TIME BASED INTERVENTIONS

TIME BASED INTERVENTIONS

20 SEPTEMBER 2012

01

02

INHOUDSOPGAVE

1

VOORWOORD

05

2

INTRODUCTIE

06

3

EUROPA IN CRISIS

08

4

VAN EINDBEELD NAAR STARTBEELD

15

5

TIME BASED INTERVENTIONS

23

6

LEREN VAN TIJDELIJK GRONINGEN

29

7

OPEN LAB EBBINGE

31

8

SUIKERUNIETERREIN

45

9

EUROPESE REFERENTIES

59

10

CONCLUSIES

86

11

TEMP.

89

12

COLOFON

91

03

04

1 VOORWOORD I Frank de Vries De economische crisis en de stagnatie op de woningmarkt dwingen gemeenten om op een andere manier om te gaan met gebiedsontwikkeling. Daarbij wordt een groot beroep gedaan op de creativiteit van plannenmakers, beleidsontwikkelaars en bestuurders. In Groningen is dat geen enkele reden tot pessimisme, want dergelijke creativiteit hebben we in de jongste stad van Nederland volop voor handen. We zijn niet voor niets City of Talent, met kennisinstellingen die voortdurend op zoek zijn naar nieuwe vormen van samenwerking om talenten te ontwikkelen en te benutten. Het delen van kennis en ervaring met anderen is daarbij een must. In het interregionaal project Creative City Challenge zijn steden en kennisinstellingen uit de Noordzee regio samen op zoek gegaan naar de rol en de betekenis van creativiteit voor stadsontwikkeling. Ik ben er bijzonder trots op dat het Ebbingekwartier en het Open Lab Ebbinge het decor zijn voor de afronding van dit project. De gemeente Groningen zag in het beëindigen van het project Creative City Challenge een mooie aanleiding om temp.architecture onderzoek te laten doen naar de processen rondom het Open Lab Ebbinge en het Suikerunieterrein. Deze publicatie ‘Time Based Interventions’ is daar het resultaat van. De conclusies zijn helder. We kunnen trots zijn op wat we hier met tijdelijk ruimtegebruik hebben bereikt. In Groningen lijkt dat een goed middel te zijn om vooral een bruisende stad te blijven. Zoals het hoort bij experimenten gaat niet alles in één keer goed. Met de kritische kanttekeningen die Maarten van Tuijl en Tom Bergevoet daarover leveren, werken we verder. Vol optimisme en creativiteit!

Frank de Vries Wethouder gemeente Groningen

05

2 INTRODUCTIE I Tjerk Ruimschotel In Groningen staat de tijd niet stil Het lukt Groningen nog steeds om geregeld genoemd te worden als proeftuin voor architectonische en stedebouwkundige vernieuwingen. Hoogleraar planologie Henk Voogd schreef ruim twintig jaar geleden al over ‘Groningen als Planologisch Laboratorium’. De kenmerkende aspecten van de ‘Groninger aanpak’ waren volgens hem visualisering, informatieverschaffing en gefaseerde uitwerking. Ook kwam het zwaartepunt te liggen op het stimuleren van processen van ontwerp- en investeringsinitiatieven: kortom de factor tijd is al enkele decennia nadrukkelijk aanwezig in het stadsontwikkelingsdenken van Groningen. Recent is binnen de actuele gebiedsontwikkelingen ‘tijdelijkheid’ als structurerend fenomeen sterk naar voren gekomen.

Bouwen aan de stad De stadsontwikkelingspraktijk van de lange 20e eeuw, gebaseerd op goed geoliede ontwerp-, besluit- en realiseringsprocessen, is een uitzondering geweest en niet de regel. Diepe crisis en langdurige stagnatie zijn al eerder opgetreden. Nadat de stad Groningen bijvoorbeeld begin 17e eeuw een imposante uitbreiding van de vestingwerken had gerealiseerd, bleek de uitgifte van grond en de invulling van de kavels aanmerkelijk langzamer te gaan dan voorzien. Deze Nieuwe Uitleg kan beschouwd worden als een soort Meerstad-avant-la-lettre, omdat ook in dit gebied eerst minder gebruikelijke woonvormen gerealiseerd werden (de vele hofjes) en aanvankelijk een wat minder stads ruimtegebruik plaatsvond. Het gebied was in de begintijd bezaaid met moestuinen en andere vormen van stadslandbouw. De medicinale tuin van apotheker Munting groeide vanaf 1626 uit tot één van de belangrijkste pijlers voor het wetenschappelijk onderzoek in Groningen en legde de basis voor een tot op heden goed functionerend complex van onderwijs, wetenschap en gezondheidszorg. Maar ook voor het multifunctionele karakter van de thans zo geliefde, dichtbebouwde Hortusbuurt. De recente geschiedenis van de stad Groningen kent een vrijwel permanente serie activiteiten om de planvorming aan de eisen van de tijd te passen en de stad steeds te herdefiniëren. Het Structuurplan van 1987 bijvoorbeeld gaf voor het eerst geen integraal gewenst toekomstbeeld, maar bood door het aanwijzen van ontwikkelingsgebieden, zoals de Verbindingskanaalzone vooral nader uit te werken ruimte voor stedelijke functies. De stad dus als plaats voor ontmoeting en contact (de Stad als Podium) en als vestigingsplek voor interessante architectonische objecten; de Aantrekkelijke Stad. De historische binnenstad werd steeds meer de plaats waar nog ongekende stedelijke functies zich al dan niet tijdelijk konden vestigen en er waar een nieuw stedelijk elan kon worden uitgeprobeerd. Ook het recente structuurplan kent geen eindbeeld maar is hoofdzakelijk een ruimtelijk raamwerk voor sociaal-economische functies.

06

2 INTRODUCTIE I Tjerk Ruimschotel Alles is tijdelijk In principe is alles tijdelijk. Zo staat momenteel (zomer 2012) op de Grote Markt een tijdelijk informatiepaviljoen, bekleed met de oude gevelplaten van het Groninger Museum. Behalve voorlichting over de terugkeer van de tram in Stad, worden daar ook de plannen gepresenteerd om de jarenlange planontwikkeling in het stadshart van Groningen direct na de Tweede Wereldoorlog voor een groot deel ongedaan te maken. De voorgevel van het nieuwe Forum- Oostwandcomplex aan de Grote Markt komt weer op de vooroorlogse rooilijn te staan. Voorafgaand aan de nieuwbouw is er na de sloop even ruimte voor archeologische opgravingen naar verdwenen bebouwingsresten.

De Stad als Lab Een verstrekkend ruimtelijke experiment op stedenbouwkundige schaal is opgezet in het nieuwe creatieve kwartier van de Groninger binnenstad: ‘Voor de duur van vijf jaar wordt op een toekomstige nieuwbouwlocatie het Open Lab Ebbinge gebouwd, waarin de mogelijkheden van tijdelijk ongebruikte binnenstadslocaties wordt aangetoond, met de ambitie om uit te groeien tot een tijdelijk dorp waar een unieke mix te vinden is van innovatief demontabel vastgoed, creatief ondernemersschap en een bruisend meerjarenprogramma.’ De strategie daarachter is om een toekomstig gebruik uit te proberen en om de loop naar een bepaald gebied te stimuleren. De manifestatie Blue Moon uit 2003 was een eerdere poging om het nog onbekende gebied van de voormalige Hunzecentrale (met de 5 gesloopte schoorstenen) in de ‘mental map’ van de Groningers te krijgen. Ondermeer door de aanleg van een heuvel (ter plekke van het toentertijd geplande en inmiddels gerealiseerde voetbalstadion van de FC Groningen) en festiviteiten in de oude Helpmancentrale, thans Mediabroedplaats, bleek dit stuk stad weer enigszins op de kaart gezet te kunnen worden. Aangezien de stad Groningen ook na bijna 1000 jaar nog steeds niet ‘af’ is, zal er ook de komende tijd steeds aan de stad gewerkt moeten worden. Niet langer grotendeels via nieuwbouw en uitbreiding, maar vooral via hergebruik van bestaande structuren en gebouwen. Volgens Henk Voogd was dit permanente sleutelen aan de stad ‘… het wezen van ruimtelijke ordening: ruimtelijke kwaliteit behouden en waar mogelijk verbeteren, niet alleen in termen van vormgeving maar ook in termen van functionaliteit en duurzaamheid...’ Door in de randen van de binnenstad (Ciboga) en op ontwikkelingsgebieden zoals het Europapark en het Oosterhamriktracé, maar ook op bedrijventerreinen als Westpoort en het Suikerunieterrein te experimenteren met tijdelijke vormen van ruimtegebruik kan de stad zijn laboratoriumfunctie voor stadsontwikkeling én voor stedelijk leven blijven waarmaken.

Tjerk Ruimschotel is supervisor stedebouw bij de gemeente Groningen

07

leegstaande onafgemaakte huizen op een verlaten bouwterrein in Keshcarrigan, Ierland, 23 april 2012

een te koop bord bij leegstaande woonblokken in de Madrileense stallietstad Sesena, 23 februari 2012

08

3 EUROPA IN CRISIS

I Tom Bergevoet & Maarten van Tuijl

The end of growth Europa is in crisis. Sinds de omineuze val van Lehman Brothers in het najaar van 2008, nemen in Europa de catastrofes in frequentie en omvang toe. Bankencrisis, schuldencrisis, eurocrisis, vastgoedcrisis, bestuurscrisis, stuk voor stuk trekken ze diepe sporen door ons werelddeel. Wat deze crises voor velen zo verontrustend maakt is dat beproefde remedies uit het recente verleden geen soelaas bieden. Blijkbaar is deze crisis anders. Voorstellen om met minder beproefde middelen het tij te keren, zoals het grondig hervormen van de arbeidsmarkt of het pensioenstelsel, stuiten op weerbarstige sentimenten. Europa heeft moeite de comfortzone, waarin het zolang heeft mogen vertoeven, te verlaten. Die comfortzone was in feite een ongekende economische groei die decennialang voortduurde. Je hoeft geen econoom te zijn om te begrijpen dat de huidige crises zijn veroorzaakt door aller-hande speculaties op de voortgang van deze groei. Als onverschrokken speculanten hebben we recentelijk een voorschot genomen op een toekomst vol voorspoed, die niet is gekomen. Want alles wijst erop dat de grote Europese groei tot stilstand is gekomen. Het meest duidelijk hierover zijn de demografische cijfers, die tegen de achtergrond van de onstuitbare bevolkingsgroei in nieuwe economieën in Azië, Zuid Amerika en Afrika voor de komende decennia een bevolkingskrimp aankondigen. Het weerbarstige sentiment ten spijt moeten we inzien dat Europa op een keerpunt staat.

27

1

28

29

2

33

3

30 4 5

6 19

34

35

36 7 37

42

31

20

21

8 43

9

12

44 10

11

45 46

38 39

13 22 17

32

48

16

15

14

47 40

49

51

54

50 52

53

41

18

55 61

23 56

62

63 24

64

25

26 57

95 80 79

65

58

59 96

67 66

97

68

98

60

69

70

94

71

81

77

76

72

82

75

90

74 73 88

89 91 93

78

83

85 86 92

87

84 100

101

99

108 102

106 104 103

105

107

109

110

111

114

112

1. historische stad

2. moderne stad

112

3. stad in crisis

Dit alles laat zich vrij letterlijk vertalen naar de toestand in onze steden. De demografische en economische groei in de 20e eeuw leidde tot een formidabele groeispurt van de Europese stad. Ook hier kwamen de speculanten in actie en werd grootschalig gespeculeerd op een explosieve vraag naar nieuwe ruimte. Dit speculeren heeft recentelijk echter een ímplosie van de stad op gang gebracht. Het aanbod aan ruimte is de afgelopen jaren nog fors gegroeid, terwijl de vraag ernaar stagneerde. In Nederland wacht 38.000 hectare aan braakliggende grond op aangekondigde bouwplannen. In Ierland zijn vastgoedwaardes ten gevolge van leegstand sinds 2007 gehalveerd. In Spanje staan naar schatting twee miljoen woningen leeg. In voormalige industriële centra in Duitsland en België neemt het aantal verlaten fabrieken nog altijd toe. Of we nu willen of niet, onze steden zijn zich recentelijk anders gaan gedragen. Wij moeten daarop dan ook met ándere dan de gebruikelijke middelen reageren. 09

Braakligging NL

utrecht utrecht

rotterdam

maastricht

amsterdam

0 0

5000500m m

10

Leegstand NL

59 / 3,3% MARIARADE

125 / 4,5%

99

VRIEHEIDE - DE STACK

20 49 70-79-80

65 / 3,0%

194 / 4,8%

MARIA GEWANDEN-TERSCHUREN

59

HOENSBROEK - DE DEM 5

126 / 4,4%

4 / 16,7%

HEERLERHEIDE - PASSART

DE HEI

1 / 6,2%

81

53 / 3,5%

51 72

HEKSENBERG

DE KOUMEN

79 / 3,6%

95

NIEUW LOTBROEK

103 2 102

65 / 2,8%

100-101

RENNEMIG - BEERSDAL 97 98

109

96

42 110

1 / 1,5% WOONBOULEVARD - TEN ESSCHEN

22

108

122 / 3,7%

46 / 2,6% ZESWEGEN - NIEUW HUSKEN

MEEZENBROEK SCHAESBERG

101 / 3,9% SCHANDELEN - GRASBROEK

15 31 105 57-66 94

32

63

90

23

43

71 / 4,8% 61-64-67-78

77

47 8 75

7-18 50

48

73

38

150 / 6,1% 29 41

4-30

58 53

27

12

9

77 / 3,6%

10-26

17

HEERLEN CENTRUM

6 45

55

21

44 13

52-92

24

46

EIKENDERVELD

65-71-74-76-82-84-85-88-89

33

MOLENBERG

37

34

1

36 28

35 / 2,3%

161 / 7,8% 25

16-19

BEKKERVELD - AARVELD 11

WELTEN - BEZENRADE

87 14

96 / 3,4% CAUMERVELD DOUVE WEIEN

93

63 / 2,8% 86 3

69 HEERLERBAAN CENTRUM

60

70 / 2,9% HEERLERBAAN - SCHIL 106

112

111

35-40

2 / 6,1% DE BEITEL

113 104

39

heerlen

rotterdam

maastricht

woningleegstand in absolute aantallen

Kantoorruimten m²

Winkelruimten m²

100-250

100-250

250-500

250-500

500-1000

500-1000

>1000

>1000

< 10 10 - 25 25 - 75 75 - 125 125 - 175 175 - 225 225 - 500 > 500

amsterdam

Bedrijfsruimten m² 100-250 250-500 500-1000 >1000

11

Braakligging Groningen

totaal: ca 360 ha

0

500m 5000 m

stand 2011 bron: Gemeente Groningen

projectie: totale braakligging op de binnenstad

projectie: totale braakligging op meerstad zuid

12

Leegstand Groningen

woningleegstand in absolute aantallen

Kantoorruimten m²

Winkelruimten m²

100-250

100-250

250-500

250-500

500-1000

500-1000

>1000

>1000

< 10 10 - 25 25 - 75 75 - 125 125 - 175 175 - 225 225 - 500 > 500

Bedrijfsruimten m² 100-250 250-500 500-1000 >1000

stand 2011 bron: Gemeente Groningen

kantoren: 33.608m2

bedrijven: 135.293m2

woningen: 3663 woningen

13

14

4 VAN EIND- NAAR STARTBEELD

I Tom Bergevoet & Maarten van Tuijl

Een onvoorspelbare toekomst Het uitbreiden van een stad was altijd een relatief eenvoudige aangelegenheid. Op onontgonnen terreinen buiten de stadsgrenzen konden ingenieurs en ontwerpers ongehinderd hun nieuwe werelden realiseren. Nu de Europese stad is uitgegroeid zullen nieuwe ontwikkelingen vooral binnen bestaand stedelijk weefsel plaatsvinden. De ruimtelijke opgave van de toekomst is die van herontwikkeling en transformatie. In tegenstelling tot de tabula rasa van de stadsuitbreidingen is de context binnen de stadsgrenzen complex en bepalend. Bestaande gebouwen, eigendomsgrenzen, regels voor aansprakelijkheid, zijn allemaal condities die de bewegingsvrijheid fors beperken. Ook externe factoren zijn momenteel minder stabiel dan in de tijd van de grote stadsuitbreidingen. Zo weet niemand welke toekomst de euro heeft of hoe regelgeving zich zal ontwikkelen. De transformatieopgave van de toekomst is daarom complex en onvoorspelbaar. Het instrumentarium van de stadsuitbreiding is gebaseerd op de moderne ideologie van de maakbare samenleving. Kenmerkend hiervoor is dat vooraf een integraal eindbeeld wordt vastgelegd dat gedurende de realisatie- en beheerperiode niet meer veranderbaar is. Voorbeelden van zogenaamde eindbeeldplanning zijn de over heel Europa gerealiseerde wederopbouwwijken uit de jaren vijftig van de 20e eeuw. Hier zijn, op basis van de actuele inzichten van destijds, bestemmingen, grondwaardes, footprints, etc. zo vastgelegd dat zij tot op heden nagenoeg onveranderbaar zijn.

Startbeeldplanning In de Studio for Unsolicited Architecture van het Nederlands Architectuur Instituut presenteerde temp.architecture in januari 2012 de studie van ‘eindbeeld naar startbeeld’*, een voorstel voor de herziening van gangbare Europese ontwikkelmethoden. Startbeeldplanning maakt het opereren in een onvoorspelbare complexe context mogelijk, doordat het perspectief gedurende het proces verlegd kan worden. Dynamiek en flexibiliteit zijn daarbinnen leidende principes. Startbeeldplanning gaat niet langer uit van een vooraf vastgesteld einddoel, maar veeleer van een bandbreedte aan ontwikkelpotentie. Deze bandbreedte geeft niet één, maar meerdere toekomstscenario’s weer. Centraal in deze bandbreedte staat het ontwikkelperspectief, een punt aan de horizon waar gedurende het ontwikkelproces in meer of mindere mate naar toe gewerkt kan worden. Vanuit het besef dat de toekomst onvoorspelbaar is bestaat het ontwikkelproces uit de voortdurende wisselwerking tussen vaststellen en herijken. De uiteindelijke vorm van de ontwikkeling krijgt gaandeweg gestalte, onder invloed van een vooraf onbekende maatschappelijke dynamiek. *ontwikkeld met BBN adviseurs

15

EINDBEELDPLANNING Bij Eindbeeldplanning word vooraf een integraal eindbeeld vastgelegd. Onverwachte omstandigheden zijn niet of nauwelijks meer van invloed op dit vooraf vastgestelde plan. Kenmerkend voor eindbeeldplanning is dat het eindbeeld top-down, door een beperkt team van professionals, wordt geformuleerd. Gebruikers kunnen hier nauwelijks invloed op uitoefenen. Op basis van inzichten op het moment van planvorming, worden bestemmingen, grondwaardes en footprints vastgelegd. Eindbeeldplanning gaat doorgaans gepaard met een grote schaal en flinke voorinvesteringen, die op termijn terugverdiend moeten worden.

H-RENTE AFGESCHAFT

MINDER BEZUINIGEN

CRISIS &

CONJUNCTUUR

HERSTELWET

OBAMA II

ITALIE FAILLIET

EURO VALT

HOOG OLYMPISCHE

ECON0MISCHE GROEI

BANKEN CRISIS II

KRIMP

SPELEN

TERRORISME

CHINESE BUBBLE

VOLKSOPSTAND

EINDBEELD

amsterdam nieuw west

16

STARTBEELDPLANNING Startbeeldplanning gaat uit van een bandbreedte aan ontwikkelpotentie. Niet het eindbeeld, maar het startbeeld wordt vastgelegd. Dit startbeeld doet een uitspraak over de nabije toekomst en houdt perspectief op verschillende toekomstmogelijkheden binnen deze bandbreedte. Een startbeeld past bij de mogelijkheden van het moment zelf, zonder een hermetische claim te leggen op de nog onbekende toekomst. De uiteindelijke vorm van de ontwikkeling krijgt gaandeweg gestalte. Startbeeldplanning maakt het opereren in een onvoorspelbare en complexe context mogelijk.

OLYMPISCHE

MINDER BEZUINIGEN

ITALIE FAILLIET

CRISIS & HERSTELWET H-RENTE AFGESCHAFT

EURO VALT

HOOG CONJUNCTUUR

OBAMA II

SPELEN ECON0MISCHE GROEI

TERRORISME

KRIMP

CHINESE

VOLKS-

BUB BLE

OPSTAND

BANKEN CRISIS II

STARTBEELD t=0 t1

t2

impressie temp.

t3

t4

17

Denken in tijd en delen van verantwoordelijkheden Bij het door ons voorgestelde model staat het denken in tijd centraal. Niet het eindbeeld, maar het startbeeld wordt vastgelegd. Dit startbeeld doet een uitspraak over de nabije toekomst en houdt perspectief op verschillende toekomstmogelijkheden. Een startbeeld past bij de mogelijkheden van het moment zelf, zonder een hermetische claim te leggen op de nog onbekende toekomst. Naast denken in tijd staat het delen van verantwoordelijkheden centraal. Kenmerkend voor eindbeeldplanning is dat het eindbeeld top-down, door een beperkt team van professionals, wordt geformuleerd. Hierop kan, zeker op termijn, door gebruikers en andere betrokkenen nauwelijks meer invloed worden uitgeoefend. Startbeeldplanning daarentegen laat bottomup invloeden van allerhande stakeholders toe. In een proces van co-creatie wordt samen het startbeeld vastgesteld. Delen van verantwoordelijkheden impliceert de participatie van veel meer mensen dan tot nog toe gebruikelijk. De combinatie van denken in tijd en delen van verantwoordelijkheden betekent dat gebruikers, eigenaars, ondernemers, ambtenaren, bestuurders, enzovoort, telkens opnieuw invloed uitoefenen op de toekomst van het gebied. Dit geldt zowel voor morgen, voor volgend jaar als voor de plannen voor de verdere toekomst. Zo blijven vraag en aanbod van ruimte ook op termijn dicht bij elkaar. financien

€ regels

☺



proces

⌂

ruimte

De vier pijlers van gebiedsontwikkeling Het ontwikkelen van ruimte rust van oudsher op vier pijlers: proces, regelgeving, financiering en ruimtelijk ontwerp. Startbeeldplanning kent een andere insteek van deze pijlers dan tot nu toe gebruikelijk. Hierdoor ontstaat de noodzakelijke wendbaarheid en flexibiliteit die het huidige ontwikkelmodel ontbeert. Op de volgende pagina’s wordt aan de hand van deze vier pijlers duidelijk gemaakt met welke instrumenten startbeeldplanning werkt. In de publicatie van eindbeeld naar startbeeldplanning (temp.architecture, januari 2012) wordt het volledige model uiteengezet. 18

☺



PROCES De moderne ontwikkeling van ruimte is in Europa een “top down” gestuurde aangelegenheid. De productie van ruimte krijgt systematisch vorm vanuit de aanbodzijde. In het steeds complexer wordende krachtenveld is het moeilijker om centraal te bepalen wat precies het ruimte-aanbod moet zijn. Vraag en aanbod sluiten daardoor steeds minder goed op elkaar aan. Nieuwe, vraaggestuurde beslismodellen, die gericht zijn op participatie van en co-creatie door alle betrokken stakeholders, leiden tot meer maatwerk en een kleinere schaal.

REGELGEVING De nationale en Europese regelgeving zijn onvoldoende flexibel voor vormen van stapsgewijze of organische ruimtelijke ontwikkeling. Plekken kennen doorgaans een permanente bestemming, het wijzigen daarvan vraagt om kostbare en tijdrovende procedures. Tijdelijke verhuur van grond of vastgoed lijkt verhuurders meer risico’s dan opbrengsten op te leveren. Snelle wijzigingen van bestemmingen en het afsluiten van huurcontracten voor tijdelijk ruimtegebruik dienen binnen een dynamischer juridisch kader te worden bewerkstelligd, waarbij de tijdsloten minder absoluut zijn.

€

FINANCIËN Bij eindbeeldplanning wordt met behulp van een grote voorinvestering een gebied in één keer “uitgerold”. Hierna pas volgen de inkomsten, waarmee stapje voor stapje de voorinvestering terugverdiend wordt. Omdat de periode tussen de voorinvestering en het terugverdienen erg lang is brengt eindbeeldplanning een groot financieel risico met zich mee. Startbeeldplanning hanteert het principe van “cashflowplanning”. Het investeringsrisico is geminimaliseerd doordat de gefaseerde investeringen relatief laag zijn en snel gevolgd worden door opbrengsten.

⌂

RUIMTE Werken met een eindbeeld, waarin verschijningsvormen, bouwvolumes en gebruiksmogelijkheden vooraf worden vastgelegd, leidt tot moeilijk aanpasbare bouwvormen. Gebiedsontwikkeling zonder eindbeeld vraagt om functieneutrale, flexibele structuren, die in de tijd kunnen veranderen.

19

PROCES: VAN MONO-CREATIE NAAR CO-CREATIE

€

eenmalige planvorming

€

oplevering

t1

€

t2

t1

€

€

€

t3

tn

reflectieve sessies

REGELGEVING: VAN STATISCH NAAR DYNAMISCH bestemmingsplan evenementen vergunning

week

verlenging tijdelijke bouwvergunning

tijdelijke bouwvergunning

gedoog overeenkomst

2-3 mnd

1-2 jr

reguliere bouwvergunning

5 jr

beheerplan gedoogovereenkomst evenementenvergunning

verlenging tijdelijke bouwvergunning

tijdelijke bouwvergunning

reguliere bouwvergunning

20

FINANCIËN: VAN SPECULATIE NAAR CASHFLOW

€

investering

1

opbrengsten

5 4 3 2 1

tijd

blauwdruk €

investering 5

opbrengsten 4 3 2 1

cashflow

tijd

RUIMTE: VAN EINDBEELD NAAR STARTBEELD

eindbeeldkwaliteit in 1 keer

START

t1

t2

t3

stapsgewijs aanpassen 21

22

5 TIME BASED INTERVENTIONS

I Maarten van Tuijl & Tom Bergevoet

De potentie van tijdelijk ruimtegebruik Startbeeldplanning impliceert een stapsgewijze ruimtelijke ontwikkeling, waarbij vooraf niet altijd duidelijk is of ruimtelijke interventies kortstondig zijn of doorgroeien. Tijdelijk ruimtegebruik is een belangrijk instrument bij startbeeldplanning. De flexibiliteit van tijdelijk ruimtegebruik kan uitkomst bieden binnen onzekerheid en bovendien de gebruiker mobiliseren, vanwege haar laagdrempelige instap mogelijkheid. Om te begrijpen wat tijdelijk ruimtegebruik is en wat dit kan betekenen voor de ontwikkeling van de stad, hebben we een onderzoek* gedaan naar tijdelijke interventies door de eeuwen heen in Amsterdam. Tijdelijk ruimtegebruik lijkt in eerste instantie veeleer een kortstondig, noodzakelijk kwaad dan een serieuze bijdrage aan de stad te zijn: een niet al te ambitieuze manier om in een acute ruimtebehoefte te voorzien, hetzij in de vorm van een evenement, hetzij in de vorm van een tijdelijke noodvoorziening als een brug of studentenwoningen. Bouwwerken worden zo goed en zo kwaad als het kan ‘uit de grond gestampt’ door pragmatische ingenieurs of handige aannemers. Toch blijkt uit ons retrospectief onderzoek dat tijdelijk ruimtegebruik een verrassend effectief middel kan zijn bij stadsontwikkeling. Tijdelijk ruimtegebruik blijkt juist succesvol te zijn waar onze reguliere instrumenten momenteel haperen: het creëren van draagvlak, gefaseerd investeren, het ontsnappen aan regeldruk en bij duurzaam (aanpasbaar, demontabel, herbruikbaar) bouwen. Tijdelijk ruimtegebruik maakt het niet alleen mogelijk snel op veranderingen te reageren, maar kan - met de tijd als hefboom – leiden tot langdurige veranderingen op grote schaal.

Tijdelijk Amsterdam In ons onderzoek tijdelijk Amsterdam hebben we steeds de situatie voor, tijdens en na een tijdelijk bedoelde ingreep in kaart gebracht. Zowel in ruimtelijke als in programmatische zin komen verassend langdurige effecten aan het licht. Op de volgende pagina’s tonen we enkele van de vele door ons onderzochte voorbeelden. Voor meer voorbeelden zie: www.temparchitecture.com

*tijdelijk Amsterdam, temp.architecture, december 2009

23

1. verkaveld landschap

2. 1668: tijdelijke noodkerk met gereserveerde bouwplaats

3. nu: noodkerk is een permanente kerk met fraai plein

VOOR

TIJDENS

NA

Amstelkerk De Amstelkerk, gebouwd in 1668, had een tijdelijke functie als kerk, wachtend op de voltooiing van een permanente stenen kerk. Deze stenen kerk is er echter door een financiële crisis nooit gekomen, waardoor de houten kerk tot op de dag van vandaag nog in gebruik is. Het gebouw herbergt tegenwoordig woningen, een restaurant/cafe, kinderdagverblijf, de dienst Stadsherstel en enkele culturele programma’s. Het belangrijkste resultaat van het niet bouwen van de stenen kerk is echter de ruimte die daardoor open is gebleven. Het Amstelveld is een van de weinige pleinen aan een gracht in de historische binnenstad van Amsterdam.

© stadsarchief amsterdam

24

1. polder

VOOR

2. ELTA 1919: tijdelijk vliegveld

TIJDENS

3. Fokkerfabriek, 1920-1936: samenraapsel van de hallen van ELTA

NA

4. Grote Fokkerfabriek door Maaskant en van Tijen, 1936-1951

NA

ELTA De ELTA (Eerste Luchtverkeer Tentoonstelling Amsterdam) was een tentoonstelling over de luchtvaart, die van 1 augustus tot 14 september 1919 in Amsterdam Noord werd gehouden. In een grote tentoonstellingshal aan de Papaverweg in Amsterdam-Noord toonden vliegtuigbouwers uit binnen- en buitenland hun producten. Na de tentoonstelling vestigde Anthony Fokker zijn fabriek in de tentoonstellingshal op het voormalige tentoonstellingsterrein. Rondom deze fabriek ontstond langzaam meer industriële bedrijvigheid. Momenteel staat het gebied bekend als industrieterrein Buiksloterham.

© stadsarchief amsterdam

25

1. voor 1975: stad is afgekeerd van het water, inactieve oevers

2. 1975 ij-oevers tijdens SAIL: stad richt zich op het water

3. nu: nieuwe stedelijke ontwikkelingen, actieve oevers

VOOR

TIJDENS

NA

SAIL Amsterdam SAIL Amsterdam is het grootste, gratis toegankelijke publieksevenement van Nederland. In 2005 trok het evenement 1,8 miljoen bezoekers. De eerste SAIL werd in 1975 georganiseerd in het kader van het 700-jarig bestaan van Amsterdam, een periode waarin het gebied rond het IJ weinig geliefd was. Sindsdien is elke vijf jaar het water voor een periode van een week weer het centrum van de stad geweest. Hiermee heeft SAIL een grote rol gehad in de heroriëntatie van de stad op het IJ en is SAIL mede verantwoordelijk voor de recente gebiedsontwikkelingen aan de IJoevers.

© stadsarchief amsterdam

26

1. Ijburg, bouwplaats op een kunstmatig eiland

2. Blijburg, levendige strandtent tussen de bouwplaatsen

3. Ijburg staat op de kaart, dankzij Blijburg

VOOR

TIJDENS

NA

Blijburg De strandtent Blijburg betrok in juni 2010 al weer haar derde locatie op IJburg. Blijburg heeft er in relatief korte tijd voor gezorgd dat de nieuwe uitbreidingswijk IJburg op de kaart staat. Blijburg heeft in een vroeg stadium aangetoond dat IJburg niet alleen maar een saaie woonwijk is. Hierdoor is het gebied aantrekkelijker geworden als vestigingsplaats en is het bovendien ook een bestemming geworden voor mensen die er niet wonen. Dit heeft Blijburg bereikt door het organiseren van vele evenementen en haar destijds unieke selling point als stadsstrand. Blijburg toont aan dat relatief kleine interventies op termijn grote resultaten kunnen hebben.

© stadsarchief amsterdam

27

28

6 LEARNING FROM TEMPORARY GRONINGEN

I Alfred Kazemier

Hoewel Groningen demografisch is blijven groeien, vraagt de nieuwe economie ook in deze stad om minder hectares en kampt het regionale achterland met vergrijzing, verdunning en krimp. De stad komt met onconventionele oplossingen om nieuwe dynamiek, betekenis en waarde te creëren en daarmee nieuw particulier initiatief uit te lokken. Dat gebeurt op meerdere locaties in de stad. In het licht van de hiervoor beschreven ontwikkelingen, experimenteert de gemeente Groningen sinds 2009 met nieuwe vormen van tijdelijke gebiedsontwikkeling en stedenbouw. In het Ebbingekwartier vormt de tijdelijke inrichting en ontsluiting van het oude Gasfabriekterrein het startschot voor de komst van nieuwe tijdelijke gebruikers. Het terrein van de Gasfabriek was nooit publiek toegankelijk en vormde een ruimtelijke barrière. Nu de bouwhekken zijn verdwenen en een druk fietspad het gebied doorkruist kunnen inwoners er eindelijk komen en om zich heen kijken. Dankzij de aanleg van een tijdelijk stadsstrand en een zonneweide en de introductie van tijdelijk vastgoed (het Open Lab Ebbinge) is het gebied integraal onderdeel van de stad geworden. Op het Suikerfabriekterrein geldt een omgekeerde ontwikkelstrategie. Daar is de planvorming voor het immense terrein bewust niet opgestart na de aankoop. In ‘Stad op Scherp’, de structuurvisie die in 2009 door de gemeente is vastgesteld, is het Suikerfabriekterrein preventief uitgeroepen tot een planologische witte vlek zonder bestemming. Want de boodschap voor speculanten en ontwikkelaars kan niet duidelijk genoeg zijn: voor dit deel van de stad zijn de komende decennia geen plannen! Groningen heeft meer dan voldoende locaties beschikbaar voor woningbouw, bedrijventerreinen en kantoren. Het aanbod overtreft de vraag. Door de recessie is elke drang tot urgentie verdwenen. De uiteindelijke plannen voor het Suikerfabriekterrein moeten nu bewust een generatie overslaan. Niemand kan vandaag bedenken waar ruimtelijk, economisch en sociaal in 2030 behoefte aan is. De komende 15 tot 20 jaar is er letterlijk en figuurlijk volop ruimte voor nieuwe, tijdelijke en aanvullende functies, die de gemeente helpen na te denken over de betekenis van het gebied, voorinvesteringen uitlokken en waarde geven aan de plek. Om te komen tot nieuwe, inspirerende ideeën en oplossingen is in het najaar van 2011 een publieke ideeënprijsvraag georganiseerd als een open planproces voor tijdelijk gebruik. In deze publicatie worden beide Groningse experimenten in nieuwe stedelijke ontwikkeling geanalyseerd en naast het hiervoor gepresenteerde model voor startbeeldplanning gelegd.

Alfred Kazemier is programmamanager bij de gemeente Groningen

29

30

7 OPEN LAB EBBINGE

I Tom Bergevoet & Maarten van Tuijl

Introductie Het Ebbingekwartier is in het begin van de 17e eeuw aangelegd als onderdeel van de grote Noordelijke stadsuitbreiding. Vanaf 1874 worden de vestingwallen van Groningen geslecht waarna hier de gasfabriek wordt gebouwd, gevolgd door andere industriële bedrijvigheid. Zo ontstaat de naam Ciboga-terrein (circus, boden en gas), waaronder de plek lange tijd bekend staat. Een bijzondere tijdelijke invulling is de Internationale Tentoonstelling voor Nijverheid en Kunstindustrie, die in 1903 gedurende 2,5 maand 300.000 geïnteresseerden trekt. Aan het einde van de 20e eeuw worden de fabrieksvoorzieningen stuk voor stuk gesloopt en ontstaat een rommelige rafelrand van de stad. De plannen voor herontwikkeling, die in 1998 door de Britse architect Alsop zijn gemaakt, kennen een moeizame start en lopen in 2003 vast, waarna op het terrein van 2003 tot 2007 gratis geparkeerd kan worden. Na de sloop, in najaar van 2008, van de woonbebouwing aan de Boterdiep-zijde wordt de negatieve uitstraling van het gebied nog groter. Er van uitgaande dat de plannen op korte termijn weer vlotgetrokken worden wijst de gemeente in het voorjaar van 2008 het Ebbingekwartier aan als creatief kwartier, een toekomstig economisch brandpunt voor Groninger creatieve sector. Om deze ambitie vorm te geven organiseert zij het Ebbinge Gist, een bijeenkomst waar Groningers ideeën kunnen aandragen die geïncorporeerd kunnen worden in de te realiseren gebouwen. Eén van de tien ingediende plannen op deze bijeenkomst is het idee van de ondernemingsvereniging Ebbingekwartier voor een tijdelijk dorp op de grote braakliggende plek aan het Boterdiep. Op achtergrond speelt inmiddels de vastgoedcrisis. Langzaam wordt duidelijk dat het Ciboga terrein voorlopig braak blijft liggen. Na een turbulente periode besluit de gemeenteraad eind 2009 de komst van het Open Lab Ebbinge, zoals het tijdelijk dorp inmiddels heet, toe te laten. Eind 2011 worden de eerste tijdelijke paviljoens opgeleverd onder de voorwaarde dat het terrein na 5 jaar, dus in 2016, weer schoon wordt opgeleverd, zodat de geplande herontwikkeling alsnog voortgang kan vinden. Inmiddels heeft het Open lab hier een positief aanjagend effect op gehad. Zo wordt in de zomer van 2013 het Infoversum, een 3D full dome theater, waar wetenschap, bedrijfsleven en cultuur samenkomen, op het Ciboga terrein gebouwd. In de hieropvolgende bladzijden worden de procesmatige, juridische, financiële en ruimtelijke succesfactoren voor de ontwikkeling van het Open Lab terrein elk aan de hand van drie fasen besproken. De eerste is de opstartfase, de tweede de experimenteerfase en de derde is de door de gemeente beoogde fase van definitieve uitgifte van de grond.

31

Open Lab Ebbinge Stakeholders

Wilma Naaijer: initiatiefnemer Stoorde zich als winkelpandeigenaar én voorzitter van de ondernemersvereniging aan het braakliggende Ciboga terrein, dat een negatieve invloed uitoefende op winkels aan de Nieuwe Ebbingestraat. Stelde op de 1e Ebbinge Gist manifestatie een tijdelijk containerdorp voor. Werkte in de opstartfase gemiddeld 1 dag per week pro deo aan dit project.

“De economische recessie van 2009 heeft het project wind in de zeilen gegeven.”

Christophe de Jong: adviseur initiatieffase Ontmoette op de 1e Ebbinge Gist manifestatie Wilma Naaijer, die hem namens de ondernemersvereniging opdracht gaf voor een onderzoek naar de haalbaarheid van een tijdelijk dorp. Deze quickscan werd mogelijk dankzij een bijdrage van de gemeentelijke dienst ROEZ.

“Omdat het een andere wijze van ruimtelijke ontwikkeling betrof dan de gebruikelijke, lag er ongewoon veel bewijslast bij het projectbureau van het Open Lab.”

David Inden: adviseur initiatieffase Presenteerde met Christophe de Jongh op de 1e Ebbinge Gist manifestatie een plan voor lichtgewicht constructies op daken. Is ook door Wilma Naaijer benaderd. Hij woont nabij het Ebbingekwartier en verricht nog steeds werkzaamheden voor de stichting OLE.

“Bottom up stadsontwikkeling is verschrikkelijk bewerkelijk.”

Gerrit Schuurhuis: vertegenwoordiger stichting OLE Is als zakelijk leider van het Open Lab betrokken bij het project sinds 2009. Is door Christophe de Jongh als zijn opvolger benaderd. Was eerder directeur bij het COA (Centraal Orgaan Asielopvang) en weet daarom veel van tijdelijk bouwen en bouwtrajecten.

“Wanneer de stichting haar werk goed doet zou ze over een tijd overbodig moeten worden.”

32

Jeroen Saris: kwartiermaker Werd door de gemeente Groningen gevraagd als kwartiermaker bij de totstandkoming van een Creatief Stadsdeel in het Ebbingekwartier. Had als taak (markt)partijen als het UMCG, de RUG, Minerva, Nijestee (corporatie) en AM (vastgoedontwikkelaar) te betrekken bij het project..

“Het Open Lab Ebbinge is een van de snelst gerealiseerde projecten van tijdelijk bouwen, er zou veel meer bekendheid aan gegeven mogen worden.”

At Smit Duyzentkunst: financierder Had – als vertegenwoordiger van woningbouwcorporatie Nijestee - eerder al het Paleis medeontwikkeld. Nijestee bezit op en om het Ebbingekwartier zowel vastgoed als grond- en ontwikkelposities en heeft het tijdelijke MOBi paviljoen ontwikkeld en financieel rondgemaakt en is daarmee ontwikkelaar, opdrachtgever en eigenaar van het paviljoen.

“Nijestee heeft meegedaan uit maatschappelijk belang.”

Tjerd van Riemsdijk: projectleider vanuit gemeente Heeft bewerkstelligd dat zowel het stadsbestuur als de directie van de gemeentelijke dienst ROEZ achter het initiatief gingen staan. Is faciliterend geweest bij het mogelijk maken van de grondexploitatie en diverse vormen van subsidies.

“Ik zag het als mijn taak om zo veel mogelijk facilitair aan het initiatief te zijn.”

Anton Visser en Jan Christiaansen: architecten Legden tijdens een matchingsbijeenkomst contacten met hun latere opdrachtgevers en subsidieverstrekkers. Hun ontwerp voor het tijdelijk ateliergebouw MOBi is uiteindelijk niet met experimentele aardappelzetmeelpanelen maar met zeecontainers gerealiseerd.

“Welke sporen zouden we in vijf jaar achter kunnen laten zodat de vormgeving en betekenis van de plek anders wordt dan in de huidige plannen voorzien?” 33

Open Lab Ebbinge Procesmatig 1. VAN TOP-DOWN NAAR BOTTOM-UP In het voorjaar van 2008 wijst de gemeente het Ebbingekwartier aan als economisch brandpunt voor de creatieve sector. Hier wordt dan het voormalige Chemisch Laboratorium getransformeerd tot een cultureel complex (“het Paleis”), voor het terrein zelf zijn vergevorderde nieuwbouwplannen. Tijdens het “1e Ebbinge Gist” krijgt het idee van de ondernemingsvereniging Ebbingekwartier voor een tijdelijk dorp, dat de negatieve uitstraling van het braakliggende terrein tegen kan gaan, het meeste draagvlak. Een kwartiermaker, die door de gemeente is aangesteld om marktpartijen bij het creatieve kwartier te betrekken, bedenkt voor de uitwerking van dit idee een structuur met een stuurgroep en een kernteam. De partijen in de stuurgroep, waaronder UMCG, RUG, Nyestee en de gemeente, komen echter nauwelijks in beweging. De echte motivatie voor het Open Lab zit in de kerngroep, waarin direct betrokkenen “botttom up” op zoek zijn naar kansen voor het tijdelijk experiment. Pas wanneer de kerngroep wordt omgezet in een stichting waaraan de gemeente de regie overdraagt, lukt het de initiatiefnemers de juiste formule te vinden voor organisatie, financiering en vergunningen. Vanwege de vastgoedcrisis wordt steeds aannemelijker dat het terrein langdurig braak blijft liggen.

2. GEMEENTE EN STICHTING Anders dan de gemeente of de grote organisaties in de stuurgroep, is de stichting OLE (Open Lab Ebbinge) klein, wendbaar en zeer goed op de hoogte van het lokale krachtenveld. Door slimme allianties met gemeente, grondeigenaren, subsidieverstrekkers en marktpartijen lukt het ze eind 2009 voldoende financiering te verzamelen en een fiat te krijgen voor het tijdelijk gebruik van de braakliggende grond. De stichting komt te staan tussen gemeente en grote marktpartijen enerzijds en ontwikkelaars en gebruikers van de paviljoens anderzijds. Met mankracht en know-how worden de paviljoeneigenaren bijgestaan en in de zomer van 2012 zijn 8 tijdelijke paviljoens gerealiseerd. Vanuit de paviljoens worden van de stichting nu inspanningen verwacht die zij niet langer kan waarmaken. Bovendien worden vanuit de paviljoens de afspraken met de gemeente in twijfel getrokken en omdat de stichting nauwelijks middelen heeft, is het handhaven van deze afspraken lastig. De stichting vraagt zich in deze beheerfase af of de gemeente niet beter haar eerder uit handen gegeven taken terug kan nemen.

3. VERWACHTINGSMANAGEMENT Consequent wordt overal gecommuniceerd dat het OLE in 2016 weer verdwijnt. Toch voelt dit voor verschillende betrokkenen onlogisch. Waarom iets opruimen dat goed functioneert, waarom zulke harde afspraken maken terwijl de komst van nieuwe ontwikkelingen nog niet zeker is? Bij aanvang is als bestuursvorm voor het OLE bewust gekozen voor een stichting en niet voor een vereniging, om zo de afspraken omtrent tijdelijkheid te kunnen waarborgen en gebruikers niet te veel invloed te geven. Toch blijft de vraag terugkomen of de bottom-up energie vanuit de paviljoens niet meer moeten worden aangewend om de toekomst van het Ebbingekwartier op organische wijze vorm te laten krijgen.

34

“Elke stap moest gezet worden met het risico dat de volgende fataal zou zijn.” Jeroen Saris: kwartiermaker

“Het besluit van het UMCG mee te doen was een belangrijk moment. Hierna durfden meer initiatiefnemers in te stappen.” Christophe de Jongh: adviseur initiatieffase

“De kwartiermaker had een structuur bedacht met de G7 (de 7 grote partijen in Groningen) in een stuurgroep en daaronder een kerngroep. Deze structuur liet onvoldoende ruimte voor de bottom-up energie die zich rondom het project verzameld had. De echte energie zat bij de initiatiefnemers, niet bij de grote organisaties.” Gerrit Schuurhuis: vertegenwoordiger Stichting OLE

“De bereidheid van de gemeente om niet te veel voorwaarden te stellen heeft deze bottom up ontwikkeling haalbaar gemaakt. Jeroen Saris: kwartiermaker

“Nijestee heeft rondom het Ebbingekwartier veel vastgoed in bezit en op het terrein zelf diverse grondposities. We hebben vanzelfsprekend een groot belang bij het welvaren van deze buurt.” At Smit Duyzentkunst: ontwikkelaar

“Het Open Lab Ebbinge is damage control geweest. Het bestemmingsplan gaat op termijn van iets anders uit. Wat hier nu is aan tijdelijke energie heeft geen toekomstwaarde.” Gerrit Schuurhuis: vertegenwoordiger Stichting OLE 35

Open Lab Ebbinge Juridisch 1. DE BELOFTE VAN TIJDELIJKHEID Na de 1e Ebbinge Gist Manifestatie ontwikkelt het plan voor een tijdelijk containerdorp aan het Boterdiep snel draagvlak omdat het naar verwachting in juridische zin (tijdelijke bouwvergunningen) makkelijker te realiseren is. De bereidheid van de gemeente om vervolgens daadwerkelijk slim te laveren binnen de bestaande regelgeving is cruciaal voor het slagen van het project. Er wordt een speciaal vergunningentraject voorgesteld: op basis van schetsontwerpen van de paviljoens wordt één stedenbouwkundig plan gemaakt dat gepresenteerd wordt aan welstand en omwonenden. Daarna wordt voor alle paviljoens tegelijk een tijdelijke bouwvergunning voor 5 jaar aangevraagd. Bij de aanvraag wordt een tijdelijke vrijstelling van het bestemmingsplan volgens art. 3.22 WRO geheven.

2. JURIDISCH MAATWERK In de praktijk blijkt het oprichten van tijdelijke bouwwerken toch lastiger dan gedacht. Gezien de uiteenlopende voorbereidingstrajecten lukt het niet alle vergunningaanvragen tegelijk te behandelen. Verder is de gemeente volgens de Europese staatssteunregels verplicht om voor de grond een marktconforme huur te vragen, terwijl de grond gratis aan de bouwers van de paviljoens in bruikleen wordt gegeven. Om te voorkomen dat sprake zou kunnen zijn van ongeoorloofde staatssteun moet de gebruiker een zogenaamde de-minimisverklaring invullen. Om de eindigheid van de maximale huurtermijn van 5 jaar te garanderen, eist de gemeente dat huurder en verhuurder in een verzoekschrift aan de kantonrechter gemotiveerd om toestemming vragen om deze huurtermijn overeen te komen. In eerste instantie wil de gemeente niet aansprakelijk zijn voor het onderhoud van en de veiligheid in het gebied en eist daarom een hek met een slagboom dat er uiteindelijk niet komt omdat de Stichting vindt dat het gebied onderdeel van de stad is. Het feit dat de stichting OLE een intermediair tussen de gemeente en de paviljoens vormt, blijkt ook nadelen te hebben. De paviljoens voelen zich onvoldoende gehoord. Wellicht was achteraf een vereniging met inspraak beter geweest. Handhaving legt gemeente bij stichting neer, maar deze heeft geen mandaat.

3. AFSPRAAK IS AFSPRAAK? Om binnen het huidige juridisch stelsel, waarin een beperkte tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan mogelijk is, dit plan te laten slagen is het logisch dat de gemeente gekozen heeft voor de maximaal mogelijke bestaanstermijn van 5 jaar. Inmiddels valt te verwachten dat na deze periode de tijdelijke interventies niet direct in de weg staan. Is het nog mogelijk de juridische afspraak te ontbinden en deze maximale termijn te verlengen? Nee, denken degenen die de contracten goed kennen, de termijn van 5 jaar is hard. Al biedt een permanent geworden crisis- en herstelwet straks wellicht de mogelijkheid tijdelijke bouwvergunningen te verlengen tot 10 jaar, de privaatrechtelijke afspraken in het Ebbingekwartier gaan allemaal uit van 5 jaar. Het valt te betreuren dat het Nederlands stelsel met bestemmingsplannen geen mogelijkheden biedt voor het tussentijds bijstellen van afspraken. Hoewel niemand in de toekomst kan kijken moet vooraf alles vastgelegd zijn. 36

“Voordat de bouwvergunningen worden aangevraagd zal op basis van schetsontwerpen van de verschillende paviljoens één stedenbouwkundig plan worden gemaakt dat zal worden gepresenteerd aan de welstand.” Notitie ROEZ aan ontwikkelaars OLE

“Eén van onze tijdelijke gebouwen is tot stand gekomen met een reguliere bouwvergunning, bedoeld voor de eeuwigheid. We wilden een eenvoudiger toets laten doen, maar het bouwloket voelde zich te verantwoordelijk en heeft getoetst aan reguliere normen.” At Smit Duyzentkunst: ontwikkelaar

“De regeldruk voor ambtenaren is groot.” David Inden: adviseur initiatieffase

“De grond wordt gratis aan de bouwers van de paviljoen in bruikleen gegeven, terwijl de gemeente volgens de Europese staatssteunregels verplicht is om een marktconforme huur te vragen. Om te voorkomen dat sprake zou kunnen zijn van ongeoorloofde staatssteun, moet de gebruiker een zogenaamde de-minimisverklaring invullen.” Notitie ROEZ aan ontwikkelaars OLE

“Om te voorkomen dat huurders na het verstrijken van de maximale huurtermijn van 5 jaar blijven zitten, is het niet voldoende om in het huurcontract een huurtermijn af te spreken, omdat de huurder daarmee afstand doet van zijn recht op huurbescherming en volgens de wet dat niet is geoorloofd. ” Notitie ROEZ aan ontwikkelaars OLE

“Het is nog steeds de vraag of het terrein nou openbaar of niet openbaar is. Iets daar tussenin zou wat ons betreft toepasselijk geweest zijn, maar helaas kent het gemeentelijk systeem daartoe geen mogelijkheden.” Gerrit Schuurhuis: vertegenwoordiger Stichting OLE 37

Open Lab Ebbinge Financiëel 1. HET FINANCIEREN VAN ONZEKERHEID Na de 1e Ebbinge Gist Manifestatie ontvangt de ondernemersvereniging, die het idee voor een Tijdelijk Dorp heeft ingebracht, 6.000 euro van de gemeente voor het maken van een quickscan die inzicht moet geven in de financiële (on)mogelijkheden van het project. Er volgt een periode van schaven en schrappen om te ontdekken hoe het project haalbaar te maken is. Voor alle betrokkenen is deze periode lastig omdat hun inspanningen nauwelijks vergoed worden en het lang onduidelijk blijft of het project levensvatbaar is of niet. Ook de kaders zijn onzeker: de gemeente bezuinigt en de gevolgen van de wereldwijde financiële crisis zijn onduidelijk. Dankzij de vasthoudende inzet van bezielde initiatiefnemers, bijgestaan door enkele gemeenteambtenaren, volgen op den duur toezeggingen voor substantiële subsidies van VROM (Mooi Nederland) en de EU (EFRO). De gemeente zegt toe de grond voor een periode van 5 jaar bouwrijp en om niet in bruikleen te geven. Er ontstaat een solide basis voor ondernemers om te investeren in de tijdelijke paviljoens.

2. DE TIJDELIJKE EXPLOITATIE Uit de grondexploitatie van het toekomstige bestemmingsplan bekostigt de gemeente de fiets- en wandelpaden, de kabels en leidingen en de terreinverhardingen. Zij ziet deze (voor)investering als een anti-crisis strategie en gaat er van uit dat zo ook private partijen worden verleid om investeringen te doen. Politiek is er de overtuiging dat het project zo’n 400 banen oplevert. De verantwoordelijkheid voor de vastgoedexploitatie wordt volledig bij de exploitanten van de paviljoens gelegd. De stichting OLE brengt initiatiefnemers met een businessplan in contact met financieel vermogende partijen zoals woningbouwcorporatie Nijestee, de Gasunie en de RUG. Zo komen tijdelijke paviljoens met expositieruimten, ateliers, studentenwoningen en horeca tot stand. Met veel creativiteit worden exploitaties voor de korte periode van 5 jaar sluitend gemaakt. Er wordt een beroep gedaan op gemeentelijke en provinciale subsidies, ingeleverd op gebruikskwaliteit, gegoocheld met restwaardes en uiteindelijk ook her en der verliezen genomen.

3. KAPITAALVERNIETIGING? De gewenste leefbaarheid en revitalisatie zijn bereikt, maar tegen welke prijs? De afspraken voor de ontmanteling in 2016 zijn hard en iedereen weet dat een exploitatietijd van 5 jaar te kort is om quitte te spelen. De toezegging van de gemeente voor vervolglocaties ná 2016 elders kan leiden tot wat extra rendement voor de paviljoens, al blijft de vraag in hoeverre de chemie tussen programma en locatie dáár opnieuw op gang komt. De noodgedwongen afschrijving van de paviljoens in 5 jaar, waarna voor sommige paviljoens een mogelijkheid tot koop volgt voor de gebruikers, biedt een interessant perspectief. Van afgeschreven vastgoed is de kostprijs immers nihil waardoor onverwachte exploitatiemogelijkheden kunnen ontstaan. Wanneer het binnen het OLE bijeengebrachte kapitaal na 2016 niet op de één of andere manier beklijft mag dit beschouwd worden als een vorm van kapitaalvernietiging.

38

“De quickscan van de initiatiefnemers bevatte een exploitatiebegroting die weliswaar niet sluitend was, maar wel inzicht gaf in wat zou kunnen en wat niet.” Jeroen Saris: kwartiermaker

“Het lokaas van een exploitatieperiode van vijf jaar is te klein geweest. Het terrein is nog niet helemaal vol en we verwachten ook niet meer dat dit gebeurt, nu nog maar vier jaar resteren.” Gerrit Schuurhuis: vertegenwoordiger Stichting OLE

“Om de exploitatietermijn van 5 jaar te verlengen zijn inmiddels toezeggingen gedaan aan de exploitanten van de paviljoens voor vervolglocaties na 1 juli 2016.” Tjerd van Riemsdijk: vertegenwoordiger gemeente Groningen

“De 1,7 a 2 mio euro voor de infrastructuur kan niet uit het project zelf gefinancierd worden en zou een publieke investering moeten zijn, met de publieke opbrengst van verhoogde leefbaarheid.” Quickscan Open Lab Ebbinge

“Bij de totstandkoming van het Open Lab vervult de gemeente een stimulerende en faciliterende rol. Zo zijn wij bereid de grond in gebruik te geven voor 5 jaar.” Toezeggingsbrief B&W aan OLE

“Als subsidievoorwaarde werd gesteld dat de formele opdrachtgever woningbouwcorporatie moest zijn. Vanuit het risico oogpunt van de subsidieverstrekkers hebben wij daar begrip voor. Echter heeft deze voorwaarde sterk vertragend en daardoor kostenverhogend gewerkt.” Anton Visser (AV Architectuur) en Jan Christiaansen (Buro de Maten): architecten 39

Open Lab Ebbinge Ruimtelijk 1 WERKEN ZONDER (EIND)BEELD Terwijl voor het vastgelopen schotsenplan gedegen beeldimpressies zijn gemaakt, kent het plan voor het Open Lab alleen een “verbeeldingsmaquette tussen minimum en maximum in” die, met enkele vrijblijvende referentiebeelden, uitdrukking moet geven aan een plan dat nog geen vaste vorm heeft. “U kunt zelf meebouwen” staat in een publiciteitsbrochure. De overtuigingskracht van het plan zit blijkbaar elders, want gemeente keurt plan goed omdat het deel uitmaakt van een “bredere zoektocht naar de uitdrukkingsvormen van een nieuwe tijd”. Dat het plan niet vaststaat blijkt wanneer vlak voor realisatie nog een fikse planwijziging wordt ingevoerd: de paviljoens worden niet langs de Ebbingestraat, maar langs nieuw fietspad gepositioneerd. Pas op de 2e matchingsbijeenkomst presenteren de ontwikkelaars de eerste beelden van de paviljoens. Om deze paviljoens in technische en financiële zin haalbaar te krijgen wijzigen ook deze plannen nog tot op het laatste moment.

2. HET REALISEREN VAN EEN TIJDELIJKE STAD De ruimtelijke drager van het plan, het fietspad, is gemaakt van asfalt en krijgt daarmee direct zijn comfortabele, definitieve vorm. De overige delen van de openbare ruimte hebben een veel tijdelijker karakter: het evenemententerrein is ingezaaid met gras en wordt omgeven door betonblokken die illegaal parkeren moeten tegengaan en als bankjes fungeren. Een ander deel wordt geplaveid met stelcom platen, die tevens de fundering vormen voor de paviljoens. Voor nutsvoorzieningen (water en elektra) worden een aantal marktputten geplaatst. Hoewel de plannen voor de paviljoens ambitieus beginnen bestaan deze uiteindelijk vooral uit snel te plaatsen prefab (zee)containers. Innovatieve bouwmaterialen zoals bijvoorbeeld zetmeelpanelen (MOBi) sneuvelen omdat niet op tijd de vereiste financiering of garanties kunnen worden verkregen. Vanwege de beperkte investeringsruimte wordt ingeleverd op comfort. Dit gaat soms wat te rigoreus: bij een enkel paviljoen blijkt het na oplevering noodzakelijk extra voorzieningen t.b.v. de klimaatregulering te treffen.

3. DOORGROEIEN? De stedenbouwkundige contouren van de toekomst hebben met het fietspad gestalte gekregen. Het blijft de vraag wat er straks met tijdelijk bedoelde interventies gebeurt. Zijn er doorgroeimogelijkheden? De gemeente suggereert na 2016 een nieuw leven voor de paviljoens elders in de stad. Omdat de paviljoens demontabel zijn, is dit goed voorstelbaar. Wellicht ontstaat zo een rondreizend circus waarmee andere rotte plekken in de stad gerevitaliseerd kunnen worden en kunnen de paviljoens dan van functie veranderen, zodat zij opnieuw goed aansluiten op de omgeving. Ook in het Ebbingekwartier zelf zijn er doorgroeimogelijkheden. Het is goed denkbaar dat programma’s die in het gebied wortel hebben geschoten, straks opgenomen worden in de nieuw te bouwen panden. Deze “upgrade” in comfort mag beschouwd worden als een vorm van organische groei. Ook in het geval de paviljoens blijven tot na 2016 zal er een bouwkundige upgrade nodig zijn. Zij bestaan immers uit materialen met een korte levensduur. In dat geval krijgen de paviljoens langzaam een permanenter karakter en wordt organische groei nog beter benaderd. 40

“Het gebouw is bedoeld voor de stedenbouw van de tussentijd. Het paviljoen kan weliswaar langer mee dan 5 jaar, maar niet de traditionele 50 jaar. Omdat de investeringsruimte kleiner was, is gekozen voor materialen met een korte levensduur. In de exploitatie is opgenomen dat tijdelijk bedoelde materialen vervangen worden.” At Smit Duyzentkunst: ontwikkelaar

“Deelnemers hebben onvoldoende voorstellingsvermogen. Omwonenden, Nijestee, de stad, AM wonen, niemand kon zich voorstellen hoe dit zou worden.” Gerrit Schuurhuis: vertegenwoordiger Stichting OLE

“De stad zal steeds meer een plaats van beleving worden. Dat vereist wel dat er meer kwaliteit in de (tijdelijke) architectuur komt. OLE ziet er niet aansprekend genoeg uit.” Jeroen Saris: kwartiermaker

“Het inleveren van comfort moet je vooraf goed doorspreken met de gebruiker. Welk comfort is nog acceptabel en wanneer gaat het niet goed meer? We hadden dit nog beter kunnen doen, we hebben samen te veel vanuit een ruimtelijk concept gewerkt. De studio’s moeten nu bijvoorbeeld worden verbeterd, dit had ik liever meteen goed gedaan.” At Smit Duyzentkunst: ontwikkelaar

“Als ik het nog eens zou moeten doen zou ik veel beter het doel voor ogen houden: een maximum aan leefbaarheid met een minimum aan inspanning. Een tijdelijk park is bijvoorbeeld al heel wat, één klein paviljoen is al prachtig. Het gedoe met gebruikers en exploitanten blijft dan achterwege.” Gerrit Schuurhuis: vertegenwoordiger Stichting OLE

“De tijdelijkheid zou organisch moeten overlopen in een vaste bezetting zodat de stad tot stand komt net als in de eeuwen, vóór de massaproductie en de industrialisatie.” Jeroen Saris: kwartiermaker 41

Open Lab Ebbinge als startbeeldplanning In een werkveld dat volledig is ingesteld op eindbeeldplanning, is het realiseren van het Groninger Open Lab Ebbinge, een tijdelijk stuk stad, een sensationele prestatie. Met het Open Lab Ebbinge zijn de vooraf gestelde doelen bereikt: de neerwaartse spiraal in dit deel van de stad is doorbroken, de plek is vindbaar en straalt weer creativiteit en energie uit. Tegen het licht van de in deze publicatie uitvoerig beschreven startbeeldplanning vallen twee zaken onmiddellijk op. Ten eerste is daar de beperkte bestaansperiode van 5 jaar, die een daadwerkelijk organische groei bij voorbaat kansloos maakt. Hoewel de Nederlandse bestuurswetgeving een maximale tijdelijke bestemming van 5 jaar toestaat, blijkt uit recente voorbeelden, zoals die in de Amsterdamse Sluisbuurt (10 jaar tijdelijk) en het Amsterdamse strand Blijburg (sinds 2001 actief) dat het mogelijk moet zijn hierop uitzonderingen te treffen. Ten tweede is daar de formidabele stroom aan subsidies waarmee dit experiment is bekostigd. Het is onwaarschijnlijk dat het een tweede keer lukt een zelfde hoeveelheid subsidies te vergaren. Daarmee blijft de vraag onbeantwoord op welke financiële logica een dergelijke nieuwe vorm van stadsontwikkeling gebaseerd kan of moet zijn. Startbeeldplanning gaat uit van het delen van verantwoordelijkheden. Nadat de gemeente, met het 1e Ebbinge Gist, om ideeën heeft gevraagd, heeft zij één van die initiatieven volop de ruimte gegeven en “faciliterend” bijgestaan. Initiatiefnemers en gemeente voelden zich tijdens dit ontwikkeltraject sámen verantwoordelijk voor het slagen van het experiment. In het beheertraject is het delen van verantwoordelijkheden minder goed georganiseerd. De gekozen stichtingsvorm, die tussen de gemeente en de paviljoengebruikers in staat, lijkt onvoldoende te werken. De paviljoens zijn niet letterlijk vertegenwoordigd in de stichting. Bovendien heeft de gemeente de stichting geen mandaat verleend, waardoor instrumenten om te handhaven ontbreken. Een Verenigingsvorm, waarbinnen de leden daadwerkelijk stemrecht hebben en de gemeente bij kan dragen aan de statuten, was gepaster geweest. Het OLE toont dat de architectuur van de tijdelijkheid en de organische groei nog in de kinderschoenen staat. De gerealiseerde paviljoens bestaan vooral uit gestapelde containers met weinig raffinement. Deze beperkte variatie in bouwproducten valt de ontwerpers niet per se te verwijten. Onze industrie is nog steeds voornamelijk ingesteld op bouwen voor de eeuwigheid. Een breder assortiment aan bouwmaterialen voor organische groei zou de acceptatie van experimentele bouwvormen in een complexe urbane context stimuleren. Als opmaat naar een nieuwe vorm van stadsontwikkeling is OLE een belangrijk ijkpunt. Het experiment is gerealiseerd en legt daarom de huidige mogelijkheden bloot. Het is duidelijk dat de zoektocht naar nieuwe vormen van stadsontwikkeling verder gaat bij het Groningse OLE. 42

b ra a k l i g g e n d ciboga

STAGNATIE

HOOG schotsen plan tijdelijk OLE braak ligging

CONJUNCTUUR

VERVOLG LOCATIES

?

TRAM VERVALT

FLORIADE

EU

schotsen + OLE OLE groeit

STABIEL

OLE blijft OLE in verval braak ligging

EURO VALT

KRIMP RAMP

SPOED

ZOMER 2012

STAGNATIE

schotsen plan

CULTURELE HOOFDSTAD

2003

2008

2011

2016

2021

Bronnen “Nieuwe kansen Ebbingekwartier”, gemeente Groningen, april 2008 Publicatie “Terugblik eerste Ebbinge Gist” dienst ROEZ, gemeente Groningen, juni 2008 Quickscan “Open Lab Ebbinge”, ondernemersvereniging Ebbinge Kwartier, november 2008 Bidbook “Open Lab Ebbinge Groningen”, ondernemersvereniging Ebbingekwartier, mei 2009 Informatieset “final matching Open Lab Ebbinge”, stichting OLEx, december 2009 Interviews met diverse betrokkenen (voor namen zie elders in dit document) Wikipedia-pagina over het CiBoGa terrein

43

44

8 SUIKERUNIETERREIN

I Maarten van Tuijl & Tom Bergevoet

Introductie Het Suikerunieterrein was oorspronkelijk een buiten de stad Groningen gelegen landbouwgebied. Op 29 januari 1914 werd aan de Vereniging Friesch-Groningse Coöperatieve Beetwortelsuikerfabriek de vergunning verleend om hier een suikerfabriek te bouwen. Na jaren van schaalvergroting en dientengevolge verschillende uitbreidingen is de fabriek in januari 2008 gesloten. Oorzaak hiervan was een aanpassing van het suikermarktbeleid door de Europese Unie waarbij het bietsuikerquotum werd verlaagd. In augustus 2011 werd de gemeente Groningen eigenaar van het terrein met het oog op expansie van de stad op de lange termijn. Op dit moment zijn er echter geen concrete plannen voor het gebied. Omdat de stad de komende jaren voldoende locaties heeft voor woningbouw, bedrijventerreinen en kantoren en de vraag hiernaar is afgenomen, krijgt het terrein voorlopig geen definitieve bestemming. Het terrein is 125 hectare groot en bestaat uit een verhard deel met gebouwen en een groen deel met waterpartijen. Inmiddels is het grootste deel van het gebouwencomplex gesloopt. Wat nog staat is het onderste deel van een bakstenen schoorsteen, het oude suikerentrepotgebouw en het aangrenzende ‘klontjesgebouw’. De kernkwaliteiten van het terrein, zoals het er ligt, zijn o.a.: de enorme omvang, de ligging dicht bij de binnenstad en de mogelijkheden die de milieucontour (IMR) biedt om er een uiteenlopend scala aan activiteiten te ontwikkelen. De komende 15 jaar wil de gemeente hier ruimte bieden aan nieuwe, tijdelijke en aanvullende functies. Op zoek naar initiatieven is op 9 september 2011 een laagdrempelige prijsvraag uitgeschreven. De prijsvraag heeft tot 179 inzendingen (waarvan 107 door private partijen) geleid. Er waren vooral veel plannen die uitgingen van het opwekken van duurzame energie, van stadslandbouw, van festivals en van studentenhuisvesting. Uit de inzendingen zijn 15 plannen geselecteerd, variërend van structuurplannen voor het gehele terrein door professionele partijen tot een voorstel voor een timmerdorp door een privé persoon. Naast deze prijsvraag en het beschikbaar stellen voor tijdelijk ruimtegebruik door andere initiatiefnemers maakt een 20ha groot deel van het verharde terrein onderdeel uit van de inzending voor de Florida 2022, met als doel ook met dit evenement het gebied aan te jagen. Inmiddels is Groningen tot de vier finalisten doorgedrongen. De winnaar wordt bekendgemaakt in oktober 2012, tijdens de sluiting van de Floriade in Venlo. De kandidaatstelling staat de prijsvraag voor de (tijdelijke) invulling van het Suikerunieterrein niet in de weg, vindt het college. Het terrein is groot genoeg om meerdere plannen naast elkaar onder te brengen. Hoe is de vraag. In de hieropvolgende bladzijden worden de procesmatige, juridische, financiële en ruimtelijke succesfactoren, die voor de ontwikkeling van het Suikeruniterrein van belang zijn, elk aan de hand van drie fasen besproken. De eerste is de opstartfase, de tweede de experimenteerfase en de derde is de door de gemeente beoogde fase van definitieve uitgifte van de grond. 45

Suikerunieterrein Stakeholders

Laurens Huis in ‘t Veld: beleidsmedewerker gemeente Heeft in de structuurvisie Stad op Scherp veranderd dat voorlopig (voor de periode van 15 jaar) geen definitieve ontwikkelingen op het Suikerunieterrein zij toe te gestaan. Tegelijkertijd is hierin aangegeven dat de gemeente volledig open staat en mee wil denken aan tijdelijke vormen van gebruik.

“Mijns inziens kan de tijdelijke invulling nog meer in dienst staan van een toekomstig eindbeeld ondanks alle onzekerheid die hier nog over is.”

Alfred Kazemier: programmamanager gemeente Groningen Is als opdrachtgever integrale gebiedsontwikkeling betrokken bij zowel het Open Lab Ebbinge als het Suikerunieterrein. Daarvoor was hij o.a. projectleider van de publieksenquette voor het Groninger Forum.

“De belangrijkste les van de huidige economische recessie is dat traditionele ontwikkelstrategieën niet langer werken.”

Kees Muller: projectmanager gemeente Groningen Is betrokken geweest bij het aankoopproces van het Suikerunieterrein door de gemeente. Daarvoor is hij betrokken geweest bij het opstellen van het IMR voor de CSM fabriek. Nu is hij projectleider voor de verdere invulling van het terrein en dus ook de planvorming voor de mogelijke Floriade.

“Het Ebbingekwartier is zó anders dat we daarvan niet echt lessen kunnen leren.”

46

Klaus Overmeyer: jurylid prijsvraag Is als auteur van het boek Urban Pioneers specialist op het gebied van tijdelijk ruimtegebruik en bottom up ontwikkeling in Berlijn. Maakte onderdeel uit van een vijfkoppige jury die de inzendingen van de publieke prijsvraag heeft beoordeeld.

“Bij het merendeel van de deelnemers ontbrak informatie over hoe het idee zichzelf kan bekostigen. De jury heeft dan ook geen check op financiële zelfredzaamheid gedaan.”

Lenze Hofstee: prijsvraagwinnaar Is met zijn bedrijf Carex tijdelijke huisvester in leegstaande gebouwen en beheerder van terreinen en gebouwen. Vanuit die achtergrond is onduidelijke (tijdelijke) duur gesneden koek voor hun. Carex wil graag de regiefunctie om de boel vlot te trekken.

“Alle prijswinnaars zijn op dit moment gelijkwaardig. Dat is een probleem, omdat sommigen een professionele achtergrond hebben en anderen onhaalbare plannen hebben ingediend”

Jan Martijn Eekhof: stedenbouwkundige gemeente Groningen Is als stedenbouwkundige betrokken bij de planvorming voor het Suikerunieterrein. Heeft voor zijn werkzaamheden bij de gemeente een onderscheiden afstudeerplan gemaakt voor Tempelhof, Berlijn met als focus een andere manier van gebiedsontwikkeling.

“We moeten de initiatiefnemers beter begeleiden. Anders bloedt het dood”

47

Suikerunieterrein Procesmatig 1. VINDBAARHEID De gemeente ziet het vergroten van de vindbaarheid van het Suikerunieterrein, dat hiervoor niet toegankelijk was, als belangrijke eerste stap om ervoor te zorgen dat Groningers zich het gebied ‘eigen’ gaan maken. Bij de aankoop van het terrein is aan de gemeenteraad toegezegd dat de inwoners van Groningen zullen worden betrokken bij het nadenken over de tijdelijke invulling van het gebied. Hiertoe zijn er al verschillende publieke evenementen, zoals abseilen, kanovaren en kinderfeestjes op het terrein georganiseerd. Daarnaast heeft de gemeente een zeer laagdrempelige publieke prijsvraag uitgeschreven om zoveel mogelijk mensen te verleiden met ideeën en initiatieven voor het gebied te komen. Aan de inzendingen werden daarom geen eisen op het gebied van haalbaarheid gesteld. Er zijn een aantal professionele partijen onder de prijswinnaars, die daar toch rekening mee hebben gehouden. Deze plannen hebben echter dezelfde status als plannen die onhaalbaar lijken. Dit maakt het lastig om tot uitvoering van de winnende plannen over te gaan.

2. PIONIERS: WENNEN EN VERKENNEN De gemeente wil als volgende stap 15 jaar ruimte bieden aan tijdelijke functies met placemaking als doel. Enerzijds hoopt de gemeente op co-creatie vanuit de 15 prijswinnaars, iets wat vooralsnog zeer moeizaam blijkt. Anderzijds wil zij ook ruimte bieden aan andere initiatieven en een groot evenement als de Floriade. In de startnotitie staat hierover: “Eerst vindt het aanleggen van het raamwerk en de ingebruikname van het plangebied plaats. De eerste ideeën van de prijswinnaars krijgen een plek. Er moet duidelijk worden wat op welke plaats werkt en wat niet. Welke aanvullende maatregelen nodig zijn. Er wordt gekeken naar ontwikkelingen en kansen die zich op en rond het terrein voordoen. Daarop wordt ingespeeld. Het terrein wordt stapje voor stapje ingenomen door de gebruikers en bezoekers. Een beheerorganisatie wordt gevormd en met de stakeholders worden nieuwe initiatieven, voorzieningen etc. ontwikkeld. De gemeente faciliteert waar het gaat om regelgeving en bereikbaarheid. Daarna is het terrein volop in beweging. De rol van de gemeente wordt steeds bescheidener. Een beheerorganisatie verzorgt het onderhoud en de marketing van het gebied. De selectie van initiatieven wordt door de gebruikers gedaan, het terrein krijgt steeds meer vorm, ontwikkelingen worden duidelijker. Er is een ‘vereniging van belanghebbenden’ opgericht die samen met de beheerder en gemeente plannen maakt voor de komende vijf jaar. Hierin worden recente ontwikkeling in perspectief gezet en de richting voor de komende vijf jaar wordt geschetst. Nieuwe kwaliteiten worden vastgelegd.” Cruciaal voor het slagen van dit proces van placemaking is het kweken van commitment bij de initiatiefnemers.

3. SETTLERS? Het is de bedoeling dat er na de beoogde periode van 15 jaar een bestemming komt die een marktconforme grondprijs oplevert. Dit kunnen bestaande initiatieven zijn, die zich dan hebben bewezen, aangevuld met nieuwe. Maar het is ook mogelijk dat het gebied vrijgespeeld wordt om de behoefte aan bepaalde functies, die dan heel groot is, op te kunnen vangen. In dat geval zou het zonde zijn als alle geïnvesteerde energie zomaar weggegooid wordt. 48

“De organisatie van de prijsvraag is heel belangrijk geweest voor het idee dat we als overheid even op onze handen zijn gaan zitten.” Alfred Kazemier, programmamanager integrale gebiedsontwikkeling

“Een belangrijk aandachtspunt zijn de verschillen in tempo en achtergrond van de initiatiefnemers.” Kees Muller, projectmanager gemeente Groningen

“We zien vanuit onze achtergrond als beheerder een regierol voor ons weggelegd om een plan voor het hele terrein te maken. Binnen dat plan is ruimte voor andere initiatieven.” Lenze Hofstee, één van de winnaars van de publieke prijsvraag

“Ik mag het natuurlijk niet hardop zeggen, maar de Eiffeltoren is ooit ook tijdelijk bedoeld. Het kan dus ook gebeuren dat al het tijdelijk bedoelde voor het SUT blijft.” Kees Muller, projectmanager gemeente Groningen

“Iedereen kan via een website ruimte op het Suikerterrein leasen. Voor een uur, een dag of zelfs een jaar kun je binnen randvoorwaarden en tegen een vergoeding doen wat je wilt.” Grontmij, één van de winnaars van de publieke prijsvraag

“Niet het opvullen van gaten is het doel, maar het mobiliseren van de gebruiker in het ruimtelijk proces.” Klaus Overmeyer, jurylid publieke prijsvraag 49

Suikerunieterrein Juridisch 1. KANSEN In de startnotitie wordt als voordeel van het terrein genoemd dat: “De huidige milieucontour (IMR) de mogelijkheid biedt om er een uiteenlopend scala aan activiteiten te ontwikkelen. Er is eigenlijk niets te bedenken wat niet zou kunnen.” Vanuit de regelgeving biedt dat dus kansen voor toekomstige ontwikkelingen. Het is echter wel de vraag of dit ook voor wonen geldt, omdat deze contour vanuit een industrieel gebruik is bepaald. Ook hebben zich inmiddels functies aangediend, zoals een crematorium en een fabriek, die de gemeente niet als wenselijk acht. Vandaar dat een voorbereidingsbesluit voor het gehele gebied genomen wordt. Een voorbereidingsbesluit is een verklaring van de gemeenteraad dat een nieuw bestemmingsplan voor het betreffende gebied wordt voorbereid. Met dit besluit wordt een voorbereidingsbescherming van kracht, waarmee bouw- en aanlegactiviteiten kunnen worden geweerd die nog op grond van het geldende bestemmingsplan mogelijk zijn. In een voorbereidingsbesluit wordt bepaald voor welk gebied het besluit geldt en met ingang van welke dag het in werking treedt. Het is duidelijk dat de gemeente als eigenaar van de grond uiteindelijk zoiezo aan de knoppen blijft.

2. FACILITEREN De gemeente is op dit moment bezig een nieuw bestemmingsplan op te stellen. Dit plan is dadelijk 10 jaar geldig en is bedoeld voor de experimenteerfase van 15 jaar. Om meerdere functies mogelijk te maken en omdat het eindbeeld niet vast ligt, zal voor een flexibel of globaal bestemmingsplan worden gekozen. Nadeel van dit type bestemmingsplan is dat de omgevingswet en in het bijzonder de milieuwetgeving toch maximale garanties vooraf vraagt. Dit betekent dat alle mogelijke scenario’s vooraf getoetst moeten worden, wat zeer bewerkelijk en dus kostbaar is. Verder aandachtspunt is dat een tijdelijke bouwvergunning slechts 5 jaar geldig is, terwijl het terrein 15 jaar beschikbaar is. Betekent dit dat er permanente bouwvergunningen, waarin hogere eisen gesteld worden, aangevraagd moeten worden? De gemeente heeft toegezegd in deze fase vooral op het gebied van regelgeving te willen faciliteren door de initiatiefnemers wegwijs te maken en te helpen tot aan de regels voldoende plannen te komen.

3. GARANTIES? Het gebied aan een volgende generatie overlaten, betekent ook qua regelgeving een sprong in het diepe. Niemand weet immers hoe de zaak er dan voor staat. Is het voorstel voor een herziene integrale omgevingswetgeving dan doorgevoerd? Maakt Nederland nog deel uit van de Europese Unie, met al haar Europese wetgeving? Bestaat het bestemmingsplan nog? Allemaal onzekerheden, die grote consequenties voor de toekomst van het Suikerunieterrein kunnen hebben. Daarnaast is er vooraf nooit een waterdichte garantie dat tijdelijk bedoelde functies ook echt zullen weggaan. Hoe goed dit ook door ambtenaren in contracten geregeld is, de praktijk leert dat onder druk van media, bewoners en gebruikers, bestuurders toch kunnen beslissen van deze contracten af te zien. Met alle gevolgen van dien. 50

“Het is de vraag wat tijdelijk is en wat structureel. De grenzen daartussen vervagen en daar zou de planologisch-juridische wetgeving op in moeten spelen.” Laurens Huis in ‘t Veld, beleidsmedewerker Gemeente Groningen

“Het gebied is 15 jaar beschikbaar. Een tijdelijke bouwvergunning geldt echter slechts 5 jaar. Deze discrepantie vormt een belangrijk aandachtspunt.” Jan Martijn Eekhof, stedenbouwkundige dienst RO

“Wij hebben ruime ervaring met het afsluiten van tijdelijke contracten met gebruikers aan de ene kant en eigenaren aan de andere.” Lenze Hofstee, één van de winnaars van de publieke prijsvraag

“Het nieuwe bestemmingsplan voor het Suikerunieterrein moet flexibel zijn, met veel mogelijke functies, zoals bij de binnenstad.” Jan Martijn Eekhof, stedenbouwkundige dienst RO

“Wij zijn eigenaar van het terrein dus hebben ook buiten het bestemmingsplan invloed. ” Kees Muller, projectmanager gemeente Groningen 51

Suikerunieterrein Financiëel 1. OPSTARTKOSTEN Budgetneutralitiet is het uitgangspunt voor het Suikerunietrerrein, met inachtneming van voorsorteringen en voorinvesteringen gericht op het (verre) toekomstperspectief, die wel wat mogen kosten. Voor de periode 2011-2014 is middels een reeds door de Gemeenteraad aangenomen verdeelvoorstel een bedrag van 800.000,- euro gereserveerd voor het Suikerunieterrein. Dit bedrag wordt aangewend voor de planvormingskosten in deze periode. Maar naast deze opstartkosten om tot tijdelijk gebruik van het Suikeruniterrein te komen, zijn er nog andere veel substantiëlere kosten. Zo heeft de gemeente het terrein voor 35 miljoen euro gekocht. Dit betekent een rentelast van 1,2 miljoen euro op jaarbasis. Over de beoogde periode van 15 jaar bedragen de rentekosten dus 18 miljoen euro. Daarnaast heeft de gemeente tot nu toe ook sloop- en beheerkosten gemaakt. De geschatte totale voorinvestering, zonder de renteaflossing, bedraagt 3 a 4 miljoen euro.

2. AFNEMENDE PUBLIEKE, TOENEMENDE PRIVATE INVESTERING Voor de fase van placemaking legt de gemeente een raamwerk aan en verbetert de bereikbaarheid. In ieder geval zijn investeringen in de ontsluiting en de bodemgesteldheid nodig. Daarnaast faciliteert de gemeente op gebied van regelgeving. Wat zijn hiervan de precieze kosten en hoe worden deze gedekt? De gemeenteraad heeft bovendien besloten maximaal 10 miljoen beschikbaar te willen stellen voor de Floriade als deze in 2022 naar Groningen komt. De gemeente hoopt dat tegenover deze kosten toenemende opbrengsten van (een deel van) de tijdelijke gebruikers staan. Het moge duidelijk zijn dat al deze kosten nooit alleen door tijdelijke initiatieven gecompenseerd kunnen worden. Grote uitdaging bestaat daarom in deze fase in het vinden van andere investeerders dan de gemeente. Zo liggen er kansen voor ontwikkelaars, die met een relatief geringe voorinvestering een positie kunnen verwerven. Het is echter duidelijk dat hun geen carte blanche zal worden gegeven. Zoals eerder vermeld, zijn er al aanvragen die goed wilden betalen voor de grond, niet gehonoreerd. Omdat ze niet passen binnen de ambitie die de gemeente hier op termijn voor ogen heeft.

3. WAARDE CREATIE? Doel van de experimenteerfase is uiteindelijk te komen tot waarde creatie, hopende dat het Suikerunietrrein de ‘place to be’ wordt. Na de beoogde periode van 15 jaar moeten initiatieven een marktconforme grondprijs kunnen betalen, waarmee de gemeente uit de kosten kan komen. Omdat deze laatste fase nog ver verwijderd en de toekomst onzeker is, lijkt het verstandig dat de gemeente rekening houdt met een aantal scenario’s, waaronder ook die, dat deze waarde creatie niet plaatsvindt zoals de gemeente beoogt. Daarnaast is het de vraag of het open laten van de toekomst niet juist verlammend zal werken op de investeringsbereidheid van mogelijke initiatieven. Zij hebben immers geen zekerheid of ze mogen blijven. En er is een duidelijke relatie tussen investeringsvermogen en de terugverdientijd. Ook al is de periode van 15 jaar gunstiger qua exploitatie dan 5 jaar, echte kwaliteitstrekkers zullen waarschijnlijk toch een grotere investering vergen. Het is daarom voorstelbaar dat hier in de praktijk met investeerders afwijkende afspraken over gemaakt zullen worden. 52

“De economische waarde is nu 0,0. We verwachten in 15 jaar tijd een waardestijging te creëren, waardoor de economische waarde toeneemt.” Kees Muller, projectmanager gemeente Groningen

“Aangezien de gemeente geen geld heeft om dit gebied zelf te ontwikkelen, ziet zij vooral een faciliterende rol als matchmaker tussen geïnteresseerde partijen voor zich weggelegd.” Jan Martijn Eekhof, stedenbouwkundige dienst RO

“Onze inschatting is dat we 3 a 4 miljoen kwijt zijn aan voorinvesteringen en uren om hier dadelijk iets te kunnen laten plaatsvinden. Daarmee wordt dus de vraag hoe we dit terug zullen verdienen. Geen gemakkelijke vraag!” Kees Muller, projectmanager gemeente Groningen

“Het vinden van andere investeerders dan de gemeente is de grote uitdaging.” Jan Martijn Eekhof, stedenbouwkundige dienst RO

“Sweetsugar.nl helpt met het faciliteren en het linken van ideeën aan andere initiatieven. Met de opbrengsten realiseert Sweetsugar stukje bij beetje de toekomstige basisstructuur van het gebied.” Grontmij, één van de winnaars van de publieke prijsvraag 53

Suikerunieterrein Ruimtelijk 1. OP ZOEK NAAR EEN RAAMWERK Er zijn op dit moment geen concrete plannen voor dit gebied. De stad heeft de komende vijftien jaar nog voldoende woningbouwplannen en andere programma’s voor stedelijke ontwikkeling. Daarom wordt het gebied voor een volgende generatie gereserveerd en nog niet permanent bestemd. Wel wordt het gebied in de tussentijd voor tijdelijk gebruik open gesteld, in de structuurvisie 2009 staat hierover: “We geven alle ruimte voor manifestaties, passend bij de City of Talent die we willen zijn, passend bij het innovatieve en creatieve vermogen dat we willen stimuleren en bijdragen aan het onderscheidend vermogen van Groningen ten opzichte van andere steden”. Voorwaarde die wel gesteld wordt is dat het initiatief een aanvulling moet zijn op wat elders in de stad al gebeurd. Er mogen bijvoorbeeld geen woningen komen die met andere gebieden, zoals Meerstad concurreren. Om de wel toegestane tijdelijke initiatieven mogelijk te maken zal een geschikt raamwerk aangeboden moeten worden. Hoe dat raamwerk er uit moet zien is de vraag.

2. RUIMTE GEVEN Het gebied is zo groot en divers dat er veel naast elkaar kan gebeuren. Hoeveel en wat precies is nog niet duidelijk. Voor alle denkbare initiatieven geldt echter dat de huidige toegankelijkheid een probleem is. De gemeente wil daarom zo snel mogelijk doorgaande routes naar en door het gebied tot stand brengen. De aantakking op de binnenstad valt hier ook onder. Daarnaast wil de gemeente minimaal nog 1 brug toevoegen om voor festivals tot de minimaal benodigde twee ontsluitingen te komen. Op dit moment mogen er van de brandweer slechts maximaal 500 personen tegelijk op het terrein aanwezig zijn, omdat de aan- en afvoer onvoldoende is. Naast deze verbeteringen zal de structuur van het terrein in deze fase voor een groot deel afhangen van de concrete initiatieven die zich aandienen. De afhankelijkheid van andere investeerders betekent immers ook dat er ruimte voor onderhandeling is. Wat voor voedingsbodem hebben deze initiatieven nodig? Hierover zal de dialoog aangegaan moeten worden.

3. DEFINITIEF BESTEMMEN? In de startnotitie is sprake van een uiteindelijke definitieve bestemming, waarvan wordt onderkend dat niemand deze op dit moment kan voorspellen. Maar wanneer ben je daar aangekomen en hoe weet je dan dat deze bestemming definitief is? In werkelijkheid is een stad nooit af, maar staat voortdurend onder druk van wisselende behoeften en verandert dientengevolge continu. Het lijkt veel meer bij het huidige tijdsbeeld te passen om het idee van een definitieve bestemming te laten varen en als enige eis te stellen dat na vijftien jaar een marktconforme grondprijs betaald kan worden, voor zo lang als het duurt. Kan een initiatief dat op een bepaald moment niet meer dan komt er plek vrij voor een nieuw initiatief. Het is voorstelbaar dat er zo op organische wijze een mix ontstaat van verschillende structuren op het gebied van schaal, investerings- en dus ook afwerkingsniveau. Bij een gebrek aan draagkrachtige initiatieven zal de gemeente echter eieren voor haar geld moeten kiezen en zich tevreden stellen met wat er dan wel mogelijk is. Dit vraagt om een ruimtelijk plan dat qua ambitieniveau verschaalbaar is. 54

“We moeten de verleiding weerstaan om zelf plannen te gaan maken.” Alfred Kazemier, Programmamanager integrale gebiedsontwikkeling

“Het gevaar schuilt erin dat het een opslagterrein wordt voor functies die elders in de stad geen plek kunnen krijgen.” Kees Muller, projectmanager gemeente Groningen

“Groningen is nog steeds slechts een provinciehoofdstad, maar heeft aan de andere kant een unieke ligging in de Neder-Duitse regio. Het Suikerunieterrein biedt door haar schaal en haar geïsoleerde ligging kans om daar op in te spelen. Hier kunnen bijvoorbeeld events als een Stones concert georganiseerd worden.” Lenze Hofstee, één van de winnaars van de publieke prijsvraag

“Het is onze taak doorgaande routes naar en door het gebied en de juiste infrastructuur voor initiatieven en de organisatie van evenementen aan te brengen.” Jan Martijn Eekhof, stedenbouwkundige dienst RO

“Het gebied is te groot voor één idee, daarom moet het opgedeeld worden in kleine stukken van 2,5 bij 2,5 meter. Elke stadjer kan een kavel komen claimen.” Egbert de Warle, één van de winnaars van de publieke prijsvraag

“In het verleden had de gebruiker maar beperkte invloed op zijn omgeving. In de toekomst zijn de gebruikers zelf ook de producenten van ruimte. Dynamiek en flexibiliteit zijn daarbinnen de leidende principes.” Klaus Overmeyer, jurylid publieke prijsvraag 55

Suikerunieterrein als startbeeldplanning Meer nog dan bij het Open Lab lijkt de gemeente bij het Suikerunieterrein uit te gaan van een aan startbeeldplanning gerelateerde strategie. Dit begint met het uitgangspunt van een experimenteerfase van 15 jaar, waarin verschillende initiatieven zich mogen bewijzen. Dynamiek en flexibiliteit lijken hierbij voorop te staan. Bovendien wordt er benadrukt dat er geen concrete plannen zijn, dat er geen eindbeeld is. In het proces staat co-creatie voorop. Er wordt stapje voor stapje gedacht. Het is de bedoeling dat er in 2016 door de initiatiefnemers een ‘vereniging van belanghebbenden’ wordt opgericht die samen met de beheerder en de gemeente plannen maakt voor de daaropvolgende vijf jaar. Hierin worden de ontwikkelingen tot dan toe in perspectief gezet en de richting voor de toekomst geschetst. Nieuwe kwaliteiten worden hierbij telkens vastgelegd. Kortom er is zeer nadrukkelijk geen sprake van een een rechtlijnig proces, maar juist van continue evaluatie en bijstelling. Met deze aanpak loopt de gemeente Groningen voorop op het pad naar de stedenbouw van de toekomst. Bij de keuze voor een laagdrempelige prijsvraag, met de nadruk op zoveel mogelijk creatieve inzendingen, zonder haalbaarheidseisen kunnen echter wel vraagtekens worden geplaatst. Aan creatieve ideeen is namelijk zelden gebrek. Ze vallen of staan met de haalbaarheid. Omdat de gemeente wil dat de ingezonden projectvoorstellen zichzelf kunnen bekostigen of zelfs geld opbrengen, zit ze nu in een impasse wat betreft de voortgang met de prijsvraagwinnaars. In de praktijk blijkt co-creatie lastig als er geen werkbare kaders worden gesteld. Als eigenaar van de grond zal de gemeente hier toch initiatief toe moeten nemen. Er zal een schifting moeten komen op uitvoerbare plannen. Cruciaal daarbij is het vinden van investeerders, groot en klein. Dat is lastig, want zelfs professionele prijswinnaars als Grontmij en Carex lijken vooral ingehuurd te willen worden als adviseur en niet als investeerder op te willen treden. De discrepantie tussen een tijdelijke bouwvergunning van 5 jaar en de experimenteerduur van 15 jaar, zorgt daarbij aan ene kant voor een langere exploitatietijd, maar zorgt ook voor hogere investeringskosten om aan een reguliere omgevingsvergunning te voldoen. Verder is het prijzenswaardig om zoveel mogelijk open te willen houden. Het is echter wel des mens om te willen weten waar men aan toe is. Wat hier wel en niet kan en mag is nog onvoldoende duidelijk. Hoe aantrekkelijk het vestigingsklimaat van het Suikeruniterrein daarmee is en voor wie moet dus ook nog blijken. Dit vestigingsklimaat is cruciaal voor het mobilseren van de gebruiker en daarmee voor het kweken van commitment. Daarnaast valt te verwachten dat de initiatieven die zich eenmaal hebben gevestigd claims zullen gaan leggen, hoezeer die contractueel ook zijn uitgesloten. Wijzigingen en nieuwkomers zullen niet automatisch verwelkomd worden door de dan ‘gevestigde orde’. Zo is er op het eiland Sporenburg in Amsterdam, nadat een woontoren onhaalbaar bleek, ooit een tijdelijk grasveldje ingericht. Dit veldje wordt nu zo door de buurt gewaardeerd, dat het onmogelijk blijkt hier nog te bouwen. Je zou verwachten dat de bij het Open Lab opgedane ervaringen van pas kunnen komen bij dit open proces. Opvallend is echter dat iedereen die we gesproken hebben, benadrukt dat hier geen lessen te leren vallen voor het Suikeruniterrein. 56

HANZE

FLORIADE

?

b ra a k liggend SUT

HOOG

GAAT

CULTURELE HOOFDSTAD

EU

realisatie CONJUNCTUUR floriade + prijsvraag

KOMST

realisatie prijsvraag

PRIJSVRAAG STAGNEERT

braakliggend SUT

LIJN

EURO VALT KRIMP

DOOR

STABIEL

GASUNIE FAILLIET

RAMP

ZOMER 2012

SPOED

2012

2017

2022

2027

Bronnen Startnotitie Suikerunieterrein Juryrapport Suikerfabriek: ruimte voor ideeen Van suiker tot sloop, Jan van der Hoeve en Rita Overbeek Mentaal ontginnen: waarde creëren door tijdelijk gebruik, Alfred Kazemier Document met korte beschrijving van alle prijsvraaginzendingen Interviews met diverse betrokkenen (voor namen zie elders in dit document)

57

58

9 EUROPESE REFERENTIES

I Maarten van Tuijl & Tom Bergevoet

Temporary Europe In voorbereiding op het Creative City Challange (CCC) symposium te Groningen, ter gelegenheid waarvan deze publicatie is gemaakt, hebben we de CCC partnersteden gevraagd naar hun ervaringen met tijdelijk ruimtegebruik. Dit heeft geresulteerd in een serie internationale voorbeelden die de vele mogelijkheden voor tijdelijk ruimtegebruik laten zien: van tijdelijke stadsparken in Kortrijk (B) tot de tijdelijke inzet van leegstaand vastgoed voor de huisvesting van kunstenaars in Bremen en Hamburg (D), van een reusachtig tijdelijk kunstwerk op een silo in Gotenborg (S) tot een rondreizende containergalerie in Newcastle (E). Deze projecten zijn aangevuld met twee relevante projecten uit onze vestiginsgplaats Amsterdam. Tegen de achtergrond van de CCC thematiek van de creatieve stad is het niet verrassend dat de verzamelde voorbeelden bijna allemaal een creatieve vorm van tijdelijk ruimtegebruik betreffen. We hebben gevraagd van deze voorbeelden niet alleen de actuele toestand te beschrijven, maar ook de situatie die eraan vooraf ging en de verwachtingen voor nabije toekomst. Hierdoor doet het element tijd zijn intrede en ontstaat perspectief op de mogelijke effecten van de tijdelijk bedoelde ingreep op termijn. Ook hebben we gevraagd onder woorden te brengen onder welke procesmatige, juridische, financiële en ruimtelijke condities de projecten tot stand zijn gekomen. Hierdoor wordt het mogelijk te zoeken naar verschillen en parallellen tussen de verschillende Europese steden. De vraag die we onszelf aan de hand van de verzamelde informatie gesteld hebben is in hoeverre de voorbeeldprojecten passen in de ontwikkelstrategie van de startbeeld planning. Is dit een kansrijke strategie voor de Europese stad? Waar wordt deze al toegepast? Wat valt er te leren? Eerst volgen een twaalftal Europese referenties door de betrokkenen zelf in het Engels beschreven, waarna in de Nederlandse conclusie van dit hoofdstuk nader op deze vragen wordt in gegaan.

59

Graffiti Mariestad, Zweden 1 PAST The citizens of Mariestad loved to hate the silo that was a big bulky building that for decades blocked the beautiful skyline. Since the business closed a few years ago it was decided that the silo would be demolished to make way for the new lakeside town.

2 PRESENT Björn Nordén, a local artist became aware that the silo would be demolished and thought it would be exciting to do something with the building before it was demolished. Bjorn got in touch with graffiti artist Carolina Falkholt and invited a number of different persons to a meeting. When we left that meeting, we had decided that we would paint the entire silo, it would be the worlds largest graffiti artbuilding. A project that would run throughout the summer. Why? Because Mariestad is the city that is the former county town in parallel as it is an industrial town. It may seem that there is a collective low self-esteem among the citizens and we wanted to change this. We did it because we wanted to put Mariestad on the map, we wanted to stand out and do something different, an art project that would involve the citizens of Mariestad.

3 FUTURE It became as we wanted a massive art project. The location of the silo became a meeting place for both young and old. You could choose the level of commitment, either could yourself buy a spray can and paint on the lower parts of the silo, or you could shoose just just to follow the image development day by day, on the upper parts of the silo, where the professional graffitiartists worked. Important is also the project leader and artist Carolina Falkholt, had a very social relationship to the people who were around the silo. She explained the work and created involvement.

60

PROCEDURAL The first meeting took place in the end of the month of April. On July 5, started the project. We went from idea to action in two months. The project was completed on the September 6. Participants were mainly the Cultural Departement (municipality of Mariestad), the educational association Studiefrämjandet, private parties and local businesses.

LEGAL An agreement was signed between the artist and the municipality of Mariestad, and with the company that still owned the silo until it was demolished. Cultural Committee was briefed regulary.

FINANCIAL The project was financed largely by funds from the municipality, the educational association Studiefrämjandet and the company CanVac. The total budget was 880 000 Skr in which voluntary work also is included. The project gave a negative result for 80 000 Skr, which Cultural Department went in and covered.

SPATIAL We had no plans on this. www.graffitimariestad.se

61

100 Union Street, Bankside, London, Engeland 1 PAST For over 6 years the site on 100 Union Street has been empty, awaiting development. In an area like Bankside in London, which is under intense pressure from development, it is not uncommon for sites like this to lie empty and dormant while waiting for the right time in the development cycle.

2 PRESENT In 2008 as part of the biennial London Festival of Architecture, the architecture collective EXTZT transformed the site for a period of two weeks – creating Southwark Lido – an open air swimming and recreation area. In 2010 it became the Urban Orchard – a temporary garden for this densely urban neighbourhood which was open for 4 months. The Orchard was conceived as a ‘place of exchange’– providing space for social interaction. When it closed its doors, all the trees, plants and materials were adopted and used by local community groups on the network of food growing projects on housing sites across the area. Similarly in 2011 the site was transformed into a temporary garden of medicinal plants (the Urban Physic Garden), and the ReUnion – a pop up pub in the summer of 2012.

3 FUTURE The construction has recently started on adjacent parcels to this site. While this means that the site at 110 Union Street will no longer be able to be used for temporary projects, the earlier hosted innovative projects have paved the way for other initiatives in the area that highlight and work with under-used and neglected spaces in the neighbourhood. New initiatives have emerged in the neighbourhood – such as Merge Festival which build on the spirit of the earlier projects, bringing new life to underused spaces in the area, as focal points for creative practice.

62

PROCEDURAL The Union Street Urban Orchard took its starting point the Bankside Urban Forest urban design strategy for the area – which identifies an incremental approach to improving the network of streets and public spaces across the area. A wide group of stakeholders was involved, including the local business community through Better Bankside BID and designed by Wayward Plants. The garden was built entirely by a volunteer workforce using recycled and salvaged materials was open for four months over the summer of 2010.

LEGAL Unknown

FINANCIAL A benevolent landowner opened up the site as a test bed for a number of temporary uses. The Architecture Foundation commissioned both the Southwark Lido and the Urban Orchard.

SPATIAL As a neighbourhood, Bankside has a dense urban grain and lacks significant green and open space. In this context, vacant development sites such as 100 Union Street offer opportunities to programme and create a number of temporary uses while the sites await redevelopment.

www.unionstreetorchard.org.uk www.southwarklido.wordpress.com www.physicgarden.org.uk/

63

Glamourmanifest, Amstel III, Amsterdam, Nederland 1 PAST Amstel III is a large office district to the Southeast of Amsterdam, planned in the seventies and developed in the eighties. Before that it was agricultural land. The planning ideal was one of complete functional segregation -state-of-the-art back then- and attracted several big companies.

2 PRESENT Amstel III has developed into a strong and dynamic working area. The area is 250 ha and has approximately 22,000 jobs. Of the more than 700,000 m2 of office floor area some 30% is unoccupied. In general it is assumed that half of this vacancy is structural. Ownership is fragmented, there is a lack of liveliness and the public and private external space is primarily designed for the car.

3 FUTURE Amstel III is described as a promising problem area. Amsterdam is seeking new ways of transforming the Amstel III area from a mono-functional office park into a lively urban area. The objective is the introduction of new functions and the improvement of the external space. The basic assumption is that the municipality will not carry out large-scale acquisition and that the costs of the transformation will be largely met by the creation of value in the area. In the first ten years the transformation should commence step by step, plot by plot. This will require a strong spatial-economic transformation strategy.

64

PROCEDURAL The notion of temporary use lowers the threshold for many stakeholders, enabling it to kickstart real and important change. Low-threshold but remarkable actions and activities strengthen the sense of community and trust among the current users in the area, upgrade the area’s physical appearance and boost the area’s image and reputation. The playful twist helps to generate a buzz and make the positive changes visible for media and people outside the area. Stakeholders involved: municipality, real estate owners, renting companies Timeline: Amstel III challenge is continuous, Glamourmanifest approx. 5-10 years

LEGAL Depending on action (preferably guerrilla).

FINANCIAL Glamourmanifest is supported by the municipality and a growing number of local companies and real estate owners.

SPATIAL Glamourmanifest is an independent (bottom-up) urban transformation project, offering a strategic antidote to the economic gloom in the commercial real estate market. The project katalyses positive developments and image-forming exclusively for office district Amstel III. This requires a powerful ambition, combined with a long wind and both sensitive and resolute action.

www.glamourmanifest.nl/

65

Viktoria-Kaserne, Hamburg, Duitsland 1 PAST After long negotiations with the public administration a group of artists (Frappant e.V.) moved into the Viktoria-Kaserne (a vacant casern in Altona-Nord) in March 2010, because their former studio space, a vacant department store, was sold.

2 PRESENT Up to now, a group of 140 artists and creatives from different disciplines (design, art, music, architecture etc.) uses half of the building (ca. 3.800m²) self-organized. The rest of the old casern is used as a storage space by the University of Hamburg. With the aim to make the whole building available for the creative industry, the Department of Cultural Affairs and the Kreativ Gesellschaft are currently drafting a new usage concept.

3 FUTURE After the refurbishment of the building, the casern should become a lively location, which offers affordable space for creatives for the next 25 years.

66

PROCEDURAL Stakeholders involved: Frappant e.V., Senate of the Free and Hanseatic City of Hamburg (Department of Cultural Affairs, Department of Urban Development, Department of Real Estate, District Authority of Altona), Hamburg Kreativ Gesellschaft mbH Timeline: March 2010: Frappant e.V. moved in, Summer 2012: Drafting of an new usage concept Autumn/Winter 2012: Refurbishment of the building, Spring 2013: Additional users move in

LEGAL permit for a use of a place of public assembly permit for a use as a studio space

FINANCIAL 100.000€/p.a. rent benefit (supported by the Department of Cultural Affairs) Refurbishment financed by the Department of Real Estate (refinanced by rent)

SPATIAL Infrastructure: studios fitted out to a low standard; exhibition room and court for collaborative use Spatial plan and size: 3 storeys, studio space (5.000 m²), floor space (1.600 m²), storage space (2.500 m²)

www.frappant.org

67

Spoorzone, Delft, Nederland 1 PAST Gebruik de Lege Ruimte (‘Use the Empty Space’) is a project for the temporary use of land in the Spoorzone Delft. The project is an initiative of two local citizen organizations, WeSD (Werkplaats Spoorzone Delft – ‘Workplace of the Railway Zone In Delft’) and TOP (Techniek Ontmoetings Punt – ‘Technology Meeting Point’). The Municipality of Delft and the Spoorzone Delft project are involved in this initiative. Gebruik de Lege Ruimte started up in 2011, to collect ideas via the social media, brainstorm sessions, etc.

2 PRESENT Up to the present, 20 ideas have been developed into promising proposals. Participants in Gebruik de Lege Ruimte are project owners of their plan, and invest their own time and energy in the development. Support and advice have been given in various workshops. The plans can be roughly divided into four themes: green, trade & tourism, games and recreation, and accommodation. This first batch of plans will be presented to the Municipality and the Spoorzone project on 27 September 2012, along with a proposal for the development of a strategy for the intervening time.

3 FUTURE Temporary use will most likely start in 2014, and take place step by step. As the construction of the tunnel progresses, various locations will become available for development. As final development is not yet possible, some locations will remain available for temporary development. The aims of temporary use in the Spoorzone include creating a lively, inviting site with significant interventions, averting long-term vacant spaces near the inner city, and giving an impulse for the real estate development of Spoorzone Delft. The flexibility of the solutions is an important aspect, as well as liveliness and vitality of the initiatives.

68

PROCEDURAL The Spoorzone Delft project recently inaugurated a special helpdesk called ‘Het Tussenstation’ (‘Intermediate station’) to help initiators with the realization of their plans.

LEGAL The ‘Het Tussenstation’ helpdesk, in collaboration with Gebruik de Lege Ruimte and other initiators, explores the possibilities and opportunities for the realization of plans. ‘Het Tussenstation’ will subsequently judge the feasibility of the plans.

FINANCIAL Gebruik de Lege Ruimte received financial support from the Municipality of Delft and Spoorzone Delft in 2011 and 2012, and receives subsidy from the Netherlands Architecture Fund and Fund 1818. This approach will be continued in the coming years. Initiators are largely personally responsible for the funding of their plan.

SPATIAL Spoorzone Delft is the area surrounding the railway station and the railway track through Delft. This part of the city will undergo a profound transformation over the coming years. With the construction of a railway tunnel and the demolition of the current rail viaduct, significant barriers dividing the city will disappear. Currently, we expect that approximately 1,200 new homes and around 20,000 square metres of non-residential functions will be developed in the Spoorzone Delft in the coming years. www.gebruikdelegeruimte.nl, www.spoorzonedelft.nl

69

Creative Cultural Quarter Oberhafen, Hamburg, Duitsland 1 +2 PAST & PRESENT Today the area is still dedicated as a rail depot and dominated largely by logistics activities, at least until 2014. Here, the conventional HafenCity development process has been turned on its head, since, instead of an urban concept being the objective of development, the process strategy is focused on finding new uses and a conceptual design for the inventory of existing buildings. The plots will not be sold, but remain the permanent property of the Special Fund for City and Port (HafenCity Hamburg GmbH) so as to retain control for Hamburg over the development.

3 FUTURE Oberhafen is destined to become the nucleus of a large creative and cultural neighborhood. The basic concept for Oberhafen: in the medium term it is to develop into a permanent creative and cultural quarter, publicly accessible, centrally located in Hamburg. It will have close connections to the other HafenCity neighborhoods, as well as with Rothenburgsort, City Süd and newly developing cultural activities, as well as with the Hamburg “museum mile”. A detailed concept for the project will be worked out through an intense dialog over the next few years. This would be based on a development time-frame of around 15 years.

70

PROCEDURAL Stakeholders: HafenCity Hamburg GmbH, Senate of the Free and Hanseatic City of Hamburg (Department of Cultural Affairs, Department of Urban Development), Hamburg Kreativ Gesellschaft, Oberhafen e.V. Time line: The majority of the existing sites in Oberhafen are leased for logistics activities until the end of 2013. In addition the whole area is designated as a railroad depot until 2014/15. This means that, after its release from railroad use, the new quarter cannot be intensively developed and adopted for new uses until 2015.

LEGAL Necessary permits: Change of use permits will be needed, however, if homes are to be integrated, as the buildings were not so far used as working places or for housing.

FINANCIAL Investments: The project will involve considerable expense on modernization, as well as measures to include the area in the flood-protection zone.

SPATIAL Infrastructure: Lengthy storage buildings and multi-story frontage buildings are the main features of Oberhafen neighborhood at the moment. The sheds and office space, primarily used by rail operator Deutsche Bahn, comprise around 21,000 sq. m gross floor area.

www.hafencity.com

71

Ouseburn Valley, Newcastle and Gateshead, Engeland 1 PAST The area was the cradle of the industrial revolution in the 19th century, but fell in decline in the mid 20th century. In the late 1980’s and particularly over the last 10 years, there has been stopstart regeneration aiming to create an urban village, mixed use, mixed refurbishment of old building and new build, aiming to juxtapose live, work play and learn.

2 PRESENT Now the Ouseburn valley is the main concentration of creative sector in Newcastle and Gateshead. It is home to over 400 businesses and 2,000 jobs. It covers about 80 hectares, comprising over 50 sites and buildings in a multitude of individual (mainly private ) ownerships. Probably about 40% of the sites and buildings have been developed, but with the economic downturn and the difficulties of making development financially viable, it looks like the remaining sites will take longer to develop than anticipated at first. As a result, the idea of meanwhile and temporary uses is very relevant – both to improve the visual and other impacts, and to maximise activity, where there is continuing demand. The Container Gallery is one of the first practical applications of this aim.

3 FUTURE Ouse St Container Gallery involves creating a Meanwhile Use on this site. This will be two (possibly 3) brightly coloured shipping containers adapted to form a gallery specialising in video and digital art. The project will showcase Meanwhile Uses as a means of visually improving and using sites while they await development – ‘Pre-vitalisation’ as it has been termed. The containers will be transferred to another site in Ouseburn when development of this site for Xsite’s new offices takes place.

72

PROCEDURAL The container will be ‘owned’ and run by a Co-operative including Xsite with any income generated by gallery activity being used to cover its running costs , neither would xsite profit from the relocation of it to another site. The container gallery was open for the Newcastle Late shows on 18th and 19th May 2012, but the remaining fit out and external works, and the addition of a third 20 ft container on top of the 2 already on site, should be completed by the end of July.

LEGAL The owners of the site designed and obtained planning permission for a small office building for their occupation to be built on this site. However they are unlikely to carry out construction in the near future, due to the economic downturn, especially in the construction industry.

FINANCIAL Total estimated cost - £25,000 –

SPATIAL This is a small site - 230m2 - a former car repair garage in the southern part of the Ouseburn valley, bought by Xsite architects in order to build a permanent home for their business – they have been renting a property in the Ouseburn for 5 years, having moved from Newcastle city centre.

www.ouseburnnewcastle.org

73

quARTier, Oldenburg, Duitsland 1 PAST In former times the building belonged to a chemical enterprise. Later it was used as theatre.

2 PRESENT Since the start of CCC, Project partner Kulturetage organized the quARTierfor temporary use, with nearly 100 sqm, 5 rooms and acovered outdoor area.Each year all sorts of creative activities have taken place. More than 4.000 guests a year visited the outdoor events and 1.500 people used therooms for their own creative activities.

3 FUTURE The old building will be broken mid-2012 to construct a new building for the local radio and TV broadcast station.

74

PROCEDURAL Temporary use of the old building 2010 – 2012 in the frame of CCC Construction of the new building 2012 - 2013

LEGAL House owner: City of Oldenburg Tenant until mid-2012: Kulturetage, centre for cultureand communication

FINANCIAL Costs for the new building: 1.200.000 €

SPATIAL The building is situated in the station area behind the Kulturetage. In the whole area you can find an agglomeration of cultural institutions and enterprises.

www. kulturetage.de

75

Bricolage Plantage, Bremen, Duitsland 1 PAST The intermediation of the vacant rooms of Plantage 9 was one of the biggest interim usage projects of the ZwischenZeitZentrale. Until the beginning of the year 2009, the gross floor area of 1.600m² was used as workshop, office and sales room of a fire protection company. Because of road planning, the site was sold to the municipality, but then, the road construction got far from reality because of lacking financial resources and further planning. Perspectively, no demolition is expected anymore. Therefore and because of its structure, ZZZ - ZwischenZeitZentrale classified the property as very suitable for temporary uses. To start the project, AAA - Autonomes Architektur Atelier became contractor and rented the rooms from the municipality and sublet them to the users. At the end of 2011, the temporary users established the association “Plantage 9 e.V.”, which became principal (direct) contractor with the municipality.

2 PRESENT Under the work title “Bricolage Plantage”, Plantage 9 is used by 30 persons, amongst them photographers, fashion -, graphic - and product designers, sculptors, painters, craftspeople and different start ups. Plantage 9 became a showpiece project for the municipality that successfully keeps creative entrepreneurs in Bremen and for the positive influence of such a project on its surrounding.

3 FUTURE Since 27.04.2012 the “Plantage 9” is a self-governing association has signed a three-year lease with the city. 30 people working on ideas and pursue their future.

76

PROCEDURAL Stakeholders: land owners: municipality, facilitator: AAA - Autonomes Architektur Atelier Bremen, ZZZ - ZwischenZeitZentrale Bremen Usage: working space for young and old creative people

LEGAL Temporary planning permission, fire safety approval, insurance

FINANCIAL Investment municipality: 6.662,00 € Investment users: 15.000,00 € Future investments: 100.000,00 €

SPATIAL 1.600 m² area, two-story commercial building from the 60s

www.plantage9.de

77

Secret Gardens, Kortrijk Belgie 1 PAST Green zones in the city that do not directly fall into the category of ‘park’ are all-too often downgraded to being sound buffers, neutral residual spaces between buildings or even parking lots. Nevertheless, it is better to emphasize the quality of a city rather than conceal its flaws. Well-cared-for, ‘occasional’ greenery can make a substantial contribution to an attractive living and working environment. In this context, we refer to sites for which no clear zoning plan has been formulated or which, while waiting for a definitive zoning plan or layout, as currently experienced as uncomfortable blemishes on the cityscape.

2 PRESENT From 29 May to 11 October 2009, Kortrijk organized ‘Secret Gardens’ – an urban gardens manifestation. The Secret Gardens project 2009 was a project with many layers. It was design, it attempted to clean up the shabby corners of the city, while stimulating people in the neighbourhood to come together in a green environment. Above all, the intention of the project was to display gardens and creations to people and to give them ideas. Ten gardens in the centre of Kortrijk were chosen that had been generally regarded as dirty corners until then.

3 FUTURE The aim of ‘Secret Gardens’ was to transform hidden, unknown or neglected public and semipublic spaces into places of surprise, even astonishment: locations of peace and quiet, of imagination and fantasy. This transformation was extremely successful for the few months that it lasted. The question remains as to what, besides publicity, this will contribute to the reputation of the city in the long run. Have those sites changed permanently? Although this project was all about temporary interventions, some projects could be maintained for longer than four months, according to the co-ordinator.

78

PROCEDURAL - Timeline: From 29 May to 11 October 2009 - Stakeholders: Secret Gardens is an initiative of the City of Kortrijk, with the collaboration of Design Regio Kortrijk vzw, Financial co-ordinator: Chris Lecluyse, Artistic co-ordinator: Paul Geerts, Communications: Marie De Clerck, Practical organization: Lise Van Tendeloo, Practical realization and logistics: Leefmilieu directors

LEGAL Unknown.

FINANCIAL According to Het Nieuwsblad (daily newspaper) the Kortrijk ‘Secret Gardens’ project cost around 400,000 EUR. The staffing costs must be added to this sum, amounting to approximately 20,000 EUR. The City of Kortrijk sponsored 150,000 EUR.

SPATIAL The Gardens were designed by 5 Belgian and 5 foreign landscape architects. They developed the Gardens in a creative way to form temporary oases of tranquillity for citizens and visitors alike. Bicycling and walking tours were organized, as well as all kinds of events that are linked to gardens and flowers. www.kortrijk.be

79

Glaskasten, Contrescarpe Bremen, Duitsland 1 PAST The suburb near the central railway station bremen suffers from shop vacancies. One of the vacancies was converted into a contact point, the “Glaskasten”, by ZZZ –ZwischenZeitZentrale Bremen. One part of the Glaskasten was the Glasbox, a shop for handmade goods. Moreover, it served as venue for exhibitions, lectures and consultation centre for people who are interested in interim uses (both temporary users and owners of houses). The aim of the project was to revive the suburb, to show the chances for development of that quarter and to popularize temporary uses, especially in that area.

2 PRESENT In february 2012, the Glasbox moved out of the Glaskasten building and is now located in the Ostertorswallstraße Bremen.

3 FUTURE The glasbox has a network of over 50 designers. In July 2012, a record store with real vinyl is integrated. The new owners of the formerly vacant shop are pleased with the result.

80

PROCEDURAL Stakeholders: land owners: municipality,facilitator: AAA - Autonomes Architektur Atelier Bremen, ZZZ - ZwischenZeitZentrale Bremen Usage: shop for handmade things by 20 designers, artists and crafts people in Bremen, consultation hours of ZZZ, venue for exhibitions and lectures

LEGAL No permits required

FINANCIAL Investment municipality: 750,00 € Investment users: 2.000,00 €

SPATIAL 70 m² area, shop from the 60s

www.glasbox.blogspot.com

81

Kiem United, Sluisbuurt Amsterdam, Nederland 1 PAST Zeeburgereiland (‘Zeeburger Island’) was built up and stabilized in the early 20th century. It was originally used as a military terrain. The island accommodated a water purification plant from the eighties onward. This was relocated in 2006, and the area became available for housing. Plans are already being realized on a part of the terrain.

2 PRESENT Due to the current economic malaise, it has not been possible to market the whole island, and a part of the Sluisbuurt has now been zoned for temporary spatial use for a period of ten years. For this purpose, an open architectural competition for an area measuring 3.6 hectares was organized in 2012. The submitted plans were divided into two categories. On the one hand, there were plans that provided a spatial structure that would guarantee that an interesting area would arise organically within a period of ten years. On the other hand, there were plans that presented a clear blueprint. The prize-winner – Zeilwagenpark (‘land sail park’) – belonged to the latter category.

3 FUTURE In the coming months, the City Councillor wishes to enter into discussions with parties that have submitted plans to develop the area in an organic way, in order to examine the possibilities available. The remaining strip that is not needed for the land sail park will be filled in accordingly. The jury nominated Kiem as the best organic plan. Kiem United is an association whose aim is to involve as many people as possible in the temporary use of the Sluisbuurt. In addition to an open process, an important instrument is the deployment of a special app by means of which bottom-up area development can be stimulated. In this way, citizens can jointly determine their living environment.

82

PROCEDURAL To help facilitate the process, an app for Smartphones is currently being developed. It will serve as an efficient and accessible platform between the members. It will enable everyone to read the statutes and minutes wherever they are, to report nuisance, to vote on proposals, to view one another’s profile, send messages to one another and create a community.

LEGAL By opting for an association with members and a board of directors as a tried and trusted organizational structure, good and conscientious management of the terrain can be guaranteed. An association, with members, an executive Board and statutes, has a unique structure within which all members bear equal responsibility and in which observation of the statutes can be insisted upon.

FINANCIAL In the coming period of ten years, Kiem United will administer the cashflows that are concerned with the layout, the lending out and maintenance of the terrain. In the start-up stage, costs will be incurred for which pre-investment is required. This pre-investment will be repaid with interest in the second period.

SPATIAL The plan consists of individual plots, of which several can be acquired. And there is a collective middle section, with a playing field and a field for events. It will also accommodate a community centre with a catering facility. www.temparchitecture.nl/kiem

83

Tijdelijk Europa als startbeeldplanning Uit de verzamelde voorbeelden blijkt dat tijdelijk ruimtegebruik een populair instrument is bij de (her)ontwikkelingsopgave van de Europese stad. Het instrument wordt veelvuldig ingezet om structurele leegstand tegen te gaan en braakliggende plekken toegankelijk te houden. In sommige gevallen zijn initiatiefnemers nadrukkelijk uit op mogelijk verstrekkende gevolgen van tijdelijk bedoelde ingrepen. Daarmee hanteren zij intuïtief de ontwikkelstrategie van de startbeeldplanning. In Oberhafen (Hamburg, D) en Ouseburn Valley (Newcastle, UK) wordt met kleine budgetten en kleinschalige, tijdelijk bedoelde ingrepen gezocht naar de juiste maten, posities en combinaties van nieuwe programma’s. Zo zoekt men al doende naar de formule waarmee de gebieden straks op grotere schaal tot bloei kunnen komen. Anders dan bij Tijdelijk Amsterdam, waar de resultaten van historisch tijdelijk ruimtegebruik vandaag de dag meetbaar zijn, is het te vroeg om in deze gevallen de gevolgen al te kunnen traceren. In andere gevallen vindt tijdelijk ruimtegebruik plaats binnen het kader van eindbeeldplanning. De bijzondere lokale gemeenschapszin, ontstaan door tijdelijk gebruik van een kavel aan de Union Street in Londen, verdwijnt weer als de braakliggende kavel ouderwets ontwikkeld wordt. In de Spoorzone in Delft dreigt het zelfde. Door ontwikkelrechten op de gronden kan de gemeente niet anders dan tijdelijk ruimtegebruik propageren, om momentum te houden “in de tussentijd”. Eventueel vergaarde tijdelijke energie en investeringen hebben voor het gebied straks geen toekomstwaarde. De belofte van startbeeldplanning wordt niet benut. De getoonde projecten zijn allen voorbeelden van geslaagde allianties tussen gemeenten en lokale initiatiefnemers. Gemeenten beogen niet alleen de revitalisatie van een plek, maar ook toename van sociale cohesie. Lokale initiatiefnemers zijn uit op profilering van eigen firma of kunde (Mariestad) of op materiële winst, zoals betaalbare werkruimten (Viktoriakazerne). Anders dan bij het Groninger Ebbinge kwartier, waar het juridisch kader slechts een tijdelijk gebruik voor 5 jaar toestaat, lijken de Europese referentieprojecten geen bijzondere juridische belemmeringen te kennen. Dat is opmerkelijk, omdat verondersteld mag worden dat de juridische kaders van de verschillende Europese landen vergelijkbaar zijn. Bijna alle referentieprojecten zijn met behulp van subsidie of overheidsbijdrage tot stand gekomen, nergens gaat tijdelijk ruimtegebruik gepaard met een sluitende commerciële business case. Interessante financieringsvormen zijn die van het cultureel festival, zoals in London (festival of Architecture) en Kortrijk (Secret Gardens). De Secret Gardens in Kortrijk laten ook zien dat groen, van nature seizoensgebonden, goed past bij tijdelijk ruimtegebruik. De door de Zwischen Zeit Zentrale aangedragen voorbeelden voor tijdelijk hergebruik van bestaand vastgoed laten zien dat overmaat in een gebouw haast een voorwaarde is voor een tweede leven. Glamourmanifest maakt duidelijk dat alleen een tijdelijk programma, zoals een voorgedragen gedicht of een borrel, ook een effectief instrument kan zijn voor revitalisatie, zonder dat er een fysieke (gebouwde) ingreep plaats vindt. 84

Bronnen: - de partners van de creative city challenge:

85

10 CONCLUSIE

I Tom Bergevoet & Maarten van Tuijl

De 20e eeuwse groeispurt van de Europese stad is ten einde. Nieuwe ontwikkelingen zullen vooral plaatsvinden binnen bestaande stadsgrenzen. Het modernistische instrumentarium van de stadsuitbreiding, nog altijd gangbaar, is onvoldoende toegerust voor de transformatie van stedelijk weefsel. Dit instrumentarium gaat immers uit van een vooraf vastgesteld eindbeeld en is daarmee onvoldoende wendbaar voor de complexe, veranderlijke context van transformatie opgaven.Er zijn daarom alternatieve ontwikkelmethoden nodig die wel kunnen omgaan met een complexe context. Competenties als het leveren van ruimtelijk maatwerk, het verwerven van voldoende draagvlak, de omgang met juridische tegenstrijdigheden en het verlagen van financiële risico’s zijn hierbij van belang. In deze publicatie wordt de samenhang tussen deze competenties beschreven onder de noemer startbeeldplanning. Startbeeldplanning impliceert een stapsgewijze ruimtelijke ontwikkeling en appelleert aan de mogelijkheden van het moment zelf, zonder een al te grote claim te leggen op een nog onbekende toekomst. Tijdelijk ruimtegebruik is hierbij een belangrijk instrument. Tijdelijk ruimtegebruik maakt het immers zowel mogelijk snel op behoeften te reageren en daarna weer te verdwijnen en om, met de tijd als hefboom, langdurige veranderingen te bewerkstelligen op grote schaal. Uit het retrospectief onderzoek “Tijdelijk Amsterdam” blijkt dat tijdelijk ruimtegebruik een verrassend effectief middel kan zijn bij stadsontwikkeling. Uit de verzamelde voorbeelden in dit document blijkt dat tijdelijk ruimtegebruik inmiddels een populair instrument is bij de herontwikkelingsopgave in de Europese stad. Wat leren deze voorbeelden ons over toekomstige mogelijkheden voor stadsontwikkeling? In hoeverre zijn deze voorbeelden een opmaat naar een nieuw integraal ontwikkelmodel zoals startbeeldplanning? Deze vragen staan in deze publicatie centraal en worden behandeld langs de 4 klassieke pijlers van gebiedsontwikkeling te weten proces, regelgeving, financiering en ruimtelijk ontwerp.

Proces De getoonde projecten zijn allen voorbeelden van geslaagde allianties tussen gemeenten (topdown) en lokale initiatiefnemers (bottom-up), waarbij de belangen veelal verschillend maar niet tegenstrijdig zijn. Gemeenten beogen niet alleen de revitalisatie van locaties, maar ook de toename van sociale cohesie. Lokale initiatiefnemers zijn uit op profilering van eigen firma of kunde (Mariestad) of op materiële winst, zoals betaalbare werkruimten (Viktoriakazerne). Het vinden van de juiste verhouding tussen deze belangen is niet altijd even makkelijk. Bij het Groningse OLE heeft de gemeente op verzoek van de initiatiefnemers de regie volledig aan hen uit handen gegeven, hetgeen snelle realisatie mogelijk maakte. In de beheerfase blijkt deze rolverdeling echter minder succesvol. De initiatiefnemers hebben de taak de deelnemers in het gebied aan afspraken te houden maar hebben van de gemeente niet het mandaat gekregen om te handhaven.

86

Regelgeving Uit het OLE blijkt ook dat een beperkte bestaansperiode van 5 jaar een daadwerkelijk organische groei vanuit tijdelijkheid bij voorbaat kansloos maakt. Hoewel de Nederlandse bestuurswetgeving een maximale tijdelijke bestemming van 5 jaar toestaat, blijkt uit recente voorbeelden, zoals het Groningse Suikerunie Terrein, dat hier wel degelijk mogelijkheden tot uitzondering liggen. Ook lijken de referentieprojecten uit andere steden geen bijzondere juridische belemmeringen te kennen. Dat is opmerkelijk, omdat verondersteld mag worden dat de juridische kaders van de verschillende Europese landen vergelijkbaar zijn.

Financieel Bijna alle voorbeeldprojecten zijn met behulp van een subsidie of overheidsbijdrage tot stand gekomen. Nergens gaat tijdelijk ruimtegebruik gepaard met een sluitende commerciële business case. Dit is teleurstellend, aangezien het vermogen van overheidszijde te investeren de komende jaren naar verwachting zal afnemen. Beloftevolle financieringsvormen zijn die van het cultureel festival, zoals in London (festival of Architecture) en Kortrijk (Secret Gardens), waarbij (particuliere) promotionele investeringen gekoppeld kunnen worden aan de revitalisatie van plekken.

Ruimtelijk De voorbeelden tonen dat de architectuur van de organische groei en de tijdelijkheid nog in de kinderschoenen staat. Op enkele voorbeelden na (Union Street Londen) bestaan de fysieke tijdelijke interventies uit weinig geraffineerde, standaard bouwcontainers en wordt leegstaand vastgoed instant en nogal fantasieloos gevuld met tijdelijk programma. De Secret Gardens in Kortrijk laten zien dat groen, van nature seizoensgebonden, een interessant middel is voor tijdelijk ruimtegebruik. Het Amsterdamse Glamourmanifest maakt duidelijk dat een uitgekiend tijdelijk programma wel degelijk effectief kan zijn voor revitalisatie wanneer het in de openbare ruimte plaatsvindt.

Een toekomst voor Time Based Interventions Algemeen valt op te merken dat initiatiefnemers in de meeste gevallen nadrukkelijk uit zijn op mogelijk verstrekkende gevolgen van tijdelijk bedoelde ingrepen. Daarmee hanteren zij intuïtief de ontwikkelstrategie van startbeeldplanning. De voorbeelden zijn echter te recent om te kunnen uitmaken of zij daadwerkelijk op termijn en op grotere schaal effect hebben. Bij het zoeken naar nieuwe ontwikkelmethoden voor de Europese stad vormen de voorbeeldprojecten in deze publicatie naar onze mening een belangrijke schakel. Wij hopen dat deze publicatie aan dit zoeken bijdraagt en inspireert tot het starten van nieuwe experimenten.

87

88

11 TEMP. temp.architecture.urbanism is een bureau voor architectuur, stedenbouw en onderzoek, dat zich richt op stedelijke transformaties. temp. constateert dat de ontwikkeling van ruimte is vastgelopen. Het enorme oppervlak aan braakliggende bouwgrond en de grote hoeveelheid leegstaand vastgoed zijn symptomen van dit vastlopen. temp. onderzoekt en ontwerpt aan de ruimtelijke opgave die voortkomt uit dit vastlopen. Hoe kan braakliggende grond nieuwe ruimte voor de stad worden? Hoe kunnen leegstaande bouwwerken zo worden aangepast dat vraag en aanbod weer op elkaar aansluiten? In de loop van 2013 zal het door temp. gemaakte boek Stad op Maat, naar een flexibele gebiedsontwikkeling, dat nog veel ruimer op dit onderwerp ingaat, door NAi publishers worden uitgegeven. temp. is een samenwerkingsverband tussen Tom Bergevoet en Maarten van Tuijl. voor meer informatie, zie: www.temparchitecture.com

Maarten van Tuijl is afgestudeerd in advanced architectural design aan Columbia University New York. Waar hij het concept Minimal Urbanism, minimal intervention with maximum result, ontwikkeld heeft. Na o.a. gewerkt te hebben voor Rafael Vinoly en UN Studio richtte hij in 2002 het multidisciplinaire ontwerpbureau na-ma architecture op, waarmee hij uiteenlopende projecten gerealiseerd heeft. Maarten is naast ontwerper ook publicist, onderzoeker en docent.

Tom Bergevoet werkte na zijn studie Architectuur aan de TU Delft een tijd in Japan en onderzocht daar het vermogen van Japanse steden om snel op veranderingen te reageren. Na o.a. gewerkt te hebben voor de architectenbureaus van Kazuyo Sejima en Herman Hertzberger richtte hij Tom Bergevoet Architecture op, waarmee hij diverse ontwerpprijsvragen won en verschillende projecten realiseerde. Tom is tevens werkzaam als gastdocent aan de TU Delft. 89

90

12 COLOFON Uitgave: Gemeente Groningen Dienst Ruimtelijke Ordening en Economische Zaken, Afdeling Beleid en Programmering September 2012 Samenstelling, onderzoek en redactie: temp.architecture.urbanism Tekst: Maarten van Tuijl & Tom Bergevoet Met bijdragen van: Alfred Kazemier Tjerk Ruimschotel Frank de Vries Vormgeving: temp.architecture.urbanism Het onderzoek is mede mogelijk gemaakt met een bijdrage van: Stimuleringsfonds Creatieve Industrie Studio for Unsollicited Architecture Vertaling: George Hall Aan deze publicatie werkten verder mee: Hiltje van der Wal, Harmen Hulzebos, Jeroen Berends, Christophe de Jong, Wilma Naaijer, David Inden, Gerrit Schuurhuis, Jeroen Saris, At Smit Duyzenkunst, Anton Visser, Jan Christiaanssen Tjerk van Riemsdijk, Laurens Huis in ‘t Veld, Kees Muller, Jan Martijn Eekhof, Lenze Hofstee, Klaus Overmeyer, Judith Wensink, Paul Jorna, Daria Korniienko, Willemijn van der Enk Beeldmateriaal: temp.architecture.urbanism stadsarchief Amsterdam Ondanks intensieve naspeuringen konden niet alle auteursrechten van de foto’s worden vastgesteld. Belanghebbenden worden verzocht zich te melden bij temp.architecture www. temparchitecture.com 91