Bijna 3 miljoen m2 kantoren leegstand in de onderwijsstedenn en bij b Toekomstig tekort van 44.000 kamers en studio’s. Bij inzet van 35 ‘’ 40 % van de leegstand, is de helft hiervan snel te realiseren!! Het TransformatieTeam maakte reeds plannen voor > 2000 eenheden. Daag ons uit, dat ook voor veel meer te doen!! Kamertekort 2012/2015 9.000 Amsterdam 800 Amstelveen 8.700 Utrecht 3.000 Den Haag 3.600 Delft 4.150 Leiden 1.500 Breda 1.500 Eindhoven 1.000 Tilburg 1.200 ’s Hertogenbosch 1.200 Rotterdam 1.250 Nijmegen 4.500 Groningen 1.000 Wageningen 600 Zwolle 500 Enschede 500 Maastricht 43.900 Totaal
Kantorenleegstand 1.000.000 m2 143.000 m2 243.000 m2 455.000 m2 47.000 m2 68,000 m2 97.000 m2 171.000 m2 57.000 m2 97.000 m2 480.000 m2 61.000 m2 97.000 m2 40.000 m2 108.000 m2 65.000 m2 63.000 m2 2.276.000 m2
P01
Nu bewoond: ombouw ACTA-gebouw A’dam naar 460
kamers
All-in huren GO-WEST (ACTA) incl. aftrek zelfwerkzaamheid en (zonder aftrek): 110 kamers: 10 t/m 12 m2: huur:€ 176.- service kst: € 90,- totaal: € 266.- (285,-) 98 kamers 13 t/m 15 m2: huur:€ 203.- service kst: € 97,- totaal: € 300,- (322,-) 226 kamers 16 t/m 18 m2: huur:€ 230.- service kst: € 105,- totaal: € 335,- (360,-) 18 kamers 19 t/m 21 m2: huur:€ 261.- service kst: € 113,- totaal: € 374,- (403,-) 8 kamers 22 t/m 27 m2: huur:€ 288.- service kst: € 125,- totaal: € 413,- (445,-) 460 kamers totaal + 6000m2 broedplaats Project gemiddelden incl. aftrek zelfwerkzaamheid: huur 213,-, servicekosten: 100,-
ACTA-gebouw wordt domein van klussende student Overdruk vanuit NUL20 nr. 60, januari 2012 over ACTA GO-WEST
Herbestemming vraagt onorthodoxe aanpak Het ACTA-gebouw is het eerste grote Amsterdamse kantoorpand dat wordt omgebouwd tot tijdelijke studentenhuisvesting. Volgens Jean Baptiste Benraad kan dit bij veel meer kantoren, mits veel aan bewoners wordt overgelaten en een partij borg wil staan voor de financiering van de verbouwing. Twee meter slopen voor één meter nieuwbouw Duco Stadig, voorzitter van het Nationaal Programma Herbestemming, vindt dat de sloop van verouderde kantoorlocaties structureel moet worden aangepakt. Hij stelt voor nieuwbouw alleen toe te staan in combinatie met sloop elders, in de verhouding één tegen twee. Stadig: “Zo’n maatregel moet op provinciaal niveau. Dat kun je niet aan de gemeente overlaten. Die zijn te klein en te belanghebbend. De provincie kan dat zo doen, zonder wetswijziging.” Stadig verwijst naar een vergelijkbare succesvolle regeling voor woningen in een Limburgs krimpgebied. Stadig suggereerde op een PvdA-bijeenkomst over kantorenleegstand alvast een sloopvoorwaarde mee te nemen in tenders voor nieuwe kantoorlocaties. De aanwezige wethouder Maarten P02
van Poelgeest reageerde zuinig: “Dat gaat de gemeente linksom of rechtsom betalen, omdat dan een lagere grondprijs wordt gerealiseerd.” Van Poelgeest: “Onze intentie is om eigenaren zoveel mogelijk te helpen bij transformatie. Via flexibele bestemmingsplannen, de grondprijzen, een luisterend oor voor pragmatische dingen.” Wat erfpachtaanpassingen betreft benadrukt hij dat het nu niets mag kosten, maar dat bij herontwikkeling verdichting of verlenging van de canon voor dezelfde prijs bespreekbaar is.” Oud-wethouder Stadig geeft hem het advies af te stappen van maatwerk: “Duidelijkheid is cruciaal. Zeg gewoon dat bij elke herontwikkeling voor de oude prijs meer meters mogen worden gemaakt of dat de looptijd van de canon mag worden verlengd. Dan kunnen ontwikkelaars een rekensom maken, terwijl het de gemeente nu niets kost.” Er wordt hard gewerkt in het ACTA-gebouw aan de Louwesweg. Het kolossale oudopleidingscentrum voor tandartsen wordt omgebouwd tot tijdelijke studentenhuisvesting en broedplaats. Eigenaar de Alliantie, heeft het gebouw overgedragen aan twee beheerders: de nieuwe stichting Tijdelijk Wonen Amsterdam (TW-A) en Urban Resort (UR). TW-A wordt verantwoordelijk voor bouw, beheer en exploitatie van de studentenkamers op de tweede tot en met achtste verdieping; Urban Resort geeft de ‘culturele broedplaats’ invulling op de begane grond en eerste verdieping, zoals zij dat eerder deed in het Volkskrant-gebouw. Het totale plan omvat 460 onzelfstandige wooneenheden met gemeenschappelijk sanitair en circa 6.000 m2 werkruimte voor kunstenaars en culturele ondernemers. Op de begane grond komt café-restaurant Station West en op één hoog een feestzaal voor een Marokkaanse gemeenschap.
Struisvogelpolitiek Het ACTA-gebouw is vooralsnog een positieve uitzondering, als eerste grote kantoorpand in Amsterdam dat wordt omgezet naar tijdelijke studentenhuisvesting. Er staat in de hoofdstad bijna 1,5 miljoen m2 kantoorruimte leeg en in heel Nederland 7 tot 8 miljoen. Een nieuw leven geven aan de vele naoorlogse kantoren blijkt uitermate lastig. Volgens Duco Stadig, voorzitter van het Nationaal Programma Herbestemming, komt daarvan hoogstens twintig procent in aanmerking voor een andere bestemming. Vaak is herontwikkeling niet mogelijk of te duur; daarbij staan veel bedrijfsgebouwen op desolate plekken waar wonen onaantrekkelijk of zelfs niet toegestaan is. Terwijl al jaren bekend is dat de meeste lege kantoren nooit meer een huurder zullen vinden, komt de afwaardering ervan maar traag op gang. Pretend and extend heet deze struisvogelpolitiek in vastgoedkringen. Die komt aandeelhouders, banken en pensioenfondsen vooralsnog goed uit - één crisis tegelijk graag – maar de ontkenning frustreert gelijkertijd initiatieven voor herbestemming. De klap gaat onvermijdelijk komen, bijvoorbeeld als beleggers projecten moeten herfinancieren of accountants de waarderingen in de boeken niet meer voor hun rekening willen nemen. Dat proces lijkt de laatste maanden in een stroomversnelling te komen. Teken aan de wand is wellicht de mislukte veiling van P03
vastgoedonderneming Uni-Invest in januari 2012. Volgens het Financieele Dagblad slaagde de oorspronkelijke geldschieter van Uni-Invest, de Duitse Commerzbank, er zelfs tegen een korting van veertig procent niet in van ruim tweehonderd gebouwen, waarvan dertig tot veertig procent leegstaat, af te komen. Ook andere Duitse vastgoedfondsen zouden in 2012 voor miljarden aan vastgoed moeten verkopen. Er doemt kortom in de sector een enorm financieel probleem op. Daarbij krijgt overigens bijna iedereen klappen: vastgoedbeleggers, banken, gemeenten, pensioenfondsen en dus uiteindelijk ook de burger.
Afwaarderen! De Amsterdamse wethouder Maarten van Poelgeest pleit bij elke gelegenheid voor meer realisme bij vastgoedeigenaren. Initiatieven voor herbestemming zijn namelijk bij voorbaat kansloos zolang zij hun verlies niet nemen. Ondersteund door het recente OGA-onderzoek ‘De financiële haalbaarheid van transformatie naar studentenhuisvesting’ wil de wethouder de discussie op scherp zetten. Volgens dit onderzoek wordt zo’n transformatie pas mogelijk als de eigenaar afwaardeert tot onder de 100 euro per m2 (tegenover een actuele boekwaarde van circa 1500 euro per m² bvo). En voor eigenaren die menen dat in tijdelijke studentenhuisvesting een financiële uitweg ligt, heeft het OGA nog slechter nieuws: dat is alleen haalbaar als ze naar nul afwaarderen. Jean Baptiste Benraad, oprichter van het Transformatieteam en oud-directeur van de Rotterdamse studentenhuisvester Stadswonen, maakt bezwaar tegen de sombere berekeningen van de gemeente. Benraad heeft forse ervaring in transformeren en is ook verantwoordelijk voor aanpak bij het ACTA-gebouw: “Ik vind de berekende verbouwingskosten aan de hoge kant, net als de rente en de beheerkosten. Maar belangrijker is dat er meer variabelen zijn dan waar de gemeente mee rekent. Je moet bij tijdelijke huisvesting veel pragmatischer denken.” Zijn Transformatieteam heeft een model ontwikkeld waarbij per pand een stichting wordt opgericht die beheer en exploitatie op zich neemt voor de duur van het gebruik. Eerder bij twee panden in Utrecht en nu de ACTA doen studenten het beheer en een deel van de verbouwing zelf. “Verder plaatsen we het gemeenschappelijke sanitair en keukens op plekken waar de leidingen al liggen; daar plaatsen we de kamers omheen. De studenten bouwen hun eigen kamer af. Zo kun je enorm veel besparen.” Volgens Benraad is de exploitatie sluitend te krijgen als de eigenaar genoegen neemt met een huur van 20 euro per m2 per jaar. “In feite verdient hij er meer aan, want bij leegstand lopen verzekeringen, leegstandbeheer en energiekosten door. Dat kost zo’n 15 euro per m2, waardoor het verschil voor de eigenaar in feite dus 35 euro per m2 bedraagt ten opzichte van leegstand.”
Veel meer kansen Benraad is ervan overtuigd dat via zijn aanpak veel meer kantoren in gebruik zijn te nemen als tijdelijke studentenhuisvesting. De grootste drempel is volgens hem de financiering van de verbouwing. “Zo’n beheerstichting van studenten kan daarvoor alleen geld lenen als iemand borg staat. In Utrecht heeft de gemeente bij twee P04
panden van particuliere eigenaren borg gestaan. De gemeente Amsterdam is daartoe niet bereid. Bij het ACTA-gebouw financiert eigenaar de Alliantie de verbouwing en treedt dus eigenlijk op als bank.“Dat is nodig ook, want ondanks de lean-and-mean aanpak zijn er kostbare aanpassingen nodig. Zoals plaatsing van sanitair, te openen ramen in de gehele gevel en een nieuwe cv-installatie. Daarbij komt nog de inbouw van alle wooneenheden en werkruimtes. De kale huur wordt circa 215 euro voor kamers van 17 m2, exclusief 120 euro servicekosten. Daarbij is gerekend met een exploitatietermijn van tien jaar, in de verwachting dat de wettelijke termijn voor tijdelijke bestemmingen wordt verruimd van 5 naar 10 jaar. Benraad hoopt dat Amsterdamse corporaties in de toekomst borg willen staan voor de kosten van ombouw. Hij zou behalve studenten ook andere jongeren zo willen huisvesten, maar dat stuit vooralsnog op de regels voor huurbescherming: “Bij de invoering van de Kraak-en-leegstandswet hebben ze vergeten de leegstandswet aan te passen.” De termijn voor tijdelijke verhuur zou volgens Benraad naar tien jaar moeten voor dit soort panden. Voor studenten geldt geen huurbescherming: die krijgen een campuscontract, waardoor ze uiterlijk een half jaar na beëindiging van hun studie moeten vertrekken.<
P05
Datum Betreft
23 januari 201312 Transformatiekansen leegstaande kantoren
Aan
Oorzaak kantoren leegstand ook deels de oplossing, als………… Ondertitel: het ontbreekt de vastgoedsector aan fantasie en de gemeenten aan regie. Auteur: Jean Baptiste Benraad, initiatiefnemer TransformatieTeam De Tweede kamer heeft de minister, toen nog van VROM nu BZK, gevraagd een onderzoek te doen naar het op gang komen van de transformatie van de groeiende kantorenleegstand en de eventueel noodzakelijke onorthodoxe maatregelen om dat proces te bevorderen. Het TransformatieTeam i.s.m.de SBR inventariseerde middels werkbijeenkomsten in 10 gemeenten de situatie. De uitkomst is ook de naam van het rapport wat half oktober door minister Donner de Tweede Kamer is aangeboden: “Transformatie kantoren gaat niet vanzelf” Er blijven daardoor veel kansen liggen, want de maatschappelijke ontwikkelingen die de leegstand veroorzaken geven ook aanleiding voor een deel van de oplossing. Recent bracht het Economisch bureau van de ING, het rapport “”Het Nieuwe Werken neemt kantoor organisaties op de schop”. Daarin voorspellen zij het oplopen van de leegstand van kantoren van de huidige 8 miljoen m2 tot 22 miljoen m2 in 2030. Oorzaak is Het Nieuwe Werken (HNW) en de vergrijzing van de bevolking. Wat opvalt in die waarneming dat dit het negatief gevolg is van een maatschappelijke en economische ontwikkeling, maar dat er weinig aandacht voor de positieve gevolgen van deze ontwikkeling is. Er zijn meer van die ontwikkelingen die wel eens een deel van de kantorenleegstand zouden kunnen oplossen: •
Het Nieuwe Werken vraagt goede werkruimte thuis; maar niet iedereen heeft geschikte ruimte daarvoor thuis of de omstandigheden zijn (sommige dagen) niet geschikt, bijvoorbeeld door de aanwezigheid van kinderen. Werkplekken per uur of dag te reserveren zoals nu ook al bestaan in MeetingPoints in de directe omgeving zijn dan een oplossing, en zorgen direct ook voor contact met gelijkgestemden. Voor de groeiende groep ZZP-ers in de dienstverlening, is een dergelijke contactmogelijkheid in een “”Place o Be”” zo wie zo een voorwaarde; P06
•
•
•
•
•
•
Het ouder worden van de bevolking vraagt woonruimte met meer service, dienstverlening en soms ook zorg nabij. Tegelijkertijd worden we verondersteld tot ons 68e jaar arbeidsproductief te blijven. Voorzieningen als in voorgaande punt genoemd kunnen hierbij een oplossing bieden; In de bevolkingsgroep senioren neemt het aandeel alleenstaanden toe. In algemene zin wordt geconstateerd dat het aandeel personen dat alleen woont gestaag stijgt. In 2010 woonden er 1,8 miljoen personen van 18 tot 65 jaar alleen; in 1995 waren dit er 1,4 miljoen. Deze groep vraagt eerder een appartement uit praktische overwegingen. Gunstig gelegen t.o.v. openbaar vervoer en andere voorzieningen. Bij de alleenstaande ouderen gaat bundeling in één gebouw ook de vereenzaming tegen en maakt (onderlinge) hulp eenvoudiger. Door de (snelheid van de) maatschappelijke veranderingen is er vraag naar flexibele plattegronden, bruikbaar voor meer aanpassingen. Het goede initiatief van Frank Bijdendijk in Amsterdam om hier met de realisatie van Solids aan tegemoet te komen, kreeg te maken met de stapeling van alle eisen voor alle mogelijke functies. Bij transformatie van kantoren naar dit product, krijg je de grotere hoogte en het ontbreken van dragende wanden er bijna bij cadeau. Daarbij is het toetsingskader m.b.t. de eisen juist vriendelijk door de mogelijke ontheffingen en vrijstellingen, zeker in het per 1 april 2012 in te voeren nieuwe BouwBesluit.. Recent berekende het CBS dat er en grote trek (van jonge mensen) is naar de Randstad; een groei tussen 2010 en 2025 van 700.000 inwoners, voor een groot deel in de grote steden. Alleen al in Amsterdam 110.000 inwoners extra. Buiten de Randstad consenteert de groei zich in de steden met bovenregionale voorzieningen als de hogere onderwijsinstellingen. Met verwijzing naar voorgaande CBS constatering, blijkt het noodzakelijk voor de positie van Nederland, een gunstig klimaat te hebben voor de kenniseconomie. Internationaal maar ook voor de eigen studenten moet er dus voldoende betaalbare op aantrekkelijk gelegen locaties huisvesting zijn. Maar er is een groot tekort. Juist in de steden waar de groei van de bevolking verwacht wordt. Amsterdam heeft een tekort van 9.000 eenheden voor studenten en 2.500 voor andere jongeren. Utrecht 6.700; Leiden 4.150; Delft 3.600; Den Haag 3.000; Breda 1000; Wageningen 600 wooneenheden. Zie de overzichten van de Landelijke Studenten VakBond LSVB Recent werd door de “Tijdelijke commissie Lessen uit recente arbeidsmigratie” uit de Tweede Kamer geconstateerd dat we de arbeidsmigranten hard nodig hebben, en we niet in staat zij geweest de grote toestroom (tenminste 300.000) uit Midden- en Oost Europa in goede banen te leiden. Gevolg onder andere schrijnende huisvestingssituaties. O m te voorkomen dat ze wegblijven door de slechte huisvestingssituatie, is het nodig dat professionele betrouwbare huisvestingsorganisaties snel woonruimte organiseren met weinig middelen om de huur laag te houden. (Tijdelijke) transformatie van leegstaande kantoren met zelfwerkzaamheid, al dan niet ter uitvoering van de wet Kraken en leegstand, biedt hier net als voor studenten een goede oplossing; P07
•
In de grote steden waar de druk op de kleine huisvestingsvormen toch al groot is, is ook nog een groot tekort aan huisvesting voor de jeugdzorg; dit vraagt grotere aantallen met veel collectieve voorzieningen, waarvoor de leegstaande kantoren erg geschikt zijn.
Het is ons als TransformatieTeam bij de haalbaarheidsonderzoeken, met inmiddels bijna een half miljoen m2 ervaring, gebleken dat dat voor alle voorgaande constateringen uitstekende oplossing zijn te creëren in de blijvend groeiende voorraad leegstaande kantoren. Dus niet alleen voor de altijd veronderstelde studenten en kunstenaars. Bijna ieder locatie is geschikt De situering van de lege kantoren is vaak helemaal niet zo’n probleem als verondersteld bij een juiste afstemming met de klantgroep. De vaak als onmogelijk gehouden locatie op bedrijfsterrein of kantorenpark (langs de snelweg) is prima inzetbaar voor de arbeidsmigranten. Hun aanwezigheid is tegengesteld aan de kantoorgebruikers, waardoor weinig bezwaren kunnen zijn tegen hun bestel- en personenbusjes en veronderstelde drank gebruik in het weekend. Voor de goede orde: de helft van de arbeidsmigranten uit Midden- en Oost Europa bestaat uit vrouwen; steeds meer in paren en zelfs gezinnen. Maar ook de noodzaak de kantoor locaties MixedUse te maken, mede door de verruiming van de werktijden door de 24 uurs economie en de internationalisering, vraagt juist om de toevoeging van wonen en kleinschalige kantoor voorzieningen met horeca als alternatief voor de roestvrijstalen kantine in het bedrijf. Hierdoor ontstaat zelfs een waardestijging bij de omliggende kantoren. Een reden voor de invoer van de baatbelasting of toepassing van een variant op de Ruilverkaveling. Veel kantoren liggen in de binnesteden of langs de ontsluitingswegen, dat geeft een grotere geluidoverlast en daar zijn de parkeerfaciliteiten beperkt. Maar die locaties hebben ook voordelen als goede bereikbaarheid met OV en veel voorzieningen dichtbij, Er zijn klantgroepen die juist bij dié voordelen de prioriteit leggen. Veel meer kantoren zijn bouwkundig geschikt te maken Bij een ander benadering van het ontwerpproces blijkt ons al jaren, dat een veel groter percentage bruikbaar is. Niet de architect die met zijn 6B potlood begint met een nieuwe gevel en wat globale schetsen van de indeling, maar een slimme en ervaren plattegrondontwikkelaar komt via een precieze AutoCad uitwerking wel tot een percentage van 40 a 60% van de leegstaande kantoren, wat op bouwkundige gronden transformeerbaar is. Immers succesvolle transformatie begint bij optimaal hergebruik van het gebouw en haar voorzieningen. Het gebouw is het gegeven, een jas die met beperkte aanpassingen moet gaan passen aan de juiste inwoners. Het nieuwe BouwBesluit zal daarbij nog meer steun geven. Dit geeft transformatie ook een voordeel in de proceduretijd, mede ook door aanpassingen rond de Ruimtelijke Ordening regeling door integratie van de Crisis en Herstelwet. P08
Transformatie is financieel niet haalbaar Bij de beschreven aanpak is gebleken dat er wel afgewaardeerd moet worden tot onder de € 1.000,- per meter, maar dat de verkoopwaarde niet hoeft te zakken tot de vaak genoemde “oud-beton prijs” van € 250 a€ 300. Bij het ontbreken van vooruitzichten op verhuur moet daarbij ook gerealiseerd worden dat de afstand tussen de boekwaarde en verkoopprijs in enkele jaren toch zal ontstaan. Renteverlies van 7% over € 1.200,- p/m2 en de extra kosten van leegstandsbeheer, energie etc. van € 15,- per m2 per jaar zijn elk jaar goed voor € 100,- per m2 kosten. Maar er is een goede moeilijkheid het verlies terug te verdienen: “belegger hou het na de transformatie in portefeuille!!”. Uit de ervaring vanaf de jaren ’90 van de auteur blijkt dat veel door mij gerealiseerde transformatie projecten een gemiddeld hogere waardeontwikkeling kennen t.o.v. nieuwbouw. Een aanmoediging voor de kantorenbeleggers is dat de markt veel diffuser wordt en het onderscheid tussen kantoren en andere bestemmingen grotendeels vervaagt (o.a. door MixedUse en meer flexibiliteit ). Een andere stimulans is dat tegenover het lagere aanvangsrendement, een veel constantere verhuurresultaat staat. De woonfunctie kent een permanente lage leegstand tussen de 1 en de 3 %. Dat staat in schril contrast met de leegstandcijfers de afgelopen jaren bij de kantoren en nu ook de retail. Onder verwijzing naar de in het begin genoemde maatschappelijke ontwikkelingen, alle reden voor de beleggers om de transformatie zelf ter hand te nemen. Maar daar is wel een omslag in het denken en de nodige visie en fantasie voor nodig. Doodeenvoudig omdat er straks anders geen werk en geen beleggingsmogelijkheid meer is, want er zullen de komende jaren nog maar heel weinig kantoren ontwikkeld worden. Ook zou onze Rijksoverheid het goede voorbeeld kunnen geven. Door de bezuinigingen zullen veel overheidsgebouwen overbodig zijn. Ook hier geldt de afweging, directe verkoop voor snelle transformatie, waarmee veel klantgroepen onder dak zijn, of lange leegstand, zoals het oude belastinggebouw in Utrecht wat al vanaf 2008 anti kraak bewoond wordt, terwijl er ook ruim 300 studenten van de 8000 zoekenden (tijdelijk) een kamer konden huren De noodzakelijke regierol van de gemeente Naast de fantasie van de vastgoedsector, is de regie van de gemeenten hard nodig om het vliegwiel van dit t.o.v. nieuwbouw veel ingewikkelder proces op gang te krijgen en bij de aanvang op gang te houden. Er zijn immers veel meer partijen bij betrokken en beslissingen moeten in een veel eerder stadium genomen worden, en dat vraagt zekerheid, waar m.b.t. procedures en toetsing gemeenten een grote rol spelen. Daarnaast zijn gemeenten de enige partij die “probleemeigenaren” van de kantoren en mogelijke afnemers aan tafel krijgen. Zij kunnen zorgen voor prikkels die de initiatiefnemers van woonruimte doen besluiten niet de gemakkelijke route van nieuwbouw te nemen. Zonder afnemer heeft de start van een transformatieproject ook weinig zin. Daarnaast zijn zij als belanghebbende van het eindresultaat van de transformatie ook de enige goede opdrachtgever van het proces. Dit bleek ook tijdens de door ons gehouden werkbijeenkomsten voor het onderzoek voor het P09
ministerie van Binnenlandse Zaken. Het vraagt een integrale benadering binnen een gemeente met beide partijen aan tafel. De gemeenten die alle disciplines voor de planbegeleiding in één keer aan een tafel hadden, konden de eigenaren en de initiatiefnemers die zekerheid geven, waardoor zij aan dit moeilijke proces durfden te beginnen. Het is dus niet de door de gemeenten nu zo gevreesde rol van voortrekker en subsidiegever of zelfs investeerder, maar van dirigent; die maakt ook zelf geen muziek, maar zonder hem/haar spelen de musici niet goed samen en komt het niet tot een succesvolle uitvoering. Als alle betrokken partijen er zich meer voor inzetten, toekomstvisie toepassen en voldoende realist willen zijn, kon het percentage transformeerbaar wel eens oplopen van de huidige 20 naar 40% Vandaar de constatering: “Transformatie van kantoren gaat niet vanzelf”. Het onderzoek en de aanbiedingsbrief van minister Donner aan de Kamer is te downloaden van onze site www.TransformatieTeam.nl
Met vriendelijke groet.
transformatieteam HERNIEUWD VASTGOED Jean Baptiste Benraad
Info TransformatieTeam Kantorenleegstand: 8 miljoen m2 en binnenkort weer meer. Iedereen is inmiddels wel overtuigd dat de voorraad moet inkrimpen. “40% van de voorraad is overbodig” erkennen de deskundigen. Marktbederf is het gevolg, nieuwe ontwikkelingen komen niet meer van de grond. Afschrijven is onvermijdelijk. Slopen is volledig afschrijven en niet duurzaam. Het alternatief is definitief of tijdelijk transformeren naar een ander functie, meestal wonen met kleinschalige bedrijfsruimte voor werk aan huis en/of ZZP-ers. De partners van het TransformatieTeam tonen al jaren aan dat het wel haalbaar is, en er ook nog een redelijke verkoopwaarde voor het gebouw rest. Niet alleen voor studenten en kunstenaars, maar ook voor senioren al dan niet met zorg, P10
woongroepen van alle leeftijden maar ook goede en betaalbare huisvesting voor arbeidsmigranten. Bekijk onderstaand het overzicht van onze recente werkzaamheden, hoe doelloze geld kosten meters, een nieuwe functie kunnen krijgen waar wel vraag naar is.
Wat is het TransformatieTeam?
Het TransformatieTeam is een samenwerking van zelfstandige bedrijven met bewezen ervaring en ruime kennis op het gebied van (tijdelijke en permanente) transformatie van kantoor-en bedrijfsruimte naar woonfunctie, al dan niet gecombineerd met kleinschalige werkruimte/bedrijfsverzamelfunctie. Deze ervaring is vanaf begin jaren ´90 al opgebouwd, en vindbaar in de publicatie ”Van werkplek naar woonstek”(Sept.1994 StuurgroepExperimentenVolkshuisvesting)
Vanuit vele honderd-duizenden meters realisatie kennen wij de hele keten van initiatief tot oplevering en kunnen door de inzet van de aanwezige specialismen op alle onderdelen de werkzaamheden aanbieden. Zowel de advisering en/of begeleiding van het gehele proces of de gewenste onderdelen als: • • • • • • •
Advisering/ondersteuning bestuurlijke afweging, aanvraag; Projectomschrijving en klantgroepanalyse; Plattegrondontwikkeling en haalbaarheidsanalyse; Vergunning- en RO-procedure en -indieningsstukken; Bouwfysica, installatietechniek. duurzaam bouwen en brandveiligheid; Bouwmanagement prijsvorming en uivoering; Begeermodellen voor deze vaak grote complexen.
Door de gefaseerde aanpak, met zelfstandig opererende flexibele specialisten, beperken wij de kosten tot “niet meer dan nodig” voor de gewenste besluitvorming. In al die jaren hebben wij kunnen aantonen dat transformatie met deze aanpak veel vaker haalbaar is dan verondersteld wordt. Zowel binnen de mogelijkheden van de regelgeving als financieel.
Info ook via onze website: www.TransformatieTeam.nl contact via: Jean Baptiste Benraad E:
[email protected]
T: 030 603 63 63
Vaste partners: Benraad Hernieuwt Jean Baptiste Benraad Zeist ID & DN Sander Gelinck Bilthoven Architectenbureau Karina Benraad Zeist
M: 0653 213 733
[email protected] [email protected] [email protected] P11
Bouwstart Projectmanagement Vaspro Bouwmanagement Mobius Consult installatieadvies, bouwfysica
Nieuwegein Culemborg Driebergen
[email protected] [email protected] [email protected]
Eerdere ervaringen: De partners hebben voor de samenwerking in het TransformatieTeam ervaring op het gebied van voorbereiding, aankoop, realisatie en beheer van transformatie. Naast de transformatie van alle soorten gebouwen, daarop volgend ook als initiatiefnemer en trekker van totale gebiedstransformatie. Ook bestaat er een ruimte ervaring met de juiste toepassing regelgeving en de publicatie hierover en het geven van opleidingen.
Onderzoeksopdracht Ministerie van I&M/BZK Eind 2010, begin 2011 is in opdracht van het voormalige ministerie van VROM, een onderzoek uitgevoerd in hoeverre de grote steden en hun satellieten klaar zijn voor een forse transformatieopgave. Dit is een deeluitwerking van de afspraken uit de zgn. KantorenTop. Naast analyse en advies is in 10 steden via werkbijeenkomsten een gewenste integrale aanpak vanuit regie door de gemeente getoetst. Het ministerie van VROM heeft in maart 2006 ook al een uitgave samengesteld ter stimulering van de transformatie van woningen in kantoren. De inhoud was toen ook grotendeels gebaseerd op ervaringen en voorbeelden van de huidige partners van het TransformatieTeam. Zie ook onderstaande uitgaven met ons werk en ervaring:
P12
