Tevreden bewoners dankzij een ruime keuze

Tevreden bewoners dankzij een ruime keuze 4-9-2014 De crisis en de verhuurdersheffing gooiden roet in het eten voor sloopnieuwbouwplannen in Breda. Dit werd te kostbaar voor de portiekflats in de wijk Doornbos. Woningcorporatie WonenBreburg moest daarom andere manieren bedenken om het woningaanbod in de buurt te diversifiëren. Het antwoord kwam in de vorm van drie verschillende renovatiestrategieën voor de 208 ongeveer gelijke woningen. Het aanbod – van heel eenvoudig tot behoorlijk luxe – bracht nieuwe bewoners naar Doornbos zoals jonge tweeverdieners. Tekst Joop van Vlerken, foto’s Riesjard Schropp Breda

Woning aan de Baliëndijk in Doornbos na oplevering

1

Gemeente Breda schetste in 2012 in een structuurvisie haar plannen voor de wijken Doornbos en Linie. “In die visie werd nog gesproken over sloop-nieuwbouw van de portiekflats aan de Hooilaan, de Baliëndijk en de Mollenberg”, gaat Feicko Kooistra van start. Hij is projectleider bij WonenBreburg. “Maar toen vanwege de crisis de bomen niet meer tot in de hemel groeiden, hebben we toch besloten tot het betaalbaar opknappen van deze portiekflats in Doornbos.” Renovatie was weliswaar niet de eerste keuze, maar heeft uiteindelijk wel goed uitgepakt. Dat vindt Maurice Verschueren, woonconsulent bij de corporatie. “Architect Theo van Esch heeft er weer iets moois van weten te maken. Dat merken we ook aan de reacties uit de wijk. Bovendien hebben we met een goed product te maken dat we makkelijk kunnen verhuren. Mensen wonen er graag en de huren zijn betaalbaar. Dat is na de renovatie ook gebleken; we hebben er geen enkele moeite mee de woningen opnieuw te verhuren.”

Grotere diversiteit in de wijk Doornbos ligt ten noordoosten van het stadscentrum van Breda, net voorbij het spoor. In de multiculturele wijk staan veel huurwoningen van WonenBreburg. Een belangrijke voorwaarde in de gemeentelijke structuurvisie is dat er een grotere diversiteit in het woningaanbod wordt gecreëerd. Het doel is de buurt met gerichte ingrepen de komende decennia aantrekkelijk te houden voor jong en De gecoate gevel van het complex aan de Baliëndijk. oud. Deze gewenste diversificatie in het woningaanbod heeft de corporatie bereikt door het toepassen van drie verschillende renovatiestrategieën voor de in totaal 208 woningen in elf portieketageflats aan de Hooilaan, Baliëndijk en Mollenberg. De meest intensieve renovatie ondergingen de twee flats aan de Baliëndijk. Voor deze 32 woningen werd de plattegrond flink veranderd, zijn zwevende geluidsisolerende dekvloeren aangebracht en is het balkon vervangen en vergroot. Ook zijn de entrees vergroot en verbeterd. Het was nodig voor deze strategie om de zittende bewoners tijdelijk uit huis te plaatsen. Van de 32 huurders zijn er uiteindelijk negen teruggekeerd in de flat. “We hebben de bewoners een aantal keuzen voorgelegd. Ze konden definitief doorschuiven naar een lege woning in één van de flats aan de Hooilaan of Mollenberg, of definitief verhuizen naar een andere woning in Breda”, vertelt Verschueren. “Voor dit laatste kozen veruit de meeste mensen, zij gingen vaak naar een eengezinswoning. Een andere optie was tijdelijk verhuizen naar de Hooilaan en daarna terugkeren naar de Baliëndijk of er blijven wonen en zelf tijdelijk 2

elders onderdak regelen.” De bewoners die terugkeerden naar hun appartement aan de Baliëndijk kregen wel een huurverhoging van €100 voor hun kiezen. “Dat is een flinke stijging, maar de bewoners hebben er ook heel wat voor teruggekregen. Ze mochten bijvoorbeeld zelf het interieur en de indeling van keuken, toilet en badkamer kiezen. En ook de energielasten zijn flink gedaald”, aldus Verschueren.

Van label E naar B Naast die uitgebreide en luxe renovatie van de 32 woningen aan de Baliëndijk, waren er nog twee andere renovatiestrategieën. De meest eenvoudige aanpak werd bij 88 woningen toegepast. Deze hield in dat de vervuilde betonrand werd schoongemaakt, er buiten werd geschilderd en de daken een nieuwe laag bitumen kregen. Door deze eenvoudige aanpak kunnen ze nog tien jaar worden verhuurd. De andere 88 woningen blijven nog voor in ieder geval 25 jaar staan. Voor deze renovatie werd de uitstraling van de gebouwen flink onder handen genomen door het vervangen van balkonhekken en kozijnen en het coaten van de gevel. Ook maakten de appartementen een labelsprong van E naar B, door het isoleren van diverse constructieonderdelen en het vervangen van de moederhaard door een hr-ketel. Uiteindelijk kwamen de meeste woningen in deze strategie zelfs op een A-label uit. Daarnaast werd in de keuken een vraaggestuurd mechanisch ventilatiesysteem aangebracht en werden keukens, toiletten en badkamers vervangen als dat nodig was.

Voorlichtingsfilm over overlast De laatste renovatiestrategie werd in bewoonde staat uitgevoerd, wat betekende dat bewoners veel overlast zouden kunnen ervaren. Bewonerstevredenheid tijdens het project gold dan ook als specifieke doelstelling van de corporatie. Volgens Kooistra onderschatten bewoners de hinder vaak vooraf. “Je kunt hen nog zo goed voorlichten, maar bewoners zullen altijd overlast blijven ervaren. De manier waarop ze ermee omgaan, wisselt bovendien Op advies van een bewoner is zilverzand in de trapleuningen verwerkt tegen sterk. Daarom hebben we geluidsoverlast een nieuw product ontwikkeld; een voorlichtingsfilm over grootonderhoud die gemaakt is tijdens dit project. Bij 3

volgende projecten kunnen we deze gebruiken om overlast in beeld te brengen. Dat spreekt bewoners veel meer aan dan een brochure.” In de aanloopfase van het project werd, in de laatste maanden van 2012, gewerkt aan beperking van de renovatieduur per woning. “In de kerstvakantie van 2012 hebben we nog eens goed naar de planning gekeken. Hierdoor konden we het renovatieproces na de vakantie verkorten van twaalf naar elf dagen, zonder dat de overlast daarbij toenam”, aldus Kooistra.

Ook nadelen

Terug onder moeders vleugels

Van elkaar afwijkende strategieën De Baliëndijk in Breda is sinds 2007 het thuis van de 36-jarige waren nodig om de wijk aantrekkelijk Lisette Frèrejean (foto). Haar flat is inmiddels helemaal te houden voor alle bewoners. opgeknapt, maar daarvoor moest ze wel weer even terugkeren naar haar ouderlijk huis. “Tijdens de renovatie heb ik vier Verschueren: “We wilden niet 208 maanden onder moeders vleugels doorgebracht. Ik had ook wel dezelfde producten aanbieden. Door elders onderdak kunnen krijgen, maar op deze manier heb ik wat variatie in het woningaanbod breng je geld kunnen sparen voor mijn nieuwe thuis. Dat is overigens nu ook variatie in de wijk. In de flats aan vele malen beter dan voor de renovatie. Het is echt een wereld de Baliëndijk wonen nu veel jonge van verschil. Het aanzien van de flat is beter, ik heb veel nieuwe tweeverdieners en in de andere flats buren gekregen en de geluidsoverlast is veel minder”, vertelt bieden we genoeg woningen voor Frèrejean. mensen met een iets smallere Ze heeft geen moment overwogen om uit de buurt weg te gaan. portemonnee. Zij hebben daar een “Het is een fijne plek in Breda, dichtbij het centrum en het station. heel aardige woning van meer dan 80 Het is niet een heel sociale wijk, maar je zegt elkaar gedag en ik kan gewoon alleen over straat. Als ik bijvoorbeeld op stap ga, kan m2 voor rond de €500.” Kooistra ik prima alleen met de fiets. Ik ben één van de weinige mensen in beaamt dat deze woningen een mijn gebouw die is gebleven. Ik zag er eigenlijk enkel de goede plattegrond hebben en mooi voordelen van in.” In haar nieuwe woning heeft Frèrejean nu veel zijn opgeknapt, maar hij beschrijft ook meer luxe dan voor de renovatie. “Ik mocht allerlei dingen in de de nadelen. “Er is bijvoorbeeld geen keuken zelf kiezen en ik kreeg korting op inbouwapparatuur zoals lift in de panden. Die konden we voor een vaatwasser. In de badkamer heb ik voor een ligbad gekozen, het investeringsbedrag niet realidat vind ik echt heel fijn.” Ook wat betreft de plattegrond is de seren, want dan zou je al snel over de woning flink verbeterd, vindt ze. “Het balkon aan de achterkant is €100.000 per woning schieten. Het is bij de woning getrokken, zodat de woonkamer een stuk groter is wel jammer; je kunt jezelf afvragen of geworden. En ik zat toch nooit op dat balkon omdat het in de schaduw lag. Het balkon aan de voorkant van de woning is juist een flat zonder lift over 25 jaar nog groter gemaakt. Daar zit ik nu regelmatig, ook omdat het in de verhuurbaar is.” Hij duidt hiermee op zon ligt.” de vergrijzing die ook onder de huurders van WonenBreburg in de komende decennia optreedt. Maar het ontbreken van een lift maakt de woningen niet per se ongeschikt voor senioren, vindt Verschueren. “Vitale ouderen kunnen best in de flats wonen. Maar we zullen dit complex inderdaad nooit specifiek als seniorencomplex labellen.” Ook zijn de flatgebouwen, in vergelijking met appartementen van een recentere datum, behoorlijk gehorig. “In de woningen aan de Baliëndijk hebben we met zwevende dekvloeren het nodige aan verticale geluidsisolatie gedaan. Dat geldt niet voor de andere gebouwen waar we alleen isolatie aan de buitenzijde hebben toegepast”, legt Kooistra uit. Jos van Stiphout, uitvoerder van BAM Woningbouw, heeft het renovatieproject in Doornbos vanuit het bouwbedrijf begeleid. Hij is van mening dat ook andere factoren van invloed zijn op de geluidservaring van bewoners. “Door de thermische isolatie aan de buitenzijde van de gebouwen komt er minder geluid van buitenaf. De nadruk ligt daardoor op het geluid dat van 4

binnen of van de buren afkomt. Hier hebben we op een eenvoudige manier wat aan gedaan. Bijvoorbeeld de leuningen in de trappenhuizen die erg veel geluid maken, zeker als mensen er met een ring of andere sieraden langs aflopen. Een bewoner adviseerde ons om zilverzand in de leuningen te verwerken. Een heel eenvoudige oplossing, maar het werkte wel.”

Aanbesteding op waarde Het project was voor WonenBreburg de eerste aanbesteding op waarde. Deze methode waardeert en weegt alle kwaliteitsaspecten in euro´s. Hierdoor worden aannemers uitgedaagd zich te verdiepen en alternatie-ven te ontwikkelen en zijn marktpartijen meer geneigd nieuwe ontwikkelingen te delen en zich te focussen op procesverbetering. Deze prikkel ontbreekt bij aanbesteden op prijs. “Naast prijs waren technische uitwerking Bewoonster Lisette Frèrejean in haar nieuwe keuken. “Ik mocht allerlei dingen in de keuken zelf en plan van aanpak erg kiezen en ik kreeg korting op inbouwapparatuur zoals een vaatwasser.” (zie tekstkader) belangrijk. In het plan is de prijs voor 70% meegeteld en de kwaliteit voor 30%”, licht Kooistra toe. “In dit geval hebben we bijvoorbeeld gekeken welke partij met de beste technische verbeteringen kwam op het gebied van energie, mechanische ventilatie en balkonvervanging. BAM had volgens ons de beste oplossingen. De aannemer had zich bovendien echt verdiept in het project en hield geen standaardverhaal. Over de logistiek was echt nagedacht, waardoor minder overlast zou ontstaan voor de buurt en de bewoners. BAM heeft bovendien veel ervaring met Lean-planning. Die manier van plannen geeft veel inzicht in hoeveel activiteiten op het geplande moment worden uitgevoerd, zodat duidelijk is of moet worden bijgestuurd. Goed toegepaste Lean-planning zou onderdeel van ieder grootonderhoudsproject moeten worden.” Daar is Van Stiphout het mee eens. Dankzij zijn werk voor de aannemer heeft hij veel ervaring met renovatieprojecten en heeft daarbij veel kennis opgedaan over logistiek en planning. “We hebben bijvoorbeeld bedacht dat als de kozijnen er toch uitliggen, we makkelijk alle materialen voor het aanpakken van de woning via de gevel naar binnen kunnen brengen met een kraan. Omdat we dat we dat per woning hebben gedaan, hoefden we niet allerlei materiaal buiten op te slaan. Door ervaring met dit soort projecten loopt het logistiek goed en dat bevordert de snelheid.” Bovendien is er volgens hem alles aan gedaan om samenwerking in de keten te stimuleren. “Je wilt toch dat de neuzen in dezelfde richting wijzen en dat onderaannemers als dat zo uitkomt ook voor elkaar werken. Maar soms zien 5

onderaannemers vooraf niet zo veel in ketensamenwerking. Gaandeweg komen ze er dan achter dat het optimaliseren van samenwerking veel oplevert, zowel in efficiëntie als plezier in het werk.”

Stem voor bewoners Voor de renovatie hebben bewoners mee kunnen beslissen over de keuze voor de aannemer. Verschueren van WonenBreburg: “Vooraf is een verdeelsleutel vastgelegd waarin ook bewoners een stem hebben. We doen dat om aan te geven dat we de mening van onze klanten belangrijk vinden. Je kweekt er veel goede wil mee.” De bewoners waren tijdens het selectieproces erg tevreden over de manier waarop BAM zich presenteerde. “Een belangrijk onderdeel van de kwaliteitsvraag was hoe aannemers met hun aanpak de overlast voor bewoners zouden beperken”, vertelt Kooistra. “In de aanbestedingsronde hielden de projectleider en de uitvoerder zelf de presentatie. Dat sprak bewoners erg aan. Je merkt tijdens dergelijke presentaties toch vaak dat bouwers zich op de woningcorporatie richten en allerlei vaktermen gebruiken.” Dat is precies de reden dat BAM dit soort presentaties laat doen door uitvoerders en projectleiders, zegt Van Stiphout. “Zo leer je elkaars gezichten meteen kennen. Het is voor bewoners belangrijk en handig om van begin tot einde met dezelfde mensen te maken te hebben. Contact met bewoners is sowieso erg belangrijk. Eigenlijk moeten we als uitvoerders gewoon onderdeel worden van de wijk om te achterhalen hoe bewoners over bepaalde zaken denken. Dat De voorgevel van het gerenoveerde pand aan de Baliëndijk betekent wel dat je er vol voor moet gaan.” Ook Kooistra vindt dat een uitvoerder heel belangrijk is voor een dergelijk project. “Hij is het gezicht van een project en degene met wie bewoners te maken hebben. Jos (Van Stiphout, red.) kreeg van de bewoners in dit project een dikke acht. Samen met hem hebben we er alles aan gedaan om bewoners tevreden te stellen.” Dat laatste is gelukt. Dit blijkt uit een enquête die WonenBreburg achteraf uitvoerde onder de huurders. De bewonerstevredenheid was 98%. Ook woonconsulent Verschueren heeft bewonerstevredenheid hoog op zijn prioriteitenlijst staan. Zo zorgde hij er bijvoorbeeld voor dat verhuisvergoedingen snel werden uitbetaald. “Als je zorgt dat bewoners de verhuisvergoeding meteen op hun rekening hebben staan, kunnen ze direct aan de slag met de inrichting van hun woning. Dat vinden ze fijn”, besluit hij. Lees de technische projectgegevens op de volgende pagina. De uitgebreide projectgegevens zijn te vinden in de projectendatabase op www.renda.nl/projecten.

6

PROJECTGEGEVENS Naam en plaats Hooilaan, Mollenberg en Baliëndijk, Breda Aantal woningen en type Hooilaan en Mollenberg strategie I en II 176 portieketageflatwoningen Aantal woningen en type Baliëndijk strategie III 32 portieketageflatwoningen Bouwjaar 1960 Eigenaar WonenBreburg Architect Theo van Esch, de architectenwerkgroep tilburg Aannemer BAM Woningbouw Breda Uitvoering/planontwikkeling 2011-2013 Projectfase opgeleverd MAATREGELEN IN HOOFDLIJNEN VOOR STRATEGIE III I SCHIL 1 Dak isoleren, verwijderen betonnen schoorstenen, Wédéflex dakbedekking 2 Dichte gevel kopgevels isoleren en van steenstrips voorzien 3 Gevelopeningen kunststof kozijnen vervangen door houten kozijnen met hr++-glas 4 Balkon loggia balkon betrekken bij woonkamer, klein balkon vervangen door groot balkon II WONING INTERN 5 Keuken verplaatsen naar vergrote woonkamer, keuze uit twee indelingsvarianten 6 Badkamer verplaatsen naar keuken 7 Toilet vergroten voor zwevend toilet en plaatsing fonteintje, asbest standleiding vervangen 8 Vergroting casco balkon uitgebouwd op externe onderheide staalconstructie III INSTALLATIES 9 Cv-/mv-units moederhaard en geiser vervangen door hr cv-combiketel, mv in woning via bestaand ventilatiekanaal, CO2- en vochtgestuurd IV GEMEENSCHAPPELIJKE RUIMTEN 10 Entree vergroot onder nieuw balkon, glas aangebracht aan achterzijde 11 Trappenhal en/of galerij nieuw kleurenplan 12 Bergingen e.d. aangepast op nieuwe gevel V WOONOMGEVING 13 Inrichting omgeving/achterpaden e.d. toegangsgebied voorzien van gekleurde tegels en mogelijkheid fietsen te stallen KOSTEN PER WONING VOOR STRATEGIE III (peil 2013) I Schil €23.200 II Woning intern €29.000 III Woninginstallaties €5.600 IV Gemeenschappelijke ruimten €22.000 V Woonomgeving €200 Aanneemsom incl. btw, totaal per woning €80.000

7