I. BESCHRIJVING STAD NINOVE - vierde afdeling - GEMEENTE MEERBEKE Een woonhuis met alle aanhorigheden op en met grond en tuin, gelegen aan de Edingsesteenweg 59, gekadastreerd volgens titel sectie A, deel van nummers 410/b en 410/d, voor een oppervlakte van twee aren achtenveertig centiaren en thans gekadastreerd volgens kadastraal uittreksel van eenendertig juli tweeduizend veertien, sectie A, nummer 410/h, voor een oppervlakte van twee are achtenveertig centiare (2a 48ca). Palend of gepaald hebbende aan: Annick Neuckermans, te Ninove; Christiane Neukermans, te Meerbeke; Yolande Neuckermans, te Ninove; Martha Kestens, te Meerbeke; Frans Elpers, te Luxemburg; Kenneth Van Belle – Karima Belkasami. Niet geïndexeerd kadastraal inkomen: driehonderdennegen euro (€ 309,00) II. VOORWAARDEN. Toepassingsgebied Artikel 1. Deze verkoopsvoorwaarden zijn van toepassing op alle vrijwillige en gerechtelijke openbare verkopen van onroerende goederen waartoe wordt overgegaan in België en waarvan de bijzondere verkoopsvoorwaarden zijn vastgesteld in een akte verleden na 1 januari 2013. Onder voorbehoud van de wettelijke beperkingen kan ervan afgeweken worden, zowel in de bijzondere verkoopsvoorwaarden als in een proces-verbaal van toewijzing. Definities Artikel 2. Voor de toepassing van deze verkoopsvoorwaarden wordt verstaan onder: “verkoper”: de eigenaar of eenieder die om de verkoop verzoekt; “bieder”: hij of zij die een bod of een hoger bod uitbrengt; “koper”: hij of zij die als koper wordt aanvaard door de verkoper; “het ogenblik waarop de toewijzing definitief wordt”: - ofwel onmiddellijk bij het afsluiten van het procesverbaal van toewijzing door de notaris, indien geen opschortende voorwaarden van toepassing zijn; - ofwel op het ogenblik waarop alle opschortende voorwaarden waaraan de verkoop onderworpen is, vervuld zijn; “notaris”, indien meerdere notarissen samen met de verkoop belast zijn: de notaris die de minuut houdt;
1
“verkoopsvoorwaarden”: alle bepalingen opgenomen in deze algemene voorwaarden, in bijzondere voorwaarden of in een proces-verbaal van toewijzing; “wet”: de wet, het decreet, de ordonnantie of alle andere reglementaire beschikkingen.}} Artikel 3. De openbare verkoping moet worden aanzien als een toetredingscontract. De koper, elke bieder, ongeacht of hij zich sterk maakt of lasthebber is, en de borgen worden geacht onvoorwaardelijk in te stemmen met de verkoopsvoorwaarden. Artikel 4. De toewijzing gebeurt in het openbaar bij opbod, ten voordele van de laatste en hoogste bieder die wordt aanvaard door de verkoper. Zij geschiedt in één enkele zitting, op de wijze bepaald door het plaatselijke gebruik en onder de opschortende voorwaarde van afwezigheid van hoger bod. In de verkoopsvoorwaarden of bij ontvangst van de biedingen kan voorzien worden dat het recht van hoger bod niet van toepassing is. Artikel 5. Het niet oproepen of niet toewijzen van het goed geldt tegenover elke belanghebbende als betekening van inhouding van het goed. Artikel 6. De notaris leidt de verkoop. Hij heeft politierecht in de verkoopzaal. Hij kan, indien nodig met instemming van de vrederechter, op elk ogenblik en zonder verplichting tot verantwoording, onder meer: a) voor ieder bod een minimum bepalen; b) de verkoop opschorten; c) één of meerdere goederen uit de verkoop nemen; d) een bod weigeren of het als onbestaande verklaren; hij mag één van de vorige biedingen hernemen en toewijzen aan één van de vorige bieders die zich hiertegen niet kunnen verzetten; e) massa’s vormen, deze splitsen en vervolgens opnieuw samenvoegen of hersplitsen op de manier die hij geschikt acht; f) van iedere bieder een zekerheid of een borg eisen (te stellen op kosten van de bieder). g) elke vergissing, zowel bij de ontvangst van de biedingen, als bij het toewijzen, rechtzetten; h) onder voorbehoud van wettelijke beperkingen, de verkoopsvoorwaarden wijzigen of aanvullen met bedingen die alleen latere bieders binden; i) beslissen dat de formaliteit van het hoger bod niet zal worden toegepast. Hij beslecht soeverein alle geschillen.
2
Artikel 7. De verkoping geschiedt bij drie klopslagen aan de laatste en hoogst biedende. Opbieden met minder dan honderd euro (€ 100,00) wordt niet aanvaard. De notaris bepaalt soeverein het minimumbedrag van de biedingen. Artikel 8. Enkel biedingen in euro worden aanvaard. Artikel 9 -12. De biedingen zullen overeenkomstig artikel 9 van de algemene voorwaarden fysiek gebeuren. Gedematerialiseerde biedingen zullen niet mogelijk zijn. “Opbieden met minder dan honderd euro (€ 100,00) wordt niet aanvaard.” Artikel 13. Elke bieder blijft door zijn bod en tot alle verplichtingen voortspruitende uit de verkoopsvoorwaarden gebonden tot het ogenblik waarop de toewijzing definitief wordt of het goed wordt ingehouden. Artikel 14. Afsluiting van de biedingen. Artikel 15. Er wordt geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om voorafgaand de biedingen een instelprijs vast te stellen. De biedingen vangen dan ook aan zonder dat een instelprijs zal worden vastgesteld. Er wordt geen premie toegekend aan de laatste bieder. Artikel 16. De toewijzing wordt uitgesproken onder de opschortende voorwaarde van afwezigheid van hoger bod, voor zover het recht van hoger bod niet werd uitgesloten in de verkoopsvoorwaarden of bij de ontvangst van de biedingen. Indien het recht van hoger bod van toepassing is, heeft iedere persoon gedurende vijftien dagen na de toewijzing het recht een hoger bod te doen overeenkomstig artikel 1592 van het Gerechtelijk Wetboek. De toewijzing ten gevolge van een hoger bod wordt gehouden door dezelfde notaris en op dezelfde wijze als de eerste toewijzing. Deze toewijzing, die voor een ieder openstaat, is definitief. De kosten van het eerste deurwaardersexploot en van de aanzegging ervan aan de koper zijn ten laste van de verkoper, voor zover dit hoger bod wordt aanvaard. De notaris kan het hoger bod van personen die hij niet kent of van wie de identiteit of de gegoedheid hem niet aangetoond lijken, weigeren. Weigert de notaris het hoger bod, dan maakt hij van die weigering terstond een met redenen omkleed proces-verbaal op. Artikel 17. Voorkooprechten. 6. Voorkooprechten
3
6.1 De verkoper verklaart dat bij zijn weten het goed niet belast is met een voorkooprecht ten voordele van de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen, de sociale huisvestingsmaatschappijen, de gemeente of het Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn, in toepassing van artikel 85/1 Wooncode. De verkoper verklaart dat de woning niet ongeschikt, onbewoonbaar of overbewoond is verklaard krachtens de Vlaamse Wooncode of het Woningen en/of Gebouwenleegstandheffingsdecreet. 6.2 De verkoper verklaart geen weet te hebben van het feit dat het verkochte goed zou liggen in een Vlaams ecologisch netwerk, een Vlaams en erkend natuurreservaat of de uitbreidingsperimeter daarvan, bestemd zou zijn voor groen- of bosgebied in een integraal verwervings- en ondersteunend netwerk of zou liggen binnen een natuurinrichtingsproject of bosreservaat. 6.3 De verkoper verklaart dat hij geen weet heeft van het feit dat het verkochte goed ligt in een zone die in een definitief vastgesteld uitvoeringsplan zou aangeduid zijn als een zone met voorkooprecht. 6.4 De verkoper verklaart en bevestigt dat voorschreven goed niet onderworpen is aan het recht van voorkoop van de Vlaamse Grondenbank, inzake ruilverkavelingen, zoals bepaald in artikel 56 van de wet van tweeëntwintig juli negentienhonderd zeventig. 6.5 Het goed is niet gelegen in de gedeelten van de bevaarbare waterwegen en aanhorigheden behorende tot het ambtsgebied van de naamloze vennootschap van publiek recht Waterwegen en Zeekanaal. Het voorkooprecht ten gunste van de naamloze vennootschap van publiek recht Waterwegen en Zeekanaal is dan ook niet van toepassing op onderhavige verkoop. 6.6 Verder verklaart de verkoper dat het goed niet belast is met een ander voorkooprecht, wettelijk of conventioneel. 7. Recht van wederinkoop 7.1 De instrumenterende notaris heeft de aandacht gevestigd op artikel 84 van de Vlaamse Wooncode betreffende de wederinkoop. 7.2 De verkoper verklaart dat het verkochte goed geen sociale koopwoning of huurwoning betreft, die door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen, de sociale huisvestingsmaatschappijen, het Vlaams Woningfonds van de Grote Gezinnen, de gemeente of het openbaar centrum voor maatschappelijk welzijn aan hem als woonbehoeftige is verkocht.
4
7.3 De verkoper verklaart dat het bij deze verkochte goed niet belast is met een ander recht van wederinkoop, wettelijk of conventioneel. Artikel 18. Samenvoeging afzonderlijke kavels Niet van toepassing op onderhavige verkoop Artikel 19. De goederen worden verkocht voor vrij, zuiver en niet belast met enige schuld of enig voorrecht, hypotheek, in-of overschrijving, en voor de zuiverende verkopen met overwijzing van de prijs aan de ingeschreven schuldeisers of de schuldeisers die hun rechten op geldige wijze hebben doen gelden binnen de door de wet bepaalde voorwaarden. Artikel 20 (Beschrijving). De beschrijving van de te koop gestelde goederen wordt te goeder trouw gedaan op basis van de beschikbare eigendomstitels en de kadastrale gegevens, die slechts ten titel van inlichting vermeld worden. Enkel de onroerende goederen worden verkocht, alsmede de goederen die door de wet als onroerend beschouwd worden door incorporatie, bestemming of blijvende aanhechting. De roerende goederen en voorwerpen die zich, in voorkomend geval, in of rond het te verkopen goed bevinden, zijn niet in de verkoop begrepen. De verkoper zal ze verwijderen binnen de zes weken na de definitieve toewijs, op straffe van schadevergoeding. OF : De roerende goederen en voorwerpen die zich, in voorkomend geval, in of rond het te verkopen goed bevinden, zijn in de verkoop begrepen. De kosten van de eventuele verwijdering vallen ten laste van de koper. Wanneer de koper zou beslissen, op welke rechtsgrond ook, de bedoelde lichamelijke roerende goederen te behouden, zal dit gebeuren zonder enige verantwoordelijkheid van de verkoper, noch enige tussenkomst van de notaris, omwille van de staat ervan of de eventuele zichtbare en verborgen gebreken. Elke vrijwaring of waarborg hieromtrent van de zijde van de notaris en de verkoper wordt dan ook uitdrukkelijk uitgesloten. De leidingen, tellers, buizen en bedradingen die aan water-, gas-, of elektriciteitsmaatschappijen of maatschappijen met een gelijkaardige dienstverlening toebehoren, zijn niet in de verkoop inbegrepen. Artikel 21 (Staat van de verkochte goederen – Gebreken). De goederen worden verkocht in de toestand waarin ze zich op de dag van de toewijzing bevinden, ook al voldoen ze niet aan de wettelijke voorschriften, zonder vrijwaring voor
5
zichtbare of verborgen gebreken en zonder enig verhaal noch recht om van de koop af te zien, zelfs wanneer de beschrijving van de goederen en de opgave van de erfdienstbaarheden foutief, onnauwkeurig of onvolledig is. De vrijstelling van de vrijwaring voor verborgen gebreken geldt niet voor een beroepsverkoper, noch voor een verkoper te kwader trouw. Artikel 22 (Grenzen – Oppervlakte). De precieze grenzen en de aangegeven oppervlakte van de te koop gestelde goederen worden door de verkoper niet gewaarborgd, zelfs al werd er een oud of recent opmetingsof afpalingsplan opgemaakt. Elk verschil van oppervlakte in meer of minder, al overtrof het een twintigste, is in het voordeel of in het nadeel van de koper, behoudens, maar zonder waarborg, eventueel verhaal tegen de opsteller van het plan als er één is. Artikel 23 (Gemeenheden). De goederen worden verkocht zonder waarborg van het al dan niet bestaan van gemeenheden. Artikel 24 (Erfdienstbaarheden). De goederen worden verkocht met alle actieve en passieve, zichtbare en onzichtbare, voortdurende en nietvoortdurende erfdienstbaarheden waarmee ze bezwaard of bevoordeeld kunnen zijn. De verkoper is ertoe gehouden de hem bekende conventionele erfdienstbaarheden te vermelden, behalve deze die zichtbaar zijn. De koper heeft geen verhaal voor andere erfdienstbaarheden, die hij zal moeten dulden, zelfs als hij ze niet kende. “6. Bijzonder besprek In een akte verkoop door de verkopers in dezen, aan M. Theophile Neuckermans, te Meerbeke, van het aanpalend huis, groot zeven aren, een en twintig centiaren, bekend ten kadaster sectie A, deel der nummers 410/b en 410/d, verleden voor de ondergetekende notaris, in date acht en twintig januari laatst, zijn volgende besprekken bedongen, hier letterlijk neergeschreven en welke ook bindend zullen zijn voor de kopers in deze: 1. Dat de overloop van de citernput zich bevindende op het verkochte goed, zal mogen lopen onder de nevenliggende eigendom der verkopers (zijnde het bij deze verkochten goed), en dit op de voet van heden. 2. Dat de schaliën op de zijgevel zullen mogen behouden blijven. Dit beding is zonder invloed op de prijs.”
6
De verkoper verklaart zelf geen erfdienstbaarheden te hebben gevestigd. De totstandkoming van erfdienstbaarheden door bestemming van de huisvader wordt uitdrukkelijk uitgesloten. Artikel 25 (Schade met betrekking tot de grond of ondergrond). Niet van toepassing op onderhavige verkoop Artikel 26 (Vorderingen tot vrijwaring). Zonder waarborg van hun bestaan treedt de koper eveneens in alle rechten die de verkoper zou kunnen doen gelden tegen de arbeiders, aannemers of architecten die hij voor de werken of constructies aangeworven zou hebben, en meer bepaald deze die uit artikel 1792 van het Burgerlijk Wetboek voortvloeien. Artikel 27. Mede-eigendom. Niet van toepassing op onderhavige verkoop Artikel 28. 4. Stedenbouwkundige bepalingen 4.1 Voor eventuele veranderings- en/of verbouwingswerken die de koper zou kunnen uitvoeren, dient hij zich te gedragen naar de reglementen die door de bevoegde overheden voorgeschreven zijn of in de toekomst zouden kunnen voorgeschreven worden, zonder enige verantwoordelijkheid van de verkoper terzake, derwijze dat de verkoper geenszins zou kunnen verontrust worden uit dien hoofde. Met betrekking tot het onbebouwde gedeelte van het verkochte goed verklaart de notaris dat geen zekerheid gegeven kan worden omtrent de mogelijkheid om op het goed te bouwen of er enige vaste of verplaatsbare inrichting op te stellen die voor bewoning gebruikt kan worden. In geen geval mag een gebouw of een dergelijke inrichting opgericht worden zonder voorafgaande vergunning. 4.2 De verkoper verklaart dat, bij zijn weten, voor de opgerichte constructies alle nodige stedenbouwkundige vergunningen werden verkregen. De verkoper verklaart dat er bij zijn weten geen stedenbouwkundige overtredingen inzake het verkochte goed zijn vastgesteld. De verkoper verbindt er zich toe de bouwvergunningen of stedenbouwkundige vergunningen en de plannen, indien hij deze in zijn bezit heeft, aan de koper te overhandigen. 4.3 De koper zal zich moeten schikken naar alle wetten en besluiten van de bevoegde overheden met het oog op gebeurlijke onteigening, rooilijn, urbanisatie of stedenbouwkundige vergunning, zonder voor verlies of onbruikbaarheid van grond, voor weigering van bouwtoelating of anderszins enig verhaal tegen de verkoper te kunnen
7
uitoefenen of zijn tussenkomst of waarborg te kunnen inroepen. 4.4 De verkoper verklaart geen weet te hebben van enige voorlopige of definitieve beschermingsmaatregel, getroffen in het kader van de wetgeving inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw, bescherming als monument, stads- en dorpsgezicht of als landschap, met betrekking tot het bij deze verkochte goed. 4.5 De verkoper verklaart dat er voor het verkochte goed geen onteigeningsbesluit werd betekend, en dat hij geen weet heeft van een geplande onteigening. 4.6 De verkoper verklaart dat het goed niet belast is met een rooilijn. 4.7 Watertoets: Watertoets: De verkoper verklaart, en uit opzoeking op de website www.geo-vlaanderen.be blijkt dat het verkochte goed: a) Integraal Waterbeleid (Vlaanderen): niet gelegen is in een mogelijk overstromingsgevoelig gebied (alleen overstroombaar bij heel extreme weersomstandigheden of bij een defect aan de waterkering, zoals een dijkbreuk) niet gelegen is in een effectief overstromingsgevoelig gebied (recent nog onder water gelopen of volgens modellen aanzienlijke kans om te overstromen) niet gelegen is in een afgebakend overstromingsgebied of een afgebakende oeverzone. b) Risicozone voor overstromingen: Het goed is niet gelegen in een risicozone voor overstromingen zoals bedoeld in de Wet op de Landverzekeringsovereenkomst. Binnen zulke zone kan de brandverzekeraar onder de wettelijke omstandigheden weigeren dekking te verlenen voor overstroming. 4.8 Inventaris Bouwkundig erfgoed: De verkoper verklaart, en uit opzoeking op de website www.vioe.be blijkt dat het verkochte goed niet werd opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed. 4.9. Ondergrondse innemingen: De verkoper verklaart, en uit opzoeking van op de website www.klim-cicc.be blijkt dat het verkochte goed niet getroffen is door een ondergrondse inneming. 4.10 In zijn schrijven de dato vierentwintig juli tweeduizend veertien heeft de instrumenterende notaris het bestuur van de stad Ninove ondervraagd nopens de situatie van het goed op stedenbouwkundig vlak, op het stuk van eventuele onteigeningen, monumenten en landschappen of andere beperkende maatregelen. Het bestuur van de stad
8
Ninove heeft bij schrijven van veertien augustus tweeduizend veertien geantwoord. Een volledige kopie hiervan werd ter beschikking gesteld aan de mogelijke kopers en liefhebbers op genoemde website www.notariaatmeerbeke.be en via kopie op het notariskantoor. De kopers worden geacht volledig op de hoogte te zijn van de inhoud van bedoeld schrijven door de lezing die er hen zal worden van gegeven op de toewijzingszitting. 4.11 Overeenkomstig artikel 5.2.1 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening vermeldt en informeert ondergetekende notaris, over hetgeen volgt: 1° dat voor het onroerend goed geen stedenbouwkundige vergunningen werden afgeleverd; 2° dat de meest recente stedenbouwkundige bestemming van het goed volgens het plannenregister is woongebied; 3° dat, zoals blijkt uit het hypothecair getuigschrift [en de verklaring van de verkoper], voor het goed geen dagvaarding werd uitgebracht overeenkomstig de artikelen 6.1.1 of 6.1.41 tot en met 6.1.44 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening 4° dat het goed niet is gelegen in een zone die in een definitief vastgesteld uitvoeringsplan zou zijn aangeduid als een zone met voorkooprecht. 5° dat voor het onroerend goed geen verkavelingsvergunning van toepassing is; 6° dat het krachtens artikel 4.2.12, §2, 2° Vlaamse Codex RO voor de overdracht verplichte as-builtattest niet is uitgereikt en gevalideerd vermits deze bepaling nog niet in werking is getreden Ondergetekende notaris verwijst partijen uitdrukkelijk naar artikel 4.2.1 van voornoemde codex dat de werken vermeldt waarvoor een stedenbouwkundige vergunning vereist is. 4.12 De verkoper verklaart geen weet te hebben dat er met betrekking tot het verkochte goed een planbatenheffing zou verschuldigd zijn in de zin van artikel 2.6.4 en volgende van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. 4.13 De verkoper verklaart dat er op het verkochte goed geen verplichting rust om herstelmaatregelen uit te voeren, zoals bedoeld in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. 5. Vlaamse Wooncode De verkoper verklaart dat de Vlaamse Wooncode met betrekking tot huidige verkoop niet van toepassing is. 6. Bodemdecreet
9
6.1 De notaris heeft gewezen op de draagwijdte van de eventuele saneringsplicht, de aansprakelijkheid en de informatieplicht van partijen in verband met de bodemtoestand. 6.2 De verkoper verklaart dat de grond voorwerp van onderhavige akte bij zijn weten geen risicogrond is. Daarmee wordt bedoeld dat op deze grond geen risicoinrichtingen gevestigd zijn of geweest zijn, zoals fabrieken, werkplaatsen, opslagplaatsen, machines, installaties, toestellen en handelingen die een verhoogd risico op bodemverontreiniging kunnen inhouden en die voorkomen op de lijst door de Vlaamse Regering opgesteld in overeenstemming met artikel 6 van het Bodemdecreet. 6.3 De inhoud van het bodemattest dat door de OVAM werd afgeleverd op tien september tweeduizend veertien en ter beschikking van de liefhebbers werd gehouden, luidt als volgt: “2. Inhoud van het bodemattest De OVAM beschikt voor deze grond niet over relevante gegevens met betrekking tot de bodemkwaliteit. Dit bodemattest vervangt alle vorige bodemattesten. Opmerkingen: 1. Risicogronden kunnen slechts overgedragen worden als er vooraf een oriënterend bodemonderzoek aan de OVAM is bezorgd met melding van de overdracht. 2. Bijkomende informatie over de overdrachtsregeling: www.overdracht.ovam.be 3. Als er bodem wordt uitgegraven, afgevoerd of ontvangen, gelden de regels van grondverzet. Meer informatie: www.ovam.be/grondverzet” 6.4 De verkoper verklaart, met betrekking tot het verkochte goed verder zelf geen weet te hebben van bodemverontreiniging die schade kan berokkenen aan de koper of aan derden, of die aanleiding kan geven tot een saneringsverplichting of risicobeheer, tot gebruiks- en bestemmingsbeperkingen of tot andere maatregelen die de overheid in dit verband kan opleggen. 8. Stookolietanks De notaris wijst op de reglementering, in het Vlaams Gewest, betreffende de stookolietanks. De verkoper verklaart dat in het verkochte goed noch een ondergrondse noch een bovengrondse stookolietank aanwezig is. 9. Elektrische installaties Op negenentwintig augustus tweeduizend veertien werd het proces-verbaal van controleonderzoek opgemaakt door de heer Andy De Braekeleir, voor vzw ACA. Dit proces-verbaal
10
stelt vast dat de elektrische installatie niet beantwoordt aan de voorschriften van het reglement. De koper erkent dat kopie van dit proces-verbaal ter inzage lag op het kantoor van genoemde notaris en ter beschikking was gesteld op voornoemde website vóór de toewijzing. Het origineel keuringsattest zal door de verkoper aan de koper worden overhandigd binnen de zes weken na de definitieve toewijs voor zover hij alsdan al zijn verplichtingen inzake betaling van koopsom en koopkosten is nagekomen. Enkel de koper, met uitsluiting van de verkoper, zal de kosten van een aanpassing aan de normen en herkeuring van de elektrische installatie op zich nemen en dit zonder verhaal tegen de verkoper. De koper erkent ingelicht te zijn van zijn verplichtingen: de aanpassing aan de normen van de elektrische installatie te laten vaststellen binnen een termijn van 18 maanden te rekenen vanaf het definitief worden van deze verkoop te laten vaststellen door een erkend organisme; zijn identiteit en de datum van het definitief worden van deze verkoop mee te delen aan het erkend organisme dat het hierboven vermeld controleonderzoek heeft uitgevoerd. De koper behoudt de mogelijkheid om het controleonderzoek van de herkeuring te laten uitvoeren door een ander erkend organisme. In dat geval zal de koper het organisme dat het vorige controleonderzoek heeft uitgevoerd hiervan op de hoogte moeten stellen. De koper erkent ingelicht te zijn geweest door de notaris betreffende: de sancties voorzien in het Algemeen Reglement; de gevolgen en de verantwoordelijkheid die hij loopt door uit het gebruik van een elektrische installatie die niet beantwoordt aan de voorschiften van de betreffende Reglement. 10. Energieprestatiecertificaat De verkoper verklaart dat een geldig energieprestatiecertificaat werd opgesteld met betrekking tot het verkochte goed, door energiedeskundige Thibaud Van Sinay, gedagtekend zeven september tweeduizend veertien met vermelding van unieke code 20140907-0001655854-00000024-6, met een berekend energieverbruik van vijfhonderdnegenenzeventig (579) kWh/m²/jaar. De koper wordt op de hoogte gebracht van de inhoud van bedoeld energieprestatiecertificaat. Het origineel van dit certificaat zal door de verkoper aan de koper wordt overhandigd binnen de zes weken na de
11
definitieve toewijs voor zover zij alsdan al hun verplichtingen inzake betaling van koopsom en koopkosten zijn nagekomen. 11. Rookmelder in geval van nieuwbouw en renovatie Partijen verklaren door ondergetekende notaris te zijn ingelicht omtrent het decreet van negen mei tweeduizend en acht houdende de beveiliging van woningen door optische rookmelders (gepubliceerd Belgisch Staatsblad d.d. 13/06/2008) dat stelt dat alle nieuw te bouwen woningen en alle woningen waaraan renovatiewerken worden uitgevoerd waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd na inwerkingtreding van voormeld decreet, uitgerust moeten zijn met rookmelders. 12. Verwarmingsaudit stooktoestellen (gas, olie of vast, vanaf 20kW) Partijen verklaren te zijn ingelicht omtrent het “Besluit van de Vlaamse Regering betreffende het onderhoud en het nazicht van stooktoestellen voor de centrale verwarming van gebouwen en/of voor de aanmaak van sanitair water”. De koper zal zijn eigen zaak moeten maken van de jaarlijkse of tweejaarlijkse controle zoals voorzien in voormeld besluit, zonder verhaal jegens de verkoper. 13. Postinterventiedossier De partijen verklaren en bevestigen dat de ondergetekende notaris hen voldoende uitleg heeft verschaft in verband met het Koninklijk Besluit van vijfentwintig januari tweeduizend en één betreffende de tijdelijke of mobiele bouwplaatsen. Op vraag van de instrumenterende notaris of er voor het verkochte goed reeds een postinterventiedossier werd opgesteld, heeft de verkoper ontkennend geantwoord. Hij bevestigt dat er aan dit eigendom sinds één mei tweeduizend en één geen werken werden uitgevoerd door één of meerdere aannemers waarvoor een postinterventiedossier diende te worden opgesteld. Artikel 29. De koper wordt eigenaar van het verkochte goed op het ogenblik dat de toewijzing definitief wordt. Artikel 30. De koper zal het genot van het verkochte goed verkrijgen op de wijze en binnen de termijn bepaald in de verkoopsvoorwaarden, nadat hij de prijs, de kosten en alle bijkomende lasten in hoofdsom en eventuele interesten heeft betaald. Vooraleer deze betalingen gedaan zijn mag de koper het verkochte goed niet geheel of gedeeltelijk afbreken, noch veranderen of wijzigen. Hij mag evenwel op zijn kosten bewarende maatregelen nemen.
12
De koper treedt in alle rechten en verplichtingen van de verkoper wat betreft de in de verkoopsvoorwaarden omschreven gebruikstoestand, onverminderd de rechten die hij krachtens het contract of de wet kan doen gelden en waaraan deze bepaling geen afbreuk doet. Indien het goed verhuurd is, zal de koper er het genot van hebben door het innen van de huur- of pachtprijs, pro rata temporis, van zodra hij de prijs, de kosten en alle bijkomende lasten in hoofdsom en eventuele interesten heeft betaald. Indien de huur- of pachtprijs na vervallen termijn betaalbaar is, komt het gedeelte hiervan dat betrekking heeft op de periode van de vorige vervaldag tot op dag van de ingenottreding door de koper aan de verkoper toe. De koper kan geen schuldvergelijking inroepen tussen de aankoopprijs en de waarborgen die gestort zouden zijn door de huurders of de pachters. De verkoper verklaart dat voorschreven goed onverhuurd is. De koper treedt in het genot en gebruik van het verkochte goed, uitsluitend na de volledige betaling van koopsom, toebehoren, intresten en kosten. Artikel 31. De risico’s met betrekking tot het verkochte goed gaan over op de koper vanaf het ogenblik waarop de toewijzing definitief wordt. Vanaf dit ogenblik moet de koper zelf zorgen voor de verzekering tegen brand en aanverwante risico’s, indien hij verzekerd wenst te zijn. De verkoper is gehouden het goed tegen brand en aanverwante risico’s te verzekeren tot de achtste dag te rekenen vanaf het ogenblik waarop de toewijzing definitief wordt, behoudens bij gerechtelijke openbare verkopen waar geen enkele garantie gegeven kan worden gegeven. Artikel 32. De koper zal, vanaf zijn ingenottreding (tenzij de wet hem er eerder toe verplicht), de abonnementen inzake water, gas, elektriciteit en diensten van dezelfde aard op zijn naam overnemen of, indien de wetgeving dit toestaat, nieuwe contracten afsluiten. Hij moet, in voorkomend geval, vanaf zijn ingenottreding de bijdragen ervoor betalen, zodat de verkoper hieromtrent niet meer kan verontrust noch aangesproken worden. Artikel 33. Alle belastingen, voorheffingen en andere fiscale lasten van welke aard ook met betrekking tot het verkochte goed worden door de koper pro rata temporis gedragen en betaald vanaf de datum van opeisbaarheid van de prijs of, indien deze vroeger plaatsvindt, vanaf zijn ingenottreding. Belastingen op onbebouwde percelen, op tweede verblijfplaatsen, op leegstaande of verwaarloosde gebouwen, alsook de reeds gevestigde verhaalbelastingen,
13
blijven integraal ten laste van de verkoper voor het lopende jaar. Wettelijke indeplaatsstelling : dit artikel enkel ingeval van gedwongen verkoop (beslag, faillissement). Artikel 34. De koper doet afstand van de wettelijke indeplaatsstelling die in zijn voordeel bestaat krachtens artikel 1251-2° van het Burgerlijk Wetboek, en geeft volmacht aan de ingeschreven schuldeisers, aan de medewerkers van de instrumenterende notaris en aan alle belanghebbenden, gezamenlijk of afzonderlijk handelend, om opheffing te verlenen en om de doorhaling te vorderen van alle inschrijvingen, overschrijvingen en randmeldingen die, ondanks zijn afstand, in zijn voordeel zouden bestaan ingevolge voormelde indeplaatsstelling. Artikel 35. Indien de eigenaar of één van hen het goed zelf bewoont of gebruikt, moet hij het ontruimen en ter beschikking stellen van de koper binnen de termijn vastgesteld in de verkoopsvoorwaarden en, indien deze termijn niet zou vastgesteld zijn, vanaf de dag van de ingenottreding door de koper. Voldoet de eigenaar niet aan deze verplichting, dan zal hij daartoe worden aangemaand en zo nodig worden uitgedreven, evenals degenen die het goed met hem bewonen of gebruiken, met al hun goederen, door een gerechtsdeurwaarder aangezocht door de koper (na betaling van de prijs in hoofdsom, interesten, kosten en andere bijkomende lasten), op vertoon van een grosse van de toewijzingsakte, dit alles zo nodig met behulp van de openbare macht. De uitdrijvingskosten zijn ten laste van de koper, onverminderd zijn verhaalsrecht tegen de in gebreke gebleven bewoner. Artikel 36. De medeveiler aan wie het goed wordt toegewezen heeft dezelfde verplichtingen als elke andere koper. Hij is gehouden de gehele koopprijs te betalen zonder schuldvergelijking te kunnen inroepen. Artikel 37. De bieder aan wie het goed wordt toegewezen en die verklaart te hebben gekocht voor een derde voor wie hij zich sterk maakt is verplicht om binnen de termijn bepaald voor de betaling van de prijs of, desgevallend, binnen de door de notaris vast te stellen termijn, aan deze laatste de authentieke bekrachtiging voor te leggen van degene voor wie hij zich sterk heeft gemaakt. Bij gebrek aan bekrachtiging binnen deze termijn wordt deze bieder onweerlegbaar geacht de aankoop voor eigen rekening te hebben gedaan.
14
Artikel 38. De koper heeft het recht om op eigen kosten een lastgever aan te wijzen in overeenstemming met de wettelijke bepalingen. Artikel 39. Iedere bieder of koper moet op zijn kosten en op eerste verzoek van de notaris, , tot zekerheid van de betaling van koopprijs, kosten en toebehoren, een solvabele borg stellen of aan de notaris een borgsom storten, door de notaris bepaald. Indien aan dit verzoek niet onmiddellijk wordt voldaan, zal het bod als niet bestaande kunnen beschouwd worden zonder opgave van redenen. Artikel 40. Alle verplichtingen die uit de verkoop voortvloeien, rusten van rechtswege hoofdelijk en ondeelbaar op de koper, op degenen die voor de koper geboden hebben, op al degenen die voor gezamenlijke rekening kopen, op degenen die voor de koper bij sterkmaking gekocht hebben of command verklaarden, op de borgen onderling en op degenen voor wie zij zich borg stellen, alsook op de erfgenamen en rechtverkrijgenden van elk der bedoelde personen. Bovendien komen de kosten van een eventuele betekening aan de erfgenamen van de koper te hunnen laste (artikel 877 BW). Artikel 41. De koper moet de prijs in euro betalen op het kantoor van de notaris, binnen zes weken vanaf de toewijzing, zonder interest tot dan. De termijn van hoger bod of elke andere opschortende voorwaarde waaronder de toewijzing plaatsvindt schorsen deze termijn niet, behoudens afwijking in de verkoopsvoorwaarden. Deze betaling is bevrijdend. De betaling kan slechts gebeuren per overschrijving of bankcheque. De betaling met een cheque is slechts bevrijdend tot beloop van de geïnde sommen, vanaf de dag van inning en voor zover de cheque gedekt is. De koper moet in het proces-verbaal van toewijzing verklaren hoe hij de verkoopprijs zal betalen. De prijs wordt onmiddellijk opeisbaar bij niet-tijdige betaling van de kosten, mits ingebrekestelling. Artikel 42. In afwijking van artikel 1593 van het Burgerlijk Wetboek vallen de kosten, rechten en erelonen van de openbare verkoping ten laste van de verkoper, mits de koper hierin forfaitair bijdraagt. Deze bijdrage, op forfaitaire wijze berekend en bepaald ingevolge een degressief percentage op de prijs en de eventuele lasten - daarin begrepen de kwijtingskosten pro fisco geschat op 0,5 % van de prijs - dient door de koper te worden betaald en op het kantoor van de notaris op de wijze bepaald in artikel 41, binnen de vijf dagen vanaf het ogenblik dat de toewijzing definitief wordt.
15
Barema: van € 0,01
tot
en
met daarbove
n
tot
en
met daarbove
n
tot
en
met daarbove
n
tot
en
met daarbove
n
tot
en
met daarbove
n
tot
en
tot
en
tot
en
tot
en
tot
en
tot
en
tot
en
met daarbove
n
met daarbove
n
met daarbove
n
met daarbove
n
met daarbove
n
met daarbove
n
met daarbove
n
tot
en
met daarbove
n
tot
en
met daarbove
n
tot
en
met daarbove
n
tot
en
met daarbove
n
tot
en
met daarbove
n
tot
en
met daarbove
n
tot
en
tot
en
tot
en
tot
en
tot
en
met daarbove
n
met daarbove
n
met daarbove
n
met daarbove
€ 30.000,00 € 40.000,00 € 50.000,00 € 60.000,00 € 70.000,00 € 80.000,00 € 90.000,00 € 100.000,00 € 110.000,00 € 125.000,00 € 150.000,00 € 175.000,00 € 200.000,00 € 225.000,00 € 250.000,00 € 275.000,00 € 300.000,00 € 325.000,00 € 375.000,00 € 400.000,00 € 425.000,00 € 500.000,00 €
16
vrij 29,0 0% 25,5 0% 22,0 0% 21,0 0% 20,5 0% 19,5 0% 19,0 0% 18,5 0% 18,2 5% 17,5 0% 17,2 5% 16,7 5% 16,0 0% 15,5 0% 15,0 0% 14,7 5% 14,2 5% 14,0 0% 13,5 0% 13,2 5% 13,0 0% 12,7
n
met daarbove
n
tot met
daarbove n
tot met
550.000,00 en € 600.000,00 en € 750.000,00
daarbove
5% 12,5 0% 12,2 5%
12,0 0% Deze percentages worden met één procentpunt (1%) verhoogd bij een definitieve toewijzing na hoger bod. Indien een wettelijke bepaling aanleiding geeft tot vrijstelling, vermindering of vermeerdering van belastingen (verdelingsrecht of ander verminderd recht, meeneembaarheid, abattement, BTW of anderszins) of erelonen, zal het overeenstemmende percentage dienovereenkomstig worden aangepast. Volgende kosten vallen evenwel niet ten laste van de verkoper en dienen te worden gedragen door de koper, buiten een forfaitair aandeel in de onroerende voorheffing voor het lopende jaar : eventuele metingskosten, kosten van de akten van borgstelling die zouden gevraagd worden, van de bekrachtiging door de persoon voor wie hij zich zou hebben sterk gemaakt of van de commandverklaring, alsook eventuele vergoedingen of nalatigheidsinteresten waartoe hij zou gehouden zijn bij niet tijdige betaling. De verkoper zal anderzijds alleen gehouden zijn tot betaling van de werkelijke kosten van de verkoop, daarin begrepen de B.T.W. op de notariële kosten en erelonen, kosten van de ambtshalve inschrijving, van een eventuele grosse en van de akten van kwijting, opheffing en eventuele rangregeling. De door de koper te betalen forfaitaire bijdrage is definitief verworven voor de verkoper. Het eventuele tekort ten opzichte van het door de koper betaalde forfait is ten laste van de verkoper en komt in mindering van de hem toekomende verkoopprijs; het overschot, als er één is, komt hem toe en zal worden aanzien als een prijssupplement. De notaris zal hem een afrekening bezorgen van dit eventueel tekort of overschot. De gevolgen van een eventuele tekortschatting door de fiscale administratie zullen ten laste blijven van de koper. Artikel 43. De koper mag geen enkele schuldvergelijking inroepen tussen zijn koopprijs en één of meer schuldvorderingen, van welke aard dan ook, die hij tegen de verkoper zou kunnen hebben, behalve indien hij de eerste ingeschreven hypothecaire schuldeiser is (en dit ten belope van zijn hypothecair gewaarborgde vordering) en geen n
17
enkele andere schuldeiser aanspraak kan maken op de verdeling van de prijs in dezelfde mate als hij. Er mag evenmin schuldvergelijking ingeroepen worden in geval van verkoop aan een mede-eigenaar-medeveiler, die voor de geheelheid van de prijs met een derde-koper zal worden gelijkgesteld, behoudens eventuele afwijking in de verkoopsvoorwaarden. Artikel 44. Na het verstrijken van de betalingstermijnen is de koper, ongeacht de oorzaak van de laattijdigheid en zonder afbreuk aan de eisbaarheid, vanaf de dag van de eisbaarheid tot de dag van betaling, van rechtswege en zonder ingebrekestelling interest verschuldigd op de prijs, de kosten en de bijkomende lasten, of op het onbetaalde gedeelte ervan. De rentevoet wordt vastgesteld in de verkoopsvoorwaarden, en bij ontstentenis hiervan geldt de wettelijke rentevoet in burgerlijke zaken verhoogd met vier procentpunten. Artikel 45. Indien de koper, al dan niet medeveiler, nalaat om de prijs, de intresten, de kosten of andere bijhorigheden van de verkoop te betalen, of nalaat om andere lasten of voorwaarden van de verkoop na te komen, heeft de verkoper het recht hetzij om de ontbinding van de toewijzing te vervolgen, hetzij het onroerend goed opnieuw openbaar te verkopen lastens de in gebreke gebleven koper, hetzij het verkochte goed of ieder ander goed toebehorende aan de in gebreke gebleven koper te doen verkopen op beslag, dit alles onverminderd elke schadevergoeding ten laste van de in gebreke gebleven koper en van degenen die samen met hem gehouden zijn. Artikel 46. (Ontbinding van de verkoop). De ontbinding van de verkoop vindt van rechtswege plaats, na een ingebrekestelling bij deurwaardersexploot waarbij de verkoper aan de koper zijn wil te kennen zal hebben gegeven om van het voordeel van deze bepaling gebruik te maken, indien hieraan geen nuttig gevolg is gegeven binnen vijftien dagen. In een dergelijk geval zal de in gebreke gebleven koper gehouden zijn tot betaling van een som gelijk aan tien procent van de koopprijs, die de verkoper toekomt als een forfaitaire schadeloosstelling. Artikel 47. Nieuwe verkoop (Herveiling bij rouwkoop) Indien de verkoper kiest voor een nieuwe verkoop kan de in gebreke gebleven koper deze nieuwe verkoop enkel tegenhouden door op het kantoor van de instrumenterende notaris een toereikend bedrag in consignatie te geven om alle schulden, in hoofdsom, intresten en bijkomende lasten, te vereffenen waartoe hij zich verbonden had volgens de
18
verkoopsvoorwaarden, alsook de kosten van de rechtspleging en de publiciteitskosten van de nieuwe verkoop. De nieuwe verkoop gebeurt overeenkomstig de artikelen 1600 en volgende van het Gerechtelijk Wetboek, op kosten en voor risico van de in gebreke gebleven koper, nadat een betalingsbevel bij gerechtsdeurwaardersexploot na acht dagen zonder nuttig gevolg is gebleven. Deze nieuwe verkoop gebeurt door het ambt van dezelfde notaris, of bij zijn ontstentenis door het ambt van een door de rechter aangewezen notaris en volgens de bepalingen vermeld in de verkoopsvoorwaarden. Onverminderd de hierna bepaalde vergoedingen en intresten, is de in gebreke gebleven koper verplicht het verschil te betalen tussen zijn aankoopprijs en de prijs behaald bij de nieuwe verkoop, zonder het eventueel verschil in meer te kunnen opeisen. Dit verschil in meer komt toe aan de verkoper of aan zijn schuldeisers. De in gebreke gebleven koper is eveneens gehouden tot betaling van de intresten op zijn prijs en de kosten, aan de bedongen rentevoet en dit voor de periode beginnend bij de dag waarop de toewijzing aan hem zelf definitief is geworden, en eindigend op de dag dat de toewijzing op nieuwe verkoop definitief wordt, alsook tot betaling van de kosten die door zijn tekortkoming werden veroorzaakt en niet ten laste van de nieuwe koper worden gelegd, met daarenboven een som gelijk aan tien procent van zijn koopprijs die de verkoper toekomt als een forfaitaire schadeloosstelling. Voor wat betreft de kosten, kan de in gebreke gebleven koper zich in geen geval beroepen noch op het feit dat de nieuwe koper heeft kunnen genieten van een verminderd registratierecht, van de meeneembaarheid en/of van een abattement, noch op artikel 159, 2°, van het Wetboek van registratierechten, om zijn schulden te doen verminderen. Evenmin kan hij die in herveiling koopt zich beroepen op de vrijstelling van artikel 159, 2°, van het Wetboek van registratierechten. Artikel 48. (Uitvoerend onroerend beslag Indien de verkoper kiest voor een procedure van verkoop na uitvoerend onroerend beslag, geschiedt deze op de wijze die door het Gerechtelijk Wetboek georganiseerd wordt. De vervolgingen zullen op dezelfde wijze uitgeoefend kunnen worden op elk ander goed dat aan de schuldenaar toebehoort, zonder dat de verkoper, in afwijking van artikel 1563 van het Gerechtelijk Wetboek, voorafgaandelijk de ontoereikendheid van het goed waarop hij een voorrecht heeft, dient aan te tonen. Artikel 49. Wanneer een verkoper, een koper of een andere tussenkomende partij één of meerdere lasthebber(s)
19
aanstellen in de verkoopsvoorwaarden, wordt elke lasthebber geacht de volgende machten te hebben: - de zittingen bijwonen, de verkoopsvoorwaarden bepalen en wijzigen, de goederen doen toewijzen aan de prijs die de lasthebber raadzaam oordeelt, de prijs en de bijhorigheden ontvangen en daarover kwijting verlenen of de prijs, de kosten en toebehoren betalen en er kwijting voor ontvangen; - uitstel van betaling verlenen, toestemmen in kantmeldingen en indeplaatsstellingen met of zonder waarborg; - afstand doen van alle zakelijke rechten, van de ontbindende rechtsvordering en van de wettelijke indeplaatsstelling, opheffing verlenen en toestemmen in de doorhaling van alle inschrijvingen, overschrijvingen en kantmeldingen, beslagen en verzetaantekeningen, de hypotheekbewaarder ontslaan een inschrijving ambtshalve te nemen met of zonder bewijs van betaling; - alle vervolgingen instellen en beslag leggen, herveilen en andere middelen tot tenuitvoerlegging aanwenden; - alle akten en processen-verbaal ondertekenen, woonplaats kiezen, in de plaats stellen en, in het algemeen, alles doen wat de omstandigheden vereisen. Artikel 50. Alle informatie uitgaande van de verkoper en/of derden, met inbegrip van overheden en overheidsdiensten, zijn enkel onder hun verantwoordelijkheid gegeven. De inlichtingen die worden vermeld in de publiciteit zijn louter informatief. Tussen partijen gelden enkel de vermeldingen opgenomen in de verkoopsvoorwaarden. OPGELET: Deze tekst is een officieuze coördinatie van de algemene en de bijzondere verkoopsvoorwaarden en heeft enkel een informatief karakter; hij is niet contractueel bindend, noch voor de verkopers, noch voor de notaris. Ingeval van tegenstrijdigheid tussen bepalingen uit deze gecoördineerde tekst en de algemene en bijzondere voorwaarden of de processen-verbaal van toewijs en andere ondertekende akten, gelden enkel deze laatste.
20
