Toto rozhodnutí nabylo právní moci dne 28.01.2016 a je vykonatelné. Doložku právní moci připojil Mgr. David Zvěřina dne 03.02.2016. Číslo jednací: 23Co 410/2015 23Co 411/2015
USNESENÍ
Krajský soud v Praze rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Evy Dlouhé a soudkyň JUDr. Ivany Muchové a JUDr. Pavly Havlíkové ve věci oprávněné Hypoteční banky a.s., se sídlem Praha 5, Radlická 333/150, IČ 13584324, proti povinnému 1) Jiřímu Matějkovi, nar. 30. 10. 1965 a 2) Monice Matějkové, nar. 7. 5. 1975, oba bytem Kropáčova Vrutice, Košátky 88, o exekuci prodejem nemovitostí, o odvolání povinných proti usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Makaria, Exekutorský úřad Praha-západ ze dne 1. 10. 2015 č. j. 156 Ex 457/15-34 a usnesení ze dne 29. 9. 2015 č. j. 156 Ex 457/15-33, takto:
I.
Usnesení soudního exekutora ze dne 29. 9. 2015 č. j. 156 Ex 457/15-33 potvrzuje.
II.
Usnesení soudního exekutora ze dne 1. 10. 2015 č. j. 156 Ex 457/15-34 s e m ě n í ve výroku III. tak, že výsledná cena nemovitých věcí se určuje částkou 3.269.000,Kč; v dalším s e p o t v r z u j e .
se
Odůvodnění
Soudní exekutor usnesením ze dne 29. 9. 2015 č. j. 156 Ex 457/15-33 rozhodl o přiznání znalečného znalci Ing. Václavu Zvěřinovi částkou 5.062,- Kč. Usnesením ze dne 1. 10. 2015 č. j. 156 Ex 457/15-34 rozhodl soudní exekutor o ceně nemovitých věcí podle ust. § 336a občanského soudního řádu (ve znění platném od 1. 1. 2014) tak, že předmětem exekuce jsou nemovité věci - pozemky v obci a kat. území Košátky - parc.č.st. 173 o výměře 130 m2 (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba čp. 88, parc.č. 174 o výměře 174m2, jehož součástí je stavba bez čp./e.č., parc.č. 217/7 o výměře 1409 m2 trvalý travní porost, zapsané na LV č. 22 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav; příslušenství oceňovaných nemovitých věcí tvoří: bazén; výslednou cenu nemovitých věcí a jejich příslušenství určil částkou 3.180.000,- Kč; věcná břemena, výměnky, nájemní práva, pachtovní práva a předkupní práva, která prodejem v dražbě nezaniknou, nebyla zjištěna.
pokračování
2
23Co 410/2015 23Co 411/2015
Proti oběma usnesením podali obsahově stejné odvolání povinní, kteří namítali, že si znalec přístup do nemovitosti vynutil pod pohrůžkou násilného vniknutí. Termín nebyl povinným oznámen, znalec nebyl schopen dceři účastníků doložit podací lístek. Objekt zpřístupnila dcera povinných, nikoliv povinná 2), jak uvádí znalec. Prohlídka objektu trvala 15 minut, což je zcela nedostatečná doba. V popisu chybí některé místnosti a stavby, chybí snímky vedlejší zděné budovy, zastřešeného prostoru a dalšího objektu na pozemku. Výpočet výměr je chybný, znalec vychází z výměry 91,4 m2, ale u 1.NP má jinou výměru. Součet výměr má nižší, a tím je nižší i výsledná cena. V obci není kanalizace, oceňovaná nemovitost má jen jednoho souseda, je zhodnocená dalšími neuvedenými stavbami. Navrhli provedení revizního znaleckého posudku. Krajský soud v Praze, jako soud odvolací (§ 10 odst. 1 občanského soudního řádu /dále o.s.ř./, § 55c odst. 2 zák. č. 120/2001 Sb./dále ex.ř./) přezkoumal podle ust. § 212 a § 212a odst. 1 a 5 o.s.ř. a § 52 odst. 1 ex.ř. napadené usnesení, jakož i postup soudní exekutorky, který jeho vydání předcházel, a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné. Při určení ceny nemovitých věcí – podle úpravy v exekučním řádu a občanském soudním řádu (§ 69 ex.ř.) platné a účinné od 1. 1. 2014 (podle které bylo namístě postupovat, vzhledem k zahájení exekučního řízení), soudní exekutor postupuje tak, že po pravomocném nařízení exekuce prodejem nemovitostí na základě exekučního příkazu (§ 47 odst. 2 ex. ř.) ustanoví znalce k ocenění nemovitosti a jejího příslušenství obvyklou cenou podle zvláštního předpisu (§ 336 o.s.ř., § 66 odst. 6 ex.ř.), jímž je ust. § 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb. Podle § 336a odst. 1 o.s.ř. pak podle výsledku ocenění a ohledání provedeného podle § 336 o.s.ř. určí a) nemovitou věc, které se výkon týká, b) příslušenství nemovité věci, kterého se výkon týká, c) výslednou cenu nemovité věci a jejího příslušenství, kterého se výkon týká, d) oznámená nebo jinak známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, která prodejem v dražbě nezaniknou. Z exekučního spisu odvolací soud zjistil, že k návrhu oprávněné Okresní soud v Mladé Boleslavi dne 30. 3. 2015 pod č. j. 50 EXE 438/2015 pověřil podle § 43a odst. 3 ex.ř. soudního exekutora JUDr. Milana Makaria, Exekutorský úřad Praha-západ vedením exekuce k vymožení pohledávek podle exekučního titulu ve prospěch oprávněné. Pověřený soudní exekutor dne 1. 4. 2015 pod č. j. 156 Ex 457/15-12 nařídil exekuci prodejem nyní oceňovaných nemovitých věcí. Exekuce prodejem oceňovaných věcí byla pravomocně nařízena dne 25. 5. 2015. Z uvedených skutkových zjištění vyplývá, že rozhodnutí o určení ceny předcházelo pravomocné postižení předmětných nemovitých věcí exekučním příkazem nařizujícím provedení exekuce prodejem nemovitých věcí, vydaným soudním exekutorem pověřeným prováděním exekuce exekučním soudem a byly tak splněny zákonem požadované formální předpoklady pro určení ceny. Podkladem pro rozhodnutí o ceně byl znalecký posudek znalce Ing. Václava Zvěřiny, z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí (dále jen znalec), zpracovaný znalcem dne 10. 9. 2015 na základě jeho ustanovení soudním exekutorem (§ 336 o.s.ř., § 66 odst. 6 ex.ř.). Předmět ocenění znalec popsal jako rodinný dům č. p. 88, včetně pozemků parc.č. 173, 174 a 217/7 v katastrálním území Košátky, obec Košátky, okres Mladá Boleslav. Dům je situován na SV okraji obce Košátky. Přístup po zpevněné komunikaci. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Dům č. p. 88 má 1PP a 2NP(podkroví). Nosné svislé konstrukce jsou zděné z cihel.
pokračování
3
23Co 410/2015 23Co 411/2015
Střecha je valbová. Krytina střechy z betonových tašek BRAMAC. Stropy klasické dřevěné trámové s rovným podhledem. Schody železobetonové s keramickým obkladem. Klempířské konstrukce z plechu FeZn. Fasádní omítka je vápenocementová, obložená plastovými segmenty. Vnitřní omítky vápenné štukové. Vnitřní keramické obklady v koupelně, WC a u kuchyňské linky. Okna dřevěná zdvojená. Dveře dřevěné typové do ocelových zárubní. Podlahy parkety, koberce a keramická dlažba. Vytápění ústřední, teplovodní, elektrokotlem a radiátory. Rozvod studené a teplé vody. Příprava TUV v elektrickém boileru. Kuchyně s kuchyňskou linkou, elektrický sporák s digestoří. Koupelna s vanou, umyvadlem a WC. Přípojka vody z vlastní studny. Odpad do septiku na vyvážení. Přípojka elektrické energie 220/380V. Dispozice: 1. PP: kotelna, garáž, obytná místnost, kuchyně a schodiště, 1.NP: vstup a schodiště, obývací pokoj, kuchyně, jídelna, koupelna, spíž, WC a terasa, 2.NP (podkroví): 3 pokoje, koupelna, chodba a schodiště. Součástí nemovitosti je na pozemku vystavěná zděná vedlejší stavba, která slouží jako dílna a sklad. Součástí je rovněž venkovní bazén. Stavebně technický stav domu je dobrý. Běžná údržba je prováděna. Znalec srovnával celkem tři nemovité věci v dané oblasti s tím, že pro ocenění nemovitosti porovnávacím způsobem je nutné zjistit ceny srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě, nebo lokalitách blízkých, které jsou realizované v době ne delší než tři měsíce. V projednávané věci se nemovitost nachází v katastrálním území Košátky, obec Košátky, okr. Mladá Boleslav. Poptávka a nabídka nemovitostí je monitorována realitními kancelářemi a je známá z tisku, odborných časopisů i na internetových stránkách. Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti byly vybrány obdobné, aktuálně nabízené rodinné domy v místě nebo v blízkém okolí. Nabídkovou cenu porovnávaných nemovitostí znalec upravil koeficientem nabídkových cen, koeficientem polohy a koeficientem stavebně technického stavu. Zjištěnou cenu upravil koeficientem nabídkových cen, vzhledem k tomu, že se jedná o ceny z nabídky realitních kanceláří a cena realizovaná při prodeji může být dle našich zkušeností nižší o 10 až 15 %. Korekce polohy použil proto, že porovnávané nemovitosti jsou sice z blízkých lokalit, ale jejich poloha není vždy stejná, jako je u oceňované nemovitosti. Stavebně technický stav rovněž není u všech porovnávaných nemovitostí stejný. Průměrem hodnot je stanovena průměrná cena za 1m2 užitné podlahové plochy, průměrnou cenou je vynásobena užitná obytná plocha oceňované nemovitosti. Znalec u všech nemovitostí snížil výslednou cenu o 15%, čímž dospěl k průměrné ceně na m2 ve výši 16.732,- Kč. Touto cenou pak vynásobil zjištěnou užitnou plochu nemovitosti. Obvyklou cenou ve smyslu ust. § 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb. se rozumí cena dosažená při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Obvyklá cena pro účely určení ceny v exekuci by tměla být podložena v prvé řadě prodejními cenami srovnatelných (podobných) nemovitostí, při zohlednění konkrétních rozdílů mezi oceňovanou nemovitostí a nemovitostmi porovnávanými. Jestliže znalec nemá k dispozici podklady o prodeji srovnatelných nemovitostí, vychází z nabídkových cen, které přiměřeným způsobem upraví na předpokládané prodejní ceny. Znalec svůj postup a závěry při stanovení obvyklé ceny pozemku řádně zdůvodnil a podložil uvedením konkrétních údajů relevantních pro ocenění obvyklou cenou. Cenu stanovil porovnáním, za použití tzv. porovnávací metody, kdy vycházel z cen nemovitostí, které
pokračování
4
23Co 410/2015 23Co 411/2015
posoudil jako srovnatelné s tím, že rozdíly mezi porovnávanými a oceňovanými nemovitostmi zohlednil aplikací příslušných koeficientů. Odvolací soud vycházel z údajů uvedených ve znaleckém posudku, zejména z toho, že nabídkové ceny v realitních kancelářích je třena krátit o 10 až 15 %. Znalec v projednávané věci krátil nabídkové ceny maximální hodnotou 15%, aniž by k tomu byl zvláštní důvod. Odvolací soud musí, přihlédnou i k tomu, že nejnižší podání bude při první dražbě ve výši dvou třetin zjištěné ceny, a při druhé dražbě, nepodaří-li se nemovité věci prodat, se nejnižší podání stanoví ve výši 50 % výsledné ceny (§ 336a odst. 1); ve třetím dražebním jednání činí 40 % výsledné ceny, ve čtvrtém 30 % a v pátém dražebním jednání 25 % výsledné ceny. S Přihlédnutím k tomu odvolací soud vypočetl průměrnou cenu nemovité věci při snížení zjištěné ceny znalcem o 10% (17.400,-; 17.296,-; 18.334,-), což je 17.677,- Kč za m2. Středová hodnota mezi maximálním snížením zjištěné ceny (15%) a minimálním snížením (10%) je částka 17.205,- Kč/m2. Touto částkou odvolací soud vynásobil zjištěnou užitnou obytnou plochu domu 190 m2, a dospěl k výsledné ceně 3.269.000,- Kč. Z těchto důvodů odvolací soud usnesení soudního exekutora podle § 220 odst. 1 o.s.ř. změnil tak, že výsledná cena se určuje částkou 3.269.000,- Kč. V dalších výrocích bylo usnesení soudního exekutora podle § 219 o.s.ř. jako věcně správné potvrzeno. K odvolání povinných se vyjádřil znalec, který uvedl, že oba povinné řádně doporučeným dopisem vyzval ke zpřístupnění nemovitosti a k účasti na ohledání. Je pravdou, že nemovitost mu zpřístupnila dcera povinných, nikoliv povinná. Rozdíl ve výměrách jednotlivých podlaží je v započítání terasy a zádveří, které v ostatních patrech není. Je možné, že se znalec dopustil nepřesnosti ohledně kanalizace, to však nemá vliv na zjištěnou obvyklou cenu. Znalec není oprávněn provádět šetření na cizím pozemku. Vedlejší stavby v posudku uvádí. Znalec doložil, že dne 31. 8. 2015 zaslal oběma povinným doporučený dopis. Odvolací soud vyzval povinné, aby konkrétně uvedli, jaké stavby znalec v posudku neuvedl, neboť z náhledu na serveru mapy.cz se na pozemku povinných žádné další stavby, než které uvedl znalec, nenachází. Povinní ve stanovené lhůtě, ani později odvolání nedoplnili. V odvolacím řízení tak nebylo prokázáno, že by se na pozemcích povinných nacházeli jiné stavby, než které jsou uvedeny ve znaleckém posudku, a které soudní exekutor uvedl v napadeném usnesení, tj. dům čp. 88, stavba bez čp./če, venkovní bazén. Z posudku znalce odvolací soud zjistil, že rozdíl mezi výměrou prvního nadzemního podlaží je dám tím, že znalec započítává výměru terasy a zádveří, které v jiném podlaží nejsou. Znalec připustil, že v obci není kanalizace, nemá to však vliv na obvyklou cenu. Odvolací soud dospěl k závěru, že námitky uvedené v odvolání povinných nejsou důvodné. Usnesením ze dne 29. 9. 2015 č. j. 156 Ex 457/15-33 soudní exekutor přiznal znalci Ing. Václavu Zvěřinovi, CSc. znalečné 5.062,- Kč za 5 hodin práce po 300,- Kč, 10 hodin práce po 350,- Kč a hotové výdaje 62,- Kč. Znalec znalečné řádně vyúčtoval. Povinní namítali, že se znalec prohlídkou nemovitosti zabýval pouze 15 minut, což znalec popřel s tím, že povinní u ohledání přítomni nebyli. Z fotodokumentace a z popisu nemovitých věcí, které jsou součástí posudku, vyplývá, že znalec provedl ohledání nemovitých věcí, ve znaleckém posudku je popis materiálů, ze kterých byl dům postaven, z jakých materiálů je střecha, okapy, schody, omítka, jaké je vybavení domu – dveře, topení apod. Je tedy nepochybné, že prohlídka nemovitostí nemohla trvat 15 minut, jak tvrdí povinní, neboť by znalec nebyl za tuto dobu schopen tento popis získat a provést fotodokumentaci. Odvolací
pokračování
5
23Co 410/2015 23Co 411/2015
soud proto vyzval povinné, aby své odvolání doplnili o konkrétní námitky proti vyúčtování znalečného, povinní však na výzvu odvolacího soudu žádným způsobem nereagovali. Z těchto důvodů odvolací soud usnesení soudního exekutora ze dne 29. 9. 2015 č. j. 156 Ex 457/15-33 podle § 219 o.s.ř. jako věcně správné potvrdil.
P o u č e n í: Proti tomuto usnesení je možno podat dovolání do dvou měsíců ode dne jeho doručení prostřednictvím soudního exekutora k Nejvyššímu soudu ČR, jestliže jde o rozhodnutí závisející na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
V Praze dne 11. ledna 2016
JUDr. Eva Dlouhá, v.r. předsedkyně senátu
Za správnost vyhotovení: Jana Kremlíková
Powered by TCPDF (www.tcpdf.org)
