the Flexible City dealing with organisational frameworks
SEEDS conference Sheffield, UK, April 2015
dealing with organizational frameworks
1. What is already possible? How are temporary use and step by step development projects already possible within existing restrictions in different EU countries?
2. What should be made possible? In which way are policies in different EU countries changing and need to furthermore change to better stimulate temporary use and step by step development?
DAGEN
WEKEN
MAANDEN
JAREN
DECENNIA
EEUWEN
WONEN
WONEN kampeertent
camper
strandhuisje
studentenwoningen
rijtjeswoningen
grachtenpand
WERKEN
WERKEN onderzoekstent
tv-wagen
bouwplaats
kantoor
kantoor
fabriek
RECREATIE
RECREATIE kermis
drijvende tuin
schaatsbaan
speelplaats
sport
park
OPSLAG
OPSLAG berging
tijdelijk parkeren
kuilvoer
fietsflat
parkeren
pakhuis
CULTUUR
CULTUUR openlucht concert
pluk de nacht festival
museum
theater
theater open lucht concert
amfitheater
SOCIAAL
SOCIAAL sanitair
borstkankeronderzoek
kinderdagverblijf
school
school
kathedraal
COMMERCIE
COMMERCIE markt
markt
€
holland heineken house
€€
wintermarkt
€€€
winkel
€€€€
winkelcentrum
€€€€€
passage
€€€€€€
tijdelijk amsterdam: Carré
1. Braakliggend kavel
2. Tijdelijke circustent
3. Theater Carré
De flexibele stad Oplossingen voor leegstand en krimp
Tom Bergevoet & Maarten van Tuijl
5 & ) 6 6 3
nai010 uitgevers
from urban expansion to urban transformation
27
1
28
29
2
33
3
30 4 5
6 19
34
35
36 7 37
42
31
20
21
8 43
9
12
44 10
11
45 46
38 39
13 22 17
32
48
16
15
14
47 40
49
51
54
50 52
53
41
18
55 61
23 56
62
63 24
64
25
26 57
95 80 79
65
58
59 96
67 66
97
68
98
60
69
70
94
71
81
77
76
72
82
75
90
74 73 88
89 91 93
78
83
85 86 92
87
84 100
101
99
108 102
106 104 103
105
107
109
110
111
114
112
Amsterdam, historische stad
Amsterdam, moderne stad
Amsterdam, stad met structurele leegstand
112
EXPANSION
TRANSFORMATION
SIMPLE few stakeholders
COMPLICATED ORGANIZATIONAL PROCESMATIG FRAMEWORK
many stakeholders
legally clear
LEGAL JURIDISCH FRAMEWORK
legally confusing
value increase
FINANCIAL FRAMEWORK
devalue
SPATIAL RUIMTELIJK
made to measure
tabula rasa
FRAMEWORK
H-RENTE AFGESCHAFT NIEUWE
HOOG CONJUNCTUUR
OMGEVINGSWET
CRISIS
HERSTELWET
WILDERS I
EXTRA
BEZUINIGINGEN
EURO VALT
ECON0MISCHE GROEI
BANKEN CRISIS II
KRIMP
OLYMPISCHE
SPELEN
TERRORISME
CHINESE BUBBLE
HANDELS EMBARGO
OLYMPISCHE
WILDERS I
NIEUWE
CRISIS
HERSTELWET
EXTRA
BEZUINIGINGEN
t1
OMGEVINGSWET H-RENTE AFGESCHAFT
EURO VALT
t2
SPELEN
TERRORISME
ECON0MISCHE GROEI
HOOG
KRIMP
CHINESE
HANDELS
CONJUNCTUUR
BUB BLE
t3
EMBARGO
BANKEN CRISIS II
tn
OLYMPISCHE
WILDERS I
CRISIS
HERSTELWET
EXTRA BEZUINIGINGEN
t0
SPELEN
NIEUWE
TERRORISME
ECON0MISCHE GROEI
H-RENTE AFGESCHAFT
HOOG
KRIMP
CHINESE
HANDELS
OMGEVINGSWET
EURO VALT
CONJUNCTUUR
BUB BLE
EMBARGO
BANKEN CRISIS II
OLYMPISCHE
WILDERS I
NIEUWE
TERRORISME
ECON0MISCHE GROEI
H-RENTE AFGESCHAFT
HOOG
KRIMP
CHINESE
HANDELS
OMGEVINGSWET
EXTRA
EURO VALT
BEZUINIGINGEN
t0
t1
SPELEN
CONJUNCTUUR
BUB BLE
EMBARGO
BANKEN CRISIS II
OLYMPISCHE
WILDERS I
NIEUWE
TERRORISME
H-RENTE AFGESCHAFT
HOOG
KRIMP
CHINESE
HANDELS
OMGEVINGSWET
EXTRA
t0
CONJUNCTUUR
EURO VALT
BEZUINIGINGEN
t1
SPELEN
BUB BLE
t2
ECON0MISCHE GROEI
EMBARGO
BANKEN CRISIS II
t3
tn
1.What is already possible?
ORGANIZATIONAL PROCESMATIG INSTRUMENTS
LEGAL JURIDISCH INSTRUMENTS
FINANCIAL FINANCIEEL INSTRUMENTS
SPATIAL RUIMTELIJK INSTRUMENTS
IK OPPORTUUN HANDELEN
STORYTELLING
LOKALE VRIJSTELLING
PROGRAMMATISCH VRIJGEVEN
UPGRADEN
COLLEBORATIVE CONSUMPTION
OPTOPPEN
TOE-EIGENEN
PIONIEREN
CO-CREATIE
ANDERS BESTEMMEN
GLOBAAL BESTEMMINGSPLAN
OPLOPENDE HUUROPBRENGSTEN
LOCAL ECONOMY
FUNCTIE MENGING
VERLEIDEN
PLACE MAKING
LOKAAL HERIJKEN
GEMEENTELIJK MARKTBEDRIJF
DUURZAAM WIJKCONTRACT
ROLLEND FONDS
MAATSCHAPPELIJK INVESTEREN
VORMGEVEN COLLECTIEF
VERDUURZAMEN
herbruikbare tijdelijke prefab units
tijdelijk: snel met herbruikbare elementen in behoeften voorzien
lichte mobiele inrichting van openbare ruimte
pop-up: prinzesinnegarten, berlijn
2. What should be made possible? Changed policies in the Netherlands to enable urban transformation: - in 2014 the 5 year temporary permit was extended to 10 years
- the 26 weeks permit procedure was shortened to 8 weeks
- for re-use projects no longer newly built technical criteria apply
- it became easier to deviate from the zoning law
- crisis and recovery law: local exceptions are made possible
solids: flexible structuren die meerdere gebruiken kunnen opnemen
functieneutraal: toekomstbestendige structuren, die rekening houden met veranderd gebruik
OPPORTUNITIES Kansen INVLOED
aanbodgestuurde markt wordt vraaggestuurde markt: meer invloed gebruiker op resultaten
WAARDEDALING
particulieren met eigen (woning)bezit kampen met waardedaling en afnemende courantie
KOSTENBESPARING
eigen initiatief leidt tot een kostenbesparing door overslaan tussenpersonen (makelaars, ontwikkelaars, adviseurs etc)
GEBREK AAN ERVARING
eigen initiatief kan risicovol zijn: particulieren zijn vaak onervaren in het ontwikkel- en bouwproces
TOENAME LEEFBAARHEID
door leegstand en braakligging ontstaan onverwachte mogelijkheden tot een verbeterde leefomgeving
VERTRAGING
stagnerende grootschalige ontwikkelingen kunnen leiden tot het uitblijven van noodzakelijke voorzieningen
ALLIANTIES
door (her)ontwikkelconvenanten te sluiten met overheden ontstaan versnelde procedures
REGELGEVING
transformatie is risicovol vanwege hoge voorbereidingskosten en het onzekere traject van bestemmingsplanwijziging
SLIM INVESTEREN
kleine kwaliteitsverbeteringen in relatie tot energieverbruik of openbare ruimte kunnen nieuwe huurders verleiden
BETALINGSVERPLICHTINGEN
verkopen met verlies is vaak niet mogelijk vanwege lopende hypotheken of bezwaren aandeelhouders
EXPERIMENT
de penibele situatie dwingt tot experimenteren, waarbij nieuwe succcesformules kunnen worden ontdekt
AFWAARDERING NOODZAKELIJK afwaardering eigendommen noodzakelijk om op termijn weer courantie te verkrijgen
HERONTWIKKELING
zodra vraagprijs bestaand vastgoed daalt (afwaardering door eigenaren) ontstaan vele herontwikkelingsmogelijkheden
TE HOGE VRAAGPRIJS
vraagprijs leegstaand vastgoed is (nog) te hoog voor herontwikkeling
KLEINSCHALIGHEID
bij kleinschaliger projecten liggen kansen voor kleinere ontwikkelaars
FINANCIERING
zonder gegarandeerde afnemer is voorfinanciering moeilijk te verkrijgen
NIEUWE MARKTEN
uitblijven traditionele ontwikkelmogelijkheden daagt uit tot creativiteit en nieuwe verdienmodellen
FAILLISSEMENT
wanneer ontwikkelmogelijkheden op termijn niet terugkomen dreigen faillisementen
crisis vraagt om herdefinitie van het vakgebied van ontwerper: kan de ontwerper ook initiatiefnemer of ontwikkelaar zijn? impasse vraagt om onorthodoxe, creatieve oplossingen, bij uitstek de toegevoegde waarde van de ontwerper
BOTTOM-UP
bij bottom-up initiatieven is niet altijd een ontwerper nodig
WERKLOOSHEID
afname van de bouwproductie leidt tot werkloosheid in de branche
CONTINUïTEIT
tijdelijke – of sterk gefaseerde – projecten leveren te weinig continuïteit op in de bedrijfsvoering
Gebruiker
Eigenaar
€
Ontwikkelaar
HERIJKING
CREATIVITEIT
NIEUWE MARKTEN Ontwerper
veranderde opgave (hergebruik, co-creatie, etc.) vraagt om specifieke ontwerpexpertise
DUURZAAMHEID
kans om te werken aan gemeentelijke duurzaamheidsagenda
BEGROTINGSTEKORT
BURGERPARTICIPATIE
bottom-up initiatieven maken burger beter betrokken bij de leefomgeving
AFNAME LEEFBAARHEID
REGELGEVING
door juridisch faciliteren wordt ontwikkeling gestimuleerd
OVERCAPACITEIT
78
Eigenaar
€
Ontwikkelaar
de kantoormarkt als motor van de gebiedsontwikkeling is weggevallen en grondwaarden dalen, zodat een begrotingstekort dreigt leegstand en braakligging vormen een gevaar voor de leefbaarheid van buurten overcapaciteit ambtenarenapparaat dreigt door afnemende plan- en bouwactiviteit
NIEUWE TECHNIEKEN
investeren in nieuwe technieken voor hergebruik, energiezuinigheid en klantgericht maatwerk leidt tot nieuwe kansen
OVERCAPACITEIT
door afnemende bouwactiviteit dreigt overcapaciteit of faillissement
SERVICE
door het nemen van eigen ontwikkelinitiatief of het bijdragen in de ontwerp- en voorbereidingsfase, kunnen efficiency en inkomsten worden vergroot andere samenwerkingsvormen leiden tot lagere vaste lasten, meer flexibiliteit en beter klantgericht maatwerk
FINANCIERING
zonder goede mogelijkheden tot voorfinanciering zijn innovatietrajecten lastig vol te houden
BRAINDRAIN
door aanhoudende crisis verdwijnt veel kostbare knowhow
FLEXIBILITEIT
Gebruiker
Ontwerper
Bestuurder
Aannemer
RISKS
Risico’s
Bestuurder
Aannemer
79
De flexibele stad Oplossingen voor leegstand en krimp
Tom Bergevoet & Maarten van Tuijl
5 & ) 6 6 3
nai010 uitgevers
