského kraje, a to jak svým historickým vývojem, tak zachovaným historickým jádrem města, dostatečnou občanskou vybaveností a relativně dobrou dopravní dostupností. Tabulka č. 11: Informace o základních demografických údajích města Opavy
NUTS 5:
CZ0805 505927
kraj (NUTS 3):
Moravskoslezský (CZ080)
okres (NUTS 4):
Opava (CZ0805)
katastrální výměra:
90,61 km²
počet obyvatel:
58 274 (31. 12. 2010)
PSČ:
746 01
zákl. sídelní jednotky:
56
místní části:
16
městské části / obvody:
9
katastrální území:
16
adresa magistrátu:
Magistrát města Opavy Horní nám. 69 746 01 Opava [email protected]
Zdroj: Odbor rozvoje města a strategického plánování MMO.
8.3.2 Územní členění Statutárního města Opavy Opava je podle zákona č. 128/2000 Sb., o obcích územně členěným statutárním městem, jehož území se skládá z části spravované přímo opavským magistrátem (Kateřinky, Kylešovice, Opava-Město, Opava-Předměstí, Jaktař) a dále osmi samosprávných městských částí, jimiž jsou: Komárov, Malé Hoštice, Milostovice, Podvihov, Suché Lazce, Vávrovice, Vlaštovičky, Zlatníky. Městské části jsou organizačními jednotkami města, jsou oprávněny podávat návrhy orgánům města ve věcech patřících do jeho samostatné působnosti. Město Opava se dále člení na 16 katastrálních území – viz následující členění SMO, včetně městských částí.
66
Obrázek č. 1: Členění SMO včetně městských částí
Zdroj: Wikipedie. Dostupné na: .
8.3.3 Analýza struktury obyvatel SMO Na území SMO bylo k datu 31. 12. 2010 evidováno 58 274 obyvatel. Jejich rozdělení na muže, ženy a dle věkových skupin znázorňuje níže uvedená tabulka č. 12.
Tabulka č. 12: Počet obyvatel a věkové složení
Počet obyvatel Počet bydlících
Počet obyvatel ve věku
obyvatel K 31. 12. 2010
0-14 let
15-64 let
65 a více let
Celkem
58 274
8 205
41 083
8 986
Muži
28 086
4 222
20 398
3 466
Ženy
30 188
3 983
20 685
5 520
Zdroj: Český statistický úřad.
67
Významným ukazatelem, který může ovlivňovat potřebnost sociálního bydlení, je nezaměstnanost. Míra nezaměstnanosti v SMO je patrná z následujících tabulek č. 13 a 14: Tabulka č. 13: Nezaměstnanost v SMO v roce 2010
11 %
Míra nezaměstnanosti k 31. 12. 2010 Zdroj: Úřad práce v Opavě.
Tabulka č. 14: Počet uchazečů o zaměstnání k 31. 12. 2010 Počet uchazečů o zaměstnání k 31. 12. 2010 Dle věku
Celkem Muži
Uchazeči celkem
OZP
Mladistvých
3 634 1 956 1 678
369 220 149
20 13 7
Ženy Zdroj: Úřad práce v Opavě.
Dle délky evidence
do 19 let
20-24 let
nad 50 let
6 měsíců a více
12 měsíců a více
108 59 49
363 185 178
960 600 360
1 828 917 911
1 188 603 585
Dalšími významnými ukazateli, které mohou ovlivňovat potřebnost sociálního bydlení, jsou průměrný věk a index stáří. Současné trendy ukazují na snižování úmrtnosti ve společnosti a zároveň nízkou porodnost. Tyto dva aspekty produkují populační stárnutí, které se objevuje napříč celou republikou, tedy i ve městě Opava. Graf č. 7 ukazuje na výrazně rostoucí zastoupení populace seniorů v Opavě. Index stáří je vypočten jako podíl osob ve věku 65 a více let na 100 dětí ve věku 0 – 14 let. Hodnota indexu 1 znamená 100 osob ve věku 65 let a více na 100 dětí ve věku 0 – 14 let.
68
Graf č. 7: Vývoj indexu stáří obyvatel SMO v letech 1991 – 2009
Zdroj: Analýza seniorské populace na území SMO.
Graf č. 8 zaznamenává stagnující či mírně klesající vývoj porodnosti v Opavě. Hrubá míra porodnosti je vypočtena jako počet živě narozených dětí na 1000 obyvatel středního stavu (ve věku 15 – 64 let) za sledovaná období. Graf č. 8: Vývoj hrubé míry porodnosti obyvatel SMO v letech 1991 – 2009
Zdroj: Analýza seniorské populace na území SMO.
Na základě těchto faktů lze i do budoucna předpokládat nárůst seniorské populace a tedy i její potřeby po odpovídajícím bydlení.
8.3.4 Analýza hlavních aktérů Pro potřeby této analýzy sociálního bydlení v Opavě v kontextu využití obecního bytového fondu je možné společnost rozdělit na dvě hlavní skupiny aktérů. První
69
a největší skupina je tvořena občany města ve smyslu těch, kteří mají možnost v komunálních volbách ovlivnit složení orgánů města (rada a zastupitelstvo) a predikovat dle volebních programů směřování vývoje města v následujících volebních obdobích. Druhou skupinou jsou pak volení zástupci města, tedy zástupci politických stran a uskupení, případně nezávislých kandidátů, kteří kandidovali v komunálních volbách. V minulosti (v období let 2002 – 2010) město ovládaly koalice ODS a ČSSD jako nejsilnější strany (s přispěním SNK a KDU-ČSL), které v oblasti bytové politiky preferovaly především ekonomické hledisko. V praxi to znamenalo, že výše nájmů byla stanovena vždy v maximální míře, kterou dovoloval zákon (v té době ještě nájemné podléhalo regulaci) a rovněž prostředky investované revitalizace do bytového fondu se pohybovaly pouze ve výši cca 10-ti % z vybraných nájmů. 105 Významný zlom nastal v komunálních volbách v roce 2010. Na politickou scénu v Opavě se v rámci předvolební kampaně objevily nové politické uskupení, které voličům nabídly jiný pohled na způsob využití obecního bytového fondu. Ve volbách významně uspělo sdružení SOS pro Opavu, které ve volbách získalo 28,21 % a ve 45ti členném zastupitelstvu města má 17 mandátů. Ve volbách 2010 se tak v Opavě stalo nejsilnějším politickým uskupením. Významný vliv na tento výsledek měl nepochybně jejich volební program, který oproti minulému vedení nabízel mj. řešení v oblasti využití obecního bytového fondu v souvislosti s akceptací nejen ekonomických ale i sociálních aspektů.106 Uskupení SOS pro Opavu v následném jednání utvořilo koalici s ČSSD a ta s celkovým počtem mandátů 28 v zastupitelstvu má zajištěnu potřebnou většinu k prosazování svých priorit – viz následující graf č. 9.
105 106
Informace poskytl vedoucí oddělení správy a evidence budov, odboru majetku města MMO. SOS PRO OPAVU. Volební program. .
70
Graf. č. 9: Výsledky komunálních voleb v Opavě v roce 2010, % zastupitelů v 45-ti členném zastupitelstvu
Výsledky komunálních voleb v Opavě 2010 - % zastupitelů 40 35 30 25 20 15 10 5 0
1
2
SOS 37,78% ČSSD 24,44%
3 ODS 20%
4 KSČM 11,11%
Volby do obecních zastupitelstev v ČR Zdroj: IDNES. .
5 KDU 6,67%
2010.
Dostupné
z:
Výsledky voleb v roce 2010 v podstatě odrážejí i postoj uživatelů obecních bytů, který vyplývá z výzkumného šetření v městských ubytovnách i bytech, jež jsou prezentovány níže. Pro potřeby této studie a v kontextu nově vytvářených pravidel je rovněž níže uvedena analýza cílové skupiny dle jejího vymezení a analýza poptávky těchto skupin po sociálním bydlení.
8.3.5 Analýza a vymezení cílových skupin pro sociální bydlení Pro účely studie jsou vymezeny cílové skupiny, které by v Opavě měly mít možnost získat sociální bydlení následovně:
● Senioři; ● Osoby se zdravotním postižením; ● Osoby sociálně znevýhodněné; ● Osoby s psychickým onemocněním; ● Mladé rodiny jako klienti „startovacích bytů.
71
Tyto cílové skupiny jsou pro potřeby této studie dále podrobněji definovány a rozpracovány, přičemž uváděné pořadí cílových skupin není vnímáno jako pořadí jejich důležitosti.
● Senioři – osoby ve věku nad 65 let v nepříznivé sociální situaci, které trvale žijí na území města Opavy alespoň po dobu 5 let a jejichž situace je natolik znevýhodňuje, že nejsou schopny zajistit a udržet si klasické tržní bydlení.
● Osoby se zdravotním postižením – zejména osoby nad 18 let věku, které žijí trvale na území města Opavy alespoň po dobu 5 let a jejichž zdravotní postižení je natolik znevýhodňuje, že nejsou schopny zajistit a udržet si klasické tržní bydlení. Jedná se zejména o osoby pobírající příspěvek na péči, resp. s určitým stupněm závislosti, např. o osoby s kombinovaným postižením, zrakovým postižením, sluchovým postižením, atd.
● Osoby sociálně znevýhodněné – osoby nad 18 let věku, které trvale žijí na území města Opavy alespoň po dobu 5 let a ocitly se v nepříznivé sociální situaci, díky které nejsou schopny zajistit a udržet si klasické tržní bydlení, převážně rodiny s nezaopatřenými dětmi.
● Osoby s psychickým onemocněním – osoby nad 18 let věku, kteří trvale žijí na území města Opavy alespoň po dobu 5 let a jejichž duševní onemocnění je natolik znevýhodňuje, že nejsou schopni zajistit a udržet si klasické tržní bydlení. Jedná se o osoby, které z důvodu vzniku a trvání duševní nemoci nejsou schopny uspokojit potřeby v oblasti bydlení, mimo jiné díky tomu, že nedosáhnou dostatečně vysokých příjmů.
● Klienti tzv. „startovacích bytů“ – osoby nad 18 let věku, které trvale žijí na území města Opavy a potřebují překonat počáteční a časově omezenou bytovou krizovou situaci. Tuto skupinu osob tvoří zejména mladé rodiny.
8.3.6 Analýza odhadu poptávky cílové skupiny po sociálním bydlení Analýza odhadu poptávky po sociálním bydlení jednotlivých cílových skupin byla provedena na základě dat dostupných z veřejných zdrojů a z interních podkladů jednotlivých odborů MMO. Data byla dále získána např. ve spolupráci s Psychiatrickou léčebnou v Opavě (dále jen PL Opava) a ze zdrojů příspěvkových a neziskových organizací, které se zabývají danou problematikou.
72
● Senioři Velikost poptávky této cílové skupiny po sociálním bydlení byla určena na základě zjištěných dat z pořadníků v domech pro seniory odboru majetku města MMO a pořadníku Seniorcentra Opava, p.o. Pro doplnění poptávky byly prostřednictvím komunitního plánování osloveny pobytové sociální služby (domovy pro seniory), aby uvedly počet seniorů – klientů sociální služby či počet seniorů v pořadnících sociálních služeb, kteří by byli schopni a mají aktuálně potřebu sociální byty využívat. Vzhledem k charakteru poskytovaných služeb se v zařízení ani v pořadnících nevyskytují senioři, kteří by zvládli samostatné bydlení v sociálních bytech. Na základě zjištěných faktů byla vymezena poptávka v počtu 94 seniorů – jednotlivců a 21 seniorů – dvojic. Blíže viz tabulky č. 15 a 16. Sociální bydlení bude zpravidla využíváno jednotlivci nebo páry této cílové skupiny. Z hlediska velikosti bytů bude nejčastěji využíváno bytů či bytových jednotek do velikosti 2+1.
Tabulka č. 15: Počet osob v pořadnících Seniorcentra Opava, p.o.
Cílová skupina
Senioři
Seniorcentrum Opava, p.o.
Seniorcentrum Opava, p.o.
jednotlivci
dvojice
67 (celý pořadník 225 žádostí)
12 (celý pořadník 69 žádostí)
Zdroj: Seniorcentrum Opava, p.o.
Čísla uvedená v závorkách tabulky č. 15 představují skutečný počet žádostí o byt v pořadnících Seniorcentra Opava, p.o. Nelze ovšem hovořit o reálné poptávce. Řada osob, která si žádost o byt v Seniorcentru Opava, p.o. podá, nemá v danou chvíli aktuální potřebu řešit svou bytovou situaci a žádost si podává pro jistotu své situace v budoucnu. Z tohoto důvodu dochází ke značnému zkreslení dat a při stanovení poptávky nelze vycházet z celkového počtu žádostí v pořadníku. Čísla bez závorek v tabulce představují kvalifikovaný odhad reálné poptávky, kdy potřebnost bytu je stanovena na základě hodnocení žádostí dle stanovených kritérií. Za reálně potřebnou je označena žádost, která dosáhne při hodnocení minimálně 20 bodů.
73
Počet 20 bodů dosáhne např.:
osoba s min. věkem 80 let;
osoba s věkem 68 let, dosahující II. stupně závislosti.
Tabulka č. 16: Počet osob v pořadnících v domech pro seniory
Cílová skupina
Pořadníky v domech pro
Pořadníky v domech pro
seniory – jednotlivci
seniory – dvojice
27
9
Senioři Zdroj: Odbor majetku města MMO.
Aktuální poptávka seniorů je v době zpracování studie 94 seniorů – jednotlivců a 21 seniorů – dvojic.
● Osoby se zdravotním postižením Při určení poptávky této cílové skupiny byla použita data odboru sociálních věcí MMO vycházející z procesu komunitního plánování sociálních služeb v Opavě, kde byl definován počet klientů, kteří by možnosti sociálního bydlení v Opavě využili. Na základě zjištěných faktů byla vymezena poptávka v počtu 25 osob se zdravotním postižením, blíže viz tabulka č. 17. Vzhledem k charakteru cílové skupiny lze předpokládat potřebu využívání bezbariérových bytů. Tabulka č. 17: Pořadníky pobytových sociálních služeb osob se zdravotním postižením
Cílová skupina
Domovy pro osoby se
Chráněné bydlení
zdravotním postižením Osoby se zdravotním
20
5
postižením Zdroj: Komunitní plánování sociálních služeb v Opavě, odbor sociálních věcí MMO.
Aktuální poptávka osob se zdravotním postižením je v době zpracování studie 25 osob.
74
● Osoby sociálně znevýhodněné Velikost poptávky této cílové skupiny po sociálním bydlení byla stanovena z podkladů odboru sociálních věcí MMO a to na základě počtu osob pobírající dávky pomoci v hmotné nouzi včetně osob vracejících se z výkonu trestu, dále na základě počtu umístěných dětí do ústavní péče z materiálních důvodů a na základě velikosti pořadníků pobytových sociálních služeb dle podkladů komunitního plánování sociálních služeb v Opavě. Jednalo se o data pobytových sociálních služeb pracující s touto cílovou skupinou. Na základě zjištěných faktů byla vymezena poptávka v počtu 267 osob sociálně znevýhodněných situaci a 33 rodin, blíže viz tabulky č. 18 – 21. Jedná se o široce zastoupenou cílovou skupinu, od jednotlivců po vícečetné rodiny, potřeba bytů či bytových jednotek z hlediska jejich velikosti je individuální. Tabulka č. 18: Počet osob pobírající dávky pomoci v hmotné nouzi a počet osob vracejících se z výkonu trestu odnětí svobody, které aktuálně řeší problémy s bydlením
Cílová skupina
Počet osob pobírající dávky
Počet osob vracejících se z
pomoci v hmotné nouzi
výkonu trestu odnětí svobody
37
50
Osoby sociálně znevýhodněné Zdroj: Odbor sociálních věcí MMO. Tabulka č. 19: Pořadníky pobytových sociálních služeb osob sociálně znevýhodněných
Cílová skupina
Azylové domy
Krizová pomoc
Ubytovna FOD
Osoby sociálně
4+8 rodin (matky
1 rodina (matka
10 rodin s dětmi
znevýhodněné
s dětmi)
s dětmi)
Zdroj: Komunitní plánování sociálních služeb v Opavě, odbor sociálních věcí MMO.
Tabulka č. 20: Pořadníky v městských ubytovnách
Cílová skupina
Pořadníky v městských ubytovnách
Osoby sociálně znevýhodněné
176107
Zdroj: Odbor majetku města MMO.
107
Jedná se o počet osob v pořadníku městských ubytoven. Reálnou potřebnost lze velmi obtížně stanovit vzhledem k časté měnící se sociální situaci případných zájemců bez zpětné vazby na odbor majetku MMO o jejich aktuální potřebnosti.
75
Tabulka č. 21: Počet rodin s dětmi aktuálně řešící problematiku bydlení
Cílová skupina
Počet rodin řešících problematiku bydlení 14 rodin
Rodiny s dětmi Zdroj: Odbor sociálních věcí MMO.
Aktuální poptávka osob sociálně znevýhodněných je v době zpracování studie 267 osob a 33 rodin.
● Osoby s psychickým onemocněním Při určení poptávky této cílové skupiny po sociálním bydlení byla použita data získaná PL Opava, resp. počet pacientů z Opavy, kteří řeší aktuální problém s bydlením a využili by možnosti sociálního bydlení. Současně byla pro určení poptávky použita data
získaná
z procesu
komunitního
plánování
sociálních
služeb
v Opavě,
resp. informace o klientech sociálních služeb, kteří by možnosti sociálního bydlení využili. Na základě zjištěných faktů byla vymezena poptávka v počtu 43 osob s psychickým onemocněním, blíže viz tabulky č. 22 a 23. Sociální bydlení bude zpravidla využíváno jednotlivci této cílové skupiny, z hlediska velikosti bytů bude nejčastěji využíváno bytů či bytových jednotek do velikosti 2+1. Zjištěná poptávka osob s psychickým onemocněním po sociálním bydlení se netýká pouze občanů města Opavy, ale zahrnuje osoby v rámci celého Moravskoslezského kraje. Při řešení problematiky sociálního bydlení u této cílové skupiny je nutné zahájit dialog s Moravskoslezským krajem o možnostech případné spolupráce či postupu v této oblasti. Tabulka č. 22: Pořadníky pobytových sociálních služeb osob s psychickým onemocněním
Cílová skupina
Chráněné bydlení
Podpora samostatného bydlení
Osoby s psychickým onemocněním
15
7
Zdroj: Komunitní plánování sociálních služeb v Opavě, odbor sociálních věcí MMO.
76
Tabulka č. 23: Poptávka po sociálním bydlení u osob s psychickým onemocněním hospitalizovaných či propuštěných z Psychiatrické léčebny Opava
Monitorovací období: 1. 3. 2010 – 30. 6. 2010 Zjištěná potřebnost sociálního
Hospitalizovaní
bydlení u pacientů PL Opava
pacienti
Osoby s psychickým onemocněním
Propuštění pacienti
MSK
Opava
MSK
Opava
137108
16
102
5
Zdroj: PL Opava – monitoring sociální situace u osob s psychickým onemocněním.
Aktuální poptávka osob s psychickým onemocněním je v době zpracování studie 43 osob.
● Klienti tzv. „startovacích bytů“ Pro potřeby této koncepce tvoří cílovou skupinu zejména mladé rodiny. Ačkoliv je poptávka po tzv. „startovacích bytech“ ze strany této cílové skupiny zřejmá, v současné době nejsou k dispozici žádná data, která by přesně stanovila její velikost. Pro zjištění aktuální velikosti této cílové skupiny bude dle rozhodnutí vedení města vyčleněno 5 startovacích bytů a vytvořen pořadník. Vyčlenění 5 bytů bude probíhat v rámci bytů v domech pro seniory na ul. Hobzíkové přirozeným uvolňováním. Počet uvolněných bytů byl stanoven na základě kvalifikovaného odhadu zástupce odboru majetku města MMO, který vycházel ze současné roční fluktuace v domech pro seniory (cca 5 uvolněných bytů ročně). Na základě velikosti pořadníku bude rozhodnuto o dalších opatřeních (rozšíření / zúžení počtu startovacích bytů, apod.)109
8.3.7 Výzkumné šetření v ubytovacích zařízeních města Opavy V rámci zpracování této studie jsou využity výsledky výzkumného šetření mezi uživateli ubytoven ve vlastnictví SMO. Šetření probíhalo v březnu roku 2010. Cílová skupina byla pro účely dotazníkového šetření definována jako skupina osob 108
Dvě třetiny hospitalizovaných, resp. propuštěných pacientů by měly při poskytnutí sociálního bydlení využívat také terénní či ambulantní sociální služby (sociálně terapeutické dílny, chráněné dílny) nebo volnočasové aktivity. 109 Informace poskytl vedoucí oddělení správy a evidence budov, odboru majetku města MMO.
77
znevýhodněných v přístupu k bydlení nízkými příjmy a osob, které jsou znevýhodněny též jiným sociálním příp. zdravotním handicapem a momentálně řeší svou bytovou situaci formou nájemního vztahu v ubytovacím zařízení SMO. Za domácnosti s nízkými příjmy byly považovány ty, které pobírají dávky pomoci v hmotné nouzi nebo dávky státní sociální podpory. Šetření hodnotí rozložení názorů v celkovém počtu odpovědí. Nejedná se tedy o hloubkový průzkum, ale o statistické vyjádření odpovědí respondentů. Jako technika sběru dat byl použit anonymní dotazník čítající 15 otázek (příloha č. 2). Výzkumného šetření se zúčastnilo celkem 16 respondentů z celkového počtu 173 osob ubytovaných v ubytovnách SMO. Jedná se tedy o 9,2 % z celkového počtu ubytovaných. Počet respondentů byl pro účely tohoto výzkumného šetření definován na základě informací o rozmístění jednotlivých ubytovaných na ubytovnách města Opavy. V podstatě byl způsob výzkumného šetření nastaven tak, aby za jednu ubytovací jednotku byl vyplněn vždy pouze jeden dotazník. Při počtu 44 ubytovacích jednotek se tedy poměr vyplněných dotazníků dostává na hodnotu více než 36 % odpovědí z celkového počtu ubytovacích jednotek. Při celkovém zhodnocení výzkumného šetření mezi respondenty z ubytoven ve vlastnictví SMO města Opavy lze definovat následující rezultát:
● Výzkumného šetření se zúčastnilo celkem 16 respondentů, z toho 38 % mužů a 62 % žen. Většina respondentů je ve stavu ženatý – vdaná nebo druh – družka (celkem 87 %), přičemž stav druh – družka výrazně převyšuje.
● Ubytovny využívají všechny věkové kategorie, nejméně je zastoupena věková kategorie od 51 do 65 let (6 %).
● Respondenti mají většinou pouze základní vzdělání (94 %). Délka využívání bydlení v ubytovně dosahuje v 75 % dobu nad 3 roky.
● Velikost užívané bytové jednotky je v 62 % 0+1 a v 38 % 1+1. Počet obyvatel v jedné domácnosti dosahuje nad 4 osoby v 88 %. Celkově 87 % respondentů považuje výši nájmu v ubytovně za příliš vysokou.
● Jako hlavní důvody pro řešení bytové situace ubytováním v ubytovně uvádějí respondenti nízké příjmy (44 %) a sociální vyloučení (31 %). Celkově 88 %
78
respondentů využívá sociální dávky, kde nejčastějším příjemcem v rodině je nezaměstnaný (62 %) a dále dlouhodobě nemocné dítě (19 %).
● Celkem 75 % respondentů uvádí, že má zájem svou bytovou situaci změnit, nejčastěji v horizontu do 1 roku (50 %) a v horizontu do dvou a více let (29 %).
● Změnu ve své bytové situaci chce využít pomocí rodiny a přátel 50 % respondentů a 36 % neví, jak to udělat. Způsob realizace takové změny chce 50 % respondentů provést s pomocí rodiny a 29 % chce požádat o pomoc příslušné úřady. Podrobné vyhodnocení je obsaženo v příloze č. 3.
8.3.8 Výzkumné šetření mezi nájemníky obecních bytů Jako další výzkumné šetření v rámci této případové studie byly provedeny rozhovory s nájemci obecních bytů. Šetření bylo realizováno v období od října 2011 do března 2012, a to s nájemci, kteří přišli na MMO, odbor majetku města řešit své záležitosti spojené s užíváním obecního bytu. Rovněž toto šetření hodnotí rozložení názorů v celkovém počtu odpovědí. Nejedná se tedy o hloubkový průzkum, ale o statistické vyjádření odpovědí respondentů. Jako technika sběru dat byly použity rozhovory s předem stanovenými, uzavřenými otázkami – viz příloha č. 4. Výzkumného šetření se zúčastnilo celkem 34 respondentů z celkového počtu 540 pronajatých obecních bytů. Výběr respondentů byl proveden tak, aby mohl být označen jako reprezentativní vzorek. Vzhledem k lokaci, stáří, velikosti a způsobu využití bytových jednotek města byly rozhovory vedeny v následujícím způsobem: většina městských bytů je situována v centru města (viz kapitola 8.2.8). Jedná se o 478 (90,2 %) bytových jednotek z celkového počtu 540. Celkem 62 (9,8 %) bytových jednotek se nachází mimo centrum. Této dispozici byla přizpůsobena realizace samotných rozhovorů, když 30 rozhovorů bylo provedeno v centru města (lokality Horní a Dolní náměstí, Mezi Trhy, Hrnčířská a Masarykova třída) a 4 rozhovory byly provedeny mimo centrum v lokalitě Krnovská a Jateční. Počet rozhovorů byl dále v těchto lokalitách rovnoměrně rozložen.
79
Při celkovém zhodnocení výzkumného šetření formou rozhovoru mezi respondenty z obecních bytů ve vlastnictví SMO lze definovat následující rezultát:
● Celkem 70 % respondentů užívá obecní byt déle než 5 let, z toho 38 % déle než 10 let.
● U 50 % respondentů tvoří hlavní příjem starobní důchod, 38 % má pravidelnou mzdu ze zaměstnaneckého poměru a 12 % příjmy z podnikání.
● U 62 % respondentů se na financování bydlení podílí dva členové domácnosti, 26 % financuje bydlení samo a u 12 % respondentů se podílí 3 a více osob.
● Celkem 41 % respondentů uvedlo, že výše nájmů v obecním bytě je přiměřená, 59 % považuje výši za dosti nebo velmi vysokou.
● Pro 38 % respondentů je nájem při jeho zvýšení o 40 % udržitelný, pro 35 % respondentů udržitelný s obtížemi, 21 % uvedlo že pravděpodobně ne a 6 % uvádí, že při takovém zvýšení je pro ně nájem neudržitelný.
● Celkem 94 % respondentů uvedlo, že není schopno si pořídit vlastnické bydlení vlastními silami, přičemž z tohoto počtu 67 % uvedlo, že určitě ne, pouze 6 % respondentů uvedlo, že by byli schopni si vlastnické bydlení pořídit. Podrobné vyhodnocení je obsaženo v příloze č. 5. Obecně lze konstatovat, že z výsledků vyplývají následující rezultáty: nadpoloviční většina respondentů využívá obecní bydlení dlouhodobě, výše nákladů spojených s hrazením nájmů je na mezní úrovni či začíná být neúnosné a nejsou schopni si na běžném trhu s bydlením zajistit a udržet jiný druh bydlení.
8.4 Aktuální pravidla (Rules-in-use) Základní soubor pravidel tvoří příslušné právní normy, které tvoří při poskytování a využívání nájemního bydlení jasně vymezující a nepřekročitelný rámec. Zde je namístě zmínit především občanský zákoník, který jasně vymezuje základní pojmy a možnosti, které mají vlastníci a nájemci bytových jednotek. Jedná se především o definici toho, co je považováno za byt, upravuje vznik a i zánik nájemního vztahu, definuje ochranu nájemníků a nově dává možnost určit výši nájemného soudem, a to v případě že smluvní strany nedospějí k dohodě – viz kapitola 6.4. Dalším pravidlem je stanovená výše nájmů – viz. níže. Tato pravidla je možné považovat za
80
platné a závazné pro všechny aktéry bez rozdílů. Týkají se především těch aktérů, kteří již mají v nájmu obecní byt a s městem mají uzavřen smluvní vztah.
8.4.1 Aktuální nájem v obecních bytech a předpoklady vývoje Aktuální výše nájmů v obecních bytech v Opavě patří v rámci MSK mezi města s vyšším, v minulosti regulovaným, nájmem,110 který rostl velmi rychle – cena nájmu za m2 a měsíc v obecním bytě v roce 2008 činila 26,07 Kč, v roce 2009 to bylo 32,95 Kč a v roce 2010 – dosud je nájem ve výši 50,02 Kč. V současnosti je napříč politickou reprezentací města i odbornou veřejností vedena debata, zda má město jako vlastník výši nájemného upravit směrem nahoru, či ponechat nájem v současné výši. Pro přijetí takového rozhodnutí je ovšem velmi důležité, aby ti, kteří nakonec rozhodnou, měli aktuální a relevantní informace. Zde mám na mysli především informace o právním rámci v souvislosti s aktualizovaným občanským zákoníkem a informace o tom, jaké má město – vlastník jako veřejnoprávní korporace možnosti v úpravě výše nájemného.
8.4.2 Úprava nájmu z pohledu právního rámce111 Základní právní norma u pronájmu bytových jednotek pro vztahy pronajímatel – nájemce – příp. podnájemce je občanský zákoník v novelizované podobě. Tato problematika je podrobně specifikována níže. Zákonem č. 132/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, byly s účinností ode dne 25. 5. 2011 do § 696 občanského zákoníku za odstavec 1 vloženy nové odstavce 2 až 5 upravující možnost, aby výši nájemného u nájmu bytu ve stanovených případech určil soud.
110
DISPARITY. Analýza regionálních disparit ve finanční a fyzické dostupnosti bydlení mezi okresy a vybranými obcemi uvnitř vybraných krajů. Dostupné z: .
81
Jedná se o zcela novou právní úpravu, k níž dosud neexistuje ustálený výklad ani soudní judikatura. Z tohoto důvodu se pokusím předmětné ustanovení interpretovat a ve stručnosti upozornit na některé jeho nejasnosti a problémy související s jeho aplikací, zejména ve vztahu k postavení města jako pronajímatele městských bytů. Při tom vycházím z těchto faktů: ve většině smluv o nájmu bytu, v nichž město figuruje jako pronajímatel, nebylo nájemné sjednáno dohodou (když se jedná o tzv. regulované nájemné), v menšině případů nájemné dohodou sjednáno bylo, avšak ve výši odpovídající regulovanému nájemnému (tedy nikoli ve výši obvyklé), aniž by přitom byla sjednána možnost jeho jednostranného navyšování. Předně je třeba důsledně rozlišovat, zda bylo nájemné v nájemní smlouvě sjednáno dohodou, nebo zda se jedná o nájemné (dle dřívějších předpisů) regulované. V prvém případě by se mělo postupovat dle § 696 odst. 3 občanského zákoníku (dále také jen „odstavec 3“), v druhém případě dle § 696 odst. 2 občanského zákoníku (dále také jen „odstavec 2“). Mezi těmito postupy je totiž závažný rozdíl.
● Odstavec 2 nestanoví (narozdíl od odstavce 3) žádné zvláštní podmínky pro uplatnění práva na zvýšení, příp. snížení nájemného (kromě toho, že nájemné nebylo sjednáno „dohodou“). Ačkoli zákon výslovně normuje, že „soud rozhodne o určení nájemného, které je v místě a čase obvyklé“, mám za to, že navrhovatel může požadovat i nájemné ve výši nižší, než je nájemné obvyklé (soud je vázán žalobním nárokem a nemůže jej překročit).
● Pakliže bude tedy postupováno dle odstavce 2 a nájemce návrh na zvýšení nájemného přijme, nájemné původně nesjednané dohodou se stává nájemným sjednaným dohodou. Důsledkem je skutečnost, že další zvyšování nájemného musí probíhat dle odstavce 3, kdy je právo soudu zvýšit nájemné podmíněno podstatnou změnou okolností (viz níže).
● Pokud bude postupováno dle odstavce 2 a nájemce návrh nepřijme, v důsledku čehož soud rozhodne o zvýšení nájemného (v rozsahu žaloby) na obvyklou výši, je otázkou, jak pak pohlížet na charakter nájemného – bylo sjednáno dohodou, nebo nikoli? Pravděpodobně nikoli, tudíž bude-li nájemné na návrh
111
Zákon č. 132/2011 Sb., zákon č. 102/1992 Sb., úprava a novelizace občanského zákoníku.
82
pronajímatele zvýšeno na výši nižší, než je obvyklá výše, bude, dle mého názoru, možno v budoucnu opětovně postupovat dle odstavce 2.
● Občanský zákoník nepředpokládá, že by bylo možno navrhovat zvýšení nájemného na obvyklou výši opakovaně, postupně. Jinými slovy, dle dikce zákona by ke zvýšení na výši v místě a čase obvyklou mělo dojít jednorázově – snad pouze s výjimkou, kdy nájemce návrh na zvýšení nájemného nepřijme a výši nájemného na návrh pronajímatele určí dle odstavce 2 soud (viz výše).
● Odstavec 3 podmiňuje právo soudu rozhodnout o zvýšení nájemného sjednaného dohodou tím, že došlo k podstatné změně okolností, z nichž při sjednávání nájemného pronajímatel nebo nájemce vycházel. Důvodová zpráva k zákonu č. 132/2011 Sb. k tomu uvádí, že musí dojít ke změně okolností tak podstatné, že změna založila v právech a povinnostech stran hrubý nepoměr; navrhovatel musí prokázat, že změnu nemohl rozumně předpokládat ani ovlivnit (klasická doložka rebus sic stantibus).
● Podle mého názoru nelze za podstatnou změnu okolností považovat konec zákonné regulace nájemného – odstavec 3 totiž dopadá na případy nájemného sjednaného dohodou, tzn. na případy, kdy regulace nemá na sjednání nájemného vliv, tudíž její ukončení je v této věci irelevantní.
● Pokud už jednou bylo nájemné sjednáno dohodou (mimo jiné i tak, že nájemce přijme pronajímatelův návrh na zvýšení nájemného učiněný dle odstavce 2), musí se vždy postupovat dle odstavce 3, a to zřejmě i v případě, kdy soud dle tohoto odstavce (roz. odstavce 3) rozhodne o zvýšení nájemného. Vracet se pak do situace, kdy nájemné nebylo ve smyslu odstavce 2 sjednáno dohodou (neboť bylo následně stanoveno soudem), shledávám nelogickým a v rozporu s účelem zákona.
● V případě bytů s „regulovaným“ nájemným (roz. nájemným nesjednaným dohodou) by město mělo postupovat dle odstavce 2. Nejjednodušším a nejméně rizikovým postupem je jednorázové okamžité zvýšení nájemného na výši v místě a čase obvyklou.
● Pokud město nebude mít zájem na jednorázovém zvýšení nájemného na obvyklou výši, muselo by v dodatku nájemní smlouvy (s ohledem na výše uvedenou podmínku, že další zvyšování lze učinit, jen když dojde k podstatné změně okolností) být, dle mého názoru, obecně sjednáno právo pronajímatele
83
jednostranně zvýšit/zvyšovat nájemné až do výše obvyklé a tomu odpovídající povinnost nájemce toto respektovat (s odůvodněním sociálně citlivého přístupu, z něhož by vyplývalo, že takový postup je ve prospěch nájemce, který by byl jinak povinen ihned platit nájemné v obvyklé výši). V dodatku nájemní smlouvy by rovněž mohl být stanoven zcela konkrétní způsob navyšování nájemného, v jehož důsledku se v určeném časovém horizontu nájemné postupnými, přesně definovanými kroky dostane na výši obvyklou. Čili jednalo by se o vysloveně smluvní úpravu zvyšování nájemného. Podle mého názoru nelze smluvně rozšiřovat aplikaci zákona na další, zákonem nestanovené případy. Jinými slovy se domnívám, že nelze dohodnout, aby soud rozhodl o zvýšení nájemného i v jiných, než zákonem daných případech (že by šlo např. smluvně dohodnout, že soud dle odstavce 3 může rozhodnout i bez splnění podmínky podstatné změny okolností, nebo že za podstatnou změnu okolností smluvní strany svorně považují nějakou skutečnost, která objektivně vzato podstatnou změnou okolností není).
● Dalším řešením případné snahy města o postupné zvyšování nájemného může být jednorázové okamžité zvýšení nájemného na výši v místě a čase obvyklou s tím, že město poskytne nájemcům slevu na nájemném, kterou lze opět odstupňovat tak, že po uplynutí určitého přechodného období budou nájemci platit nájemné obvyklé (zpočátku relativně vyšší sleva bude klesat až na nulu).
● V případě bytů s nájemným sjednaným dohodou by město mělo postupovat dle odstavce 3, přičemž v tomto případě je třeba (nebude-li nájemce zvýšení nájemného akceptovat dobrovolně) prokázat soudu podstatnou změnu okolností (dále také jen „PZO“). Je otázkou, co by touto PZO mohlo být. Mohla by jí být změna názoru města na výši nájemného v důsledku změny politické reprezentace či změna názoru města např. s ohledem na snížené příjmy města v důsledku hospodářské krize nebo z důvodu prohlubující se zanedbanosti bytového fondu? (Nic přece městu nebránilo, aby u nových smluv, kdy již nebylo vázáno regulovanými cenami, sjednávalo obvyklé nájemné). Těžko říci, to ukáže až judikatura. Nicméně ještě jednou zdůrazňuji: mělo by jít o podstatnou změnu okolností, z nichž pronajímatel při sjednávání nájemného vycházel (dle zákona), resp. o takovou změnu, kterou nemohl pronajímatel rozumně předpokládat ani ovlivnit (dle důvodové zprávy). Podle mého názoru,
84
sjednalo-li město vědomě nižší nájemné než obvyklé v případech, kdy nebylo vázáno regulací, je to „jeho problém“ (mohlo si smluvně dohodnout postupné zvyšování nájemného) a je velice problematické, pokud by za PZO považovalo „pouhou“ změnu názoru reprezentace města na výši nájemného v městských bytech.
8.4.3 Úprava nájmu z pohledu finančního V Opavě je v současné době výše nájmu ve všech městských bytech stanovena ve výši 50,02 Kč/m2/měsíc. Dle cenové mapy je výše nájmu pro město Opava doporučena v následujících kategoriích a výškách:112
● Nájemné standardního bytu zjištěné odhadem obvyklého nájemného posudkem soudního znalce Podlahová plocha bytu:
65 m2
Poloha domu:
běžná poloha
Velikostní kategorie:
středně velké byty (40 až 70 m2 včetně)
Technologie výstavby:
panelová stavba
Stáří a technický stav domu:
stavba ve standardním technickém stavu
Technický stav bytu:
byty ve standardním technickém stavu
Obvyklé nájemné:
81,3 – 89,9 Kč/m2/měsíc
Celkem za standardní byt:
5284 – 5844 Kč/byt/měsíc
Datum aktualizace:
30. 6. 2011
Zjištění výše nájmu ve standardním nájemním bytě v dané lokalitě soudním znalcem. Standardní byt pro určenou obec odpovídá nejčetněji se vyskytujícímu, typickému nájemnímu bytu v obci. Jeho určení je úkolem znalce, který zpracovává pro účel mapy nájemného posudek o výši obvyklého nájemného. Znalec při určení standardního bytu vychází z dostupných údajů ze Sčítání lidu domů a bytů a dále z ověření těchto skutečností na místním trhu nebo ve spolupráci s jednotlivými obcemi a městy.
112
Jedná se Opavu (nečleněná část města) – Jaktař, Kateřinky u Opavy, Kylešovice, Opava-Město, Opava-Předměstí.
85
● Nájemné volně smluvně sjednané Nájemné v Kč/m2/měsíc
Charakteristika bytu běžná poloha (Poloha v bytových zónách za hranicí širšího centra obce, které ještě nejsou v okrajové poloze, typicky jde o prstenec sídlištní bytové výstavby z let 1945 – 1993). středně velké byty (40 až 70 m2 včetně) panelová stavba (Stavba prefabrikovaná, skládaná na staveništi z betonových prvků (panelů) o různých rozměrech).
75,3-85,9
stavba ve standardním technickém stavu (Dobře udržovaný starší dům, který nevyžaduje v nejbližším období (5let) zásadní nebo celkovou rekonstrukci). byty ve standardním technickém stavu (Byty, které v nejbližších letech nevyžadují zásadnější opravy nebo rekonstrukce, protože byly a jsou udržované). Pozn. U bytů s výměrou větší než 70 m2 je nájemné v této kategorii stanoveno na 71,6 – 81,2 Kč/m2/měsíc.
Nájemné v bytech ve vlastnictví právnických nebo fyzických osob, ve kterých došlo v posledních dvou letech k dohodě mezi pronajímatelem a nájemcem o výši nájmu bez doložky o tzv. „smluvní deregulaci“. V případě bytů vlastněných obcemi a jimi zřízenými a ovládanými subjekty jsou zahrnována pouze data o nájemném sjednaném ve volné soutěži. Uvedený interval odpovídá aritmetickému průměru hodnot nájemného ve srovnatelných bytech s přičtením a odečtením směrodatné odchylky.
● Nájemné smluvně deregulované Podlahová plocha bytu:
50 m2
Další vlastnosti bytu se v případě smluvně deregulovaného nájemného podrobně nerozlišují. Informace o nájemném smluvně deregulovaném: Sjednané nájemné:
57,5 – 58,4 (průměr 57,6) Kč/m2/měsíc
Celkem za uvedený byt:
2875 – 2920 (průměr 2880) Kč/byt/měsíc
86
Nájemné v bytech ve vlastnictví fyzických a právnických osob (vyjma bytů vlastněných obcemi a jimi zřízenými a ovládanými subjekty), ve kterých došlo mezi nájemcem a pronajímatelem po skončení účinnosti zákona č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, ve znění zákona č. 150/2009 Sb., k dohodě o postupném navyšování nájemného, kterým má být dle výslovného smluvního ujednání dosaženo místně obvyklého nájemného v několika krocích (tzv. „smluvní deregulace“).113
● Nájemné v obecních bytech V průběhu roku 2011 nebyla sjednána změna dříve regulovaného nájemného. Nájemné je tedy od 1. 1. 2011 dosud ve výši 50,02 Kč/m2/měsíc. Dle výše uvedeného je zřejmé, že částka 50,02 Kč/m2/měsíc se jeví pro výši nájmu za obecní bytové jednotky v Opavě jako nedostatečná a je možno ji upravit směrem nahoru. Pro podporu tohoto tvrzení je možné uvést srovnání stejných údajů v jiných městech: –
Havířov nájemné volně smluvně sjednané pro centrum a byt ve velikosti 40 – 70 m2: 93,7 – 101,0 Kč/m2/měsíc;
–
nájemné
smluvně
deregulované,
byt
ve
velikosti
50
m2
– 57,7 Kč/m2/měsíc; – –
nájemné v obecních bytech, byt ve velikosti 50 m2 – 37,5 Kč/m2/měsíc. Ostrava – Jih nájemné volně smluvně sjednané pro byt ve velikosti 40 – 70 m2: 85,0 – 90,4 Kč/m2/měsíc;
–
nájemné
smluvně
deregulované,
byt
ve
velikosti
50
m2
– 57,3 Kč/m2/měsíc; –
nájemné v obecních bytech, byt ve velikosti 50 m2 – 80,0 Kč/m2/měsíc Ostrava – Poruba
113
Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj. Dostupné z: .
87
–
nájemné volně smluvně sjednané pro byt ve velikosti 40 – 70 m2: 82,2 – 98,4 Kč/m2/měsíc;
–
nájemné
smluvně
deregulované,
byt
ve
velikosti
50
m2
50
m2
– 57,3 Kč/m2/měsíc; –
nájemné
v obecních
bytech,
byt
ve
velikosti
– 55,0 Kč/m2/měsíc.114 Disparity, které jsou zřejmé u nájmů obecních bytů, jsou zapříčiněny konkrétním stavem bytového fondu a organizací správy bytového fondu. Ve městě Havířov je výše nájmu v obecních bytech na 37,5 Kč/m2/měsíc z důvodu, že bytový fond spravuje bytový podnik. Příjmy z nájemného tak nejsou alokovány do městského rozpočtu, ale jsou využívány bytovým podnikem k údržbě a renovaci bytového fondu a ke krytí provozních nákladů. Tato částka je pro revitalizaci a životaschopnost správy obecních bytů dostačující.115 V městské části Ostrava – Jih je oproti tomu výše nájmu v obecních bytech 80,0 Kč/m2/měsíc. Zde je ovšem třeba akceptovat skutečnost, že tato městská část spravuje cca 10 000 bytových jednotek. Z městského rozpočtu pak v posledních letech bylo realizováno u cca 80 % bytových jednotek zateplení objektů a výměna oken. Byty jsou tedy ve velmi dobrém technickém stavu a výše nájmu je odrazem dosavadních investic a stavu bytového fondu.116 Dalším argumentem pro zvýšení nájmů ve městě Opava je skutečnost, že dle propočtů Ústavu soudního inženýrství v Brně je při správě bytového fondu pro zajištění prosté reprodukce (tedy bez zisku z této činnosti) potřeba minimální výše nájmu 64 Kč/m2/měsíc.117
114
Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj. Dostupné z: . 115 Sdružení nájemníků ČR. Panelová diskuse „Problematika nájemního bydlení v Moravskoslezském kraji“. 25. 10. 2011, Ostrava – Hrabůvka. Informace poskytl ekonomický náměstek města Havířov. 116 Sdružení nájemníků ČR. Panelová diskuse „Problematika nájemního bydlení v Moravskoslezském kraji“. 25. 10. 2011, Ostrava – Hrabůvka. Informace poskytl starosta městské části Ostrava – Jih. 117 Sdružení nájemníků ČR. Panelová diskuse „Problematika nájemního bydlení v Moravskoslezském kraji“. 25. 10. 2011, Ostrava – Hrabůvka. Informace poskytla ředitelka Institutu regionálních informací, s.r.o. (zpracovatel cenových map pro MMR).
88
Shrnutí Při úvahách o možné úpravě nájemného v obecních bytech města Opavy směrem nahoru je vhodné vzít v užších souvislostech v potaz především následující aspekty:
● V jaké výši bude nájemné stanoveno (nájemné v místě obvyklé či nižší), s ohledem na skutečnost, že u uzavřených smluv s regulovaným nájmem je toto možno učinit pouze jednou – viz právní rámec.
● Při zvýšení nájmu je třeba uzavřít nové smlouvy, které musí být akceptovány oběma smluvními stranami. Pokud podmínky akceptovány nebudou a nebude možná jiná dohoda, bude třeba se obrátit na soud, aby celou věc rozhodl.
● Existují smlouvy, kde nájemné je možné považovat za sjednané dohodou (nájemní smlouvy, souhlasy s převodem nájmů, výměny obecních bytů, etc. v období od 1. 1. 2011 dosud). Četnost těchto smluv do cca 50 ks.118
● Dosud nejsou k dispozici relevantní judikáty ze vznikajících soudních sporů, zejména zda soudy budou při posuzování výše nájemného vycházet z cenových map Ministerstva pro místní rozvoj.
● Stav bytového fondu v návaznosti na alokaci prostředků na jeho údržbu a revitalizaci. Jedná se především o poměr příjmů z nájmů k množství vložených prostředků zpět do bytového fondu. Přesto, že výše nájmů v bytech SMO – Opava v rámci MSK patří mezi města s vyšším, v minulosti regulovaným, nájmem,119 který rostl velmi rychle – cena nájmu za m2 a měsíc v obecním bytě v roce 2008 činila 26,07 Kč, v roce 2009 to bylo 32,95 Kč a v roce 2010 – dosud je nájem ve výši 50,02 Kč. Přesto, že Opava má v rámci MSK jedny z nejvyšších nákladů na bydlení vůči průměrným ročním příjmům (cca 28-32 %),120 jeví se zvýšení nájemného jako vhodné a potřebné. Důvodem je především aktuální vývoj trhu s byty a cenové trendy ohledně výše nájemného a rovněž stavem bytového fondu SMO ve vztahu k množství alokovaných zdrojů na jeho správu a údržbu. 118
Informace poskytl vedoucí oddělení správy a evidence budov, odboru majetku města MMO. DISPARITY. Analýza regionálních disparit ve finanční a fyzické dostupnosti bydlení mezi okresy a vybranými obcemi uvnitř vybraných krajů. Dostupné z: . 119
120
Tamtéž.
89
8.4.4 Pravidla pro získání nájmu obecního bytu Jiné vymezení mají pak pravidla, které upravují možnost získání nájmu obecního bytu v Opavě. Zde můžeme k hodnocení pravidel přistoupit s využitím specifických kritérií a rovněž se dotýkají jiného okruhu aktérů. Pro zavedení sociálního bydlení v Opavě jsou klíčové z důvodu, že s aktéry, kteří mají s městem uzavřen platný smluvní vztah a plní jeho podmínky je v podstatě nemožné proti jejich vůli takový vztah ukončit a toto není prioritou města. S využitím obecního bytového fondu pro sociální bydlení je tedy počítáno pouze s byty, u kterých dojde k uvolnění na základě např. úmrtí aktéra s nájemním vztahem, či dojde-li k dohodě stran o ukončení nájmu. V současnosti se nový nájem obecního bytu dá získat dle platných pravidel jak následuje: V současné době tedy představuje bytový fond SMO celkem 540 bytů, které jsou pronajímány občanům města Opavy dle platných pravidel viz příloha č. 6. Uvolněné byty jsou pronajímány na základě vyhlášeného výběrového řízení na konkrétní uvolněný byt. Podstata výběrového řízení spočívá v tom, že uchazeč o byt k předepsané přihlášce k výběrovému řízení připojí písemnou nabídku s uvedením výše finanční částky, kterou je ochoten zaplatit za první měsíční úhradu na nájemném konkrétního uvolněného bytu. Nejnižší nabídka je stanovena jako 12ti násobek stávajícího nájemného uvolněného bytu. V praxi to znamená, že uvolněný byt získá do pronájmu uchazeč, jenž zaplatí nejvyšší částku za první měsíční nájemné s tím, že ostatní měsíční nájemné bude platit jako nájemné stanovené dle započitatelné plochy bytu – tj. jako běžné nájemné, jež se platí v bytech v majetku SMO. Další důležitou podmínkou pro získání nájmu v obecním bytě je povinnost zájemce doložit doklad o tom, že vůči městu nemá nevyrovnané závazky a nevlastní v městě žádnou nemovitost vhodnou k bydlení. V kontextu vedeného při analýze takového pravidla je možné konstatovat následující:
● Hranice pravidel (boundary rules): je v prvé řadě omezena počtem uvolněných obecních bytů nabídnutých k uzavření nájemního vztahu s novým nájemcem. Současně omezuje aktéry, kteří mohou do skupiny nájemců obecních bytů vstoupit. Omezení spočívá v nastavení pravidel pro uzavření nájemní smlouvy, které lze vymezit následovně – zájemce se musí přihlásit do výběrového řízení, tzn. musí mít k dispozici danou informaci. Pro akceptaci
90
přihlášky je nutné, aby zájemce doložil dokladem z katastrálního úřadu, že nevlastní žádnou nemovitost vhodnou k bydlení a doložit čestným prohlášením, že vůči městu nemá žádné nevyrovnané závazky. Aby zájemce získal nájemní smlouvu, musí současně podat ve své přihlášce nejvyšší nabídku na první měsíční nájemné v uvolněném bytě a výsledek výběrového řízení musí schválit rada města. Samozřejmým předpokladem je způsobilost žadatele k právním úkonům.
● Pozice pravidel (position rules): aktér, který se nově zařadí mezi skupinu nájemců obecního bytu má stejná práva i povinnosti jako všichni ostatní v této skupině. Není tedy možné, aby se vymezili jedinci či skupiny, kteří by měli jiné postavení než ostatní.
● Rozsah pravidel (scope rules): pravidla se vztahují pouze na obecní bytový fond ve vymezené oblasti města Opavy a jejích městských částí.
● Výběr pravidel (choice rules): pravidla pro získání nájmu obecního bytu jsou jediná možná. Vymezují jasné mantinely, kterými se musí aktéři řídit a jsou pro všechny aktéry nepřekročitelná, tzn. všichni aktéři, kteří splňují kritéria pro zařazení do skupiny nájemců mají stejné podmínky.
● Agregace pravidel (aggregation rules): pro naplnění pravidel je pro aktéry usilující o vstup do skupiny nájemců obecních bytů nezbytný souhlas (schválení) každého konkrétního případu (nájemního vztahu) Rady Statutárního města Opavy jako orgánu, kterému dle zákona o obcích přísluší takové rozhodnutí učinit. Rovněž rada města při svém rozhodování o těchto případech akceptuje a řídí se sjednanými výše specifikovanými pravidly.
● Informace o pravidlech (information rules): vzhledem k tomu, že vlastníkem obecního bytového fondu je SMO jako veřejnoprávní korporace, jsou všechny informace transparentní a veřejně přístupné. Směrem k veřejnosti jsou informace o
pravidlech
distribuovány
prostřednictvím
webových
stránek
města
a poskytováním informací zájemcům o nájem odborem majetku města. Stejným způsobem je pak veřejnost informována o vyhlášených výběrových řízeních na uvolněné obecní byty, které jsou navíc zveřejňovány na úřední desce magistrátu města a inzerovány v regionálním tisku. Rovněž veřejně přístupné jsou i konečné výsledky výběrového řízení (tedy i rozhodnutí rady města).
91
● Sankční pravidla (payoff rules): zde se jedná o možné sankce, které lze za porušení pravidel realizovat a o systém sledování dodržování pravidel. Při porušení pravidel při získání nájmu obecního bytu je sledována především platnost a relevance údajů, které zájemce předkládá při zájmu o získání nájmu v obecním bytě, a to zda výběrové řízení proběhlo řádně. V případě uvedení nepravdivých údajů o aktérovi je tento z dané skupiny vyloučen majetkovou komisí. V případě zjištění nesrovnalostí ve výběrovém řízení, na které může poukázat jak účastník takového řízení, tak kdokoliv z těch, kteří na řízení pracují, či se ho jinak dotýká, je v případě potvrzení takové skutečnosti výběrové řízení zrušeno a je vypsáno znovu. Další možné porušení pravidel je u aktérů, kteří již jsou ve skupině nájemců obecního bytu. Zde se jedná především o porušení pravidel sjednaných ve smluvním stavu, především nehrazení nájemného a služeb s bydlením spojených či hrubé porušování domovních řádů či jiných povinností plynoucích z platných právních norem. Tato porušení sledují pracovníci odboru majetku, kteří je také řeší. Zasílají nájemcům výzvy k nápravě stavu, pokud se tak nestane ve stanoveném termínu, pak u peněžitých plnění k jistině vzniklého dluhu je připočteno zákonné příslušenství, tzn. poplatek z prodlení. V krajních případech dlouhodobé nemožnosti dosáhnout narovnání stavu je přistupováno k výpovědi z nájemního vztahu (v rámci zákonných úprav). Tuto sankci je možné považovat za nejrazantnější a podléhá souhlasu rady města.121
8.5 Situace jednání (Action Situation), interakce (Interactions) Termín situace akcí je v rámci této analýzy chápán jako koncept, který umožňuje vysvětlit zákonitosti v jednání aktérů, jež mají možnost se podílet na řešení zkoumaného problému prostřednictví zdrojů, které mohou ovládat. Jedná se o společenský prostor, kde aktéři komunikují, řeší problémy, prosazují své názory, etc. Tento prostor je tedy možné analyzovat následovně:
● Soubor aktérů (the set of actors): aktéři, kteří mohou ovládat primární zdroj, jež je nezbytný pro řešení problému, jsou identifikováni jako volení zástupci 121
Informace poskytl vedoucí oddělení správy a evidence budov, odboru majetku města MMO.
92
města (konkrétně orgány města – rada a zastupitelstvo). Zdroj, kterými jsou jednotlivé byty obecního bytového fondu, lze považovat v jistém slova smyslu za „common-poll ressource“. Jeho specifickou vlastností je to, že jej vzhledem k charakteru vlastníka (veřejnoprávní korporace) lze považovat za veřejný, přesto jej však využívá vždy ten aktér, který byl vybrán na základě stanovených pravidel – viz výše. Tito aktéři rovněž mohou zavést nová pravidla, která budou při využívání zdroje platná pro všechny aktéry procesu.
● Pozice aktérů (the positions of actors): aktéři, kteří mohou ovlivnit využití zdroje, mají své pravomoci dány na základě zákonných ustanovení (zákon o obcích, volební zákon, další právní normy platné v ČR). Jednání aktérů je dále ovlivněno jejich politickým programem a názory, na základě kterých byli do svých funkcí zvoleni.
● Dostupné informace (the information available): aktéři při svém rozhodování měli před a při nástupu do svých funkcí záměr realizovat mj. koncepční systém sociálních
služeb
včetně
sociálního
v programovém prohlášení rady města.
bydlení, 122
což
bylo
deklarováno
V té době měli aktéři základní
informace o zdroji, tj. především o počtu a aktuálním způsobu využití obecního bytového fondu.
● Sada povolených akcí (the set of allowable actions): pro naplnění záměru aktérů, na základě rozšíření informovanosti v rozsahu dobré praxe z jiných měst, podrobné analýzy městských ubytovacích kapacit a struktury obyvatel, došlo k rozhodnutí, že bude zpracována koncepce sociálního bydlení, jež bude jasně vymezovat, kteří aktéři se procesu mohou účastnit a které zdroje a jakým způsobem budou při realizaci využity. Za důležitou akci je tedy možné považovat rozhodnutí, resp. volbu aktérů, kteří mají moc daný problém ovlivnit a nastavit pravidla pro jeho budoucí průběh, a tím je zpracování Koncepce sociálního bydlení v Opavě v letech 2010 – 2014. Tato koncepce vznikla na základě informací a analýz, které byly aktérům jednak známy před nástupem do svých funkcí a jednak byly doplněny po rozhodnutí aktérů realizovat své postoje (viz kapitoly Stavy světa, Atributy společnosti a Aktuální pravidla). Nejdůležitější akce
122
STATUTÁRNÍ MĚSTO OPAVA. Plnění Programového prohlášení Rady Statutárního města Opavy pro volební období 2010-2014. Dostupné z: .
93
však je skutečnost, že aktéři, tedy rada města, koncepci schválila. Tomu předcházely interakce v podobě koaličního jednání a koncepce byla nakonec přijata ve shodě vládnoucích stran.123
8.6 Výsledky (Outcomes) Přijetí koncepce sociálního bydlení v Opavě aktéry, kteří mají moc ovlivnit způsob využití zdroje (tedy radou města), přinášejí zcela nové pravidla a vymezují nové okruhy aktérů. Nová pravidla a okruhy aktérů lze charakterizovat následovně: Hranice pravidel: zůstává v platnosti, že je omezena počtem uvolněných obecních bytů nabídnutých k uzavření nájemního vztahu s novým nájemcem. Nově však vymezuje aktéry, kteří mohou do skupiny nájemců obecních bytů vstoupit. Nové vymezení spočívá v nastavení pravidel pro uzavření nájemní smlouvy, které je nastaveno následovně:
● Zájemce o nájem obecního bytu mimo rámec sociálního bydlení se musí přihlásit do výběrového řízení, tzn. musí mít k dispozici danou informaci. Zůstává v platnosti, že pro akceptaci přihlášky je nutné, aby zájemce doložil dokladem z katastrálního úřadu, že nevlastní žádnou nemovitost vhodnou k bydlení a doložit čestným prohlášením, že vůči městu nemá žádné nevyrovnané závazky. Nově je však vymezena podmínka pro získání nájemní smlouvy. Ve své nabídce již nepodává nejvyšší nabídku na první měsíční nájemné v uvolněném bytě ve výši minimálně 12ti násobku běžného měsíčního nájemného, ale nabízí částku nájmu za m2 a měsíc, a to minimálně ve výši 50,02 Kč, která představuje aktuálně platnou výši nájmu v ostatních obecních bytech. Nájem získává ten, kdo podal nejvyšší nabídku a výsledek výběrového řízení musí schválit rada města – viz příloha č. 6. Samozřejmým předpokladem je způsobilost žadatele k právním úkonům.
● Zcela nově jsou však vymezeny pravidla pro získání nájmu obecního bytu v režimu sociálního bydlení, tedy takového bydlení, kde nájem bude nižší, než je v běžných obecních bytech. Pro tyto účely byly pracovní skupinou, které jsem 123
Informace poskytl vedoucí oddělení správy a evidence budov, odboru majetku města MMO.
94
byl členem, připraveny zásady pro přidělovaní a pronajímání městských bytů. Zásady byly připraveny pro předem vymezené skupiny aktérů, kteří jsou ohroženi ztrátou bydlení, nebo sami nejsou schopni si bydlení na běžném trhu opatřit. Byly tak připraveny zásady pro osoby zdravotně postižené, pro osoby sociálně znevýhodněné, pro seniory (v tzv. domech pro seniory) a dále byly připraveny zásady v kategorii startovací byty. Každé zásady mají jasně vymezeno, co je bytem v této kategorii, kým se rozumí osoba v dané kategorii a jaké jsou podmínky pro zařazení žádosti do konečného posouzení, které podklady musí žadatel doložit a další náležitosti. Součástí každých těchto zásad je nově rovněž bodovací systém a formulář žádosti o přidělení bytů v dané kategorii – viz přílohy č. 7, 8, 9, 10.124 Kategorie pozice pravidel, rozsah pravidel, výběr pravidel, agregace pravidel, informace o pravidlech a pay-off pravidel pak zůstávají v kontextu nově nastavených pravidel v podstatě beze změny. Celkově lze za výsledek označit ucelený systém zavedení sociálního bydlení, který byl vedení města jako aktérům, jež mohou v dané věci rozhodovat o využití zdroje, předložen k posouzení a ke schválení. Systém zjednodušeně spočívá v tom, že bude k dispozici zdroj, tedy uvolňované obecní byty ve vybraných lokalitách budou pronajímány jako bydlení sociální a současně jsou nově vymezeny kategorie aktérů, kteří mohou o sociální bydlení usilovat a stanoveny pravidla, podle kterých se tak bude dít.125
8.7 Hodnotící kritéria (Evaluative Criteria) Vzhledem k tomu, že nájemné v sociálním bydlení bude nižší, než je nájem ve zbývajících obecních bytech, je třeba do hodnotících kritérií zahrnout ekonomickou stránku věci. Na nájemní bydlení je však optikou této práce nahlíženo jako na statek,
124
Informace poskytl vedoucí oddělení správy a evidence budov, odboru majetku města MMO. Nová pravidla ve formě zásad pro jednotlivé skupiny byly připraveny v souladu s potřebami města Opavy a s postojem politické reprezentace města. Na přípravě se podíleli odborníci z oborů politiky bydlení a práva, rovněž byly využity poznatky z jiných měst. Pravidla jsou v současnosti předkládány radě města jako aktérovi, který může rozhodnout, ke schválení. 125
95
který není možné hodnotit pouze ekonomickými kritérii. Je třeba vzít v potaz i sociální hledisko, které je s ekonomickým rovnoprávné. Je tedy zřejmé, že v případě realizace sociálního bydlení bude výpadek na straně příjmů v městském rozpočtu. Pokud budeme modelovat situaci na jednu bytovou jednotku o výměře 50 m2, kde běžný nájem činí 50,02 Kč/m2/měsíc a nájem pro bydlení sociální by byl stanoven ve výši 40 Kč/m2/měsíc, pak výpadek pro příjmy města činí cca částku 6000 Kč. Tato částka není pro celkový objem městského rozpočtu limitující, ovšem pro domácnosti těch, pro které je sociální bydlení potřebné, bude mít v domácím rozpočtu podstatně vyšší váhu. Hodnocení tedy bude prováděno na základě vyhodnocení ekonomických kritérií ve srovnání se sociální spravedlnosti z pohledu alespoň částečného narovnání rozdílů mezi jednotlivými nájemci obecních bytů. Vzhledem k tomu, že dosud nejsou známy výstupy a hodnocení bude probíhat v budoucnosti, není možné poskytnout údaje, jak velký bude výpadek v příjmech městského rozpočtu a jaké to bude mít přínosy pro jednotlivé uživatele
sociálního
bydlení
v Opavě.
Samotné
vyhodnocení
bude
probíhat
v součinnosti odborů MMO (u hlediska ekonomického odbor majetku města a odbor finanční a rozpočtový a u hlediska sociálního odbor sociální, který je schopen vyhodnotit přínos jednotlivých uživatelů sociálního bydlení přímo v terénu).126
126
Informace poskytl vedoucí oddělení správy a evidence budov, odboru majetku města MMO.
96
Závěr Hlavním cílem práce byla snaha o zmapování toho, jak instituce ovlivňují jednání aktérů při realizaci sociálního bydlení ve Statutárním městě Opava. Proto, aby bylo možné na toto odpovědět, bylo zapotřebí shromáždit potřebné pemzum informací, a to jak ze zdrojů sekundárních, tak ze zdrojů primárních. Uvedené informace umožňují pochopit význam sociálního bydlení a souvislosti, které mají vazby na formování názorů a jednání zúčastněných aktérů. Sociálním bydlením pro účely této práce je myšleno nájemní bydlení, jehož nájemné je nižší než nájemné, které je v místě a čase obvyklé, tedy běžně uplatňované. Po provedení případové studie formování sociálního bydlení v Opavě a v kontextu dalších empirických dat v rámci ČR i části Evropy byla realizována institucionální analýza, která ukázala, že instituce ovlivňují jednání aktérů velmi významně. V ČR neexistuje žádné koncepční řešení sociálního bydlení v tom smyslu, že jsou angažováni a motivováni vlastníci bytového fondu k tomu, aby realizovali nájemní bydlení v sociálním režimu. Rovněž pojem sociální bydlení není v českém právním rámci vymezen. Přes to aktéři (rada města), kteří mají možnost ovládat zdroj a moc rozhodnout, učinili kroky, které nejsou vázány pouze na ekonomické hledisko problému, jak tomu ve většině případů u vlastníků bytového fondu je. Již v jejich volebním programu byla mj. zmíněna vůle k řešení sociálních problémů ve městě a jako aktéři předpokládali, že aktéry – voliče jejich program osloví. Významné množství aktérů – voličů dalo tomuto programu jasnou podporu, která vedla k jasnému a výraznému vítězství ve volbách a změně vedení. Nové vedení je přitom ve svých názorech výrazně odlišné od vedení minulého. Zde je zřejmé, že aktéři – politici a aktéři – voliči postupovali racionálně tak, aby dosáhli svých zájmů v pokud možno co nejvyšší míře. Tento fakt mj. podporuje předpoklad, že stále více jedinců preferuje pomoc v sociální oblasti, tedy i zajištění cenově zvýhodněného bydlení, jelikož nejsou schopni nastávající situace řešit pouze vlastními silami. Tyto skutečnosti potvrzují předpoklad, že instituce ovlivňují racionalitu aktérů při prosazování vlastních zájmů, současně pomáhají eliminovat tržní selhání státu a ekonomické turbulence ve společnosti.
97
Následně byly vedení dodávány další informace – viz kapitoly Stavy světa, Atributy společnosti a Aktuálně nastavená pravidla, rovněž jim byly zprostředkovány názory nájemců obecního bytového fondu a zájemců o tento nájem. Na základě těchto vstupů vedení rozhodlo o zpracování podrobných materiálů, které navrhují řešení sociálního bydlení v Opavě, včetně podrobného vymezení cílových skupin a nastavení zcela nových pravidel, která mění dosavadní způsoby nakládání s obecním bytovým fondem. V novém nastavení je významně zahrnuto sociální hledisko daného problému. Vzniklé řešení a postoj nepočítá s účastí státu a jeho složek, který by měl být jedním z hlavních aktérů, a přesto je v kontextu s postojem zemí v západní Evropě. Je tedy zřejmé, že postoj aktérů ve městě Opava, kteří mají moc rozhodovat o využití zdroje, je významně ovlivněn institucemi širokého spektra a v rámci možností dané právním systémem ČR přijali a přijímají kroky, které mohou mít pozitivní vliv na řešení daného problému. S výše uvedenými zjištěními kontrastuje vývoj a transformace bytového fondu v ČR po roce 1989. Zde došlo k významným, někdy až překotným změnám především ve vlastnické struktuře. Jako prvotní a hlavní aktér zde byl stát, který prostřednictvím zákonných úprav realizoval privatizaci bytového fondu, ať už převodem na obce či přímo do soukromých rukou. V dalším vývoji pak dále obce privatizovaly získaný bytový fond, a to naprosto nejednotným a nekoordinovaným způsobem a většinou ve prospěch vlastnického bydlení. Na rozdíl od západní Evropy, kde má sociální bydlení dlouholetou tradici, nebyl vytvářen fond sociálních bytů, když nebyly dány jasné pravidla pro vznik tohoto typu bydlení. Jednoduše toto tvrzení lze demonstrovat na počtu sociálních bytů v západní Evropě a v podstatě neexistenci jasně vymezeného segmentu sociálních bytů u nás. Dalším cílem práce, které doplňují cíl hlavní bylo identifikovat, které ekonomické, sociální a politické faktory ovlivňují rozhodování a kroky aktérů v daném tématu, jaké jsou důsledky. U ekonomických faktorů je podstatný aktuální ekonomický vývoj v naší zemi. Z empirických dat je zřejmé, že náklady spojené s bydlením neustále rostou a stále se zvyšuje podíl příjmů domácností či jedinců, které jsou tito nuceni vydat na zajištění bydlení. Tento trend umocňují mj. aktuální reformy vlády, které např. počítají se zvyšováním nepřímých daní (DPH), s omezenou valorizací důchodů, etc. Tempo růstu příjmů tak nedopovídá tempu růstu nákladů na bydlení. Z analyzovaných dat je 98
také zřejmé, že aktéři jsou schopni ovlivnit pouze výši příjmů ze zdrojů, které ovládají (tedy výši nájmů z obecního bytového fondu). Tyto skutečnosti mají přímou souvislost s faktory sociálními. Vzhledem k ekonomickému vývoji je zřejmá tendence růstu počtu obyvatel, kteří mají problémy s hrazením svých pravidelných výdajů a tedy i nákladů na bydlení. Rovněž demografický vývoj není příznivý a je očekáván nárůst ekonomicky neaktivních obyvatel, jejichž příjmy z důchodů jsou ve výrazném nepoměru k cenám bydlení. Pokud pohlédneme na naši politickou scénu, konkrétně na zákonodárný sbor, pak zjistíme, že poslanci a senátoři se otázkami bydlení nijak intenzivně nezabývají. Stát, který by měl být jedním z nejvýznamnějších aktérů dané problematiky, se k problému postavil tak, že preferuje výplaty peněžních příspěvků, které mají částečně sanovat u vymezených skupin náklady na bydlení. Není přitom tajemstvím, že způsob využití finančních příspěvků je v jejich využití ne zcela efektivní a kontrola je komplikovaná. Pokud tedy nebudou motivování majitelé bytového fondu k zajišťování sociálního bydlení, nebudou jasně nastavená pravidla a majitelům se tato činnost nebude nějakým způsobem vyplácet, pak je současné řešení státu nedostatečně účinné. Pro účinné řešení je třeba v prvé řadě mít k dispozici zdroj, tedy nájemní byty a aktér, který má pravidla nastavit, je stát. Vše výše uvedené v podstatě evokuje zjištění a doporučení pro další směřování bytové politiky v ČR. Segment sociálního bydlení se aktuálně jeví jako nezbytně potřebná forma nájemního bydlení a hlavní aktérem by jednoznačně měl být stát. Měly by být nastaveny jasné a jednotné pravidla odpovídající situaci. V městě Opavě je tento problém prostřednictvím obecního bytového fondu a obec tak v podstatě supluje roli státu. Na základě všech dnes dostupných dat a informací a s predikováním budoucího vývoje je pro vyspělou demokratickou společnost sociální bydlení nezbytné. Bydlení je statek specifický, jak již v této práci několikrát zaznělo a bez jeho zajištění je rozvoj každé společnosti sporný. Sociální bydlení je normou pro celou vyspělou Evropu, ke které se snažíme zařadit. Společnost by tedy měla činit kroky, aby tomu tak opravdu bylo.
99
Resumé Diplomová práce „Sociální bydlení – nedílný segment bytové politiky a jeho koncepční řešení ve Statutárním městě Opava“ se zabývá problémem zvyšujícího se počtu jedinců či skupin, kteří mají problém se získáním důstojného bydlení, či s jeho udržením na běžném trhu s byty v České republice v kontextu potřebnosti segmentu sociálního bydlení. Základní teoretická východiska jsou teorie sociální státu a teorie sociální exkluze. V práci je analyzován vývoj sociálního bydlení v západní Evropě a jeho současný stav. Pro srovnání se stavem v České republice jsou uvedena data o bytovém fondu v ČR, zvláštní pozornost je věnována transformaci bytového fondu po roce 1989, změnám ve
vlastnické struktuře, aktuálnímu právnímu rámci a ekonomickým
souvislostem. Problém je dále zkoumán a analyzován prostřednictvím případové studie o formování sociálního bydlení ve městě Opava, která je vykládána rámcem institucionální analýzy, konkrétně výkladovým rámcem IADF. Jsou analyzovány stavy světa, atributy společnosti (aktéři), pravidla a situace jednání. Jako výsledek jsou následně v práci uvedena konkrétní řešení problému ve městě Opava, která se v současnosti uvádí do praxe (zavedení nových pravidel). V práci je tak uvedeno, jak instituce ovlivňují racionalitu jednání aktérů.
100
Summary The thesis "Social Housing - an integral segment of the housing policy and its conceptual design in the Statutory City of Opava" deals with the problem of increasing numbers of individuals or groups who have problems with obtaining decent housing or with the maintenance of the current housing market in the Czech Republic in the context need for social housing segment. Basic theoretical background is social theory and the theory of the state of social exclusion. The paper analyzed the development of social housing in Western Europe, its current status. For comparison with the situation in the Czech Republic are the dates of the housing stock in CR, special attention is paid to the transformation of the housing stock in 1989, changes in ownership structure, legal framework and the current economic context. The problem is further studied and analyzed through case studies on the formation of social housing in the city of Opava, which is interpreted in the framework of institutional analysis, namely interpretative framework IADF. States of the world are analyzed, attributes the community (actors), the rules of conduct and situations. As a result of the work are then given a specific solution to the problem in Opava, which is currently put into practice (new rules). The paper thus shows how institutions affect actors act rational.
101
Použitá literatura BAKOVÁ, L., HLAVÁČ, J., REKTOŘÍK, J., VALIŠ K. Bydlení. 1. vyd. Brno: Masarykova univerzita, Brno Kraví hora. 1997. 124 s. ISBN 80-210-1586-1. BYTOVÉ PRÁVO. Právo na bydlení v mezinárodním kontextu [online]. [cit. 29.03.2012]. Dostupné z: . COLEBATCH. H. K. Úvod do POLICY. 1. vyd. Brno: Barrister & Principal. 2005. 141 s. ISBN 80-86598-79-9. ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Průměrná hrubá měsíční mzda 2000 – 2010 [online]. [cit. 23.01.2012]. Dostupné z: . ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Sčítání lidu, domů a bytů 2001 [online]. [cit. 12.03. 2012]. Dostupné z: . ČSÚ, MMR. Vybrané údaje o bydlení 2010 [online]. c2000 [cit. 01.04.2012]. Dostupné z: . ČSÚ. Předběžné výsledky sčítání lidu, domů a bytů 2011 – Česká republika [online]. [cit. 19.03.2012]. Dostupné z: . DISPARITY. Analýza regionálních disparit ve finanční a fyzické dostupnosti bydlení mezi okresy a vybranými obcemi uvnitř vybraných krajů [online]. c2010 [cit. 23.05.2011]. Dostupné z: . EPRAVO. V České republice chybí sociální bydlení i zákon, který by ho upravoval [online]. c2009 [cit. 23.01.2012]. Dostupné z: . FIALA, P., SCHUBERT, K. Moderní analýza politiky. 1. vyd. Brno: Barrister & Principal. 2000. 170 s. ISBN 80-85947-50-1. HOWLETT, M., RAMESH, M. Studying Public Policy. 2. vyd. Ontario: Oxford University Press. 298 s. ISBN 0-19-541794-1. IDNES. Volby do obecních zastupitelstev v ČR 2010 [online]. c2010 [cit. 11.04.2012]. Dostupné z: .
102
JEHLIČKA, O. – ŠVESTKA, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 3. vyd. Praha: C. H. Beck, 1996, 888 s. ISBN 80-7179-063-X. JELÍNKOVÁ, M. Případová studie. in. NEKOLA, M., GEISSLER, H., MOURALOVÁ, M., eds. Současné metodologické otázky veřejné politiky. Praha: 2011. 294 s. ISBN 97880-246-1865-4. JURISTIC. Společenství vlastníků jednotek podle novely zákona č. 72/1994 Sb. [online]. [cit. 29.03.2012]. Dostupné z: . KOTRUSOVÁ, M. Sociální vyloučení. Koncept, definice, přístupy [online]. [cit. 14.04.2012]. Dostupné z: . LUX, M. et al. Bydlení – věc veřejná. 1. vyd. Praha: Slon. 2002. 287 s. ISBN 80-8642912-1. LUX, M. et al. Podpora dostupnosti bydlení pro lidi akutně ohrožené sociálním vyloučením – mezinárodní perspektiva a návrhy opatření v ČR. Praha: Sociologický ústav AV ČR, 2010. s. 64. ISBN 978-80-7330-176-7. LUX, M. Social Housing in Europe 2000. International Workshop. Praha: Sociologický ústav AV ČR, 2001. s 89. ISBN 80-85950-90-1. LUX, M. Sociální nájemní bydlení v ČR ve světle komparativního srovnání. Sociologický časopis [online]. c2000 [cit. 06.03.2012]. Dostupné z: . MAREŠ, P. Chudoba, marginalizace, sociální vyloučení. Sociologický časopis [online]. c2000 [cit. 14.04.2012]. Dostupné z: . MAREŠ, P., SIROVÁTKA, T. Sociální vyloučení (exkluze) a sociální začleňování (inkluze) – koncepty, diskurz, agenda. Sociologický časopis [online]. c2008 [cit. 14.04.2012]. Dostupné z: . MMR. Koncepce bydlení v ČR do roku 2020 [online]. [cit. 16.03.2012]. Dostupné z: . MMR. Koncepce bytové politiky z roku 2005 [online]. [cit. 16.03.2012]. Dostupné z: . MMR. Sociální vyloučení: dobrá praxe a řešení. 2009 [online]. [cit. 15.04.2012]. Dostupné z: .
103
MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ. Mapy nájemného [online]. [cit. 03.04.2012]. Dostupné z: . MODERNÍ OBEC. Sociální bydlení a jeho trendy [online]. [cit. 09.01.2012]. Dostupné z: . MSK. Střednědobý plán rozvoje sociálních služeb v Moravskoslezském kraji na léta 2010-2014 [online]. [cit. 16.03.2012]. Dostupné z: . MUSIL, J. Jak se formovala sociologie bydlení. Sociologický časopis [online]. c2005 [cit. 09.03.2012]. Dostupné z: . MVČR. Identifikace zásadních problémů v oblasti sociálního vyloučení [online]. [cit. 09.01.2012]. Dostupné z: <www.mvcr.cz/soubor/extremismus-identifikace-zasadnichproblemu-pdf.aspx>. OSTROM, E. Background on the Institutional Analysis and Development Framework. Policy Studies Journal, 2011, roč. 39, s. 7-27. Doi: 10.1111/j.1541-0072.2010.00394.x. POLÁKOVÁ, O. a kol. Bydlení a bytová politika 2. 1. vyd. Praha: Ekopress, 2006. 168 s. ISBN 808 692 9055. POLLACK, M. A. International Relations Theory and European Integration. Journal of Common Market Studies, 2001, roč. 39, č. 2, s. 221-224. ISSN 0021-9886. POTŮČEK, M. Desatero sociálního státu [online]. [cit. 09.04.2012]. Dostupné z: . POTŮČEK, M. Sociální stát: hybné síly, funkce, typy a rozpory. Kurz Evropská sociální politika [online]. [cit. 09.04.2012]. Dostupné z: . POTŮČEK, M. Teorie a praxe české sociální politiky [online]. Politologická revue 1. Praha: 1997, s. 66. [cit. 09.04.2012]. Dostupné z: . REKTOŘÍK, J. aj. Ekonomika a řízení odvětví veřejného sektoru. 1. vyd. Praha: Ekopress, 2002. 264 s. ISBN 80-86119-60-2. SABATIER, P. A. Theories of the Policy Process. Colorado, Boulder: Westview Press. 1999. 289 s. ISBN 0-8133-9986-6.
104
SBÍRKA ZÁKONŮ. Předpis č. 231/2000 Sb., nález Ústavního soudu [online] c2000 [cit. 30.03.2012]. Dostupné z: . SBÍRKA ZÁKONŮ. Zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů [online]. [cit. 30.03.2012]. Dostupné z: . SLAVATA, D. Bytová politika obcí ve vybraných regionech a možnosti jejího hodnocení na základě zvolených ukazatelů. Ostrava: VŠB TU Ostrava, 2003. 82 s. ISBN 80-248-0431-X. SOS PRO OPAVU. Volební program [online]. [cit. 12.04.2012]. Dostupné z: . STATUTÁRNÍ MĚSTO OPAVA. Městské části - Wikipedie [online]. [cit. 17.03.2012]. Dostupné z: . STATUTÁRNÍ MĚSTO OPAVA. O městě [online]. [cit. 15.03.2012]. Dostupné z: . STATUTÁRNÍ MĚSTO OPAVA. Plnění Programového prohlášení Rady Statutárního města Opavy pro volební období 2010-2014 [online]. [cit. 14.04.2012]. Dostupné z: . SUNEGA, P. Efektivnost vybraných nástrojů bytové politiky v České republice. Sociologický časopis [online]. c2005 [cit. 11.03.2012]. Dostupné z: . SÝKORA, L. Between the State and Market: Local Government and Housing in the Czech Republic. In. Lux, M. (ed). Housing Policy: An End or New Begenning? Budapest: Open Society Institute, 2003. TOUŠEK, L. Sociální vyloučení a prostorová segregace. Centrum aplikované antropologie a terénního výzkumu [online]. c2011 [cit. 15.04.2012]. Dostupné z: . VALENTOVÁ, B. Vývoj sociálního bydlení s důrazem na jeho zacílení na určité sociální vrstvy obyvatelstva. Sociologický časopis [online]. c2005 [cit. 06.03.2012]. Dostupné z: . VEČERNÍK, J. Transformační procesy v socioekonomické perspektivě. Sociologický časopis [online]. c2005 [cit. 10.03. 2012]. Dostupné z: .
105
VEŘEJNÝ OCHRÁNCE PRÁV. Doporučení pro obce a města pro předcházení tvorby a rozšiřování sociálně vyloučených lokalit se zdůrazněním zajištění potřeby bydlení [online]. [cit. 16.03.2012]. Dostupné z: . VESELÝ, A., NEKOLA, M (ed). Analýza a tvorba veřejných politik. 1. vyd. Praha: Slon, 2007. 407 s. ISBN 978-80-86429-75-5. Vyhláška č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu. Vyhláška č. 83/1976 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu, ve znění pozdějších předpisů. Vyhláška č. 85/1997 Sb., o nájemném z bytů pořízených v družstevní bytové výstavbě a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním těchto bytů Zákon č. 108/2006 Sb., o sociálních službách. Zákon č. 172/1992 Sb., o přechodu některých věcí z majetku České republiky do vlastnictví obcí. Zákon č. 211/2000 Sb. ze dne 21. 6. 2000, o ustanovení Státního fondu rozvoje bydlení. Zákon č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku. Zákon č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Zákony, vyhlášky, aj. právní dokumenty, veřejně politické dokumenty. Informace dále poskytli: INSTITUT REGIONÁLNÍCH INFORMACÍ MAGISTRÁT MĚSTA HAVÍŘOVA MAGISTRÁT MĚSTA OPAVY. Odbor majetku města, odbor sociálních věcí. MĚSTSKÁ ČÁST OSTRAVA – HRABŮVKA MĚSTSKÁ ČÁST OSTRAVA – JIH
106
MĚSTSKÝ ÚŘAD JIČÍN MĚSTSKÝ ÚŘAD KRNOV MĚSTSKÝ ÚŘAD NOVÝ JIČÍN PSYCHIATRICKÁ LÉČEBNA V OPAVĚ SDRUŽENÍ NÁJEMNÍKŮ ČR SENIORCENTRUM OPAVA, p.o. ÚŘAD PRÁCE V OPAVĚ
107
Seznam použitých zkratek apod. – a podobně aj.
– a jiné
atd.
– a tak dále
ČSÚ – Český statistický úřad ČR
– Česká republika
DPH – daň z přidané hodnoty etc.
– a tak dále
EU
– Evropská unie
mj.
– mimo jiné
MMO – Magistrát města Opavy MSK – Moravskoslezský kraj např. – například popř.
– popřípadě
PZO
– podstatná změna okolností
resp.
– respektive
SB
– sociální bydlení
SMO – Statutární město Opava tzn.
– to znamená
tzv.
– tak zvaný
108
Seznam použitých tabulek Tabulka č. 1: Dimenze sociálního vyloučení a začleňování v oblastech sociální politiky, s. 21 Tabulka č. 2: Obydlené byty podle právního důvodu užívání bytu a vybavenosti, s. 38 Tabulka č. 3: Technické parametry ubytovacích zařízení v majetku SMO, s. 57 Tabulka č. 4: Počet bytových jednotek v ubytovnách dle velikosti, s. 57 Tabulka č. 5: Počet jednotlivých bytů v majetku SMO přidělovaných tzv. obálkovou metodou dle velikosti, s. 59 Tabulka č. 6: Technické parametry ubytovacích zařízení v domech pro seniory, s. 61 Tabulka č. 7: Počet jednotlivých bytů v domech pro seniory dle velikosti, s. 61 Tabulka č. 8: Počet a velikost bezbariérových bytů v majetku SMO, s. 62 Tabulka č. 9: Technické parametry ubytovacích zařízení v Seniorcentru Opava, p.o., s. 63 Tabulka č. 10: Byty ve správě Seniorcentra Opava, p.o. dle velikosti, s. 64 Tabulka č. 11: Informace o základních demografických údajích města Opavy, s. 66 Tabulka č. 12: Počet obyvatel a věkové složení, s. 67 Tabulka č. 13: Nezaměstnanost ve SMO v roce 2010, s. 68 Tabulka č. 14: Počet uchazečů o zaměstnání k 31. 12. 2010, s. 68 Tabulka č. 15: Počet osob v pořadnících Seniorcentra Opava, p.o., s. 73 Tabulka č. 16: Počet osob v pořadnících v domech pro seniory, s. 74 Tabulka č. 17: Pořadníky pobytových sociálních služeb osob se zdravotním postižením, s. 74 Tabulka č. 18: Počet osob pobírajících dávky pomoci v hmotné nouzi a počet osob vracejících se z výkonu trestu odnětí svobody, které aktuálně řeší problémy s bydlením, s. 75 Tabulka č. 19: Pořadníky znevýhodněných, s. 75
pobytových
109
sociálních
služeb
osob
sociálně
Tabulka č. 20: Pořadníky v městských ubytovnách, s. 75 Tabulka č. 21: Počet rodin s dětmi aktuálně řešících problematiku bydlení, s. 76 Tabulka č. 22: Pořadníky pobytových sociálních služeb osob s psychickým onemocněním, s. 76 Tabulka č. 23: Poptávka po sociálním bydlení u osob s psychickým onemocněním hospitalizovaných či propuštěných z Psychiatrické léčebny Opava, s. 77
110
Seznam použitých grafů Graf. č. 1: Sociální nájemní bydlení (v % z celkového bytového fondu), s. 5 Graf č. 2: Vývoj počtu bytů celkem v letech 1970 – 2001, s. 37 Graf č. 3: Vývoj počtu nájemních bytů v letech 1991 – 2011, s. 39 Graf č. 4: Členění výdajů na bydlení v nájemních bytech v letech 2000 – 2010 (v Kč, dle statistiky rodinných účtů), s. 47 Graf. č. 5: Podíl vydání domácností zaměstnanců v nájemních bytech za nájemné z výdajů na bydlení v letech 1989 – 2009, s. 48 Graf. č. 6: Podíl vydání na bydlení za domácnosti v nájemních bytech (v %), s. 48 Graf č. 7: Vývoj indexu stáří obyvatel SMO v letech 1991 – 2009, s. 69 Graf č. 8: Vývoj hrubé míry porodnosti obyvatel SMO v letech 1991 – 2009, s. 69 Graf. č. 9: Výsledky komunálních voleb v Opavě v roce 2010, % zastupitelů v 45-ti členném zastupitelstvu, s. 71
111
Seznam schémat Schéma č. 1: Strom problémů, s. 10 Schéma č. 2: Proces tvorby a implementace sociální politiky, s. 19 Schéma č. 3: Rámec institucionální analýzy (Institucional Analysis and Development Framework), s. 23 Schéma č. 4: Rámec institucionální analýzy (Institucional Analysis and Development Framework), s. 52
112
Seznam obrázků Obrázek č. 1: Členění SMO včetně městských částí, s. 67
113
Seznam příloh Příloha č. 1: Pravidla pro pronajímání bytů v majetku Statutárního města Opavy, s. 115 Příloha č. 2: Dotazník – šetření v UZ SMO, s. 117 Příloha č. 3: Vyhodnocení dotazníků – UZ SMO, s. 120 Příloha č. 4: Otázky rozhovoru s nájemci městských bytů, s. 127 Příloha č. 5: Vyhodnocení rozhovorů s nájemci městských bytů, s. 128 Příloha č. 6: Zásady pro přidělování městských bytů, s. 131 Příloha č. 7: Zásady pro přidělování a pronajímání městských bytů pro osoby sociálně znevýhodněné, s. 136 Příloha č. 8: Zásady pro tzv. startovacích bytů, s. 141
přidělování
a
pronajímání
městských bytů
Příloha č. 9: Zásady pro přidělování a pronajímání městských bytů pro osoby se zdravotním postižením, s. 147 Příloha č. 10: Zásady pro přidělování a pronajímání městských bytů v tzv. domech pro seniory, s. 150
114
Přílohy Příloha č. 1: Pravidla pro pronajímání bytů v majetku Statutárního města Opavy (text)
Pravidla pro pronajímání bytů v majetku Statutárního města Opavy Rada statutárního města Opavy (dále jen RMO) vydává tyto zásady, které upravují pronajímání bytů v majetku Statutárního města Opavy(dále jen SMO) s účinností od 1.1.2007 článek I. Způsob pronajímání uvolněných bytů Uvolněné byty budou pronajímány na základě vyhlášeného výběrového řízení na konkrétní uvolněný byt. článek II. Podmínky pro uchazeče o obecní byt 1. K výběrovému řízení na přidělení uvolněných bytů si mohou přihlásit pouze fyzické osoby starší 18-ti let, které jsou občany České republiky nebo jsou cizinci s povolením k trvalému pobytu na území ČR (dle zvláštních právních předpisů), nemají uzavřenu jakoukoliv nájemní smlouvu k bytu ve vlastnictví SMO a které nejsou vůči SMO dlužníky a dále není dlužníkem právnická osoba, ve které je uchazeč - fyzická osoba statutárním orgánem či společníkem. 2. K předepsanému formuláři pro výběrové řízení na pronájem bytu je nutno doložit „Přehled vlastnictví“ vydaný katastrálním úřadem svědčící o tom, že uchazeč nevlastní byt nebo objekt určený k bydlení či jeho část (RD, dům s byty atd.) na území České Republiky. 3. Nedílnou součástí předepsaného formuláře bude i čestné prohlášení o tom, že uchazeč o pronájem obecního bytu nemá vůči SMO dluh. 4. Bude-li zjištěno, že uchazeč nesplňuje výše uvedené podmínky, nepředložil všechny požadované náležitosti, v přihlášce jsou uvedeny nepravdivé údaje, nečitelná nebo chybějící nabídka finanční částky či jiné nesrovnalosti, přihláška nebyla podána do stanoveného termínu a dále, že zájemce je již nájemcem bytu ve vlastnictví SMO, bude jeho přihláška vyřazena. článek III. Postup výběrového řízení 5. Výběrové řízení bude prováděno na základě přihlášek v zapečetěných obálkách jejíchž součástí bude písemná nabídka uchazeče s uvedením výše finanční částky, kterou je ochoten zaplatit SMO za první měsíční úhradu na nájemném konkrétního uvolněného bytu. 115
6. Přihlášky v zapečetěných obálkách opatřených nápisem „Výběrové řízení na byt – NEOTVÍRAT“ přijímá podatelna Magistrátu města Opavy ( dále jen MMO), která je označí podacím razítkem podatelny s uvedením data podání a předá oddělení správy majetku odboru majetku města a investic. 7. Oznámení o výběrovém řízení na konkrétní uvolněný byt nebo byty bude vyvěšeno na úřední desce MMO po dobu 15-ti dnů s uvedením termínu odevzdání přihlášek a termínu prohlídky bytu(ů) včetně uvedení nejnižší nabídky ke konkrétnímu bytu a výše aktuálního nájemného k bytu. 8. Nejnižší nabídka bude stanovena jako 12-ti násobek stávajícího nájemného na započitatelnou plochu uvolněného bytu. 9. Obálky budou ve stanovený den otevírány pracovní skupinou určenou RMO. 10. Pracovní skupinou bude sestaveno pořadí dle výše nabídky, přičemž v případě shodné nabídky budou uchazeči posuzováni dle jejich bytové situace. 11. V případě podání více nabídek od jedné fyzické osoby bude vždy pracovní skupinou posuzována nabídka nejvyšší a nabídky nižších finančních částek budou vyřazeny. Rovněž nabídky u kteréhokoliv z manželů , kteří nejsou pravomocně rozvedeni, bude vždy pracovní skupinou posuzována nabídka nejvyšší a nabídky nižších finančních částek budou vyřazeny. 12. Oddělení správy majetku MMO předloží ke schválení RMO pořadí úspěšných uchazečů na prvních 5-ti místech. 13. RMO rozhodne o konečném pořadí. RMO má právo rozhodnout, že neuzavře nájemní smlouvu se žádným zúčastněným žadatelem. Proti rozhodnutí RMO není odvolání. 14. Úspěšný uchazeč na prvním místě pořadí bude vyzván k zaplacení jeho nabízené částky na stanovený bankovní účet SMO a uzavření nájemní smlouvy. článek IV. Uzavření smlouvy o nájmu bytu 15. Po doložení dokladu o zaplacení nabízené finanční částky bude s žadatelem uzavřena nájemní smlouva na toto zaplacené smluvní nájemné na dobu 1 kalendářního měsíce. Po uplynutí této lhůty bude nájemní smlouva uzavřena na dobu určitou v délce trvání jednoho roku, ale již na SMO stanovené nájemné jehož výše byla oznámena dle čl.III. bodu 3) těchto pravidel. Po uplynutí doby nájmu tj. 1 roku za podmínky řádného užívání bytu , placení nájemného a nenarušování občanského soužití bude s nájemcem uzavřena nájemní smlouva na dobu neurčitou. 16. Nájemní smlouva o nájmu bytu je uzavírána mezi SMO jako pronajímatelem na straně jedné a nájemcem – úspěšným žadatelem na straně druhé. 17. Nájemní smlouvu musí žadatel o nájem bytu uzavřít s SMO nejpozději do 15-ti dnů od prokazatelného obdržení písemné výzvy k zaplacení nabízené částky a k uzavření nájemní smlouvy na nájem bytu. Pokud uchazeč nedodrží výše uvedený termín bude osloven písemnou nabídkou na uzavření nájemní smlouvy za stejných podmínek další uchazeč v pořadí. 18. Finanční částku zaplacenou za první smluvní měsíční nájemné nelze použít na krytí případných dluhů vzniklých po uzavření nájemní smlouvy na regulované nájemné s uchazečem.
116
článek V. Závěrečné ustanovení 19. Na přidělení bytu v domech v majetku SMO není právní nárok a proto se nelze domáhat právní cestou uzavření nájemní smlouvy k těmto bytům. 20. RMO si vyhrazuje právo na změnu vstupních podmínek pro uchazeče o obecní byt – tyto mohou být změněny pouze před vyhlášením konkrétního výběrového řízení. Schváleno usnesením Rady Statutárního města Opavy č.usn. 113/4 odst. 2 písm. a) RM 06 na svém řádném 4. zasedání dne 12. 12. 2006. V Opavě dne 12.12.2006 JUDr. Tomáš Elis tajemník MMO
Příloha č. 2: Dotazník – šetření v UZ SMO (text)
DOTAZNÍK - šetření v UZ SMO Cílem dotazníku je zjistit názory a potřeby občanů, kteří momentálně řeší svou bytovou situaci formou nájemního vztahu v ubytovacím zařízení Statutárního města Opavy (s případným současným využitím dalších sociálních služeb). Vyjádřením Vašeho názoru a odpověďmi na uvedené otázky můžete pomoct při zkvalitňování sociálních služeb v našem městě. 1. Vaše pohlaví: muž žena 2. Váš stav: svobodný / á ženatý / vdaná druh / družka vdovec / vdova 3. Váš věk: do 20 let 21 – 35 36 – 50 51 – 65 nad 65 let
117
4. Vzdělání: základní středoškolské vysokoškolské 5. Jak dlouho využíváte bydlení v ubytovacím zařízení Statutárního města Opavy (dále jen UZ SMO)? méně než 1 rok 1 – 3 roky 3 – 5 let déle než 5 let 6. Jak velký byt máte v UZ SMO k dispozici? 0+1 1+1 2+1 7. Jak početná je Vaše domácnost – kolik lidí běžně Váš byt v UZ SMO využívá? žiji sám 2–3 3–5 více než 5 8. Je cena nájmu v UZ SMO za Váš byt dle Vašeho názoru přiměřená? ano ne, je příliš vysoká 9. Jaký byl hlavní důvod pro volbu ubytování v UZ SMO? nízké příjmy ztráta zaměstnání, bydlení, atd. ztráta rodiny sociální vyloučení zdravotní postižení domácí násilí příchod z výkonu trestu jiné (uveďte) ………………………………………………….. 10. Využíváte v současné době Vy, některý člen Vaší rodiny nebo spolubydlící sociální služby (např. peněžní dávky státní sociální podpory, sociální péče a sociální pomoci)? ano ne nevím 11. Kdo dané sociální služby využívá? (Je možné uvést i více možností.) zdravotně postižené dítě zdravotně postižený dospělý senior
118
dlouhodobě nemocné dítě dlouhodobě nemocný dospělý mentálně postižené dítě mentálně postižený dospělý osoba ohrožená závislostí člověk v nepříznivé složité životní situaci (domácí násilí, ztráta bydlení apod.) nezaměstnaný / á jiné……………………………………………………………………………………… nevím 12. Máte v budoucnosti zájem změnit formu svého dosavadního typu bydlení (např. nájem vlastního bytu)? ano, určitě ano, ale nevím jak nevím nemám zájem 13. Pokud máte zájem změnit formu svého dosavadního typu bydlení (např. nájem vlastního bytu), v jakém časovém horizontu? co nejdříve, snažím se o to průběžně do 1 roku v horizontu 2 a více let nevím 14. Pokud máte zájem změnit formu svého dosavadního typu bydlení (např. nájem vlastního bytu), jak to chcete udělat? (Je možné uvést i více možností.) získat stabilní zaměstnání rekvalifikací, zvýšením vzdělání s pomocí rodiny, přátel nevím 15. Na koho se obrátíte s žádostí o pomoc či informace v případě zájmu o změnu formy svého dosavadního bydlení? (Je možné uvést i více možností.) vyhledám pomoc v rodině, u přátel zeptám se na úřadech informuji se u někoho, kdo se s daným problémem setkal obrátím se na organizaci, která tyto služby poskytuje a kterou znám získám informace z médií, internetu jiné zdroje informací / vypište /………………………………………………………… nevím
119
Příloha č. 3: Vyhodnocení dotazníků – UZ SMO (text a grafy) Otázka č. 1 – Pohlaví respondentů: na otázku odpovědělo šestnáct respondentů – deset žen (62 %) a šest mužů (38 %) – viz graf č. 1. Graf č. 1: Pohlaví respondentů
Pohlaví respondentů
38 % muž žena 62 %
Otázka č. 2 – Stav respondentů: na otázku odpovědělo šestnáct respondentů – čtyři ženatý/vdaná (25 %), deset druh/družka (62 %) a dva vdovec/vdova (13 %) – viz graf č. 2. Graf č. 2: Stav respondentů
Stav respondentů
2; 13 %
4; 25 % ženatý/vdaná druh/dužka vdovec/vdova
10; 62 %
120
Otázka č. 3 – Věk respondentů: na otázku odpovědělo šestnáct respondentů – jeden do 20-ti let (6 %), pět 21-35 let (31 %), sedm 36-50 let (44 %), jeden 51-65 let (6 %) a dva nad 65 let (13 %) – viz graf č. 3. Graf č. 3: Věk respondentů
Věk respondentů
1; 6 %
2; 13 % 1; 6 %
5; 31 %
do 20-ti let 21 - 35 let 36 - 50 let 51 - 65 let nad 65 let
7; 44 %
Otázka č. 4 – Vzdělání respondentů: na otázku odpovědělo šestnáct respondentů – patnáct má základní vzdělání (94 %) a jeden středoškolské (6 %) – viz graf č. 4. Graf č. 4: Vzdělání respondentů
Vzdělání respondentů
1; 6 %
základní středoškolské
15; 94 %
121
Otázka č. 5 – Jak dlouho využíváte bydlení v ubytovacím zařízení Statutárního města Opavy (dále jen UZ SMO)?: na otázku odpovědělo šestnáct respondentů – jeden méně než 1 rok (6 %), tři 1-3 roky (19 %), tři 3-5 let (19 %) a devět déle než 5 let (56 %) – viz graf č. 5. Graf č. 5: Délka bydlení v ubytovně SMO
Délka bydlení v ubytovně SMO
1; 6 %
3; 19 %
měně než 1 rok 1 - 3 roky 3 - 5 let
9; 56 % 3; 19 %
déle než 5 let
Otázka č. 6 – Jak velký byt máte v UZ SMO k dispozici?: na otázku odpovědělo šestnáct respondentů – deset 0+1 (62%), šest 1+1 (38) – viz graf č. 6. Graf č. 6: Velikost užívané bytové jednotky
Velikost užívané bytové jednotky
6; 38 % 0 + 1 (garsonka) 1+1 10; 62 %
122
Otázka č. 7 – Jak početná je Vaše domácnost – kolik lidí běžně Váš byt v UZ SMO využívá?: na otázku odpovědělo šestnáct respondentů – jeden žiji sám (6 %), dva 3 členové (6 %), sedm 4-6 členů (44 %) a sedm více než 6 členů (44 %) – viz graf č. 7. Graf č. 7: Počet osob v domácnosti
Počet osob v domácnosti
1; 6 %
1; 6 % žiji sám
7; 44 %
2_3 4_ 6 více než 6
7; 44 %
Otázka č. 8 – Je cena nájmu v UZ SMO za Váš byt dle Vašeho názoru přiměřená?: na otázku odpovědělo šestnáct respondentů – dva ano (13 %) a ne, je příliš vysoká čtrnáct respondentů (87 %) – viz graf č. 8. Graf č. 8: Je výše nájmu dle uživatelů ubytovny přiměřená
Je výše nájmu dle uživatelů ubytovny přiměřená
2; 13 % ano ne, je příliš vysoká 14; 87 %
123
Otázka č. 9 – Jaký byl hlavní důvod pro volbu ubytování v UZ SMO?: na otázku odpovědělo šestnáct respondentů – sedm nízké příjmy (44 %), tři ztráta zaměstnání (19 %), jeden ztráta rodiny (6 %) a pět sociální vyloučení (31 %) – viz graf č. 9. Graf č. 9: Hlavní důvod volby ubytování v ubytovně
Hlavní důvod volby ubytování v ubytovně
5; 31 % 7; 44 %
nízké příjmy ztráta zaměstnání, bydelní, atd. ztráta rodiny sociální vyloučení
1; 6 % 3; 19 %
Otázka č. 10 – Využíváte v současné době Vy nebo některý člen Vaší rodiny sociální služby (např. peněžní dávky státní sociální podpory, sociální péče a sociální pomoci)?: na otázku odpovědělo šestnáct respondentů – čtrnáct ano (88 %), jeden ne (6 %) a jeden nevím (6 %) – viz graf č. 10. Graf č. 10: Využití sociálních služeb u členů rodiny
Využití sociálních služeb u členů rodiny
1; 6 %
1; 6 % ano, využívá ne nevím 14; 88 %
124
Otázka č. 11 – Kdo dané sociální služby využívá?: na otázku odpovědělo šestnáct respondentů – jeden senior (6 %), tři dlouhodobě nemocné dítě (19 %), dva člověk v nepříznivé složité životní situaci /domácí násilí, ztráty bydlení, etc./ (13 %) a deset nezaměstnaný (62 %) – viz graf č. č. 11. Graf č. 11: Kdo sociální služby využívá
Kdo sociální služby využívá
1; 6 %
3; 19 %
senior dlouh. nemocné dítě
10; 62 %
2; 13 %
člověk v nepř. živ. situaci nezaměstaný
Otázka č. 12 – Máte v budoucnosti zájem změnit formu svého dosavadního typu bydlení (např. nájem vlastního bytu)?: na otázku odpovědělo šestnáct respondentů – šest ano, určitě (37 %), šest ano, ale nevím jak (38 %), tři nevím (19 %) a jeden ne (6 %) – viz graf č. 12. Graf č. 12: Mám zájem o změnu dosavadního způsobu bydlení v ubytovně
Mám zájem o změnu dosavadního způsobu bydlení v ubytovně
1; 6 % 3; 19 %
6; 37 %
ano, určitě ano, ale nevím jak nevím nemám zájem
6; 38 %
125
Otázka č. 13 – Pokud máte zájem změnit formu svého dosavadního typu bydlení (např. nájem vlastního bytu), v jakém časovém horizontu?: na otázku odpovědělo čtrnáct respondentů – dva co nejdříve, snažím se o to průběžně (14 %), sedm do jednoho roku (50 %), čtyři v horizontu dvou a více let (29 %) a jeden nevím (7 %) – viz graf č. 13. Graf č. 13: O změnu dosavadního způsobu bydlení v ubytovně mám zájem v horizontu
O změnu dosavadního způsobu bydlení v ubytovně mám zájem v horizontu
1; 7 %
co nejdříve, snažím se o to průběžně
2; 14 %
do 1 roku
4; 29 %
v horizontu 2 a více let 7; 50 %
nevím
Otázka č. 14 – Pokud máte zájem změnit formu svého dosavadního typu bydlení (např. nájem vlastního bytu), jak to chcete udělat?: na otázku odpovědělo čtrnáct respondentů – jeden získat stabilní zaměstnání (7 %), jeden rekvalifikací, zvýšením vzdělání (7 %), sedm s pomocí rodiny, přátel (50 %) a pět nevím (36 %) – viz graf č. 14. Graf č. 14: Pro změnu dosavadního způsobu bydlení v ubytovně chci udělat
Pro změnu dosavadního způsobu bydlení v ubytovně chci udělat
1; 7 %
1; 7 %
5; 36 %
získat stabilní zaměstnání rekfalifikace, zvýšení vzdělání s pomocí rodiny, přátel
7; 50 %
126
nevím
Otázka č. 15 – Na koho se obrátíte v s žádostí o pomoc či informace v případě zájmu o změnu formy svého dosavadního bydlení?: na otázku odpovědělo čtrnáct respondentů – sedm vyhledám pomoc u rodiny, přátel (50 %), čtyři zeptám se na úřadech (29 %), jeden informuji se u někoho, kdo se s daným problémem setkal (7 %) a dva nevím (14 %) – viz graf č. 15. Graf č. 15: Při změně dosavadního způsobu bydlení v ubytovně chci požádat o pomoc
Při změně dosavadního způsobu bydlení v ubytovně chci požádat o pomoc
rodinu, přátele 2; 14 % 1; 7 %
příslušné úřady 7; 50 %
4; 29 %
někoho, kdo jse již s daným problémem setkal nevím
Příloha č. 4: Otázky rozhovoru s nájemci městských bytů (text) Otázka č. 1: Jak dlouho užíváte obecní nájemní byt? do 3 let od 3 do 5 let od 5 do 10 let déle než 10 let Otázka č. 2: Váš hlavní příjem tvoří: pravidelná mzda – zaměstnanecký poměr příjmy z podnikání starobní, invalidní důchod sociální dávky státu
127
Otázka č. 3: Kolik členů Vaší domácnosti se finančně podílí na úhradách za chod bytu? domácnost financuji sám 2 členové domácnosti 3 členové domácnosti 4 členové domácnosti a více Otázka č. 4: Je pro Vás výše nájmu v obecním bytě přiměřená? ano, je přiměřená je dosti vysoká je velmi vysoká Otázka č. 5: Je pro Vás udržitelný současný nájemní vztah v obecním bytě v případě zvýšení nájmu o 40 %? ano s obtížemi pravděpodobně ne určitě ne Otázka č. 6: Byli byste schopni pořídit si a udržet vlastnické bydlení (vlastními silami, pomocí hypotéky, s pomocí rodiny)? ano s obtížemi pravděpodobně ne určitě ne
Příloha č. 5: Vyhodnocení rozhovorů s nájemci městských bytů (text) Otázka č. 1 – Jak dlouho užíváte obecní nájemní byt?: odpovědělo 34 respondentů, jak následuje: 4 respondenti – do 3 let (12 %) 6 respondentů – od 3 do 5 let (18 %) 11 respondentů – od 5 do 10 let (32 %) 13 respondentů – déle než 10 let (38 %)
128
Otázka č. 2 – Váš hlavní příjem tvoří?: odpovědělo 34 respondentů, jak následuje: 13 respondentů – pravidelná mzda – zaměstnanecký poměr (38 %) 4 respondenti – příjmy z podnikání (12 %) 17 respondentů – starobní, invalidní důchod (50 %) žádný respondent – sociální dávky státu (0 %) Otázka č. 3: Kolik členů Vaší domácnosti se finančně podílí na úhradách za chod bytu?: odpovědělo 34 respondentů, jak následuje: 9 respondentů – domácnost financuji sám (26 %) 21 respondentů – 2 členové domácnosti (62 %) 3 respondenti – 3 členové domácnosti (9 %) 1 respondent – 4 členové domácnosti (3 %) Otázka č. 4: Je pro Vás výše nájmu v obecním bytě přiměřená?: odpovědělo 34 respondentů, jak následuje: 14 respondentů – ano, je přiměřená (41 %) 11 respondentů – je dosti vysoká (32 %) 9 respondentů – je velmi vysoká (27 %) Otázka č. 5: Je pro Vás udržitelný současný nájemní vztah v obecním bytě v případě zvýšení nájmu o 40 %?: odpovědělo 34 respondentů, jak následuje: 13 respondentů – ano (38 %) 12 respondentů – s obtížemi (35 %) 7 respondentů – pravděpodobně ne (21 %) 2 respondenti – určitě ne (6 %) Otázka č. 6: Byli byste schopni pořídit si a udržet vlastnické bydlení (vlastními silami, pomocí hypotéky, s pomocí rodiny)?: odpovědělo 34 respondentů, jak následuje: 1 respondent – ano (3 %) 1 respondent – s obtížemi (3 %) 9 respondentů – pravděpodobně ne (27 %) 23 respondentů – určitě ne (67 %) 129
Záznam průběhu rozhovorů s nájemci městských bytů v Opavě, 10/2011 – 3/2012 Iniciály respondenta B. Š. I. V. A. K. P. B. S. K. L. O. P. T. K. O. A. L. E. K. D. W. T. P. D. P. P. J. F. H. D. F. K. T. D. L. Z. M. N. C. V. D. P. S. A. J. H. L. E. K. I. C. K. P. R. T. L. P. S. V. P. L. J. V. S. K. Z. C.
Datum rozhovoru 14. 10. 2011 14. 10. 2011 14. 10. 2011 14. 10. 2011 14. 10. 2011 14. 10. 2011 14. 10. 2011 19. 10. 2011 19. 10. 2011 19. 10. 2011 19. 10. 2011 11. 11. 2011 11. 11. 2011 11. 11. 2011 11. 11. 2011 11. 11. 2011 11. 11. 2011 8. 12. 2011 8. 12. 2011 8. 12. 2011 8. 12. 2011 24. 1. 2012 24. 1. 2012 24. 1. 2012 24. 1. 2012 24. 1. 2012 27. 1. 2012 27. 1. 2012 27. 1. 2012 27. 1. 2012 27. 1. 2012 5. 3. 2012 5. 3. 2012 5. 3. 2012
130
Lokalita Dolní náměstí 25 Dolní náměstí 24 Krnovská 30 Horní náměstí 29 Dolní náměstí 24 Krnovská 28 Hrnčířská 11 Horní náměstí 30 Horní náměstí 34 Hrnčířská 13 Dolní náměstí 25 Hrnčířská 15 Horní náměstí Jateční 10 a Jateční 10 Hrnčířská 3 Hrnčířská 4 Hrnčířská 5 Masarykova tř. 25 Mezi Trhy 3 Mezi Trhy 5 Dolní náměstí 23 Dolní náměstí 23 Horní náměstí 27 Horní náměstí 35 Mezi Trhy 7 Masarykova tř. 14 Hrnčířská 7 Hrnčířská 11 Mezi Trhy 1 Mezi Trhy 6 Horní náměstí 50 Horní náměstí 63 Horní náměstí 28
Příloha č. 6: Zásady pro přidělování městských bytů (text)
Zásady pro přidělování městských bytů článek I. Úvodní ustanovení a základní pojmy 1. Rada Statutárního města Opava (dále jen „RMO“) vydává tyto zásady za účelem stanovení jednotného postupu pro výběr nových nájemců uvolněných bytů v majetku Statutárního města Opavy (dále jen jako „SMO“). 2. Uvolněným bytem se těmito zásadami rozumí městský byt, na jehož pronájem se nepoužijí „Zásady pro přidělování a pronajímání městských bytů tzv. startovacích bytů“, „Zásady pro přidělování a pronajímání městských bytů v tzv. domech pro seniory“, „Zásady pro přidělování a pronajímání městských bytů pro osoby se zdravotním postižením“ či „Zásady pro přidělování a pronajímání městských bytů pro osoby sociálně znevýhodněné“. Uvolněné byty budou pronajímány na základě výsledků výběrového řízení na uzavření nájemní smlouvy o nájmu uvolněného bytu (dále jen jako „výběrové řízení“) realizovaného v souladu s těmito zásadami. 3. Výběrovou komisí se těmito zásadami rozumí 5-členná pracovní skupina skládající se ze 3 zaměstnanců odboru majetku města Magistrátu města Opavy (dále jen jako „MMO“), 1 zaměstnance odboru právního a organizačního MMO a 1 člena zastupitelstva SMO, vybraného ze seznamu členů zastupitelstva SMO, kteří sdělili odboru majetku města MMO svůj předběžný souhlas s účasti ve výběrových komisích. Jmenovité složení výběrové komise a jejich náhradníků určí vedoucí odboru majetku města MMO ve spolupráci s vedoucím odboru právního a organizačního MMO. článek II. Podmínky účasti ve výběrovém řízení 4. Do výběrového řízení bude zařazena pouze písemná žádost fyzické osoby (v případě manželů, či registrovaných partnerů, podává žádost vždy jen jeden z nich), která je označena jako „Žádost o pronájem městského bytu“ (vzor žádosti je k dispozici na internetových stránkách SMO, či v podatelně MMO) a pouze pokud žadatel ke dni podání žádosti splňuje tyto podmínky: -
občan České republiky či jiného členského státu Evropské unie.
-
věk 18 a více let.
-
bezdlužnost vůči SMO, vůči příspěvkovým organizacím, jejichž je SMO zřizovatel a vůči obchodním společnostem, v nichž má SMO majoritní účast.
-
nemá uzavřenou jinou nájemní smlouvu k bytu ve vlastnictví SMO.
-
není vlastníkem nebo spoluvlastníkem bytu nebo objektu určeného k bydlení.
131
5. K žádosti o pronájem městského bytu je bezpodmínečně nutné připojit tyto dokumenty: -
čestné prohlášení o bezdlužnosti žadatele vůči SMO, vůči příspěvkovým organizacím, jejichž je SMO zřizovatel a vůči obchodním společnostem, v nichž má SMO majoritní účast. V případě manželů, či registrovaných partnerů je nutné doložit toto čestné prohlášení u obou manželů, či registrovaných partnerů.
-
„Přehled vlastnictví“ (ne starší jednoho měsíce před dnem podání žádosti) vydaný katastrálním úřadem prokazující, že žadatel nevlastní byt nebo objekt určený k bydlení, či jeho část (rodinný dům, dům s byty atd.) na území České republiky. V případě manželů, či registrovaných partnerů je nutné doložit „Přehled vlastnictví“ obou manželů, či registrovaných partnerů.
-
písemný souhlas žadatele s tím, že SMO může nakládat s jeho osobními a citlivými údaji pro potřeby pronájmu městského bytu.
6. Žádost bude výběrovou komisí z výběrového řízení vyřazena, pokud nastane některý z níže uvedených případů: -
žadatel nesplňuje podmínky dle odst. 1 tohoto článku
-
k žádosti nebudou připojeny všechny požadované dokumenty dle odst. 2 tohoto článku
-
v žádosti jsou uvedeny nepravdivé, nečitelné nebo neúplné údaje
-
žádost bude podána po lhůtě k podávání žádostí stanovené v oznámení o zahájení výběrového řízení.
-
žadatel předloží více než 1 žádost k jednotlivému uvolněnému bytu
-
žadatelem nabídnutá výše měsíčního nájemného za 1 metr čtvereční podlahové plochy bytu je nižší, než minimální výše, kterou požaduje SMO článek III. Zahájení a průběh výběrového řízení
7. Výběrové řízení bude zahájeno vyvěšením oznámení o zahájení výběrového řízení na úřední desce MMO a zveřejněním elektronickým způsobem umožňujícím dálkový přístup. Oznámení o zahájení výběrového řízení bude současně zveřejněno na webových stránkách SMO (www.opava-city.cz). Lhůta pro vyvěšení a zveřejnění oznámení musí být minimálně 30 dnů. Oznámení o zahájení výběrového řízení bude rovněž zveřejněno minimálně jedenkrát v regionálním tisku. 8. Oznámení o zahájení výběrového řízení musí obsahovat minimálně: -
přesné označení uvolněného bytu, včetně popisu jeho umístění v budově a adresy, na níž se byt nachází
-
uvedení podlahové plochy uvolněného bytu a stručný popis jeho vybavení
132
-
uvedení informace, že hlavním kritériem pro přidělení uvolněného bytu je výše měsíčního nájemného (uvedené za 1 metr čtvereční podlahové plochy bytu), kterou stanoví žadatel
-
uvedení informace o minimální požadované výši měsíčního nájemného za 1 metr čtvereční podlahové plochy bytu, kterou požaduje SMO
-
uvedení minimálně dvou termínů pro uskutečnění prohlídky uvolněného bytu, přičemž poslední prohlídka uvolněného bytu musí být umožněna nejméně tři pracovní dny přede dnem konce lhůty pro podávání žádostí o pronájem městského bytu
-
uvedení, že místem, kde je možno osobně podávat žádosti o pronájem městského bytu je podatelna MMO (budova Hlásky, Horní náměstí 69, Opava). Podat žádost jiným způsobem (např. poštou) není možné.
-
uvedení data počátku a konce lhůty, během níž je možno podávat žádosti o pronájem městského bytu. Tato lhůta musí činit nejméně 30 dnů
-
uvedení místa (přesné označení budovy a místnosti na území SMO), data a času veřejného otvírání obálek s žádostmi o pronájem městského bytu
-
uvedení informace, že výběrové řízení se řídí těmito zásadami a uvedení odkazu na webové stránky, kde lze tyto zásady získat, či uvedení informace, že seznámit se s těmito zásadami v listinné podobě je možno na podatelně MMO.
9. Žadatelé mohou své žádosti podávat na podatelně MMO ve stanovené lhůtě pro podávání těchto žádostí. Žádost musí být podána v zalepené, neprůhledné obálce. Příslušný pracovník podatelny MMO tuto obálku s žádostí převezme, vloží do unifikované neprůhledné obálky, kterou zalepí, označí razítkem a doplní datum a čas podání žádosti. Pracovník podatelny MMO následně vydá žadateli potvrzení o přijetí žádosti. Neprodleně po uplynutí lhůty k podávání žádostí poté příslušný pracovník spočítá počet podaných žádostí, tento počet zaznačí a potvrdí svým podpisem spolu s podpisem dalšího pracovníka podatelny MMO. 10. Žadatel může ke každému uvolněnému bytu podat pouze jednu žádost. V případě podání žádostí k několika jednotlivým uvolněným bytům, je rozhodující žadatelem určené pořadí žádostí. 11. Zalepené obálky s žádostmi jsou uchovávány na podatelně MMO až do dne, který je určen k veřejnému otvírání obálek s žádostmi o pronájem městského bytu dle oznámení o zahájení výběrového řízení. V tento den jsou veškeré obálky s podanými žádostmi doručeny výběrové komisi bezprostředně před určeným časem zahájení veřejného otvírání obálek. Výběrová komise potvrdí celkový počet převzatých obálek pracovníkovi podatelny MMO. 12. Veřejné otvírání obálek s žádostmi o pronájem městského bytu je bez jakéhokoliv omezení přístupné všem fyzickým osobám. 13. O průběhu veřejného otvírání obálek s žádostmi o pronájem městského bytu sepíše výběrová komise protokol. Do tohoto protokolu se zapisují níže uvedené údaje, které před zapsáním výběrová komise vždy sdělí přítomným osobám: -
jména a příjmení členů výběrové komise
-
datum a čas zahájení otvírání obálek s žádostmi o pronájem městského bytu 133
-
pořadí otvírané obálky, identifikace žadatele, označení bytu, ke kterému žádost směřuje, výši navrhnutého měsíčního nájemného (za 1 metr čtvereční podlahové plochy bytu), datum a čas podání žádosti a jiné podstatné údaje, které výběrová komise zjistí (např. zda žádost obsahuje veškeré požadované údaje a dokumenty dle článku II. těchto zásad, či zda obálky byly jakkoliv porušeny a pod.)
-
datum a čas ukončení otvírání obálek s žádostmi o pronájem městského bytu
-
podpisy členů výběrové komise potvrzující správnost protokolu.
14. Výběrová komise po skončení veřejného otvírání obálek s žádostmi o pronájem městského bytu sestaví pořadí žadatelů dle výše jejich nabídek měsíčního nájemného za každý jednotlivý byt (v případě rovnosti nabídek má přednost žádost s dřívějším datem a časem podání). Do pořadí žadatelů výběrová komise nezařadí žádosti, které budou výběrovou komisí v souladu s těmito zásadami vyřazeny. Veškeré takto vyřazené žádosti budou uvedeny v seznamu vyřazených žádostí spolu s důvodem jejich vyřazení. 15. Pořadí žadatelů, protokol o průběhu otvírání obálek a seznam vyřazených žádostí výběrová komise poté neprodleně předá odboru majetku města MMO pro předložení RMO. Odbor majetku města MMO na základě pořadníku žadatelů zpracuje do pěti pracovních dnů návrh pro výběr nového nájemce uvolněného bytu a předloží jej k rozhodnutí na nejbližší jednání RMO, spolu se všemi obdrženými podklady. 16. Zjistí-li odbor majetku města MMO v průběhu zpracovávání návrhu pro výběr nového nájemce uvolněného bytu, že kterýkoliv žadatel uvedený v pořadí žadatelů nesplňuje podmínky v článku II. odst. 1 těchto zásad (především ověří bezdlužnost žadatele dle písm. c) tohoto odstavce), automaticky tuto žádost z pořadí žadatelů vyřadí a tuto skutečnost uvede do seznamu vyřazených žádostí. 17. Odbor majetku města MMO písemně vyrozumí všechny žadatele, jejichž žádost byla vyřazena, o této skutečnosti a sdělí jim důvod vyřazení žádosti. 18. RMO při výběru nového nájemce uvolněného bytu rovněž rozhodne, že pokud vybraný žadatel neakceptuje návrh předložené nájemní smlouvy na uvolněný byt, bude nájemní smlouva na uvolněný byt uzavřena s dalším v pořadí následujícím žadatelem, jak toto pořadí RMO schválí. článek IV. Uzavření smlouvy o nájmu uvolněného bytu 19. Nájemní smlouva o nájmu uvolněného bytu je uzavírána mezi SMO jako pronajímatelem na straně jedné a vybraným žadatelem jako nájemcem na straně druhé. 20. Odbor majetku města MMO zpracuje na základě rozhodnutí RMO návrh textu nájemní smlouvy a doručí jej k podpisu vybranému žadateli (dále jen jako „nájemce“). Návrh textu nájemní smlouvy o nájmu uvolněného bytu musí nájemce akceptovat a doručit SMO nejpozději do 15-ti dnů od doručení návrhu textu nájemní smlouvy; o této skutečnosti musí být nájemce vyrozuměn. Pokud nájemce nedodrží výše uvedený termín, nájemní smlouva s ním nebude uzavřena a odbor
134
majetku města MMO doručí návrh textu nájemní smlouvy dalšímu žadateli v pořadí žadatelů v souladu s rozhodnutím RMO dle čl. III odst. 12 těchto zásad. 21. Výše měsíčního nájemného uvedená ve smlouvě vychází z výše měsíčního nájemného nabídnuté příslušným nájemcem v jeho žádosti. 22. Nájemní smlouvy se uzavírají na dobu určitou v délce trvání jednoho roku. Po uplynutí této lhůty a splnění podmínky řádného užívání bytu, placení nájemného a služeb souvisejících s užíváním bytu a nenarušování občanského soužití a dobrých mravů v domě bude s nájemcem prodloužena nájemní smlouva na dobu neurčitou. 23. Podmínkou pro uzavření nájemní smlouvy o nájmu uvolněného bytu je zaplacení kauce dle § 686a zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a to nejpozději do 15-ti dnů ode dne doručení návrhu textu nájemní smlouvy žadateli. Výše této kauce představuje trojnásobek měsíčního nájemného. 24. Zaplacení kauce je nutnou podmínkou k uzavření nájemní smlouvy a tato kauce je uložena na zvláštním účtu SMO. 25. Kauce je určena k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu a k úhradě jiných závazků nájemce v souvislosti s nájmem. Kauce, popřípadě její nevyčerpaná část se vrací nájemci po skončení nájemního vztahu, a to nejpozději do jednoho měsíce ode dne, kdy nájemce byt vyklidil a předal pronajímateli. článek V. Závěrečné ustanovení 26. Na přidělení uvolněného bytu není právní nárok, a proto se nelze domáhat právní cestou uzavření nájemní smlouvy. 27. V případech hodných zvláštního zřetele si RMO vyhrazuje právo přidělit uvolněný byt mimo režim těchto zásad. 28. RMO je oprávněna výběrové řízení kdykoliv do uzavření nájemní smlouvy na uvolněný byt zrušit. 29. Tyto zásady plně nahrazují „Pravidla pro pronajímaní bytů v majetku Statutárního města Opavy“ ze dne 12.12.2006. 30. Tyto zásady byly schváleny usnesením Rady Statutárního města Opavy č. usn. 1154/36 RM 12 dne 26. 3. 2012. V Opavě dne 28. 3. 2012 ...................................................... Prof. PhDr. Zdeněk Jirásek, CSc. primátor
…………………….. Ing. Pavla Brady 1. náměstkyně primátora
135
Příloha č. 7: Zásady pro přidělování a pronajímání městských bytů pro osoby sociálně znevýhodněné (text)
Zásady pro přidělování a pronajímání městských bytů pro osoby sociálně znevýhodněné Rada Statutárního města Opavy svým usnesením schválila tyto zásady, které upravují přidělování a pronajímání městských bytů pro osoby sociálně znevýhodněné, a to s účinností od 1. 1. 2012 článek I. Základní pojmy 1. Bytem pro osoby sociálně znevýhodněné se těmito zásadami rozumí uvolněné bytové jednotky, které jsou ve vlastnictví Statutárního města Opavy (dále jen „SMO“) a jsou Bytovou komisí určeny jako vhodné pro pronájem osobám sociálně znevýhodněným. 2. Osobou sociálně znevýhodněnou se těmito zásadami rozumí fyzická osoba splňující kritéria stanovená článkem II odst. 1 zásad. 3. Seznamem žadatelů se těmito zásadami rozumí jmenný seznam zájemců o přidělení a nájem městského bytu pro osoby sociálně znevýhodněné, kteří splňují podmínky pro zařazení do tohoto seznamu dle těchto zásad, jehož součástí je i bodové ohodnocení jednotlivých zájemců dle článku III zásad. Seznam žadatelů doplňuje, vede a zpracovává odbor majetku města Magistrátu města Opavy (dále jen jako „MMO“). článek II. Podmínky pro zařazení žádosti do Seznamu žadatelů a její následná evidence 4. Do Seznamu žadatelů bude zařazena pouze žádost fyzické osoby, která je označena jako „Žádost o přidělení bytu pro osoby sociálně znevýhodněné“ a pouze pokud zájemce ke dni podání žádosti splňuje tyto podmínky a) zletilý občan České republiky či jiného členského státu Evropské unie b) trvalý pobyt na území SMO minimálně 3 roky c) není a nebyl účastníkem privatizace bytů z majetku státu nebo obce, včetně neúčasti všech členů domácnosti d) není vlastníkem ani spoluvlastníkem žádného nemovitého majetku, ani členem žádného bytového družstva, včetně neúčasti všech členů domácnosti e) osoba s nízkým příjmem (do 0,5 prům. hrubé měsíční mzdy), která aktivně pracuje na řešení své sociální situace f) bezdlužnost vůči SMO či vůči příspěvkovým organizacím, jejichž je SMO zřizovatel, či vůči obchodním společnostem, v nichž má SMO majoritní účast. tato bezdlužnost je nutná i u všech členů domácnosti zájemce, kteří se s zájemcem budou stěhovat do přiděleného bytu 5. K žádosti o zařazení do Seznamu žadatelů je bezpodmínečně nutné připojit tyto dokumenty:
136
1. doklad o nájemním, podnájemním nebo jiném právním vztahu prokazující bytovou situaci zájemce, případně čestné prohlášení zájemce o své bytové situaci. Nesplnění této povinnosti bude mít za následek nezařazení žádosti do Seznamu žadatelů. 2. v případě, že zájemce má v nájmu jiný byt ve vlastnictví SMO, připojí zájemce čestné prohlášení, že v případě, že mu bude Radou SMO přidělen byt pro osoby sociálně znevýhodněné, ukončí existující nájemní vztah dohodou se SMO a fakticky předá takovýto byt SMO nejpozději ke dni vzniku nového nájemního vztahu. Nesplnění této povinnosti bude mít za následek nezařazení žádosti do Seznamu žadatelů. 3. základní údaje o členech domácnosti, kteří se s zájemcem budou stěhovat do přiděleného bytu. Nesplnění této povinnosti bude mít za následek nezařazení žádosti do Seznamu žadatelů. 4. doklady o výši čistého příjmu žadatele za předešlý rok, včetně případných dokladů o výši příjmu za předešlý rok všech členů domácnosti, kteří se s žadatelem budou stěhovat a budou s ním vést společnou domácnost. Do dokladovaných čistých příjmů se zahrnují veškeré příjmy ze závisle činnosti, příjmy z podnikáni nebo jiné samostatně výdělečné činnosti, dávky nemocenského, dávky důchodového zabezpečeni, podpory v nezaměstnanosti, přiznané dávky státní sociální podpory a dávky hmotné nouze, včetně obdobných příjmů z ciziny. Nesplnění této povinnosti bude mít za následek nezařazení žádosti do Seznamu žadatelů. 5. čestné prohlášení o bezdlužnosti zájemce vůči SMO či vůči příspěvkovým organizacím, jejichž je SMO zřizovatel, či vůči obchodním společnostem, v nichž má SMO majoritní účast a čestné prohlášení o tom, že zájemce není a nebyl účastníkem privatizace bytů z majetku státu nebo obce. Nesplnění této povinnosti bude mít za následek nezařazení žádosti do Seznamu žadatelů. 6. čestné prohlášení o bezdlužnosti členů domácnosti, kteří se budou se zájemcem stěhovat do přiděleného bytu, vůči SMO či vůči příspěvkovým organizacím, jejichž je SMO zřizovatel, či vůči obchodním společnostem, v nichž má SMO majoritní účast a čestné prohlášení o tom, že tito členové domácnosti nejsou a nebyli účastníky privatizace bytů z majetku státu nebo obce. Nesplnění této povinnosti bude mít za následek nezařazení žádosti do Seznamu žadatelů. 7. písemný souhlas zájemce s tím, že SMO může nakládat s jeho osobními a citlivými údaji pro potřeby přidělení městského bytu pro osoby sociálně znevýhodněné. Dále písemný souhlas členů domácnosti, kteří se budou se zájemcem stěhovat do přiděleného bytu, že SMO může nakládat s jejich osobními a citlivými údaji pro potřeby přidělení městského bytu pro osoby sociálně znevýhodněné. Nesplnění této povinnosti bude mít za následek nezařazení žádosti do Seznamu žadatelů.
137
6. Žádost bude odborem majetku města MMO ze Seznamu žádostí vyřazena, pokud nastane některý z níže uvedených případů: 8. žadatel vzal svou žádost zpět 9. žadatel zemřel 10. žadatel odmítne přidělený byt, tj. neuzavře se SMO nájemní smlouvu schválenou Radou SMO do 30-ti dnů od prokazatelného obdržení návrhu schválené příslušné nájemní smlouvy 11. přestane splňovat podmínky stanovené článkem II odst. 1 zásad, 12. odbor majetku města MMO zjistí, že žadatel byl již v minulosti nájemcem městského bytu a byla tomuto nájemci dána výpověď z důvodu hrubého porušování dobrých mravů v domě či z důvodu hrubého porušování povinností nájemce vyplývajících z nájmu bytu (např. neplacení nájemného apod.). 13. žadatel nedoloží odboru majetku města MMO písemně svůj trvající zájem o přidělení městského bytu pro osoby sociálně znevýhodněné, a to jednou ročně k 1.7. daného roku. článek III. Bodová kritéria a zpracování podaných žádostí 7. V případě, že bude podána žádost zájemce, je odbor majetku města MMO povinen zkontrolovat tuto žádost, zda splňuje náležitosti dle článku II zásad, a poté: a) v případě, že zájemce nebude splňovat podmínky dle článku II odst. 1 zásad a/nebo nedodá přílohy dle článku II odst. 2 zásad, nezařadí žádost do Seznamu žádostí, ale žádost jednorázově předloží Radě SMO při nejbližším jednání Rady SMO o přidělení uvolněného městského bytu pro osoby sociálně znevýhodněné. a. v ostatních případech žádost zařadí do Seznamu žádostí a oboduje ji dle bodových kritérií uvedených v příloze č. 1 zásad. b) V případě uvolnění městského bytu pro osoby sociálně znevýhodněné pak bude tento byt přidělen žadateli schválenému Radou SMO na základě nejvyššího bodového ohodnocení žádosti, které zohledňuje jak majetkové poměry, tak i sociální podmínky žadatele. V případě, že bude více žadatelů se stejným bodovým ohodnocením, rozhodne se o pořadí losem. c) V případech hodných zvláštního zřetele si Rada SMO vyhrazuje právo přidělit městský byt pro osoby sociálně znevýhodněné mimo režim těchto zásad. článek IV. Uzavření smlouvy o nájmu městského bytu pro osoby sociálně znevýhodněné 8. Nájemní smlouva o nájmu městského bytu pro osoby sociálně znevýhodněné je uzavírána mezi SMO jako pronajímatelem na straně jedné a vybraným žadatelem jako nájemcem na straně druhé. 9. V případě, že se žadatel zaváže čestným prohlášením dle článku II odst. 2 písm. b) k povinnosti ukončit nájemní vztah k jinému bytu ve vlastnictví SMO a jeho 138
následnému předání, je automaticky podmínkou k uzavření nové nájemní smlouvy k městskému bytu pro osoby sociálně znevýhodněné splnění této povinnosti žadatele, tedy SMO není povinno uzavřít se žadatelem nájemní smlouvu dle tohoto článku dříve, než bude uzavřena dohoda o ukončení existujícího nájemního vztahu a zároveň než dojde k předání jiného bytu ve vlastnictví SMO zpět do dispozice SMO. 10. Nájemní smlouvy se uzavírají na dobu určitou v délce trvání jednoho roku. Po uplynutí této lhůty a za podmínky stálé platnosti podmínek stanovených článkem II odst. 1 zásad, řádného užívání bytu, placení nájemného a služeb souvisejících s užíváním bytu a nenarušování občanského soužití a dobrých mravů v domě bude s nájemcem uzavřena nájemní smlouva na dobu dalšího jednoho roku. 11. Podmínkou pro uzavření nájemní smlouvy u nově přidělených bytů a při odsouhlasené výměně bytů je zaplacení kauce dle § 686a zákona č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník: Byt 0+1 1kk, 1+1 2kk, 2+1 3kk, 3+1 a větší
Kauce 4000 Kč 5000 Kč 6000 Kč 9000 Kč
12. Kauce jsou vybírány odborem majetku města MMO před podpisem nájemní smlouvy a jsou uloženy na zvláštním účtu SMO. 13. Kauce je určena k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu a k úhradě jiných závazků nájemce v souvislosti s nájmem. Kauce, popřípadě její nevyčerpaná část se vrací nájemci po skončení nájemního vztahu, a to nejpozději do jednoho měsíce ode dne, kdy nájemce byt vyklidil a předal pronajímateli. 14. V odůvodněných případech a případech hodných zvláštního zřetele může Rada SMO na základě písemné žádosti prominout zaplacení kauce. článek V. Závěrečné ustanovení Na přidělení městského bytu pro osoby sociálně znevýhodněné není právní nárok, a proto se nelze domáhat právní cestou uzavření nájemní smlouvy k městskému bytu. Tyto zásady byly schváleny usnesením Rady Statutárního města Opavy č. usn. 11 na jejím řádném .... zasedání dne ....... 2011. V Opavě dne ........... .......................................... (primátor)
139
RM
Příloha č. 1 zásad pro přidělování a pronajímání městských bytů pro osoby sociálně znevýhodněné a. TRVALÝ POBYT: trvalý pobyt na území SMO (včetně území městských částí) a) trvalý pobyt žadatele do 5 let: b) trvalý pobyt žadatele nad 5 let
10 bodů 20 bodů
b. CELKOVÝ PŘÍJEM ŽADATELE, ČI JEHO DOMÁCNOSTI: průměrný čistý měsíční příjem žadatele v období 12 kalendářních měsíců před podáním žádosti: c) nad 0,4 násobku prům. hrubé měsíční mzdy: 10 bodů d) 0,4-0,3 násobku prům. hrubé měsíční mzdy: 15 bodů e) méně než 0,3 násobku prům. hrubé měsíční mzdy: 20 bodů průměrný čistý měsíční příjem domácnosti žadatele v období 12 kalendářních měsíců před podáním žádosti: f) jedná-li se o domácnost se 2 členy: nad 0,6 násobku prům. hrubé měsíční mzdy: 10 bodů 0,6-0,4 násobku prům. hrubé měsíční mzdy: 15 bodů méně než 0,4 násobku prům. hrubé měsíční mzdy: 20 bodů
g) jedná-li se o domácnost se 3 členy: nad 0,8 násobku prům. hrubé měsíční mzdy: 0,8-0,6 násobku prům. hrubé měsíční mzdy: méně než 0,6 násobku prům. hrubé měsíční mzdy:
10 bodů 15 bodů 20 bodů
h) jedná-li se o domácnost se 4 členy a více: nad 1 násobku prům. hrubé měsíční mzdy: 1-0,8 násobku prům. hrubé měsíční mzdy: méně než 0,8 násobku prům. hrubé měsíční mzdy:
10 bodů 15 bodů 20 bodů
c. BYTOVÁ SITUACE ŽADATELE: i) j) k) l) m)
vlastní bydlení (vlastnictví bytu, rodinného domu apod.) -20 bodů nájemní bydlení na dobu neurčitou -10 bodů nájemní bydlení na dobu určitou na dobu do 1 roku 15 bodů nájemní bydlení na dobu určitou na dobu delší než 1 rok 10 bodů žadatel pouze žije ve společné domácnosti s jinou osobou v bytě menším než 3+1, přičemž celkový počet členů domácnosti činí: 3 osoby a více 20 bodů do 3 osob 15 bodů n) žadatel pouze žije ve společné domácnosti s jinou osobou v bytě větším než 3+1, přičemž celkový počet členů domácnosti činí:
140
3 osoby a více do 3 osob o) ubytovna p) jiný způsob bydlení
10 bodů 5 bodů 15 bodů 5 bodů
d. VRÁCENÍ BYTU: V případě, že žadatel má v nájmu jiný byt ve vlastnictví SMO, u kterého bude ukončen existující nájemní vztah dohodou se SMO a fakticky předá takovýto byt SMO nejpozději ke dni vzniku nového nájemního vztahu. 20 bodů e. SOCIÁLNÍ ASPEKT: Počet bodů navrhuje odbor sociálních věcí MMO na základě zjištěných skutečností při místním šetření sociální situace žadatele. 0 - 20 bodů
Příloha č. 8: Zásady pro přidělování a pronajímání městských bytů tzv. startovacích bytů (text)
Zásady pro přidělování a pronajímání městských bytů tzv. startovacích bytů Rada Statutárního města Opavy svým usnesením schválila tyto zásady, které upravují přidělování a pronajímání městských bytů tzv. startovacích bytů, a to s účinností od 1. 1. 2012 článek I. Základní pojmy 1. Startovacím bytem se těmito zásadami rozumí uvolněné bytové jednotky, které jsou ve vlastnictví Statutárního města Opavy (dále jen „SMO“) a jsou Bytovou komisí určeny jako vhodné pro pronájem žadatelům dle těchto zásad. 2. Seznamem žadatelů se těmito zásadami rozumí jmenný seznam zájemců o přidělení a nájem startovacího bytu, kteří splňují podmínky pro zařazení do tohoto seznamu dle těchto zásad, jehož součástí je i bodové ohodnocení jednotlivých zájemců dle článku III zásad. Seznam žadatelů doplňuje, vede a zpracovává odbor majetku města Magistrátu města Opavy (dále jen jako „MMO“). článek II. Podmínky pro zařazení žádosti do Seznamu žadatelů a její následná evidence 3. Do Seznamu žadatelů bude zařazena pouze žádost fyzické osoby, která je označena jako „Žádost o přidělení startovacího bytu“ a pouze pokud zájemce ke dni podání žádosti splňuje tyto podmínky: 141
a. občan České republiky či jiného členského státu Evropské unie b. věk od 18 do 30 let c. pečuje o nezletilé dítě/děti d. má uzavřenou smlouvu o stavebním spoření, na základě níž bude zájemce spořit minimální měsíční částku ve výši ...... Kč. e. bezdlužnost vůči SMO či vůči příspěvkovým organizacím, jejichž je SMO zřizovatel, či vůči obchodním společnostem, v nichž má SMO majoritní účast. 4. Do Seznamu žadatelů bude zařazena pouze společná žádost fyzických osob, která je označena jako „Žádost o přidělení startovacího bytu“ a pouze pokud zájemci ke dni podání žádosti splňují tyto podmínky: 1. alespoň jeden ze zájemců je občan České republiky či jiného členského státu Evropské unie 2. zájemci jsou manželé, partneři, či vedou společnou domácnost 3. věk od 18 do 35 let, za podmínky, že společný součet věku žadatelů je maximálně 60 4. alespoň jeden ze zájemců má uzavřenou smlouvu o stavebním spoření, na základě níž bude/budou zájemce/zájemci spořit minimální měsíční částku ve výši ...... Kč. 5. bezdlužnost vůči SMO či vůči příspěvkovým organizacím, jejichž je SMO zřizovatel, či vůči obchodním společnostem, v nichž má SMO majoritní účast. 5. K žádosti o zařazení do Seznamu žadatelů je bezpodmínečně nutné připojit tyto dokumenty: 1. doklad o nájemním, podnájemním, vlastnickém nebo jiném právním vztahu prokazující bytovou situaci zájemce/zájemců, případně čestné prohlášení zájemce/zájemců o své bytové situaci. Nesplnění této povinnosti bude mít za následek nezařazení žádosti do Seznamu žadatelů. 2. v případě žádosti dle článku II odst. 2 zásad: kopii oddacího listu, kopii dokladu o uzavření registrovaného partnerství, či čestné prohlášení zájemců o vedení společné domácnosti dle ust. § 115 Občanského zákoníku. Nesplnění této povinnosti bude mít za následek nezařazení žádosti do Seznamu žadatelů. 3. kopii smlouvy/smluv o stavebním spoření spolu s čestným prohlášením, že bude činěn minimální měsíční vklad v požadované výši dle článku II odstavce 1, či 2 zásad, a že takto vložené peníze budou na tomto spořícím účtu po celou dobu trvání nájemního vztahu. Nesplnění této povinnosti bude mít za následek nezařazení žádosti do Seznamu žadatelů. 4. v případě, že zájemce (či alespoň jeden ze zájemců) má v nájmu jiný byt ve vlastnictví SMO, připojí zájemce (případně oba zájemci, pokud tuto podmínku splňují) čestné prohlášení, že v případě, že mu bude Radou SMO přidělen startovací byt, ukončí existující nájemní vztah dohodou se SMO a fakticky předá takovýto byt SMO nejpozději ke dni vzniku nového nájemního vztahu. Nesplnění této povinnosti bude mít za následek nezařazení žádosti do Seznamu žadatelů.
142
5. čestné prohlášení o bezdlužnosti zájemců vůči SMO či vůči příspěvkovým organizacím, jejichž je SMO zřizovatel, či vůči obchodním společnostem, v nichž má SMO majoritní účast. Nesplnění této povinnosti bude mít za následek nezařazení žádosti do Seznamu žadatelů. 6. písemný souhlas zájemce s tím, že SMO může nakládat s jeho osobními a citlivými údaji pro potřeby přidělení startovacího bytu. Nesplnění této povinnosti bude mít za následek nezařazení žádosti do Seznamu žadatelů. 6. Žádost bude odborem majetku města MMO ze Seznamu žádostí vyřazena, pokud nastane některý z níže uvedených případů: 1. žadatel vzal svou žádost zpět 2. žadatel zemřel 3. žadatel odmítne přidělený byt, tj. neuzavře se SMO nájemní smlouvu schválenou Radou SMO do 30-ti dnů od prokazatelného obdržení návrhu schválené příslušné nájemní smlouvy 4. přestane splňovat podmínky stanovené článkem II odst. 1, či odst. 2 zásad 5. odbor majetku města MMO zjistí, že žadatel byl již v minulosti nájemcem městského bytu a byla tomuto nájemci dána výpověď z důvodu hrubého porušování dobrých mravů v domě či z důvodu hrubého porušování povinností nájemce vyplývajících z nájmu bytu (např. neplacení nájemného apod.). 7. Žádost může být odborem majetku města MMO ze Seznamu žádostí vyřazena, pokud žadatel nedoloží odboru majetku města MMO písemně svůj trvající zájem o přidělení startovacího bytu, a to jednou ročně k 1.7. daného roku. článek III. Bodová kritéria a zpracování podaných žádostí 8. V případě, že bude podána žádost zájemce, je odbor majetku města MMO povinen zkontrolovat tuto žádost, zda splňuje náležitosti dle článku II zásad, a poté: 1. v případě, že zájemce nebude splňovat podmínky dle článku II odst. 1, či odst. 2 zásad a/nebo nedodá přílohy dle článku II odst. 3 zásad, nezařadí žádost do Seznamu žádostí, ale žádost jednorázově předloží Radě SMO při nejbližším jednání Rady SMO o přidělení uvolněného startovacího bytu. 2. v ostatních případech žádost zařadí do Seznamu žádostí a oboduje ji dle bodových kritérií uvedených v příloze č. 1 zásad. 9. V případě uvolnění startovacího bytu pak bude tento byt přidělen žadateli schválenému Radou SMO na základě nejvyššího bodového ohodnocení žádosti, které zohledňuje jak majetkové poměry, tak i sociální podmínky žadatele. V případě, že bude více žadatelů se rozhodne se o pořadí losem. 10. V případech hodných zvláštního zřetele si Rada SMO vyhrazuje právo přidělit startovací byt mimo režim těchto zásad. 143
článek IV. Uzavření smlouvy o nájmu startovacího bytu 11. Nájemní smlouva o nájmu startovacího bytu je uzavírána mezi SMO jako pronajímatelem na straně jedné a vybraným žadatelem jako nájemcem na straně druhé (v případně společné žádosti dle článku II odst. 2 zásad s žadateli jako nájemci na straně druhé). 12. Nutnou podmínkou k uzavření nájemní smlouvy o nájmu startovacího bytu je splnění podmínky dle článku II odst. 1 písm. d), či podmínky dle článku II odst. 2 písm. d) a to ke dni uzavření této nájemní smlouvy. V případě, že nájemník bude mít zájem o prodloužení trvání nájemní smlouvy, je povinen doložit odboru majetku výpis z příslušného stavebního spoření, kterým prokáže, že je pravdivé čestné prohlášení dle článku II odst. 3 písm. c). Pravdivost tohoto prohlášení je nutnou podmínkou k prodloužení nájemní smlouvy. 13. V případě, že se žadatel/žadatelé zaváže/zaváží čestným prohlášením dle článku II odst. 3 písm. d) k povinnosti ukončit nájemní vztah k jinému bytu ve vlastnictví SMO a jeho následnému předání, je automaticky podmínkou k uzavření nové nájemní smlouvy k startovacímu bytu splnění této povinnosti žadatele/žadatelů, tedy SMO není povinno uzavřít se žadatelem/žadateli nájemní smlouvu dle tohoto článku dříve, než bude uzavřena dohoda o ukončení existujícího nájemního vztahu a zároveň než dojde k předání jiného bytu ve vlastnictví SMO zpět do dispozice SMO. 14. Nájemní smlouvy se uzavírají na dobu určitou v délce trvání jednoho roku. Po uplynutí této lhůty, splněním podmínky dle odstavce 2 tohoto článku a za podmínky řádného užívání bytu, placení nájemného a služeb souvisejících s užíváním bytu a nenarušování občanského soužití a dobrých mravů v domě bude s nájemcem prodloužena nájemní smlouva o maximálně jeden rok. Maximální doba nájmu startovacího bytu je celkově 5 let. 15. Podmínkou pro uzavření nájemní smlouvy u nově přidělených bytů a při odsouhlasené výměně bytů je zaplacení kauce dle § 686a zákona č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník: Byt 0+1 1kk, 1+1 2kk, 2+1 3kk, 3+1 a větší
Kauce 4000 Kč 5000 Kč 6000 Kč 9000 Kč
16. Kauce jsou vybírány odborem majetku města MMO před podpisem nájemní smlouvy a jsou uloženy na zvláštním účtu SMO. 17. Kauce je určena k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu a k úhradě jiných závazků nájemce v souvislosti s nájmem. Kauce, popřípadě její nevyčerpaná část se vrací nájemci po skončení nájemního vztahu, a to nejpozději do jednoho měsíce ode dne, kdy nájemce byt vyklidil a předal pronajímateli. 18. V odůvodněných případech a případech hodných zvláštního zřetele může Rada SMO na základě písemné žádosti prominout zaplacení kauce. 144
článek V. Závěrečné ustanovení Na přidělení startovacího bytu není právní nárok, a proto se nelze domáhat právní cestou uzavření nájemní smlouvy. Tyto zásady byly schváleny usnesením Rady Statutárního města Opavy č. usn. 11 na jejím řádném .... zasedání dne ....... 2011.
RM
V Opavě dne ........... .......................................... (primátor) Příloha č. 1 zásad pro přidělování a pronajímání městských bytů tzv. startovacích bytů Kritéria pro bodové ohodnocení žádostí dle článku II odst. 1 zásad (samostatný žadatel) jsou tyto: 1. TRVALÝ POBYT: trvalý pobyt mimo území SMO trvalý pobyt na území SMO (včetně území městských částí)
17 bodů 18 bodů
2. VĚK ŽADATELE: a) 18-22 let b) 23-27 let c) 28-30 let
13 bodů 18 bodů 16 bodů
3. POČET DĚTÍ: d) jedno e) dvě f) tři a více
16 bodů 18 bodů 17 bodů
4. BYTOVÁ SITUACE ŽADATELE: g) vlastní bydlení (vlastnictví bytu, rodinného domu, apod.) -18 bodů h) nájemní bydlení na dobu neurčitou -9 bodů i) nájemní bydlení na dobu určitou na dobu do 1 roku 10 bodů j) nájemní bydlení na dobu určitou na dobu delší než 1 rok 5 bodů k) žadatel pouze žije ve společné domácnosti s jinou osobou v bytě menším než 3+1, přičemž celkový počet členů domácnosti činí: 3 osoby a více 18 bodů do 3 osob 15 bodů l) žadatel pouze žije ve společné domácnosti s jinou osobou v bytě větším než 3+1, přičemž celkový počet členů domácnosti činí: 3 osoby a více 9 bodů do 3 osob 8 bodů
145
m) ubytovna n) jiný způsob bydlení
10 bodů 6 bodů
5. VRÁCENÍ BYTU: V případě, že žadatel má v nájmu jiný byt ve vlastnictví SMO, u kterého bude ukončen existující nájemní vztah dohodou se SMO a fakticky předá takovýto byt SMO nejpozději ke dni vzniku nového nájemního vztahu. 18 bodů 6. SOCIÁLNÍ ASPEKT: Počet bodů navrhuje odbor sociálních věcí MMO na základě zjištěných skutečností při místním šetření sociální situace žadatele. 0-10 bodů Kritéria pro bodové ohodnocení žádostí dle článku II odst. 2 zásad (společná žádost dvou žadatelů) jsou tyto: a.
b.
c.
d.
TRVALÝ POBYT:127 trvalý pobyt mimo území SMO trvalý pobyt na území SMO (včetně území městských částí)
17 bodů 18 bodů
SPOLEČNÝ VĚK ŽADATELŮ: a) 36-44 let b) 45-53 let c) 54-60 let
13 bodů 18 bodů 16 bodů
POČET DĚTÍ: d) žádné, či jedno e) dvě f) tři a více
16 bodů 18 bodů 17 bodů
BYTOVÁ SITUACE ŽADATELŮ128: g) vlastní bydlení (vlastnictví bytu, rodinného domu, apod.) -18 bodů h) nájemní bydlení na dobu neurčitou -9 bodů i) nájemní bydlení na dobu určitou na dobu do 1 roku 10 bodů j) nájemní bydlení na dobu určitou na dobu delší než 1 rok 5 bodů k) žadatel pouze žije ve společné domácnosti s jinou osobou v bytě menším než 3+1, přičemž celkový počet členů domácnosti činí: 3 osoby a více 18 bodů do 3 osob 15 bodů l) žadatel pouze žije ve společné domácnosti s jinou osobou v bytě větším než 3+1, přičemž celkový počet členů domácnosti činí: 3 osoby a více 9 bodů
127
Bodově se ohodnotí pouze jeden z žadatelů – ten, který dosáhne na vyšší bodové hodnocení. U kladného bodového hodnocení se ohodnotí pouze ten z žadatelů, který dosáhne na vyšší bodové hodnocení; u záporného bodového hodnocení se ohodnotí oba žadatelé. 128
146
do 3 osob m) ubytovna n) jiný způsob bydlení
8 bodů 10 bodů 6 bodů
e.
VRÁCENÍ BYTU: V případě, že žadatel/žadatelé má/mají v nájmu jiný byt ve vlastnictví SMO, u kterého bude ukončen existující nájemní vztah dohodou se SMO a fakticky se předá takovýto byt SMO nejpozději ke dni vzniku nového nájemního vztahu. 18 bodů
f.
SOCIÁLNÍ ASPEKT: Počet bodů navrhuje odbor sociálních věcí MMO na základě zjištěných skutečností při místním šetření sociální situace žadatelů. 0-10 bodů
Příloha č. 9: Zásady pro přidělování a pronajímání městských bytů pro osoby se zdravotním postižením (text)
Zásady pro přidělování a pronajímání městských bytů pro osoby se zdravotním postižením Rada Statutárního města Opavy svým usnesením schválila tyto zásady, které upravují přidělování a pronajímání městských bytů pro osoby se zdravotním postižením, a to s účinností od 1.1.2012 článek I. Základní pojmy 1. Bytem pro osoby se zdravotním postižením se těmito zásadami rozumí uvolněné bytové jednotky, které jsou ve vlastnictví Statutárního města Opavy (dále jen „SMO“) a jsou Bytovou komisí určeny jako vhodné pro pronájem osobám se zdravotním postižením. 2. Osobou se zdravotním postižením se těmito zásadami rozumí fyzická osoba mající tělesné, mentální, duševní, smyslové nebo kombinované postižení, jehož dopady činí nebo mohou činit osobu závislou na pomoci jiné osoby, a která zároveň splňuje kritéria stanovená článkem II odst. 1 zásad. 3. Seznamem žadatelů se těmito zásadami rozumí jmenný seznam zájemců o přidělení a nájem městského bytu pro osoby se zdravotním postižením, kteří splňují podmínky pro zařazení do tohoto seznamu dle těchto zásad, jehož součástí je i bodové ohodnocení jednotlivých zájemců dle článku III zásad. Seznam žadatelů doplňuje, vede a zpracovává odbor majetku města Magistrátu města Opavy (dále jen jako „MMO“).
147
článek II. Podmínky pro zařazení žádosti do Seznamu žadatelů a její následná evidence 4. Do Seznamu žadatelů bude zařazena pouze žádost fyzické osoby, která je označena jako „Žádost o přidělení bytu pro osoby se zdravotním postižením“ a pouze pokud zájemce ke dni podání žádosti splňuje tyto podmínky a) zletilý občan České republiky či jiného členského státu Evropské unie b) trvalý pobyt na území SMO minimálně 3 roky c) bezdlužnost vůči SMO či vůči příspěvkovým organizacím, jejichž je SMO zřizovatel, či vůči obchodním společnostem, v nichž má SMO majoritní účast. tato bezdlužnost je nutná i u všech členů domácnosti zájemce, kteří se s zájemcem budou stěhovat do přiděleného bytu d) K žádosti o zařazení do Seznamu žadatelů je bezpodmínečně nutné připojit tyto dokumenty: a. doklad o nájemním, podnájemním nebo jiném právním vztahu prokazující bytovou situaci zájemce, případně čestné prohlášení zájemce o své bytové situaci. Nesplnění této povinnosti bude mít za následek nezařazení žádosti do Seznamu žadatelů. b. v případě, že zájemce má v nájmu jiný byt ve vlastnictví SMO, připojí zájemce čestné prohlášení, že v případě, že mu bude Radou SMO přidělen byt pro osoby sociálně znevýhodněné, ukončí existující nájemní vztah dohodou se SMO a fakticky předá takovýto byt SMO nejpozději ke dni vzniku nového nájemního vztahu. Nesplnění této povinnosti bude mít za následek nezařazení žádosti do Seznamu žadatelů. c. čestné prohlášení o bezdlužnosti zájemce, kteří vůči SMO či vůči příspěvkovým organizacím, jejichž je SMO zřizovatel, či vůči obchodním společnostem, v nichž má SMO majoritní účast. Nesplnění této povinnosti bude mít za následek nezařazení žádosti do Seznamu žadatelů. d. písemný souhlas zájemce s tím, že SMO může nakládat s jeho osobními a citlivými údaji pro potřeby přidělení městského bytu pro osoby se zdravotním postižením. Dále písemný souhlas členů domácnosti, kteří se budou se zájemcem stěhovat do přiděleného bytu, že SMO může nakládat s jejich osobními a citlivými údaji pro potřeby přidělení městského bytu pro osoby se zdravotním postižením. Nesplnění této povinnosti bude mít za následek nezařazení žádosti do Seznamu žadatelů. e) Žádost bude odborem majetku města MMO ze Seznamu žádostí vyřazena, pokud nastane některý z níže uvedených případů: a. žadatel vzal svou žádost zpět b. žadatel zemřel 148
c. žadatel odmítne přidělený byt, tj. neuzavře se SMO nájemní smlouvu schválenou Radou SMO do 30-ti dnů od prokazatelného obdržení návrhu schválené příslušné nájemní smlouvy d. přestane splňovat podmínky stanovené článkem II odst. 1 zásad, e. odbor majetku města MMO zjistí, že žadatel byl již v minulosti nájemcem městského bytu a byla tomuto nájemci dána výpověď z důvodu hrubého porušování dobrých mravů v domě či z důvodu hrubého porušování povinností nájemce vyplývajících z nájmu bytu (např. neplacení nájemného apod.). f) Žádost může být odborem majetku města MMO ze Seznamu žádostí vyřazena, pokud žadatel nedoloží odboru majetku města MMO písemně svůj trvající zájem o přidělení městského bytu pro osoby se zdravotním postižením, a to jednou ročně k 1.7. daného roku. článek III. Bodová kritéria a zpracování podaných žádostí 5. V případě, že bude podána žádost zájemce, je odbor majetku města MMO povinen zkontrolovat tuto žádost, zda splňuje náležitosti dle článku II zásad, a poté: a. v případě, že zájemce nebude splňovat podmínky dle článku II odst. 1 zásad a/nebo nedodá přílohy dle článku II odst. 2 zásad, nezařadí žádost do Seznamu žádostí, ale žádost jednorázově předloží Radě SMO při nejbližším jednání Rady SMO o přidělení uvolněného městského bytu pro osoby se zdravotním postižením. b. v ostatních případech žádost zařadí do Seznamu žádostí a oboduje ji dle bodových kritérií uvedených v příloze č. 1 zásad. 6. V případě uvolnění městského bytu pro osoby se zdravotním postižením pak bude tento byt přidělen žadateli schválenému Radou SMO na základě nejvyššího bodového ohodnocení žádosti, které zohledňuje jak majetkové poměry, tak i sociálně-zdravotní podmínky žadatele. V případě, že bude více žadatelů se stejným bodovým ohodnocením, rozhodne se o pořadí losem. 7. V případech hodných zvláštního zřetele si Rada SMO vyhrazuje právo přidělit městský byt pro osoby se zdravotním postižením mimo režim těchto zásad. článek IV. Uzavření smlouvy o nájmu městského bytu pro osoby se zdravotním postižením 8. Nájemní smlouva o nájmu městského bytu pro osoby se zdravotním postižením je uzavírána mezi SMO jako pronajímatelem na straně jedné a vybraným žadatelem jako nájemcem na straně druhé. 149
9. V případě, že se žadatel zaváže čestným prohlášením dle článku II odst. 2 písm. b) k povinnosti ukončit nájemní vztah k jinému bytu ve vlastnictví SMO a jeho následnému předání, je automaticky podmínkou k uzavření nové nájemní smlouvy k městskému bytu pro osoby se zdravotním postižením splnění této povinnosti žadatele, tedy SMO není povinno uzavřít se žadatelem nájemní smlouvu dle tohoto článku dříve, než bude uzavřena dohoda o ukončení existujícího nájemního vztahu a zároveň než dojde k předání jiného bytu ve vlastnictví SMO zpět do dispozice SMO. 10. Nájemní smlouvy se uzavírají na dobu určitou v délce trvání jednoho roku. Po uplynutí této lhůty a za podmínky stálé platnosti podmínek stanovených článkem II odst. 1 zásad, řádného užívání bytu, placení nájemného a služeb souvisejících s užíváním bytu a nenarušování občanského soužití a dobrých mravů v domě bude s nájemcem uzavřena nájemní smlouva na dobu dalšího jednoho roku. 11. Podmínkou pro uzavření nájemní smlouvy u nově přidělených bytů a při odsouhlasené výměně bytů je zaplacení kauce dle § 686a zákona č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník: Byt 0+1 1kk, 1+1 2kk, 2+1 3kk, 3+1 a větší
Kauce 4000 Kč 5000 Kč 6000 Kč 9000 Kč
12. Kauce jsou vybírány odborem majetku města MMO před podpisem nájemní smlouvy a jsou uloženy na zvláštním účtu SMO. 13. Kauce je určena k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu a k úhradě jiných závazků nájemce v souvislosti s nájmem. Kauce, popřípadě její nevyčerpaná část se vrací nájemci po skončení nájemního vztahu, a to nejpozději do jednoho měsíce ode dne, kdy nájemce byt vyklidil a předal pronajímateli. 14. V odůvodněných případech a případech hodných zvláštního zřetele může Rada SMO na základě písemné žádosti prominout zaplacení kauce. článek V. Závěrečné ustanovení Na přidělení městského bytu pro osoby se zdravotním postižením není právní nárok, a proto se nelze domáhat právní cestou uzavření nájemní smlouvy k městskému bytu. Tyto zásady byly schváleny usnesením Rady Statutárního města Opavy č. usn. 11 na jejím řádném .... zasedání dne ....... 2011. V Opavě dne ........... .......................................... (primátor)
150
RM
Příloha č. 1 zásad pro přidělování a pronajímání městských bytů pro osoby se zdravotním postižením: 1. TRVALÝ POBYT: trvalý pobyt na území SMO (včetně území městských částí) trvalý pobyt žadatele do 5 let trvalý pobyt žadatele nad 5 let 2.
DRŽITEL PRŮKAZU: TP: ZTP: ZTP/P:
3.
20 bodů 19 bodů
18 bodů 19 bodů 20 bodů
BYTOVÁ SITUACE ŽADATELE: vlastní bydlení (vlastnictví bytu, rodinného domu, apod.) -20 bodů nájemní bydlení na dobu neurčitou -10 bodů nájemní bydlení na dobu určitou na dobu do 1 roku 15 bodů nájemní bydlení na dobu určitou na dobu delší než 1 rok 10 bodů žadatel pouze žije ve společné domácnosti s jinou osobou v bytě menším než 3+1, přičemž celkový počet členů domácnosti činí: 3 osoby a více 20 bodů do 3 osob 15 bodů žadatel pouze žije ve společné domácnosti s jinou osobou v bytě větším než 3+1, přičemž celkový počet členů domácnosti činí: 3 osoby a více 10 bodů do 3 osob 5 bodů ubytovna 15 bodů jiný způsob bydlení 5 bodů
4.
VRÁCENÍ BYTU: V případě, že žadatel má v nájmu jiný byt ve vlastnictví SMO, u kterého bude ukončen existující nájemní vztah dohodou se SMO a fakticky předá takovýto byt SMO nejpozději ke dni vzniku nového nájemního vztahu. 20 bodů
5.
SOCIÁLNÍ ASPEKT: Počet bodů navrhuje odbor sociálních věcí MMO na základě zjištěných skutečností při místním šetření sociální situace žadatele. 0-20 bodů
151
Příloha č. 10: Zásady pro přidělování a pronajímání městských bytů v tzv. domech pro seniory (text)
Zásady pro přidělování a pronajímání městských bytů v tzv. domech pro seniory Rada Statutárního města Opavy svým usnesením schválila tyto zásady, které upravují přidělování a pronajímání městských bytů v tzv. domech pro seniory, a to s účinností od 1.1.2012 článek I. Základní pojmy 1. Domem pro seniory se těmito zásadami rozumí tyto nemovitosti, které jsou ve vlastnictví Statutárního města Opavy (dále jen „SMO“): - budova č.p. 2080, k.ú. Opava – Předměstí, na adrese Jateční č.o. 8a - budova č.p. 2565, k.ú. Opava – Předměstí, na adrese Hobzíkova č.o. 31 - budova č.p. 2566, k.ú. Opava – Předměstí, na adrese Hobzíkova č.o. 33 2. Seniory se těmito zásadami rozumějí fyzické osoby splňující kritéria stanovená článkem II odst. 1 zásad. 3. Seznamem žadatelů se těmito zásadami rozumí jmenný seznam zájemců o přidělení a nájem městského bytu v domě pro seniory, kteří splňují podmínky pro zařazení do tohoto seznamu dle těchto zásad, jehož součástí je i bodové ohodnocení jednotlivých zájemců dle článku III zásad. Seznam žadatelů doplňuje, vede a zpracovává odbor majetku města Magistrátu města Opavy (dále jen jako „MMO“). článek II. Podmínky pro zařazení žádosti do Seznamu žadatelů a její následná evidence 4. Do Seznamu žadatelů bude zařazena pouze žádost fyzické osoby, která je označena jako „Žádost o přidělení bytu v domě pro seniory“ a pouze pokud zájemce ke dni podání žádosti splňuje tyto podmínky: - občan České republiky či jiného členského státu Evropské unie - věk 65 let a více - bezdlužnost vůči SMO či vůči příspěvkovým organizacím, jejichž je SMO zřizovatel, či vůči obchodním společnostem, v nichž má SMO majoritní účast. 5. K žádosti o zařazení do Seznamu žadatelů je bezpodmínečně nutné připojit tyto dokumenty: -
doklad o nájemním, podnájemním, vlastnickém nebo jiném právním vztahu prokazující bytovou situaci zájemce, případně čestné prohlášení zájemce o své bytové situaci. Nesplnění této povinnosti bude mít za následek nezařazení žádosti do Seznamu žadatelů.
-
v případě, že zájemce má v nájmu jiný byt ve vlastnictví SMO, připojí zájemce čestné prohlášení, že v případě, že mu bude Radou SMO
152
přidělen byt v domě pro seniory, ukončí existující nájemní vztah dohodou se SMO a fakticky předá takovýto byt SMO nejpozději ke dni vzniku nového nájemního vztahu. Nesplnění této povinnosti bude mít za následek nezařazení žádosti do Seznamu žadatelů. -
čestné prohlášení o bezdlužnosti zájemce vůči SMO či vůči příspěvkovým organizacím, jejichž je SMO zřizovatel, či vůči obchodním společnostem, v nichž má SMO majoritní účast. Nesplnění této povinnosti bude mít za následek nezařazení žádosti do Seznamu žadatelů.
-
písemný souhlas zájemce s tím, že SMO může nakládat s jeho osobními a citlivými údaji pro potřeby přidělení městského bytu v domě pro seniory. Nesplnění této povinnosti bude mít za následek nezařazení žádosti do Seznamu žadatelů.
6. Žádost bude odborem majetku města MMO ze Seznamu žádostí vyřazena, pokud nastane některý z níže uvedených případů: -
žadatel vzal svou žádost zpět
-
žadatel zemřel
-
žadatel odmítne přidělený byt, tj. neuzavře se SMO nájemní smlouvu schválenou Radou SMO do 30-ti dnů od prokazatelného obdržení návrhu schválené příslušné nájemní smlouvy
-
žadatel přestane splňovat podmínky stanovené článkem II odst. 1 zásad,
-
odbor majetku města MMO zjistí, že žadatel byl již v minulosti nájemcem městského bytu a byla tomuto nájemci dána výpověď z důvodu hrubého porušování dobrých mravů v domě či z důvodu hrubého porušování povinností nájemce vyplývajících z nájmu bytu (např. neplacení nájemného apod.).
7. Žádost může být odborem majetku města MMO ze Seznamu žádostí vyřazena, pokud žadatel nedoloží odboru majetku města MMO písemně svůj trvající zájem o přidělení městského bytu v domě pro seniory, a to jednou ročně k 1.7. daného roku. článek III. Bodová kritéria a zpracování podaných žádostí 8. V případě, že bude podána žádost zájemce, je odbor majetku města MMO povinen zkontrolovat tuto žádost, zda splňuje náležitosti dle článku II zásad, a poté: -
v případě, že zájemce nebude splňovat podmínky dle článku II odst. 1 zásad a/nebo nedodá přílohy dle článku II odst. 2 zásad, nezařadí žádost do Seznamu žádostí, ale žádost jednorázově předloží Radě SMO při nejbližším jednání Rady SMO o přidělení uvolněného městského bytu v domě pro seniory.
-
v ostatních případech žádost zařadí do Seznamu žádostí a oboduje ji dle bodových kritérií uvedených v příloze č. 1 zásad.
9. V případě uvolnění městského bytu v domě pro seniory pak bude tento byt přidělen žadateli schválenému Radou SMO na základě nejvyššího bodového ohodnocení žádosti, které zohledňuje jak majetkové poměry, tak i sociálně-zdravotní podmínky žadatele. 153
V případě, že bude více žadatelů se stejným bodovým ohodnocením, rozhodne se o pořadí losem. 10. V případech hodných zvláštního zřetele si Rada SMO vyhrazuje právo přidělit městský byt v domech pro seniory mimo režim těchto zásad. článek IV. Uzavření smlouvy o nájmu městského bytu v domě pro seniory 11. Nájemní smlouva o nájmu městského bytu v domě pro seniory je uzavírána mezi SMO jako pronajímatelem na straně jedné a vybraným žadatelem jako nájemcem na straně druhé. 12. V případě, že se žadatel zaváže čestným prohlášením dle článku II odst. 2 písm. b) k povinnosti ukončit nájemní vztah k jinému bytu ve vlastnictví SMO a jeho následnému předání, je automaticky podmínkou k uzavření nové nájemní smlouvy k městskému bytu v domě pro seniory splnění této povinnosti žadatele, tedy SMO není povinno uzavřít se žadatelem nájemní smlouvu dle tohoto článku dříve, než bude uzavřena dohoda o ukončení existujícího nájemního vztahu a zároveň než dojde k předání jiného bytu ve vlastnictví SMO zpět do dispozice SMO. 13. Nájemní smlouvy se uzavírají na dobu určitou v délce trvání jednoho roku. Po uplynutí této lhůty a za podmínky řádného užívání bytu, placení nájemného a služeb souvisejících s užíváním bytu a nenarušování občanského soužití a dobrých mravů v domě bude s nájemcem uzavřena nájemní smlouva na dobu neurčitou. 14. Podmínkou pro uzavření nájemní smlouvy u nově přidělených bytů a při odsouhlasené výměně bytů je zaplacení kauce dle § 686a zákona č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník: Byt Kauce 0+1 4000 Kč 1+1 5000 Kč 2+1 6000 Kč 3+1 9000 Kč 15. Kauce jsou vybírány odborem majetku města MMO před podpisem nájemní smlouvy a jsou uloženy na zvláštním účtu SMO. 16. Kauce je určena k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu a k úhradě jiných závazků nájemce v souvislosti s nájmem. Kauce, popřípadě její nevyčerpaná část se vrací nájemci po skončení nájemního vztahu, a to nejpozději do jednoho měsíce ode dne, kdy nájemce byt vyklidil a předal pronajímateli. 17. V odůvodněných případech a případech hodných zvláštního zřetele může Rada SMO na základě písemné žádosti prominout zaplacení kauce. článek V. Závěrečné ustanovení Na přidělení městského bytu v domě pro seniory není právní nárok, a proto se nelze domáhat právní cestou uzavření nájemní smlouvy k městskému bytu v domě pro seniory.
154
Tyto zásady byly schváleny usnesením Rady Statutárního města Opavy č. usn. 11 na jejím řádném .... zasedání dne ....... 2011.
RM
V Opavě dne ........... .......................................... (primátor) Příloha č. 1 zásad pro přidělování a pronajímání městských bytů v tzv. domech pro seniory Kritéria pro bodové ohodnocení žádostí jsou tyto: 1. TRVALÝ POBYT129: trvalý pobyt na území SMO (včetně území městských částí) ● trvalý pobyt žadatele do 5 let 15 bodů ● trvalý pobyt žadatele nad 5 let 30 bodů ● trvalý pobyt příbuzných žadatele v řadě přímé v případě, že žadatel nemá trvalý pobyt na území SMO 10 bodů 2.
BYTOVÁ SITUACE ŽADATELE130: ● vlastní bydlení (vlastnictví bytu, rodinného domu a pod) -30 bodů ● nájemní bydlení na dobu neurčitou -15 bodů ● nájemní bydlení na dobu určitou na dobu do 1 roku 15 bodů ● nájemní bydlení na dobu určitou na dobu delší než 1 rok 10 bodů ● žadatel pouze žije ve společné domácnosti s jinou osobou v bytě menším než 3+1, přičemž celkový počet členů domácnosti činí: 3 osoby a více 30 bodů do 3 osob 25 bodů žadatel pouze žije ve společné domácnosti s jinou osobou v bytě větším než 3+1, přičemž celkový počet členů domácnosti činí: 3 osoby a více 15 bodů do 3 osob 10 bodů ubytovna 18 bodů jiný způsob bydlení 7 bodů
3.
VRÁCENÍ BYTU: V případě, že žadatel má v nájmu jiný byt ve vlastnictví SMO, u kterého bude ukončen existující nájemní vztah dohodou se SMO a fakticky předá takovýto byt SMO nejpozději ke dni vzniku nového nájemního vztahu. 20 bodů
4.
SOCIÁLNÍ A ZDRAVOTNÍ ASPEKT: Počet bodů navrhuje odbor sociálních věcí MMO na základě zjištěných skutečností při místním šetření sociální situace žadatele. 0-20 bodů
129
V případě vzniku společného nájmu manželů se ohodnotí pouze žadatel, který je uveden v žádosti. V případě vzniku společného nájmu manželů se hodnotí v případě kladného bodového hodnocení pouze žadatel, který je uveden v žádosti, v případě záporného bodového hodnocení se hodnotí oba manželé. 130
155
