Toelichting bij algemene erfpachtbepalingen gemeente Midden-Delfland 2014 De algemene erfpachtbepalingen vormen de basis waarop uitgifte van gronden in erfpacht door de gemeente Midden-Delfland plaatsvindt. Hierna volgt een artikelsgewijze toelichting bij de algemene erfpachtbepalingen, en aan het eind daarvan wordt ingegaan op de mogelijkheid dat in bijzondere omstandigheden in de vorm van bijzondere voorwaarden van deze algemene erfpachtbepalingen kan worden afgeweken.
Artikelsgewijze toelichting algemene erfpachtbepalingen Artikel 1 - Begripsomschrijvingen Begripsomschrijvingen zijn opgenomen om duidelijkheid te verschaffen over hetgeen sommige woorden betekenen of omvatten in het kader van de erfpacht. Artikel 2 – de uitgifte Dit artikel geeft aan welke voor de erfpacht van belang zijnde onderwerpen/feiten minimaal in de notariële akte moeten worden opgenomen. Artikel 3 – aanvraag, reserveringsvergoeding en waarborgsom Met name bij bedrijven kan het voorkomen dat er nog geen concrete plannen zijn voor bebouwing van een kavel, maar dat men voor de bedrijfszekerheid de mogelijkheid wil hebben om op die kavel te gaan bouwen. In dergelijke situaties, waarbij de gemeente af moet wachten of uitgifte in erfpacht daadwerkelijk plaats gaat vinden, kan de gemeente een reserveringsvergoeding of waarborgsom eisen. Hetzelfde kan plaatsvinden bij bouwplannen van ontwikkelaars waarvan nog niet zeker is dat de bouwplannen daadwerkelijk gerealiseerd gaan worden. Artikel 4 – algemene erfpachtbepalingen en bijzondere voorwaarden In dit artikel wordt aangegeven dat de gemeente af kan wijken van de algemene erfpachtbepalingen in de vorm van bijzondere voorwaarden, en dat de gemeente ook toestemming kan geven voor afwijking van bijzondere bepalingen in de situaties dat deze al zijn opgenomen in een eerder afgesloten erfpachtovereenkomst. Artikel 5 – duur van de erfpacht Uitgangspunt voor de gemeente is dat de grond eeuwigdurend in erfpacht wordt uitgegeven. Daar kan op verzoek van met name bedrijven van worden afgeweken, maar dat kan wel fiscale consequenties hebben die aanvullende bepalingen vergen. Bij afwijkende/bijzondere voorwaarden aan het eind van deze toelichting wordt daar nader op ingegaan. Buiten de mogelijkheid dat beide partijen met wederzijds goedvinden de erfpacht beëindigen (lid 5.4) kan de gemeente de erfpacht alleen beëindigen in de gevallen genoemd in de artikelen 20, 25 en 26. Deze gevallen betreffen een beëindiging uit het oogpunt van algemeen belang (vergelijkbaar met het middel onteigening dat de gemeente heeft),
ernstige tekortkomingen van de erfpachter, en het niet nakomen door de erfpachter van financiële verplichtingen of bouwplicht. Artikel 6 – uitgifte van de grond De staat waarin de grond door de gemeente in erfpacht geleverd wordt staat beschreven in dit artikel. De kavels grond die de gemeente zelf uitgeeft zijn onderzocht op bodemverontreiniging, en worden geleverd in de staat waarin deze zich bevindt. Lid 5 van dit artikel houdt onder andere verband met bijvoorbeeld mogelijke eisen die in wetten of andere regelgeving aan een specifiek bedrijf of bedrijfsactiviteit worden gesteld. De erfpachter is zelf volledig verantwoordelijk om na te gaan of de gewenste bedrijfsactiviteiten ter plaatse daadwerkelijk uitgevoerd kunnen worden. Artikel 7 – hoofdelijke aansprakelijkheid en ondeelbaarheid Wanneer partners of meerdere personen gezamenlijk recht hebben op het erfpachtrecht, dan zijn ze ook hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van de plichten die uit de erfpachtovereenkomst voortvloeien. Met ondeelbaarheid wordt bedoeld dat bijvoorbeeld een vordering van de gemeente van de erfpachtcanon niet opgedeeld kan worden in meerdere vorderingen bij meerdere personen, bijvoorbeeld de erfgenamen van een erfpachter. In zo’n situatie kunnen alle erfgenamen aangesproken worden voor de volledige vordering. Artikel 8 – de vaststelling van de canon en de grondwaarde Voor de grond die in erfpacht wordt uitgegeven wordt bij de uitgifte de grondwaarde bepaald, zijnde de marktwaarde van de grond. In de erfpachtovereenkomst en/of akte van uitgifte in erfpacht wordt aangegeven of de grondwaarde inclusief of exclusief verschuldigde belastingen (BTW of overdrachtsbelasting) is, en of deze belastingen voor rekening van de gemeente worden genomen. Ook wordt in die overeenkomst of akte aangegeven of de overdrachtskosten (notariskosten en kadasterkosten) wel of niet voor rekening van de gemeente worden genomen. Wanneer zowel de belastingen als de overdrachtskosten voor rekening van de gemeente worden genomen wordt gesproken over een zogenoemde VON-prijs (VON = vrij op naam). Voor bedrijven/ondernemers die betaalde BTW voor tenminste voor 90% kunnen aftrekken als voorbelasting is nog van belang dat binnen in de regelgeving aangegeven grenzen de erfpacht fiscaal aangemerkt kan worden als een dienst die vergelijkbaar is met verhuur. Wanneer dat van toepassing is zal dit in de erfpachtovereenkomst en/of akte van vestiging van het erfpachtrecht nader worden beschreven. In de plaats van dat bij de vestiging van het erfpachtrecht BTW is verschuldigd over de grondwaarde zal in dat geval over de jaarlijkse erfpachtcanon BTW worden berekend. Aan het opteren voor met BTW belaste erfpacht zal de gemeente geen medewerking geven wanneer vooraf al duidelijk is dat dit een tijdelijk karakter zal hebben (zoals bij ontwikkelaars die na verloop van tijd de grond met daarop een woning leveren aan een uiteindelijke koper). Wanneer binnen een periode van 10 jaar het recht op vooraftrek bij de ondernemer vervalt, is de gemeente verplicht om geen BTW meer over de canon te berekenen. Op dat moment moet de gemeente ook een evenredig deel van de BTW terugbetalen die zij zelf in vooraftrek heeft gebracht bij de uitgifte in erfpacht. Als compensatie voor het financiële nadeel dat de gemeente daardoor leidt wordt de grondwaarde waarover de canon wordt
berekend vanaf dat moment evenredig verhoogd. Die hogere grondwaarde blijft ook na de eerste 10 jaar, en ook voor nieuwe erfpachters bijoverdracht van het erfpachtrecht, van kracht. De jaarlijks te betalen erfpachtcanon is een percentage van de grondwaarde. De canonrente wordt gebaseerd op de hypotheekrente voor woningen bij de Rabobank voor leningen met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en een rentevaste periode van 10 jaar. Op dat percentage wordt 0,2% in mindering gebracht, en het saldo is dan de canonrente. De canonrente is ook voor 10 jaar vast. Wanneer iemand een langere rentevastperiode wenst is dat mogelijk. De canonrente wordt dan op dezelfde wijze bepaald als hypotheken bij de Rabobank met een langere rentevastperiode. De actuele rente van de Rabobank is op internet te zien op : https://www.rabobank.nl/particulieren/producten/hypotheken/hypotheekrente/ Voor de canonrente geldt er wel altijd een minimum van 3%, tenzij burgemeester en wethouders bij apart besluit dit minimum niet van toepassing verklaren. Het is niet van belang of u uw hypotheek bij de Rabobank afsluit of elders, en ook niet of u leent met Nationale Hypotheek Garantie of niet. De rente van de Rabobank wordt louter gebruikt om de canonrente vast te stellen. De hierboven genoemde rentebepaling geldt voor woningen. Voor bedrijven zal over het algemeen de canonrente op een afwijkende manier berekend worden. Voor de transparantie/klantvriendelijkheid (makkelijk te raadplegen via internet) zal ook daarbij wel zoveel mogelijk een link worden gelegd met de rente van woninghypotheken bij Rabobank. Voor woningen wordt de grondwaarde vastgesteld op een bedrag inclusief BTW. Die BTW wordt door de gemeente afgedragen aan de belastingdienst. Bij bedrijven wordt een grondwaarde exclusief BTW gehanteerd, en wordt de BTW in één keer bij de uitgifte in rekening gebracht. Een bedrijf kan die BTW weer terugvorderen van de belastingdienst. Artikel 9 – beëindiging erfpacht door verwerving van de grond door erfpachter Op de momenten dat de canonrente wordt herzien kan de erfpachter de grond alsnog kopen van de gemeente, en wel tegen de grondwaarde zoals deze bij de eerste uitgifte is bepaald. Waardestijging van de grond gedurende de looptijd komt dus ten gunste van de erfpachter. Dit kan wel andere financiële gevolgen hebben wanneer de grond wordt gekocht. Hoewel voor het vaststellen van de koopsom de oorspronkelijke grondwaarde relevant is, sluit de overdrachtsbelasting bij een andere waarde aan. In beginsel zal overdrachtsbelasting verschuldigd zijn over het saldo van de actuele grondwaarde minus de waarde van de canonbetalingen (dit is op basis van de fiscale regelgeving 17 maal de jaarlijkse canon). Indien reeds binnen 2 jaar na de eerste uitgifte in erfpacht de grond wordt gekocht is geen overdrachtsbelasting maar BTW over de grondwaarde verschuldigd. De belasting, en alle andere kosten (notaris, kadaster, eventuele taxatiekosten e.d.) zijn voor rekening van de koper. Op aanvraag kunnen burgemeester en wethouders ook buiten de data van de canonherzieningen om medewerking verlenen om de erfpachter de grond alsnog in volledig eigendom te laten verwerven. Daar kunnen dan wel voorwaarden aan worden verbonden die verband houden met een compensatie voor de eventuele financiële nadelen waarmee de gemeente door de tussentijdse beëindiging van de erfpacht te maken kan krijgen.
Bij woningen gaat het om het verschil tussen de voor de erfpacht geldende canonrente en de actuele canonrente tot aan de eerstvolgende canonherziening in het geval de actuele rente lager is dan de canonrente (artikel 9.5). De compensatie is grotendeels te vergelijken met de compensatie die een bank vraagt wanneer een hypothecaire geldlening tussentijds wordt afgelost. Bij bedrijven gaat het meestal om veel grotere bedragen dan voor woningen, en voor de financiering van de erfpacht kan de gemeente daarom een aparte geldlening hebben aangetrokken. Het financiële nadeel voor de gemeente kan daardoor hoger zijn doordat de lening niet tussentijds afgelost kan worden en tot aan de aflossingsdatum op deposito uitgezet moet worden tegen een lagere rente. Voor bedrijven wordt het te compenseren financiële nadeel daarom in die situatie door burgemeester en wethouders vastgesteld op het werkelijke financiële nadeel. Artikel 10 – betaling van de canon De canon wordt door de gemeente achteraf per halfjaar (kalender halfjaar) in rekening gebracht, en moet dan binnen 8 dagen worden betaald. De eerste keer wordt de canon berekend over de maanden tot aan 1 januari of 1 juli. Bij te late betaling is de wettelijke rente verschuldigd. Artikel 11 – aanpassing van de canon Om de 10 jaar wordt de canonrente herzien. Wanneer de erfpachter heeft gekozen voor een langere rentevastperiode vindt de canon na afloop van die langere periode plaats. De nieuwe rentevastperiode hierbij wordt 10 jaar, tenzij wederom gekozen wordt voor een langere rentevastperiode. Ook de erfpachter die gekozen heeft voor de 10-jaarlijkse herziening kan op een herzieningsmoment alsnog kiezen voor een langere periode. De nieuwe rente wordt op dezelfde wijze vastgesteld als bij de start van het erfpacht, dus afgeleid van de hypotheekrente van de Rabobank (met NHG) die geldt voor de betrokken rentevastperiode. Afhankelijk van de datum waarop de nieuwe canonrente ingaat (1 januari of 1 juli) is de stand van de hypotheekrente van eind september of eind maart daarbij bepalend. Voor bedrijven waarbij sprake is van een afwijkende berekening van de nieuwe rente zal die berekening in de erfpachtovereenkomst worden opgenomen. Omdat canonherzieningen per 1 januari of 1 juli ingaan, en nieuwe uitgiften in erfpacht in de loop van het jaar plaatsvinden, kan het zijn dat de eerste herziening niet precies na 10 jaar plaatsvindt, maar na 10 jaar en enkele maanden. Artikel 12 – lasten en belastingen Wanneer grond met een opstal is gekocht komen alle belastingen en andere heffingen voor rekening van de eigenaar. In dit artikel is geregeld dat hetzelfde van toepassing is voor de erfpachter. Artikel 13 – vrijwaring door de erfpachter De gemeente is er verantwoordelijk voor dat bij de start van de erfpacht de grond geschikt is voor het doel zoals deze in het bestemmingsplan is vastgelegd. Nadien is dat de erfpachter. De gemeente stelt zich niet aansprakelijk voor verontreinigingen die door de erfpachter worden veroorzaakt.
Artikel 14 – de inrichting en ingebruikneming van de grond Het is niet de bedoeling dat grond die in erfpacht is uitgegeven braak blijft liggen. In dit artikel is geregeld dat de erfpachter de plicht heeft daadwerkelijk te gaan bouwen. Artikel 15 – het gebruik overeenkomstig de bestemming Niet alleen is het de bedoeling dat er daadwerkelijk gebouwd wordt, maar ook dat de opstal gebruikt wordt overeenkomstig de bestemming. In dit artikel is geregeld dat dit ook daadwerkelijk gebeurt, en dat het gebruik geen hinder mag opleveren voor anderen. Het kan daarbij gaan om andere hinder dan de hinder waartegen de gemeente kan optreden op basis van haar publiekrechtelijke bevoegdheden. Het gebruik overeenkomstig de bestemming is overigens ook opgenomen in het Burgerlijk Wetboek (Boek 5, artikel 89). Artikel 16 – instandhouding van de opstallen, gedoogplichten De grond en de opstallen moet de erfpachter goed onderhouden, en zo nodig geheel of gedeeltelijk vernieuwen. Ook mag de erfpachter geen gevaar, schade of hinder veroorzaken voor derden, en moet de erfpachter gedogen dat zo nodig openbare voorzieningen op, in, aan of boven de grond en de opstallen worden aangebracht. Denk hierbij bijvoorbeeld aan straatnaambordjes. Van de verplichtingen kunnen burgemeester en wethouders ontheffing verlenen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de mogelijkheid dat een opstal door de erfpachter wordt afgebroken, maar bouw van een nieuwe opstal eerst gaat uitvoeren wanneer daarvoor een huurder is gevonden. In economisch moeilijke tijden kan daarmee geruime tijd zijn gemoeid. De bepalingen zijn voornamelijk een uitwerking/aanvulling op hetgeen hierover al wettelijk is geregeld in het Burgerlijk Wetboek (Boek 5, artikelen 85 t/m 100). Artikel 17 – vormvoorschriften en kosten In dit artikel is geregeld dat splitsing van het erfpachtrecht alleen mag plaatsvinden middels een notariële akte, en dat een afschrift daarvan aan de gemeente moet worden toegezonden. Artikel 18 – overgang of overdracht van het recht van erfpacht Bij verkoop van de opstal en het erfpachtrecht moet een afschrift van de notariële akte binnen 1 maand aan de gemeente worden gezonden. In de akte moet opgenomen worden (of verwezen worden) dat rechten en plichten uit de algemene erfpachtbepalingen en de bijzondere voorwaarden overgaan op de nieuwe eigenaar. De verkopende erfpachter blijft aansprakelijk voor alle (financiële) verplichtingen die er tot de datum van overgang waren, maar de gemeente is ook gerechtigd om eventueel de nieuwe eigenaar aan te spreken om betaling van de erfpachtcanon over de laatste 5 jaar indien deze niet door de vorige eigenaar is voldaan. Het artikel is een uitwerking van hetgeen hierover in het Burgerlijk Wetboek (Boek 5, artikelen 91 en 92) is beschreven. Artikel 19 – splitsing en wijziging van rechten van erfpacht Splitsing van erfpacht, splitsing in appartementsrechten of samenvoeging van rechten van erfpacht mag alleen met een ontheffing van burgemeester en wethouders. Zij kunnen daar voorwaarden aan verbinden. In het geval de gemeente op onredelijke gronden de
ontheffing zou weigeren, dan is in het Burgerlijk Wetboek (Boek 5, artikel 91, lid 4) geregeld dat de instemming van de gemeente vervangen kan worden door een machtiging van de rechter. De gemeente wenst niet betrokken te worden in situaties waarbij de erfpachter de grond in ondererfpacht uitgeeft. Van de in het Burgerlijk Wetboek (Boek 5, artikel 93) geboden mogelijkheid om uitgifte in ondererfpacht te verbieden is daarom gebruik gemaakt. Van dit verbod is geen ontheffing mogelijk. Artikel 20 – Beëindiging om redenen van algemeen belang Het kan voorkomen dat een opstal en het erfpachtrecht door de gemeente verworven moeten worden om een voorziening te realiseren waarmee het algemeen belang is gediend. Wanneer een eigenaar daar geen medewerking aan wil geven heeft de gemeente de bevoegdheid het erfpachtrecht te beëindigen, maar er moeten dan wel minimaal 25 jaar na de eerste uitgifte zijn verstreken. Het artikel is een nadere uitwerking van hetgeen al beschreven is in het Burgerlijk Wetboek (Boek 5, artikel 97). Artikel 21 – schadeloosstelling bij beëindiging in het algemeen belang In het Burgerlijk Wetboek (Boek 5, artikel 97) is geregeld dat de gemeente bij een beëindiging van erfpacht in het algemeen belang een schadevergoeding moet verstrekken. Artikel 22 is slechts een nadere uitwerking daarvan met bepalingen die beogen een zorgvuldige procedure te doorlopen. De berekening van de schadevergoeding komt overeen met de berekening van de schadevergoeding zoals deze voorkomt in de Onteigeningswet. Zo nodig bepaalt de rechter uiteindelijk de hoogte van de schadevergoeding. Artikel 22 – rechtsmiddelen van de gemeente Indien een erfpachter zijn verplichtingen niet nakomt heeft de gemeente de mogelijkheid om acties te ondernemen zoals die in de wet en in de algemene bepalingen zijn genoemd. Artikel 23 - boetes Wanneer een erfpachter zijn verplichtingen niet nakomt kunnen burgemeester en wethouders aan de erfpachter een boete opleggen. Die boete is ten hoogste 10 x het jaarbedrag van de canon, met dien verstande dat dit bedrag ook nog aangepast wordt aan de inflatie die in de loop der jaren plaatsvindt. Artikel 24 – herstel door de gemeente Wanneer de erfpachter verplichtingen niet nakomt, en hetgeen niet wordt nagekomen daartoe geschikt is, kunnen burgemeester en wethouders eventueel zelf de tekortkoming (laten) herstellen. De kosten daarvan komen voor rekening van de erfpachter. Artikel 25 – beëindiging wegens ernstige tekortkoming van de erfpachter Indien er sprake is van het in ernstige mate tekort schieten in de nakoming van de verplichtingen door de erfpachter, dan kan de gemeente de zwaarste sanctie inzetten. Deze sanctie is de opzegging van de erfpacht. De procedure daarvoor is in dit artikel beschreven. Indien een erfpachter tijdens de procedure alsnog zijn verplichtingen nakomt, dan vervalt de opzegging.
Artikel 26 beëindiging wegens wanbetaling van de canon en/of niet nakoming van de bouwverplichting Wanneer de erfpachter de canon over 2 jaar niet betaalt, of zijn verplichting om de grond te bebouwen niet nakomt, heeft de gemeente de bevoegdheid om de erfpacht op te zeggen. Deze bevoegdheid is ook vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek (Boek 5, artikel 87). Artikel 27 – gevolgen van de beëindiging wegens ernstige tekortkoming, wanbetaling van de canon en/of niet nakoming van de bouwverplichting Indien de erfpacht wordt opgezegd regelt dit artikel wat hoe omgegaan wordt met de opstal en de waarde daarvan. Artikel 28 – faillissement en beslag Wanneer een erfpachter na het ondertekenen van een erfpachtovereenkomst, maar voordat de akte bij de notaris is gepasseerd, failliet gaat, kan de gemeente de overeenkomst ontbinden. Artikel 29 - deskundigen Bij geschillen tussen de gemeente en de erfpachter kan dit voorgelegd worden voor een bindend advies aan 3 deskundigen die daartoe door de rechter worden aangewezen. De erfpachter kan er ook voor kiezen om het geschil aan de gewone rechter voor te leggen. Artikel 30 - domicilie Wanneer een erfpachter geen (vaste) woon- of verblijfplaats in Nederland heeft, moet betrokkene kiezen voor domicilie bij een notaris die in de gemeente Midden-Delfland of de gemeente Delft is gevestigd.
Afwijkingen/bijzondere voorwaarden Indien daartoe aanleiding bestaat kunnen burgemeester en wethouders van de algemene erfpachtbepalingen afwijken. Dit zal dan in de overeenkomst tot uitgifte in erfpacht en de notariële akte verwerkt worden in de vorm van bijzondere voorwaarden die van toepassing zijn in afwijking van de algemene bepalingen. Afwijkende bepalingen zouden bijvoorbeeld voor kunnen komen bij uitgifte van gronden voor woningen of voor gebouwen die met aanzienlijke financiële steun van de overheid worden gebouwd. In zo’n situatie kan een bijzondere voorwaarde worden opgenomen dat bij beëindiging van de erfpacht om redenen van algemeen belang de schadevergoeding niet gebaseerd wordt op een onteigeningsvergoeding, maar op het nog niet afgeschreven gedeelte van de investering. Achtergrond van een dergelijke bepaling is dat de gemeente geen vergoeding behoeft te verstrekken voor het deel dat door de overheid is bekostigd, en in het verlengde daarvan ook niet een hogere marktwaarde. Bij kavels voor bedrijven kan het vaker voorkomen dat afwijkende bepalingen worden gehanteerd. Kavels voor bedrijven worden bijvoorbeeld uitgegeven tegen de marktwaarde. Het kan echter voorkomen dat voor een bepaald bedrijf een zekere marktwaarde van toepassing is, maar dat voor hetzelfde stuk grond bij een andere bedrijfsbestemming
(binnen de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt) een hogere marktwaarde van toepassing is. In dat geval zou een bijzondere voorwaarde kunnen zijn dat bij wijziging van de bestemming in de loop der jaren de canon herzien kan worden op basis van de hogere marktwaarde/grondwaarde. Afwijkende bepalingen bij kavels voor bedrijven kunnen ook voor komen wanneer een bedrijf geen eeuwigdurende erfpacht wenst, maar bijvoorbeeld voor een termijn van 50 jaar. Wanneer de gemeente daar geen bezwaar tegen heeft zal een bijzondere voorwaarde zijn dat na afloop van die termijn de grond volledig ontruimd opgeleverd moet worden, en de gemeente geen vergoeding zal verstrekken voor de waarde van de opstal op dat moment. Bij bedrijven met erfpacht voor een bepaalde termijn kan het ook noodzakelijk zijn om extra bepalingen op te nemen door fiscale omstandigheden. Afhankelijk van de exacte situatie kan erfpacht in dergelijke situaties namelijk fiscaal aangemerkt worden als een dienst in plaats van een levering. Erfpacht wordt dan fiscaal hetzelfde behandeld als verhuur, waarbij speciale bepalingen noodzakelijk zijn om de “verhuur” onder de BTW te laten vallen, waardoor bedrijven de betaalde BTW ook kunnen terugontvangen van de belastingdienst. Die extra bepalingen kunnen er als volgt uitzien : 1. Indien van toepassing en de aanvrager zulks verzoekt, kan de gemeente medewerking verlenen voor het opteren voor BTW-heffing, conform de daaraan gestelde eisen. Indien sprake is van een voor de BTW als dienst gekwalificeerd erfpachtrecht, zal de periodieke canon met BTW worden vermeerderd. 2. Indien toepassing is gegeven aan het vorige lid, en in de periode die ligt in het jaar van eerste uitgifte in erfpacht en de daaropvolgende 9 kalenderjaren het recht op vooraftrek van de betaalde BTW bij de erfpachter vervalt, wordt de grondwaarde waarover de canon berekend vanaf het jaar waarover dat recht is vervallen verhoogd. Deze verhoging is gelijk aan 1/10e deel van het bij de eerste uitgifte in erfpacht geldende BTW-percentage voor elk kalenderjaar dat het recht op vooraftrek niet meer van toepassing is. De verhoogde grondwaarde komt ook na afloop van de genoemde kalenderjaren in de plaats van de grondwaarde zoals bedoeld in lid 8.2 van de algemene erfpachtbepalingen. Bij overdracht van het erfpachtrecht blijft de op grond van dit artikel verhoogde grondwaarde van kracht. 3. Erfpachter is verplicht om binnen 1 maand nadat hij kennis draagt van het vervallen van het recht op vooraftrek als bedoeld in het vorige lid, dit schriftelijk te melden aan de gemeente. Lid 2 houdt verband met het feit dat, wanneer binnen 10 jaar de grond niet meer met BTW “verhuurd” kan worden, de gemeente een evenredig deel van de BTW die de gemeente zelf voor het stuk grond van de belastingdienst heeft terugontvangen weer moet terugbetalen. Dit wordt dan gecompenseerd door de grondwaarde evenredig met die BTW te verhogen. Wanneer bijvoorbeeld de BTW bij eerste uitgifte 21% bedraagt, en na 5 jaar voldoet het bedrijf niet meer aan de voorwaarden voor met BTW belaste “verhuur”, dan wordt de grondwaarde waarover de canon berekend wordt verhoogd met 5/10 x 21% = 10,5%. Bijzondere voorwaarden komen tot stand in het overleg tussen de gemeente en de toekomstige erfpachter, en kunnen op initiatief van beide partijen worden ingebracht. Uiteraard moeten beide partijen overeenstemming hebben over bijzondere voorwaarden voordat de uitgifte in erfpacht plaats kan vinden.
Disclaimer Deze toelichting is zo zorgvuldig mogelijk samengesteld. Hieraan kunnen echter geen rechten worden ontleend, met name ten aanzien van de mogelijke fiscale consequenties die voortvloeien uit de geldende wetgeving op dat gebied. Verder is bij uitgiften van grond in erfpacht altijd bepalend hetgeen tussen de erfpachter en de gemeente is of worden overeengekomen.
