UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE 3E KWARTAAL 2011
Gemaakt voor NVM Wonen Gemaakt door NVM Data & Research
Inhoudsopgave 1
2 3
4
5
6 7 8
Introductie enquête ............................................................................................................. 3 1.1 Periode ......................................................................................................................... 3 1.2 Respons ........................................................................................................................ 3 Staat van de woningmarkt .................................................................................................. 3 Vragen over verkochte woningen ....................................................................................... 4 3.1 Ontbindingen na ondertekeningen van de koopakte weer gestegen ............................ 4 3.2 Uitponding van huurwoningen daalt verder................................................................. 4 Vragen over aanbod van woningen .................................................................................... 5 4.1 Nauwelijks tot geen aandacht voor het aanbod ............................................................ 5 4.2 Redenen om woning te koop aan te bieden.................................................................. 5 4.3 Woningen die binnen het kwartaal verkocht moeten worden ...................................... 6 Vragen over kopers en verkopers ....................................................................................... 7 5.1 Eerst verkopen, dan een nieuwe woning kopen ........................................................... 7 5.2 Doorstromers ................................................................................................................ 7 Stellingen ............................................................................................................................ 8 VVE .................................................................................................................................. 10 Verwachtingen voor het komende kwartaal ..................................................................... 12 8.1 Aantallen .................................................................................................................... 12 8.2 Prijzen ........................................................................................................................ 12 8.3 Positieve en negatieve ontwikkelingen ...................................................................... 13 9.3.1 Verwachte positieve ontwikkelingen ....................................................................... 13 9.3.2 Verwachte negatieve ontwikkelingen ...................................................................... 13
2
1 Introductie enquête Ieder kwartaal houdt de afdeling Data & Research een enquête onder Wonen-leden, waarbij gevraagd wordt naar de mening van NVM Wonenmakelaars met betrekking tot de woningmarktontwikkelingen. Bepaalde vragen komen ieder kwartaal terug, waardoor een vergelijking tussen kwartalen plaats kan vinden. Het rapport focust op de landelijke ontwikkeling. 1.1 Periode De enquête heeft uitgestaan in de periode tussen 20 september en 27 september. 1.2 Respons De enquête is uitgestuurd naar 1657 wonenmakelaars, 319 makelaars hebben de enquête ook afgerond. De respons komt hiermee uit op 19%. De respondenten, die de enquête volledig afgerond hebben, hebben daar gemiddeld 10,5 minuten over gedaan. 75% van de respondenten klaarde de enquête binnen 15 minuten. In de communicatie is aangegeven dat het invullen van de enquête naar verwachting zo’n 10 minuten zou duren.
2 Staat van de woningmarkt Het gemiddelde cijfer dat makelaars geven voor de staat van de woningmarkt op dit moment komt uit op een 3,6. Dit is het laagste cijfer sinds we deze vraag aan de enquête toegevoegd hebben in het tweede kwartaal van 2010. Na de bekendmaking van het besluit om de overdrachtsbelasting te verlagen is een korte flitsenquête gehouden. Men was op dat moment (begin juli) nog wat positiever dan nu, men gaf toen nog een 4.0 als cijfer. Hieronder de ontwikkeling van het rapportcijfer:
3,6
Cijfer voor de woningmarkt 10 8 6 4 2
4,0
4,1
4,3
4,0
3,6
3,6
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
2011-3
0
Bron: NVM
3
3 Vragen over verkochte woningen 3.1 Ontbindingen na ondertekeningen van de koopakte weer gestegen Gemiddeld wordt 7,4 procent van de verkopen na ondertekening van de koopakte later ontbonden. Vanaf het ‘hoogtepunt’ in het tweede kwartaal van 2010 zagen we een gestage daling van dit percentage. Vanaf het laatste kwartaal van 2010 is dit percentage echter weer aan het stijgen. Het afgelopen kwartaal heeft een stabilisatie plaatsgevonden. Percentage ontbindingen na verkoop 8 7 6 5 4 3 2 1 0 2009-3 2009-4 2010-1 2010-2 2010-3 2010-4 2011-1 2011-2 2011-3 Bron: NVM
3.2 Uitponding van huurwoningen daalt verder Het uitponden van huurwoningen vindt niet in iedere regio in gelijke mate plaats. Gemiddeld geven de makelaars aan dat 9,4% van de verkopen een uitponding van huurwoningen betreft. Na een jaar waarin dit percentage elk kwartaal verder daalde, is dit voor het eerst weer een toename. Ten opzichte van vorig kwartaal was dit twee procentpunten hoger. Percentage uitpondingen/verkopen 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 2009-4 Bron: NVM
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
4
2011-3
4 Vragen over aanbod van woningen 4.1 Nauwelijks tot geen aandacht voor het aanbod Het aantal woningen waarvoor nauwelijks tot geen aandacht is van potentiële kopers is dit kwartaal bijna 56%. Dit is een lichte daling na de piek van vorig kwartaal, maar nog steeds hoger dan de kwartalen daarvoor. Zoals altijd wordt vraaguitval door makelaars het meeste genoemd als reden wanneer woningen beperkte of geen aandacht krijgen. Bij een bijna even groot percentage wordt een te hoge vraagprijs als oorzaak gezien. Sinds dit kwartaal worden woningspecifieke kenmerken weer belangrijker. Percentage woningen weinig/geen aandacht 70 60 50 40 30 20 10 0 2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
2011-3
Bron: NVM
Redenen trekken weinig/geen aandacht
100% 80% 60% 40% 20% 0%
Vraaguitval Bron: NVM
2009-4
Vraagprijs te hoog 2010-1
2010-2
2010-3
Impopulaire kenmerken 2010-4
2011-1
Impopulaire locatie 2011-2
2011-3
4.2 Redenen om woning te koop aan te bieden Ondanks het gegeven dat voor een groot deel van het woningaanbod weinig aandacht is van potentiële kopers, groeit het aanbod alleen maar verder en worden er ieder kwartaal weer tienduizenden woningen nieuw in aanbod gezet. Gevraagd is naar de belangrijkste redenen (volgens makelaars) dat consumenten dit kwartaal hun woning te koop aanbieden. Verreweg het meest genoemd werd de verlaging van de overdrachtsbelasting. Daarnaast is er nog veel angst voor een verdere waardedaling, wat een toekomstige verhuizing kan bemoeilijken of de pensioenpot aantast. De vakantietijd is een goed moment om alles weer eens te overdenken. Scheidingen komen vaker voor en/of men besluit in actie te komen (ook uitgesteld behoefte/vraag). Ook genoemd, maar minder vaak, is dat men moet verhuizen door baanverlies, overlijden etc.
5
4.3 Woningen die binnen het kwartaal verkocht moeten worden Van de woningen die nu op de markt in aanbod staan, dient volgens de makelaars iets meer dan 13% binnen nu en een kwartaal verkocht te worden. Na een opwaartse trend gedurende de drie voorgaande kwartaal is dit een daling. Het bezit van twee huizen en een scheiding liggen hier vooral aan ten grondslag. Het aantal woningen dat vanwege bezit van twee huizen verkocht moet worden, is echter wel afgenomen. Evenals de reden van het verlies van inkomen. Percentage gedwongen binnen kwartaal verkopen 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2009-3 Bron: NVM
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
2011-3
Redenen noodgedwongen verkopen 40% 30% 20% 10% 0% 2Huizen
Bron: NVM
Scheiding
2009-3
Inkomstenverlies
2009-4
Vertrek buitenland
2010-1
Overlijden
2010-2
Niet langer zelfstandig
2010-3
6
2010-4
Gezinsuitbreiding
Andere baan
2011-1
2011-2
Anders
2011-3
5 Vragen over kopers en verkopers 5.1 Eerst verkopen, dan een nieuwe woning kopen Van alle woningen die nu te koop staan, wil 68% van de eigenaren eerst verkopen en dan pas kopen. Dit percentage is het hoogst sinds het begin van de meting. Consumenten zijn dus duidelijk steeds voorzichtiger. Percentage dat eerst wil verkopen 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
2011-3
Bron: NVM
5.2 Doorstromers Doorstromers zorgen, net als in het vorig kwartaal, volgens de inschatting van makelaars voor 43% van de verkopen in het 3e kwartaal 2011. Percentage doorstromers 60 50 40 30 20 10 0 2009-3 Bron: NVM
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
7
2011-2
2011-3
6 Stellingen Uit de antwoorden op de stellingen blijkt dat men over het algemeen een stuk negatiever heeft geantwoord dan een kwartaal eerder. In het derde kwartaal van 2011 is volgens de makelaars het aantal bezichtigingen flink toegenomen. In het derde kwartaal vind een derde dat er sprake is van een toename (in het eerste kwartaal was dit 15%). Sinds 1 augustus is de nieuwe (strengere) gedragscode hypothecaire financieringen van kracht. Toch merkt men niet dat er in de praktijk minder gemakkelijk hypotheken worden verstrekt. Evenals het eerste en tweede kwartaal van 2011 is het aandeel starters en doorstromers in de verkopen niet toegenomen volgens makelaars. Over de stelling dat kopers vaker een aankoopmakelaar inschakelen is 45% het (zeer) mee oneens en 24% (zeer) mee eens. Dit is vergelijkbaar met het vorige kwartaal. Over het aandeel gedwongen verkopen blijven makelaars negatief. Uit de werkelijke cijfers blijkt dat er een afname heeft plaatsgevonden van het aantal executieveilingen. Het verschil kan verklaard worden door de interpretatie van het begrip gedwongen verkopen. Aantal bezichtigingen is toegenomen 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
zeer mee oneens Bron: NVM
2009-3
oneens 2009-4
2010-1
neutraal 2010-2
2010-3
mee eens 2010-4
2011-1
zeer mee eens 2011-2
2011-3
De banken verstrekken gemakkelijker hypotheken 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
zeer mee oneens Bron: NVM
2009-3
oneens 2009-4
2010-1
neutraal 2010-2
2010-3
8
mee eens 2010-4
2011-1
zeer mee eens 2011-2
2011-3
Het aandeel doorstromers in de verkopen is toegenomen 50% 40% 30% 20% 10% 0%
zeer mee oneens Bron: NVM
2009-3
oneens 2009-4
2010-1
neutraal 2010-2
2010-3
mee eens 2010-4
2011-1
zeer mee eens 2011-2
2011-3
Het aandeel starters in de verkopen is toegenomen 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
zeer mee oneens Bron: NVM
2009-3
oneens 2009-4
2010-1
neutraal 2010-2
2010-3
mee eens 2010-4
2011-1
zeer mee eens 2011-2
2011-3
Kopers schakelen vaker een aankoopmakelaar in 40% 30% 20% 10% 0%
zeer mee oneens Bron: NVM
2009-3
oneens 2009-4
2010-1
neutraal 2010-2
2010-3
mee eens 2010-4
2011-1
zeer mee eens 2011-2
2011-3
Het aandeel gedwongen verkopen is toegenomen 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
zeer mee oneens Bron: NVM
2009-3
oneens 2009-4
2010-1
neutraal 2010-2
2010-3
9
mee eens 2010-4
2011-1
zeer mee eens 2011-2
2011-3
7 VVE Het themagedeelte van de enquête ging dit kwartaal over een al dan niet juist werkende Vereniging van Eigenaren. Tegen welke problemen loopt een makelaar aan bij de verkoop van appartementen? Bijna 80% van de makelaars geeft aan in 2011 één of meerdere appartementen te hebben verkocht. Dit staat voor 250 makelaars die hun mening over dit onderwerp hebben gegeven. Zij hebben de volgende antwoorden gegeven: Brengt u het functioneren van de VvE ter sprake bij de verkoop van een appartement? 100% 80% 60% 40% 20% 0% Altijd
Meestal
Soms
Nooit
Bron: NVM
Bij welk deel van de appartementen die u in verkoop heeft is een compleet VvE-dossier beschikbaar? 60% 50%
40% 30%
20% 10%
0% 0 - 20 %
20 - 40 %
40 - 60 %
60 - 80%
80- 100 %
Bron: NVM
Wat is de reden dat het dossier niet compleet is? 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Verkoper VvE is niet actief Koper heeft er beschikt niet over geen interesse in alle documenten
Kost teveel moeite
Anders / weet niet Bron: NVM
10
Welke zaken ontbreken regelmatig? 20% 15% 10%
5% 0%
Bron: NVM
Conclusie: 90% van de makelaars brengt altijd de VVE ter sprake bij de verkoop van een appartement, slechts 2% doet dit soms of helemaal niet. Meer dan de helft van de aangeboden appartementen hebben een vrijwel volledig VVE-dossier, er zijn maar weinig makelaars die aangeven dat er vaak sprake is van onvolledige dossiers. Wanneer er zaken ontbreken komt dat meestal omdat of de VVE niet actief is, of omdat de verkoper niet over alle documenten beschikt. De documenten die ontbreken betreffen vaak het meerjarenonderhoudsplan, de inschrijving bij de Kamer van Koophandel, de herbouwwaardetaxatie en/of de verzekeringspolissen.
11
8 Verwachtingen voor het komende kwartaal Makelaars zijn gevraagd naar hun verwachting voor het vierde kwartaal van 2011 op het gebied van het aantal transacties en de prijsontwikkeling. De resultaten uit deze enquête worden gecombineerd met onderzoek naar de macro-economische ontwikkelingen en expertvisies, om zo tot de door de NVM gedane voorspellingen te komen. 8.1 Aantallen Van de NVM-makelaars verwacht maar liefst 67% dat het aantal transacties het komende kwartaal zal afnemen. 18% verwacht dat het aantal transacties in het vierde kwartaal even groot zal zijn als in het afgelopen kwartaal en 15% verwacht een toename Het gemiddelde komt uit op een verwachte daling van het aantal transacties in het vierde kwartaal van 2011 van -10%.
8.2 Prijzen Ook voor wat betreft de prijsontwikkeling is men erg negatief, negatiever dan het vorige kwartaal. Bijna 11% verwacht dat de prijzen stabiel blijven, iets meer dan 1% verwacht een stijging en maar liefst 93% verwacht een prijsdaling. De gemiddelde verwachte prijsontwikkeling voor het vierde kwartaal 2011 bedraagt -5%.
12
8.3 Positieve en negatieve ontwikkelingen Hieronder een overzicht van de genoemde positieve en negatieve verwachtingen voor het komende kwartaal. 9.3.1 Verwachte positieve ontwikkelingen Over het algemeen zijn dit de meest genoemde punten: De verlaging van de overdrachtsbelasting zal leiden tot meer verkopen De lage hypotheekrente Dalende prijzen Ook erg veel gezegd: Geen enkele positieve vooruitzichten 9.3.2 Verwachte negatieve ontwikkelingen Vooral de economische malaise in Europa wordt door makelaars als de meest negatieve ontwikkeling gezien. Ook het, mede als gevolg hiervan, afnemende consumentenvertrouwen zorgt volgens hen voor veel problemen op de woningmarkt. Een andere veelgenoemde negatieve ontwikkeling is het onzekere economisch beleid van het kabinet (zoals de bezuinigingen en de onzekerheid over de verlaging van de overdrachtsbelasting). Daarnaast wordt de aangescherpte regelgeving van banken genoemd. Dit alles zorgt ervoor dat aan de ene kant de vraag afneemt en het aanbod juist toeneemt.
13
