F e lújít ás
Tudatosan és
Szöveg: Fraknói András | Homefull Kft.
szakszerűen Budai társasházi lakás felújítása
A lakásépítés, -felújítás sikere nem csak a kivitelezők felelősségteljességén múlik – legalább ekkora szükség van tudatosságra, átgondoltságra, illetve előrelátásra az építtetők részéről is – no és egy kis bátorság sem árt. Ennek egyik példája az a fiatalember, aki új építésű garzonlakását családalapításra alkalmas méretű, ám riasztó állapotú használt lakásra cserélte – melyből mégis sikerült igazi otthont varázsolni.
Tudni kell: lakásvásárlás előtt A lakás forgalmi értékét, illetve értékesíthetőségét nagyban befolyásolja, hogy milyen állapotú épületben található. Hiszen a leendő vásárlónak az első benyomás talán a legfontosabb, így egy romos kapualjba belépve aligha ébred benne olthatatlan vágy az újságban előzetesen kinézett, a fotókon tetszetős otthon iránt. Sőt, az alapos vevő körülnéz a ház közös képviseletének a háza táján is, így hamar fényt derít rá, ha a háznak semmiféle felújítási alapja, tartaléka nincsen, amely nélkül többnyire csak hiú ábránd maradhat a közös tulajdonú részek felújítása, vagyis legfeljebb a meglévő állapot konzerválása remélhető, de néha az sem.
48
Építés felújítás
2008. április
lõtt Felújítás e
Az eredeti lakás
rémísztő látványt nyújtott: a konyhában évtizedes zsírmaradék a falakon, a parketta felszedve, a fürdőszobában felismerhetetlen szaniterek
M
egrendelőnk már a lakáskeresés szakaszában felvette cégünkkel, a felújítás majdani kivitelezőivel a kapcsolatot, hogy az építőipari szakemberek véleményét előre kikérve hozhassa meg a talán egy életre (de a lakáskölcsön szempontjából minimum több tíz évre) szóló döntését. Több lakást is megtekintettünk, és bizony gyakran hasznosnak bizonyult jelenlétünk. Voltunk bauxitbetonból készült, statikailag rendkívül gyenge épületben, találkoztunk „felújított” lakással is, ami látszatra ragyogott, ám a falakon belül pusztult (ami a vételárban a legkevésbé sem jelent meg), és persze volt szerencsénk jó állapotúnak nevezhető, de borzalmas adottságokkal rendelkező lakáshoz éppúgy, mint romos, elszegényedett társasházban lévő, de megfelelő állapotú ingatlanhoz.
Véletlenül bukkantunk arra a XII. kerületi, Városmajor melletti lakásra, amely egy meglehetősen viharvert társasház legfelső emeletén állt. Ám a házba lépőt a közös képviselet hirdetménye fogadta, mely a társasház által homlokzatfelújításra beadott pályázat sikeréről, illetve a felújítási munkálatok kezdetéről és várható befejezéséről tájékoztatott. Belépve a lakás lelakatolt ajtaján (igen, zár helyett lakat csüngött rajta!) rémisztő látvány fogadott bennünket: a parketta mindenütt felszedve és eltüzelve, az erkélyajtó becsukhatatlansága miatt az egyik szobában galambok tanyáztak, a fürdőszobában szinte felismerhetetlen szaniterek, a konyhában évtizedes zsírmaradék a falakon – egyszóval háborús állapotok uralkodtak, holott a tulajdonos szerint csak fél éve állt lakatlanul. Szerencsére a lakás lát-
tán Felújítás u
Fel újí t á s
A lakásban alkalmazni
kívánt elektromos készülékek az elektromos hálózat megfelelő mértékű bővítését tették szükségessé
2008. április
Építés felújítás
49
F e lújít ás
tán Felújítás u
lõtt Felújítás e
A salakfeltöltéses parkettaaljzat teljes
elbontásakor lehetőség adódott az épületgépészeti, -villamossági vezetékek padlóban történő elhelyezésére
A munkálatok a lakás belsejének lebontásával (a teljes aljzat kibontásával, a beltéri ajtók kivételével, a hidegburkolat, illetve a vakolat jelentős részének leverésével) kezdődtek
Tudni kell: az elektromos hálózat bővítéséről A régi építésű társasházak villamos hálózata gyakran elavult, így alkalmatlanok az egyedi vételezés jelentős mértékű bővítésére (vagy túl kicsi a fővezetékek keresztmetszete, vagy alumíniumból készültek, vagy a házba nincs is bevezetve a három fázis – bár ez szerencsére ritka). Az egyedi fogyasztók elektromos teljesítményének bővítésével kapcsolatosan szigorú előírások vannak érvényben, ezért ehhez mindenképpen olyan szakember segítségét vegyük igénybe, aki minősített szolgáltatói engedéllyel rendelkezik. Neki feladata az előírások pontos ismerete, így a kivitelezést követően a szolgáltatói engedély – és a mérőóracsere – csak formalitás lesz. Az elektromos mérőszerkezeteken elhelyezett plombák megbontására is csak a szakembereknek van engedélye, így ha azt más – mondjuk nem regisztrált villanyszerelő – töri fel, annak akár jogi következményei is lehetnek.
50
Építés felújítás
2008. április
ványával ellentétben felüdülést nyújtott a vételár, amely – nyilván a riasztó körülmények hatására – a környéken átlagosnak mondhatónál lényegesen kedvezőbb volt. Megrendelőnk – bízva bennünk és saját elképzeléseinek kivitelezhetőségében – megkötötte az üzletet, így nekiláthattunk a teljes és alapos felújításnak. A munkálatok a lakás belsejének lebontásával kezdődtek, így a teljes aljzatot kibontottuk (a vizeshelyiségekből eltávolítottuk a mettlachit, a szobákból pedig a parkettamaradványokat a salakfeltöltéssel együtt), kivettük a beltéri ajtókat, levertük az összes csempét és a vakolat jelentős részét, majd kidobáltuk az ottfelejtett bútorokat. (Összesen 16-18 köbméter hulladékot termeltünk ki, ami nagyjából 12-15 tonna sittet jelent.) Az építés megkezdése előtt minden lehetőséget alaposan átgondoltunk megrendelőnkkel, nehogy menet közben kellemetlen meglepetés érjen bennünket. Első kérdésként merült fel a fűtés. A lakás házközponti fűtéssel rendelkezett, aminek rezsije a téli időszakban több tízezer forintot is meghaladt havonta. (A meleg víz egyedi előállítású, így az nem része en-
nek a díjnak.) A lehetőségeket – és persze az anyagi lehetőségeket is – számba véve a meglévő rendszer megtartása mellett döntöttünk, tehát maradt a házközponti fűtés és az egyedi melegvíz-előállítás, azonban, mivel a lakásban úgyis el kellett bontani a teljes aljzatot, kiépítettük a leendő központifűtés rendszerét: becsöveztük az aljzatot és előkészítettük a leendő kazán helyét. Így ha megrendelőnk később a házközponti rendszerről történő leválás mellett dönt, nincs más dolga, mint megvásárolni a kombikazánt, és felszerelni az előkészített helyre, valamint megoldani az oldalfali füstgázelvezetést, ami legfelső emeleti lakás, illetve lapsotetős ház lévén igen egyszerű. (Ez egy remek példája az előrelátásnak, tervezésnek, amivel rengeteg későbbi kellemetlenség vált megelőzhetővé, hogy a többletkiadásokról ne is beszéljünk.) A következő kérdés a gáz, illetve a meleg víz és a főzési lehetőség átgondolása volt. A felújítás előtt gázbojler adta a meleg vizet, és gáztűzhely szolgált a konyhában. Megrendelőnk azonban elektromos főzőlapot és sütőt szeretett volna, ezért – csak a meleg víz miatt – nem tartotta
Fel újí t á s
Tudni kell: a közfalépítésről Napjainkban a beltéri falazatok divatos és praktikus építőanyaga a gázbeton, melynek alkalmazása több szempontból is előnyös: kis súlya miatt nem terheli jelentősen a födémszerkezetet, illetve a munkaterületre történő deponálása is könnyebben megoldható, mint a hagyományos falazóelemeké, és beépíthetőségük is gyorsabb. Mindemellett könnyű alakíthatósága is e termék mellett szól, hiszen íves, homorú vagy domború alakzatok egyaránt kialakíthatók belőle. A gázbeton falazóelemekhez ajánlott saját falazóhabarcsuk használata, ami a hagyományos habarcsnál drágább ugyan, viszont garantálja a szerkezet időállóságát. A gázbeton falszerkezetek nem igényelnek fedő- vagy simítóvakolatot (sőt, az anyag szerkezete miatt tilos is meszes alapú kötő- vagy vakolóanyag használata, ugyanis a mész elporlasztja a gázbetont). Vakolat helyett dryvit technológiával készíthető sima felületet, ami egyben a falazat repedésmentességének is a záloga. Mindent összevetve – a magasabb anyagköltségek dacára – a kivitelezés költségében nem lesz a hagyományos falazóelemekétől számottevően eltérő különbség.
szükségesnek a lakás gázvételi lehetőségének megtartását. Választottunk villanybojlert, és a gázvezetékeket leszereltük a gázóra utáni teljes szakaszról, vagyis a lakáson belül. (Megrendelőnk felmondta a gázszolgáltatói szerződését, amely ugyan a gázóra leszerelését is maga után vonta, azonban a társasházban meglévő vezetékre való későbbi visszakötésnek semmilyen akadálya nincs. Bár ez némi többletköltséggel járt, de rendelkezésre állási díjat sem kell fizetni.) A villamos üzemre történő átállás szükségessé tette a lakáson belüli elektromos hálózat megfelelő mértékű bővítését. Tekintettel arra, hogy a lakásban elektromos főzőlap és sütő, villanybojler, mosó- és mosogatógép, valamint két darab hűtőszekrény fog működni, a meglévő, egyfázisú villanyórát háromfázisúra bővítettük, fázisonként 20-20, illetve 16 Amper áramerősséggel. Szerencsére ezt a társasházban futó méretlen elektromos fővezetékek – méretüknél és anyaguknál fogva – lehetővé tették. Az új térkialakítási tervek szerint felhúztuk a falakat, elkészítettük az új aljzatot, beállítottuk az új nyílászárókat és leraktuk a hidegburkolatokat.
lõtt Felújítás e
A felújítás előtt gázbojler adta a meleg vizet, és gáztűzhely szolgált a konyhában. Mivel a felújított lakásban a sütés-főzés elektromos berendezésekkel történik, csak a melegvíz-készítés miatt feleslegessé vált a lakás gázvételi lehetőségének megtartása
tán Felújítás u
A villamos üzemre történő átállás miatt a gázóra
utáni teljes szakaszról, azaz a lakáson belül leszerelhetővé váltak a gázvezetékek
2008. április
Építés felújítás
51
F e lújít ás
tán Felújítás u
lõtt Felújítás e
Bár a lakásban maradt a korábbi házközponti fűtésmegoldás, gondolva a jövőre: kiépült a központifűtés rendszere is, ami kombikazán vásárlása után egyszerűen, bontás nélkül beüzemelhető
A salakfeltöltéses parkettaaljzat teljes elbontásakor lehetőség adódott az épületgépészeti, -villamossági vezetékek (vízvezetékek, központifűtés-csövek, lefolyócsatornák, elektromos csatornák) padlóban történő elhelyezésére. A gépészeti rendszerek padlószint alá rejtése szokványos dolog, az elektromos vezetékek beépítése (az úgynevezett alsószerelésű hálózat) viszont nem. Megfelelő kivitelezéssel természetesen ez sem okozhat gondot, sőt, azáltal, hogy az oldalfali horonyvésések zöme kiváltható ezzel a technológiával, még költséghatékonynak is nevezhető. Bár az aljzatba szánt kábelcsatornáknak, béléscsöveknek lépésállóknak kell lenniük, melyek drágább termékek, összességében mégsem lesz, lehet drágább a kivitelezés. Az alsószerelésű hálózat vezetékeinek behúzását célszerű az aljzatbeton készítése előtt elvégezni (vagy legalább egy-egy vezetőszárat a bélésbe húzni), hogy ne a betonozás után derüljön ki, ha egy cső átjárhatósága valamiért megszűnt. Az átgondoltan, a hely lehetőségeinek maximális figyelembe vételével megtervezett koncepció szerint végzett szakszerű kivitelezés végeztekor megrendelőnk – kö52
Építés felújítás
2008. április
szönhetően többek között bátorságának, ami a lakás eredeti állapotának megpillantásakor sem szállt el – olyan lakásba költözhetett, amely egy addigra igényesen felújított társasház legfelső emeltén, tökéletesen megújulva, igazi otthonként várta.
Fel újí t á s
Tudni kell: az aljzatbetonozásról Az aljzatbetonozáshoz minimum 4-5 centiméter vastag betonréteg szükséges. Amennyiben elbontott salakfeltöltés helyére tervezünk új aljzatbetont, a bontással keletkezett mélység megközelítőleg 8-10 centiméter lesz. Több okból sem javasolt az egészet feltölteni betonnal: egyrészt a betonozás költsége a szükséges rétegvastagság duplázódásával a duplájára nő, másrészt az új aljzatbeton súlya túlságosan megterheli a födémet, amit nyilvánvalóan nem erre az igénybevételre méreteztek. (Sokan sittel töltik fel az aljzatot, aminek egyetlen „előnye”, hogy a betöltött sittet nem kell elszállíttatni.) A javasolt megoldás az EPS vagy XPS polisztirollal történő feltöltés. Az EPS (expandált polisztirol) vagy az XPS (extrudált polisztirol) zárt cellaszerkezetű anyagok, melyek vízfelvétele elhanyagolható, hőszigetelő tulajdonságuk pedig kiemelkedő. (A vízfelvételnek a betonozás miatt van jelentősége, ugyanis ha a friss, nedves betonból az alatta lévő réteg – például a sittfeltöltés – a kötési idő alatt túl gyorsan szívja el a nedvességet, akkor az új aljzatbeton megrepedezik, összetöredezik, és nem lesz teherviselő). Aljzatbeton alatti alkalmazáskor természetesen lépésálló polisztirolt kell választani, melyek széles mérettartományban kaphatók, és a födém meglévő egyenetlenségeit is javítják. Ha az egyben betonozandó felület nagysága meg-
lõtt Felújítás e
haladja a 3-4 négyzetmétert, mindenképpen javasolt betonhálót használni (az aljzatbetont bevasalni), ami a szerkezet szilárdságának, stabilitásának záloga. A megfelelően megszáradt aljzatra hordható fel az aljzatkiegyenlítő réteg, amely önterülő tulajdonságából adódóan vízszintes felületet képez. Nagyon fontos az önterülő aljzatok használatakor a gyártói előírások betartása (mindegyik gyártmány előírása más), ez ugyanis csupán néhány milliméter vastag réteg lesz, ami nem megfelelő bedolgozáskor felrepedezhet, felhólyagosodhat, és teljesen leválhat az aljzatbetonról. A gépészeti rendszerek padlószint alá rejtése szokványos dolog, az elektromos vezetékek beépítése viszont nem
tán Felújítás u
Megfelelő kivitelezéssel az alsószerelésű hálózat megoldása sem okozhat gondot, sőt, az oldalfali horonyvésések kiváltásával még költséghatékonynak is nevezhető
2008. április
Építés felújítás
53
