TERVEZET MONOR ÉS TÉRSÉGE KISTÉRSÉGI TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI TÁRSASÁGA MEGALAKÍTÁSÁRA KIVONAT BUDAPEST, OKTÓBER 25

TERVEZET MONOR ÉS TÉRSÉGE KISTÉRSÉGI TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI TÁRSASÁGA MEGALAKÍTÁSÁRA KIVONAT

BUDAPEST, 2001. OKTÓBER 25.

TERVEZET MONOR ÉS TÉRSÉGE KISTÉRSÉGI TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI TÁRSASÁGA MEGALAKÍTÁSÁRA KIVONAT Megrendelő:

Pro Régió Ügynökség Kht. ügyvezető igazgató: dr. Lukovich Tamás

Projekt menedzserek:

Huszár Richárd Szabó Imola Éva Rácz Dóra

Kistérségi koordináció: Csáki Miklós térségfejlesztési menedzser Monor és Térsége Területfejlesztési Önkormányzati Társulás Készítette a SCET Magyarország Városfejlesztő Rt: Bajnai László igazgató Gutai Berta településmérnök Infrastruktúra-építési program és költségbecslés: Macsinka Klára Pro Urbe Kft. dr. Winter Jánosné Pro Urbe Kft.

BUDAPEST, 2001. OKTÓBER 25.

ÖSSZEFOGLALÓ

ÖSSZEFOGLALÓ ELŐZMÉNYEK A jelen dokumentációban kivonatosan található -Monor és Térsége Kistérségi Településfejlesztési Társasága megalakítására vonatkozótervezet (a továbbiakban: Tervezet) elkészítésével a Központi Régió Területfejlesztési Tanácsának területfejlesztési ügynöksége, a Pro Régió Kht bízta meg a SCET Magyarország Városfejlesztő Rt-t a közöttük 2001. május 21-én létrejött szerződés megkötésével. A SCET Magyarország Városfejlesztő Rt feladata az volt, hogy a Monor és Térsége Területfejlesztési Önkormányzati Társuláshoz tartozó települési önkormányzatok által 2001. június végéig a Társuláshoz eljuttatott településfejlesztési elképzeléseket megvizsgálva, az önkormányzatok által biztosított műszaki, településrendezési és piaci információknak megfelelő mélységben dolgozza ki az egyes településfejlesztési elképzelések megvalósításának előzetes operatív településfejlesztési koncepcióját és előzetes pénzügyi koncepcióját, továbbá ezek alapján fogalmazzon meg javaslatot a településfejlesztési elképzeléseket megvalósító szervezet -egy vegyes tulajdonú kistérségi településfejlesztő társaság- létrehozására. A SCET Magyarország Városfejlesztő Rt azzal a szándékkal alakult, hogy országszerte ismertté tegye és alkalmazza azt az operatív településfejlesztési tervezési és megvalósítási modellt, melyet anyacége – a francia állami fejlesztési pénzintézet, a Caisse des Dépots et Consignations (CDC) állami tulajdonú Központi Területfejlesztő Társasága (SCET) – több mint négy évtizede alkalmaz az EU határain belül és amely egy évtizede bizonyítja életképességét hazai körülmények között is a budapesti Középső-Ferencváros fejlesztése és rehabilitációja során. Egyik legfőbb referenciája a Ferencvárosban folyó településfejlesztési és rehabilitációs akció, melyben jelenleg is folyamatos szakmai tanácsadással vesz részt. Ezen kívül hat vidéki város számára 30 településfejlesztési akció előzetes akciótervét dolgozta ki, amelynek alapján számos projekt megvalósítása elindult, illetve előkészítés alatt van. A komplex településfejlesztési akciótervek készítése mellett a SCET Magyarország Városfejlesztő Rt többtucat Ipari Park megvalósításában működött, illetve működik közre eredményes „Ipari Park” cím és infrastruktúra pályázatok készítésével, illetve a Gazdasági Minisztérium által felkért szakértőként.

A FEJLESZTÉS FOLYAMATA A Tervezet az adott munkafolyamat természetének megfelelően azoknak az önkormányzati településfejlesztési elképzeléseknek a megvalósítását célzó előzetes településfejlesztési akcióterveket tartalmazza, amelyekre vonatkozóan az illetékes önkormányzat a Társulás felhívása nyomán a Társulás által kért határidőn belül javaslatot tett és a feldolgozást lehetővé tevő adatokat adott. Ez a körülmény azonban a legkevésbé sem jelenti azt, hogy a leendő Kistérségi Településfejlesztő Társaság (a továbbiakban: Társaság) tevékenysége kizárólag ezeknek a fejlesztéseknek a megvalósítására korlátozódna. A Társaság tevékenysége az önkormányzatok terveinek és igényeinek függvényében folyamatosan egészülhet ki további településfejlesztési akciók akcióterveinek kidolgozásával és megvalósításával. A Tervezetben kidolgozott előzetes településfejlesztési akciótervek jelentőségét többek között az adja, hogy egy gazdasági társasági formában, piaci alapon, önkormányzati irányítással működő megvalósító szervezet külső partnerekkel történő létrehozása mindenekelőtt annak a kérdésnek a tisztázását feltételezi az adott pillanatban rendelkezésre álló ismeretek szintjén, hogy MIT fog megvalósítani az adott szervezet. Ezt a kérdést tisztázzák a Tervezet I. részében foglalt előzetes településfejlesztési akciótervek.

−

−

−

A megvalósító szervezet megalakítása szempontjából a jelenlegi munkafázisban a Tervezet feladata annak tisztázása, hogy egyáltalán léteznek-e olyan településfejlesztési elképzelések, amelyeket az önkormányzatok és a Társulás rövid távon meg akarnak valósítani, amelyek akció-szerű megvalósítása az ismert, illetve prognosztizálható piaci körülmények és támogatási feltételek között rentábilisan és reálisan elképzelhető, és amelyek megvalósításának előzetes pénzügyi tervei a kiadási és bevételi oldalon olyan nagyságrendű számokat mutatnak, hogy a gazdasági társasági formában piaci alapon működő professzionális megvalósítható szervezet üzleti terve rájuk alapozható. A Tervezet ezekre a kérdésekre egyértelműen igenlő választ ad, ezért II. részében a jelenlegi előkészítési fázis természetének megfelelő mélységben és részletességgel meghatározásra kerültek azok a paraméterek, amelyek szerint a

megvalósító Társaság megalakítása elképzelhető. Ennél részletesebben és pontosabban a Tervezet elfogadását követő önkormányzati egyeztetések alapján, a következő munkafázisban válaszolható meg az a kérdés, hogy KI -milyen paraméterekkel felépülő szervezet- és HOGYAN – milyen összesített pénzügyi forgatókönyv szerint - fogja megvalósítani a településfejlesztési akciókat: ekkor lehet kidolgozni a megvalósítást végző Társaság részletes üzleti tervét eredménykimutatásának és mérlegének a működés első öt éves időszakára vonatkozó szimulációjával, a településfejlesztési akciók pénzügyi forgatókönyve alapján. A részletes üzleti terv szükségessége abból adódik, hogy a megvalósító Társaság szakmai és üzleti tevékenységének a piacgazdaság törvényei szerint kell történnie: bevételei az egyes településfejlesztési akciók megvalósításából származnak, míg ráfordításai az indulás átmeneti időszakát leszámítva nem haladhatják meg azt a mértéket, amire az operatív településfejlesztési tevékenységből származó bevételek fedezetet nyújtanak. Így az erre épülő társasági üzleti terv az önkormányzatokkal a jelen Tervezet alapján lebonyolításra kerülő egyeztetéseknek megfelelően kidolgozható összehangolt pénzügyi forgatókönyv alapján készíthető el. Az említett további feladatok elvégzését szolgáló következő előkészítési fázis munkálatainak elvégzéséhez szükséges finanszírozás biztosítása érdekében a Társulás a közelmúltban pályázatot nyújtott be a Megyei Területfejlesztési Tanácshoz támogatásért. Megalakulása után a Társaság első feladata a jóváhagyásra kerülő végleges településfejlesztési akciótervek – azon belül különösen a végleges pénzügyi tervek – kidolgozása és önkormányzati jóváhagyásának megszerzése lesz. Ezek éves bontásban fogják tartalmazni az adott településfejlesztési akciók megvalósításának pénzügyi ütemezését és teljes mértékben biztosítják az érintett Önkormányzat, valamint a Társulás számára az irányítás és az átláthatóság lehetőségét. Az egyes akciókra vonatkozó, jóváhagyott településfejlesztési akciótervek alapján indul azok megvalósítása. Ennek során minden év elején aktualizálásra és újabb jóváhagyásra kerül a több évre tervezett fejlesztési folyamat adott évre eső üteme, valamint előterjesztésre és jóváhagyásra kerül az előző éves ütem végrehajtásának pénzügyi és naturális adatait mutató komplex beszámolója. Így egy-egy konkrét településfejlesztési akció gazdája – a területtulajdonos és egyben a végrehajtásra megbízást adó – önkormányzat – a megvalósítás teljes időszaka alatt kézben tartja a fejlesztési folyamat minden pénzügyi és operatív településrendezési mozzanatát.

Az itt felvázolt fejlesztési munkafolyamat során a Társaság tevékenysége bármikor kiegészíthető a Tervezetben foglaltakhoz képest újabb akciók előkészítésével, illetve végrehajtásával. Ugyanakkor annak érdekében, hogy a Tervezetben foglalt településfejlesztési akciók végleges akciótervei elkészülhessenek, és a szükséges önkormányzati jóváhagyást elnyerhessék, elengedhetetlenül szükséges, hogy a Társaság megalakítását célzó további előkészítő munkával, illetve a Társaság megalakításával és működésének elindításával párhuzamosan a Tervezetben foglalt minden egyes akcióterületre vonatkozóan elkészüljenek azok − a szabályozási, illetve egyes esetekben beépítési tervek, − út-és közműépítési engedélyezési tervek, illetve − szükség esetén zöldfelület-kialakítási tervek, amelyek jelenleg minden egyes, a Tervezetben szereplő akcióterület esetében hiányoznak, és amelyekre a Tervezetben foglalt előzetes akciótervek konkrétan utalnak. Az említett – jelenleg hiányzó – településrendezési és műszaki tervek elkészítése nem csak annak az előfeltétele, hogy az érintett települési önkormányzatok által jóváhagyható pénzügyi tervek elkészülhessenek az egyes akciók megvalósítására, hanem hogy az elvileg megszerezhető támogatások elnyeréséhez szükséges pályázatok is az előírásoknak megfelelően elkészíthetőek és beadhatóak legyenek. Az, hogy a fejlesztési akcióterületekre vonatkozóan jelenleg nem léteznek hatályos szabályozási tervek, inkább előnyös, mint hátrányos a megvalósítás szempontjából, mivel: – a szabályozási tervek készíttetésekor figyelembe lehet venni azokat a megvalósítási összefüggéseket, amelyeket a Tervezet kidolgozása hozott a felszínre, ami például a Monor, Kenderesalja lakóterület esetében mintegy 3500 m2 nettó épület szintterület többlet lehetőséget jelent a lakásépítésben és óvatos számítás szerint is, 89 millió forinttal javítja a megvalósítás pénzügyi mérlegét, – hatályos szabályozási terv és építési szabályok hiányában az akcióterületekre jelenlegi állapotukban nem adhatóak ki építési engedélyek, így az esetleg szükséges önkormányzati területszerzés alacsonyabb ingatlanárak mellett – nem építési telek árakon -történhet meg.

A TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓK ÖSSZEFOGLALÓ TÁBLÁZTATA 2001 ÉVI ÁRON A TELEPÜLÉSFEJLESZ TÉSI AKCIÓK NEVE

A TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓK MEGVALÓSÍTÁSÁNAK

NATURÁLIS MUTATÓI

PÉNZÜGYI MUTATÓI /EFT

A kialakításra kerülő építési telken

Az akciók megvalósításának

(ÉPÍTHETŐ NETTÓ SZINTTERÜLET M2)

Épülő közintézmé nyek 1. 2.

3.

4.

5. 6.

7.

MONOR, PINCEFALU FEJLESZTÉSE MONOR, KENDERESALJA LAKÓTERÜLET FEJLESZTÉSE „B” VÁLTOZAT VECSÉS VÁLLALKOZÓI ÖVEZET FEJLESZTÉSE GYÖMRŐ MENDEI ÚT MELLETTI IPARI TERÜLET FEJLESZTÉSE NYÁREGYHÁZA, IPARI TERÜLET FEJLESZTÉSE KÁVA, TELEPÜLÉSKÖZ PONT FEJLESZTÉSE ECSER TELEPÜLÉSKÖZ PONT FEJLESZTÉSE

ÖSSZESEN:

Vállalkozók által építhető Lakások Ipari üzemek Ker. szolg. stb. 1600

Egyéb forrásai

Kiadásai

Egyenlege

forrásai 20.300

1.200

101.000

-31.500

780.000

31.300

7.700

666.600

152.400

408.000

18.500

8.300

367.100

67.700

16281

164.300

8.300

5.400

128.800

49.200

57683

566.700

60.800

6.400

325.700

308.200

0

0

0

60.100

-60.100

950

47.300

0

0

370.900

-323.600

5550

2 014.300

139.200

29.000

2 020.200

162.300

25700

1320 26852

Támogatási

48.000

26852

1320

Bevételei

99664

3000

AZ ELŐZETES TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓTERVEK A Kistérségi Településfejlesztő Társaság megalakításának feltételei szempontjából a Tervezet I. részében foglalt előzetes településfejlesztési akciótervekből az alábbi következtetések vonhatók le. • A Társuláshoz tartozó Önkormányzatok részéről a Társulás felé 2001. júniusában megtett javaslatok fényében megállapítható, hogy az önkormányzatok rendelkeznek olyan településfejlesztési elképzelésekkel, amelyeket rövid távon meg akarnak valósítani. • Ezeknek az önkormányzati településfejlesztési elképzeléseknek a megvalósítása a ma ismert , illetve prognosztizálható piaci és támogatási feltételek között reálisan elképzelhető. • A tervezetben foglalt településfejlesztési akciók megvalósítása pénzügyi szempontból olyan volument képvisel, amire építve egy gazdasági társasági formában , piaci alapon működő professzionális megvalósító szervezet működtetése reálisan elképzelhető, és az előkészítés soron következő fázisában a részletes üzleti terv szintjén megtervezhető. Az egyes településfejlesztési akciók megvalósításának legfontosabb naturális és pénzügyi mutatóit a jelen fejezethez mellékelt táblázat összesítve mutatja. Ebből világosan látható, hogy egy olyan ambiciózus fejlesztési folyamat elindítása és 5-10 éves távlatban történő megvalósítása a tét, amelynek fejlesztési beruházási kiadásainak összege várhatóan mintegy 2 milliárd Ft, a fejlesztések eredményeként előállításra és a helyi ingatlanpiacon értékesítésre kerülő ingatlanpiaci termékek- építési telkek- értékesítési bevételeinek összege várhatóan szintén mintegy 2 milliárd Ft 2001. évi áron. Ez azt jelenti, hogy az értékesítési bevételek a folyamat egészét tekintve összességükben szinte teljes mértékben fedezni tudják a kiadásokat annak ellenére, hogy a számításba vett hét akció közül három az adott akciók természete miatt összesen mintegy 415 millió Ft veszteséget eredményez tisztán pénzügyi szempontból. Ezeknél a számoknál azonban sokkal lényegesebb az a számszerű összefüggés, hogy az operatív településfejlesztési tevékenység lényegéből következően a fejlesztési kiadások 2 milliárd nagyságú volumenének legalább a 6-7 szerese – vagyis 12-14 milliárd Ft – azoknak az építési beruházásoknak a várható értéke, amelyeket a kialakításra és értékelésre kerülő építési telkeken különböző építési vállalkozások, illetve beruházók fognak megvalósítani, amihez még hozzáadódnak az ipari park üzemeiben megvalósuló több milliárd Ft értékű technológiai beruházások.

SZÜKSÉGES EGY SZERVEZETI ESZKÖZ A MEGVALÓSÍTÁSHOZ A fentiek és a Tervezetben foglaltak azt mutatják, hogy van lehetőség egy professzionális megvalósító szervezet létrehozására. A településfejlesztési akciók megvalósításának elvégzésére alkalmas Társaság létrehozása azonban nem csak lehetséges, hanem szükséges is. A megvalósítás pénzügyi folyamatainak összehangolását is elvégző és hitelképes Kistérségi Településfejlesztő Társaság létrehozása és közreműködése nélkül nehezen képzelhető el egy pénzügyi szempontból 60 millió Ft veszteséget mutató településfejlesztési akció megvalósítása (Káva) és szinte egyáltalán nem képzelhető el egy várhatóan 326 millió Ft nagyságú kiadással járó Nyáregyházi Ipari Park megvalósítása. A Társaság révén válhat biztosíthatóvá az az önerő, ami a nyáregyházi fejlesztés esetében is szükséges lesz ahhoz, hogy a Tervezetben pesszimista megközelítéssel becsült 61 millió forintnyi állami támogatás megszerezhető legyen az Ipari Park megvalósításához. A harmadik pénzügyi szempontból veszteséges akció, a monori pincefalu fejlesztése első üteme megvalósítását is jelentős mértékben megkönnyítheti, ha a veszteség nem az önkormányzati költségvetést terheli, hanem a másik monori településfejlesztési akció – a Kenderesalja lakóterület kialakítása – 152 millió forintnyi nyereségből finanszírozható. Az említett pénzügyi szempontoktól szinte függetlenül megállapítható, hogy az önkormányzati érdekeltségű operatív településrendezési – településfejlesztési tevékenység széles körű nyugat- európai és már létező magyarországi tapasztalatai egyértelműen igazolják, hogy a Tervezetben foglaltakhoz hasonló jellegű településfejlesztési akciók piaci alapon, és az önkormányzatok szempontjából pénzügyileg kedvezően történő megvalósítására az önkormányzatok hivatalai nem alkalmasak. Amennyiben az adott fejlesztések természete és pénzügyi mutatói alapján lehetséges, célszerű erre a feladatra gazdasági társasági formában, a fejlesztések megvalósításában érdekelt külső partnerek bevonásával piaci alapon működő professzionális megvalósító szervezetet létrehozni. Az adott esetben különösen indokolttá teszi ezt a fenti pénzügyi összefüggéseken túl az a körülmény, hogy erre a szervezetre egy olyan 5-10 éves fejlesztési folyamat megvalósítása vár, amely a bevételi és a kiadási oldal figyelembevételével összesen 4 milliárd Ft hatékony megmozgatását jelenti az elvárt eredménnyel a pénzügyi és – az önkormányzati szempontból hasonlóan lényeges - naturális mutatók szempontjából.

A kistérség önkormányzatai és térségfejlesztési társulásuk szempontjából talán még a felsoroltaknál is fontosabb, hogy a Társaság létrehozása és hatékony működtetése révén érhető el, hogy a tudatos önkormányzati településfejlesztő tevékenység eredményeként a kistérségben vállalkozói alapon megvalósulhasson 14-16 milliárd forintnyi új építési – szerelési beruházás, és létrejöjjön legalább ezer új munkahely az Ipari Parkban, jelentős mértékben fellendítve ezzel a helyi gazdaság fejlődését.

A TERVEZETT KISTÉRSÉGI TELEPÜLÉSFEJLESZTŐ TÁRSASÁG A Tervezet I. részében részletesen bemutatott és a fentiekben összefoglalóan ismertetett kistérségi településfejlesztési akciók megvalósításához szükséges szervezeti eszköz egy vegyes tulajdonosi összetétellel, gazdasági társasági formában megalakításra kerülő, piaci alapon működő professzionális szervezet. A további előkészítő munka eredményeként létrehozásra kerülő Társaság megtervezésének jelenlegi kezdeti stádiumában a Társaság legfontosabb jellemzői tekintetében a mai ismereteink szintjén célszerűnek tartott paramétereket és azok összefüggéseit a Tervezet II. része részletesen bemutatja. Ezek lényege a következő: A Társaságot vegyes tulajdonosi összetétellel célszerű létrehozni. Ez azt jelenti, hogy a legalább 50%+1 szavazat arányú de 75 %-nál kisebb önkormányzati tulajdonrész mellett a fejlesztések megvalósításában érdekelt állami és magán tulajdonú pénzintézeteket, kereskedelmi bankokat, illetve fejlesztő szervezeteket, célszerű bevonni a Társaság megalakításába. Ez a megoldás az alábbi előnyöket eredményezi: • Az önkormányzati irányítás és piacorientált magatartás. Az önkormányzati többség, vagyis a legalább 50%+1 szavazati arány biztosítja az önkormányzat részére az irányítás lehetőségét. Fontos azonban megjegyezni, -hiszen ez a hatékony működés alapja, – hogy az önkormányzat közvetlen utasítást a társaságnak nem adhat, csupán a társaság irányító szerveiben folytatott vita alapján – a többi részvényes partner véleményének figyelembevételéve – érvényesítheti akaratát. Ezekben a vitákban a társaság privát szférát képviselő részvényesei (bankok) általában a piaci viszonyok erőteljesebb figyelembevételét szorgalmazzák, ez pedig a hatékonyabb, piacorientált működés irányába fordítja a társaságot. • Szorosabb banki együttműködés az önkormányzati projektek megvalósításában A bank részvényese, társa az önkormányzatnak. Részvényesként jobban ismeri a projekt hátterét, így alacsonyabb kamattal tudja finanszírozni a városfejlesztési akciókat. Márpedig előbb-utóbb -a banki kamatok csökkenésének következtében- a hazai bankok egyre nagyobb jelentőséget fognak tulajdonítani a biztonságos pénzkihelyezésnek, például településfejlesztési akciók finanszírozásának. Ebből a szempontból az a bank,

amely részvényes a fejlesztő társaságban, rendkívül kedvező helyzetben van a konkurenseihez képest, hiszen gyakorlatilag a projekt gondolatának felmerülésétől kezdve folyamatosan jut információhoz. • Átláthatóság A vegyes tulajdonú gazdasági társaság mint forma a tapasztalatok szerint az önkormányzati fejlesztések hatékony eszközének bizonyult. A rendszer működésének lényege, hogy egyrészt a társaság piaci viszonyok között a magánvállalkozásokra jellemző rugalmassággal dolgozik, másrészt ugyanakkor tevékenysége az önkormányzat számára teljes mértékben “átlátszó”. Ennek biztosítéka egyrészt az önkormányzati részvénytöbbség, vagyis az önkormányzat tulajdonosi pozíciója. A másik nagyon fontos elem, hogy bár a társaság piaci viszonyok között működik, tevékenysége mégsem tekinthető kimondottan profit orientáltak. Az önkormányzattól kapott megbízásokat ugyanis a társaság az önkormányzat számlájára hajtja végre, így az akció nyeresége -adott esetben természetesen a veszteség is- az önkormányzatot illeti. A fejlesztő társaság az egyes akciók végrehajtására külön szerződést köt az önkormányzattal, amelynek ilymódon -megbízói helyzetéből adódóanrálátása van a társaság tevékenységére. • Az önkormányzati költségvetés tehermentesítése, pénzügyi egyensúly A tehermentesített költségvetés nem azt jelenti, hogy a fejlesztő társaság gazdasági csodát csinál (pl. egy alapvetően támogatásra szoruló projektet nem képes önkormányzati hozzájárulás nélkül elvégezni). Mivel azonban a társaság az akcióterületen belül képződő bevételeket (pl. ingatlanértékesítések) visszaforgatja az akcióba, így csökkenti -vagy akár nélkülözhetővé is teheti- a költségvetésbe erre a célra egyébként beállítandó összeget. A fejlesztő társaság tevékenysége is akkor a legzökkenőmentesebb, ha sikerül pénzügyi egyensúlyt teremteni az akció kiadásai és bevételei között, vagyis ha egyáltalán nem szorul rá az önkormányzati költségvetés támogatására. Ha a pénzügyi egyensúly egy akción belül nem is valósítható meg, több párhuzamosan bonyolított- településfejlesztési akció esetén még létrejöhet, így az önkormányzati költségvetés tehermentesítése is megvalósul. Valójában, minél több, párhuzamos fejlesztési akción dolgozik a társaság, annál nagyobb a valószínűsége annak, hogy az egyik akció deficitje a másik akció nyereségével -időlegesen, vagy véglegesen- kompenzálható legyen. • A helyi gazdaság élénkítése A településfejlesztés több éven át tartó folyamata során jelentős összegű infrastrukturális beruházások valósulnak meg. Ez önmagában is élénkítőleg hat

a helyi építési vállalkozók tevékenységére, hiszen ezeket a munkákat a fejlesztő társaság megbízása alapján ők végzik el. Az igazi gazdaságélénkítő hatás azonban azáltal jelentkezik, hogy a településfejlesztési akciók nyomán ingatlanfejlesztési projektek megvalósítására (építési beruházásokra) nyílik lehetőség, amelyek összességükben az infrastrukturális beruházások sokszorosát érhetik el, megrendelést biztosítva a helyi építőipari vállalkozásoknak, egyben sok új munkahelyet teremtve. A tapasztalatok szerint a privát vállalkozások szívesen kapcsolódnak be az önkormányzati irányítású településfejlesztési akcióba. Ebben az esetben ugyanis az egyes építési vállalkozások előkészítése nem elszigetelten, egy-egy objektumra (pl. egy társasházra, vagy szállodára) koncentráltan történik, hanem egy nagyobb összefüggő terület összehangolt fejlesztése keretében. A Társaságot legalább 75-80 millió Ft készpénzzel célszerű létrehozni a biztonságos indulás érdekében. Az önkormányzatok szempontjából kedvező megoldás az, ha az említett készpénzt a külső partnerek teszik be a Társaságba az alapításkor. Ez a megoldás azt feltételezi, hogy az alapító önkormányzatok legalább ugyanakkora összegben ingatlanokat apportálnak a megalakuló Társaságba. A célszerű megoldás az adott esetben az, ha az alapító önkormányzatok mindegyike – Kávát leszámítva, ahol ez nem értelmezhető – a településfejlesztési akcióterülete – vagy területe – egy megfelelő nagyságú, forgalomképes részét apportálja a Társaságba. Ezzel a megoldással az önkormányzatok részéről a Társaság létrehozásához szükséges készpénz a minimumra csökkenthető. A vegyes tulajdonosi összetételből fakadóan a Társaság tevékenységével szemben megjelenő részben eltérő jellegű tulajdonosi érdekek és motivációk miatt a Társaság célszerű formája a részvénytársaság. A SCET idevágó több, mint 40 éves nyugat-európai és egy évtizedes magyarországi gyakorlati tapasztalatai egyértelműen azt igazolják, hogy a különböző jellegű és motivációjú tulajdonosok számára csak a részvénytársasági forma tudja biztosítani azt a beleszólási lehetőséget a Társaság operatív irányításába az Igazgatóságon keresztül, amit a „külső” partnerek joggal várnak el társasági tőkebefektetésükért cserébe. A hasonló jellegű fejlesztések gyakorlati tapasztalatai által egyáltalán nem igazolt, de ötlet szinten időnként felbukkanó elképzelés, miszerint hasonló kontextusban egy kft létrehozása ugyanolyan megfelelő, de sokkal olcsóbb lenne, azért teljesen megalapozatlan a fentieken túlmenően, mert a társasági formából adódó többletköltségek az alaptőke nagyságából, a Társaság

összetételének és tevékenységének jellegéből következően túlnyomó részben ugyanúgy jelentkeznének (könyvvizsgáló, felügyelő bizottság). Ugyanakkor a kft mint társasági forma sokkal kevésbé jelentene biztonságos és ezáltal vállalható társasági tőkebefektetési lehetőséget a külső partnerek számára.

DÖNTÉSEK AZ ELŐKÉSZÍTÉS FOLYTATÁSA ÉRDEKÉBEN Annak érdekében, hogy a potenciális társasági tőkebefektető partnerekkel a vegyes tulajdonú Társaság létrehozása érdekében tárgyalásokat lehessen kezdeni és a következő előkészítési fázisban a Társaság részletes üzleti tervét el lehessen készíteni, a Társulásnak a következő elvi jellegű döntéseket célszerű meghoznia: 1. A Társulás a Tervezet alapján szükségesnek és célszerűnek látja egy vegyes tulajdonú gazdasági társasági formában, piaci alapon működő professzionális megvalósító szervezet létrehozását a Tervezetben bemutatott településfejlesztési akciók megvalósítására. 2. A Társulás a Tervezetben foglaltakat a társaságalakítás további előkészítő munkálatainak alapjául elfogadja, és felkéri a Társulás vezetését és munkaszervezetét az előkészítés következő szakaszának elvégzésére, a Társaság üzleti tervének kidolgoztatására, valamint a potencionális társasági tőkebefektető partnerekkel folytatható előzetes társaságalakítási tárgyalások lebonyolítására.

I. RÉSZ

ELŐZETES TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓTERVEK

TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓK

1. MONOR, PINCEFALU FEJLESZTÉSE I. ÜTEM 2. MONOR, KENDERESALJA LAKÓTERÜLET FEJLESZTÉSE 3. VECSÉS, VÁLLALKOZÓI ÖVEZET FEJLESZTÉSE 4. GYÖMRŐ, MENDEI ÚT MELLETTI IPARI TERÜLET FEJLESZTÉSE 5. NYÁREGYHÁZA, IPARI TERÜLET FEJLESZTÉSE 6. KÁVA, TELEPÜLÉSKÖZPONT FEJLESZTÉSE 7. ECSER, TELEPÜLÉSKÖZPONT FEJLESZTÉSE

1.

SZÁMÚ TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓ MONOR, PINCEFALU FEJLESZTÉSE I. ÜTEM

1. ELŐZETES OPERATÍV TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI KONCEPCIÓ

(pincesorok megújítása fejlesztési terv részlet) M=1:2000

1.1. AZ ÖNKORMÁNYZATI TÁRSULÁS RÉSZÉRŐL A TERVEZÉSHEZ RENDELKEZÉSRE BOCSÁTOTT ALAPADATOK: • Monor - Pincesorok Megújítás és rendezés A.D.U. Építész Iroda Kft (1995) a terv tartalma: Söveges munkarészek: Előzmények Jelenlegi állapot Javaslatok Rajzi munkarészek: Vizsgálatok: Településszerkezet és Adottságok, M=1:10000 Településszerkezet Jelenlegi Állapot, M=1:2000 Építészeti Értékvizsgálat és Pincetípusok, M=1:1000 Állapotvizsgálat, M=1:1000 Utcaképek, M=1:200 Tervek: Településszerkezeti Koncepció, M=1:2000 Jelenlegi Állapot SZT. Orbán Szobor és Környéke, M=1:500 Beépítési javaslat I. SZT. Orbán tér és környéke, M=1:500 Jelenlegi Állapot II. Területegység, M=1:500 Beépítési Javaslat II. Vendéglátó - Pihenőhely, II. Területegység, M=1:500 • A fent említett terv tartalmazott egy kivonatot az akkor érvényes ÁRT-ből, M=1:25000 • A rendelkezésre bocsátott terv körültekintően vizsgálja meg az adott terület problémáit, a megoldási lehetőségeket. Részletesen bemutatja, értékeli állapota, építészeti értéke szerint az itt található pincéket, majd javaslatot ad a kiválasztott területek beépítésére. • A jelen előzetes fejlesztési akcióterv tárgya ebből az 1. pont szerinti terület komplex területelőkészítési munkálatainak elvégzése • Monor és Monorierdő területét ábrázoló településtérkép, M=1:10000, (1994. jan. 1.-i állapot szerint) • Az akcióterületre vonatkozó hiányzó tulajdoni lapok, adatok 2001. szeptember 12.-én kerültek egyeztetésre.

1.2. A TULAJDONVISZONYOK ÉRTÉKELÉSE AZ ÖNKORMÁNYZAT ÁLTAL NYÚJTOTT INFORMÁCIÓK ALAPJÁN Az akcióterületen a rendezési terv szerinti közterület önkormányzati tulajdonban van. A rendezési terv szerinti rendezett közterületek kialakítása és az akcióterületet feltáró infrastruktúrák megépítése, az adatszolgáltatás szerint nem igényli magántulajdonú területek megszerzését. Magántulajdon megszerzése a 9304. hrsz-ú, -tervezett panzió- telken indokolt. 1.3. ÉPÍTÉSI LEHETŐSÉGEK (SZINTTERÜLET) FUNKCIÓK SZERINT A Szent Orbán tér a Pincefalu első kiépített fogadóterülete lesz. Ennek megfelelően a rendezési terv és az ahhoz mellékelt beépítési javaslat szerinti beépítés valósulhat meg, az infrastrukturális feltételeknek megteremtésétét követően. Építési program a fogadóterület létesítményeire: Panzió: Összesen: földszinten: tetőtérben:

1200 m2 800m2 vendéglátó ter. 10 szoba 400m2

≈80 fő ≈20 fő

Pincék száma: 333 db⇒

jó állagú 104 db közepes 162 db Látogatásra alkalmas pince: 270 db Buszok száma: 1 db a panzióhoz 2 db a pincékhez öszzesen: 3 db Személygépkocsik száma: 20db 1.4. A SZÜKSÉGES TERÜLETEK MEGSZERZÉSÉVEL KAPCSOLATOS FELADATOK Az akcióterületen a rendezési terv szerinti közterület önkormányzati tulajdonban van, területszerzés a 9304. hrsz-ú területen indokolt. A telek magántulajdonban van.

2. ELŐZETES PÉNZÜGYI KONCEPCIÓ

2.1. ELŐZETES PÉNZÜGYI TERV A TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓ ÉRTÉKESÍTÉSI BEVÉTELEINEK ÉS KIADÁSAINAK ELEMZÉSÉVEL 2001. ÉVI ÁRON, EFT-BAN (excel táblázati melléklet)

2.2. A TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓ VÁRHATÓ RÁFORDÍTÁSAINAK MEGHATÁROZÁSA 2.2.1. Az infrastruktúra-építés becsült költségei Külső úthálózat: Munka fajtája kitérők építése aszfaltból (10 db) Tartalék

Mennyiség 2x20x10 = 400m2 10%

Mindösszesen: Bruttó

Költség 5.200 eFt 520 eFt 5.720 eFt 7.150 eFt

Belső úthálózat: Munka fajtája buszforduló építése aszfaltból sárrázó építése aszfaltból buszparkoló (3) aszfaltból

Mennyiség 20x6 = 120 m2

1.560 eFt

10x4 = 40 m2

520 eFt

3x3,5x12= 126 m2

1.638 eFt

gépkocsiparkolók 20x2,5x4,5= 225 m2 gyephézagos betonból (20) vendéglő belső út- és parkoló 13x18+4x10= 274 m2 felületei térkőből vegyes használatú felület 40x3= 120 m2 térkőből gyalogosfelületek térkőből 80x2,5+1,5x23+10x10= 334,5 m2 ingatlanok behajtói 2 Összesen: Tartalék Mindösszesen: Bruttó:

Költség

1.350 eFt 2.192 eFt 1.320 eFt 2.175 eFt 120 eFt 10.875 eFt

10%

1.088 eFt 11.963 eFt 14.954 eFt

Akcióterületen kívüli közműépítés: NA 100 KM vízvezeték D20 KG szennyvízcsatorna 120mm2 villamos légvezeték Összesen 10% tartalék Mindösszesen

1000 fm 1000 fm 1000 fm

10 000 eFt 20 000 eFt 5 000 eFt 35 000 eFt 3 500 eFt 38 500 eFt

Akcióterületen belüli közműépítés: NA100KM vízvezeték 130 fm D20KG szennyvízcsatorna 130 fm 40/60 földárok 130 fm Villamos légvez. Közvilágítással 130 fm közműbekötés 2 db Összesen 10% tartalék Mindösszesen

1 300 eFt 2 600 eFt 390 eFt 910 eFt 280 eFt 5 480 eFt 550 eFt 6 030 eFt

2.2.2. Ingatlanszerzés költségei • Előzetes pénzügyi terv 2.1-es pontja: Területszerzés összesen: megszerzendő terület: 2400 m2 fajlagos területszerzési költség: 2500 Ft/m2 terület szerzés összesen: 2400 m2 x 2500 Ft/m2= 6.000 eFt 2.2.3. Egyéb területelőkészítési költségek • Előzetes pénzügyi terv 1.2-es pontja: Út-és közműépítés engedélyezési és kiviteli tervei: (2.5+2.6+2.7+2.8) x 4%≈ 2.700 e FT • Előzetes pénzügyi terv 1.4-es pontja: Geodézia, telekalakítás: (2.5+2.6+2.7+2.8) x 0,5%≈ 4.000 e FT

• Előzetes pénzügyi terv 2.9-es pontja: Kertépítés, közterület rendezés: Területe: 3246 m2 Fajlagos költség 5000 Ft/m2 3246 m2 x 5000≈ 16.200 e FT • Előzetes pénzügyi terv 3. pontja: Megvalósítás irányításának díja: Marketing+ ügyvédi díj(Marketing+ ügyvédi díj+I.+II/1.+II/2) x 5%= (48.000 eFT+4.000 eFt+89.200 eFt+500 eFt+200 eFt) x 0,05≈ 7.800 e FT 2.3. A TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓ MEGVALÓSÍTÁSÁHOZ SZÜKSÉGES FORRÁSOK MEGHATÁROZÁSA 2.3.1. Az önkormányzati tulajdonú ingatlanok értékesítéséből várható bevételek • Előzetes pénzügyi terv I/1. pontja: Bevételek: A kész épület, (panzió) becsült értékesítési ára 250 eFt/m2 Telekhányad: 12% Fajlagos telekhányad: 250 x 0,12= 30 e Ft/m2 2.3.2. Önkormányzati és esetleges egyéb külső források • Előzetes pénzügyi terv III. pontja: Vissza nem térítendő állami támogatás: • Céltámogatás szennyvízcsatornához: Akción belüli+kívüli szennyvízcsat x 80%=20.000eFt+2.600eFt x 0,8= 18.080 eFt • Vízügyi célelőirányzat: (Akción belüli+kívüli vízvezeték) x 20%= (10000 eFt+ 1300 eFt) x 0,2= 11300 x 0,2= 2.260 eFt Σ

20.340 eFt≈ 20.300 eFt

• Előzetes pénzügyi terv IV. pontja: Az elektromos hálózat beruházási költségeiből TITÁSZ által finanszírozásra kerülő rész Külső közmű 120mm2V-os légvezeték Belső közmű Villamos légvezeték Σ támogatás=5.910 eFt x 20%=

5 000 eFt 910 eFt 5.910 eFt 1.182 eFt ≈ 1.200 eFt

• Az akcióterületből kiaknázható források Egy településfejlesztési akció általában a területén található ingatlanok felértékelődését hozza magával. Ezért, ha az adott területen önkormányzati tulajdonú ingatlanok találhatók, azok értékesíthetők, és a befolyó vételár visszaforgatható a fejlesztési akcióba. Az értékesítési bevételek kedvező esetben teljes mértékben ellensúlyozhatják, vagy meghaladhatják a településfejlesztési akció megvalósítása során felmerülő kiadásokat. Jelen esetben a kiadásokhoz képest viszonylag kevés értékesítési bevétel keletkezik. Ez azonban nem jelenti azt, hogy a városfejlesztési akció megvalósítása egészben ráfizetés lenne az Önkormányzat szemszögéből. A nagy kiterjedésű és unikális értéket képviselő pincefalu egyik legfontosabb megközelítési csomópontjának fogadó területté történő tényleges kiépítése ugyanis a terület idegenforgalmának jelentős növekedését eredményezi. Ezáltal az Önkormányzat szemszögéből nem a fejlesztési akció végrehajtása révén közvetlenül realizálható ingatlan értékesítési bevételek jelentik a tényleges hasznot, hanem az a követett hozadék, ami − a pincefalu és ezáltal az egész város idegenforgalmának növekedése, − a pincefalu ingatlanjainak felértékelődése, − mindezek által az idegenforgalomhoz kapcsolódó helyi vállalkozások bevételeinek, valamint az önkormányzati és állami adó és illeték bevételeinek az ebből származó növekedésével jelentkezik.

• Önkormányzati pénzügyi részvétel A fejlesztési akció megrendelője, „gazdája” az Önkormányzat, így az akció költségeit is neki kell vállalnia. Ezeket a költségeket csökkentheti az előző pontokban tárgyalt források bevonása. Tekintettel azonban arra, hogy az akcióterületből kiaknázható forrásokkal csak viszonylag kis mértékben számolhatunk, a pályázattal elnyerhető külső források pedig egyenlőre nem számszerűsíthetők, a pénzügyi mérlegben az akció önkormányzati költségvetésből történő finanszírozását feltételezzük, ami kiegészül a táblázat szerinti támogatásokkal és egyéb forrásokkal.

2. SZÁMÚ TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓ MONOR, KENDERESALJA LAKÓTERÜLET FEJLESZTÉSE


(térképi melléklet)

1.1. AZ ÖNKORMÁNYZATI TÁRSULÁS RÉSZÉRŐL A TERVEZÉSHEZ RENDELKEZÉSRE BOCSÁTOTT ALAPADATOK: • Monor – Kenderesalja akcióterület területét, és közvetlen környeztét ábrázoló digitális alaptérkép (8 szelvény) • Az akcióterületen található hrsz.-okhoz tartozó tulajdonlapok • A.D.U. Építész Iroda Kft által készített Településrendezési vázlat, M=1:4000 • Monor – Kenderesalja akcióterület digitális alaptérkép 8 szelvényéhez tartozó közműnyomvonalak, kapacitási adatok nélkül • Monor és Monorierdő területét ábrázoló településtérkép, M=1:10000, (1994. jan. 1.-i állapot szerint) • Az akcióterületre vonatkozó hiányzó tulajdoni lapok, adatok 2001. szeptember 12.-én kerültek átadásra, egyeztetésre. 1.2. A TULAJDONVISZONYOK ÉRTÉKELÉSE AZ ÖNKORMÁNYZAT ÁLTAL NYÚJTOTT INFORMÁCIÓK ALAPJÁN 41 db önkormányzati tulajdon: hrsz:-ok a tulajdonviszonyt ábrázoló tervlapról leolvashatók területe: 7001 m2 2 db vegyes tulajdon hrsz: 5608, 5584 területük: 347 m2 magán tulajdon: hrsz:-ok a tulajdonviszonyt ábrázoló tervlapról leolvashatók területük: 53071 m2 2 db gazdasági társaság tulajdon hrsz: 5708, 5706 területe: 258 m2 3 db egyházi tul. hrsz: 5712, 5710, 5709 területe: 553 m2

1.3. ÉPÍTÉSI LEHETŐSÉGEK (SZINTTERÜLET) FUNKCIÓK SZERINT Az előzetes operatív településfejlesztési és pénzügyi koncepció megalapozása érdekében, a kistérségi társulás felkérése az A.D.U. Építész Iroda Kft készítette el a mellékelt településrendezési vázlatot, a kistérséggel és SCET Magyarország Városfejlesztő Rt.-vel folytatott egyeztetéseknek megfelelően. A településrendezési vázlat alapján az építési program a következő: A városfejlesztési akcióterületen kertvárosias jellegű lakóterület alakítható ki. Az új beépítés jellemző paraméterei telektömbönként: T1 Telektömb területe: Beépíthetőség Szintszám Becsült bruttó építhető szintterület Lakások becsült száma (≈160 m2 br./lakás) Lakók becsült száma (4 lakó/lakás)

11662 m2 25% F+1+T 7580 m2 45 lakás 180 lakó

T2 Telektömb területe: Beépíthetőség Szintszám Lakások becsült bruttó szintterülete Lakások becsült száma (≈147 m2 br./lakás) Lakók becsült száma (4 lakó/lakás)

50 lakás 200 lakó

T3 Telektömb területe: Beépíthetőség Szintszám Lakások becsült bruttó szintterülete Lakások becsült száma Lakók becsült száma

8613 m2 35% F+1+T 7838 m2 50 lakás 200 lakó

8168 m2 35% F+1+T 7433 m2


4696 m2 35% F+1+T 4273 m2 30 lakás 120 lakó


8344 m2 35% F+T 7593 m2 50 lakás 200 lakó

Az új beépítés jellemző paraméterei az egész városfejlesztési akcióterületre: • • • • •

Telektömbök területe összesen: Beépíthetőség: Szintszám: Lakások becsült száma: Lakók becsült száma:

41483 m2 25-35% F+1+T 225 lakás 900 lakó

1.4. A SZÜKSÉGES TERÜLETEK MEGSZERZÉSÉVEL KAPCSOLATOS FELADATOK Az akcióterületen minden olyan nem önkormányzati területet meg kell szerezni, melyen nincs lakóépület. Az 5823. hrsz-ú telken egy régi épület található, melyben még jelenleg is laknak. A telek egy részét bevonjuk az akcióba. A költségvetésben ennek a telekterületnek (800 m2) a megszerzési költségével nem számolunk, de költség oldalon 4.000 E Ft jelentkezik, melyet a tulajdonosnak kell kifizetni. Az értékesítési bevételeknél a „T5”-ös telektömbben, a településrendezési vázlat paraméterei szerint számítható nettó szintterületnél 150 m2-rel kevesebbet vettünk figyelembe. Az 5823. hrsz.-ú ingatlanon levő épület megtartásából eredő következményeket a szabályozási terv készítése során figyelembe kell venni.

Területszerzés: Magántulajdon terület:53071 m2 Egyházi tulajdon területe: 553 m2 Gazdasági társaság tulajdon területe: 258 m2 Vegyes tulajdonú területek: 347 m2 Összes megszerzendő terület: 54229 m2



2.2. A TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓ VÁRHATÓ RÁFORDÍTÁSAINAK MEGHATÁROZÁSA 2.2.1. Az infrastruktúra-építés becsült költségei Külső úthálózat: Munka fajtája lakóút építése aszfaltból, 5.5 m szélességben járdaburkolat építése aszfaltból

Mennyiség 5.5x100 = 550 m2

7.150 eFt

2x1.5x100 = 300 m2

2.100 eFt

Összesen: Tartalék

Költség

9.250 eFt 10%


925 eFt 10.175 eFt 12.719 eFt

Belső úthálózat: Munka fajtája Krúdy utcában egyoldali járda szélesítése aszfaltburkolattal 180 mh határoló utak kiépítése aszfaltburkolattal 980 mh határoló utakon egyoldali járdaburkolat építése aszfaltból 980 mh egyéb belső utak kiépítése aszfaltburkolattal 690mh kétoldali járdaépítés belső utak mentén aszfaltból 690 mh ingatlanok behajtói 225 db Összesen: Tartalék Mindösszesen: Bruttó

Mennyiség

Költség

0,5x180 = 90 m2

630 eFt

980x5,5 = 5390 m2

70.070 eFt

980x1,5 = 1470 m2

10.290 eFt

690x5,5 = 3795 m2

49.335 eFt

690x2x1,5 = 2.070 m2

14.490 eFt

225

13.500 eFt 158.315 eFt

10%

15.832 eFt 174.147 eFt 217.684 eFt

Akcióterületen kívüli közműépítés: NA100KM vízvezeték 120 fm D20KG szennyvízcsatorna 120 fm 40/60 földárok 100 fm D90KPE gázvezeték 120 fm 20KV-os légvezeték 500 fm Összesen 10% tartalék Mindösszesen

1 800 eFt 3 360 eFt 500 eFt 1 200 eFt 5 000 eFt 11 860 eFt 1 190 eFt 13 050 eFt

Akcióterületen belüli közműépítés: NA100KM vízvezeték D20KG szennyvízcsatorna D30 KG csap. víz csat. D90KPE gázvezeték D63KPE gázvezeték 20KV-os légvezeték 630KVA traanszformátor Kisfesz. földkábel és közvil. Távközlési alépítmény közműbekötés Összesen 10% tartalék Mindösszesen

1 200 fm 1 100 fm 1 100 fm 270 fm 660 fm 230 fm 1 db 1 500 fm 1 200 fm 225 db

18 000 eFt 30 800 eFt 33 000 eFt 2 700 eFt 7 920 eFt 2 300 eFt 10 000 eFt 21 000 eFt 6 000 eFt 45 000 eFt 176 720 eFt 17 672 eFt 194 392 eFt

2.2.2. Ingatlanszerzés költségei • Előzetes pénzügyi terv 2.1-es pontja: Területszerzés összesen: Az 5823. hrsz-ú telken egy régi épület található, melyben még jelenleg is laknak. A telek egy részét bevonjuk az akcióba. A költségvetésben ennek a telekterületnek (800 m2) a megszerzési költségével nem számolunk, de költség oldalon 4.000 E Ft jelentkezik, melyet a tulajdonosnak kell kifizetni. Az értékesítési bevételeknél a „T5”-ös telektömben, a településrendezési vázlat paraméterei szerint számítható nettó szintterületnél 150 m2-rel kevesebbet vettünk figyelembe, az építési telekből származó bevételeknél. Az 5823. hrsz.-

ú ingatlanon levő épület megtartásából eredő következményeket a szabályozási terv készítése során figyelembe kell venni. A „T1” tömb területén: • 14263 m2 (magántulajdon) A „T2+T3” tömb területén: • 553 m2 (egyházi tulajdon) • 258 m2 (gazdasági társasági tulajdon) • 347 m2 (vegyes tulajdon) • 15880 m2 (magán tulajdon) ∑=17038 m2 A „T4+T5” tömb területén: • 22928 m (magántulajdon) az 5823. hrsz-ú telek területének kivételével. (A fenti magyarázat alapján) Területszerzés összesen: • ∑=54229 m2 • fajlagos költség: 1000 Ft/m2 • Költség: 54229 m2x1000 Ft/m2=54.229 e Ft • 5823. hrsz-ú telek miatt jelentkező költség: 4.000 e Ft 2

• Költség összesen: 54.229 e Ft+4.000 e Ft≈ 58.200 e Ft 2.2.3. Egyéb területelőkészítési költségek • Előzetes pénzügyi terv 1.1-es pontja: Szabályozási terv készítése: (2.5+2.6+2.7+2.8) x 18%≈ 7.900 e FT • Előzetes pénzügyi terv 1.2-es pontja: Út-és közműépítés engedélyezési és kiviteli tervei: (2.5+2.6+2.7+2.8) x 4%≈ 17.500 e FT • Előzetes pénzügyi terv 1.3-as pontja: Kertészeti tervek 2.9 x 6%≈ 400 e FT • Előzetes pénzügyi terv 1.4-es pontja: Geodézia, telekalakítás:

(2.5+2.6+2.7+2.8) x 0,5%≈ 2.200 e FT • Előzetes pénzügyi terv 2.4-es pontja: Feltöltés tereprendezés: A terület mély fekvése, és a magas talajvízszint miatt a későbbi részletesebb vizsgálatok eredményei alapján, szükségessé válhat bizonyos mértékű feltöltés. A jelenlegi – előkészítő jellegű tervezési fázis természetéből következően, valamint geodéziai és geotechnikai alapadatok, illetve vizsgálati eredmények hiányában, ennek mértéke pontosan nem határozható meg. Az óvatosság elvémek érvényesítése érdekében, az egész területre átlagosan 50 cm feltöltést vettünk figyelembe 900 Ft/m2-es költséggel. Területe: 61230 m2 Fajlagos költség: 900 Ft/m2 61230 m2 x 900≈ 55.100 e FT • Előzetes pénzügyi terv 2.9-es pontja: Kertépítés, közterület rendezés: „T1” tömb körül: • 220+40+100= 360 m (egyoldali) • 40m (kétoldali) • =(360x1,5)+(40x3,5)= 680 m2 • 2 e Ft/m2 • költség: 680 m2x2 e Ft/m2= 1.360 e Ft Krúdy Gyula utca: • 80+60= 140 m (egyoldali) • =(140x1,5)= 210 m2 • 2 e Ft/m2 • költség: 210 m2x2 e Ft/m2= 420 e Ft Zólyom utca: • 280 m (egyoldali) • =(280x1,5)= 420 m2 • 2 e Ft/m2 • költség: 420 m2x2 e Ft/m2= 840 e Ft Beáta utca: • 108 m (egyoldali)

• =(108x1,5)= 162 m2 • 2 e Ft/m2 • költség: 162 m2x2 e Ft/m2= 324 e Ft Somogyi Béla utca: • 140 m (egyoldali) • =(140x1,5)= 210 m2 • 2 e Ft/m2 • költség: 210 m2x2 e Ft/m2= 420 e Ft „T5 és T4” közötti utca: • 152 m (kétoldali) • =(152x3,5)= 532 m2 • 2 e Ft/m2 • költség: 532 m2x2 e Ft/m2= 1.064 e Ft „T3 és T2” közötti utca: • 124 m (kétoldali) • =(124x3,5)= 434 m2 • 2 e Ft/m2 • költség: 434 m2x2 e Ft/m2= 868 e Ft „T4,T5 és T3T2” közötti utca: • 100 m (kétoldali) • 50 m (egyoldali) • =(100x3,5)+(50x1,5)= 425 m2 • 2 e Ft/m2 • költség: 425 m2x2 e Ft/m2= 850 e Ft Költség összesen:

≈6.800 e Ft

Előzetes pénzügyi terv 3. pontja: Megvalósítás irányításának díja: „A” változat (I.+II/1.+II/2) x 5%+ marketing x 1,05 + ügyvédidíj x 1,05= 0,05 x (577.400 eFT+28.000 eFt+558.100 eFt)+5.800x1,05+ 2.900x1,05 ≈ 67.300 e FT • Előzetes pénzügyi terv 3. pontja: Megvalósítás irányításának díja: „B” változat (I.+II/1.+II/2) x 5%+ marketing x 1,05 + ügyvédidíj x 1,05= 0,05 x (780.000 eFT+28.000 eFt+558.000 eFt)+7.800 x 1,05+3.900 x1,05 ≈ 80.600 e FT 2.3. A TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓ MEGVALÓSÍTÁSÁHOZ SZÜKSÉGES FORRÁSOK MEGHATÁROZÁSA 2.3.1. Az önkormányzati tulajdonú ingatlanok értékesítéséből várható bevételek „A” változat • Előzetes pénzügyi terv I/1. pontja: Bevételek: Az egyes telektömbök területi adatai az ADU Építész Iroda településrendezési vázlata alapján lettek figyelembe véve. “T1” tömb: • Telektömb területe: 11662,13 m2 – 750 m2(5390/9 hrsz miatt)= 10912,13 m2 • Beépítés jellege: F+1+T • Maximális beépítés: 25% • Összes bruttó szintter.: (10912,13 m2x0,25)x(2+0,6)= 7092,8 m2 • Összes nettó szintter.: (7092,8 m2x0,75)= 5319,6 m2≈ 5320 m2 • Fajlagos telekhányad: 170eFT x 0,15= 25.500 Ft/m2 • Összes telekhányad: 5320m2x25.500 Ft/m2= 135.660 e Ft

≈ 135.700 eFt “T2” tömb: • • • • • • •

Telektömb területe: 8167,7 m2 Beépítés jellege: F+1+T Maximális beépítés: 35% Összes bruttó szintter.: (8167,7m2x0,35)x(2+0,6)= 7432,6 m2 Összes nettó szintter.: (7432,6 m2x0,75)= 5574,45 m2≈ 5575 m2 Fajlagos telekhányad: 180 eFt x 0,15= 27.000 Ft/m2 Összes telekhányad: 5575m2x27.000 Ft/m2= 150.525 e Ft ≈ 150.500 eFt

“T3” tömb: • • • • • • •

Telektömb területe: 8613,16 m2 Beépítés jellege: F+1+T Maximális beépítés: 35% Összes bruttó szintter.: (8.613,16 m2x0,35)x(2+0,6)= 7837,97 m2 Összes nettó szintter.: (7837,97 m2x0,75)= 5.878,48 m2≈ 5878 m2 Fajlagos telekhányad: 180 eFt x 0,15= 27.000 Ft/m2 Összes telekhányad: 5878m2x27.000 Ft/m2= 158.700 eFT ≈ 158.700 eFt

“T4” tömb: Telektömb területe: 4695,97 m2 Beépítés jellege: F+1+T Maximális beépítés: 35% Összes bruttó szintter.: (4695,97 m2x0,35)x(2+0,6)= 4273,33 m2 Összes nettó szintter.: (4273,33 m2x0,75)= 3204,9 m2≈ 3205 m2 Fajlagos telekhányad: 150 eFt x 015=22.500 Ft/m2 Összes telekhányad: 3205 m2x22.500 Ft/m2= 72.113 e Ft ≈ 72.100 eFt “T5” tömb:

• • • • • • •

• Telektömb területe: • Beépítés jellege:

8344,35 m2 F+T

• Maximális beépítés: 35% • Összes bruttó szintter.: (8344,35 m2x0,35)x(1+0,6)= 4672,83 m2 • Összes nettó szintter.: (4672,83 m2x0,75)= 3504,62 m2 3504,62 m2 – 150 m2= 3354,62 ≈ 3355 m2 • Fajlagos telekhányad: 150 e Ft x 0,12=18.000 Ft/m2 • Összes telekhányad: 3355 m2x18.000 Ft/m2= 60.390 e Ft ≈ 60.400 eFt I. Bevételek összesen:

=577.400 e Ft

„B” változat • Előzetes pénzügyi terv I/1. pontja: Bevételek: “T1” tömb: • Telektömb területe: 11662,13 m2 – 750 m2(5390/9 hrsz miatt)= 10912,13 m2 • Beépítés jellege: F+2+T • Maximális beépítés: 30% • Összes bruttó szintter.: (10912,13 m2x0,3)x(3+0,6)= 11785 m2 • Összes nettó szintter.: (11785 m2x0,75)= 8838,8 m2≈ 8839 m2 • Fajlagos telekhányad: 200eFT x 0,15= 30.000 Ft/m2 • Összes telekhányad: 8839m2x30.000 Ft/m2= 265.170 e Ft ≈ 265.200 eFt “T2” tömb: • • • • • • •

Telektömb területe: 8167,7 m2 Beépítés jellege: F+1+T Maximális beépítés: 35% Összes bruttó szintter.: (8167,7m2x0,35)x(2+0,6)= 7432,6 m2 Összes nettó szintter.: (7432,6 m2x0,75)= 5574,45 m2≈ 5575 m2 Fajlagos telekhányad: 220 eFt x 0,15= 33.000 Ft/m2 Összes telekhányad: 5575m2 x 33.000 Ft/m2= 183.975 e Ft ≈ 184.000 eFt

“T3” tömb: • • • • • • •

Telektömb területe: 8613,16 m2 Beépítés jellege: F+1+T Maximális beépítés: 35% Összes bruttó szintter.: (8.613,16 m2x0,35)x(2+0,6)= 7837,97 m2 Összes nettó szintter.: (7837,97 m2x0,75)= 5.878,48 m2≈ 5878 m2 Fajlagos telekhányad: 220 eFt x 0,15= 33.000 Ft/m2 Összes telekhányad: 5878m2x 33.000 Ft/m2= 193.974 eFT ≈ 194.000 eFt

“T4” tömb: • • • • • • •

Telektömb területe: 4695,97 m2 Beépítés jellege: F+1+T Maximális beépítés: 35% Összes bruttó szintter.: (4695,97 m2x0,35)x(2+0,6)= 4273,33 m2 Összes nettó szintter.: (4273,33 m2x0,75)= 3204,9 m2≈ 3205 m2 Fajlagos telekhányad: 180 eFt x 015=27.000 Ft/m2 Összes telekhányad: 3205 m2x 27.000 Ft/m2= 86.535 e Ft ≈ 86.500 eFt

“T5” tömb: Telektömb területe: 8344,35 m2 Beépítés jellege: F+T Maximális beépítés: 35% Összes bruttó szintter.: (8344,35 m2x0,35)x(1+0,6)= 4672,83 m2 Összes nettó szintter.: (4672,83 m2x0,75)= 3504,62 m2 3504,62 m2 – 150 m2= 3354,62 ≈ 3355 m2 • Fajlagos telekhányad: 15.000 Ft/m2 • Összes telekhányad: 3355 m2x15.000 Ft/m2= 50.325 e Ft ≈ 50.300 eFt

• • • • •

I. Bevételek összesen:

=780.000 e Ft

2.3.2. Önkormányzati és esetleges egyéb külső források • Az akcióterületből kiaknázható források Vissza nem térítendő állami támogatás:

• Céltámogatás szennyvízcsatornához: Akción belüli+kívüli szennyvízcsat x 80%=3.360eFt+30.800eFt x 0,8= 27.328 eFt • Vízügyi célelőirányzat: (Akción belüli+kívüli vízvezeték) x 20%= (18000 eFt+ 1800 eFt) x 0,2= 19800 x 0,2= 3.960 eFt Σ

31.288 eFt≈ 31.300 eFt

• Előzetes pénzügyi terv IV. pontja: Az elektromos hálózat beruházási költségeiből TITÁSZ által finanszírozásra kerülő rész Külső közmű 20KV-os légvezeték Belső közmű 20KV-os légvezeték 630KVA traanszformátor Kisfesz. földkábel és közvil.

5 000 eFt

2 300 eFt 10 000 eFt 21 000 eFt

38.300 eFt támogatás=38.300 eFt x 20%= 7.660 eFt ≈ 7.700 eFt

• Az akcióterületből kiaknázható források Az Előzetes pénzügyi tervet két változatban készítettük el. A „B” változat opimistább értékesítési elképzelést tartalmaz a 4.3.1. pontban részletezettek szerint, amit indokol a város ingatlan - és lakásépítési politikája, amivel az akcióterületre fogja terelni a potenciális építési vállalkozókat, illetve lakásépítőket.

3. SZÁMÚ TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓ VECSÉS, VÁLLALKOZÓI ÖVEZET FEJLESZTÉSE



1.1. AZ ÖNKORMÁNYZATI TÁRSULÁS RÉSZÉRŐL A TERVEZÉSHEZ RENDELKEZÉSRE BOCSÁTOTT ALAPADATOK: • Földhivatali alaptérkép az akcióterületről, M=1:4000 • Az akcióterületen található hrsz.-okhoz tartozó tulajdonlapok • Vecsés Településszerkezeti Terve, Urbanitás Kft. 2001. A terv tartalma: Szöveges munkarészek Településszerkezeti Tervhez: Határozati javaslat Településszerkezeti terv leírása Alátámasztó munkarészek Szöveges munkarészek Szabályozási Tervhez: Előzmények Építési Szabályok Jogszabályok Tervi munkarészek Településszerkezeti Tervhez: Településszerkezeti és Területfelhasználási Terv M=1:10000 Tájrendezési és Környezetalakítási Vizsgálat M=1:10000 Vizi közművek Fejlesztési Javaslata M=1:10000 Energia közművek Fejlesztési Javaslata M=1:10000 Tervi munkarészek Szabályozási Tervhez: Belterület Szabályozási Terve M=1:4000, 7 szelvény Külterület Szabályozási Terve M=1:10000 • Az akcióterületre vonatkozó meglévő közmű terve • Az akcióterületre vonatkozó csatornázás terve • Ingatlan információk a kistérségi akciótervhez • Kivonat a Képviselő-testület jegyzőkönyvéből: 4196/2. Hrsz-ú terület megvételéről az állam részére. • Levél a Vesh Inkubátor KFT. részére melyben a Képviselő – testület támogatja a kívánt fejlesztést (4196/3 hrsz. terület) • Kivonat a Képviselő-testület jegyzőkönyvéből: 4196/1. Hrsz-ú terület állami tulajdonú részének önkormányzati tulajdonba adásáról • Kivonat a Képviselő-testület jegyzőkönyvéből: az inkubátorház terület biztosításáról • 84/a/2000. Ök. határozat: Inkubátorház létrehozásának feltételeiről • az építési program megalapozása érdekében a SCET Magyarország Városfejlesztő Rt. konzultált a rendezési terv tervezőjével Berényi Máriával, (Urbanitás Kft.) akitől számos hasznos információt és anyagot kapott.

1.2. A TULAJDONVISZONYOK ÉRTÉKELÉSEAZ ÖNKORMÁNYZAT ÁLTAL NYÚJTOTT INFORMÁCIÓK ALAPJÁN Az akcióterületen belül 16 db külön helyrajzi számmal ellátott terület található, melyekhez a tulajdoni lap másolatokat hiánytalanul megkaptuk. A tervezés során, az önkormányzat területszerzései miatt a tulajdoni viszonyok megváltoztak a tulajdoni lap tartalmához képest. Ezeket a változásokat dokumentáltuk, de átvezetett tulajdoni lappal még az önkormányzat sem rendelkezett, így azokat mi sem kaptuk meg. Az adatokat térképi mellékletben és táblázatosan is dokumentáltuk.

1.3. ÉPÍTÉSI LEHETŐSÉGEK (SZINTTERÜLET) FUNKCIÓK SZERINT Építési program: Építhető nettó szintterületek telektömbönként m2 T1 KERESKEDELMI, SZOLGÁLTATÓ F+2 (BEVÁSÁRLÓ KP.) T2 UBÁTORHÁZ, DAHÁZ

3000

3000

T3 IPAR, SZOLGÁLTATÁS, F HELYI KKV-K T4

4000

≈130 FŐ

IPAR, SZOLGÁLTATÁS, F HELYI KKV-K T5

5000

≈170 FŐ

IPAR, SZOLGÁLTATÁS, F HELYI KKV-K

16700

≈500 FŐ

A 4196/3 hrsz.-ú önkormányzati tulajdonú területre vonatkozóan folyamatban van egy inkubátorház megvalósításának előkészítése, melyhez máig nem sikerült megszerezni a szükséges állami támogatást. Az inkubátorház megvalósításának előkészítése, a városfejlesztési akció előkészítésével párhuzamosan tovább folytatódhat, építését azonban célszerű az említett

önkormányzati tulajdonú T2 területre – szükség esetén részben a T4 igénybevételével – előirányozni. A területen foglalkoztatható 800-1000 főnyi munkaerőre, a szomszédos „Dobó Katica”, valamint az annak folytatásaként a közelben kb. 200 lakásos „Álom 2000” lakóparkra alapozva, a nagyon kedvező városszerkezeti pozícióban elhelyezkedő T1-es területen egy – a fenti építési program szerinti- kis bevásárló és szolgáltató központ építése is indokolt lehet piaci alapon is. 1.4. A SZÜKSÉGES TERÜLETEK MEGSZERZÉSÉVEL KAPCSOLATOS FELADATOK A városfejlesztési akció megvalósításához szükség lesz az akcióterületen lévő nem önkormányzati tulajdonú ingatlanok egészének megszerzésére. Potenciálisan megszerezhető magántulajdonú ingatlanok: 10 db magán tulajdon 4190 4191 4192/2 4192/3 0188/2 0188/3 0188/6 0188/7 0188/8 0188/9 összesen:

0,2018 ha 0,3819 ha 0,4416 ha 0,3877 ha 0,178 ha 0,6345 ha 0,5693 ha 0,5664 ha 0,5849 ha 0,5397 ha 4,4858 ha

1 db gazdasági társaság tul.-a ( Vizép Mélyépítő Kft.):2,8252 ha



2.2. A TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓ VÁRHATÓ RÁFORDÍTÁSAINAK MEGHATÁROZÁSA 2.2.1. Az infrastruktúra-építés becsült költségei Belső úthálózat: Munka fajtája út építése aszfaltból, 5.5 m szélességben, 320 mh járdaburkolat építése aszfaltból 320 mh egyoldali járda építése aszfaltból a határoló utakon, 660 mh gépkocsi-behajtók építése

Mennyiség

Költség

320x5,5 =1760 m2

22.880 eFt

2x1,5x320 = 960 m2

6.720 eFt

1,5x660 =990 m2

6.930 eFt

19

1.140 eFt

Összesen:

37.670 eFt

Tartalék

10%

3.767 eFt


41.437 eFt 51.800 eFt

Akcióterületen kívüli közműépítés: D20KG szennyvízcsatorna 300 fm 20KV-os légvezeték 900 fm Összesen 10% tartalék Mindösszesen

8 400 eFt 9 000 eFt 17 400 eFt 1 740 eFt 19 140 eFt

Akcióterületen belüli közműépítés: NA100KM vízvezeték D20KG szennyvízcsatorna D30 KG csapvíz csaz. D110KPE gázvezeték

510 fm 670 fm 670 fm 510 fm

5 100 eFt 13 400 eFt 20 100 eFt 4 080 eFt

630KVA transzformátor Kisfesz. alépítmény Távközlési légvezeték közműbekötés Összesen 10% tartalék Mindösszesen

2 db 710 fm 510 fm 19 db

20 000 eFt 9 940 eFt 2 550 eFt 3 800 eFt 78 970 eFt 7 890 eFt 86 867 eFt

2.2.2. Ingatlanszerzés költségei • Előzetes pénzügyi terv 2.1-es pontja: Területszerzés összesen: Összes megszerzendő terület: 7,311 ha= 73110 m2 Fajlagos költség: 2000 Ft/m2 Területszerzés összesen: 73110 m2 x 2000 Ft/m2= ≈ 146.200 e Ft 2.2.3. Egyéb területelőkészítési költségek • Előzetes pénzügyi terv 1.2-es pontja: Út-és közműépítés engedélyezési és kiviteli tervei: (2.5+2.6+2.7+2.8) x 4%≈ 6.300 e FT • Előzetes pénzügyi terv 1.4-es pontja: Geodézia, telekalakítás: (2.5+2.6+2.7+2.8) x 0,5%≈ 800 e FT • Előzetes pénzügyi terv 3. pontja: Megvalósítás irányításának díja: ügyvédi munkadíj+marketing (I.+II/1.+II/2+ ügyvédi munkadíj+marketing) x 5%= 4.100 eFT+ 2.000 Ft+0,05 x (408.000 eFT+11.100 eFt+313.000 eF+4.100 eFt+2.000eFt)≈ 43.000 e FT

2.3. A TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓ MEGVALÓSÍTÁSÁHOZ SZÜKSÉGES FORRÁSOK MEGHATÁROZÁSA 2.3.1. Az önkormányzati tulajdonú ingatlanok értékesítéséből várható bevételek • Előzetes pénzügyi terv I/1. pontja: Bevételek: “T1” tömb: Bevásárló központ • • • • •

A kész épület becsült értékesítési ára: 300 e Ft/m2 Telekhányad: 10% Összes nettó épület szintterület: 3000 m2 Fajlagos telekhányad: 30.000 Ft/m2 Összes telekhányad: 3000m2x30.000 Ft/m2= 90.000 e Ft

“T2” tömb: Irodaház, inkubátorház Az inkubátorház megvalósítását mind a bevételi, mind a kiadási oldalon figyelmen kívül hagytuk, hogy ne zavarja a városfejlesztési akcióterv kép tisztaságát. “T3” tömb: ipari, szolg.ter. • • • • •


“T4” tömb: ipari, szolg.ter. • • • • •


“T5” tömb: ipari, szolg.ter. • • • • •

A kész épület becsült értékesítési ára: 100 e Ft/m2 Telekhányad: 12% Összes nettó épület szintterület: 16.700 m2 Fajlagos telekhányad: 12.000 Ft/m2 Összes telekhányad: 16.700m2x12.000 Ft/m2= 200.400 e Ft


≈408.000 e Ft

2.3.2. Önkormányzati és esetleges egyéb külső források • Előzetes pénzügyi terv III. pontja: Vissza nem térítendő állami támogatás: • Céltámogatás szennyvízcsatornához: Akción belüli+kívüli szennyvízcsat x 80%=8.400eFt+13.400eFt x 0,8= 17.440 eFt • Vízügyi célelőirányzat: (Akción belüli+kívüli vízvezeték) x 20% = (5.100 eFt) x 0,2= 11300 x 0,2= 1.020 eFt Σ

18.460 eFt≈ 18.500 eFt

• Előzetes pénzügyi terv IV. pontja: Az elektromos hálózat beruházási költségeiből az elektromos művek által finanszírozásra kerülő rész Külső közmű 20KV-os légvezeték Belső közmű 630 KVA transzformátor Kisfesz.alépítmény Távközlési légvezeték

9.000 eFt

20.000 eFt 9.940 eFt 2.550 eFt

32.490 eFt támogatás=41.490 eFt x 20%= 8.298 eFt ≈ 8.300 eFt

• Az akcióterületből kiaknázható források A prognosztizálható értékesítési bevételek – 408 millió Ft – végeredményben teljes mértékben fedezik a városfejlesztési akció megvalósításának kiadásait még az Előzetes pénzügyi terv óvatos bevételi számításai szerint is. Ennek megfelelően önkormányzati költségvetésből történő finanszírozás csak átmenetileg szükséges, a fejlesztési folyamat elindítására és előre vitele érdekében. • Önkormányzati pénzügyi részvétel A fejlesztési akció megrendelője, „gazdája” az Önkormányzat, így az akció költségeit is neki kell vállalnia a megvalósítás folyamata során. Ezeket a költségeket csökkentheti az előző pontokban tárgyalt források bevonása. Az önkormányzat befektetése azonban teljesen megtérülhet, hiszen az akció 67.700 ezer Ft pénzügyi eredménnyel zárható le a jelenlegi prognisztizálható feltételek mellett. • Pályázattal elnyerhető külső források Bár olyan pályázati támogatás, amely pl. az Ipari Parkokéhoz hasonlóan egy csomagban, komplexen támogatná a városfejlesztési akció alapját képező infrastruktúraépítést nincs, a finanszírozás támogatása érdekében figyelembe vehetőek azok az állami támogatások, amelyek bizonyos közművek megépítését segítik.

4. SZÁMÚ TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓ GYÖMRŐ, MENDEI ÚT MELLETTI IPARI TERÜLET FEJLESZTÉSE



1.1. AZ ÖNKORMÁNYZATI TÁRSULÁS RÉSZÉRŐL A TERVEZÉSHEZ RENDELKEZÉSRE BOCSÁTOTT ALAPADATOK: • Földhivatali alaptérkép az akcióterületről, M=1:4000 • Az akcióterületen található hrsz.-okhoz tartozó tulajdonlapok • Gyömrő Településfejlesztési Koncepció melléklete: • A település fejlesztési területei, méretarány nélkül • Energiaközmű Fejlesztési Feladatok tervlap: ellátástalan, részlegesen ellátott, területek bemutatása, rendelkezésre álló közművek területi bemutatása, konkrét adatok nélkül • Vízigény, szennyvízmennyiség növekmény, vízhálózat bővítés adatokat tartalmazó térkép • Gyömrő szennyvízcsatornázása II. ütem, helyszínrajz V. (Mendei út III.) Kiviteli Terv, M=1:500 • Kivonat Gyömrő város Településszerkezeti Terve - Egyeztetési anyagából: • Vízellátás, szennyvízellátás, csapadékvíz elvezetés, energia közműellátás, villamosenergia ellátás, vezetékes gázellátás, távközlés leírása • Fejlesztési javaslatok – összefoglaló táblázatok • Vízigények és szennyvízmennyiségek növekménye a fejlesztési javaslattal összhangban • Becsült energia közműigények • Az előzetes operációs településfejlesztési koncepció megalapozása érdekében a SCET Magyarország Városfejlesztő Rt. konzultációt folytatott a településszerkezeti terv készítőjével, Holényi Magdolnával, akitől számos hasznos információ mellett megkapta a fent említett alátámasztó terveket. 1.2. A TULAJDONVISZONYOK ÉRTÉKELÉSE AZ ÖNKORMÁNYZAT ÁLTAL NYÚJTOTT INFORMÁCIÓK ALAPJÁN Az akcióterületen belül minden telek önkormányzati tulajdonban van. hrsz: 0148/8, 0148/16, 0148/17, 0148/10, 0148/13, 0148/14, 0148/15 összes terület: 5,0879 ha 1.3. ÉPÍTÉSI LEHETŐSÉGEK (SZINTTERÜLET) FUNKCIÓK SZERINT A településfejlesztési akcióterületen a településfejlesztési akció keretében kialakításra kerülő építési telkeken • • • •

Raktározási – logisztikai Szolgáltatási Kereskedelmi Környezetkímélő ipari

létesítmények építhetők fel. Az új beépítés jellemző paraméterei telektömbönként: T1 Telektömb területe Beépíthetőség Szintszám Becsült bruttó építhető szintterület T2 Telektömb területe Beépíthetőség Szintszám Becsült bruttó építhető szintterület

20201 m2 40% F 8000 m2 30678 m2 40% F 12000 m2

Az önkormányzat tulajdonú akcióterületen összesen kb. 20000 m2 becsült bruttó szintterületű új létesítmény építhető. Az akcióterületen meglévő magán tulajdonú terület beépítési paraméterei: Terület nagysága Beépíthetőség Szintszám Becsült bruttó építhető szintterület

3 ha 40% F 12000 m2

Az egész akcióterületen építhető létesítmények becsült bruttó szintterülete 32000 m2. Az akcióterületen épülő létesítményekben a foglakoztatottak becsült létszáma a településszerkezeti terv alapján 1012 fő. 1.4. A SZÜKSÉGES TERÜLETEK MEGSZERZÉSÉVEL KAPCSOLATOS FELADATOK Az akcióterületen kialakítható építési telek területe önkormányzati tulajdonban van, magántulajdonú ingatlanok megszerzésére ezek kialakításához nem szükséges.



2.2. A TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓ VÁRHATÓ RÁFORDÍTÁSAINAK MEGHATÁROZÁSA 2.2.1. Az infrastruktúra-építés becsült költségei Külső úthálózat: Munka fajtája kiszolgáló út építése aszfaltból, 5.5 m szélességben 280 mh járdaburkolat építése aszfaltból


20.020 eFt

1.5x280 = 420 m2

2.940 eFt


Költség

22.960 eFt 10%


2.296 eFt 25.256 eFt 31.600 eFt

Belső úthálózat: Munka fajtája kiszolgáló út építése aszfaltból, 5.5 m szélességben 120 mh járdaburkolat építése aszfaltból 120 mh gépkocsi-bejárók kiépítése


8.580 eFt

2x1,5x120 = 360 m2

2.520 eFt

6

Összesen: Tartalék Mindösszesen: Bruttó

Költség

360 eFt 11.460 eFt

10%

1.146 eFt 12.606 eFt 15.800 eFt

Akcióterületen kívüli közműépítés: NA100KM vízvezeték 280 fm D20KG szennyvízcsatorna 280 fm 40/60 földárok 280 fm D110KPE gázvezeték 280 fm 20KV-os légvezeték 500 fm Összesen 10% tartalék Mindösszesen

2 800 eFt 5 600 eFt 840 eFt 2 240 eFt 5 000 eFt 16 480 eFt 1 650 eFt 18 130 eFt

Akcióterületen belüli közműépítés: NA100KM vízvezeték D20KG szennyvízcsatorna 40/60 földárok D110KPE gázvezeték 630KVA-es transzformátor Kisfesz. légv. közvil.együtt Távközlési légvezeték Közműbekötés Összesen 10% tartalék Mindösszesen

180 fm 180 fm 200 fm 180 fm 2 db 180 fm 180 fm 6 db

1 800 eFt 3 600 eFt 600 eFt 1 440 eFt 20 000 eFt 1 260 eFt 900 eFt 1 200 eFt 30 800 eFt 3 080 eFt 33 880 eFt

2.2.2. Ingatlanszerzés költségei • Előzetes pénzügyi terv 2.1-es pontja: Területszerzés összesen: Az akcióterületen minden telek önkormányzati tulajdonban van. Költség nem jelentkezik.

2.2.3. Egyéb területelőkészítési költségek • Előzetes pénzügyi terv 1.2-es pontja: Út-és közműépítés engedélyezési és kiviteli tervei: (2.5+2.6+2.7+2.8) x 4%≈ 4.000 e FT • Előzetes pénzügyi terv 1.4-es pontja: Geodézia, telekalakítás: (2.5+2.6+2.7+2.8) x 0,5%≈ 500 e FT • Előzetes pénzügyi terv 3. pontja: Megvalósítás irányításának díja: Marketing x 1,05+ügyvédi munkadíj x 1,05+(I.+II/1.+II/2) x 5%= 0,05 x (164.300 eFT+ 6.500 eFt+108.300 eFt)+800 eFt x 1,5 + 1.600 eFt≈ 16.400 e FT 2.3. A TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓ MEGVALÓSÍTÁSÁHOZ SZÜKSÉGES FORRÁSOK MEGHATÁROZÁSA 2.3.1. Az önkormányzati tulajdonú ingatlanok értékesítéséből várható bevételek • Előzetes pénzügyi terv I/1. pontja: Bevételek: „T1”

„T2”

telektömb területe: 20.201 m2 beépíthetőség: 40% bruttó szintterület: 8080 m2 nettó szintterület 8080 m2 x 0,8= 6464 m2 fajlagos telekhányad: 8% 90000Ft/m2 x 0,08= 7200 Ft/m2 összes telekhányad: 7200 Ft/m2 x 6464 m2= 46.500 eFt telektömb területe: 30.678 m2 beépíthetőség: 40% bruttó szintterület: 12271 m2

nettó szintterület 12271 m2 x 0,8= 9817 m2 fajlagos telekhányad: 12% 100000Ft/m2 x 0,12= 12000 Ft/m2 összes telekhányad: 12000 Ft/m2 x 9817 m2= 117.800 eFt I. Bevételek összesen:

≈164.300 e Ft

2.3.2. Önkormányzati és esetleges egyéb külső források • Előzetes pénzügyi terv III. pontja: Vissza nem térítendő állami támogatás: • Céltámogatás szennyvízcsatornához: Akción belüli+kívüli szennyvízcsat x 80%=5.600eFt+3.600eFt x 0,8= 7.360 eFt • Vízügyi célelőirányzat: (Akción belüli+kívüli vízvezeték) x 20%= (2.800 eFt+1.800 eFt) x 0,2= 4600 x 0,2= 920 eFt Σ

8.280 eFt≈ 18.500 eFt

• Előzetes pénzügyi terv IV. pontja: Az elektromos hálózat beruházási költségeiből az elektromos művek által finanszírozásra kerülő rész Külső közmű 20KV-os légvezeték

5.000 eFt

Belső közmű 630 KVA transzformátor 20.000 eFt Kisfesz.légv. 1.260 eFt Távközlési légvezeték 900 eFt Σ 27.160 eFt támogatás=27.160 eFt x 20%= 5.432 eFt ≈ 5.400 eFt • Az akcióterületből kiaknázható önkormányzati források A prognosztizálható értékesítési bevételek – 164,3 millió Ft – meghaladják a fejlesztési kiadások összegét (128,8 millió Ft). Az önkormányzati tulajdonú ingatlanok fejlesztés utáni értékesítése 49.200 e Ft nyereséggel valósítható meg, a támogatások figyelembe vételével, vagyis az

akció megvalósítása biztonságosan megvalósítható a terület fejlesztésével kitermelhető bevételekből. • Önkormányzati pénzügyi részvétel A fejlesztési akció megrendelője, “ gazdája” az Önkormányzat, így az akció elindításának és megvalósításának költségeit is neki kell vállalnia. Ez azonban pénzügyi eredményt hoz számára, így az akció önkormányzati forrásból költségvetéséből történő finanszírozását feltételezzük a táblázat szerinti támogatások és egyéb források segítségével.

5. SZÁMÚ TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓ NYÁREGYHÁZA, IPARI TERÜLET FEJLESZTÉSE



1.1. AZ ÖNKORMÁNYZATI TÁRSULÁS RÉSZÉRŐL A TERVEZÉSHEZ RENDELKEZÉSRE BOCSÁTOTT ALAPADATOK: • Földhivatali alaptérkép az akcióterületről, M=1:2880 • Önkormányzati Ingatlanvagyon - Kataszter szerkezeti felépítése, önkormányzati dokumentum területre vonatkozó része • Jegyzőkönyv 0224/18 hrsz.-ú terület birtokhatár pontjainak helyszíni bemutatásáról, átadásáról • Határozat Nyáregyháza Nyári Pál u. 37. Sz. alatti lakos földkiadási ügyében • Részlet Nyáregyháza Kiosztási Földkönyvéből • Másolat a 0224/18 hrsz.-u telek ingatlannyilvántartási adatlapjáról • Jegyzőkönyvi kivonat 56/2000. (VI.27.) sz. Kt. Határozatáról, Nyáregyháza, Dánszentmiklós települések közös szennyvízcsatorna kiépítésére készített pályázatról • Nyáregyháza vízellátás kiviteli terve, átnézetes helyszínrajz, M=1:10000, Hidrocoop • Nyáregyháza, közvilágítás korszerűsítése 42/2. Sz. tr. Körzet, nyomvonalrajz Primavill Hálózatszerelő Kft. 2001. • Nyáregyháza, közvilágítás korszerűsítés energia mérlege, lámpatestek, fényforrások, lámpakarok, szerelvények, kiegészítő elemek részletes leírása • Költségvetési kiírás Nyáregyháza, közvilágítás korszerűsítésére • Bontási feljegyzések Nyáregyháza, közvilágítás korszerűsítésére • Közvilágítási fejlesztési projekt, szerelési díjak • Nyilatkozat Nyáregyháza, közvilágítás korszerűsítés nyomvonalainak egyeztetéséről 11 szelvény • Gázelosztó vezeték III: IV. tervezett ütemét ábrázoló térkép, keresztmetszeti adatokkal • Nyáregyháza Középnyomású gázelosztó hálózat rajza, M=1:2880, I. II. ütem szerint, nyomvonal, gáznyomás szabályozó állomás ábrázolásával • Nyáregyháza Általános Rendezési Terve, Általános Szabályozási és Övezeti Terv, M=1:4000 (1989) 1.2. A TULAJDONVISZONYOK ÉRTÉKELÉSE AZ ÖNKORMÁNYZAT ÁLTAL NYÚJTOTT INFORMÁCIÓK ALAPJÁN Az akcióterületen belül a 0224/18 hrsz.-ú terület az önkormányzat tulajdona, területe 90%-a az akcióterületnek. Az önkormányzati tulajdonú terület mellett elhelyezkedő, megvásárlásra kijelölt terület 2 ha, mely magántulajdonban van. Az akcióterületen található még a 0224/19 hrsz.-ú telek, mely magántulajdonban van, de megvásárlása az előkészítés jelenlegi szintjén nem látszik feltétlenül szükségesnek.

1.3. ÉPÍTÉSI LEHETŐSÉGEK (SZINTTERÜLET) FUNKCIÓK SZERINT

• 0224/18 hrsz-ú terület:

18 ha

• megvásárlásra kerülő magán tulajdonú terület:

2 ha

összes terület:

20 ha

összes nettó szintterület:

57.683 m2

1.4. A SZÜKSÉGES TERÜLETEK MEGSZERZÉSÉVEL KAPCSOLATOS FELADATOK Az önkormányzati tulajdon melletti magántulajdonból 2 ha megvásárlása szükséges annak érdekében, hogy az akcióterület nagysága elérje a 20 ha-t, ami az Ipari Park cím elnyerésének előfeltétele.



2.2. A TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓ VÁRHATÓ RÁFORDÍTÁSAINAK MEGHATÁROZÁSA 2.2.1. Az infrastruktúra-építés becsült költségei Külső úthálózat: Munka fajtája kiszolgáló út építése aszfaltból, 5.5 m szélességben 350 mh járdaburkolat építése aszfaltból


25.025 eFt

1.5x350 = 525 m2

3.675 eFt


Költség

28.700 eFt 10%


2.870 eFt 31.570 eFt 39.500 eFt

Belső úthálózat: Munka fajtája kiszolgáló út építése aszfaltból, 5.5 m szélességben 635 mh járdaburkolat építése aszfaltból 605 mh gépkocsi-bejárók kiépítése


45.409 eFt

2x1,5x605 = 1815 m2

12.705 eFt

14


Költség

840 eFt 58.954 eFt

10%

5.896 eFt 64.850 eFt 58.700 eFt

Akcióterületen kívüli közműépítés: NA100KM vízvezeték D20KG szennyvízcsatorna D110KPE gázvezeték 20KV-os légvezeték Összesen 10% tartalék Mindösszesen

300.fm 350 fm 160 fm 500 fm

4 500 eFt 9 800 eFt 1 920 eFt 5 000 eFt 21 220 eFt 2 120 eFt 23 340 eFt

Akcióterületen belüli közműépítés: NA100KM vízvezeték D20KG szennyvízcsatorna 40/60 földárok D110KPE gázvezeték 630KVA-es transzformátor Kisfesz. légv. közvil.együtt Távközlési légvezeték Közműbekötés Összesen 10% tartalék Mindösszesen

580 fm 580 fm 600 fm 580 fm 2 db 580 fm 580 fm 13 db

5 800 eFt 11 600 eFt 1 800 eFt 4 640 eFt 20 000 eFt 4 060 eFt 2 900 eFt 2 600 eFt 53 400 eFt 5 340 eFt 58 740 eFt

2.2.2. Ingatlanszerzés költségei • Előzetes pénzügyi terv 2.1-es pontja: Területszerzés összesen: Telek terület: 20000m2 Fajlagos költség: 1000 Ft/m2 Területszerzés összesen: 20000m2 x 1000 ft/m2= 20.000 e Ft

2.2.3. Egyéb területelőkészítési költségek • Előzetes pénzügyi terv 1.2-es pontja: Út-és közműépítés engedélyezési és kiviteli tervei: (2.5.+2.6.+2.7+2.8.) x 4%≈ 8.100 e FT • Előzetes pénzügyi terv 1.4-es pontja: Geodézia, telekalakítás: (2.5.+2.6+2.7+2.8.) x 0,5%≈ 1.000 e FT • Előzetes pénzügyi terv 3. pontja: Megvalósítás irányításának díja: ügyvédi díj+marketing +(I.+II/1.+II/2+ügyvédi díj+marketing) x 5%= 2.800 eFt+5.700 eFt+0,05 x (566.700 eFT+ 31.100 eFt+243.600 eFt+2.800 eFt+5.700 eFt)≈ 51.000 e FT 2.3. A TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓ MEGVALÓSÍTÁSÁHOZ SZÜKSÉGES FORRÁSOK MEGHATÁROZÁSA 2.3.1. Az önkormányzati tulajdonú ingatlanok értékesítéséből várható bevételek • Előzetes pénzügyi terv I/1. pontja: Bevételek: „T1” ipari terület

telektömb területe: 28.499 m2 beépíthetőség: 40% bruttó szintterület: 11.399 m2 nettó szintterület 11.399 m2 x 0,8= 9120 m2 fajlagos telekhányad: 6% 90000Ft/m2 x 0,06= 5400 Ft/m2 összes telekhányad: 5400 Ft/m2 x 9120 m2= 49.200 eFt

„T2” ipari terület



telektömb területe: 38.649 m2 beépíthetőség: 40% bruttó szintterület: 15459 m2 nettó szintterület 15459 m2 x 0,8= 12368 m2 fajlagos telekhányad: 8% 90000Ft/m2 x 0,08= 7200 Ft/m2 összes telekhányad: 7200 Ft/m2 x 12368 m2= 89.000 eFt

telektömb területe: 48.120 m2 beépíthetőség: 40% bruttó szintterület: 19248 m2 nettó szintterület 19248 m2 x 0,8= 15398 m2 fajlagos telekhányad: 10% 100000Ft/m2 x 0,1= 10000 Ft/m2 összes telekhányad: 10000 Ft/m2 x 15398 m2= 154.000 eFt

telektömb területe: 64990 m2 beépíthetőség: 40% bruttó szintterület: 25996 m2 nettó szintterület 25996 m2 x 0,8= 20797 m2 fajlagos telekhányad: 12% 110000Ft/m2 x 0,12= 13200 Ft/m2 összes telekhányad: 13200 Ft/m2 x 20797 m2= 274.500 eFt


≈566.700 e Ft

2.3.2. Önkormányzati és esetleges egyéb külső források • Előzetes pénzügyi terv III. pontja: Vissza nem térítendő állami támogatás: Az ipari park pályázati rendszer esetében–Széchenyi terv SZT-RE-4 - az Ipari Parkok komplex infrastruktúra fejlesztéséhez 20% támogatás szerezhető, a Gazdasági Fejlesztési Célelőirányzatból (GFC), a Területfejlesztési Célelőirányzat (TFC) központi illetve decentralizált kereteiből az éppen aktuális szabályozás függvényében a beruházási költség 30-40%-a szerezhető

meg vissza nem térítendő támogatásként. Így az összes megszerezhető vissza nem térítendő állami támogatás 50-60%. A gyakorlati tapasztalatok, és az óvatosság elve alapján az előzetes pénzügyi terv táblázatban 30%-os arány lett figyelembe véve (2.5+2.6+2.7+2.8) x 30%=202.600 e Ft x 0,3=60.780e FT ≈ 60.800 eFt • Előzetes pénzügyi terv IV. pontja: Az elektromos hálózat beruházási költségeiből TITÁSZ által finanszírozásra kerülő rész Külső közmű 20KV-os légvezeték

5.000 eFt

Belső közmű 630 KVA transzformátor 20.000 eFt Kisfesz.légv. 4.060 eFt Távközlési légvezeték 2.900 eFt Σ 31.960 eFt támogatás= 1.960 eFt x 20%= 6.392 eFt ≈ 6.400 eFt • Az akcióterületből kiaknázható források A prognosztizálható értékesítési bevételek – 566,7 millió Ft – jelentős mértékben meghaladják –241 millió Ft-tal – a fejlesztési megvalósításának ma figyelembe vehető közvetlen kiadásait, az óvatosan számításba vett bevételek mellett is. A fejlesztési akció tehát egészében véve biztonságosan finanszírozható a fejlesztés eredményeként előállításra kerülő ipari építési telkek értékesítéséből és a táblázatban jelzett támogatások és egyéb források segítségével a szükséges saját erő biztosítása mellett. • Önkormányzati pénzügyi részvétel A fejlesztési akció megrendelője, „gazdája” az Önkormányzat, így az akció elindításának és megvalósításának költségeit, illetve a pályázati támogatáshoz szükséges saját erőt is neki kell vállalnia. Ez azonban pénzügyi eredményt hozhat, így az akció önkormányzati költségvetési forrásból, valamint állami támogatásból és egyéb forrásból történő finanszírozását feltételezzük, ami az

előzetes pénzügyi terv szerinti eredmény formájában térül meg a finanszírozó önkormányzat, illetve fejlesztő társaság számára. • Pályázattal elnyerhető külső források Az ipari terület „Ipari Park”-ként történő kialakításához a jól működő pályázati rendszer támogatásának megpályázásával és – sikeres pályázat esetén – elnyerésével lehet számolni. Ennek keretében elvileg a pályázatokban elismert beruházási költségek 5060%-a szerezhető meg általában.

6. SZÁMÚ TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓ KÁVA, TELEPÜLÉSKÖZPONT FEJLESZTÉSE



1.1. AZ ÖNKORMÁNYZATI TÁRSULÁS RÉSZÉRŐL A TERVEZÉSHEZ RENDELKEZÉSRE BOCSÁTOTT ALAPADATOK: • Földhivatali alaptérképek a fejlesztés tárgyát képező önkormányzati tulajdonú ingatlanról, M=1:2880 • Az önkormányzati tulajdonú hrsz.-okhoz tartozó tulajdonlapok 1.2. A TULAJDONVISZONYOK ÉRTÉKELÉSE AZ ÖNKORMÁNYZAT ÁLTAL NYÚJTOTT INFORMÁCIÓK ALAPJÁN A településközpont fejlesztése szempontjából érintett telkek mind önkormányzati tulajdonban vannak. Az érintett területek funkciójuk szerint: hrsz.: 1/1 könyvtár, klubház, Önkorm. tulajd. 180 m2 hrsz.: ½ beépítetlen terület, Önkorm. tulajd 4434 m2 hrsz.: 232/1 általános iskola, Önkorm. tulajd. 4179 m2 hrsz.: 398 községháza, Önkorm. tulajd. 3586 m2 összes telekterület: 12379 m2 1.3. ÖNKORMÁNYZATI FEJLESZTÉSI ELKÉPZELÉSEK

• Községháza épületének és parkjának felújítása • Iskola épületének felújítása a településközpontban • ½ hrsz.-ú közpark felújítása a településközpontban, az iskolával szemben

1.4. A SZÜKSÉGES TERÜLETEK MEGSZERZÉSÉVEL KAPCSOLATOS FELADATOK Az önkormányzat fejlesztési elképzeléseinek megvalósítása önkormányzati tulajdonú területeken történik, magántulajdonú területek megszerzését nem igényli.



2.2. A TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓ VÁRHATÓ RÁFORDÍTÁSAINAK MEGHATÁROZÁSA 2.2.1. Az infrastruktúra-építés becsült költségei Belső úthálózat: Munka fajtája a Monori út korszerűsítése aszfaltszőnyegezéssel, 200 mh, 5 m szélességben járdaburkolat építése aszfaltból 170 mh, 1 m, illetve 1,5m szélességben parkolóállások építése gyephézagos betonelemekből

Mennyiség 5x200 = 1000 m2

7.000 eFt

2,5x170 = 425 m2

2.975 eFt

12x2,5x5,5= 165 m2

990 eFt

50 m2

325 eFt

2

600 eFt

gyalogosfelület építése térkőből a Posta mögött gyalogoshidak építése fából a sportpálya megközelítésére Összesen: Tartalék Mindösszesen: Bruttó

Költség

11.890 eFt 10%

1.189 eFt 13.079 eFt 16.300 eFt

2.2.2. Ingatlanszerzés költségei Az akcióterületen minden terület önkormányzati tulajdon, így ez a költség nem jelentkezik

2.2.3. Egyéb területelőkészítési költségek • Előzetes pénzügyi terv 1.2-es pontja: Út-és közműépítés engedélyezési és kiviteli tervei: (2.5+2.6+2.7+2.8) x 4%≈ 700 e FT • Előzetes pénzügyi terv 1.3-as pontja: Kertészeti tervek 2.9 x 6%≈ 900 e FT • Előzetes pénzügyi terv 2.9-es pontja: Kertépítés, közterület rendezés: Központi park: 13.300 e FT Iskola kert: 1000m2x 2000 Ft/m2= 2.000 eFt Összesen: 15.300 e Ft • Előzetes pénzügyi terv 2.10-es pontja: Magasépítés: 2.10.1. az iskola építésének felújítása falszigetelés homlokzat felújítás tetőszerkezet és – héjazatfelújítás becsült költség: 504 m2x 20 eFt≈ 10.000 e Ft 2.10.2. a községháza felújítása falszigetelés belső átalakítás -kőműves munkák -épületasztalos munkák -épületgépészeti és villamossági munkák, emeletgépészeti és elektromos berendezések cseréje -festés, mázolás homlokzatfelújítás tetőszerkezet és – héjazat felújítása Becsült költség: 300m2 x 40 eFt/m2=12.000 e Ft

•

Előzetes pénzügyi terv 3. pontja: Megvalósítás irányításának díja: (I.+II/1.+II/2) x 5%= 0,05 x (0 eFT+ 1.500 eFt+55.600 eFt)≈ 2.900 e FT 2.3. A TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓ MEGVALÓSÍTÁSÁHOZ SZÜKSÉGES FORRÁSOK MEGHATÁROZÁSA 2.3.1. Az önkormányzati tulajdonú ingatlanok értékesítéséből várható bevételek Az akcióterületen a fenti bevételekkel nem lehet számolni. 2.3.2. Önkormányzati és esetleges egyéb külső források A településfejlesztési akció megvalósítása önkormányzati költségvetési forrásból és állami támogatásokkal képzelhető el.

7. SZÁMÚ TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓ ECSER, TELEPÜLÉSKÖZPONT FEJLESZTÉSE



1.1. AZ ÖNKORMÁNYZATI TÁRSULÁS RÉSZÉRŐL A TERVEZÉSHEZ RENDELKEZÉSRE BOCSÁTOTT ALAPADATOK: • Földhivatali alaptérkép az akcióterületről, M=1:2000 • Helyszínrajz az akcióterületről M=1:1000 • Megosztási vázrajz a 493. hrsz.-u területről, M=1:2000 • Földkönyv másolatok az érintett területről • Árajánlat másolat Ecser könyvtár felújítási munkáira • Ecser Településközpont Szabályozási Terve Alátámasztó Építészeti Munkarészei, Portaterv Városrendezési és Építészeti Iroda kft. • Az akcióterület tulajdonviszonyai a 2001. október 2.-i egyeztetésnek megfelelően szerepelnek. Előzmény Tervezési terület Tervezési feladat Településszerkezeti és építészeti karaktervizsgálat A beépítési terv programja A tervezett program funkciók szerinti részletezése Homlokzatalakítás anyaghasználat A rendezéshez szükséges rendeletalkotási feladatok Rajzi munkarészek: Helyszínrajz, M=1:1000 Fotódokumentáció Beépítési, közlekedési, és zöldfelületi javaslat, M=1:1000 „A” tömb beépítési és telekrendezési javaslat M=1:500 „B” tömb telekrendezési javaslata M=1:500 „B” tömb beépítési javaslata 1. változat M=1:500 „B” tömb beépítési javaslata 2. Változat M=1:500 „A” tömb tervezett utcaképe Izometrikus kép A meglévő művelődési ház homlokzatának módosítási javaslata

1.2. A TULAJDONVISZONYOK ÉRTÉKELÉSEAZ ÖNKORMÁNYZAT ÁLTAL NYÚJTOTT INFORMÁCIÓK ALAPJÁN hrsz

Telek területe m2 63 92 100 114

493/4 493/3 493/2 493/1 493/5 493/6 493/7 493/8 493/9 659/2

471

658/1 958/2

1680 1397

tulajdonos Fülöp József és neje Önkormányzat Tápiómenti Rt. Tápiómenti Rt Önkormányzat Önkormányzat Borostyán Bt Önkormányzat Önkormányzat Monor és Vidéke Takszövetkezet Önkormányzat Magántulajdon

funkció Zöldséges bolt Vízmű Italbolt Vas-műszaki bolt Udvar Ingatlan Gyógyszertár Művelődési ház Udvar Takszövetkezet Óvoda üzletek

1.3. ÖNKORMÁNYZATI FEJLESZTÉSI ELKÉPZELÉSEK Az építési lehetőségeket a mellékelt beépítési javaslat mutatja be. 1.4. A SZÜKSÉGES TERÜLETEK MEGSZERZÉSÉVEL KAPCSOLATOS FELADATOK Megszerzendő területek: 493/4 hrsz: 63 m2 493/1 hrsz: 114 m2 493/2 hrsz: 100 m2



2.2. A TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓ VÁRHATÓ RÁFORDÍTÁSAINAK MEGHATÁROZÁSA 2.2.1. Az infrastruktúra-építés becsült költségei Belső úthálózat: Munka fajtája

Mennyiség

Költség

5,5x200 = 1100 m2

7.700 eFt

150 m2

300 eFt

építése

2x350+80 = 780 m2

5.070 eFt

parkolóállások építése térkőből a Szabadság téren parkolóállások kiépítése az árok lefedése után a Rákóczi utcában, 100 mh parkolóállások építése gyephézagos betonelemekből a Széchenyi utcában gyalogosfelület építése térkőből a Polgármesteri Hivatal körül gépkocsibejárók építése

140x5 = 700 m2

5.600 eFt

100x2,5 = 250 m2

2.500 eFt

80x5 = 400 m2

2.400 eFt

300 m2

1.950 eFt

a Szabadság tér útjának korszerűsítése aszfaltszőnyegezéssel, 200 mh, 5.5 m szélességben töredezett betonfelület bontása járdaburkolat térkőből a Szabadság téren

15


900 eFt 26.420 eFt

10%

2.642 eFt 29.062 eFt 36.300 eFt

Akcióterületen belüli közműépítés: D1,0 m csatornaépítés 60fm x 60eFt/fm 3.600 eFt D 60 cm csatornaépítés 75fm x 40eFt/fm 3.000 eFt Közműbekötés 15 db Összesen 203 KW 10% tartalék 960 eFt Mindösszesen 10.560 eFt 2.2.2. Ingatlanszerzés költségei • Előzetes pénzügyi terv 2.1-es pontja: Területszerzés összesen: 659/2 hrsz-ú telek:

Magántulajdon. Pénzügyi számításnál nem lett figyelembe véve. A fejlesztés egyénileg történik.

658/1 hrsz-ú telek

Önkormányzati tulajdon. Pénzügyi számításnál nem lett figyelembe véve.

658/2 hrsz-ú telek

Magántulajdon. Pénzügyi számításnál nem lett figyelembe véve. Feltételezhető, hogy az ingatlan tulajdonosok illeszkednek a fejlesztéshez. A beépítési javaslaton látható további 3 pavilon területe közterületként kezelendő, tulajdoni lapok hiányában a helyszíni szemle alapján. 493/4 hrsz-ú telek

Magántulajdon, jelenleg zöldségüzlet Összes nettó szintterület: 63 m2 Fajlagos költség: 175 e Ft/m2 Összes telekhányad: 11.025 e Ft

493/1 hrsz-ú telek

Magántulajdon, jelenleg „vasbolt” Összes nettó szintterület: 114 m2 Fajlagos költség: 175 e Ft/m2 Összes telekhányad: 20.000 e Ft

493/3 hrsz-ú telek

Önkormányzati tulajdon Pénzügyi számításnál nem vesszük figyelembe.

493/2 hrsz-ú telek

Magántulajdon

Összes nettó szintterület: 100 m2 Fajlagos költség: 175 e Ft/m2 Összes telekhányad: 17.500 e Ft Megszerzendő ingatlan összes telekhányad: 48.525 e Ft≈ 48.500 e Ft

2.2.3. Egyéb területelőkészítési költségek • Előzetes pénzügyi terv 1.2-es pontja: Út-és közműépítés engedélyezési és kiviteli tervei: (2.5+2.6+2.7+2.8) x 5%≈ 2.300 e FT • Előzetes pénzügyi terv 1.3-as pontja: Kertészeti tervek: 2.9 x 3%≈ 300 e FT • Előzetes pénzügyi terv 1.4-es pontja: Geodézia, telekalakítás: (2.5+2.6+2.7+2.8) x 1%≈ 500 e FT • Előzetes pénzügyi terv 2.2-es pontja: Bontás: Bontandó alapterület: 63m +92 m +100 m2+114 m2 + (13mx9+6mx7m) + (11mx8m+8,5mx9) + 5mx20m = 792,5 m2 Fajlagos költség: 1500 Ft/m2 Összes költség:1500 Ft/m2x792,5 m2=1.1887 e Ft≈ 1.200 e Ft 2

2

• Előzetes pénzügyi terv 2.9-es pontja: Kertépítés, közterület rendezés: terület: ≈4268 m2 fajlagos költség: 2000 Ft/m2 Költség:

4268 m2x2000 Ft/m2=8.536,650 e Ft≈8.600 e Ft • Előzetes pénzügyi terv 2.10-es pontja: Magasépítés: 2.10.1. Polgármesteri hivatal: 28mx13m=364 m2 (≈ 1 szint) Fsz: 28,5mx13m= 370m2 I. em.: 440 m2 Tetõtér: 170 m2 ∑=bruttó szintterület: 880 m2 ∑=nettó szintterület: ≈ 600 m2 Költség: 600 m2x180 E Ft/m2=108.000 e Ft ≈ 110.000 e Ft 2.10.2. Kultúrház felújítása: ≈7mx90m= 630m2 homlokzat felújítás, és bejárati csarnok kialakítása: 1000 Ft/ m2 Költség:≈ 10.000 e Ft 2.10.3. Udvari épületszárny: (rendezvényterem) FSZ: (17,5mx9m)+(22x9)=356 m2≈ 360 m2 Emelet: 22mx9m=198 m2=≈ 200 m2 ∑=bruttó szintterület: 560 m2 ∑=nettó szintterület: ≈ 420 m2 Költség: 420 m2x180 e Ft/m2= 75.600 e Ft≈ 80.000 e Ft 2.10.4. Új Óvoda építése ≈ 300m2 fajlagos költség: 140 e Ft/m2 Költség: 300 m2x140 e Ft/m2= 42.000 e Ft Magasépítési költség összesen: 242.000 e Ft

• Előzetes pénzügyi terv 3. pontja: Megvalósítás irányításának díja: ügyvédi díj +marketing (I.+II/1.+II/2+ ügyvédi munkadíj+marketing) x 5%= + 500 eFt +200 eFt+ 0,05 x (47.300 eFT+ 3.100 eFt+347.200 eF+ 500 eFt+200 eFt)≈ 20.600 e FT 2.3. A TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓ MEGVALÓSÍTÁSÁHOZ SZÜKSÉGES FORRÁSOK MEGHATÁROZÁSA 2.3.1. Az önkormányzati tulajdonú ingatlanok értékesítéséből várható bevételek • Előzetes pénzügyi terv I/1. pontja: Bevételek: 1.“B” tömb: Új üzletek építési lehetőségei − − − − −

Építhető üzletek száma: 5 db 2 Összes nettó szintter.: 350 m (kereskedelem) Fajlagos telekhányad: ≈14% 220 e Ft/m2x0,14= 30 e Ft/m2 Összes telekhányad: 350 m2x30 e Ft/m2= 10.500 e Ft 2.“B” tömb: Építési lehetőség az óvoda helyén

− Összes nettó szintter.: 320 m2 (kereskedelem) − Fajlagos telekhányad: 30 e Ft/m2 − Összes telekhányad: 320 m2 x30 e Ft/m2= 9.600 e Ft 3.“A” tömb: Takarékszövetkezet − − − − −

Beépítés jellege: FSZ+T Összes bruttó szintter.: (12mx13m)x(1+0,6)= 250 m2 Összes nettó szintter.: 250 m2x075≈190 m2 Fajlagos telekhányad: ≈20% 50 e Ft/m2 Összes telekhányad: 190m2x50 e/m2= 9.500 e Ft

4.“A” tömb: Szolgáltatás, kereskedelem − − − −

Összes bruttó szintter.: (13 m x 9 m )= 117 m2≈ 120 m2 Összes nettó szintter.: (120 m2x0,75)= 90 m2 Fajlagos telekhányad: 30 e Ft/m2 Összes telekhányad: 90 m2x30 e/m2= 2.700 e Ft 5. Jelenlegi Polgármesteri hivatal értékesítése:

− Összes telekhányad:= 15.000 e Ft I. Bevételek összesen:

47.300 e Ft

2.3.2. Önkormányzati és esetleges egyéb külső források Az akció kiadásait jelentősen megnövelik természetéből következően a magasépítési beruházások, melyek nélkül tisztán az operatív településrendezési műveletek pénzügyi mérlege –69.500 e Ft-ot mutatna. A prognosztizálható bevételek – 47,3 millió Ft –ezt is csak részben ellensúlyozza, mivel a településközpont beépítése bár kereskedelmi funkcióval, de alacsony intenzitással történik és ezen belül is elfoglalja a kialakításra kerülő építési telkek egy részét, az épülő új polgármesteri hivatal. Ennek megfelelően az akció megvalósítása - esetleges pályázati támogatásokkal kiegészítésre kerülő - önkormányzati forrásból képzelhető el. Az elvileg lehetséges pályázatok közül a Közép – Magyarországi Regionális Fejlesztési Tanács Településközpontok funkcióbővítése című pályázati lehetőségét célszerű számításba venni, amely akár 90%-ban is támogathatja a megvalósítást.

II. RÉSZ JAVASLAT A TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓKAT MEGVALÓSÍTÓ VEGYES TULAJDONÚ KISTÉRSÉGI TELEPÜLÉSFEJLESZTŐ TÁRSASÁG LÉTREHOZÁSÁRA

1.

JAVASLAT A TÁRSASÁG TEVÉKENYSÉGI KÖRÉRE

1. A VEGYES TULAJDONÚ KISTÉRSÉGI TELEPÜLÉSFEJLESZTŐ TÁRSASÁG A KISTÉRSÉG ÉS A TELEPÜLÉSI ÖNKORMÁNYZATOK ESZKÖZE A jelen Tervezet előző fejezeteiben leírtaknak megfelelően, a Tervezetben bemutatott településfejlesztési akciók megvalósítására a Monor és Térsége területfejlesztési Önkormányzati Társulásnak, illetve az abban részt vevő települési önkormányzatoknak célszerű létrehozniuk egy professzionális megvalósító szervezetet, amely önkormányzati irányítással és ellenőrzéssel, piaci alapon működik. Az említett szervezetet vegyes tulajdoni alapon működő gazdasági társaságként (a továbbiakban: Társaság) indokolt létrehozni. A Társaság az alábbiak szerint tevékenykedik. A Társaság az önkormányzati tulajdonosok eszköze, vagyis a tevékenységét elsődlegesen a tulajdonos önkormányzatok irányítják és a Társaság önkormányzati kompetenciába tartozó közérdekű településfejlesztési feladatokat hajt végre. Az önkormányzati tulajdonosi kör elsődleges irányító szerepe két szálon keresztül valósul meg: - az egyik az, hogy a fentieknek megfelelően, többségi tulajdonosi pozíciójánál fogva uralja a Társaság működését és ellenőrzését (dominancia a Közgyűlésben, Igazgatóságban, Felügyelő Bizottságban), - a másik az, hogy a Társaság az önkormányzati tulajdonosi kör megbízásából tevékenykedik. Minden településfejlesztési akcióra -az akcióterület helye szerinti Önkormányzat képviselőtestületének határozata alapján- a területileg illetékes Önkormányzat külön szerződést (ún. tervezési és megvalósítási megállapodást) köt a Társasággal. Ez a szerződés az előzőleg az illetékes települési Önkormányzat Közgyűlése által jóváhagyott végeleges és részletezett pénzügyi és városrendezési forgatókönyv alapján részletesen szabályozza az együttműködés módját és kereteit, a beszámolás és önkormányzati ellenőrzés, valamint a jóváhagyott forgatókönyv rendszeres aktualizálásának rendjét. Így a megbízást kiadó Önkormányzat számára megbízói szerepkörében is biztosítja a folyamatos kontroll lehetőségét és a teljes átláthatóságot.

A szerződés megkötésével nem ér véget az önkormányzati szféra közreműködése. A szerződés megvalósításának időszakában a Társaság folyamatosan együttműködik az illetékes Polgármesteri Hivatallal, a hivatali szakemberek konzultációjával végzi összetett feladatait. Az akcióterület helye szerint illetékes Önkormányzat hagyja jóvá a területrendezési, városfejlesztési terveket, ő köt átfogó megbízási szerződéseket a Társasággal az akciók megvalósítására, de a szerződés keretén belül a Társaság szabad teret kap, mellyel biztosítható az önálló jogi személyekre, gazdasági társaságokra jellemző rugalmasság.

2. A KISTÉRSÉGI TELEPÜLÉSFEJLESZTŐ TÁRSASÁG FELADATAI, TEVÉKENYSÉGE Az egyes településfejlesztési akciók meghatározását, a Társaság feladatait, valamint a végrehajtás jogi és pénzügyi feltételeit az illetékes települési önkormányzattal szerződés -a „Tervezési és megvalósítási megállapodás”tartalmazza. A szerződés egy pontosan lehatárolt akcióterületen belül végrehajtandó településfejlesztési akció megtervezésére és megvalósítására vonatkozik, amit a Társaság az Önkormányzat nevében és számlájára végez el. A Társaság egyik első feladata lesz, hogy a településfejlesztési akciók pontos pénzügyi tervét kidolgozza, és azt az Önkormányzat elé terjessze. Jelen dokumentációban szereplő előzetes pénzügyi tervek csupán előzetes vázlatnak tekinthetők, amelyek az akciók pénzügyi feltételeinek nagyságrendjét hivatottak érzékeltetni. A településfejlesztési akciók megvalósítása során a Társaság feladatai az alábbi fő csoportokra oszthatók: I. Az egyes településfejlesztési akciók végleges komplex (településrendezési, műszaki és pénzügyi) tervezetének elkészítése és az illetékes települési önkormányzat képviselő testülete jóváhagyásának megszerzése: 1. a hiányzó településszerkezeti, vagy szabályozási tervek elkészíttetése, 2. a településfejlesztési akció természetétől függően az esetleg szükséges beépítési tervek elkészíttetése, 3. a fentieknek megfelelően, a szabályozási, illetve beépítési terv szerint kialakításra kerülő építési telkek beépítési feltételeinek − megengedett legnagyobb beépítettség, megengedett legnagyobb építménymagasság, szintszám, megengedett legkisebb zöldfelület, stb. − valamint az egyes építési telkeken megvalósítható épületek funkcióinaklakás, kereskedelem, iroda, ipari létesítmény, közintézmény, stb.– pontos meghatározása 4. közterületek részletes terveinek elkészíttetése: − közművek építési engedélyezési tervei − közlekedés-építési engedélyezési tervek − zöldterületek tervei

5. az illetékes települési önkormányzat képviselő testülete által jóváhagyásra kerülő pénzügyi terv elkészítése az adott településfejlesztési akció megvalósításának teljes időtartamára, éves bontásban, 6. az említett - önkormányzati jóváhagyásra kerülő - pénzügyi tervhez kapcsolódva a Társaság elkészítteti, illetve saját maga kidolgozza és az önkormányzati jóváhagyás megszerzése után benyújtja azokat a pályázati, illetve hitelkérelmi dokumentumokat, amelyek az adott esetben a finanszírozás biztosítása szempontjából szükségesek és lehetségesek a pénzügyi terv szerint. II. Az egyes komplex településfejlesztési akciótervek megvalósítása az önkormányzat által jóváhagyott dokumentumoknak megfelelően: 1. A magántulajdonban lévő -beépítetlen, vagy bontandó épületekkel beépített- ingatlanok tulajdonjogának megszerzése az Önkormányzat számára., 2. Az operatív településrendezési munkák kiviteleztetése a közterületeken, az építési területek előkészítése: − a szükséges bontási munkák elvégeztetése, − a közműhálózatok megépítése, − utak, járdák, parkolók megépítése, rendezett közterületek kialakítása, − zöldfelületek kialakítása − a településrendezési tervnek megfelelő -és az építtetők részére értékesíthetőközműcsatlakozásokkal ellátott építési telkek kialakítása 3. A kialakított építési telkek értékesítése lakásépítők, építési vállalkozók, beruházók részére. 4. A jóváhagyott pénzügyi tervben szereplő önkormányzati magasépítési beruházások -polgármesteri hivatal, egyéb közintézmények, önkormányzati bérlakások, nyugdíjas ház, stb- lebonyolítása Az értékesítési bevételek visszaforgatásra kerülnek a településfejlesztési akciók további kiadásainak finanszírozására. A fenti feladatok végrehajtása a Társaság által elkészített és az önkormányzat által előzőleg jóváhagyott végleges városfejlesztési akciótervben -komplex településrendezési és pénzügyi forgatókönyvbenmeghatározott paramétereknek megfelelően történik. A Társaság az építési telkek kialakítását egy nagyobb összefüggő lehatárolt terület -az akcióterület- összehangolt fejlesztését elvégezve valósítja meg.

Ennek során szakmai és gazdasági tevékenysége két dimenzióban halad előre, egymással összehangolt ritmusban, folyamatos oda-vissza csatolással. Ez a két dimenzió a következő: • A szükséges operatív település-rendezési munkálatok elvégzése, az értékesíthető építési telkek létrehozása érdekében. A településfejlesztési akció során, a Társaság gazdasági tevékenysége keretében előállításra és értékesítésre kerülő termék az építési telek. • Az előállított termék -építési telek- piaci értékesítése. A Társaság klasszikus városfejlesztési tevékenységének lényege tehát az, hogy a településrendezési terveknek és a településfejlesztési akcióterveknek megfelelően, minden infrastrukturális és jogi feltételnek megfelelő építési telkeket hoz létre és azokat értékesíti az ingatlan-piacon olyan építési vállalkozók, illetve beruházók számára, akik ezeken olyan épületeket valósítanak meg, amelyek megfelelnek a szabályozási tervben és az akciótervben rögzített feltételeknek. A Társaság tehát nem tesz mást az önkormányzati településfejlesztési akciók végrehajtása -a településrendezési terv megvalósítása- során, mint felbontja a teljes megvalósítási -településfejlesztési és magas-építési- folyamatot olyan elemekre, amelyeket közületi finanszírozással, az ő irányításával kell megvalósítani és olyanokra, amelyek magánberuházások eredményeként valósulhatnak meg, az egyes építési telkeken. Ezzel a módszerrel el lehet érni, hogy • a településfejlesztési-megvalósítási folyamat a piaci keresletnek megfelelően jól tervezhetővé, hatékonyan és rugalmasan irányíthatóvá váljon, ezáltal • az építési lehetőségek értékesítéséből realizálható bevételek mindig a lehető legkedvezőbb mértékben ellensúlyozzák az operatív rendezési munkálatok költségeit, így • a kezdeti területelőkészítési kiadások minél nagyobb arányban megtérülhessenek az értékesítés előrehaladtával, sőt kedvező esetben egy önfinanszírozó mechanizmus is kialakulhasson, • a fejlesztett területen egymás közelében megvalósuló építési beruházások felerősítsék a potenciális ingatlanbefektetők érdeklődését újabb ingatlanprojektek megvalósításának lehetősége iránt, mindezek eredményeképpen, és a városfejlesztési modell működésmódjának lényegéből adódóan

• csökkenjenek a területrendezési műveleteket finanszírozó szereplők önkormányzat, esetenként az állam, illetve a pénzintézetek- kockázatai, és • csökkenjenek az építési vállalkozók, illetve beruházók befektetési kockázatai, mivel teljesen tiszta, kiszámítható és számukra kedvező jogi, műszaki és pénzügyi feltételek mellett történik az egyes építési projektek megvalósítása, egy folyamatosan felértékelődő nagyobb összefüggő területen belül. A településfejlesztési akció megvalósítása keretében értékesítésre kerülő építési telkeken megvalósuló építési beruházások jól kezelhető projektfinanszírozási, és biztonságos hitel-kihelyezési lehetőséget nyújtanak a Társaságban résztvevő finanszírozó pénzintézetek számára is. A településfejlesztési akciók végrehajtásáért a Társaságot díjazás illeti meg, amelynek mértékét úgy célszerű megállapítani, hogy az üzleti tervében foglaltaknak megfelelően biztonságosan fedezze a Társaság működési kiadásait, ráfordításait. A nyugat-európai és a hazai tapasztalatok egyaránt azt mutatják, hogy ennek minimális összege az értékesítési bevételek és a településfejlesztési kiadások 55%-a. Az egyes településfejlesztési akciók előzetes pénzügyi tervében a II.3. sorban ez szerepel. A Társaság alaptevékenységét -létrehozásának célját és értelmételőzőekben részletesen bemutatott „klasszikus településfejlesztés” képezi.

az

Ezen kívül a Társaság tevékenysége elvileg kiterjeszthető üzemcsarnokok, illetve egyéb épületek beruházók részére történő megvalósítása irányában a szükséges feltételek kialakulása esetén. A Társaság tevékenysége tartalmi és területi szempontból folyamatosan fejlődik a kistérségbe tartozó települési önkormányzatok településfejlesztési elhatározásainak megfelelően. A jelen Tervezet a feladat természetéből következően az első lépés a Társaság megalakítása és a Tervezetben szereplő településfejlesztési akciók megvalósítása felé. Az előkészítés következő szakaszaiban a Társaság feladatai további településfejlesztési akciókkal egészülhetnek ki.

2. JAVASLAT A SZÜKSÉGES ALAPTŐKÉRE ÉS A POTENCIÁLIS RÉSZVÉNYESI KÖRRE

A Vegyes Tulajdonú településfejlesztő Társaságok felépítésének alapelveivel összhangban az alaptőke összetételét úgy célszerű megállapítani, hogy • az önkormányzati többség biztosított legyen, • az önkormányzatok lehetőség szerint ingatlan apporttal teljesítsék a Társaság létrehozásához szükséges vagyoni hozzájárulást, • kisebbségi partnerként a fejlesztések megvalósításában érdekelt pénzügyi, illetve fejlesztő szervezetek kerüljenek bevonásra a Társaság megalakításába, • a Társaság működésének biztonságos elindításához szükséges készpénzt a fejlesztések megvalósításában érdekelt pénzügyi, illetve fejlesztő szervezetek vigyék be a Társaságba. Az adott esetben elvileg az alábbi akcióterületek jöhetnek elsősorban számításban ingatlan apportként: • • • •

Monor, Kenderesalja (2. számú akcióterület) Vecsés, Vállalkozói övezet (3. számú akcióterület) Gyömrő, Mendei út melletti ipari terület (4. számú akcióterület) Nyáregyháza, Ipari terület (5. számú akcióterület),

mivel az önkormányzati tulajdonú ingatlanok ezek esetében alkotnak az adott akció szempontjából döntő arányú összefüggő területet. Az önkormányzati ingatlan-apport természetesen egyáltalán nem kötelező jellegű előfeltétele a Társaság létrehozásának. Az ingatlan-apport hiányában azonban az önkormányzati tulajdonosi kör részéről is nagyobb összegű pénzbeni hozzájárulás szükséges a Társaság megalakításához. Az egyes településfejlesztési akciók előkészítettségének jelenlegi szintje mellett a Társaság alaptőkéjének készpénz hányadát úgy célszerű tervezni, hogy az legalább az első töredék év -2002- és az első teljes működési év társasági ráfordításai szempontjából biztosítsa a szükséges fedezetet. Az I. részben bemutatott előzetes településfejlesztési akciótervből ugyanis látható, hogy a legnagyobb horderejű -és a Társaság szempontjából is legjövedelmezőbb- településfejlesztési akciók túlnyomó többsége esetében – Monor, Kenderesalja, Vecsés, Vállalkozói övezet, Nyáregyháza, Ipari terület– nem csak az -egyébként mindegyik esetben elkészítendő- közmű-és útépítési engedélyezési terveket, hanem az előfeltételüket képező szabályozási terveket, illetve építési szabályozást is meg kell alkotni és jóvá kell hagyni. Ez a körülmény kedvező abból a szempontból, hogy az említett tervek készítésének irányításában már közreműködhet a megalakuló Társaság is, amelynek feladata majd azok megvalósítása lesz, a készülő szabályozási tervek megvalósításának elképzelhető ütemezése szempontjából azonban mindez azt jelenti, hogy a

2002 év az említett akciók tekintetében a szabályozási tervek elkészíttetésére és jóváhagyására, valamint a közmű-és útépítési engedélyezési tervek elkészíttetése és az engedélyek beszerzésére fordítódik, − azoknak a településfejlesztési akcióknak az esetében, ahol a jóváhagyott szabályozási terv rendelkezésre áll, nagyrészt a közmű-és útépítési, illetve magasépítési engedélyezési tervek (Ecser) elkészíttetésével és engedélyezésével fog eltelni, a 2002 év −

Következtésképpen csak rendkívül feszített ütemezés mellett képzelhető el, hogy a fent említett három településfejlesztési akció megvalósításához megpályázható állami támogatások pályázati dokumentációi, és velük párhuzamosan az egyes településfejlesztési akciók végleges üzleti tervei is elkészülhetnek és önkormányzati jóváhagyást kaphatnak 2002 végére. Így 2002 folyamán elvileg a monori pincefalu fejlesztése, a gyömrői ipari terület fejlesztése, a kávai településközpont fejlesztése, az ecseri településközpont fejlesztése megvalósításának elindítása képzelhető el a hiányzó engedélyezési tervek és részletes költségvetések megfelelő ütemben történő elkészítése esetén, optimista hipotézis szerint is. A monori Kenderesalja lakóterület megvalósításának elindítását 2003-ra célszerű tervezni. A nyáregyházi ipari terület megvalósítása csak Ipari Parkként képzelhető el. Ebből következően a fejlesztési beruházások elindításának további tervezési jellegű előfeltételei is vannak: • A szabályozási terv elkészítése mellett meg kell szerezni az „Ipari Park” címet és a szabályozási terv alapján el kell készíttetni az infrastruktúra-építési engedélyezési terveket és költségvetéseket, meg kell szerezni az építési engedélyeket. Ez legkorábban 2002 folyamán történhet meg. • Az „Ipari Park” cím és a részletes építési költségvetés birtokában el kell készíteni és be kell nyújtani az Ipari Park infrastruktúra-építési pályázatát. A pályázat beadása legkorábban 2003 első félévében lehetséges, ami a döntési eljárás és a nyertes pályázat esetén az előírások szerint lebonyolításra kerülő közbeszerzési eljárást követően gyakorlatilag 2004 évi beruházási kezdést tesz lehetővé abban az esetben, ha a párhuzamosan folyó szennyvíz-csatornaépítés szempontjából is biztosítottak a feltételek.

A Kistérségi Társulással és az önkormányzatokkal folytatandó egyeztetéseknek megfelelően, lehet elkészíteni a Kistérségi Társulás által megpályázott finanszírozási támogatás igénybevételével azt a részletes Pénzügyi forgatókönyvet, amelynek alapján a tervezett Társaság bevételeit és működési költségeit világosabban lehet látni és el lehet készíteni a Társaság üzleti tervét az 5 éves távlatra szimulált mérleggel és eredménykimutatással, ami az előfeltétele annak, hogy a leendő alapítók megalakíthassák a Társaságot. A fentiek szerinti indulást feltételezve, a hasonló társaságok megalakításával és működtetésével kapcsolatban a SCET-nél felhalmozódott tapasztalatok alapján –a 3. fejezet táblázata szerinti várható működési ráfordítások fényében– a Társaságot legalább 75-80 millió Ft készpénzzel célszerű létrehozni. Amennyiben a legalább 50% tulajdoni arányú önkormányzati tulajdonosi kör a Társaság megalakításához ingatlanapporttal járul hozzá, az alaptőke az apport értékével megnövekszik. Önkormányzati szempontból az a legkedvezőbb, ha a teljes önkormányzati tulajdon-rész ingatlan-apportban testesül meg, mert akkor elvileg a teljes készpénz-hányadot a résztvevő külső partnerek biztosítják. Ebben az esetben a Társaság alaptőkéje 150-160 millió Ft körül alakulhat. Ez a „szélső eset” azt feltételezi, hogy a potenciális külső partnerek 75-80 millió Ft készpénzzel vesznek részt a Társaságban. Amennyiben ez a megközelítés a későbbi előkészítő tárgyalások során túlzottan optimistának bizonyulna, a két „szélső” megoldás közötti változat képzelhető el: • a szükséges készpénz-hányadot az önkormányzati tulajdonosi kör és a külső partnerek együttesen biztosítják, és • a Társaság alaptőkéje 80-160 millió Ft között alakul. A potenciális részvényesek köre: • a Monor és Térsége területfejlesztési Önkormányzati Társulásba tartozó települési önkormányzatok legalább 50%+1 szavazati többséggel, de 75%-nál kisebb arányban, • a fejlesztések megvalósításában potenciálisan érdekelt fejlesztési intézményi, illetve pénzintézeti partnerek: − −

Regionális fejlesztési Holding Rt, vagy Budapesti Agglomerációs fejlesztési Kft,

− − − −

Budapest Bank Rt OTP Rt, Postabank Rt esetleg más kereskedelmi bank (pl. a Raiffeisen Bank)

összesen 25%-nál nagyobb, de 50%-nál kisebb szavazati aránnyal. A kereskedelmi bankok elsősorban a városfejlesztési akciók megvalósítása révén kialakításra kerülő építési telkeken realizálódó építési vállalkozások és ingatlanfejlesztési projektek vállalkozói és vevői ágon történő hitelezésében érdekeltek. Az ő szempontjukból a Társaság egy projektelőkészítő szervezet. A Társaságban való részvételben tehát elsősorban nem a közvetlen profitérdekeltség vezérli őket. Érdekeltségük abban áll, hogy a Társaság, mint projektelőkészítő szervezet biztonságosan kalkulálható és finanszírozható projekteket termeljen ki számukra egy olyan helyi ingatlanpiacon, amelyen enélkül nem jutnának hasonló volumenű és biztonsági szintű hitelkihelyezési lehetőségekhez. A kereskedelmi bankok maximális részvételi arányát hitelkihelyezésre vonatkozó rendelkezések miatt az alaptőke 10%-a alatt célszerű tervezni. Monori jelenléte miatt célszerű megkeresni a Budapest Bankot, a korábbi évek tapasztalatai alapján pedig elsősorban az OTP, illetve a Postabank részvétele jöhet szóba, de a gazdasági élet jelenlegi körülményei és a pénzintézetek piaci helyzetének alakulása miatt elképzelhető más pénzintézetek bevonása is. A kereskedelmi bankok között a piacért folytatott konkurencia harc ugyanis kedvező körülményeket biztosít az Önkormányzatoknak ahhoz, hogy több kereskedelmi banktól ajánlatot kérve válasszák ki partnereiket.

3. A TÁRSASÁG RÁFORDÍTÁSAINAK ELŐZETES TERVEZETE

A TÁRSASÁG TERVEZETT RÁFORDÍTÁSAI Az alábbiakban látható táblázat számításai a hasonló településfejlesztő társaságok működésének több mint négy évtizedes nyugat-európai, és egy évtizedes magyarországi tapasztalatain alapulnak. Az egymással párhuzamosan megvalósításra kerülő településfejlesztési akciók nagy száma -7- és földrajzi szétszórtsága indokolja 2-3 akcióként egy-egy létesítményfelelős főmérnök és egy műszaki munkatárs foglalkoztatását a vezérigazgató és a Társaság központi adminisztrációját végző munkatárs mellett. A létesítményfelelősöknek a megvalósítás időszakában munkaidejük jelentős részét az akcióterület közelében kell tölteniük. Ennek feltételeit kedvezőbbé teheti, ha az adott települések kedvezményes díjazással biztosítanak számukra egy irodát a településen. A munkavállalók bérezése piaci jellegű és mértékű.

A TÁRSASÁG TERVEZETT RÁFORDÍTÁSAI 2001. ÉVI ÁRSZINTEN Adatok: eFt S.sz. Megnevezés 1. Anyagjellegű ráfordítások 1.1 Anyag költség 1.1.1 Nyomtatvány, irodaszer 1.1.2 Áram, gáz 1.1.3 Üzemanyag 1.1.4 Víz, csatorna 1.2 Igénybe vett szolgáltatások 1.2.1 Belföldi utazás 1.2.2 Posta, telefon 1.2.3 Fénymásolás, dokumentálás 1.2.4 Karbantartás javítás 1.2.5 Újság előfizetés 1.2.6 Reklám, hirdetés 1.2.7 Könyvelés 1.2.8 Könyvvizsgálat 1.2.9 Jogi tanácsadás 1.2.10 Iroda bérleti díj 1.3 Egyéb szolgáltatások 1.3.1 Biztosítás 1.3.2 Bank költség 2. Személyi jellegű ráfordítások 2.1 Bérköltség 2.2 Személyi jellegű egyéb ráfordítások 2.3 Közterhek 3. Amortizáció 4. Egyéb ráfordítások 4.1 Önkormányzati adók 4.2 Egyéb Ráfordítások összesen

2002 4.750 800 220 280 200 100 3.650 100 400 150 200 100 200 600 300 600 1.000 300 150 150 10.407 5.820 2.005

2003 9.100 2.000 440 560 800 200 6.500 200 800 300 400 200 400 1.200 600 400 2.000 600 300 300 37.772 21.840 6.560

2004 10.600 2.200 440 560 1.000 200 7.800 200 1.000 400 500 200 400 1.800 900 400 2.000 600 300 300 37.772 21.840 6.560

2.582 1.950 920 320 600 18.027

9.372 4.100 1.760 760 1.000 52.732

9.372 4.100 1.880 880 1.000 54.352

TERVEZET MONOR ÉS TÉRSÉGE KISTÉRSÉGI TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI TÁRSASÁGA MEGALAKÍTÁSÁRA KIVONAT BUDAPEST, OKTÓBER 25

Recommend Documents