Účetní a daňová problematika společenství vlastníků jednotek
1.
Vznik společenství vlastníků jednotek – právnické osoby ................................................. 1
2.
SVJ – účetní jednotka ......................................................................................................... 2
3.
4.
2.1.
Účetní předpisy ............................................................................................................ 2
2.2.
Účtování příspěvku na úhradu správy domu ............................................................... 2
Výnosy SVJ ........................................................................................................................ 3 3.1.
Příjmy z úroků ............................................................................................................. 3
3.2.
Penále, úrok z prodlení ................................................................................................ 3
3.3.
Pronájem společných částí domu ................................................................................ 3
3.4.
SVJ a bankovní úvěr .................................................................................................... 3
3.5.
Majetek pořízený SVJ ke správě domu ....................................................................... 4
Daňová problematika .......................................................................................................... 4 4.1.
Registrace daňového subjektu ..................................................................................... 4
4.2.
Daň z příjmů právnických osob ................................................................................... 4
4.3.
Daňové odpisy a zákonné rezervy ............................................................................... 5
4.4.
Daň z přidané hodnoty ................................................................................................. 5
4.5.
Daň z nemovitostí – daň z nemovitých věcí ................................................................ 6
5.
Různé druhy odměn vyplácené SVJ ................................................................................... 6
6.
Zveřejnění účetní závěrky ................................................................................................... 6
Seznam pramenů a použité literatury ......................................................................................... 7
1. Vznik společenství vlastníků jednotek – právnické osoby Společenství vlastníků jednotek (dále jen SVJ) je zvláštní typ právnické osoby. Je upravena v zákoně o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb., dále jen ZVB. Od účinnosti Nového občanského zákoníku, dále jen NOZ, který tento zákon ruší, upravuje Společenství vlastníků § 1189 – 1216. SVJ vzniká v domě s nejméně pěti byty, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví různých vlastníků – viz § 9 odst. 3, resp. § 1198 odst. 1.
Stránka 1 z 7
2. SVJ – účetní jednotka Na základě ustanovení § 4 odst. 1 zákona o účetnictví je SVJ povinno vést účetnictví, tzn. otevřít účetní knihy – sestavit zahajovací rozvahu ode dne svého vzniku. 2.1.Účetní předpisy Činnost SVJ nemá charakter podnikání. Je způsobilé vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu. SVJ může nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty i nebytové prostory. Na SVJ se vztahují tyto účetní předpisy: -
Zákon o účetnictví, Vyhláška č. 504/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o účetnictví pro účetní jednotky, u kterých hlavním předmětem činnosti není podnikání; České účetní standardy č. 401 až 414 pro účetní jednotky, jejichž hlavním předmětem činnosti není podnikání a které účtují podle vyhlášky č. 504/2002. Standardy sice nejsou právním předpisem, ale pokud účetní jednotka podle nich postupuje, jejich použití je považováno za postup podle zákona a prováděcí vyhlášky.
2.2.Účtování příspěvku na úhradu správy domu Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku viz § 15 odst. 1 ZVB. K tomuto účelu skládají předem určené finanční částky jako zálohu, která podléhá vyúčtování. Výši této zálohy stanoví společenství tak, aby tyto zálohy pokryly předpokládané náklady na správu společných částí domu. Doporučený způsob účtování: -
-
V průběhu účetního období jsou účtovány náklady v účtové třídě 5 – Náklady podle druhu (např. náklady na běžnou údržbu společných částí domu, odměny statutárního orgánu, odměny správci za správu domu, za vedení účetnictví, pojištění, za službu právníka apod.). K rozvahovému dni zaúčtuje SVJ úhradu vynaložených nákladů na správu domu ze záloh, které uhradili vlastníci jednotek v průběhu účetního období. Účtování předpisu záloh najdeme v ČÚS č. 17 - Zúčtovací vztahy, zápisem, bod 3.2.3 MD, 31.(37)/D 324, 955. Ze zákona o vlastnictví bytů vyplývá, že vlastník jednotky se podílí na správě domu v rozsahu, který odpovídá velikosti jeho spoluvlastnického podílu na společných částech domu, není-li mezi vlastníky.
Stránka 2 z 7
3. Výnosy SVJ 3.1. Příjmy z úroků Úrokové příjmy jsou příjmem osoby, na jejíž jméno je bankovní účet zřízen, bez ohledu na zdroj uložených peněz. Úroky z běžného bankovního účtu SVJ, které nebylo založeno za účelem podnikání, nejsou předmětem daně z příjmů – viz § 18 odst. 4 písm. c) ZDP. Příjmy z termínovaného vkladu jsou zdanitelným příjmem SVJ. 3.2. Penále, úrok z prodlení Penále se týkají služeb v rámci dodavatelsko-odběratelských vztahů. U SVJ by se mohlo jednat prakticky o přijaté penále. Úrok z prodlení za opožděné platby jednotlivých vlastníků lze hodnotit jako příjem SVJ, a tudíž se neprovádí rozúčtování mezi jednotlivé vlastníky. Přijaté poplatky z prodlení (předpis) za opožděné platby uplatněné SVJ vůči jiným dlužníkům (např. nájemné z nebytových prostor) jsou příjmem jednotlivých vlastníků jednotek. 3.3.Účtování služeb spojených s užíváním bytů Způsob stanovení a placení záloh na úhradu nákladů vychází ze stanov SVJ. Celkové náklady na správu domu budou uhrazeny ze záloh poskytnutých jednotlivými vlastníky. 3.4. Pronájem společných částí domu V praxi mohou nastat případy, kdy SVJ pronajme společné prostory, např. fasádu domu či střechu pro reklamu, společný prostor k úpravě pro podnikání. SVJ v tomto případě nepronajímá svůj majetek, neboť společné prostory jsou ve spoluvlastnictví majitelů bytů. K uzavření smlouvy s nájemcem má pouze pověření z titulu smlouvy o správě, a to za předpokladu, že SVJ uzavření nájemní smlouvy odsouhlasilo. Pro vlastníky jednotek je příjem z pronájmu společných prostor, po odpočtu nákladů s tímto příjmem spojených, vždy příjmem z pronájmu podle § 9 ZDP. SVJ tyto příjmy z pronájmu rozúčtuje podle velikosti spoluvlastnických podílů. Pokud shromáždění vlastníků přijme řešení, že tento příjem bude ponechán ve společenství, např jako finanční zdroj na opravy, pak vlastník jednotky zahrne tuto částku do svého daňového přiznání a v SVJ se celková částka přeúčtuje např. na účet dlouhodobé zálohy na opravy. U členů SVJ se tyto příjmy zdaňují jako příjmy z pronájmu dle § 9 ZDP. 3.5. SVJ a bankovní úvěr Finančně náročné opravy společných částí domu nebo technické zhodnocení lze řešit bankovním úvěrem. Předpokladem je písemný souhlas vlastníků jednotek v domě a pověření statutárních orgánů uzavřením úvěrové smlouvy s příslušnou bankou.
Stránka 3 z 7
3.6. Majetek pořízený SVJ ke správě domu Z hlediska účetnictví nemá SVJ vlastní jmění. Finanční prostředky poskytnuté vlastníky jednotek jsou pro SVJ cizími zdroji. Celé financování SVJ je založeno na režimu záloh a vyúčtování. SVJ potřebuje věci, popř. i nebytový prostor k plnění úkolů týkajících se správy domu a pozemku, např. sekačku, počítač, archív písemností. Z účetního hlediska se jedná o cizí zdroje a tento majetek je tudíž ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek. V aktivech se neobjeví, doporučené je účtování v podrozvaze.
4. Daňová problematika 4.1. Registrace daňového subjektu SVJ není podnikatelským subjektem a jeho příjmy nejsou obecně předmětem daně z příjmů – viz § 18 odst. 3 ZDP. Poplatník, který není založen nebo zřízen za účelem podnikání, což je i SVJ, je povinen podat přihlášku k registraci k dani z příjmů právnických osob do 15 dnů ode dne, kdy začne vykonávat činnost, která je zdrojem příjmů – viz § 39a, odst. 4 ZDP. Plátce daně je povinen podat přihlášku k registraci k dani z příjmů k dani z příjmů fyzických nebo právnických osob nejpozději do 8 dnů ode dne, kdy mu vznikla povinnost vykonávat úkony plátce daně – viz § 39b odst. 1 ZDP. 4.2. Daň z příjmů právnických osob Problematika daně z příjmů právnických osob je v případě SVJ mnohem jednodušší, než je tomu u bytových družstev a s. r. o. Obsahuje ale řadu specifik, kterými je nutné se zabývat. Ne všechny příjmy (výnosy) které podléhají dani příjmů, jsou příjmem SVJ, a tedy u něho předmětem daně. Mnoho z nich je příjmem přímo jednotlivých vlastníků, které je zdaňují ve svých osobních daňových přiznání. Tyto příjmy jim plynou zejména z titulu spoluvlastnictví určitých částí domu. Je proto velice důležité oddělit výnosy, které zdaňuje SVJ od příjmů, které zdaňují přímo jednotlivý vlastníci. Přehled způsobů zdanění příjmů (výnosů) osvětlí publikace Neplechová. M, Durec. M, Účetní a daňová problematika bytových družstev a společenství vlastníků jednotek od A do Z, Nakladatelství ANAG 2011, str. 397, která na straně 130 uvádí tabulku zdanění příjmů (výnosů) přicházejících v praxi nejčastěji v úvahu. Příjmy, jež jsou předmětem daně u jednotlivých vlastníků, tito vlastníci zdaňují bez ohledu na to, zda jim budou fyzicky vyplaceny nebo zda se je rozhodnou ponechat v SVJ jako např. mimořádnou zálohu na správu domu.
Stránka 4 z 7
Dále je nutné si uvědomit, že SVJ není pro účely daně z příjmů poplatníkem založeným či zřízeným za účelem podnikání podle § 18 odst. 3 ZDP, a to i díky výslednému uvedení SVJ v § 20 odst. 7 ZDP. Z § 18 odst. 4 ZDP vyplývá, že předmětem daně nejsou jeho následující výnosy: a) výnosy z činností vyplývajících z poslání SVJ za podmínky, že náklady vynaložené podle ZDP (tj. náklady obecně uznatelné) v souvislosti s prováděním těchto činností jsou vyšší; činnosti, které jsou posláním SVJ, jsou stanoveny v § 9 odst. 1 ZVB, od 1. 1. 2014 v § 1194 odst. 1 NOZ. V účetnictví SVJ se tyto výnosy zpravidla objevují v podobě příspěvků na úhradu nákladů na správu domu, tj. jako zůstatek nejčastěji účtu 649; b) výnosy z dotací – viz § 18 odst. 4 písm. b) ZDP; c) výnosy z úroků z vkladů na běžném účtu – viz § 18 odst. 4 písm. c) ZDP. V případě, že SVJ má pouze výše uvedené výnosy, jsou veškeré jeho náklady, které by byly jinak daňově účinné, daňově neuznatelné v souladu s § 25 odst. 1 písm. i) ZDP. Navíc v souladu s § 38m odst. 7 písm. a) ZDP nemá povinnost podávat daňové přiznání. Pokud má SVJ i příjmy zdanitelné, např. u úroků z termínovaných účtů, musí vždy podávat daňové přiznání. Neznamená to ale, že mu vznikne uhraditelná daň. Jako nepodnikatel může uplatnit zvláštní odpočet do základu daně uvedený v § 20 odst. 7 ZDP, a to ve výši 30 % ze základu daně, maximálně 1 000 000 Kč. V případě, že 30 % snížení činí méně než 300 000 Kč, lze odečíst částku ve výši 300 000 Kč, maximálně však do výše základu daně. Takto získané prostředky musí SVJ v následujícím zdaňovacím období použít ke krytí nákladů spojených se správou domu. Stačí, když v následujícím období má SVJ náklady spojené se správou domu alespoň ve stejné výši, v jaké získalo prostředky uplatněním výše uvedeného odpočtu.
4.3. Daňové odpisy a zákonné rezervy Možnost uplatnit daňové odpisy či zákonné rezervy připadá v úvahu pouze v případě, že SVJ vlastní nějaký majetek, prostřednictvím jehož by dosahovalo zdanitelných příjmů.
4.4. Daň z přidané hodnoty Z ustanovení § 5 odst. 1 ZDPH vyplývá, že osobou povinnou k dani není právnická osoba, která neuskutečňuje ekonomické činnosti. Správa společných částí domu není činností vykazující znaky podnikání a nemůže proto být ani ekonomickou činností. Vzhledem k tomu, že SVJ legálně ani jinou činnost provádět nemůže, je možnost, že by se stalo plátcem velmi omezená.
Stránka 5 z 7
4.5. Daň z nemovitostí – daň z nemovitých věcí Platí, že poplatníky daně z nemovitostí jsou vlastníci těchto nemovitostí, proto jsou zde poplatníky jednotliví vlastníci jednotek. SVJ je poplatníkem daně pouze v případě, kdy pro účely správy domu vlastní nějaké nemovitosti.
5. Různé druhy odměn vyplácené SVJ I v SVJ se lze setkat s různými druhy odměn, a to: a) z dohod o provedení práce, dále jen DPP, b) z pracovních smluv a dohod o pracovní činnosti, c) za činnost v orgánech daných subjektů. Ad a) Tyto dohody upravuje zákoník práce v § 75 an. DPP nelze uzavřít na práce, jež jsou činnostmi v orgánech právnických osob. Ad c) Odměny za činnost v orgánech mohou být vypláceny jak pravidelně tak nepravidelně. Daň srážená z odměn je vždy daní zálohovou. Odvody na SZ a ZP a zálohové daně jsou ve stejné výši jako u pracovních smluv – viz § 6 odst. 1 písm. c) ZDP.
6. Zveřejnění účetní závěrky SVJ sestavuje účetní závěrku, tj. rozvahu, výkaz zisku a ztráty a přílohu, na podkladě vyhlášky č. 504/2002 Sb. Od 1. 1. 2014 je účinný zákon o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob č. 304/2013 Sb., který mj. uvádí, že veřejným rejstříkem je i rejstřík společenství vlastníků jednotek. Zákon stanoví též povinnost zakládat stanovy, a po každé změně také jejich úplné znění. Mezi povinně zveřejňované listiny patří i účetní závěrky – viz § 66 písm. c). Zákon stanoví i sankce za porušení povinností v § 104 an. Soud bude oprávněn vyzvat hříšníky k předložení listin, které mají být do sbírky listin založeny, a v případě neuposlechnutí této výzvy jim uloží pořádkovou pokutu až do výše 100 000 Kč. Kromě toho se bude mít za to, že statutární orgán porušuje péči řádného hospodáře se všemi z toho vyplývajícími důsledky.
Stránka 6 z 7
Seznam pramenů a použité literatury I. literatura Neplechová. M; Durec. M.: Účetní a daňová problematika bytových družstev a společenství vlastníků jednotek od A do Z. 1. Vydání. Nakladatelství ANAG 2011, str. 397. II. právní předpisy 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7)
Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů; Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník; Zákon č. 280/2009 Sb., daňový řád; Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů; Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty; Zákon č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob; Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí.
V Plzni 30. 11. 2013 Zpracoval: Mgr. Bc. Jiří Bystřický, QBÚ ARNET JB s.r.o. Č.t. 603202430
Stránka 7 z 7
